פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
פתרון
אושרית
01/05/17
הבנין שלנו על קו 0
כך שלא ניתן להוסיף כלום לדירות
האם אפשר לנייד זכויות הבניה של הדירות?
יש איזה פתרון אחר שיתן רווח לדיירים?
כך שלא ניתן להוסיף כלום לדירות
האם אפשר לנייד זכויות הבניה של הדירות?
יש איזה פתרון אחר שיתן רווח לדיירים?
בנין על קו 0
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/05/17
אושרית שלום וחג שמח
אני מניח כי הבנין נבנה וברבות הימים הפקיעו חלק קדמי לטובת מדרכה/חניה וכו'. כך הגעתם לקו 0. עדין יש לבדוק מה ניתן להוסיף בצידי הבנין ומאחור. אם לא ניתן להוסיף דבר- תבדקו איך ניתן לסכם עם היזם לגבי שיפוץ פנים דירתי. לא מניח כי ניתן להוסיף חניה/מחסן לדירות קיימות (בהנחה שמדובר על תמא 38/1).
לא לשכוח כי הבעלים מקבלים בכל מקרה תמורה של שיפוץ כללי של הבנין הקיים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מניח כי הבנין נבנה וברבות הימים הפקיעו חלק קדמי לטובת מדרכה/חניה וכו'. כך הגעתם לקו 0. עדין יש לבדוק מה ניתן להוסיף בצידי הבנין ומאחור. אם לא ניתן להוסיף דבר- תבדקו איך ניתן לסכם עם היזם לגבי שיפוץ פנים דירתי. לא מניח כי ניתן להוסיף חניה/מחסן לדירות קיימות (בהנחה שמדובר על תמא 38/1).
לא לשכוח כי הבעלים מקבלים בכל מקרה תמורה של שיפוץ כללי של הבנין הקיים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי
נאור
01/05/17
אני בעלים של דירה בפרויקט פינוי בינוי ויזם מגיד לנו חוזה לחתימה. שאלתיו מה עם מפרט טכני לדירה. אמר שלא בשלב זה. אז איך אנו נחתום על חתון בשק? מה חובת היזם
פינוי בינוי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/05/17
נאור שלום וחג שמח
קצת מוזר ונראה לי כי לא מדובר על חוזה מלא אלא על מסמך ראשוני בלבד.
אם מדובר בכל זאת על ההסכם הסופי המלא- לא לחתום ללא מפרט. אם מדובר על מסמך ראשוני - גם לא הייתי חותם מבלי שעו"ד מטעמכם יעבור ויבדוק מה כתוב בו ובעיקר עד מתי אתם כבולים בו.
בקיצור- אתם צריכים עו"ד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קצת מוזר ונראה לי כי לא מדובר על חוזה מלא אלא על מסמך ראשוני בלבד.
אם מדובר בכל זאת על ההסכם הסופי המלא- לא לחתום ללא מפרט. אם מדובר על מסמך ראשוני - גם לא הייתי חותם מבלי שעו"ד מטעמכם יעבור ויבדוק מה כתוב בו ובעיקר עד מתי אתם כבולים בו.
בקיצור- אתם צריכים עו"ד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימה על הסכם תמ"א 38
גלית
01/05/17
שלום רב, הוחתמו מס' דיירים בבניין על הסכם תמ"א 38, אחוז החותמים נמוך מ 66% .
השאלה היא האם אותם דיירים שחתמו יכולים לחתום על הסכם עם יזם אחר ?
השאלה היא האם אותם דיירים שחתמו יכולים לחתום על הסכם עם יזם אחר ?
מעבר ליזם אחר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/05/17
חג שמח גלית
לא ברור לי אם את מתכוונת שחתמו על הסכם או על מכתב כוונות בלבד. בכל מקרה חשוב להבין מה כתוב במסמך עליו חתמו. הרי מלכתחילה ברור שתהליך החתימה לוקח זמן ועל כן בדרך כלל כתוב בהסכם כי יש תקופה של מספר חודשים (למשל - חצי שנה) לקבלת החתימות הדרושות.
אם אין מגבלה או לא נכתב דבר בהסכם עליו חתמו - עדין יש לפעול בתום לב. לא ניתן לזגזג ליזם אחר סתם כך. צריך לבדוק אם עבר זמן רב מספי שניתן להגיד כי היזם נכשל בקבלת החתימות הדרושות, וכן - מדוע לא חתמו לו ומה הסיכוי שליזם אחר המצב יהא שונה.
אני מאוד ממליץ להתיעץ עם עו"ד לפני שפועלים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא ברור לי אם את מתכוונת שחתמו על הסכם או על מכתב כוונות בלבד. בכל מקרה חשוב להבין מה כתוב במסמך עליו חתמו. הרי מלכתחילה ברור שתהליך החתימה לוקח זמן ועל כן בדרך כלל כתוב בהסכם כי יש תקופה של מספר חודשים (למשל - חצי שנה) לקבלת החתימות הדרושות.
אם אין מגבלה או לא נכתב דבר בהסכם עליו חתמו - עדין יש לפעול בתום לב. לא ניתן לזגזג ליזם אחר סתם כך. צריך לבדוק אם עבר זמן רב מספי שניתן להגיד כי היזם נכשל בקבלת החתימות הדרושות, וכן - מדוע לא חתמו לו ומה הסיכוי שליזם אחר המצב יהא שונה.
אני מאוד ממליץ להתיעץ עם עו"ד לפני שפועלים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות דיירים שאינם חותמים על הסכם תמ"א
רחמין
28/04/17
מה קורה לדיירים שאינם מסכימים לחתום על חוזה תמ"א לחיזוק ושיפוץ, בהנחה שיש רוב של 66% לביצוע התמ"א שכולל חיזוק הבניין, הרחבת הדירות (ממ"ד + מרפסות) ושיפוץ הדירות, בניית חנייה רובוטית עם מקום חנייה לכל דייר, דמי שכירות לחלק מתקופת הבנייה ועוד?
האם הדיירים שלא חתמו מקבלים את כל מה שמקבלים הדיירים שחתמו? האם היזם רשאי לא לתת לדיירים האלה את כל או חלק מהדברים שמקבלים הדיירים שחתמו? האם יש אפשרות לתבוע דיירים שלא חתמו ו/או להפעיל נגדם סנקציות כלשהן? הכל בהנחה שהדיירים שלא חתמו לא עושים שום דבר כדי לעכב את הבנייה מלבד העובדה שהם לא חותמים?
האם הדיירים שלא חתמו מקבלים את כל מה שמקבלים הדיירים שחתמו? האם היזם רשאי לא לתת לדיירים האלה את כל או חלק מהדברים שמקבלים הדיירים שחתמו? האם יש אפשרות לתבוע דיירים שלא חתמו ו/או להפעיל נגדם סנקציות כלשהן? הכל בהנחה שהדיירים שלא חתמו לא עושים שום דבר כדי לעכב את הבנייה מלבד העובדה שהם לא חותמים?
