פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
שכ"ט עו"ד ושכר מפקח בנייה
ינון
23/09/13
שלום,
מה טווח שכ"ט מקובל לעו"ד המלווה תמ"א 38 המייצג את הדיירים ?
כמו כן, מה טווח השכר המקובל למפקח בנייה ?
מדובר בבניין בת"א בן 4 קומות (16 דירות)
תודה רבה
מה טווח שכ"ט מקובל לעו"ד המלווה תמ"א 38 המייצג את הדיירים ?
כמו כן, מה טווח השכר המקובל למפקח בנייה ?
מדובר בבניין בת"א בן 4 קומות (16 דירות)
תודה רבה
תמ"א 38 - שכ"ט עו"ד ומפקח
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/09/13
ינון שלום!
לעו"ד בממוצע 70,000 ש"ח. אבל תלוי גם במורכבות של ההסכם ושל הזכויות ומה המטלות החלות על ב"כ הבעלים.
לגבי מפקח - בערך 5000 ש"ח לחודש.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לעו"ד בממוצע 70,000 ש"ח. אבל תלוי גם במורכבות של ההסכם ושל הזכויות ומה המטלות החלות על ב"כ הבעלים.
לגבי מפקח - בערך 5000 ש"ח לחודש.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 ללא ממד?
אדל
22/09/13
תמ"א 38 ללא ממ"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/09/13
אדל שלום!
החוק קובע כי חייבים לבנות ממד לכל אחת מהדירות הקיימות במידה ומנצלים את הוראות התמ"א ומגדילים את שטחי הדירות. במידה ואין תוספת שטחים לדירות (למעט מרפסות) אז אין חובה לבנות ממד לדירות הקיימות. עדין יש חובה לבנות ממדים בדירות החדשות שיבנו. במקרה כזה היזם מחזק לפחות 50% משטחי הקירות שיורדים מתחת לממדים החדשים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
החוק קובע כי חייבים לבנות ממד לכל אחת מהדירות הקיימות במידה ומנצלים את הוראות התמ"א ומגדילים את שטחי הדירות. במידה ואין תוספת שטחים לדירות (למעט מרפסות) אז אין חובה לבנות ממד לדירות הקיימות. עדין יש חובה לבנות ממדים בדירות החדשות שיבנו. במקרה כזה היזם מחזק לפחות 50% משטחי הקירות שיורדים מתחת לממדים החדשים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא וחנייה
שי
18/09/13
בבניין שלנו מתוכנן פרוייקט תמא 38א
לנו ולשתי דירות נוספות יש חנייה בטאבו
לפי הייזם אין מחובתו לדאוג לנו לחנייה לאחר ביצוע הפרוייקט אלא רק לדירות החדשות שייבנו
מה אומר החוק בנושא?
חג שמח
לנו ולשתי דירות נוספות יש חנייה בטאבו
לפי הייזם אין מחובתו לדאוג לנו לחנייה לאחר ביצוע הפרוייקט אלא רק לדירות החדשות שייבנו
מה אומר החוק בנושא?
חג שמח
תמ"א 38 - חניה בטאבו
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/09/13
שי שלום! החוק מאוד ברור - החניות שלכם והיזם לא יכול לגעת בהם או לקחת אותם מכם אלא בהסכמתכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחוז הדיירים הנדרש לתמ"א 38 לפי תיקון וסוג העבודה
ניר
18/09/13
שלום,
אולי זה רק אני אבל זה מאוד מבלבל להבין מה אחוז הדיירים המסכימים הנדרש לביצוע תמ"א 38.
יש תמ"א 38/1, תמ"א 38/2, תמ"א 38/3
ויש כמובן את סוג העבודות במסגרת התמ"א המשתרע בין חיזוק בלבד, עובר דרך תוספות בנייה שונות וכלה בפינוי בינוי.
אני אהיה אסיר תודה אם תוכלו להכין טבלה שמראה מהו אחוז הדיירים הנדרשים להסכים בכל סוג תמ"א (סוג התיקון) וסוג העבודה שיבוצע במסגרת אותה תמ"א - היתר.
בקישור הבא יש התחלה טובה אבל אני לא יודע כמה המידע מעודכן או נכון.
http://www.adatolaw.co.il/%D7%90%D7%97%D7%95%D7%96_%D7%94%D7%A1%D7%9B%D7%9E%D7%94_%D7%9C%D7%AA%D7%9E%D7%90_38
נ.ב יהיה נהדר אם תוכלו להפנות גם ללשון החוק.
תודה רבה וחג שמח!
ניר
אולי זה רק אני אבל זה מאוד מבלבל להבין מה אחוז הדיירים המסכימים הנדרש לביצוע תמ"א 38.
יש תמ"א 38/1, תמ"א 38/2, תמ"א 38/3
ויש כמובן את סוג העבודות במסגרת התמ"א המשתרע בין חיזוק בלבד, עובר דרך תוספות בנייה שונות וכלה בפינוי בינוי.
אני אהיה אסיר תודה אם תוכלו להכין טבלה שמראה מהו אחוז הדיירים הנדרשים להסכים בכל סוג תמ"א (סוג התיקון) וסוג העבודה שיבוצע במסגרת אותה תמ"א - היתר.
בקישור הבא יש התחלה טובה אבל אני לא יודע כמה המידע מעודכן או נכון.
http://www.adatolaw.co.il/%D7%90%D7%97%D7%95%D7%96_%D7%94%D7%A1%D7%9B%D7%9E%D7%94_%D7%9C%D7%AA%D7%9E%D7%90_38
נ.ב יהיה נהדר אם תוכלו להפנות גם ללשון החוק.
תודה רבה וחג שמח!
ניר
תמ"א 38 - אחוז נדרש
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/09/13
שלום ניר!
הטבלה אליה אתה מפנה אינה מעודכנת.
כדי לפשט אומר כי אנו דנים רק בפרויקטים של תמ"א בהם מוסיפים דירות חדשות. זו הצורה השכיחה הקיימת.
דירות חדשות ניתן להוסיף בשני מצבים:
1. תוספת דירות לבנין קיים, בדרך של תוספת קומות ו/או הוספת דירה בקומת עמודים.
2. תוספת דירות על ידי הריסת הבנין הקיים ובנית בנין חדש גדול יותר.
המצב הראשון נקרא בלשון העממית תמ"א 38/1 והמצב השני נקרא 38/2. [ תמ"א 38/3 או תיקון מס' 3 לתמ"א 38 מוסיף זכויות בניה כתמריץ אבל לא יוצר מצב שלישי].
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) קובע כי לצורך המצב הראשון של תוספת בניה נדרש רוב של 2/3 מבלעי הדירות המחזיקים 2/3 מהרכוש המשותף (סעיף 5(א)) ואילו לצורך המצב השני (הריסה ובניה) צריך רוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף.
שים לב שבכל מקרה הרוב הנדרש אינו סוף פסוק אלא רק מפתח הכניסה להגיש תביעה המתבררת בפני המפקח על בתים משותפים כנגד הדיירים הסרבנים, על מנת לאכוף עליהם את הוראות ההסכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הטבלה אליה אתה מפנה אינה מעודכנת.
כדי לפשט אומר כי אנו דנים רק בפרויקטים של תמ"א בהם מוסיפים דירות חדשות. זו הצורה השכיחה הקיימת.
דירות חדשות ניתן להוסיף בשני מצבים:
1. תוספת דירות לבנין קיים, בדרך של תוספת קומות ו/או הוספת דירה בקומת עמודים.
2. תוספת דירות על ידי הריסת הבנין הקיים ובנית בנין חדש גדול יותר.
המצב הראשון נקרא בלשון העממית תמ"א 38/1 והמצב השני נקרא 38/2. [ תמ"א 38/3 או תיקון מס' 3 לתמ"א 38 מוסיף זכויות בניה כתמריץ אבל לא יוצר מצב שלישי].
