פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
מתקן החנייה
אלי
06/10/17
שלום,
עומדים לחתום אצלנו על תמא 2 (הריסה ובניה).
היזם מתחייב בחוזה להקים מתקן חניה אוטומטי. יש לנו 13 חניות כולל הדיירים החדשים. ביקשתי מעורך הדין שלנו שהיזם יפרט איזה דגם של מתקן חניה היזם מתכוון להקים ושיתחייב על כך בחוזה.
הסיבה היא שביררתי ומסתבר שיש דגמים שונים שהשוני ביניהם הוא מהירות הוצאת המכונית וזמן ההמתנה. בבוקר זה חשוב במיוחד כי אני לא רוצה להמתין רבע שעה להוצאת המכונית שלי. ברור לי שהיזם יתקין את הזול ביותר ואז זמן הוצאת כל מכונית הוא כ-5 דקות.
עורך הדין שלנו טוען שהיזם לא חייב לפרט מראש את סוג המתקן. האם הוא צודק ?
עומדים לחתום אצלנו על תמא 2 (הריסה ובניה).
היזם מתחייב בחוזה להקים מתקן חניה אוטומטי. יש לנו 13 חניות כולל הדיירים החדשים. ביקשתי מעורך הדין שלנו שהיזם יפרט איזה דגם של מתקן חניה היזם מתכוון להקים ושיתחייב על כך בחוזה.
הסיבה היא שביררתי ומסתבר שיש דגמים שונים שהשוני ביניהם הוא מהירות הוצאת המכונית וזמן ההמתנה. בבוקר זה חשוב במיוחד כי אני לא רוצה להמתין רבע שעה להוצאת המכונית שלי. ברור לי שהיזם יתקין את הזול ביותר ואז זמן הוצאת כל מכונית הוא כ-5 דקות.
עורך הדין שלנו טוען שהיזם לא חייב לפרט מראש את סוג המתקן. האם הוא צודק ?
מתקן החניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/10/17
אלי שלום
עורך הדין צודק. אתם נמצאים בשלב מוקדם מאוד של התהליך ובשלב זה היזם עדין לא קיבל הצעעות מחיר מחברות המתקנים ולא יודע מול מי הוא יתקשר. להכריח אותו להגיד היום באיזה מתקן יבחר יפגע ביכולת שלו לשאת ולתת מול אותו יצרן.
ויש עוד סיבות- בשלב זה טרם נערכו בדיקות קרקע בנותנו מידע למשל על עומק מי התהום. טרם נערכות תוכניות קונסטרוקציה הקובעות היכן יעמדו העמודים שמגבילים את מיקום החניה וכנ"ל לגבי הממ"דים.
גם המתקנים עצמם יכולים להשתנות מעכשיו ועד שיגיע המועד להזמין אותם.
אם מה שמדאיג אותך הוא זמן יציאה מהחניון אז אולי ניתן להספתק בהתחייבות כללית של היזם שבמגבלות התכנון הקיימות הוא יפעל להתקין מתקן חניה שזמני כניסה ויציאה ממנו הם סבירים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
עורך הדין צודק. אתם נמצאים בשלב מוקדם מאוד של התהליך ובשלב זה היזם עדין לא קיבל הצעעות מחיר מחברות המתקנים ולא יודע מול מי הוא יתקשר. להכריח אותו להגיד היום באיזה מתקן יבחר יפגע ביכולת שלו לשאת ולתת מול אותו יצרן.
ויש עוד סיבות- בשלב זה טרם נערכו בדיקות קרקע בנותנו מידע למשל על עומק מי התהום. טרם נערכות תוכניות קונסטרוקציה הקובעות היכן יעמדו העמודים שמגבילים את מיקום החניה וכנ"ל לגבי הממ"דים.
גם המתקנים עצמם יכולים להשתנות מעכשיו ועד שיגיע המועד להזמין אותם.
אם מה שמדאיג אותך הוא זמן יציאה מהחניון אז אולי ניתן להספתק בהתחייבות כללית של היזם שבמגבלות התכנון הקיימות הוא יפעל להתקין מתקן חניה שזמני כניסה ויציאה ממנו הם סבירים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת לשיפור תמא
דן
05/10/17
שלום
עושים אולי תמא פינוי בינוי אצלינו
במידה ורוצה לעלות קומה ממה שהיום,-- (לגג ) צריך להוסיף ליזם בערך ן1.5 מיליון האם נמצא בדרגת מס רכישה 1.623 ואז 0 אחוז מס ?
ובסכום גדול יותר
1,925 .3.5 אחוז - זא יהיה לי לשלם רק על 300 אלף 3.5 אחוז או
איך בדיוק תשלום המס על תוספת ליזם?
תודה
עושים אולי תמא פינוי בינוי אצלינו
במידה ורוצה לעלות קומה ממה שהיום,-- (לגג ) צריך להוסיף ליזם בערך ן1.5 מיליון האם נמצא בדרגת מס רכישה 1.623 ואז 0 אחוז מס ?
ובסכום גדול יותר
1,925 .3.5 אחוז - זא יהיה לי לשלם רק על 300 אלף 3.5 אחוז או
איך בדיוק תשלום המס על תוספת ליזם?
תודה
תופת מס בשדרוג
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/10/17
דן שלום
קודם כל תבדוק שלא יראו בשדרוג הדירה משום מכירת הדירה הקודמת ורכישת דירה חדשה. בעיקרון יש כללים לרשות המיסוי (שדרוג במהלך הפרויקט, טרם נמסרה חזקה, דיווח) שהם לא יעשו בעיות ויראו בכך החלפה ולא מכירה ורכישה חדשה.
גובה המס תמיד יקבע לפי שווי הדירה החדשה ולא התוספת.
לא ברור לי מהשאלה האם כבר נחתם הסכם או לא. אם טרם - מציע להתיעץ עם יועץ מס כדי שיוודא הניסוח וחבו המס הנגזרת יהיו המינימאליים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קודם כל תבדוק שלא יראו בשדרוג הדירה משום מכירת הדירה הקודמת ורכישת דירה חדשה. בעיקרון יש כללים לרשות המיסוי (שדרוג במהלך הפרויקט, טרם נמסרה חזקה, דיווח) שהם לא יעשו בעיות ויראו בכך החלפה ולא מכירה ורכישה חדשה.
