פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
פרוייקט לא רווחי??
ניר
11/02/16
שלום רב,
יש לי דירה בבניין בן 3 קומות עם 9 דירות.
מהעיריה הסכימו לקבלן להוסיף 21 דירות(בגלל בעיית חניה)
ולכן הקבלן ראה את הפרוייקט כלא כדאי?
2 הבניינים שלידי התאחדו יחד,
האם יש דרך שבה כן ניתן לבצע את הפרוייקט?
יש לי דירה בבניין בן 3 קומות עם 9 דירות.
מהעיריה הסכימו לקבלן להוסיף 21 דירות(בגלל בעיית חניה)
ולכן הקבלן ראה את הפרוייקט כלא כדאי?
2 הבניינים שלידי התאחדו יחד,
האם יש דרך שבה כן ניתן לבצע את הפרוייקט?
כדאיות לביצוע פרויקט
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/02/16
שלום ניר!
לא ציינת היכן הבנין נמצא וגם לא ברור לי אם 21 דירות כוללות את ה- 9 הקיימות או לא. בכל מקרה במקרה הרע ליזם זה יחס של 1:3.5 שנראה לי סביר מאוד מבחינת כדאיות לביצוע. ממליץ שתנסו לקבל עוד הצעות מיזמים נוספים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא ציינת היכן הבנין נמצא וגם לא ברור לי אם 21 דירות כוללות את ה- 9 הקיימות או לא. בכל מקרה במקרה הרע ליזם זה יחס של 1:3.5 שנראה לי סביר מאוד מבחינת כדאיות לביצוע. ממליץ שתנסו לקבל עוד הצעות מיזמים נוספים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנית ממ"דים – הגשת שרטוטים לא נכונים
אהובה
08/02/16
שלום רב,
בעלי הדירות
מקומה א' ששניהם מתכננים לבנות ממ"דים ערכו שינויים בדירותיהם בזמן הקנייה.
בגרמושקה החדשה לפחות בצד שלי הם שרטטו את הדירות שבקומות ב' וג' בדיוק כמו הדירות
המשופצות שלהם, כלומר היות ובדירתי לא עשיתי שינויים השרטוט החדש לא תואם לדירה
שלי.
האם יש לזאת
משמעות? האם עלי לפנות לעירייה ?
בתודה
אהובה
בעלי הדירות
מקומה א' ששניהם מתכננים לבנות ממ"דים ערכו שינויים בדירותיהם בזמן הקנייה.
בגרמושקה החדשה לפחות בצד שלי הם שרטטו את הדירות שבקומות ב' וג' בדיוק כמו הדירות
המשופצות שלהם, כלומר היות ובדירתי לא עשיתי שינויים השרטוט החדש לא תואם לדירה
שלי.
האם יש לזאת
משמעות? האם עלי לפנות לעירייה ?
בתודה
אהובה
שרטוטים לא נכונים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/02/16
שלום אהובה!
אם את מתנגדת לפרויקט אז לכל דבר יכולה להיות משמעות. מציע שתבדקי מה יקרה אצלך בדירה במידה ותחליטי להוסיף ממ"ד באותו מקום. האם זה משתלב עם הדירה הקיימת או לא. מציע כי לאחר שתבחני זאת ובמידה ואת מתנגדת לפרויקט אזי צייני זאת כאחד מהנימוקים לעיריה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם את מתנגדת לפרויקט אז לכל דבר יכולה להיות משמעות. מציע שתבדקי מה יקרה אצלך בדירה במידה ותחליטי להוסיף ממ"ד באותו מקום. האם זה משתלב עם הדירה הקיימת או לא. מציע כי לאחר שתבחני זאת ובמידה ואת מתנגדת לפרויקט אזי צייני זאת כאחד מהנימוקים לעיריה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כמה מ"ר ויחידות דיור ניתן לאשר בפרוייקט תמ"א 38?
אליה
08/02/16
עו"ד אילן הלוי שלום רב,
בבניין שלנו מתחילים בשבוע הקרוב בבנייה במסגרת תמ"א 38. לפני יומיים נתלה בכניסת הבניין שלנו עמוד בגודל A4 של הוועדה המקומית המבשרת על בקשה לתוספת שהיזם מבקש שיאשרו לו בקומת העמודים ומי שמתנגד יוכל לעשות זאת תוך 14 ימים. שאלתי בעניין מתייחסת לתוספת המקסימלית של מטר ריבוע שהוועדה יכולה לאשר ליזם בסה"כ הכולל. הנתונים שבידיי המתייחסים לתוכנית שכבר אושרה ואיננה כוללת את התוספת האחרונה הינה:שטח עיקרי במ"ר קיים 1279.22 מבוקש 1466.86, שטח שירות במ"ר קיים 77.12 מבוקש 79.96, מספר יחידות קיים 16 מבוקש 14, שטח אחר במ"ר 272.98 מ"ר.
אשמח אם תוכל להשיב לי מהו הגודל המקסימלי שניתן לאשר ליזם במסגרת החוק מבחינת מ"ר ומבחינת כמות יחידות הדיור.
בכבוד רב.
אליה
בבניין שלנו מתחילים בשבוע הקרוב בבנייה במסגרת תמ"א 38. לפני יומיים נתלה בכניסת הבניין שלנו עמוד בגודל A4 של הוועדה המקומית המבשרת על בקשה לתוספת שהיזם מבקש שיאשרו לו בקומת העמודים ומי שמתנגד יוכל לעשות זאת תוך 14 ימים. שאלתי בעניין מתייחסת לתוספת המקסימלית של מטר ריבוע שהוועדה יכולה לאשר ליזם בסה"כ הכולל. הנתונים שבידיי המתייחסים לתוכנית שכבר אושרה ואיננה כוללת את התוספת האחרונה הינה:שטח עיקרי במ"ר קיים 1279.22 מבוקש 1466.86, שטח שירות במ"ר קיים 77.12 מבוקש 79.96, מספר יחידות קיים 16 מבוקש 14, שטח אחר במ"ר 272.98 מ"ר.
אשמח אם תוכל להשיב לי מהו הגודל המקסימלי שניתן לאשר ליזם במסגרת החוק מבחינת מ"ר ומבחינת כמות יחידות הדיור.
בכבוד רב.
אליה
כמה?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/02/16
אליה שלום!
לצערי איני יכול לתת לך תשובה מדויקת.מהנתונים שכתבת יש כיום כ- 1,280 מ"ר בנוי ל- 16 דירות. יוצא ממוצע של כ- 80 מ"ר לדירה. אני יכול לרק לנחש שמדובר על בנין בן 4 קומות ובכל קומה 4 דירות. לפי חזה- היזם מוסיף עוד 3.5 קומות מעל הקיים. בכל קומה טיפוסית 4 דירות נוספות ובחצי קומה עוד 2 דירות גג ובסה"כ 14 דירות חדשות.