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) קובע כי לצורך המצב הראשון של תוספת בניה נדרש רוב של 2/3 מבלעי הדירות המחזיקים 2/3 מהרכוש המשותף (סעיף 5(א)) ואילו לצורך המצב השני (הריסה ובניה) צריך רוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף.
שים לב שבכל מקרה הרוב הנדרש אינו סוף פסוק אלא רק מפתח הכניסה להגיש תביעה המתבררת בפני המפקח על בתים משותפים כנגד הדיירים הסרבנים, על מנת לאכוף עליהם את הוראות ההסכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב שטחים
איקס
17/09/13
שלום רב
במבנה קטן מימדים אשר רשום בנסח הטאבו כ200 מטרים הכולל 2 יחידות דיור מעל קומת מחסנים
האם חייב לעמוד בתנאי של 400 מטרים לאישור תמא 38?
במבנה קטן מימדים אשר רשום בנסח הטאבו כ200 מטרים הכולל 2 יחידות דיור מעל קומת מחסנים
האם חייב לעמוד בתנאי של 400 מטרים לאישור תמא 38?
תמ"א 38- חישוב שטחים.
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/09/13
ראה את התשובה לשאלה הקודמת שלך.
אילן
אילן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תנאי לביצוע תמ"א 38
איקס
17/09/13
שלום רב
האם מבנה בגודל 250 מטרים הכולל שתי קומות (שתי יחידות דיור סה"כ) שמעל קומת מס"ד(מחסנים ומקלט) עומד בתנאי אישור לביצוע תמ"א 38?
תודה על עזרתכם
האם מבנה בגודל 250 מטרים הכולל שתי קומות (שתי יחידות דיור סה"כ) שמעל קומת מס"ד(מחסנים ומקלט) עומד בתנאי אישור לביצוע תמ"א 38?
תודה על עזרתכם
תמ"א 38 - תנאי לתמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/09/13
שלום לאיקס!
סעיף 12 לתמ"א 38 קובע כי על בנינים שנבע בתוכנית מפורטת שחלה עליהם שגובה לא עולה על 2 קומות ושטחם הכולל אינו עלה על 400 מ"ר עיקרי ושירות אז לא ינתנו תמריצי התמ"א , קרי תוספת הזכויות.
מה שבודקים זה מה התוכניות החלות קובעות ולא מה בנוי בפועל. לכן אתה צריך לבדוק את התוכניות. במידה ויעלה שם כי ניתן על פיהם לבנות מעל 2 קומות וכן מעל 400 מ"ר עיקרי ושירות אז אתם זכאים לתמריצים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
סעיף 12 לתמ"א 38 קובע כי על בנינים שנבע בתוכנית מפורטת שחלה עליהם שגובה לא עולה על 2 קומות ושטחם הכולל אינו עלה על 400 מ"ר עיקרי ושירות אז לא ינתנו תמריצי התמ"א , קרי תוספת הזכויות.
מה שבודקים זה מה התוכניות החלות קובעות ולא מה בנוי בפועל. לכן אתה צריך לבדוק את התוכניות. במידה ויעלה שם כי ניתן על פיהם לבנות מעל 2 קומות וכן מעל 400 מ"ר עיקרי ושירות אז אתם זכאים לתמריצים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פגיעה בפרטיות-תמ"א 38
טל
17/09/13
שלום
אני גרה בבניין שעובר כרגע תמ"א,אני שוכרת דירה בסכום נמוך מהרגיל עקב השיפוץ,לפני שלושה וחצי חודשים ניגש אליי מפקח הביהיין וביקש לסגור חדר אחד לדלושה שבועות על מנת להפוך אותו לחיזוק ממד,החדר הזה היה חדר ילדים וכרגע הם מפוזרים עם כל הצעצועים שלהם בכל הבית ואין להם פינה משלהם שהחדר הזה היה כאחד התנאים לשכירות מכייון שהוא התאים לנו מבחינת נוחות,החדר הזה סגור עם קיר גבס כבר שלושה וחצי חודשים,כל הזמן מורחים אותנו ומספרים לנו קשקושים כדי למשוך זמן...אין עם מי לדבר כל הזמן מתעלמים ואומרים נעשה את זה בהקדם היום התבשרתי שאין אישורים להמשך הבנייה, מה האפשרוחות שלי האם כדי לי לתבוע בתביעות קטנות? חשוב לציין כי בעלת הדירה נותנת גיבוי מלא לכל צעד שננקוט
אשמח לקבל תשובה
תודה וחג שמח
אני גרה בבניין שעובר כרגע תמ"א,אני שוכרת דירה בסכום נמוך מהרגיל עקב השיפוץ,לפני שלושה וחצי חודשים ניגש אליי מפקח הביהיין וביקש לסגור חדר אחד לדלושה שבועות על מנת להפוך אותו לחיזוק ממד,החדר הזה היה חדר ילדים וכרגע הם מפוזרים עם כל הצעצועים שלהם בכל הבית ואין להם פינה משלהם שהחדר הזה היה כאחד התנאים לשכירות מכייון שהוא התאים לנו מבחינת נוחות,החדר הזה סגור עם קיר גבס כבר שלושה וחצי חודשים,כל הזמן מורחים אותנו ומספרים לנו קשקושים כדי למשוך זמן...אין עם מי לדבר כל הזמן מתעלמים ואומרים נעשה את זה בהקדם היום התבשרתי שאין אישורים להמשך הבנייה, מה האפשרוחות שלי האם כדי לי לתבוע בתביעות קטנות? חשוב לציין כי בעלת הדירה נותנת גיבוי מלא לכל צעד שננקוט
אשמח לקבל תשובה
תודה וחג שמח
תמ"א 38 - פגיעה בפרטיות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/09/13
טל שלום! לא יודע מה קובע בידוק ההסכם בינך ובין בעלת הבית. אני מבין שאת ידעת מראש שתגרם אי נוחות מסוימת בגלל העבודות. לגבי סגירת החדר- אם אין לכך ביטוי בהסכם השכירות אז מדובר בהפרה מצד בעלת הבית או לפחות את יכולה לדבר עימה שתוריד עוד את המחיר. אני חושב שבעלת הבית לא יכולה רק לתת גיבוי אלא גם צריכה לקחת אחריות מסוימת על המצב.
לא ברור לי מה זה אין אישורים להמשך הבניה- אני מניח שהם התחילו לבנות מכוח היתר בניה שקיבלו. אם יש בעיה עם היזם אני מציע שתתעדכני עם ועד הבית. בכל מקרה וכל עוד הרעש והמפגע נסבל מבחינתך אני מציע שתדברי עם בעלת הבית על הפחתה נוספת של דמי השכירות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא ברור לי מה זה אין אישורים להמשך הבניה- אני מניח שהם התחילו לבנות מכוח היתר בניה שקיבלו. אם יש בעיה עם היזם אני מציע שתתעדכני עם ועד הבית. בכל מקרה וכל עוד הרעש והמפגע נסבל מבחינתך אני מציע שתדברי עם בעלת הבית על הפחתה נוספת של דמי השכירות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בית משותף
איקס
16/09/13
שלום רב
כל הכבוד על הפורום המדהים אני מאמין שהוא מסייע להמון אנשים
האם ניתן לבצע פירוק או הסבת בית משותף בעל תקנון מצוי
ללא הסכמת דיירים לבית מורכב?
כל הכבוד על הפורום המדהים אני מאמין שהוא מסייע להמון אנשים
האם ניתן לבצע פירוק או הסבת בית משותף בעל תקנון מצוי
ללא הסכמת דיירים לבית מורכב?
תמ"א 38 - בית משותף
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/09/13
תודה רבה על המחמאות. זה באמת מחמם את הלב.
