פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
הפסקת עבודות ללא התרעה מראש לדיירים
מאיה ריאזוב
05/09/17
שלום,
לפני כחודשיים הופסקו העבודות בבניין שלנו באופן פתאומי על ידי חברת ***** בפ"ת.
מדובר בבניין בעל 3 קומות ועם 2 כניסות.
רוב מבני הממ"ד והמרפסות נבנו רק היסודות.
כתוצאה מהפסקת הבנייה נוצרה מכת עכברים, מקקים ויתושים באתר הבנייה, כולל ריחות רעים והדיירים סובלים.
בחברת **** לא עונים לטלפונים, אז אין לי מושג למי לפנות. בעיריה אגב לא יודעים כלום.
הבניין במצב תברואתי מזעזע.
מה אפשר לעשות?
לפני כחודשיים הופסקו העבודות בבניין שלנו באופן פתאומי על ידי חברת ***** בפ"ת.
מדובר בבניין בעל 3 קומות ועם 2 כניסות.
רוב מבני הממ"ד והמרפסות נבנו רק היסודות.
כתוצאה מהפסקת הבנייה נוצרה מכת עכברים, מקקים ויתושים באתר הבנייה, כולל ריחות רעים והדיירים סובלים.
בחברת **** לא עונים לטלפונים, אז אין לי מושג למי לפנות. בעיריה אגב לא יודעים כלום.
הבניין במצב תברואתי מזעזע.
מה אפשר לעשות?
הפסקת עבודה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/09/17
שלום מאיה -
אמורים להיות לכם עו"ד שיצג אותכם בהסכם + אולי מפקח מטעמכם במהלך העבודות. תנסו להפעיל אותם לכך.
אם לא עונים לכם בשום מקום זה לא נראה טוב. יתכן ואותו יזם כבר לא במצב כלכלי שיכול להשלים את הפרויקט. מאוד ממליץ כי תפנו בהקדם לעורך דין להתיעץ עימו מה ניתן וצריך לעשות כדי לשמור על זכויותיכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אמורים להיות לכם עו"ד שיצג אותכם בהסכם + אולי מפקח מטעמכם במהלך העבודות. תנסו להפעיל אותם לכך.
אם לא עונים לכם בשום מקום זה לא נראה טוב. יתכן ואותו יזם כבר לא במצב כלכלי שיכול להשלים את הפרויקט. מאוד ממליץ כי תפנו בהקדם לעורך דין להתיעץ עימו מה ניתן וצריך לעשות כדי לשמור על זכויותיכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב שטח הדירה
אלכס
05/09/17
שלום,
אני גר בבניין שכל הדירות במקור היו באותו גודל ובמהלך השנים חלק הרחיבו את הדירות שלהם ואף בנו על הגג.
בנסח טאבו כל הדירות עם אותו מספר מ"ר. ואותו חלק בשטח המשותף.
ברצוני לדעת האם יהיה הבדל בין הדירות לאחר תמא 38/3 או שמי שדירתו קטנה יקבל דירה קטנה ומי שדירתו גדולה יקבל דירה גדולה.
עוד שאלה, אם אני יצליח להרחיב את דירתי בזמן הקרוב האם יהיה לזה משמעות במה שאני יקבל או שצריך איזה הליך מיוחד.
תודה
אני גר בבניין שכל הדירות במקור היו באותו גודל ובמהלך השנים חלק הרחיבו את הדירות שלהם ואף בנו על הגג.
בנסח טאבו כל הדירות עם אותו מספר מ"ר. ואותו חלק בשטח המשותף.
ברצוני לדעת האם יהיה הבדל בין הדירות לאחר תמא 38/3 או שמי שדירתו קטנה יקבל דירה קטנה ומי שדירתו גדולה יקבל דירה גדולה.
עוד שאלה, אם אני יצליח להרחיב את דירתי בזמן הקרוב האם יהיה לזה משמעות במה שאני יקבל או שצריך איזה הליך מיוחד.
תודה
חישוב שטח הדירה
אלכס
05/09/17
רק אוסיף שבמסגרת שיקום שכונות יש לנו למיטב ידיעתי אפשרות להוסיף בהליך היתר מקוצר שטח נוסף לדירה, האם צריך שהשטח יתווסף בפועל כדי שיחושב לעניין שטח הדירה
מי בנה את הבניין?
חגי
04/09/17
שלום,
שני קבלנים הגישו לנו הצעה לביצוע תמ"א 38 וצירפו רשימת מבנים שבנו במהלך השנים. היכן ניתן לבדוק האם הם אכן היו אלה שבנו את אותם הבניינים עליהם הצהירו? מה היא הדרך הזולה ביותר לעשות זאת?
תודה מראש
שני קבלנים הגישו לנו הצעה לביצוע תמ"א 38 וצירפו רשימת מבנים שבנו במהלך השנים. היכן ניתן לבדוק האם הם אכן היו אלה שבנו את אותם הבניינים עליהם הצהירו? מה היא הדרך הזולה ביותר לעשות זאת?
תודה מראש
מי בנה את הבנין
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/09/17
שלום חגי
אתה יכול דרך אתר האינטרנט של כל עיריה לחפש את היתרי הבניה של אותם בנינים ולראות אם הם רשומים שם.
בנוסף - פשוט תעשו סיבוב בנינים. בהרבה מקרים יש גם שלט בבנין עם שמו של היזם המבצע. וכן ניתן לשאול דיירים במקום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אתה יכול דרך אתר האינטרנט של כל עיריה לחפש את היתרי הבניה של אותם בנינים ולראות אם הם רשומים שם.
בנוסף - פשוט תעשו סיבוב בנינים. בהרבה מקרים יש גם שלט בבנין עם שמו של היזם המבצע. וכן ניתן לשאול דיירים במקום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
א
04/09/17
שלום. יש לי שאלה. הבניין שלנו בבניה תמ"א 38 עוד מאט שנתיים. אנחנו תקועים. היזם
כמאט בפשיטת רגל. כל הכספים נגנבו. דיירים סובלים בלי גז בלי מים חמים בלי חשמל
לפעמים. בלי אוויר בלי אור. החוזה נגמר ב1/8/17. ואין שום התקדמות. מה לעשות?
כמאט בפשיטת רגל. כל הכספים נגנבו. דיירים סובלים בלי גז בלי מים חמים בלי חשמל
לפעמים. בלי אוויר בלי אור. החוזה נגמר ב1/8/17. ואין שום התקדמות. מה לעשות?
