פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
תמא 38 בבניין עם גג בבעלות פרטית
פרידה
01/02/16
האם אפשר לבצע תמא 38 לבניין עם גג בבעלות פרטית של דיירי הקומה העליונה?
האם במקרה כזה יש ליתר הדיירים (שאינם בעלי הזכויות בגג) זכויות אחרות כלשהן?
האם במקרה כזה יש ליתר הדיירים (שאינם בעלי הזכויות בגג) זכויות אחרות כלשהן?
הסכמת בעל דירת גג בפרויקט תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/02/16
פרידה שלום!
לא ניתן לאכוף על בעלים של דירה עם גג להתקשר בהסכם תמ"א. צריך לקרוא את התקנון המוסכם כדי להבין של מי זכויות הבניה הבלתי מנוצלות. אולם גם אם הן לא צמודות לדירות הגג עדין אין אפשרות לנצל אותן ללא הסכמת בעל דירת הגג.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אורך תהליך הבניה של תמ א חיזוק
עידו
01/02/16
תודה על התשובה המהירה על השאלה הקודמת, היזם טוען שאחרי שיקבל את ההיתר, תהליך הבניה של התמ"א (רק חיזוק) יקח כחצי שנה. האם ישנם פרויקטים (במקרה הזה בנין 2 קומות מוסיפים קומה וחצי ומעלית) שבאמת נגמרים תוך חצי שנה? והאם למרות שתהליך הרישום החדש בטאבו יקח זמן, האם הדירות החדשות יחשבו מבחינת ערך כמו שהן בפועל או זה שעדין לא נעשה שינוי ברישום המטרים בטאבו יפגע בערכן?
זמן בניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/02/16
עידו שלום!
לא מכיר תהליך בניה של חצי שנה. לא נראה לי סביר שזה יקח רק 6 חודשים.
תהליך הרישום לוקח זמן אבל תקופת הביניים היא זמנית. לא חושב שבתקופת הביניים יהיו הבדלים בשווי של הדירות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עליית ערך של דירה בתמא 38/1 חיזוק הבנין
עידו
31/01/16
אהלן, בבנין שלי בירושלים מתחילים עוד כמה חודשים תמ":א של חיזוק הבנין, חלק מהדירות מקבלות עוד מטרים וחלק לא, הדירה שלי לא. לבנין מתווספת מעלית אבל הדירה בקומה הראשונה. השאלה שלי היא כזאת, הערך של הדירה יעלה כתוצאה מהפרויקט? אני יודע שלדירות גבוהות שמתווספים מטרים ישנה עליה של 30% ויותר, אם הערך של הדירה שלי יעלה, בכמה אחוזים בערך הוא יעלה?
תודה
תודה
עלית ערך דירה בתמ"א 38/1
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/02/16
עידו שלום!
השאלה שלך צריכה להיות מופנית לשמאי מקרקעין אבל בכל זאת אשתדל לתת לך קו -
לדבריך אין תוספת של שטח לדירה שלך. יש מעלית אבל אתה גר בקומה ראשונה.
אני מניח כי במסגרת הפרויקט כל מעטפת הבנין תעבור שדרוג מבחינת נראות ומערכות מים ביוב וכו'. אני גם מניח כי פניםן הדירה שלך לא השתנה.
בנתונים אלו אני מניח ששווי הדירה בבנין משודרג יהיה כ- 10% יותר מאשר שווי הדירה הקיימת שלך בבנין ישן.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
השאלה שלך צריכה להיות מופנית לשמאי מקרקעין אבל בכל זאת אשתדל לתת לך קו -
לדבריך אין תוספת של שטח לדירה שלך. יש מעלית אבל אתה גר בקומה ראשונה.
אני מניח כי במסגרת הפרויקט כל מעטפת הבנין תעבור שדרוג מבחינת נראות ומערכות מים ביוב וכו'. אני גם מניח כי פניםן הדירה שלך לא השתנה.
בנתונים אלו אני מניח ששווי הדירה בבנין משודרג יהיה כ- 10% יותר מאשר שווי הדירה הקיימת שלך בבנין ישן.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הבטחות קבלן בתמא 38(1) שלא מקיים
אורנה
31/01/16
רכשנו ממוכרת דירה שעמדה בפני תמא 38(1).בגלל שהקבלן היה צריך להכנס לדירה שלנו כדי לחצוב פיר מעלית הוא התחייב למוכרת בכתב לדברים הבאים:1. על כל שטח שיגרע המדירה ינתן שטח כפול בדירה.2. הדירה תשופץ על חשבון הקבלן בהתאם למפרט של הדירות החדשות שיבנו בבניין3. תשולם שכירות בגובה 2,550 ש"ח לחודש למשך שנה על מנת לאפשר לקבלן לשהות בדירה ולבצע את העבודות.1. הקבלן טוען שכפל השטח בא לידי ביטוי בהרחבת הדירה המיועדת למרפסת (כך על פי היתר בניה וגרמושקה) אנחנו חושבים שהשטח הזה לא קשור כי ממילא התחייב לכך בחוזה התמא ובהיתרי הבניה שקיבל.2. הקבלן טוען שהוא לא מחויב למפרט הטכני (כמות שקעים, נקודות מאור וכו') אלא רק בהקשר של הכלים הסניטריים.הקבלן גם לא מוכן לתת לנו זיכוי בכסף עבור העובדה והכלים הסניטריים על מנת שנלך לקבלן אחר שיבצע את העבודה.הוא גם טוען שלא יכול להתקין לנו מטבח בהרחבה שביצע כי ההרחבה נחשבת מרפסת וזה לא חוקי אף על פי שהחלק הזה מקורה. (בפועל הוא פשוט בנה שם כבר קיר ולא מוכן לשאת בעלויות החציבה הנדרשות של מים, גז וכו'.מה ביכולתינו לעשות? האם אכן ההרחבה "תופסת" לעניין התחייבותו לכפל שטח?האם החוזה שנכרת בין המוכרת לקבלן הוא חוזה בלבד או שיש קשר לחוזה התמא?תודה.
הבטחות שלא מקיימים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/02/16
אורנה שלום!
אני מצטער אבל כדי לענות על השאלה שלך ברצינות צריך לקרוא את ההסכמים מול היזם וכן לעבור על התוכניות.
בגדול וממה שאת כתבת נראה לי שהצדק עימך. אבל שוב אני ממליץ שתתיעצו עם עורך דין שיעבור בעיון על כל החומר לפני שיגיד לך מה דעתו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מצטער אבל כדי לענות על השאלה שלך ברצינות צריך לקרוא את ההסכמים מול היזם וכן לעבור על התוכניות.