"בית מורכב" מוגדר בסעיף 59 לחוק המקרקעין כבית משותף המורכב ממבנים אחדים או מאגפים אחדים אשר לכל אחד מהם כניסה נפרדת או מיתקנים נפרדים.
אני מניח כי אתה שואל את השאלה לגבי תחולת חוק החיזוק על הבית מקום שרק "צד" אחד מסכים.
אם אותו בית עונה על הגדרת "בית מורכב" כמו שציינתי למעלה, ועומד בתנאים נוספים הקבועים בחוק החיזוק ובהם- כי אין בביצוע העבודה במבנה או באגף כדי לפגוע בזכויותיו של בעל דירה במבנה או באגף אחר בבית המורכב; וכן - כי ניתן לבצע את החיזוק של המנה או האגף מבלי לבצע חיזוק כאמור של מבנה או אגף אחר בבית המורכב.
אם עומדים בתנאים אלו ויש את הרוב הדרוש אז אפשר לצאת לדרך.
למעשה לא מבצעים פירוק ולא מסיבים בית משותף לבית מורכב. הגדרת בית מורכב היא עובדתית בלבד.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
"בית מורכב" מוגדר בסעיף 59 לחוק המקרקעין כבית משותף המורכב ממבנים אחדים או מאגפים אחדים אשר לכל אחד מהם כניסה נפרדת או מיתקנים נפרדים.
אני מניח כי אתה שואל את השאלה לגבי תחולת חוק החיזוק על הבית מקום שרק "צד" אחד מסכים.
אם אותו בית עונה על הגדרת "בית מורכב" כמו שציינתי למעלה, ועומד בתנאים נוספים הקבועים בחוק החיזוק ובהם- כי אין בביצוע העבודה במבנה או באגף כדי לפגוע בזכויותיו של בעל דירה במבנה או באגף אחר בבית המורכב; וכן - כי ניתן לבצע את החיזוק של המנה או האגף מבלי לבצע חיזוק כאמור של מבנה או אגף אחר בבית המורכב.
אם עומדים בתנאים אלו ויש את הרוב הדרוש אז אפשר לצאת לדרך.
למעשה לא מבצעים פירוק ולא מסיבים בית משותף לבית מורכב. הגדרת בית מורכב היא עובדתית בלבד.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יחס בנייה בתמ"א 2/38
שלמה
16/09/13
מהו יחס הבנייה המקובל בין ישן לחדש בתמ"א 2/38 בצפון רמת גן? (שכונת גפן).
לפי היחס הזה, מידע מהעירייה כמה ניתן לבנות ושטח הדירות הישנות ניתן לחשב את התוספת (או לא) שמגיעה לכל דירה מבלי להזדקק לטובות של יזמים.
לפי היחס הזה, מידע מהעירייה כמה ניתן לבנות ושטח הדירות הישנות ניתן לחשב את התוספת (או לא) שמגיעה לכל דירה מבלי להזדקק לטובות של יזמים.
תמ"א 38 - יחס בניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/09/13
שלמה שלום! רמת גן בדרך כלל מאפשרת יחס של 1:3 בין ישן לחדש. לגבי שטח כל דירה זה מאוד תלוי בשטח המגרש, בזכויות הקיימות, ובקווי הבנין. יש לעיריה אתר הנדסי מצוין ואתה יכול להעזר בו באופן יותר מדויק לפי כתובתך או לגשת למחלקת הנדסה ולברר מה הזכויות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כמה דירות ניתן להוסיף במסגרת תמ"א
צביקה
16/09/13
האם הקבלן יכול להוסיף מספר דירות לא מוגבל במהלך התמ"א? האם הוא אינו צריך לדאוג לחניה לדיירים הותיקים במידה ואין חניה באזור? תודה
תמ"א 38 - כמה דירות ..
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/09/13
שלום צביקה! היזם יכול להוסיף מספר דירות בהתאם למה שמותר על התוכניות התקיפות החלת על המגרש. אם מדובר רק על זכויות מכוח תמ"א 38 אז מותר להוסיף 2.5 קומות נוספות וכן לסגור קומת קרקע מפולשת (אופציה שבדר"כ לא קיימת/מנוצלת). לכן קח את מספר הדירות בכל קומה כיום ותכפיל ב- 2.5.
היזם לא צריך לדאוג לחניה לדיריים הקיימים אלא חייב רק בחניה לדירות החדשות. כמובן שאם יש מקום ואפשרות אז אפשר לתת גם חניות לדירות הקיימות אבל מנסיון אני אומר שזה כמעט לא אפשרי.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
היזם לא צריך לדאוג לחניה לדיריים הקיימים אלא חייב רק בחניה לדירות החדשות. כמובן שאם יש מקום ואפשרות אז אפשר לתת גם חניות לדירות הקיימות אבל מנסיון אני אומר שזה כמעט לא אפשרי.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא בהרצליה
נועה
16/09/13
שלום רב,
אנו גרים בבניין בן 3 קומות (4 דירות בכל קומה). לפני כ-3 שנים עברנו שיפוץ בבניין שכלל הוספת מעלית, מחסנים, שיפוץ חדר המדרגות ומעטפת הבניין.
ועד הבית מעוניין בביצוע תמ"א 38 להוספת מרפסת שמש +ממ"ד לכל דירה+ הוספת 2 קומות לבניין.
שאלותי הן:
1. האם יש טעם להתנגד לממ"ד שמחובר לאחד החדרים הקיימים בדירה הנוכחית?
2. האם נכון שדיירי הקומה ה-3 זכאים לקבל באופן אוטומטי את דירות הגג שתיבננה בקומה ה-5?
3. מה עלי לעשות כדי להיות זכאית לרכוש את אחת מדירות הגג שתיבננה?
בתודה מראש
אנו גרים בבניין בן 3 קומות (4 דירות בכל קומה). לפני כ-3 שנים עברנו שיפוץ בבניין שכלל הוספת מעלית, מחסנים, שיפוץ חדר המדרגות ומעטפת הבניין.
ועד הבית מעוניין בביצוע תמ"א 38 להוספת מרפסת שמש +ממ"ד לכל דירה+ הוספת 2 קומות לבניין.
שאלותי הן:
1. האם יש טעם להתנגד לממ"ד שמחובר לאחד החדרים הקיימים בדירה הנוכחית?
2. האם נכון שדיירי הקומה ה-3 זכאים לקבל באופן אוטומטי את דירות הגג שתיבננה בקומה ה-5?
3. מה עלי לעשות כדי להיות זכאית לרכוש את אחת מדירות הגג שתיבננה?
בתודה מראש
תמ"א 38- תמ"א בהרצליה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/09/13
נועה שלום!
אין טעם להתנגד לממד המחובר לאחד מהחדרים הקיימים. נכון זאת בעיה בתמא רגילה כי הוספת השטחים אינה פונקציונלית כל כך. אבל עדין מדובר בממד אלא אם יש תכנון אפשרי נכון יותר - לא יקבלו לדעתי את הנתגדותך מטעם זה בלבד.
אין זכות אוטומטית לקבלת דירות הגג לאף אחד מהדיירים אלא אם נוסכם אחרת בהסכם עליו חתמת.
אני מציע שתעגנו בהסכם את החובה של היזם לפנות אליכם ולאפשר לדיירים הקיימים קודם כל את הזכות לרכוש דירות מהדירות החדשות שהוא בונה. בכל מקרה אני ממליץ שתגידי ליזם שאת רוצה לקנות את דירת הגג. בסופו של דבר היזם רוצה למכור והוא יעשה כן למרבה במחיר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין טעם להתנגד לממד המחובר לאחד מהחדרים הקיימים. נכון זאת בעיה בתמא רגילה כי הוספת השטחים אינה פונקציונלית כל כך. אבל עדין מדובר בממד אלא אם יש תכנון אפשרי נכון יותר - לא יקבלו לדעתי את הנתגדותך מטעם זה בלבד.
