פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
אישור דיירים
אבי
18/10/13
אלו השאלות שאודה על קבלת תשובה
1. האם קול של בעל שטח קטן שוה לבעל שטח גדול(אחוזים שונים ברכוש המשותף)
2.אם דירה שייכת למספר (אחים/שותפים) והחלק המשמעותי תומך ובעל אחוזים נמוכים מתנגד כיצד הם נספרים?
3.האם דין חנות כדין דירה
1. האם קול של בעל שטח קטן שוה לבעל שטח גדול(אחוזים שונים ברכוש המשותף)
2.אם דירה שייכת למספר (אחים/שותפים) והחלק המשמעותי תומך ובעל אחוזים נמוכים מתנגד כיצד הם נספרים?
3.האם דין חנות כדין דירה
תמ"א 38 - אישור דיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
20/10/13
לצורך ספירת הרוב הנדרש צריך שיתמכו בהסכם רוב מקרב סך כל בעלי היחידות בבית המשותף והמחזייקים ביחד 66/80 אחוזים מהרכוש המשותף. כך שאם מדובר בבעל דירה קטנה אז קולו נספר כבעל דירה אבל יתכן שבגלל אחוזי האחזקה הנמוכים ברכוש המשותף עדין לא יגיעו לרוב הדרוש.
במידה וורוב משמעותי מקרב בעלי דירה ספציפית תומכים אז הדירה כולה נספרת כתומכת. יתכן והמתנגד ינסה לטרפד זו אך לדעתי, העדר הסכם ספיציפי בינהם התומך בטענותיו, התנגדותו תדחה.
חנות היא גם חלק מהרכוש המשותף ועל כן היא נספרת כמו דירה רגילה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
במידה וורוב משמעותי מקרב בעלי דירה ספציפית תומכים אז הדירה כולה נספרת כתומכת. יתכן והמתנגד ינסה לטרפד זו אך לדעתי, העדר הסכם ספיציפי בינהם התומך בטענותיו, התנגדותו תדחה.
חנות היא גם חלק מהרכוש המשותף ועל כן היא נספרת כמו דירה רגילה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מרתף
אבי
20/10/13
בבנין מרתף הרשום כיחידת טאבו נפרדת (20מ"ר)
רשומה על שם חברה שנסגרה לפני כ50 שנה ובעליה נפטר.
כאשר מחשבים את אחוז התומכים האם אפשר להתעלם מיחידה זאת?
רשומה על שם חברה שנסגרה לפני כ50 שנה ובעליה נפטר.
כאשר מחשבים את אחוז התומכים האם אפשר להתעלם מיחידה זאת?
מידרג
אייל
17/10/13
שלום, אם אתה יכול בבקשה להסביר לי מה הכוונה לשטח הבניין החלים במדרג? תודה
תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
20/10/13
היי אייל
טעות בכתיבה. הכוונה היתה ששטח קומה נגזר גם מקווי הבנין המותרים במגרש.
סליחה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
טעות בכתיבה. הכוונה היתה ששטח קומה נגזר גם מקווי הבנין המותרים במגרש.
סליחה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטח דירה בצמא 38 /2
אייל
16/10/13
שלום, קיבלנו הצעה מיזם לתמא 38/2 ( פינוי בינוי). הדירה שלנו היום היא בשטח של 80 מטר והוא מציע דירה חדשה של 90 מטר. אחד הדיירים חושב שזה לא חוקי ושהוא חייב לתת לנו לפחות עוד 24.5 מטר ( כמו בצמא 38). האם הוא צודק שהדבר לא חוקי? תודה
תמ"א 38/2 שטח דירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/10/13
שלום אייל!
זה חוקי לגמרי. גודל הדירה שהוא מציע לכם נגזר גם מקווי הבנין החלים במגרד המכתיבים למעשה מה שטח כל קומה, וכמובן מכדאיות ההצעה לדיירים.
נכון שהתמא מאפשרת להגדיל בעד 25 מ"ר נוספים אבל כמובן שזה חוקי להגדיל גם בפחות מכך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
זה חוקי לגמרי. גודל הדירה שהוא מציע לכם נגזר גם מקווי הבנין החלים במגרד המכתיבים למעשה מה שטח כל קומה, וכמובן מכדאיות ההצעה לדיירים.
נכון שהתמא מאפשרת להגדיל בעד 25 מ"ר נוספים אבל כמובן שזה חוקי להגדיל גם בפחות מכך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעלות על היתר הבניה כאשר היזם מפר חוזה
הראל
15/10/13
שלום,
הגשנו בקשה לתמ"א בעיריה והבקשה עדיין לא אושרה. בינתיים היזם עימו חתמנו אינו מצליח לגייס כספים, ולא עומד בלוחות הזמנים. מוסכם (גם עליו) שהוא בהפרת חוזה.
שאלתי היא: מי הבעלים של היתר הבניה (בהנחה שיאושר)? האם היזם (או מי מנושיו) יכול למנוע מאיתנו להשתמש בהיתר ולבצע את הבניה עם יזם אחר? האם צריך להגיש בקשה חדשה?
היזם עצמו מציע למכור את החוזה ליזם חדש. מדוע יש צורך בכך? האם לא ניתן לחתום על חוזה חדש, בלתי תלוי, עם יזם חדש? החשש שלי הוא שבעלי מקצוע שעבדו על הפרוייקט והיזם הקיים חייב להם כסף עלולים לעכב אותנו.
תודה,
הראל
הגשנו בקשה לתמ"א בעיריה והבקשה עדיין לא אושרה. בינתיים היזם עימו חתמנו אינו מצליח לגייס כספים, ולא עומד בלוחות הזמנים. מוסכם (גם עליו) שהוא בהפרת חוזה.
שאלתי היא: מי הבעלים של היתר הבניה (בהנחה שיאושר)? האם היזם (או מי מנושיו) יכול למנוע מאיתנו להשתמש בהיתר ולבצע את הבניה עם יזם אחר? האם צריך להגיש בקשה חדשה?
היזם עצמו מציע למכור את החוזה ליזם חדש. מדוע יש צורך בכך? האם לא ניתן לחתום על חוזה חדש, בלתי תלוי, עם יזם חדש? החשש שלי הוא שבעלי מקצוע שעבדו על הפרוייקט והיזם הקיים חייב להם כסף עלולים לעכב אותנו.
תודה,
הראל
תמ"א 38 - בעלות על ההיתר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/10/13
הראל שלום!