אני לא יודע באיזה עיר מדובר, מה התוכניות החלות על הנכס, מה שטח המגרש ומה קווי הבנין שלו. כן איני יודע מה התוספות שהיזם התחייב לכם אם בכלל.
בכל מקרה- יש ערים שנותנים עוד קומה נוספת מעל ה- 2.5 קומות שמקבלים בתמ"א. אני מניח שזה המקרה.
בהתאם לתמ"א ניתן גם לסגור קומת עמודים לדירה/ות נוספת. זה בעצם מה שהיזם ביקש עכשיו.
בכל מקרה- מציע כי תבדקי גם מול ההסכם שלכם האם מותר לו לעשות זאת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לצערי איני יכול לתת לך תשובה מדויקת.מהנתונים שכתבת יש כיום כ- 1,280 מ"ר בנוי ל- 16 דירות. יוצא ממוצע של כ- 80 מ"ר לדירה. אני יכול לרק לנחש שמדובר על בנין בן 4 קומות ובכל קומה 4 דירות. לפי חזה- היזם מוסיף עוד 3.5 קומות מעל הקיים. בכל קומה טיפוסית 4 דירות נוספות ובחצי קומה עוד 2 דירות גג ובסה"כ 14 דירות חדשות.
אני לא יודע באיזה עיר מדובר, מה התוכניות החלות על הנכס, מה שטח המגרש ומה קווי הבנין שלו. כן איני יודע מה התוספות שהיזם התחייב לכם אם בכלל.
בכל מקרה- יש ערים שנותנים עוד קומה נוספת מעל ה- 2.5 קומות שמקבלים בתמ"א. אני מניח שזה המקרה.
בהתאם לתמ"א ניתן גם לסגור קומת עמודים לדירה/ות נוספת. זה בעצם מה שהיזם ביקש עכשיו.
בכל מקרה- מציע כי תבדקי גם מול ההסכם שלכם האם מותר לו לעשות זאת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 ברמת גן?
כבול
08/02/16
האם זה נכון שתמ"א 38 משגשג דווקא ברמת גן? קראתי הבוקר בכלכלסיט אם אני לא טועה שיש הרבה התחלות בנייה דווקא ברמת גן ועל רקע אישורים רבים של תמ"א. הייתי משוכנע שבכל הקשור לתמ"א - הכל תקוע (כמו אצלנו בירוחם!). האם זו קלישאה או שבאמת ברמת גן הרבה פרויקטים אושרו?
תמ,א 38 ברמת גן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/02/16
עירית רמת גן היתה ידועה בעבר כתומכת נלהבת של פרויקטי תמ"א 38. לצערינו עם חילופי ראש העיריה ומהנדס העיר ועתירות שונות שהיו בעיר כנגד הפרוקטים הללו המצב בשנתיים אחרונות הוא לא טוב. פרויקטים מקודמים באיטיות רבה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעת עכוב כנגד סרבן
אהובה
06/02/16
שלום רב,
האם יוזמי פרויקט בנית ממ"דים יכולים לתבוע אותי על עיכוב הפרויקט, כאשדר איני מתנגדת עקרונית לבניה, אלא לתכנון הפרויקט שפוגע בי.
בתודה
אהובה
האם יוזמי פרויקט בנית ממ"דים יכולים לתבוע אותי על עיכוב הפרויקט, כאשדר איני מתנגדת עקרונית לבניה, אלא לתכנון הפרויקט שפוגע בי.
בתודה
אהובה
תביעה נגד סרבן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/02/16
שלום אהובה
אין הסכמה עקרונית או התנגדות עקרונית אלא יש הסכמה או התנגדות לפרויקט המוצע. כפי שאת מתארת - את מתנגדת לפרויקט המוצע.
אני מבין שלא מדובר על פרויקט תמ"א 38 אלא על תוספת ממ"דים בבנין. בעיקרון מספיק להם רוב של 60%. את הנימוקים שלך לתכנון הפרויקט את צריכה להעלות כחלק מהתנגדות שתגישי לעיריה. אם לא אחרת את המועד את תעשי את זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין הסכמה עקרונית או התנגדות עקרונית אלא יש הסכמה או התנגדות לפרויקט המוצע. כפי שאת מתארת - את מתנגדת לפרויקט המוצע.
אני מבין שלא מדובר על פרויקט תמ"א 38 אלא על תוספת ממ"דים בבנין. בעיקרון מספיק להם רוב של 60%. את הנימוקים שלך לתכנון הפרויקט את צריכה להעלות כחלק מהתנגדות שתגישי לעיריה. אם לא אחרת את המועד את תעשי את זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנית ממ"דים ללא רוב
אהובה
06/02/16
שלום רב,
האם יתכן שבעלי דירות נניח 3 מתוך 6 יתחילו בבניית ממ"דים ללא קבלת אשור מבעלי דירות אחרות, לאחר שקיבלו אשור מועדת תכנון וועדת ערר ?
בתודה
אהובה
האם יתכן שבעלי דירות נניח 3 מתוך 6 יתחילו בבניית ממ"דים ללא קבלת אשור מבעלי דירות אחרות, לאחר שקיבלו אשור מועדת תכנון וועדת ערר ?
בתודה
אהובה
בנית ממ"דים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/02/16
שלום אהובה
לצורך תוספת ממ"דים בבנין משותף נדרש רוב של 60%. אם יש פחות אז הם לא יכולים להתחיל בבניה ואם התחילו יש לנקוט בהליכים משפטיים כדי לעצור אותם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לצורך תוספת ממ"דים בבנין משותף נדרש רוב של 60%. אם יש פחות אז הם לא יכולים להתחיל בבניה ואם התחילו יש לנקוט בהליכים משפטיים כדי לעצור אותם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך לקבל את ההצעה הטובה ביותר?
אביחי
06/02/16
בבניין שלנו כבר יש הסכמה כמעט מלאה לתמא 2 (מעל 80%).
הבניין נמצא במקום מצויין בתל אביב, ברחוב קטן (ויתקין) ברובע 3.
איך כדאי לפעול כדי לקבל את ההצעה הכי טובה עבורנו? האם יש בכלל תחרותיות בין יזמים באיזור או שהם מתואמים ביניהם?
האם כדאי לערוך "מכרז" ואיך נדע את מי להזמין להשתתף?
אביחי
הבניין נמצא במקום מצויין בתל אביב, ברחוב קטן (ויתקין) ברובע 3.