אין זכות אוטומטית לקבלת דירות הגג לאף אחד מהדיירים אלא אם נוסכם אחרת בהסכם עליו חתמת.
אני מציע שתעגנו בהסכם את החובה של היזם לפנות אליכם ולאפשר לדיירים הקיימים קודם כל את הזכות לרכוש דירות מהדירות החדשות שהוא בונה. בכל מקרה אני ממליץ שתגידי ליזם שאת רוצה לקנות את דירת הגג. בסופו של דבר היזם רוצה למכור והוא יעשה כן למרבה במחיר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתמ"א 38
דרור לוי
15/09/13
שלום רב,
בבנין בו אני גר הגישו בקשה לקבלת היתר בניה לפי תמ"א 38. אני ועוד דיירים מתנגדים לבקשה והגשנו התנגדות.
האם חייבים לזמן אותי לדיון בהתנגדות או שאפשר להחליט בהתנגדות שלי גם בלי לזמן אותי?
בבנין בו אני גר הגישו בקשה לקבלת היתר בניה לפי תמ"א 38. אני ועוד דיירים מתנגדים לבקשה והגשנו התנגדות.
האם חייבים לזמן אותי לדיון בהתנגדות או שאפשר להחליט בהתנגדות שלי גם בלי לזמן אותי?
תמ"א 38 - התנגדות להיתר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/09/13
דרור שלום! הם אמורים לזמן אותך לדיון , בהנחה שפרטת בהנתגדום שם וכתובת. בכל מקרה עדיף גם לציים בהתנגדות שאתה מבקש לזמן אותך וגם לבדוק מולם מתי יש דיון.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספתי חדר בגג הרעפים כיצד אני מפוצה בתמ"א 38
אלי
13/09/13
יש לי רישיונות לתוספת חדר בגג רעפים מעל דירתי
עדיין לא בניתי את החדר
כיצד אפוצה בתמ"א 38 ?
עדיין לא בניתי את החדר
כיצד אפוצה בתמ"א 38 ?
תמ"א 38 - פיצוי על הוספת חדר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/09/13
היי אלי! אין בחוק או בתמ"א כל הוראות לגבי פיצוי בעל דירה במקרה כזה. זהו ענין מסחרי בינך ובין היזם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 זכויות
אלי
13/09/13
שלום
בחדרה הוגשה בקשה לפי תמ"א 38.
שטח המגרש 1200 מ"ר מותר לבנות בו 3 קומות 70% בניה.
על הקרקע קיימים שני מבנים חד קומתיים בשטח כללי של 250 מ"ר.
מה זכויות הבניה המותרות לפי תמ"א 38.
תודה
בחדרה הוגשה בקשה לפי תמ"א 38.
שטח המגרש 1200 מ"ר מותר לבנות בו 3 קומות 70% בניה.
על הקרקע קיימים שני מבנים חד קומתיים בשטח כללי של 250 מ"ר.
מה זכויות הבניה המותרות לפי תמ"א 38.
תודה
תמ"א 38 - זכויות בחדרה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/09/13
שלום אלי! מאחר ואישתי היא חדרתית אז יש לי חולשה למקום. לפי מה שאתה מתאר זכויות הבניה הן 840 מ"ר עיקרי ב- 3 קומות = 280 מ"ר לקומה. נניח שמדובר במקור ב- 4 דירות לקומה (צריך להיות כתוב בתוכנית אבל לא פרטת בנתונים), קרי שטח עיקרי לכל דירה בקומה הוא כ- 70 מ"ר. לכל דירה ניתן להוסיף על פי התמ"א עד 25 מ"ר (כולל ממ"ד. בגלל גודל המגרש לא נראה שיש בעיה של קווי בנין) = 95 מ"ר לדירה או 380 מ"ר לקומה. התמ"א מאפשרת תוספת של 2.5 קומות מעל הקיים = 5.5 קומות * 380 מ"ר = 2,090 מ"ר עיקרי + ממדים. יתכן ומאושרים עוד שטחי שירות שלא מפורטים בשאלה.
בכל מקרה- התשובה מפורטת אבל כדי שתהיה גם יותר רצינית אני מציע לגשת למחלקת הנדסה בעיריה ולברר עוד פרטים.
בברכה ושנה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בכל מקרה- התשובה מפורטת אבל כדי שתהיה גם יותר רצינית אני מציע לגשת למחלקת הנדסה בעיריה ולברר עוד פרטים.
בברכה ושנה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 זכאות לבניה
איקס
12/09/13
שלום רב
האם מבנה בעל 2 קומות הכולל 4 יחידות דיור מבנה קטן מימדים
בעל 250 מטרים זכאי לביצוע תמא 38 ?
האם ניתן לפנות למפקחת על המקרקעין בנושא?
האם ישנו סיכוי לביטול הפרויקט?
תודה מראש על העזרה
האם מבנה בעל 2 קומות הכולל 4 יחידות דיור מבנה קטן מימדים
בעל 250 מטרים זכאי לביצוע תמא 38 ?
האם ניתן לפנות למפקחת על המקרקעין בנושא?
האם ישנו סיכוי לביטול הפרויקט?
תודה מראש על העזרה
תמ"א 38 - זכאות לבניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/09/13
שלום לאיקס! סעיף 12 לתמ"א 38 קובע כי התמריצים על פי סעיף 11 להוראות התמ"א לא יחולו על בתים שנקבע בתוכנית מפורטת שחלה עליהם כי גובהם אינו עולה על 2 קומות ושטחם הכולל אינו עולה על 400 מ"ר. קומה מפולשת נספרת כקומה.
שימו לב שהמדובר לא במה בנוי בפועל אלא נלקח בחשבון לצורך כך גם קומות שניתן לבנות על פי התוכניות החלות גם אם בפועל לא נבנו.
מציע שתבדקו היטב את הנתונים. אם הנתונים נכונים יש סיכוי שהוועדה לתכנון ובניה לא תאשר את תוספת הזכויות מכוח התמ"א (על כל ההקלות מהיטל השבחה ומיסוי הכרוכות).
פניה למפקחת לא תעזור. אם יש מחלוקת על הנתונים אז יש להגיש ערר על החלטת הוועדה המקומית לוועדת הערר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שימו לב שהמדובר לא במה בנוי בפועל אלא נלקח בחשבון לצורך כך גם קומות שניתן לבנות על פי התוכניות החלות גם אם בפועל לא נבנו.
מציע שתבדקו היטב את הנתונים. אם הנתונים נכונים יש סיכוי שהוועדה לתכנון ובניה לא תאשר את תוספת הזכויות מכוח התמ"א (על כל ההקלות מהיטל השבחה ומיסוי הכרוכות).
פניה למפקחת לא תעזור. אם יש מחלוקת על הנתונים אז יש להגיש ערר על החלטת הוועדה המקומית לוועדת הערר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצללת מער' פוטו – וולטאית
יעקב
12/09/13
שלום.
במכתב בו דחתה הוועדה המקומית - כפ"ס את התנגדותי לתמ"א בבניין שכן, על רקע הצללת מער' פוטו - וולטאית, שנבנתה על גג ביתי, נכתב: "המתנגד לא הביא כל תימוכין בדבר הפגיעה הנטענת בפעילות והיעילות של התאים הפוטו-וולטאיים כתוצאה מהבקשה דנן".
אבקש לציין כי לא הונחיתי ע"י הועדה המקומית להביא אישור על טענתי להצללה, עוד טרם קיום הישיבה, כפי שנדרש בדיעבד.
ב. לא ניתנה לי ארכה להביא אישור כזה.