גובה המס תמיד יקבע לפי שווי הדירה החדשה ולא התוספת.
לא ברור לי מהשאלה האם כבר נחתם הסכם או לא. אם טרם - מציע להתיעץ עם יועץ מס כדי שיוודא הניסוח וחבו המס הנגזרת יהיו המינימאליים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תובע דייר סרבן ואחכ מייצג אותו? ניגוד עניינים?
איל
03/10/17
איך יתכן שעורך דין יתבע דייר סרבן ולאחר מכן ייצגו מול הקבלן??
אתיקה??
אתיקה??
ניגוד ענינים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/10/17
אייל שלום
בדרך כלל מי שמגיש את התביעה נגד דייר סרבן הוא עורך דין הקבלן ולא עורך דין בעלים.
אבל בכל מקרה צריך להבין את סדר הדברים. קודם כל מגבשים עורכי הדין טיוטא לחתימה.
דרוש שרוב מספיק מבין בעלי הדירות יחתום על ההסכם.
לאחר מכן דרוש שהוועדה המקומית תאשר עקרונית את הבקשה להיתר.
רק לאחר מכן ניתן להגיש תביעה נגד דייר סרבן.
כך שבשלב זה החוזה כבר מוכן לחתימה וממילא מרבית מלאכת היצוג כבר הסתיימה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בדרך כלל מי שמגיש את התביעה נגד דייר סרבן הוא עורך דין הקבלן ולא עורך דין בעלים.
אבל בכל מקרה צריך להבין את סדר הדברים. קודם כל מגבשים עורכי הדין טיוטא לחתימה.
דרוש שרוב מספיק מבין בעלי הדירות יחתום על ההסכם.
לאחר מכן דרוש שהוועדה המקומית תאשר עקרונית את הבקשה להיתר.
רק לאחר מכן ניתן להגיש תביעה נגד דייר סרבן.
כך שבשלב זה החוזה כבר מוכן לחתימה וממילא מרבית מלאכת היצוג כבר הסתיימה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38/2
סמי
02/10/17
האם קיימת זכות התנגדות להסכם ת.מ.א. 38/2(פינוי בינוי),לדייר בבנין שמעל 80% מדייריו חתמו עליו,כאשר ההסכם לא קובע את פירוט התמורה המלא הסופי,ומפנה למגבלות תכנוניות בהתאם לאישור העירייה? לדוגמה ,אין התחייבות למחסנים,לחניות כפולות,למספר דירות התמורה הסופי ליזם.
תודה ,
תודה ,
תמאא 38/2
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/10/17
סמי שלום וחג שמח
ראשית מתנצל על התשובה המאוחרת בגלל חופשת החגים.
כמעט כל הסכם תמא קובע תמורות אבל מסייג את זה באישור העיריה. העיריה היא שותפה דומיננטית בתהליך התכנו ויתכן ובגלל חוסר ידע/הבנה/שינוי מדיניות /שינוי תוכניות - יהיה שוני מסוים בין מה שהוצג לבעלי הדירות ובין מה שהעיריה תאשר.
לכן לא רואה בכך בעיה. אבל ההסכם עדין צריך להגדיר תמורות בסיסיו שבשאיפה ובהעדר התנגדות מהעיריה זה מה שתקבלו. יש לקרוא א ההסכם היטב ולאות מה כתוב שם.
מסב את תשומת ליבך ש- 80% מבעלי הדירות בכל זאת חתמו על הסכם זה לכן קשה לי לראות מה יכולת ההתנגדות שלך.
נקודה מאוד חשובה נוספת- אני מבין שטרם חתמת על ההסכם. לכן כנראה שתוגש נגדך תביעה שתתברר בפני המפקחת על המקרקעין. תביעה כזו יכולה להיות מוגשת רק לאחר אישור עקרוני של הבקשה להיתר. בשלב זה אתה תדע בדיוק מה תקבלו ולכן יתכן וכבר לא תתנגד לפרויקט
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות בנייה מכוח התמ"א – למי שייכות?
זיו
28/09/17
היי,
שאלה לגבי זכויות בנייה.
אם בתקנון הבית המשותף יש הוראה שכל זכויות הבנייה, הקיימות והעתידיות, שייכות לדירה מסוימת, האם זה חל גם על זכויות הבנייה מכוח התמ"א?
תודה מראש
זיו
שאלה לגבי זכויות בנייה.
אם בתקנון הבית המשותף יש הוראה שכל זכויות הבנייה, הקיימות והעתידיות, שייכות לדירה מסוימת, האם זה חל גם על זכויות הבנייה מכוח התמ"א?
תודה מראש
זיו
זכויות בניה מכוח התמ"א מול תקנון מוסכם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/10/17
זיו שלום
זכויות מכוח התמא מאפשרות הרחבה של כל דירה וכן תוספת קומות.
זכויות אלו הן להבנתי ניתנו לדירות הקיימות על מנת שניתן יהיה כנגד זכויות אלו שימסרו ליזם לקבל ממנו שירותי חיזוק הבנין מפני רעידות אדמה.
כך שלדעתי זכויות אלו שייכות לכלל הדירות וניתנו להם על מנת לבצע את פרויקט התמא והן אינן שייכות לדירה מסוימת.
יחד עם זאת תבדקו אם בנוסף לא הוצמד לאותה דירה גם שטח הגג, דבר שיקשה על ביצוע הפרויקט ללא הסכמתו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
זכויות מכוח התמא מאפשרות הרחבה של כל דירה וכן תוספת קומות.
זכויות אלו הן להבנתי ניתנו לדירות הקיימות על מנת שניתן יהיה כנגד זכויות אלו שימסרו ליזם לקבל ממנו שירותי חיזוק הבנין מפני רעידות אדמה.
כך שלדעתי זכויות אלו שייכות לכלל הדירות וניתנו להם על מנת לבצע את פרויקט התמא והן אינן שייכות לדירה מסוימת.
