פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
הצמדת רכוש משותף לדירות קרקע + הגדלה
מאיר
04/03/18
שלום,
בבניין שלנו יש התקדמות עם היזם לגבי תמ״א חיזוק.
כרגע לא ברור אם יש רוב , אבל יש כיוון לרוב של 2/3.
ישנה סוגייה של הצמדת רכוש משותף ( גינה ) ל 6 דירות מרתף + תוספת חדר של 10 מ״ר ל 2 דירות הקרקע.
ממה שאני יודע, דרוש רוב של 100% לשינוי הרכוש המשותף וצמדתו לאחר בבניין. בהנחה והתמ״א עוברת ברוב של 2/3, האם ניתן להצמיד שטחים אלו לדירות הנ״ל על חשבון הרכוש המשותף ללא הסכמת כל בעלי הרכוש המשותף?
תודה
בבניין שלנו יש התקדמות עם היזם לגבי תמ״א חיזוק.
כרגע לא ברור אם יש רוב , אבל יש כיוון לרוב של 2/3.
ישנה סוגייה של הצמדת רכוש משותף ( גינה ) ל 6 דירות מרתף + תוספת חדר של 10 מ״ר ל 2 דירות הקרקע.
ממה שאני יודע, דרוש רוב של 100% לשינוי הרכוש המשותף וצמדתו לאחר בבניין. בהנחה והתמ״א עוברת ברוב של 2/3, האם ניתן להצמיד שטחים אלו לדירות הנ״ל על חשבון הרכוש המשותף ללא הסכמת כל בעלי הרכוש המשותף?
תודה
חלוקה לא שוויונית בין בעלי הדירות
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
08/03/18
מאיר שלום,
הרוב הדרוש לשינוי רכוש משותף בתמ"א 38 הוא 66% ולא 100%.
השאלה היא האם סירוב של 1/3 מהדיירים על רקע הטענה שחלוקת הרכוש המשותף איננה שוויונית מהווה טענה שתקבל גיבוי בפני המפקח/ת.
לשם כך יש להבין מה ההגיון הכלכלי מאחורי החלוקה שציינת והאם ישנם אפשרויות אחרות לביצוע הפרויקט שהנן שוויוניות יותר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
הרוב הדרוש לשינוי רכוש משותף בתמ"א 38 הוא 66% ולא 100%.
השאלה היא האם סירוב של 1/3 מהדיירים על רקע הטענה שחלוקת הרכוש המשותף איננה שוויונית מהווה טענה שתקבל גיבוי בפני המפקח/ת.
לשם כך יש להבין מה ההגיון הכלכלי מאחורי החלוקה שציינת והאם ישנם אפשרויות אחרות לביצוע הפרויקט שהנן שוויוניות יותר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלפת עורך דין דיירים תמא 38
תומר
04/03/18
שלום, בבניין שלנו בבת ים אמור להתבצע תמא 38, לפי בדיקה שערכנו עם העירייה הונפק היתר בנייה בינואר 18, העורך דין של הדיירים שנבחר על ידי היזם לא עונה לנו, חרף שיחות ואימיילים שאנחנו שולחים לו. היזם כבר מספר פעמים דחה את תחילת העבודה ולאחרונה פשוט הפסיק לענות לנו, ושיחות איתו ״מתנתקות״ באורח פלא...
רצינו להחליף העורך דין שלנו כצעד ראשון, איך עושים את זה? האם זה כרוך בהשקעה כספית מצד הדיירים?
רצינו להחליף העורך דין שלנו כצעד ראשון, איך עושים את זה? האם זה כרוך בהשקעה כספית מצד הדיירים?
הפרת חוזה וחוסר מענה מהעו"ד
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
04/03/18
תומר שלום,
מצב של חוסר עדכון והתעלמות מפניות מצד עוה"ד שלכם אינו תקין בלשון המעטה.
כאשר היזם עצמו מתעלם מפניותיכם ולא עומד בזמני הפרויקט הדבר מעלה חשד אמיתי.
יתכן והיזם נמצא בקשיים ולא ברור מדוע עוה"ד שלכם לא פועל בנדון.
במידה והפניות שלכם ממשיכות לא לקבל מענה, אני מציע לפנות בדחיפות לעורך דין שיבדוק את נסיבות המקרה ויתחיל לפעול להעיר את כל מי שצריך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
מצב של חוסר עדכון והתעלמות מפניות מצד עוה"ד שלכם אינו תקין בלשון המעטה.
כאשר היזם עצמו מתעלם מפניותיכם ולא עומד בזמני הפרויקט הדבר מעלה חשד אמיתי.
יתכן והיזם נמצא בקשיים ולא ברור מדוע עוה"ד שלכם לא פועל בנדון.
במידה והפניות שלכם ממשיכות לא לקבל מענה, אני מציע לפנות בדחיפות לעורך דין שיבדוק את נסיבות המקרה ויתחיל לפעול להעיר את כל מי שצריך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הרוב הדרוש למינוי נציגות לתמ"א 38/2
שי
03/03/18
האם הרוב הדרוש למינוי נציגות הוא לפי הדירות או לפי היחס של השטח המשותף?
אני מבינה שבלי מינוי נציגות באופן רשמי אנחנו לא יכולים להתקדם, אף על פי שיצרנו קשרים עם יזמים ואפילו הוגשו תוכניות.
איך יודעים מהו אחוז הבעלות על השטח המשותף?
והאם זה נכון גם לגבי ה 80% להסכמה עקרונית?
אני מבינה שבלי מינוי נציגות באופן רשמי אנחנו לא יכולים להתקדם, אף על פי שיצרנו קשרים עם יזמים ואפילו הוגשו תוכניות.
איך יודעים מהו אחוז הבעלות על השטח המשותף?
והאם זה נכון גם לגבי ה 80% להסכמה עקרונית?
הרוב למינוי נציגות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/03/18
שי שלום
אין כל התיחסות בחוק לרוב הנדרש למינוי נציגות.
לגבי השלב עד חתימת ההסכם - בדר"כ מכנסים אסיפה ובוחרים בהחלטת רוב המצביעים. לא צריך רוב של 80% או רוב מיוחס אחר.
אבל כמו שבחרו ככה ניתן להחליף.
השלב השני הוא החתימה על ההסכם. בדר"כ מציינים שם את שמות חברי הנציגות ואת הדרך להחלפתם. כך שמי שחותם מאשר את בחירתם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין כל התיחסות בחוק לרוב הנדרש למינוי נציגות.
לגבי השלב עד חתימת ההסכם - בדר"כ מכנסים אסיפה ובוחרים בהחלטת רוב המצביעים. לא צריך רוב של 80% או רוב מיוחס אחר.
אבל כמו שבחרו ככה ניתן להחליף.
השלב השני הוא החתימה על ההסכם. בדר"כ מציינים שם את שמות חברי הנציגות ואת הדרך להחלפתם. כך שמי שחותם מאשר את בחירתם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה במחלוקת
אלעד ש
01/03/18
בכדי להשלים את הרוב הנדרש לתמא במסלול פינוי עלינו להחתים בעלי דירה שכרגע במחלוקת משפטית של כל היורשים וצו הירושה עוד לא מומש.
האם ניתן לפתור זאת?
או שנצרך לחכות שנים עד שהמחלוקת המשפטית תפטר?
(אף אחד לא גר בדירה, מדובר בדירה בה התגוררה אישה שנפטרה ומאבק הירושה הוא בן הילדים)
האם ניתן לפתור זאת?
או שנצרך לחכות שנים עד שהמחלוקת המשפטית תפטר?
(אף אחד לא גר בדירה, מדובר בדירה בה התגוררה אישה שנפטרה ומאבק הירושה הוא בן הילדים)
דירה במחלוקת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/03/18
אלעד שלום
אני מציע להבין מהיורשים שרבים אם הם בעד הפרויקט או לא. תנסו להחתים את כולם (לא ביחד) על ההסכם. אם חלק חותמים והיתר לא אז זו החלטה של היזם אם להסתכן בהמשך השקעה בפרויקט או לא יש לזכור שההליך התכנוני אורך כשנתיים ובזמן זה סביר שהמחלוקת תוכרע. כך שיכול להיות שהיזם יהיה מוכן שאת בהוצאות התכנון מתוך הנחה שהמחלוקת תפר והיורש יחתום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מציע להבין מהיורשים שרבים אם הם בעד הפרויקט או לא. תנסו להחתים את כולם (לא ביחד) על ההסכם. אם חלק חותמים והיתר לא אז זו החלטה של היזם אם להסתכן בהמשך השקעה בפרויקט או לא יש לזכור שההליך התכנוני אורך כשנתיים ובזמן זה סביר שהמחלוקת תוכרע. כך שיכול להיות שהיזם יהיה מוכן שאת בהוצאות התכנון מתוך הנחה שהמחלוקת תפר והיורש יחתום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העמלה המקובלת של עו"ד מהיזם בייצוג בעלי דירות
מירי
28/02/18
1.מהי העמלה המקובלת של עו"ד בייצוג של קבוצת כ-15 בעלי דירות מול היזם בפינוי בינוי בר"ג ?
