פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
בעיות בטיחות במהלך ביצוע העבודות
אביטל שניידר
14/02/18
שלום,
אני שוכרת דירה בבניין שבו התחילו לבצע עבודות במסגרת תמא 38. קיימות בעיות בטיחות קשות בבניין הבעיה העיקרית היא שאין גישה לבניין עצמו ויש בורות עמוקים שלא מגודרים.
איפה אפשר להגיש תלונה על הקבלן במקרה כזה?
אני שוכרת דירה בבניין שבו התחילו לבצע עבודות במסגרת תמא 38. קיימות בעיות בטיחות קשות בבניין הבעיה העיקרית היא שאין גישה לבניין עצמו ויש בורות עמוקים שלא מגודרים.
איפה אפשר להגיש תלונה על הקבלן במקרה כזה?
בעיית בטיחות
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
15/02/18
יש לפנות בתלונה לפיקוח העירוני לגבי מפגעים במרחב הציבורי.
כמו כן ניתן לפנות למינהל הבטיחות במשרד הרווחה לגבי בטיחות באתר הבנייה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמא 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
כמו כן ניתן לפנות למינהל הבטיחות במשרד הרווחה לגבי בטיחות באתר הבנייה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמא 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם תמא עם שדרוג של ערבות מכר
משלה
13/02/18
היכן ניתן לקבל הסכם תמא 2 עם ערבויות משודרגות. ונוסח של ערבות מכר משודרג
אודה לכם מאוד
יש חוזים שונים באינטרנט אבלך למצאתי הסכם תמא2
בבקשה
אודה לכם מאוד
יש חוזים שונים באינטרנט אבלך למצאתי הסכם תמא2
בבקשה
ערבות משודרגת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/02/18
שלום רב
נוסח של ערבות לפי חוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות) קבוע בחוק.
ה"חסרון" של ערבות זאת הוא שהיא נועדה למקרה של קטסטרופה - היזם בפירוק / כינוס. הערבות לא נועדה למימוש במקרה של הפרת הסכם מצד היזם, למשל - איחור במסירה.
למיטב נסיוני כיום הבנקים המלווים מקשים עד כדי לא מאפשרים כיום להוציא ערבות כזאת. כך שגם אם תכתוב בהסכם שזה מה שהבעלים דורשים והיזם יסכים לכך- עדין לא בטוח שהבנק יאשר זאת כשזה יגיע אליו.
לכן אני מציע כי תדרוש ערבות חוק מכר רגילה. בנוסף תדרוש ערבות אוטומית להבטחת סכום פיצוי במקרה של איחור משמעותי.
בכל מקרה לא ניתן להעביר כאן דוגמא.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
נוסח של ערבות לפי חוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות) קבוע בחוק.
ה"חסרון" של ערבות זאת הוא שהיא נועדה למקרה של קטסטרופה - היזם בפירוק / כינוס. הערבות לא נועדה למימוש במקרה של הפרת הסכם מצד היזם, למשל - איחור במסירה.
למיטב נסיוני כיום הבנקים המלווים מקשים עד כדי לא מאפשרים כיום להוציא ערבות כזאת. כך שגם אם תכתוב בהסכם שזה מה שהבעלים דורשים והיזם יסכים לכך- עדין לא בטוח שהבנק יאשר זאת כשזה יגיע אליו.
לכן אני מציע כי תדרוש ערבות חוק מכר רגילה. בנוסף תדרוש ערבות אוטומית להבטחת סכום פיצוי במקרה של איחור משמעותי.
בכל מקרה לא ניתן להעביר כאן דוגמא.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סנקציות של הקבלן
משה לוי
12/02/18
שלום
האם מקובל שהיזם ידרוש בחוזה שהחל מרגע התחלת ביצוע העבודות בבנין העובדים יוכלו להיכנס לאחת הדירות לצורך עבודות, חיבורים ועוד מתי שהיזם ידרוש זאת ואם לא יהיה אף אחד בדירה שיוכל לפתוח להם את הדלת יחול קנס יומי של 2000 שח?תודה רבה
האם מקובל שהיזם ידרוש בחוזה שהחל מרגע התחלת ביצוע העבודות בבנין העובדים יוכלו להיכנס לאחת הדירות לצורך עבודות, חיבורים ועוד מתי שהיזם ידרוש זאת ואם לא יהיה אף אחד בדירה שיוכל לפתוח להם את הדלת יחול קנס יומי של 2000 שח?תודה רבה
עבודה בתוך הדירות
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
15/02/18
לא מקובל לאפשר עבודה באופן קבוע בתוך הדירות ובודאי שלא באופן שוטף ולפי דרישה של היזם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לקבלן אין כסף לסיים את הבניה
כרמלה
09/02/18
הבניה הופסקה אין חניות המעלית לא מחוברת הלובי לא עשוי והדירות החדשות לא מאוכלסות. הקבלן טוען שאין לו כסף ולדיירים אין ערבויות.הדיירים החדשים פונים לתביעה אולי לכינוס נכסים. מה מומלץ לדיירים הותיקים שנתקעו עם בנין לא גמור,לעשות. האם לפנות לתביעה נפרדת? לחכות?לנסות להצטרף לתביעה של החדשים??
לקבלן אין כסף
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/02/18
כרמלה שלום
מציע להתיעץ במהירות עם עורך דין. לכם ולדיירים החדשים יש אותו ענין לסיים את הפרויקט וכמה שיותר מהר.
אבל יכולה להיות בינכם גם מחלוקת- הוצאות כינוס והשלמת הפרויקט יכולות להיות גבוהות מהכספים שיש עדין לגבות מהדירות החדשות. במצב כזה יכוה להיות מחלוקת מי ובאיזה חלוקה חלים העלויות הנוספות הללו.
לכן אני מציע קודם להתיעץ לנסות להבין תמונת מצב. בכל מקרה הייתי או פועל ראשון או מצטרף לדירות החדשות. לא ממתין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מציע להתיעץ במהירות עם עורך דין. לכם ולדיירים החדשים יש אותו ענין לסיים את הפרויקט וכמה שיותר מהר.
אבל יכולה להיות בינכם גם מחלוקת- הוצאות כינוס והשלמת הפרויקט יכולות להיות גבוהות מהכספים שיש עדין לגבות מהדירות החדשות. במצב כזה יכוה להיות מחלוקת מי ובאיזה חלוקה חלים העלויות הנוספות הללו.
לכן אני מציע קודם להתיעץ לנסות להבין תמונת מצב. בכל מקרה הייתי או פועל ראשון או מצטרף לדירות החדשות. לא ממתין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם קיים מונח או דומה של השתלטות עויינת בתמ"א 38?
עמותת נכים המנסה
09/02/18
ננסה לקצר:
בתסכית משנות ה-70 חניה לכל דירה
בפועל רק אחת נרשמה בטאבו זו המקורה.
בגלל שהסטטוס קוו נשמר דירה לכל דייר לא ראו צורך לרשום חניה כזו או אחרת על דייר כזה או אחר נוסף.
כל הדירות בבניין מושכרות
רק בעל נכס אחד לא חתמו הם חברי העמותה
שמם עם תעודת הזהות שלהם הוכנס להסכם ייפוי הכח בלתי חוזר ללא אישורם.