יחד עם זאת תבדקו אם בנוסף לא הוצמד לאותה דירה גם שטח הגג, דבר שיקשה על ביצוע הפרויקט ללא הסכמתו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזקים ברכוש בעיקר בעת הליך תמא
יעל
26/09/17
בדירת הורי הקשישים מבוצע הליך תמא חזוק ותוספות.בשלב כלשהו נאלצו לתת למנהל העבודה את המפתח כיון שכל הזמן היה צריך לרוץ להיות בדירה. חצי שנה האחרונה היה קשה לעלות במדרגות ולא הגענו לדירה. היתה תקשורת איתו והבטיח שכל דבר עושה ושומר. הגעתי לדירה וחשכו עיני. כל הריהוט ומוצרי החשמל שניילנו ועטפנו היו בלי כסוי. הכל! רהיטים ומוצרי חשמל מלאים לכלוך ואבק. רהיטים עם קרעים כתמי שמן ולכלוך. פריטים שנעלמו ולא מצאנו . השתמשו במקרר טנפו והסריחו אותו.טנפו ערמות טיח ושתן את השרותים שברו ידיות. חטטו בארונות ומגרות ופתחו כל מה שסגרנו.פניה אל היזם הבטיחה טפול בנושא. עשינו יחד סיור בדירה. את המקרר למשל אמר אפשר לנקות . כל דבר נטען שזה משהו קוסמטי.לדעתי פריטי רהוט ומוצרי חשמל יש לתת להם לקנות חדשים. כמובן שאין מה לדבר שעל נקיון בטוחה שיסכים מה היית מציע לנו לעשות במצב שכזה? חשתי תחילה להחליף מפתח אבל היזם משתף פעולה כרגע.תודה..
נזקים ברכוש
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/10/17
יעל שלום
כמובן שהיזם אחראי על כל נזק שקרה לכם במהלך העבודה. אני בין שהוא גם מתנהל בהתאם. במידה ותהיה מחלוקת מולו השאלה הגדולה תהיה - מה היה המצב הקודם. היזם ינסה לטעון שממילא המצב היה לא חדש, בלוי ומשומש ואתם תטענו אחרת.
לכן הצעתי היא לזרום עם היזם עד כמה שאפשר. תנו לו לנקות לתקן ולעשות מה שהוא חושב שצריך ולאחר מכן תעשו בדיקה נוספת עימו ותראו מה הפערים בינכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה עם כיוון אוויר אחד במקום שלשה
בני
25/09/17
מוצע ל 4 בניינים כולל שלי פרויקט תמ"א 38 2 משותף. בדירה שמוצעת לי,במקום 3 כיווני אוויר בדירה מתוכננת היטב,מוצעת לי דירה בתכנון גרוע,שכולל כיוון אוויר אחד וממ"ד עם דלת בלבד,שאיננו יכול לשמש כחדר מגורים. האם יש לי עילה משפטית כנגד פרויקט כזה ? שאר הדיירים בבניין קיבלו פתרונות שמספקים אותם עם שני כיווני אוויר וממ"ד שיכול לתפקד כחדר רגיל.
דירה עם כיוון אויר אחד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/09/17
בני שלום
אני מבין שאתה אחד מבעלי הדירות בבנין בו נחתם הסכם תמא 38. אם הפתרון שקיבלת הוא כמו שתיארת אז קודם כל אל תחתום על ההסכם. נסה לדבר עם היזם ולראות אם ניתן לשפר את התכנון. אם לא ניתן- תגיש התנגדויות להליך התכנוני ואם זה לא יעזור יש עדין את ההליך בבפני המפקחת.
אבל - מציע כי תבדוק מה לדעתך ניתן לעשות כדי לשפר את המצב ותנסה לבא עם הצעות ליזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שאתה אחד מבעלי הדירות בבנין בו נחתם הסכם תמא 38. אם הפתרון שקיבלת הוא כמו שתיארת אז קודם כל אל תחתום על ההסכם. נסה לדבר עם היזם ולראות אם ניתן לשפר את התכנון. אם לא ניתן- תגיש התנגדויות להליך התכנוני ואם זה לא יעזור יש עדין את ההליך בבפני המפקחת.
אבל - מציע כי תבדוק מה לדעתך ניתן לעשות כדי לשפר את המצב ותנסה לבא עם הצעות ליזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה
ע
24/09/17
אני גר בבית שעבר תמא 38. יש לי חניה פרטית. לחלק מהדיירים אין חניה פרטית. בבניין
יש 2 חניות ציבוריות שהן לכלל הדיירים. האם מותר לי לחנות בחניות אלו וכמה?
יש 2 חניות ציבוריות שהן לכלל הדיירים. האם מותר לי לחנות בחניות אלו וכמה?
חניה משותפת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/09/17
ע שלום
בעצם מדובר על רכוש משותף השיך לכלל בעלי הדירות. השימוש בו יכול להיות מוסדר בתקנון המוסכם אם יש כזה ובמידה ויש בו הסדר לגבי השימוש בחניות.
אם אין- בהתאם לחוק המקרקעין כל דייר יכול לעשות בו שימוש סביר. המשמעות היא שניתן להחליט על השכרת מקומות חניה או חלוקת שימוש בין בעלי הדירות או כל הסדר הוגן אחר שיאפשר לכל בעלי הדירות להנות מכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעצם מדובר על רכוש משותף השיך לכלל בעלי הדירות. השימוש בו יכול להיות מוסדר בתקנון המוסכם אם יש כזה ובמידה ויש בו הסדר לגבי השימוש בחניות.
אם אין- בהתאם לחוק המקרקעין כל דייר יכול לעשות בו שימוש סביר. המשמעות היא שניתן להחליט על השכרת מקומות חניה או חלוקת שימוש בין בעלי הדירות או כל הסדר הוגן אחר שיאפשר לכל בעלי הדירות להנות מכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות בניה תב"עיות בגין הריסה ומעלית + תמ"א 38
ג
23/09/17
שלום רב.
אבקש לדעת מה האם ישנה פסיקה (רצוי בתי משפט או ועדות ערר מרכז וכיו"ב) המכירה בזכאות לתוספות מכוח התב"ע (ולא כהקלה!) של אחוזי בניה בגין הריסה ובגין מעלית גם במצב בו מבוקש ביצוע תמ"א 38 הריסה ובניה מחדש.
תודה רבה!
אבקש לדעת מה האם ישנה פסיקה (רצוי בתי משפט או ועדות ערר מרכז וכיו"ב) המכירה בזכאות לתוספות מכוח התב"ע (ולא כהקלה!) של אחוזי בניה בגין הריסה ובגין מעלית גם במצב בו מבוקש ביצוע תמ"א 38 הריסה ובניה מחדש.
