פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
שאלה על תמ"א 38/1
האם זה נכון כי קיימת תקנה/חוק האוסר לגעת במדרגות, כאשר זה גורם להצרתם, וזה גורם, אלא להכנס לדירות לצורך הוספת המעלית ?
אודה על תשובה והכוונה לתקנה/חוק מתאים.
תודה
תמ"א 38 - מדרגות
שלום גיל!
תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות) מסדירות בין היתר את הרוחב הנדרש של המדרגות בבית המשותף. התרקנות קובעות רוחב של 1.0 מ' לגבי בנין שאינו גבוה. אולם במקרה של הוספת מעלית לבנין קיים ניתן להצר את רוחב המדרגות עד 0.9 מ' ואם יש אישור מהנדס שלא ניתן להתקין מעלית בתנאים אלו ובאישור מכבי אש ניתן לרדת עד 0.8 מ' (סעיף 3.8.29.7 לתקנות אלו).
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בית דו משפחתי
אם כן האם הריסת חצי בית דינה, מבחינת קבלת זכויות כדין הריסת בניין שלם?
תמ"א 38 - בית דו משפחתי
שלום גלעד!
קודם כל אני מציע שתבדוק אם תמריצי התמא בכלל חלות על החלקה שלכם. בנוסף - תבדוק אם אתם על אותה חלקה או אולי בשתי חלקות נפרדות. אם נפרדות והתמ"א חלה- אתה על הסוס. אם בחלקה אחת - אתה בבעיה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החזר לכספי לשוכרים לדירה בשיפוץ תמ"ה 38
בתחילת ההסכם לשנה במודע שהשיפוץ יתחיל הורדתי מהשכירות סך של 500 שח'.
כשהתחיל השיפוץ לא ידענו אנחנו המשכירים וגם השוכרים עד כמה סבל נגרם.
לאחר חמישה חודשים שהחל השיפוץ פנו הדירים על הסבל שנגרם להם כגון: נזילות עובש וצבע מתקלף.
כמו כן נלקח חדר לבניית ממד, כך שדירת שלושה וחצי חדרים הדירה הפכה לדירת שלושה.
קיבלתי את בקשת הדירים להפחתת סכום השכירות בעוד 500 שח' מרגע הבקשה.
פניתי לחב' בצרוף טענות הדירים וצילומים.
אך החברה דחתה את בקשתנו.
עו"ד המלווה את הפרויקט בלשון המעטה לא עושה כולם.
לכן אני פונה לבקשת יעוץ
בתודה
אסתר
תמ"א 38 - הפחתה בשכירות
מה שקובע זה מה שכתוב בהסכם בינכם. אם אין לכך היחסות אז אין ברירה ואת צריכה לסכם עם השוכר על חשבונך את ההפחתה. תזכרי שמדובר בתקופת ביניים ובסופו של פרויקט את תקבלי דירה שניתן להשכירה ביותר כסף. כך שצריך סבלנות ולראות את סוף הדרך ולא את התלאות עד לשם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי ומכירת 64 אחוז מהזכויות שלי לקבלן
עכשיו על שמי רשומה דירה בירושה של ההורים שלי שאני שליש מהערך שלה(הדירה של הפינוי בינוי). אנחנו בעלי הדירה אמורים לחתום לקבלן על מכירה של החלק שלנו 64 אחוז.
האם זה ימנע ממני ומאשתי לקנות דירה פרטית שלנו?
תמ"א 38 - מכירה
שלום גלעד!
עד שליש בזכויות בדירה נוספת עדין לא פוגע בהגדרת דירה יחידה. כך שכאשר תרכוש דירה תשלם מס רכישה לפי שעורי מס של דירה יחידה לתושב ישראל. אני מניח שלזה התכוונת.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה תמא 38/2
רציתי לדעת היום יזם בפרויקט תמ"א 38/2 משלם 6% מס רכישה (עם אפשרות להחזר) על הזכויות הנמכרות לו.
איך מחשבים את הזכויות מהן נגזר מס הרכישה?
תודה
תמ"א 38 - מס רכישה יזם
שלום אדם!