איך כדאי לפעול כדי לקבל את ההצעה הכי טובה עבורנו? האם יש בכלל תחרותיות בין יזמים באיזור או שהם מתואמים ביניהם?
האם כדאי לערוך "מכרז" ואיך נדע את מי להזמין להשתתף?
אביחי
איך לקבל את ההצעה הטובה ביותר לפרויקט תמ"א 38?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/02/16
אביחי שלום!
רחוב ויתקין אכן רחוב מצוין ואני בטוח שיהיו הרבה יזמים שירצו להתקשר אתכם בהסכם. היזמים לא מתואמים בינהם אבל בהחלט יתכן שההצעות שתקבלו תהיינה די דומות.
לדעתי אתם קודם כל צריכים לדעת מה ניתן לבנות על המגרש שלכם ואיך- כמה קומות, כמה דירות בקומה, מה השטח כולל לקומה.
כן חשוב לדעת מה בנוי היום בפועל מבחינת שטחים. זו הנדוניה שלכם לעיסקה.
יזמים בדר"כ מציעים לתת לבעלים דירה חדשה באותה קומה או + קומה אחת. בדר"כ שטח הדירה החדשה דומה לשטח הדירה הקיימת (אלא אם ניצול תכסתי המגרש כיום מאפשרת הגדלה). עוד מציעים מרפסת שמש + חניה. יתכן ויציעו גם מחסן. כמובן הוא יציע לכם דמי שכירות לתקופת הבניה, מימון עו"ד ומפקח וערבויות כמקובל.
זה הבסיס. את זה אתם אמורים לבדוק מול הזכויות שאתם נותנים ולראות אם מדובר בעיסקה הוגנת לצדדים או לא. במידה ולא - צריך לבדוק איך מאזנים. למשל- אם הרווח מוגזם- אולי קפיצה של 2 קומות, עוד חניה מפרט משופר מאוד וכו'.
אני מציע לכם גם לנהל את התהליך. קרי - תבחרו עו"ד ונציגות. תקחו הצעות מגופים שאתם פונים אליהם. לפחות 5 הצעות מגופים שיש להם נסיון בפרויקטים למגורים.. תשוו בין ההצעות. תכתיבו תנאים אם ניתן,
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
רחוב ויתקין אכן רחוב מצוין ואני בטוח שיהיו הרבה יזמים שירצו להתקשר אתכם בהסכם. היזמים לא מתואמים בינהם אבל בהחלט יתכן שההצעות שתקבלו תהיינה די דומות.
לדעתי אתם קודם כל צריכים לדעת מה ניתן לבנות על המגרש שלכם ואיך- כמה קומות, כמה דירות בקומה, מה השטח כולל לקומה.
כן חשוב לדעת מה בנוי היום בפועל מבחינת שטחים. זו הנדוניה שלכם לעיסקה.
יזמים בדר"כ מציעים לתת לבעלים דירה חדשה באותה קומה או + קומה אחת. בדר"כ שטח הדירה החדשה דומה לשטח הדירה הקיימת (אלא אם ניצול תכסתי המגרש כיום מאפשרת הגדלה). עוד מציעים מרפסת שמש + חניה. יתכן ויציעו גם מחסן. כמובן הוא יציע לכם דמי שכירות לתקופת הבניה, מימון עו"ד ומפקח וערבויות כמקובל.
זה הבסיס. את זה אתם אמורים לבדוק מול הזכויות שאתם נותנים ולראות אם מדובר בעיסקה הוגנת לצדדים או לא. במידה ולא - צריך לבדוק איך מאזנים. למשל- אם הרווח מוגזם- אולי קפיצה של 2 קומות, עוד חניה מפרט משופר מאוד וכו'.
אני מציע לכם גם לנהל את התהליך. קרי - תבחרו עו"ד ונציגות. תקחו הצעות מגופים שאתם פונים אליהם. לפחות 5 הצעות מגופים שיש להם נסיון בפרויקטים למגורים.. תשוו בין ההצעות. תכתיבו תנאים אם ניתן,
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה שמפריעה לתמ"א
שרית
05/02/16
שלום,
אנחנו רוצים לבצע תמ"א 38(2) בבניין שלנו.
הבעייה היא שאחד הדיירים קיבלת את הדירה שלו במתנה מההורים שלו והם רשמו הערת אזהרה שהוא לא יכול למכור את הדירה בלי הסכמה שלהם. הוא לא מסכים לתמ"א וגם הם מסרבים.
היזמים שהגיעו עד עכשיו אותרים שיש לנו בעייה כי הם לא יוכלו לתבוע את ההורים אצל המפקחת כי הם לא בעלי הדירה. האם זה נכון ואיך אפשר לפתור את זה?
תודה
שרית
אנחנו רוצים לבצע תמ"א 38(2) בבניין שלנו.
הבעייה היא שאחד הדיירים קיבלת את הדירה שלו במתנה מההורים שלו והם רשמו הערת אזהרה שהוא לא יכול למכור את הדירה בלי הסכמה שלהם. הוא לא מסכים לתמ"א וגם הם מסרבים.
היזמים שהגיעו עד עכשיו אותרים שיש לנו בעייה כי הם לא יוכלו לתבוע את ההורים אצל המפקחת כי הם לא בעלי הדירה. האם זה נכון ואיך אפשר לפתור את זה?
תודה
שרית
הערת אזהרה שמפריע לתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/02/16
שלום שרית!
כל הערת אזהרה מחייבת התיחסות אבל אני לא חושב שיש מקום לחשש מבחינת היזם ויתר הבעלים. לפי הגישה הזאת כל מה שדייר סרבן צריך לעשות כדי לתקוע פרויקט תמ"א 38 הוא לרשום הערת אזהרה לטובת הורים/ משפחה וכו'.
במקום יזם לא הייתי חושש מכך. לדעתי המפקח על המקרקעין כן ידון בענין. כלפי בעלים רשום יש לו סמכות ברורה וכלפי ההורים ניתן לטעון לסמכות שבגררא שיש למפקח כמו לשופט בבית משפט שלום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
כל הערת אזהרה מחייבת התיחסות אבל אני לא חושב שיש מקום לחשש מבחינת היזם ויתר הבעלים. לפי הגישה הזאת כל מה שדייר סרבן צריך לעשות כדי לתקוע פרויקט תמ"א 38 הוא לרשום הערת אזהרה לטובת הורים/ משפחה וכו'.
במקום יזם לא הייתי חושש מכך. לדעתי המפקח על המקרקעין כן ידון בענין. כלפי בעלים רשום יש לו סמכות ברורה וכלפי ההורים ניתן לטעון לסמכות שבגררא שיש למפקח כמו לשופט בבית משפט שלום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול הסכם בלעדיות
שירה
04/02/16
שלום רב,
איך אנחנו יכולים לסיים התקשרות עם יזם שהחתים אותנו על בלעדיות והציג בפנינו מפרטים ותוכניות אבל הן לא מוצאות חן בעינינו.