תודה רבה!
זכויות בניה בגין הריסה ומעלית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/09/17
ג שלום
בעיקרון כל התוכניות חלות על החלקה במקביל לתמא 38. חלקן יכול להיות חופף וחלקן נוסף. ראה תיקון 3 א לתמא שקבע מה הזכויות במקרה של הריסה ובניה.
לגבי מעלית (למשל גבעתיים ורמת גן)- יש תבעות שנותנות זכויות נוספות בגין מעלית. זכויות אלו ימישכו לחול על הבנין החדש. לגבי תוספת בגין הריסה- לא יחול שכן זה חופף להוראות התמא ואתה תעדיף לקבל את אותן זכויות מהתמא ולהנות מהקלות מיסוי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון כל התוכניות חלות על החלקה במקביל לתמא 38. חלקן יכול להיות חופף וחלקן נוסף. ראה תיקון 3 א לתמא שקבע מה הזכויות במקרה של הריסה ובניה.
לגבי מעלית (למשל גבעתיים ורמת גן)- יש תבעות שנותנות זכויות נוספות בגין מעלית. זכויות אלו ימישכו לחול על הבנין החדש. לגבי תוספת בגין הריסה- לא יחול שכן זה חופף להוראות התמא ואתה תעדיף לקבל את אותן זכויות מהתמא ולהנות מהקלות מיסוי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מי מממן את כל הדרישות הכספיות הנספחות לנושא
יעל
19/09/17
בניין תמא של חיזוק ותוספות. האם שינוי שנעשה ככורח מחוייב ככתשלום נפרד לקבלן או שהיזם צריך לממן? למשל קיר שנאלצו לשבור בגלל שהחדר צורתו שונתה. דלת שנאלצו להוריד כי פתחו את כל האזור. קיר שנאלצו לשבור כי המקום לא מתאים לאביזר שנותן הקבלן. הורדת טפטים שהתקלפו וצביעת הדירה? תודה
מי מממן דרישות כספיות נספחות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/09/17
יעל שלום
בעיקרון הסכם תמא אמור להיות הסכם "נטו" לבעלים. קרי אתם לא אמורים לשלם דבר.
ברור שאם ביקשתם לבצע שינויים/שדרוגים בדירה עליכם לשלם עבור זה. אבל כל עבודה נספחת שהיא בעצם תולדה של תכנון היזם - צריך לחול עליו.
כל זה כמובן כפוף להוראות ההסכם שלא קראתי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צו מניעה
שלמה בוכינגר
18/09/17
שלום רב,
אני רוצה להגיש בקשה לצו מניעה בפני המפקח נגד שכן שקיבל אישור בנייה כדין לבנות ממד בזמן שאנו מתכננים תמ״א לכל הבניין. אין לו חתימות של שכנים המסכימים אבל הוא קיבל אישור. אנו עדיין בשלב מאד מוקדם של תכנית התמ״א כי בינתיים ישנם מבוגרים המתנגדים לתהליך.
כמה זה יעלה בערך, החל מכמה כסף עלי להיות ערוך לשלם והאם יש סיכוי שהמפקח יפסוק שעל השכן להשיב לי הוצאות משפט ?
תודה רבה
אני רוצה להגיש בקשה לצו מניעה בפני המפקח נגד שכן שקיבל אישור בנייה כדין לבנות ממד בזמן שאנו מתכננים תמ״א לכל הבניין. אין לו חתימות של שכנים המסכימים אבל הוא קיבל אישור. אנו עדיין בשלב מאד מוקדם של תכנית התמ״א כי בינתיים ישנם מבוגרים המתנגדים לתהליך.
כמה זה יעלה בערך, החל מכמה כסף עלי להיות ערוך לשלם והאם יש סיכוי שהמפקח יפסוק שעל השכן להשיב לי הוצאות משפט ?
תודה רבה
צו מניעה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/09/17
שלמה שלום
אני מבין שיש לו כבר ההיתר בניה ומנגד אתם רק בלב המחשבה על ביצע פרויקט תמ"א.
יתכן ותקבל צו מניעה שכן ברור שיש עדיפות לפרויקט תמ"א ואם בנית הממ"ד תסכל פרויקט כזה בית המשפט יטה לתת צו מניעה. אבל בית המשפט יבחן האם יש סיכוי סביר לחתימת הסכם תמא בטווח זמן סביר. אם זה סתם דיבורים באויר אז לא בטוח שיתערב. יתכן ויתן צו מניעה מוגבל בזמן לבדוק שיש באמת התקדמות לחתימה על הסכם התמ"א.
מעבר לכך - תבדוק אם באמת יש היתר בניה והאם יש הסכמה של מספיק בעלי דירות לבנית הממ"ד. הוא צריך רוב של 60%. אם אין - רק על כך אתה יכול לקבל צו מניעה.
בכל מקרה- תפנה להתיעצות פרטנית יותר אצל עורך דין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צו מניעה
יהונתן חזן
25/09/17
שלמה שלום
לגבי בניית ממ״ד תלוי באיזה עיר אתם גרים ישנם שינוים במספר ערים שכן מאשרות תמא לאחר תוספת בנייה שולית וממד אחד נחשב לשולית
אם תרצה לקבל יותר פרטים
יהונתן חזן
0548080896
לגבי בניית ממ״ד תלוי באיזה עיר אתם גרים ישנם שינוים במספר ערים שכן מאשרות תמא לאחר תוספת בנייה שולית וממד אחד נחשב לשולית
אם תרצה לקבל יותר פרטים
יהונתן חזן
0548080896
עו"ד מלווה וקבלן או חברה
מרון
17/09/17
שלום,
2 שאלות ברשותך:
1. האם מקובל שעו"ד מלווה יסייע באיתור ההיסטוריה הכלכלית של הקבלן איתו מבקשים להיכנס להליך התמ"א?
2. האם יש הבדל אם חותמים מול קבלן או מול חברה?
תודה מראש
2 שאלות ברשותך:
1. האם מקובל שעו"ד מלווה יסייע באיתור ההיסטוריה הכלכלית של הקבלן איתו מבקשים להיכנס להליך התמ"א?
2. האם יש הבדל אם חותמים מול קבלן או מול חברה?