עיסקת תמ"א 38 היא עיסקה בה היזם קונה מהדיירים את זכויות הבניה לטובת הקמת דירות היזם כנגד ביצוע עבודות חיזוק, הרחבה וכו ' בדירות הבבעלים. לכן שווי העיסקה נגזר משווי הזכויות שהיזם מקבל. אין בעיה להעריך שווי של מ"ר מבונה באותו אזור ולהעריך את כמות המ"ר שהוא רוכש (זה גם יופיע בטבגלת השטחים בבקשה להיתר). על הסכום המתקבל משלמים מס רכישה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 (3) בחכירה
בבניין שלנו הדיירים רשומים בזכות חכירה לדורות (999) החברה המחזיקה בבעלות רשומה כנמחקה (משנת 1969)
איך אפשרי לקדם תמ"א בכזה מצב?
אין לנו בית משותף, לחק מהדיירים אין כלל תשריט שמצורף לחכירה (יש להם גם בעיה במשכנתא בגלל זה) כנ"ל - אין בטאבו תשיט.
לתשובתכם / עזרתכם אודה.
יוסי
תמ"א 38 בחכירה
באופן כללי - בעיה לא פשוטה אולם פתירה. ככל הנראה הקבלן שבנה את הבניין לא סיים את רישום הבית המשותף ומחק את החברה לפני שהשלים את תהליך הרישום. יש להגיש בקשה לביהמ"ש לפירוק החברה ומינוי מנהל זמני, חלק מהפרוצדורה תהיה להעביר את הדירות לבעלות הדיירים תוך רישום בית משותף בטאבו.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות', משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
אוריאל
העו"ד צריך לקבל תשלום מהדיירים
הם יכולים לדרוש החזר מהיזם
רצוי שעד שלב החתימה העו"ד לא יהיה בקשר עם היזם
תשלום לעו"ד בתמ"א 38
שאלתך עולה פעמים רבות במסגרת עסקאות תמ"א 38. ראשית, היזם משלם לעורך הדין כחלק מסך התמורות המגיע לכם והשייך לכם. השוק מכיר את הנוהל ועובד על פיו ועורכי הדין וגם היזמים מודעים לעובדה שלא אמורה להיות סתירה בנושא (כך גם למשל היזם משלם לאדריכל, מהנדס, מפקח וכיו"ב), כמובן, במקום בו דעת הדיירים עדיין אינה נוחה ישנה תמיד אפשרות להעביר הכסף מהיזם לנציגות הדיירים / ועד הבניין והם יעבירו התשלום לעורך הדין.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות', משרד עורכי דין ונוטריון
הרחבת דירות גג והיטלים/מיסוי ברעננה
אנחנו בודקים אופציות למימוש תמ"א של חיזוק והוספת דירות - תמ"א (3).
אחד מההצעות שקבלנו הינה שייהרס החדר הקיים בגג ויבנה מחדש בתוספת הרחבה של 35 מטר (סה"כ של 60 מטר)שדירות הגג יקבלו ,וכל זאת בנוסף לממ"ד/מרפסת. אם זאת, לפי טענת היזם תחול מיסוי גבוה במיוחד, קרי היטל השבחה ומס שבח. היזם מבקש שדירות הגג ישתתפו בעלויות הבניה בגובה של כמה מאות אלפי שקלים כנגד אירוע המס הגבוה.
אני מכיר שקיים הרבה הקלות במיסוי במסגרת תמ"א ובמיוחד ברעננה שקיים הקלות נוספות מעל מה שמוגדר בחוק אשר מתייחסים לנשוא של היטל השבחה וחדרי יציאה לגג.
השאלה שלי הינה, במקרה הנ"ל איך מחשבים את היטל השבחה ומס שבח על תמורה מעל 25 מטר שפטור ממס? והאם יש תקנות ברעננה אשר משפיעות על אופן החישוב?
ז"א האם עמדת היזם אכן היגיונית שאירוע המס כל כך גבוה שאין מנוס אלא לדרוש את השתתפות בעלויות מדירות הגג..?!
שאלת נוספת כללי: האם יש השלכות מהשינויים במס שבח שנכנסו לתוקף ב-1.1.14 על בעלי דירות שמבצעות תמ"א?