קודם כל אם רק הגשתם בקשה אז עדין אין היתר בניה. אפשר לבדוק על שם מי הבקשה לקבלת היתר הבניה. בנוסף צריך לבדוק מה ההסכם עימו קובע בנקודה זו. בכל מקרה- מי שהכין את הבקשה והתוכניות להיתר הוא אדריכל הפרויקט בשיתוף עם יועצים שונים. אם לא שולמו להם כספים הם יכולים לטעון כי זכויות היוצרים על התוכניות הם בידיהם ואין לעשות בהם שימוש ללא הסכמתם. מנסיוני - לא בעיה להגיע עימם להסכמות ישירות. הסכומים לא גבוהים וסך הכל לכולם יש רצון להמשיך. היזם הקיים רוצה למכור את ההסכם ליזם אחר כדי לחלץ את ההשקעות שלו ואולי להרוויח קצת כסף. לדעתי בשלב זה שהוא בהפרה אתם צריכים להיות יותר מעורבים לגבי זהות היזם החלופי והאם הוא מקובל עליכם או לא. אין מניעה שגם אתם תביאו יזם אחר משלכם וגם אם יהיה עיכוב זה לא נורא. בנוסף - מציע שתבדקו מול יזם קיים כמה כסף וזמן צריך כדי להוציא את היתר הבניה. אתם יכולים לדרוש ממנו כי ימשך לקבלת היתר תוך פרק זמן קצוב ורק אם יעשה זאת יוכל למכור ליזם אחר שמקובל עליכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
קודם כל אם רק הגשתם בקשה אז עדין אין היתר בניה. אפשר לבדוק על שם מי הבקשה לקבלת היתר הבניה. בנוסף צריך לבדוק מה ההסכם עימו קובע בנקודה זו. בכל מקרה- מי שהכין את הבקשה והתוכניות להיתר הוא אדריכל הפרויקט בשיתוף עם יועצים שונים. אם לא שולמו להם כספים הם יכולים לטעון כי זכויות היוצרים על התוכניות הם בידיהם ואין לעשות בהם שימוש ללא הסכמתם. מנסיוני - לא בעיה להגיע עימם להסכמות ישירות. הסכומים לא גבוהים וסך הכל לכולם יש רצון להמשיך. היזם הקיים רוצה למכור את ההסכם ליזם אחר כדי לחלץ את ההשקעות שלו ואולי להרוויח קצת כסף. לדעתי בשלב זה שהוא בהפרה אתם צריכים להיות יותר מעורבים לגבי זהות היזם החלופי והאם הוא מקובל עליכם או לא. אין מניעה שגם אתם תביאו יזם אחר משלכם וגם אם יהיה עיכוב זה לא נורא. בנוסף - מציע שתבדקו מול יזם קיים כמה כסף וזמן צריך כדי להוציא את היתר הבניה. אתם יכולים לדרוש ממנו כי ימשך לקבלת היתר תוך פרק זמן קצוב ורק אם יעשה זאת יוכל למכור ליזם אחר שמקובל עליכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מגבלה של גבול מגרש להקמת ממ"דים במסגרת תמ"א 38 בתל אביב
קרן
13/10/13
שלום,
אנחנו מעוניינים לחזק בניין בן 4 קומות משנת 1960 בתל אביב ולהוסיף לו ממ"דים במימון הדיירים.
כמה שטח צריך להקצות לממ"ד לפי החוק ומה המגבלה של מרחק מגבול מגרש? האם יש גמישות במתן היתר על ידי העירייה?
אנחנו מעוניינים לחזק בניין בן 4 קומות משנת 1960 בתל אביב ולהוסיף לו ממ"דים במימון הדיירים.
כמה שטח צריך להקצות לממ"ד לפי החוק ומה המגבלה של מרחק מגבול מגרש? האם יש גמישות במתן היתר על ידי העירייה?
תמ"א 38 - ממדים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/10/13
קרן שלום!
שטח מינימאלי לממד הוא 9 מ"ר אבל בדרך כלל בונים חדר בשטח ל 12 מ"ר לפחות כדי שיהיה פונקציונלי כחדר נוסף. יש גמישות בענין קווי בניה לממדים, אבל יתכן והעיריה תבדוק אם אין אלטרנטיבות בהן לא צריך לחרוג. בכל מקרה- אם זה הכיוון - קחו אדריכל וצאו לדרך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שטח מינימאלי לממד הוא 9 מ"ר אבל בדרך כלל בונים חדר בשטח ל 12 מ"ר לפחות כדי שיהיה פונקציונלי כחדר נוסף. יש גמישות בענין קווי בניה לממדים, אבל יתכן והעיריה תבדוק אם אין אלטרנטיבות בהן לא צריך לחרוג. בכל מקרה- אם זה הכיוון - קחו אדריכל וצאו לדרך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פנוי בינוי פניה לעורך דין
גלית
13/10/13
שלום רב,
אני גרה בדירה השיכת להורי בנין 3 קומות 6 דיריים בית שנבנה בשנת 1967 שבהחלט ראוי למגורים עם מעלית וחניה משופץ מבפנים ומבחוץ לאחרונה פנו השכנים לקבלן לפינוי בינוי בתחילה מתוך השישה היו שני דירים שסירבו אך הקבלן הגיעה להסכם עם הדייר מכיוון שהוא אב שכול הקבלן ינציח את הבן שלו ומבטיח לו דירה שלו יגורו מעליו שזה כמובן את דירת הגג, אני והורי מסרבים מכיוון שאני חולה שמחלה כרונית בכבד בני חולה באפלפסיה כך שכל שינוי ומתח יביא להחמרה במצב שלי יש לי כמובן גם אחוזי נכות מביטוח לאומי אני לא מעוניינת בכל העסק הזה(אני בשלב זה לא מסוגלת אפילו לארוז דירה ולעבור אין לי משהוא שיעזור אבי חולה סרטן) מה עלי לעשות ?אנחנו היחידים בבנין שלא מעוניינים, בשלב הזה הם הדירים פונים לעורך דין על מנת לכתוב לנו מכתב לפנות לבית משפט עוד לא קיבלנו מה עלינו לעשות האם פניה בבית משפט בדבר המחלה והנכות יכולים להועיל ולרדת מהנושא או שפשוט לא משאירים לנו ברירה אני מוכרחה לציין שאנחנו לא רוצים משא ומתן בשביל להשיג עוד כסף דירה וכו' שזה פתח לסחטנות פשוט לא מעונינים בפינוי בינוי .
תודה גלית
אני גרה בדירה השיכת להורי בנין 3 קומות 6 דיריים בית שנבנה בשנת 1967 שבהחלט ראוי למגורים עם מעלית וחניה משופץ מבפנים ומבחוץ לאחרונה פנו השכנים לקבלן לפינוי בינוי בתחילה מתוך השישה היו שני דירים שסירבו אך הקבלן הגיעה להסכם עם הדייר מכיוון שהוא אב שכול הקבלן ינציח את הבן שלו ומבטיח לו דירה שלו יגורו מעליו שזה כמובן את דירת הגג, אני והורי מסרבים מכיוון שאני חולה שמחלה כרונית בכבד בני חולה באפלפסיה כך שכל שינוי ומתח יביא להחמרה במצב שלי יש לי כמובן גם אחוזי נכות מביטוח לאומי אני לא מעוניינת בכל העסק הזה(אני בשלב זה לא מסוגלת אפילו לארוז דירה ולעבור אין לי משהוא שיעזור אבי חולה סרטן) מה עלי לעשות ?אנחנו היחידים בבנין שלא מעוניינים, בשלב הזה הם הדירים פונים לעורך דין על מנת לכתוב לנו מכתב לפנות לבית משפט עוד לא קיבלנו מה עלינו לעשות האם פניה בבית משפט בדבר המחלה והנכות יכולים להועיל ולרדת מהנושא או שפשוט לא משאירים לנו ברירה אני מוכרחה לציין שאנחנו לא רוצים משא ומתן בשביל להשיג עוד כסף דירה וכו' שזה פתח לסחטנות פשוט לא מעונינים בפינוי בינוי .
תודה גלית
תמ"א 38 - הסכמה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/10/13
שלום גלית!
