פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
תמא 38 2 – התייחסות לדייר בעל שתי דירות
רועי מרמת גן
20/01/16
אנו בתהליך איסוף חתימות לתמא הריסה.
יש דייר שברשותו שתי דירות מחוברות ביניהן ודווקא הוא מסרב לחתום
האם הוא ניספר כדייר אחד?
יש דייר שברשותו שתי דירות מחוברות ביניהן ודווקא הוא מסרב לחתום
האם הוא ניספר כדייר אחד?
האם בעלים עם שתי דירות בבנין נספר פעם או פעמיים?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
20/01/16
שלום רועי!
סופרים דירות ולא אנשים. לכן אם בנסח הדירות מופיעות כשתי דירות (2 תתי חקות נפרדות) אז יש לו שתי קולות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוקף משפטי לחתימת בעלי הדירה בפרויקט תמא
אילה
13/01/16
האם יש תוקף משפטי לחתימה על הסכם עקרוני למתן בלעדיות ליזם תמא 38 כאשר רק אחד מבעלי הדירה חתם. כאשר הדירה רשומה תחת שני בני הזוג
תוקף משפטי לחתימת אחד מהבעלים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/01/16
אילה שלום!
קודם כל החתימה מחייבת את אותו בן זוג שחתם. לגבי בן הזוג השני - אם לא ידע ולא נתן הרשאה לבן הזוג לחתום ולאשר אז יוכל לטעון שהוא לא מחויב. אבל לא רואה מה התועלת שתצמח מכך כאשר בן הזוג חתם. כטענה - זה נראה גם כנסיון להשתחרר מהתחייבות ולא בטוח שבית משפט יתן לזה יד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קודם כל החתימה מחייבת את אותו בן זוג שחתם. לגבי בן הזוג השני - אם לא ידע ולא נתן הרשאה לבן הזוג לחתום ולאשר אז יוכל לטעון שהוא לא מחויב. אבל לא רואה מה התועלת שתצמח מכך כאשר בן הזוג חתם. כטענה - זה נראה גם כנסיון להשתחרר מהתחייבות ולא בטוח שבית משפט יתן לזה יד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רצפה עקומה
קרני בשן
12/01/16
שלום, אבי גר בבנין ישן (נבנה בשנת 1969) שבקרוב יתחילו עבודות תמא 38 עליו (עדיין לא החלו בעבודות). אבי שם לב לאחרונה שהרצפה בדירה שלו התעקמה ושהוא לא יכול לסגור חלק מהדלתות בתוך הדירה! האם עדיין ניתן לעשות את התוכנית של תמא בבנין שלו והאם זה יחזק/יסדר את הרצפה? כמובן שזה מאוד מדאיג ואני חוששת שהבנין עשוי לקרוס במהלך העבודות, במיוחד שזה לא פינוי-בינוי והדיירים יגורו בבנין במהלך השיפוצים. מה עליהם לעשות? ליידע את הקבלן?
רצפה עקומה בדירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/01/16
קרני שלום!
אני מציע כי תפנו ליזם ולקבלן (גם בכתב - כולל מייל, הודעות וכו') ותראו להם על מה מדובר. אני מניח ומקווה שאם מדובר על סכנה לבנין הם יעשו מה שנדרש. אבל בראש ובראשונה חשוב לא לשמור את החשש לעצמכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מציע כי תפנו ליזם ולקבלן (גם בכתב - כולל מייל, הודעות וכו') ותראו להם על מה מדובר. אני מניח ומקווה שאם מדובר על סכנה לבנין הם יעשו מה שנדרש. אבל בראש ובראשונה חשוב לא לשמור את החשש לעצמכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ויתור על שירותים קיימים
רותי
12/01/16
אנחנו לקראת סיום הבנייה של תמא 38 לפני כ 15 שנה הוספתי שירותים צמודים לחדר שינה.
האם היזם יכול להכריח אותי לותר על השירותים בגלל שהצנרת של השירותים מפריעה לתוספת בניית דירת הגן .עלי לציין שהם בדקו בתחילת הבניה לפני חתימת החוזה את הבניין לאורכו ולרוחבו.
האם היזם יכול להכריח אותי לותר על השירותים בגלל שהצנרת של השירותים מפריעה לתוספת בניית דירת הגן .עלי לציין שהם בדקו בתחילת הבניה לפני חתימת החוזה את הבניין לאורכו ולרוחבו.
ויתור על שירותים קיימים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/01/16
רותי שלום!
נשמע לי טיפה מוזר שהמסקנה היא ויתור על השירותים. אם יש בעיה עם הצינור אז ניתן למצוא לכך בדרך כלל פתרון אינסטלציה אחר. מציע שתתעקשו מול היזם שימצא פתרון לבעיה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
נשמע לי טיפה מוזר שהמסקנה היא ויתור על השירותים. אם יש בעיה עם הצינור אז ניתן למצוא לכך בדרך כלל פתרון אינסטלציה אחר. מציע שתתעקשו מול היזם שימצא פתרון לבעיה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מעלית
מוטי
10/01/16
האם קיים חוק לגבי גודל מעלית בתמ"א 38 ?
גודל מעלית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/01/16
שלום מוטי!
אין חוק לגבי גודל מעלית בתמ"א 38 דוקא. גודל תא מעלית נקבע בתקנות התכנון והבניה והוא פונקציה של גובה הבנין ומספר הדירות בו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א (בית אמות משפט)
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין חוק לגבי גודל מעלית בתמ"א 38 דוקא. גודל תא מעלית נקבע בתקנות התכנון והבניה והוא פונקציה של גובה הבנין ומספר הדירות בו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א (בית אמות משפט)
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סמכויות ומטלות של המפקחת על המקרקעין
אלישבע
08/01/16
שלום רב,
כאשר מגיעים למפקחת על המקרקעין בעלי דירות חלקם
יוזמים וחלקם מתנגדים לפרויקט של בניית ממ"דים וחלקם מתלבטים, האם, למפקחת תהיה מוטיבציה
לפשר ולרתום יותר בעלי דירות לפרויקט, או, שזה לא עניינה.
בתודה מראש
אלישבע
כאשר מגיעים למפקחת על המקרקעין בעלי דירות חלקם
יוזמים וחלקם מתנגדים לפרויקט של בניית ממ"דים וחלקם מתלבטים, האם, למפקחת תהיה מוטיבציה
לפשר ולרתום יותר בעלי דירות לפרויקט, או, שזה לא עניינה.
בתודה מראש
אלישבע
סמכויות המפקחת על המקרקין
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/01/16
אלישבע שלום!