זכויות בעלי דירות סרבנים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/05/17
שלום רב
צריך להבין שפרויקט תמא לא יוצא לדרך ללא הסכמה של 100% מבעלי הדירות. או הסכמה בפועל או לאחר הגשת תביעה כנגד בעל דירה סרבן וקבלת החלטה בהאם של המפקח/ת. מרגע שאת מחויבים בהסכם לא ניתן לקפח אותכם לעומת בעלי דירות דומים. כן ניתן לחייב אותכם בהוצאות בגין התביעה נגדכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
צריך להבין שפרויקט תמא לא יוצא לדרך ללא הסכמה של 100% מבעלי הדירות. או הסכמה בפועל או לאחר הגשת תביעה כנגד בעל דירה סרבן וקבלת החלטה בהאם של המפקח/ת. מרגע שאת מחויבים בהסכם לא ניתן לקפח אותכם לעומת בעלי דירות דומים. כן ניתן לחייב אותכם בהוצאות בגין התביעה נגדכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
נרקיס
28/04/17
יזם מנסה לקדם פינוי בינוי. הוא טוען שאין מצב שיהיו חוזים שונים מול דיירים שונים. כולם יקבל אותה תמורה ביחס לגודל דירתם. ולא יהיה מצב שמי שינהל מומ יותר קשוח יקבל יותר. איך אוודא זאת?
האם הם אכן חייבים לנהג כך או חופש החוזים?
האם הם אכן חייבים לנהג כך או חופש החוזים?
תמורה שווה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/05/17
נרקיס שלום
לא חייבים לנהוג כך. נושא של תמורה שווה או לא תלוי גם במצב הבנין המקורי, הצמדות וכו'. יש להפריד בין תמורה שווה, שזה גם ענין מסחרי, ובין שקיפות. בין אם התמורה שווה או לא ניתן לכלול בהסכם הוראות לפיהן אין הסכמים נוספים או צדדיים למעט ההסכם וכי היזם מתחייב שלא לערוך הסכמים פרטניים עם בעלי הדירות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא חייבים לנהוג כך. נושא של תמורה שווה או לא תלוי גם במצב הבנין המקורי, הצמדות וכו'. יש להפריד בין תמורה שווה, שזה גם ענין מסחרי, ובין שקיפות. בין אם התמורה שווה או לא ניתן לכלול בהסכם הוראות לפיהן אין הסכמים נוספים או צדדיים למעט ההסכם וכי היזם מתחייב שלא לערוך הסכמים פרטניים עם בעלי הדירות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38/2
אייל
28/04/17
שלום
אנחנו בניין עם 8 דיירים,חתמנו עם יזם על פינוי בינוי ,בהסכם הובטחה לנו תוספת של 16מ"ר+12 מ"ר מרפסת, לאחר חתימת ההסכם היזם הגיש לנו תוכנית עם תוספת של 13 מ"ר + 8 מ"ר מרפסת בטענה שהעירייה לא אישרה את התוכנית המקורית והוא גם הפחית מהדירות שלו את החלק היחסי. האם יש עילה לאחת הדירות להתנגד להמשך הפרויקט.
אנחנו בניין עם 8 דיירים,חתמנו עם יזם על פינוי בינוי ,בהסכם הובטחה לנו תוספת של 16מ"ר+12 מ"ר מרפסת, לאחר חתימת ההסכם היזם הגיש לנו תוכנית עם תוספת של 13 מ"ר + 8 מ"ר מרפסת בטענה שהעירייה לא אישרה את התוכנית המקורית והוא גם הפחית מהדירות שלו את החלק היחסי. האם יש עילה לאחת הדירות להתנגד להמשך הפרויקט.
התנגדות עקב שינוי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/05/17
אייל שלוםקודם כל צריך לקרוא מה כתוב בהסכם עליו אתם חתומים ובעיקר אם יש התיחסות למקרה כזה. בדר"כ מגדירים בהסכמים מהו שינוי מהותי המאפשר לבעל דירה לסגת מההסכם. אם אין כל התיחסות - מציע שתיבנו למה זה קרה. אם זה המקסימום שאתם יכולים לקבל מבחינה תכנונית אז מה זה יעזור להתנגד להמשך הפרויקט. פער של 3 מ"ר מרובע הוא לא גדול וספק אם תרגישו בו. וגם זה מה שיש. כנ,ל לגבי המרפסת. כך שקודם כל תבינו למה זה קרה מבחינה תכנונית. אם זה המצב המקסימאלי האפשרי ובהעדר התיחסות אחרת בהסכם ובמידה ורוב בעלי הדירות ממשיכים בהסכם (חשוב לדעת האם גם ללא אותה דירה יש את הרוב הדרוש)- אני לא חושב שניתן יהיה לעצור את הפרויקט בגלל התנגדות של דירה אחת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחיר מקובל
דן
28/04/17
איזה מחיר מקובל לשלם לעו"ד לייצוג של בעל דירה יחיד מתוך עשרות, בעסקת פינוי בינוי או תמא 38/2 מול יזם?
מחיר מקובל
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/05/17
שלום דן
לא ברור לי למה אתה צריך עו"ד עבורך מעבר לעורך הדין המייצג את כלל בעלי הדירות. אם נחוץ- מדובר על שעות עבודה אותם אני מעריך בכ- 10 עד 20 שעות ובשכ"ט המתחיל בכ- 5,000 ש"ח.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא ברור לי למה אתה צריך עו"ד עבורך מעבר לעורך הדין המייצג את כלל בעלי הדירות. אם נחוץ- מדובר על שעות עבודה אותם אני מעריך בכ- 10 עד 20 שעות ובשכ"ט המתחיל בכ- 5,000 ש"ח.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם אושר 38/2 תיקון 4
חיה
27/04/17
שלום רב
מבקשת לדעת האם אושר תיקון 4 שמשמעותו שתמ"א 38/2 תקף גם לגבי בניינים שנבנו לאחר 1980. במקרה שלנו בניין שבנייתו הסתיימה ב -1989
מבקשת לדעת האם אושר תיקון 4 שמשמעותו שתמ"א 38/2 תקף גם לגבי בניינים שנבנו לאחר 1980. במקרה שלנו בניין שבנייתו הסתיימה ב -1989
תיקון 4
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/05/17
שלום חיה
כולנו מחכים לכך בקוצר רוח אבל טרם אושר ואני לא יודע להגיד לך גם מתי יאושר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
כולנו מחכים לכך בקוצר רוח אבל טרם אושר ואני לא יודע להגיד לך גם מתי יאושר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סורגים
איילה בר
27/04/17
ברצוני להפנות שאלה אליכם . אני גרה בקומה ראשונה ובביתי כל פתח יש עליו סורגים (סורגי בטן) . אני עתידיים לבצע פרויקט תמ"א ואני מעוניינת לבקש מהקבלן עוד לפני שהוא מתחיל שיתקין לי סורגים שטוחים . האם זו זכותי ?
