פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
בניית ממ"ד שחוסם חלון מטבח
משה
07/11/13
היזם מתכנן לבנות ממ"ד לאגף האחורי של הבניין בצורה שתחסום לחלוטין את החלון של המטבח והאמבטיה של האגף הקדמי של הבנין כך שנוצר פיר אוורור למטבח ולאמבטיה והאוורור יהי מאולץ עם ונטות. התכנון הזה סותם לחלוטין את האור והאוורור הטבעי למטבח בנוסף לריחות והעשן מהבישולים שייכנס לדירה דרך חפיר וגם רעש של הונטות האם זה נקרא פגיעה ברכוש הפרטי, ואסור לבצע זאת ללא הסכמת הדירות הרלונטיות אפילו שיש רוב של 66 % יש לציין כי טרם נחתם על החוזה עם היזם בבנין
תמ"א 38 - ממד חוסם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/11/13
זה לא נקרא פגיעה ברכוש פרטי. יתכן וקיימים אילוצי תכנון שבגללם כך תוכנן. בכל מקרה אני מציע כי תשבו עם היזם ותנסו להבין האם ניתן לשפר את התכנון.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הייתי חוזר לשולחן התכנון
דניאל מ.
08/11/13
הייתי חוזר לשולחן התכנון ומכנס את המהנדס והאדריכל לבדיקת אופציה תכנונית נוספת. מניסיוני היא תמיד קיימת, השאלה היא מה האילוצים.
בהצלחה
בהצלחה
דייר מסרב
אייל
07/11/13
שלום, יזם הציע לנו תמא פינוי בינוי . כמובן שהתהליך הוא ארוך אז 2 דיירים לא רוצים לחכות ורוצים לבנות לעצמם לבד ממד. האם מותר לי להתנגד? תודה
תמ"א 38 - דייר מסרב
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/11/13
שלום אייל!
מותר להתנגד. הכי הגיוני הוא להחיש את התהליך מול יזמים ולשכנע את אותם דיירים לחכות. סה,כ כולכם תקבלו יותר בפרויקט תמא.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מותר להתנגד. הכי הגיוני הוא להחיש את התהליך מול יזמים ולשכנע את אותם דיירים לחכות. סה,כ כולכם תקבלו יותר בפרויקט תמא.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחוז הסכמה
אייל
07/11/13
שלום, כמה אחוז מהדיירים המסכימים לתמא 38-2, 38-3 ותמא פינוי בינוי צריך? תודה
תמ"א 38 - אחוז הסכמה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/11/13
שלום אייל!
לפרויקט של תמ"א 38/2 נחוץ רוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף. אם רוב כזה חתם על ההסכם אז ניתן להגיש תביעה לאכפת ההסכם כנגד הדיירים שלא חתמו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לפרויקט של תמ"א 38/2 נחוץ רוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף. אם רוב כזה חתם על ההסכם אז ניתן להגיש תביעה לאכפת ההסכם כנגד הדיירים שלא חתמו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן לבקש פיצוי כספי בגלל שהשבחת הדירה תהיה פחותה מזו של הדירות אחרות בגלל מיקומה בבניין?
עדה ט.
06/11/13
על-פי הסקיצה שהגישה חברת יזמות, ביצוע תוספת בנייה במסגרת תמ''א 38 בבניין המורכב משתי כניסות, דירות הנמצאות על גבול של שתי הכניסות 'משלמות מחיר כבד" על תוספות בנייה: ממ"דים, מרפסות שמש, ומעלית. בסוף ביצוע בנייה 1) החלון היחיד של חדר שינה יוזז לפינה של החדר ובחוץ, ממש צמוד אליו תהיה מרפסת שמש של שכנים המשמשת את המעשנים גם היום 2) שתי חלונות נוספים, כולל החלון הגדול והיחיד של הסלון, יקבלו מולם במרחק של 2 מטר קיר של ממ"ד של השכנים 3) אחד החלונות יצטמצם עד למחציתו על-ידי מעלית שגם תסתיר לגמרי את נוף העירוני על צומת בית החייל בתל-אביב. כל זאת כאשר שאר הדירות לא מפסידות כלום. האם הדירות "הסובלות" יכולות לבקש פיצוי כספי מחברת היזמות?
תמ"א 38 - פיצוי כספי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/11/13
שלום עדה!
לא מניח כי יתנו לך פיצוי כספי. יותר הגיוני לנסות ולשנות את התכנון המוצע. בשלב זה זו רק סקיצה ראשונית שהכין אדריכל שלא שילמו לו עדין שקל אחד עבור עבודתו ולכן הוא גם לא השקיעה בה מחשבה רבה. דברי עם נציג היזם על הבעייתיות בתכנון ותראי מה תגובתם.
בכל מקרה אני לא מאמין שיתנו לך פיצוי כספי וגם אם יתנו פיצוי כזה מחויב בתשלום מס.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא מניח כי יתנו לך פיצוי כספי. יותר הגיוני לנסות ולשנות את התכנון המוצע. בשלב זה זו רק סקיצה ראשונית שהכין אדריכל שלא שילמו לו עדין שקל אחד עבור עבודתו ולכן הוא גם לא השקיעה בה מחשבה רבה. דברי עם נציג היזם על הבעייתיות בתכנון ותראי מה תגובתם.
בכל מקרה אני לא מאמין שיתנו לך פיצוי כספי וגם אם יתנו פיצוי כזה מחויב בתשלום מס.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת בפינוי בינוי
אמנון
05/11/13
שלום, האם בתמא פינוי בינוי חייב היזם לתת את אותה תוספת במטרים כמו בתמא 38/2? תודה
תמא 38 - פינוי בינוי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/11/13
שלום אמנון!
אין חובה לתת בשום פרויקט לא של תמא ולא בפרויקט פינוי בינוי. זה ענין של אפשרות מבחינה תכנונית וכדאיות כלכלית של היזם ושלכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמא 38
אין חובה לתת בשום פרויקט לא של תמא ולא בפרויקט פינוי בינוי. זה ענין של אפשרות מבחינה תכנונית וכדאיות כלכלית של היזם ושלכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמא 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה מורחבת
חגית
05/11/13
שלום רב ,
בדירתי קומה ראשונה על עמודים , הרחבתי את הדירה משני הצדדים כולל ממד, איני מוכנה לחתום על נושא התמא ולתת יפוי כח לעו"ד מלווה,לדעתי יש עליות שעל הקבלן שלוקח את הפרוייקט לשלם לי במידה ובונים מעליי,עם זאת איני רוצה לפגוע בדיירים (אני בהחלט מבינה אותם) אך איני מעוניינת לחתום לע"ד על יפוי כח, מבחינתי חתימה= הסכמה. אשמח לעצה או פתרון.