לא הבנתי אם מדובר על בנית ממ"דים או פרויקט תמ"א 38 במסגרתו מוסיפים ממ"דים. לענין תוספת ממ"דים - חוק המקרקעין מחייב שיהיה רוב של 60% התמוכים בפרויקט. אם זה המצב - המפקח להערכתי ובהעדר נימוקים כבדי משקל, ידחה כל התנגדו. אכן סביר כי במסגרת הדיון בפניה היא תנסה להבין מה "מציק" למתנגדים וככל שניתן למצוא פתרון שיהיה מקובל על הצדדים. אבל היא לא יכולה לכפות הסדר אם אין הסכמות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א (בית אמות משפט)
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא הבנתי אם מדובר על בנית ממ"דים או פרויקט תמ"א 38 במסגרתו מוסיפים ממ"דים. לענין תוספת ממ"דים - חוק המקרקעין מחייב שיהיה רוב של 60% התמוכים בפרויקט. אם זה המצב - המפקח להערכתי ובהעדר נימוקים כבדי משקל, ידחה כל התנגדו. אכן סביר כי במסגרת הדיון בפניה היא תנסה להבין מה "מציק" למתנגדים וככל שניתן למצוא פתרון שיהיה מקובל על הצדדים. אבל היא לא יכולה לכפות הסדר אם אין הסכמות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א (בית אמות משפט)
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הריסה ובנייה /חיזוק של מבנה קטן מכח התמ"א
מאיר
08/01/16
שלום רב,
בבעלותי מגרש בירושלים בשטח של 179 מ"ר ועליו מבנה חד קומתי בשטח של 102 מ"ר הבנוי משני צידיו על קווי מגרש. לפי התבע מדובר על שטח ורוד המיועד למגורים אך ניתן לשלב חנויות עד 102 מ"ר. בעבר המקום שימש לייעוד מסחרי וכיום למגורים.
אין זכויות בנייה נוספות מכח התב"ע.
1. מהן זכויות הבנייה במקרה של הריסה ובנייה מחדש.
2. האם אוכל להקים לפחות את הקומה הראשונה על קווי המגרש לפי הקיים היום.
3. מהן זכויות הבנייה במקרה של חיזוק המבנה.
תודה מראש,
מאיר.
בבעלותי מגרש בירושלים בשטח של 179 מ"ר ועליו מבנה חד קומתי בשטח של 102 מ"ר הבנוי משני צידיו על קווי מגרש. לפי התבע מדובר על שטח ורוד המיועד למגורים אך ניתן לשלב חנויות עד 102 מ"ר. בעבר המקום שימש לייעוד מסחרי וכיום למגורים.
אין זכויות בנייה נוספות מכח התב"ע.
1. מהן זכויות הבנייה במקרה של הריסה ובנייה מחדש.
2. האם אוכל להקים לפחות את הקומה הראשונה על קווי המגרש לפי הקיים היום.
3. מהן זכויות הבנייה במקרה של חיזוק המבנה.
תודה מראש,
מאיר.
זכויות בניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/01/16
מאיר שלום!
כדי לברר את זכויות הבניה רצוי להגיש בקשה לתיק מידע לעירית ירושלים. זה מסמך מקיף המתאר את הזכויות החלות והוא גם מחייב את העיריה. עוד קודם אתה יכול להוציא מאתר ההנדסה של עירית ירושלים את התוכניות החלות על הנכס. בנוסף - רצוי לגשת למחלקת מידע באגף הנדסה בעיריה ולברר עימם מה הזכויות.
תדגיש להם שאתה מעונין לשמור על קווי הבנין הקיימים. יתכן ותדרש לשמר חזית לצורך כך. בכל מקרה- לא הפורום הזה הוא הכתובת הנכונה לתשובות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א (בית אמות משפט)
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
כדי לברר את זכויות הבניה רצוי להגיש בקשה לתיק מידע לעירית ירושלים. זה מסמך מקיף המתאר את הזכויות החלות והוא גם מחייב את העיריה. עוד קודם אתה יכול להוציא מאתר ההנדסה של עירית ירושלים את התוכניות החלות על הנכס. בנוסף - רצוי לגשת למחלקת מידע באגף הנדסה בעיריה ולברר עימם מה הזכויות.
תדגיש להם שאתה מעונין לשמור על קווי הבנין הקיימים. יתכן ותדרש לשמר חזית לצורך כך. בכל מקרה- לא הפורום הזה הוא הכתובת הנכונה לתשובות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א (בית אמות משפט)
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחסן וחנייה בטאבו
בני
06/01/16
יש בבעלותי מחסן וחנייה צמודה ומקורה בטאבו. היזם רוצה על החנייה ועל המחסנים להקים מבנה.רוב הדיירים מוכנים לחליפות מחסן אני לא מוכן לותר על החנייה המקורה שלי ועל המחסן הצמוד. הטענה שאם רוב הדיירים מסכימים טופס? או אני יכול להתנגד שלא לגעת בחנייה ובמחסן ובכל השאר אין לי בעייה להסכים בברכה בני
האם ניתן לכפות עלי ויתור על מחסן וחניה ?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/01/16
בני שלום!
היזם לא יכול לכפות עליך ויתור על רכוש פרטי שלך ובכלל זה גם מחסן וחניה הצמודים לדירה שלך. אין משמעות לכך שיתר הדיירים הסכימו לכך.
יחד עם זאת אני מניח שהבקשה שלו מגיע בגלל אילוץ תכנוני. מציע שתראה האם ניתן לא לוותר על חניה אלא רק לשנות את מיקומה? כנ"ל לגבי המחסן. הכוונה היא לבדוק אפשרות לפתרון שיהיה מוסכם גם עליך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
היזם לא יכול לכפות עליך ויתור על רכוש פרטי שלך ובכלל זה גם מחסן וחניה הצמודים לדירה שלך. אין משמעות לכך שיתר הדיירים הסכימו לכך.
יחד עם זאת אני מניח שהבקשה שלו מגיע בגלל אילוץ תכנוני. מציע שתראה האם ניתן לא לוותר על חניה אלא רק לשנות את מיקומה? כנ"ל לגבי המחסן. הכוונה היא לבדוק אפשרות לפתרון שיהיה מוסכם גם עליך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצגת מסמך חדש במסגרת ערר
משה
01/01/16
הגשתי ערר על הייתר בנייה שניתן לשכן. במקביל פניתי בבקשת הבהרה להג"א. קבלתי תשובה מהג"א שלהבנתי תעזור לי בערר. עלי לשלוח עכשיו לצדדים ולועדת ערר?או פשוט להציג המסמך בדיון?
הצגת מסמך חדש
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/01/16
שלום משה
ממליץ להגיש בקשה לוועדת הערר ולציין שקיבלת תשובה וכו' ולצרף את התשובה לבקשה וכן להסביר למה זה תומך בתביעה שלך. רצוי שהמסמך יהיה בפני הוועדה לפני שתגיע אליה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החוק מחייב להסכים לבניית ממ"ד?
דורית
30/12/15
שלום לך,
בהנחה שגודל דירתנו מספיק לנו ויותר, ואף איננו רוצים להוסיף ממ"ד ולפגוע בתכנון הפנימי של הדירה בשום צורה,האם יש אפשרות להסכים לביצוע עבודות חיזוק המבנה, תוספת המעלית, הקומות והדירות החדשות, שיפוץ הלובי וכדומה, אך להתנגד לשינויים/תוספות/פריצת קירות וכל התערבות אחרת בדירה הפרטית שלנו? לא חתמנו על הצטרפות לפרוייקט ולכן לא משתפים אותנו בשום מידע בנוגע לתכנון (הפרוייקט בשלב מאוד מוקדם). איך אתה ממליץ לנו להתנהל? באיזה שלב צריך לערב עורך דין פרטי? איננו רוצים להילחם בתחנות רוח, אך מעוניינים לשמר את דירתנו בדיוק כפי שהינה. תודה מראש!