יזם בצרות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/09/17
שלום רב
זה נשמע כאילו היזם שלכם בצרות ולא יצליח לסיים את הפרויקט. מציע בחום כי תתיעצו עם עורך דין מה ניתן וכדאי לעשות בשלב זה. לי כאן בפורום אין את כל המידע לענות לכם תשובה מלאה לענין זה. אולי קיבלתם גם ערבות בנקאית במסגרת ההסכם שניתן להעזר בה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישורי תמ"א באזור בעל מצוקת חנייה חריפה.
עליזה שאער
04/09/17
שלום. האם עירייה מאשרת תמ"א 38 (חיזוק מבנה ושתי קומות על הגג) באזור שיש בו מצוקת חנייה חריפה כבר כעת?
(נחלאות בירושלים) איפה ואיך מבררים? החברה הודיעה מיד בהתחלה שאינה מדברת כלל על אפשרויות חנייה.
(נחלאות בירושלים) איפה ואיך מבררים? החברה הודיעה מיד בהתחלה שאינה מדברת כלל על אפשרויות חנייה.
הבנין בעל 4 קומות 33 דיירים 4 כניסות. שכחתי לציין
עליזה שאער
04/09/17
עו"ד מלווה לתמא
אגי
04/09/17
שלום רב. מדובר בתמא 38/2 הריסת הבניין הקיים. הנציגות בחרה עורך דין שאמור לייצג את כל הדיירים (12 דיירים) שכר הטרחה לעורך דין משולם ע"י היזם.
האם כדאי או מקובל שאני (אחד הדיירים) אקח עורך דין על חשבוני שילווה אותי לאורך הפרוייקט.? שידאג לערבויות בטוחות ועוד כל מיני פעולות. ובלעדיו והסכמתו אינני רוצה לחתום על שום הסכם.
האם כדאי או מקובל שאני (אחד הדיירים) אקח עורך דין על חשבוני שילווה אותי לאורך הפרוייקט.? שידאג לערבויות בטוחות ועוד כל מיני פעולות. ובלעדיו והסכמתו אינני רוצה לחתום על שום הסכם.
עו"ד מלווה לתמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
04/09/17
אגי שלום
אין צורך. יש עורך דין אחד לכם שאמור לייצג אותכם נאמנה. הוא זה שנושא ונותן מול עורך הדין של היזם.
פשוט תבחרו עו"ד מקצועי שנראה לכם אמין.
העבודה ששכרו משולם על ידי היזם היא הנוהג השכיח בפרויקטים כאלו בהם נהוג שהעסקאות הן "נטו" מבחינת הבעלים, - כל ההוצאות משולמות על ידי היזם.
אני לא מכיר את עורך הדין שנבחר אבל אני משוכנע שאין לו מניעה שאתם תשלמו את שכרו ישירות. הבעיה היא שעוד לא נתקבלתי בבעלי דירות שהסכימו לכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מספר דיירים
מיכל
02/09/17
שלום רב, מהו מינימום הדיירים הנדרש כדי להתחיל פרוויקט תמא 38 פינוי בינוי?
תודה רבה!
תודה רבה!
מספר הדיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
04/09/17
מיכל שלום
על פי החוק לשם ביצוע פרויקט תמא 38/2 ,קרי - הריסה ובניה מחדש, יש צורך ברוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
על פי החוק לשם ביצוע פרויקט תמא 38/2 ,קרי - הריסה ובניה מחדש, יש צורך ברוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניוד זכויות
צלילה לילוס
01/09/17
שלום רב,
הבניין שלנו ישן, גג רעפים,ללא חנייה.
פנה אלינו יזם/ קבלן לתמא 38 והציע לבצע את העבודה ולנייד את הזכויות.
שאלה- האם במסגרת השיפוץ עליו להחליף את הגג?
האם הוא ״יחפף״ אותנו, רק כדי לקבל את
הזכויות?
בפגישה עימו הוא ביקש חתימות תוך שבועיים
כדי ״ למכור״ את הזכויות...
תודה רבה, צלילה.
הבניין שלנו ישן, גג רעפים,ללא חנייה.
פנה אלינו יזם/ קבלן לתמא 38 והציע לבצע את העבודה ולנייד את הזכויות.
שאלה- האם במסגרת השיפוץ עליו להחליף את הגג?
האם הוא ״יחפף״ אותנו, רק כדי לקבל את
הזכויות?
בפגישה עימו הוא ביקש חתימות תוך שבועיים
כדי ״ למכור״ את הזכויות...
תודה רבה, צלילה.
ניוד זכויות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
04/09/17
צלילה שלום
לא ברור לי לאן ואיך הוא רוצה לניד זכויות. בכל מקרה מיעץ לא לעשות כלום ללא ליווי צמוד של עורך דין ובמסגרת הסכם מסודר בינכם. לא ברור מה לחץ הזמן. לא לחתום לו על כלום בנתיים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא ברור לי לאן ואיך הוא רוצה לניד זכויות. בכל מקרה מיעץ לא לעשות כלום ללא ליווי צמוד של עורך דין ובמסגרת הסכם מסודר בינכם. לא ברור מה לחץ הזמן. לא לחתום לו על כלום בנתיים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניגוד ענינים
נילי מת״א
31/08/17
בבנין שלנו רוצים לעשות תמ״א. אחד הדיירים הינו עו״ד בעל 2 דירות בבנין ומשרד. הוא אחד הפעילים בבנין בנושא התמא ומייצג את הדיירים מול היזם ובנוסף רוצה להיות העו״ד שמייצג את הדיירים בנושא. האם יש ניגוד עניינים שדייר שהוא עו״ד בעל עניין ייצג את הדיירים כעו״ד של כלל הדיירים?
אודה לתשובתכם
בברכה
נילי
אודה לתשובתכם
בברכה
נילי
ניגוד ענינים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
04/09/17
שלום נילי
לא רואה מניעה אתית שאחד מהבעלים שהוא גם עו"ד ייצג אותכם. אבל יש לבדוק שהוא גם עו"ד המתמחה בהסכמים כאלו וכן כי אין סיטואציה של ניגוד נעינינם בשל משהוא שקיים אצלו בדירה. למשל- אם הוא בנה חלק מדירתו ללא היתר בניה וכו'. בכל מקרה אני חושב שנכון היה שהוא יזוז הצידה ויתן לעו"ד חיצוני לעסוק בכך והוא יוכל להשגיח מהצד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא רואה מניעה אתית שאחד מהבעלים שהוא גם עו"ד ייצג אותכם. אבל יש לבדוק שהוא גם עו"ד המתמחה בהסכמים כאלו וכן כי אין סיטואציה של ניגוד נעינינם בשל משהוא שקיים אצלו בדירה. למשל- אם הוא בנה חלק מדירתו ללא היתר בניה וכו'. בכל מקרה אני חושב שנכון היה שהוא יזוז הצידה ויתן לעו"ד חיצוני לעסוק בכך והוא יוכל להשגיח מהצד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניות בפרוייקט
ע
29/08/17
שלום בפרוייקט תמא 38-2 (פינוי בינוי) הדיירים חתמו על היתר לבניית 12 חניות בחניון
תת קרקעי (חניה אחת לכל דירה שתהיה בבניין). בפועל היזם בנה 17 חניות ללא אישור.
