פורום דיני מיסים

שלום איתמר, ראשית שיהיה בהצלחה עם הקליניקה.
עליך לדעתי לעשות הפרדה בין פתיחת תיק במע"מ לבין דיווח למס הכנסה:
לעניין מע"מ, סעיף 40א לחוק מע"מ מאפשר למנהל מע"מ להתיר בניכוי מס תשומות ששילם עוסק לפני רישומו, "ובלבד שהוכח שהתשומות נרכשו בשלבי הקמת העסק ושימשו להקמתו". עליך לשמור את חשבוניות המס ששימשו להקמת העסק לשם התנהלות מול מע"מ לכשתירשמו כעוסק מורשה. שים לב שמס תשומות משמעו שתוכלו לקזז רק את סכום המע"מ בח-ן כנגד מע"מ שתידרשו לשלם בגין חשבוניות מס שתנפיקו ללקוחותיכם.
להבדיל ממע"מ, מס הכנסה לא מתיר לרוב הוצאות טרום עסקיות (הן נחשבות להוצאות הוניות וככלל לא ניתן לקזזן כנגד הכנסות פירותיות).

המועד הרצוי לדעתי לפתיחת תיק במע"מ, ביטוח לאומי ומס הכנסה הוא בסמוך לקבלת ההכנסה הראשונה.

לטעמי, השיפוף לעניין מ"ה יהווה מעין שיפורים במושכר אותו ניתן יהיה להפחית בשיעור 10% לשנה, והיתרה בעזיבת המקום.
בברכה
עו"ד, (רו"ח) יצחק פוגל
מנהל פורום דיני מיסים

שכן ע"פ חוק, מתווך במקרקעין רשאי לגבות שכר טרחה, אך ורק אם יש לו רישיון תיווך בתוקף מטעם רשם המתווכים במקרקעין - משרד המשפטים.

חובת פתיחת תיק ניכויים אינה רק למעביד אלא גם למשלם החייב בניכוי, ולכן בנסיבות העניין יהיה חייב לפתוח תיק.
אי ניכוי עלול לגרום לאי התארת ההוצאה, מעבר לחשיפה אזרחית ואולי אף פלילית במישור הניכויים.

בברכה
עו"ד, (רו"ח) יצחק פוגל
מנהל פורום דיני מיסים

השאלה נשאלה ונענתה בפורום מקרקעין

אם מדובר בעסקאות שהתדירות שלהן נמוכה, קרי - מדובר בחברת אחזקות - אזי זוהי מכירה הונית. מדובר במכירת ה"עץ" של החברה (במשל - העץ והפירות).
לעומת זאת, אם החברה "עוסקת" ברכישת נכסים (אחזקות) ומכירתן, אזי היא לא חברת החזקות אלא "חברת השקעות" והמכירות הן פירותיות.

במסגרת תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין, נכללו הוראות המאפשרות, בתנאים מסויימים, חילוף נכסים מסויימים ובהם מבנים עסקיים, קרקע חקלאית, דירת מגורים, שחלוף מקרקעין בדירה בבית אבות, ושחלוף בניין להשכרה על פי החוק לעידוד השקעות הון.
יישומה במסגרת חקיקה והתקנות הפכה לאות מתה: יישום האפשרות של שחלוף מותנה בשלילת הטבות כה גורפת, עד שניצול הוראות המס ביחס לשחלוף הופך ללא כדאי - ולעיתים למלכודת של ממש.
אין המדובר בפטור מלא ממס, אלא בדחיית מס בלבד. הנכס הנרכש לשם השחלוף יקבל את שווי הרכישה ויום הרכישה של הנכס הקודם, ולפיכך, כאשר יימכר בעתיד הנכס המשחלף, יוטל מס על השבח שנצבר בגין שני הנכסים גם יחד.