בהנחה שגודל דירתנו מספיק לנו ויותר, ואף איננו רוצים להוסיף ממ"ד ולפגוע בתכנון הפנימי של הדירה בשום צורה,האם יש אפשרות להסכים לביצוע עבודות חיזוק המבנה, תוספת המעלית, הקומות והדירות החדשות, שיפוץ הלובי וכדומה, אך להתנגד לשינויים/תוספות/פריצת קירות וכל התערבות אחרת בדירה הפרטית שלנו? לא חתמנו על הצטרפות לפרוייקט ולכן לא משתפים אותנו בשום מידע בנוגע לתכנון (הפרוייקט בשלב מאוד מוקדם). איך אתה ממליץ לנו להתנהל? באיזה שלב צריך לערב עורך דין פרטי? איננו רוצים להילחם בתחנות רוח, אך מעוניינים לשמר את דירתנו בדיוק כפי שהינה. תודה מראש!
האם אני חייבת להסכים לבנית ממ"ד?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/01/16
דורית שלום!
ממ"ד הוא מגדל בטון אנכי. לא ניתן לדלג על קומה בדרך. לכן ומבלי להכיר את הבנין אני בספק רב אם אפשר לדלג עליכם ולא לבנות ממד גם לדירה שלכם. יתכן ותוכלו להסכים שיבנה הממד ולא תחברו אותו לדירה אבל זה נראה לי די חבל מבחינתכם לא להנות מעוד 12 מ"ר.
אם לא רוצים לעדכן אותכם אז אני מציע שתערבו עורך דין מטעמכם.
מעבר לכך - תוספת ממד בפרויקט תמא 38 של תוספת בניה היא תמיד בעייתית מבחינה פונקציונלית. בהחלט יתכן שכדי להנות מהתוספת תדרשו לערוך שינויים פנימיים בדירה. אבל בסה"כ אתם תהנו מעוד שטח. הדברות עם היזם ויתר הבעלים עשויה לתת פתרון מקובל.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
ממ"ד הוא מגדל בטון אנכי. לא ניתן לדלג על קומה בדרך. לכן ומבלי להכיר את הבנין אני בספק רב אם אפשר לדלג עליכם ולא לבנות ממד גם לדירה שלכם. יתכן ותוכלו להסכים שיבנה הממד ולא תחברו אותו לדירה אבל זה נראה לי די חבל מבחינתכם לא להנות מעוד 12 מ"ר.
אם לא רוצים לעדכן אותכם אז אני מציע שתערבו עורך דין מטעמכם.
מעבר לכך - תוספת ממד בפרויקט תמא 38 של תוספת בניה היא תמיד בעייתית מבחינה פונקציונלית. בהחלט יתכן שכדי להנות מהתוספת תדרשו לערוך שינויים פנימיים בדירה. אבל בסה"כ אתם תהנו מעוד שטח. הדברות עם היזם ויתר הבעלים עשויה לתת פתרון מקובל.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משכנתא אחרי חתימה על הסכם
אריאלה
30/12/15
שלום,
רוצים אצלינו לבצע תמ"א 38 של פינוי בינוי.
העו"ד אמר שנצטרך לחתום על הסכמה שהבנק שילווה את הפרוייקט ירשום הערת אזהרה על הדירה.
רציתי לדעת אם זה יכול למנוע אחר כך לקיחת משכנתא.
האם יהיה בנק למשכנתאות שיסכים לתת משכנתא כשכבר יש הערת אזהרה רשומה על הדירה לטובת בנק אחר.
אריאלה
רוצים אצלינו לבצע תמ"א 38 של פינוי בינוי.
העו"ד אמר שנצטרך לחתום על הסכמה שהבנק שילווה את הפרוייקט ירשום הערת אזהרה על הדירה.
רציתי לדעת אם זה יכול למנוע אחר כך לקיחת משכנתא.
האם יהיה בנק למשכנתאות שיסכים לתת משכנתא כשכבר יש הערת אזהרה רשומה על הדירה לטובת בנק אחר.
אריאלה
האם ניתן לקחת משכנתא לאחר חתימה על הסכם תמ"א 38?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/12/15
אריאלה שלום!
בעיקרון יש לחלק לשתי תקופות. שלב ראשוני ועד סמוך לפני התקשרות עם בנק מלווה - אני לא רואה מניעה לקחת משכנתא על דירה בבנין. ממילא יכול לקרות שיהיו חילופי בעלים בתקופת זמן זו והבעלים החדש יממן את התשלום מהלוואה חדשה בגינה תרשם משכנתא.
הנוהל בהסכמי תמ"א הוא שהבנק המלווה את הפרויקט מפצל את הערבות שהוא אמור לתת לכל אחד מהבעלים. חלק הוא נותן לאותו בנק שלטובתו רשומה המשכנתא כנגד הסרת המשכנתא מהרישום. והחלק הנותר לבעלים.
מרג שנכנס בנק מלווה לתמונה המצב יותר מורכב. הבנק המלווה מתקשר עם היזם בהסתמך על המצב הקיים והרשום בנסח הטאבו לרבות בענין המשכנתאות. לכן כל שינוי מחייב את הסכמתו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בעיקרון יש לחלק לשתי תקופות. שלב ראשוני ועד סמוך לפני התקשרות עם בנק מלווה - אני לא רואה מניעה לקחת משכנתא על דירה בבנין. ממילא יכול לקרות שיהיו חילופי בעלים בתקופת זמן זו והבעלים החדש יממן את התשלום מהלוואה חדשה בגינה תרשם משכנתא.
הנוהל בהסכמי תמ"א הוא שהבנק המלווה את הפרויקט מפצל את הערבות שהוא אמור לתת לכל אחד מהבעלים. חלק הוא נותן לאותו בנק שלטובתו רשומה המשכנתא כנגד הסרת המשכנתא מהרישום. והחלק הנותר לבעלים.
מרג שנכנס בנק מלווה לתמונה המצב יותר מורכב. הבנק המלווה מתקשר עם היזם בהסתמך על המצב הקיים והרשום בנסח הטאבו לרבות בענין המשכנתאות. לכן כל שינוי מחייב את הסכמתו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מניעת גישה לתכנית
ה
27/12/15
בבנין בו אנו גרים 25 מתוך 31 דיירים חתמו על הסכם תמא 38 תוספת בניה.אנחנו בין אלה שלא חתמו (אם צריך אפרט את הסיבות).לפני
מספר ימים הגיעה תוכנית כולל גרמושקה לנציגות עם הוראה מעו"ד להחתים את
הדיירים. ביקשתי לקחת הגרמושקה לצילום על מנת שאוכל לעיין בה ולהתחחיס
אליה. ועל מנת שאם ארצה להתיעץ אם גורם כלשהו אוכל לעשות זאת.הנציגה
פנתה מיוזמתה לעו"ד (מטעם דיירים) ספציפית לגבי כולל שמי ושאלה אותו האם מותר לה
לתת לי לצלם את הגרמושה למרות שלא חתמתי על החוזה. העו"ד ענה לה כי אני
יכולה לפנות לחברה לבקש עותק או לקבל אותו ברגע שיוגש לעירייה וכתב כי לא
מוסרים הגרמושקה לדיירים אלא לחתימה. (כמובן שביקשתי לצלם על חשבוני
ולהחזיר הגרמושקה מייד )
האם התנהלות הנציגה והעו"ד תקינה?