זכות לסורגים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/05/17
איילה שלום
זה לא ענין של זכות אלא של הסכמה מול היזם. רצוי לוודא שנושא זה יכלל כחלק מהמפרט המצורף להסכם ובו היזם מחויב. אם לא נכלל- מציע שתפני ליזם בבקשה זו ותראי מה תגובתו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
זה לא ענין של זכות אלא של הסכמה מול היזם. רצוי לוודא שנושא זה יכלל כחלק מהמפרט המצורף להסכם ובו היזם מחויב. אם לא נכלל- מציע שתפני ליזם בבקשה זו ותראי מה תגובתו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
2 בניינים נפרדים באותה מגרש
מוטי
26/04/17
בס"ד
שאלה:
באם יש שני בניינים שונים שזכאים לבניה במסגרת תמ"א 38 שיושבת על
אותה חלקה ואותו תקנון. האם אפשרי לפצל לבנות את את התמ"א בכל בנין ע"י
יזם אחר. או שאפשרי לפצל ולבנות רק בניין אחד והשני לא?
שאלה:
באם יש שני בניינים שונים שזכאים לבניה במסגרת תמ"א 38 שיושבת על
אותה חלקה ואותו תקנון. האם אפשרי לפצל לבנות את את התמ"א בכל בנין ע"י
יזם אחר. או שאפשרי לפצל ולבנות רק בניין אחד והשני לא?
2 בנינים נפרדים באותו מגרש
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/05/17
מוטי שלום
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) נותן לכך תשובה חיובית. בהתקיים התנאים בסעיף 11 לחוק ניתן להכריז על שניי הבנינים כבנין מורכב ואז (בהתקיים התנאים בסעיף)ובמדיה ויש רוב נדרש בבנין בו מבקשים לבצע את הפרויקט- לבעצ שם בבו ולא בבנין הנוסף.
11. מבנה
או אגף בבית מורכב כמשמעותו בסעיף 59 לחוק המקרקעין, יראו אותו לעניין חוק זה כבית
משותף, ובלבד שהתקיימו שניים אלה:
(1) אין בביצוע העבודה במבנה או באגף כדי לפגוע
בזכויותיו של בעל דירה במבנה או באגף אחר בבית המורכב;
(2) ניתן לבצע חיזוק מפני רעידות אדמה של המבנה או
האגף, בלי לבצע חיזוק כאמור של מבנה או אגף אחר בבית המורכב.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) נותן לכך תשובה חיובית. בהתקיים התנאים בסעיף 11 לחוק ניתן להכריז על שניי הבנינים כבנין מורכב ואז (בהתקיים התנאים בסעיף)ובמדיה ויש רוב נדרש בבנין בו מבקשים לבצע את הפרויקט- לבעצ שם בבו ולא בבנין הנוסף.
11. מבנה
או אגף בבית מורכב כמשמעותו בסעיף 59 לחוק המקרקעין, יראו אותו לעניין חוק זה כבית
משותף, ובלבד שהתקיימו שניים אלה:
(1) אין בביצוע העבודה במבנה או באגף כדי לפגוע
בזכויותיו של בעל דירה במבנה או באגף אחר בבית המורכב;
(2) ניתן לבצע חיזוק מפני רעידות אדמה של המבנה או
האגף, בלי לבצע חיזוק כאמור של מבנה או אגף אחר בבית המורכב.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כיצד ניתן לבטח ערבות מכר בהריסה
רזיאל
26/04/17
כבר 3 שנים מתנהל בבניין עניין של תמ"א . אני לא חותם כי אני מבקש ערבות בנקאית אוטונומית על הדירה שלי.
מצד אחד אני מבין שלקבלן אין הרבה כסף לשים בבנק עבור הערבות האוטונומית אבל מצד שני אני לא רוצה להפקיד את הנכס שלי להריסה בידי חברה בע"ם ללא מוניטין עם מניות ששוות 0.1 חברה בע"ם פרטית עם 10000 שקל ערך מניות.
האם ישנו פתרון כל שהו להבטיח את הערבות מכר?.
למשל אם אני בתור דייר אשא במחצית העלות של הריבית והקבלן ישא במחצית .
או אולי יש לכם רעיון אחר ?. תודה רבה לכם
מצד אחד אני מבין שלקבלן אין הרבה כסף לשים בבנק עבור הערבות האוטונומית אבל מצד שני אני לא רוצה להפקיד את הנכס שלי להריסה בידי חברה בע"ם ללא מוניטין עם מניות ששוות 0.1 חברה בע"ם פרטית עם 10000 שקל ערך מניות.
האם ישנו פתרון כל שהו להבטיח את הערבות מכר?.
למשל אם אני בתור דייר אשא במחצית העלות של הריבית והקבלן ישא במחצית .
או אולי יש לכם רעיון אחר ?. תודה רבה לכם
ערבות מכר בהריסה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/05/17
היי רזיאל
בפרויקט של הריסה ובניה נהוג לתת ערבות בנקאית הערוכה לפי הוראות חוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות). גובה הערבות הוא לפי מלוא שווי הדירה החדשה שתקבל. ערבות זאת מוציא הבנק המלווה כחלק מהליווי הבנקאי. ערבות זאת ניתנת למימוש בהתאם להוראות החוק במקרה של קטסטרופה -קרי- החברה נקלעת לפירוק ולמעשה מפסיקה להתקיים.
מרגע שיש לך ערבות כזו אין זה משנה עם מדובר בחברה ריקה מתוכן או לא. הבנק ערב. ואם החברה כל כך ריקה מתוכן אז מדוע מראש אתם מתקשרים עימה בהסכם?
ערבות בנקאית אוטונומית כפי שאתה מבקש אינה שכיחה בפרויקטים כאלו. ראשית על היזם לתת בטחונות לפחות בגובה הערבות ובדר"כ יותר מכך. שנית - העמלה שיש לשלם לבנק עבור הערבות גבוהה יותר. שלישית - ניתן לממש את הערבות למעשה בכל מצב.
אני סבור שאתה יכול להסתפק בערבות חוק מכר ואין צורך בערבות אוטונומית. כלומר- ברור שהיא עדיפה אבל אין סיבה שיזם יתן אוה ואין סיבה לא לחתום על הסכם תמא רק גלל זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בפרויקט של הריסה ובניה נהוג לתת ערבות בנקאית הערוכה לפי הוראות חוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות). גובה הערבות הוא לפי מלוא שווי הדירה החדשה שתקבל. ערבות זאת מוציא הבנק המלווה כחלק מהליווי הבנקאי. ערבות זאת ניתנת למימוש בהתאם להוראות החוק במקרה של קטסטרופה -קרי- החברה נקלעת לפירוק ולמעשה מפסיקה להתקיים.
מרגע שיש לך ערבות כזו אין זה משנה עם מדובר בחברה ריקה מתוכן או לא. הבנק ערב. ואם החברה כל כך ריקה מתוכן אז מדוע מראש אתם מתקשרים עימה בהסכם?
ערבות בנקאית אוטונומית כפי שאתה מבקש אינה שכיחה בפרויקטים כאלו. ראשית על היזם לתת בטחונות לפחות בגובה הערבות ובדר"כ יותר מכך. שנית - העמלה שיש לשלם לבנק עבור הערבות גבוהה יותר. שלישית - ניתן לממש את הערבות למעשה בכל מצב.
אני סבור שאתה יכול להסתפק בערבות חוק מכר ואין צורך בערבות אוטונומית. כלומר- ברור שהיא עדיפה אבל אין סיבה שיזם יתן אוה ואין סיבה לא לחתום על הסכם תמא רק גלל זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור
ד
26/04/17
האם בנין משנות ה70 שקבל היתר אחרי 2005 לתוספת על הגג לא יכול לקבל אישור לתמא 38 לתוספת בניה ?