2.מה "הגמול" שראש קבוצת הדיירים יכול לדרוש עבור גיוס הדיירים בפינוי בינוי?
2.מה "הגמול" שראש קבוצת הדיירים יכול לדרוש עבור גיוס הדיירים בפינוי בינוי?
מה מקובל כשכר טרחה של עו"ד הדיירים?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
04/03/18
מירי שלום,
העמלה של עו"ד מטעם הדיירים משתנה בהתאם למורכבות הפרויקט וכמובן בהתאם לנסיון והותק של עורך הדין.
באופן כללי השכר המקובל נע סביבות 8-10 אלף לדייר כמובן כאשר יש עמלה מינימלית מקובלת וכך גם כלפי מעלה.
בפרויקט כפי שציינת אני מאמין שהשכר צריך להיות בין 100-130 אלף.
לגבי תשלום לנציג הדיירים, מקובל שישנה נציגות של הדיירים אשר עובדת מול היזם בתיאום ומסייעת לו לרתום את הדיירים ולקדם את הפרויקט. כמו כן בהמשך לתאם ולהחליט בנושאים שונים במסגרת התקדמות הפרויקט.
הנציגות פועלת בהתנדבות ומתוך הבנה שהאינטרס של כל הבניין ושל כל דייר הוא להשביח את הדירה באמצעות ביצוע הפרויקט.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
העמלה של עו"ד מטעם הדיירים משתנה בהתאם למורכבות הפרויקט וכמובן בהתאם לנסיון והותק של עורך הדין.
באופן כללי השכר המקובל נע סביבות 8-10 אלף לדייר כמובן כאשר יש עמלה מינימלית מקובלת וכך גם כלפי מעלה.
בפרויקט כפי שציינת אני מאמין שהשכר צריך להיות בין 100-130 אלף.
לגבי תשלום לנציג הדיירים, מקובל שישנה נציגות של הדיירים אשר עובדת מול היזם בתיאום ומסייעת לו לרתום את הדיירים ולקדם את הפרויקט. כמו כן בהמשך לתאם ולהחליט בנושאים שונים במסגרת התקדמות הפרויקט.
הנציגות פועלת בהתנדבות ומתוך הבנה שהאינטרס של כל הבניין ושל כל דייר הוא להשביח את הדירה באמצעות ביצוע הפרויקט.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה בטאבו
שני ששון
27/02/18
שלום רב,
באוקטובר 2015 קניתי דירה חדשה בפרוייקט תמא 38 בעיר רמת גן.
הדירה נמכרה לנו ללא חניה מאחר והיו 20 חניות בלבד אשר הוקצו לדיירים הקיימים.
האם בחוק יש חובה למכור דירות חדשות עם חניה בלבד? ככל שכן, האם יש באפשרותי לתובע את הקבלן על כך שמכר לי דירה ללא חניה?
תודה רבה
באוקטובר 2015 קניתי דירה חדשה בפרוייקט תמא 38 בעיר רמת גן.
הדירה נמכרה לנו ללא חניה מאחר והיו 20 חניות בלבד אשר הוקצו לדיירים הקיימים.
האם בחוק יש חובה למכור דירות חדשות עם חניה בלבד? ככל שכן, האם יש באפשרותי לתובע את הקבלן על כך שמכר לי דירה ללא חניה?
תודה רבה
חניה בטאבו
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/02/18
שני שלום
אין חובה בחוק למכור דירה עם חניה צמודה. יש תקן הקובע כמה חניות יש לייצר בבנין חדש או בתוספת בניה על הקיים. כנרראה שהיזם עמד בתקן זה אבל הקצה את החניות הללו לדירות הקיימות. זה מותר על פי החוק
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין חובה בחוק למכור דירה עם חניה צמודה. יש תקן הקובע כמה חניות יש לייצר בבנין חדש או בתוספת בניה על הקיים. כנרראה שהיזם עמד בתקן זה אבל הקצה את החניות הללו לדירות הקיימות. זה מותר על פי החוק
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שידרוג מיקום תמא 38-2
משה
25/02/18
שלום
יש לי 100 אחוז אי כושר + ש"רם 112 אחוז מביטוח לאומי ונכות רפואית 89
אם אני משדרג את הקומה שיש לי היום " ועולה לגג " .
1) האם אני אשלם מס רכישה ? -כתוב בחוברת ששלחו לי : הנכים עם ה האחוזים כמו שלי " עשויים להיות זכאים להנחה במס רכישה" ?
מה זה עשויים כן ?או לא?
2)אם חלילה צריך לשלם , על איזה בסיס ? ההפרש בין הדירה שלי הנוכחית (מחיר היום? הסופי ) לדירה המשודרגת היקרה ? או כאילו קונה דירה במלוא המחיר . ללא התחשבות שעשיתי הרי החלפה עם היזם , קבלן .
תודה
יש לי 100 אחוז אי כושר + ש"רם 112 אחוז מביטוח לאומי ונכות רפואית 89
אם אני משדרג את הקומה שיש לי היום " ועולה לגג " .
1) האם אני אשלם מס רכישה ? -כתוב בחוברת ששלחו לי : הנכים עם ה האחוזים כמו שלי " עשויים להיות זכאים להנחה במס רכישה" ?
מה זה עשויים כן ?או לא?
2)אם חלילה צריך לשלם , על איזה בסיס ? ההפרש בין הדירה שלי הנוכחית (מחיר היום? הסופי ) לדירה המשודרגת היקרה ? או כאילו קונה דירה במלוא המחיר . ללא התחשבות שעשיתי הרי החלפה עם היזם , קבלן .
תודה
מס רכישה לבעל דירה קיימת
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
27/02/18
משה שלום,
העסקה תהיה פטורה ממס כל עוד הדירה החדשה גדולה בלא יותר מ-25 מ"ר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
העסקה תהיה פטורה ממס כל עוד הדירה החדשה גדולה בלא יותר מ-25 מ"ר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה בעת רכישת דירה יד שניה בפרוייקט תמ"א 38/2
יעקב דבש
25/02/18
שלום רב,
שוקל רכישת דירה יד שניה בבנין בו הוגשה בקשה להיתר בנייה לפי תמ"א 38/2 הריסה ובנייה וטרם ניתן היתר -
1. האם על מס הרכישה יחולו אותם כללים (לעניין שיעור החיוב והפטורים החלים) כמו בדירה "רגילה" שאין לגביה תכנית תמ"א 38/2 ?
2. האם על מס השבח שיחול בעת מכירת הדירה החדשה שתיבנה - לאחר קבלת טופס 4 - יחולו אותם כללים (לענין שיעור החיוב והפטורים החלים) כמו בדירה "רגילה" שלא נבנתה לפי תמ"א 38/2 ?
בברכה ובתודה מראש,
יעקב
שוקל רכישת דירה יד שניה בבנין בו הוגשה בקשה להיתר בנייה לפי תמ"א 38/2 הריסה ובנייה וטרם ניתן היתר -
1. האם על מס הרכישה יחולו אותם כללים (לעניין שיעור החיוב והפטורים החלים) כמו בדירה "רגילה" שאין לגביה תכנית תמ"א 38/2 ?
2. האם על מס השבח שיחול בעת מכירת הדירה החדשה שתיבנה - לאחר קבלת טופס 4 - יחולו אותם כללים (לענין שיעור החיוב והפטורים החלים) כמו בדירה "רגילה" שלא נבנתה לפי תמ"א 38/2 ?
בברכה ובתודה מראש,
יעקב
רכישת דירה יד שנייה בתמ"א 38
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
27/02/18
יעקב שלום,
העובדה שהבניין נמצא בתהליך של תמ"א 38 לא אמורה לשנות משהו מבחינתך כמי שרוכש דירה יד שנייה בבניין.
