פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
סעיף חוקי בחוזה
אורי
14/11/13
אני חש כי נציגות הדיירים אינה מייצגת אותי ואת האינטרסים שלי ולמעשה מועלת בתפקידה.
איני יכול להוכיח זאת אולם אני חושב כי ישנה אפשרות שהיא זוכה לטובות הנאה כלשהם מהיזם ולכן דוחפת לכיוון היזם במקום לטובת הדיירים.
ישנו סעיף בחוזה שקובע כי איני יכול לתבוע את הנציגות ואם תוגש תביעה נגד הנציגות אני אהיה חייב לשפות את הנציגות בסכום התביעה.
האם סעיף זה נחשב לסעיף חוקי? האם הוא תקף גם אם ישנו מעילה בתפקיד?
איני יכול להוכיח זאת אולם אני חושב כי ישנה אפשרות שהיא זוכה לטובות הנאה כלשהם מהיזם ולכן דוחפת לכיוון היזם במקום לטובת הדיירים.
ישנו סעיף בחוזה שקובע כי איני יכול לתבוע את הנציגות ואם תוגש תביעה נגד הנציגות אני אהיה חייב לשפות את הנציגות בסכום התביעה.
האם סעיף זה נחשב לסעיף חוקי? האם הוא תקף גם אם ישנו מעילה בתפקיד?
תמ"א 38 - נציגות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/11/13
אורי שלום!
שום סעיף חוזי לא יכול למנוע תביעה מעילה בתפקיד. אבל צריך לבדוק שבאמת מדובר בטובות הנאה שהם מקבלים ולא בחילוקי דיעות בינך ובינם לגבי אופן ביצוע הפרויקט וההתקדמות בתהליך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שום סעיף חוזי לא יכול למנוע תביעה מעילה בתפקיד. אבל צריך לבדוק שבאמת מדובר בטובות הנאה שהם מקבלים ולא בחילוקי דיעות בינך ובינם לגבי אופן ביצוע הפרויקט וההתקדמות בתהליך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה אפשרית-המשך
דוד
14/11/13
לא הבנתי את תשובתך, אסביר שוב:
התנגדתי לתמ"א 38 לאחר זמן הגיעתי לפשרה עם היזם חתמתי כבר על הסכם פשרה ביני לבין היזם.
כעת נשאר לי לחתום על החוזה עם העו"ד המייצג את הדיירים שהוא בעצמו גם דייר בבניין.
האם הוא יוכל לתבוע אותי למשל כמה שנים אחרי שהבנייה תסתיים על תביעת נזיקין בטענה כי עיכבתי את הבנייה?
שאלתי כמה עו"ד והם אמרו לי שעקרונית הוא יכול.
אשמח לשמוע את דעתך עו"ד הלוי?
ואם ייסרב עו"ד להסכים להתחייבות מפורשת האם יש לי אפשרות לפנות למפקחת על המקרקעין לדרוש זאת?
התנגדתי לתמ"א 38 לאחר זמן הגיעתי לפשרה עם היזם חתמתי כבר על הסכם פשרה ביני לבין היזם.
כעת נשאר לי לחתום על החוזה עם העו"ד המייצג את הדיירים שהוא בעצמו גם דייר בבניין.
האם הוא יוכל לתבוע אותי למשל כמה שנים אחרי שהבנייה תסתיים על תביעת נזיקין בטענה כי עיכבתי את הבנייה?
שאלתי כמה עו"ד והם אמרו לי שעקרונית הוא יכול.
אשמח לשמוע את דעתך עו"ד הלוי?
ואם ייסרב עו"ד להסכים להתחייבות מפורשת האם יש לי אפשרות לפנות למפקחת על המקרקעין לדרוש זאת?
תמ"א 38 - תביעה אפשרית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/11/13
שלום דוד!
הנייר סובל הכל ותביעה תמיד ניתן להגיש. על פניו ולפי התאור שלך לא נראה שיש לאותו עו"ד סיכוי גדול בתביעה כזו. כמובן שהטוב ביותר הוא שיאשר לך כי אין לו טענות ותביעות כנגדך ונראה לי הגיוני להכניס סעיף כזה בהסכם בינכם.
אבל כמו שכתבתי- גם אם לא יכתב דבר בהסכם אני לא חושב שיש לו עילת תביעה טובה כנגדך לאחר שהגעת להסכמים מול היזם ומולו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הנייר סובל הכל ותביעה תמיד ניתן להגיש. על פניו ולפי התאור שלך לא נראה שיש לאותו עו"ד סיכוי גדול בתביעה כזו. כמובן שהטוב ביותר הוא שיאשר לך כי אין לו טענות ותביעות כנגדך ונראה לי הגיוני להכניס סעיף כזה בהסכם בינכם.
אבל כמו שכתבתי- גם אם לא יכתב דבר בהסכם אני לא חושב שיש לו עילת תביעה טובה כנגדך לאחר שהגעת להסכמים מול היזם ומולו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עד מתי חובת היזם להודיע
מוטי
13/11/13
עד מתי היזם מחוייב להודיע אם הוא עושה את הפרויקט או שהוא יורד מיזה?
מה הפירוש כדאיות הפרויקט בשכר טירחה של העו"ד?
מה הפירוש כדאיות הפרויקט בשכר טירחה של העו"ד?
תמ"א 38 - חובת הודעה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/11/13
שלום מוטי!
אם יש הסכם בין היזם ובינכם אז צריך לראות מה כתוב בהסכם.
אם אין עדין הסכם אז אני לא רואה מניעה שתמשיכו לחפש יזמים. זה בודאי ידרבן אותו לתת לכם תשובה.
לא יודע למה הכוונה כדאיות הפרויקט בשכר טרחת עורך הדין.
אילן הלוי, עו,ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם יש הסכם בין היזם ובינכם אז צריך לראות מה כתוב בהסכם.
אם אין עדין הסכם אז אני לא רואה מניעה שתמשיכו לחפש יזמים. זה בודאי ידרבן אותו לתת לכם תשובה.
לא יודע למה הכוונה כדאיות הפרויקט בשכר טרחת עורך הדין.
אילן הלוי, עו,ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כיצד יודעים אילו יזמים/קבלנים הם שרלטנים ?
milky38
12/11/13
שלום רב,
כיצד ניתן לדעת מאילו קבלנים/יזמים יש להזהר ?
אלו קבלנים/יזמים החלו פרוייקטים בארץ וברחו לפני השלמתם?
תודה.
כיצד ניתן לדעת מאילו קבלנים/יזמים יש להזהר ?
אלו קבלנים/יזמים החלו פרוייקטים בארץ וברחו לפני השלמתם?
תודה.