שאלה 1: האם יש מקום לתביעה בגין פגיעה בפרטיות?
עוד ובנוסף:
הם מודרו מישיבת הוועד בו לכאורה התקבלה החלטה לאישור תמ"א 38.
שאלה 2: האם עילה לכך שאינם יהיו דייר סרבן ולו מכך?
מתברר שבייפוי הבלתי חוזר מופיעים 2 שמות עורכי דין ללא הבדל. בחתימה על ייפוי הכח כמו גם על דפי ההסכם רק אחד משני העורכי דין.
מתברר שהעורך דין של היזם הוא החתום כאשר הדיירים בתשאול חלקם - שיחות מוקלטות עולה שחשבו שמדובר בעורך דין שלהם.
העורך דין של הדיירים הודה בשיחה מוקלטת כי מזה כ-4 שנים מאז ההסכם לא דיבר עם מי מהדיירים בעניין מתברר כי הוא העו"ד של הדיירת בעלת 2 נכסים שלה נותן שירותים כבר משנות ה-80 המוקדמות. והיא מסרבת לדבר עם חברי העמותה.
עוד מתברר שהדיירים בהסכם למעשה מוותרים על החניות שלהם ולכל היותר יוותרו 2-3 חניות וכל היתר יצטרכו לחפש דרכים. ביתר השטח שקיים יבנו דירות ו/או חניות לדיירים מהדירות החדשות שייבנו מעל ומתחת לדירות הקיימות
שאלה 3:
האם במצב דברים זה בו למעשה לא ייצג עורך דין כלשהו את הדיירים והדיירים לפחות חלקם חתם בידיעה שיש עורך דין שמייצג אותם וסברו לתומם שהעורך דין המייצג אותם הוא עוד שישב מולם (אפילו אולי אם בהסכם בין השורות כתוב משהו אחר לכאורה אבל לא בייפוי כח)
יש מקום לבטל את כל ההסכמה
שאלה 4:
האם אין כאן עילה ולו לכאורה לפנות בקובלנה מול ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין ו/או היועץ המשפטי לממשלה ו/או פרקילטות המדינה בגין הונאה ו/או השתלטות עויינת תוך ניצול הידע ומעמדו של עורך דין בהחתמה מטעה אנשים ומתוכם קשישה אחת שכיום כבר תחתום על כל דבר?
הועדה המקומית בפתח תקווה קיבלה את הפרוייקט בכל מיני הגבלות וערבויות בקשה להגיש ערר נתקלה בסירוב של יו"ר ועדת הערר במחוז מרכז בטענה שהוגשה כבקשה להארכת מועד. אפילו ב"כ העירייה לא סירב.
בועדה לתכנון ובניה המקומית עלה שהעירייה מסרבת לבצע מפצל חניה של יותר מ-2 חניות בטענה שהדבר בעל תחלואה רבה.
שאלה 5: האם נכון הדבר שאכן במפצלי חניה של 2 חניות ומעלה התחזוקה יקרה? ומי אמור לתחזק זאת הקבלן או הדיירים? בהשתתפות עצמית או לאו? האם זה מרעיש? ובכל מקרה האם נתונה סמכות לרשות המקומית למנוע מבני אדם מקום חניה שקיים היום במבנה כאשר הפתרון הוא באמצעות 3 מפצלי חניה לכל חניה.
שאלה 6:
במידה ועולה כי אכן הדיירים האחרים ויתרו לכאורה על מקום חניה האם הדבר מחייב את הדייר האחרון והאם ניתן לראות בו דייר סרבן בנסיבות אלו - העו"ד לא חסך זמן ושלח מכתב התרעה על כך שחברי העמותה הינם דיירים סרבנים ומזמין אותם לחתום. כלומר גם התעלמו מהם ולא זימנו אותם מלכתחילה וגם לאחר מכן מצמידים אותם מול כיתת יורים לקיר...
בתסכית משנות ה-70 חניה לכל דירה
בפועל רק אחת נרשמה בטאבו זו המקורה.
בגלל שהסטטוס קוו נשמר דירה לכל דייר לא ראו צורך לרשום חניה כזו או אחרת על דייר כזה או אחר נוסף.
כל הדירות בבניין מושכרות
רק בעל נכס אחד לא חתמו הם חברי העמותה
שמם עם תעודת הזהות שלהם הוכנס להסכם ייפוי הכח בלתי חוזר ללא אישורם.
שאלה 1: האם יש מקום לתביעה בגין פגיעה בפרטיות?
עוד ובנוסף:
הם מודרו מישיבת הוועד בו לכאורה התקבלה החלטה לאישור תמ"א 38.
שאלה 2: האם עילה לכך שאינם יהיו דייר סרבן ולו מכך?
מתברר שבייפוי הבלתי חוזר מופיעים 2 שמות עורכי דין ללא הבדל. בחתימה על ייפוי הכח כמו גם על דפי ההסכם רק אחד משני העורכי דין.
מתברר שהעורך דין של היזם הוא החתום כאשר הדיירים בתשאול חלקם - שיחות מוקלטות עולה שחשבו שמדובר בעורך דין שלהם.
העורך דין של הדיירים הודה בשיחה מוקלטת כי מזה כ-4 שנים מאז ההסכם לא דיבר עם מי מהדיירים בעניין מתברר כי הוא העו"ד של הדיירת בעלת 2 נכסים שלה נותן שירותים כבר משנות ה-80 המוקדמות. והיא מסרבת לדבר עם חברי העמותה.
עוד מתברר שהדיירים בהסכם למעשה מוותרים על החניות שלהם ולכל היותר יוותרו 2-3 חניות וכל היתר יצטרכו לחפש דרכים. ביתר השטח שקיים יבנו דירות ו/או חניות לדיירים מהדירות החדשות שייבנו מעל ומתחת לדירות הקיימות
שאלה 3:
האם במצב דברים זה בו למעשה לא ייצג עורך דין כלשהו את הדיירים והדיירים לפחות חלקם חתם בידיעה שיש עורך דין שמייצג אותם וסברו לתומם שהעורך דין המייצג אותם הוא עוד שישב מולם (אפילו אולי אם בהסכם בין השורות כתוב משהו אחר לכאורה אבל לא בייפוי כח)
יש מקום לבטל את כל ההסכמה
שאלה 4:
האם אין כאן עילה ולו לכאורה לפנות בקובלנה מול ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין ו/או היועץ המשפטי לממשלה ו/או פרקילטות המדינה בגין הונאה ו/או השתלטות עויינת תוך ניצול הידע ומעמדו של עורך דין בהחתמה מטעה אנשים ומתוכם קשישה אחת שכיום כבר תחתום על כל דבר?
הועדה המקומית בפתח תקווה קיבלה את הפרוייקט בכל מיני הגבלות וערבויות בקשה להגיש ערר נתקלה בסירוב של יו"ר ועדת הערר במחוז מרכז בטענה שהוגשה כבקשה להארכת מועד. אפילו ב"כ העירייה לא סירב.
בועדה לתכנון ובניה המקומית עלה שהעירייה מסרבת לבצע מפצל חניה של יותר מ-2 חניות בטענה שהדבר בעל תחלואה רבה.