בגדול וממה שאת כתבת נראה לי שהצדק עימך. אבל שוב אני ממליץ שתתיעצו עם עורך דין שיעבור בעיון על כל החומר לפני שיגיד לך מה דעתו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דחוף ובהול- דירה במצב קטסטרופלי עקב סדקים ונזילות
רותם
25/01/16
שלום, אנחנו דיירים בקומה רביעית בבניין בין 4 קומות. עקב בניה על הגג וקידוח התמ"א גרם לדירתנו סדקים ונזילות עד למצב שבו לא ניתן לחיות בדירה כשכל הסלון והחדרים מלאים בנזילות, סדקים ועובש וכרגע לאור הסערה האחרונה המצב רק הולך ומחמיר בקצב מטורף והנזילות כבר מגיעות לחשמל. כונסי הנכסים והקבלן מתנערים מאחריות (פרש ניילון על הגג שלא עזר כמובן) ואומר שרק עוד חודש כשיתחילו לבנות מעלינו ויצקו את הבטון לדירות החדשות המצב ישתפר כשבינתיים הדירה הולכת פייפן.
בחוזה עם כונסי הנכסים (לקחו את הבניין מקבלן אחר שפשט רגל) אין אופציה דיור חלופי, אבל הנזקים שהוא גרם לנו לא מאפשרים לנו כרגע שום אפשרות אחרת אז איך גורמים לו לפיתרון מיידי+ תיקון הנזקים?
לצערי אי אפשר לצרף מספר תמונות אז מצרף אחת שתחמיש קצת את המצב:
בחוזה עם כונסי הנכסים (לקחו את הבניין מקבלן אחר שפשט רגל) אין אופציה דיור חלופי, אבל הנזקים שהוא גרם לנו לא מאפשרים לנו כרגע שום אפשרות אחרת אז איך גורמים לו לפיתרון מיידי+ תיקון הנזקים?
לצערי אי אפשר לצרף מספר תמונות אז מצרף אחת שתחמיש קצת את המצב:
תמונה:
רותם
25/01/16
נזקים בתוך דירה
ליאור
25/01/16
למי ניתן לפנות כשקבלן/יזם לא מתקן כשלים בתוך דירה שהוא עצמו גרם להם ומושך זמן עד התיקון
איך ניתן לאלצו לתקן במיידי
איך ניתן לאלצו לתקן במיידי
נזקים בתוך הדירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/01/16
שלום ליאור
קודם כל צריך לאפשר לקבלן לתקן ליקויים בבניה שלו שהוא אחראי להם. אם הוא בורח ולא מתקן דבר אז אתה יכול לתקן ולתבוע ממנו כסף או להגיש נגדו תביעה לחייבו לתקן.
הכל כפוף למה שכתוב בהסכם בינכם, למהות הליקוי (ליקויים שאינם חמורים מתקנים בדר"כ בסוף שנת הבדק) ולהוראות חוק המכר (דירות).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קודם כל צריך לאפשר לקבלן לתקן ליקויים בבניה שלו שהוא אחראי להם. אם הוא בורח ולא מתקן דבר אז אתה יכול לתקן ולתבוע ממנו כסף או להגיש נגדו תביעה לחייבו לתקן.
הכל כפוף למה שכתוב בהסכם בינכם, למהות הליקוי (ליקויים שאינם חמורים מתקנים בדר"כ בסוף שנת הבדק) ולהוראות חוק המכר (דירות).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מבנה מסוכן לפני פינוי בינוי
אשר
25/01/16
הבניין שלנו הוכרז כמבנה מסוכן, קיבלנו אישור לביצוע פינוי בינוי, העניין שעד
שהפרויקט יצא לפועל יעברו בערך שנתיים, מה ניתן לעשות בנתיים? זה לא מחדל שמדובר במבנה מסוכן ובכל זאת אנחנו גרים בו?
שהפרויקט יצא לפועל יעברו בערך שנתיים, מה ניתן לעשות בנתיים? זה לא מחדל שמדובר במבנה מסוכן ובכל זאת אנחנו גרים בו?
מבנה מסוכן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/01/16
אשר שלום!
אם המבנה מסוכן אני ממליץ שתבצעו את התיקונים הבטיחותיים הנדרשים. לא צריך להשקיע בתיקונים שאינם בטיחותיים. אם אתה חושב שלמרות הליקויים ניתן למשוך עוד שנתיים - מציע שתקבל חוו"ד מהנדס לכך ותבקש מהעיריה דחיה לביצוע.
אם כבר חתמתם על הסכם עם יזם - תנסו לדרוש ממנו לטפל בענין. אם אתם במו"מ מול יזם - תכניסו את זה להסכם מולו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם המבנה מסוכן אני ממליץ שתבצעו את התיקונים הבטיחותיים הנדרשים. לא צריך להשקיע בתיקונים שאינם בטיחותיים. אם אתה חושב שלמרות הליקויים ניתן למשוך עוד שנתיים - מציע שתקבל חוו"ד מהנדס לכך ותבקש מהעיריה דחיה לביצוע.
אם כבר חתמתם על הסכם עם יזם - תנסו לדרוש ממנו לטפל בענין. אם אתם במו"מ מול יזם - תכניסו את זה להסכם מולו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר סרבן
אלי
25/01/16
שלום רב,
האם ניתן לתבוע דייר סרבן כאשר היזם דורש השתתפות של הדיירים במס שבח ובמעמ?
האם הדייר שמסרב בגלל שצריך לשלם מס שבח ומעמ יכול להיתבע ע"י יתר הדיירים שכן מסכימים לשלם מכיסם.
תודה
האם ניתן לתבוע דייר סרבן כאשר היזם דורש השתתפות של הדיירים במס שבח ובמעמ?
האם הדייר שמסרב בגלל שצריך לשלם מס שבח ומעמ יכול להיתבע ע"י יתר הדיירים שכן מסכימים לשלם מכיסם.
תודה
תביעה נגד דייר סרבן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/01/16
אלי שלום!
אני לא חושב שיש בעיה בכך כל עוד יש רוב של 80/66 אחוזים (בהתאם למהות הפרויקט) מבין בעלי הדירות התומך בהסכם.
אני מציע שבכל מקרה תבקשו מהיזם או מעו"ד מטעמכם שיעשה לכם חישוב גס לכל אחד מה מס השבח הצפוי לו. מאחר וחישוב המס הוא אישי לכל בעל דירה בהתאם לנתוני הרכישה ונתוניו לא מדובר על סכום זהה לכולם.
לגבי מע"מ - בעיקרון צריך להיות פטור מתשלום מע"מ. אבל זאת בכפוף לכך שאני לא בקיא בפרטי הבניה המתוכננת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני לא חושב שיש בעיה בכך כל עוד יש רוב של 80/66 אחוזים (בהתאם למהות הפרויקט) מבין בעלי הדירות התומך בהסכם.