תודה
יום נעים
בדירתי קומה ראשונה על עמודים , הרחבתי את הדירה משני הצדדים כולל ממד, איני מוכנה לחתום על נושא התמא ולתת יפוי כח לעו"ד מלווה,לדעתי יש עליות שעל הקבלן שלוקח את הפרוייקט לשלם לי במידה ובונים מעליי,עם זאת איני רוצה לפגוע בדיירים (אני בהחלט מבינה אותם) אך איני מעוניינת לחתום לע"ד על יפוי כח, מבחינתי חתימה= הסכמה. אשמח לעצה או פתרון.
תודה
יום נעים
תמ"א 38 - הרחבה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/11/13
שלום חגית!
בעצם מה שאת אומרת הוא שאין לך התנגדות לפרויקט אבל את חושבת שמגיע לך החזר כספי מסוים מאחר והיזם ישתמש במה שבנית ויחסוך לעצמו עלויות.
אני מניח שיזם סביר יקבל את ההגיון הזה. הבעיה היא רק להעריך את החסכון ולהגיע להסכמה עם אותו יזם. בענין זה אני מציע שתעלו את הנושא בפני היזם ותנו לו להציע לכם הצעה.
בכל מקרה מאחר ומדובר בתמא ומאחר ואתם כבר הרחבתם את הדירה אני לא רואה איך המפקח על בתים משותפים יעצור את הפרויקט עבור יתר הדיירים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בעצם מה שאת אומרת הוא שאין לך התנגדות לפרויקט אבל את חושבת שמגיע לך החזר כספי מסוים מאחר והיזם ישתמש במה שבנית ויחסוך לעצמו עלויות.
אני מניח שיזם סביר יקבל את ההגיון הזה. הבעיה היא רק להעריך את החסכון ולהגיע להסכמה עם אותו יזם. בענין זה אני מציע שתעלו את הנושא בפני היזם ותנו לו להציע לכם הצעה.
בכל מקרה מאחר ומדובר בתמא ומאחר ואתם כבר הרחבתם את הדירה אני לא רואה איך המפקח על בתים משותפים יעצור את הפרויקט עבור יתר הדיירים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סמכות עו"ד
שמעון
05/11/13
לקחתי עו"ד במהלך התנגדותי לתמ"א 38 מכיוון שהיו לי סיבות מוצדקות להתנגד והסכימה גם המפקחת איתי על רוב הדברים.
העו"ד שלקחתי עבר צד, אז לקחתי עו"ד נוסף אך לא פיטרתי את הראשון מכיון שהוא חלק מהסכם שהתגבש.
העו"ד הנוסף לקחתי כדי שיעזור לי במידה והיזם יפר את ההסכמים.
עידכנתי את העו"ד הראשון שכעת אני מעוניין שהעו"ד השני יטפל בתיק אך הוא לא מקבל זאת וממשיך להתקשר אלי כל הזמן, אז החלטתי לסנן אותו. כעת בגלל הסינון הוא מאיים עלי שיפגעו זכויותי.
השאלה שלי:
האם אני חייב להשתמש בעו"ד הראשון כל הזמן?, האם אין לי זכות להחליט מתי ארצה בכלל להשתמש בשירותי עו"ד .ואם כן ארצה להשתמש-, לבחור בעו"ד שארצה להשתמש מבין השניים . האם רק בגלל שהתחלתי עם אותו עו"ד ובחרתי שלא לפטר אותו אני מחויב להיות איתו בקשר תמידי?
העו"ד שלקחתי עבר צד, אז לקחתי עו"ד נוסף אך לא פיטרתי את הראשון מכיון שהוא חלק מהסכם שהתגבש.
העו"ד הנוסף לקחתי כדי שיעזור לי במידה והיזם יפר את ההסכמים.
עידכנתי את העו"ד הראשון שכעת אני מעוניין שהעו"ד השני יטפל בתיק אך הוא לא מקבל זאת וממשיך להתקשר אלי כל הזמן, אז החלטתי לסנן אותו. כעת בגלל הסינון הוא מאיים עלי שיפגעו זכויותי.
השאלה שלי:
האם אני חייב להשתמש בעו"ד הראשון כל הזמן?, האם אין לי זכות להחליט מתי ארצה בכלל להשתמש בשירותי עו"ד .ואם כן ארצה להשתמש-, לבחור בעו"ד שארצה להשתמש מבין השניים . האם רק בגלל שהתחלתי עם אותו עו"ד ובחרתי שלא לפטר אותו אני מחויב להיות איתו בקשר תמידי?
תמ"א 38 - עו"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/11/13
שלום שמעון!
השאלה שלך אינה נוגעת לתמא 38 אלא ליחסי עו"ד לקוח.
בעיקרון אתה יכול להחליף עו"ד. אבל יתכן ועדין יהיו לך חוב של תשלום שכר טרחה כלפיו. צריך לבדוק מה סיכמתם. לגבי זכויותיך שיפגעו - איני יודע למה כוונתו אבל ככלל לא צריכה להיות פגיעה בזכויותיך בגלל החלטתך להחליף עו"ד
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השאלה שלך אינה נוגעת לתמא 38 אלא ליחסי עו"ד לקוח.
בעיקרון אתה יכול להחליף עו"ד. אבל יתכן ועדין יהיו לך חוב של תשלום שכר טרחה כלפיו. צריך לבדוק מה סיכמתם. לגבי זכויותיך שיפגעו - איני יודע למה כוונתו אבל ככלל לא צריכה להיות פגיעה בזכויותיך בגלל החלטתך להחליף עו"ד
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה אפשרית
דוד
05/11/13
1.התנגדתי לתמ"א 38 בבניין מגורי מסיבות שונות.
לאחר דין ודברים אני והקבלן עומדים להגיע להסכם פשרה.
העו"ד המייצג את הדיירים הוא מתגורר בעצמו בבניין.
רציתי לדעת האם הוא יכול לתבוע אותי תביעת נזקין על כך שעיקבתי כביכול את התוכנית בשם עצמו או בשם כל דיירי הבניין (והוא אחד מהם), גם אחרי שאחתום על הסכמה לתוכנית? או שמא חייב שיהיה סעיף מפורש בהסכם שהוא מתחייב לא לתבוע אותי בהקשר לתמ"א 38-תביעה על נזק
אשמח לתשובה
לאחר דין ודברים אני והקבלן עומדים להגיע להסכם פשרה.
העו"ד המייצג את הדיירים הוא מתגורר בעצמו בבניין.
רציתי לדעת האם הוא יכול לתבוע אותי תביעת נזקין על כך שעיקבתי כביכול את התוכנית בשם עצמו או בשם כל דיירי הבניין (והוא אחד מהם), גם אחרי שאחתום על הסכמה לתוכנית? או שמא חייב שיהיה סעיף מפורש בהסכם שהוא מתחייב לא לתבוע אותי בהקשר לתמ"א 38-תביעה על נזק
אשמח לתשובה
תמ"א 38 - תביעה אפשרית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/11/13
דוד שלום!