תמ"א 38 - קבלנים שרלטנים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/11/13
אין מאגר מסודר. אני ממליץ לבדוק פרויקטים אחרים שעשה ולדבר שם עם הדיירים. בנוסף- עושים גוגל על האיש והחברה ורואים מה כתוב עליהם.
יש אפשרות להוציא דו"ח מחברה BDI על החברה. זה עולה כסף ומנסיוני הדיירים לא ימממנו דוח כזה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יש אפשרות להוציא דו"ח מחברה BDI על החברה. זה עולה כסף ומנסיוני הדיירים לא ימממנו דוח כזה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות ביצוע
ורד
11/11/13
יקשנו ערבויות מחברה שרוצה לעשות אצלנו תמ"א פינוי בינוי 38/2 ערבות ביצוע? מה זה? טוב? לא טוב?
תמ"א 38 - ערבות ביצוע
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/11/13
שלום ורד!
כל ערבות לדיירים זה דבר טוב.
בדר"כ בפרויקטם של תמא 38/2 מבקשים קודם כל ערבויות חוק מכר בגובה שווי הדירות החדשות, זה כמובן במצב השכיח שיש ליווי בנקאי ומשעבדים את הקרקע לטובת הבנק.
אני מניח שיש לכם עורך דין שמיצג אותכם וחזקה עליו שהוא ידע אילו בטחונות לדרוש מהיזם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
כל ערבות לדיירים זה דבר טוב.
בדר"כ בפרויקטם של תמא 38/2 מבקשים קודם כל ערבויות חוק מכר בגובה שווי הדירות החדשות, זה כמובן במצב השכיח שיש ליווי בנקאי ומשעבדים את הקרקע לטובת הבנק.
אני מניח שיש לכם עורך דין שמיצג אותכם וחזקה עליו שהוא ידע אילו בטחונות לדרוש מהיזם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצמדת שטח לדירה בתמ"א
שרון
11/11/13
האם בתמ"א38 יכול היזם להצמיד שטח לדירת הקרקע קיימת גם כאשר אין 100% תומכים אלא רק 66%.
( כאיזון למרפסת ומעלית).
האם ניתן להתנות חתימה על הסכם כך שהתוספת לא תבוטל מאיזושהיא סיבה? (הגינה היא שטח משותף המצריך במצב רגיל 100% הסכמה)
( כאיזון למרפסת ומעלית).
האם ניתן להתנות חתימה על הסכם כך שהתוספת לא תבוטל מאיזושהיא סיבה? (הגינה היא שטח משותף המצריך במצב רגיל 100% הסכמה)
תמ"א 38 - הצמדה לדירת קרקע
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/11/13
שלום שרון!
כן. ניתן להסכים ששטח גינה שהוא רכוש משותף יוצמד לדירת הקרקע. זה יכול להיות חלק מהסכם התמא והרוב הנדרש כדי להגיע למפקח על בתים משותפים הוא אכן 2/3 בתמא של תוספת בניה על הקיים.
אם זה כתוב בצורה לא מותנית בהסכם אז אין צורך להתנות חתימה והורב הרגיל של התמא מספיק גם לכך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
כן. ניתן להסכים ששטח גינה שהוא רכוש משותף יוצמד לדירת הקרקע. זה יכול להיות חלק מהסכם התמא והרוב הנדרש כדי להגיע למפקח על בתים משותפים הוא אכן 2/3 בתמא של תוספת בניה על הקיים.
אם זה כתוב בצורה לא מותנית בהסכם אז אין צורך להתנות חתימה והורב הרגיל של התמא מספיק גם לכך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר הבונה ממד לבד
אייל
10/11/13
שלום, דייר שרוצה לבנות ממד לבד ולא מצליחים לשכנע אותו לחכות שנבצע תמא בבניין, כמה אחוז מתנגדים לתוכנית שלו צריך? תודה
תמ"א 38 - ממד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/11/13
אייל שלום!
לפי חוק המקרקעין דייר שרוצה לבנות ממד עדין צריך לקבל הסכמה של 60% מבעלי הדירות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לפי חוק המקרקעין דייר שרוצה לבנות ממד עדין צריך לקבל הסכמה של 60% מבעלי הדירות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א שרוב הבנין חתם
מוטי
10/11/13
שלום!
יש בניין באשקלון שבו יש 18 דיירים, מתוכם כבר 15 חתמו לחברה, איך נדע עם פרויקט זה בטוח יצא לפועל או שיש מצב שהוא יתבטל? יש לציין שזה שטח שבטאבו רשום עליו 2 בנינים נפרדים כמו כן העו"ד גבה מכל הדיירים שחתמו דמי טיפול האם זה מקובל לפני תחילת הבנייה לגבות דמי טיפול?.
תוך כמה זמן במידה ודבר זה יצא לפועל אנו אמורים לדעת סופי? תודה.
יש בניין באשקלון שבו יש 18 דיירים, מתוכם כבר 15 חתמו לחברה, איך נדע עם פרויקט זה בטוח יצא לפועל או שיש מצב שהוא יתבטל? יש לציין שזה שטח שבטאבו רשום עליו 2 בנינים נפרדים כמו כן העו"ד גבה מכל הדיירים שחתמו דמי טיפול האם זה מקובל לפני תחילת הבנייה לגבות דמי טיפול?.
תוך כמה זמן במידה ודבר זה יצא לפועל אנו אמורים לדעת סופי? תודה.
תמ"א 38 - רוב חתם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/11/13
מוטי שלום!
אם 15 מתוך 18 חמו אז סביר להניח שהפרויקט יוצא לדרך. עדין יתכן כי יהיו מכשולים מבחינה תכנונית או אחרים, אבל אם היזם רציני אני מניח שהוא יתגבר עליהם.
לגבי עורך הדין - בדרך כלל שכר הטרחה משולם על ידי היזם ולא על ידי הבעלים. לא יודע למה כאן נדרש תשלום דמי טיפול. יתכן וקשור לכדאיות הפרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם 15 מתוך 18 חמו אז סביר להניח שהפרויקט יוצא לדרך. עדין יתכן כי יהיו מכשולים מבחינה תכנונית או אחרים, אבל אם היזם רציני אני מניח שהוא יתגבר עליהם.