למי שייכות 5 החניות הנוספות?
תת קרקעי (חניה אחת לכל דירה שתהיה בבניין). בפועל היזם בנה 17 חניות ללא אישור.
למי שייכות 5 החניות הנוספות?
חניות בפרויקט
עו"ד אילן הלוי
מנהל
04/09/17
שלום רב
בדרך כלל בהסכם כתוב שנניח לכל דירת בעלים תהא חניה אחת והיתר ליזם. אבל זה לא חוק וצריך לקרוא מה כתוב בסכם לגבי חניות.
בנוסף - לא ברור למה הכוונה "ללא אישור". האם ללא היתר או ללא אישורכם. במקרה הראשון זה בכלל לא חניות תקניות ואתם יכולים לטעון שזה חחלק מהרכוש המשותף. במקרה שני- שוב יש לקרוא מה כתוב בהסכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קיבלתי פחות
שושי נדל
29/08/17
בחוזה שנחתם עם הקבלן הובטחה מרפסת שמש בגודך כ-10 מ"ר ובפועל קיבלתי כ-6 מ"ר, מה לעשות?
קיבלתי פחות מרפסת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
04/09/17
שלום שושי
ראשית הייתי בודק את ההסכם עם היזם לראות אם יש שם התיחסות למקרה שמאשרים מרפסת בשטח קטן יותר מהמובטח.
בנוסף יש להבין מדוע אישרו שטח קטן יותר למרפסת. האם זה המקסימום שניתן היה לאשר מבחינת העיריה או זה כך בגלל שזה מה שהיזם רצה. במקרה האחרון ברור שצריך לפצות אותך. אם זה רק בגלל העיריה אז לא נראה לי שיש טעם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
ראשית הייתי בודק את ההסכם עם היזם לראות אם יש שם התיחסות למקרה שמאשרים מרפסת בשטח קטן יותר מהמובטח.
בנוסף יש להבין מדוע אישרו שטח קטן יותר למרפסת. האם זה המקסימום שניתן היה לאשר מבחינת העיריה או זה כך בגלל שזה מה שהיזם רצה. במקרה האחרון ברור שצריך לפצות אותך. אם זה רק בגלל העיריה אז לא נראה לי שיש טעם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38. חתימת בעלים.
צ
28/08/17
3 אחים. ירשנו חלקה, דונם בחיפה. אח אחד בחו'ל. מה נדרש מהאח בחו'ל (מושע) כך
שתתאפשר הריסה ובניה (קיימת קומה אחת). תודה
שתתאפשר הריסה ובניה (קיימת קומה אחת). תודה
חתימת בעלים
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
29/08/17
צ' שלום רב,
בהנחה שהבניין אכן מתאים לביצוע פרויקט תמ"א 38/2, האח בחו"ל יצטרך לחתום על יפוי כוח בלתי חוזר עבור יתר האחים לחתום בשמו ומבקומו על המסמכים, הבקותו התוכניות שקשורותץ לביצוע הפרויקט.
כפי הנראה החתימה על יפוי הכוח תצטרך להיות בפני קונסול ישראל בחו"ל.
בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
בהנחה שהבניין אכן מתאים לביצוע פרויקט תמ"א 38/2, האח בחו"ל יצטרך לחתום על יפוי כוח בלתי חוזר עבור יתר האחים לחתום בשמו ומבקומו על המסמכים, הבקותו התוכניות שקשורותץ לביצוע הפרויקט.
כפי הנראה החתימה על יפוי הכוח תצטרך להיות בפני קונסול ישראל בחו"ל.
בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יחידה רשומית
מאיר
27/08/17
האם ניתן לרשום יחידה רשומית שלא במסגרת תמ"א 38
רישון יחידה רישומית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/08/17
שלום מאיר
לא ברור לי לאיזה צורך תרצה לרשום יחידה רישומית חדשה אם לא במסגרת תמא 38?
בעיקרון - לא נראה לי בעיייתי. זה מחייב קביעת יחידה רישומית ושינוי התקנון המוסכם. אם מסכימים לכך כל בעלי הדירות אז אני לא רואה בעיה לעשות כן ללא קשר לתמ"א.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה החוקיות של ה"נציגות הדיירים " בתמ"א 2
JAN
27/08/17
ברוב פרוייקטי התמ"א מדברים ומיחסים לנציגות בהסכמים גם תפקידם די גורליים . אם הדבר הוא כך ,אז האם לנציגות הזאת יש איזה רגולציות ו/או חוקים מסויימים כמו שנקבעו בוועד הבית לצורך ניהול בית משותף . ?.
ואם נציגות תמ"א הינה שרירותית ללא רגולציות מטעם כל רשות מוסמכת ?. אז למה בכלל מיחסים לה עד 10 סעיפים בהסכם תמ"א ?.
והאם דייר יכול לסרב ללהנחיות מנציגות שרירותית לחלוטין שתקבע את גורל הדירה הן באמצע הבנייה ו/או בענינים תכנוניים ו/או בהחלטות עם היזם או באמצע ביצוע הפרוייקט ?. תודה רבה לכם.
אין שום מאמר על "נציגות" בכל האינטרנט. אודה לכם על הנושא
ואם נציגות תמ"א הינה שרירותית ללא רגולציות מטעם כל רשות מוסמכת ?. אז למה בכלל מיחסים לה עד 10 סעיפים בהסכם תמ"א ?.
והאם דייר יכול לסרב ללהנחיות מנציגות שרירותית לחלוטין שתקבע את גורל הדירה הן באמצע הבנייה ו/או בענינים תכנוניים ו/או בהחלטות עם היזם או באמצע ביצוע הפרוייקט ?. תודה רבה לכם.
אין שום מאמר על "נציגות" בכל האינטרנט. אודה לכם על הנושא
החוקיות של נציגות הדיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/08/17
ז'אן שלום רב
אכן נושא הנציגות של הבעלים בפרויקטי תמ"א אינו מוסדר בחוק ספציפי. סמכויותיהם מוגדרים בצורה הסכמית בהסכם התמ"א עצמו. אפשר להסכים לתת סמכויות לנציגות ואין בכך דבר לא חוקי.