בתודה מראש,
יעקב
הרחבת דירות גג והיטלים / מיסוי ברעננה
במגרת התיקון האחרון לחוק מיסוי מקרקעין, קומות התמ"א (2.5 קומות) וכן תוספת בנייה והרחבה ליחידות הקיימות עד 25 מ"ר פטורות מתשלום מס שבח והיטל השבחה. מעבר לכך, תשלום מס השבח הינו בחישוב פרטני לגבי כל דירה ולגבי היטל ההשבחה גם הוא בהתאם לחישוב של הרשות המקומית.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות', משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תנאי זכאות
תנאי זכאות לתמ"א 38
ייתכן שהעירייה החילה תב"ע שונה על המתחם ומנעה ביצוע תמ"א ברח' מסוים. לעתים העירייה מחילה תב"ע כזו על מנת לשמר מרקם של שכונה מסוימת. סעיף 22 לתמ"א מאפשר לועדה המקומית לסרב לתת היתר בניה הכרוך בתוספת זכויות הבניה הקבועות בתמ"א משיקולים תכנוניים או אדריכליים וכיו"ב.
ניתן לבדוק לעומק מול מחלקת ההנדסה בעירייה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות', משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 חיזוק ותוספות בנייה
הבניין שלנו הוא 5 קומות שבו 40 דיירים המחובר עם בניין זהה.
אני גר בדירה כלואה בין 2 הבניינים.
לפי תוכנית תמא של הקבלן יוצא שכל שאר הדיירים מקבלים:
-חדר ממד של 12 מטר
-חדר של 8 מטר
-מרפסת של 10 מטר.
הצד שלנו (הדירות הכלואות ) מקבלים :
-חדר של 8 מטר לא ממד (כאשר החלון של השירותים נכנס
אליו ועל חשבון גגון הכביסה , וחשבון חלון שמחצית האויר
בבית נכנס דרכו)
- מרפסת של 10 מטר
- פיצוי של 50 אלף
הצד של הבניין השני הכלוא מקבלים:
פיצוי של 75 אלף בלבד
ללא כל תוספת בניה
הקבלן מוסיף 26 דירות לבניין.
כאשר כיום ישנם ל 10 דיירים חניה רשומה בטאבו.
לכל שאר הדיירים יש חנייה אך לא רשומה בטאבו.
והחנייה מפוצצת.
מה שקורה הקבלן מוסיף ל26 דירות שהוא בונה חנייה בטאבו על חשבון החנייה הציבורית שלנו.
כך שיוצא שבערך ל 30 דיירים לא תהיה חנייה כלל.
האם זה חוקי שיהיה כזה הבדל בשוויון של מה שמקבלים הדירות הכלואות לשאר הדירות (הדירות הכלואות הן 25% מס"כ הדיירים בבניינים המחוברים)?
האם זה חוקי שלא יהיה חניה לכל הדיירים בדירות?
תמ"א 38 - חיזוק ותוספות
שלום פלוני!
אני מבין שחלק מהחניות הן רכוש משותף ולא צמודות לדירות. בהסכם תמ"א ניתן לקחת את השטחים האלו לטובת הפרויקט לרבות לשם הסדרת חניות לדירות החדשות. ענין זה כמו הפיצוי שאתם מקבלים הוא ענין של הסכמה בין הצדדים ובמקרה שלכם גם על אילוצי הבנין.
מעבר לכך אוסיף כי תשים לב שעל הפיצוי הכספי חל מס שבח ואין פטור. על כן חשוב לציין שהיזם נושא בחבות המס גם על החלק הכספי.
כמובן שתמורות לדיירים אמורות להיות מאוזנות ואם זה לא כך אז ההחלטה בידיכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום מס שבח בתמ"א 38/2
מבקש תשובה מוסמכת. תודה.
תמ"א 38 - מס שבח
גיל שלום!
לא ניתן לחייב דייר להשתמש בפטור. זה ענין של הסכמה בין הצדדים. כמובן שצריך להבין שתשלומי מס שבח על ידי היזם גורעים מכדאיות כלכלית לפרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ" א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזק לרכוש בזמן העבודות
תודה
תמ"א 38 - נזק לרכוש
שלום ישי!
אני לא יודע מה גובה הזק שנגרם לך ומה הפיצוי שהם נתנו. אני מבין שאתה שוכר בדירה. כך שאתה צריך לעדכן את בעל הבית במה שקרה והוא יסגור מולם לגבי פיצוי בגן הנזק לדירה.
לגבי נזק לרכוש - אם הרכוש שלכם - ברור שהם צריכים לפצות ובנדיבות וכן לפצות עבור עוגמת נפש, בזבוז זמן ועוד. אם הפיצוי שהם מציעים הוא הולם אני לא הייתי ממליץ להרחיב מעבר לכך.