עפ
תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה תמ׳׳א 38 הוראות התכנית
4.2 (שינוי מס' 2 + שינוי מס' 3) מבלי לגרוע מן האמור בסעיף 4.1 – הוראות תכנית זו, ובכלל זה ההוראות לענין תוספת זכויות הבניה יחולו על מבנים קיימים אשר הוצא כאמור בסעיפים 11-14 היתר לבנייתם קודם ה- 1 בינואר 1980 , גם אם לאחר הקמתם נעשו בהם תוספות בנייה, ונקבע בכתב ע"י מהנדס כי לא נבנו על פי תקן ישראלי ת"י 413 כפי שהיה בתוקף במועד הוצאת היתר הבניה לתוספת, ובלבד שההיתר לתוספת הבניה ניתן עד יום 18.05.2005.
עפ
תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה תמ׳׳א 38 הוראות התכנית
4.2 (שינוי מס' 2 + שינוי מס' 3) מבלי לגרוע מן האמור בסעיף 4.1 – הוראות תכנית זו, ובכלל זה ההוראות לענין תוספת זכויות הבניה יחולו על מבנים קיימים אשר הוצא כאמור בסעיפים 11-14 היתר לבנייתם קודם ה- 1 בינואר 1980 , גם אם לאחר הקמתם נעשו בהם תוספות בנייה, ונקבע בכתב ע"י מהנדס כי לא נבנו על פי תקן ישראלי ת"י 413 כפי שהיה בתוקף במועד הוצאת היתר הבניה לתוספת, ובלבד שההיתר לתוספת הבניה ניתן עד יום 18.05.2005.
תוספת בניה לאחר 2005
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/05/17
שלום רב!
לכאורה כפי שכתוב בסעיף 4.2 הבנין לא זכאי להנות מהוראות התמ"א. יחד עם זאת (אני לא יודע על איזה מקום מדובר) תבדוק אם יש תוכנית ספציפית מכוח סעיף 23 לתמא ויתכן כי היא קובעת הוראות רחבות יותר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לכאורה כפי שכתוב בסעיף 4.2 הבנין לא זכאי להנות מהוראות התמ"א. יחד עם זאת (אני לא יודע על איזה מקום מדובר) תבדוק אם יש תוכנית ספציפית מכוח סעיף 23 לתמא ויתכן כי היא קובעת הוראות רחבות יותר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 סעיף 4 (הרחבת דירות קיימות בלבד) תשלום ?
איל
24/04/17
שלום
לא מוסיפים קומות.
אני לא רוצה להרחיב.
אני פטור מתשלום כרגע עבור עלויות החיזוק?
(כמובן , שאם ילדי בעתחד חתחברו יאלצו לשלם בדיעבד לשאר הדיירים)
לא מוסיפים קומות.
אני לא רוצה להרחיב.
אני פטור מתשלום כרגע עבור עלויות החיזוק?
(כמובן , שאם ילדי בעתחד חתחברו יאלצו לשלם בדיעבד לשאר הדיירים)
תמא 38 סעיף 4
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/04/17
היי אייל
סעיף 4 לחוק החיזוק חל במצב של חיזוק והרחבה ללא תוספת דירות.
לענין נשיאה בהוצאות העבודות גם מצד מי שלא תמך בהחלטה ראה בעיקר סעיף 10 לחוק המחייב את כולם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
סעיף 4 לחוק החיזוק חל במצב של חיזוק והרחבה ללא תוספת דירות.
לענין נשיאה בהוצאות העבודות גם מצד מי שלא תמך בהחלטה ראה בעיקר סעיף 10 לחוק המחייב את כולם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם אפשר לחייב אישה מבוגרת (בת 90) לתמ"א 38?
אלי
23/04/17
שלום,
סבתא שלי בת 90 בערך, היא גרה בבניין בין 4 קומות (מדובר על 3 בניינים, בנייה טורית).
הגיע קבלן שהתחיל להחתים את הדיירים והוא אומר טוען שרוב הדיירים חתמו לו.
סבתא שלי לא מוכנה לגור בדירה במשך שנתיים כאשר כל התנאים מסביבה הם אבק ורעש, היא גם ככה מספיק סובלת מבחינה בריאותית והיא ממש לא צריכה עכשיו עוד אבק, רעש ובלאגן.
היא לא יכולה לעבור לשכירות בזמן הזה, בגלל שהיא סובלת מבעיות בריאותיות והיא לא יכולה לעבור דירה במצב שלה, ככה שאין לה אפשרות לעבור למקום אחר בזמן שהוא ירצה לבצע את עבודות השיפוץ בבניין.
יש לי 2 שאלות:
1. האם בגלל שסבתא שלי היא אישה מבוגרת מאוד, אפשר למנוע את האילוץ של הקבלן לביצוע תמ"א 38? (נניח גם במידה ויהיו יותר מ-2/3 שיחתמו)?
2. נניח ובשני הבניינים הצמודים לסבתא שלי כל הדירים יחתמו, אבל בבניין של סבתא שלי אף אחד לא יחתום (כלומר יש 2/3 חתימות) האם הקבלן יכול עדיין לאלץ את הבניין שסבתא שלי גרה בו, לבצע תמ"א 38? או שבגלל שכל הבניין שלה לא חתם על זה, אז הוא לא יכול לחייב אותם?
סבתא שלי בת 90 בערך, היא גרה בבניין בין 4 קומות (מדובר על 3 בניינים, בנייה טורית).
הגיע קבלן שהתחיל להחתים את הדיירים והוא אומר טוען שרוב הדיירים חתמו לו.
סבתא שלי לא מוכנה לגור בדירה במשך שנתיים כאשר כל התנאים מסביבה הם אבק ורעש, היא גם ככה מספיק סובלת מבחינה בריאותית והיא ממש לא צריכה עכשיו עוד אבק, רעש ובלאגן.
היא לא יכולה לעבור לשכירות בזמן הזה, בגלל שהיא סובלת מבעיות בריאותיות והיא לא יכולה לעבור דירה במצב שלה, ככה שאין לה אפשרות לעבור למקום אחר בזמן שהוא ירצה לבצע את עבודות השיפוץ בבניין.
יש לי 2 שאלות:
1. האם בגלל שסבתא שלי היא אישה מבוגרת מאוד, אפשר למנוע את האילוץ של הקבלן לביצוע תמ"א 38? (נניח גם במידה ויהיו יותר מ-2/3 שיחתמו)?
2. נניח ובשני הבניינים הצמודים לסבתא שלי כל הדירים יחתמו, אבל בבניין של סבתא שלי אף אחד לא יחתום (כלומר יש 2/3 חתימות) האם הקבלן יכול עדיין לאלץ את הבניין שסבתא שלי גרה בו, לבצע תמ"א 38? או שבגלל שכל הבניין שלה לא חתם על זה, אז הוא לא יכול לחייב אותם?
כאחת שהתנגדה לתמ"א
גלית
24/04/17
שהסבתא תמשיך להתנגד-היא מבוגרת וזו זכותה.
