פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
תמא בבית פרטי פחות מ-400 מ"ר
תמא נפשי
25/02/16
יש לנו בית ישן ללא ממד שגודלו פחות מ-200 מר
מתחתיו ישנה קומת עמודים ריקה ופתוחה (מוגדרת כמחסן)
האם ואיך ניתן לסגור את הקומה ולהוסיף ממד כך שיחד סהכ זה יצא כ400 מ"ר?
האם ניתן לחלק ליחידות דיור?
מתחתיו ישנה קומת עמודים ריקה ופתוחה (מוגדרת כמחסן)
האם ואיך ניתן לסגור את הקומה ולהוסיף ממד כך שיחד סהכ זה יצא כ400 מ"ר?
האם ניתן לחלק ליחידות דיור?
סגירת קומת עמודים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/02/16
לא ברור מהשאלה האם מדובר על בית פרטי עם קומת עמודים ריקה או שיש בו היום יותר מדירת מגורים אחת. החשיבות היא כי בהרבה רשויות יש תוכניות השוללות מבית פרטי את תמרצי התמ"א. סגחרת קומת עמודים לא בנויה היא חלק מהתמרצים בתמ"א 38. על כן אם חלה עליכם התמ"א אז יש זכויות לסגירתה מכוח התמ"א. אם התמ"א לא חלה אז צריך לבדוק ברשות האם יש זכויות מכוחן ניתן לבנות בקומת העמודים הריקה.
כל זה פחות חושב לגבי תוספת ממ"ד בלבד. אם תרצו להוסיף בקומת העמודים רק ממ"ד אז לא צריכה להיות בעיה אבל כמובן שצריך היתר בניה כדין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
כל זה פחות חושב לגבי תוספת ממ"ד בלבד. אם תרצו להוסיף בקומת העמודים רק ממ"ד אז לא צריכה להיות בעיה אבל כמובן שצריך היתר בניה כדין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלפת דלתות פלדלת במסגרת תמ"א
זאב
25/02/16
הבניין בו אני גר מצוי בתהליך מתקדם של פרויקט התמ"א-זמן סיום משוער בעוד כחצי שנה.
בחוזה עם היזם,הוא הבטיח כי יחליף את כל דלתות הכניסה של הדיירים.
עתה משוודאתי מולו טלפונית כי אכן כך הם פני הדברים,הוא טען שלבסוף הוא לא מחליף את הדלתות של כולם,אלא מקים מעין מערכת כיבוי אש לכל הדיירים,דבר אשר מהווה לדבריו תחליף לדלתות,כיוון שמלכתחילה מטרת החלפת דלתות הכניסה הייתה מתוך הכוונה שהן יהיו דלתות עמידות אש או משהו כזה.
שאלתי-האם הוא בכלל יכול לעשות דבר כזה לאחר שכאמור התחייב בחוזה להחליף הדלתות?
ואם הוא כבר עושה זאת,האם הוא לא חייב לעגן זאת בחוזה ולהחתים מחדש את כל הדיירים?
בחוזה עם היזם,הוא הבטיח כי יחליף את כל דלתות הכניסה של הדיירים.
עתה משוודאתי מולו טלפונית כי אכן כך הם פני הדברים,הוא טען שלבסוף הוא לא מחליף את הדלתות של כולם,אלא מקים מעין מערכת כיבוי אש לכל הדיירים,דבר אשר מהווה לדבריו תחליף לדלתות,כיוון שמלכתחילה מטרת החלפת דלתות הכניסה הייתה מתוך הכוונה שהן יהיו דלתות עמידות אש או משהו כזה.
שאלתי-האם הוא בכלל יכול לעשות דבר כזה לאחר שכאמור התחייב בחוזה להחליף הדלתות?
ואם הוא כבר עושה זאת,האם הוא לא חייב לעגן זאת בחוזה ולהחתים מחדש את כל הדיירים?
החלפת דלות פלדלת במסגרת תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/02/16
זאב שלום!
התשובה שלו נשמעת לי חרטוט גמור.
במיוחד אם הוא התחייב כלפיכם להחלפת דלתות אז הוא צריך פשוט להחליף לכם את דלתות הכניסה. כל דבר אחר הוא בניגוד להסכם (אם כך אכן נכתב שם).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
התשובה שלו נשמעת לי חרטוט גמור.
במיוחד אם הוא התחייב כלפיכם להחלפת דלתות אז הוא צריך פשוט להחליף לכם את דלתות הכניסה. כל דבר אחר הוא בניגוד להסכם (אם כך אכן נכתב שם).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
1.דו"ח מהנדס. 2. דרישה לחצר משותפת
אילנה
24/02/16
1. אנחנו לפני הריסה ובניה. בתיק העיריה אין דו"ח מהנדס. לשאלתי בעירייה איך אפשר להגיש בקשה להריסה מבלי דו"ח על מצב היסודות. התשובה, לקראת הועדה יגישו דו"ח שיעשה קונסטרוקטור שייבחר ע"י העירייה, שאף תשלם לו. שאלתי אליך : האם לא חייב להיות בתיק דו"ח ראשוני כלשהו על מצב היסודות? 2. היזם מתכנן להשאיר חצר צמודה פרטית רק לשתי דירות, ללא מתן מעבר לאף דייר אחר.
לכל יתר הבניין אין בכלל חצר. הגשתי התנגדות לעירייה ובקשתי שתהייה החצר משותפת לכל הדיירים. אנו גרים במקם מרכזי בעיר, ואילו החצר נמצאת במורד בוואדי כך שהיא מחברת לשטח טבעי. אין גישה לוואדי אלא רק מהחצר . האם חובה להשאיר חצר משותפת לכל הדיירים או שיכולה העירייה לאפשר את השטח הפנוי היחידי במגרש שיהווה אחוזתן הפרטית של שתי משפחות? תודה על תשומת לבך
לכל יתר הבניין אין בכלל חצר. הגשתי התנגדות לעירייה ובקשתי שתהייה החצר משותפת לכל הדיירים. אנו גרים במקם מרכזי בעיר, ואילו החצר נמצאת במורד בוואדי כך שהיא מחברת לשטח טבעי. אין גישה לוואדי אלא רק מהחצר . האם חובה להשאיר חצר משותפת לכל הדיירים או שיכולה העירייה לאפשר את השטח הפנוי היחידי במגרש שיהווה אחוזתן הפרטית של שתי משפחות? תודה על תשומת לבך
האם חובה להשאיר חצר משותפת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/02/16
שלום אילנה!
