פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
העברת זכויות על גג משותף ללא הסכמת כל הדיירים
אייל
06/12/13
שלום,
ידוע לי שישנו תיקון לחוק המקרקעין המאפשר הסכמה של 2/3 בלבד מהדיירים לבניית דירות נוספות ואף להפקעה של חלק מהרכוש המשותף לטובת חניות.
מה הדין לגבי הגג המשותף? בהנחה והקבלן בונה דירות חדשות על הגג המשותף, והזכויות לדירות מועברות אליו, ובונה לדיירים גג חדש קטן יותר , האם גם אז נדרשת הסכמה של 2/3 בלבד?
האם למפקח יש סמכות במצב זה לאשר תוכנית למרות שישנם דיירים מתנגדים? בעצם המפקח לוקח שטח ששייך לדייר מסויים (חלק יחסי משטח משותף) ומעביר את הזכויות לקבלן וזאת ללא הסכמתו. הדירות במקרה הנ"ל יהיו שייכות לקבלן ולא לדיירים.
במידה והחוק מאפשר זאת למפקח, אשמח להבין תחת איזה סעיף זה מתאפשר.
תודה.
ידוע לי שישנו תיקון לחוק המקרקעין המאפשר הסכמה של 2/3 בלבד מהדיירים לבניית דירות נוספות ואף להפקעה של חלק מהרכוש המשותף לטובת חניות.
מה הדין לגבי הגג המשותף? בהנחה והקבלן בונה דירות חדשות על הגג המשותף, והזכויות לדירות מועברות אליו, ובונה לדיירים גג חדש קטן יותר , האם גם אז נדרשת הסכמה של 2/3 בלבד?
האם למפקח יש סמכות במצב זה לאשר תוכנית למרות שישנם דיירים מתנגדים? בעצם המפקח לוקח שטח ששייך לדייר מסויים (חלק יחסי משטח משותף) ומעביר את הזכויות לקבלן וזאת ללא הסכמתו. הדירות במקרה הנ"ל יהיו שייכות לקבלן ולא לדיירים.
במידה והחוק מאפשר זאת למפקח, אשמח להבין תחת איזה סעיף זה מתאפשר.
תודה.
תמ"א 38 - גג משותף
עו"ד אילן הלוי
מנהל
08/12/13
שלום אייל!
כל התכלית של תמ"א 38 ושל חוק המקרקעין חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה הוא מתן תמריצים לחיזו ק המבנים על ידי הוספת דירות על הרכוש המשותף, בדרך כלל על הגג המשותף של הבנין. לצורך כך קובע חוק זה כם די ברוב של 2/3 מבעלי הדירות מחזיקים ב- 2/3 מהרכוש המשותף כדי להגיש תביעה בהמשך כנגד הדיירים הסרבנים. זה החוק. הרי ברור שהוספת הדירות היא על הרכוש המשותף ולא על רכוש פרטי של אחד מהדיירים. למפקח על בתי משותפים יש סמכות לאשר את ההסכם ולחייב בהוראות גם את הדיירים הסרבנים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
כל התכלית של תמ"א 38 ושל חוק המקרקעין חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה הוא מתן תמריצים לחיזו ק המבנים על ידי הוספת דירות על הרכוש המשותף, בדרך כלל על הגג המשותף של הבנין. לצורך כך קובע חוק זה כם די ברוב של 2/3 מבעלי הדירות מחזיקים ב- 2/3 מהרכוש המשותף כדי להגיש תביעה בהמשך כנגד הדיירים הסרבנים. זה החוק. הרי ברור שהוספת הדירות היא על הרכוש המשותף ולא על רכוש פרטי של אחד מהדיירים. למפקח על בתי משותפים יש סמכות לאשר את ההסכם ולחייב בהוראות גם את הדיירים הסרבנים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2
אבן
05/12/13
היזם קבע בחוזה מס' תנאים מתלים:
1.חתימת כל בעלי הדירות בבניין על החוזה. לא יאוחר מחצי שנה ממועד חתימת המוכר הראשון
2. קבלת היתר בנייה לא יאוחר מ 24 חודש ממועד הגשת הבקשה להיתר
3 קבלת ליווי בנקאי לפרויקט
4.המוכרים קבלו פטור ממס שבח או והזם בחר לשלמו.
5.ניתן להאריך את המועדים ע"י רוב המוכרים בחצי שנה נוספת.
לא ילקחו בחשבון תקופות של דיונים משפטיים בעררים וכו.
כמו כן לא יילקחו בחשבון מצבים של שביתות והיעדר כללי של חומרי בניין ועובדי בניין, ולא רק מסיבות של מלחמה , אלא בגלל משבר עולמי/ מקומי. בנושאי בנייה??
בנוסף בסעיף אחר בחוזה מצויינת הדרישה של היזם לרישום הערת אזהרה לטובתו עם חתימת ההסכם
היזם לא נותן שום התחייבות כגון ערבות וכו' בשלב חתימת ההסכם?
האם סביר לחתום על חוזה כנ"ל
מה קורה אם היזם מבטל את ההסכם-בעצם אינו חותם עליו כי המיעוט לא חתם?והרוב בכל זאת חתם?
1.חתימת כל בעלי הדירות בבניין על החוזה. לא יאוחר מחצי שנה ממועד חתימת המוכר הראשון
2. קבלת היתר בנייה לא יאוחר מ 24 חודש ממועד הגשת הבקשה להיתר
3 קבלת ליווי בנקאי לפרויקט
4.המוכרים קבלו פטור ממס שבח או והזם בחר לשלמו.
5.ניתן להאריך את המועדים ע"י רוב המוכרים בחצי שנה נוספת.
לא ילקחו בחשבון תקופות של דיונים משפטיים בעררים וכו.
כמו כן לא יילקחו בחשבון מצבים של שביתות והיעדר כללי של חומרי בניין ועובדי בניין, ולא רק מסיבות של מלחמה , אלא בגלל משבר עולמי/ מקומי. בנושאי בנייה??
בנוסף בסעיף אחר בחוזה מצויינת הדרישה של היזם לרישום הערת אזהרה לטובתו עם חתימת ההסכם
היזם לא נותן שום התחייבות כגון ערבות וכו' בשלב חתימת ההסכם?
האם סביר לחתום על חוזה כנ"ל
מה קורה אם היזם מבטל את ההסכם-בעצם אינו חותם עליו כי המיעוט לא חתם?והרוב בכל זאת חתם?
תמ"א 38 - תנאים מתלים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
08/12/13
שלום אבן!
התנאי הראשון הוא חתימת כל הדיירים - בדרך כלל מסתפקים בחתימה של 80% מהדיירים כקבוע בחוק החיזוק. כאן היזם בוחר להכנס לעיסקה רק אם כל הדיירים חותמים במקום להכנס לתביעה כנגד 20% הסרבנים. סביר.
תנאי שני קבלת היתר בניה תוך 24 חודשים - סביר. אם אין היתר בניה ברור שאין פרויקט ו- 24 חודשים זה פרק זמן סביר עם עודף לקבלת ההיתר.
תנאי שלישי- קבלת ליווי בנקאי. סביר. היזם אומר שביצוע הפרויקט מותנה בקבלת מימון מהבנק. אין מימון אין פרויקט.
תנאי רביעי - בעסקאות תמא היזם לוקח על עצמו תשלומי מס שבח במקום הבעלים. אבל בעצם הוא מקבל על עצמו מתוך הנחה שאין חיוב במס וכי העיסקה פטורה על פי החוק. אם הנחה זו לא מתקיימת אז כל התחשיב הכלכלי שלו משתנה. סביר.
סביר גם כי אם היזם מתקדם בהליכים ונגמר הזמן אז יהיה שיקול דעת להאריך לו את התקופה גם בהחלטת רוב.
סעיף כוח עליון מקובל למרות שאני לא מת עליו אלא מעדיף נקיבת מועדים ברורים.
הערת אזהרה בחתימה נועדה להבטיח שלא יעשו עסקאות נוגדות עם יזם אחר ו/או שלא ימכרו דירות בבנין מבלי שהקונים החדשים יחתמו גם כן על הסכם התמ"א.
בהסכם שלכם אמור להיות מנגנון לביטול ההערה וכן יפויי כוח לביטול. אפשר לדרוש מהיזם לדחות רישום הערת אזהרה עד שיראה שעשה משהוא לקידום הפרויקט, כמו הגשת בקשה להיתר בניה וכו. אבל עדין זה נכון שהדרישה שלו היא די שכיחה.
לא צריך לתת ערבות בשלב החתימה על ההסכם אלא נותנים רק סמוך לפני העליה על הקרקע.