אנו כבר כמעט שנתיים בדיונים איתו ופשוט רוצים לסיים התקשרות איתו אבל מפחדים שיתבע אותנו על התוכניות שעשה ועל "ההשקעה" המינימלית מצידו.
איך אנחנו יכולים לסיים התקשרות עם יזם שהחתים אותנו על בלעדיות והציג בפנינו מפרטים ותוכניות אבל הן לא מוצאות חן בעינינו.
אנו כבר כמעט שנתיים בדיונים איתו ופשוט רוצים לסיים התקשרות איתו אבל מפחדים שיתבע אותנו על התוכניות שעשה ועל "ההשקעה" המינימלית מצידו.
ביטולהסכם בלעדיות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/02/16
שלום שירה
חשוב לעבור על הניסוח של מסמך הבלעדיות וכן לשבת עמכם ולהבין את העובדות המדויקות. לכן מיעץ לכם ללכת ליעוץ אצל עורך דין שיעבור וילמד את כל אלו וייעץ לכם כיצד להמשיך מול היזם.
מעבר לכך - אין הסכם לנצח. אם תראו שהיזם לא קידם את הפרויקט או קידם אותו בניגוד למוסכם עימכם אז נראה שיש לכם עילה להשתחרר. במקרה כזה פשוט תוציאו לו מכתב לסיום הבלעדיות.
ועוד דבר - אם יש לכם הערות לתוכניות ולמפרטים אז תנו לשבת מול היזם ולשפר את שניהם. יכול להיות שבתהליך זה גם תבינו מה האילוצים התכנוניים שחלים על המגרש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
חשוב לעבור על הניסוח של מסמך הבלעדיות וכן לשבת עמכם ולהבין את העובדות המדויקות. לכן מיעץ לכם ללכת ליעוץ אצל עורך דין שיעבור וילמד את כל אלו וייעץ לכם כיצד להמשיך מול היזם.
מעבר לכך - אין הסכם לנצח. אם תראו שהיזם לא קידם את הפרויקט או קידם אותו בניגוד למוסכם עימכם אז נראה שיש לכם עילה להשתחרר. במקרה כזה פשוט תוציאו לו מכתב לסיום הבלעדיות.
ועוד דבר - אם יש לכם הערות לתוכניות ולמפרטים אז תנו לשבת מול היזם ולשפר את שניהם. יכול להיות שבתהליך זה גם תבינו מה האילוצים התכנוניים שחלים על המגרש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירות עמיגור – תמ"א 38
יוסי
04/02/16
מה הדין של דירות עמיגור בפרוייקט בבניין שאמור לעבור תמ"א ?
דירות עמיגור - תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
04/02/16
יוסי שלום!
אותו הדין כמו כל בעל דירה. בדר"כ הם מבקשים שיפנו אליהם לקראת כאשר יש רוב או לקראת הרוב הדרוש. הם מבקשים כמובן לקרוא את ההסכם ובדר"כ נותנים את הסכתמם. אם לא יתנו - דינם כמו כל דייר שמסרב לחתום על ההסכם ובהתקיים התנאים לכך ניתן להגיש כנגדם תביעה בפני המפקח/ת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אותו הדין כמו כל בעל דירה. בדר"כ הם מבקשים שיפנו אליהם לקראת כאשר יש רוב או לקראת הרוב הדרוש. הם מבקשים כמובן לקרוא את ההסכם ובדר"כ נותנים את הסכתמם. אם לא יתנו - דינם כמו כל דייר שמסרב לחתום על ההסכם ובהתקיים התנאים לכך ניתן להגיש כנגדם תביעה בפני המפקח/ת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חנויות בתמ"א 38
חיים
02/02/16
בבניין בו אני גר יש 17 תת חלקות, 12 דירות ו- 5 חנויות. 4 חנויות הן בבעלות אדם אחד אשר חיבר אותן פיסית למטרת עסק אחד. בעל 4 החנויות מתנגד להריסת הבניין ובניית מבנה חדש ולכן איננו מגיעים ל- 80% כנדרש. האם למרות החיבור (אין שינוי ברישום בית משותף) יש לו עדיין 4 קולות מתוך 17 ?
תודה.
תודה.
ספירת קולות בתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/02/16
שלום חיים
מצטער אבל צריך להגיע לרוב של בעלים המחזיקים ב- 80% מהדירות בבנין (דירה לרבות חנות). אם רשום עדין כ- 4 יחידות נפרדות אז יש לו 4 קולות.
מציע שתבדקו אם אין לו בעיות מבחינת היתר הבניה או רישוי העסק (אם צריך) כך שניתן יהיה ללחוץ עליו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מצטער אבל צריך להגיע לרוב של בעלים המחזיקים ב- 80% מהדירות בבנין (דירה לרבות חנות). אם רשום עדין כ- 4 יחידות נפרדות אז יש לו 4 קולות.
מציע שתבדקו אם אין לו בעיות מבחינת היתר הבניה או רישוי העסק (אם צריך) כך שניתן יהיה ללחוץ עליו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הדיון במחוזי לענין חישוב הזכויות הנוספות בתמא 38/2
שי
02/02/16
קראתי על חילוקי הדעות שמסעירים את ענף התמ"א בענין חישוב זכויות נוספות במסגרת תמ"א 38/2 (קומות קיימות או אופציוניליות בתוכנית).
מישהו יודע אולי מהו מספר ההליך הנ"ל במחוזי?
תודה.
מישהו יודע אולי מהו מספר ההליך הנ"ל במחוזי?
תודה.
חילוקי הדעות בענין זכויות תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/02/16
שי שלום
ליא
קניג (עת"מ 34111-02-15, ערר גב/14/
5137)-
1196.
אבל שים לב שעיקר הסערה היא לא בהחלטה (כי למעשה לא ניתנה החלטה אלא השופטת שלחה את הצדדים להגיע להבנות) אלא בעמדת הפרקליטות כפי שהוגשה במסגרת תיק זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
ליא
קניג (עת"מ 34111-02-15, ערר גב/14/
5137)-
1196.
אבל שים לב שעיקר הסערה היא לא בהחלטה (כי למעשה לא ניתנה החלטה אלא השופטת שלחה את הצדדים להגיע להבנות) אלא בעמדת הפרקליטות כפי שהוגשה במסגרת תיק זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 בבניין עם גג בבעלות פרטית
פרידה
01/02/16
האם אפשר לבצע תמא 38 לבניין עם גג בבעלות פרטית של דיירי הקומה העליונה?