ג. לא קיבלתי שום הנחיה לגבי הסמכות/ אוטריטה הנדרשת לצורך הוצאת האישור, כמו גם הנחיה לגבי טיבו של האישור הנדרש.
* כיצד מציע לי הפורום להתמודד בסוגיה?
ובאותו עניין, הוועדה בחרה להתעלם באופן מוחלט מדרישה לתוספת חניה עבור 8-יח' דיור חדשות ובתשובתה נכתב: "עפ"י תמ"א 38 מוסדות התכנון רשאים לאשר תוספת בניה אף אם לא ניתן להסדיר פתרון חניה בתחום המגרש".
עיריית כפ"ס לא יזמה כל פתרון יצירתי וגם לא כפתה על היזם למצוא פתרון למקומות חנייה עבור יחידות הדיור החדשות.
יתרה מזאת, היא כלל לא התייחסה להצעתי לבנות חניון
תת-קרקעי מתחת לגן–ציבורי סמוך, שנמצא בבעלותה, במימון משותף שלה ושל הקבלן היזם.
* כיצד מציע הפורום להתמודד עם אטימות וקשיון לב של הרשות המקומית?.
בברכה.
יעקב
במכתב בו דחתה הוועדה המקומית - כפ"ס את התנגדותי לתמ"א בבניין שכן, על רקע הצללת מער' פוטו - וולטאית, שנבנתה על גג ביתי, נכתב: "המתנגד לא הביא כל תימוכין בדבר הפגיעה הנטענת בפעילות והיעילות של התאים הפוטו-וולטאיים כתוצאה מהבקשה דנן".
אבקש לציין כי לא הונחיתי ע"י הועדה המקומית להביא אישור על טענתי להצללה, עוד טרם קיום הישיבה, כפי שנדרש בדיעבד.
ב. לא ניתנה לי ארכה להביא אישור כזה.
ג. לא קיבלתי שום הנחיה לגבי הסמכות/ אוטריטה הנדרשת לצורך הוצאת האישור, כמו גם הנחיה לגבי טיבו של האישור הנדרש.
* כיצד מציע לי הפורום להתמודד בסוגיה?
ובאותו עניין, הוועדה בחרה להתעלם באופן מוחלט מדרישה לתוספת חניה עבור 8-יח' דיור חדשות ובתשובתה נכתב: "עפ"י תמ"א 38 מוסדות התכנון רשאים לאשר תוספת בניה אף אם לא ניתן להסדיר פתרון חניה בתחום המגרש".
עיריית כפ"ס לא יזמה כל פתרון יצירתי וגם לא כפתה על היזם למצוא פתרון למקומות חנייה עבור יחידות הדיור החדשות.
יתרה מזאת, היא כלל לא התייחסה להצעתי לבנות חניון
תת-קרקעי מתחת לגן–ציבורי סמוך, שנמצא בבעלותה, במימון משותף שלה ושל הקבלן היזם.
* כיצד מציע הפורום להתמודד עם אטימות וקשיון לב של הרשות המקומית?.
בברכה.
יעקב
תמ"א 38 - הצללת מערכת פוטווולטאית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/09/13
יעקב שלום! הם התכוונו שהיית אמור להביא חוות דעת יועץ לפיה ביצוע הפרויקט יטיל צל על המערכת ויפגע בביצועיה. אבל תן לי להרגיע אותך - אני מעריך כי גם אם היית מביא חוות דעת כזאת ההתנגדות היתה נדחית. אתה יכול להגיש התנגדות על החלטת הוועדה לוועדת ערר ולהביא לשם את חוות הדעת. אני בספק אם יקבלו את התנגדותך גם שם.
לגבי חניה- בעיקרון התמא מחייבת אותם בתוספת חניות לפי התקן החל אך הם רשאים במקרה שאין אפשרות לתוספת החניות לדרוש כופר חניה לצורך הקמת חניון בקרת מקום. אני מבין שהם פטרו את היזם מתוספת חניה. עדין הוא צריך לשלם כופר חניה. כן עדין זכותך לשאול ולקבל תשובה לטובת איזה פתרון חניה סמוך הולכים כספים אלו ואם לא תנת תשובה הולמת ניתן להגיש תביעה כנגד העיריה.
אני לא יכול להתיחס להצעה קונקרטית שלך פשוט מפני שאיני מכיר את המקום.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לגבי חניה- בעיקרון התמא מחייבת אותם בתוספת חניות לפי התקן החל אך הם רשאים במקרה שאין אפשרות לתוספת החניות לדרוש כופר חניה לצורך הקמת חניון בקרת מקום. אני מבין שהם פטרו את היזם מתוספת חניה. עדין הוא צריך לשלם כופר חניה. כן עדין זכותך לשאול ולקבל תשובה לטובת איזה פתרון חניה סמוך הולכים כספים אלו ואם לא תנת תשובה הולמת ניתן להגיש תביעה כנגד העיריה.
אני לא יכול להתיחס להצעה קונקרטית שלך פשוט מפני שאיני מכיר את המקום.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתנגדים לתמא 38
איקס
11/09/13
שלום רב
בבית משותף בעל תקנון מצוי בחלקה שני מבנים במבנה האחורי ישנם 4 דיירים המעוניינים בתמא 38 במבנה הקדמי ישנם 12 דיירים המתנגדים לבנייה עפ"י תמא 38 מכיוון שיוסתר להם הנוף האויר וכו' האם ניתן לפנות למפקחת על המקרקעין בנושא? האם יש סיכוי לביטול הבנייה?
בבית משותף בעל תקנון מצוי בחלקה שני מבנים במבנה האחורי ישנם 4 דיירים המעוניינים בתמא 38 במבנה הקדמי ישנם 12 דיירים המתנגדים לבנייה עפ"י תמא 38 מכיוון שיוסתר להם הנוף האויר וכו' האם ניתן לפנות למפקחת על המקרקעין בנושא? האם יש סיכוי לביטול הבנייה?
תמ"א 38 - שני מבנים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/09/13
לא ברור מהשאלה אם מדובר על שני אגפים נפרדים של אותו בית משותף או פשוט צד קידמי וצד אחורי. במקרה הראשון ניתן בתנאים מסוימים לראות כל כניסה כבית משתף לענין ספירת הרוב הנדרש. במקרה השני יש לכם בעיה.
צריך לבדוק אולי ביצוע פרויקט הריסה ובניה ואז לא תהיה בעיה של הסתרת אור ואויר. בקיצור- מציע שתנסו לחושב על מבנה עיסקה שישביע את רצון כולם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
צריך לבדוק אולי ביצוע פרויקט הריסה ובניה ואז לא תהיה בעיה של הסתרת אור ואויר. בקיצור- מציע שתנסו לחושב על מבנה עיסקה שישביע את רצון כולם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם קיים סירוב מוצדק לביצוע תמ"א 38 ? והאם ידוע על קשיים מול עיריית חולון תמ"א 38/2 ?
חן חולון
11/09/13
שלום ,
אני גר בבניין 4 קומות על עמודים אשר צמוד ל-2 בניינים נוספים.
קיימת התארגנות לגביי ביצוע תמ"א - הוספת 2.5 קומות וקומת קרקע.
הייזם הציע ממ"ד ומרפסת שמש, אך בפועל לא כל הדירות יוכלו להנות מהטבה זו בגלל צורת המבנה הנוכחית : אין מקום לכל התוספות הנ"ל ואחד הצדדים גובל בגבול החלקה - מרחק של 3 מטר מהגדר (לא מאמין שהעירייה תאשר יותר).
האם סביר להתנגד לתמ"א כזו בגלל שדירתי לא תקבל פיצוי הולם ודומה לדירות אחרות ? ולא להסתכן בתביעה ?
ע"פ הבנתי תמ"א 38/2 (במתכונת של פינוי בינוי) עדיף מהבחינה הזו שכל הדיירים יצאו מורווחים.