תפקיד הנציגות בפרויקט הוא חשוב שכן יש צורך בגורם שמרכז מגעים בין בעלי הדירות מחד ובין היזם/ עורך הדין/מפקח מצד שני. לא ניתן על כל שאלה לפנות מחדש לכל בעלי הדירות. בדר"כ מגביליםזאת לנושאים לא מהותיים מבחינת הההסכם עצמו.
מאחר והנציגות שואבת את כוחה ומסכויותיה מהסכם התמא עצמו - יש להגדיר שם בדיוק מי חבריה, איך מתקבלות החלטויה ובעיקר מה הסמכויות שיתר הבעלים מעניקים לה.
לגבי סירוב להוראת נציגות - שוב תלוי למה הסכמת בהסכם עצמו. צריך לקרוא ולהבין מה הסכמת שהם יחליטו גם עבורך ומה לא. שב ואומר כי נושאים מהותיים בדרך כלל לא מעבירים לסמכות הנציגות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אכן נושא הנציגות של הבעלים בפרויקטי תמ"א אינו מוסדר בחוק ספציפי. סמכויותיהם מוגדרים בצורה הסכמית בהסכם התמ"א עצמו. אפשר להסכים לתת סמכויות לנציגות ואין בכך דבר לא חוקי.
תפקיד הנציגות בפרויקט הוא חשוב שכן יש צורך בגורם שמרכז מגעים בין בעלי הדירות מחד ובין היזם/ עורך הדין/מפקח מצד שני. לא ניתן על כל שאלה לפנות מחדש לכל בעלי הדירות. בדר"כ מגביליםזאת לנושאים לא מהותיים מבחינת הההסכם עצמו.
מאחר והנציגות שואבת את כוחה ומסכויותיה מהסכם התמא עצמו - יש להגדיר שם בדיוק מי חבריה, איך מתקבלות החלטויה ובעיקר מה הסמכויות שיתר הבעלים מעניקים לה.
לגבי סירוב להוראת נציגות - שוב תלוי למה הסכמת בהסכם עצמו. צריך לקרוא ולהבין מה הסכמת שהם יחליטו גם עבורך ומה לא. שב ואומר כי נושאים מהותיים בדרך כלל לא מעבירים לסמכות הנציגות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצמדת חצרות וגינות בתמ"א 38/2 ליזם?
JAN
26/08/17
" גריעה מהרכוש המשותף והצמדת חלקים ממנו לדירות דיירים מסויימים כפופות להסכמת כל הדיירים" למה התכוון המחוקק כש הזכיר "דירות דיירים " ?בעיני זה תקף גם לגבי הדירות החדשות של היזם : הרי הרכוש המשותף עדיין ממשיך לחול על הבניין החדש כל עוד שלא נרשם > וגם בגמר הבנייה החלק המשותף עדיין בעינו מוגדר לדיירים בבניין כפי שהייה בבניין הישן .לפי החוק היזם יכול לבנות דירות חדשות ולקבל באופן יחסי לדירות החדשות על פי שטח הרצפה חלקים משותפים . אבל הוגן הוא שאסור ליזם להצמיד חצרות וגינות פרטיות לדירות החדשות !!
הצמדת חצרות וגינות ליזם בתמ"א 38/2
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/08/17
ז'אן שלום רב
קודם כל זו שאלה של הסכם מסחרי בינכם ובין היזם. אפשר לקבוע ששטחי החצר לא יוצמדו ואם היזם מסכים לכך אז אין בעיה.
בתמא 38/2 אין צורך בהסכמה של כלבעלי הדירות להצמדה כזו. אתם מוכרים ליזם את הקרקע בתמורה לדירות החדשות שלכם. כל מה שהיה מבחינת רכוש משותף כבר לא רלבנטי. הרי גם זכויות הבניה הן רכוש משותף.
אני לא נכנס לשאלה למה זה מפריע. רק אציין שלשטחי גינה צמודה יש שווי כלכלי שמשפיע על כדאיות הפרויקט ועל כן יזמים לרוב מתעקשים על כך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קודם כל זו שאלה של הסכם מסחרי בינכם ובין היזם. אפשר לקבוע ששטחי החצר לא יוצמדו ואם היזם מסכים לכך אז אין בעיה.
בתמא 38/2 אין צורך בהסכמה של כלבעלי הדירות להצמדה כזו. אתם מוכרים ליזם את הקרקע בתמורה לדירות החדשות שלכם. כל מה שהיה מבחינת רכוש משותף כבר לא רלבנטי. הרי גם זכויות הבניה הן רכוש משותף.
אני לא נכנס לשאלה למה זה מפריע. רק אציין שלשטחי גינה צמודה יש שווי כלכלי שמשפיע על כדאיות הפרויקט ועל כן יזמים לרוב מתעקשים על כך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכ"ט לדייר בבניין שנבחר לנציג הדיירים
גבריאל ניסים
26/08/17
בס"ד
שלום
דייר בבניין שמיועד לשדרוג בתמ"א 38 ,שנבחר לנציג הדיירים תמורת שכ"ט שישולם ע"י היזם.האם הסכם שכ"ט שיקבל מהיזם צ"ל מול הדיירים או אפשר שההסכם יהיה מול היזם ויצורף כנספח לחוזה ההתקשרות של היזם עם הדיירים? האם תשלום שכ"ט הנ"ל לנציג פוגע בפטור ממיסים שחל על העסקה מכוח חוקי התמ"א? האם התשובה תשתנה אם כנגד השכ"ט שיקבל הנציג הוא ינפיק מעסקו כרו"ח עצמאי ח-ן מס כחוק בגין שירותי הייצוג?
תודה
שלום
דייר בבניין שמיועד לשדרוג בתמ"א 38 ,שנבחר לנציג הדיירים תמורת שכ"ט שישולם ע"י היזם.האם הסכם שכ"ט שיקבל מהיזם צ"ל מול הדיירים או אפשר שההסכם יהיה מול היזם ויצורף כנספח לחוזה ההתקשרות של היזם עם הדיירים? האם תשלום שכ"ט הנ"ל לנציג פוגע בפטור ממיסים שחל על העסקה מכוח חוקי התמ"א? האם התשובה תשתנה אם כנגד השכ"ט שיקבל הנציג הוא ינפיק מעסקו כרו"ח עצמאי ח-ן מס כחוק בגין שירותי הייצוג?
תודה
שכר טרחה לנציג הבעלים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/08/17
גבריאל שלום
קודם כל יש לוודא שנושא קבלת השכר הוא שקוף וגלוי לכולם. אין בכך איסור חוקי אם האחרים יודעים ומסכימים.