תודה מראש
עו"ד מלווה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/09/17
מרון שלום
לא הבנתי מה הכוונה בסיוע לאיתור ההסטוריה הכלכלית. עורכי דין יכולים להוציא תדפיסי חברה ולבדוק אולי מעורבות בהליכים משפטיים. מעבר לכך זה ענין לחקירה כלכלית שלא בתחום המקצועי של עורכי הדין.
שאלה שניה לא ברורה - בגדול צריך לחתום מול מישהוא שיודע לדאוג לתכנון, למימון, לשיווק וגן לביצוע של הפרויקט. בעצמו או על ידי בעעלי מקצוע עימם יתקשר. מעבר לכך לא רואה עדיפות להתקשר דוקא עם יזם שהוא גם קבלן.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפור מיקום ב- תמא 38 ב
משה
14/09/17
שלום רב
דיירי הבניין החליטו על תמא פינוי בינוי
אני היחידי מבין 8 שמתלבט וחושב שאסכים אם אקבל את הדירה בקומה האחרונה ( דירת גג )
כיצד יכול להבטיח שאפנה ליזם -קבלן ברצון שלי , שלא יזרוק לי תוספת מחיר בשמיים. אני מוכן לשלם מחיר הגון .יש קנה מידה?
אני קומה שנייה מבין שלוש - הוא יבנה בניין בן 11 דיירים . הדירה שלי שווה מיליון וחצי. נניח שייתן ערבות בנקאית בסך 2.5 מיליון .דירה בגג שבונה שתי רחובות לידי . רוצים שם 4 מיליון בערך.
ההיגיון שלי אומר שאצטרך להוסיף לו 1.5 מיליון
איך אבטיח שלא ידרוש יותר???
ומה בנוגע למס כלשהו ?
תודה
דיירי הבניין החליטו על תמא פינוי בינוי
אני היחידי מבין 8 שמתלבט וחושב שאסכים אם אקבל את הדירה בקומה האחרונה ( דירת גג )
כיצד יכול להבטיח שאפנה ליזם -קבלן ברצון שלי , שלא יזרוק לי תוספת מחיר בשמיים. אני מוכן לשלם מחיר הגון .יש קנה מידה?
אני קומה שנייה מבין שלוש - הוא יבנה בניין בן 11 דיירים . הדירה שלי שווה מיליון וחצי. נניח שייתן ערבות בנקאית בסך 2.5 מיליון .דירה בגג שבונה שתי רחובות לידי . רוצים שם 4 מיליון בערך.
ההיגיון שלי אומר שאצטרך להוסיף לו 1.5 מיליון
איך אבטיח שלא ידרוש יותר???
ומה בנוגע למס כלשהו ?
תודה
החלפת דירה במסגרת הסכם תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/09/17
משה שלום
ראשית כדאי שתדבר עם היזם ותגיע עימו להסכמה עקרונית. בסופו של דבר יש מחיר שוק סביר לדירת הגג ולא ניתן לזרוק כל סכום. אתה יכול לבדוק בכמה נמכרו דירות דומות ולהבין אם המחיר הנדרש על ידו סביר או לא. ניתן גם להעזר בשמאי מקרקעין לצורך כך.
גובה הערבות שתקבל לא רלבנטי אלא אם זה גם שווי הדירה החדשה שהיית אמור לקבל לפני השדרוג.
אם זה כך אז יש לך בדוגמא תוספת של מליון וחצי ש"ח ועל תוספת זו אתה צריך לשלם גם מס.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
ראשית כדאי שתדבר עם היזם ותגיע עימו להסכמה עקרונית. בסופו של דבר יש מחיר שוק סביר לדירת הגג ולא ניתן לזרוק כל סכום. אתה יכול לבדוק בכמה נמכרו דירות דומות ולהבין אם המחיר הנדרש על ידו סביר או לא. ניתן גם להעזר בשמאי מקרקעין לצורך כך.
גובה הערבות שתקבל לא רלבנטי אלא אם זה גם שווי הדירה החדשה שהיית אמור לקבל לפני השדרוג.
אם זה כך אז יש לך בדוגמא תוספת של מליון וחצי ש"ח ועל תוספת זו אתה צריך לשלם גם מס.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
דן
14/09/17
שלום
ברשותך בבקשה הסבר ואולי פתרון
בן 67 ו3 חודשים. הייתי אצל הרופא שאמר וכתב חוות דעת שמגיע לי לפחות 85 אחוזי נכות. בעיות אורתופדיות.20 שנים אחרונות היה 45 אחוזים.
מה האפשריות העומדות בפני ?בגלל שעברתי גיל 67.
והאם יכול להשתמש באחוזים אלו לפטור ממס רכישה דירה שנייה בגלל שעושים בדירתי תמא 38 ב ושלא אצטרך לעבור פעמיים דירה
או רק 90 אחוז או גם זה לא יאפשר הפטור??
תודה
ברשותך בבקשה הסבר ואולי פתרון
בן 67 ו3 חודשים. הייתי אצל הרופא שאמר וכתב חוות דעת שמגיע לי לפחות 85 אחוזי נכות. בעיות אורתופדיות.20 שנים אחרונות היה 45 אחוזים.
מה האפשריות העומדות בפני ?בגלל שעברתי גיל 67.
והאם יכול להשתמש באחוזים אלו לפטור ממס רכישה דירה שנייה בגלל שעושים בדירתי תמא 38 ב ושלא אצטרך לעבור פעמיים דירה
או רק 90 אחוז או גם זה לא יאפשר הפטור??
תודה
מס רכישה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/09/17
דן שלום
זה לא הפורום המתאים וכדאי שתעלה את השאלה בפורום מיסים שם יש מומחים ממני בנושא.
בכל מקרה- לפי שאלתך לא נקבעו לך עדין 85 אחוזי נכות. כך שכרגע ברור שאין לך זכאות למס רכישה מופחת (0.5% אחוז מהרכישה).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
זה לא הפורום המתאים וכדאי שתעלה את השאלה בפורום מיסים שם יש מומחים ממני בנושא.