אני מציע שבכל מקרה תבקשו מהיזם או מעו"ד מטעמכם שיעשה לכם חישוב גס לכל אחד מה מס השבח הצפוי לו. מאחר וחישוב המס הוא אישי לכל בעל דירה בהתאם לנתוני הרכישה ונתוניו לא מדובר על סכום זהה לכולם.
לגבי מע"מ - בעיקרון צריך להיות פטור מתשלום מע"מ. אבל זאת בכפוף לכך שאני לא בקיא בפרטי הבניה המתוכננת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2 – שאלה בבחירת מתכננן
קמילה
24/01/16
הי שמי קמילה ,
דיירת בבניין שמיועד לתמ"א 38. מעוניינת לשאול האם להנדסאי אדריכלות מותר לתכנן ולהיות עורך בקשת תמ"א 38/2 (חיזוק למבנה קיים ותוספת יחידות דיור).
תודה מראש על תשובתך קמילה
דיירת בבניין שמיועד לתמ"א 38. מעוניינת לשאול האם להנדסאי אדריכלות מותר לתכנן ולהיות עורך בקשת תמ"א 38/2 (חיזוק למבנה קיים ותוספת יחידות דיור).
תודה מראש על תשובתך קמילה
בחירת מתכנן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/01/16
שלום קמילה
למיטב ידיעתי הנדסאי בנין יכול לחתום על מבנה עד 4 קומות. לא יודע על כמה קומות מדובר אצלכם. בכל מקרה בדר"כ ליזם יש אדריכל מוסמך שמתכנן את הבנין וחותם על הבקשה כעורך הבקשה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
למיטב ידיעתי הנדסאי בנין יכול לחתום על מבנה עד 4 קומות. לא יודע על כמה קומות מדובר אצלכם. בכל מקרה בדר"כ ליזם יש אדריכל מוסמך שמתכנן את הבנין וחותם על הבקשה כעורך הבקשה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנין שהוכרז מבנה מסוכן לפני תמא 38
שירלי נמר
24/01/16
הבנין הוכרז מבנה מסוכן הגיע קבלן לבצע תמא 38 והתכניות אינן ראויות מצד שני צריך להיות דיון בבית משפט בתיק פלילי מה המשמעות ואיך אפשר להתמקח עם נפנוף מול העיניים בצו בית המשפט אין לנו התנגדות לתמא אבל היינו רוצים לשפר את התנאים והוא לא מעוניין מה עושים
בנין שהוכרז מבנה מסוכן לפני תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/01/16
שלום שירלי
אני מבין שהעיריה הוציאה לכם צו לפיו הבנין מסוכן ויש לבצע עבודות לתיקון. במקביל אתם מחפשים יזם להתקשרות בהסכם לפרויקט תמ"א 38.
אם התוכניות שהציג לכם הקבלן אינן ראויות אז תמשיכו לבדוק הצעות נוספות. מציע שתפעלו בהקדם לקבלת עוד 3-4 הצעות בטווח של חודש ימים. זה ישים ותלוי רק בכם. מההצעות שתקבלו תבינו מה סביר לקבל מבחינתכם.
לגבי הצו - לא יודע אם במועד הדיון יהיה לכם כבר הסכם. בכל מקרה תנסו לדחות את מועד הדיון ככל שניתן. כשתגיעו לדיון תגידו שאתם בהליך של פרויקט תמ"א 38. יתכן ובית המשפט יסכים לדחות את ביצוע העבודות שלכם בשנה או לתקופה אחרת כך שלא תוציאו כספים לפני הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שהעיריה הוציאה לכם צו לפיו הבנין מסוכן ויש לבצע עבודות לתיקון. במקביל אתם מחפשים יזם להתקשרות בהסכם לפרויקט תמ"א 38.
אם התוכניות שהציג לכם הקבלן אינן ראויות אז תמשיכו לבדוק הצעות נוספות. מציע שתפעלו בהקדם לקבלת עוד 3-4 הצעות בטווח של חודש ימים. זה ישים ותלוי רק בכם. מההצעות שתקבלו תבינו מה סביר לקבל מבחינתכם.
לגבי הצו - לא יודע אם במועד הדיון יהיה לכם כבר הסכם. בכל מקרה תנסו לדחות את מועד הדיון ככל שניתן. כשתגיעו לדיון תגידו שאתם בהליך של פרויקט תמ"א 38. יתכן ובית המשפט יסכים לדחות את ביצוע העבודות שלכם בשנה או לתקופה אחרת כך שלא תוציאו כספים לפני הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת סעיפים בחוזה ונזק לדירה קיימת
אל
23/01/16
שלום רב!
בבניין שבו אני גר נמצא בשלב מתקדם של תמא (סיום השלד כמעט) ברשותי דירה בבניין.
לפי החוזה תמא שלנו ישנם מספר סעיפים שהקבלן עבר עליהם..
1. לפי החוזה לא יבנו יותר מ12 דירות חדשות בבניין גם אם יאושר עי העירייה יותר... בפועל הקבלן בונה 14 דירות וזה לאחר שהוציא היתר לעוד 2 לאחרונה ללא ידיעת אף אחד מהדיירים.. האם אני יכול לתבוע על החלק היחסי שלי בדירות האלו? הרי חתמתי על ויתור הזכויות בגג ובאדמה על מנת שהקבלן יבנה 12 דירות ולא 14
2. בדירה ישנם נזקים עקב העבודות. בכ70 אחוז מהדירה נוצרו סדקים בקירות עקב הסרת חלק מהיסודות של הבניין ואני קומה ראשונה איפה שהיסודות עמדו בנוסף נשברו הקרמיקות באמבטיה ו2 מזגנים נפגעו מהיציקות. בנוסף על כך בהרחבה של המטבח הקבלן העביר צינור שפכים במיקום לא נכון ועקב כך יצא שהצינור ישאר עובר במטבח ולא בתוך היציקה כמו בכל שאר הקומות.. שזה מפגע רציני ומונע ממני לעשות המשך של המטבח.
בכל השיחות שלי עם הנציג של הקבלן הוא מתנער מאחריות ואומר שאולי יעשה לי טובה בשלב הגמר וישלח מישהו למלא את הסדקים אבל לא לצבוע אותם...כעל הדרך
הוא טוען שזה לא ממנו
האם אפשר לתבוע על סמך סעיפים אלו? האם זה שהוא בונה יותר דירות מאשר בחוזה זו עילה לפיצוי?
תודה על העזרה :)
בבניין שבו אני גר נמצא בשלב מתקדם של תמא (סיום השלד כמעט) ברשותי דירה בבניין.
לפי החוזה תמא שלנו ישנם מספר סעיפים שהקבלן עבר עליהם..