אני מבין את המצוקה האישית שלך בגללה את לא מעונינית לחתום על ההסכם. יחד עם זאת - אני מעריך כי במידה ותוגש נגדך תביעה למפקח על בתים משותפים הוא לא יעצור את הפרויקט גללך וזאת נוכח החשיבות הגדולה בהחלפת דירות קיימות בדירות חדשות מוגנות מפני רעידות אדמה ועם ממדים. אם זה פרויקט של הריסה ובניה אז בדרך כלל היזם משלם דמי שכירות בתקופת פינוי הדירה. זה רק תקופה זמנית ובסופה את תהני מדירה טובה יותר. בנוסף - אני משוכנע שתוכלי להגיע עם היזם להסדר שיקל עליך את המעבר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין את המצוקה האישית שלך בגללה את לא מעונינית לחתום על ההסכם. יחד עם זאת - אני מעריך כי במידה ותוגש נגדך תביעה למפקח על בתים משותפים הוא לא יעצור את הפרויקט גללך וזאת נוכח החשיבות הגדולה בהחלפת דירות קיימות בדירות חדשות מוגנות מפני רעידות אדמה ועם ממדים. אם זה פרויקט של הריסה ובניה אז בדרך כלל היזם משלם דמי שכירות בתקופת פינוי הדירה. זה רק תקופה זמנית ובסופה את תהני מדירה טובה יותר. בנוסף - אני משוכנע שתוכלי להגיע עם היזם להסדר שיקל עליך את המעבר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שי
תמ"א 38/2( הריסה ובניה)
13/10/13
היזם רושם בחוזה כי הדייר / המוכר מצהיר כי זכויות הבנייה הנוספות אינן מהוות אצלו מלאי עיסקי לפי סיף 85 לפק מס הכנסהוסעיף 49ב לחוק מיסוי מקרקעין?
מה הכוונה?
מה הכוונה?
תמ"א 38- מלאי עיסקי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/10/13
שלום שי!
הכוונה לכאלו שעיסוקם הוא באחזקה ומכירה של דירות. במקרה כזה העיסקה בינו ובין היזם אינה כפופה לחוק מיסוי מקרקעין אלא לפקודת מס הכנסה ואז אותם בעלים אינו נהנה מאותם פטורים ממס הקיימים בעסקאות כאלו. נתקלתי בסעיף ואין מה לחשוש ממנו (אלא אם כן אתה סוחר בדירות).
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הכוונה לכאלו שעיסוקם הוא באחזקה ומכירה של דירות. במקרה כזה העיסקה בינו ובין היזם אינה כפופה לחוק מיסוי מקרקעין אלא לפקודת מס הכנסה ואז אותם בעלים אינו נהנה מאותם פטורים ממס הקיימים בעסקאות כאלו. נתקלתי בסעיף ואין מה לחשוש ממנו (אלא אם כן אתה סוחר בדירות).
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הקמת חניות על שביל ומדרגות המובילות לכניסה לדירת מרתף
יורי
13/10/13
האם דירת המרתף יכולה לדרוש את הגעת המעלית המתוכננת לקומת המרתף?
האם ניתן לקבל אישור להצמדת מדרגות חדשות וגישה תואמת לזו שהופקעה לטובת הקמת החניות, במקום אחר שצמוד לדירת המרתף ושבהכרח יחרוג מגבולות הבניין הקיים?
האם ניתן לקבל אישור להצמדת מדרגות חדשות וגישה תואמת לזו שהופקעה לטובת הקמת החניות, במקום אחר שצמוד לדירת המרתף ושבהכרח יחרוג מגבולות הבניין הקיים?
תמ"א 38 - דירת מרתף
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/10/13
יורי שלום!
כל מה שאתה אומר הוא ענין מסחרי שניתן לדרוש. לגבי המעלית אני בספק אם ניתן . לגבי גישה נפרדת - אם כך היה מצב קודם אז לגיטמי לדרוש זאת גם עכשיו.
אגב- אני לא יודע היכן הבנין נמצא אבל בדרך כלל דירות מרתף הן כאלו שנבנו שלא מכוח היתר הבניה המקורי (יתכן ובמקור היה יעוד אחר לשטח). לתשומת ליבך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
כל מה שאתה אומר הוא ענין מסחרי שניתן לדרוש. לגבי המעלית אני בספק אם ניתן . לגבי גישה נפרדת - אם כך היה מצב קודם אז לגיטמי לדרוש זאת גם עכשיו.
אגב- אני לא יודע היכן הבנין נמצא אבל בדרך כלל דירות מרתף הן כאלו שנבנו שלא מכוח היתר הבניה המקורי (יתכן ובמקור היה יעוד אחר לשטח). לתשומת ליבך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנין משותף מורכב על חלקה משותפת
אלי
13/10/13
מדובר בבנין משותף הכולל 2 מבנים נפרדים. בעלי הדירות באחד המבנים מבקשים לבנות מתוקף תמ"א 38 ובנוסף לנצל לפי תב"ע את חלקם היחסי בזכויות משותפות בלתי מנוצלות במגרש בעל תקנון מצוי. הובהר שלצורך תמ"א 38כל מבנה נחשב לבית משותף נפרד לענין הסכמת הרוב.
מה הדין לגבי ניצול זכויות משותפות בחלקה, האם כאן נדרשת הסכמת רוב בעלי הדירות בחלקה כולל המבנה השני היות וחלק מבעלי הזכויות בחלקה נפגע.
מה הדין לגבי ניצול זכויות משותפות בחלקה, האם כאן נדרשת הסכמת רוב בעלי הדירות בחלקה כולל המבנה השני היות וחלק מבעלי הזכויות בחלקה נפגע.
תמ"א 38 - בנין מורכב
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/10/13
אם קיימות זכויות בניה לא מנוצלות על החלקה אז הן שייכות לשני חלקי המבנה, לפי חלקיהם ברכוש המשותף. לא ניתן לנצל או לפגוע בזכויות של האגף השני בבנין.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי בשכר דירה
ישי
12/10/13
שלום, אנחנו שוכרים דירה מזה שנתיים. כעת החלו עבודות לתמ"א 38 בבנין בו אני שוכרים. אין כל אזכרה לפרוייקט בחוזה שלנו מול בעלי הבית. האם מבחינה חוקית יש איזהשהו התחייבות של החברה המבצעת של התמא לפצות שוכרים בבניין? האם המשכיר שלי מחוייב על פי חוק לפצות אותי? ואם לא האם יש לי עילה לביטול חוזה השכירות???
תודה
תודה
תמ"א 38- שכירות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/10/13
ישי שלום!
אני מבין שמדובר על פרויקט של תוספת בניה מעל הקיים ואתם שוכרים אחת מהדירות בבנין.
אם הנושא של ביצוע הפרויקט לא מופיע בהסכם השכירות אז לדעתי עקב אי הנוחות שבביצוע הפרויקט אתם יכולים להודיע למשכיר על ביטול ההסכם מחמת הפרתו על ידו. לחילופין - אם זה מה שאתם רוצים - תדונו מולו על הפחתת שכר הדירה.
לחברה היזמית אין כל קשר חוזי מולך ולא ניתן לדרוש מהם פיצוי.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שמדובר על פרויקט של תוספת בניה מעל הקיים ואתם שוכרים אחת מהדירות בבנין.
אם הנושא של ביצוע הפרויקט לא מופיע בהסכם השכירות אז לדעתי עקב אי הנוחות שבביצוע הפרויקט אתם יכולים להודיע למשכיר על ביטול ההסכם מחמת הפרתו על ידו. לחילופין - אם זה מה שאתם רוצים - תדונו מולו על הפחתת שכר הדירה.
לחברה היזמית אין כל קשר חוזי מולך ולא ניתן לדרוש מהם פיצוי.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי
ליאת
12/10/13
אחד מהשכנים בבנין שבבעלותו 3 דירות, החליט להיות יזם, כלומר להרוס את הבנין ולבנות בנין חדש (תמ"א 38/3) במקומו.
אנו גרים בקומה ראשונה עם יציאה לגינה (שאינה שייכת לנו בטאבו) אבל קנינו אותה במצב הזה.
אנו מתעקשים לקבל דירה במיקום שבו אנו גרים כיום עם יציאה לגינה. כמובן שבבנין החדש הגינה תהיה צמודה בטאבו. האם יש לנו קייס?
שאלה נוספת האם היזם (השכן) אמור לשלם לנו בנוסף להוצאות שכ"ד חלופית גם את הוצאות העו"ד שייעץ לנו בתהליך?
אנו גרים בקומה ראשונה עם יציאה לגינה (שאינה שייכת לנו בטאבו) אבל קנינו אותה במצב הזה.