הנציגה עכשיו טוענת כי אני מבקשת ממנה לעבור על החוק ע"י מתן הגרמושקה אלי לצילום.
אני טוענת התנהלות כזו איינ תקינה וכי הם מונעים ממני אפשרות לעיר הערות על התכנית. איך אפשר להתייחס לגרמושקה מבלי ללמוד אותה?
ולמה לבקש עותק מחברה כשהתכנית כבר אצל הנציגה ואני יכולה לקחת אותה להעתקה ולהחזיר אותה תוך מספר שעות.
אציין
כי לפני מספר חודשים פניתי לחברה בבקשה לקבל העתק של התוכנית אך יזם ענה
כי אוכל לראות אותה רק אם אגיע לפגישה בעוד שאני ביקשתי לקבל התוכנית קודם
לפגישה על מנת שאוכל ללמוד אותה ולהגיע מוכנה לפגישה.האם הגרמושקה לא מיועדת לדיירים ככל שיבקשו לצלם אותה על מנת שיוכלו להתייחס ולהעיר הערות?
אודה על תשובתך
מספר ימים הגיעה תוכנית כולל גרמושקה לנציגות עם הוראה מעו"ד להחתים את
הדיירים. ביקשתי לקחת הגרמושקה לצילום על מנת שאוכל לעיין בה ולהתחחיס
אליה. ועל מנת שאם ארצה להתיעץ אם גורם כלשהו אוכל לעשות זאת.הנציגה
פנתה מיוזמתה לעו"ד (מטעם דיירים) ספציפית לגבי כולל שמי ושאלה אותו האם מותר לה
לתת לי לצלם את הגרמושה למרות שלא חתמתי על החוזה. העו"ד ענה לה כי אני
יכולה לפנות לחברה לבקש עותק או לקבל אותו ברגע שיוגש לעירייה וכתב כי לא
מוסרים הגרמושקה לדיירים אלא לחתימה. (כמובן שביקשתי לצלם על חשבוני
ולהחזיר הגרמושקה מייד )
האם התנהלות הנציגה והעו"ד תקינה?
הנציגה עכשיו טוענת כי אני מבקשת ממנה לעבור על החוק ע"י מתן הגרמושקה אלי לצילום.
אני טוענת התנהלות כזו איינ תקינה וכי הם מונעים ממני אפשרות לעיר הערות על התכנית. איך אפשר להתייחס לגרמושקה מבלי ללמוד אותה?
ולמה לבקש עותק מחברה כשהתכנית כבר אצל הנציגה ואני יכולה לקחת אותה להעתקה ולהחזיר אותה תוך מספר שעות.
אציין
כי לפני מספר חודשים פניתי לחברה בבקשה לקבל העתק של התוכנית אך יזם ענה
כי אוכל לראות אותה רק אם אגיע לפגישה בעוד שאני ביקשתי לקבל התוכנית קודם
לפגישה על מנת שאוכל ללמוד אותה ולהגיע מוכנה לפגישה.האם הגרמושקה לא מיועדת לדיירים ככל שיבקשו לצלם אותה על מנת שיוכלו להתייחס ולהעיר הערות?
אודה על תשובתך
מניעת מסמכים מדיר סרבן בתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/12/15
שלום רב!
סיבותיך עימך מדוע לא הצטרפת לחותמים. מרגע שאתה לא בין החותמים הרי זה ברור שהיזם ויתר הדיירים אינם מעונינים לשתף אותך בהתקדמות הפרויקט ובכלל זה אין להם ענין להקל עליך את הדברים.
עו"ד הבעלים מייצג את מי מקרב הבעלים שחתם על ההסכם. הוא אינו מייצג אותך כדייר סרבן. בכל מקרה - מרגע שהגרמושקה מוגשת לעיריה הם חייבים לידע אותך ויש עיריות שגם מחייבות את היזם לשלוח על חשבונו עותק מהתוכנית לדיירים הסרבנים.
ככל שיהיו לך הערות לתוכנית המוצעת תוכל להעלותן במסגרת התנגדות לבקשה להיתר.
מציע לא לכעוס אלא פשוט להיות דרוך ומעודכן מול העיריה הרלבנטית לעיון או לקבלתעותק מהתוכנית מרגע שתוגש בקשה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
סיבותיך עימך מדוע לא הצטרפת לחותמים. מרגע שאתה לא בין החותמים הרי זה ברור שהיזם ויתר הדיירים אינם מעונינים לשתף אותך בהתקדמות הפרויקט ובכלל זה אין להם ענין להקל עליך את הדברים.
עו"ד הבעלים מייצג את מי מקרב הבעלים שחתם על ההסכם. הוא אינו מייצג אותך כדייר סרבן. בכל מקרה - מרגע שהגרמושקה מוגשת לעיריה הם חייבים לידע אותך ויש עיריות שגם מחייבות את היזם לשלוח על חשבונו עותק מהתוכנית לדיירים הסרבנים.
ככל שיהיו לך הערות לתוכנית המוצעת תוכל להעלותן במסגרת התנגדות לבקשה להיתר.
מציע לא לכעוס אלא פשוט להיות דרוך ומעודכן מול העיריה הרלבנטית לעיון או לקבלתעותק מהתוכנית מרגע שתוגש בקשה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2
אישי הדר
25/12/15
האם בתמ"א 38/2 התוספת לכל דירה היא אחידה ?
( 25 מ"ר ) או שהתוספת היא יחסית לשטחי הדירות הקיימות
( 25 מ"ר ) או שהתוספת היא יחסית לשטחי הדירות הקיימות
האם התוספת לכל דירה בתמ"א 38 היא אחידה?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/12/15
שלום הדר!
התוספת אינה בהכרח אחידה וגם לא באופן יחסי. היזם קודם כל בודק כמה ניתן לבנות בכל קומה טיפוסית וזאת בהתחשב בשטח המגרש וצורתו, בקווי הבנין עליהם יש לשמור וכמובן בהורואת התוכניות החלות על המגרש. לא בהכרח ניתן יהיה בכלל להוסיף שטחים לדירות הקיימות. יתכן בהחלט מצב ששטח הקומה הטיפוסית הקיים כבר במיצוי מלא ולא ניתן להוסיף עליו.
גם אם ניתן להוסיף אזי בדר"כ התוספת האפשרית היא פחות מ- 25 מ"ר לדירה אלא אם מדובר שמגרש גדול ועליו בניה בתכסית מועטה.