1. לפי החוזה לא יבנו יותר מ12 דירות חדשות בבניין גם אם יאושר עי העירייה יותר... בפועל הקבלן בונה 14 דירות וזה לאחר שהוציא היתר לעוד 2 לאחרונה ללא ידיעת אף אחד מהדיירים.. האם אני יכול לתבוע על החלק היחסי שלי בדירות האלו? הרי חתמתי על ויתור הזכויות בגג ובאדמה על מנת שהקבלן יבנה 12 דירות ולא 14
2. בדירה ישנם נזקים עקב העבודות. בכ70 אחוז מהדירה נוצרו סדקים בקירות עקב הסרת חלק מהיסודות של הבניין ואני קומה ראשונה איפה שהיסודות עמדו בנוסף נשברו הקרמיקות באמבטיה ו2 מזגנים נפגעו מהיציקות. בנוסף על כך בהרחבה של המטבח הקבלן העביר צינור שפכים במיקום לא נכון ועקב כך יצא שהצינור ישאר עובר במטבח ולא בתוך היציקה כמו בכל שאר הקומות.. שזה מפגע רציני ומונע ממני לעשות המשך של המטבח.
בכל השיחות שלי עם הנציג של הקבלן הוא מתנער מאחריות ואומר שאולי יעשה לי טובה בשלב הגמר וישלח מישהו למלא את הסדקים אבל לא לצבוע אותם...כעל הדרך
הוא טוען שזה לא ממנו
האם אפשר לתבוע על סמך סעיפים אלו? האם זה שהוא בונה יותר דירות מאשר בחוזה זו עילה לפיצוי?
תודה על העזרה :)
ממתין לתשובה
אל
25/01/16
היי
אני עדיין ממתין לתשובה
תודה
אני עדיין ממתין לתשובה
תודה
הפרת סעיפים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/01/16
שלום רב!
1. אם מכרתם ליזם זכויות ל- 12 דירות ובפועל הוא בונה 14 דירות אזי יש לכם עילת תביעה כנגדו לקבלת חלקכם היחסי בזכויות הנוספות. אבל - צריך לוודא שאכן כמו שאתה אומר כתוב בהסכם מולו ושאין לו שם פתח להוספת דירות.
2. אם היזם גרם נזק לדירה אז הוא חייב לתקן ואם לא מתקן אז יש לך עילת תביעה נגדו.
לגבי שתי השאלות ומאחר והתשובות יכולות להשתנות בהתאם לנתונים המדויקים - אני מציע שתיגש להתיעץ עם עורך דין שיעבור על ההסכם ויבין בדיוק מה הליקויים שנגרמו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
1. אם מכרתם ליזם זכויות ל- 12 דירות ובפועל הוא בונה 14 דירות אזי יש לכם עילת תביעה כנגדו לקבלת חלקכם היחסי בזכויות הנוספות. אבל - צריך לוודא שאכן כמו שאתה אומר כתוב בהסכם מולו ושאין לו שם פתח להוספת דירות.
2. אם היזם גרם נזק לדירה אז הוא חייב לתקן ואם לא מתקן אז יש לך עילת תביעה נגדו.
לגבי שתי השאלות ומאחר והתשובות יכולות להשתנות בהתאם לנתונים המדויקים - אני מציע שתיגש להתיעץ עם עורך דין שיעבור על ההסכם ויבין בדיוק מה הליקויים שנגרמו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מרפסות לחלק מהדיירים
פנינה
20/01/16
בבניין שלנו עומד להתבצע פרוייקט תמ"א, רציתי לדעת במידה וכל הדירים בעורף
מעוניינים להוסיף מרפסות שמש ושאר הדיירים לא, האם יהיה ניתן לעשות את
זה?
מעוניינים להוסיף מרפסות שמש ושאר הדיירים לא, האם יהיה ניתן לעשות את
זה?
מרפסות שמש לחלק מהדיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/01/16
פנינה שלום!
בדר"כ בפרויקטים של תמ"א 38 היזם מוסיף גם מרפסות שמש אם הדבר אפשרי מבחינת תוכניות הבניה החלות. בכל מקרה- שלב ראשון תבדקו האם העיריה בכלל תאשר הוספת מרפסות לדירות בעורף. אם כן- עדין ובמידה וזה לא חלק מהסכם התמ"א, יש צורך ברוב של 75%.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בדר"כ בפרויקטים של תמ"א 38 היזם מוסיף גם מרפסות שמש אם הדבר אפשרי מבחינת תוכניות הבניה החלות. בכל מקרה- שלב ראשון תבדקו האם העיריה בכלל תאשר הוספת מרפסות לדירות בעורף. אם כן- עדין ובמידה וזה לא חלק מהסכם התמ"א, יש צורך ברוב של 75%.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לפרוייקט
יעל
20/01/16
מרבית מהדיירים בבניין של ההורים שלי חתם על פרוייקט תמ"א העניין הוא
שההורים שלי הם אנשים מבוגרים ולא בריאים במיוחד, ואני חוששת שהפרוייקט יצא לפועל
וזאת תהיה פגיעה מאוד קשה בחיי היום יום שלהם, לא יוכלו לצאת מהבית. האם סיבה כזאת
יכולה לעצור פרוייקט תמ"א?
שההורים שלי הם אנשים מבוגרים ולא בריאים במיוחד, ואני חוששת שהפרוייקט יצא לפועל
וזאת תהיה פגיעה מאוד קשה בחיי היום יום שלהם, לא יוכלו לצאת מהבית. האם סיבה כזאת
יכולה לעצור פרוייקט תמ"א?
התנגדות לפרויקט של הורים מבוגרים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/01/16
יעל שלום!
אני מבין שמדובר על פרויקט של תוספת בניה מעל הקיים. הנימוק של פגיעה בחיי יום יום לא תוכל לדעתי לעצור את הפרויקט. אבל אולי ניתן להגיע עם היזם להסכמות שיקלו על הורייך. אני מבין שלשכור דירה לתקופה העבודות יהיה להם קשה אבל אם לא - אולי ניתן להגיע עם היזם להסדר על מימון חלקי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שמדובר על פרויקט של תוספת בניה מעל הקיים. הנימוק של פגיעה בחיי יום יום לא תוכל לדעתי לעצור את הפרויקט. אבל אולי ניתן להגיע עם היזם להסכמות שיקלו על הורייך. אני מבין שלשכור דירה לתקופה העבודות יהיה להם קשה אבל אם לא - אולי ניתן להגיע עם היזם להסדר על מימון חלקי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 2 – התייחסות לדייר בעל שתי דירות
רועי מרמת גן
20/01/16
אנו בתהליך איסוף חתימות לתמא הריסה.