להלן לשון סעיף 49 יב לחוק מיסוי מקרקעין:

פטור ממס בחילוף זכויות בדירת מגורים
(תיקון מס' 50) תשס"ב-2002
49יב.* (א) מכירה בתקופה הקובעת של זכות במקרקעין במקרקעין שהם דירת מגורים (בסעיף זה - דירת המגורים הנמכרת), פטורה ממס ובלבד שהתקיימו כל אלה:
(1) המוכר רכש בתוך שנים עשר החודשים שלפני המכירה או שנים עשר החודשים שלאחריה, זכות במקרקעין במקרקעין שהם דירת מגורים כהגדרתה בסעיף 9(ג) לחילוף דירת המגורים הנמכרת (בסעיף זה - דירת המגורים החלופית);
(2) שווי דירת המגורים החלופית לא פחת משווי המכירה של דירת המגורים הנמכרת;
(תיקון מס' 58) תשס"ז-2007
(3) המכירה אינה לקרוב; לעניין זה –
"קרוב" – לרבות איגוד השולט בו ואיגוד שבשליטת השולט בו;
"שליטה" – כמשמעותה בסעיף 2 ובשינויים אלה: בכל מקום בסעיף האמור, במקום "רובו של הון המניות" ייקרא "20% או יותר של הון המניות" ובמקום "את רובו של הסכום" ייקרא "20% או יותר של הסכום".
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(ב) (1) במכירת דירת המגורים הנמכרת, שהתקיימו לגביה? התנאים האמורים בסעיף קטן (א) למעט התנאי האמור בפסקה (2) של אותו סעיף קטן, יחולו הוראותסעיף 49יא(ג), בשינויים המחויבים;
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(2) עלה שווי דירת המגורים החלופית על שווי המכירה של דירת המגורים הנמכרת, יחולו הוראות סעיף 49יא(ד), בשינויים המחויבים.

49 יא (ג) במכירת זכות במקרקעין שהתקיימו לגביה התנאים האמורים בסעיף קטן (ב), למעט התנאי האמור בפסקה (3) של אותו סעיף קטן - יחולו הוראות אלה:
(1) מכירת החלק מהזכות הנמכרת שהוא כיחס שבין שווי הזכות החלופית המתואמת, לבין שווי המכירה של הזכות הנמכרת - פטורה ממס (בפרק זה - הזכות הנמכרת הפטורה);
(2) מכירת החלק מהזכות הנמכרת שהוא כיחס שבין יתרת הזכות הנמכרת לבין שווי הזכות הנמכרת - חייבת במס; לענין זה, "יתרת הזכות הנמכרת" - ההפרש שבין שווי המכירה של הזכות הנמכרת לבין שווי הזכות הנמכרת הפטורה.

49 יא (ד) עלה שווי הזכות החלופית המתואמת על שווי המכירה של הזכות הנמכרת, יראו את המוכר, לצורך חישוב השבח והמס, כרוכש שתי זכויות במקרקעין כמפורט להלן:
(1) זכות במקרקעין ששוויה כשווי המכירה של הזכות הנמכרת (בפרק זה - חלק הזכות החלופית);
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(2) זכות במקרקעין ששוויה כהפרש שבין שווי הזכות החלופית המתואמת לבין שווי המכירה של הזכות הנמכרת (בפרק זה - הזכות החלופית הנוספת).




יש לזכור בכל הנוגע לעשיית שימוש ב"שחלוף" את "המוקשים הבאים:

א. עשיית שימוש בהוראות השחלוף תשלול בעתיד כל פטור או הקלה בעת מכירת הנכס החלופי, לכאורה אף אם הנכס ייתרם למדינה או למוסד ציבורי או יופקע, ישולם מס על מכירתו. שלילת הפטור תמנע גם העברה לחברה המוחזקת באותם שיעורי בעלות (לפי סעיף 70 לחוק) או פטור בעת פירוק (לפי סעיף 71) - פעולות הנדרשות פעמים רבות לצורך התארגנות עסקית. בכל אחד מהמקרים הללו ההעברה תחוייב במס מלא.