אם חזרת בך מהסרוב ותחתום על ההסכם קשה לי לראות איך אותו עו"ד יגיש כנגדך תביעת נזיקין.
בכל מקרה אף פעם לא מזיק לבקש גם אישור ממנו כי לא יתבע אותך. אם אותו עו"ד/דייר שותף בהסכם הפשרה אז בודאי לא תהיה בכך בעיה וגם אם לא אני מניח שאם תדרוש זאת מהיזם הוא יעזור בכך. בכל מקרה- בלי להכיד זאת מראש ליזם - לא הייתי מתלה בכך את הסכם הפשרה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם חזרת בך מהסרוב ותחתום על ההסכם קשה לי לראות איך אותו עו"ד יגיש כנגדך תביעת נזיקין.
בכל מקרה אף פעם לא מזיק לבקש גם אישור ממנו כי לא יתבע אותך. אם אותו עו"ד/דייר שותף בהסכם הפשרה אז בודאי לא תהיה בכך בעיה וגם אם לא אני מניח שאם תדרוש זאת מהיזם הוא יעזור בכך. בכל מקרה- בלי להכיד זאת מראש ליזם - לא הייתי מתלה בכך את הסכם הפשרה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
2 שאלות בעניין תמ"א
סי
04/11/13
שלום רב,
1. בעניין תמא עיבוי/חיזוק - מה שכ"ט המקובל שמשלם היזם לעו"ד המייצג דיירים. (בבנין בן 15 דיירים ובבניין אחר בן 24 דיירים).
2. בעניין תמא 38/2, הריסה ובינוי - מה התמורות הסבירות אם בקומת הקרקע יש חנויות (למשל: מכולת, חנות טמבור) . האם יש איזה תחשיב שהוא כלל אצבע כלשהו?
תודה
1. בעניין תמא עיבוי/חיזוק - מה שכ"ט המקובל שמשלם היזם לעו"ד המייצג דיירים. (בבנין בן 15 דיירים ובבניין אחר בן 24 דיירים).
2. בעניין תמא 38/2, הריסה ובינוי - מה התמורות הסבירות אם בקומת הקרקע יש חנויות (למשל: מכולת, חנות טמבור) . האם יש איזה תחשיב שהוא כלל אצבע כלשהו?
תודה
תמ"א 38 - תמורות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/11/13
לגבי שכר עורך דין- את מדברת על 2 מבנים וביחד כ- 39 דירות + חנויות. אם מדובר בהסכם אחד אז לא פחות ממאה אלף ש"ח ומעלה בהתאם לרמת המורכבות.
לגבי השאלה השניה קשה לי לענות. בעיקרון- כמו שדירות מקבלות דירות גדולות יותר אני מניח שצריך לבדוק אפשרות שגם החנויות יגדלו בשטח. מעבר לכך צריך להכנס לפרטים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לגבי השאלה השניה קשה לי לענות. בעיקרון- כמו שדירות מקבלות דירות גדולות יותר אני מניח שצריך לבדוק אפשרות שגם החנויות יגדלו בשטח. מעבר לכך צריך להכנס לפרטים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2
א-מ
04/11/13
היזם מציין בחוזה כי הבנק מוגדר כבנק או כל מוסד פיננסי אחר.
רוב גדול של דיירים חתמו על ההסכם.
לפי דרישת אחד המתנגדים לנוסח , סכים היזם לחתום על ניספח בלבד המציין כי הבנק יוגדר כבנק ולא כפי שצויין בחוזה.
החוזה עצמו לא תוקן וגם שם הניספח ןתוכנו אינם מצויינים בחוזה ,שכבר נחתם ע"י מעל 80 % מבעלי הדירות
האם לא חיוני כי החוזה יתוקן בהתאם וייחתם מהחתחלה ע"י כל הדיירים?
רוב גדול של דיירים חתמו על ההסכם.
לפי דרישת אחד המתנגדים לנוסח , סכים היזם לחתום על ניספח בלבד המציין כי הבנק יוגדר כבנק ולא כפי שצויין בחוזה.
החוזה עצמו לא תוקן וגם שם הניספח ןתוכנו אינם מצויינים בחוזה ,שכבר נחתם ע"י מעל 80 % מבעלי הדירות
האם לא חיוני כי החוזה יתוקן בהתאם וייחתם מהחתחלה ע"י כל הדיירים?
תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/11/13
לא רואה מניעה שהיזם ימען את המכתב החתום על ידו לכלל הדיירים לבנין גם לאחר שחלקם חתמו על ההסכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 בראשון
איתי
03/11/13
שלום,
מספר דיירים בבניין בראשון לציון החליטו לנסות לקדם תמא 38. הם מנסים לקדם את הפרויקט דרך החברה הכלכלית ראשון לציון. לטענתם, הם צריכים חתימה על תופס בשביל להתניע תהליך באמצעות החברה הכלכלית לראשון לציון אשר הוקמה על מנת לסייע בפרויקטים מסוג זה.
בטופס נאמר:
"בעלי הדירות מעוניינים להשתתף בביצוע פרויקט חיזוק בניה במסגרת תמא 38, ובשיתוף עם חכ"ר, ומחליטים למנות את נציגינו (ועד הבית) לשמש קשר עם החברה הכלכלית ראשון לציון, לצורך העברת מידע בנושא וקידום ביצוע הפרויקט.
יובהר כי אין לנציגנו כל ייפוי כוח או סמכות להתחייב בשמנו לשום עניין"
האם מדובר בטופס שרק מאפשר לבקש מידע, או שמדובר בסוג של הסכמה עקרונית לביצוע הפרויקט אשר עשויה לחייב אותנו משפטית בעתיד או (בהינתן שהתוכניות לא יהיו טובות לדעתנו), להגיש נגדנו איזושהי תביעת נזיקין בגין התנגדות אם בסופו של דבר נביע?
אין אנחנו מתנגדים באופן עקרוני לפרויקט, אבל רוצים לבחון טוב טוב את ההצעה על כל מרכיביה בטרם ניתן הסכמה לתוכנית ואנו לא רוצים לחתום על שום תופס שיתן הסכמה שכזאת ולו במשתמע.
תודה,
מספר דיירים בבניין בראשון לציון החליטו לנסות לקדם תמא 38. הם מנסים לקדם את הפרויקט דרך החברה הכלכלית ראשון לציון. לטענתם, הם צריכים חתימה על תופס בשביל להתניע תהליך באמצעות החברה הכלכלית לראשון לציון אשר הוקמה על מנת לסייע בפרויקטים מסוג זה.
בטופס נאמר:
"בעלי הדירות מעוניינים להשתתף בביצוע פרויקט חיזוק בניה במסגרת תמא 38, ובשיתוף עם חכ"ר, ומחליטים למנות את נציגינו (ועד הבית) לשמש קשר עם החברה הכלכלית ראשון לציון, לצורך העברת מידע בנושא וקידום ביצוע הפרויקט.