אם אכן כך - לא רואה פסול בשתי השיטות שהצעת.
תשלום לנציג אינו פוגע בפטור למס בגין העיסקה אבל שים לב שההכנסה לאותו נציג חייבת במס הכנסה לתשלום על ידי אותו נציג.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קודם כל יש לוודא שנושא קבלת השכר הוא שקוף וגלוי לכולם. אין בכך איסור חוקי אם האחרים יודעים ומסכימים.
אם אכן כך - לא רואה פסול בשתי השיטות שהצעת.
תשלום לנציג אינו פוגע בפטור למס בגין העיסקה אבל שים לב שההכנסה לאותו נציג חייבת במס הכנסה לתשלום על ידי אותו נציג.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה מרושל של הסכם תמ"א בסעיף 197 יכול לגרום עוול
חגית פריש
26/08/17
בהסכם תמ"א שהציג הרטבאשלך עו"ד דיירים לסבתא שלי לחתימה ישנו סעיף:
"כי הדייר לא יגיש תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה או לפיצוי אחר ...בגין התוכניות.......לצורך הקמת הפרוייקט"
אומללה הסבתא שלי ובוכה כי אף עו"ד לא ידע להסביר לה את הסעיף הזה .. ואף עו"ד לא מסוגל להסביר במה זה מדוברעם כל הייעוצים שהיא רק משלמת !!
היא פשוט בוכה לי ואומרת " למה לא אגיש תביעה נגד היזם אם מרפסת תקרוס ותגרום נזק לגינה היפה של השכנה עליזהי ?. בבקשה מה התכוון חגי הרטבאשלך עו"ד דיירים זה כש הוא מכניס סעיף כזה בחוזה ?.
תודה רבה לכם
"כי הדייר לא יגיש תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה או לפיצוי אחר ...בגין התוכניות.......לצורך הקמת הפרוייקט"
אומללה הסבתא שלי ובוכה כי אף עו"ד לא ידע להסביר לה את הסעיף הזה .. ואף עו"ד לא מסוגל להסביר במה זה מדוברעם כל הייעוצים שהיא רק משלמת !!
היא פשוט בוכה לי ואומרת " למה לא אגיש תביעה נגד היזם אם מרפסת תקרוס ותגרום נזק לגינה היפה של השכנה עליזהי ?. בבקשה מה התכוון חגי הרטבאשלך עו"ד דיירים זה כש הוא מכניס סעיף כזה בחוזה ?.
תודה רבה לכם
סעיף 197
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/08/17
חגית שלום
אם הפרויקט שלכם הוא לבד ואינו קשור לפרויקט אחר בסביבתו של אותו יזם - אז הסעיף מיותר.
סעיף 197 לחוק התכנון והבניה מאפשר בתנאים מסוימים להגיש תביעה כנגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה בגין ירידת ערך בשווי הדירה שלו עקב אישור תוכנית בנין עיר פוגעת. למשל - אם מול הדירה שלך אישרו הקמת מזבלה עירונית - זה מוריד את שווי הדירה ואת זכאית לפיצוי.
פרויקטם של תמא 38 אינם מחייבים תוכנית בנין עיר חדשה לצורך הוצאת היתר בניה. על כן הסעיף נראה לי מיותר ובכל מקרה לא צריך לחשוש לחתום עליו.
אם מרפסת תיפול - זה לא קשור לסעיף 197 הנ"ל. במקרה כזה שמורה לה זכות התביעה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עו"ד דיירים בתמ"א , לכאורה עם BIAS ליזם
חגית פרישמן
26/08/17
אבקש לדעת האם עורך דין המייצג דיירים בתמ"א 2 יכול לייצג גם רוכשים של הדירות חדשות בפרוייקט תמ"א 2.?
לפני שנתיים נבחר היזם קולקוביץ לפרוייקט. עו"ד הרטובייאשלך התנצח עימי באסיפה וכינה אותי " סרבנית" עוד לפני שקבל חתימה אחת . . חגי הרטוביאשלך ס עו"ד דיירים מודיע שהיזם קולקוביץ הודח. במקביל הסרתי את יפוי כוח לאותו עו"ד הרטובאשלך . עברו 8 חודשים פתאום שוב אותו הרטובייסאשלך מודיע "בואו דיירים יש חוקים חדשים ויש יזם חדש " התאספו שוב הדיירים וחתמו הדיירים עם יזם חדש .
אני לא מעוניינת באותו חגי הרטובאשלך : ויש לי סיבות מוצדקות . האם עלי לקבל את החוזה שחגי ערך ?.
לפני שנתיים נבחר היזם קולקוביץ לפרוייקט. עו"ד הרטובייאשלך התנצח עימי באסיפה וכינה אותי " סרבנית" עוד לפני שקבל חתימה אחת . . חגי הרטוביאשלך ס עו"ד דיירים מודיע שהיזם קולקוביץ הודח. במקביל הסרתי את יפוי כוח לאותו עו"ד הרטובאשלך . עברו 8 חודשים פתאום שוב אותו הרטובייסאשלך מודיע "בואו דיירים יש חוקים חדשים ויש יזם חדש " התאספו שוב הדיירים וחתמו הדיירים עם יזם חדש .
אני לא מעוניינת באותו חגי הרטובאשלך : ויש לי סיבות מוצדקות . האם עלי לקבל את החוזה שחגי ערך ?.
עו"ד דיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/08/17
שלום חגית
את לא חייבת לחתום על הסכם תמא אם את חושבת שהוא לא טוב לך. מאחר ולדבריך מדובר על יזם חדש אז בודאי יפוי הכוח הקודם שנתת אינו רלבנטי כלל.
לגבי יצוג כפול- יכול ליצור מצב של ניגוד אינטרסים ולכן עדיף ויש להמנע מכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
את לא חייבת לחתום על הסכם תמא אם את חושבת שהוא לא טוב לך. מאחר ולדבריך מדובר על יזם חדש אז בודאי יפוי הכוח הקודם שנתת אינו רלבנטי כלל.