ברכישת דירה יחול מס רכישה לפי מדרגות המס החלות עליך כמו בכל עסקה רגילה.
כך גם במכירת הנכס לאחר סיום הבניה יחול מס שבח כפי שחל על כל עסקה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
העובדה שהבניין נמצא בתהליך של תמ"א 38 לא אמורה לשנות משהו מבחינתך כמי שרוכש דירה יד שנייה בבניין.
ברכישת דירה יחול מס רכישה לפי מדרגות המס החלות עליך כמו בכל עסקה רגילה.
כך גם במכירת הנכס לאחר סיום הבניה יחול מס שבח כפי שחל על כל עסקה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיירת עמידר בתמא 38/1
ליטל
23/02/18
דיירת עמידר יכולה למנוע ביצוע תמא 38/1 במידה ויש לה מסמכים רפואים. ידוע לנו שעמידר חתם.
דיירת עמידר בתמא 38/1
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/02/18
ליטל שלום
למיטב ידיעתי דיירת עמידר לא יכולה למנוע ביצוע פרויקט תמ"א 3/1 בגלל מצבה הרפואי. אם מצבה הרפואי אינו מאפשר לה להתגורר בבית בתקופת העבודות אז יש למצוא פתרון דיור אחר בהסדר מול היזם או מול עמידר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש
דפנה
22/02/18
האם 25 מ"ר המגיעים לנו מכוח התמ"א כוללים את המרפסת שמציעים לנו, או שיש לתת לנו 25 מ"ר בתוך הדירה עצמה מתחת לתקרה?
מגיע לנו 25 מ"ר?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/02/18
דפנה שלום
קודם כל תיקון טעות- לא מגיע לכם 25 מ"ר הגדלת שטח. נכון שהוראות התמ"א 3 מקנות זכויות בניה לתוספת שטח של 25 מ"ר אבל בבפועל האפשרות לתת אותם לכל דירה תלויה מאוד בצורת המגרש והבנוי עליו בר היום וכן יתר התוכניות החלות על המגרש. כך שיתכן ואפשר להכניס בקומה החדשה תוספת של 25 מר לכל דירה ויתכן ופחות או אף בכלל לא.
בכל מקרה- שטח זה אינו כולל את שטח המרפסת שהוא בנוסף לשטח הגדלת הדירה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קודם כל תיקון טעות- לא מגיע לכם 25 מ"ר הגדלת שטח. נכון שהוראות התמ"א 3 מקנות זכויות בניה לתוספת שטח של 25 מ"ר אבל בבפועל האפשרות לתת אותם לכל דירה תלויה מאוד בצורת המגרש והבנוי עליו בר היום וכן יתר התוכניות החלות על המגרש. כך שיתכן ואפשר להכניס בקומה החדשה תוספת של 25 מר לכל דירה ויתכן ופחות או אף בכלל לא.
בכל מקרה- שטח זה אינו כולל את שטח המרפסת שהוא בנוסף לשטח הגדלת הדירה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כתיבת מפרט טכני
אלי
22/02/18
מהו הזמן הממוצע הדרוש לכתיבת מפרט טכני (ע"י מפקח מטעם הדיירים) לפרויקט תמ"א 38/1?
זמן לכתיבת מפרט טכני
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/02/18
אלי שלום
לרוב המפקחים העובדים בתחום יש כבר שלד של מפרט והם צריכים רק לעשות התאמות של המפרט לפרויקט.
כך שהוצאת טיוטת מפרט ראשוני זה ענין של כמה ימים וכמובן תלוי בעומס העודה על אותו מפקח.
את הטיוטא הראשונית בדר"כ המפקח שולח לבעלים או לנציגות לקבלת הערות ולאחר מכן מעביר ליזם.
הענין הוא שכמו על ההסכם המשפטי גם ל המפרט יש מו"מ מול היזם וזה כבר יכול לקחת בין חודש לחודשיים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לרוב המפקחים העובדים בתחום יש כבר שלד של מפרט והם צריכים רק לעשות התאמות של המפרט לפרויקט.
כך שהוצאת טיוטת מפרט ראשוני זה ענין של כמה ימים וכמובן תלוי בעומס העודה על אותו מפקח.
את הטיוטא הראשונית בדר"כ המפקח שולח לבעלים או לנציגות לקבלת הערות ולאחר מכן מעביר ליזם.
הענין הוא שכמו על ההסכם המשפטי גם ל המפרט יש מו"מ מול היזם וזה כבר יכול לקחת בין חודש לחודשיים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38- זכויות עודפות
יאיר
20/02/18
שלום,
הבנין שלנו - 6 דירות, לקראת תמא 38 של הוספת קומות, לנו יש 36% מהרכוש המשותף, לשאר הדירות יש 10-15% בלבד.
כל הדירות מקבלות הרחבת דירה של 25 מ"ר ואנחנו ביקשנו פיצוי נוסף בצורה של שיפוץ הדירה בשל כך שאנו נותנים ליזם זכויות גדולות יותר ברכוש המשותף כנ"ל. היזם טוען שזה עלול להפיל את הפרוייקט, אודה לכם אם תגידו מה מקובל במקרים כאלו כולל הפנייה לדוגמאות ספציפיות (אם הן פומביות).
תודה מראש
הבנין שלנו - 6 דירות, לקראת תמא 38 של הוספת קומות, לנו יש 36% מהרכוש המשותף, לשאר הדירות יש 10-15% בלבד.
כל הדירות מקבלות הרחבת דירה של 25 מ"ר ואנחנו ביקשנו פיצוי נוסף בצורה של שיפוץ הדירה בשל כך שאנו נותנים ליזם זכויות גדולות יותר ברכוש המשותף כנ"ל. היזם טוען שזה עלול להפיל את הפרוייקט, אודה לכם אם תגידו מה מקובל במקרים כאלו כולל הפנייה לדוגמאות ספציפיות (אם הן פומביות).
תודה מראש
זכויות עודפות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/02/18
יאיר שלום
אם הבנתי נון מדובר על פרויקט של תמ"א 38/1 לו נדרש רוב התחלתי של 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים 2/3 מהרכוש המשותף.
אתם לדבריך מחזיקים ב 36% מהרכוש המשותף כך שלמעשה אתם גוש חוסם לפרויקט.
מצד שני אני מבין מהדברים שאתם מעונינים בפרויקט ובאמת למה לא?
אם זה כך אני מציע שתמצאו את הדרך להגיע להבנות עם היזם.
למרות שהחלק שלכם ברכוש המשותף גדול מהאחרים בסופו של דבר הזכויות להרחבת הדירות מכוח התמ"א ניתנו לכל דירה על מנת שיבצעו פרויקט של חיזוק מפני רעידות אדמה.
אין תקדימים בענין זה ובסופו של דבר זה ענין מסחרי בינכם ובין היזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם הבנתי נון מדובר על פרויקט של תמ"א 38/1 לו נדרש רוב התחלתי של 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים 2/3 מהרכוש המשותף.
אתם לדבריך מחזיקים ב 36% מהרכוש המשותף כך שלמעשה אתם גוש חוסם לפרויקט.
מצד שני אני מבין מהדברים שאתם מעונינים בפרויקט ובאמת למה לא?
אם זה כך אני מציע שתמצאו את הדרך להגיע להבנות עם היזם.
למרות שהחלק שלכם ברכוש המשותף גדול מהאחרים בסופו של דבר הזכויות להרחבת הדירות מכוח התמ"א ניתנו לכל דירה על מנת שיבצעו פרויקט של חיזוק מפני רעידות אדמה.
אין תקדימים בענין זה ובסופו של דבר זה ענין מסחרי בינכם ובין היזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 -2 פינוי בינוי
דן
19/02/18
שלום רב
מדברים אצלנו על פרויקט תמא 38 -2 פינוי בינוי
אנחנו כבר במו"מ עם עו"ד ממול היזם עדיין לא חתמנו על כלום ולא הוצג לפנינו מה בדיוק יעשה כאן.
אני גר בקומה שנייה אמצעית (ורועשת,) ומתלבט אם לעבור לדירה בהשכרה עד גמר הבנייה , ולחזור לכאן בתנאי שאחזור לקומת הגג (כמובן בידיעה שאוסיף כסף ליזם)או לקנות ישר דירת גג אחרת ולא לחכות 2-3-5 שנים ולא להיסחב כל פעם (לא צעיר ולא בריא).