סך הכל נשמע סביר הכל. אבל החשוב ביותר לדעתי הוא לבדוק עם מי אתם עומדים להתקשר בהסכם ומה היכולות הביצועיות והכספיות שלו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
התנאי הראשון הוא חתימת כל הדיירים - בדרך כלל מסתפקים בחתימה של 80% מהדיירים כקבוע בחוק החיזוק. כאן היזם בוחר להכנס לעיסקה רק אם כל הדיירים חותמים במקום להכנס לתביעה כנגד 20% הסרבנים. סביר.
תנאי שני קבלת היתר בניה תוך 24 חודשים - סביר. אם אין היתר בניה ברור שאין פרויקט ו- 24 חודשים זה פרק זמן סביר עם עודף לקבלת ההיתר.
תנאי שלישי- קבלת ליווי בנקאי. סביר. היזם אומר שביצוע הפרויקט מותנה בקבלת מימון מהבנק. אין מימון אין פרויקט.
תנאי רביעי - בעסקאות תמא היזם לוקח על עצמו תשלומי מס שבח במקום הבעלים. אבל בעצם הוא מקבל על עצמו מתוך הנחה שאין חיוב במס וכי העיסקה פטורה על פי החוק. אם הנחה זו לא מתקיימת אז כל התחשיב הכלכלי שלו משתנה. סביר.
סביר גם כי אם היזם מתקדם בהליכים ונגמר הזמן אז יהיה שיקול דעת להאריך לו את התקופה גם בהחלטת רוב.
סעיף כוח עליון מקובל למרות שאני לא מת עליו אלא מעדיף נקיבת מועדים ברורים.
הערת אזהרה בחתימה נועדה להבטיח שלא יעשו עסקאות נוגדות עם יזם אחר ו/או שלא ימכרו דירות בבנין מבלי שהקונים החדשים יחתמו גם כן על הסכם התמ"א.
בהסכם שלכם אמור להיות מנגנון לביטול ההערה וכן יפויי כוח לביטול. אפשר לדרוש מהיזם לדחות רישום הערת אזהרה עד שיראה שעשה משהוא לקידום הפרויקט, כמו הגשת בקשה להיתר בניה וכו. אבל עדין זה נכון שהדרישה שלו היא די שכיחה.
לא צריך לתת ערבות בשלב החתימה על ההסכם אלא נותנים רק סמוך לפני העליה על הקרקע.
סך הכל נשמע סביר הכל. אבל החשוב ביותר לדעתי הוא לבדוק עם מי אתם עומדים להתקשר בהסכם ומה היכולות הביצועיות והכספיות שלו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
וייתור זכויות בת זוג בפינוי בינוי
רוני
05/12/13
אנחנו בתהליך פינוי בינוי בשלב בקשת הסכמת הבנק לקבלת ערבות מבנק היזם הבנק שבו יש לנו משכנתא דורש מזוגתי שתחיה ערבות או ויתור על זכויות בנוסף לערבות היזם. הנכס נקנה על ידי לפני שהכרתי את זוגתי שמסרבת לחתום על הויתור זכויות, האם לבנק יש הצדקה לדרישה ואיך להוריד את הבנק מהנושא שיסתפק רק בערבות?
תודה מראש
תודה מראש
תמ"א 38 - ויתור זכויות בת זוג
עו"ד אילן הלוי
מנהל
08/12/13
שלום רוני!
הבנק שלך חושש ממצב בו בת הזוג תטען שמגיעות לה זכויות בדירה, מכוח היותך זוגתך. במידה והדירה נרכשה לאחר הנישואין, גם אם הזכויות רשומות על שם אחד מהצדדים, הדרישה מוצדקת. במקרה שאתה מתאר בו הדירה נרכשה רק על ידך לפני שהכרתם נראה שאין לה זכויות והבנק לא צריך ויתור מצידה.
אבל מבחינת הבנק- הוא הולך על הצד הבטוח ולכן דורש גם מזוגתך שתחתום על ויתור זכויות.
אני לא יודע אם הבנק יוותר לך אבל תנסה. רצוי שתצרף מכתב מעורך דין המתמחה בתחום המעמד האישי שיסביר למה במצב זה לדעתו אין לה זכויות. תוסיף לבנק גם שאתה לא מוכן לדרישה שלהם כי ממנה עולה כאילו יש לזוגתך זכויות בדירה שנרכשה על ידך בלבד קודם להכרות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הבנק שלך חושש ממצב בו בת הזוג תטען שמגיעות לה זכויות בדירה, מכוח היותך זוגתך. במידה והדירה נרכשה לאחר הנישואין, גם אם הזכויות רשומות על שם אחד מהצדדים, הדרישה מוצדקת. במקרה שאתה מתאר בו הדירה נרכשה רק על ידך לפני שהכרתם נראה שאין לה זכויות והבנק לא צריך ויתור מצידה.
אבל מבחינת הבנק- הוא הולך על הצד הבטוח ולכן דורש גם מזוגתך שתחתום על ויתור זכויות.
אני לא יודע אם הבנק יוותר לך אבל תנסה. רצוי שתצרף מכתב מעורך דין המתמחה בתחום המעמד האישי שיסביר למה במצב זה לדעתו אין לה זכויות. תוסיף לבנק גם שאתה לא מוכן לדרישה שלהם כי ממנה עולה כאילו יש לזוגתך זכויות בדירה שנרכשה על ידך בלבד קודם להכרות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אנו לקראת חתימות עם יזם לתמא בראשלצ
זששנ
05/12/13
היזם מעוניין לבנות 2.5 קומות וגם דירת גן,בתמורה לשיפוץ בסיסי חיצוני ופנימי+מעלית+ממד+מרפסת. במידה ויאושר לו דירת גן על ידי העירייה עשויים הדיירים לוותר על המקלט (לא תת קרקעי ) והגינה . 1.האם דרישה לדירת גן תאושר על ידי העירייה ? 2. האם מקובל בעולם התמא למקסם רווחים באמצעות בניית דירת גן? 3. האם הראשיות מאפשרות להחליף מקלט בממד ?היזם אומר שהרווח שלו גבולי ולכן הוא רוצה גם דירת גן.
תודה
תודה
תמ"א 38 - דירת גן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
08/12/13
בהתאם להוראות התמ"א ניתן גם להוסיף דירה בקומת העמודים המפולשת.
אבל - מהכרות שלי עם עירית ראשלצ הם לא יאשרו הוספת דירת גן בבנין. בנוסף - צריך לזכור שעל היזם לייצר חניות כמספר הדירות החדשות. עלות חניה תת קרקעית היא יקרה והיזם יעדיף חניה על הקרקע. אני לא בטוח שהוא יוכל גם להוסיף דירת גן וגם חניות.
לגבי רווח גבולי של היזם- יכול להיות אבל הדרך לבדוק זאת היא לקבל הצעות מיזמים נוספים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אבל - מהכרות שלי עם עירית ראשלצ הם לא יאשרו הוספת דירת גן בבנין. בנוסף - צריך לזכור שעל היזם לייצר חניות כמספר הדירות החדשות. עלות חניה תת קרקעית היא יקרה והיזם יעדיף חניה על הקרקע. אני לא בטוח שהוא יוכל גם להוסיף דירת גן וגם חניות.
לגבי רווח גבולי של היזם- יכול להיות אבל הדרך לבדוק זאת היא לקבל הצעות מיזמים נוספים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה חלופית
אהרון רז
04/12/13
שלום רב,
בבניין בראשון לציון היכן שהורי מתגוררים אמורים להתחיל בבנייה תמ"א 38 אימי נמצאת בבית סעודי ואבי נמצא בדירה כרגע מאחר שאני הוא חולה לב ובגיל 85 במוגר כדי לעבור חוויה מאין זו , האם חלה חובה על מבצע העבודה להשכיר לאבי דירה חלופי ע"ח מבצע העבודה ( הקבלן ) ?
תודה
בבניין בראשון לציון היכן שהורי מתגוררים אמורים להתחיל בבנייה תמ"א 38 אימי נמצאת בבית סעודי ואבי נמצא בדירה כרגע מאחר שאני הוא חולה לב ובגיל 85 במוגר כדי לעבור חוויה מאין זו , האם חלה חובה על מבצע העבודה להשכיר לאבי דירה חלופי ע"ח מבצע העבודה ( הקבלן ) ?
תודה
תמ"א 38 - דירה חלופית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
04/12/13
אהרון שלום!
לצערי אין הוראת חוק בענין זה. זה יותר ענין שח הסכמה מול היזם. אני מבין שהסכם כבר נחתם ולכן קודם כל צריך לבדוק מה כתוב בהסכם לגבי כך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לצערי אין הוראת חוק בענין זה. זה יותר ענין שח הסכמה מול היזם. אני מבין שהסכם כבר נחתם ולכן קודם כל צריך לבדוק מה כתוב בהסכם לגבי כך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נכס בן 2 קומות, קטן מ400 מ"ר.