לגבי יצוג כפול- יכול ליצור מצב של ניגוד אינטרסים ולכן עדיף ויש להמנע מכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
2 דיירים מסכימים 2 לא
פלג
26/08/17
שלום לפני שנתיים חתמנו כלל הדיריים(100 אחוז) על ביצוע תמא 38/2 לחברת(***יזמות בעמ)לפני חודש ביטלה החברה בנימוק חוסר כדאיות!ניכנס יזם חדש לתמונה אשר ישב עם כולם על התמורות ,וקבע פגישה לחתימות ויציאה לדרך,2 דיריים חתמו ו 2 הדיירים האחרים התנו את חתימתם ויציאה לדרך בזה שהם מבקשים ממני (אחד מהדיירים שחתם כבר) 100.000 שח כתנאי לחתימתם ליזם (ישנו סיכסוך של שנים ביני לבינם אשר נפתר בבית המשפט וכנראה יש להם עדיין טינה כלפי)אני כמובן לא הסכמתי לעניין! היזם אמר להם שזה לא קשור לענין של הפרוייקט אז הם אמרו אין 100.000 אז אין פרוייקט!היזם פרש מהעניין. נשאלת השאלה?האים ניתן באיזה שהיא דרך לחייב את 2 הדיירים לביצוע של תמא 38 כולשהוא......וליצור תקדים?בנימוק....שהגג המבנה כולו במאה האחוזים שייך אך ורק לי? (אין אפילו דודים או כול מתקן אחר בגג של הדיירים האחרים)בנימוק....שהם כבר הביעו את רצונם בעבר ושחתמו? (לחב שי חי יזמות בעמ שפרש מחוסר כדאיות כלכלית)בנימוק....שהם הביעו בשנית את רצונם לביצוע תמא 38/2 אבל דרשו והתנו בחתימתם לקבל 100.000 שח?אני מציין שאף אחד מהבעלים של הדירות לא מתגורר שם אלא שוכרים בלבד!אני מציין שהבית נבנה בשנת 1917 והוא בן 100!יש תיעוד במסמכים של רצונם לביצוע תמא 38/2 וגם חוזה שלהם שהם חתמו לשי חי יזמות בעמ,שככה הם לא יכולים לטעון שהם מעולם לא רצו תמא 38/2 בבנין! האים אנחנו(2 הדיירים שכן רוצים) לחייב את 2 הדיירים האחרים דרך המפקח של בתים משותפים לתמא 38/2 הריסת המבנה? ו/או לתמא 38/1 חיזוק המבנה+הוספת 25 מטר לכול דירה+בניה על הגג של 2.5 קומות?
חלק מהבעלים לא מסכימים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/08/17
פלג שלום
זו לא שאלה שניתן לענות עליה בפורום זה. אתה צריך לגשת עם כל המסמכים לעו"ד שיבדוק אם יש מקום לחייב את אותם שניים מכוח ההסכם הקודם עליו חתמו.
אולי יש שם אפשרות להסבה של ההסכם מהיזם הקודם ליזם חדש.
מעבר לכך - נראה לי אדיוטי לפוצץ עיסקה על דרישה תלושה כזו. אבל לפעמים צריך למצוא את הסולם להוריד אנשים מדרישות תלושות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
זו לא שאלה שניתן לענות עליה בפורום זה. אתה צריך לגשת עם כל המסמכים לעו"ד שיבדוק אם יש מקום לחייב את אותם שניים מכוח ההסכם הקודם עליו חתמו.
אולי יש שם אפשרות להסבה של ההסכם מהיזם הקודם ליזם חדש.
מעבר לכך - נראה לי אדיוטי לפוצץ עיסקה על דרישה תלושה כזו. אבל לפעמים צריך למצוא את הסולם להוריד אנשים מדרישות תלושות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרויקט תמ"א 38
מימון .א
25/08/17
שלום רב
ברצוני לדעת כיצד לפעול בגין מסירת הפרויקט הנ"ל לידי חברה יזמית ובו פגישה במשרדי היזמים סיכום בעל פה על התמורה המגיעה לי לחיצת ידיים משותפת תוך שהם אומרים לי ברגע שנתחיל נקרא לך לסיכום מתן התמורה אף שדרשתי באותה ישיבה 4 אחוז מסך המכירות בגין הדירות החדשות בבנין ! ביצעתי כמובן כל ההליך הראשוני בתיאום וסיכום עם וועד הבניין שהכיר רק אותי מתח ילת הדרך וראה בי כמי שאחראי על הנושא עד עצם היום הזה . החתמת הדיירים גביית הכספים בגין פתיחת תיק והחתמתם על רוב המסמכים הראשוניים כולל טופסי המיסוי וכיו"ב. למותר לציין כי רק היום לאחר עיכוב של ארבע שנים ויותר החלו בגידור ושילוט. לאחר שפניתי אליהם לעניין התמורה משתמע מדבריהם סוג של התחמקות לתמורה . עוד יש לציין כי מבחינת הוכחות וראיות אני די מכוסה בשעת הצורך ביחס לדיירי הבניין ובראשם ועד הבנין שטוען מבחינתנו עמדנו בכל הטיפול לאורך כל התקופה רק איתי בלבד. האם אוכל להגיש תביעה בביהמ"ש בגין התמורה ?
ברצוני לדעת כיצד לפעול בגין מסירת הפרויקט הנ"ל לידי חברה יזמית ובו פגישה במשרדי היזמים סיכום בעל פה על התמורה המגיעה לי לחיצת ידיים משותפת תוך שהם אומרים לי ברגע שנתחיל נקרא לך לסיכום מתן התמורה אף שדרשתי באותה ישיבה 4 אחוז מסך המכירות בגין הדירות החדשות בבנין ! ביצעתי כמובן כל ההליך הראשוני בתיאום וסיכום עם וועד הבניין שהכיר רק אותי מתח ילת הדרך וראה בי כמי שאחראי על הנושא עד עצם היום הזה . החתמת הדיירים גביית הכספים בגין פתיחת תיק והחתמתם על רוב המסמכים הראשוניים כולל טופסי המיסוי וכיו"ב. למותר לציין כי רק היום לאחר עיכוב של ארבע שנים ויותר החלו בגידור ושילוט. לאחר שפניתי אליהם לעניין התמורה משתמע מדבריהם סוג של התחמקות לתמורה . עוד יש לציין כי מבחינת הוכחות וראיות אני די מכוסה בשעת הצורך ביחס לדיירי הבניין ובראשם ועד הבנין שטוען מבחינתנו עמדנו בכל הטיפול לאורך כל התקופה רק איתי בלבד. האם אוכל להגיש תביעה בביהמ"ש בגין התמורה ?
קבלת תמורה לעיסקת תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/08/17
מימון שלום
השאלה שלך היא מתחום דיני החוזים. לדבריך יש הסכמה בעל פה בינת ובי ןהחברה היזמית שהם ישלמו לך תשלום על כך שבשל תרומתך הם התקשרו בהסכם תמא עם בנין מסוים.
הסכם כזה יכול להיות גם בעל פה. הבעיה היחידה היא שאלת ההוכחה כי היה הסכם ועל תוכן ההסכם. כאשר יש מסמך כתוב- קשה להתווכח. במצב כזה יכולה להיות הכחשה לגבי הסיכום איתך.