יובהר כי אין לנציגנו כל ייפוי כוח או סמכות להתחייב בשמנו לשום עניין"
האם מדובר בטופס שרק מאפשר לבקש מידע, או שמדובר בסוג של הסכמה עקרונית לביצוע הפרויקט אשר עשויה לחייב אותנו משפטית בעתיד או (בהינתן שהתוכניות לא יהיו טובות לדעתנו), להגיש נגדנו איזושהי תביעת נזיקין בגין התנגדות אם בסופו של דבר נביע?
אין אנחנו מתנגדים באופן עקרוני לפרויקט, אבל רוצים לבחון טוב טוב את ההצעה על כל מרכיביה בטרם ניתן הסכמה לתוכנית ואנו לא רוצים לחתום על שום תופס שיתן הסכמה שכזאת ולו במשתמע.
תודה,
תמ"א 38 - ראשון
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/11/13
שלום איתי!
מאוד תלוי בנוסח הטופס. אני מניח כי הם רק רוצים לווודא כי באמת יש רצון של בעלי הדירות להתקדם הפרויקט והם לא מבזבזים את הזמן.
בכל מקרה זה כנראה רק טופס ראשוני ואם תהיה התקשרות היא תלווה בהסכם מפורט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מאוד תלוי בנוסח הטופס. אני מניח כי הם רק רוצים לווודא כי באמת יש רצון של בעלי הדירות להתקדם הפרויקט והם לא מבזבזים את הזמן.
בכל מקרה זה כנראה רק טופס ראשוני ואם תהיה התקשרות היא תלווה בהסכם מפורט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתמ"א 38/1 – עניינית או לא?
אבירם
03/11/13
שלום,
מדובר בבניין בלב ת"א בו מבקש היזם להוסיף זוג קומות (כ-4/5 יחד' עם חניות) ולהוסיף לבניין מעלית ומרפסות שמש לכלל הדירות (מלבד ק"ק להן תתווסף חצר בטאבו).
בעל דירה בק"ק טוען שהמעלית לא תורמת לו, החניות ממוקמות בחזית הדירה שלו ולכן מרגיש שהוא מופלה לרעה ביחס לשאר הדיירים ולא מעוניין לחתום שכן לטענתו ההסכם אינו שיוויוני. שאר הדיירים חתמו על ההסכם.
האם מדובר בטיעון ענייני? בהנחה והדייר ייתבע ע"י שאר בעלי הדירות, האם יעדיפו את אינטרס הכלל וחיזוק הבניין אוטמטית או שמא מדובר בטיעון ענייני?
תודה!
מדובר בבניין בלב ת"א בו מבקש היזם להוסיף זוג קומות (כ-4/5 יחד' עם חניות) ולהוסיף לבניין מעלית ומרפסות שמש לכלל הדירות (מלבד ק"ק להן תתווסף חצר בטאבו).
בעל דירה בק"ק טוען שהמעלית לא תורמת לו, החניות ממוקמות בחזית הדירה שלו ולכן מרגיש שהוא מופלה לרעה ביחס לשאר הדיירים ולא מעוניין לחתום שכן לטענתו ההסכם אינו שיוויוני. שאר הדיירים חתמו על ההסכם.
האם מדובר בטיעון ענייני? בהנחה והדייר ייתבע ע"י שאר בעלי הדירות, האם יעדיפו את אינטרס הכלל וחיזוק הבניין אוטמטית או שמא מדובר בטיעון ענייני?
תודה!
תמ"א 38 - התנגדות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/11/13
שלום אבירם!
הטיעון גם אם נכון לא יעצור את הפרויקט. אני מניח כי דייר בקומת קרקע נהנה פחות ממעלית מאשר דיירים בקומות גבוהות אבל ככה זה וזו בודאי לא סיבה לעצור פרויקט. בנוסף - אם קומת הקרקע מקבלת שטחי גן אז בודאי אין להם מקום לטענה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הטיעון גם אם נכון לא יעצור את הפרויקט. אני מניח כי דייר בקומת קרקע נהנה פחות ממעלית מאשר דיירים בקומות גבוהות אבל ככה זה וזו בודאי לא סיבה לעצור פרויקט. בנוסף - אם קומת הקרקע מקבלת שטחי גן אז בודאי אין להם מקום לטענה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חנות בבניין המועמד לתמא 38/2
א
03/11/13
אני בעל חנות יחידה הקיימת בבניין המועמד לתמא 38/2.
העסק שלי יחודי ובעל מוניטין וקיים מזה כ-20 שנה ומפרנס את משפחתי.
זוהי החנות היחידה ברחוב וסגירת העסק ולו לתקופת הבנייה תגדע את מקור פרנסתי.
האם ניתן לחייב אותי להסכים לבנייה ? ומה הפיצוי שלדעתכם עלי לקבל ?
העסק שלי יחודי ובעל מוניטין וקיים מזה כ-20 שנה ומפרנס את משפחתי.
זוהי החנות היחידה ברחוב וסגירת העסק ולו לתקופת הבנייה תגדע את מקור פרנסתי.
האם ניתן לחייב אותי להסכים לבנייה ? ומה הפיצוי שלדעתכם עלי לקבל ?
תמ"א 38 - חנות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/11/13
אני מבין מה שאתה מתאר והבעיה באמת קשה. מצד אחד הצורך והרצון הציבורי בבנית בנינים חדשים, הבנויים לפי תקן מפני רעידות אדמה, ודירות הכוללות ממדים. מצד שני יכולות להיות בהחלט פגיעות בפרט כמוך.
אני מניח שהצורך הציבורי יגבר והפרויקט יצא לדרך בסופו של דבר. הפתרון לגביך הוא לקבל פיצוי לגבי תקופת הבניה. אני מניח שהיזם ישלם דמי שכירות לבעלים ובאותו אופן הוא צריך לשלם גם לך. השאלה היא אם הוא ישלם לך גם פיצוי על אובדן ההכנסה בתקופת הבניה, מעבר לדמי שכירות רגילים. בשביל לתת לך תשובה יותר טובה צריך להכנס יותר לפרטים ולמספרים.
בכל מקרה- אנ ימציע כי תתנגד תנסה להגיע להסכמה מול היזם לגבי פצוי בגובה שבין דמי שכירות ואובדן ההכנסה ואולי גם תקבל פיצוי נוסף בדרך של הגדלת החנות ושיפורים נוספים. אם לא תגיעו להסמכה- אני ממליץ שתתנגד לפרויקט. אני מניח כי במקרה כזה המפקח על בתים משותפים כבר ינסה לגשר בין הצדדים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ,א 38
אני מניח שהצורך הציבורי יגבר והפרויקט יצא לדרך בסופו של דבר. הפתרון לגביך הוא לקבל פיצוי לגבי תקופת הבניה. אני מניח שהיזם ישלם דמי שכירות לבעלים ובאותו אופן הוא צריך לשלם גם לך. השאלה היא אם הוא ישלם לך גם פיצוי על אובדן ההכנסה בתקופת הבניה, מעבר לדמי שכירות רגילים. בשביל לתת לך תשובה יותר טובה צריך להכנס יותר לפרטים ולמספרים.