שאלה 5: האם נכון הדבר שאכן במפצלי חניה של 2 חניות ומעלה התחזוקה יקרה? ומי אמור לתחזק זאת הקבלן או הדיירים? בהשתתפות עצמית או לאו? האם זה מרעיש? ובכל מקרה האם נתונה סמכות לרשות המקומית למנוע מבני אדם מקום חניה שקיים היום במבנה כאשר הפתרון הוא באמצעות 3 מפצלי חניה לכל חניה.
שאלה 6:
במידה ועולה כי אכן הדיירים האחרים ויתרו לכאורה על מקום חניה האם הדבר מחייב את הדייר האחרון והאם ניתן לראות בו דייר סרבן בנסיבות אלו - העו"ד לא חסך זמן ושלח מכתב התרעה על כך שחברי העמותה הינם דיירים סרבנים ומזמין אותם לחתום. כלומר גם התעלמו מהם ולא זימנו אותם מלכתחילה וגם לאחר מכן מצמידים אותם מול כיתת יורים לקיר...
תשובה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
15/02/18
שאלתך דורשת מענה פרטני והיא חורגת ממסגרת הפורום.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תפקיד עורך דין ממונה
דוד יוסף
08/02/18
ערב טוב לכם. העלתי שאלה לפני מספר ימים וקיבלתי עליה תשובה אך חסרה לי תשובה מאוד חשובה להמשך הפעילות
אנחנו חתמנו בנובמבר 2015 על הסכם הצהרת כוונות שהיזם יגיש תוך שנה הסכם מפורט עם הדיירים.(והייתה לו אפשרות לבקש הארכה והוא לא דרש זאת).
הוא לא יצא איתנו קשר בכלל לא ראינו דבר ולטענתו ולטענת העורך דין שמייצג אותנו.שהיה בניהם התכתבות..הלכה למעשה ההסכם מבוטל ולא בתוקף .עורך דין אלעד מהפורום קרא את ההסכם ואמר שאין לנו שום קשר איתו.
העורך דין שמייצג אותנו אומר שיש צורך להיפגש והמצב מסובך לטענתו קיים סעיף של תום לב והוא מושך אותנו להגיע להסדר עם היזם. כי הוא יכול לתבוע אותנו ולתקוע את הפורייקט שאותו אנחנו ממשיכים עם יזם אחר.
אני חושב שתפקידו של האורך דין שלנו לכתוב נייר עמדה וחוות דעת שיראה לא את הסעיף שכל ההסכם הוא פג תוקף.אבל העורך דין שלנו לא רוצה להתערב.רק כדי לתווך לנו את היזם .יש לי תחושה שיש לו מחויבות אליו.
מה עושים? האם הוא לא ממלא תפקידו בזאת שהוא לא נוקט שום מהלך רשמי מול היזםץ
תודה ושבת שלום
אשלח שוב את ההסכם למייל של עורך דין אלעד
אנחנו חתמנו בנובמבר 2015 על הסכם הצהרת כוונות שהיזם יגיש תוך שנה הסכם מפורט עם הדיירים.(והייתה לו אפשרות לבקש הארכה והוא לא דרש זאת).
הוא לא יצא איתנו קשר בכלל לא ראינו דבר ולטענתו ולטענת העורך דין שמייצג אותנו.שהיה בניהם התכתבות..הלכה למעשה ההסכם מבוטל ולא בתוקף .עורך דין אלעד מהפורום קרא את ההסכם ואמר שאין לנו שום קשר איתו.
העורך דין שמייצג אותנו אומר שיש צורך להיפגש והמצב מסובך לטענתו קיים סעיף של תום לב והוא מושך אותנו להגיע להסדר עם היזם. כי הוא יכול לתבוע אותנו ולתקוע את הפורייקט שאותו אנחנו ממשיכים עם יזם אחר.
אני חושב שתפקידו של האורך דין שלנו לכתוב נייר עמדה וחוות דעת שיראה לא את הסעיף שכל ההסכם הוא פג תוקף.אבל העורך דין שלנו לא רוצה להתערב.רק כדי לתווך לנו את היזם .יש לי תחושה שיש לו מחויבות אליו.
מה עושים? האם הוא לא ממלא תפקידו בזאת שהוא לא נוקט שום מהלך רשמי מול היזםץ
תודה ושבת שלום
אשלח שוב את ההסכם למייל של עורך דין אלעד
תפקיד עורך הדין
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/02/18
דוד שלום
תפקידו של עורך הדין שלכם הוא גם להזהיר אותכם אם הוא סבור שיש צורך בכך.
לפי מה שאתה מתאר חתמתם על הצהרת כוונת לפני למעלה משנתיים ותוקף ההתחייבות פג לפני למעלה משנה. זה פרק זמן ארוך מספיק כדין להבין שאותו יזם כנראה לא כל כך רציני ביכולותיו.
אני לא חושב שיש לכם מה לפחד ומציע כי פשוט תוציאו לו מכתב כי ההסכם מולו פג ואינו בתוקף עוד ואתם רואים עצמכם חופשיים לחפש הצעות אחרות.
בפועל - מציע לכם לחפש הצעות נוספות. אני מניח כי במקביל תקבלו התיחסות מסוימת מאותו יזם שאתם לא בסדר וחסרי תום לב ועוד שאר קללות.
לא להתרגש. פשוט תציגו את זה ליזמים אליהם תפנו והם כבר יקחו על עצמם את הסיכון שלו.
אני לא אומר שאותו יזם פסול (אם כי לא הראה יכולות עד כה) ואם הוא ישתווה או יעלה בהצעתו על האחרים אז ניתן גם לשקול את הצעתו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מינוי נציגות לצורך ביצוע תמ"א 38/2
שי
08/02/18
אנחנו שני דיירים שמנסים לקדם פרויקט תמ"א 38/2 בבניין שלנו. נוצרו קשרים עם יזמים אך חלק מהדיירים מתעקשים על מינוי רשמי לנציגות לפני שמוכנים בכלל להסתכל בתוכניות.
האם יש דרך חוקית למינוי נציגות לתמ"א 38/2?
האם חייבים לכנס אסיפת דיירים בהודעה מראש של זמן מסויים לצורך כך? והאם מי שלא מגיע לאסיפה נחשב כמסכים?
האם אפשר להחתים דיירים ללא אסיפה? יש דיירים שקושרים את זה עם ניהול תקין של ועד הבית. לדעתי הנושאים אינם קשורים. האמנם?
האם יש דרך חוקית למינוי נציגות לתמ"א 38/2?
האם חייבים לכנס אסיפת דיירים בהודעה מראש של זמן מסויים לצורך כך? והאם מי שלא מגיע לאסיפה נחשב כמסכים?
האם אפשר להחתים דיירים ללא אסיפה? יש דיירים שקושרים את זה עם ניהול תקין של ועד הבית. לדעתי הנושאים אינם קשורים. האמנם?
מינוי נציגות תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/02/18
שי שלום
חוק המקרקעין דן באופן כינוס ומינוי נציגות הבית המשותף לענין אחזקתו התקינה של הבנין. לא לצרכי פרויקט תמ"א 38. מעבר לכך- בניגוד ל"ועד הבית" לנציגות לענין פרויקט תמא 3 אי בשלב זה כל סמכות להחליט בשם אחרים. סך הכל מדובר על מי שגורם לתהליך לנוע קדימה אבל בסופו של דבר - אל אחד מבעלי הדירות ידרש לחתום בעצמו על ההסכם.