הע"וד אמר מוקדם מדי לדבר על כך .
אני שואל אותך
1)מתי הזמן כן לדבר עם היזם, כיוון שאני רוצה שיגיש לעירייה משהו מוסכם עלי (לא דירה גדולה , מרפסות וכו) .אם כבר מתכנן זאת אולי אחר"כך לא יוכל לשנות התכנית.
2)כיוון שמדובר פה על תקופה ארוכה 2-3 שנים עד שתתבצע ההריסה ועוד זמן בבנייה , האם אני מתחייב לקבלן כבר בהתחלה ??או יכול להחליט גם בבנייה.
3)יכול לסגת בכלל מהכוונה .?אם אמצע בית חלומות אחר .למרות ש התחייבתי...? צריך להתחייב..?או אפשר שמסכים לתמא זו בתנאי שרק לי תהיה האופציה לרכוש על הגג .?
4)ולגבי תשלום לסכם מחיר??, מתי? והאם לא יזרוק מחיר מוגזם להוריד אותי מהעניין למרות שהעו"ד אמר שהיזם ישמח לקבל קונה בטוח בכיס , מקונה באוויר.
תודה מראש על כל התשובות
מדברים אצלנו על פרויקט תמא 38 -2 פינוי בינוי
אנחנו כבר במו"מ עם עו"ד ממול היזם עדיין לא חתמנו על כלום ולא הוצג לפנינו מה בדיוק יעשה כאן.
אני גר בקומה שנייה אמצעית (ורועשת,) ומתלבט אם לעבור לדירה בהשכרה עד גמר הבנייה , ולחזור לכאן בתנאי שאחזור לקומת הגג (כמובן בידיעה שאוסיף כסף ליזם)או לקנות ישר דירת גג אחרת ולא לחכות 2-3-5 שנים ולא להיסחב כל פעם (לא צעיר ולא בריא).
הע"וד אמר מוקדם מדי לדבר על כך .
אני שואל אותך
1)מתי הזמן כן לדבר עם היזם, כיוון שאני רוצה שיגיש לעירייה משהו מוסכם עלי (לא דירה גדולה , מרפסות וכו) .אם כבר מתכנן זאת אולי אחר"כך לא יוכל לשנות התכנית.
2)כיוון שמדובר פה על תקופה ארוכה 2-3 שנים עד שתתבצע ההריסה ועוד זמן בבנייה , האם אני מתחייב לקבלן כבר בהתחלה ??או יכול להחליט גם בבנייה.
3)יכול לסגת בכלל מהכוונה .?אם אמצע בית חלומות אחר .למרות ש התחייבתי...? צריך להתחייב..?או אפשר שמסכים לתמא זו בתנאי שרק לי תהיה האופציה לרכוש על הגג .?
4)ולגבי תשלום לסכם מחיר??, מתי? והאם לא יזרוק מחיר מוגזם להוריד אותי מהעניין למרות שהעו"ד אמר שהיזם ישמח לקבל קונה בטוח בכיס , מקונה באוויר.
תודה מראש על כל התשובות
דירת תמורה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
22/02/18
דן שלום,
אפשר לקבל את ההחלטה כבר כעת במסגרת מו"מ עם היזם או לדחות זאת להמשך הפרויקט ולא להתחייב כבר כעת לרכישת דירה ספציפית.
בכל מקרה ברגע שהתחייבת לדירה לא ניתן לחזור אחורה לא מבחינת מיסוי ולא מבחינת ההסכם.
אני מציע לך לפנות ליזם כבר כעת ולבחון מה ההצעות שהוא נותן לך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמא 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אפשר לקבל את ההחלטה כבר כעת במסגרת מו"מ עם היזם או לדחות זאת להמשך הפרויקט ולא להתחייב כבר כעת לרכישת דירה ספציפית.
בכל מקרה ברגע שהתחייבת לדירה לא ניתן לחזור אחורה לא מבחינת מיסוי ולא מבחינת ההסכם.
אני מציע לך לפנות ליזם כבר כעת ולבחון מה ההצעות שהוא נותן לך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמא 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 382 חניה רשומה בטבו
א. ג.
18/02/18
עלי לתת הסכמה לתמ"א 382 .אני היחיד שברשותו מחסן שהיה חנייה רשומה טבו. אינני מקבל הצעה הולמת ושוות ערך מהיזם לתמורה עבור המחסן (חנייה). בגלל מגבלות חוק התמ"א. האם אני יכל לקבל תמורה כספית ללא היטלי מס כי אני פטור מס שבך עקב ירושה?
פטור מס שבח בתמא 38
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
22/02/18
שלום,
במכירת זכויות במסגרת תמא 38 ניתן לקבל פטור ב-2 מסלולים חלופיים. לכל מסלול יש את היתרונות והחסרונות שלו וכמובן שיש לבצע בדיקה פרטנית בכל מקרה ומקרה.
במסלול אחד הוא פטור ספציפי לתמא 38. במסגרת מסלול זה הפטור בתמא 38/2 הוא אך ורק על תוספת של עד 25 מ"ר או עד לשוי של הדירה ללא זכויות הבנייה. כמו כן קובע החוק כי ינתן פטור אף על תשלום דמי השכירות ולכיסוי הוצאות כרוכות.
במסלול השני ניתן לקבל פטור אישי ובמקרה שלך של דירת ירושה. במסלול זה הפטור גם הוא לא חל באופן מלא על זכויות הבנייה הנמכרות במסגרת תמא 38.
בכל מקרה אני לא רואה מה יש לך להפסיד מבקשת תמורה כאשר את שיקולי המס יעשה היזם ותוכל כמובן לקבל את חוות דעתו של יועץ המס מטעמו על המקרה באופן פרטני.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
במכירת זכויות במסגרת תמא 38 ניתן לקבל פטור ב-2 מסלולים חלופיים. לכל מסלול יש את היתרונות והחסרונות שלו וכמובן שיש לבצע בדיקה פרטנית בכל מקרה ומקרה.
במסלול אחד הוא פטור ספציפי לתמא 38. במסגרת מסלול זה הפטור בתמא 38/2 הוא אך ורק על תוספת של עד 25 מ"ר או עד לשוי של הדירה ללא זכויות הבנייה. כמו כן קובע החוק כי ינתן פטור אף על תשלום דמי השכירות ולכיסוי הוצאות כרוכות.
במסלול השני ניתן לקבל פטור אישי ובמקרה שלך של דירת ירושה. במסלול זה הפטור גם הוא לא חל באופן מלא על זכויות הבנייה הנמכרות במסגרת תמא 38.
בכל מקרה אני לא רואה מה יש לך להפסיד מבקשת תמורה כאשר את שיקולי המס יעשה היזם ותוכל כמובן לקבל את חוות דעתו של יועץ המס מטעמו על המקרה באופן פרטני.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצפה בדירה
חנה
17/02/18
שלום! אנחנו גרים בקומה אחרונה בבניין שעובר תהליך תמ"א 38. הייתה לנו הצפה בדירה בגלל העבודות וזה באחריות הקבלן. האם כדאי לנו לקחת שמאי פרטי להערכת הנזק? במקרה הזה מי אמור לשאת בתשלום? האם ניתן גם לחייב את הקבלן על עוגמת נפש מכיוון שבגלל הריח של עץ רטוב (הריהוט שהוצף) לא ניתן לגור בדירה כרגע. תודה מראש
הצפה בדירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/02/18
חנה שלום
הקבלן אחראי על כל נזק שגרם.
אני לא חושב שיהיה ויכוח עם הקבלן לגבי הנזק הישיר שנגרם לכם. אני כן מניח שהוא יסרב לפצות על עוגמת נפש. לענין זה חשוב לבדוק גם מה כתוב לכם בהסכם לגבי חובתו לפצות על נזק עקיף.
אני לא יודע אם כבר התחלתם לדבר עם הקבלן ומה תגובתו. בכל מקרה- לקחת שמאי להערכת הנזק יתן לכן בסיס טוב לפירוט הליקויים והנזקים שנגרמו לכם. בסופו של דבר זה רק ענין של עלות השמאי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
הקבלן אחראי על כל נזק שגרם.
אני לא חושב שיהיה ויכוח עם הקבלן לגבי הנזק הישיר שנגרם לכם. אני כן מניח שהוא יסרב לפצות על עוגמת נפש. לענין זה חשוב לבדוק גם מה כתוב לכם בהסכם לגבי חובתו לפצות על נזק עקיף.