בכל מקרה- אנ ימציע כי תתנגד תנסה להגיע להסכמה מול היזם לגבי פצוי בגובה שבין דמי שכירות ואובדן ההכנסה ואולי גם תקבל פיצוי נוסף בדרך של הגדלת החנות ושיפורים נוספים. אם לא תגיעו להסמכה- אני ממליץ שתתנגד לפרויקט. אני מניח כי במקרה כזה המפקח על בתים משותפים כבר ינסה לגשר בין הצדדים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ,א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות הדיירים
יוסי . ש.
01/11/13
אילן שלום
תאור: המדובר בבניין בן 14 דירות בלב היקר של רמת-אביב
התוספת לקבלן:10 דירות
8 דירות 95 מ' כ"א
2 דירות גג 95 מ' כ"א + שטחי מרפסת על יתרת השטח.
התוספת לדיירים:
חיזוק ושיפוץ הבניין, ממ"ד, מרפסת, מחסן, ניסור מדרגות ובניית מעלית צרה (2 נוסעים), חניה תת קרקעית (ממוחשבת!), שיפוץ הלובי, החלפת תשתיות חיצוניות בלבד.
שאלות:
1. הצבעות? האם גם כאשר תפוסת הבניין תעלה מ 14 ל- 24 דיירים. ז.א. תוספת של יותר 1/3(71.4%) של הדירות הקיימות מספיקה הסכמה של 2/3 הדיירים.
2.כתוצאה מבניית 2 דירות גג. מופקע מחצית משטח הגג הכללי (קונטור) לטובתם. והשארית שתישאר לשות' כלל הדיירים תהייה מחצית השטח(הקונטור) מעל ל 2 דירות הגג בלבד. מה עושים במקרה שכזה.?
3. דו"ח 0 שהוצא ע"י היזם מראה שרווח הקבלן לאחר כל ההוצאות, והמכירה, יהיה רק!! 34% (חישוב שלי מראה הרבה יותר)
האם לדעתך עלינו לדרוש במהלך המו"מ תוספות כגון: השתתפות בשכ"ד חליפי, שיפוץ והחלפת תשתיות בתוך הדירות
4. האם הגיוני לבקש פינוי הבניין ע"ח הקבלן וע"יכ חיסכון בזמן אורך הפרוייקט וקיצור הזמן לתשלום שכ"ד
אני מתנצל על מספר השאלות, ומקווה לתשובות,
תודה רבה יוסי. ש.
תאור: המדובר בבניין בן 14 דירות בלב היקר של רמת-אביב
התוספת לקבלן:10 דירות
8 דירות 95 מ' כ"א
2 דירות גג 95 מ' כ"א + שטחי מרפסת על יתרת השטח.
התוספת לדיירים:
חיזוק ושיפוץ הבניין, ממ"ד, מרפסת, מחסן, ניסור מדרגות ובניית מעלית צרה (2 נוסעים), חניה תת קרקעית (ממוחשבת!), שיפוץ הלובי, החלפת תשתיות חיצוניות בלבד.
שאלות:
1. הצבעות? האם גם כאשר תפוסת הבניין תעלה מ 14 ל- 24 דיירים. ז.א. תוספת של יותר 1/3(71.4%) של הדירות הקיימות מספיקה הסכמה של 2/3 הדיירים.
2.כתוצאה מבניית 2 דירות גג. מופקע מחצית משטח הגג הכללי (קונטור) לטובתם. והשארית שתישאר לשות' כלל הדיירים תהייה מחצית השטח(הקונטור) מעל ל 2 דירות הגג בלבד. מה עושים במקרה שכזה.?
3. דו"ח 0 שהוצא ע"י היזם מראה שרווח הקבלן לאחר כל ההוצאות, והמכירה, יהיה רק!! 34% (חישוב שלי מראה הרבה יותר)
האם לדעתך עלינו לדרוש במהלך המו"מ תוספות כגון: השתתפות בשכ"ד חליפי, שיפוץ והחלפת תשתיות בתוך הדירות
4. האם הגיוני לבקש פינוי הבניין ע"ח הקבלן וע"יכ חיסכון בזמן אורך הפרוייקט וקיצור הזמן לתשלום שכ"ד
אני מתנצל על מספר השאלות, ומקווה לתשובות,
תודה רבה יוסי. ש.
תמ"א 38 - זכויות דיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/11/13
יוסי שלום!
מתנצל אבל הייתי בחופשה קצרה.
שאלה 1 - מספיקה הסכמה של 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ב 2/3 מהרכוש המשותף בנין.
שאלה 2 - התאור נכון אבל זה המצב בפרויקטים כאלו. הרי כל המהות של פרויקט תמא רגיל הוא שימוש ברכוש המשותף, בדרך כלל שטח הגג, לצורך תוספת בניה.
שאלה 3 - שעור של 34% רווח הוא גבוה ואם זה נכון יתכן ויש מקום לשיפור מפרט מצד הדיירים. צריך לשים לב כי התוספות שביקשת אינן פטורות ממס שבח. צריך לבדוק טוב יותר איך ניתן לשדרג את תהמורה לדיירים מבלי לשתף בתמורה את רשויות המס.
שאלה 4 - לא חושב שזה הגיוני. לא בטוח שזה יחסוך בזמן בכלל או באופן משמעותי ליזם. אתה גם צריך לבדוק אם יש לכך נכונות מצד בעלי הדירות האחרים. בנוסף - אתה מתכנן להעמיס הוצאות על היזם. יש 14 דירות ועם ניקח פרק זמן של 20 חודשים ושמי דכירות של 5000 ש"ח אתה מגיע לתוספת הוצאה של כ- 1.5 מליון ש"ח.
אני חוזר לשאלה הקודמת - אם באמת יש כזה רווח ליזם אז לגיטימי לשבת ולראות איך אפשר לשפר את המפרט עבורכם מבלי שתהיה לכך חבות במס.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מתנצל אבל הייתי בחופשה קצרה.
שאלה 1 - מספיקה הסכמה של 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ב 2/3 מהרכוש המשותף בנין.
שאלה 2 - התאור נכון אבל זה המצב בפרויקטים כאלו. הרי כל המהות של פרויקט תמא רגיל הוא שימוש ברכוש המשותף, בדרך כלל שטח הגג, לצורך תוספת בניה.
שאלה 3 - שעור של 34% רווח הוא גבוה ואם זה נכון יתכן ויש מקום לשיפור מפרט מצד הדיירים. צריך לשים לב כי התוספות שביקשת אינן פטורות ממס שבח. צריך לבדוק טוב יותר איך ניתן לשדרג את תהמורה לדיירים מבלי לשתף בתמורה את רשויות המס.