אנו מתעקשים לקבל דירה במיקום שבו אנו גרים כיום עם יציאה לגינה. כמובן שבבנין החדש הגינה תהיה צמודה בטאבו. האם יש לנו קייס?
שאלה נוספת האם היזם (השכן) אמור לשלם לנו בנוסף להוצאות שכ"ד חלופית גם את הוצאות העו"ד שייעץ לנו בתהליך?
תמ"א 38 - פינוי בינוי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/10/13
שלום ליאת!
התעקשות היא ענין חוזי והסכמות בינכם ובין אותו שכן/יזם. מבחינת החוק- מאחר והגינה אינה שלכם אלא רכוש משותף אז אין לכם זכויות עליה טובות יותר מלכל בעלי דירה אחרת בפרויקט.
היזם מממן בדר"כ את שכר עו"ד הדיירים. מדובר על עוד של כלל הדיירים ולא רק שלכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
התעקשות היא ענין חוזי והסכמות בינכם ובין אותו שכן/יזם. מבחינת החוק- מאחר והגינה אינה שלכם אלא רכוש משותף אז אין לכם זכויות עליה טובות יותר מלכל בעלי דירה אחרת בפרויקט.
היזם מממן בדר"כ את שכר עו"ד הדיירים. מדובר על עוד של כלל הדיירים ולא רק שלכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תודה והבהרה נוספת
ליאת
13/10/13
תודה על תשובתך המהירה. לצערי לא הבנתי את רוח הדברים.
האם השכן/יזם מחויב לתת לנו את הדירה בקומה בה אנו גרים כיום בבנין החדש כלומר זו עם יציאה לגינה?
נכון שהגינה כיום אינה שלנו אבל באופן תיאורטי לכל שכן יש חלק ברכוש המשותף לצורך העניין הגינה אז נאמר שאנו משתמשים בחלקנו היחסי בגינה.
לגבי החזר תשלום לעו"ד מטעמנו לא הבנתי את תשובתך.
מגיע או לא מגיע בלי שום קשר לשאר הדיירים שיקנו מהיזם דירות אנחנו לא קונים אנו כבר דיירים בבניין.
האם השכן/יזם מחויב לתת לנו את הדירה בקומה בה אנו גרים כיום בבנין החדש כלומר זו עם יציאה לגינה?
נכון שהגינה כיום אינה שלנו אבל באופן תיאורטי לכל שכן יש חלק ברכוש המשותף לצורך העניין הגינה אז נאמר שאנו משתמשים בחלקנו היחסי בגינה.
לגבי החזר תשלום לעו"ד מטעמנו לא הבנתי את תשובתך.
מגיע או לא מגיע בלי שום קשר לשאר הדיירים שיקנו מהיזם דירות אנחנו לא קונים אנו כבר דיירים בבניין.
אחוז ההסכמה ל 38/1 – תלוי במספר הדירות החדשות לעומת מספר הדירות הקיימות?
משה גולנדסקי
12/10/13
ראיתי במספר מקומות התייחסות לאחוז ההסכמה הנדרש לצורך ביצוע תמ"א 38/1 כאשר -
"...ביצוע עבודה ברכוש המשותף אשר מטרתה בניית דירות חדשות בכמות העולה על שליש מהדירות הקיימות ששטח רצפתן עולה על שליש משטח הרצפה של הבניין במועד הקובע (לפני הבנייה) ס. 11א' לחוק..." --> 100%
לעומת:
"...ביצוע עבודות ברכוש המשותף אשר מטרתה אינה דירות חדשות בכמות השווה או פחותה משליש הדירות הקיימות ערב ביצוע העבודות ושטח רצפתן הכולל אינו עולה על שליש משטח רצפתן הכולל של כל הדירות בבית המשותף" --> 67% מהדיירים.
אבל לא מצאתי לזה שום אזכור בנוסח המשולב של התמ"א.
האם זה נכון?
הרי ככלל כדי שפרוייקט תמ"א יהיה רוחי ליזם ומכאן בר קיום נבנה מספר של דירות השווה (לפחות) למספר הדירות הקיימות.
מה דעת מלומדיי?
"...ביצוע עבודה ברכוש המשותף אשר מטרתה בניית דירות חדשות בכמות העולה על שליש מהדירות הקיימות ששטח רצפתן עולה על שליש משטח הרצפה של הבניין במועד הקובע (לפני הבנייה) ס. 11א' לחוק..." --> 100%
לעומת:
"...ביצוע עבודות ברכוש המשותף אשר מטרתה אינה דירות חדשות בכמות השווה או פחותה משליש הדירות הקיימות ערב ביצוע העבודות ושטח רצפתן הכולל אינו עולה על שליש משטח רצפתן הכולל של כל הדירות בבית המשותף" --> 67% מהדיירים.
אבל לא מצאתי לזה שום אזכור בנוסח המשולב של התמ"א.
האם זה נכון?
הרי ככלל כדי שפרוייקט תמ"א יהיה רוחי ליזם ומכאן בר קיום נבנה מספר של דירות השווה (לפחות) למספר הדירות הקיימות.
מה דעת מלומדיי?
תמ"א 38 - אחוז הסכמה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/10/13
משה שלום!
אתה קורא מתוך נוסח קודם של החוק. מציע שתוריד מהאינטרנט את הנוסח העדכני של חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008.
תקרא שם סעיף 5 לגבי הוספת דירות חדשות ללא הריסה וכן סעיף 5א לגבי הריסה ובניה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אתה קורא מתוך נוסח קודם של החוק. מציע שתוריד מהאינטרנט את הנוסח העדכני של חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008.
תקרא שם סעיף 5 לגבי הוספת דירות חדשות ללא הריסה וכן סעיף 5א לגבי הריסה ובניה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה מקובל כשכ"ט עו"ד + נאמנות עו"ד לדיירים
יערה
11/10/13
שלום רב,
מה המקובל כשכר טרחת עו"ד הדיירים בפרוייקט תמ"א 38/2 ?
1) שכר טרחה כסכום קבוע? עבור דירות הדיירים הישנים? עבור כלל הדיירים?
2) קבלת עמלות ממכירת כלל הדירות שתמכרנה?
3) אפשרות נוספת?
כאחת ממייצגי פרוייקט אפשרי בשלב המו"מ, אנו שומעים מספר אפשרויות. הדבר שמטריד אותנו הוא האפשרות שעצם תשלום שכר הטרחה לעו"ד ע"י היזם, ככל שיהיה גבוה יותר או מבוסס אחוזים בהתאם להצלחה, כך למעשה תתחלף נאמנותו המוחלטת הנדרשת של העו"ד שייצג את הדיירים למתן הקלות בחוזה ו"לעצימת עין אפשרית" לטובת היזם.
אשמח למענה מאיר ומהיר.
תודה,
יערה
מה המקובל כשכר טרחת עו"ד הדיירים בפרוייקט תמ"א 38/2 ?
1) שכר טרחה כסכום קבוע? עבור דירות הדיירים הישנים? עבור כלל הדיירים?
2) קבלת עמלות ממכירת כלל הדירות שתמכרנה?
3) אפשרות נוספת?
כאחת ממייצגי פרוייקט אפשרי בשלב המו"מ, אנו שומעים מספר אפשרויות. הדבר שמטריד אותנו הוא האפשרות שעצם תשלום שכר הטרחה לעו"ד ע"י היזם, ככל שיהיה גבוה יותר או מבוסס אחוזים בהתאם להצלחה, כך למעשה תתחלף נאמנותו המוחלטת הנדרשת של העו"ד שייצג את הדיירים למתן הקלות בחוזה ו"לעצימת עין אפשרית" לטובת היזם.