לגבי היחסיות - משתדלים לשמור בגדול על כך שדירות גדולות יקבלו יותר מדירות קטנות. אבל ממש לא עושים חישוב מדויק. כך למשל - אם יש דירה קיימת של 82 מ"ר ודירה קיימת של 78 מ"ר לא סביר שיזם יחתוך קומת מגורים חדשה באופן יחסי אלא חיעשה תכנון אחיד. צריך לזכור גם שיש תוספות שחייבים לתת כמו ממ"ד בשטח של 12 מ"ר.
בקיצור- היחסיות היא לא מדויקת ותלויה בעיקר בגורמי תכנון אחרים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
התוספת אינה בהכרח אחידה וגם לא באופן יחסי. היזם קודם כל בודק כמה ניתן לבנות בכל קומה טיפוסית וזאת בהתחשב בשטח המגרש וצורתו, בקווי הבנין עליהם יש לשמור וכמובן בהורואת התוכניות החלות על המגרש. לא בהכרח ניתן יהיה בכלל להוסיף שטחים לדירות הקיימות. יתכן בהחלט מצב ששטח הקומה הטיפוסית הקיים כבר במיצוי מלא ולא ניתן להוסיף עליו.
גם אם ניתן להוסיף אזי בדר"כ התוספת האפשרית היא פחות מ- 25 מ"ר לדירה אלא אם מדובר שמגרש גדול ועליו בניה בתכסית מועטה.
לגבי היחסיות - משתדלים לשמור בגדול על כך שדירות גדולות יקבלו יותר מדירות קטנות. אבל ממש לא עושים חישוב מדויק. כך למשל - אם יש דירה קיימת של 82 מ"ר ודירה קיימת של 78 מ"ר לא סביר שיזם יחתוך קומת מגורים חדשה באופן יחסי אלא חיעשה תכנון אחיד. צריך לזכור גם שיש תוספות שחייבים לתת כמו ממ"ד בשטח של 12 מ"ר.
בקיצור- היחסיות היא לא מדויקת ותלויה בעיקר בגורמי תכנון אחרים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתי אפשר לפנות למפקחת?
אנבל
24/12/15
מתי אפשר לפנות למפקחת נגד סרבן בתמ"א 38 ?
האם מייד אחרי שהועדה המקומית נתנה אישור בתנאים או שצריך לחכות גם לסוף זכותו של הסרבן לערער גם בועדה המחוזית ?
האם מייד אחרי שהועדה המקומית נתנה אישור בתנאים או שצריך לחכות גם לסוף זכותו של הסרבן לערער גם בועדה המחוזית ?
מתי ניתן להגיש תביעה כנגד "דייר סרבן" בתמ"א 38?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/12/15
שלום אנבל!
כל עוד יש ערר תלוי ועומד בפני ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה המפקחת לא תדון בתביעה כנגד דייר סרבן. סמכות המפקח/ת נקנית רק כאשר יש אישור עקרוני למתן ההיתר. הערר בעצם מעמיד בספק את עצם מתן האישור העקרוני.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
כל עוד יש ערר תלוי ועומד בפני ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה המפקחת לא תדון בתביעה כנגד דייר סרבן. סמכות המפקח/ת נקנית רק כאשר יש אישור עקרוני למתן ההיתר. הערר בעצם מעמיד בספק את עצם מתן האישור העקרוני.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פגיעה בחדר קיים בגלל תוספת ממ"ד
שגית
24/12/15
לפי תכניות היזם יבנו מסדרון באחד החדרים ומסדרון זה יוביל לפתח הכניסה לממ"ד, כלומר בסופו של המסדרון תהיה דלת הממ"ד. החדר הקיים יקטן משמעותית בגלל המסדרון. מבחינתנו זו פגיעה ואנו רוצים להתנגד לזה. מה עושים ? (בשאר הדירות בקומה לא מקטינים חדר בדירה עבור כניסה לממ"ד). תודה.
פגיעה בחדר קיים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/12/15
שלום שגית!
החיבור של ממ"ד חדש לחדירה קיימת הוא תמיד בעייתי.
אפשרות אחת היא למצוא מקום אחר לממ"ד- נשמע פשוט אבל זה הכי בעייתי. לא תמיד יש מקום אחר וגם אם יש לא תמיד מסתדר עם רצונות היזם ויתר בעלי הדירות.
אפשרות אחרת היא לבדוק האם ניתן לשנות את הכניסה לממ"ד באופן שיפתור או יקל עליך.
אפשרות שלישית - שלא תמיד אפשרית - לבדוק אם אתם ממילא לא רוצים באותה הזדמנות שעושים פרויקט לשנות את המבנה הפנימי של הדירה.
אם לא ולא- ומאחר ואיני רואה את תוכנית הדירה כדי להציע רעיונות אחרים - לא נראה לי שיש מה לעשות. בכל מקרה אתם צריכים לדבר עם היזם ולראות אם יש לו רעיונות כיצד להקל עליכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
החיבור של ממ"ד חדש לחדירה קיימת הוא תמיד בעייתי.
אפשרות אחת היא למצוא מקום אחר לממ"ד- נשמע פשוט אבל זה הכי בעייתי. לא תמיד יש מקום אחר וגם אם יש לא תמיד מסתדר עם רצונות היזם ויתר בעלי הדירות.
אפשרות אחרת היא לבדוק האם ניתן לשנות את הכניסה לממ"ד באופן שיפתור או יקל עליך.
אפשרות שלישית - שלא תמיד אפשרית - לבדוק אם אתם ממילא לא רוצים באותה הזדמנות שעושים פרויקט לשנות את המבנה הפנימי של הדירה.
אם לא ולא- ומאחר ואיני רואה את תוכנית הדירה כדי להציע רעיונות אחרים - לא נראה לי שיש מה לעשות. בכל מקרה אתם צריכים לדבר עם היזם ולראות אם יש לו רעיונות כיצד להקל עליכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימה לפני תכניות
איתי
23/12/15
התחלנו תהליך של תמ"א 38 בבניין.
העו"ד הכין חוזה מפורט שעליו רוב הדיירים חתמו.
טרם ראינו את התכניות לבניה החדשה.
טענת הקבלן שהוא לא ישלם על הוצאת תכניות לפני שיהיו לו חתימות.
ואילו מס' דיירים מסרבים לחתום לפני שיראו את התכניות.
האם אנחנו חייבים לחתום לפני שראינו את התכניות? והאם אפשר להגדיר את הדיירים שלא חתמו כסרבנים?
העו"ד הכין חוזה מפורט שעליו רוב הדיירים חתמו.
טרם ראינו את התכניות לבניה החדשה.
טענת הקבלן שהוא לא ישלם על הוצאת תכניות לפני שיהיו לו חתימות.
ואילו מס' דיירים מסרבים לחתום לפני שיראו את התכניות.
האם אנחנו חייבים לחתום לפני שראינו את התכניות? והאם אפשר להגדיר את הדיירים שלא חתמו כסרבנים?
חתימה לפני תוכניות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/12/15
איתי שלום!