אם אכן יש לך ראיות וכו' כפי שציינת - תגיש תביעה כספית נגדם.
מציע כי תיגש לעו"ד ותתיעץ איתו בענין זה. ממילא תזקק לעו"ד לשם הגשת התביעה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
השאלה שלך היא מתחום דיני החוזים. לדבריך יש הסכמה בעל פה בינת ובי ןהחברה היזמית שהם ישלמו לך תשלום על כך שבשל תרומתך הם התקשרו בהסכם תמא עם בנין מסוים.
הסכם כזה יכול להיות גם בעל פה. הבעיה היחידה היא שאלת ההוכחה כי היה הסכם ועל תוכן ההסכם. כאשר יש מסמך כתוב- קשה להתווכח. במצב כזה יכולה להיות הכחשה לגבי הסיכום איתך.
אם אכן יש לך ראיות וכו' כפי שציינת - תגיש תביעה כספית נגדם.
מציע כי תיגש לעו"ד ותתיעץ איתו בענין זה. ממילא תזקק לעו"ד לשם הגשת התביעה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול חתימה על תמא38
בני
24/08/17
בבנין שלנו יש 19 דיירים, מתוכם חתמו בתמימות 10 דיירים בפני עורך דין של יזם קיקיוני לביצוע תמא 38 מבלי שעורך דין ייצג אותם, כעת הם קלטו את הטעות ורוצים לבטל את החתימה. האם ואיך זה שייך?
ביטוח חתימה על הסכם תמא
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/08/17
שלום בני
ההליך עד לחתימת הסכם תמא הוא יחסית ארוך ומורכב.
אלא אם כן כוונתך רק למסמך ראשוני לגבי אישור רצונם להתקשר עם אותו יזם.
בעיקרון הסכם מחייב את הצדדים לו על פי תוכנו. כדי להשתחרר מהסכם חתום יש בדוק אם היו כשלים לקראת חתימת ההסכם - כגון הטעיות מצד היזם.
גם אם ההסכם תקף עדין יש לבדוק אם היזם עומד בתנאיו. לצורך כך יש לדעת מה כתוב בהסכם. בדר"כ צריכה להיות הגבלה של זמן להתקשרות.
אני מציע לא לחזור על טעות קודמת ולגשת לעורך דין שידע לתת לכם עיצה נכונה לאור המסמכים שבידיכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
ההליך עד לחתימת הסכם תמא הוא יחסית ארוך ומורכב.
אלא אם כן כוונתך רק למסמך ראשוני לגבי אישור רצונם להתקשר עם אותו יזם.
בעיקרון הסכם מחייב את הצדדים לו על פי תוכנו. כדי להשתחרר מהסכם חתום יש בדוק אם היו כשלים לקראת חתימת ההסכם - כגון הטעיות מצד היזם.
גם אם ההסכם תקף עדין יש לבדוק אם היזם עומד בתנאיו. לצורך כך יש לדעת מה כתוב בהסכם. בדר"כ צריכה להיות הגבלה של זמן להתקשרות.
אני מציע לא לחזור על טעות קודמת ולגשת לעורך דין שידע לתת לכם עיצה נכונה לאור המסמכים שבידיכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות בנקאית לתמ״א 38-1
דליה מגבעתיים
23/08/17
אנו בנין בן 8 דירות לפני תמא 38-1. הקבלן מוסיף 3 דירות.
האם ערבות 2 מיליון ביחד לישנות ולחדשות היא מספקת.
האם ערבות 2 מיליון ביחד לישנות ולחדשות היא מספקת.
ערבות בנקאית תמ"א 38/1
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
24/08/17
דליה שלום רב,
על פניו נראה כי הערבות סבירה ומספקת.
הערבות הרי לא נועדה להבטיח את השלמת הבניה והפרויקט אם וככל שהיזם ייעלם לפני שהשלים את הבניה, אלא כדי לכסות את ההוצאות והנזקים שלכם עד שתמצאו יזם אחר שייכנס בנעלי זה שהפסיק את הביצוע.
שיהיה בהצלחה,
טליה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
על פניו נראה כי הערבות סבירה ומספקת.
הערבות הרי לא נועדה להבטיח את השלמת הבניה והפרויקט אם וככל שהיזם ייעלם לפני שהשלים את הבניה, אלא כדי לכסות את ההוצאות והנזקים שלכם עד שתמצאו יזם אחר שייכנס בנעלי זה שהפסיק את הביצוע.
שיהיה בהצלחה,
טליה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה בקניית דירה בתמ"א 38/1
פ.קופיטמן
23/08/17
שלום רב ,
בפברואר האחרון קנינו דירה בפרוייקט תמ"א 38/1 בקומות החדשות שייבנו בשלב שכבר החלו עבודות הבנייה והחיזוק . את הדירה קנינו ללא חניה ( אמרו שכבר אין חניות ) . עורך הדין שלנו לא אמר כלום על כך . לאחרונה קראתי שבקניית דירה חדשה מקבלן הוא מחוייב לתת לי חניה .
האם נכון הדבר ? מה אפשר לעשות בשלב זה ?
בפברואר האחרון קנינו דירה בפרוייקט תמ"א 38/1 בקומות החדשות שייבנו בשלב שכבר החלו עבודות הבנייה והחיזוק . את הדירה קנינו ללא חניה ( אמרו שכבר אין חניות ) . עורך הדין שלנו לא אמר כלום על כך . לאחרונה קראתי שבקניית דירה חדשה מקבלן הוא מחוייב לתת לי חניה .
האם נכון הדבר ? מה אפשר לעשות בשלב זה ?
חניה בקניית דירה בתמ"א 38/1
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
24/08/17
מר קופיטמן שלום רב,
חוק התמ"א מחייב כיום את
היזם לתוספת חניות בטאבו עבור הדירות החדשות שנבנות בפרויקט, כך שאם הדירה שרכשת
הינה דירה חדשה בפרויקט, אתה אמור גם לקבל חניה לבעלותך ולשימושך.