אני לא יודע אם כבר התחלתם לדבר עם הקבלן ומה תגובתו. בכל מקרה- לקחת שמאי להערכת הנזק יתן לכן בסיס טוב לפירוט הליקויים והנזקים שנגרמו לכם. בסופו של דבר זה רק ענין של עלות השמאי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר סרבן
אלי
16/02/18
בפרויקט תמ"א 38/1 יש צורך לגרוע כ-2 מ"ר מהדירה על מנת להתקין מעלית צמודה לחדר המדרגות הקיים.
האם הגריעה מהדירות הקיימות משנה את אחוז ההסכמה שנהוג בתמ"א 38/1(66%), ומה ניתן לעשות עם דייר סרבן ?
האם המפקחת על הבתים המשותפים יכולה לחייב דייר סרבן למרות שגורעים שטח מדירתו לטובת מעלית?
האם הגריעה מהדירות הקיימות משנה את אחוז ההסכמה שנהוג בתמ"א 38/1(66%), ומה ניתן לעשות עם דייר סרבן ?
האם המפקחת על הבתים המשותפים יכולה לחייב דייר סרבן למרות שגורעים שטח מדירתו לטובת מעלית?
שטח מהדירה לטובת מעלית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/02/18
אלי שלום
יש לכם כאן בעיה.
החוק הדן באחוז ההסכמה שציינת מתיחס רק לשימוש ברכוש המשותף ובכלל זה זכויות הבניה לטובת הפרויקט.
החוק לא מתיחס ולא יכול לחייב אדם שיקחו לו מרכושו הפרטי לטובת הפרויקט ללא הסכמתו.לכן המפקחת לא תוכל לחייב אותו בכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
יש לכם כאן בעיה.
החוק הדן באחוז ההסכמה שציינת מתיחס רק לשימוש ברכוש המשותף ובכלל זה זכויות הבניה לטובת הפרויקט.
החוק לא מתיחס ולא יכול לחייב אדם שיקחו לו מרכושו הפרטי לטובת הפרויקט ללא הסכמתו.לכן המפקחת לא תוכל לחייב אותו בכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בדיקת יתכנות לתכנית תמא 38
משה
16/02/18
שלום,
אני גר ברח דב הוז בפתח תקוה, בניין בן
4 קומות 12 דיירים. בנין משנת 1976. הבעיה שלנו היא 2 הדירות בקומה 4 שהגג שייך להן
ויש להם זכויות בניה על הגג (הם בנו חדרים) הבנתי שללכת לתמא 38 לבד זה בלתי אפשרי
ולכן יזמתי פגישה עם נציגות הבנין השכן והם גילו ענין רב להכנס לפרויקט משותף (בעבר
הם כבר ניסו וזה לא צלח מסיבות שונות) הבנין השכן הוא גם 4 קומות 12 דיירים עם גגות
חופשיים.
אמה מה? יש לנו קאטץ 'קטן' בין המגרשים
שלנו מפריד שביל עירוני של 3 מ' שאגב נגרע מן המגרשים שלנו בזמן ביצוע תכנית הפרצלציה
וחשבתי שהפתרון של השביל הזה במסגרת הפרוייקט הוא להשקיע אותו מתחת לאדמה.
בשיחות שהיו לי עם מספר יזמים של תמא
38 הם אמרו שהרשויות לא יאפשרו את החיבור בין 2 המגרשים וגם ציינו שהגגות הפרטיים הם
בעיה רצינית (זאת ידעתי).
שאלתי:
האם במסגרת תוכנית תמא 38 הרשויות לא מחויבות
לבוא לקראת בעלי דירות ולאפשר להתגבר על 'מיכשול' השביל כדי לתת לנו את מירב זכויות
הבניה כדי להוציא פרויקט כלכלי ליזם? הרי יש להם ענין שאנו נחזק את הבנין שלנו מפני
רעידות אדמה ונוסיף ממדים?
בברכה
משה
התכנות לפרויקט תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/02/18
משה שלום
צרוף הבנין הסמוך לפרויקט אכן ישפר כלכליות וכדאיות עבור יזמים. אבל מנגד אתה מכניס את עצמך לצורך לקבל הסכמה מבעלי שני הבנינים לגבי היזם, התמורה וכו'.
לגבי השביל- אני מניח כי הוא הופקע בעבר על ידי העיריה לטובת כביש/דרך וכו' שאולי כבר אין בו צורך ואולי עוד יש. יכול להיות שפניה לעיריה בענין זה תבהיר את הנקודה ותדריך אותכם מה ניתן לעשות. כדאי לחפור ולבדוק מה מקור ההפקעה.
לגבי דירות הגג- אם תגדילו כדאיות פרויקט אולי ליזמים תהא אפשרות להציע הצעה ראויה לאותם בעלי דירות. אחרת יש לכם בעיה גדולה מולם כמו שציינת.
לא כתבת אם מדובר בתמ"א 38/1 או 38/2. צריך לבדוק מה ניתן להציע לאותם בעלי דירות- חניה/ מחסן/כספים ועוד פתרונות. קשה ומחיב עבודת נמלים מולם.
אני מציע להתרכז בהצעה לבעלי דירות הגג ולא בבנין הסמוך. זה המפתח שלכם להבנתי להתקדם לפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
צרוף הבנין הסמוך לפרויקט אכן ישפר כלכליות וכדאיות עבור יזמים. אבל מנגד אתה מכניס את עצמך לצורך לקבל הסכמה מבעלי שני הבנינים לגבי היזם, התמורה וכו'.
לגבי השביל- אני מניח כי הוא הופקע בעבר על ידי העיריה לטובת כביש/דרך וכו' שאולי כבר אין בו צורך ואולי עוד יש. יכול להיות שפניה לעיריה בענין זה תבהיר את הנקודה ותדריך אותכם מה ניתן לעשות. כדאי לחפור ולבדוק מה מקור ההפקעה.
לגבי דירות הגג- אם תגדילו כדאיות פרויקט אולי ליזמים תהא אפשרות להציע הצעה ראויה לאותם בעלי דירות. אחרת יש לכם בעיה גדולה מולם כמו שציינת.
לא כתבת אם מדובר בתמ"א 38/1 או 38/2. צריך לבדוק מה ניתן להציע לאותם בעלי דירות- חניה/ מחסן/כספים ועוד פתרונות. קשה ומחיב עבודת נמלים מולם.
אני מציע להתרכז בהצעה לבעלי דירות הגג ולא בבנין הסמוך. זה המפתח שלכם להבנתי להתקדם לפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות להריסה בינוי- לפי גודל דירה או מס' דירות?
נעמה
15/02/18
שלום רב
2 מבנים שמיועדים להריסה בינוי. אנו 10 דיירים מתוכם 2 מתנגדים. גודל הדירות שונה של המתנגדים שונה- האם המפתח לקביעת אחוז ההתנגדות הוא לפי גודל הדירה או לפי מס' הדירות? (היזם יניע את התהליך בחתימה של 80%)
תודה
נעמה
2 מבנים שמיועדים להריסה בינוי. אנו 10 דיירים מתוכם 2 מתנגדים. גודל הדירות שונה של המתנגדים שונה- האם המפתח לקביעת אחוז ההתנגדות הוא לפי גודל הדירה או לפי מס' הדירות? (היזם יניע את התהליך בחתימה של 80%)
תודה
נעמה
התנגדות להריסה ובניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/02/18
נעמה שלום
הרוב הנדרש (בשלב ראשון) על פי החוק הוא הסכמה של 80% מבעלי הדירות המחזיקים 80% מהרכוש המשותף. למעשה מדובר על שני תנאים מצטברים.
אם אתם 2 מתנגדים מתוך 10 אז 8 הסכימו ובכך מתמלא אחד מהתנאים. לגבי התנאי השני- יש לספור את סך כל החלקים ברכוש המשותף הצמודים לאותם 8 בעלי דירות. אם אין להם ביחד 80% מכלל הרכוש המשותף אז התנאי השני לא התקיים.
אבל-
1. ציינת שמדובר ב- 2 מבנים? מה הקשר בינהם? על אותה חלקה? אותו בית משותף?