לא יודע על איזה תוכניות מדובר ובאיזה פרויקט ואיך ההסכם מטפל בכך. תוכניות מפורטות בשלב זה בודאי שעדין לא יהיו ובאמת לא מכיר הרבה יזמים שיכנסו לתכנון מפורט כאשר אין להם עדין הסכם ביד. אם זה פרויקט של תוספת בניה אז ניתן לצרף תוכניות עקרוניות של הקומות. אם זו תמא של הריסה ובניה אז חשוב קודם כל לסכם עקרונות - תקבלו דירה של כך וכך מ"ר, מרפסת בשטח ..., חניה, וכו'. איך הדירה תראה בשלב זה רצוי אבל לא הכרחי.
כל מי שלא חותם על ההסכם הוא דייר שמסרב לחתום על ההסכם ולשון העם- "דייר סרבן". אם יש רוב מספיק של בעלי דירות שחתמו על ההסכם אני לא חושב שזה יהיווה טענת הגנה. מצד שני - לא בוער. תחכו ותראו לאן התכנון מתקדם ותוכלו אז לשפוט אם מתאים לכם לחתום או לא.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא יודע על איזה תוכניות מדובר ובאיזה פרויקט ואיך ההסכם מטפל בכך. תוכניות מפורטות בשלב זה בודאי שעדין לא יהיו ובאמת לא מכיר הרבה יזמים שיכנסו לתכנון מפורט כאשר אין להם עדין הסכם ביד. אם זה פרויקט של תוספת בניה אז ניתן לצרף תוכניות עקרוניות של הקומות. אם זו תמא של הריסה ובניה אז חשוב קודם כל לסכם עקרונות - תקבלו דירה של כך וכך מ"ר, מרפסת בשטח ..., חניה, וכו'. איך הדירה תראה בשלב זה רצוי אבל לא הכרחי.
כל מי שלא חותם על ההסכם הוא דייר שמסרב לחתום על ההסכם ולשון העם- "דייר סרבן". אם יש רוב מספיק של בעלי דירות שחתמו על ההסכם אני לא חושב שזה יהיווה טענת הגנה. מצד שני - לא בוער. תחכו ותראו לאן התכנון מתקדם ותוכלו אז לשפוט אם מתאים לכם לחתום או לא.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא שלא החלה
אור
21/12/15
שלום-
כבר אישרו תמא והקבלן אינו טורח להתחיל... ואף מבטיח ''אחרי החגים' ולא קרה עדיין דבר. רבים לאיתנו בעלי הבתים כבר הורידו דמי שכירות לפני שנתיים ומפסידים כסף רק והוא לא מתחיל..
1- מה ניתן לעשות?
2- רוצים להתחיל מיידית
3- האם הוא יהיה חייב לפצותינו על הולכת שולל זו?
בברכה
אור
כבר אישרו תמא והקבלן אינו טורח להתחיל... ואף מבטיח ''אחרי החגים' ולא קרה עדיין דבר. רבים לאיתנו בעלי הבתים כבר הורידו דמי שכירות לפני שנתיים ומפסידים כסף רק והוא לא מתחיל..
1- מה ניתן לעשות?
2- רוצים להתחיל מיידית
3- האם הוא יהיה חייב לפצותינו על הולכת שולל זו?
בברכה
אור
תמא שלא התחילה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/12/15
שלום אור!
קודם כל צריך לקרוא ולהבין מה כתוב בהסכם מבחינת לוחות זמנים והתחייבות של היזם.
בהנחה שהוא באמת בהפרה- מציע שתלכו לעורך הדין שיצג אותכם ותבקשו שיוציא מכתב חריף ליזם כדי להזיז אותו. אם יש בעיה עם עורך הדין מבחינת היצוג אז תלכו לאחר.
אין שום סיבה הגיונית לחכות שנתיים לתחילת העבודה. מצד שני - אני לא מכיר את כל העובדות ואולי גם אתה לא ויש לנסות ולהבין למה זה קורה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
קודם כל צריך לקרוא ולהבין מה כתוב בהסכם מבחינת לוחות זמנים והתחייבות של היזם.
בהנחה שהוא באמת בהפרה- מציע שתלכו לעורך הדין שיצג אותכם ותבקשו שיוציא מכתב חריף ליזם כדי להזיז אותו. אם יש בעיה עם עורך הדין מבחינת היצוג אז תלכו לאחר.
אין שום סיבה הגיונית לחכות שנתיים לתחילת העבודה. מצד שני - אני לא מכיר את כל העובדות ואולי גם אתה לא ויש לנסות ולהבין למה זה קורה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כמה זמן לקוח לקבל היתר?
גלית
20/12/15
שלום לעו"ד הלוי,
מנסיונך - כמה זמן לוקח כיום בתל אביב מהרגע שמוגשת בקשה להיתר בנושא תמ"א ועד שמתקיים דיון בהתנגדויות.
כמו כן - כמה זמן בד"כ אורך הליך הערר אם המתנגדים מגישים ערר?
תודה, גלית
מנסיונך - כמה זמן לוקח כיום בתל אביב מהרגע שמוגשת בקשה להיתר בנושא תמ"א ועד שמתקיים דיון בהתנגדויות.
כמו כן - כמה זמן בד"כ אורך הליך הערר אם המתנגדים מגישים ערר?
תודה, גלית
זמן להיתר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/12/15
שלום גלית!
לאחר שמוגשת הבקשה להיתר צריך לפרסם אותה להתנגדויות ולאחר מכן להמתין פרק זמן של 60 יום מהפרסום כדי לראות אילו התנגדויות יוגשו אם בכלל.
במידה והוגשו התנגדויות צריך להכין תגובה של היזם לאמור בהתנגדויות. לאחר מכן זה עולה לוועדה לדיון בהתנגדויות. להערכתי מרגע שתגישו תגובה להתנגדות יקח בערך חודשיים - שלושה לדיון.
לגבי ערר - תלוי כמובן בלוח הזמנים של הוועדה. אני מעריך שיקח עוד כ- 4 חודשים לדיון.
פרקי זמן אלו כמובן אינם מובטחים ובהסכמים רצוי לקחת שולי בטחון.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לאחר שמוגשת הבקשה להיתר צריך לפרסם אותה להתנגדויות ולאחר מכן להמתין פרק זמן של 60 יום מהפרסום כדי לראות אילו התנגדויות יוגשו אם בכלל.
במידה והוגשו התנגדויות צריך להכין תגובה של היזם לאמור בהתנגדויות. לאחר מכן זה עולה לוועדה לדיון בהתנגדויות. להערכתי מרגע שתגישו תגובה להתנגדות יקח בערך חודשיים - שלושה לדיון.
לגבי ערר - תלוי כמובן בלוח הזמנים של הוועדה. אני מעריך שיקח עוד כ- 4 חודשים לדיון.
פרקי זמן אלו כמובן אינם מובטחים ובהסכמים רצוי לקחת שולי בטחון.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 בחולון
גלילי
20/12/15
היי, רכשנו דירה בחולון כאשר הכניסה הינה במאי השנה. הבניין בן שלוש קומות, 6 דיירים סהכ ונוראי! הבניין בן 50 שנה ואף יותר ומתפרק מכל כיוון... שמנו את השקל האחרון שלנו על הבית כי לא יכולים להרשות לעצמנו לקנות דירה חדשה ואני חושבת שיש פוטנציאל אדיר לתמ"א בבניין גם בשל כמות הדיירים וגם בשל הקריטריונים שעומד בו (לא בניין רכבת). הבנתי שבחולון נעצרו כל הפרויקטים של התמ"א בשל הביקוש ואי העמידה בזמנים... זה נכון או שיש סיכוי טוב לתמ"א? ומה עליי לעשות כדי לקדם את זה? תודה מראש!!!