מישור אחר הוא בינך ובין בעל הבית. קודם כל צריך להיות ברור שאתה לא אחראי לנזק שקרה ובנוסף - יתכן ותרצה לעזוב את הדירה והמקרה יכול להוות נימוק ומנוף לעשות כן מול הבעלים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה מושכרת בתמא 38
אודה לכם מאוד על תשובתכם. מציינת שאין לנו כסף לעורך דין
תמ"א 38 - שוכרים
שלום רותה!
אם חתמתם על הסכם השכירות לפני שהפרויקט התחיל ומבלי שידעתם ו/או נאמר לכם ו/או נכתב בהסכם השכירות כי עומד להתחיל פרויקט תמ"א 38 בבנין - אז יש לכם עילה טובה להודיע למשכיר על הפסקת השכירות.
אם ידעתם על הפרויקט- אז קשה לראות כיצד תשתחררו מהסכם השכירות ללא הסכמתו של הבעלים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיקול של מס שבח על בעלי דירות בבנין בו תהליך התמ"א בוטל- דחוף ביותר
תמ"א 38 - עיקול
אני מניח שאתם והיזם אומנם הסכמתם על ביטול ההסכם אבל לא הודעתם על כך למס שבח. לכן אתם צריכים להגיש תצהירי ביטול עיסקה, כל אחד מכם והיזם. במקביל וכדי למנוע ביצוע העיקולים ועד שתכינו את כל התצהירים האלו אני מציע שתגשו למס שבח ותעדכנו אותם שההסכם בוטל ותבקשו שיעכבו הליכי גביה כדי לאפשר הגשת תצהירי הביטול. בעיקרון מומלץ כי תעשו את זה עם עורך הדין שלכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירות על ידי יזם בטרם אושר סופית
אנחנו דיירים שמתנגדים לתמא ונמצאים לפני דיון בועדת ערר מחוזית בנושא. במקרה גילינו כי היזם מוכר כבר דירות בבנין המדובר באתר שלו.
שאלתנו היא כיצד יתכן שעוד לא נפסק בועדה או אצל המפקחת סופית שיש לו אשור בניה הוא כבר מוכר דירות????
משהו לא תקין פה? תודה רבה.
תמ"א 38 - מכירת דירות
איילון שלום!
כדי לדעת אם זה תקין או לא צריך לקרוא מה כתוב בהסכם מול הדיירים שחתמו. גם אם הוא מוכר אז בודאי מדובר על הסכם מותנה שתלוי בקבלת היתר הבניה. אם זה בהתאם להסכם אז לא רואה בעיה מבחינתכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמורה מקבלן על תמ"א 38/2
אנחנו 4 דיירים והולך להבנות בניין עם 11 דיירים במקום.
1. מה משמעות הפרדת הנכס לשניים (מבחינת עלויות לי ולקבלן)? (כעת גודל הדירה הינה 100 מטר ובמקום של דירה 125 מ"ר - אני מעוניין בזוג דירות 80 + 45
2. מה המשמעות מבחינת מיסוי אם הדיירים נכנסים כשותפים כספיים לייזם? (דורשים דירה חדשה באותו גודל ובנוסף 25% מהרווח בפרוייקט שיתחלק ביננו)
תמורה מקבלן בתמ"א 38/2
1. בלתי אפשרי כלכלית ברוב המוחלט של המקרים לבקש 2 דירות במקום דירה אחת על אף שהמטרים נשארים אותם מטרים שכן התב"ע מגבילה גם את מס' יחידות הדיור שמותר לבנות בכל בניין (בהתאם לגודל המגרש, מדיניות העירייה לגבי צפיפות וכד').
2. על מנת לבצע מהלך כזה מומלץ להיוועץ בעו"ד מומחה לתחום המיסוי ו/או יועץ מס על מנת לתכנון נכון את המיסוי בפרויקט.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות', משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רוב לתמ"א
תודה.
רוב לתמ"א
ככל ומדובר בתמ"א 38 (הריסה ובנייה) מספיק רוב של 80% מבעלי הזכויות שמוצמדים אליהם 80% מהרכוש המשותף על מנת להתקדם בפרויקט.
ככל ומדובר בתמ"א 38 (חיזוק ותוספת בנייה) מספיק רוב של 66% מבעלי הזכויות שמוצמדים אליהם 66% מהרכוש המשותף על מנת להתקדם בפרויקט.