דפנה
03/12/13
מהן זכויות הבניה המתקבלות מכח תמ"א 38 לנכס קטן כפי המתואר בכותרת?
תמ"א 38 - זכויות לנכס קטן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
04/12/13
שלום דפנה!
ראשית מציע כי תבדקו אם אכן מדובר על נכס קטן. המבחן הוא לא מה שבנוי בפועל אלא מה שניתן לבנות על פי התוכניות החלות על הנכס.
במידה ואכן נכס קטן אזי לא ניתנות כל הזכויות מכוח התמא המאפשרות הוספת יחידות דיור בנכס. אולם, הוועדה המקומית רשאית, אם יש צורך בחיזוק, ךהתיר תוספת שטח לשם הרחבת הדירות הקיימות בלבד (ללא הוספת יחידות דיור).
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
ראשית מציע כי תבדקו אם אכן מדובר על נכס קטן. המבחן הוא לא מה שבנוי בפועל אלא מה שניתן לבנות על פי התוכניות החלות על הנכס.
במידה ואכן נכס קטן אזי לא ניתנות כל הזכויות מכוח התמא המאפשרות הוספת יחידות דיור בנכס. אולם, הוועדה המקומית רשאית, אם יש צורך בחיזוק, ךהתיר תוספת שטח לשם הרחבת הדירות הקיימות בלבד (ללא הוספת יחידות דיור).
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ב
לידי
03/12/13
אני גרה בגילה בי-ם . 3 בניינים עם ועד משותף = 5 כניסות = 40 דיירים . חלק מהדיירים הביעו רצון לתמ"א 38 . כמה דיירים צריך לגייס ועל מה צריך להחתים אותם כדי להתחיל את התהליך לתמ"א 38 ?
אור
תמ"א 38
03/12/13
כל בניין הוא בפני עצמו
מספיק שיהיו מוכרים חותמים אם
יש להם ביחד שני שליש מזכויות הבנייה בפרויקט
רצוי להחתים מה שיותר בעלי דירות ע"מ שתהיינה בעתיד פחות הפרעות, כי כל מי שלא חתם עלול ליצור בעיה בעתיד
מספיק שיהיו מוכרים חותמים אם
יש להם ביחד שני שליש מזכויות הבנייה בפרויקט
רצוי להחתים מה שיותר בעלי דירות ע"מ שתהיינה בעתיד פחות הפרעות, כי כל מי שלא חתם עלול ליצור בעיה בעתיד
אור
תמ"א 38/2
03/12/13
בהסכם רשום:
:
היזם אינו זכאי להעביר /ואו לשעבד ו/או להמחות ו/או להסב את זכויותיו או חובותיו או חלקן לפי הסכם זה לאף אחד , למעט חברות בנות או הקשורות של היזם או/ו לחברות בשליטתן של בעלי המניות של חברות היזם ללא הסכמת רוב המוכרים בכתב?
מדוע בכלל יש אופציה שהרוב , ללא בדיקה והבנה יחתום או אולי גם יתן יפוי כח לעו"ד לחתום בשמו?
כמו כן רשום שהיזם רשאי לשתף כל גורם או גוף שהוא בתכנון, בבניית ובמימון הפרויקט ו/או בביצוע כל התחייבויתיו שבהסכם?
כל גוף במימון? לא רק בנק מסחרי ישראלי?!
מצד שני היזם דורש שהמוכרים יחתמו על בקשה לרישום הערת האזהרה
היזם יפקיד בידי ב"כ המוכרים יפוי כח בלתי חוזר למחיקת הערת האזהרה במיקרה של ביטול צהסכם זה כדין
מה קורה אם יש רק הפרה חלקית של ההסכם?
רשום כי בכל תנאי הםרה ניתנים ליזם 31 יום לתיקון ההפרה
היזם יכול מידי פעם לעשות הפרה
חוץ מזה מי אמר שהוא לא יפנה לערכאות כדי למנוע הפעלת אופציית ביטול הערת האזהרה?
:
היזם אינו זכאי להעביר /ואו לשעבד ו/או להמחות ו/או להסב את זכויותיו או חובותיו או חלקן לפי הסכם זה לאף אחד , למעט חברות בנות או הקשורות של היזם או/ו לחברות בשליטתן של בעלי המניות של חברות היזם ללא הסכמת רוב המוכרים בכתב?
מדוע בכלל יש אופציה שהרוב , ללא בדיקה והבנה יחתום או אולי גם יתן יפוי כח לעו"ד לחתום בשמו?
כמו כן רשום שהיזם רשאי לשתף כל גורם או גוף שהוא בתכנון, בבניית ובמימון הפרויקט ו/או בביצוע כל התחייבויתיו שבהסכם?
כל גוף במימון? לא רק בנק מסחרי ישראלי?!
מצד שני היזם דורש שהמוכרים יחתמו על בקשה לרישום הערת האזהרה
היזם יפקיד בידי ב"כ המוכרים יפוי כח בלתי חוזר למחיקת הערת האזהרה במיקרה של ביטול צהסכם זה כדין
מה קורה אם יש רק הפרה חלקית של ההסכם?
רשום כי בכל תנאי הםרה ניתנים ליזם 31 יום לתיקון ההפרה
היזם יכול מידי פעם לעשות הפרה
חוץ מזה מי אמר שהוא לא יפנה לערכאות כדי למנוע הפעלת אופציית ביטול הערת האזהרה?
רוני
תמ"א 38/2
03/12/13
לפי נסיון מצטבר, לא רצוי לתת הערת אזהרה לטובת היזם ללא קבלת בטחונות מוצקים
חוזה ואופציית ביטול האזהרה אינם מספיקים, כי במיקרה של בעיות, אין אפשרות מידית לבטל את הערת האזהרה
בנוסף עד שמגיעים לשלב ביצוע הפרויקט או/ולשלב היתר הבנייה ובדיקת הבנק המלווה , עלולות לעבור גם יותר משלוש שנים, ובינתיים הערת האזהרה לטובת היזם בתוקף ולא ניתן לבטלה?!
חוזה ואופציית ביטול האזהרה אינם מספיקים, כי במיקרה של בעיות, אין אפשרות מידית לבטל את הערת האזהרה
בנוסף עד שמגיעים לשלב ביצוע הפרויקט או/ולשלב היתר הבנייה ובדיקת הבנק המלווה , עלולות לעבור גם יותר משלוש שנים, ובינתיים הערת האזהרה לטובת היזם בתוקף ולא ניתן לבטלה?!
תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
04/12/13
שלום אור!
בסעיף הראשון הכוונה היא שהיזם, שהיא בדר"כ חברה, יכולה להעביר את הזכויות על פי ההסכם גם לחברה בת או חברה קשורה וכו'. לא הייתי מתנגד להעברה לחרת בת בבעלות 100% של חברת האם או שבעלי מניותיה הם אותם בעלי מניות כמו בחברת האם. כל היתר מאפשר ליזם להכניס שותפים שאתם לא מכירים ואולי לא רוצים לעיסקה. לכן אם הוא מבקש לעשות את זה צריך לפחות הסכמת רוב אם בכלל.
הסעיף השני- לא ברור לי הניסוח. היזם הרי לא בונה בעצמו אלא באמצעות קבלן (אם הוא עצמו לא קבלן), מתכנן עם אדריכל ויועצים. לגבי המימון - בדר"כ הכוונה לבנק אבל בהחלט יכול להיות שלצורך השלמת הון עצמי הנדרש בבנק ו/או ללא מימון בנקאי, היזם מתכנן לקבל הלוואה מגוף מסחרי אחר. מה שאתם צריכים לבדוק זה מה הקשר שיווצר בין אותו גוף מסחרי ובינכם במקרה כזה. בכל מקרה הניסוח לא טוב.
הו4ראות הסכם קובעות מהי הפרה בגינה ניתן לבטל את הוראת האזהרה ובאילו תנאים. נכון שאם יש ויכוח ואתם תבקשו לבטל את הערת האזהרה היזם עשוי לפנות לבית המשפט. אבל אני גם מניח שבמקרה כזה ממילא תגיעו לבית המשפט. אפשר להסכים כי הערת אזהרה תרשם רק כשיראו התקדמות מסוימת בפרויקט. אבל בסך הכל הרישום לא אמור למנוע מכירת דירה במהלך הפרויקט וגם עוזר לכם לשמור שדיירים מתנדנדים לא יתחרטו .