יש דייר שברשותו שתי דירות מחוברות ביניהן ודווקא הוא מסרב לחתום
האם הוא ניספר כדייר אחד?
יש דייר שברשותו שתי דירות מחוברות ביניהן ודווקא הוא מסרב לחתום
האם הוא ניספר כדייר אחד?
האם בעלים עם שתי דירות בבנין נספר פעם או פעמיים?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
20/01/16
שלום רועי!
סופרים דירות ולא אנשים. לכן אם בנסח הדירות מופיעות כשתי דירות (2 תתי חקות נפרדות) אז יש לו שתי קולות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוקף משפטי לחתימת בעלי הדירה בפרויקט תמא
אילה
13/01/16
האם יש תוקף משפטי לחתימה על הסכם עקרוני למתן בלעדיות ליזם תמא 38 כאשר רק אחד מבעלי הדירה חתם. כאשר הדירה רשומה תחת שני בני הזוג
תוקף משפטי לחתימת אחד מהבעלים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/01/16
אילה שלום!
קודם כל החתימה מחייבת את אותו בן זוג שחתם. לגבי בן הזוג השני - אם לא ידע ולא נתן הרשאה לבן הזוג לחתום ולאשר אז יוכל לטעון שהוא לא מחויב. אבל לא רואה מה התועלת שתצמח מכך כאשר בן הזוג חתם. כטענה - זה נראה גם כנסיון להשתחרר מהתחייבות ולא בטוח שבית משפט יתן לזה יד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קודם כל החתימה מחייבת את אותו בן זוג שחתם. לגבי בן הזוג השני - אם לא ידע ולא נתן הרשאה לבן הזוג לחתום ולאשר אז יוכל לטעון שהוא לא מחויב. אבל לא רואה מה התועלת שתצמח מכך כאשר בן הזוג חתם. כטענה - זה נראה גם כנסיון להשתחרר מהתחייבות ולא בטוח שבית משפט יתן לזה יד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רצפה עקומה
קרני בשן
12/01/16
שלום, אבי גר בבנין ישן (נבנה בשנת 1969) שבקרוב יתחילו עבודות תמא 38 עליו (עדיין לא החלו בעבודות). אבי שם לב לאחרונה שהרצפה בדירה שלו התעקמה ושהוא לא יכול לסגור חלק מהדלתות בתוך הדירה! האם עדיין ניתן לעשות את התוכנית של תמא בבנין שלו והאם זה יחזק/יסדר את הרצפה? כמובן שזה מאוד מדאיג ואני חוששת שהבנין עשוי לקרוס במהלך העבודות, במיוחד שזה לא פינוי-בינוי והדיירים יגורו בבנין במהלך השיפוצים. מה עליהם לעשות? ליידע את הקבלן?
רצפה עקומה בדירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/01/16
קרני שלום!
אני מציע כי תפנו ליזם ולקבלן (גם בכתב - כולל מייל, הודעות וכו') ותראו להם על מה מדובר. אני מניח ומקווה שאם מדובר על סכנה לבנין הם יעשו מה שנדרש. אבל בראש ובראשונה חשוב לא לשמור את החשש לעצמכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מציע כי תפנו ליזם ולקבלן (גם בכתב - כולל מייל, הודעות וכו') ותראו להם על מה מדובר. אני מניח ומקווה שאם מדובר על סכנה לבנין הם יעשו מה שנדרש. אבל בראש ובראשונה חשוב לא לשמור את החשש לעצמכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ויתור על שירותים קיימים
רותי
12/01/16
אנחנו לקראת סיום הבנייה של תמא 38 לפני כ 15 שנה הוספתי שירותים צמודים לחדר שינה.
האם היזם יכול להכריח אותי לותר על השירותים בגלל שהצנרת של השירותים מפריעה לתוספת בניית דירת הגן .עלי לציין שהם בדקו בתחילת הבניה לפני חתימת החוזה את הבניין לאורכו ולרוחבו.
האם היזם יכול להכריח אותי לותר על השירותים בגלל שהצנרת של השירותים מפריעה לתוספת בניית דירת הגן .עלי לציין שהם בדקו בתחילת הבניה לפני חתימת החוזה את הבניין לאורכו ולרוחבו.
ויתור על שירותים קיימים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/01/16
רותי שלום!
נשמע לי טיפה מוזר שהמסקנה היא ויתור על השירותים. אם יש בעיה עם הצינור אז ניתן למצוא לכך בדרך כלל פתרון אינסטלציה אחר. מציע שתתעקשו מול היזם שימצא פתרון לבעיה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
נשמע לי טיפה מוזר שהמסקנה היא ויתור על השירותים. אם יש בעיה עם הצינור אז ניתן למצוא לכך בדרך כלל פתרון אינסטלציה אחר. מציע שתתעקשו מול היזם שימצא פתרון לבעיה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מעלית
מוטי
10/01/16
האם קיים חוק לגבי גודל מעלית בתמ"א 38 ?
גודל מעלית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/01/16
שלום מוטי!
אין חוק לגבי גודל מעלית בתמ"א 38 דוקא. גודל תא מעלית נקבע בתקנות התכנון והבניה והוא פונקציה של גובה הבנין ומספר הדירות בו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א (בית אמות משפט)
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין חוק לגבי גודל מעלית בתמ"א 38 דוקא. גודל תא מעלית נקבע בתקנות התכנון והבניה והוא פונקציה של גובה הבנין ומספר הדירות בו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א (בית אמות משפט)
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סמכויות ומטלות של המפקחת על המקרקעין
אלישבע
08/01/16
שלום רב,
כאשר מגיעים למפקחת על המקרקעין בעלי דירות חלקם
יוזמים וחלקם מתנגדים לפרויקט של בניית ממ"דים וחלקם מתלבטים, האם, למפקחת תהיה מוטיבציה
לפשר ולרתום יותר בעלי דירות לפרויקט, או, שזה לא עניינה.
בתודה מראש
אלישבע
כאשר מגיעים למפקחת על המקרקעין בעלי דירות חלקם
יוזמים וחלקם מתנגדים לפרויקט של בניית ממ"דים וחלקם מתלבטים, האם, למפקחת תהיה מוטיבציה
לפשר ולרתום יותר בעלי דירות לפרויקט, או, שזה לא עניינה.
בתודה מראש
אלישבע
סמכויות המפקחת על המקרקין
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/01/16
אלישבע שלום!