ב. שלילת ההטבות היא גורפת וחלה לכאורה גם על מקום בו הנכס עובר בירושה, כגון דירת מגורים, וכאשר ימכרו אותה היורשים הם יחובו במס.

ג. השחלוף עלול לשלול גם שיעורי מס היסטוריים והפחתות מס אחרות - המכירה תתחייב במס מלא ולא יחול חיוב מופחת במס.

ד. כאשר מדובר בשחלוף של דירת מגורים, הוא יחשב כ"מכירה", ועל אף שאין משמעו פטור אלא דחייה בלבד - הוא ייחשב כ"שריפת" פטור לצורך בחינת הזכאות לפטור על מכירת דירת מגורים אחת ל-4 שנים.

ה. הגבלת הזכות לנכות הוצאות מימון בגין רכישת הנכס החלופי - אלה יותרו רק ביחס לחלק השווי של הזכות החלופית המתואמת העולה על שווי הנכס הנמכר.


לאור כל האמור לעיל, הייתי ממליץ לך לוותר ולא לבצע שיחלוף זכויות אלא להתייעץ עם מומחה למיסוי מקרקעין, שייעץ לך בצורה פרטנית ואישית.

בהצלחה.

שלום רב,

בהתאם להוראת סעיף 49 ה לחוק מיסוי מקרקעין יותר לאדם עשיית שימוש בפטור חד פעמי (בהנחה שלא השתמשת בו בעבר) למכור 2 דירות ולרכוש דירה שלישית (ניתן לרכוש אף דירה מקבלן או דירה בנייה עצמית ואז למכור תוך שנה) ובתנאי ששווי הדירות הנמכרות יהווה לפחות 75% משווי הדירה החדשה הנרכשת תחתן. יש לדווח במש"ח על הרצון לבצע שימוש בסעיף 49 ה הנ"ל.

בהתאם להוראת ביצוע 4/2009 הרי עד ליום 31.12.2009:
תקרת שווי הפטור - 1,796,000 ש"ח
סכום שמעליו לא יינתן פטור ויהיה חיוב במס שבח: 2,989,000 ש"ח

להלן לשון סעיף 49 ה:

פטור חד-פעמי – הוראה מיוחדת
(תיקון מס' 34)
תשנ"ז-1997
49ה.* (א) על אף הוראות סעיף 49ב, תושב ישראל המוכר דירת מגורים מזכה, יהא זכאי לפטור ממס במכירתה, אם נתקיימו כל אלה:
(1) המוכר מכר בפטור ממס דירה אחרת לפי פרק זה בתוך שנים עשר החודשים שקדמו למכירה נושא הפטור (להלן – הדירה הראשונה);
(תיקון מס' 44)
תשנ"ט-1999
(2) סכום השווי של הדירה הראשונה ושל הדירה הנמכרת (להלן – הדירה השניה), ביחד, לא עלה על מיליון וחמש מאות אלף שקלים חדשים;
(3) המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה השניה או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירה אחרת כהגדרתה בסעיף 9(ג), בישראל או באזור כהגדרתו בסעיף 16א, בסכום השווה? לשלושה רבעים לפחות משווי הדירות כאמור בפסקה (2);
(תיקון מס' 44)
תשנ"ט-1999
(4) (נמחקה).
(תיקון מס' 44)
תשנ"ט-1999
(א1) על אף הוראות סעיף 49ב, התקיימו לגבי תושב ישראל, המוכר דירה שניה, הוראות סעיף קטן (א)(1) ו-(3), וסכום השווי של הדירה הראשונה והדירה השניה, יחד, לא עלה על שני מיליון וחמש מאות אלף שקלים חדשים, יהא המוכר זכאי לפטור ממס במכירה של הדירה השניה, על סכום השווה להפרש שבין מיליון וחמש מאות אלף שקלים חדשים לבין סכום השווי של הדירה הראשונה; את יתרת סכום השווי של הדירה השניה יראו כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי מהשווי של הזכות כולה, כיחס שבין חלק שווי המכירה המתייחס לזכות זו לבין מלוא שווי המכירה, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות.
(תיקון מס' 44)
תשנ"ט-1999
(א2) הסכומים הנקובים בסעיף זה יתואמו בתחילת כל שנת מס לפי שיעור עליית המדד, לעומת המדד שפורסם לאחרונה לפני יום י"ג בטבת התשנ"ט (1 בינואר 1999) ויעוגלו ל-1,000 השקלים החדשים הקרובים.
(תיקון מס' 44)
תשנ"ט-1999
(ב) פטור לפי סעיף זה לא יינתן למוכר אחד יותר מפעם אחת.