שאלה 4 - לא חושב שזה הגיוני. לא בטוח שזה יחסוך בזמן בכלל או באופן משמעותי ליזם. אתה גם צריך לבדוק אם יש לכך נכונות מצד בעלי הדירות האחרים. בנוסף - אתה מתכנן להעמיס הוצאות על היזם. יש 14 דירות ועם ניקח פרק זמן של 20 חודשים ושמי דכירות של 5000 ש"ח אתה מגיע לתוספת הוצאה של כ- 1.5 מליון ש"ח.
אני חוזר לשאלה הקודמת - אם באמת יש כזה רווח ליזם אז לגיטימי לשבת ולראות איך אפשר לשפר את המפרט עבורכם מבלי שתהיה לכך חבות במס.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם זכאים דיירי הבניין בו מתבצעת תוכנית תמ"א 38 למימון שכר דירה לתקופת הבנייה?
ד"ר חני רם
31/10/13
אמי בת 85 במצב בריאותי לא טוב מתגוררת בבית בו עומדים להתחיל את הליכי תמ"א 38. היא לא תוכל להישאר בבית בתקופת הבנייה ואין ביכולתה לממן לעצמה שכר דירה ליציאה מדירתה. האם היזם מחוייב לממן לה שכר דירה לפרק הזמן בו תתבצענה עבודות השיפוץ ?
תמ"א 38 -דמי שכירות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/10/13
שלום ד"ר רם!
אני מבין שמדובר על פרויקט תמ"א של תוספת בניה מעל הקיים. במידה ונחתם כבר הסכם, וכך אני מבין מבין השורות, אז צריך לקרוא מה כתוב בו לענין זה. אין הוראת חוק המחייבת את היזם בתשלום דמי שכירות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שמדובר על פרויקט תמ"א של תוספת בניה מעל הקיים. במידה ונחתם כבר הסכם, וכך אני מבין מבין השורות, אז צריך לקרוא מה כתוב בו לענין זה. אין הוראת חוק המחייבת את היזם בתשלום דמי שכירות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עקב מצבו הבריאותי, עלול להנזק מהמתח הכרוך במעבר הדירה שנחוץ
זאיא
30/10/13
בן משפחתי חי בדירה שנמצאת בתהליך
תמ"א 38 כעין פנוי-בנוי, הוא היחיד מבעלי הדירות שטרם חתם על ההסכם עם הקבלן.
בעלי הדירות מאימים במשפט לכפיית בצוע התמ"א 38. נשמעו גם טענות על כך שהבנין
נבנה מלכתחילה באופן רשלני שמסכן את יציבותו.
היום שוחחתי עם בנו של הקבלן, העובד עמו
והסברתי לו שבן משפחתי, עקב מצבו הבריאותי, עלול להנזק מהמתח הכרוך במעבר הדירה
שנחוץ. אמרתי לו שלפי הידוע לנו, עלולה להתפתח עלילה טראגית ועליו לחשוב על
התוצאות החמורות ביותר האפשריות.
שאלתי היא: מה הפתרון למצב מורכב כזה ?
תמ"א 38 כעין פנוי-בנוי, הוא היחיד מבעלי הדירות שטרם חתם על ההסכם עם הקבלן.
בעלי הדירות מאימים במשפט לכפיית בצוע התמ"א 38. נשמעו גם טענות על כך שהבנין
נבנה מלכתחילה באופן רשלני שמסכן את יציבותו.
היום שוחחתי עם בנו של הקבלן, העובד עמו
והסברתי לו שבן משפחתי, עקב מצבו הבריאותי, עלול להנזק מהמתח הכרוך במעבר הדירה
שנחוץ. אמרתי לו שלפי הידוע לנו, עלולה להתפתח עלילה טראגית ועליו לחשוב על
התוצאות החמורות ביותר האפשריות.
שאלתי היא: מה הפתרון למצב מורכב כזה ?
תמ"א 38 - מצב בריאותי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/10/13
אני חושב שצריך למצוא פתרון בליווי רופא/פסיכולוג שיוכל לרכך את הפחדים ללמצוא פתרון שיאפשר מעבר של אותו בן משפחה. בסופו של דבר לא הגיוני שיעצרו בגלל זה פרויקט לרווחת כל יתר הדיירים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בדירה שמותר להוסיף רק קומה וחצי.
שיראל
29/10/13
מה לגבי החצי קומה שנשארה.איזה אחוז צריך כדי לאשר הצמדה של החצי קומה שזה כבר לא במסגרת התמא.
איזה אחוז צריך להצמדה של גינות.
גם זה כבר לא שייך לתמא ולא שייך לדרישות (מעלית,חניות וכו'.
לי נראה שבגג צריך מאה אחוזי הסכמה
איזה אחוז צריך להצמדה של גינות.
גם זה כבר לא שייך לתמא ולא שייך לדרישות (מעלית,חניות וכו'.
לי נראה שבגג צריך מאה אחוזי הסכמה
תמ"א 38- קומה וחצי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
29/10/13
שיראל שלום !
שאלה לא ברורה. אם זה לא פרויקט תמ"א 38 אז חוק המקרקעין קובע כי ניתן בהחלטה של 3/4 מבעלי הדירות המחזיקים ב 2/3 מהרכוש המשותף להוציא חלקים מהרכוש המשותף לשם הרחבת דירה. אם הפרויקט הוא במסגרת תמא 38 אז הרוב הנדרש הוא 66/80 אחוזים לפי סוג הפרויקט.
אם הגג הוא רכוש משותף אז הולכים לפי מה שכתבי קודם. אם הוא רכוש פרטי אז צריך הסכמת הבעלים של הגג.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שאלה לא ברורה. אם זה לא פרויקט תמ"א 38 אז חוק המקרקעין קובע כי ניתן בהחלטה של 3/4 מבעלי הדירות המחזיקים ב 2/3 מהרכוש המשותף להוציא חלקים מהרכוש המשותף לשם הרחבת דירה. אם הפרויקט הוא במסגרת תמא 38 אז הרוב הנדרש הוא 66/80 אחוזים לפי סוג הפרויקט.
אם הגג הוא רכוש משותף אז הולכים לפי מה שכתבי קודם. אם הוא רכוש פרטי אז צריך הסכמת הבעלים של הגג.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן להתעלם מדירות שמוגדרות כמשרד אך משמשות למגורים?
יוסי
28/10/13
בניין ישן בן 9 דיירים מועמד לחיזוק על פי התכנית ללב העיר. בקומת העמודים (קרקע) שתי דירות ובקומת המרתף אחת. הדירות מוגדרות כמשרד בתכניות המקוריות, לא ידוע אם הוכשרו למגורים אי פעם. האם היזם יכול להתעלם מזכויות דירת המרתף ו/או דירות הקרקע ובכך להגדיל את זכויות הבניה שלו למגורים בגג? האם הוא מחויב "להכשיר" על חשבונו את דירות "המשרד" ולשלם את השבח עליהן? האם דירת המרתף "פגיעה" יותר מדירות הקרקע בגלל היותה מרתף? אשמח לכל מידע אפשרי בעניין.