לא הבנתי אם מדובר על בנית ממ"דים או פרויקט תמ"א 38 במסגרתו מוסיפים ממ"דים. לענין תוספת ממ"דים - חוק המקרקעין מחייב שיהיה רוב של 60% התמוכים בפרויקט. אם זה המצב - המפקח להערכתי ובהעדר נימוקים כבדי משקל, ידחה כל התנגדו. אכן סביר כי במסגרת הדיון בפניה היא תנסה להבין מה "מציק" למתנגדים וככל שניתן למצוא פתרון שיהיה מקובל על הצדדים. אבל היא לא יכולה לכפות הסדר אם אין הסכמות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א (בית אמות משפט)
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא הבנתי אם מדובר על בנית ממ"דים או פרויקט תמ"א 38 במסגרתו מוסיפים ממ"דים. לענין תוספת ממ"דים - חוק המקרקעין מחייב שיהיה רוב של 60% התמוכים בפרויקט. אם זה המצב - המפקח להערכתי ובהעדר נימוקים כבדי משקל, ידחה כל התנגדו. אכן סביר כי במסגרת הדיון בפניה היא תנסה להבין מה "מציק" למתנגדים וככל שניתן למצוא פתרון שיהיה מקובל על הצדדים. אבל היא לא יכולה לכפות הסדר אם אין הסכמות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א (בית אמות משפט)
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הריסה ובנייה /חיזוק של מבנה קטן מכח התמ"א
מאיר
08/01/16
שלום רב,
בבעלותי מגרש בירושלים בשטח של 179 מ"ר ועליו מבנה חד קומתי בשטח של 102 מ"ר הבנוי משני צידיו על קווי מגרש. לפי התבע מדובר על שטח ורוד המיועד למגורים אך ניתן לשלב חנויות עד 102 מ"ר. בעבר המקום שימש לייעוד מסחרי וכיום למגורים.
אין זכויות בנייה נוספות מכח התב"ע.
1. מהן זכויות הבנייה במקרה של הריסה ובנייה מחדש.
2. האם אוכל להקים לפחות את הקומה הראשונה על קווי המגרש לפי הקיים היום.
3. מהן זכויות הבנייה במקרה של חיזוק המבנה.
תודה מראש,
מאיר.
בבעלותי מגרש בירושלים בשטח של 179 מ"ר ועליו מבנה חד קומתי בשטח של 102 מ"ר הבנוי משני צידיו על קווי מגרש. לפי התבע מדובר על שטח ורוד המיועד למגורים אך ניתן לשלב חנויות עד 102 מ"ר. בעבר המקום שימש לייעוד מסחרי וכיום למגורים.
אין זכויות בנייה נוספות מכח התב"ע.
1. מהן זכויות הבנייה במקרה של הריסה ובנייה מחדש.
2. האם אוכל להקים לפחות את הקומה הראשונה על קווי המגרש לפי הקיים היום.
3. מהן זכויות הבנייה במקרה של חיזוק המבנה.
תודה מראש,
מאיר.
זכויות בניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/01/16
מאיר שלום!
כדי לברר את זכויות הבניה רצוי להגיש בקשה לתיק מידע לעירית ירושלים. זה מסמך מקיף המתאר את הזכויות החלות והוא גם מחייב את העיריה. עוד קודם אתה יכול להוציא מאתר ההנדסה של עירית ירושלים את התוכניות החלות על הנכס. בנוסף - רצוי לגשת למחלקת מידע באגף הנדסה בעיריה ולברר עימם מה הזכויות.
תדגיש להם שאתה מעונין לשמור על קווי הבנין הקיימים. יתכן ותדרש לשמר חזית לצורך כך. בכל מקרה- לא הפורום הזה הוא הכתובת הנכונה לתשובות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א (בית אמות משפט)
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
כדי לברר את זכויות הבניה רצוי להגיש בקשה לתיק מידע לעירית ירושלים. זה מסמך מקיף המתאר את הזכויות החלות והוא גם מחייב את העיריה. עוד קודם אתה יכול להוציא מאתר ההנדסה של עירית ירושלים את התוכניות החלות על הנכס. בנוסף - רצוי לגשת למחלקת מידע באגף הנדסה בעיריה ולברר עימם מה הזכויות.
תדגיש להם שאתה מעונין לשמור על קווי הבנין הקיימים. יתכן ותדרש לשמר חזית לצורך כך. בכל מקרה- לא הפורום הזה הוא הכתובת הנכונה לתשובות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א (בית אמות משפט)
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחסן וחנייה בטאבו
בני
06/01/16
יש בבעלותי מחסן וחנייה צמודה ומקורה בטאבו. היזם רוצה על החנייה ועל המחסנים להקים מבנה.רוב הדיירים מוכנים לחליפות מחסן אני לא מוכן לותר על החנייה המקורה שלי ועל המחסן הצמוד. הטענה שאם רוב הדיירים מסכימים טופס? או אני יכול להתנגד שלא לגעת בחנייה ובמחסן ובכל השאר אין לי בעייה להסכים בברכה בני
האם ניתן לכפות עלי ויתור על מחסן וחניה ?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/01/16
בני שלום!
היזם לא יכול לכפות עליך ויתור על רכוש פרטי שלך ובכלל זה גם מחסן וחניה הצמודים לדירה שלך. אין משמעות לכך שיתר הדיירים הסכימו לכך.
יחד עם זאת אני מניח שהבקשה שלו מגיע בגלל אילוץ תכנוני. מציע שתראה האם ניתן לא לוותר על חניה אלא רק לשנות את מיקומה? כנ"ל לגבי המחסן. הכוונה היא לבדוק אפשרות לפתרון שיהיה מוסכם גם עליך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
היזם לא יכול לכפות עליך ויתור על רכוש פרטי שלך ובכלל זה גם מחסן וחניה הצמודים לדירה שלך. אין משמעות לכך שיתר הדיירים הסכימו לכך.
יחד עם זאת אני מניח שהבקשה שלו מגיע בגלל אילוץ תכנוני. מציע שתראה האם ניתן לא לוותר על חניה אלא רק לשנות את מיקומה? כנ"ל לגבי המחסן. הכוונה היא לבדוק אפשרות לפתרון שיהיה מוסכם גם עליך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצגת מסמך חדש במסגרת ערר
משה
01/01/16
הגשתי ערר על הייתר בנייה שניתן לשכן. במקביל פניתי בבקשת הבהרה להג"א. קבלתי תשובה מהג"א שלהבנתי תעזור לי בערר. עלי לשלוח עכשיו לצדדים ולועדת ערר?או פשוט להציג המסמך בדיון?
הצגת מסמך חדש
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/01/16
שלום משה
ממליץ להגיש בקשה לוועדת הערר ולציין שקיבלת תשובה וכו' ולצרף את התשובה לבקשה וכן להסביר למה זה תומך בתביעה שלך. רצוי שהמסמך יהיה בפני הוועדה לפני שתגיע אליה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החוק מחייב להסכים לבניית ממ"ד?