האם במקרה כזה יש ליתר הדיירים (שאינם בעלי הזכויות בגג) זכויות אחרות כלשהן?
האם במקרה כזה יש ליתר הדיירים (שאינם בעלי הזכויות בגג) זכויות אחרות כלשהן?
הסכמת בעל דירת גג בפרויקט תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/02/16
פרידה שלום!
לא ניתן לאכוף על בעלים של דירה עם גג להתקשר בהסכם תמ"א. צריך לקרוא את התקנון המוסכם כדי להבין של מי זכויות הבניה הבלתי מנוצלות. אולם גם אם הן לא צמודות לדירות הגג עדין אין אפשרות לנצל אותן ללא הסכמת בעל דירת הגג.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אורך תהליך הבניה של תמ א חיזוק
עידו
01/02/16
תודה על התשובה המהירה על השאלה הקודמת, היזם טוען שאחרי שיקבל את ההיתר, תהליך הבניה של התמ"א (רק חיזוק) יקח כחצי שנה. האם ישנם פרויקטים (במקרה הזה בנין 2 קומות מוסיפים קומה וחצי ומעלית) שבאמת נגמרים תוך חצי שנה? והאם למרות שתהליך הרישום החדש בטאבו יקח זמן, האם הדירות החדשות יחשבו מבחינת ערך כמו שהן בפועל או זה שעדין לא נעשה שינוי ברישום המטרים בטאבו יפגע בערכן?
זמן בניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/02/16
עידו שלום!
לא מכיר תהליך בניה של חצי שנה. לא נראה לי סביר שזה יקח רק 6 חודשים.
תהליך הרישום לוקח זמן אבל תקופת הביניים היא זמנית. לא חושב שבתקופת הביניים יהיו הבדלים בשווי של הדירות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עליית ערך של דירה בתמא 38/1 חיזוק הבנין
עידו
31/01/16
אהלן, בבנין שלי בירושלים מתחילים עוד כמה חודשים תמ":א של חיזוק הבנין, חלק מהדירות מקבלות עוד מטרים וחלק לא, הדירה שלי לא. לבנין מתווספת מעלית אבל הדירה בקומה הראשונה. השאלה שלי היא כזאת, הערך של הדירה יעלה כתוצאה מהפרויקט? אני יודע שלדירות גבוהות שמתווספים מטרים ישנה עליה של 30% ויותר, אם הערך של הדירה שלי יעלה, בכמה אחוזים בערך הוא יעלה?
תודה
תודה
עלית ערך דירה בתמ"א 38/1
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/02/16
עידו שלום!
השאלה שלך צריכה להיות מופנית לשמאי מקרקעין אבל בכל זאת אשתדל לתת לך קו -
לדבריך אין תוספת של שטח לדירה שלך. יש מעלית אבל אתה גר בקומה ראשונה.
אני מניח כי במסגרת הפרויקט כל מעטפת הבנין תעבור שדרוג מבחינת נראות ומערכות מים ביוב וכו'. אני גם מניח כי פניםן הדירה שלך לא השתנה.
בנתונים אלו אני מניח ששווי הדירה בבנין משודרג יהיה כ- 10% יותר מאשר שווי הדירה הקיימת שלך בבנין ישן.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
השאלה שלך צריכה להיות מופנית לשמאי מקרקעין אבל בכל זאת אשתדל לתת לך קו -
לדבריך אין תוספת של שטח לדירה שלך. יש מעלית אבל אתה גר בקומה ראשונה.
אני מניח כי במסגרת הפרויקט כל מעטפת הבנין תעבור שדרוג מבחינת נראות ומערכות מים ביוב וכו'. אני גם מניח כי פניםן הדירה שלך לא השתנה.
בנתונים אלו אני מניח ששווי הדירה בבנין משודרג יהיה כ- 10% יותר מאשר שווי הדירה הקיימת שלך בבנין ישן.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הבטחות קבלן בתמא 38(1) שלא מקיים
אורנה
31/01/16
רכשנו ממוכרת דירה שעמדה בפני תמא 38(1).בגלל שהקבלן היה צריך להכנס לדירה שלנו כדי לחצוב פיר מעלית הוא התחייב למוכרת בכתב לדברים הבאים:1. על כל שטח שיגרע המדירה ינתן שטח כפול בדירה.2. הדירה תשופץ על חשבון הקבלן בהתאם למפרט של הדירות החדשות שיבנו בבניין3. תשולם שכירות בגובה 2,550 ש"ח לחודש למשך שנה על מנת לאפשר לקבלן לשהות בדירה ולבצע את העבודות.1. הקבלן טוען שכפל השטח בא לידי ביטוי בהרחבת הדירה המיועדת למרפסת (כך על פי היתר בניה וגרמושקה) אנחנו חושבים שהשטח הזה לא קשור כי ממילא התחייב לכך בחוזה התמא ובהיתרי הבניה שקיבל.2. הקבלן טוען שהוא לא מחויב למפרט הטכני (כמות שקעים, נקודות מאור וכו') אלא רק בהקשר של הכלים הסניטריים.הקבלן גם לא מוכן לתת לנו זיכוי בכסף עבור העובדה והכלים הסניטריים על מנת שנלך לקבלן אחר שיבצע את העבודה.הוא גם טוען שלא יכול להתקין לנו מטבח בהרחבה שביצע כי ההרחבה נחשבת מרפסת וזה לא חוקי אף על פי שהחלק הזה מקורה. (בפועל הוא פשוט בנה שם כבר קיר ולא מוכן לשאת בעלויות החציבה הנדרשות של מים, גז וכו'.מה ביכולתינו לעשות? האם אכן ההרחבה "תופסת" לעניין התחייבותו לכפל שטח?האם החוזה שנכרת בין המוכרת לקבלן הוא חוזה בלבד או שיש קשר לחוזה התמא?תודה.
הבטחות שלא מקיימים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/02/16
אורנה שלום!
אני מצטער אבל כדי לענות על השאלה שלך ברצינות צריך לקרוא את ההסכמים מול היזם וכן לעבור על התוכניות.
בגדול וממה שאת כתבת נראה לי שהצדק עימך. אבל שוב אני ממליץ שתתיעצו עם עורך דין שיעבור בעיון על כל החומר לפני שיגיד לך מה דעתו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מצטער אבל כדי לענות על השאלה שלך ברצינות צריך לקרוא את ההסכמים מול היזם וכן לעבור על התוכניות.