לגבי עורך הדין - בדרך כלל שכר הטרחה משולם על ידי היזם ולא על ידי הבעלים. לא יודע למה כאן נדרש תשלום דמי טיפול. יתכן וקשור לכדאיות הפרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א שאושר לבנין סמוך וקרוב מדי לבניין שלנו
חנצ'ה123456
09/11/13
שלום, מדובר בבניין בראשון לציון, באזור הישן והצפוף מאד. הבניין שלנו בן למעלה מ-40 שנה ונחשב "כטעות נדלנית, שבזמנו אושר על ידי ראש העיר משנות 1970. הבניין מוקף מכל צדדיו בבנים שחוסמים את האור והאוויר הטבעי רק שביל ארוך של כ70 מטר מוביל אליו וכך מגיעים לבניין. שנים הדיירים סובלים מרעשים, לכלוך, חושך, אי שקט, חוסר שמש ואוויר בגלל הקרבה הקרובה מדי של כל הבניינים מסביב. כעת לאחרונה ניתן אישור ל-תמ"א 38 לבניין הסמוך לצדו האחורי של הבניין שלנו. מרפסות השמש שמתוכננות לתמ"א יהיו כל כך קרובות אלינו שנוכל להושיט יד ולגעת בשכנים.
שאלתי מה עלי כוועד בית לעשות כדי למנוע את הפרויקט הנ"ל. כמו כן עלי לציין שהגשנו התנגדות לעירייה של כל הדיירים וטרם קיבלנו תשובה לכך.
אשמח לקבל את עזרתכם והצעתכם בנדון.
בתודה חנצ'ה
שאלתי מה עלי כוועד בית לעשות כדי למנוע את הפרויקט הנ"ל. כמו כן עלי לציין שהגשנו התנגדות לעירייה של כל הדיירים וטרם קיבלנו תשובה לכך.
אשמח לקבל את עזרתכם והצעתכם בנדון.
בתודה חנצ'ה
תמ"א 38 - ראשון לציון
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/11/13
קודם כל אתם צריכים להגיש התנגדות לעיריה. העיריה דנה בהיבט התכנוני של הפרווקט ככל שנוגע אליכם. יתכן וההתנגדות תגרום לשינוי בתכנון המוצע. אם תדחו בעיריה אתם יכולים להגיש ערר לוועדת ערר על החלטת העיריה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניית ממ"ד שחוסם חלון מטבח
משה
07/11/13
היזם מתכנן לבנות ממ"ד לאגף האחורי של הבניין בצורה שתחסום לחלוטין את החלון של המטבח והאמבטיה של האגף הקדמי של הבנין כך שנוצר פיר אוורור למטבח ולאמבטיה והאוורור יהי מאולץ עם ונטות. התכנון הזה סותם לחלוטין את האור והאוורור הטבעי למטבח בנוסף לריחות והעשן מהבישולים שייכנס לדירה דרך חפיר וגם רעש של הונטות האם זה נקרא פגיעה ברכוש הפרטי, ואסור לבצע זאת ללא הסכמת הדירות הרלונטיות אפילו שיש רוב של 66 % יש לציין כי טרם נחתם על החוזה עם היזם בבנין
תמ"א 38 - ממד חוסם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/11/13
זה לא נקרא פגיעה ברכוש פרטי. יתכן וקיימים אילוצי תכנון שבגללם כך תוכנן. בכל מקרה אני מציע כי תשבו עם היזם ותנסו להבין האם ניתן לשפר את התכנון.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הייתי חוזר לשולחן התכנון
דניאל מ.
08/11/13
הייתי חוזר לשולחן התכנון ומכנס את המהנדס והאדריכל לבדיקת אופציה תכנונית נוספת. מניסיוני היא תמיד קיימת, השאלה היא מה האילוצים.
בהצלחה
בהצלחה
דייר מסרב
אייל
07/11/13
שלום, יזם הציע לנו תמא פינוי בינוי . כמובן שהתהליך הוא ארוך אז 2 דיירים לא רוצים לחכות ורוצים לבנות לעצמם לבד ממד. האם מותר לי להתנגד? תודה
תמ"א 38 - דייר מסרב
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/11/13
שלום אייל!
מותר להתנגד. הכי הגיוני הוא להחיש את התהליך מול יזמים ולשכנע את אותם דיירים לחכות. סה,כ כולכם תקבלו יותר בפרויקט תמא.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מותר להתנגד. הכי הגיוני הוא להחיש את התהליך מול יזמים ולשכנע את אותם דיירים לחכות. סה,כ כולכם תקבלו יותר בפרויקט תמא.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחוז הסכמה
אייל
07/11/13
שלום, כמה אחוז מהדיירים המסכימים לתמא 38-2, 38-3 ותמא פינוי בינוי צריך? תודה
תמ"א 38 - אחוז הסכמה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/11/13
שלום אייל!
לפרויקט של תמ"א 38/2 נחוץ רוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף. אם רוב כזה חתם על ההסכם אז ניתן להגיש תביעה לאכפת ההסכם כנגד הדיירים שלא חתמו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לפרויקט של תמ"א 38/2 נחוץ רוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף. אם רוב כזה חתם על ההסכם אז ניתן להגיש תביעה לאכפת ההסכם כנגד הדיירים שלא חתמו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן לבקש פיצוי כספי בגלל שהשבחת הדירה תהיה פחותה מזו של הדירות אחרות בגלל מיקומה בבניין?
עדה ט.
06/11/13
על-פי הסקיצה שהגישה חברת יזמות, ביצוע תוספת בנייה במסגרת תמ''א 38 בבניין המורכב משתי כניסות, דירות הנמצאות על גבול של שתי הכניסות 'משלמות מחיר כבד" על תוספות בנייה: ממ"דים, מרפסות שמש, ומעלית. בסוף ביצוע בנייה 1) החלון היחיד של חדר שינה יוזז לפינה של החדר ובחוץ, ממש צמוד אליו תהיה מרפסת שמש של שכנים המשמשת את המעשנים גם היום 2) שתי חלונות נוספים, כולל החלון הגדול והיחיד של הסלון, יקבלו מולם במרחק של 2 מטר קיר של ממ"ד של השכנים 3) אחד החלונות יצטמצם עד למחציתו על-ידי מעלית שגם תסתיר לגמרי את נוף העירוני על צומת בית החייל בתל-אביב. כל זאת כאשר שאר הדירות לא מפסידות כלום. האם הדירות "הסובלות" יכולות לבקש פיצוי כספי מחברת היזמות?
תמ"א 38 - פיצוי כספי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/11/13
שלום עדה!
לא מניח כי יתנו לך פיצוי כספי. יותר הגיוני לנסות ולשנות את התכנון המוצע. בשלב זה זו רק סקיצה ראשונית שהכין אדריכל שלא שילמו לו עדין שקל אחד עבור עבודתו ולכן הוא גם לא השקיעה בה מחשבה רבה. דברי עם נציג היזם על הבעייתיות בתכנון ותראי מה תגובתם.
בכל מקרה אני לא מאמין שיתנו לך פיצוי כספי וגם אם יתנו פיצוי כזה מחויב בתשלום מס.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא מניח כי יתנו לך פיצוי כספי. יותר הגיוני לנסות ולשנות את התכנון המוצע. בשלב זה זו רק סקיצה ראשונית שהכין אדריכל שלא שילמו לו עדין שקל אחד עבור עבודתו ולכן הוא גם לא השקיעה בה מחשבה רבה. דברי עם נציג היזם על הבעייתיות בתכנון ותראי מה תגובתם.