אם רוצים למנות נציגות יש לזמן אסיפה של בעלי הדירות ובזימון להודיע להם כי מטרת האסיפה היא החלטה עקרונית כי בודקים אפשרות לביצוע פרויקט תמ"א 38 וכן למינוי נציגות לצורך קבלת הצעות והבאתן להחלטה בפני בעלי הדירות.
יש להוציא את ההזמנה לכולם. בסופו של דבר ההחלטה תתקבל ברוב דעות של מי שבא לפגישה. בנוסף - כל מי שלא בא יכול להביע את עמדתו מראש כך שניתן יהיה לקחתה בחשבון.
בנוסף- הרבה מאוד בתים לא מכנסים אסיפה אלא פשוט עוברים מאחד לשני ומחתימים על הסכמה עקרונית עם שמות הנציגים. לשיקולכם ובהתאם לרוחות הנושבות בבנין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
חוק המקרקעין דן באופן כינוס ומינוי נציגות הבית המשותף לענין אחזקתו התקינה של הבנין. לא לצרכי פרויקט תמ"א 38. מעבר לכך- בניגוד ל"ועד הבית" לנציגות לענין פרויקט תמא 3 אי בשלב זה כל סמכות להחליט בשם אחרים. סך הכל מדובר על מי שגורם לתהליך לנוע קדימה אבל בסופו של דבר - אל אחד מבעלי הדירות ידרש לחתום בעצמו על ההסכם.
אם רוצים למנות נציגות יש לזמן אסיפה של בעלי הדירות ובזימון להודיע להם כי מטרת האסיפה היא החלטה עקרונית כי בודקים אפשרות לביצוע פרויקט תמ"א 38 וכן למינוי נציגות לצורך קבלת הצעות והבאתן להחלטה בפני בעלי הדירות.
יש להוציא את ההזמנה לכולם. בסופו של דבר ההחלטה תתקבל ברוב דעות של מי שבא לפגישה. בנוסף - כל מי שלא בא יכול להביע את עמדתו מראש כך שניתן יהיה לקחתה בחשבון.
בנוסף- הרבה מאוד בתים לא מכנסים אסיפה אלא פשוט עוברים מאחד לשני ומחתימים על הסכמה עקרונית עם שמות הנציגים. לשיקולכם ובהתאם לרוחות הנושבות בבנין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה בתחילת תהליך התמ"א 38
רותם
07/02/18
לפני תהליך התמ"א 38 ביצענו הרחבה בביתנו,
בעקבות כך שיהרסו ויבנו מחדש את ההרחבה אמרו לנו שיפצו אותנו לפי הקבלות שיש לנו על השיפוץ.
לאחר תקופה החלטנו למכור את הבית, כאשר מי שהולך לקנות את הדירה לא יכנס אליה עד סיום התמ"א (כי הדירה הולכת לעבור שיפוץ פנימי).
האם אנחנו עדיין זכאים לכספים בגין ההרחבה שביצענו בעבר או שקונה הדירה יקבל פיצויים אלו?
האם יש תקנה בנושא זה?
בעקבות כך שיהרסו ויבנו מחדש את ההרחבה אמרו לנו שיפצו אותנו לפי הקבלות שיש לנו על השיפוץ.
לאחר תקופה החלטנו למכור את הבית, כאשר מי שהולך לקנות את הדירה לא יכנס אליה עד סיום התמ"א (כי הדירה הולכת לעבור שיפוץ פנימי).
האם אנחנו עדיין זכאים לכספים בגין ההרחבה שביצענו בעבר או שקונה הדירה יקבל פיצויים אלו?
האם יש תקנה בנושא זה?
זכאות קונה לפיצויים
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
15/02/18
שלום וברכה,
התשובה תלויה כמובן בנוסח ההסכמות עליהן חתמתם. בדרך כלל ניתן להמחות זכויות כלומר הקונה זכאי לקבלת פיצויים להן אתם זכאים.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
התשובה תלויה כמובן בנוסח ההסכמות עליהן חתמתם. בדרך כלל ניתן להמחות זכויות כלומר הקונה זכאי לקבלת פיצויים להן אתם זכאים.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מבנה מסחרי
מאיר
07/02/18
בס"ד.שלום רב. האם תמא 38 חלההגם על מבנה שלא למגורים ? תודה
תמא 38 במבנה מסחרי
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
15/02/18
מאיר שלום,
תמ"א 38 מעניקה זכויות בנייה של קומה נוספת למבנה שאינו למגורים.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמא 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
תמ"א 38 מעניקה זכויות בנייה של קומה נוספת למבנה שאינו למגורים.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמא 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיחות התנאים לתמ"א 38-2
רונן
07/02/18
שלום רב,
מעוניין לשאול לגבי קשיחות התנאים לתמ"א 38-2. ע"פ מאמר שקראתי חלק מ4 התנאים הקיימים הם קיומו של מבנה בין 2 קומות לפחות ו400 מ"ר בנוי.
האם זהו תנאי חובה כמו היתר בנייה לפני 1980 או שמודבר בתנאי נוסף שהרשות שוקלת לפני אישור או דחיית הבקשה?
לדוגמה האם בבניין בין 2 קומות או קומה ועם 200 מ"ר בנוי יש סיכוי לקבל אישור לפרויקט תמ"א 38-2? האם יש פרקטיקה נוהגת בעניין הזה?
תודה, רונן
מעוניין לשאול לגבי קשיחות התנאים לתמ"א 38-2. ע"פ מאמר שקראתי חלק מ4 התנאים הקיימים הם קיומו של מבנה בין 2 קומות לפחות ו400 מ"ר בנוי.
האם זהו תנאי חובה כמו היתר בנייה לפני 1980 או שמודבר בתנאי נוסף שהרשות שוקלת לפני אישור או דחיית הבקשה?
לדוגמה האם בבניין בין 2 קומות או קומה ועם 200 מ"ר בנוי יש סיכוי לקבל אישור לפרויקט תמ"א 38-2? האם יש פרקטיקה נוהגת בעניין הזה?
תודה, רונן
התקן המחייב שחל על מבנים לעמידות מפני רעידות אדמה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
07/02/18
רונן שלום,
התקן מחייב כתנאי סף מבנה מגורים קיים, חד קומתי או דו קומתי, ששטח הבניה הכולל שלו לפחות 400 מ"ר.
זה לא תנאי נוסף אלא תנאי סף, כלומר תנאי מחייב.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
התקן מחייב כתנאי סף מבנה מגורים קיים, חד קומתי או דו קומתי, ששטח הבניה הכולל שלו לפחות 400 מ"ר.
זה לא תנאי נוסף אלא תנאי סף, כלומר תנאי מחייב.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/1-איחור בלוחות זמנים
אלי
07/02/18
מהו האיחור הסביר הניתן בהסכם מול היזם ומהו הקנס היומי עבור חריגה מלוחות הזמנים
מה נחשב איחור סביר בלוחות זמנים לביצוע תמ"א?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
07/02/18
אלי שלום,
לא פירטת בשאלתך על איזה איחור מדובר.
יכול להיות איחור בלוחות הזמנים להגשת תכניות לעירייה, לקבלת היתר בנייה, לביצוע הבנייה או למסירת הדירות.