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בסעיף הראשון הכוונה היא שהיזם, שהיא בדר"כ חברה, יכולה להעביר את הזכויות על פי ההסכם גם לחברה בת או חברה קשורה וכו'. לא הייתי מתנגד להעברה לחרת בת בבעלות 100% של חברת האם או שבעלי מניותיה הם אותם בעלי מניות כמו בחברת האם. כל היתר מאפשר ליזם להכניס שותפים שאתם לא מכירים ואולי לא רוצים לעיסקה. לכן אם הוא מבקש לעשות את זה צריך לפחות הסכמת רוב אם בכלל.
הסעיף השני- לא ברור לי הניסוח. היזם הרי לא בונה בעצמו אלא באמצעות קבלן (אם הוא עצמו לא קבלן), מתכנן עם אדריכל ויועצים. לגבי המימון - בדר"כ הכוונה לבנק אבל בהחלט יכול להיות שלצורך השלמת הון עצמי הנדרש בבנק ו/או ללא מימון בנקאי, היזם מתכנן לקבל הלוואה מגוף מסחרי אחר. מה שאתם צריכים לבדוק זה מה הקשר שיווצר בין אותו גוף מסחרי ובינכם במקרה כזה. בכל מקרה הניסוח לא טוב.
הו4ראות הסכם קובעות מהי הפרה בגינה ניתן לבטל את הוראת האזהרה ובאילו תנאים. נכון שאם יש ויכוח ואתם תבקשו לבטל את הערת האזהרה היזם עשוי לפנות לבית המשפט. אבל אני גם מניח שבמקרה כזה ממילא תגיעו לבית המשפט. אפשר להסכים כי הערת אזהרה תרשם רק כשיראו התקדמות מסוימת בפרויקט. אבל בסך הכל הרישום לא אמור למנוע מכירת דירה במהלך הפרויקט וגם עוזר לכם לשמור שדיירים מתנדנדים לא יתחרטו .
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ר-מ
תמ"א 38/2
02/12/13
לאחר מו"מ עם שתי חברות , הן רכשו חברה בורסאית שלא היתה פעילה ומפסידה שינו את שמה, והגדירו אותה כעוסקת בנדל"ן,
החתימה על החוזה מול הדיירים היא של החברה החדשה
המנכ"לים והיו"ר ים של כל השלוש הם אותם אנשים והם בעלי מניות הרוב.
בהחלטת הדירקטורון של החברה החדשה נרשם:
היא תרכוש מיזמי בנייה משתי החברות המקוריות ותבצע את פרויקטי הבנייה בכמה תנאים, והעיקריים הם:
הרווחיות של הפרויקט חייבת להיות לפחות 14% מהיקף הפרויקט
אם תוך שלוש שנים לא תקבל החברה החדשה ליווי בנקאי
או/ו לא תוכל לבצע את הפרויקט במימון עצמי, היא רשאית למכור את המיזם חזרה לשתי החברות המקוריות, בניכוי הוצאות ובניכוי 3% מהרווח?
בינתיים החברה החדשה החליטה להעביר כ 47% מהמניות לשם רכישת מיזם אחר מחברה אחרת בשליטת המנכ"לים הקודמים ובשליטת עוד גורמים ,גם משכנתא של כ 3,5 מליון ₪ לאותו מיזם
כעת נשארו בידי בעלי השליטה בחברה החדשה במקום כ
50.3%, כ25% מהמניות.
מוכרי הדירות בפרויקט הראשון לא יודעים מסיפור ההעברות שכנראה לא יסתיים אף פעם
בינתיים הם אישרו רישום הערת האזהרה לטובת החברה החדשה , שחתומה על החוזה
החשש הוא
.1 כל ההעברות מחברה לבחרה , גם אם בעלי השליטה יישארו אותם שני יזצים, מדאיגות
כי אי אפשר לדעת מה בדיוק קורה
2. הפיסקה האומרת (היא לא מופיעה בשום צורה בחוזה)
כי החרבה בעצם רשאית למשוך את מועד קבלת הליווי הבנקאי עד שלוש שנים, ואז לחזור לנקודת האפס/ ההתחלה, מאד מסוכנת!
האם בתנאים האלה המיעוט, שלא חתם , פעל נכון?
האם אלה שחתמו, יכולים לחזור בהם?
החתימה על החוזה מול הדיירים היא של החברה החדשה
המנכ"לים והיו"ר ים של כל השלוש הם אותם אנשים והם בעלי מניות הרוב.
בהחלטת הדירקטורון של החברה החדשה נרשם:
היא תרכוש מיזמי בנייה משתי החברות המקוריות ותבצע את פרויקטי הבנייה בכמה תנאים, והעיקריים הם:
הרווחיות של הפרויקט חייבת להיות לפחות 14% מהיקף הפרויקט
אם תוך שלוש שנים לא תקבל החברה החדשה ליווי בנקאי
או/ו לא תוכל לבצע את הפרויקט במימון עצמי, היא רשאית למכור את המיזם חזרה לשתי החברות המקוריות, בניכוי הוצאות ובניכוי 3% מהרווח?
בינתיים החברה החדשה החליטה להעביר כ 47% מהמניות לשם רכישת מיזם אחר מחברה אחרת בשליטת המנכ"לים הקודמים ובשליטת עוד גורמים ,גם משכנתא של כ 3,5 מליון ₪ לאותו מיזם
כעת נשארו בידי בעלי השליטה בחברה החדשה במקום כ
50.3%, כ25% מהמניות.
מוכרי הדירות בפרויקט הראשון לא יודעים מסיפור ההעברות שכנראה לא יסתיים אף פעם
בינתיים הם אישרו רישום הערת האזהרה לטובת החברה החדשה , שחתומה על החוזה
החשש הוא
.1 כל ההעברות מחברה לבחרה , גם אם בעלי השליטה יישארו אותם שני יזצים, מדאיגות
כי אי אפשר לדעת מה בדיוק קורה
2. הפיסקה האומרת (היא לא מופיעה בשום צורה בחוזה)
כי החרבה בעצם רשאית למשוך את מועד קבלת הליווי הבנקאי עד שלוש שנים, ואז לחזור לנקודת האפס/ ההתחלה, מאד מסוכנת!
האם בתנאים האלה המיעוט, שלא חתם , פעל נכון?
האם אלה שחתמו, יכולים לחזור בהם?
תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/12/13
אתה חוזר על אותה שאלה ואני מבין מכך שהנושא מאוד מציק לך. מאחר וכבר חתמתם על הסכם מול היזם אז קודם כל צריך לקרוא מה כתוב בהסכם לגבי מה שאתה מתאר. אני מניח שיש גם עורך דין לדיירים ואתה יכול להתיעץ אולי איתו (אם כי אני מבין שלא חתמת ולכן אולי אין לך קשר מולו). חשוב שעורך דין יקרא את המסמכים ויבין את כל העבודות ולאחר מכן יתן לך חוות דעת בענין זה.
באופן כללי- אם לא חתמת עד עכשיו אני מציע להמשיך ולא לחתום ולחכות לראות מי יהיה בעל הבית של הפרויקט ומה יהיה הפרויקט סבופו של דבר. להוסיף חתימה תמיד תוכל. לגבי מי שחתם - ראה חלק ראשון של התשובה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
באופן כללי- אם לא חתמת עד עכשיו אני מציע להמשיך ולא לחתום ולחכות לראות מי יהיה בעל הבית של הפרויקט ומה יהיה הפרויקט סבופו של דבר. להוסיף חתימה תמיד תוכל. לגבי מי שחתם - ראה חלק ראשון של התשובה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חברת בת
דורית
02/12/13
היזם רוצה לשנות את השם ולהגדיר עצמו כחברת אם
ואת הבנין אותו בונה בתמא 38 כחברת בת
כדי לקבל מימון בנקאי , כאשר טוען שהוא נשאר מחוייב כמו קודם .
האם זה משנה לדירים ? מה עליהם לעשות ?
ואת הבנין אותו בונה בתמא 38 כחברת בת
כדי לקבל מימון בנקאי , כאשר טוען שהוא נשאר מחוייב כמו קודם .
האם זה משנה לדירים ? מה עליהם לעשות ?
תמ"א 38 - חברת בת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/12/13
לא צריכה להיות בעיה אבל תבדקו שבהסכם כתוב שחברת האם נשארת אחראית לכל התחייבויות חברת הבת.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
הראל
02/12/13
היי,
אנחנו בתחילת התהליך ויש לנו עורכי דין אשר מעוניינים לייצג אותנו ולחפש את היזם המתאים ביותר לבצע תמ"א 38.
רציתי לשאול בנוגע למסמך ייפוי כוח מול עורכי הדין , האם כדאי שבמסמך יהיה תחום זמן למציאת היזם המתאים ואם כן לכמה זמן מומלץ?
