פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
מחלקת המדידות נמצאת בעירייה לא בהסדר מקרקעין!!!
כותלינה
09/06/18
למה מחלקת המדידות של הערייה לא אחראית גם על הרישום בטאבו?.
הרי המדידות והמודדים משתייכים לערייה ולפיקוח על הבניין אז למה .. אז גם הפיקוח על הרישום של הנסח טאבו שמבטה את שטח הדירה לא יהייה תחת פיקוח המודדים של הערייה ????
חישוב שיטה זאת חישוב שיטה אחרת חישוב שברים חישוב חישוב רגלים..ערוב ... ואם עדין זה לא קיים אז לפחות שיהייה זה בתשלום למי שמבקש !!!!
כל מענה ישא ברכה
הרי המדידות והמודדים משתייכים לערייה ולפיקוח על הבניין אז למה .. אז גם הפיקוח על הרישום של הנסח טאבו שמבטה את שטח הדירה לא יהייה תחת פיקוח המודדים של הערייה ????
חישוב שיטה זאת חישוב שיטה אחרת חישוב שברים חישוב חישוב רגלים..ערוב ... ואם עדין זה לא קיים אז לפחות שיהייה זה בתשלום למי שמבקש !!!!
כל מענה ישא ברכה
מדידות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/06/18
שלום רב
יש מספר לשכות רישום מקרקעין בארץ. כל אחת אחראית על מספר ישובים.
העיריה לא מכינה ץוכניות מדידה וגם הטאבו לא. את המדידות מכינים מודדים מוסמכים ומקצועיים שהוכשרו לכך והם אלו שחותמים על התוכניות. העיריה או לשכת רישום המקרקעין מסתמכים על מדידות אלו לעיתים לאחר בדיקה קלה ולא מעבר לכך.
לגבי חישוב השברים - זה לא מסובך. בדרך כלל לוקחים את השטח המדוד של כל יחידה חלקי סך כל השטח.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
יש מספר לשכות רישום מקרקעין בארץ. כל אחת אחראית על מספר ישובים.
העיריה לא מכינה ץוכניות מדידה וגם הטאבו לא. את המדידות מכינים מודדים מוסמכים ומקצועיים שהוכשרו לכך והם אלו שחותמים על התוכניות. העיריה או לשכת רישום המקרקעין מסתמכים על מדידות אלו לעיתים לאחר בדיקה קלה ולא מעבר לכך.
לגבי חישוב השברים - זה לא מסובך. בדרך כלל לוקחים את השטח המדוד של כל יחידה חלקי סך כל השטח.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקן 21 ב תמא 2 לפני העמדת הסרבן לפני המפקחת
כותלינה 22
09/06/18
האם על פי חוק החיזוק ניתן לדרוש מהיזם להציג פרוטוקול מאושר של תקן 21 (עבור תמא2 ) כאשר דייר מבקש זאת לפחות 3 חודשים לפני הגשת הבקשת היתר לערייה ?
תודה רבה
תודה רבה
תקן 21
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/06/18
לא. תקן 21 מיועד לפרויקטים של פינוי בינוי ולא של תמ"א 38. פרויקטים של פינוי בינוי מתיחסים לשטחי קרקע/יחידות דיור רבות יותר.
יש עיריות שדורשות מהיזם המצאת שומה כחלק מהתנאים להיתר בניה ויש לבדוק אם זה המצב אצלך.
מעבר לכך זה ענין הסכמי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
יש עיריות שדורשות מהיזם המצאת שומה כחלק מהתנאים להיתר בניה ויש לבדוק אם זה המצב אצלך.
מעבר לכך זה ענין הסכמי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניין בתל אביב ברחוב ראשי עם 18 דירות ו 6 חנויות
בעל חנות חביב
08/06/18
בעלי 18 הדירות מנסים לעשות תמ"א 38 (הריסה ובניה) עם עו"ד XXYY.
בעלי הדירות חתמו. לנו בעלי החנויות פחות לחוץ...