לכל רכיב כזה מוגדרים בהסכם לוחות זמנים שונים והגדרה להפרה של ההסכם או פקיעתו כאשר יש חריגה מהן.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
לא פירטת בשאלתך על איזה איחור מדובר.
יכול להיות איחור בלוחות הזמנים להגשת תכניות לעירייה, לקבלת היתר בנייה, לביצוע הבנייה או למסירת הדירות.
לכל רכיב כזה מוגדרים בהסכם לוחות זמנים שונים והגדרה להפרה של ההסכם או פקיעתו כאשר יש חריגה מהן.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
את מי מייצג עורך הדין
מיכל
06/02/18
שלום,
חתמנו על הסכם תמ"א והוגשה בקשה להיתר לעירייה. הבקשה נדחתה וצריך כעת להגיש בקשה חדשה.
יש מחלוקת בין הדיירים שחתמו האם להמשיך בחוזה והאם הוא מחייב כרגע (לא משנה הסיבה- זה מסובך).
השאלה היא את מי אמור לייצג כעת עורך הדין של הדיירים כאשר יש מחלוקת בין הדיירים עצמם האם החוזה מחייב.
האם הוא יכול לחתום על יפוי הכח התכנוני למרות שחלק מהדיירים מבקשים שלא יעשה זאת?
תודה
מיכל
חתמנו על הסכם תמ"א והוגשה בקשה להיתר לעירייה. הבקשה נדחתה וצריך כעת להגיש בקשה חדשה.
יש מחלוקת בין הדיירים שחתמו האם להמשיך בחוזה והאם הוא מחייב כרגע (לא משנה הסיבה- זה מסובך).
השאלה היא את מי אמור לייצג כעת עורך הדין של הדיירים כאשר יש מחלוקת בין הדיירים עצמם האם החוזה מחייב.
האם הוא יכול לחתום על יפוי הכח התכנוני למרות שחלק מהדיירים מבקשים שלא יעשה זאת?
תודה
מיכל
את מי מייצג עורך הדין
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/02/18
מיכל שלום
עורך הדין קודם כל צריך לפעול לפי הוראות ההסכם. בעלי הדירות חתמו על הסכם והם מחויבים בהוראותיו. על כן הסיבה למה לא רוצים להמשיך בהסכם היא כן חשובה. לאחר חתימה על הסכם לא ניתן "להתחרט" אלא אם יש סיבה טובה לכך כגון הפרת הסכם.
כך שקודם כל יש להבין את המצב המשפטי. אם רוצים לבטל את ההסכם ויש לכך תימוכין בהסכם ובעובדות המקרה אז יש לברר זאת לפני שממשיכים בהגשת הבקשה המתוקנת. אם "סתם" חלק מבעלי הדרות מעונינים להחליף יזם זאת לא סיבה לעכב עו"ד מלחתום על התוכניות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות קניין עיקריות זכויות בנייה ליזם תמ"א 38
משלה
06/02/18
חוק המקרקעין מגדיר 5 זכויות עיקריות: וזכויות נוספות הערות אזהרה...... וזכויות תוספות)
בבקשה האם תוכלו להשיב לי : לאזיה קטגורייה מתיחסות זכויות היזם לביצוע תמ"א ?
האם זכויות בנייה שמקנה התמ"א 38 ליזם יוכללו בין ה- 5- העיקריות ?
בכבוד רב
בבקשה האם תוכלו להשיב לי : לאזיה קטגורייה מתיחסות זכויות היזם לביצוע תמ"א ?
האם זכויות בנייה שמקנה התמ"א 38 ליזם יוכללו בין ה- 5- העיקריות ?
בכבוד רב
זכויות בניה ליזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/02/18
שלום רב
לא בטוח שהבנתי את השאלה עד הסוף. חוק המקרקעין אכן מונה 5 סוגי זכויות שחוק המקרקעין דן בהם.
זכויות בניה אינן מנויות במסגרת זכויות אלו. יחד עם זאת בפסיקה וכן בחוקי התכנון והבניה ובחוק מיסוי מקרקעין- מכירת זכויות בניה מוכרת כעיסקה במקרקעין לענין אותם חוקים.
במסגרת עיסקת תמא 38 הבעלים מוכרים ליזם זכויות בניה כנגד ביצוע עבודות בניה עבורם על ידי היזם. מכירה זו מסווגת לענין חוק מיסוי מקרקעין כעיסקה במקרקעין וכך מטופלת.
לא בטוח שעניתי לשאלה ואשמח לדעת לאיזה מטרה זה נשאל על מנת שאחדד יותר את התשובה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות מוצדקת/לא מוצדקת לפרויקט תמא 38
משה
06/02/18
אנחנו שמונה דיירים מתוך תשעה שמעוניינים בפרויקט. שטח המגרש והאזור בעייתי, ולאחר שנדחינו על ידי מספר יזמים/קבלנים, מצאנו מישהו שמוכן לקחת על עצמו את הפרויקט בתשלום של 70 אלף שח מכל דייר. הדייר מתנגד עקב אובדן תשלום שכירות של 60 אלף שח בשנה (משקיע),
דרישה של 70 אלף פיצוי על מרפסת קיימת (תיהרס ויקבל חדשה) וסירוב לשלם על תמא (קיבל ייעוץ משפטי שלא ניתן להכריח אותו לשלם). האם יש לו קייס בבית משפט/ועדת ערר?
דרישה של 70 אלף פיצוי על מרפסת קיימת (תיהרס ויקבל חדשה) וסירוב לשלם על תמא (קיבל ייעוץ משפטי שלא ניתן להכריח אותו לשלם). האם יש לו קייס בבית משפט/ועדת ערר?
האם ניתן לחייב דייר לשאת בתשלום על תמ"א 38?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
07/02/18
משה שלום,
חוק חיזוק מבנים מאפשר להגיש תביעה כנגד דייר סרבן ללא קשר לשאלה מי נושא בתשלומים על ביצוע תמ"א 38 בבניין.
הפרקטיקה שהיזם נושא בכל התשלומים לא מעוגנת בחוק ואין כל חיוב שכך יהיה בכל מקרה.
כידוע גם על ביצוע שיפוץ או הוצאה אחרת שקשורה לבניין יש סמכות לאספת הדיירים לקבל החלטה מחייבת.
באופן תאורטי ומבלי להכיר את פרטי המקרה, כאשר מוכח מעבר לכל ספק שהפרויקט לא כלכלי ללא עלות נוספת כאמור, לא נראה שעצם העלות יכולה להצדיק את אי ביצוע הפרויקט.
בהצלחה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
חוק חיזוק מבנים מאפשר להגיש תביעה כנגד דייר סרבן ללא קשר לשאלה מי נושא בתשלומים על ביצוע תמ"א 38 בבניין.
הפרקטיקה שהיזם נושא בכל התשלומים לא מעוגנת בחוק ואין כל חיוב שכך יהיה בכל מקרה.
כידוע גם על ביצוע שיפוץ או הוצאה אחרת שקשורה לבניין יש סמכות לאספת הדיירים לקבל החלטה מחייבת.
באופן תאורטי ומבלי להכיר את פרטי המקרה, כאשר מוכח מעבר לכל ספק שהפרויקט לא כלכלי ללא עלות נוספת כאמור, לא נראה שעצם העלות יכולה להצדיק את אי ביצוע הפרויקט.