שאלה נוספת, לאחר מציאת יזם/קבלן המתאים לקריטריונים שאנו נציב, האם כדאי שיהיה רוב של דיירים או חובה שתהיה הסכמה מלאה של כל הדיירים בבניין כדי למנוע בעיות בעתיד?
תודה רבה.
אנחנו בתחילת התהליך ויש לנו עורכי דין אשר מעוניינים לייצג אותנו ולחפש את היזם המתאים ביותר לבצע תמ"א 38.
רציתי לשאול בנוגע למסמך ייפוי כוח מול עורכי הדין , האם כדאי שבמסמך יהיה תחום זמן למציאת היזם המתאים ואם כן לכמה זמן מומלץ?
שאלה נוספת, לאחר מציאת יזם/קבלן המתאים לקריטריונים שאנו נציב, האם כדאי שיהיה רוב של דיירים או חובה שתהיה הסכמה מלאה של כל הדיירים בבניין כדי למנוע בעיות בעתיד?
תודה רבה.
תמ"א 38 - חיפוש יזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/12/13
הראל שלום!
אני מבין שאתם רוצים להסמיך עורך דין שיחפש עבורכם יזם לביצוע הפרויקט. אם זאת ההחלטה- בכל מקרה אני מאוד ממליץ לתחום את ההסמכה בזמן. אחרת תמצאו את עצמכם קשורים ומחויבים למישהוא לנצח. צריכה להיות תחימה ברורה בזמן. ממש לנקוב תאריך.
ברור שעדיף שתהיה הסכמה של כל הדיירים אבל אם יש רוב ובהנחה שאין סיבה תכנונית לקבל את הסכמת היתר, אז אפשר להמשיך קדימה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שאתם רוצים להסמיך עורך דין שיחפש עבורכם יזם לביצוע הפרויקט. אם זאת ההחלטה- בכל מקרה אני מאוד ממליץ לתחום את ההסמכה בזמן. אחרת תמצאו את עצמכם קשורים ומחויבים למישהוא לנצח. צריכה להיות תחימה ברורה בזמן. ממש לנקוב תאריך.
ברור שעדיף שתהיה הסכמה של כל הדיירים אבל אם יש רוב ובהנחה שאין סיבה תכנונית לקבל את הסכמת היתר, אז אפשר להמשיך קדימה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 – בקשת דיירים למרפסת סוכה
דוד מ.
01/12/13
שלום,
בבניין שלנו היזם הביא תוכניות להחתמת הדיירים.
איך אני (ואולי עוד דיירים) יכולים לחייב את היזם/קבלן לבנות מרפסות סוכה, במקום מרפסות רגילות.
הערה: הקבלן מתכוון לבקש אישור לבנות דירות גן למטה, כך שהאפשרות שהייתה לבנות סוכה בגינה המשותפת, לא מתאפשרת לפי התוכנית הנ"ל. כי הגינה המשותפת מתוכננת להמכר לדירות גן.
תודה. דוד.
פ"ת.
בבניין שלנו היזם הביא תוכניות להחתמת הדיירים.
איך אני (ואולי עוד דיירים) יכולים לחייב את היזם/קבלן לבנות מרפסות סוכה, במקום מרפסות רגילות.
הערה: הקבלן מתכוון לבקש אישור לבנות דירות גן למטה, כך שהאפשרות שהייתה לבנות סוכה בגינה המשותפת, לא מתאפשרת לפי התוכנית הנ"ל. כי הגינה המשותפת מתוכננת להמכר לדירות גן.
תודה. דוד.
פ"ת.
תמ"א 38 - מרפסת סוכה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/12/13
הכי ישיר ונכון כי תדבר עם היזם על כך. לי לא נראה שהעיריה תאשר לכם מרפסת סוכה. מה שאתה צריך לדאוג הוא שהמרפסת המתוכננת תהיה בשטח ובצורה מספיק גדולה כדי להכיל סוכה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38/2 מס שבח
דלית
01/12/13
מכרתי דירה ב-2012 וניצלתי את הפטור ממס שבח. ברשותי דירה נוספת בבנין שעומד לחתום על עיסקת תמא 38/2. האם יש מס שבח על דירה זו?.
תמ"א 38 - מס
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/12/13
שלום דלית!
כנראה שיש חיוב במס. אבל יש בחוק מיסוי מקרקעין סעיף ספציפי לגבי פטור ממס שבח על מכירת זכויות מכוח תמ."א 38 שאמור לפטור את כל או רוב החיוב במס.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
כנראה שיש חיוב במס. אבל יש בחוק מיסוי מקרקעין סעיף ספציפי לגבי פטור ממס שבח על מכירת זכויות מכוח תמ."א 38 שאמור לפטור את כל או רוב החיוב במס.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמורה הולמת – תמא 38/2
ענבל מר
30/11/13
בבעלותי נכס המוגדר כמשרד, בבניין מגורים שבקומה הראשונה שלו יש חנויות. המשרד נמצא בצד הבניין, בקומת הקרקע, ויש לו כניסה ישירה מהרחוב, נפרדת לחלוטין מכניסת הבניין.
הבניין מיועד לפינוי בינוי, ומציעים לי בתמורה משרד דומה בקומת הכניסה שבה נמצאים מחסני הדיירים, משרד בודד ללא כניסה נפרדת. האם זו תמורה הולמת?
הבניין מיועד לפינוי בינוי, ומציעים לי בתמורה משרד דומה בקומת הכניסה שבה נמצאים מחסני הדיירים, משרד בודד ללא כניסה נפרדת. האם זו תמורה הולמת?
תמ"א 38 - משרד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/12/13
ענבל שלום!
יכול להיות שהעיריה לא מאשרת כניסה נפרדת למשרד ולכן זה כך. בכל אופן יש עוד פרמטרם כמו שטח משרד חדש ופרטי גמר. את מקבלת משרד חדש במקום הקיים. צריך לבדוק את כל אלו כדי לדעת אם זה הצעה הוגנת או לא.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יכול להיות שהעיריה לא מאשרת כניסה נפרדת למשרד ולכן זה כך. בכל אופן יש עוד פרמטרם כמו שטח משרד חדש ופרטי גמר. את מקבלת משרד חדש במקום הקיים. צריך לבדוק את כל אלו כדי לדעת אם זה הצעה הוגנת או לא.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
הלנה
29/11/13
צהריים טובים !
האם תמא 38 מיועדת לחיזוק בתוספת 2 קומות + ?
מהי תמא 38/1 ?
האם תמא 38/2 פירושה פינוי/בינוי ?
האם יש צורך לחתום יפוי כוח לעו"ד לפני שמחליטים מיהו היזם/קבלן ?
האם חייבים לחתום יפוי כוח לעו"ד לפני שאנו יודעים מה מקבלים מהיזם ?
נא תשובתכם בדחיפות !
תודה ויום טוב
האם תמא 38 מיועדת לחיזוק בתוספת 2 קומות + ?
מהי תמא 38/1 ?
האם תמא 38/2 פירושה פינוי/בינוי ?
האם יש צורך לחתום יפוי כוח לעו"ד לפני שמחליטים מיהו היזם/קבלן ?
האם חייבים לחתום יפוי כוח לעו"ד לפני שאנו יודעים מה מקבלים מהיזם ?
נא תשובתכם בדחיפות !
תודה ויום טוב
תמ"א 38 -
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/12/13
שלום הלנה!
תמא 38 מאפשרת תוספת זכויות של 2.5 קומות מעל הקיים. עדין צריך לקבל את אישור הוועדה המקומית לתוספת.
תמ"א 38/1 הוא השם העממי לתוספת קומות ודירות מעל מבנה קיים.
תמ"א 38/2 הוא השם העממי להריסת הבנין הקיים ובנית בנין חדש במקומו.
מאחר והורסים את הבנין הקיים יש צורך שהדיירים הקיימים יתפנו ממנו. זה עדין לא מה שהחוק קורה פרויקט פינוי בינוי שהוא פרויקט גדול ומורכב יותר ומשתרע על מספר בנינים.
כל וד לא בחרתם יזם אין צורך לחתום על יפוי כוח לאף אחד. לאחר שתבחרו יזם רצוי שהדיירים יסמיכו אותו לנהל מומ משפטי מול היזם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
תמא 38 מאפשרת תוספת זכויות של 2.5 קומות מעל הקיים. עדין צריך לקבל את אישור הוועדה המקומית לתוספת.
תמ"א 38/1 הוא השם העממי לתוספת קומות ודירות מעל מבנה קיים.
תמ"א 38/2 הוא השם העממי להריסת הבנין הקיים ובנית בנין חדש במקומו.