תמ"א 38 בחולון
עו"ד אילן הלוי
מנהל
20/12/15
שלום גלילי!
לא יודע מה המיקום של הבנין אבל אני לא יודע שנעצרה תמ"א בחולון ואין שום סיבה נראית לעין שלא תתקדמו עם יזם.
אתה מוזמן לפנות אלי על מנת לברר יותר לעומק אם יש תנאים טובים לפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סיבות ראויות להתנגדות לחתום על תמ"א 38 .1
יובל
19/12/15
מה קורה כש 4 דיירים מתוך 16 מסרבים לחתום בנימוקים עיקריים הבאים:
1. ערך הערבות נמוך וחושף לחשיפה גדולה לבעלים יחסית לתמורה באם חברת היזם פושטת רגל
2. עו"ד מייצג גם את בעלי הדירות וגם את היזם
כיצד נוכל לפעול כדיירים שמעוניינים בפרויקט אבל לא בתמאי ההסכם הנכחי
תודה
1. ערך הערבות נמוך וחושף לחשיפה גדולה לבעלים יחסית לתמורה באם חברת היזם פושטת רגל
2. עו"ד מייצג גם את בעלי הדירות וגם את היזם
כיצד נוכל לפעול כדיירים שמעוניינים בפרויקט אבל לא בתמאי ההסכם הנכחי
תודה
סיבות להתנגדות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
20/12/15
יובל שלום!
לכאורה יש כב רוב לפרויקט של 75% כך שלא בטוח שיתחשבו בדעתכם.
לגבי נימוק ראשון - הייתי בודק את אתם צודקים בהנחה שלכם. תלוי בהיקף הפרויקט וכמובן לא ידוע לי מה כתוב היום בהסכם.
לגבי נימוק שני - אסור לעורך דין ליצג גם את היזם וגם את הבעלים. אם זה אכן כך זה חמור מאוד שכן בהחט יכול להיות ניגוד אינטרסים במילוי תפקידיו. אם זה כך , זו נקודה רגישה אצל היזם - הייתי במקומכם כותב מכתב חמור ליזם, לעו"ד ולנציגות שבחרה בעו"ד ותוך כדי כך מנסה לשפר את נושא הערבות בהסכם.
בכל מקרה- אני חי מפיך אבל צריך לבדוק זאת בעיניים ולעומק.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לכאורה יש כב רוב לפרויקט של 75% כך שלא בטוח שיתחשבו בדעתכם.
לגבי נימוק ראשון - הייתי בודק את אתם צודקים בהנחה שלכם. תלוי בהיקף הפרויקט וכמובן לא ידוע לי מה כתוב היום בהסכם.
לגבי נימוק שני - אסור לעורך דין ליצג גם את היזם וגם את הבעלים. אם זה אכן כך זה חמור מאוד שכן בהחט יכול להיות ניגוד אינטרסים במילוי תפקידיו. אם זה כך , זו נקודה רגישה אצל היזם - הייתי במקומכם כותב מכתב חמור ליזם, לעו"ד ולנציגות שבחרה בעו"ד ותוך כדי כך מנסה לשפר את נושא הערבות בהסכם.
בכל מקרה- אני חי מפיך אבל צריך לבדוק זאת בעיניים ולעומק.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה עושים במצב כזה?
אהרן
15/12/15
שלום רב
אני גר בבניין שמתאים לתמא 38 ושעליו הולכים להוסיף עוד כ- 2.5 קומות.הבנתי שהקבלן נותן ממ"ד ומרפסת
השאלה שלי היא כזו
בעבר שיפצתי את הדירה והפכתי שטח של פינת אוכל פתוח למטבח ואת המטבח הישן הפכתי לחדר.
הממד שהקבלן מציע אמור להיות בצד של המטבח היום כאשר הכניסה דרך המטבח שמין הסתם אין אפשרות לכניסה לממ"ד
השאלה שלי מה ניתן לעשות במקרה זה?
אני יכול לדרוש משהו אחר מהקבלן או לשנות חדרים ולבצע החלפה שוב בין המטבח לחדר על חשבון הקבלן?
תודה מראש
אני גר בבניין שמתאים לתמא 38 ושעליו הולכים להוסיף עוד כ- 2.5 קומות.הבנתי שהקבלן נותן ממ"ד ומרפסת
השאלה שלי היא כזו
בעבר שיפצתי את הדירה והפכתי שטח של פינת אוכל פתוח למטבח ואת המטבח הישן הפכתי לחדר.
הממד שהקבלן מציע אמור להיות בצד של המטבח היום כאשר הכניסה דרך המטבח שמין הסתם אין אפשרות לכניסה לממ"ד
השאלה שלי מה ניתן לעשות במקרה זה?
אני יכול לדרוש משהו אחר מהקבלן או לשנות חדרים ולבצע החלפה שוב בין המטבח לחדר על חשבון הקבלן?
תודה מראש
תכנון לא פונקציונאלי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/12/15
אהרון שלום!
פרויקט תמ"א של תוספת בניה מעל הקיים תמיד מעורר בעיות של חיבור התוספת לדירה הקיימת.
תמיד תכנון התוספת יהיה פחות פונקציונלי ממה שקיים או מבניה חדשה לגמרי.
המקרה שלך הוא קיצוני ואני מבין שהוא גם בודד בבנין. אתה לא יכול לבקש מהקבלן לשנות את מיקום הממד שהוא בונה. לגבי שינוי חדרים בתוך הדירה והחזרת המצב למעשה לקדמותו- זה ענין מסחרי שלך מולו. אם השיפוץ בדירה נעשה מזמן זו כנראה הזדמנות לעשות שיפוץ כללי בדירה ולתכנן אותה מחדש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
פרויקט תמ"א של תוספת בניה מעל הקיים תמיד מעורר בעיות של חיבור התוספת לדירה הקיימת.
תמיד תכנון התוספת יהיה פחות פונקציונלי ממה שקיים או מבניה חדשה לגמרי.
המקרה שלך הוא קיצוני ואני מבין שהוא גם בודד בבנין. אתה לא יכול לבקש מהקבלן לשנות את מיקום הממד שהוא בונה. לגבי שינוי חדרים בתוך הדירה והחזרת המצב למעשה לקדמותו- זה ענין מסחרי שלך מולו. אם השיפוץ בדירה נעשה מזמן זו כנראה הזדמנות לעשות שיפוץ כללי בדירה ולתכנן אותה מחדש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
שי
14/12/15
הקבלן של התמא רוצה להשתמש במחסן שנמצא בכל דירה בבנין לטובת מעלית.
האם אפשר לחייב דייר?
אשמח לתשובה בהקדם תודה.
האם אפשר לחייב דייר?
אשמח לתשובה בהקדם תודה.