אשמח למענה מאיר ומהיר.
תודה,
יערה
תמ"א 38 - שכר עו"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/10/13
יערה שלום!
כל הוריאציות קיימות אם כי בדר"כ מדובר על תשלום של סכום קבוע.
אני חושב שרוב עורכי הדין ישמחו לקבל את שכרם מהדיירים ולא מהיזם. אלא שבדר"כ הדיירים לא מוכנים לשלם דבר בפרויקט. אם זה מטריד אותכם - תשלמו ישירות. אי אפשר גם להיות מוטרד וגם לא לשלם.
אני חושב שזה עדיף אבל עדין עורכי הדין יודעים להבחין בין מקור התשלום ובין חובת היצוג בנאמנות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
כל הוריאציות קיימות אם כי בדר"כ מדובר על תשלום של סכום קבוע.
אני חושב שרוב עורכי הדין ישמחו לקבל את שכרם מהדיירים ולא מהיזם. אלא שבדר"כ הדיירים לא מוכנים לשלם דבר בפרויקט. אם זה מטריד אותכם - תשלמו ישירות. אי אפשר גם להיות מוטרד וגם לא לשלם.
אני חושב שזה עדיף אבל עדין עורכי הדין יודעים להבחין בין מקור התשלום ובין חובת היצוג בנאמנות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור העירייה לקומה נוספת ב-תמא 38/2 במקרה של אילוץ
מיקי
11/10/13
שלום רב.
הבניין שלנו ממוקם בגבעתיים. הוחלט פה אחד לבצע תמא 38/2.
הבניין, 3 קומות, בן 53 שנה ומועד לפורענות במקרה של רעידת אדמה.
קיים אילוץ (בגלל מבנה המגרש) שבכל קומה יהיו 3 דירות (כמו היום) ולא 4.
דו"ח 0 מתאפשר רק אם יהיה אישור ל-7 קומות (ולא 6 כמקובל היום בעיר).
כאמור זהו אילוץ, ואין אפשרות להפיק דוח 0 עם 6 קומות.
האם העירייה מחוייבת לאשר 7 קומות במקרה זה? מה הסיכויים הריאליים לכך?
תודה,
מיקי
הבניין שלנו ממוקם בגבעתיים. הוחלט פה אחד לבצע תמא 38/2.
הבניין, 3 קומות, בן 53 שנה ומועד לפורענות במקרה של רעידת אדמה.
קיים אילוץ (בגלל מבנה המגרש) שבכל קומה יהיו 3 דירות (כמו היום) ולא 4.
דו"ח 0 מתאפשר רק אם יהיה אישור ל-7 קומות (ולא 6 כמקובל היום בעיר).
כאמור זהו אילוץ, ואין אפשרות להפיק דוח 0 עם 6 קומות.
האם העירייה מחוייבת לאשר 7 קומות במקרה זה? מה הסיכויים הריאליים לכך?
תודה,
מיקי
תמ"א 38 - אילוץ קומה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/10/13
שלום מיקי!
מה שאתם אומרים זה שכדי להרים את הפרויקט צריך לבנות עוד קומה ובה 3 דירות נוספות. אם זכויות בניה אלו לא מעוגנות בתוכניות החלות על המגרש אז עירית גבעתיים לא תאשר זאת.
מה שאני מציע- ואני יודע שזה לא פופולארי : אני מבין שיש היום 3 קומות ו- 9 דירות בנין. אם כל דייר יתכבד ויתרום 100,000 ש"ח לטובת הפרויקט אז יכול להיות שמבחינת היזם הפרויקט נעשה כלכלי. נהיה מסורת שבפרויקטים של תמא הדיירים לא משלמים דבר. אבל תחשוב על זה- במקום בנין בן 53 שנים מט ליפול אתם תקבלו דירה חדשה לגמרי בבנין חדש, יתכן ודירה גדולה יותר וכן מעלית וחניה. זה לא שווה 100,000 ש"ח?
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מה שאתם אומרים זה שכדי להרים את הפרויקט צריך לבנות עוד קומה ובה 3 דירות נוספות. אם זכויות בניה אלו לא מעוגנות בתוכניות החלות על המגרש אז עירית גבעתיים לא תאשר זאת.
מה שאני מציע- ואני יודע שזה לא פופולארי : אני מבין שיש היום 3 קומות ו- 9 דירות בנין. אם כל דייר יתכבד ויתרום 100,000 ש"ח לטובת הפרויקט אז יכול להיות שמבחינת היזם הפרויקט נעשה כלכלי. נהיה מסורת שבפרויקטים של תמא הדיירים לא משלמים דבר. אבל תחשוב על זה- במקום בנין בן 53 שנים מט ליפול אתם תקבלו דירה חדשה לגמרי בבנין חדש, יתכן ודירה גדולה יותר וכן מעלית וחניה. זה לא שווה 100,000 ש"ח?
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חברה מפרת חוק
ישראל אבי-זהב
10/10/13
בדקתי והתברר שהחברות של היזם שלנו הן מפרות חוק בגלל אי הגשת דוחות שנתיים .
אני מתנגד להמשיךבקשרים איתו עד שיסדיר את הבהייה ועד שנראה מצבו האם אני צודק
אני מתנגד להמשיךבקשרים איתו עד שיסדיר את הבהייה ועד שנראה מצבו האם אני צודק
תמ"א 38 - חברה מפירת חוק
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/10/13
שלום ישראל!
חברה שלא הגישה דוחות שנתיים ו/או שילמה אגרות שנתיות יכולה להיות מוכרזת כחברה מפירת חוק.
אני חושב שהדירשה שלך מוצדקת. לא צריכה להיות מניעה מצד היזם להסדיר את כל מה שצריך לפני חתימת ההסכם עמכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
חברה שלא הגישה דוחות שנתיים ו/או שילמה אגרות שנתיות יכולה להיות מוכרזת כחברה מפירת חוק.
אני חושב שהדירשה שלך מוצדקת. לא צריכה להיות מניעה מצד היזם להסדיר את כל מה שצריך לפני חתימת ההסכם עמכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פניה למפקח בנושא תמ"א
פנחס ש'
10/10/13
רוב הדיירים חתמו על חוזה תמ"א עם הייזם.
אני מתנגד, ולא חותם, כי החוזה כולל סעיף בוררות נרחב, השולל פניה לבתי משפט.
השאלה שלי: האם המפקח מוסמך לכפות עלי את החוזה, ואגב כך בוררות שאיני חפץ בה?
אני מתנגד, ולא חותם, כי החוזה כולל סעיף בוררות נרחב, השולל פניה לבתי משפט.
השאלה שלי: האם המפקח מוסמך לכפות עלי את החוזה, ואגב כך בוררות שאיני חפץ בה?
תמ"א 38 - בוררות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/10/13
שלום פנחס!
כן, המפקח יכול לאכוף עליך את סעיף הבוררות. אגב- סעיף כזה מקובל וההגיון שלו הוא הצורך לקבל החלטות מהירות במחלוקות בין הדיירים ליזם. אם תבררו את חילוקי הדיעות בינכם בקצב ובלוחות הזמנים של בית המשפט אז הפרויקט לא יצליח להתקדם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
כן, המפקח יכול לאכוף עליך את סעיף הבוררות. אגב- סעיף כזה מקובל וההגיון שלו הוא הצורך לקבל החלטות מהירות במחלוקות בין הדיירים ליזם. אם תבררו את חילוקי הדיעות בינכם בקצב ובלוחות הזמנים של בית המשפט אז הפרויקט לא יצליח להתקדם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רונית
תמ"א 38/2 ( הריסה ובניה)
10/10/13
בהסכם המוצע כתוב:
אם רוב בעלי הדירות יחתמו על ההסכם והיזם יחליט כי בכוונתם לתבוע סרבן/נים או לנהל הליך משפטי אחר ,המוכרים מתחייבים לשתף פעולה עם היזם לצורך נקיטת תהליך שהיזם יבחר
היזם ישא בכל הוצאות ההליכים במיקרה זה.