בגדול וממה שאת כתבת נראה לי שהצדק עימך. אבל שוב אני ממליץ שתתיעצו עם עורך דין שיעבור בעיון על כל החומר לפני שיגיד לך מה דעתו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דחוף ובהול- דירה במצב קטסטרופלי עקב סדקים ונזילות
רותם
25/01/16
שלום, אנחנו דיירים בקומה רביעית בבניין בין 4 קומות. עקב בניה על הגג וקידוח התמ"א גרם לדירתנו סדקים ונזילות עד למצב שבו לא ניתן לחיות בדירה כשכל הסלון והחדרים מלאים בנזילות, סדקים ועובש וכרגע לאור הסערה האחרונה המצב רק הולך ומחמיר בקצב מטורף והנזילות כבר מגיעות לחשמל. כונסי הנכסים והקבלן מתנערים מאחריות (פרש ניילון על הגג שלא עזר כמובן) ואומר שרק עוד חודש כשיתחילו לבנות מעלינו ויצקו את הבטון לדירות החדשות המצב ישתפר כשבינתיים הדירה הולכת פייפן.
בחוזה עם כונסי הנכסים (לקחו את הבניין מקבלן אחר שפשט רגל) אין אופציה דיור חלופי, אבל הנזקים שהוא גרם לנו לא מאפשרים לנו כרגע שום אפשרות אחרת אז איך גורמים לו לפיתרון מיידי+ תיקון הנזקים?
לצערי אי אפשר לצרף מספר תמונות אז מצרף אחת שתחמיש קצת את המצב:
בחוזה עם כונסי הנכסים (לקחו את הבניין מקבלן אחר שפשט רגל) אין אופציה דיור חלופי, אבל הנזקים שהוא גרם לנו לא מאפשרים לנו כרגע שום אפשרות אחרת אז איך גורמים לו לפיתרון מיידי+ תיקון הנזקים?
לצערי אי אפשר לצרף מספר תמונות אז מצרף אחת שתחמיש קצת את המצב:
תמונה:
רותם
25/01/16
נזקים בתוך דירה
ליאור
25/01/16
למי ניתן לפנות כשקבלן/יזם לא מתקן כשלים בתוך דירה שהוא עצמו גרם להם ומושך זמן עד התיקון
איך ניתן לאלצו לתקן במיידי
איך ניתן לאלצו לתקן במיידי
נזקים בתוך הדירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/01/16
שלום ליאור
קודם כל צריך לאפשר לקבלן לתקן ליקויים בבניה שלו שהוא אחראי להם. אם הוא בורח ולא מתקן דבר אז אתה יכול לתקן ולתבוע ממנו כסף או להגיש נגדו תביעה לחייבו לתקן.
הכל כפוף למה שכתוב בהסכם בינכם, למהות הליקוי (ליקויים שאינם חמורים מתקנים בדר"כ בסוף שנת הבדק) ולהוראות חוק המכר (דירות).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קודם כל צריך לאפשר לקבלן לתקן ליקויים בבניה שלו שהוא אחראי להם. אם הוא בורח ולא מתקן דבר אז אתה יכול לתקן ולתבוע ממנו כסף או להגיש נגדו תביעה לחייבו לתקן.
הכל כפוף למה שכתוב בהסכם בינכם, למהות הליקוי (ליקויים שאינם חמורים מתקנים בדר"כ בסוף שנת הבדק) ולהוראות חוק המכר (דירות).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מבנה מסוכן לפני פינוי בינוי
אשר
25/01/16
הבניין שלנו הוכרז כמבנה מסוכן, קיבלנו אישור לביצוע פינוי בינוי, העניין שעד
שהפרויקט יצא לפועל יעברו בערך שנתיים, מה ניתן לעשות בנתיים? זה לא מחדל שמדובר במבנה מסוכן ובכל זאת אנחנו גרים בו?
שהפרויקט יצא לפועל יעברו בערך שנתיים, מה ניתן לעשות בנתיים? זה לא מחדל שמדובר במבנה מסוכן ובכל זאת אנחנו גרים בו?
מבנה מסוכן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/01/16
אשר שלום!
אם המבנה מסוכן אני ממליץ שתבצעו את התיקונים הבטיחותיים הנדרשים. לא צריך להשקיע בתיקונים שאינם בטיחותיים. אם אתה חושב שלמרות הליקויים ניתן למשוך עוד שנתיים - מציע שתקבל חוו"ד מהנדס לכך ותבקש מהעיריה דחיה לביצוע.
אם כבר חתמתם על הסכם עם יזם - תנסו לדרוש ממנו לטפל בענין. אם אתם במו"מ מול יזם - תכניסו את זה להסכם מולו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם המבנה מסוכן אני ממליץ שתבצעו את התיקונים הבטיחותיים הנדרשים. לא צריך להשקיע בתיקונים שאינם בטיחותיים. אם אתה חושב שלמרות הליקויים ניתן למשוך עוד שנתיים - מציע שתקבל חוו"ד מהנדס לכך ותבקש מהעיריה דחיה לביצוע.
אם כבר חתמתם על הסכם עם יזם - תנסו לדרוש ממנו לטפל בענין. אם אתם במו"מ מול יזם - תכניסו את זה להסכם מולו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר סרבן
אלי
25/01/16
שלום רב,
האם ניתן לתבוע דייר סרבן כאשר היזם דורש השתתפות של הדיירים במס שבח ובמעמ?
האם הדייר שמסרב בגלל שצריך לשלם מס שבח ומעמ יכול להיתבע ע"י יתר הדיירים שכן מסכימים לשלם מכיסם.
תודה
האם ניתן לתבוע דייר סרבן כאשר היזם דורש השתתפות של הדיירים במס שבח ובמעמ?
האם הדייר שמסרב בגלל שצריך לשלם מס שבח ומעמ יכול להיתבע ע"י יתר הדיירים שכן מסכימים לשלם מכיסם.
תודה
תביעה נגד דייר סרבן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/01/16
אלי שלום!
אני לא חושב שיש בעיה בכך כל עוד יש רוב של 80/66 אחוזים (בהתאם למהות הפרויקט) מבין בעלי הדירות התומך בהסכם.
אני מציע שבכל מקרה תבקשו מהיזם או מעו"ד מטעמכם שיעשה לכם חישוב גס לכל אחד מה מס השבח הצפוי לו. מאחר וחישוב המס הוא אישי לכל בעל דירה בהתאם לנתוני הרכישה ונתוניו לא מדובר על סכום זהה לכולם.
לגבי מע"מ - בעיקרון צריך להיות פטור מתשלום מע"מ. אבל זאת בכפוף לכך שאני לא בקיא בפרטי הבניה המתוכננת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני לא חושב שיש בעיה בכך כל עוד יש רוב של 80/66 אחוזים (בהתאם למהות הפרויקט) מבין בעלי הדירות התומך בהסכם.