בשלב קבלת ההיתר העקרוני (שלב מתקדם) תוגש תביעה נגד הסרבנים בפני המפקח על הבתים המשותפים שם ישמיעו את טענותיהם בפני המפקח ובסמכותו לאשר את המשך הפרויקט חרף התנגדותם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות', משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כמה ניתן לבנות
החוק מקנה לו 2.5 קומות על הבניין אך הדיירים מסכימים גם לדירות בקומה המפולשת, האם החוק אכן מאפשר לו זאת והאם הם יכולים לכפות זאת עלי אם אני מתנגד?
אני מוכן לאפשר רק מה שהחוק קובע, השאלה היא מה החוק קבע?
אני לא מוכן לתת לו מעבר למה שיש בחוק
תודה רבה
כמה ניתן לבנות
יש להבחין ולהפריד בין זכויות בנייה מכוח התמ"א לבין זכויות בנייה הקיימות בבניין וניתנות מכוח התב"ע המקומית. התמ"א מעניקה 2.5 קומות (שיכולות להיבנות ו/או בקומת העמודים המפולשת), לעיתים העירייה תאשר, וגם זה כמובן במסגרת החוק, זכויות בנייה נוספות מעבר לאמור.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות', משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לגבי ערבות מתמדת
אנחנו בעיצומה של הבניה בתמ"א ונדרשים כמתחייב מהחוזה לחתום על"ערבות מתמדת לכל חוב" לצורך שעבוד תת החלקה החדשה. הטופס הוא "דף מידע לערב/ממשכן" סטנדרטי של בנק דיסקונט ללא מגבלת זמן, מקום, הקשר וכו' של החוב. הסכום הוא 20 מיליון ש"ח. עורך הדין שלנו כתב "מסמך שינויים" אותו הוא מכנה "נון ריקורס" שאומר כי "חרף האמור בערבות המתמדת, אין להיפרע מהערב אלא אך ורק במימוש הנכסים הממושכנים". האם די בכך? האם זה מסמך קביל? האם זה הגיוני שמדובר במסמך נפרד לגמרי מהערבות עצמה? הרי אם הערבות כפופה לו ומתבטלת למעשה על ידו למה לדרוש מאיתנו לחתום על ערבות כזו? אם נדרוש שיירשם ידנית על גבי הערבות "בכפוף למסמך שינויים" לצד חתימותינו זה יבטיח שלא יוכלו להתכחש לנספח?
בתודה מראש.
טל.
ערבות מתמדת
לצורך מתן תשובה ספציפית, אקדים על הדרך והמהות של המשכנתא בתמ"א. היזם רכש מאת הדיירים את זכויות הבנייה ברכוש המשותף ואת זכויות אלה מבקש היזם למשכן לבנק תמורת מתן הלוואה. אולם, הבנק כמובן לא יכול לרשום משכנתא על זכויות בנייה שהן מושג אמורפי ושלא קיים ברמה הרישומית בטאבו. לכן, מייצרים תת חלקה נפרדת, רישומית, אליה מצמידים את כל זכויות הבנייה ועל תת החלקה הזו ניתן לרשום משכנתא לטובת הבנק. היות והדיירים הם הבעלים של תת החלקה החדשה עד לסיום העסקה, הרי שהם אמורים לחתום לבנק על המשכנתא ובשלב זה דורש עוה"ד מטעם הדיירים לוודא שבכל מקרה הבנק לא יממש אלא אך ורק את תת החלקה הזו שיש בה את זכויות הבנייה ולא את דירות הדיירים עצמם.
בהצלחה!
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות', משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפסקת עבודות על ידי היזם
מרפסת שמש ומעלית . החלו עבודות בנייה שנמשכו
מספר חודשים עם הפסקות באמצע.
לפני כיותר מחודש הופסקו העבודות על ידי היזם
בטענה שלא משתלם לו בניית קומה וחצי והוא מפסיד
ומוכן רק לשתיים וחצי קומות עם הקטנת המרפסת
על מנת להוסיף ממד . ההיתר החדש יקח כחצי שנה
וביינתיים אנו חיים באתר בניה .
כמו כן , רוצה לשנות שם חברה ולשים אותנו כחברת
בת (שינוי שם חברה לחלוטין ) על מנת לקבל
מימון בנקאי . בבדיקת החוזה אין ערבות בנקאית אך יש ערבות
עם התקדמות הבניה .