בכל מקרה אני לא מאמין שיתנו לך פיצוי כספי וגם אם יתנו פיצוי כזה מחויב בתשלום מס.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת בפינוי בינוי
אמנון
05/11/13
שלום, האם בתמא פינוי בינוי חייב היזם לתת את אותה תוספת במטרים כמו בתמא 38/2? תודה
תמא 38 - פינוי בינוי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/11/13
שלום אמנון!
אין חובה לתת בשום פרויקט לא של תמא ולא בפרויקט פינוי בינוי. זה ענין של אפשרות מבחינה תכנונית וכדאיות כלכלית של היזם ושלכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמא 38
אין חובה לתת בשום פרויקט לא של תמא ולא בפרויקט פינוי בינוי. זה ענין של אפשרות מבחינה תכנונית וכדאיות כלכלית של היזם ושלכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמא 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה מורחבת
חגית
05/11/13
שלום רב ,
בדירתי קומה ראשונה על עמודים , הרחבתי את הדירה משני הצדדים כולל ממד, איני מוכנה לחתום על נושא התמא ולתת יפוי כח לעו"ד מלווה,לדעתי יש עליות שעל הקבלן שלוקח את הפרוייקט לשלם לי במידה ובונים מעליי,עם זאת איני רוצה לפגוע בדיירים (אני בהחלט מבינה אותם) אך איני מעוניינת לחתום לע"ד על יפוי כח, מבחינתי חתימה= הסכמה. אשמח לעצה או פתרון.
תודה
יום נעים
בדירתי קומה ראשונה על עמודים , הרחבתי את הדירה משני הצדדים כולל ממד, איני מוכנה לחתום על נושא התמא ולתת יפוי כח לעו"ד מלווה,לדעתי יש עליות שעל הקבלן שלוקח את הפרוייקט לשלם לי במידה ובונים מעליי,עם זאת איני רוצה לפגוע בדיירים (אני בהחלט מבינה אותם) אך איני מעוניינת לחתום לע"ד על יפוי כח, מבחינתי חתימה= הסכמה. אשמח לעצה או פתרון.
תודה
יום נעים
תמ"א 38 - הרחבה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/11/13
שלום חגית!
בעצם מה שאת אומרת הוא שאין לך התנגדות לפרויקט אבל את חושבת שמגיע לך החזר כספי מסוים מאחר והיזם ישתמש במה שבנית ויחסוך לעצמו עלויות.
אני מניח שיזם סביר יקבל את ההגיון הזה. הבעיה היא רק להעריך את החסכון ולהגיע להסכמה עם אותו יזם. בענין זה אני מציע שתעלו את הנושא בפני היזם ותנו לו להציע לכם הצעה.
בכל מקרה מאחר ומדובר בתמא ומאחר ואתם כבר הרחבתם את הדירה אני לא רואה איך המפקח על בתים משותפים יעצור את הפרויקט עבור יתר הדיירים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בעצם מה שאת אומרת הוא שאין לך התנגדות לפרויקט אבל את חושבת שמגיע לך החזר כספי מסוים מאחר והיזם ישתמש במה שבנית ויחסוך לעצמו עלויות.
אני מניח שיזם סביר יקבל את ההגיון הזה. הבעיה היא רק להעריך את החסכון ולהגיע להסכמה עם אותו יזם. בענין זה אני מציע שתעלו את הנושא בפני היזם ותנו לו להציע לכם הצעה.
בכל מקרה מאחר ומדובר בתמא ומאחר ואתם כבר הרחבתם את הדירה אני לא רואה איך המפקח על בתים משותפים יעצור את הפרויקט עבור יתר הדיירים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סמכות עו"ד
שמעון
05/11/13
לקחתי עו"ד במהלך התנגדותי לתמ"א 38 מכיוון שהיו לי סיבות מוצדקות להתנגד והסכימה גם המפקחת איתי על רוב הדברים.
העו"ד שלקחתי עבר צד, אז לקחתי עו"ד נוסף אך לא פיטרתי את הראשון מכיון שהוא חלק מהסכם שהתגבש.
העו"ד הנוסף לקחתי כדי שיעזור לי במידה והיזם יפר את ההסכמים.
עידכנתי את העו"ד הראשון שכעת אני מעוניין שהעו"ד השני יטפל בתיק אך הוא לא מקבל זאת וממשיך להתקשר אלי כל הזמן, אז החלטתי לסנן אותו. כעת בגלל הסינון הוא מאיים עלי שיפגעו זכויותי.
השאלה שלי:
האם אני חייב להשתמש בעו"ד הראשון כל הזמן?, האם אין לי זכות להחליט מתי ארצה בכלל להשתמש בשירותי עו"ד .ואם כן ארצה להשתמש-, לבחור בעו"ד שארצה להשתמש מבין השניים . האם רק בגלל שהתחלתי עם אותו עו"ד ובחרתי שלא לפטר אותו אני מחויב להיות איתו בקשר תמידי?
העו"ד שלקחתי עבר צד, אז לקחתי עו"ד נוסף אך לא פיטרתי את הראשון מכיון שהוא חלק מהסכם שהתגבש.
העו"ד הנוסף לקחתי כדי שיעזור לי במידה והיזם יפר את ההסכמים.
עידכנתי את העו"ד הראשון שכעת אני מעוניין שהעו"ד השני יטפל בתיק אך הוא לא מקבל זאת וממשיך להתקשר אלי כל הזמן, אז החלטתי לסנן אותו. כעת בגלל הסינון הוא מאיים עלי שיפגעו זכויותי.
השאלה שלי:
האם אני חייב להשתמש בעו"ד הראשון כל הזמן?, האם אין לי זכות להחליט מתי ארצה בכלל להשתמש בשירותי עו"ד .ואם כן ארצה להשתמש-, לבחור בעו"ד שארצה להשתמש מבין השניים . האם רק בגלל שהתחלתי עם אותו עו"ד ובחרתי שלא לפטר אותו אני מחויב להיות איתו בקשר תמידי?
תמ"א 38 - עו"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/11/13
שלום שמעון!
השאלה שלך אינה נוגעת לתמא 38 אלא ליחסי עו"ד לקוח.
בעיקרון אתה יכול להחליף עו"ד. אבל יתכן ועדין יהיו לך חוב של תשלום שכר טרחה כלפיו. צריך לבדוק מה סיכמתם. לגבי זכויותיך שיפגעו - איני יודע למה כוונתו אבל ככלל לא צריכה להיות פגיעה בזכויותיך בגלל החלטתך להחליף עו"ד
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השאלה שלך אינה נוגעת לתמא 38 אלא ליחסי עו"ד לקוח.