יחד עם זאת, על
רקע העובדה שלא תמיד ניתן לבנות את כל מקומות החניה שעל היזם לבנות במסגרת
התמ"א, קובע סעיף 17 לחוק התמ"א, שניתן לאשר פתרונות חניה אחרים:
סעיף 17 לחוק התמ"א קובע: "חניה -
תנאי להיתר לתוספות בניה על פי האמור בסעיפים 11 - 14 יהיה הצגת פתרון חניה
לשביעות רצונו של מהנדס הועדה המקומית. פתרון החניה ייקח בחשבון את תוספת מקומות
החניה הנדרשים על פי דין עקב תוספת הבניה והשלמת מקומות החניה אם נגרעו כתוצאה
מתוספת הבניה. אם לא ניתן להסדיר את מספר מקומות החניה הנדרשים על פי דין במגרש,
תהא הועדה המקומית רשאית להתיר הסדרת מקומות חניה מחוץ לשטח המגרש, אם נוכחה כי
התקנת מקומות חניה בתוך המגרש אינה אפשרית מסיבות תכנוניות, אדריכליות ואחרות.
הועדה המקומית תהא
רשאית להתנות מתן ההיתר בהשתתפות הנהנים מההיתר בהסדרתם של מקומות חניה במקומות
שיותקנו לשם כך בשכונה במרחק סביר, כמפורט בתוספת לתקנות התכנון והבניה (התקנת
מקומות חניה), התשמ״ג - 1983.".
עליך לפנות אל היזם ולברר סוגיה זו על מנת להבין מדוע לא קיבלת חניה ומהו פתרון החניה שהיזם הציע במקום החניה שהיית אמור לקבל.
שיהיה בהצלחה,
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
חוק התמ"א מחייב כיום את
היזם לתוספת חניות בטאבו עבור הדירות החדשות שנבנות בפרויקט, כך שאם הדירה שרכשת
הינה דירה חדשה בפרויקט, אתה אמור גם לקבל חניה לבעלותך ולשימושך.
יחד עם זאת, על
רקע העובדה שלא תמיד ניתן לבנות את כל מקומות החניה שעל היזם לבנות במסגרת
התמ"א, קובע סעיף 17 לחוק התמ"א, שניתן לאשר פתרונות חניה אחרים:
סעיף 17 לחוק התמ"א קובע: "חניה -
תנאי להיתר לתוספות בניה על פי האמור בסעיפים 11 - 14 יהיה הצגת פתרון חניה
לשביעות רצונו של מהנדס הועדה המקומית. פתרון החניה ייקח בחשבון את תוספת מקומות
החניה הנדרשים על פי דין עקב תוספת הבניה והשלמת מקומות החניה אם נגרעו כתוצאה
מתוספת הבניה. אם לא ניתן להסדיר את מספר מקומות החניה הנדרשים על פי דין במגרש,
תהא הועדה המקומית רשאית להתיר הסדרת מקומות חניה מחוץ לשטח המגרש, אם נוכחה כי
התקנת מקומות חניה בתוך המגרש אינה אפשרית מסיבות תכנוניות, אדריכליות ואחרות.
הועדה המקומית תהא
רשאית להתנות מתן ההיתר בהשתתפות הנהנים מההיתר בהסדרתם של מקומות חניה במקומות
שיותקנו לשם כך בשכונה במרחק סביר, כמפורט בתוספת לתקנות התכנון והבניה (התקנת
מקומות חניה), התשמ״ג - 1983.".
עליך לפנות אל היזם ולברר סוגיה זו על מנת להבין מדוע לא קיבלת חניה ומהו פתרון החניה שהיזם הציע במקום החניה שהיית אמור לקבל.
שיהיה בהצלחה,
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זמן חתימת חוזה
אלי
22/08/17
מהו הזמן הנדרש מבחירת יזם ע"י הדיירים ועד חתימה על חוזה עמו(כאשר יש לדיירים עו"ד שכבר מלווה את התהליך).
זמן לחתימת חוזה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/08/17
אלי שלום
אני אף פעם לא מבין למה בל בפועל זה לוקח כמה חודשים.
לאחר בחירת היזם יש להשלים טיוטא משפטית וכן מפרט טכני. הטיוטות עצמן ארוכות ומורכבות ולוקח להערכתי כחודשיים להגיע לטיוטא מוכנה לחתימה כולל כל הנספחים.
גם חתמת הבעלים לקוחת זמן. אחד בחו"ל השני גר רחוק השלישי צריך עוד להתשכנע וכך הלאה.
כך שלהערכתי קח בחשבון כ- 4 חודשים עד לחתימת היזם וגם זה כמובן נתון לשינויים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני אף פעם לא מבין למה בל בפועל זה לוקח כמה חודשים.
לאחר בחירת היזם יש להשלים טיוטא משפטית וכן מפרט טכני. הטיוטות עצמן ארוכות ומורכבות ולוקח להערכתי כחודשיים להגיע לטיוטא מוכנה לחתימה כולל כל הנספחים.
גם חתמת הבעלים לקוחת זמן. אחד בחו"ל השני גר רחוק השלישי צריך עוד להתשכנע וכך הלאה.
כך שלהערכתי קח בחשבון כ- 4 חודשים עד לחתימת היזם וגם זה כמובן נתון לשינויים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חשמל תיקני
רמי אהרוני
22/08/17
שלום
אני דייר בבנין שכרגע בתהליך תמ"א 38
היזם רוצה ממני תשלום עבור הפיכת הבית לתיקני מבחינת חברת חשמל .ברצוני לציין שהבית שלי תיקני נכון לתקופה שנבנה ולא להיום .השאלה האם בגלל שחברת החשמל מחייבת את היזם להפוך את כל הדירות לתיקניות זה לא אמור לחול עליו בלבד ?
תודה מראש
אני דייר בבנין שכרגע בתהליך תמ"א 38
היזם רוצה ממני תשלום עבור הפיכת הבית לתיקני מבחינת חברת חשמל .ברצוני לציין שהבית שלי תיקני נכון לתקופה שנבנה ולא להיום .השאלה האם בגלל שחברת החשמל מחייבת את היזם להפוך את כל הדירות לתיקניות זה לא אמור לחול עליו בלבד ?
תודה מראש
הפיכת חשמל לתיקני
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/08/17
שלו רמי
אני מבין שמדובר בתמא 38/1 קרי - תוספת בניה על הקיים.
בעיקרון- יש לבדוק מה התחייב כלפיכם היזם. אבל גם אם לא - לא מדובר בכניסה לדירה הפרטית ועסקאות כאלו הן על בסיס נטו. כך שהייתי אומר שזה חל על היזם, אבל זה לא בטוח.
בכל מקרה לא מדובר בסכום מהותי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שמדובר בתמא 38/1 קרי - תוספת בניה על הקיים.
בעיקרון- יש לבדוק מה התחייב כלפיכם היזם. אבל גם אם לא - לא מדובר בכניסה לדירה הפרטית ועסקאות כאלו הן על בסיס נטו. כך שהייתי אומר שזה חל על היזם, אבל זה לא בטוח.
בכל מקרה לא מדובר בסכום מהותי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