האם להסכים לשתיים וחצי קומות ולחתום על
שינוי שם חברה או לגשת לבית משפט?
הפסקת עבודות ע"י היזם
במצב דברים כפי שתיארת עומדות בפני הדיירים שתי אפשרויות: האחת, לעמוד על תנאי ההסכם, לסלק את ידו של היזם מאתר הבנייה, לפדות ערבויות (ככל שקיימות) ולנסות להכניס יזם חד לפרויקט שימשיך ממקום בו הופסקו. לצורך כך, יש לבחון מקרוב את הערבויות, את הבטחונות בהסכם, האם הוגבל היזם בקצב מכירת הדירות החדשות ורישום הערות אזהרה? ללא בדיקה של ההסכם הספציפי קשה לענות תשובה מדויקת לגבי סיכויי וסיכוני אפשרות זו.
האפשרות השנייה, היא לשבת עם היזם לשולחן אחד ולנסות להגיע להסכמות מפורשות וחדשות עד כמה שהדבר ניתן. אני באופן אישי תמיד ממליץ בשלב ראשון לשבת ולנסות להגיע לפתרון ללא צורך בהגעה להליכים משפטיים אולם חובה להיות מיוצגים בכל אחת מהאפשרויות שהעליתי ע"י עו"ד.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות', משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם דיירים יזם תמ"א 38/2
כנציג של דיירים בפרויקט תמ"א 38/2 אודה לך על הבהרת הנושאים הבאים:
1. האם ניתן להכניס להסכם מול היזם סעיף הנוגע לליווי הפיננסי של הבנק שאומר שלבנק תהיה חובת זהירות מול הדיירים.
2. האם מקובל לדרוש שהערבות הבנקאית בגובה ערך הדירה העתידית לפי חוק המכר תהיה בתוקף עד לקבלת אישור לאיכלוס ורישום בלשכת המקרקעין או שהחוק מדבר על הפחתת הערבות בהתאם להתקדמות הבנייה? ואם כך מה קורה בזמן ביטול הסכם בשלב מתקדם שהרי הזכויות משועבדות לבנק?
3. האם ניתן להכניס שינויים בנוסח כתב הערבות שהבנק נותן. והאם זה מתפקידיו של עו"ד הדיירים?
ערבויות בתמ"א 38/2
1. איני מבין את כוונתך באשר לחובת הזהירות כלפי הדיירים.
2. ניתן לקבוע שהערבות תעמוד בתקפה עד לקבלת טופס אכלוס. אולם המקובל הוא שהערבות בתוקף עד למסירת החזקה בדירות ולאחר מכן להעמיד ערבות בדק.
3. ככלל, הבנק הוא המכתיב את הטון אולם כמובן שניתן לדרוש בעת חתימת ההסכם תנאים שחובה שיהיה חלק מהערבות.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות', משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החוק ותמ"א 38
בבקשה:
האם על פי חוק המקרקעין – 1969 סעיף 71 ב'
ניתן לחייב בעל דירה שהורחבה דירתו להסכים להרחבה גם בדירות אחרות או שחלו
שינויים בחוק ולא ניתן לחייב זאת ?
האם ניתן להוסיף לבניין קיים בעל 9 דירות
7 דירות (2.5 קומות) המהוות 77% משטחי הדירות הקיימות עם הסכמה של 60% בלבד מבעלי
הדירות או שבמקרה זה יש מחויבות להסכמה של 100% ולכן יחייב המפקח הסכמה של
100% ?
תמ"א 38 - החוק והתמ"א
מנחם שלום!
סעיף 71ב(ג) לחוק המקרקעין קובע עדין כי בעל דירה שהורחבה יראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין. ס"ק א באותו סעיף קובע כי מי שבבעלותם 3/4 מהדירות ו- 2/3 מהרכוש המשותף רשאים להחליט בדבר הוצאה של חלקים מהרכוש המשותף והצמדה לשם הרחבת דירה קיימת (או 60% אם מדובר על בנית מ"ד). בהתאם לס"ק ג' מי שכבר הרחיב כאמור נספר במסגרת אלו שהסכימו.