2. מעבר לכך - סך הכל פרויקט של הריסה ובניה אמור להיות טוב לכולם גם לכם. מקבלים דירה חדשה, חניה, מעלית וכו'. לכן במקום להתנגד אני מציע שתנסו לפתור את הסיבות שלכם להתנגדות. אני לא יודע מה הם ואם תרצי תוכלי להרחיב על כך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
הרוב הנדרש (בשלב ראשון) על פי החוק הוא הסכמה של 80% מבעלי הדירות המחזיקים 80% מהרכוש המשותף. למעשה מדובר על שני תנאים מצטברים.
אם אתם 2 מתנגדים מתוך 10 אז 8 הסכימו ובכך מתמלא אחד מהתנאים. לגבי התנאי השני- יש לספור את סך כל החלקים ברכוש המשותף הצמודים לאותם 8 בעלי דירות. אם אין להם ביחד 80% מכלל הרכוש המשותף אז התנאי השני לא התקיים.
אבל-
1. ציינת שמדובר ב- 2 מבנים? מה הקשר בינהם? על אותה חלקה? אותו בית משותף?
2. מעבר לכך - סך הכל פרויקט של הריסה ובניה אמור להיות טוב לכולם גם לכם. מקבלים דירה חדשה, חניה, מעלית וכו'. לכן במקום להתנגד אני מציע שתנסו לפתור את הסיבות שלכם להתנגדות. אני לא יודע מה הם ואם תרצי תוכלי להרחיב על כך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעיות בטיחות במהלך ביצוע העבודות
אביטל שניידר
14/02/18
שלום,
אני שוכרת דירה בבניין שבו התחילו לבצע עבודות במסגרת תמא 38. קיימות בעיות בטיחות קשות בבניין הבעיה העיקרית היא שאין גישה לבניין עצמו ויש בורות עמוקים שלא מגודרים.
איפה אפשר להגיש תלונה על הקבלן במקרה כזה?
אני שוכרת דירה בבניין שבו התחילו לבצע עבודות במסגרת תמא 38. קיימות בעיות בטיחות קשות בבניין הבעיה העיקרית היא שאין גישה לבניין עצמו ויש בורות עמוקים שלא מגודרים.
איפה אפשר להגיש תלונה על הקבלן במקרה כזה?
בעיית בטיחות
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
15/02/18
יש לפנות בתלונה לפיקוח העירוני לגבי מפגעים במרחב הציבורי.
כמו כן ניתן לפנות למינהל הבטיחות במשרד הרווחה לגבי בטיחות באתר הבנייה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמא 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
כמו כן ניתן לפנות למינהל הבטיחות במשרד הרווחה לגבי בטיחות באתר הבנייה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמא 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם תמא עם שדרוג של ערבות מכר
משלה
13/02/18
היכן ניתן לקבל הסכם תמא 2 עם ערבויות משודרגות. ונוסח של ערבות מכר משודרג
אודה לכם מאוד
יש חוזים שונים באינטרנט אבלך למצאתי הסכם תמא2
בבקשה
אודה לכם מאוד
יש חוזים שונים באינטרנט אבלך למצאתי הסכם תמא2
בבקשה
ערבות משודרגת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/02/18
שלום רב
נוסח של ערבות לפי חוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות) קבוע בחוק.
ה"חסרון" של ערבות זאת הוא שהיא נועדה למקרה של קטסטרופה - היזם בפירוק / כינוס. הערבות לא נועדה למימוש במקרה של הפרת הסכם מצד היזם, למשל - איחור במסירה.
למיטב נסיוני כיום הבנקים המלווים מקשים עד כדי לא מאפשרים כיום להוציא ערבות כזאת. כך שגם אם תכתוב בהסכם שזה מה שהבעלים דורשים והיזם יסכים לכך- עדין לא בטוח שהבנק יאשר זאת כשזה יגיע אליו.
לכן אני מציע כי תדרוש ערבות חוק מכר רגילה. בנוסף תדרוש ערבות אוטומית להבטחת סכום פיצוי במקרה של איחור משמעותי.
בכל מקרה לא ניתן להעביר כאן דוגמא.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
נוסח של ערבות לפי חוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות) קבוע בחוק.
ה"חסרון" של ערבות זאת הוא שהיא נועדה למקרה של קטסטרופה - היזם בפירוק / כינוס. הערבות לא נועדה למימוש במקרה של הפרת הסכם מצד היזם, למשל - איחור במסירה.
למיטב נסיוני כיום הבנקים המלווים מקשים עד כדי לא מאפשרים כיום להוציא ערבות כזאת. כך שגם אם תכתוב בהסכם שזה מה שהבעלים דורשים והיזם יסכים לכך- עדין לא בטוח שהבנק יאשר זאת כשזה יגיע אליו.
לכן אני מציע כי תדרוש ערבות חוק מכר רגילה. בנוסף תדרוש ערבות אוטומית להבטחת סכום פיצוי במקרה של איחור משמעותי.
בכל מקרה לא ניתן להעביר כאן דוגמא.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סנקציות של הקבלן
משה לוי
12/02/18
שלום
האם מקובל שהיזם ידרוש בחוזה שהחל מרגע התחלת ביצוע העבודות בבנין העובדים יוכלו להיכנס לאחת הדירות לצורך עבודות, חיבורים ועוד מתי שהיזם ידרוש זאת ואם לא יהיה אף אחד בדירה שיוכל לפתוח להם את הדלת יחול קנס יומי של 2000 שח?תודה רבה
האם מקובל שהיזם ידרוש בחוזה שהחל מרגע התחלת ביצוע העבודות בבנין העובדים יוכלו להיכנס לאחת הדירות לצורך עבודות, חיבורים ועוד מתי שהיזם ידרוש זאת ואם לא יהיה אף אחד בדירה שיוכל לפתוח להם את הדלת יחול קנס יומי של 2000 שח?תודה רבה
עבודה בתוך הדירות
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
15/02/18
לא מקובל לאפשר עבודה באופן קבוע בתוך הדירות ובודאי שלא באופן שוטף ולפי דרישה של היזם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לקבלן אין כסף לסיים את הבניה
כרמלה
09/02/18
הבניה הופסקה אין חניות המעלית לא מחוברת הלובי לא עשוי והדירות החדשות לא מאוכלסות. הקבלן טוען שאין לו כסף ולדיירים אין ערבויות.הדיירים החדשים פונים לתביעה אולי לכינוס נכסים. מה מומלץ לדיירים הותיקים שנתקעו עם בנין לא גמור,לעשות. האם לפנות לתביעה נפרדת? לחכות?לנסות להצטרף לתביעה של החדשים??
לקבלן אין כסף
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/02/18
כרמלה שלום
מציע להתיעץ במהירות עם עורך דין. לכם ולדיירים החדשים יש אותו ענין לסיים את הפרויקט וכמה שיותר מהר.
אבל יכולה להיות בינכם גם מחלוקת- הוצאות כינוס והשלמת הפרויקט יכולות להיות גבוהות מהכספים שיש עדין לגבות מהדירות החדשות. במצב כזה יכוה להיות מחלוקת מי ובאיזה חלוקה חלים העלויות הנוספות הללו.
לכן אני מציע קודם להתיעץ לנסות להבין תמונת מצב. בכל מקרה הייתי או פועל ראשון או מצטרף לדירות החדשות. לא ממתין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מציע להתיעץ במהירות עם עורך דין. לכם ולדיירים החדשים יש אותו ענין לסיים את הפרויקט וכמה שיותר מהר.
אבל יכולה להיות בינכם גם מחלוקת- הוצאות כינוס והשלמת הפרויקט יכולות להיות גבוהות מהכספים שיש עדין לגבות מהדירות החדשות. במצב כזה יכוה להיות מחלוקת מי ובאיזה חלוקה חלים העלויות הנוספות הללו.
לכן אני מציע קודם להתיעץ לנסות להבין תמונת מצב. בכל מקרה הייתי או פועל ראשון או מצטרף לדירות החדשות. לא ממתין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם קיים מונח או דומה של השתלטות עויינת בתמ"א 38?
עמותת נכים המנסה
09/02/18
ננסה לקצר:
בתסכית משנות ה-70 חניה לכל דירה
בפועל רק אחת נרשמה בטאבו זו המקורה.
בגלל שהסטטוס קוו נשמר דירה לכל דייר לא ראו צורך לרשום חניה כזו או אחרת על דייר כזה או אחר נוסף.
כל הדירות בבניין מושכרות
רק בעל נכס אחד לא חתמו הם חברי העמותה
שמם עם תעודת הזהות שלהם הוכנס להסכם ייפוי הכח בלתי חוזר ללא אישורם.