מנתוני השאלה עולה, כי לכאורה על הדירה החדשה להיות בשווי של לפחות 3,150,000 ש"ח על מנת שניתן יהא לעשות בסעיף זה שימוש.
מאחר שלא כך הוא, לא תוכלי לעשות שימוש בפטור זה.
לא ניתן לבצע ניכויים בעשיית שימוש בפטור זה.
לשאלתך, לא משנה גם סדר הפעולות (קנייה, מכירה, מכירה או מכירה, מכירה, קנייה).

תיקון תשובה קטן,

ניתן יהא לעשות שימוש במקרה שלך בסעיף 49 ה ולקבל פטור ממס שבח עד לסכום תקרה (דהיינו שווי של 2 דירות) של 2,989,000 ש"ח. הסכום הנותר 1,211,000 = 2,989,000 - (3,300,000+900,000 ), יהא חייב במס שבח באופן המפורט בסייפא של סעיף 49 ה (א1) שצוטט.

רוז שלום

בהתאם לנתונים שציינת תוכלי למכור בפטור את הדירה היקרה וכך 3.3 יופטרו ממס. לגבי הדירה הזולה, היות ונרכשה בשנת 2007, אני מניח שהשבח לא כל כך מהותי, ובמילא המס הוא רק 20%.

בברכה
עו"ד, (רו"ח) יצחק פוגל
מנהל פורום דיני מיסים

שלום רב,

יש למלא מש"ח כחול. הצדדים להסכם השיתוף יופיו הן כמוכרים והן כרוכשים.
הפטור ממס שבח מתקבל אוטומטית.
הייתי ממליץ לך אפשרות של רישום הערת אזהרה בדבר הסכם שיתוף (בקשה עליה יחתמו כל בעלי המקרקעין במושע) וכך לייתר את הצורך באישור מס שבח לטאבו.

שלום רב ושבוע טוב עדי,

ראשית הנני ממליץ בחום, כי תקבלי עלייך ייצוג משפטי של עו"ד המתמחה בדיני המקרקעין, על-מנת שייצג אותך נאמנה בהסכם רכישת הדירה מהקבלן (בא-כוח הקבלן לו את משלמת שכר טרחה מייצג את האינטרסים של הקבלן בלבד וכך גם מצויין בטיוטת ההסכם שבודאי נמצאת כבר בידייך).
לשאלתך, אם תצהירי בחלק ו' של טופס הדיווח לרשויות מיסוי המקרקעין (טופס המש"ח הירוק) כי את מתכוונות למכור את דירתך הראשונה תוך 24 חודשים מיום חתימת חוזה רכישת הדירה מהקבלן, יוקפא החיוב במס על הדירה השנייה עד למועד זה. במקרה של רכישת דירה מקבלן המועד יכול להתארך עד ל- 12 חודשים מהיום בו נתאפשרה מסירת החזקה בדירת הקבלן.

הכתובת לבירור שאלותייך הוא העורך דין אותו תמני לבדוק עבורך את חוזה רכישת הדירה מהקבלן והנלווים לו (מי הוא הקבלן, היתרי בנייה, מסמכי הבנק הממשכן של הפרוייקט וכו').