החלק השני של השאלה שלך לא מתחבר לראשון- אנ ימבין שהכוונה לפרויקט תמא 38 של תוספת בניה מעל הקיים. במקרה כזה צריך הסכמה של 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ב2/3 מהרכוש המשותף.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 - הרחבת דירה סעיף 71ב לחוק המקרקעין
על פי סעיף 71ב לחוק המקרקעין יראו מי שהרחיב את דירתו כמי שמסכים להרחבה דומה של שכנו.
לגבי החלק השני, הרי שניתן להוסיף עד 2.5 קומות בהתאם להסכמת הוועדה המקומית וזאת ברוב של 66% לפחות ולאחר אישור של המפקח על הבתים המשותפים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
שווי דירה לצורכי חישוב שבח, במכירת דירה, שהתקבלה במסגרת תמא 38/2
תודה,
סוגיות במס שבח - תמ"א 38/2
יהא זה לא אחראי להשיב על שאלה מסוג זה בפורום.
לצערי, התשובה לשאלה מורכבת והיא אף עברה שינוי בימים אלה ממש. צר לי, תאלץ לגשת לייעוץ פרטני בעניין. עדיף, אצל עו"ד שתחום מומחיותו הוא בנושא המס בלבד. בהצלחה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גורל חדר על גג שלא רשום בטאבו מול תמ"א 38/2
לא שולמה כל תמורה/דמי איזון. לא כל הדיירים חתמו. החדר לא נרשם בטאבו. בטאבו כל שטחי הדירות זהים.
2. עתה פונים הדיירים לתמ"א 38/2 ופה מתחילה הבעיה.
3. האם לדרוש מהדייר להחזיר את שטח החדר והמרפסת אל הרכוש המשותף, דהיינו, להצהיר כי אין לו כל זכויות יתר. נהפוך הוא, השתמש ברכוש המשותף באופן בלעדי מבלי לשלם דמי שימוש או לחילופין לדרוש לשלם היום, לפני תמ"א, דמי איזון/תמורה ככתוב בחוק המקרקעין.
4. האם דמי האיזון שעליו לשלם , אילו ישלם הינם רק למי שלא חתם לו או גם למי שחתם ולא ידע על מה הוא חותם???
3. בהנחה שלא נבנה לפי תמ"א, האם ניתן לתבוע היום דמי איזון לפני שתחול התישנות מאז בנה החדר?
4. מהי תקופת ההתישנות ולמי עלינו לפנות ?
5. העיריה אינה מתייחסת לזכויות קניניות ולכן אנו סבורים כי שטח הרכוש המשותף הוא עדיין שלנו ואין לדייר כל זכות יתר ואף לא זכות לפיצוי , והוא יקבל כמו כולם ולמעשה נהנה כל התקופה משימוש יחודי בחינם.
אנא בבקשה תשובתכם.
תמ,א 38- חדר על הגג
שלום גיל!
חדר על הגג זו תמיד בעיה משום שגם אם ניתן להגיש כנגדו תביעת פינוי ואולי גם כסף הרי שבפועל עדין לא עשיתם זאת והתביעה לוקחת זמן. מצד שני- אין כמו תביעה טובה כדי לגרום למישהוא להקשיב לך. קשה להבין מהתאור מה בדיוק הלך שם ואיזה הסכמות היו לו, האם העסקה דווחה למס שבח וכו'. לצורך כך כדאי ורצוי להתיעץ עם עו"ד באופן פרטני. אני כן חושב שבמסגרת תביעה כזו ניתן יהיה להגיע עימו להבנות לגבי ביצוע פרויקט תמא. בנוסף - כן הייתי עושה ניסיון קצר בדיבור עם אותו דייר להבין מה הוא בכלל רוצה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרוצדורה למכירת דירה קיימת במהלך תמ"א 38
תמ"א 38 - מכירת דירה במהלך התמ"א
עדי שלום!
אני מבין שמדובר על מכירת דירה לאחר חתימת הסכם תמ"א. הפרוצדורה אמורה להיות מוסדרת בהסכם שנחתם. בכל מקרה בדרך כלל אין מניעה למכור כרגיל אבל צריך לקבל את הסכמת היזם לרישום הערות אזהרה לטובת הקונה והיזם יתן את הסכמתו לאחר שהקונה יחתום על יפויי כוח ועל ההסכם עצמו ונספחיו (או על כתב המחאה קצר יותר). זה בא לוודא שמי שנכנס בנעלי המוכר לא יתכחש לעיסקה שנחתמה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