משיחה עם קבלן אחד נאמר לי כי עיריית חולון מהרימה קשיים על פרוייקטים כאלו.
האם ידוע לפורום הנכבד מידע על כך ?
תודה רבה,
חן
אני גר בבניין 4 קומות על עמודים אשר צמוד ל-2 בניינים נוספים.
קיימת התארגנות לגביי ביצוע תמ"א - הוספת 2.5 קומות וקומת קרקע.
הייזם הציע ממ"ד ומרפסת שמש, אך בפועל לא כל הדירות יוכלו להנות מהטבה זו בגלל צורת המבנה הנוכחית : אין מקום לכל התוספות הנ"ל ואחד הצדדים גובל בגבול החלקה - מרחק של 3 מטר מהגדר (לא מאמין שהעירייה תאשר יותר).
האם סביר להתנגד לתמ"א כזו בגלל שדירתי לא תקבל פיצוי הולם ודומה לדירות אחרות ? ולא להסתכן בתביעה ?
ע"פ הבנתי תמ"א 38/2 (במתכונת של פינוי בינוי) עדיף מהבחינה הזו שכל הדיירים יצאו מורווחים.
משיחה עם קבלן אחד נאמר לי כי עיריית חולון מהרימה קשיים על פרוייקטים כאלו.
האם ידוע לפורום הנכבד מידע על כך ?
תודה רבה,
חן
תמ"א 38 - חולון
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/09/13
שלום חן מחולון!
אני מבין שאתם בוחנים פרויקט תמא 38 של תוספת בניה מעל הקיים. אני מבין גם שבשל אילוצי בניה הדירה שלך לא מקבלת תוספות כמו דירות אחרות. עדין היזם יכול לחשוב על דריכם אחרות לשפר את דירתך. לכן אני מציע כי תתנגד במגמה שהיזם יגיע עימך להסדר הוגן. אגב- אם תתנגד אז בודאי שזה יגיע לתביעה בפני המפקח על בתים משותפים והרגשתי היא שגם הוא ינסה להגיע לפיצוי מסוים עבורך.
לגבי הריסה ובניה- אני לא יודע על התנגדות של עירית חולון לכך. אבל יתכן שהפרויקט כולו אינו כלכלי במתכונת כזאת משום שהעלויות שלו מבחינת היזם גבוהות יותר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שאתם בוחנים פרויקט תמא 38 של תוספת בניה מעל הקיים. אני מבין גם שבשל אילוצי בניה הדירה שלך לא מקבלת תוספות כמו דירות אחרות. עדין היזם יכול לחשוב על דריכם אחרות לשפר את דירתך. לכן אני מציע כי תתנגד במגמה שהיזם יגיע עימך להסדר הוגן. אגב- אם תתנגד אז בודאי שזה יגיע לתביעה בפני המפקח על בתים משותפים והרגשתי היא שגם הוא ינסה להגיע לפיצוי מסוים עבורך.
לגבי הריסה ובניה- אני לא יודע על התנגדות של עירית חולון לכך. אבל יתכן שהפרויקט כולו אינו כלכלי במתכונת כזאת משום שהעלויות שלו מבחינת היזם גבוהות יותר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנינים מחוברים
יצחק
10/09/13
הא תוכנית תמא 38 אפשרית בתנאים הבאים:
1) מדובר ב6 בנינים מחוברים אנחנו רוצים להוציא את התוכנית רק על בנין אחד
2) שכן אחד כבר בנה הא זה שולל את התוכנית
1) מדובר ב6 בנינים מחוברים אנחנו רוצים להוציא את התוכנית רק על בנין אחד
2) שכן אחד כבר בנה הא זה שולל את התוכנית
תמ"א 38 - בנינים מחוברים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/09/13
שלום יצחק!
לשאלה הראשונה- לא ברור לי אם מדובר על בית משותף אחד המורכב ממספר כניסות או מספר בתים משותפים המחוברים בקיר משותף. מאחר וציינת שמדובר ב- 6 בנינים אני מניח שמדובר במספר כניסות באותו בית משותף. הוראות חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) קובעות כי בבנין מורכב, קרי - בנין בו יש מספר כניסות, יראו כל כניסה כאילו היא בית משותף נפרד ובלבד שאין בפרויקט התמא כדי לפגוע בזכויות יתר הכניסות וכן כי בכלל ניתן טכנית לבצע את החיזוק במקרה כזה.
בקיצור ניתן לבצע פרויקט תמא רק בכניסה אחת אבל צריך לבדוק שזה באמת אפשרי.
לגבי שאלה שניה - אתם צריכים להגיע לרוב הקבוע בחוק, העומד על 2/3 במקרה של תוספת בניה. אם הגעתם לרוב אותו שכן יכול להתנגד. זה לא יפריע לכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לשאלה הראשונה- לא ברור לי אם מדובר על בית משותף אחד המורכב ממספר כניסות או מספר בתים משותפים המחוברים בקיר משותף. מאחר וציינת שמדובר ב- 6 בנינים אני מניח שמדובר במספר כניסות באותו בית משותף. הוראות חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) קובעות כי בבנין מורכב, קרי - בנין בו יש מספר כניסות, יראו כל כניסה כאילו היא בית משותף נפרד ובלבד שאין בפרויקט התמא כדי לפגוע בזכויות יתר הכניסות וכן כי בכלל ניתן טכנית לבצע את החיזוק במקרה כזה.
בקיצור ניתן לבצע פרויקט תמא רק בכניסה אחת אבל צריך לבדוק שזה באמת אפשרי.
לגבי שאלה שניה - אתם צריכים להגיע לרוב הקבוע בחוק, העומד על 2/3 במקרה של תוספת בניה. אם הגעתם לרוב אותו שכן יכול להתנגד. זה לא יפריע לכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
על מי חל שכירות
חנה
09/09/13
האם היזם הוא זה שצריך לשלם שכירות שיש פינוי בינוי בתמ"א 38/2.
תמא 38 - דמי שכירות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/09/13
חנה שלום! אין חובה המוטלת בחוק על היזם. זה בדרך כלל המצב בהסכמים מול היזמים אבל ברור שיזם ישלם דמי שכירות לכל הדיירים רק אם יש עדין כדאיות כלכלית בעיסקה.
אם אין יזם רציני שמוכן לשלם דמי שכירות אז כנראה זה לא כדאי בעיסקה. אני מבין שיש דיירים שמתפרנסים גם מדמי השכירות אבל עדין צריך לראות זאת כהשקעה קטנה יחסית לעומת מה שמקבלים.
בואי נניח שדמי השכירות הם 5000 ש"ח ותקופת הבניה 20 חודשים. סך דמי השכירות כ- 100,000 ש"ח לדירה. אם יש 12 דיירים מדובר על 1.2 מליון ש"ח. עכשיו בואי נשאל כך - אני מחליף לך את כל הדירה לחדשה, עם מעלית וחניה ואלי בקומה גבוהה יותר ואולי בשטח גדול יותר. האם זה שווה לך 100,000 ש"ח? אני חושב שהתשובה ברורה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם אין יזם רציני שמוכן לשלם דמי שכירות אז כנראה זה לא כדאי בעיסקה. אני מבין שיש דיירים שמתפרנסים גם מדמי השכירות אבל עדין צריך לראות זאת כהשקעה קטנה יחסית לעומת מה שמקבלים.