שאלות:
1. מה נהוג שבעלי חנויות מקבלים יחס בנכס המשותף ע"פ הערכת שמאי?
דוגמה: חנות שווה 1.5 מיליון
שווי כל 24 הנכסים 75 מיליון.2% מכל שווי ההטבה.. בנדל"ן או בכסף...
ע"פ התכנית הדירות יקבלו 12-18 מ"ר מ. שמש מחסן חניה וכד.
עו"ד גב XXYYZZ מייצגת את בעלי הדירות. אף בעל חנות לא חתם.
לבעלי החנויות מציעים לנו - "תוספת שטח לפי אותו אחוז קומבינציה אם ניתן".
אחוז קומבינציה לפי שווי או לפי שטח הנכס?
מ"ר חנות שווה הרבה יותר ממ"ר דירה.
בעלי הדירות חתמו. לנו בעלי החנויות פחות לחוץ...
שאלות:
1. מה נהוג שבעלי חנויות מקבלים יחס בנכס המשותף ע"פ הערכת שמאי?
דוגמה: חנות שווה 1.5 מיליון
שווי כל 24 הנכסים 75 מיליון.2% מכל שווי ההטבה.. בנדל"ן או בכסף...
ע"פ התכנית הדירות יקבלו 12-18 מ"ר מ. שמש מחסן חניה וכד.
עו"ד גב XXYYZZ מייצגת את בעלי הדירות. אף בעל חנות לא חתם.
לבעלי החנויות מציעים לנו - "תוספת שטח לפי אותו אחוז קומבינציה אם ניתן".
אחוז קומבינציה לפי שווי או לפי שטח הנכס?
מ"ר חנות שווה הרבה יותר ממ"ר דירה.
תמורה לבעלי חנויות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/06/18
שלום לבעל החנות החביב
אין נהוג. התשובה מאוד תלויה בפרטי הפרויקט עצמו, ובמצב הזכויות הנוכחי.
אבל כמה נקודות-
מחסן לחנות היא תמורה חשובה.
כך גם חניה.
לא יודע אם ניתן להגדיל את שטח החנות- יש לבדוק מול התכנון העקרוני.
לוודא שניתן יהיה להשכיר את החנות החדשה לשימושים שאתם רוצים.
מפרט טכני ספציפי לחנויות כולל אם ניתן- גלריות, שירותים, מזגנים וכו'.
אפשר לחשוב על עוד תמורות שרלבנטיות לבעלי חנויות.
לפי מה שאתה מתאר ממילא לא ניתן להגיע לרוב הדרוש (80%) ללא הסכמה מול לק לפחות מבעלי החנויות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין נהוג. התשובה מאוד תלויה בפרטי הפרויקט עצמו, ובמצב הזכויות הנוכחי.
אבל כמה נקודות-
מחסן לחנות היא תמורה חשובה.
כך גם חניה.
לא יודע אם ניתן להגדיל את שטח החנות- יש לבדוק מול התכנון העקרוני.
לוודא שניתן יהיה להשכיר את החנות החדשה לשימושים שאתם רוצים.
מפרט טכני ספציפי לחנויות כולל אם ניתן- גלריות, שירותים, מזגנים וכו'.
אפשר לחשוב על עוד תמורות שרלבנטיות לבעלי חנויות.