שאלה 1: האם יש מקום לתביעה בגין פגיעה בפרטיות?
עוד ובנוסף:
הם מודרו מישיבת הוועד בו לכאורה התקבלה החלטה לאישור תמ"א 38.
שאלה 2: האם עילה לכך שאינם יהיו דייר סרבן ולו מכך?
מתברר שבייפוי הבלתי חוזר מופיעים 2 שמות עורכי דין ללא הבדל. בחתימה על ייפוי הכח כמו גם על דפי ההסכם רק אחד משני העורכי דין.
מתברר שהעורך דין של היזם הוא החתום כאשר הדיירים בתשאול חלקם - שיחות מוקלטות עולה שחשבו שמדובר בעורך דין שלהם.
העורך דין של הדיירים הודה בשיחה מוקלטת כי מזה כ-4 שנים מאז ההסכם לא דיבר עם מי מהדיירים בעניין מתברר כי הוא העו"ד של הדיירת בעלת 2 נכסים שלה נותן שירותים כבר משנות ה-80 המוקדמות. והיא מסרבת לדבר עם חברי העמותה.
עוד מתברר שהדיירים בהסכם למעשה מוותרים על החניות שלהם ולכל היותר יוותרו 2-3 חניות וכל היתר יצטרכו לחפש דרכים. ביתר השטח שקיים יבנו דירות ו/או חניות לדיירים מהדירות החדשות שייבנו מעל ומתחת לדירות הקיימות
שאלה 3:
האם במצב דברים זה בו למעשה לא ייצג עורך דין כלשהו את הדיירים והדיירים לפחות חלקם חתם בידיעה שיש עורך דין שמייצג אותם וסברו לתומם שהעורך דין המייצג אותם הוא עוד שישב מולם (אפילו אולי אם בהסכם בין השורות כתוב משהו אחר לכאורה אבל לא בייפוי כח)
יש מקום לבטל את כל ההסכמה
שאלה 4:
האם אין כאן עילה ולו לכאורה לפנות בקובלנה מול ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין ו/או היועץ המשפטי לממשלה ו/או פרקילטות המדינה בגין הונאה ו/או השתלטות עויינת תוך ניצול הידע ומעמדו של עורך דין בהחתמה מטעה אנשים ומתוכם קשישה אחת שכיום כבר תחתום על כל דבר?
הועדה המקומית בפתח תקווה קיבלה את הפרוייקט בכל מיני הגבלות וערבויות בקשה להגיש ערר נתקלה בסירוב של יו"ר ועדת הערר במחוז מרכז בטענה שהוגשה כבקשה להארכת מועד. אפילו ב"כ העירייה לא סירב.
בועדה לתכנון ובניה המקומית עלה שהעירייה מסרבת לבצע מפצל חניה של יותר מ-2 חניות בטענה שהדבר בעל תחלואה רבה.
שאלה 5: האם נכון הדבר שאכן במפצלי חניה של 2 חניות ומעלה התחזוקה יקרה? ומי אמור לתחזק זאת הקבלן או הדיירים? בהשתתפות עצמית או לאו? האם זה מרעיש? ובכל מקרה האם נתונה סמכות לרשות המקומית למנוע מבני אדם מקום חניה שקיים היום במבנה כאשר הפתרון הוא באמצעות 3 מפצלי חניה לכל חניה.
שאלה 6:
במידה ועולה כי אכן הדיירים האחרים ויתרו לכאורה על מקום חניה האם הדבר מחייב את הדייר האחרון והאם ניתן לראות בו דייר סרבן בנסיבות אלו - העו"ד לא חסך זמן ושלח מכתב התרעה על כך שחברי העמותה הינם דיירים סרבנים ומזמין אותם לחתום. כלומר גם התעלמו מהם ולא זימנו אותם מלכתחילה וגם לאחר מכן מצמידים אותם מול כיתת יורים לקיר...
בתסכית משנות ה-70 חניה לכל דירה
בפועל רק אחת נרשמה בטאבו זו המקורה.
בגלל שהסטטוס קוו נשמר דירה לכל דייר לא ראו צורך לרשום חניה כזו או אחרת על דייר כזה או אחר נוסף.
כל הדירות בבניין מושכרות
רק בעל נכס אחד לא חתמו הם חברי העמותה
שמם עם תעודת הזהות שלהם הוכנס להסכם ייפוי הכח בלתי חוזר ללא אישורם.
שאלה 1: האם יש מקום לתביעה בגין פגיעה בפרטיות?
עוד ובנוסף:
הם מודרו מישיבת הוועד בו לכאורה התקבלה החלטה לאישור תמ"א 38.
שאלה 2: האם עילה לכך שאינם יהיו דייר סרבן ולו מכך?
מתברר שבייפוי הבלתי חוזר מופיעים 2 שמות עורכי דין ללא הבדל. בחתימה על ייפוי הכח כמו גם על דפי ההסכם רק אחד משני העורכי דין.
מתברר שהעורך דין של היזם הוא החתום כאשר הדיירים בתשאול חלקם - שיחות מוקלטות עולה שחשבו שמדובר בעורך דין שלהם.
העורך דין של הדיירים הודה בשיחה מוקלטת כי מזה כ-4 שנים מאז ההסכם לא דיבר עם מי מהדיירים בעניין מתברר כי הוא העו"ד של הדיירת בעלת 2 נכסים שלה נותן שירותים כבר משנות ה-80 המוקדמות. והיא מסרבת לדבר עם חברי העמותה.
עוד מתברר שהדיירים בהסכם למעשה מוותרים על החניות שלהם ולכל היותר יוותרו 2-3 חניות וכל היתר יצטרכו לחפש דרכים. ביתר השטח שקיים יבנו דירות ו/או חניות לדיירים מהדירות החדשות שייבנו מעל ומתחת לדירות הקיימות
שאלה 3:
האם במצב דברים זה בו למעשה לא ייצג עורך דין כלשהו את הדיירים והדיירים לפחות חלקם חתם בידיעה שיש עורך דין שמייצג אותם וסברו לתומם שהעורך דין המייצג אותם הוא עוד שישב מולם (אפילו אולי אם בהסכם בין השורות כתוב משהו אחר לכאורה אבל לא בייפוי כח)
יש מקום לבטל את כל ההסכמה
שאלה 4:
האם אין כאן עילה ולו לכאורה לפנות בקובלנה מול ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין ו/או היועץ המשפטי לממשלה ו/או פרקילטות המדינה בגין הונאה ו/או השתלטות עויינת תוך ניצול הידע ומעמדו של עורך דין בהחתמה מטעה אנשים ומתוכם קשישה אחת שכיום כבר תחתום על כל דבר?
הועדה המקומית בפתח תקווה קיבלה את הפרוייקט בכל מיני הגבלות וערבויות בקשה להגיש ערר נתקלה בסירוב של יו"ר ועדת הערר במחוז מרכז בטענה שהוגשה כבקשה להארכת מועד. אפילו ב"כ העירייה לא סירב.
בועדה לתכנון ובניה המקומית עלה שהעירייה מסרבת לבצע מפצל חניה של יותר מ-2 חניות בטענה שהדבר בעל תחלואה רבה.
שאלה 5: האם נכון הדבר שאכן במפצלי חניה של 2 חניות ומעלה התחזוקה יקרה? ומי אמור לתחזק זאת הקבלן או הדיירים? בהשתתפות עצמית או לאו? האם זה מרעיש? ובכל מקרה האם נתונה סמכות לרשות המקומית למנוע מבני אדם מקום חניה שקיים היום במבנה כאשר הפתרון הוא באמצעות 3 מפצלי חניה לכל חניה.
שאלה 6:
במידה ועולה כי אכן הדיירים האחרים ויתרו לכאורה על מקום חניה האם הדבר מחייב את הדייר האחרון והאם ניתן לראות בו דייר סרבן בנסיבות אלו - העו"ד לא חסך זמן ושלח מכתב התרעה על כך שחברי העמותה הינם דיירים סרבנים ומזמין אותם לחתום. כלומר גם התעלמו מהם ולא זימנו אותם מלכתחילה וגם לאחר מכן מצמידים אותם מול כיתת יורים לקיר...
תשובה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
15/02/18
שאלתך דורשת מענה פרטני והיא חורגת ממסגרת הפורום.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תפקיד עורך דין ממונה
דוד יוסף
08/02/18
ערב טוב לכם. העלתי שאלה לפני מספר ימים וקיבלתי עליה תשובה אך חסרה לי תשובה מאוד חשובה להמשך הפעילות
אנחנו חתמנו בנובמבר 2015 על הסכם הצהרת כוונות שהיזם יגיש תוך שנה הסכם מפורט עם הדיירים.(והייתה לו אפשרות לבקש הארכה והוא לא דרש זאת).