בהצלחה ומזל טוב עדי

כאשר מדובר בחברה, בעל המניות אינו מציין בהצהרת ההון שלו את יתרת חשבון הבנק של החברה.
יש לציין אך ורק את ההשקעה בחברה (הון המניות), וכן את יתרת החו"ז של בעל-המניות, קרי - היתרה שהחברה חייבת לו (הלוואת בעלים) או שהוא חייב לחברה.

ככלל, לפי ס' 9 ו- 9א' להוראות ניהול ספרים חובה עליו לציין שם וכתובת של הלקוח.
העתק החשבונית נשארת כחלק ממערכת החשבונות שלו, ונתונה לביקורת של שלטונות המס, במידת הצורך.

עפ"י סעיף 92 נראה כי אין אפשרות לבחור שלא לקזז הפסדי הון בשיעור מסויים מרווחי הון אחרים להבדיל מהאפשרות הניתנת שלא לקזז הפסד מעסק כנגד רווח הון ריאלי.
אני אומר נראה ש.. כי זה לא נאמר במפורש וניתן להסיק זאת מההתייחסות להפסדים עסקיים.
אל אף זאת אני חושב שמבחינה תכליתית יש מקום לתת לנישום לבחור האם לקזז או לא במקרים כמו שלך והייתי מציע לך לפנות לייעוץ מקצועי

האם לעובדה שמדובר במנוח שהיה חולה אלצהיימר ונכות 100 אחוז יש השפעה לפטור ? שכן הדירה שנמכרה לא התאימה לצרכים של הנכה וכבן וכאפוטרופוס קיבלתי אישור מבית משפט להחליף לדירה הולמת. וכיום כאמור הנני נמצא בדילמה. למכור או לחכות עד יעברו 4 שנים מהרכישה.

יש טענות על כך,שכל החיוב במס הוא על הכנסה מעסק וכדומה ואילו על הכנסה מהישתכרות לפי שעות,אין חיוב מפורש בחוק,ומנגד האחרים טוענים שהחוק התכוון גם לזה.הלשון של החוק נתון לפרשנות בזה

מרגע שקיבלת את הנכס בירושה וההנכסות הינן שלך. "בעל הנכס הוא בעל הפרי".

לתשומת לבך - ניתן "ליהנות" ממסך בשיעור של 15% בלבד בגין השכרת נכס מקרקעין בחו"ל (גם חנות), בהתאם להוראות ס' 122א' לפקודה (לא ניתן לקזז הפסדים, או לתבוע הוצאות, וכן לא ניתן לקזז מיסים בחו"ל. ניתן לתבוע רק הוצאות פחת).
לחילופין - מס שולי רגיל.

א. אנא וודא כי בעת רכישת ה"מספר" לא נוכה מס תשומות בגינו. במידה ונוכה - בכל מקרה שיש חבות במע"מ בגין המכירה.
ב. מכירה המספר מהווה "מכירת ציוד" לפי חוק מע"מ, ואכן במידה והמכירה עוברת את "תקרת" העוסק-הפטור (כ- 67,500 ש"ח) אתה עלול להפוך ל"עוסק מורשה".
ג. פרקטית - יש לגשת למשרדי מע"מ ולהסדיר את העניין.

ירושה אינה ארוע מס ובארץ אין מס עיזבון, כך שאיני מבין על איזה מס אתה מדבר.
במכירת החנות המצוייה בחו"ל, תמוסה, אם בכלל, לפי הדין המקומי בחו"ל.

החל משנת 1981, אין חבות במס בגין ירושה. היורש נכנס "לנעלי המוריש".
יש לשים לב שחנות בחו"ל (מקרקעין בחו"ל) נכנס לתחולת פקודת-מס הכנסה (חלק ה') ולא קשור לחוק מיסוי מקרקעין.

שלום רב משה,

דירה בחו"ל אינה נמנית עם ספירת הדירות בארץ לעניין מס רכישה.
אם לא מכרת דירה ב-4 שנים האחרונות תהא זכאי למכור את הדירה בארץ בפטור ממס שבח.