בעיקרון אתה יכול להחליף עו"ד. אבל יתכן ועדין יהיו לך חוב של תשלום שכר טרחה כלפיו. צריך לבדוק מה סיכמתם. לגבי זכויותיך שיפגעו - איני יודע למה כוונתו אבל ככלל לא צריכה להיות פגיעה בזכויותיך בגלל החלטתך להחליף עו"ד
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה אפשרית
דוד
05/11/13
1.התנגדתי לתמ"א 38 בבניין מגורי מסיבות שונות.
לאחר דין ודברים אני והקבלן עומדים להגיע להסכם פשרה.
העו"ד המייצג את הדיירים הוא מתגורר בעצמו בבניין.
רציתי לדעת האם הוא יכול לתבוע אותי תביעת נזקין על כך שעיקבתי כביכול את התוכנית בשם עצמו או בשם כל דיירי הבניין (והוא אחד מהם), גם אחרי שאחתום על הסכמה לתוכנית? או שמא חייב שיהיה סעיף מפורש בהסכם שהוא מתחייב לא לתבוע אותי בהקשר לתמ"א 38-תביעה על נזק
אשמח לתשובה
לאחר דין ודברים אני והקבלן עומדים להגיע להסכם פשרה.
העו"ד המייצג את הדיירים הוא מתגורר בעצמו בבניין.
רציתי לדעת האם הוא יכול לתבוע אותי תביעת נזקין על כך שעיקבתי כביכול את התוכנית בשם עצמו או בשם כל דיירי הבניין (והוא אחד מהם), גם אחרי שאחתום על הסכמה לתוכנית? או שמא חייב שיהיה סעיף מפורש בהסכם שהוא מתחייב לא לתבוע אותי בהקשר לתמ"א 38-תביעה על נזק
אשמח לתשובה
תמ"א 38 - תביעה אפשרית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/11/13
דוד שלום!
אם חזרת בך מהסרוב ותחתום על ההסכם קשה לי לראות איך אותו עו"ד יגיש כנגדך תביעת נזיקין.
בכל מקרה אף פעם לא מזיק לבקש גם אישור ממנו כי לא יתבע אותך. אם אותו עו"ד/דייר שותף בהסכם הפשרה אז בודאי לא תהיה בכך בעיה וגם אם לא אני מניח שאם תדרוש זאת מהיזם הוא יעזור בכך. בכל מקרה- בלי להכיד זאת מראש ליזם - לא הייתי מתלה בכך את הסכם הפשרה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם חזרת בך מהסרוב ותחתום על ההסכם קשה לי לראות איך אותו עו"ד יגיש כנגדך תביעת נזיקין.
בכל מקרה אף פעם לא מזיק לבקש גם אישור ממנו כי לא יתבע אותך. אם אותו עו"ד/דייר שותף בהסכם הפשרה אז בודאי לא תהיה בכך בעיה וגם אם לא אני מניח שאם תדרוש זאת מהיזם הוא יעזור בכך. בכל מקרה- בלי להכיד זאת מראש ליזם - לא הייתי מתלה בכך את הסכם הפשרה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
2 שאלות בעניין תמ"א
סי
04/11/13
שלום רב,
1. בעניין תמא עיבוי/חיזוק - מה שכ"ט המקובל שמשלם היזם לעו"ד המייצג דיירים. (בבנין בן 15 דיירים ובבניין אחר בן 24 דיירים).
2. בעניין תמא 38/2, הריסה ובינוי - מה התמורות הסבירות אם בקומת הקרקע יש חנויות (למשל: מכולת, חנות טמבור) . האם יש איזה תחשיב שהוא כלל אצבע כלשהו?
תודה
1. בעניין תמא עיבוי/חיזוק - מה שכ"ט המקובל שמשלם היזם לעו"ד המייצג דיירים. (בבנין בן 15 דיירים ובבניין אחר בן 24 דיירים).
2. בעניין תמא 38/2, הריסה ובינוי - מה התמורות הסבירות אם בקומת הקרקע יש חנויות (למשל: מכולת, חנות טמבור) . האם יש איזה תחשיב שהוא כלל אצבע כלשהו?
תודה
תמ"א 38 - תמורות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/11/13
לגבי שכר עורך דין- את מדברת על 2 מבנים וביחד כ- 39 דירות + חנויות. אם מדובר בהסכם אחד אז לא פחות ממאה אלף ש"ח ומעלה בהתאם לרמת המורכבות.
לגבי השאלה השניה קשה לי לענות. בעיקרון- כמו שדירות מקבלות דירות גדולות יותר אני מניח שצריך לבדוק אפשרות שגם החנויות יגדלו בשטח. מעבר לכך צריך להכנס לפרטים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לגבי השאלה השניה קשה לי לענות. בעיקרון- כמו שדירות מקבלות דירות גדולות יותר אני מניח שצריך לבדוק אפשרות שגם החנויות יגדלו בשטח. מעבר לכך צריך להכנס לפרטים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2
א-מ
04/11/13
היזם מציין בחוזה כי הבנק מוגדר כבנק או כל מוסד פיננסי אחר.
רוב גדול של דיירים חתמו על ההסכם.
לפי דרישת אחד המתנגדים לנוסח , סכים היזם לחתום על ניספח בלבד המציין כי הבנק יוגדר כבנק ולא כפי שצויין בחוזה.
החוזה עצמו לא תוקן וגם שם הניספח ןתוכנו אינם מצויינים בחוזה ,שכבר נחתם ע"י מעל 80 % מבעלי הדירות
האם לא חיוני כי החוזה יתוקן בהתאם וייחתם מהחתחלה ע"י כל הדיירים?
רוב גדול של דיירים חתמו על ההסכם.
לפי דרישת אחד המתנגדים לנוסח , סכים היזם לחתום על ניספח בלבד המציין כי הבנק יוגדר כבנק ולא כפי שצויין בחוזה.
החוזה עצמו לא תוקן וגם שם הניספח ןתוכנו אינם מצויינים בחוזה ,שכבר נחתם ע"י מעל 80 % מבעלי הדירות
האם לא חיוני כי החוזה יתוקן בהתאם וייחתם מהחתחלה ע"י כל הדיירים?
תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/11/13
לא רואה מניעה שהיזם ימען את המכתב החתום על ידו לכלל הדיירים לבנין גם לאחר שחלקם חתמו על ההסכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 בראשון
איתי
03/11/13
שלום,
מספר דיירים בבניין בראשון לציון החליטו לנסות לקדם תמא 38. הם מנסים לקדם את הפרויקט דרך החברה הכלכלית ראשון לציון. לטענתם, הם צריכים חתימה על תופס בשביל להתניע תהליך באמצעות החברה הכלכלית לראשון לציון אשר הוקמה על מנת לסייע בפרויקטים מסוג זה.