הוא לא יצא איתנו קשר בכלל לא ראינו דבר ולטענתו ולטענת העורך דין שמייצג אותנו.שהיה בניהם התכתבות..הלכה למעשה ההסכם מבוטל ולא בתוקף .עורך דין אלעד מהפורום קרא את ההסכם ואמר שאין לנו שום קשר איתו.
העורך דין שמייצג אותנו אומר שיש צורך להיפגש והמצב מסובך לטענתו קיים סעיף של תום לב והוא מושך אותנו להגיע להסדר עם היזם. כי הוא יכול לתבוע אותנו ולתקוע את הפורייקט שאותו אנחנו ממשיכים עם יזם אחר.
אני חושב שתפקידו של האורך דין שלנו לכתוב נייר עמדה וחוות דעת שיראה לא את הסעיף שכל ההסכם הוא פג תוקף.אבל העורך דין שלנו לא רוצה להתערב.רק כדי לתווך לנו את היזם .יש לי תחושה שיש לו מחויבות אליו.
מה עושים? האם הוא לא ממלא תפקידו בזאת שהוא לא נוקט שום מהלך רשמי מול היזםץ
תודה ושבת שלום
אשלח שוב את ההסכם למייל של עורך דין אלעד
אנחנו חתמנו בנובמבר 2015 על הסכם הצהרת כוונות שהיזם יגיש תוך שנה הסכם מפורט עם הדיירים.(והייתה לו אפשרות לבקש הארכה והוא לא דרש זאת).
הוא לא יצא איתנו קשר בכלל לא ראינו דבר ולטענתו ולטענת העורך דין שמייצג אותנו.שהיה בניהם התכתבות..הלכה למעשה ההסכם מבוטל ולא בתוקף .עורך דין אלעד מהפורום קרא את ההסכם ואמר שאין לנו שום קשר איתו.
העורך דין שמייצג אותנו אומר שיש צורך להיפגש והמצב מסובך לטענתו קיים סעיף של תום לב והוא מושך אותנו להגיע להסדר עם היזם. כי הוא יכול לתבוע אותנו ולתקוע את הפורייקט שאותו אנחנו ממשיכים עם יזם אחר.
אני חושב שתפקידו של האורך דין שלנו לכתוב נייר עמדה וחוות דעת שיראה לא את הסעיף שכל ההסכם הוא פג תוקף.אבל העורך דין שלנו לא רוצה להתערב.רק כדי לתווך לנו את היזם .יש לי תחושה שיש לו מחויבות אליו.
מה עושים? האם הוא לא ממלא תפקידו בזאת שהוא לא נוקט שום מהלך רשמי מול היזםץ
תודה ושבת שלום
אשלח שוב את ההסכם למייל של עורך דין אלעד
תפקיד עורך הדין
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/02/18
דוד שלום
תפקידו של עורך הדין שלכם הוא גם להזהיר אותכם אם הוא סבור שיש צורך בכך.
לפי מה שאתה מתאר חתמתם על הצהרת כוונת לפני למעלה משנתיים ותוקף ההתחייבות פג לפני למעלה משנה. זה פרק זמן ארוך מספיק כדין להבין שאותו יזם כנראה לא כל כך רציני ביכולותיו.
אני לא חושב שיש לכם מה לפחד ומציע כי פשוט תוציאו לו מכתב כי ההסכם מולו פג ואינו בתוקף עוד ואתם רואים עצמכם חופשיים לחפש הצעות אחרות.
בפועל - מציע לכם לחפש הצעות נוספות. אני מניח כי במקביל תקבלו התיחסות מסוימת מאותו יזם שאתם לא בסדר וחסרי תום לב ועוד שאר קללות.
לא להתרגש. פשוט תציגו את זה ליזמים אליהם תפנו והם כבר יקחו על עצמם את הסיכון שלו.
אני לא אומר שאותו יזם פסול (אם כי לא הראה יכולות עד כה) ואם הוא ישתווה או יעלה בהצעתו על האחרים אז ניתן גם לשקול את הצעתו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מינוי נציגות לצורך ביצוע תמ"א 38/2
שי
08/02/18
אנחנו שני דיירים שמנסים לקדם פרויקט תמ"א 38/2 בבניין שלנו. נוצרו קשרים עם יזמים אך חלק מהדיירים מתעקשים על מינוי רשמי לנציגות לפני שמוכנים בכלל להסתכל בתוכניות.
האם יש דרך חוקית למינוי נציגות לתמ"א 38/2?
האם חייבים לכנס אסיפת דיירים בהודעה מראש של זמן מסויים לצורך כך? והאם מי שלא מגיע לאסיפה נחשב כמסכים?
האם אפשר להחתים דיירים ללא אסיפה? יש דיירים שקושרים את זה עם ניהול תקין של ועד הבית. לדעתי הנושאים אינם קשורים. האמנם?
האם יש דרך חוקית למינוי נציגות לתמ"א 38/2?
האם חייבים לכנס אסיפת דיירים בהודעה מראש של זמן מסויים לצורך כך? והאם מי שלא מגיע לאסיפה נחשב כמסכים?
האם אפשר להחתים דיירים ללא אסיפה? יש דיירים שקושרים את זה עם ניהול תקין של ועד הבית. לדעתי הנושאים אינם קשורים. האמנם?
מינוי נציגות תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/02/18
שי שלום
חוק המקרקעין דן באופן כינוס ומינוי נציגות הבית המשותף לענין אחזקתו התקינה של הבנין. לא לצרכי פרויקט תמ"א 38. מעבר לכך- בניגוד ל"ועד הבית" לנציגות לענין פרויקט תמא 3 אי בשלב זה כל סמכות להחליט בשם אחרים. סך הכל מדובר על מי שגורם לתהליך לנוע קדימה אבל בסופו של דבר - אל אחד מבעלי הדירות ידרש לחתום בעצמו על ההסכם.
אם רוצים למנות נציגות יש לזמן אסיפה של בעלי הדירות ובזימון להודיע להם כי מטרת האסיפה היא החלטה עקרונית כי בודקים אפשרות לביצוע פרויקט תמ"א 38 וכן למינוי נציגות לצורך קבלת הצעות והבאתן להחלטה בפני בעלי הדירות.
יש להוציא את ההזמנה לכולם. בסופו של דבר ההחלטה תתקבל ברוב דעות של מי שבא לפגישה. בנוסף - כל מי שלא בא יכול להביע את עמדתו מראש כך שניתן יהיה לקחתה בחשבון.
בנוסף- הרבה מאוד בתים לא מכנסים אסיפה אלא פשוט עוברים מאחד לשני ומחתימים על הסכמה עקרונית עם שמות הנציגים. לשיקולכם ובהתאם לרוחות הנושבות בבנין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
חוק המקרקעין דן באופן כינוס ומינוי נציגות הבית המשותף לענין אחזקתו התקינה של הבנין. לא לצרכי פרויקט תמ"א 38. מעבר לכך- בניגוד ל"ועד הבית" לנציגות לענין פרויקט תמא 3 אי בשלב זה כל סמכות להחליט בשם אחרים. סך הכל מדובר על מי שגורם לתהליך לנוע קדימה אבל בסופו של דבר - אל אחד מבעלי הדירות ידרש לחתום בעצמו על ההסכם.
אם רוצים למנות נציגות יש לזמן אסיפה של בעלי הדירות ובזימון להודיע להם כי מטרת האסיפה היא החלטה עקרונית כי בודקים אפשרות לביצוע פרויקט תמ"א 38 וכן למינוי נציגות לצורך קבלת הצעות והבאתן להחלטה בפני בעלי הדירות.
יש להוציא את ההזמנה לכולם. בסופו של דבר ההחלטה תתקבל ברוב דעות של מי שבא לפגישה. בנוסף - כל מי שלא בא יכול להביע את עמדתו מראש כך שניתן יהיה לקחתה בחשבון.
בנוסף- הרבה מאוד בתים לא מכנסים אסיפה אלא פשוט עוברים מאחד לשני ומחתימים על הסכמה עקרונית עם שמות הנציגים. לשיקולכם ובהתאם לרוחות הנושבות בבנין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