בואי נניח שדמי השכירות הם 5000 ש"ח ותקופת הבניה 20 חודשים. סך דמי השכירות כ- 100,000 ש"ח לדירה. אם יש 12 דיירים מדובר על 1.2 מליון ש"ח. עכשיו בואי נשאל כך - אני מחליף לך את כל הדירה לחדשה, עם מעלית וחניה ואלי בקומה גבוהה יותר ואולי בשטח גדול יותר. האם זה שווה לך 100,000 ש"ח? אני חושב שהתשובה ברורה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת בנייה מותרת
מוטי
08/09/13
שלום,
1. האם תוספת של עד 12 מ"ר בתמ"א 38/3 כוללת את שטח המרפסת שכבר קיימת.
2. האם מרפסת סגורה נכללת בתוספת שטח של עד 25 מ"ר
1. האם תוספת של עד 12 מ"ר בתמ"א 38/3 כוללת את שטח המרפסת שכבר קיימת.
2. האם מרפסת סגורה נכללת בתוספת שטח של עד 25 מ"ר
תמא 38 - תוספת בניה מותרת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/09/13
שלום מוטי! התמא מאפשרת להוסיף עד 25 מ"ר נוספים בתנאי שמוסיפים ממ"ד לדירה. שטח זה אינו כולל שטח של מרפסת שמש. לגבי מרפסות שנסגרו פנימה לדירה- בתל אביב יחשיבו ברמת גן - לא יחשיבו. במקומות אחרים צריך לבדוק. קשור גם האם יש חריגה בקווי הבנין והיכן התוספת המבוקשת.
בנוסף - יתכן וקיימים עוד זכויות בניה מכוח תכוניות אחרות שבתוקף.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בנוסף - יתכן וקיימים עוד זכויות בניה מכוח תכוניות אחרות שבתוקף.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משכיר דירה
מגד
08/09/13
אני השכרתי דירה בתל אביב, ואחרי שחתמתי חוזה והכול ומסרתי צ'יקים וערבויות. התברר שהבנין הולך לעבור תמ"א 38. אבל עוד לא קיבלו את כול האישורים ולא קבעו תאריך לתחילת החיזוק של המבנה. במקרה שמתחילים מה אני יכול לבקש מבעל הדירה. תודה רבה
תמ"א 38 - שוכר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
08/09/13
אני מבין ששכרת דירה בתל אביב בבנין שעומד לעבור פרויקט תמ"א 38. קודם כל חשוב שתקרא שוב את הסכם השכירות עליו חתמת ותראה אם יש התיחסות כלשהיא לשכירות בתקופת ביצוע הפפרויקט. הליכי קבלת היתר הבניה לפרויקט, במיוחד בתל אביב, אורכים למעלה משנה וגם שנה וחצי היא תצקופה שכיחה. לכן יכול להיות שבכלל אין בעיה כי תקופת השכירות שלך תסתיים עד שביצוע הפרויקט יתחיל. אם בכל זאת תהיה חפיפה בין השכירות לביצוע והמשכיר לא אמר לך דבר על כך ולא נכתב בהסכם דבר על כך אז יש מקום לבקש מהמשכיר הפחתת דמי השכירות בתקופת החפיפה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קטמונים
יוסי
05/09/13
האם יש תכנית תמא 38 לגבי השיכונים בקטמונים בירושלים?
תמ"א 38 - קטמונים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
08/09/13
תמ"א 38 חלה על כל המדינה וגם על שכונת הקטמונים. התמ"א מאפשרת תוספת 2.5 קומות מעל הקיים. לגבי אופן ישום הוראות התמ"א על בנינים בשכונה אני ממליץ לגשת לאגף ההנדסה בעיריה ולבדוק מולם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 בפתח תקווה – נזק לדיירים בבניין סמוך
דורון
04/09/13
שנה טובה!
בכוונת הדיירים כבר לפני 3 שנים לבנות 3 קומות כחלק מתמ"א 38 על פי:
1. בתחתית דירת גן.
2. למעלה קומה 4 - 3 דירות
3. למעלה קומה 5+6 - 3 דירות נוספות שכל אחת מהן עם גג (הגג זה קומה 6 עם חדרים על הגג! - כלומר מבחינתנו חסימה מלאה של 6 קומות שכיום קיים רק 3 קומות שהקומה 3 נמוכה בכמעט קומה שלמה מאיתנו).
4. מעל קומה 6 עוד קומה וזה הדודים ומערכת הסולארית.
5. לציין שאין מספיק חניה לכל הדיירים במצב הנוכחי. וגם אין עמידה בתקינה של כל 120 מ"ר 1.5 חניות.
יחד עם זאת העיריה מאשרת והועדה המחוזית הקפיאה עד דיון. המתכננים חזרו בהם ויבשו זאת שנה וחצי ומגישים שוב דרך הועדה המקומית.
א. האם החלטת ועדה מחוזית על אותו פרוייקט שהוגש מחדש תופסת שוב?
ב. אין לו התנגדות לחיזוק בניין לרעידות אדמה, יש התנגדות שזה יגרום לפגיעה בנוף בקומות בעיקר 4+5 (אצלנו). והפיכת המקום לאזור בנייה זמן ממושך, ובשל בורות שנפערו בין 2 הבנייינים החשש שרעידה בעת הבניה תביא להיזק.
ג. ניכר שהדיירים במכוון מזניחים את הבניין, האם יש אפשרות להגדיל את הנזק כלפיהם בכך שהם עושים הכל כדי שיאשרו להם תמ"א 38? (לפני כשנתיים הבניין שלהם היה בסדר יחסית ומאז שעלתה הטענה שהוא בסדר ניכרת הזנחה משמעותית).
ד. בריאות הדיירים הרגישים לאבק, האם יכולה להיות טענה שתמנע את הפרוייקט?
ה. אנשים עם בעיות קשב וריכוז ובמיוחד תלמידים שהדבר עלול לפגוע בלימודיהם נוכח הרעש של העבודות בשעות הערנות.
ו. התברר שהייתה חריגת בנייה בנושא מרפסות, האם ניתן בכלל לאשר פרוייקט שנעשתה עבירת בנייה בבניין הקיים מבלי קודם להחזיר את המצב לקדמותו? (הבניינים קרובים אחד לשני באופן קיצוני).
תודה רבה.
מה זה סעיף 97 לחוק או 197 לחוק שניתן לתבוע.
בכוונת הדיירים כבר לפני 3 שנים לבנות 3 קומות כחלק מתמ"א 38 על פי:
1. בתחתית דירת גן.
2. למעלה קומה 4 - 3 דירות
3. למעלה קומה 5+6 - 3 דירות נוספות שכל אחת מהן עם גג (הגג זה קומה 6 עם חדרים על הגג! - כלומר מבחינתנו חסימה מלאה של 6 קומות שכיום קיים רק 3 קומות שהקומה 3 נמוכה בכמעט קומה שלמה מאיתנו).
4. מעל קומה 6 עוד קומה וזה הדודים ומערכת הסולארית.
5. לציין שאין מספיק חניה לכל הדיירים במצב הנוכחי. וגם אין עמידה בתקינה של כל 120 מ"ר 1.5 חניות.
יחד עם זאת העיריה מאשרת והועדה המחוזית הקפיאה עד דיון. המתכננים חזרו בהם ויבשו זאת שנה וחצי ומגישים שוב דרך הועדה המקומית.
א. האם החלטת ועדה מחוזית על אותו פרוייקט שהוגש מחדש תופסת שוב?
ב. אין לו התנגדות לחיזוק בניין לרעידות אדמה, יש התנגדות שזה יגרום לפגיעה בנוף בקומות בעיקר 4+5 (אצלנו). והפיכת המקום לאזור בנייה זמן ממושך, ובשל בורות שנפערו בין 2 הבנייינים החשש שרעידה בעת הבניה תביא להיזק.
ג. ניכר שהדיירים במכוון מזניחים את הבניין, האם יש אפשרות להגדיל את הנזק כלפיהם בכך שהם עושים הכל כדי שיאשרו להם תמ"א 38? (לפני כשנתיים הבניין שלהם היה בסדר יחסית ומאז שעלתה הטענה שהוא בסדר ניכרת הזנחה משמעותית).