בטופס נאמר:
"בעלי הדירות מעוניינים להשתתף בביצוע פרויקט חיזוק בניה במסגרת תמא 38, ובשיתוף עם חכ"ר, ומחליטים למנות את נציגינו (ועד הבית) לשמש קשר עם החברה הכלכלית ראשון לציון, לצורך העברת מידע בנושא וקידום ביצוע הפרויקט.
יובהר כי אין לנציגנו כל ייפוי כוח או סמכות להתחייב בשמנו לשום עניין"
האם מדובר בטופס שרק מאפשר לבקש מידע, או שמדובר בסוג של הסכמה עקרונית לביצוע הפרויקט אשר עשויה לחייב אותנו משפטית בעתיד או (בהינתן שהתוכניות לא יהיו טובות לדעתנו), להגיש נגדנו איזושהי תביעת נזיקין בגין התנגדות אם בסופו של דבר נביע?
אין אנחנו מתנגדים באופן עקרוני לפרויקט, אבל רוצים לבחון טוב טוב את ההצעה על כל מרכיביה בטרם ניתן הסכמה לתוכנית ואנו לא רוצים לחתום על שום תופס שיתן הסכמה שכזאת ולו במשתמע.
תודה,
מספר דיירים בבניין בראשון לציון החליטו לנסות לקדם תמא 38. הם מנסים לקדם את הפרויקט דרך החברה הכלכלית ראשון לציון. לטענתם, הם צריכים חתימה על תופס בשביל להתניע תהליך באמצעות החברה הכלכלית לראשון לציון אשר הוקמה על מנת לסייע בפרויקטים מסוג זה.
בטופס נאמר:
"בעלי הדירות מעוניינים להשתתף בביצוע פרויקט חיזוק בניה במסגרת תמא 38, ובשיתוף עם חכ"ר, ומחליטים למנות את נציגינו (ועד הבית) לשמש קשר עם החברה הכלכלית ראשון לציון, לצורך העברת מידע בנושא וקידום ביצוע הפרויקט.
יובהר כי אין לנציגנו כל ייפוי כוח או סמכות להתחייב בשמנו לשום עניין"
האם מדובר בטופס שרק מאפשר לבקש מידע, או שמדובר בסוג של הסכמה עקרונית לביצוע הפרויקט אשר עשויה לחייב אותנו משפטית בעתיד או (בהינתן שהתוכניות לא יהיו טובות לדעתנו), להגיש נגדנו איזושהי תביעת נזיקין בגין התנגדות אם בסופו של דבר נביע?
אין אנחנו מתנגדים באופן עקרוני לפרויקט, אבל רוצים לבחון טוב טוב את ההצעה על כל מרכיביה בטרם ניתן הסכמה לתוכנית ואנו לא רוצים לחתום על שום תופס שיתן הסכמה שכזאת ולו במשתמע.
תודה,
תמ"א 38 - ראשון
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/11/13
שלום איתי!
מאוד תלוי בנוסח הטופס. אני מניח כי הם רק רוצים לווודא כי באמת יש רצון של בעלי הדירות להתקדם הפרויקט והם לא מבזבזים את הזמן.
בכל מקרה זה כנראה רק טופס ראשוני ואם תהיה התקשרות היא תלווה בהסכם מפורט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מאוד תלוי בנוסח הטופס. אני מניח כי הם רק רוצים לווודא כי באמת יש רצון של בעלי הדירות להתקדם הפרויקט והם לא מבזבזים את הזמן.
בכל מקרה זה כנראה רק טופס ראשוני ואם תהיה התקשרות היא תלווה בהסכם מפורט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתמ"א 38/1 – עניינית או לא?
אבירם
03/11/13
שלום,
מדובר בבניין בלב ת"א בו מבקש היזם להוסיף זוג קומות (כ-4/5 יחד' עם חניות) ולהוסיף לבניין מעלית ומרפסות שמש לכלל הדירות (מלבד ק"ק להן תתווסף חצר בטאבו).
בעל דירה בק"ק טוען שהמעלית לא תורמת לו, החניות ממוקמות בחזית הדירה שלו ולכן מרגיש שהוא מופלה לרעה ביחס לשאר הדיירים ולא מעוניין לחתום שכן לטענתו ההסכם אינו שיוויוני. שאר הדיירים חתמו על ההסכם.
האם מדובר בטיעון ענייני? בהנחה והדייר ייתבע ע"י שאר בעלי הדירות, האם יעדיפו את אינטרס הכלל וחיזוק הבניין אוטמטית או שמא מדובר בטיעון ענייני?
תודה!
מדובר בבניין בלב ת"א בו מבקש היזם להוסיף זוג קומות (כ-4/5 יחד' עם חניות) ולהוסיף לבניין מעלית ומרפסות שמש לכלל הדירות (מלבד ק"ק להן תתווסף חצר בטאבו).
בעל דירה בק"ק טוען שהמעלית לא תורמת לו, החניות ממוקמות בחזית הדירה שלו ולכן מרגיש שהוא מופלה לרעה ביחס לשאר הדיירים ולא מעוניין לחתום שכן לטענתו ההסכם אינו שיוויוני. שאר הדיירים חתמו על ההסכם.
האם מדובר בטיעון ענייני? בהנחה והדייר ייתבע ע"י שאר בעלי הדירות, האם יעדיפו את אינטרס הכלל וחיזוק הבניין אוטמטית או שמא מדובר בטיעון ענייני?
תודה!
תמ"א 38 - התנגדות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/11/13
שלום אבירם!
הטיעון גם אם נכון לא יעצור את הפרויקט. אני מניח כי דייר בקומת קרקע נהנה פחות ממעלית מאשר דיירים בקומות גבוהות אבל ככה זה וזו בודאי לא סיבה לעצור פרויקט. בנוסף - אם קומת הקרקע מקבלת שטחי גן אז בודאי אין להם מקום לטענה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הטיעון גם אם נכון לא יעצור את הפרויקט. אני מניח כי דייר בקומת קרקע נהנה פחות ממעלית מאשר דיירים בקומות גבוהות אבל ככה זה וזו בודאי לא סיבה לעצור פרויקט. בנוסף - אם קומת הקרקע מקבלת שטחי גן אז בודאי אין להם מקום לטענה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חנות בבניין המועמד לתמא 38/2
א
03/11/13
אני בעל חנות יחידה הקיימת בבניין המועמד לתמא 38/2.
העסק שלי יחודי ובעל מוניטין וקיים מזה כ-20 שנה ומפרנס את משפחתי.