תנאי מקדמי לפרויקט תמ"א 38 הוא כי הבנין אכן זקוק לחיזוק כזה. על כן יש דו"ח ראשוני של קונסטרוקטור שאמור להראות כי מצב הבנין כיום הוא כזה שאינו עומד בתקן בפני רעידות אדמה. זה אמור להיות בתיק העיריה.
בשלב הבא- בתכנון הבית החדש- אכן העיריה מעבירה את תוכנית הקונסטורקציה לאישור קונסטרוקטור מטעמה שבוחן ומאשר או מעיר הערות לתיקון.
לגבי החצר - לא רואה בעיה חוקית במה שנעשה. אין חובה חוקית להשאיר חצר משותפת אם כי יש הרבה עיריות שמחייבות אחוז מסוים של גינון משותף בקומת כניסה. צריך לזכור כי דירות גן הן חלק מהתמורה ליזם ההופכת את הפרויקט לכדאי עבור הצדדים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
תנאי מקדמי לפרויקט תמ"א 38 הוא כי הבנין אכן זקוק לחיזוק כזה. על כן יש דו"ח ראשוני של קונסטרוקטור שאמור להראות כי מצב הבנין כיום הוא כזה שאינו עומד בתקן בפני רעידות אדמה. זה אמור להיות בתיק העיריה.
בשלב הבא- בתכנון הבית החדש- אכן העיריה מעבירה את תוכנית הקונסטורקציה לאישור קונסטרוקטור מטעמה שבוחן ומאשר או מעיר הערות לתיקון.
לגבי החצר - לא רואה בעיה חוקית במה שנעשה. אין חובה חוקית להשאיר חצר משותפת אם כי יש הרבה עיריות שמחייבות אחוז מסוים של גינון משותף בקומת כניסה. צריך לזכור כי דירות גן הן חלק מהתמורה ליזם ההופכת את הפרויקט לכדאי עבור הצדדים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתמא עקב מצב כלכלי
רויטל
24/02/16
שלום ! הודיעו לי כי רוצים להתחיל את התמ"א ואם יש לי התנגדות. ההתנגדות שלי היא עקב זה שהדירה שלי מושכרת והדיירים אמרו שיעזבו ברגע שיתחיל התמ"א. אין לי אשפרות לשלם משכנתא ושכירות במקביל, וגם קיבלתי מכתב מבית משפט להגיע לדיון כי הבניין עלול לקרוס ורוצי לחייב אותנו לתמ"א. האם הם יכולים לפגוע בי כלכלית ולחייב אותי לביצוע תמ"א , או שיש אופציה לשלם לי את השכירות ?
התנגדות עקב מצב כלכלי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/02/16
שלום רויטל
אני מבין שמדובר על תמ"א 38 של חיזוק ותוספת קומות מעל הקיים. בפרויקט כזה בדר"כ לא משלמים דמי שכירות בתקופת הפרויקט ואין כל סיבה שישלמו לך אם לא משלמים לכלל הבעלים בבנין.
מנסיוני תוכלי להמשיך ולהשכיר את הדירה, לפחות בחלק גדול מתקופת הפרויקט, אבל כנראה במחיר נמוך יותר בכ- 25%. נכון שזה יוצר בעיה כספית אבל אין מה לעשות. זה רק לפרק זמן קצר ובסיומו את תקבלי דירה משודרדגת שתוכלי לבקש עבורה דמי שכירות גבוהים יותר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם הפרוייקט מציאותי מבחינה כלכלית?
רוכשת
23/02/16
שלום.
האם זה הגיוני שבבניין קיים (בירושלים) בן 8 קומות המכיל 48 דירות קיימות. יש כדאיות לעשות תמא 38, חיזוק ושיפוץ המבנה (ממ"דים+ מרפסות, שיפוץ לובי ומעליות לדירות הקיימות). בתמורה לתוספת בנייה של 15 דירות חדשות?
האם זה לא סיכון גדול מידי ליזם?
האם זה הגיוני שבבניין קיים (בירושלים) בן 8 קומות המכיל 48 דירות קיימות. יש כדאיות לעשות תמא 38, חיזוק ושיפוץ המבנה (ממ"דים+ מרפסות, שיפוץ לובי ומעליות לדירות הקיימות). בתמורה לתוספת בנייה של 15 דירות חדשות?
האם זה לא סיכון גדול מידי ליזם?
האם הפרויקט מציאותי מבחינה כלכלית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/02/16
לא יודע בוודאות להגיד לך. ננסה לעשות חשבון גס.
עלות ממ"דים -
12 מ"ר * 48 דירות * 6000 ש"ח למ"ר = 3.5 מליון ש"ח
עלות מרפסות (כולל ויטרינה) -
10 מ"ר * 48 * 3000 ש"ח למ"ר = 1.5מליון ש"ח
שיפוץ וחיזוק בנין - 1.5 מליון ש"ח.
מעליות - 0.5 מליון ש"ח
הוצ' נוספות ובצ"מ - 1.0 מליון ש"ח
סה"כ עלויות גס עבור בעלים = 8.0 מליון ש"ח
הכנסות-
15 דירות * 100 מ"ר * 23,000 ש"ח (בהעדר ידיעה אחרת) = 34.5 מליון ש"ח
בניכוי מע"מ - 29.5 מליון ש"ח
בניכוי עלויות בניה, תכנון, מימון וכו'-
15* 100* 7,500 = 11.5 מליון ש"ח.
סה"כ עלויות = 19.5 מליון ש"ח.
רווח - 10 מליון ש"ח.
יש כדאיות לפרויקט.
כמובן שזה פתרון ללא נתונים אבל תלכי לפי דרך זו ותתאימי את הנתונים לפי מה שאת יודעת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
עלות ממ"דים -
12 מ"ר * 48 דירות * 6000 ש"ח למ"ר = 3.5 מליון ש"ח
עלות מרפסות (כולל ויטרינה) -
10 מ"ר * 48 * 3000 ש"ח למ"ר = 1.5מליון ש"ח
שיפוץ וחיזוק בנין - 1.5 מליון ש"ח.
מעליות - 0.5 מליון ש"ח
הוצ' נוספות ובצ"מ - 1.0 מליון ש"ח
סה"כ עלויות גס עבור בעלים = 8.0 מליון ש"ח
הכנסות-
15 דירות * 100 מ"ר * 23,000 ש"ח (בהעדר ידיעה אחרת) = 34.5 מליון ש"ח
בניכוי מע"מ - 29.5 מליון ש"ח
בניכוי עלויות בניה, תכנון, מימון וכו'-
15* 100* 7,500 = 11.5 מליון ש"ח.