תשכנעי כמה שיותר להתנגד, לא לחשוש מאיומים כלל.
אבל בסוף אם יהיה רוב-אז ההתנגדות של סבתא שלך לא תעזור ומקסימום המפקח או המפקחת של הבית המשותף יחתמו במקומה.
מומלץ להגיש התנגדות בעייריה.=היא תקבל הודעה על זה-כי זה חלק ממהליך ותוכלו להופיע בפני הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. רוב הסיכויים שההתנגדות שלכם תידחה.
אז ניתן להגיש ערר בוועדה המחוזית תוך 60 יום-זה הערר הכי חשוב ולא לפספס אותו!!! זה ערעור על החלטת העייריה. בנתיים זה ימשוך זמן ותרוויחו עוד הרבה זמן של שקט.
בכל התנגדות חפשו סיבות טובות להתנגדות ורשמו אותם בדף ושלחו. בהצלחה!!
תשכנעי כמה שיותר להתנגד, לא לחשוש מאיומים כלל.
אבל בסוף אם יהיה רוב-אז ההתנגדות של סבתא שלך לא תעזור ומקסימום המפקח או המפקחת של הבית המשותף יחתמו במקומה.
מומלץ להגיש התנגדות בעייריה.=היא תקבל הודעה על זה-כי זה חלק ממהליך ותוכלו להופיע בפני הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. רוב הסיכויים שההתנגדות שלכם תידחה.
אז ניתן להגיש ערר בוועדה המחוזית תוך 60 יום-זה הערר הכי חשוב ולא לפספס אותו!!! זה ערעור על החלטת העייריה. בנתיים זה ימשוך זמן ותרוויחו עוד הרבה זמן של שקט.
בכל התנגדות חפשו סיבות טובות להתנגדות ורשמו אותם בדף ושלחו. בהצלחה!!
חיוב בת 90 בפרויקט תמא
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/04/17
אלי שלום!
מבין את המצב של סבתא שלך. מאוד ממליץ להגיע להסכמה כן לעבור דירה על חשבון היזם. זה יהיה הפתרון הטוב לכולם. לא יעצרו את הפרויקט רק בגלל גילה ומצבה הבריאותי של סבתך. לכל היותר- המפקחת על המקרקעין תנסה לגרום לכם להגיע להסדר שהצעתי קודם.
לגבי ספירת הקולות- סופרים מתוך הדירות הרשומות באותו בית משותף. כך שגם אם אתם מספר כניסות הרשומות כולם באותו בית משותף ובכניסה של סבתך כולם מתנגדים עדין אפשר יהיה לאכוף עליהם את הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מבין את המצב של סבתא שלך. מאוד ממליץ להגיע להסכמה כן לעבור דירה על חשבון היזם. זה יהיה הפתרון הטוב לכולם. לא יעצרו את הפרויקט רק בגלל גילה ומצבה הבריאותי של סבתך. לכל היותר- המפקחת על המקרקעין תנסה לגרום לכם להגיע להסדר שהצעתי קודם.
לגבי ספירת הקולות- סופרים מתוך הדירות הרשומות באותו בית משותף. כך שגם אם אתם מספר כניסות הרשומות כולם באותו בית משותף ובכניסה של סבתך כולם מתנגדים עדין אפשר יהיה לאכוף עליהם את הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
ניניו
23/04/17
שלום אני מבקש לבדוק אם ניתן לעצור בנית תמא אנחנו זוג מבוגרים ולו רוצים לחיות
שנתיים באתר בניה מה אפשר לעשות תודה
שנתיים באתר בניה מה אפשר לעשות תודה
עצירת תמא
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/04/17
ניניו שלום
לא ניתן כל כך לעצור פרויקט תמא מרגע שחתמו על ההסכם הרוב הנדרש מבין בעלי הדירות.
תזכרו כי בסופו של דבר לאחר גמר הפרויקט אתם נשארים עם בנין משופץ ויפה ואולי גם תוספות לדירה. כך שמדובר על זמן ביניים של סבל יחסי אבל הוא יסתיים ולאחר מכן תהנו.
אם החיים באתר בניה קשה לכם תנסו להגיע להסכמה עם היזם על קבלת דמי שכירות לתקופת הבניה וגם אם לא יסכים - פשוט תשכרו ותשכירו ותבלו את זמן הבניה מחוץ לבית.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון צו בית משותף
עו"ד צעיר
23/04/17
שלום,
במסגרת תיקון צו בית משותף (תמ"א 38), מי נרשם "כבעלים" של היחידה החדשה שיוצרים?
בעלי הזכויות? החברה הקבלנית?
כיום, לנוכח הפעלת מערכת רימון, לא נדרש עוד לצרף צו תיקון צו רישום בית משותף.
אם כך, איך רושמים אותם?
תודה.
במסגרת תיקון צו בית משותף (תמ"א 38), מי נרשם "כבעלים" של היחידה החדשה שיוצרים?
בעלי הזכויות? החברה הקבלנית?
כיום, לנוכח הפעלת מערכת רימון, לא נדרש עוד לצרף צו תיקון צו רישום בית משותף.
אם כך, איך רושמים אותם?
תודה.
תיקון צו בית משותף
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/04/17
שלום רב!
בעלי הזכויות ביחידה החדשה הם כל בעלי זכויות ביתר תתי החלקות. הרי למעשה מדובר על תת חלקה המאגדת זכויות המהוות חלק מהרכש המשותף. על כן הבעלים הרשומים הם בעלי הזכויות בבנין לפי חלקם היחסי ברכוש המשותף.
נוכח המערכת לא צריך לצרף צו למסמכים שאתה מגיש אבל המערכת עצמה "יוצרת" את הצו מתוך פרטי הבקשה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעלי הזכויות ביחידה החדשה הם כל בעלי זכויות ביתר תתי החלקות. הרי למעשה מדובר על תת חלקה המאגדת זכויות המהוות חלק מהרכש המשותף. על כן הבעלים הרשומים הם בעלי הזכויות בבנין לפי חלקם היחסי ברכוש המשותף.
נוכח המערכת לא צריך לצרף צו למסמכים שאתה מגיש אבל המערכת עצמה "יוצרת" את הצו מתוך פרטי הבקשה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקנון הבית המשותף החדש
ארז
21/04/17
ביצעו בבניין תמ"א 38, ביקשנו במסגרת התמ"א לקבוע מספר תקנות בתקנון הבית המשותף החדש.
היום אחרי שעבר למעלה מחצי שנה מסיום הפרוייקט התקנות אמורות כבר להיות כתובות בתיק של הבניין. (העו"ד שייצג אותנו מבוגר, בפרט אחרי עיכובים של שנים, והדיירים חוששים שמא הוא שכח, אנו דואגים להזכיר לו פרטים ששכח)
1. כיצד ניתן לבדוק את התקנון החדש בבניין שלנו? אם הבנתי נכון, מהאתר של הטאבו שעיון בתקנון עולה כסף, יש דרך שאוכל לבדוק ללא תשלום?
2.האם אמור להיות לעו"ד שייצג אותנו את התקנון הזה? האם מקובל שהטאבו שולח לעו"ד שייצג את הדיירים העתק?