זוהי החנות היחידה ברחוב וסגירת העסק ולו לתקופת הבנייה תגדע את מקור פרנסתי.
האם ניתן לחייב אותי להסכים לבנייה ? ומה הפיצוי שלדעתכם עלי לקבל ?
העסק שלי יחודי ובעל מוניטין וקיים מזה כ-20 שנה ומפרנס את משפחתי.
זוהי החנות היחידה ברחוב וסגירת העסק ולו לתקופת הבנייה תגדע את מקור פרנסתי.
האם ניתן לחייב אותי להסכים לבנייה ? ומה הפיצוי שלדעתכם עלי לקבל ?
תמ"א 38 - חנות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/11/13
אני מבין מה שאתה מתאר והבעיה באמת קשה. מצד אחד הצורך והרצון הציבורי בבנית בנינים חדשים, הבנויים לפי תקן מפני רעידות אדמה, ודירות הכוללות ממדים. מצד שני יכולות להיות בהחלט פגיעות בפרט כמוך.
אני מניח שהצורך הציבורי יגבר והפרויקט יצא לדרך בסופו של דבר. הפתרון לגביך הוא לקבל פיצוי לגבי תקופת הבניה. אני מניח שהיזם ישלם דמי שכירות לבעלים ובאותו אופן הוא צריך לשלם גם לך. השאלה היא אם הוא ישלם לך גם פיצוי על אובדן ההכנסה בתקופת הבניה, מעבר לדמי שכירות רגילים. בשביל לתת לך תשובה יותר טובה צריך להכנס יותר לפרטים ולמספרים.
בכל מקרה- אנ ימציע כי תתנגד תנסה להגיע להסכמה מול היזם לגבי פצוי בגובה שבין דמי שכירות ואובדן ההכנסה ואולי גם תקבל פיצוי נוסף בדרך של הגדלת החנות ושיפורים נוספים. אם לא תגיעו להסמכה- אני ממליץ שתתנגד לפרויקט. אני מניח כי במקרה כזה המפקח על בתים משותפים כבר ינסה לגשר בין הצדדים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ,א 38
אני מניח שהצורך הציבורי יגבר והפרויקט יצא לדרך בסופו של דבר. הפתרון לגביך הוא לקבל פיצוי לגבי תקופת הבניה. אני מניח שהיזם ישלם דמי שכירות לבעלים ובאותו אופן הוא צריך לשלם גם לך. השאלה היא אם הוא ישלם לך גם פיצוי על אובדן ההכנסה בתקופת הבניה, מעבר לדמי שכירות רגילים. בשביל לתת לך תשובה יותר טובה צריך להכנס יותר לפרטים ולמספרים.
בכל מקרה- אנ ימציע כי תתנגד תנסה להגיע להסכמה מול היזם לגבי פצוי בגובה שבין דמי שכירות ואובדן ההכנסה ואולי גם תקבל פיצוי נוסף בדרך של הגדלת החנות ושיפורים נוספים. אם לא תגיעו להסמכה- אני ממליץ שתתנגד לפרויקט. אני מניח כי במקרה כזה המפקח על בתים משותפים כבר ינסה לגשר בין הצדדים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ,א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות הדיירים
יוסי . ש.
01/11/13
אילן שלום
תאור: המדובר בבניין בן 14 דירות בלב היקר של רמת-אביב
התוספת לקבלן:10 דירות
8 דירות 95 מ' כ"א
2 דירות גג 95 מ' כ"א + שטחי מרפסת על יתרת השטח.
התוספת לדיירים:
חיזוק ושיפוץ הבניין, ממ"ד, מרפסת, מחסן, ניסור מדרגות ובניית מעלית צרה (2 נוסעים), חניה תת קרקעית (ממוחשבת!), שיפוץ הלובי, החלפת תשתיות חיצוניות בלבד.
שאלות:
1. הצבעות? האם גם כאשר תפוסת הבניין תעלה מ 14 ל- 24 דיירים. ז.א. תוספת של יותר 1/3(71.4%) של הדירות הקיימות מספיקה הסכמה של 2/3 הדיירים.
2.כתוצאה מבניית 2 דירות גג. מופקע מחצית משטח הגג הכללי (קונטור) לטובתם. והשארית שתישאר לשות' כלל הדיירים תהייה מחצית השטח(הקונטור) מעל ל 2 דירות הגג בלבד. מה עושים במקרה שכזה.?
3. דו"ח 0 שהוצא ע"י היזם מראה שרווח הקבלן לאחר כל ההוצאות, והמכירה, יהיה רק!! 34% (חישוב שלי מראה הרבה יותר)
האם לדעתך עלינו לדרוש במהלך המו"מ תוספות כגון: השתתפות בשכ"ד חליפי, שיפוץ והחלפת תשתיות בתוך הדירות
4. האם הגיוני לבקש פינוי הבניין ע"ח הקבלן וע"יכ חיסכון בזמן אורך הפרוייקט וקיצור הזמן לתשלום שכ"ד
אני מתנצל על מספר השאלות, ומקווה לתשובות,
תודה רבה יוסי. ש.
תאור: המדובר בבניין בן 14 דירות בלב היקר של רמת-אביב
התוספת לקבלן:10 דירות
8 דירות 95 מ' כ"א
2 דירות גג 95 מ' כ"א + שטחי מרפסת על יתרת השטח.
התוספת לדיירים:
חיזוק ושיפוץ הבניין, ממ"ד, מרפסת, מחסן, ניסור מדרגות ובניית מעלית צרה (2 נוסעים), חניה תת קרקעית (ממוחשבת!), שיפוץ הלובי, החלפת תשתיות חיצוניות בלבד.
שאלות:
1. הצבעות? האם גם כאשר תפוסת הבניין תעלה מ 14 ל- 24 דיירים. ז.א. תוספת של יותר 1/3(71.4%) של הדירות הקיימות מספיקה הסכמה של 2/3 הדיירים.
2.כתוצאה מבניית 2 דירות גג. מופקע מחצית משטח הגג הכללי (קונטור) לטובתם. והשארית שתישאר לשות' כלל הדיירים תהייה מחצית השטח(הקונטור) מעל ל 2 דירות הגג בלבד. מה עושים במקרה שכזה.?
3. דו"ח 0 שהוצא ע"י היזם מראה שרווח הקבלן לאחר כל ההוצאות, והמכירה, יהיה רק!! 34% (חישוב שלי מראה הרבה יותר)
האם לדעתך עלינו לדרוש במהלך המו"מ תוספות כגון: השתתפות בשכ"ד חליפי, שיפוץ והחלפת תשתיות בתוך הדירות
4. האם הגיוני לבקש פינוי הבניין ע"ח הקבלן וע"יכ חיסכון בזמן אורך הפרוייקט וקיצור הזמן לתשלום שכ"ד
אני מתנצל על מספר השאלות, ומקווה לתשובות,
תודה רבה יוסי. ש.