זה נראה מאד כובל ולא לפי החוק המקרקעין 2008
אם רוב בעלי הדירות יחתמו על ההסכם והיזם יחליט כי בכוונתם לתבוע סרבן/נים או לנהל הליך משפטי אחר ,המוכרים מתחייבים לשתף פעולה עם היזם לצורך נקיטת תהליך שהיזם יבחר
היזם ישא בכל הוצאות ההליכים במיקרה זה.
זה נראה מאד כובל ולא לפי החוק המקרקעין 2008
תמ"א 38 - תביעה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/10/13
שלום רונית!
מבלי להכנס לניסוח הסעיף - סעיף כזה הוא סטנדרטי בהסכמי תמ"א. אני לא רואה עם זה שום בעיה.
הכוונה למקרים בהם יש דיירים שלא חותמים על ההסכם ויש רוב מספיק של בעלי דירות שחתמו. במקרה כזה החוק מאפשר לבעלי הדירות האחרות לתבוע את אותם דיירים בהליך המתנהל בפני המפקח על בתים משותפים. זכות התביעה היא של בעלי הדירות שחתמו אבל בפועל, היזם הוא זה שעושה את כל העבודה על חשבונו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מבלי להכנס לניסוח הסעיף - סעיף כזה הוא סטנדרטי בהסכמי תמ"א. אני לא רואה עם זה שום בעיה.
הכוונה למקרים בהם יש דיירים שלא חותמים על ההסכם ויש רוב מספיק של בעלי דירות שחתמו. במקרה כזה החוק מאפשר לבעלי הדירות האחרות לתבוע את אותם דיירים בהליך המתנהל בפני המפקח על בתים משותפים. זכות התביעה היא של בעלי הדירות שחתמו אבל בפועל, היזם הוא זה שעושה את כל העבודה על חשבונו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יוסי
תמ"א 38/2( הריסה ובניה)
10/10/13
היזם מבקש שנחתום על מיסמך המאשר לו רישום הערת אזהרה בטאבו לפני קבלת היתר בנייה. האם זה דרוש לקבלת היתר הבנייה?
כמו כן הוא מציין בחוזה המוצע כי גובה ונוסח הערבויות הבנקאיות : ביצוע , מסים ושכ""ד ייקבע אחרי קבלת היתר הבנייה ע"י שמאי מקרקעין מוסכם על הצדדים.
ההגיון אומר שרצוי לקבוע עכשו את הסכומים ואת הנוסח של הערבויות ע"מ לא להתווכח על כך בעתיד
כמו כן הוא מציין בחוזה המוצע כי גובה ונוסח הערבויות הבנקאיות : ביצוע , מסים ושכ""ד ייקבע אחרי קבלת היתר הבנייה ע"י שמאי מקרקעין מוסכם על הצדדים.
ההגיון אומר שרצוי לקבוע עכשו את הסכומים ואת הנוסח של הערבויות ע"מ לא להתווכח על כך בעתיד
תמ"א 38 - הערת אזהרה וערבויות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/10/13
יוסי שלום!
הערת אזהרה לא נחוצה לצורך הוצאת היתר בניה אבל היא נחוצה מול בנק מלווה לצורך קבלת אשראים. בנוסף - היא מבטיחה לכל הדיירים שחתמו שאף אחד לא יתחרט ויעשה עיסקה נוגדת, עם קונה דירה שלא רוצה לחתום על ההסכם, או עם יזם אחר, באופן שיתקע את כל הפרויקט. אם בהסכם מוסדר אופן ביטול הערת האזהרה במקרה של הפרה מצד היזם אז אין בכך בעיה.
לגבי הערבויות- אני לא רואה מניעה שגובה הערבויות יקבע בשלב מאוחר יותר אבל בכל מקרה צריך לבדוק מספר דברים. ראשית- לקבעוא ת הסכומים ולקבל את הערבות לפני שהיזם עולה על הקרקע. שנית- להקפיד שמנגנון קביעת הסכום נעשה בצורה אוביקטיבית ובאופן שיבטיח אותכם כי במקרה של הפרות מצד היזם יהיה די כסף בערבות כדי שהפרויקט לא יעצר.
לגבי נוסח הערבויות - מרבית הנוסחים הם אחידים ונקבעים על ידי הבנקים. בכל מקרה- גם כאן מספיק שתכתבו בהסכם שהנוסח יקבע על ידי ב"כ הצדדים. כל עוד מתן הערבות היא תנאי לעליה על הקרקע לא תהיה בכך בעיה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הערת אזהרה לא נחוצה לצורך הוצאת היתר בניה אבל היא נחוצה מול בנק מלווה לצורך קבלת אשראים. בנוסף - היא מבטיחה לכל הדיירים שחתמו שאף אחד לא יתחרט ויעשה עיסקה נוגדת, עם קונה דירה שלא רוצה לחתום על ההסכם, או עם יזם אחר, באופן שיתקע את כל הפרויקט. אם בהסכם מוסדר אופן ביטול הערת האזהרה במקרה של הפרה מצד היזם אז אין בכך בעיה.
לגבי הערבויות- אני לא רואה מניעה שגובה הערבויות יקבע בשלב מאוחר יותר אבל בכל מקרה צריך לבדוק מספר דברים. ראשית- לקבעוא ת הסכומים ולקבל את הערבות לפני שהיזם עולה על הקרקע. שנית- להקפיד שמנגנון קביעת הסכום נעשה בצורה אוביקטיבית ובאופן שיבטיח אותכם כי במקרה של הפרות מצד היזם יהיה די כסף בערבות כדי שהפרויקט לא יעצר.
לגבי נוסח הערבויות - מרבית הנוסחים הם אחידים ונקבעים על ידי הבנקים. בכל מקרה- גם כאן מספיק שתכתבו בהסכם שהנוסח יקבע על ידי ב"כ הצדדים. כל עוד מתן הערבות היא תנאי לעליה על הקרקע לא תהיה בכך בעיה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רונית
תמ"א 38/2( הריסה ובניה))-תקנון בית משותף אחרי ההריסה
10/10/13
עקב אפשרות של הקמת חניון משותף, היזם מציע בהסכם,לרשום תקנון חדש לשני הבנינים ( לאחר הריסתם)ותיתכן גם אפשרות של איחוד החלקות.
כיום הדיירים הם שלוש אוכלוסיות שונות של זכויות שונות בקרקע( זכויות בנייה) בהתאם לרשום בטאבו.
היזם מציין בחוזה כי הזכויות החדשות תהיינה יחסיות לגודל הדירות החדשות
האם המסקנה היא כי דייר בעל חלק גדול יותר ברכוש המשותף-הים-,
יקבל מחר -אחרי ההריסה ורישום תקנון בית משותף חדש,
זכויות באחוזים מופחתים ביחס לדיירים אחרים
כיום הדיירים הם שלוש אוכלוסיות שונות של זכויות שונות בקרקע( זכויות בנייה) בהתאם לרשום בטאבו.
היזם מציין בחוזה כי הזכויות החדשות תהיינה יחסיות לגודל הדירות החדשות
האם המסקנה היא כי דייר בעל חלק גדול יותר ברכוש המשותף-הים-,
יקבל מחר -אחרי ההריסה ורישום תקנון בית משותף חדש,
זכויות באחוזים מופחתים ביחס לדיירים אחרים
תמ"א 38 - חלקים ברכוש המשותף
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/10/13
רונית שלום!