אשמח מאוד אם תוכל להגיד לי כיצד להגיע לתקנון הבית שלי החדש כדי שאוכל לעיין בו. (אני מעדיף בעיקרון לפנות בעצמי מבלי להשתמש בעזרתו של העו"ד שייצג אותנו)
היום אחרי שעבר למעלה מחצי שנה מסיום הפרוייקט התקנות אמורות כבר להיות כתובות בתיק של הבניין. (העו"ד שייצג אותנו מבוגר, בפרט אחרי עיכובים של שנים, והדיירים חוששים שמא הוא שכח, אנו דואגים להזכיר לו פרטים ששכח)
1. כיצד ניתן לבדוק את התקנון החדש בבניין שלנו? אם הבנתי נכון, מהאתר של הטאבו שעיון בתקנון עולה כסף, יש דרך שאוכל לבדוק ללא תשלום?
2.האם אמור להיות לעו"ד שייצג אותנו את התקנון הזה? האם מקובל שהטאבו שולח לעו"ד שייצג את הדיירים העתק?
אשמח מאוד אם תוכל להגיד לי כיצד להגיע לתקנון הבית שלי החדש כדי שאוכל לעיין בו. (אני מעדיף בעיקרון לפנות בעצמי מבלי להשתמש בעזרתו של העו"ד שייצג אותנו)
תקנון הבית משותף החדש
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/04/17
ארז שלום
ראשית - מציע שתוודא אם בכלל תוקנו מסמכי הבית המשותף. תוכל לעשות זאת על ידי הוצאת נסח טאבו של הדירה שלך דרך האינטרנט (אגרה 15 ש"ח). פשוט תחפש בגוגל את האתר הממשלתי להוצאת נסח טאבו.
שנית - תבדוק אם רשום שם "תקנון מוסכם, ואם כן ממתי. אם כתוב "תקנון מצוי" או שתאריך תקנון המוסכם הוא ישן - אז כנארה עד לא ביצעוד בר.
שלישית- ורק אם הגעת למסקנה כי תוקןכבר התקנון החדש - ניתן להזמין את מסמכים הבית המשותף גם כן דרך האינטרנט.
http://fileextractor.justice.gov.il/TabuSearchDocuments/Search
יש לשלם אגרה של 33 שח. תקבל את המסמכים סרוקים במייל.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
ראשית - מציע שתוודא אם בכלל תוקנו מסמכי הבית המשותף. תוכל לעשות זאת על ידי הוצאת נסח טאבו של הדירה שלך דרך האינטרנט (אגרה 15 ש"ח). פשוט תחפש בגוגל את האתר הממשלתי להוצאת נסח טאבו.
שנית - תבדוק אם רשום שם "תקנון מוסכם, ואם כן ממתי. אם כתוב "תקנון מצוי" או שתאריך תקנון המוסכם הוא ישן - אז כנארה עד לא ביצעוד בר.
שלישית- ורק אם הגעת למסקנה כי תוקןכבר התקנון החדש - ניתן להזמין את מסמכים הבית המשותף גם כן דרך האינטרנט.
http://fileextractor.justice.gov.il/TabuSearchDocuments/Search
יש לשלם אגרה של 33 שח. תקבל את המסמכים סרוקים במייל.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האים בניינים קטנים יוצאו מהתמא 6/2018
פלג
20/04/17
מכון התקנים הוציא הנחיה שכול המבנים בתמא 38
עד 2 קומות,שמקדם התאוצה שלהם קטן/שווה ל 0.06
יוצאו מהתמא החל מתאריך 6/2018
בתיקון האחרון בתמא 38 תיקון 3א לא היה שום איזכור למקדם התאוצה ולהוצאת מבנים עד 2 קומות מהתמא!
שאלה:
האים ההנחיה של "מקדם התאוצה" עדיין בתוקף,
והמבנים עד 2 קומות יצאו מהתמא ב 6/18?
שאלה:
הבית שלי נמצא בחדרה,יש בו 2 קומות שבכול קומה יש 230 מטר(סהכ 460 מטר) האים הוא נכלל "במקדם התאוצה"?
הערה:אני רואה הרבה פרסומים שאומרים
שמבנים עד שני קומות שבנויים "עד" 400 מטר יכללו
"במקדם התאוצה" ולי יש מעל 400 מטר(460 מטר)אבל
עדיין יש לי 2 קומות!
אז אולי אני בכלל לא צריך להיות מודאג?
עד 2 קומות,שמקדם התאוצה שלהם קטן/שווה ל 0.06
יוצאו מהתמא החל מתאריך 6/2018
בתיקון האחרון בתמא 38 תיקון 3א לא היה שום איזכור למקדם התאוצה ולהוצאת מבנים עד 2 קומות מהתמא!
שאלה:
האים ההנחיה של "מקדם התאוצה" עדיין בתוקף,
והמבנים עד 2 קומות יצאו מהתמא ב 6/18?
שאלה:
הבית שלי נמצא בחדרה,יש בו 2 קומות שבכול קומה יש 230 מטר(סהכ 460 מטר) האים הוא נכלל "במקדם התאוצה"?
הערה:אני רואה הרבה פרסומים שאומרים
שמבנים עד שני קומות שבנויים "עד" 400 מטר יכללו
"במקדם התאוצה" ולי יש מעל 400 מטר(460 מטר)אבל
עדיין יש לי 2 קומות!
אז אולי אני בכלל לא צריך להיות מודאג?
בנינים קטנים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/04/17
פלג שלום!
הקובע הם הוראות התמא עצמה. אין כיון בנוסח התמא הוראות המוציאות מתכולה בנינים קטנים כפי שתארת. אבל - יתכן ויש בחדרה (עיר מולדתה של אשתי היקרה) הוראות אחרות מכוח תמ"א 38 המוציאות מתכולה בנינים קטנים.
על כן אני מציע לבדוק באגף הנדסה בעיריה מה המדיניות שלהם לגבי האזור והבנין הספציפי. בנוסף אני ממליץ לא להמתין. אם אפשר תמא אז עכשיו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת דירה בבניין סמוך לפרויקט פינוי בינוי
בן
19/04/17
שלום,
בת זוגי ואני שוכרים דירה בבניין, שבסמוך אליו התחיל לפני מספר שבועות פרויקט פינוי-בינוי. הפרויקט הוביל לירידה באיכות חיינו בשל הרעש, הלכלוך וכל מה שנלווה לפרויקט בינוי-פינוי במרחק כמה מטרים מהדירה שלנו. לא היינו מודעים לפרויקט כשחתמנו על חוזה השכירות, ואם היינו מודעים לו - לא היינו חותמים.
אלו שאלותיי:
1. האם יש חובה ליידע בעלי דירות על פרויקט פינוי-בינוי בבניין סמוך? לדעתי בעל הדירה ידע על הפרויקט, אך ברור לי שהוא יכחיש אם אשאל אותו.
2. באם התשובה לסעיף הראשון היא חיובית או שלילית, האם יש משהו שניתן לעשות בקשר לחוזה? ההגיון שלי אומר שאם בעל הדירה ידע על הפרויקט ולא מסר לנו את המידע, הוא נהג בחוסר תום לב.