סה"כ עלויות = 19.5 מליון ש"ח.
רווח - 10 מליון ש"ח.
יש כדאיות לפרויקט.
כמובן שזה פתרון ללא נתונים אבל תלכי לפי דרך זו ותתאימי את הנתונים לפי מה שאת יודעת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה חדשה מקבלן בבנין שעבר תמא 38
רוכשת
23/02/16
שלום רב.
ברמת העיקרון אם אני אקנה דירה מקבלן בבניין שעבר תמא 38, איך אני מבטיחה את רישום הזכויות על שמי בדירה? הרי הערבות מוחזרת בעת קבלת הדירה.
ברמת העיקרון אם אני אקנה דירה מקבלן בבניין שעבר תמא 38, איך אני מבטיחה את רישום הזכויות על שמי בדירה? הרי הערבות מוחזרת בעת קבלת הדירה.
הבטחת רישום זכויות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/02/16
ערבות בנקאית מוחזרת לאחר מסירת החזקה ובתנאי שנרשמה הערת אזהרה לטובתך. אם לא - הערבות אולי תשמר בנאמנות אצל עו"ד הפרויקט אבל לא תוחזר לבנק.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
÷הסרת רשתות של חלונות.
אברהם
20/02/16
אני מתגורר בבניין שמתקיים בו פרויקט תמ"א בשלב מתקדם.
במהלך הפרויקט היזם אמור להחליף את כל התריסים שבדירות ולהחליפם בחדשים.
מאז שאני גר בבניין-20 שנה יש לי רשתות על החלונות.
הדבר עוזר לי מאוד להרחיק יתושים ותיקנים מהדירה.
ברצוני לשאול-על אף שזה לא מצויין בחוזה, האם היזם מחוייב להתקין לי על חשבונו רשתות בגמר התקנת התריסים החדשים?
במהלך הפרויקט היזם אמור להחליף את כל התריסים שבדירות ולהחליפם בחדשים.
מאז שאני גר בבניין-20 שנה יש לי רשתות על החלונות.
הדבר עוזר לי מאוד להרחיק יתושים ותיקנים מהדירה.
ברצוני לשאול-על אף שזה לא מצויין בחוזה, האם היזם מחוייב להתקין לי על חשבונו רשתות בגמר התקנת התריסים החדשים?
רשתות על החלונות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/02/16
אברהם שלום!
הבסיס הוא ההסכם שנחתם. צריך לקרוא ולהבין מה כתוב שם. אם לא כתוב- אין כל חובה חוקית להחזיר רשתות. יתכן והיזם יסכים לכך אם תפנה אליו אבל לא כחובה בהסכם.
עוד נקודה - הוספת רשת מחייבת להוסיף עוד מקום למסילה נוספת במסגרת החלון החדש. חות מהזכוכית והתריס צריך עוד מסילה לרשת. אם אין הכנה לכך או החלון כבר הוכן והותקן ללא מסילה נוספת - אז אין אפשרות בשלב זה להוסיף רשת (אולי אפשר כאלתור חיצוני אבל לא כחלק מהחלון החדש)
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
הבסיס הוא ההסכם שנחתם. צריך לקרוא ולהבין מה כתוב שם. אם לא כתוב- אין כל חובה חוקית להחזיר רשתות. יתכן והיזם יסכים לכך אם תפנה אליו אבל לא כחובה בהסכם.
עוד נקודה - הוספת רשת מחייבת להוסיף עוד מקום למסילה נוספת במסגרת החלון החדש. חות מהזכוכית והתריס צריך עוד מסילה לרשת. אם אין הכנה לכך או החלון כבר הוכן והותקן ללא מסילה נוספת - אז אין אפשרות בשלב זה להוסיף רשת (אולי אפשר כאלתור חיצוני אבל לא כחלק מהחלון החדש)
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניין ללא קומת עמודים לא זכאי?
16/02/16
האם זה עניין של דרישות החוק?
זכאות בנין ללא קומת עמודים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/02/16
שלום רב!
תמ"א 38 לא מבחינה בין בנין מעל קומת עמודים ובין בנין בו קומת הקרקע בנויה. הזכאות היא לכל בנין שעומד בתנאי התמ"א וזה אינו אחד מהתנאים. נכון שהתמ"א מעניקה זכות לסגירת קומת עמודים מפולשת אבל היא לא שוללת את יתר הזכויות שהיא מעניקה אם הקומה כבר בנויה.
יתכן ומדובר בתב"ע ספציפית של העיר בה אתה גר. אני בכל מקרה לא מכיר תוכנית כזו.
מציע שתבדוק פעם נוספת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
תמ"א 38 לא מבחינה בין בנין מעל קומת עמודים ובין בנין בו קומת הקרקע בנויה. הזכאות היא לכל בנין שעומד בתנאי התמ"א וזה אינו אחד מהתנאים. נכון שהתמ"א מעניקה זכות לסגירת קומת עמודים מפולשת אבל היא לא שוללת את יתר הזכויות שהיא מעניקה אם הקומה כבר בנויה.
יתכן ומדובר בתב"ע ספציפית של העיר בה אתה גר. אני בכל מקרה לא מכיר תוכנית כזו.
מציע שתבדוק פעם נוספת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות בנקאית של הקבלן-חילוט לדייר באי עמידה של הקב
ציון
16/02/16
קיבלתי חוזה לחתימה של פינוי בינוי,כיצד אני יכול להבטיח שאני לא אפגע, במיוחד בנושא ערבויות שהקבלן לוקח, האם הבנק יכול לחייב את הדייר כאשר הקבלן לא עומד בהתחיבויות כלפי הבנק
חיוב הדייר לחוב היזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/02/16
שלום צייון!