תמ"א 38 - דירות ביעוד למשרדים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/10/13
יוסי שלום!
לא ברור לי למה הכוונה "בתוכניות המקוריות". צריך להוציא את תיק הבנין בעיריה (תבדוק באתר ההנדסה של העיריה אם הוא סרוק ואם לא- תזמין תור לארכיב הנדסה) ולבדוק מה קובע ההיתר. למיטב ידיעתי אין דירות ואין משרדים בקומת מרתף ואם יש בפועל - זה כנראה סגירה לא חוקית שנעשתה לפני שנים. לגבי דירות בקומת הקרקע- לא יודע אם היעוד המקורי היה למשרדים או למגורים. צריך לבדוק לפי התוכניות החלות.
אני מבין שהרעיון הוא פרויקט של תוספת קומות מעל הקיים. כך שלביצוע ומבחינת העיריה אני לא חושב שהם יתנו קבלת הסכמה שלהם בביטול דירת המרתף. אבל - אם הבנין רשום כבית משותף אז יש לאותם יחידות קול כמו לדירות הרגילות ולכן יש סכנה לגבי השגת הרוב הנדרש.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא ברור לי למה הכוונה "בתוכניות המקוריות". צריך להוציא את תיק הבנין בעיריה (תבדוק באתר ההנדסה של העיריה אם הוא סרוק ואם לא- תזמין תור לארכיב הנדסה) ולבדוק מה קובע ההיתר. למיטב ידיעתי אין דירות ואין משרדים בקומת מרתף ואם יש בפועל - זה כנראה סגירה לא חוקית שנעשתה לפני שנים. לגבי דירות בקומת הקרקע- לא יודע אם היעוד המקורי היה למשרדים או למגורים. צריך לבדוק לפי התוכניות החלות.
אני מבין שהרעיון הוא פרויקט של תוספת קומות מעל הקיים. כך שלביצוע ומבחינת העיריה אני לא חושב שהם יתנו קבלת הסכמה שלהם בביטול דירת המרתף. אבל - אם הבנין רשום כבית משותף אז יש לאותם יחידות קול כמו לדירות הרגילות ולכן יש סכנה לגבי השגת הרוב הנדרש.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות דיירים
בעז
28/10/13
אם יש כמה מתנגדים במצב של רוב . האם הקבלן יכול לבצע את הפרויקט בלי לתת למתנגדים תוספת בדירתם ? והאם זה מהווה אמצעי לחץ ? בתודה
תמ"א 38 - התנגדות דיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/10/13
שלום בועז!
קודם כל היזם לא יכול לבצע את הפרויקט מבלי לקבל הסכמה של כולם. רוב של הסכמה הוא מקבל ישירות מבעלי הדירות. אם השיג רוב כזה- אז המפקח יכול לאשר את ביצוע ההסכם למרות התנגדות המיעוט. אני לא חושב שהמפקח יאשר סנקציה נגד מיעוט בדרך של אי ביצוע תוספת עבורם. אבל הוא כן יכול להטיל הוצאות משפט על המיעוט המנתנגד.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
קודם כל היזם לא יכול לבצע את הפרויקט מבלי לקבל הסכמה של כולם. רוב של הסכמה הוא מקבל ישירות מבעלי הדירות. אם השיג רוב כזה- אז המפקח יכול לאשר את ביצוע ההסכם למרות התנגדות המיעוט. אני לא חושב שהמפקח יאשר סנקציה נגד מיעוט בדרך של אי ביצוע תוספת עבורם. אבל הוא כן יכול להטיל הוצאות משפט על המיעוט המנתנגד.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אפליה בתמ"א 38
נתנאל
27/10/13
שלום,
לאחרונה התחילו לבצע תמ"א 38 בבניין שלנו. נאמר לנו כי לא תהיינה אפליה וכי כל דייר יקבל כמו כולם.
לפני 4 חודשים שכבר התחילו לבנות הוועדה המקומית החליטה על איזה חור בין לבין ששם לא ניתן יהיה לבנות.
בשורה התחתונה קומת הקרקע שבונים בה כיום תופסת את אותם זכויות שלנו אמרו שאי אפשר ובנוסף גם קומה ראשונה מקבלת את אותן הזכויות שקומה שניה ושלישית לא מקבלים.
אבקש לדעת האם ניתן להוציא צו מניעה או סעד חלופי אחר.
לאחרונה התחילו לבצע תמ"א 38 בבניין שלנו. נאמר לנו כי לא תהיינה אפליה וכי כל דייר יקבל כמו כולם.
לפני 4 חודשים שכבר התחילו לבנות הוועדה המקומית החליטה על איזה חור בין לבין ששם לא ניתן יהיה לבנות.
בשורה התחתונה קומת הקרקע שבונים בה כיום תופסת את אותם זכויות שלנו אמרו שאי אפשר ובנוסף גם קומה ראשונה מקבלת את אותן הזכויות שקומה שניה ושלישית לא מקבלים.
אבקש לדעת האם ניתן להוציא צו מניעה או סעד חלופי אחר.
תמ"א 38 - אפליה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/10/13
קודם כל תבדוק אם מה שנעשה הוא לפי ההיתר וכן איך קרה שההיתר לכאורה מקפח אותכם.
אם היזם פועל לפי ההיתר וכן לפי הוראות ההסכם בינכם אני לא רואה מה אתה יכול לעשות. בכל מקרה- זה ענין שיקום ויפול על ירידה לפרטים והפורום אינו המקום לכך. ממליץ שתפנה קודם כל לעורך הדין הדיירים בפרויקט ואם זה לא יצא/ירצה אז תלך לעורך דין אחר שיבדוק.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם היזם פועל לפי ההיתר וכן לפי הוראות ההסכם בינכם אני לא רואה מה אתה יכול לעשות. בכל מקרה- זה ענין שיקום ויפול על ירידה לפרטים והפורום אינו המקום לכך. ממליץ שתפנה קודם כל לעורך הדין הדיירים בפרויקט ואם זה לא יצא/ירצה אז תלך לעורך דין אחר שיבדוק.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
א-מ
תמ"א 38/2 הריסה ובנייה
27/10/13
ב/1/14 משתננים חוקי מס שבח לבעלי שתי דירות ויותר.
באיזה שיעור?
מה קורה אם הדיירים יחתמו אחרי 1/14 וגם היזם על ההסכם?
האם הרוב יכול לתבוע את המיעוט
בדיני נזיקין, כי בגללם הם עלולים להינזק?
או התביעה בכל מיקרה מתבררת רק אצל המפקח והוא כידוע לא יכול להטיל קנסות!
הוא רק יכול לחייב לבנות, אבל גם לא יכול לאכוף על המיעוט חתימה על ההסכם.
מה קורה אם המיעוט לא חותם? גם אחריע שהיה דיון אצל המפקח?