אני מציע שבכל מקרה תבקשו מהיזם או מעו"ד מטעמכם שיעשה לכם חישוב גס לכל אחד מה מס השבח הצפוי לו. מאחר וחישוב המס הוא אישי לכל בעל דירה בהתאם לנתוני הרכישה ונתוניו לא מדובר על סכום זהה לכולם.
לגבי מע"מ - בעיקרון צריך להיות פטור מתשלום מע"מ. אבל זאת בכפוף לכך שאני לא בקיא בפרטי הבניה המתוכננת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2 – שאלה בבחירת מתכננן
קמילה
24/01/16
הי שמי קמילה ,
דיירת בבניין שמיועד לתמ"א 38. מעוניינת לשאול האם להנדסאי אדריכלות מותר לתכנן ולהיות עורך בקשת תמ"א 38/2 (חיזוק למבנה קיים ותוספת יחידות דיור).
תודה מראש על תשובתך קמילה
דיירת בבניין שמיועד לתמ"א 38. מעוניינת לשאול האם להנדסאי אדריכלות מותר לתכנן ולהיות עורך בקשת תמ"א 38/2 (חיזוק למבנה קיים ותוספת יחידות דיור).
תודה מראש על תשובתך קמילה
בחירת מתכנן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/01/16
שלום קמילה
למיטב ידיעתי הנדסאי בנין יכול לחתום על מבנה עד 4 קומות. לא יודע על כמה קומות מדובר אצלכם. בכל מקרה בדר"כ ליזם יש אדריכל מוסמך שמתכנן את הבנין וחותם על הבקשה כעורך הבקשה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
למיטב ידיעתי הנדסאי בנין יכול לחתום על מבנה עד 4 קומות. לא יודע על כמה קומות מדובר אצלכם. בכל מקרה בדר"כ ליזם יש אדריכל מוסמך שמתכנן את הבנין וחותם על הבקשה כעורך הבקשה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנין שהוכרז מבנה מסוכן לפני תמא 38
שירלי נמר
24/01/16
הבנין הוכרז מבנה מסוכן הגיע קבלן לבצע תמא 38 והתכניות אינן ראויות מצד שני צריך להיות דיון בבית משפט בתיק פלילי מה המשמעות ואיך אפשר להתמקח עם נפנוף מול העיניים בצו בית המשפט אין לנו התנגדות לתמא אבל היינו רוצים לשפר את התנאים והוא לא מעוניין מה עושים
בנין שהוכרז מבנה מסוכן לפני תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/01/16
שלום שירלי
אני מבין שהעיריה הוציאה לכם צו לפיו הבנין מסוכן ויש לבצע עבודות לתיקון. במקביל אתם מחפשים יזם להתקשרות בהסכם לפרויקט תמ"א 38.
אם התוכניות שהציג לכם הקבלן אינן ראויות אז תמשיכו לבדוק הצעות נוספות. מציע שתפעלו בהקדם לקבלת עוד 3-4 הצעות בטווח של חודש ימים. זה ישים ותלוי רק בכם. מההצעות שתקבלו תבינו מה סביר לקבל מבחינתכם.
לגבי הצו - לא יודע אם במועד הדיון יהיה לכם כבר הסכם. בכל מקרה תנסו לדחות את מועד הדיון ככל שניתן. כשתגיעו לדיון תגידו שאתם בהליך של פרויקט תמ"א 38. יתכן ובית המשפט יסכים לדחות את ביצוע העבודות שלכם בשנה או לתקופה אחרת כך שלא תוציאו כספים לפני הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שהעיריה הוציאה לכם צו לפיו הבנין מסוכן ויש לבצע עבודות לתיקון. במקביל אתם מחפשים יזם להתקשרות בהסכם לפרויקט תמ"א 38.
אם התוכניות שהציג לכם הקבלן אינן ראויות אז תמשיכו לבדוק הצעות נוספות. מציע שתפעלו בהקדם לקבלת עוד 3-4 הצעות בטווח של חודש ימים. זה ישים ותלוי רק בכם. מההצעות שתקבלו תבינו מה סביר לקבל מבחינתכם.
לגבי הצו - לא יודע אם במועד הדיון יהיה לכם כבר הסכם. בכל מקרה תנסו לדחות את מועד הדיון ככל שניתן. כשתגיעו לדיון תגידו שאתם בהליך של פרויקט תמ"א 38. יתכן ובית המשפט יסכים לדחות את ביצוע העבודות שלכם בשנה או לתקופה אחרת כך שלא תוציאו כספים לפני הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת סעיפים בחוזה ונזק לדירה קיימת
אל
23/01/16
שלום רב!
בבניין שבו אני גר נמצא בשלב מתקדם של תמא (סיום השלד כמעט) ברשותי דירה בבניין.
לפי החוזה תמא שלנו ישנם מספר סעיפים שהקבלן עבר עליהם..
1. לפי החוזה לא יבנו יותר מ12 דירות חדשות בבניין גם אם יאושר עי העירייה יותר... בפועל הקבלן בונה 14 דירות וזה לאחר שהוציא היתר לעוד 2 לאחרונה ללא ידיעת אף אחד מהדיירים.. האם אני יכול לתבוע על החלק היחסי שלי בדירות האלו? הרי חתמתי על ויתור הזכויות בגג ובאדמה על מנת שהקבלן יבנה 12 דירות ולא 14
2. בדירה ישנם נזקים עקב העבודות. בכ70 אחוז מהדירה נוצרו סדקים בקירות עקב הסרת חלק מהיסודות של הבניין ואני קומה ראשונה איפה שהיסודות עמדו בנוסף נשברו הקרמיקות באמבטיה ו2 מזגנים נפגעו מהיציקות. בנוסף על כך בהרחבה של המטבח הקבלן העביר צינור שפכים במיקום לא נכון ועקב כך יצא שהצינור ישאר עובר במטבח ולא בתוך היציקה כמו בכל שאר הקומות.. שזה מפגע רציני ומונע ממני לעשות המשך של המטבח.
בכל השיחות שלי עם הנציג של הקבלן הוא מתנער מאחריות ואומר שאולי יעשה לי טובה בשלב הגמר וישלח מישהו למלא את הסדקים אבל לא לצבוע אותם...כעל הדרך
הוא טוען שזה לא ממנו
האם אפשר לתבוע על סמך סעיפים אלו? האם זה שהוא בונה יותר דירות מאשר בחוזה זו עילה לפיצוי?
תודה על העזרה :)
בבניין שבו אני גר נמצא בשלב מתקדם של תמא (סיום השלד כמעט) ברשותי דירה בבניין.