לפי מה שאתה מתאר ממילא לא ניתן להגיע לרוב הדרוש (80%) ללא הסכמה מול לק לפחות מבעלי החנויות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 קבלן מנפנף
יניב
07/06/18
היי, רציתי לדעת בבניין שלי חיברו צינרות לתקרה והשתמשו בשטח לשים חומרי בניה של תמא של בניין ליד, השתמשו בשטח של הבניין שלי עוד לפני שהתחילו לעבוד גם בבניין שלי
בתאריך 1/6/18 קיבלתי צריכה משותפת 70 קוב , פניתי לקבלן לגבי הצריכה משתופת , לטענתו הוא אכן השתמש בשטח של הבניין שלי ואכן התחיל הכנות של צינורות בתקרה לפני 4 חודשיים, אך מד מים על שמו חיבר רק לפני שבוע ולכן הוא לא אמור לשלם את הצריכה משותפת, כי הוא אמור לשלם מרגע שחיבר מד מים, ציינתי בפניו שהתחיל לחבר צינורות ולהשתמש בשטח ולשים עליו חומרים וכדומה כבר 4 חודשים, מה הקשר למתי חיברת מד מים ? מי אמר שלא נגעת בצנרת לפני ועשית נזק בזמן שפלשת לשטח? וכדומה.
שאלתי :
1. האם הוא אמור לשלם את הצריכה המשותפת כי גם כי חיבר צינרות לתקרה לפני 4 חודשיים ( ללא קשר מתי חיבר את המד מים ) + גם השתמש בשטח הבניין לשים חומרי בנייה , חולות וכדומה מבניין ליד ? האם אני צודק בטענתי שצריך לשלם , כי מבחינתי נגע בשטח וממש לא איכפת לי מתי חיבר את מד המים , כי אולי פיצץ צינור או מכל סיבה אחרת שעשה שאני לא יכול לדעת.
2. בחוזה רשום המשפט הבא מה זה אומר בעברית פשוטה : " מוסכם, כי היזם יתקין מונה חשמל ומים נפרדים לבניין וישלם בגין צריכתם. בנוסף מוסכם כי טרם תחילת העבודות בפועל, יערך פרוטוקול ע"י נציגי המזמין ונציג היזם בו יפורטו, כל הליקויים הטעונים תיקון ע"ח המזמין ולמזמין לא תהיה כל דרישה ו/או אענה כלפי היזם בגיין ליקוים אלו" .
הערה - חשוב לציין על פי הנאמר בסעיף 2 היזם לא נפגש עם שוב נציג לפני חיבור המד מים.
אשמח לקבל מענה לגבי סעיף 1 ולגבי סעיף 2 .
הדיירים אינם מעוניינים בעו"ד בגלל הומאות כספיות. אשמח לדעת מי צודק ? והאם ניתן לתבוע את הקבלן או לא ?
תודה ויום טוב
בתאריך 1/6/18 קיבלתי צריכה משותפת 70 קוב , פניתי לקבלן לגבי הצריכה משתופת , לטענתו הוא אכן השתמש בשטח של הבניין שלי ואכן התחיל הכנות של צינורות בתקרה לפני 4 חודשיים, אך מד מים על שמו חיבר רק לפני שבוע ולכן הוא לא אמור לשלם את הצריכה משותפת, כי הוא אמור לשלם מרגע שחיבר מד מים, ציינתי בפניו שהתחיל לחבר צינורות ולהשתמש בשטח ולשים עליו חומרים וכדומה כבר 4 חודשים, מה הקשר למתי חיברת מד מים ? מי אמר שלא נגעת בצנרת לפני ועשית נזק בזמן שפלשת לשטח? וכדומה.
שאלתי :
1. האם הוא אמור לשלם את הצריכה המשותפת כי גם כי חיבר צינרות לתקרה לפני 4 חודשיים ( ללא קשר מתי חיבר את המד מים ) + גם השתמש בשטח הבניין לשים חומרי בנייה , חולות וכדומה מבניין ליד ? האם אני צודק בטענתי שצריך לשלם , כי מבחינתי נגע בשטח וממש לא איכפת לי מתי חיבר את מד המים , כי אולי פיצץ צינור או מכל סיבה אחרת שעשה שאני לא יכול לדעת.
2. בחוזה רשום המשפט הבא מה זה אומר בעברית פשוטה : " מוסכם, כי היזם יתקין מונה חשמל ומים נפרדים לבניין וישלם בגין צריכתם. בנוסף מוסכם כי טרם תחילת העבודות בפועל, יערך פרוטוקול ע"י נציגי המזמין ונציג היזם בו יפורטו, כל הליקויים הטעונים תיקון ע"ח המזמין ולמזמין לא תהיה כל דרישה ו/או אענה כלפי היזם בגיין ליקוים אלו" .