באיזה שיעור?
מה קורה אם הדיירים יחתמו אחרי 1/14 וגם היזם על ההסכם?
האם הרוב יכול לתבוע את המיעוט
בדיני נזיקין, כי בגללם הם עלולים להינזק?
או התביעה בכל מיקרה מתבררת רק אצל המפקח והוא כידוע לא יכול להטיל קנסות!
הוא רק יכול לחייב לבנות, אבל גם לא יכול לאכוף על המיעוט חתימה על ההסכם.
מה קורה אם המיעוט לא חותם? גם אחריע שהיה דיון אצל המפקח?
תמ"א 38 - מס בהריסה ובניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/10/13
נכון החוק משתנה בעיקר בכל מה שקשור לפטור ממכירת דירת מגורים אחת לארבע שנים. אני לא ארחיב על פרטי השינוי אבל בקצרה סעיף פטור זה בוטל ותהא לו נפקות מסוימת רק בתקופת מעבר המסתיימת בסוף 2017.
עד כה היו תכנוני מס, בעיקר בפרויקטים ברמת גן, שהתבססו על ניצול פטור זה. אבל עדין קיים סעיף פטור אחר לגבי מכירת זכויות בניה מכוח התמ"א בו היזם יכול להשתמש.
אני לא רואה שום עילה לתביעה נגד מיעוט שמסרב לחתום רק בגלל שהמחוקק שינה את חוק המיסוי.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
עד כה היו תכנוני מס, בעיקר בפרויקטים ברמת גן, שהתבססו על ניצול פטור זה. אבל עדין קיים סעיף פטור אחר לגבי מכירת זכויות בניה מכוח התמ"א בו היזם יכול להשתמש.
אני לא רואה שום עילה לתביעה נגד מיעוט שמסרב לחתום רק בגלל שהמחוקק שינה את חוק המיסוי.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רשימה שחורה
אורית
27/10/13
פורום אפקטיבי ראוי שיזהיר את הדיירים (שעומדים בפני בחירת קבלן)מפני קבלנים ויזמים שרלטנים ובלתי אמינים. למען יראו ויראו
תמ"א 38 -רשימה שחורה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/10/13
שלום אורית!
אנחנו בהחלט פורום אקטיבי ואת צודקת שיש להזהר מפני קבלנים ויזמים שרלטנים ובלתי אמינים. יחד עם זאת אין באזהרה זאת משום התרעה מפני התקשרות עם יזמים אמינים בהסכמי תמ"א 38. אני מאמין גדול בפרויקטים כאלו הגורמים לתועלת גדולה בעיקר לדיירים וכן - גם היזמים מרוויחים בהם.
אני מבין שיש לך בעיה ספציפית מול יזם/קבלן. אני ממליץ לך לקבל סיוע משפטי על מנת להבין כיצד מתגברים על כך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אנחנו בהחלט פורום אקטיבי ואת צודקת שיש להזהר מפני קבלנים ויזמים שרלטנים ובלתי אמינים. יחד עם זאת אין באזהרה זאת משום התרעה מפני התקשרות עם יזמים אמינים בהסכמי תמ"א 38. אני מאמין גדול בפרויקטים כאלו הגורמים לתועלת גדולה בעיקר לדיירים וכן - גם היזמים מרוויחים בהם.
אני מבין שיש לך בעיה ספציפית מול יזם/קבלן. אני ממליץ לך לקבל סיוע משפטי על מנת להבין כיצד מתגברים על כך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סיוט שקוראים לו תמ"א 38
אורית
27/10/13
ומה קורה כשהיזם קבלן גורם לנזק משמעותי בדירה בבניין שעובר שיפוץ,הדייר נאלץ לפנותה למשך כשנה(!) ואחר כך לנהל תביעה משפטית מול היזם שלא ממש בא לו לשלם את הנזק הריאלי ?(יש לו ביטוח ואתה מוצא את עצמך מול חברת ביטוח שלא ממש סופרת אותך). בפועל אתה לא יכול לגור בדירה שלך, אתה מוציא כסף על שכירות דירה , התנהלות משפטית(מהנדס,שמאי ועורך דין,)ואתה צריך הרבה כסף כדי להחזיר את הדירה למצבה המקורי .
תמ"א 38 - סיוט
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/10/13
שלום אורית!
בהמשך לפוסט קודם שלך ולתשובתי. אני מבין שיש לך נסיון רע מול היזם/קבלן. יתכן שחלק מהנסיון היה נמנע אם היה תאום ציפיות בין כל הצדדים בעיקר לגבי שלב הביצוע. בנוסף- יש גם קבלנים/יזמים לא טובים ומהם צריך להזהר. זה עדין לא צריך למנוע דיירים מלהתקשר בהסכמי תמא עם יזמים אחראיים ומנוסים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בהמשך לפוסט קודם שלך ולתשובתי. אני מבין שיש לך נסיון רע מול היזם/קבלן. יתכן שחלק מהנסיון היה נמנע אם היה תאום ציפיות בין כל הצדדים בעיקר לגבי שלב הביצוע. בנוסף- יש גם קבלנים/יזמים לא טובים ומהם צריך להזהר. זה עדין לא צריך למנוע דיירים מלהתקשר בהסכמי תמא עם יזמים אחראיים ומנוסים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סמכות המפקח על המקרקעין
אוהב ציון
26/10/13
שלום רב. האם יש למפקח על המקרקעין הסמכות לאשר הוספת בניה לדירות מכוח תמ"א 38 לפני או גם ללא קבלת היתרי בניה מהרשות המקומית? תודה ושבוע טוב.
תמ"א 38- ממתי סמכות המפקח
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/10/13
על פי החוק ניתן להגיש תביעה בפני המפקח על בתים משותפים מרגע שנתקבלה החלטה לאשר את הבקשה להיתר הבניה. אישור זה ניתן פרק זמן לא ארוך לפני הוצאת היתר הבניה והוא מותנה בתנאים כמו- תשלום אגרות והיטלים ככל שיש וכו'.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הדמיה
חגית
25/10/13
מתי בדר"כ מבצע הקבלן המבצע הדמיה של הפרוייקט המתוכנן לבעלי הדירות?
תודה
תודה
תמ"א 38 - הדמיה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/10/13
חגית שלום!
הוא יכול לבצע הדמיה בכל שלב אבל לדעתי לפחות בשלב ההתחלתי, כאשר עוד לא נכנסו לתכנון מפורט ולדיאלוג מול רשויות התכנון, יכולים להיות שינויים רבים, במיוחד בכל הקשור לצד החיצוני של הבנין.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הוא יכול לבצע הדמיה בכל שלב אבל לדעתי לפחות בשלב ההתחלתי, כאשר עוד לא נכנסו לתכנון מפורט ולדיאלוג מול רשויות התכנון, יכולים להיות שינויים רבים, במיוחד בכל הקשור לצד החיצוני של הבנין.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