בכל מקרה- לפי שאלתך לא נקבעו לך עדין 85 אחוזי נכות. כך שכרגע ברור שאין לך זכאות למס רכישה מופחת (0.5% אחוז מהרכישה).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי עבור גג פרטי
זיבאי גלית
14/09/17
פיצוי עבור גג פרטי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/09/17
שלום גלית
לא ברורה השאלה. בכל מקרה אם יש לך גג פרטי אז כל שימוש בו במסגרת הסכם תמ"א צריך להיות בהסכמתך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא ברורה השאלה. בכל מקרה אם יש לך גג פרטי אז כל שימוש בו במסגרת הסכם תמ"א צריך להיות בהסכמתך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי
מיקי
13/09/17
לא ברור. האם ניתן וכדאי לעשות פינוי בינוי לבניין בן 37 שנים וגבהו 7 קומות
פינוי בינוי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/09/17
בוקר טוב מיקי
העלית לפורום פעמיים את השאלה. ראה תשובתי הקודמת.
בברכה ושנה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
העלית לפורום פעמיים את השאלה. ראה תשובתי הקודמת.
בברכה ושנה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
מיכלי
11/09/17
שלום רב,
אנו במו"מ לתמא בבניינו שבו 5 דירות שוות בגודלן והשטחים המשותפים הם זהים לכולם]אין הצמדה לאף דייר]. היזם מציע לפי התכנית הגדלה ותוספות שונות ל4 דירות ורק לדייר אחד ממד בלבד{מרפסת יש]. הדירות החדשות והתוספות השונות נבנות על השטחים המשותפים של כולם. בקשנו שמאי שיעריך את השטחים המשותפים על מנת שיהיה איזון ושיויון בין הדיירים. היזם מתנגד לכך לכן לא חותמים עדיין. היזם מבקש שוב פגישה איתנו ואנו עומדים על דעתנו להערכת שמאי ובהתאם הפיצוי. מה הצעתך לנושא?[הדיירים איתנו לא יחתמו עד שיוסדר העניין]. תודה
אנו במו"מ לתמא בבניינו שבו 5 דירות שוות בגודלן והשטחים המשותפים הם זהים לכולם]אין הצמדה לאף דייר]. היזם מציע לפי התכנית הגדלה ותוספות שונות ל4 דירות ורק לדייר אחד ממד בלבד{מרפסת יש]. הדירות החדשות והתוספות השונות נבנות על השטחים המשותפים של כולם. בקשנו שמאי שיעריך את השטחים המשותפים על מנת שיהיה איזון ושיויון בין הדיירים. היזם מתנגד לכך לכן לא חותמים עדיין. היזם מבקש שוב פגישה איתנו ואנו עומדים על דעתנו להערכת שמאי ובהתאם הפיצוי. מה הצעתך לנושא?[הדיירים איתנו לא יחתמו עד שיוסדר העניין]. תודה
איזון בתמורות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/09/17
מיכל ישלום
אני מבין שבשל אילוצים תכנוניים לא ניתן לתת לכל הדירות את אותה הגדלה.
יש כאן שתי שאלות:
1. מה הפערים בתמורות - לצורך כך אתם לוקחים שמאי ואני ממליץ שתשלימו את העבודה.
2. מי צריך "לאזן" בין בעלי הדירות. היזם או בעלי הדירות שקיבלו ביתר. זאת השאלה עם המוקש הגדול מפני שלא היזם ולא בעלי הדירות האחרים ירצו להוציא מכיסם עוד. לגבי היזם - תנסו להכתיב לו מה אתם רוצים. לפי מה שהבנתי ממך הוא די לבד במערכה ואני מניח שהוא ישפר הצעה בגבול הכדאיות שלו. בכל מקרה ממליץ תמיד לקבל מספר הצעות.
איזון ניתן לעשות בכל מיני אמצעים. כסף הוא לא אחד מהם שכן הוא גורר גם חבויות מס. אפשר לשפר מפרט מול היזם או לקבל בחירה ראשונה של חניה/מחסן או הנאה אחרת שיש לה שווי כלכלי יותר גבוה למקבל מאשר לנותן.
בכל מקרה גם חשוב להבין מה גודל הפער. אם קטן - אני מניח כי כל השיטות שהזכרתי יגשרו על כך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שבשל אילוצים תכנוניים לא ניתן לתת לכל הדירות את אותה הגדלה.
יש כאן שתי שאלות:
1. מה הפערים בתמורות - לצורך כך אתם לוקחים שמאי ואני ממליץ שתשלימו את העבודה.
2. מי צריך "לאזן" בין בעלי הדירות. היזם או בעלי הדירות שקיבלו ביתר. זאת השאלה עם המוקש הגדול מפני שלא היזם ולא בעלי הדירות האחרים ירצו להוציא מכיסם עוד. לגבי היזם - תנסו להכתיב לו מה אתם רוצים. לפי מה שהבנתי ממך הוא די לבד במערכה ואני מניח שהוא ישפר הצעה בגבול הכדאיות שלו. בכל מקרה ממליץ תמיד לקבל מספר הצעות.
איזון ניתן לעשות בכל מיני אמצעים. כסף הוא לא אחד מהם שכן הוא גורר גם חבויות מס. אפשר לשפר מפרט מול היזם או לקבל בחירה ראשונה של חניה/מחסן או הנאה אחרת שיש לה שווי כלכלי יותר גבוה למקבל מאשר לנותן.
בכל מקרה גם חשוב להבין מה גודל הפער. אם קטן - אני מניח כי כל השיטות שהזכרתי יגשרו על כך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תא 38 לבניין בן 7 קומות
מיקי
11/09/17
אני גר בבניין בן 7 קומות 37 שנים. האם ניתן לעשות תמא 38 בבניינים גבוהים. האם יש מגבלות מיוחדות.
תמא 38 לבנין בן 7 קומות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/09/17
שלום מיקי
אין מניעה לעשות פרויקט תמא גם לבנין של 7 קומות. בדר"כ יהיה מדובר על תמא של חיזוק ותוספת.
כדי לוודא באופן ספציפי אם הבנין זכאי לתוספת קומות או לא - יש לברר גם מול אגף הנדסה בעיר הרלבנטית.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין מניעה לעשות פרויקט תמא גם לבנין של 7 קומות. בדר"כ יהיה מדובר על תמא של חיזוק ותוספת.
כדי לוודא באופן ספציפי אם הבנין זכאי לתוספת קומות או לא - יש לברר גם מול אגף הנדסה בעיר הרלבנטית.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 בבניין
אמנון
06/09/17
שלום,
אני נציג הועד בבניין מגורים בן 3 קומות (9 יחידות) ואנו מעוניינים להתקשר עם יזם לביצוע פרויקט תמ"א 38 (לא הריסה).