בדרך כלל החלק ברכוש המשותף נקבע על פי שטח הרצפה בדירה לעומת סה"כ שטחי הרצפה בכלל הדירות. מעבר לכך אין משמעות לכך שהחלק שלך ברכוש המשותף יקטן משום שהמכנה גדל. מה שכן - הבית המשותף החדש יכלול כנראה מספר גדול יותר של דיורת ויש להקפיד שהתקנון מפריד את אופן ניהול כל בנין בנפרד.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בדרך כלל החלק ברכוש המשותף נקבע על פי שטח הרצפה בדירה לעומת סה"כ שטחי הרצפה בכלל הדירות. מעבר לכך אין משמעות לכך שהחלק שלך ברכוש המשותף יקטן משום שהמכנה גדל. מה שכן - הבית המשותף החדש יכלול כנראה מספר גדול יותר של דיורת ויש להקפיד שהתקנון מפריד את אופן ניהול כל בנין בנפרד.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעל 2 דירות בבניין
אייל
09/10/13
בבנין שלנו 9 דירות . לדייר אחד יש 2 דירות בבניין. האם לקביעת אחוז הדיירים המסכימים לתמא יש לחשב אותו כבעל דירה אחת או שתיים? תודה
תמ"א 38 - בעל 2 דירות בבנין.
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/10/13
מי שמחזיק 2 דירות באותו בנין נספר כבעלים של שתי דירות לצורך קביעת הרוב הדרוש.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לגבי התקדמות בתמא 38/1 עם יותר מ 2/3 דיירים חתמו
יעל
09/10/13
שלום רב,
בבנין של אמי רוצים לשפץ באמצעות תמא 38/1 . יש מעל שני שליש חתימות בבנין. הדירה של אמי רשומה חצי על שמה וחצי על שמינו (הילדים).
אמי כבר לא גרה בדירה, היא דמנטית ולא
יכולה לחתום. עד היום אחי ואני מנהלים את ענייניה הכספיים לטובתה ללא צורך להיות אפוטרופוס על רכושה.
כעת העו"ד שמטפל בעינייני התמ"א של הבניין טוען
שלא מספיק שאחי ואני נחתום אלא גם אמא חייבת והיות וזה לא אפשרי זה אומר להכנס לתהליך של אפוטרופוס רכוש ...
האם יש דרך אחרת ? ללא מינוי אפוטרופוס על רכושה ? הרי אין כאן התנגדות ולא יכולה להיות מצד אמי והעובדה שאחי ואני חותמים מדגישה את העניין.
ובכל מקרה גם ללא חתימתה על חצי הדירה שברשותה יש מספיק דיירים שיחתמו..
אודה מאוד על התייחסות, יעל.
בבנין של אמי רוצים לשפץ באמצעות תמא 38/1 . יש מעל שני שליש חתימות בבנין. הדירה של אמי רשומה חצי על שמה וחצי על שמינו (הילדים).
אמי כבר לא גרה בדירה, היא דמנטית ולא
יכולה לחתום. עד היום אחי ואני מנהלים את ענייניה הכספיים לטובתה ללא צורך להיות אפוטרופוס על רכושה.
כעת העו"ד שמטפל בעינייני התמ"א של הבניין טוען
שלא מספיק שאחי ואני נחתום אלא גם אמא חייבת והיות וזה לא אפשרי זה אומר להכנס לתהליך של אפוטרופוס רכוש ...
האם יש דרך אחרת ? ללא מינוי אפוטרופוס על רכושה ? הרי אין כאן התנגדות ולא יכולה להיות מצד אמי והעובדה שאחי ואני חותמים מדגישה את העניין.
ובכל מקרה גם ללא חתימתה על חצי הדירה שברשותה יש מספיק דיירים שיחתמו..
אודה מאוד על התייחסות, יעל.
תמ"א 38 - חתימת האם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/10/13
אין בעיה שתחתמו אתם מכוח החצי שלכם וזה יחשב כחתימת בעל הדירה מבחינת העיריה.
אגב- אין בעיה גם לבקש ולקבל אישור למינוי שלכם כאפוטרופוס על הרכוש של האם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אגב- אין בעיה גם לבקש ולקבל אישור למינוי שלכם כאפוטרופוס על הרכוש של האם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 בניין רכבת
אחוזי הסכמה
09/10/13
שלום,
אני גר בבניין רכבת 3 כניסות, שאלתי היא האם צריך 60% הסכמה מכל 3 הבניינים או מכל בניין 60 % ?
תודה רבה.
אני גר בבניין רכבת 3 כניסות, שאלתי היא האם צריך 60% הסכמה מכל 3 הבניינים או מכל בניין 60 % ?
תודה רבה.
תמ"א 38 - אחוזי הסכמה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/10/13
תלוי איך הרישום. אם כל כניסה רשומה כבית משותף אחד אז מספיק האחוזים הנדרשים באותו בית. אם כולם ביחד מהווים בית משותף אחד וכל הכניסות מעונינות הפרויקט - אז צריך את הרוב הנדרש מכלל הדירות מכל הבנינים. אם רק בנין אחד ברכבת מעונין - יש אפשרות בתנאים מסויים לקדם את הפרויקט רק איתו ואז נדרשים אחוזי ההסכמה באותה כניסה בלבד,.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לגבי תמא 38/2
תמ"א 38/2
09/10/13
אם לדייר שתי דירות בבנינים שהולכים לעבור תמ"א 38/2, האם עליו לחתום על ההסכמים לפני סוף שנת 2013 ע"מ לא לשלם מסים מיותרים?
מה אומר החוק ומה אומר סעיף 74?
האם בעל הדירות חייב להעביר את הפטורים ממס שבח ליזם?
מה אומר החוק ומה אומר סעיף 74?
האם בעל הדירות חייב להעביר את הפטורים ממס שבח ליזם?
חיוב בעל דירה
תמ"א 38/2
09/10/13
האם במיקרה של סירוב לחתום על החוזה עם היזם, ניתן לחייב את בעל הדירה לבצע את הפרויקט וגם להעביר לקבלן/ יזם את הפטורים של מס שבח , אם אין לו פטור( ברשותו דירה נוספת), אזי המפקח יחייב את היזם לבנות גם עבור הדייר הסרבן ולשלם עבורו את המיסים?
תמ"א38/2 - פטור ממס
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/10/13
שלום רב!
קיימים שני סוגי פטורים ממס שבח במסגרת הסכם תמ"א 38/2.
סוג ראשון הוא כללי- חוק מיסוי מקרקעין פוטרו ממס שבח את מכירת כל זכויות בניה מכוח התמ"א ו/או מכוח תוכנית מקומית שנותרה מכוח תמ"א 38. קרי- כל זכויו הבניה שניתנו לטובת עידוד חיזוק הבניה פטורות ממס שבח. אתה זכאי להשתמש בפטור זה בכל עיקה ולכל כמות של דירות באותו בנין.
אבל - יש מקומות - בהם במסגרת הפרויקט מנצךלים זכויות בבניה נוספות מכוח תוכניות בנין עיר אחרות. את אלו הסעיף הכללי לא פוטר. על כן יזמים דורשים בהרבה מקרים כי כל דייר ינצל פטור אישי שלו. הפטור האישי השכיח ביותר הוא מכירת דירת מגורים אחת ל- 4 שנים. פטור זה אכן מתבטל בסוף שנה זו. לאחר מכן יש תקופת מעבר בה תשלום מס השבח על מכירת דירה שניה הוא מדורג. שימוש בפטור הכלל אינו מבטל את היכולת להשתמש בפטור האישי.