לפי החוזה תמא שלנו ישנם מספר סעיפים שהקבלן עבר עליהם..
1. לפי החוזה לא יבנו יותר מ12 דירות חדשות בבניין גם אם יאושר עי העירייה יותר... בפועל הקבלן בונה 14 דירות וזה לאחר שהוציא היתר לעוד 2 לאחרונה ללא ידיעת אף אחד מהדיירים.. האם אני יכול לתבוע על החלק היחסי שלי בדירות האלו? הרי חתמתי על ויתור הזכויות בגג ובאדמה על מנת שהקבלן יבנה 12 דירות ולא 14
2. בדירה ישנם נזקים עקב העבודות. בכ70 אחוז מהדירה נוצרו סדקים בקירות עקב הסרת חלק מהיסודות של הבניין ואני קומה ראשונה איפה שהיסודות עמדו בנוסף נשברו הקרמיקות באמבטיה ו2 מזגנים נפגעו מהיציקות. בנוסף על כך בהרחבה של המטבח הקבלן העביר צינור שפכים במיקום לא נכון ועקב כך יצא שהצינור ישאר עובר במטבח ולא בתוך היציקה כמו בכל שאר הקומות.. שזה מפגע רציני ומונע ממני לעשות המשך של המטבח.
בכל השיחות שלי עם הנציג של הקבלן הוא מתנער מאחריות ואומר שאולי יעשה לי טובה בשלב הגמר וישלח מישהו למלא את הסדקים אבל לא לצבוע אותם...כעל הדרך
הוא טוען שזה לא ממנו
האם אפשר לתבוע על סמך סעיפים אלו? האם זה שהוא בונה יותר דירות מאשר בחוזה זו עילה לפיצוי?
תודה על העזרה :)
ממתין לתשובה
אל
25/01/16
היי
אני עדיין ממתין לתשובה
תודה
אני עדיין ממתין לתשובה
תודה
הפרת סעיפים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/01/16
שלום רב!
1. אם מכרתם ליזם זכויות ל- 12 דירות ובפועל הוא בונה 14 דירות אזי יש לכם עילת תביעה כנגדו לקבלת חלקכם היחסי בזכויות הנוספות. אבל - צריך לוודא שאכן כמו שאתה אומר כתוב בהסכם מולו ושאין לו שם פתח להוספת דירות.
2. אם היזם גרם נזק לדירה אז הוא חייב לתקן ואם לא מתקן אז יש לך עילת תביעה נגדו.
לגבי שתי השאלות ומאחר והתשובות יכולות להשתנות בהתאם לנתונים המדויקים - אני מציע שתיגש להתיעץ עם עורך דין שיעבור על ההסכם ויבין בדיוק מה הליקויים שנגרמו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
1. אם מכרתם ליזם זכויות ל- 12 דירות ובפועל הוא בונה 14 דירות אזי יש לכם עילת תביעה כנגדו לקבלת חלקכם היחסי בזכויות הנוספות. אבל - צריך לוודא שאכן כמו שאתה אומר כתוב בהסכם מולו ושאין לו שם פתח להוספת דירות.
2. אם היזם גרם נזק לדירה אז הוא חייב לתקן ואם לא מתקן אז יש לך עילת תביעה נגדו.
לגבי שתי השאלות ומאחר והתשובות יכולות להשתנות בהתאם לנתונים המדויקים - אני מציע שתיגש להתיעץ עם עורך דין שיעבור על ההסכם ויבין בדיוק מה הליקויים שנגרמו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מרפסות לחלק מהדיירים
פנינה
20/01/16
בבניין שלנו עומד להתבצע פרוייקט תמ"א, רציתי לדעת במידה וכל הדירים בעורף
מעוניינים להוסיף מרפסות שמש ושאר הדיירים לא, האם יהיה ניתן לעשות את
זה?
מעוניינים להוסיף מרפסות שמש ושאר הדיירים לא, האם יהיה ניתן לעשות את
זה?
מרפסות שמש לחלק מהדיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/01/16
פנינה שלום!
בדר"כ בפרויקטים של תמ"א 38 היזם מוסיף גם מרפסות שמש אם הדבר אפשרי מבחינת תוכניות הבניה החלות. בכל מקרה- שלב ראשון תבדקו האם העיריה בכלל תאשר הוספת מרפסות לדירות בעורף. אם כן- עדין ובמידה וזה לא חלק מהסכם התמ"א, יש צורך ברוב של 75%.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בדר"כ בפרויקטים של תמ"א 38 היזם מוסיף גם מרפסות שמש אם הדבר אפשרי מבחינת תוכניות הבניה החלות. בכל מקרה- שלב ראשון תבדקו האם העיריה בכלל תאשר הוספת מרפסות לדירות בעורף. אם כן- עדין ובמידה וזה לא חלק מהסכם התמ"א, יש צורך ברוב של 75%.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לפרוייקט
יעל
20/01/16
מרבית מהדיירים בבניין של ההורים שלי חתם על פרוייקט תמ"א העניין הוא
שההורים שלי הם אנשים מבוגרים ולא בריאים במיוחד, ואני חוששת שהפרוייקט יצא לפועל
וזאת תהיה פגיעה מאוד קשה בחיי היום יום שלהם, לא יוכלו לצאת מהבית. האם סיבה כזאת
יכולה לעצור פרוייקט תמ"א?
שההורים שלי הם אנשים מבוגרים ולא בריאים במיוחד, ואני חוששת שהפרוייקט יצא לפועל
וזאת תהיה פגיעה מאוד קשה בחיי היום יום שלהם, לא יוכלו לצאת מהבית. האם סיבה כזאת
יכולה לעצור פרוייקט תמ"א?
התנגדות לפרויקט של הורים מבוגרים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/01/16
יעל שלום!
אני מבין שמדובר על פרויקט של תוספת בניה מעל הקיים. הנימוק של פגיעה בחיי יום יום לא תוכל לדעתי לעצור את הפרויקט. אבל אולי ניתן להגיע עם היזם להסכמות שיקלו על הורייך. אני מבין שלשכור דירה לתקופה העבודות יהיה להם קשה אבל אם לא - אולי ניתן להגיע עם היזם להסדר על מימון חלקי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שמדובר על פרויקט של תוספת בניה מעל הקיים. הנימוק של פגיעה בחיי יום יום לא תוכל לדעתי לעצור את הפרויקט. אבל אולי ניתן להגיע עם היזם להסכמות שיקלו על הורייך. אני מבין שלשכור דירה לתקופה העבודות יהיה להם קשה אבל אם לא - אולי ניתן להגיע עם היזם להסדר על מימון חלקי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