ד. בריאות הדיירים הרגישים לאבק, האם יכולה להיות טענה שתמנע את הפרוייקט?
ה. אנשים עם בעיות קשב וריכוז ובמיוחד תלמידים שהדבר עלול לפגוע בלימודיהם נוכח הרעש של העבודות בשעות הערנות.
ו. התברר שהייתה חריגת בנייה בנושא מרפסות, האם ניתן בכלל לאשר פרוייקט שנעשתה עבירת בנייה בבניין הקיים מבלי קודם להחזיר את המצב לקדמותו? (הבניינים קרובים אחד לשני באופן קיצוני).
תודה רבה.
מה זה סעיף 97 לחוק או 197 לחוק שניתן לתבוע.
תמ"א 38 - נזק לדיירים בבנין סמוך
עו"ד אילן הלוי
מנהל
08/09/13
שלום דורון! הרבה שאלות ואני מקווה שהבנתי את המצב ואצליח לענות לך על כולם.
אם יש תוכניות בנין עיר בתוקף אשר מאפשרות לבצע את מה שתארת אז הוצאת היתר הבניה היא בסמכות הוועדה המקומית .
אין זכות קנויה שלא יבנה בנין גבוה יותר בסמיכות כל עוד ההיתר ניתר כדין. האזור יהיה אתר בניה למשך הבניה. זה אכן יגרום רעש ולכלוך וכל עוד הם ברמה נסבלת לעצם ביצוע הפרויקט אין כנגד כך כל טענה בודאי לא טענה המונעת קבלת היתר בניה.
הוראות תמ"א 38 אינן חלות רק על בנינים מוזנחים אלא על כל בנין שנבנה לפני 1980 ועל כן ההנחה היא שהוא נבנה לא לפי התקן מפני רעידות אדמה. אין כל משמעות לכך שדיירי הבנין מזניחים או לא מזניחים, בכוונה או לא, את הבנין שלהם.
המדינה והרשויות רואות בחיזוק הבנינים מפני רעידות אדמה חשיבות גדולה. רגישות לאבק או הפרעה לתמידים עם הפרעות קשב וריכוז אינן סיבות מספיקות למנוע פרויקט כזה.
את חריגת הבניה צריך להכשיר במסגרת היתר הבניה שינתן ואם לא ניתן אז יש לתקן את החריגה.
סעיף 197 לחוק התכנון והבניה מאפשר במקרה שבו הוחלט על תוכנית בנין עיר אשר פוגעת בשווי של המקרקעין הגולים בה, לאפשר לאותם בעלי מקרקעים גובלים להגיש תביעה בגין ירידת ערך. זכות התביעה מתישנת אחרי 3 שנים מקבלת התוכנית. בכל מקרה צריך להוכיח ירידת ערך ולא אי נוחות במהלך הבניה.
מקווה שעניתי על כל השאלות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם יש תוכניות בנין עיר בתוקף אשר מאפשרות לבצע את מה שתארת אז הוצאת היתר הבניה היא בסמכות הוועדה המקומית .
אין זכות קנויה שלא יבנה בנין גבוה יותר בסמיכות כל עוד ההיתר ניתר כדין. האזור יהיה אתר בניה למשך הבניה. זה אכן יגרום רעש ולכלוך וכל עוד הם ברמה נסבלת לעצם ביצוע הפרויקט אין כנגד כך כל טענה בודאי לא טענה המונעת קבלת היתר בניה.
הוראות תמ"א 38 אינן חלות רק על בנינים מוזנחים אלא על כל בנין שנבנה לפני 1980 ועל כן ההנחה היא שהוא נבנה לא לפי התקן מפני רעידות אדמה. אין כל משמעות לכך שדיירי הבנין מזניחים או לא מזניחים, בכוונה או לא, את הבנין שלהם.
המדינה והרשויות רואות בחיזוק הבנינים מפני רעידות אדמה חשיבות גדולה. רגישות לאבק או הפרעה לתמידים עם הפרעות קשב וריכוז אינן סיבות מספיקות למנוע פרויקט כזה.
את חריגת הבניה צריך להכשיר במסגרת היתר הבניה שינתן ואם לא ניתן אז יש לתקן את החריגה.
סעיף 197 לחוק התכנון והבניה מאפשר במקרה שבו הוחלט על תוכנית בנין עיר אשר פוגעת בשווי של המקרקעין הגולים בה, לאפשר לאותם בעלי מקרקעים גובלים להגיש תביעה בגין ירידת ערך. זכות התביעה מתישנת אחרי 3 שנים מקבלת התוכנית. בכל מקרה צריך להוכיח ירידת ערך ולא אי נוחות במהלך הבניה.
מקווה שעניתי על כל השאלות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מספר חניות בחניון תת קרקעי
שלומי
03/09/13
שלום, מה המספר המקסימלי של חניות שלדעתכם אפשר להכניס בחניון תת קרקעי עם שני מפלסים כששטח המגרש הוא 940 מ"ר? מדובר בבניין שאנחנו חושבים לקדם בו הריסה ובניה לפי תמ"א 38/2 ורצינו להבין אם אפשר ליצור חניון עם מספיק מקומות בשטח כזה.
כנראה שנצטרך להכניס שם 36-40 חניות - האם לדעתכם זה אפשרי? במידה וזה לא אפשרי בחניון תת קרקעי עם מפלסים רגילים, האם לדעתכם זה אפשרי עם מפלסים שיש בהם מכפילי חניה בתוך החניון התת קרקעי (שיוצרים ניצול טוב יותר של השטח)? תודה!
כנראה שנצטרך להכניס שם 36-40 חניות - האם לדעתכם זה אפשרי? במידה וזה לא אפשרי בחניון תת קרקעי עם מפלסים רגילים, האם לדעתכם זה אפשרי עם מפלסים שיש בהם מכפילי חניה בתוך החניון התת קרקעי (שיוצרים ניצול טוב יותר של השטח)? תודה!
תמ"א 38 - מספר חניות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
08/09/13
שלום שלומי! קשה לתת תשובה מדויקת כאשר לא יודעים את נתוני המגרש והבינוי המתוכנן. באופן כללי אני הייתי מחשב לפי 3 במאה, קרי 3 חניות לכל 100 מ"ר מגרש ללא הגרעין ואם צריך אז לעגל למטה. לכן אם המגרש הוא 940 מ"ר אני מעריך כ- 900 מ"ר ללא הגרעין, קרי כ- 25 מקומות חניה בקומה.
מכפילי חניה מנצלים טוב יותר את תכסית הקומה מפני שאז אתה לא מבזבז שטח על רמפת הירידה לקומת המרתף השניה. יש הטוענים שחפירת קומת מרתף שניה היא יקרה יותר מהתקנת קומה עם מכפילי חניה. אני לא בטוח בזה. בטוח שניצול השטח יותר טוב. גורם נוסף הוא המצאות מי תהום בקרקע. הירידה למרתף חניה שני יכולה ליצור בעיה של מי תהום ואז העלות היא באמת גבוהה מאוד ואין ברירה אלא להתקין מכפילי חניה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מכפילי חניה מנצלים טוב יותר את תכסית הקומה מפני שאז אתה לא מבזבז שטח על רמפת הירידה לקומת המרתף השניה. יש הטוענים שחפירת קומת מרתף שניה היא יקרה יותר מהתקנת קומה עם מכפילי חניה. אני לא בטוח בזה. בטוח שניצול השטח יותר טוב. גורם נוסף הוא המצאות מי תהום בקרקע. הירידה למרתף חניה שני יכולה ליצור בעיה של מי תהום ואז העלות היא באמת גבוהה מאוד ואין ברירה אלא להתקין מכפילי חניה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