במקרה שלך - מציע שתברר אם בכלל יש צורך להשתמש בפטור האישי. אולי הפטור הכללי פוטר את כל הבעיה. אם לא- אתה יכול להשתמש בפטור של מכירה אחת ל- 4 שנים (אם אתה זכאי לפטור) לגבי דירה אחת ולגבי הדירה השניה לבדוק מה כדאי יותר- שימוש בסעיף הכללי או בהוראות המעבר. בכל מקרה אני ממליץ שתבקש שיעריכו לך את המשמעויות הכספיות של החבויות במס.
הנוהג הוא שהדייר משתמש בפטור ממס שבח במסגרת ההסכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
קיימים שני סוגי פטורים ממס שבח במסגרת הסכם תמ"א 38/2.
סוג ראשון הוא כללי- חוק מיסוי מקרקעין פוטרו ממס שבח את מכירת כל זכויות בניה מכוח התמ"א ו/או מכוח תוכנית מקומית שנותרה מכוח תמ"א 38. קרי- כל זכויו הבניה שניתנו לטובת עידוד חיזוק הבניה פטורות ממס שבח. אתה זכאי להשתמש בפטור זה בכל עיקה ולכל כמות של דירות באותו בנין.
אבל - יש מקומות - בהם במסגרת הפרויקט מנצךלים זכויות בבניה נוספות מכוח תוכניות בנין עיר אחרות. את אלו הסעיף הכללי לא פוטר. על כן יזמים דורשים בהרבה מקרים כי כל דייר ינצל פטור אישי שלו. הפטור האישי השכיח ביותר הוא מכירת דירת מגורים אחת ל- 4 שנים. פטור זה אכן מתבטל בסוף שנה זו. לאחר מכן יש תקופת מעבר בה תשלום מס השבח על מכירת דירה שניה הוא מדורג. שימוש בפטור הכלל אינו מבטל את היכולת להשתמש בפטור האישי.
במקרה שלך - מציע שתברר אם בכלל יש צורך להשתמש בפטור האישי. אולי הפטור הכללי פוטר את כל הבעיה. אם לא- אתה יכול להשתמש בפטור של מכירה אחת ל- 4 שנים (אם אתה זכאי לפטור) לגבי דירה אחת ולגבי הדירה השניה לבדוק מה כדאי יותר- שימוש בסעיף הכללי או בהוראות המעבר. בכל מקרה אני ממליץ שתבקש שיעריכו לך את המשמעויות הכספיות של החבויות במס.
הנוהג הוא שהדייר משתמש בפטור ממס שבח במסגרת ההסכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם 80% שחתמו זה מספיק?
תמ"א 38/2
08/10/13
אם דייר/ים שהם פחות מ80 % מבעלי הדירות בבניין לא חתמו על ההסכם עם הקבלן, מה קורה לפי החוק, אם הקבלן מסתפק בחתימה השל יותר מ80% מבעלי הדירות?
אם ה אלה שלא חותמים מגיעים למפקח וטענים שהם לא מסרבים למת"א ה38/2 , אבל הם לא חותמים על ההסכם, מה קורה אז.?
מה קורה אם התנאי של הקבלן הוא אחר: מסכים לפרויקט רק אם 100% מבעלי הדירות חתמו
האם ניתן לתבוע את המסרבים במקרה זה?
ומי יתבע אותם?
אם ה אלה שלא חותמים מגיעים למפקח וטענים שהם לא מסרבים למת"א ה38/2 , אבל הם לא חותמים על ההסכם, מה קורה אז.?
מה קורה אם התנאי של הקבלן הוא אחר: מסכים לפרויקט רק אם 100% מבעלי הדירות חתמו
האם ניתן לתבוע את המסרבים במקרה זה?
ומי יתבע אותם?
תמ"א 38 - 80%
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/10/13
קצת התבלבלתי בתאור הנתונים. אנסה להסביר את העקרונות. אם בבנין יש רוב של 80% הסכמה מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף (בהנחה שמדובר על תמ"א 38/2) אז קובע החוק כי ניתן לאכוף את הסכם התמ"א שנחתם, באמצעות תביעה המתבררת בפני המפקח על בתים משותפים, גם על הדיירים הסרבנים. אם המפקח מחליט לאכוף את ההסכם - הם מחויבים בכל מה שכתוב שם.
הבעיה היא שאת התביעה ניתן להגיש רק לאחר שהתקבל אישור בתנאים להוצאת היתר בניה לפרויקט. כדי לקדם היתר בניה לפרויקט צריך יזם שיממן את תהליך התכנון.
אני מעריך שהיזם מאוד מעונין שתפעילו לחץ על מי שטרם חתם אבל בסופו של דבר אם תגידו לו שיש דיירים סרבנים אבל גם יש מעל 80% הסכמה הוא יחתום ויקדם את הפרויקט. אם לא- תחליפו יזם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הבעיה היא שאת התביעה ניתן להגיש רק לאחר שהתקבל אישור בתנאים להוצאת היתר בניה לפרויקט. כדי לקדם היתר בניה לפרויקט צריך יזם שיממן את תהליך התכנון.
אני מעריך שהיזם מאוד מעונין שתפעילו לחץ על מי שטרם חתם אבל בסופו של דבר אם תגידו לו שיש דיירים סרבנים אבל גם יש מעל 80% הסכמה הוא יחתום ויקדם את הפרויקט. אם לא- תחליפו יזם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מספר החניות בתמ"א 38/3
יפעת
08/10/13
א. שטח הדירות המקוריות מעל 120 מ"ר ולכל דייר יש חניה אחת. אם שטח הדירה החדשה אחרי ביצוע תמ"א 38/3 גדול מ- 120 מ"ר - האם הקבלן צריך לספק 2 חניות?
ב. איך מחשבים את שטח הדירה לצורך חישוב מספר החניות ( 120 מ"ר ברוטו או נטו)
ג. מהו שטח חניה תקנית (12 מ"ר?)
ב. איך מחשבים את שטח הדירה לצורך חישוב מספר החניות ( 120 מ"ר ברוטו או נטו)
ג. מהו שטח חניה תקנית (12 מ"ר?)
תמ"א 38 - חניות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/10/13
יפעת שלום!
אם מדובר על תוספת בניה מעל הקיים אז לא מוספים חניות לדירות הקיימות. בהריסה ובניה מחדש צריך לתת חניות לפי תקן חניה ואם דורשים 1:2 אז זה מה שהיזם צריך לתת לכם.
את שאח הדירה מחשבים לפי הכללים שבחוק המכר, קרי שטח מעטפת הדירה כולל עובי קירות (או מחצית מהעובי במקרה של קירות משותפים).
שטח חניה נטו הוא 12-15 מ"ר. בדר"כ דורשים פתח של 3 מ' ועד 5 מ' אורך אבל יכול להיות שוני בנושא זה בין עיריות שונות.
צריך לשים לב שעיקר השטח בחניה הולך על שטחי מעבר וגישה לחניה. כך שבברוטו מחשבים בדר"כ לפי 30-35 מ"ר למקום חניה על מנת לבדוק כמה חניות נכנסות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם מדובר על תוספת בניה מעל הקיים אז לא מוספים חניות לדירות הקיימות. בהריסה ובניה מחדש צריך לתת חניות לפי תקן חניה ואם דורשים 1:2 אז זה מה שהיזם צריך לתת לכם.
את שאח הדירה מחשבים לפי הכללים שבחוק המכר, קרי שטח מעטפת הדירה כולל עובי קירות (או מחצית מהעובי במקרה של קירות משותפים).
שטח חניה נטו הוא 12-15 מ"ר. בדר"כ דורשים פתח של 3 מ' ועד 5 מ' אורך אבל יכול להיות שוני בנושא זה בין עיריות שונות.
צריך לשים לב שעיקר השטח בחניה הולך על שטחי מעבר וגישה לחניה. כך שבברוטו מחשבים בדר"כ לפי 30-35 מ"ר למקום חניה על מנת לבדוק כמה חניות נכנסות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