אני לא יודע אילו בטחונות מופיעים בהסכם שלך. אתה לא חייב אישית לחובות היזם כלפי הבנק אלא בגבול שווי הקרקע שאתם תדרשו לשעבד לבנק. בגלל זה אתם תקבלו ערבות לפי חוק מכר דירות על מלוא שווי הדירה החדשה. כך תוכל במקרה שהיזם נכנס להליכי פירוק לממש את הערבות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני לא יודע אילו בטחונות מופיעים בהסכם שלך. אתה לא חייב אישית לחובות היזם כלפי הבנק אלא בגבול שווי הקרקע שאתם תדרשו לשעבד לבנק. בגלל זה אתם תקבלו ערבות לפי חוק מכר דירות על מלוא שווי הדירה החדשה. כך תוכל במקרה שהיזם נכנס להליכי פירוק לממש את הערבות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביצוע תמא 38 על ידי הדירים
יורם
15/02/16
האם אםשרי שפרויקט כזה ימומן על ידי הדירים שרוצים להשתמש במענק הממשלתית
ביצוע תמ"א 38 על ידי בעלי הדירות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/02/16
יורם שלום!
אין מניעה שבעלי הדירות יבצעו בעצמם את הפרויקט. אני לא מכיר מענק ממשלתי המיועד לכך. אבל אם יש כזה- ממליץ שתבדוק באותו משרד ממשלתי מה התנאים לקבלתו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין מניעה שבעלי הדירות יבצעו בעצמם את הפרויקט. אני לא מכיר מענק ממשלתי המיועד לכך. אבל אם יש כזה- ממליץ שתבדוק באותו משרד ממשלתי מה התנאים לקבלתו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יפוי כוח -תמא 38
משה
14/02/16
שלום
האם בהסכם הסופי מול היזם מקובל שהדיירים נותנים יפויי כוח גם ליזם (הוא עו"ד שמייצג את עצמו) לבצע כל פעולה, לחתום על כל מסמך, לבצע כל תשלום...? האם זה נכון שזה הכרחי כדי שהוא יוכל לפעול מול הרשויות?
האם בהסכם הסופי מול היזם מקובל שהדיירים נותנים יפויי כוח גם ליזם (הוא עו"ד שמייצג את עצמו) לבצע כל פעולה, לחתום על כל מסמך, לבצע כל תשלום...? האם זה נכון שזה הכרחי כדי שהוא יוכל לפעול מול הרשויות?
יפויי כוח בתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/02/16
משה שלום!
בדר"כ בהסכם מוגדרים מספר יפויי כוח לצרכים שונים. יפוי הכוח הראשון שמקובל לתת לב"כ היזם הוא יפוי כוח תכנוני המאפשר לחתום בשמכם על תוכניות ההגשה. יפוי כוח זה ניתן בד"רכ רק לאחר שאתם ראיתם ובדקתם את תוכניות ההגשה.
יפוי כוח כללי ורחב ניתן לב"כ היזם רק בשלב של סיום הפרויקט.
בכל מקרה - הכל מסויג בכך שאני לא מכיר את ההסכם שלכם ואת הפרויקט המתוכנן.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בדר"כ בהסכם מוגדרים מספר יפויי כוח לצרכים שונים. יפוי הכוח הראשון שמקובל לתת לב"כ היזם הוא יפוי כוח תכנוני המאפשר לחתום בשמכם על תוכניות ההגשה. יפוי כוח זה ניתן בד"רכ רק לאחר שאתם ראיתם ובדקתם את תוכניות ההגשה.
יפוי כוח כללי ורחב ניתן לב"כ היזם רק בשלב של סיום הפרויקט.
בכל מקרה - הכל מסויג בכך שאני לא מכיר את ההסכם שלכם ואת הפרויקט המתוכנן.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעל הערת אזהרה
מרינה
13/02/16
מה מעמדו של בעל הערת אזהרה על דירה בבניין (לטובתו, במהלך הליך רכישה) לעניין חתימה עם קבלן לביצוע תמ"א?
מעמד בעל הערת אזהרה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/02/16
שלום מרינה!
במצב בו דירה כבר נמכרה אבל הזכויות טרם עברו לקונים אלא רק נרשמה לטובתם הערת אזהרה- יש לקבל ולהחתים על ההסכם את הקונים ואת המוכרים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
במצב בו דירה כבר נמכרה אבל הזכויות טרם עברו לקונים אלא רק נרשמה לטובתם הערת אזהרה- יש לקבל ולהחתים על ההסכם את הקונים ואת המוכרים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בחירת נציגות
המתעניין
11/02/16
נבחרה נציגות עבור התנעת תהליך תמא בבניין.
האם ניתן להדיחה? באילו תנאים? איך מיידעים על תהליך ההצבעה ? מהו האחוז המינימלי שצריך להיות נוכח? כמה אחוז מבעלי הדירות שצריך להיות חתום על בחירת נציגות חדשה?
תודה !
האם ניתן להדיחה? באילו תנאים? איך מיידעים על תהליך ההצבעה ? מהו האחוז המינימלי שצריך להיות נוכח? כמה אחוז מבעלי הדירות שצריך להיות חתום על בחירת נציגות חדשה?
תודה !
החלפת נציגות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/02/16
שלום למתענין!
אם כבר נחתם הסכם אז אני מניח שבהסכם עצמו יש התיחסות לכך. אם טרם נחתם - תכנסו אסיפה של בעלי הדירות. רוב מבין הנוכחים צריך להספיק. לכאורה אפשר להבחר כך על ידי קצץ יותר מרבע מבעלי הדירות.
בנוסף - רצוי לבדק באיזה הליך ובאיזה רוב נבחרה הנציגות המכהנת. בהתאם לכך לדאוג לקבלת רוב דומה לפחות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם כבר נחתם הסכם אז אני מניח שבהסכם עצמו יש התיחסות לכך. אם טרם נחתם - תכנסו אסיפה של בעלי הדירות. רוב מבין הנוכחים צריך להספיק. לכאורה אפשר להבחר כך על ידי קצץ יותר מרבע מבעלי הדירות.
בנוסף - רצוי לבדק באיזה הליך ובאיזה רוב נבחרה הנציגות המכהנת. בהתאם לכך לדאוג לקבלת רוב דומה לפחות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרוייקט לא רווחי??
ניר
11/02/16
שלום רב,
יש לי דירה בבניין בן 3 קומות עם 9 דירות.
מהעיריה הסכימו לקבלן להוסיף 21 דירות(בגלל בעיית חניה)
ולכן הקבלן ראה את הפרוייקט כלא כדאי?
2 הבניינים שלידי התאחדו יחד,
האם יש דרך שבה כן ניתן לבצע את הפרוייקט?
יש לי דירה בבניין בן 3 קומות עם 9 דירות.
מהעיריה הסכימו לקבלן להוסיף 21 דירות(בגלל בעיית חניה)
ולכן הקבלן ראה את הפרוייקט כלא כדאי?