בהצלחה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינו פרואקט מתייא 38 לאחר חתימה ומיסוי פרואקט
לובה נפורוזחני
03/02/18
התחלנו פרואקט תמייא 38 לפני כשנתיים לפי פרואקט מסויים.עכשיו אנחנו בשלבי סיום.לא פותחים חלון בחדר .הישן סגרו.תשובה של קבלן חל שינוי בפרואקט
שינו בפרויקט תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/02/18
לובה שלום
אני מבין שהפרויקט לא מתנהל לשביעות רצונך. אני מציע כי תשב עם עו"ד, תראה לו את ההסכם עליו חתמת מול מה שמתבצע בפועל ותבין אם יש לך מקום ויכולת לעשות משהוא.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות משמעותית ולא סרבנית
דנה
01/02/18
שלום
בבניין בו אני גרה מקודם פרויקט פינוי בינוי
למרות התועלות המסוימות מהפרויקט מבחינת שוי כלכלי של הדירות ותשתיות משודרגות, אנטי מתנגדת לפרויקט
אודה לייעוץ והכוונה לגבי:
1.האם ניתן לחתום על ההסכם ולהתנגד לפרויקט בתהליך התכנוני?
2. הסיבות בגינן אני מתנגדת: פגיעה בנוף הנשקף מדירתי, צפיפות תחבורתית כתוצאה מקיומו של ציר תחבורתי אחד וצר (ובכיוון אחד), העדר חלופות תכנוניות. האם אילו סיבות מוצדקות כדי לקיים התנגדות משמעותית ולא סרבנית?
בבניין בו אני גרה מקודם פרויקט פינוי בינוי
למרות התועלות המסוימות מהפרויקט מבחינת שוי כלכלי של הדירות ותשתיות משודרגות, אנטי מתנגדת לפרויקט
אודה לייעוץ והכוונה לגבי:
1.האם ניתן לחתום על ההסכם ולהתנגד לפרויקט בתהליך התכנוני?
2. הסיבות בגינן אני מתנגדת: פגיעה בנוף הנשקף מדירתי, צפיפות תחבורתית כתוצאה מקיומו של ציר תחבורתי אחד וצר (ובכיוון אחד), העדר חלופות תכנוניות. האם אילו סיבות מוצדקות כדי לקיים התנגדות משמעותית ולא סרבנית?
התנגדות משמעותית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/02/18
דנה שלום
אם את מתנגדת לפרויקט אז אני ממליץ לא לחתום על ההסכם. אני לא מכיר אפשרות שחותמים על ההסכם ולאחר מכן מתנגדים תכנונית. תמי את הליכי ההתנגדות לתכנון המוצע ולחתום על ההסכם תמיד ניתן יהיה.
אני לא רואה בנימוקים שציינת משום סיבות מוצדקות. אבל יש צורך להכנס עמוק יותר לתכנון המוצע כדי לתת תשובה בדוקה. אני ממליץ כי תתיעצי עם בעלי מקצוע- עו"ד/שמאי/אדריכל כדי לראות אם יש נימוקים רציניים להתנגדות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוקף התקשרות עם קבלן ועם עו"ד
דוד יוסף
29/01/18
בוקר טוב. ברצוני לדעת במקרה שהתקשרנו עם יזם לבדוק היתכנות לתמא 38. האם זמן הבדיקה קצוב בזמן למתן תשובה? האם זו תקופה של חצי שנה?. ויחד עם זאת. אם חתמנו מול עוד שהסכמנו שהוא ייצג אותנו בתהליך. ועדיין לא הגענו למצב של אישורים והסכמות. האם גם המינוי שנתנו לו הוא סופי או שניתן להחליפו במידה ולא מרוצים מתפקידו. תודה
תוקף הסכמה לבדיקת התכנות
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
06/02/18
דוד שלום,
קשה להשיב בלי לראות את המסמכים שחתמתם עליהם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
קשה להשיב בלי לראות את המסמכים שחתמתם עליהם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול ההסכם
ליטל
28/01/18
שלום,
היזם מסרב לקבוע בהסכם סעיפים המאפשרים ביטול ההסכם על ידי הבעלים לאחר קבלת ערבויות חור המכר, וטוען כי הסעד היחיד שיהיה לבעלים לאחר קבלת הערבויות זה מימוש הערבויות.
האם ניתן להסתפק בסעד של מימוש הערבויות או לעמוד על זה שיהיו הוראות לביטול ההסכם בלי קשר לערבויות?
אשמח להסבר
היזם מסרב לקבוע בהסכם סעיפים המאפשרים ביטול ההסכם על ידי הבעלים לאחר קבלת ערבויות חור המכר, וטוען כי הסעד היחיד שיהיה לבעלים לאחר קבלת הערבויות זה מימוש הערבויות.
האם ניתן להסתפק בסעד של מימוש הערבויות או לעמוד על זה שיהיו הוראות לביטול ההסכם בלי קשר לערבויות?
אשמח להסבר
האם ניתן לבטל את ההסכם לאחר שנמסרו ערבויות לדיירים
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
06/02/18
ליטל שלום,
בשלב שבו כבר נמסרות ערבויות חוק מכר לדיירים הפרויקט כבר נמצא בביצוע או רגע לפני תחילת ביצוע וכבר יש בנק מלווה.
כמובן שגם בשלב זה יתכנו הפרות של היזם כגון עיכוב בביצוע העבודות או אי מסירת הדירות בזמן.
במקרה בו היזם נקלע לקשיים הבנק המלווה שומר על זכותו לקחת את הפרויקט לידיו ובמידת הצורך להחליף את היזם.
דרישה של יזם לסעיף כזה בהסכם מנוגדת לאפשרות להכניס בנק מלווה לפרויקט.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
בשלב שבו כבר נמסרות ערבויות חוק מכר לדיירים הפרויקט כבר נמצא בביצוע או רגע לפני תחילת ביצוע וכבר יש בנק מלווה.
כמובן שגם בשלב זה יתכנו הפרות של היזם כגון עיכוב בביצוע העבודות או אי מסירת הדירות בזמן.
במקרה בו היזם נקלע לקשיים הבנק המלווה שומר על זכותו לקחת את הפרויקט לידיו ובמידת הצורך להחליף את היזם.
דרישה של יזם לסעיף כזה בהסכם מנוגדת לאפשרות להכניס בנק מלווה לפרויקט.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקן 431- תקופת מעבר שמסתיימת
ליטל
28/01/18
שלום,
האם התיקון מס' 6 לתקן 431 שבגינו ניתנה תקופת מעבר של שנתיים שעתידה להסתיים בחודשים הקרובים, יכול למנוע קבלת היתר בנייה בפרויקט תמ"א 38/2 שאין לו 400 מ"ר בנוי וטרם הוגשה לוועדה?
האם התיקון מס' 6 לתקן 431 שבגינו ניתנה תקופת מעבר של שנתיים שעתידה להסתיים בחודשים הקרובים, יכול למנוע קבלת היתר בנייה בפרויקט תמ"א 38/2 שאין לו 400 מ"ר בנוי וטרם הוגשה לוועדה?
האם ניתן לבצע תמ"א 38 במבנה שקטן מ-400 מ"ר?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
06/02/18
ליטל שלום,
תקן 413 עמידות מבנים ברעידות אדמה קובע מהם המבנים אשר עליהם לעמוד בדרישות התקן.