מאחר והורסים את הבנין הקיים יש צורך שהדיירים הקיימים יתפנו ממנו. זה עדין לא מה שהחוק קורה פרויקט פינוי בינוי שהוא פרויקט גדול ומורכב יותר ומשתרע על מספר בנינים.
כל וד לא בחרתם יזם אין צורך לחתום על יפוי כוח לאף אחד. לאחר שתבחרו יזם רצוי שהדיירים יסמיכו אותו לנהל מומ משפטי מול היזם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכנים זקנים
דונה
28/11/13
שלום,
אנו גרים בבנין של 6 משפחות כאשר 2 משפחות מבוגרות מאוד ו-2 משפחות שאינן מתגוררות בבנין (חו"ל, שכירות). 2 המשפחות הנותרות מעוניינות בחיזוק מבנה - הבנין על עמודים וישן (נבנה בשנות ה-70 המוקדמות). מצאנו קבלן שמעוניין לבצע את העבודה אך אנו לא מהווים יחד 50%. השכנים הזקנים חוששים שעליהם לחיות ברעש וחוסר נוחות של שנה ולכן מסרבים. האם יש ביכולתנו לעשות משהו על מנת לחייב לעשות חיזוק מבנה?
אנו גרים בבנין של 6 משפחות כאשר 2 משפחות מבוגרות מאוד ו-2 משפחות שאינן מתגוררות בבנין (חו"ל, שכירות). 2 המשפחות הנותרות מעוניינות בחיזוק מבנה - הבנין על עמודים וישן (נבנה בשנות ה-70 המוקדמות). מצאנו קבלן שמעוניין לבצע את העבודה אך אנו לא מהווים יחד 50%. השכנים הזקנים חוששים שעליהם לחיות ברעש וחוסר נוחות של שנה ולכן מסרבים. האם יש ביכולתנו לעשות משהו על מנת לחייב לעשות חיזוק מבנה?
תמ"א 38 - חיזוק
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/11/13
דונה שלום!
כל הדיירים חייבים באזקה נאותה של הבית המשותף. לכן אם הבית במצב לא טוב ויש לבצע בו עבודות, אזי ניתן לחייב בהוצא הזאת את כל הדיירים.
אבל - זה לא במסגרת פרויקט תמ"א 38. לצרוך פרויקט תמא אתם צריכים רוב של לפחות 2/3 לתוספת מעל הקיים. אם אין - אין פרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
כל הדיירים חייבים באזקה נאותה של הבית המשותף. לכן אם הבית במצב לא טוב ויש לבצע בו עבודות, אזי ניתן לחייב בהוצא הזאת את כל הדיירים.
אבל - זה לא במסגרת פרויקט תמ"א 38. לצרוך פרויקט תמא אתם צריכים רוב של לפחות 2/3 לתוספת מעל הקיים. אם אין - אין פרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 2 בינוי פינוי
גדי
27/11/13
1. האם ניתן לבנות בקומה האחרונה החלקית דירות דופלקס עם חדרי יציאה לגג?
2. פרויקט שמבוצע במימון בנקאי, האם יש לשעבד את הקרקע לטובת הבנק?
3. האם קבלת ערבות חוק מכר מבטיחה, במקרה של כישלון הפרויקט, שהדיירים שמסרו את דירתם יקבלו כסף לרכישת דירה חדשה בשווי הדירה שאותה היו אמורים לקבל בפרויקט, או שיש לקבל ערבות אחרת?
תודה
2. פרויקט שמבוצע במימון בנקאי, האם יש לשעבד את הקרקע לטובת הבנק?
3. האם קבלת ערבות חוק מכר מבטיחה, במקרה של כישלון הפרויקט, שהדיירים שמסרו את דירתם יקבלו כסף לרכישת דירה חדשה בשווי הדירה שאותה היו אמורים לקבל בפרויקט, או שיש לקבל ערבות אחרת?
תודה
תמ"א 38 - שאלות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/11/13
שלום גדי!
1. לא מכוח התמ"א אבל יכול להיות שניתן מכוח תוכניות אחרות החלות על המגרש.
2. בפרויקט שממומן על ידי הבנק הבנק דורש כבטוחה את שעבוד הקרקע לטובתו. בגלל זה הוא מוציא לכם ערבות בנקאית על מלוא שווי הדירה.
3. קבלת הערבות מבטיחה שבמקרה של כשלון תוכל לקבל את סכום הערבות. סכום הערבות נקבע בדרך כלל על פי הערכת שמאי סמוך לתחילת הפרויקט. אם יש עליות/ירידות מחירים תוך כדי וההשפעה על גובה הערבות - לענין זה צריך לבדוק את ההסכם. בכל מקרה ועל פי רוב הבנק המלווה משלים את הפרויקט אבל הוא לא מתחייב לכך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
1. לא מכוח התמ"א אבל יכול להיות שניתן מכוח תוכניות אחרות החלות על המגרש.
2. בפרויקט שממומן על ידי הבנק הבנק דורש כבטוחה את שעבוד הקרקע לטובתו. בגלל זה הוא מוציא לכם ערבות בנקאית על מלוא שווי הדירה.
3. קבלת הערבות מבטיחה שבמקרה של כשלון תוכל לקבל את סכום הערבות. סכום הערבות נקבע בדרך כלל על פי הערכת שמאי סמוך לתחילת הפרויקט. אם יש עליות/ירידות מחירים תוך כדי וההשפעה על גובה הערבות - לענין זה צריך לבדוק את ההסכם. בכל מקרה ועל פי רוב הבנק המלווה משלים את הפרויקט אבל הוא לא מתחייב לכך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תחילת הנחת יסודות מרגע קבלת אישור בניה
ויקי
27/11/13
שלום רב.
בספטמבר השנה רכשתי דירה חדשה בבניין שקיבל את כל האישורים הדרושים להוספת שתיים וחצי קומות לבניין בין 4 קומות.
שאלתי היא: תוך כמה זמן מחוייב הקבלן להתחיל בעבודות חיזוק הבניין הקיים מרגע קבלת כל אישורי הבניה?
תודה מראש.
בספטמבר השנה רכשתי דירה חדשה בבניין שקיבל את כל האישורים הדרושים להוספת שתיים וחצי קומות לבניין בין 4 קומות.
שאלתי היא: תוך כמה זמן מחוייב הקבלן להתחיל בעבודות חיזוק הבניין הקיים מרגע קבלת כל אישורי הבניה?
תודה מראש.
תמ"א 38 - תחילת בניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/11/13
שלום ויקי!
על פי החוק היתר הבניה תקף לשנה כאשר אפשר לבקש הארכה. אבל מה שחשוב זה לא רק החוק אלא ההסכם בין הדיירים לקבלן. שם צריך להיות כתוב תוך כמה זמן הוא צריך להתחיל בבניה לאחר קבלת ההיתר ומה משך הבניה.
אם יזם מסודר אז הוא כבר מוכן עם תוכניות ביצוע וקבלן מבצע. בנוסף צריך להתארגן לתחילת עבודה באתר. פרק זמן של כ- 60 יום מההיתר נראה סביר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
על פי החוק היתר הבניה תקף לשנה כאשר אפשר לבקש הארכה. אבל מה שחשוב זה לא רק החוק אלא ההסכם בין הדיירים לקבלן. שם צריך להיות כתוב תוך כמה זמן הוא צריך להתחיל בבניה לאחר קבלת ההיתר ומה משך הבניה.
אם יזם מסודר אז הוא כבר מוכן עם תוכניות ביצוע וקבלן מבצע. בנוסף צריך להתארגן לתחילת עבודה באתר. פרק זמן של כ- 60 יום מההיתר נראה סביר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיעבוד היתרים לערבויות
אמנון כהן
26/11/13
שלום.
אנחנו נמצאים במו"מ מתקדם לתמ"א 38/1.
ברצוננו לדעת האם ניתן לשעבד את הכספים הניתנים להיתרים לטובת הגדלת הערבויות?
אנחנו נמצאים במו"מ מתקדם לתמ"א 38/1.
ברצוננו לדעת האם ניתן לשעבד את הכספים הניתנים להיתרים לטובת הגדלת הערבויות?
תמ"א 38 - שעבוד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/11/13
מודה שלא ממש הבנתי. כספים הניתנים להיתרים משולמים לעיריה והם משולמים לאחר אישור התוכניות על ידי העיריה וכתנאי לקבלת ההיתר.