דורית
30/12/15
שלום לך,
בהנחה שגודל דירתנו מספיק לנו ויותר, ואף איננו רוצים להוסיף ממ"ד ולפגוע בתכנון הפנימי של הדירה בשום צורה,האם יש אפשרות להסכים לביצוע עבודות חיזוק המבנה, תוספת המעלית, הקומות והדירות החדשות, שיפוץ הלובי וכדומה, אך להתנגד לשינויים/תוספות/פריצת קירות וכל התערבות אחרת בדירה הפרטית שלנו? לא חתמנו על הצטרפות לפרוייקט ולכן לא משתפים אותנו בשום מידע בנוגע לתכנון (הפרוייקט בשלב מאוד מוקדם). איך אתה ממליץ לנו להתנהל? באיזה שלב צריך לערב עורך דין פרטי? איננו רוצים להילחם בתחנות רוח, אך מעוניינים לשמר את דירתנו בדיוק כפי שהינה. תודה מראש!
בהנחה שגודל דירתנו מספיק לנו ויותר, ואף איננו רוצים להוסיף ממ"ד ולפגוע בתכנון הפנימי של הדירה בשום צורה,האם יש אפשרות להסכים לביצוע עבודות חיזוק המבנה, תוספת המעלית, הקומות והדירות החדשות, שיפוץ הלובי וכדומה, אך להתנגד לשינויים/תוספות/פריצת קירות וכל התערבות אחרת בדירה הפרטית שלנו? לא חתמנו על הצטרפות לפרוייקט ולכן לא משתפים אותנו בשום מידע בנוגע לתכנון (הפרוייקט בשלב מאוד מוקדם). איך אתה ממליץ לנו להתנהל? באיזה שלב צריך לערב עורך דין פרטי? איננו רוצים להילחם בתחנות רוח, אך מעוניינים לשמר את דירתנו בדיוק כפי שהינה. תודה מראש!
האם אני חייבת להסכים לבנית ממ"ד?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/01/16
דורית שלום!
ממ"ד הוא מגדל בטון אנכי. לא ניתן לדלג על קומה בדרך. לכן ומבלי להכיר את הבנין אני בספק רב אם אפשר לדלג עליכם ולא לבנות ממד גם לדירה שלכם. יתכן ותוכלו להסכים שיבנה הממד ולא תחברו אותו לדירה אבל זה נראה לי די חבל מבחינתכם לא להנות מעוד 12 מ"ר.
אם לא רוצים לעדכן אותכם אז אני מציע שתערבו עורך דין מטעמכם.
מעבר לכך - תוספת ממד בפרויקט תמא 38 של תוספת בניה היא תמיד בעייתית מבחינה פונקציונלית. בהחלט יתכן שכדי להנות מהתוספת תדרשו לערוך שינויים פנימיים בדירה. אבל בסה"כ אתם תהנו מעוד שטח. הדברות עם היזם ויתר הבעלים עשויה לתת פתרון מקובל.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
ממ"ד הוא מגדל בטון אנכי. לא ניתן לדלג על קומה בדרך. לכן ומבלי להכיר את הבנין אני בספק רב אם אפשר לדלג עליכם ולא לבנות ממד גם לדירה שלכם. יתכן ותוכלו להסכים שיבנה הממד ולא תחברו אותו לדירה אבל זה נראה לי די חבל מבחינתכם לא להנות מעוד 12 מ"ר.
אם לא רוצים לעדכן אותכם אז אני מציע שתערבו עורך דין מטעמכם.
מעבר לכך - תוספת ממד בפרויקט תמא 38 של תוספת בניה היא תמיד בעייתית מבחינה פונקציונלית. בהחלט יתכן שכדי להנות מהתוספת תדרשו לערוך שינויים פנימיים בדירה. אבל בסה"כ אתם תהנו מעוד שטח. הדברות עם היזם ויתר הבעלים עשויה לתת פתרון מקובל.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משכנתא אחרי חתימה על הסכם
אריאלה
30/12/15
שלום,
רוצים אצלינו לבצע תמ"א 38 של פינוי בינוי.
העו"ד אמר שנצטרך לחתום על הסכמה שהבנק שילווה את הפרוייקט ירשום הערת אזהרה על הדירה.
רציתי לדעת אם זה יכול למנוע אחר כך לקיחת משכנתא.
האם יהיה בנק למשכנתאות שיסכים לתת משכנתא כשכבר יש הערת אזהרה רשומה על הדירה לטובת בנק אחר.
אריאלה
רוצים אצלינו לבצע תמ"א 38 של פינוי בינוי.
העו"ד אמר שנצטרך לחתום על הסכמה שהבנק שילווה את הפרוייקט ירשום הערת אזהרה על הדירה.
רציתי לדעת אם זה יכול למנוע אחר כך לקיחת משכנתא.
האם יהיה בנק למשכנתאות שיסכים לתת משכנתא כשכבר יש הערת אזהרה רשומה על הדירה לטובת בנק אחר.
אריאלה
האם ניתן לקחת משכנתא לאחר חתימה על הסכם תמ"א 38?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/12/15
אריאלה שלום!
בעיקרון יש לחלק לשתי תקופות. שלב ראשוני ועד סמוך לפני התקשרות עם בנק מלווה - אני לא רואה מניעה לקחת משכנתא על דירה בבנין. ממילא יכול לקרות שיהיו חילופי בעלים בתקופת זמן זו והבעלים החדש יממן את התשלום מהלוואה חדשה בגינה תרשם משכנתא.
הנוהל בהסכמי תמ"א הוא שהבנק המלווה את הפרויקט מפצל את הערבות שהוא אמור לתת לכל אחד מהבעלים. חלק הוא נותן לאותו בנק שלטובתו רשומה המשכנתא כנגד הסרת המשכנתא מהרישום. והחלק הנותר לבעלים.
מרג שנכנס בנק מלווה לתמונה המצב יותר מורכב. הבנק המלווה מתקשר עם היזם בהסתמך על המצב הקיים והרשום בנסח הטאבו לרבות בענין המשכנתאות. לכן כל שינוי מחייב את הסכמתו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בעיקרון יש לחלק לשתי תקופות. שלב ראשוני ועד סמוך לפני התקשרות עם בנק מלווה - אני לא רואה מניעה לקחת משכנתא על דירה בבנין. ממילא יכול לקרות שיהיו חילופי בעלים בתקופת זמן זו והבעלים החדש יממן את התשלום מהלוואה חדשה בגינה תרשם משכנתא.
הנוהל בהסכמי תמ"א הוא שהבנק המלווה את הפרויקט מפצל את הערבות שהוא אמור לתת לכל אחד מהבעלים. חלק הוא נותן לאותו בנק שלטובתו רשומה המשכנתא כנגד הסרת המשכנתא מהרישום. והחלק הנותר לבעלים.