תודה מראש, בן
בת זוגי ואני שוכרים דירה בבניין, שבסמוך אליו התחיל לפני מספר שבועות פרויקט פינוי-בינוי. הפרויקט הוביל לירידה באיכות חיינו בשל הרעש, הלכלוך וכל מה שנלווה לפרויקט בינוי-פינוי במרחק כמה מטרים מהדירה שלנו. לא היינו מודעים לפרויקט כשחתמנו על חוזה השכירות, ואם היינו מודעים לו - לא היינו חותמים.
אלו שאלותיי:
1. האם יש חובה ליידע בעלי דירות על פרויקט פינוי-בינוי בבניין סמוך? לדעתי בעל הדירה ידע על הפרויקט, אך ברור לי שהוא יכחיש אם אשאל אותו.
2. באם התשובה לסעיף הראשון היא חיובית או שלילית, האם יש משהו שניתן לעשות בקשר לחוזה? ההגיון שלי אומר שאם בעל הדירה ידע על הפרויקט ולא מסר לנו את המידע, הוא נהג בחוסר תום לב.
תודה מראש, בן
השכרת דירה בסמוך לפרויקט פינוי בינוי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/04/17
שלום בן
ההגיון שלך הוא נכון אבל הבעיה היא לא ההגיון אלא ההכוחה והדרך לשם.
במסגרת מו"מ לחתימת הסכם היה על בעל הדירה לעדכן אותכם במה שהוא יודע. אם הוא ידע (וכנראה ידע) כי בבנין סמוך עומדים להתחיל בפרויקט - היה עליו לעדכן אותכם בכך. משלא עשה כן הוא הפר את חובתו כלפיכם וככל ותוכיחו כי הוא הסציר מכם מידע זה וכי אם הייתם יודעים לא הייתי מתקשרים בהסכם השכירות - תוכלו לבטל את ההסכם ולהשתחרר ממנו.
הבעיה כמו שאתם מבינים היא ההוכחה וגם הזמן - הרי אם בעל הדירה לא יודה ולא יסכים לביטול ההסכם תאלצו לגשת לבית המשפט וזה לוקח זמן. אני לא יודע כמה חודשים נותרו לסיום ההסכם אבל דיום בבית משפט אורך יותר זמן.
לכן אני כן מציע כי תשלו לו מכתב עו"ד מאיים, תחכו לתגובתו ותקוו כי הוא יסכים לבטל את ההסכם או חליופין אולי להפחית בגובה דמי השכירות.
אם זה לא הולך - תגישו תביעה בתביעות קטנות על הנזק שנגרם לכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
ההגיון שלך הוא נכון אבל הבעיה היא לא ההגיון אלא ההכוחה והדרך לשם.
במסגרת מו"מ לחתימת הסכם היה על בעל הדירה לעדכן אותכם במה שהוא יודע. אם הוא ידע (וכנראה ידע) כי בבנין סמוך עומדים להתחיל בפרויקט - היה עליו לעדכן אותכם בכך. משלא עשה כן הוא הפר את חובתו כלפיכם וככל ותוכיחו כי הוא הסציר מכם מידע זה וכי אם הייתם יודעים לא הייתי מתקשרים בהסכם השכירות - תוכלו לבטל את ההסכם ולהשתחרר ממנו.
הבעיה כמו שאתם מבינים היא ההוכחה וגם הזמן - הרי אם בעל הדירה לא יודה ולא יסכים לביטול ההסכם תאלצו לגשת לבית המשפט וזה לוקח זמן. אני לא יודע כמה חודשים נותרו לסיום ההסכם אבל דיום בבית משפט אורך יותר זמן.
לכן אני כן מציע כי תשלו לו מכתב עו"ד מאיים, תחכו לתגובתו ותקוו כי הוא יסכים לבטל את ההסכם או חליופין אולי להפחית בגובה דמי השכירות.
אם זה לא הולך - תגישו תביעה בתביעות קטנות על הנזק שנגרם לכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א פינוי בינוי /קומבינציה
nizan
18/04/17
שלום
האם תקנה 21 שמאים - תקפה גם לצורך הנושא שבנדון
האם דירה מושקעת ומשופרת ברמה גבוהה נמדדת ערכית כמו דירה באותו גודל אך כפי שנבנתה לפי 50 שנה
האם תקנה 21 שמאים - תקפה גם לצורך הנושא שבנדון
האם דירה מושקעת ומשופרת ברמה גבוהה נמדדת ערכית כמו דירה באותו גודל אך כפי שנבנתה לפי 50 שנה
תקן 21
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/04/17
ניצן שלום
תקן 21 של שמאי המקרקעין חלה על פרויקטים של פינוי בוינוי ולא על פרויקטים של תמא 38.
לגבי השאלה השניה - תלוי לאיזה צורך. ברור ששוי דירה משופצת ומושקעת הוא יותר מדירה שלא. אבל צרכי התמורות בפרויקט של תמא 38 זה לא השיקול ובדר"כ יוסיפו לדירות באופן שווה (לפחות לגדלים דומים) גם ללא קשר לשווים בשוק.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
תקן 21 של שמאי המקרקעין חלה על פרויקטים של פינוי בוינוי ולא על פרויקטים של תמא 38.
לגבי השאלה השניה - תלוי לאיזה צורך. ברור ששוי דירה משופצת ומושקעת הוא יותר מדירה שלא. אבל צרכי התמורות בפרויקט של תמא 38 זה לא השיקול ובדר"כ יוסיפו לדירות באופן שווה (לפחות לגדלים דומים) גם ללא קשר לשווים בשוק.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון 3א'-ממ"ד
אלון
17/04/17
קראתי שבתיקון 3א כל דירה קיימת מקבלת תוספת 13 מ"ר.
האם זה הממ"ד או שזה בנוסף לממ"ד ?
תודה.
האם זה הממ"ד או שזה בנוסף לממ"ד ?
תודה.
שטח הממד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/04/17
שלום רב
מדובר על 13 מר תוספת שטח עיקרי לדירה ובנוסף עוד 12 מר שטח ממד וסה"כ 25 מר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שוכר המנהל עסק בחנות המיועדת לתמ"א
לימור
16/04/17
שוכר מנהל עסק ב- 3 חנויות המחוברות ביניהן, בקומת קרקע ,אשר נשכרו על ידו משלושה בעלי חנות שונים.כל אחד מהחוזים הינו לחמש שנים בערך (לא יודעת אם כולל האופציה או מלבד האופציה). לאחרונה הושקע במקום ע"י השוכר סך של כ-500,000 ש"ח בגין שיפוץ, שארך כחצי שנה.מסתבר כי בעלי הבנין התחילו לנהל מו"מ עם יזם לקראת תמ"א 38/2.מה זכויות השוכר במקרה זה?האם ניתן להוציא אותו מהחנות למרות שהחוזים מבטיחים לו 5 שנים בחנות? מה דין השיפוץ שעשה?מה לענין אובדן ההכנסות?האם החוק או הפסיקה נותנים מענה לשאלות אלו?תודה רבה,בברכת חג שמח
זכויות שוכר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/04/17
שלום רב
אין בחוק התייחסות לזכויות של שוכר בבנין שהולך לעבור תמא 38. אבל סביר להניח שאם ניתן לאכוף פרויקט תמא על בעלים של דירה אז ניתן לאכוף גם על שוכר במקום.