במסגרת התקן ישנה הגדרה בה מבנים הקטנים מ-400 מ"ר בנוי לא נדרשים לעמוד בדרישות התקן.
תיקון 6 צמצם את ההגדרה שהייתה לפניו ולכן בהחלט יכול להיות שמבנה מסויים שנכלל בתקן כפי שהיה לפני תיקון 6, לא יוכל להיכלל בו לאחר סיום תקופת המעבר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
תקן 413 עמידות מבנים ברעידות אדמה קובע מהם המבנים אשר עליהם לעמוד בדרישות התקן.
במסגרת התקן ישנה הגדרה בה מבנים הקטנים מ-400 מ"ר בנוי לא נדרשים לעמוד בדרישות התקן.
תיקון 6 צמצם את ההגדרה שהייתה לפניו ולכן בהחלט יכול להיות שמבנה מסויים שנכלל בתקן כפי שהיה לפני תיקון 6, לא יוכל להיכלל בו לאחר סיום תקופת המעבר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימה על יפוי כוח תכנוני לפני חתימה על הסכם תמ"א 3
ליטל
28/01/18
שלום,
האם חתימה על יפוי כוח תכנוני על ידי הדיירים לפני חתימתם על הסכם התמ"א 38/2 בנוסחו הסופי, יכולה להוות בעיה כלשהי מבחינת הדיירים? האם יש סיכון כלשהו?
הנוסח הסופי מתעכב, ובינתיים היזם צריך להגיש תוכניות עקרוניות.
האם חתימה על יפוי כוח תכנוני על ידי הדיירים לפני חתימתם על הסכם התמ"א 38/2 בנוסחו הסופי, יכולה להוות בעיה כלשהי מבחינת הדיירים? האם יש סיכון כלשהו?
הנוסח הסופי מתעכב, ובינתיים היזם צריך להגיש תוכניות עקרוניות.
הרגולציות של התמ"א יגרמו בילבולצייה בפני דיירים
משלה
03/02/18
ליטל דעי לך , שייפוי כוח תכנוני הוא חשוב "כעובי הקורה ליזם" מקנה לו את כל הזכויות . הכוח התיכנוני הוא הכל. !!!
ובלבול כזה ,נובע מרגולציות של הרשויות אשר משאירים פריצות בחוק ובקדושת רישום זכויות קניניות. (אצל דיירים כמוך וכמוני) ...........
ייפוי כוח תיכנוני מקנה ליזם היתר בנייה !!!
נו מה את חושבת שיש לך אפשרות להתחכם אחרי שהיזם קבל היתר בנייה .....בהצלחה ......
ובלבול כזה ,נובע מרגולציות של הרשויות אשר משאירים פריצות בחוק ובקדושת רישום זכויות קניניות. (אצל דיירים כמוך וכמוני) ...........
ייפוי כוח תיכנוני מקנה ליזם היתר בנייה !!!
נו מה את חושבת שיש לך אפשרות להתחכם אחרי שהיזם קבל היתר בנייה .....בהצלחה ......
חתימה על יפוי כוח תכנוני
אלעד וייסטוך
04/02/18
ליטל שלום,
יפוי כוח תכנוני נותן ליזם סמכויות רבות בשם הדיירים ומאפשר לו להוציא היתר בנייה לפרויקט.
לא מקובל בלשון המעטה לחתום על יפוי כוח כזה לפני שנסגרים כל הנושאים והסוגיות, ויש הסכם מלא המוסכם על הדיירים.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
יפוי כוח תכנוני נותן ליזם סמכויות רבות בשם הדיירים ומאפשר לו להוציא היתר בנייה לפרויקט.
לא מקובל בלשון המעטה לחתום על יפוי כוח כזה לפני שנסגרים כל הנושאים והסוגיות, ויש הסכם מלא המוסכם על הדיירים.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ביטול תשתית גז בפרוייקט תמא 38
יוסי לוי
28/01/18
שלום רב.
אנו דיירים בשכירות בבניין שנמצא בפרוייקט חיזוק מבנים תמ"א 38. לאחר זמן מה מתחילת העבודות הודיעו לנו כי כל תשתית הגז מבוטלת עד לסיום הפרוייקט וכי חברת הגז אוספת את הבלונים מחשש לאסון. עברתי על "הוראות תמ"א 38 - נוסח משולב" ולא ראיתי התייחסות לעניין. היזם טוען כי הם פועלים במסגרת החוק . לקחנו בחשבון אבק רעש ולכלוך טרם הכניסה לדירה, אבל לגבי הגז אף אחד לא התריע וזה בהחלט שיקול נכבד.
האם אנו הדיירים יכולים להתנגד למהלך ? יש משהו אחר שניתן לעשות ?
אנו דיירים בשכירות בבניין שנמצא בפרוייקט חיזוק מבנים תמ"א 38. לאחר זמן מה מתחילת העבודות הודיעו לנו כי כל תשתית הגז מבוטלת עד לסיום הפרוייקט וכי חברת הגז אוספת את הבלונים מחשש לאסון. עברתי על "הוראות תמ"א 38 - נוסח משולב" ולא ראיתי התייחסות לעניין. היזם טוען כי הם פועלים במסגרת החוק . לקחנו בחשבון אבק רעש ולכלוך טרם הכניסה לדירה, אבל לגבי הגז אף אחד לא התריע וזה בהחלט שיקול נכבד.
האם אנו הדיירים יכולים להתנגד למהלך ? יש משהו אחר שניתן לעשות ?
ביטול תשתית גז
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
04/02/18
יוסי שלום,
מדובר במצב חריג שלא אמור להתרחש במהלך ביצוע פרויקט תמ"א.
אני לא יודע מה הסיבה שחברת הגז פעלה כפי שפעלה, אך ככל הנראה משהו נעשה שלא כשורה ע"י היזם.
המעמד שלכם הוא של שוכרים ולכן אין לכם חזית מול היזם עצמו אלא מול בעל הדירה אותה אתם שוכרים.
אני מציע לכם לברר מולו מה הסיבה למצב שנוצר, ומה הצפי לתיקונו אם בכלל.
כמובן שמצב בו לדירה אין חיבור לגז איננו תקין ולבעל הדירה צריכה להיות אחריות למציאת תחליפים כמו כיריים חשמליות וכיו"ב.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
מדובר במצב חריג שלא אמור להתרחש במהלך ביצוע פרויקט תמ"א.
אני לא יודע מה הסיבה שחברת הגז פעלה כפי שפעלה, אך ככל הנראה משהו נעשה שלא כשורה ע"י היזם.
המעמד שלכם הוא של שוכרים ולכן אין לכם חזית מול היזם עצמו אלא מול בעל הדירה אותה אתם שוכרים.
אני מציע לכם לברר מולו מה הסיבה למצב שנוצר, ומה הצפי לתיקונו אם בכלל.
כמובן שמצב בו לדירה אין חיבור לגז איננו תקין ולבעל הדירה צריכה להיות אחריות למציאת תחליפים כמו כיריים חשמליות וכיו"ב.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה מיזם תמא
ציפי י.