בתקנון הבית המשותף, נגלה לנו כי הגג מוצמד לכל אחד מהדיירים בחלק שווה ולא מהווה רכוש משותף.
האם במקרה כזה תהיה לנו בעיה כלשהי בהתקשרות עם היזם או שזה בסדר?
חשוב לציין כי ישנם 2 מתנגדים, סתם בלי סיבה.
אני נציג הועד בבניין מגורים בן 3 קומות (9 יחידות) ואנו מעוניינים להתקשר עם יזם לביצוע פרויקט תמ"א 38 (לא הריסה).
בתקנון הבית המשותף, נגלה לנו כי הגג מוצמד לכל אחד מהדיירים בחלק שווה ולא מהווה רכוש משותף.
האם במקרה כזה תהיה לנו בעיה כלשהי בהתקשרות עם היזם או שזה בסדר?
חשוב לציין כי ישנם 2 מתנגדים, סתם בלי סיבה.
גג צמוד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/09/17
אמנון שלום
רוב נדרש לפרויקט של תמא 38/1 (חיזוק ותוספת) הוא 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ביחד 2/3 מהרכוש המשותף.
קרי - לפחות 6 בעלי דירות המחזיקים ביחד 2/3 מהרכוש המשותף.
זה עוד לפני הצרות של דירות הגג.
אם בעלי דירות הגג יסרבו להכנס לפרוקיט כזה אני חושב שחבל על זמנכם. בסופו של דבר הפרויקט מבוסס על אפשרות לבנות קומות נוספות על גג הבנין הקיים. אם שטח זה שיך לאותן דירות אני לא רואה איך הפרויקט יוצא לדרך ללא הסכמתם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
רוב נדרש לפרויקט של תמא 38/1 (חיזוק ותוספת) הוא 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ביחד 2/3 מהרכוש המשותף.
קרי - לפחות 6 בעלי דירות המחזיקים ביחד 2/3 מהרכוש המשותף.
זה עוד לפני הצרות של דירות הגג.
אם בעלי דירות הגג יסרבו להכנס לפרוקיט כזה אני חושב שחבל על זמנכם. בסופו של דבר הפרויקט מבוסס על אפשרות לבנות קומות נוספות על גג הבנין הקיים. אם שטח זה שיך לאותן דירות אני לא רואה איך הפרויקט יוצא לדרך ללא הסכמתם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 הערת אזהרה
אלי
06/09/17
שלום רב,
האם יש הגדרה של זמן בה חייב היזם/הקבלן לרשום הערת אזהרה על שם הרוכשים?
האם יש הגדרה של זמן בה חייב היזם/הקבלן לרשום הערת אזהרה על שם הרוכשים?
רישום הערת אזהרה על שם רוכשים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/09/17
בוקר טוב אלי
לא ממש הבנתי אם מדובר ברוכשים של דירת יזם במסגרת פרויקט תמא.
אם כך - על פי חוק המכר (דירות)(הבטחת השקעותיהם של רוכשי דירות) - יש חובה על מוכר דירה לתת לקונה בטוחה על כספו. הבטוחה יכולה להיות אחת מאלו- ערבות בנקאית / פוליסת בטוח / הערת אזהרה / רישום.
כך שמשהוא הוא חייב לתת.
שים לב עוד שבמידה ולא מדובר על ערבות חוק מכר /ביטוח אז יש מגבלה בחוק הזה על קצב התשלומים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא ממש הבנתי אם מדובר ברוכשים של דירת יזם במסגרת פרויקט תמא.
אם כך - על פי חוק המכר (דירות)(הבטחת השקעותיהם של רוכשי דירות) - יש חובה על מוכר דירה לתת לקונה בטוחה על כספו. הבטוחה יכולה להיות אחת מאלו- ערבות בנקאית / פוליסת בטוח / הערת אזהרה / רישום.
כך שמשהוא הוא חייב לתת.
שים לב עוד שבמידה ולא מדובר על ערבות חוק מכר /ביטוח אז יש מגבלה בחוק הזה על קצב התשלומים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן להטיל אחריות בנזיקין על נציג הדיריים?
מתן
05/09/17
האם ניתן להטיל אחריות בנזיקין על נציג הדיריים בתמ"א 38?
אחריות בנזיקין על נציג דיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/09/17
מתן שלום
בדר"כ יש בהסכמי התמא סעיף הפוטר מאחריות גרם נזק ברשלנות של מי מחברי הנציגות. זאת להבדיל מנזק מכוון שלגביו אף פעם אין פטור.
אז תתחיל מלקרוא בהסכם מה כתוב לגבי כך.
גם אם אין התיחסות - כך בחשבון שיש להוכיח לפחות רשלנות וזה לא קל ולא יקבל בעיניים אוהדות בבית המשפט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בדר"כ יש בהסכמי התמא סעיף הפוטר מאחריות גרם נזק ברשלנות של מי מחברי הנציגות. זאת להבדיל מנזק מכוון שלגביו אף פעם אין פטור.
אז תתחיל מלקרוא בהסכם מה כתוב לגבי כך.
גם אם אין התיחסות - כך בחשבון שיש להוכיח לפחות רשלנות וזה לא קל ולא יקבל בעיניים אוהדות בבית המשפט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חלוקת זכויות בניה של מרפסות במסגרת תמ"א 38
שמואל
05/09/17
בבית שלנו יש דירות 3 חדרים ודירות 4 חדרים.
מטבע הדברים לדירות הגדולות יש חלקים יותר גבוהים ברכוש המשותף.
יזם תמ"א 38 מציע לבנות לכל סוג של דירה מרפסת בגודל אחיד. לכולם של 12 מ"ר.
האם לבעל דירת 4 חדרים יש זכות קניינית, שתעמוד במבחן המפקחת, לדרוש שלדירות 4 חדרים יבנו מרפסות בשטח 14 מ"ר ולדירות 3 חדרים יבנו מרפסות בשטח 10 מ"ר.
חלוקת שטחים זאת תואמת לחלקים ברכוש המשותף.
מטבע הדברים לדירות הגדולות יש חלקים יותר גבוהים ברכוש המשותף.
יזם תמ"א 38 מציע לבנות לכל סוג של דירה מרפסת בגודל אחיד. לכולם של 12 מ"ר.