אני מניח שמה שאתה מתכוון הוא שהיזם ישעבד או ישים בפקדון סכומי כסף לתשלום האגרות וההיטלים הנדרשים להוצאת ההיתר על מנת שתוודאו שהוא משלם. זה אפשרי אבל לא הייתי מפוצץ על זה מו"מ. היזם משקיע מספיק כספים וזמן בקידום ההיתר גם ללא תשלומים אלו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מניח שמה שאתה מתכוון הוא שהיזם ישעבד או ישים בפקדון סכומי כסף לתשלום האגרות וההיטלים הנדרשים להוצאת ההיתר על מנת שתוודאו שהוא משלם. זה אפשרי אבל לא הייתי מפוצץ על זה מו"מ. היזם משקיע מספיק כספים וזמן בקידום ההיתר גם ללא תשלומים אלו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה חדשה מתמ"א, בטוחה הערת אזהרה
מרכזניק
26/11/13
שלום רב,
הוצע לי לרכוש דירה חדשה מקבלן, אשר תבנה מעל בניין ישן, כלומר את אחת הדירות החדשות של התמ"א 38.
לתמ"א 38 עדיין אין היתר בבניין זה, אך בתהליך מתקדם ועבר ועדה מכינה בעירייה. הסכום שאשלם על הדירה במידה והפרוייקט אכן יתקיים כמתוכנן תהיה (פחות או יותר) שני שליש משווי הדירה המוכנה.
הקבלן מעוניין שאשים על החשבון כבר מעל 400 אלף ש"ח, ובתמורה לכספי אקבל הערת אזהרה על אחת הדירות האחרות החדשות שלו, אשר נבנות בעיר במסגרת תמ"א 38.
בהמשך, אם וכאשר יתקבל היתר הבניה, תועבר הערת האזהרה לבנין בו אני מעוניין לרכוש דירה, ואמשיך לשלם את יתר הסכום.
במידה והקבלן ירצה למכור את הדירה שעליה יש לי הערת אזהרה, הוא יעביר את הערת האזהרה על שמי לדירה אחרת בעיר.
אם תוך שנה לא תתחיל הבניה, אקבל את כל כספי חזרה עם ריבית והצמדה.
האם זו פרקטיקה נהוגה במסגרת תמ"א 38?
האם כדאי לי להכנס לעסקה זו?
האם הערת אזהרה היא בטוחה מספיק טובה?
* כמובן שלפני שאחתום על משהו אתייעץ עם עו"ד, ועו"ד ילווה אותי במהלך העסקה. אך אני מעוניין להבין, עוד לפני שאכנס לתהליך, האם הערת אזהרה היא בטוחה מספיק טובה לכספי, ושוות ערך לליווי בנקאי?
תודה רבה :)
הוצע לי לרכוש דירה חדשה מקבלן, אשר תבנה מעל בניין ישן, כלומר את אחת הדירות החדשות של התמ"א 38.
לתמ"א 38 עדיין אין היתר בבניין זה, אך בתהליך מתקדם ועבר ועדה מכינה בעירייה. הסכום שאשלם על הדירה במידה והפרוייקט אכן יתקיים כמתוכנן תהיה (פחות או יותר) שני שליש משווי הדירה המוכנה.
הקבלן מעוניין שאשים על החשבון כבר מעל 400 אלף ש"ח, ובתמורה לכספי אקבל הערת אזהרה על אחת הדירות האחרות החדשות שלו, אשר נבנות בעיר במסגרת תמ"א 38.
בהמשך, אם וכאשר יתקבל היתר הבניה, תועבר הערת האזהרה לבנין בו אני מעוניין לרכוש דירה, ואמשיך לשלם את יתר הסכום.
במידה והקבלן ירצה למכור את הדירה שעליה יש לי הערת אזהרה, הוא יעביר את הערת האזהרה על שמי לדירה אחרת בעיר.
אם תוך שנה לא תתחיל הבניה, אקבל את כל כספי חזרה עם ריבית והצמדה.
האם זו פרקטיקה נהוגה במסגרת תמ"א 38?
האם כדאי לי להכנס לעסקה זו?
האם הערת אזהרה היא בטוחה מספיק טובה?
* כמובן שלפני שאחתום על משהו אתייעץ עם עו"ד, ועו"ד ילווה אותי במהלך העסקה. אך אני מעוניין להבין, עוד לפני שאכנס לתהליך, האם הערת אזהרה היא בטוחה מספיק טובה לכספי, ושוות ערך לליווי בנקאי?
תודה רבה :)
תמ"א 38 - בטוחה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/11/13
לפי מה שאתה מתאר ליזם אין ליווי בנקאי ואין מספיק הון עצמי להתחיל את הפרויקט. הוא בעצם רוצה להשתמש במקדמה שלך כדי להניע את הגלגלים. הפיתוי מבחינתך הוא חסכון במחיר הדירה. הסיכון - לא תראה לא דירה ולא כסף. כמו שאתה מבין זה קיים אבל בודאי לא פרקטיקה מקובלת. לכן זו לא שאלה לפורום אלא אתה חייב לגשת לעורך דין שיבדוק לעומק את הבטחונות ואת מצב הפרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 ייצוג עו"ד
גלית
25/11/13
שלום, האם עו"ד המתגורר בבניין המיועד לפרויקט תמ"א 38, יכול לייצג את דיירי הבניין (ביניהם, הוא) מול עו"ד של הקבלן/יזם? האם יש התנגשות של אינטרסים בסיטואציה כזו?
תמ"א 38 יצוג עו"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/11/13
שלום גלית!
לעורך דין אסור להמצא במצב של ניגוד אינטרסים מול לקוחותיו. זה איסור מפורש בכללי האתיקה של לשכת עורכי הדין.
לא ברור מהשאלה האם עורך הדין רק גר במקום או גם בעל דירה בבנין. בכל אחד מהמצבים צריך לוודא שאין ניגודי אינטרסים. אני מניח שמי שגר במקום דוקא יש לו אינטרס גדול להגן על הדיירים, יותר מאשר עורך דין חיצוני. לכן בהעדר נסיבות ספציפיות לא הייתי אומר שהוא בניגוד אינטרסים. נסיבות ספציפיות יכולות להיות למשל - חריגות בניה בדירתו, תמורות לא שוות לדיירים וכדומה. בכל מקרה גם אם אין ניגוד אינטרסים אני ממליץ על השתתפות פעילה של נציגות הבית במו"מ. בסופו של דבר זה ישרת גם את עורך הדין עצמו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לעורך דין אסור להמצא במצב של ניגוד אינטרסים מול לקוחותיו. זה איסור מפורש בכללי האתיקה של לשכת עורכי הדין.
לא ברור מהשאלה האם עורך הדין רק גר במקום או גם בעל דירה בבנין. בכל אחד מהמצבים צריך לוודא שאין ניגודי אינטרסים. אני מניח שמי שגר במקום דוקא יש לו אינטרס גדול להגן על הדיירים, יותר מאשר עורך דין חיצוני. לכן בהעדר נסיבות ספציפיות לא הייתי אומר שהוא בניגוד אינטרסים. נסיבות ספציפיות יכולות להיות למשל - חריגות בניה בדירתו, תמורות לא שוות לדיירים וכדומה. בכל מקרה גם אם אין ניגוד אינטרסים אני ממליץ על השתתפות פעילה של נציגות הבית במו"מ. בסופו של דבר זה ישרת גם את עורך הדין עצמו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי שם חברה
דורית
25/11/13
שלום רב ,
בבנין שלנו מתבצעות עבודות תמא 38 בשלב חיזוקים .
היזם מתכוון להודיע על שינוי שם חברה .
מה המשמעות המשפטית של שינוי שם חברה ?
האם יש צורך בנספח נוסף להסכם לגבי כך ?
אנא תשובתכם המהירה .
בבנין שלנו מתבצעות עבודות תמא 38 בשלב חיזוקים .
היזם מתכוון להודיע על שינוי שם חברה .
מה המשמעות המשפטית של שינוי שם חברה ?
האם יש צורך בנספח נוסף להסכם לגבי כך ?
אנא תשובתכם המהירה .
תמ"א 38 - שינוי שם חברה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/11/13
שלום דורית!
זה בדיוק כמו שאת היית משנה את שמך. גם אם חברה משנה את שמה זו עדין אותה חברה. אפשר לוודא זאת ולבדוק שמספר החברה, שהוא כמו מספר תעודת זהות, לא השתנה.
אם זה רק שינוי שם לא צריך כל נספח. הדבר היחידי הוא שעורך הדין שלכם יבקש ויקבל את כל המסמכים הנוגעים לישנוי השם ובמיוחד תעודת שינוי השם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
זה בדיוק כמו שאת היית משנה את שמך. גם אם חברה משנה את שמה זו עדין אותה חברה. אפשר לוודא זאת ולבדוק שמספר החברה, שהוא כמו מספר תעודת זהות, לא השתנה.