28/01/18
רוצים לרכוש דירה בבנין של 8 קומות כאשר הבניה היא בשלב השלד בקומה שלישית.האם פרוייקט בליווי בנקאי יבטיח את הכספים שנשלם אם הבנין לא יושלם.? בנוסף יש אומרים שגם יש קשיים בקבלת משכנתא בבנינים של תמא האם נכון?
רכישת דירה תמ"א 38
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
28/01/18
שלום וברכה,
כאשר לפרויקט יש ליווי בנקאי אין כל בעיה בלקיחת משכנתא.
במקרה שאין לווי בנקאי, היכולת לקחת משכנתא מוגבלת יותר ויש משקל רב לשלב בו נמצא הפרויקט, לגודל המשכנתא שמבקשים לקחת וכן הריבית עד לסיום הבנייה ומסירת הדירה עשויה להיות גבוהה יותר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888, מייל: elad@weislaw.co.il
כאשר לפרויקט יש ליווי בנקאי אין כל בעיה בלקיחת משכנתא.
במקרה שאין לווי בנקאי, היכולת לקחת משכנתא מוגבלת יותר ויש משקל רב לשלב בו נמצא הפרויקט, לגודל המשכנתא שמבקשים לקחת וכן הריבית עד לסיום הבנייה ומסירת הדירה עשויה להיות גבוהה יותר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888, מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מינוי נציגות בניין
דודו
26/01/18
אני ועד בית שמוניתי כחוק באסיפה הכללית.
משרד עו"ד מסוים תלה מודעות בבנין על אסיפת דיירים ללא תיאום. באסיפה מונה דייר (חדש - רק חודש וחצי בבניין) לנציג הדיירים.
לכאורה זה לא תקין. האם אכן זה כך?
משרד עו"ד מסוים תלה מודעות בבנין על אסיפת דיירים ללא תיאום. באסיפה מונה דייר (חדש - רק חודש וחצי בבניין) לנציג הדיירים.
לכאורה זה לא תקין. האם אכן זה כך?
מינוי נציגות
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
28/01/18
שלום וברכה,
לכינוס אסיפת דיירים יש כללים מחייבים ולא ניתן למנות נציגות דיירים בהיחבא וללא פרסום מתאים זמן מספיק מראש.
יחד עם זאת, בכל מקרה חתימה על הסכם מחייבת חתימה של הדיירים עצמם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888, מייל: elad@weislaw.co.il
לכינוס אסיפת דיירים יש כללים מחייבים ולא ניתן למנות נציגות דיירים בהיחבא וללא פרסום מתאים זמן מספיק מראש.
יחד עם זאת, בכל מקרה חתימה על הסכם מחייבת חתימה של הדיירים עצמם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888, מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה אצל המפקחת
סב"ש
25/01/18
אנחנו 4 דיירים בבניין בן 2 קומות שאמור לעבור תמ"א 38. שלושת הדיירים תבעו אותנו בפני המפקחת על המקרקעין, מכיוון שאנו המתנגדים היחידים.
איננו מתנגדים לתמ"א. הקבלן אינו מיישם את החלטות ועדת הערר (2 ועדות ערר במשך שנתיים שעד היום לא יישם אותם!) אין אצל המפקחת תכניות חתומות ע"י הדיירים ולא בקשה להיתר מתוקנת לאחר ועדת ערר.
המפקחת ממשיכה בדיון כאילו אנו שקופים, מאיימת עלינו בהוצאות, כופה עלינו את ההסכם, כאשר אין על מה לחתום! שלחנו מכתב בשמנו לראש האגף במשרד המשפטים ולשרת המשפטים בענייננו. (מחכים לתשובה).
מניסיונכם, מה עוד אנו יכולים לעשות? לפנות לתקשורת? לעיתונות? היא הרי לא פועלת עפ"י החוק. אודה לתשובתכם.
איננו מתנגדים לתמ"א. הקבלן אינו מיישם את החלטות ועדת הערר (2 ועדות ערר במשך שנתיים שעד היום לא יישם אותם!) אין אצל המפקחת תכניות חתומות ע"י הדיירים ולא בקשה להיתר מתוקנת לאחר ועדת ערר.
המפקחת ממשיכה בדיון כאילו אנו שקופים, מאיימת עלינו בהוצאות, כופה עלינו את ההסכם, כאשר אין על מה לחתום! שלחנו מכתב בשמנו לראש האגף במשרד המשפטים ולשרת המשפטים בענייננו. (מחכים לתשובה).
מניסיונכם, מה עוד אנו יכולים לעשות? לפנות לתקשורת? לעיתונות? היא הרי לא פועלת עפ"י החוק. אודה לתשובתכם.
תביעה אצל המפקחת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/01/18
סב"ש שלום רב
לפי מה שאני קורא בין השורות אתם מופיעים בפני המפקחת ללא יצוג. העיצה הטובה ביותר שאני יכול לכם הוא לפנות לעו"ד שיעבר על כל המסמכים והחומר שיש וייצג אותכם בהתאם בפני המפקחת.
כל תשובה אחרת שאתן אינה אחראית בהעדר ידיעה על מה בדיוק המחלוקת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לפי מה שאני קורא בין השורות אתם מופיעים בפני המפקחת ללא יצוג. העיצה הטובה ביותר שאני יכול לכם הוא לפנות לעו"ד שיעבר על כל המסמכים והחומר שיש וייצג אותכם בהתאם בפני המפקחת.
כל תשובה אחרת שאתן אינה אחראית בהעדר ידיעה על מה בדיוק המחלוקת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תכניות לפני חתימת דיירים
אלי
23/01/18
הייתי מעוניין לדעת האם לפני חתימה על הסכם עם יזם בפרויקט תמ"א 38/1 אנו הדיירים אמורים לקבל תכנית קומה טיפוסית מפורטת ותכנית קומת קרקע מפורטת וזאת לאחר שליחת מודד מצד היזם, או לחילופין האם אנו חותמים על תכנית עקרונית של קומה טיפוסית ורק לאחר מכן היזם עושה מדידה ומגיש לנו תכניות מפורטות רק לאחר חתימת הדיירים על הסכם מולו?תודהאלי
תוכניות לפני חתימה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/01/18
אלי שלום
לפני חתימה על הסכם התמ"א נהוג לקבל תוכניות ראשוניות. את תכסית הקומה ניתן לקחת מהרישום בבית המשותף או מהיתר הבניה.
על גבי התוכניות הקיימות ניתן להכין תוכנית ראשונית של הוספת ממ"ד/מרפסת /שטחים נוספים.
בכל מקרה לא צריך להיות הבדל מהותי בין התוכניות הראשוניות לתוכניות המוכנות לצורך הבקשה להיתר בכל הקשור לתמורות לדיירים. על ההסכם המשפטי להבטיח זאת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לפני חתימה על הסכם התמ"א נהוג לקבל תוכניות ראשוניות. את תכסית הקומה ניתן לקחת מהרישום בבית המשותף או מהיתר הבניה.
על גבי התוכניות הקיימות ניתן להכין תוכנית ראשונית של הוספת ממ"ד/מרפסת /שטחים נוספים.
בכל מקרה לא צריך להיות הבדל מהותי בין התוכניות הראשוניות לתוכניות המוכנות לצורך הבקשה להיתר בכל הקשור לתמורות לדיירים. על ההסכם המשפטי להבטיח זאת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