מרג שנכנס בנק מלווה לתמונה המצב יותר מורכב. הבנק המלווה מתקשר עם היזם בהסתמך על המצב הקיים והרשום בנסח הטאבו לרבות בענין המשכנתאות. לכן כל שינוי מחייב את הסכמתו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מניעת גישה לתכנית
ה
27/12/15
בבנין בו אנו גרים 25 מתוך 31 דיירים חתמו על הסכם תמא 38 תוספת בניה.אנחנו בין אלה שלא חתמו (אם צריך אפרט את הסיבות).לפני
מספר ימים הגיעה תוכנית כולל גרמושקה לנציגות עם הוראה מעו"ד להחתים את
הדיירים. ביקשתי לקחת הגרמושקה לצילום על מנת שאוכל לעיין בה ולהתחחיס
אליה. ועל מנת שאם ארצה להתיעץ אם גורם כלשהו אוכל לעשות זאת.הנציגה
פנתה מיוזמתה לעו"ד (מטעם דיירים) ספציפית לגבי כולל שמי ושאלה אותו האם מותר לה
לתת לי לצלם את הגרמושה למרות שלא חתמתי על החוזה. העו"ד ענה לה כי אני
יכולה לפנות לחברה לבקש עותק או לקבל אותו ברגע שיוגש לעירייה וכתב כי לא
מוסרים הגרמושקה לדיירים אלא לחתימה. (כמובן שביקשתי לצלם על חשבוני
ולהחזיר הגרמושקה מייד )
האם התנהלות הנציגה והעו"ד תקינה?
הנציגה עכשיו טוענת כי אני מבקשת ממנה לעבור על החוק ע"י מתן הגרמושקה אלי לצילום.
אני טוענת התנהלות כזו איינ תקינה וכי הם מונעים ממני אפשרות לעיר הערות על התכנית. איך אפשר להתייחס לגרמושקה מבלי ללמוד אותה?
ולמה לבקש עותק מחברה כשהתכנית כבר אצל הנציגה ואני יכולה לקחת אותה להעתקה ולהחזיר אותה תוך מספר שעות.
אציין
כי לפני מספר חודשים פניתי לחברה בבקשה לקבל העתק של התוכנית אך יזם ענה
כי אוכל לראות אותה רק אם אגיע לפגישה בעוד שאני ביקשתי לקבל התוכנית קודם
לפגישה על מנת שאוכל ללמוד אותה ולהגיע מוכנה לפגישה.האם הגרמושקה לא מיועדת לדיירים ככל שיבקשו לצלם אותה על מנת שיוכלו להתייחס ולהעיר הערות?
אודה על תשובתך
מספר ימים הגיעה תוכנית כולל גרמושקה לנציגות עם הוראה מעו"ד להחתים את
הדיירים. ביקשתי לקחת הגרמושקה לצילום על מנת שאוכל לעיין בה ולהתחחיס
אליה. ועל מנת שאם ארצה להתיעץ אם גורם כלשהו אוכל לעשות זאת.הנציגה
פנתה מיוזמתה לעו"ד (מטעם דיירים) ספציפית לגבי כולל שמי ושאלה אותו האם מותר לה
לתת לי לצלם את הגרמושה למרות שלא חתמתי על החוזה. העו"ד ענה לה כי אני
יכולה לפנות לחברה לבקש עותק או לקבל אותו ברגע שיוגש לעירייה וכתב כי לא
מוסרים הגרמושקה לדיירים אלא לחתימה. (כמובן שביקשתי לצלם על חשבוני
ולהחזיר הגרמושקה מייד )
האם התנהלות הנציגה והעו"ד תקינה?
הנציגה עכשיו טוענת כי אני מבקשת ממנה לעבור על החוק ע"י מתן הגרמושקה אלי לצילום.
אני טוענת התנהלות כזו איינ תקינה וכי הם מונעים ממני אפשרות לעיר הערות על התכנית. איך אפשר להתייחס לגרמושקה מבלי ללמוד אותה?
ולמה לבקש עותק מחברה כשהתכנית כבר אצל הנציגה ואני יכולה לקחת אותה להעתקה ולהחזיר אותה תוך מספר שעות.
אציין
כי לפני מספר חודשים פניתי לחברה בבקשה לקבל העתק של התוכנית אך יזם ענה
כי אוכל לראות אותה רק אם אגיע לפגישה בעוד שאני ביקשתי לקבל התוכנית קודם
לפגישה על מנת שאוכל ללמוד אותה ולהגיע מוכנה לפגישה.האם הגרמושקה לא מיועדת לדיירים ככל שיבקשו לצלם אותה על מנת שיוכלו להתייחס ולהעיר הערות?
אודה על תשובתך
מניעת מסמכים מדיר סרבן בתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/12/15
שלום רב!
סיבותיך עימך מדוע לא הצטרפת לחותמים. מרגע שאתה לא בין החותמים הרי זה ברור שהיזם ויתר הדיירים אינם מעונינים לשתף אותך בהתקדמות הפרויקט ובכלל זה אין להם ענין להקל עליך את הדברים.
עו"ד הבעלים מייצג את מי מקרב הבעלים שחתם על ההסכם. הוא אינו מייצג אותך כדייר סרבן. בכל מקרה - מרגע שהגרמושקה מוגשת לעיריה הם חייבים לידע אותך ויש עיריות שגם מחייבות את היזם לשלוח על חשבונו עותק מהתוכנית לדיירים הסרבנים.
ככל שיהיו לך הערות לתוכנית המוצעת תוכל להעלותן במסגרת התנגדות לבקשה להיתר.
מציע לא לכעוס אלא פשוט להיות דרוך ומעודכן מול העיריה הרלבנטית לעיון או לקבלתעותק מהתוכנית מרגע שתוגש בקשה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
סיבותיך עימך מדוע לא הצטרפת לחותמים. מרגע שאתה לא בין החותמים הרי זה ברור שהיזם ויתר הדיירים אינם מעונינים לשתף אותך בהתקדמות הפרויקט ובכלל זה אין להם ענין להקל עליך את הדברים.
עו"ד הבעלים מייצג את מי מקרב הבעלים שחתם על ההסכם. הוא אינו מייצג אותך כדייר סרבן. בכל מקרה - מרגע שהגרמושקה מוגשת לעיריה הם חייבים לידע אותך ויש עיריות שגם מחייבות את היזם לשלוח על חשבונו עותק מהתוכנית לדיירים הסרבנים.
ככל שיהיו לך הערות לתוכנית המוצעת תוכל להעלותן במסגרת התנגדות לבקשה להיתר.
מציע לא לכעוס אלא פשוט להיות דרוך ומעודכן מול העיריה הרלבנטית לעיון או לקבלתעותק מהתוכנית מרגע שתוגש בקשה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