אם זה רק שינוי שם לא צריך כל נספח. הדבר היחידי הוא שעורך הדין שלכם יבקש ויקבל את כל המסמכים הנוגעים לישנוי השם ובמיוחד תעודת שינוי השם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קנסות בעקבות הגשת התנגדות לאחר חתימה
דנה
24/11/13
שלום רב,
לאחרונה קנינו דירה הנמצאת בתהליכי תמ"א מתקדמים. לאחר הרכישה התברר כי היזם מבקש למקם מתקני חניה. בפגישה שנערכה בביתנו הישן החתים אותנו היזם על התכניות ובאומרו שהמתקנים לא יעברו את הרצפה. אנחנו האמנו לו - ובצירוץ לחץ שהפעיל "אתם חייבים לחתום כי זה תיקון וכבר הדיירים הקודמים חתמו על המקורי" חתמנו מבלי הבנו כ"כ במה מדובר (עוד לא גרנו בדירה אפילו). כעת אנחנו בשלב התנגדויות בערייה - הלכנו לראות את התכניות שעליהם חתמנו וגילינו כי החניות יהיו למול המרפסת בבניין - ויעלו עד לגובה של 180 מטר מגובה המרפסת - דבר שהוא כשלעצמו מפחיד מבחינה בטיחותית ואף עשוי לפגוע בערך הדירה.
התייעצנו עם עו"ד שאמר מייד לנסח התנגדות למפקח על הבתים המשותפים עם הערכת שמאי או מהנדס כדי להוכיח הפגיעה, במקביל היזם מאיים שהמפקח על הבתים המשותפים יקנוס אותנו בכ-50K ש"ח כי כבר חתמנו ואנחנו לא מכבדים את החתימה. במקביל הוא מבטיח שבפועל לא ישים את החניות במיקום המשורטט. נראה לי שהוא מבין שהוא עשה טעות בטיחותית ומפחד שאחשוף את זה.
השכנים שלידנו גם רוצים להתנגד מאותה סיבה וחושבים שהוא מאיים כדי להרוויח זמן.
אני מתלבטת מה הדרך הנכונה לטפל בזה. האם האיומים שלו מבוססים ? אם אשיג ממנו התחייבות בכתב שלא ימקם שם את החניות - האם יש לה ערך משפטי ?
תודה רבה!
לאחרונה קנינו דירה הנמצאת בתהליכי תמ"א מתקדמים. לאחר הרכישה התברר כי היזם מבקש למקם מתקני חניה. בפגישה שנערכה בביתנו הישן החתים אותנו היזם על התכניות ובאומרו שהמתקנים לא יעברו את הרצפה. אנחנו האמנו לו - ובצירוץ לחץ שהפעיל "אתם חייבים לחתום כי זה תיקון וכבר הדיירים הקודמים חתמו על המקורי" חתמנו מבלי הבנו כ"כ במה מדובר (עוד לא גרנו בדירה אפילו). כעת אנחנו בשלב התנגדויות בערייה - הלכנו לראות את התכניות שעליהם חתמנו וגילינו כי החניות יהיו למול המרפסת בבניין - ויעלו עד לגובה של 180 מטר מגובה המרפסת - דבר שהוא כשלעצמו מפחיד מבחינה בטיחותית ואף עשוי לפגוע בערך הדירה.
התייעצנו עם עו"ד שאמר מייד לנסח התנגדות למפקח על הבתים המשותפים עם הערכת שמאי או מהנדס כדי להוכיח הפגיעה, במקביל היזם מאיים שהמפקח על הבתים המשותפים יקנוס אותנו בכ-50K ש"ח כי כבר חתמנו ואנחנו לא מכבדים את החתימה. במקביל הוא מבטיח שבפועל לא ישים את החניות במיקום המשורטט. נראה לי שהוא מבין שהוא עשה טעות בטיחותית ומפחד שאחשוף את זה.
השכנים שלידנו גם רוצים להתנגד מאותה סיבה וחושבים שהוא מאיים כדי להרוויח זמן.
אני מתלבטת מה הדרך הנכונה לטפל בזה. האם האיומים שלו מבוססים ? אם אשיג ממנו התחייבות בכתב שלא ימקם שם את החניות - האם יש לה ערך משפטי ?
תודה רבה!
א-ש
תמ"א 38 או תמ"א רגיל
25/11/13
לדעתי הקבלן יישבר, אם תעמדו על שלכם
אין מה לפחד משרלטנים
אין מה לפחד משרלטנים
תמ"א 38 - מתקני חניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/11/13
שלום דנה!
מדובר על מתקן חניה ובו מספר רכבים חונים אחד מעל השני על גבי המתקן. בדרך כלל מדובר בשני רכבים. כאשר הרכב התחתון עולה לפני הקרקע הרכב שהיה מעליו עולה מעל פני הקרקע. זה כנראה המצב שאת מתארת. לפי מה שאני מבין היזם עדין בשלב של בקשה להיתר בניה. אני מציע שתבדקו את נושא החניה מול יועץ החניה בעיריה ותנסו להבין אם אכן יש כאן בעיה. העיריה לא מאשרת כל כך מהר מתקני חניה כאלו ובמיוחד אם היא חושבת שיש איתם בעיה בטיחותית. אם זה השלב התכנוני אין לכם מה לפנות למפקח על בתים משותפים. אתם צריכים להגיש התהגדות לעיריה ואם כבר עבר המועד אז פשוט לשלוח מכתב ולדבר על מהנדס הרישוי בעיריה. בכל מקרה לא לפחד מאיומים. מנגד - תנסו להבין טוב יותר אם אכן יש בכך סכנה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מדובר על מתקן חניה ובו מספר רכבים חונים אחד מעל השני על גבי המתקן. בדרך כלל מדובר בשני רכבים. כאשר הרכב התחתון עולה לפני הקרקע הרכב שהיה מעליו עולה מעל פני הקרקע. זה כנראה המצב שאת מתארת. לפי מה שאני מבין היזם עדין בשלב של בקשה להיתר בניה. אני מציע שתבדקו את נושא החניה מול יועץ החניה בעיריה ותנסו להבין אם אכן יש כאן בעיה. העיריה לא מאשרת כל כך מהר מתקני חניה כאלו ובמיוחד אם היא חושבת שיש איתם בעיה בטיחותית. אם זה השלב התכנוני אין לכם מה לפנות למפקח על בתים משותפים. אתם צריכים להגיש התהגדות לעיריה ואם כבר עבר המועד אז פשוט לשלוח מכתב ולדבר על מהנדס הרישוי בעיריה. בכל מקרה לא לפחד מאיומים. מנגד - תנסו להבין טוב יותר אם אכן יש בכך סכנה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצול הבנייה
אלי
24/11/13
האם אפשרי לסגור את קומת העמודים בבניין לדירות גן או שדרוג ושינוי המחסנים ובנוסך לבנות על גג המבנה את ה- 2.65% קומות הנוספות?
תמ"א 38 - פיצול הבניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/11/13
שלום אלי!
הוראות התמ"א מאפשרות סגירת קומת עמודים לטובת דירת מגורים בנוסף על 2.5 קומות נוספות. עדין צריך לבדוק שזה אפשרי בבנין עצמו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הוראות התמ"א מאפשרות סגירת קומת עמודים לטובת דירת מגורים בנוסף על 2.5 קומות נוספות. עדין צריך לבדוק שזה אפשרי בבנין עצמו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חנייה בתמ"א 38
אלי
24/11/13
האם בתמ"א 38 חייב לתת חניות בתחום מגרש הבניין או תחתיו. ואם אין אפשרות לכך,האם לוקחים בחשבון את הצפיפות העתידית של כלי-הרכב?
תמא 38 - חניות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/11/13
בתמא 38 צריך לתת פתרונות חניה לדירות החדשות. מעבר לכך זה ענין של הסכמה מול היזם. אם אין אפשרות לייצר חניות אז יש אפשרות לשלם כופר חניה לעיריה, אשר אמורה להשתמש בכספים אלו לבנית חניונים באזור.
בכל מקרה- חניה בפרויקטים של תמא 38 של תוספת בניה זו בעיה קשה בגלל המקום. לכן בדרך כלל מנסים ליצר חניות באמצעות מתקני חניה שעולים לא מעט.
רוב פתרונות החניה לפחות בתל אביב ורמת גן הם מתחת לקרקע כך שלא רואים את צפיפות כל יהרכב.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בכל מקרה- חניה בפרויקטים של תמא 38 של תוספת בניה זו בעיה קשה בגלל המקום. לכן בדרך כלל מנסים ליצר חניות באמצעות מתקני חניה שעולים לא מעט.
רוב פתרונות החניה לפחות בתל אביב ורמת גן הם מתחת לקרקע כך שלא רואים את צפיפות כל יהרכב.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