שימוש במחסן צמוד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/12/15
שי שלום!
לא ניתן לחייב דייר לתת חלק מרכושו הפרטי לטובת הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא ניתן לחייב דייר לתת חלק מרכושו הפרטי לטובת הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העו"ד המייצג בתמ"א 38
גלעד
14/12/15
פרוייקט תמ"א -38 כאשר הוא ממש התחיל אצלנו בבניין, היתה פגישה עם כל הדיירים והיזם.
היזם במהלך הפגישה אמר "שלכל השאלות והטענות להפנות לעו"ד שלי" -כאשר הוא מצביע על העו"ד שמייצג בעצם את הדיירים (כי לו אין עו"ד משלו). בפגישה נוספת אמר לנו העו"ד שמותר לו לייצג אותנו ,הדיירים, ואת היזם במקביל. למרות שברור שאסור כי זה ניגוד אינטרסים.
מעבר לפנייה לוועדת האתיקה ללשכת עו"ד-יש המלצות נוספות מה ניתן לעשות??
כמו"כ היזם מפר הסכמים עם הדיירים-חוץ מתביעות נגדו-האם יש הליכים מהירים יותר?
למשל היזם גנב חלק גדול מחדר מדרגות לטובת העברת צינורות של מים חשמל לדירות החדשות -חדר מדרגות כעת צר מאוד וזאת בניגוד לחוזה שבו לא נאמר דבר כזה מלבד שחדר מדרגות ישופץ. ומה גם שדיירים נתנו חלק מדירותיהם כדי שהמעלית תעבור בהם ולא בחדר מדרגות,
האם ניתן בכל זאת להציל את חדר המדרגות שלנו??
אשמח לתשובה ועזרה
המלצתי למתעניינים-תשקיעו טוב בעו"ד וביזם שלכם ולאוו דווקא ביזם שמקבל אישורים מהר מהעייריה-כי מי שמקמבן בעייריה יקמבן גם אתכם-אנחנו אכלנו אותה בגדול. הבניין שלנו זוועה ונראה גרוע בהרבה מלפני שהתחלנו את הפרוייקט.
היזם במהלך הפגישה אמר "שלכל השאלות והטענות להפנות לעו"ד שלי" -כאשר הוא מצביע על העו"ד שמייצג בעצם את הדיירים (כי לו אין עו"ד משלו). בפגישה נוספת אמר לנו העו"ד שמותר לו לייצג אותנו ,הדיירים, ואת היזם במקביל. למרות שברור שאסור כי זה ניגוד אינטרסים.
מעבר לפנייה לוועדת האתיקה ללשכת עו"ד-יש המלצות נוספות מה ניתן לעשות??
כמו"כ היזם מפר הסכמים עם הדיירים-חוץ מתביעות נגדו-האם יש הליכים מהירים יותר?
למשל היזם גנב חלק גדול מחדר מדרגות לטובת העברת צינורות של מים חשמל לדירות החדשות -חדר מדרגות כעת צר מאוד וזאת בניגוד לחוזה שבו לא נאמר דבר כזה מלבד שחדר מדרגות ישופץ. ומה גם שדיירים נתנו חלק מדירותיהם כדי שהמעלית תעבור בהם ולא בחדר מדרגות,
האם ניתן בכל זאת להציל את חדר המדרגות שלנו??
אשמח לתשובה ועזרה
המלצתי למתעניינים-תשקיעו טוב בעו"ד וביזם שלכם ולאוו דווקא ביזם שמקבל אישורים מהר מהעייריה-כי מי שמקמבן בעייריה יקמבן גם אתכם-אנחנו אכלנו אותה בגדול. הבניין שלנו זוועה ונראה גרוע בהרבה מלפני שהתחלנו את הפרוייקט.
עו"ד מייצד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/12/15
שלום גלעד!
אם יש תלונה נגד עו"ד שלכם על ניגוד אינטרסים אז הכתובת היא ועדת האתיקה.
לגבי חדר המדרגות - צריך לקרוא מה כתבו בהסכם ובמפרט עליו חתמתם טכן מה האילוצים שבגללם עשה היזם מה שעשה. בכל מקרה ומאחר ואתם לא סומכים על עורך הדין שיצג אותכם בהסכם אני ממליץ כי תפנו לקבל יעוץ מעו"ד אחר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם שטח פיר המדרגות בקומת החצי נכלל בשטח ה 50%
יעקב
11/12/15
שלום,
במסגרת תמ"א 38/2 האם שטח פיר המדרגות בקומת 3.5 נכלל במסגרת 50% משטח קומה 3?
תודה!
במסגרת תמ"א 38/2 האם שטח פיר המדרגות בקומת 3.5 נכלל במסגרת 50% משטח קומה 3?
תודה!
חישוב שטח פיר המדרגות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/12/15
יעקב שלום!
ה- 50% לא כולל פיר חדר מדרגות אלא אם הפיר הנ"ל מחובר לדירה מתחתיו.
יש רשויות שנותנות לבנות עד 65% מתכסית הקומה. במקרה כזה כוונתן היא כולל הפיר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
ה- 50% לא כולל פיר חדר מדרגות אלא אם הפיר הנ"ל מחובר לדירה מתחתיו.
יש רשויות שנותנות לבנות עד 65% מתכסית הקומה. במקרה כזה כוונתן היא כולל הפיר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתמ"א 38/2
בני
08/12/15
כמה אחוזים נדרשים להתנגדות לתמ"א 38/2 (מסלול הריסה ובניה).
בהנחה ומדובר בבית מורכב(2 כניסות) כל חלק כולל 11 דירות. ובחלק שלנו יש שלוש מתנגדים. האם מספיק כדי למנוע את ביצוע ההריסה?
בהנחה ומדובר בבית מורכב(2 כניסות) כל חלק כולל 11 דירות. ובחלק שלנו יש שלוש מתנגדים. האם מספיק כדי למנוע את ביצוע ההריסה?
התנגדות לתמ"א בבנין מורכב
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/12/15
בני שלום!
בפרויקט תמ"א 38/2 נדרש רוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף על מנת שניתן יהיה להגיש תביעה למפקח/ת על רישום מקרקעין לאכוף את ההסכם על היתר.
אם שתי הכניסות הולכות לפרויקט משותף אז יש צורך ברוב של 80% מ- 22 דירות. את התוצאה מעגלים כלפי מעלה. כלומר- צריך רוב של 18 בעלי דירות המחזיקים ביחד 80% מהרכוש המשותף. אם אתם רק 3 מתנגדים אז נראה כאילו הרוב הדרוש הושג.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בפרויקט תמ"א 38/2 נדרש רוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף על מנת שניתן יהיה להגיש תביעה למפקח/ת על רישום מקרקעין לאכוף את ההסכם על היתר.
אם שתי הכניסות הולכות לפרויקט משותף אז יש צורך ברוב של 80% מ- 22 דירות. את התוצאה מעגלים כלפי מעלה. כלומר- צריך רוב של 18 בעלי דירות המחזיקים ביחד 80% מהרכוש המשותף. אם אתם רק 3 מתנגדים אז נראה כאילו הרוב הדרוש הושג.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