2 הבניינים שלידי התאחדו יחד,
האם יש דרך שבה כן ניתן לבצע את הפרוייקט?
כדאיות לביצוע פרויקט
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/02/16
שלום ניר!
לא ציינת היכן הבנין נמצא וגם לא ברור לי אם 21 דירות כוללות את ה- 9 הקיימות או לא. בכל מקרה במקרה הרע ליזם זה יחס של 1:3.5 שנראה לי סביר מאוד מבחינת כדאיות לביצוע. ממליץ שתנסו לקבל עוד הצעות מיזמים נוספים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא ציינת היכן הבנין נמצא וגם לא ברור לי אם 21 דירות כוללות את ה- 9 הקיימות או לא. בכל מקרה במקרה הרע ליזם זה יחס של 1:3.5 שנראה לי סביר מאוד מבחינת כדאיות לביצוע. ממליץ שתנסו לקבל עוד הצעות מיזמים נוספים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנית ממ"דים – הגשת שרטוטים לא נכונים
אהובה
08/02/16
שלום רב,
בעלי הדירות
מקומה א' ששניהם מתכננים לבנות ממ"דים ערכו שינויים בדירותיהם בזמן הקנייה.
בגרמושקה החדשה לפחות בצד שלי הם שרטטו את הדירות שבקומות ב' וג' בדיוק כמו הדירות
המשופצות שלהם, כלומר היות ובדירתי לא עשיתי שינויים השרטוט החדש לא תואם לדירה
שלי.
האם יש לזאת
משמעות? האם עלי לפנות לעירייה ?
בתודה
אהובה
בעלי הדירות
מקומה א' ששניהם מתכננים לבנות ממ"דים ערכו שינויים בדירותיהם בזמן הקנייה.
בגרמושקה החדשה לפחות בצד שלי הם שרטטו את הדירות שבקומות ב' וג' בדיוק כמו הדירות
המשופצות שלהם, כלומר היות ובדירתי לא עשיתי שינויים השרטוט החדש לא תואם לדירה
שלי.
האם יש לזאת
משמעות? האם עלי לפנות לעירייה ?
בתודה
אהובה
שרטוטים לא נכונים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/02/16
שלום אהובה!
אם את מתנגדת לפרויקט אז לכל דבר יכולה להיות משמעות. מציע שתבדקי מה יקרה אצלך בדירה במידה ותחליטי להוסיף ממ"ד באותו מקום. האם זה משתלב עם הדירה הקיימת או לא. מציע כי לאחר שתבחני זאת ובמידה ואת מתנגדת לפרויקט אזי צייני זאת כאחד מהנימוקים לעיריה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם את מתנגדת לפרויקט אז לכל דבר יכולה להיות משמעות. מציע שתבדקי מה יקרה אצלך בדירה במידה ותחליטי להוסיף ממ"ד באותו מקום. האם זה משתלב עם הדירה הקיימת או לא. מציע כי לאחר שתבחני זאת ובמידה ואת מתנגדת לפרויקט אזי צייני זאת כאחד מהנימוקים לעיריה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כמה מ"ר ויחידות דיור ניתן לאשר בפרוייקט תמ"א 38?
אליה
08/02/16
עו"ד אילן הלוי שלום רב,
בבניין שלנו מתחילים בשבוע הקרוב בבנייה במסגרת תמ"א 38. לפני יומיים נתלה בכניסת הבניין שלנו עמוד בגודל A4 של הוועדה המקומית המבשרת על בקשה לתוספת שהיזם מבקש שיאשרו לו בקומת העמודים ומי שמתנגד יוכל לעשות זאת תוך 14 ימים. שאלתי בעניין מתייחסת לתוספת המקסימלית של מטר ריבוע שהוועדה יכולה לאשר ליזם בסה"כ הכולל. הנתונים שבידיי המתייחסים לתוכנית שכבר אושרה ואיננה כוללת את התוספת האחרונה הינה:שטח עיקרי במ"ר קיים 1279.22 מבוקש 1466.86, שטח שירות במ"ר קיים 77.12 מבוקש 79.96, מספר יחידות קיים 16 מבוקש 14, שטח אחר במ"ר 272.98 מ"ר.
אשמח אם תוכל להשיב לי מהו הגודל המקסימלי שניתן לאשר ליזם במסגרת החוק מבחינת מ"ר ומבחינת כמות יחידות הדיור.
בכבוד רב.
אליה
בבניין שלנו מתחילים בשבוע הקרוב בבנייה במסגרת תמ"א 38. לפני יומיים נתלה בכניסת הבניין שלנו עמוד בגודל A4 של הוועדה המקומית המבשרת על בקשה לתוספת שהיזם מבקש שיאשרו לו בקומת העמודים ומי שמתנגד יוכל לעשות זאת תוך 14 ימים. שאלתי בעניין מתייחסת לתוספת המקסימלית של מטר ריבוע שהוועדה יכולה לאשר ליזם בסה"כ הכולל. הנתונים שבידיי המתייחסים לתוכנית שכבר אושרה ואיננה כוללת את התוספת האחרונה הינה:שטח עיקרי במ"ר קיים 1279.22 מבוקש 1466.86, שטח שירות במ"ר קיים 77.12 מבוקש 79.96, מספר יחידות קיים 16 מבוקש 14, שטח אחר במ"ר 272.98 מ"ר.
אשמח אם תוכל להשיב לי מהו הגודל המקסימלי שניתן לאשר ליזם במסגרת החוק מבחינת מ"ר ומבחינת כמות יחידות הדיור.
בכבוד רב.
אליה
כמה?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/02/16
אליה שלום!
לצערי איני יכול לתת לך תשובה מדויקת.מהנתונים שכתבת יש כיום כ- 1,280 מ"ר בנוי ל- 16 דירות. יוצא ממוצע של כ- 80 מ"ר לדירה. אני יכול לרק לנחש שמדובר על בנין בן 4 קומות ובכל קומה 4 דירות. לפי חזה- היזם מוסיף עוד 3.5 קומות מעל הקיים. בכל קומה טיפוסית 4 דירות נוספות ובחצי קומה עוד 2 דירות גג ובסה"כ 14 דירות חדשות.
אני לא יודע באיזה עיר מדובר, מה התוכניות החלות על הנכס, מה שטח המגרש ומה קווי הבנין שלו. כן איני יודע מה התוספות שהיזם התחייב לכם אם בכלל.
בכל מקרה- יש ערים שנותנים עוד קומה נוספת מעל ה- 2.5 קומות שמקבלים בתמ"א. אני מניח שזה המקרה.