האם לבעל דירת 4 חדרים יש זכות קניינית, שתעמוד במבחן המפקחת, לדרוש שלדירות 4 חדרים יבנו מרפסות בשטח 14 מ"ר ולדירות 3 חדרים יבנו מרפסות בשטח 10 מ"ר.
חלוקת שטחים זאת תואמת לחלקים ברכוש המשותף.
חלוקת זכויות של מרפסות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/09/17
שמואל שלום
לדעתי לא. שטח מרפסת אינו חלק מסל הזכויות העירי לבניה אלא צבוע במיוחד לבנית מרפסות. תקנות התכנון והבניה או התכוניות החלות והמאפשרות בנית מרפסת מקנות בדר"כ 12 מר לדירה.
גם מבחינת העיריה זה המצב - אחרת לשיטתך היו נבנות מרפסות בגדלים שוני בחזית הבנין. העיריה לא תאפשר זאת ובצדק.
כך שלדעתי אתה טועה ומה שהיזם מציע הוא תקין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לדעתי לא. שטח מרפסת אינו חלק מסל הזכויות העירי לבניה אלא צבוע במיוחד לבנית מרפסות. תקנות התכנון והבניה או התכוניות החלות והמאפשרות בנית מרפסת מקנות בדר"כ 12 מר לדירה.
גם מבחינת העיריה זה המצב - אחרת לשיטתך היו נבנות מרפסות בגדלים שוני בחזית הבנין. העיריה לא תאפשר זאת ובצדק.
כך שלדעתי אתה טועה ומה שהיזם מציע הוא תקין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
א
05/09/17
האם יזם רשאי לסגור עסקאות מכירה של הדירות שלו לפני שכל בעלי הדירות חתמו איתו על
חוזה התמ"א הנוגע להם
חוזה התמ"א הנוגע להם
מכירת דירו יזם לפני חתימת הסכם תמא
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/09/17
שלום רב
יזם רשאי למכור דירות המתוכננות להיות דירות יזם לפני שחתם על ההסכם ובלבד שאין בכך סתירה /הפרה להוראות הסכם התמ"א.
כלפי רוכשי הדירות החדשות - עליו לתת גילוי מלא בהסכם המכר כי טרם נחתם הסכם התמא וכמובן לא לקבל כספים מעל המותר בחוק.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
יזם רשאי למכור דירות המתוכננות להיות דירות יזם לפני שחתם על ההסכם ובלבד שאין בכך סתירה /הפרה להוראות הסכם התמ"א.
כלפי רוכשי הדירות החדשות - עליו לתת גילוי מלא בהסכם המכר כי טרם נחתם הסכם התמא וכמובן לא לקבל כספים מעל המותר בחוק.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת 25 מטר לעומת חישוב תוספת באחוזים באחוזים
ilan
05/09/17
קראתי באיזשהו מקום כי ההחלטה אם לתת תוספת באחוזים לדירות או לתת 25 מ"ר לכל הדירות תלויה בהסכמה של 100% מהדיירים לשיטת הנבחרת לתוספת. אצלי בבניין לא נשאלנו באיזו שיטה אנחנו בוחרים והיזם נתן לדירות הקטנות והגדולות 25 מ"ר בכל מתחם הבניינים מבלי להתחשב בגודלן המקורי.
שאלתי האם בהעדר הסכמה מראש, ואם לא חתמתי על שום מסמך שמאפשר ליזם להחליט על שיטת התוספת, האם אפשרי שאתנגד? מה עלי לעשות? להוציא מכתב ליזם? לדיירים? זה חשוב מאד
שאלתי האם בהעדר הסכמה מראש, ואם לא חתמתי על שום מסמך שמאפשר ליזם להחליט על שיטת התוספת, האם אפשרי שאתנגד? מה עלי לעשות? להוציא מכתב ליזם? לדיירים? זה חשוב מאד
תוספת 25 מטר לעומת חישוב באחוזים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/09/17
אילן שלום
לא יודע איפה קראת. אני לא מכיר כזה דבר. בעיקרון תמא 38 מאפשרת להרחיב כל דירה קיימת בעד 25 מר נוספים. התמא לא מבחינה בין גודלי דירות לענין זה. מאחר ו- 12 מ,ר מתוך ה- 25 מ"ר הם ממ"ד, אז ברור שזה חייב להנתן לכל דירה לא קשר לגודלה המקורי.
ראיתי בהסכמים את שני הסוגים. אבל לדעתי אין לך כאן מקום להתנגד לפחות לא לגבי השטחים בנוספים מכוח התמא.
יכול להיות שתסכמו כי בעלי הדירות הגדולות לדוגמא יהנו מבחירה ראשונה של חניות /מחסנים או משהוא דומה לכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא יודע איפה קראת. אני לא מכיר כזה דבר. בעיקרון תמא 38 מאפשרת להרחיב כל דירה קיימת בעד 25 מר נוספים. התמא לא מבחינה בין גודלי דירות לענין זה. מאחר ו- 12 מ,ר מתוך ה- 25 מ"ר הם ממ"ד, אז ברור שזה חייב להנתן לכל דירה לא קשר לגודלה המקורי.
ראיתי בהסכמים את שני הסוגים. אבל לדעתי אין לך כאן מקום להתנגד לפחות לא לגבי השטחים בנוספים מכוח התמא.
יכול להיות שתסכמו כי בעלי הדירות הגדולות לדוגמא יהנו מבחירה ראשונה של חניות /מחסנים או משהוא דומה לכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיווך תמא ללא רישיון תיווך
מ
05/09/17
אם אני מפגיש יזם עם בנין פוטנציאלי ואין לי רשיון תיווך איך אני גובה את דמי
התיווך? והאם אני יכול לקרוא לזה דמי יזמות?
התיווך? והאם אני יכול לקרוא לזה דמי יזמות?
תיוון תמא ללא רשיון תיווך
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/09/17
אפשר לקרוא לזה דמי יזמות אבל השאלה היא לא איך קוראים לזה אלא מה זה? אני חושב שאם זו פעולה חד פעמית ואתה לא דרך עיסוק עושה זאת - תוכל להתגבר על מכשלת העדר רשיון תיווך.
וחוץ מזה- אפשר לעשות רשיון תיווך ולמנוע כל ויכוח בענין זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