לפי מה שכתבת השכירות כבר התחילה והיא לחמש שנים ומצד שני אין עדין הסכם תמא. מניסיוני פרק הזמן עד לחתימה ולאחר מכן עד לקבלת היתר הבניה הוא כשלוש שנים. כך שנראה שמרבית זמן השכירות תחלוף ללא בעיה. אם מדובר על תמא של תוספת בניה אז יתכן ולא יפנו אליכם לפינוי אבל קחו בחשבון כי יהיה קשה אז לנהל שם עסק. במידה ומדטבר על תמא של הריסה ובניה ותהיה חפיפה, יידרשו ממך לעזוב לפני הזמן. מאחר ויש לכם חוזה שכירות חתום שעל בסיסו השקעתם כסף בנכס, אני מניח שיהיה מומ לפיצוי. הרי אתם מחזיקים בחנות וגם אם תהיה תביעה משפטית זה ילקח בחשבון.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין בחוק התייחסות לזכויות של שוכר בבנין שהולך לעבור תמא 38. אבל סביר להניח שאם ניתן לאכוף פרויקט תמא על בעלים של דירה אז ניתן לאכוף גם על שוכר במקום.
לפי מה שכתבת השכירות כבר התחילה והיא לחמש שנים ומצד שני אין עדין הסכם תמא. מניסיוני פרק הזמן עד לחתימה ולאחר מכן עד לקבלת היתר הבניה הוא כשלוש שנים. כך שנראה שמרבית זמן השכירות תחלוף ללא בעיה. אם מדובר על תמא של תוספת בניה אז יתכן ולא יפנו אליכם לפינוי אבל קחו בחשבון כי יהיה קשה אז לנהל שם עסק. במידה ומדטבר על תמא של הריסה ובניה ותהיה חפיפה, יידרשו ממך לעזוב לפני הזמן. מאחר ויש לכם חוזה שכירות חתום שעל בסיסו השקעתם כסף בנכס, אני מניח שיהיה מומ לפיצוי. הרי אתם מחזיקים בחנות וגם אם תהיה תביעה משפטית זה ילקח בחשבון.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הריסת מרפסת
זק ניניו
15/04/17
שלום וחג שמח רצוני לשאול אם ניתן להרוס מירפסת שניבנתה לפי החוק ולפי כל האישורים המיתבקשים אנחנו זוג מבוגרים ולו רוצים לעבור תקופה קשה אם בכלל רוצה לדעת בבוקשה מה הדין בנושא תודה מראש ניניו זק
הריסת מרפסת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/04/17
מר ניניו שלום וחג שמח!
אם המרפסת נבנתה בהיתר אז לא ניתן להרוס אותה. אבל אנו מצויים כאן בפורום שלאות ותשובות לגבי תמ"א 38. האם מדובר בפרויקט תמ"א? אם מדובר על תמא של הריסה ובניה אז כל הבנין הקיים נהרס ואין זה משנה אילו אישורים היו קודם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם המרפסת נבנתה בהיתר אז לא ניתן להרוס אותה. אבל אנו מצויים כאן בפורום שלאות ותשובות לגבי תמ"א 38. האם מדובר בפרויקט תמ"א? אם מדובר על תמא של הריסה ובניה אז כל הבנין הקיים נהרס ואין זה משנה אילו אישורים היו קודם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חיוב בעלי הדירות בתמ״א 38
ד״ר מאיר רוטנברג
13/04/17
אני בעל דירה בפרויקט תמ״א 38, אנו בשלב לאחר קבלת היתר בנייה והוצאת מכרזים. היזמים דורשים השתתפות בעלי הדירות בכלל הוצאות הבנייה: שלד, חנייה, מחסנים, ממ״ד. למותר לציין כי זכויות הבנייה בגג שלהם בלבד. לטענתם, זה מעוגן באותיות הקטנות בחוזה. האם חוקי? בהנחה שאכן לא שמנו לב וחתמנו על חוזה דרקוני לרעתנו, האם ניתן לתקוף את החוזה בבית משפט?
בברכה
בברכה
חיוב בעלי הדירות בהוצאות הבניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/04/17
ד"ר רוטנברג שלום וחג שמח!
מוזר לי מה שכתבת. הסכמי התמא הם כמעט תמיד הסכמי "נטו",קרי- בעלי הדירות לא משלמים דבר.
חשוב לבדוק את החוזה ולדעת מה כתוב שם לגבי חיוב בעלי הדירות בהוצאות הבניה. אם יש "אותיות קטנות" שלא ידעתם לגביהם יתכן ועליכם לפנות בשאלות וטענות גם לעורך הדין שייצג אותכם.
בכל מקרה- זה לא נראה לי ענין פשוט לגביו ניתן לתת תשובה בפורום. מציע לכם לגשת עם כל המסמכים לעורך דין שיעבור על הכל וימליץ לכם מה לעשות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מוזר לי מה שכתבת. הסכמי התמא הם כמעט תמיד הסכמי "נטו",קרי- בעלי הדירות לא משלמים דבר.
חשוב לבדוק את החוזה ולדעת מה כתוב שם לגבי חיוב בעלי הדירות בהוצאות הבניה. אם יש "אותיות קטנות" שלא ידעתם לגביהם יתכן ועליכם לפנות בשאלות וטענות גם לעורך הדין שייצג אותכם.
בכל מקרה- זה לא נראה לי ענין פשוט לגביו ניתן לתת תשובה בפורום. מציע לכם לגשת עם כל המסמכים לעורך דין שיעבור על הכל וימליץ לכם מה לעשות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית שטח נוסף לדירה בפרויקט הריסה ובינוי
בני בנקר
12/04/17
יש לי דירה של 48 מ"ר בבניין בתל אביב. היזם מציע לכל הדיירים תוספת של 10% לשטח כלומר 53 מ"ר. אני רוצה לקנות ממנו 17 מ"ר,כך שיהיו שתי דירות צמודות זהות של 70 מ"ר,שלי ושל היזם, במחיר השוק.
האם יחולו עלי או עליו מסי השבחה או מסים אחרים אם זה יתבצע ?
האם יחולו עלי או עליו מסי השבחה או מסים אחרים אם זה יתבצע ?
קנית שטח נוסף
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/04/17
בני שלום!
קודם כל אני מציע מאוד לדאוג לכך כבר עכשיו כך שבחתימה על ההסכם כבר תהיה מצורפת תוכנית של הדירה החדשה המוגדלת.
בעיקרון - אם אתה קונה עוד מ"ר אתה חייב לשלם על זה מס רכישה. שעור המס נגזר משווי הדירה ומאחוזי מס המשתנים בהתאם לשאלההאם זו דירתך היחידה או לא. בהנחה שלא - קח בחשבון כ- 10% מס. לצורך החישוב רשויות המס יקחו את שווי הדירה החדשה, לגבי זה יעשו חישוב מס הרכישה ואז יכפילו ב- 17 ויחלקו ב- 70.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