בהתאם לתמ"א ניתן גם לסגור קומת עמודים לדירה/ות נוספת. זה בעצם מה שהיזם ביקש עכשיו.
בכל מקרה- מציע כי תבדקי גם מול ההסכם שלכם האם מותר לו לעשות זאת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לצערי איני יכול לתת לך תשובה מדויקת.מהנתונים שכתבת יש כיום כ- 1,280 מ"ר בנוי ל- 16 דירות. יוצא ממוצע של כ- 80 מ"ר לדירה. אני יכול לרק לנחש שמדובר על בנין בן 4 קומות ובכל קומה 4 דירות. לפי חזה- היזם מוסיף עוד 3.5 קומות מעל הקיים. בכל קומה טיפוסית 4 דירות נוספות ובחצי קומה עוד 2 דירות גג ובסה"כ 14 דירות חדשות.
אני לא יודע באיזה עיר מדובר, מה התוכניות החלות על הנכס, מה שטח המגרש ומה קווי הבנין שלו. כן איני יודע מה התוספות שהיזם התחייב לכם אם בכלל.
בכל מקרה- יש ערים שנותנים עוד קומה נוספת מעל ה- 2.5 קומות שמקבלים בתמ"א. אני מניח שזה המקרה.
בהתאם לתמ"א ניתן גם לסגור קומת עמודים לדירה/ות נוספת. זה בעצם מה שהיזם ביקש עכשיו.
בכל מקרה- מציע כי תבדקי גם מול ההסכם שלכם האם מותר לו לעשות זאת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 ברמת גן?
כבול
08/02/16
האם זה נכון שתמ"א 38 משגשג דווקא ברמת גן? קראתי הבוקר בכלכלסיט אם אני לא טועה שיש הרבה התחלות בנייה דווקא ברמת גן ועל רקע אישורים רבים של תמ"א. הייתי משוכנע שבכל הקשור לתמ"א - הכל תקוע (כמו אצלנו בירוחם!). האם זו קלישאה או שבאמת ברמת גן הרבה פרויקטים אושרו?
תמ,א 38 ברמת גן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/02/16
עירית רמת גן היתה ידועה בעבר כתומכת נלהבת של פרויקטי תמ"א 38. לצערינו עם חילופי ראש העיריה ומהנדס העיר ועתירות שונות שהיו בעיר כנגד הפרוקטים הללו המצב בשנתיים אחרונות הוא לא טוב. פרויקטים מקודמים באיטיות רבה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעת עכוב כנגד סרבן
אהובה
06/02/16
שלום רב,
האם יוזמי פרויקט בנית ממ"דים יכולים לתבוע אותי על עיכוב הפרויקט, כאשדר איני מתנגדת עקרונית לבניה, אלא לתכנון הפרויקט שפוגע בי.
בתודה
אהובה
האם יוזמי פרויקט בנית ממ"דים יכולים לתבוע אותי על עיכוב הפרויקט, כאשדר איני מתנגדת עקרונית לבניה, אלא לתכנון הפרויקט שפוגע בי.
בתודה
אהובה
תביעה נגד סרבן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/02/16
שלום אהובה
אין הסכמה עקרונית או התנגדות עקרונית אלא יש הסכמה או התנגדות לפרויקט המוצע. כפי שאת מתארת - את מתנגדת לפרויקט המוצע.
אני מבין שלא מדובר על פרויקט תמ"א 38 אלא על תוספת ממ"דים בבנין. בעיקרון מספיק להם רוב של 60%. את הנימוקים שלך לתכנון הפרויקט את צריכה להעלות כחלק מהתנגדות שתגישי לעיריה. אם לא אחרת את המועד את תעשי את זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין הסכמה עקרונית או התנגדות עקרונית אלא יש הסכמה או התנגדות לפרויקט המוצע. כפי שאת מתארת - את מתנגדת לפרויקט המוצע.
אני מבין שלא מדובר על פרויקט תמ"א 38 אלא על תוספת ממ"דים בבנין. בעיקרון מספיק להם רוב של 60%. את הנימוקים שלך לתכנון הפרויקט את צריכה להעלות כחלק מהתנגדות שתגישי לעיריה. אם לא אחרת את המועד את תעשי את זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנית ממ"דים ללא רוב
אהובה
06/02/16
שלום רב,
האם יתכן שבעלי דירות נניח 3 מתוך 6 יתחילו בבניית ממ"דים ללא קבלת אשור מבעלי דירות אחרות, לאחר שקיבלו אשור מועדת תכנון וועדת ערר ?
בתודה
אהובה
האם יתכן שבעלי דירות נניח 3 מתוך 6 יתחילו בבניית ממ"דים ללא קבלת אשור מבעלי דירות אחרות, לאחר שקיבלו אשור מועדת תכנון וועדת ערר ?
בתודה
אהובה
בנית ממ"דים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/02/16
שלום אהובה
לצורך תוספת ממ"דים בבנין משותף נדרש רוב של 60%. אם יש פחות אז הם לא יכולים להתחיל בבניה ואם התחילו יש לנקוט בהליכים משפטיים כדי לעצור אותם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לצורך תוספת ממ"דים בבנין משותף נדרש רוב של 60%. אם יש פחות אז הם לא יכולים להתחיל בבניה ואם התחילו יש לנקוט בהליכים משפטיים כדי לעצור אותם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך לקבל את ההצעה הטובה ביותר?
אביחי
06/02/16
בבניין שלנו כבר יש הסכמה כמעט מלאה לתמא 2 (מעל 80%).
הבניין נמצא במקום מצויין בתל אביב, ברחוב קטן (ויתקין) ברובע 3.
איך כדאי לפעול כדי לקבל את ההצעה הכי טובה עבורנו? האם יש בכלל תחרותיות בין יזמים באיזור או שהם מתואמים ביניהם?
האם כדאי לערוך "מכרז" ואיך נדע את מי להזמין להשתתף?
אביחי
הבניין נמצא במקום מצויין בתל אביב, ברחוב קטן (ויתקין) ברובע 3.
איך כדאי לפעול כדי לקבל את ההצעה הכי טובה עבורנו? האם יש בכלל תחרותיות בין יזמים באיזור או שהם מתואמים ביניהם?
האם כדאי לערוך "מכרז" ואיך נדע את מי להזמין להשתתף?
אביחי
איך לקבל את ההצעה הטובה ביותר לפרויקט תמ"א 38?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/02/16
אביחי שלום!