תמ"א 38 - זכויות דיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/11/13
יוסי שלום!
מתנצל אבל הייתי בחופשה קצרה.
שאלה 1 - מספיקה הסכמה של 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ב 2/3 מהרכוש המשותף בנין.
שאלה 2 - התאור נכון אבל זה המצב בפרויקטים כאלו. הרי כל המהות של פרויקט תמא רגיל הוא שימוש ברכוש המשותף, בדרך כלל שטח הגג, לצורך תוספת בניה.
שאלה 3 - שעור של 34% רווח הוא גבוה ואם זה נכון יתכן ויש מקום לשיפור מפרט מצד הדיירים. צריך לשים לב כי התוספות שביקשת אינן פטורות ממס שבח. צריך לבדוק טוב יותר איך ניתן לשדרג את תהמורה לדיירים מבלי לשתף בתמורה את רשויות המס.
שאלה 4 - לא חושב שזה הגיוני. לא בטוח שזה יחסוך בזמן בכלל או באופן משמעותי ליזם. אתה גם צריך לבדוק אם יש לכך נכונות מצד בעלי הדירות האחרים. בנוסף - אתה מתכנן להעמיס הוצאות על היזם. יש 14 דירות ועם ניקח פרק זמן של 20 חודשים ושמי דכירות של 5000 ש"ח אתה מגיע לתוספת הוצאה של כ- 1.5 מליון ש"ח.
אני חוזר לשאלה הקודמת - אם באמת יש כזה רווח ליזם אז לגיטימי לשבת ולראות איך אפשר לשפר את המפרט עבורכם מבלי שתהיה לכך חבות במס.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מתנצל אבל הייתי בחופשה קצרה.
שאלה 1 - מספיקה הסכמה של 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ב 2/3 מהרכוש המשותף בנין.
שאלה 2 - התאור נכון אבל זה המצב בפרויקטים כאלו. הרי כל המהות של פרויקט תמא רגיל הוא שימוש ברכוש המשותף, בדרך כלל שטח הגג, לצורך תוספת בניה.
שאלה 3 - שעור של 34% רווח הוא גבוה ואם זה נכון יתכן ויש מקום לשיפור מפרט מצד הדיירים. צריך לשים לב כי התוספות שביקשת אינן פטורות ממס שבח. צריך לבדוק טוב יותר איך ניתן לשדרג את תהמורה לדיירים מבלי לשתף בתמורה את רשויות המס.
שאלה 4 - לא חושב שזה הגיוני. לא בטוח שזה יחסוך בזמן בכלל או באופן משמעותי ליזם. אתה גם צריך לבדוק אם יש לכך נכונות מצד בעלי הדירות האחרים. בנוסף - אתה מתכנן להעמיס הוצאות על היזם. יש 14 דירות ועם ניקח פרק זמן של 20 חודשים ושמי דכירות של 5000 ש"ח אתה מגיע לתוספת הוצאה של כ- 1.5 מליון ש"ח.
אני חוזר לשאלה הקודמת - אם באמת יש כזה רווח ליזם אז לגיטימי לשבת ולראות איך אפשר לשפר את המפרט עבורכם מבלי שתהיה לכך חבות במס.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם זכאים דיירי הבניין בו מתבצעת תוכנית תמ"א 38 למימון שכר דירה לתקופת הבנייה?
ד"ר חני רם
31/10/13
אמי בת 85 במצב בריאותי לא טוב מתגוררת בבית בו עומדים להתחיל את הליכי תמ"א 38. היא לא תוכל להישאר בבית בתקופת הבנייה ואין ביכולתה לממן לעצמה שכר דירה ליציאה מדירתה. האם היזם מחוייב לממן לה שכר דירה לפרק הזמן בו תתבצענה עבודות השיפוץ ?
תמ"א 38 -דמי שכירות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/10/13
שלום ד"ר רם!
אני מבין שמדובר על פרויקט תמ"א של תוספת בניה מעל הקיים. במידה ונחתם כבר הסכם, וכך אני מבין מבין השורות, אז צריך לקרוא מה כתוב בו לענין זה. אין הוראת חוק המחייבת את היזם בתשלום דמי שכירות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שמדובר על פרויקט תמ"א של תוספת בניה מעל הקיים. במידה ונחתם כבר הסכם, וכך אני מבין מבין השורות, אז צריך לקרוא מה כתוב בו לענין זה. אין הוראת חוק המחייבת את היזם בתשלום דמי שכירות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עקב מצבו הבריאותי, עלול להנזק מהמתח הכרוך במעבר הדירה שנחוץ
זאיא
30/10/13
בן משפחתי חי בדירה שנמצאת בתהליך
תמ"א 38 כעין פנוי-בנוי, הוא היחיד מבעלי הדירות שטרם חתם על ההסכם עם הקבלן.
בעלי הדירות מאימים במשפט לכפיית בצוע התמ"א 38. נשמעו גם טענות על כך שהבנין
נבנה מלכתחילה באופן רשלני שמסכן את יציבותו.
היום שוחחתי עם בנו של הקבלן, העובד עמו
והסברתי לו שבן משפחתי, עקב מצבו הבריאותי, עלול להנזק מהמתח הכרוך במעבר הדירה
שנחוץ. אמרתי לו שלפי הידוע לנו, עלולה להתפתח עלילה טראגית ועליו לחשוב על
התוצאות החמורות ביותר האפשריות.
שאלתי היא: מה הפתרון למצב מורכב כזה ?
תמ"א 38 כעין פנוי-בנוי, הוא היחיד מבעלי הדירות שטרם חתם על ההסכם עם הקבלן.
בעלי הדירות מאימים במשפט לכפיית בצוע התמ"א 38. נשמעו גם טענות על כך שהבנין
נבנה מלכתחילה באופן רשלני שמסכן את יציבותו.
היום שוחחתי עם בנו של הקבלן, העובד עמו
והסברתי לו שבן משפחתי, עקב מצבו הבריאותי, עלול להנזק מהמתח הכרוך במעבר הדירה
שנחוץ. אמרתי לו שלפי הידוע לנו, עלולה להתפתח עלילה טראגית ועליו לחשוב על
התוצאות החמורות ביותר האפשריות.
שאלתי היא: מה הפתרון למצב מורכב כזה ?
תמ"א 38 - מצב בריאותי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/10/13
אני חושב שצריך למצוא פתרון בליווי רופא/פסיכולוג שיוכל לרכך את הפחדים ללמצוא פתרון שיאפשר מעבר של אותו בן משפחה. בסופו של דבר לא הגיוני שיעצרו בגלל זה פרויקט לרווחת כל יתר הדיירים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