רחוב ויתקין אכן רחוב מצוין ואני בטוח שיהיו הרבה יזמים שירצו להתקשר אתכם בהסכם. היזמים לא מתואמים בינהם אבל בהחלט יתכן שההצעות שתקבלו תהיינה די דומות.
לדעתי אתם קודם כל צריכים לדעת מה ניתן לבנות על המגרש שלכם ואיך- כמה קומות, כמה דירות בקומה, מה השטח כולל לקומה.
כן חשוב לדעת מה בנוי היום בפועל מבחינת שטחים. זו הנדוניה שלכם לעיסקה.
יזמים בדר"כ מציעים לתת לבעלים דירה חדשה באותה קומה או + קומה אחת. בדר"כ שטח הדירה החדשה דומה לשטח הדירה הקיימת (אלא אם ניצול תכסתי המגרש כיום מאפשרת הגדלה). עוד מציעים מרפסת שמש + חניה. יתכן ויציעו גם מחסן. כמובן הוא יציע לכם דמי שכירות לתקופת הבניה, מימון עו"ד ומפקח וערבויות כמקובל.
זה הבסיס. את זה אתם אמורים לבדוק מול הזכויות שאתם נותנים ולראות אם מדובר בעיסקה הוגנת לצדדים או לא. במידה ולא - צריך לבדוק איך מאזנים. למשל- אם הרווח מוגזם- אולי קפיצה של 2 קומות, עוד חניה מפרט משופר מאוד וכו'.
אני מציע לכם גם לנהל את התהליך. קרי - תבחרו עו"ד ונציגות. תקחו הצעות מגופים שאתם פונים אליהם. לפחות 5 הצעות מגופים שיש להם נסיון בפרויקטים למגורים.. תשוו בין ההצעות. תכתיבו תנאים אם ניתן,
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
רחוב ויתקין אכן רחוב מצוין ואני בטוח שיהיו הרבה יזמים שירצו להתקשר אתכם בהסכם. היזמים לא מתואמים בינהם אבל בהחלט יתכן שההצעות שתקבלו תהיינה די דומות.
לדעתי אתם קודם כל צריכים לדעת מה ניתן לבנות על המגרש שלכם ואיך- כמה קומות, כמה דירות בקומה, מה השטח כולל לקומה.
כן חשוב לדעת מה בנוי היום בפועל מבחינת שטחים. זו הנדוניה שלכם לעיסקה.
יזמים בדר"כ מציעים לתת לבעלים דירה חדשה באותה קומה או + קומה אחת. בדר"כ שטח הדירה החדשה דומה לשטח הדירה הקיימת (אלא אם ניצול תכסתי המגרש כיום מאפשרת הגדלה). עוד מציעים מרפסת שמש + חניה. יתכן ויציעו גם מחסן. כמובן הוא יציע לכם דמי שכירות לתקופת הבניה, מימון עו"ד ומפקח וערבויות כמקובל.
זה הבסיס. את זה אתם אמורים לבדוק מול הזכויות שאתם נותנים ולראות אם מדובר בעיסקה הוגנת לצדדים או לא. במידה ולא - צריך לבדוק איך מאזנים. למשל- אם הרווח מוגזם- אולי קפיצה של 2 קומות, עוד חניה מפרט משופר מאוד וכו'.
אני מציע לכם גם לנהל את התהליך. קרי - תבחרו עו"ד ונציגות. תקחו הצעות מגופים שאתם פונים אליהם. לפחות 5 הצעות מגופים שיש להם נסיון בפרויקטים למגורים.. תשוו בין ההצעות. תכתיבו תנאים אם ניתן,
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה שמפריעה לתמ"א
שרית
05/02/16
שלום,
אנחנו רוצים לבצע תמ"א 38(2) בבניין שלנו.
הבעייה היא שאחד הדיירים קיבלת את הדירה שלו במתנה מההורים שלו והם רשמו הערת אזהרה שהוא לא יכול למכור את הדירה בלי הסכמה שלהם. הוא לא מסכים לתמ"א וגם הם מסרבים.
היזמים שהגיעו עד עכשיו אותרים שיש לנו בעייה כי הם לא יוכלו לתבוע את ההורים אצל המפקחת כי הם לא בעלי הדירה. האם זה נכון ואיך אפשר לפתור את זה?
תודה
שרית
אנחנו רוצים לבצע תמ"א 38(2) בבניין שלנו.
הבעייה היא שאחד הדיירים קיבלת את הדירה שלו במתנה מההורים שלו והם רשמו הערת אזהרה שהוא לא יכול למכור את הדירה בלי הסכמה שלהם. הוא לא מסכים לתמ"א וגם הם מסרבים.
היזמים שהגיעו עד עכשיו אותרים שיש לנו בעייה כי הם לא יוכלו לתבוע את ההורים אצל המפקחת כי הם לא בעלי הדירה. האם זה נכון ואיך אפשר לפתור את זה?
תודה
שרית
הערת אזהרה שמפריע לתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/02/16
שלום שרית!
כל הערת אזהרה מחייבת התיחסות אבל אני לא חושב שיש מקום לחשש מבחינת היזם ויתר הבעלים. לפי הגישה הזאת כל מה שדייר סרבן צריך לעשות כדי לתקוע פרויקט תמ"א 38 הוא לרשום הערת אזהרה לטובת הורים/ משפחה וכו'.
במקום יזם לא הייתי חושש מכך. לדעתי המפקח על המקרקעין כן ידון בענין. כלפי בעלים רשום יש לו סמכות ברורה וכלפי ההורים ניתן לטעון לסמכות שבגררא שיש למפקח כמו לשופט בבית משפט שלום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
כל הערת אזהרה מחייבת התיחסות אבל אני לא חושב שיש מקום לחשש מבחינת היזם ויתר הבעלים. לפי הגישה הזאת כל מה שדייר סרבן צריך לעשות כדי לתקוע פרויקט תמ"א 38 הוא לרשום הערת אזהרה לטובת הורים/ משפחה וכו'.
במקום יזם לא הייתי חושש מכך. לדעתי המפקח על המקרקעין כן ידון בענין. כלפי בעלים רשום יש לו סמכות ברורה וכלפי ההורים ניתן לטעון לסמכות שבגררא שיש למפקח כמו לשופט בבית משפט שלום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול הסכם בלעדיות
שירה
04/02/16
שלום רב,
איך אנחנו יכולים לסיים התקשרות עם יזם שהחתים אותנו על בלעדיות והציג בפנינו מפרטים ותוכניות אבל הן לא מוצאות חן בעינינו.
אנו כבר כמעט שנתיים בדיונים איתו ופשוט רוצים לסיים התקשרות איתו אבל מפחדים שיתבע אותנו על התוכניות שעשה ועל "ההשקעה" המינימלית מצידו.
איך אנחנו יכולים לסיים התקשרות עם יזם שהחתים אותנו על בלעדיות והציג בפנינו מפרטים ותוכניות אבל הן לא מוצאות חן בעינינו.
אנו כבר כמעט שנתיים בדיונים איתו ופשוט רוצים לסיים התקשרות איתו אבל מפחדים שיתבע אותנו על התוכניות שעשה ועל "ההשקעה" המינימלית מצידו.
ביטולהסכם בלעדיות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/02/16
שלום שירה
חשוב לעבור על הניסוח של מסמך הבלעדיות וכן לשבת עמכם ולהבין את העובדות המדויקות. לכן מיעץ לכם ללכת ליעוץ אצל עורך דין שיעבור וילמד את כל אלו וייעץ לכם כיצד להמשיך מול היזם.
מעבר לכך - אין הסכם לנצח. אם תראו שהיזם לא קידם את הפרויקט או קידם אותו בניגוד למוסכם עימכם אז נראה שיש לכם עילה להשתחרר. במקרה כזה פשוט תוציאו לו מכתב לסיום הבלעדיות.
ועוד דבר - אם יש לכם הערות לתוכניות ולמפרטים אז תנו לשבת מול היזם ולשפר את שניהם. יכול להיות שבתהליך זה גם תבינו מה האילוצים התכנוניים שחלים על המגרש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
חשוב לעבור על הניסוח של מסמך הבלעדיות וכן לשבת עמכם ולהבין את העובדות המדויקות. לכן מיעץ לכם ללכת ליעוץ אצל עורך דין שיעבור וילמד את כל אלו וייעץ לכם כיצד להמשיך מול היזם.
מעבר לכך - אין הסכם לנצח. אם תראו שהיזם לא קידם את הפרויקט או קידם אותו בניגוד למוסכם עימכם אז נראה שיש לכם עילה להשתחרר. במקרה כזה פשוט תוציאו לו מכתב לסיום הבלעדיות.
ועוד דבר - אם יש לכם הערות לתוכניות ולמפרטים אז תנו לשבת מול היזם ולשפר את שניהם. יכול להיות שבתהליך זה גם תבינו מה האילוצים התכנוניים שחלים על המגרש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירות עמיגור – תמ"א 38
יוסי
04/02/16
מה הדין של דירות עמיגור בפרוייקט בבניין שאמור לעבור תמ"א ?
דירות עמיגור - תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
04/02/16
יוסי שלום!
אותו הדין כמו כל בעל דירה. בדר"כ הם מבקשים שיפנו אליהם לקראת כאשר יש רוב או לקראת הרוב הדרוש. הם מבקשים כמובן לקרוא את ההסכם ובדר"כ נותנים את הסכתמם. אם לא יתנו - דינם כמו כל דייר שמסרב לחתום על ההסכם ובהתקיים התנאים לכך ניתן להגיש כנגדם תביעה בפני המפקח/ת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אותו הדין כמו כל בעל דירה. בדר"כ הם מבקשים שיפנו אליהם לקראת כאשר יש רוב או לקראת הרוב הדרוש. הם מבקשים כמובן לקרוא את ההסכם ובדר"כ נותנים את הסכתמם. אם לא יתנו - דינם כמו כל דייר שמסרב לחתום על ההסכם ובהתקיים התנאים לכך ניתן להגיש כנגדם תביעה בפני המפקח/ת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חנויות בתמ"א 38
חיים
02/02/16
בבניין בו אני גר יש 17 תת חלקות, 12 דירות ו- 5 חנויות. 4 חנויות הן בבעלות אדם אחד אשר חיבר אותן פיסית למטרת עסק אחד. בעל 4 החנויות מתנגד להריסת הבניין ובניית מבנה חדש ולכן איננו מגיעים ל- 80% כנדרש. האם למרות החיבור (אין שינוי ברישום בית משותף) יש לו עדיין 4 קולות מתוך 17 ?
תודה.
תודה.
ספירת קולות בתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/02/16
שלום חיים
מצטער אבל צריך להגיע לרוב של בעלים המחזיקים ב- 80% מהדירות בבנין (דירה לרבות חנות). אם רשום עדין כ- 4 יחידות נפרדות אז יש לו 4 קולות.
מציע שתבדקו אם אין לו בעיות מבחינת היתר הבניה או רישוי העסק (אם צריך) כך שניתן יהיה ללחוץ עליו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מצטער אבל צריך להגיע לרוב של בעלים המחזיקים ב- 80% מהדירות בבנין (דירה לרבות חנות). אם רשום עדין כ- 4 יחידות נפרדות אז יש לו 4 קולות.
מציע שתבדקו אם אין לו בעיות מבחינת היתר הבניה או רישוי העסק (אם צריך) כך שניתן יהיה ללחוץ עליו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הדיון במחוזי לענין חישוב הזכויות הנוספות בתמא 38/2
שי
02/02/16
קראתי על חילוקי הדעות שמסעירים את ענף התמ"א בענין חישוב זכויות נוספות במסגרת תמ"א 38/2 (קומות קיימות או אופציוניליות בתוכנית).
מישהו יודע אולי מהו מספר ההליך הנ"ל במחוזי?
תודה.
מישהו יודע אולי מהו מספר ההליך הנ"ל במחוזי?
תודה.
חילוקי הדעות בענין זכויות תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/02/16
שי שלום
ליא
קניג (עת"מ 34111-02-15, ערר גב/14/
5137)-
1196.
אבל שים לב שעיקר הסערה היא לא בהחלטה (כי למעשה לא ניתנה החלטה אלא השופטת שלחה את הצדדים להגיע להבנות) אלא בעמדת הפרקליטות כפי שהוגשה במסגרת תיק זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
ליא
קניג (עת"מ 34111-02-15, ערר גב/14/
5137)-
1196.
אבל שים לב שעיקר הסערה היא לא בהחלטה (כי למעשה לא ניתנה החלטה אלא השופטת שלחה את הצדדים להגיע להבנות) אלא בעמדת הפרקליטות כפי שהוגשה במסגרת תיק זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