הערה - חשוב לציין על פי הנאמר בסעיף 2 היזם לא נפגש עם שוב נציג לפני חיבור המד מים.
אשמח לקבל מענה לגבי סעיף 1 ולגבי סעיף 2 .
הדיירים אינם מעוניינים בעו"ד בגלל הומאות כספיות. אשמח לדעת מי צודק ? והאם ניתן לתבוע את הקבלן או לא ?
תודה ויום טוב
צריכת מים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/06/18
היי יניב
אני עכשיו קורא פניה זו לאחר תשובה שנתתי לך למעלה.
בעיקרון הוא חייב בתשלום צריכת מים משותפת מהיום שהתחיל לעשות שימוש בצריכה כזו. אם הוא פלש, הניח צינורות וכו' - לא רואה מה הקשר לצריכת המים.
העובדה שיש לך חיוב גדול מלמדת שאו היה פיצוץ בצינור המשותף או שהוא כן השתמש. בכל מקרה אני לא מבין למה הוא מתעסק בזוטות כאלו.
לגבי מה שכתבתם בהסכם - אז כתבתם. חברת חשמל לא מספקת מונה חשמל נפרד וכך גם חברת המים.
בכל בנין יש כבר מונה חשמל לצריכה המשותפת - תאורת לובי וחניות, מעלית אם יש, ועוד.
צריכת מים משותפת נכללת בחשבונות המים האישיים של דיירי הבנין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני עכשיו קורא פניה זו לאחר תשובה שנתתי לך למעלה.
בעיקרון הוא חייב בתשלום צריכת מים משותפת מהיום שהתחיל לעשות שימוש בצריכה כזו. אם הוא פלש, הניח צינורות וכו' - לא רואה מה הקשר לצריכת המים.
העובדה שיש לך חיוב גדול מלמדת שאו היה פיצוץ בצינור המשותף או שהוא כן השתמש. בכל מקרה אני לא מבין למה הוא מתעסק בזוטות כאלו.
לגבי מה שכתבתם בהסכם - אז כתבתם. חברת חשמל לא מספקת מונה חשמל נפרד וכך גם חברת המים.
בכל בנין יש כבר מונה חשמל לצריכה המשותפת - תאורת לובי וחניות, מעלית אם יש, ועוד.
צריכת מים משותפת נכללת בחשבונות המים האישיים של דיירי הבנין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/1-ליווי בנקאי
אלי
06/06/18
האם יש הבדל בין ליווי בנקאי שנעשה ע"י בנק או לחלופין ע"י חברת ביטוח או קרן פרטית המתמחה בתחום זה?
ליווי בנקאי
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
10/06/18
שלום אלי,
חברות הביטוח נכנסו לתחום הליווי הבנקאי והן מלוות כיום פרויקטים בדיוק כמו הבנקים.
הליווי נעשה באותה דרך של הנפקת פנקס שוברים של חשבון ליווי סגור של הפרויקט. לאחר התשלום באמצעות שובר מונפקת לרוכש ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח על הסכום ששולם.
לגבי קרן פרטית, כל עוד היא פועלת באותה דרך כלומר הקונה מקבל ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח היא עומדת בדרישות החוק.
ממילא אף בנק או חברת ביטוח לא ינפיקו ערבויות כאמור אלא אם כן ישוכנעו כי הפרויקט מלווה באופן בו מלווים פרויקטים בשיטת חשבון הליווי הסגור תוך הבטחה שהיזם יעמוד בהתחייבויותיו.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
חברות הביטוח נכנסו לתחום הליווי הבנקאי והן מלוות כיום פרויקטים בדיוק כמו הבנקים.
הליווי נעשה באותה דרך של הנפקת פנקס שוברים של חשבון ליווי סגור של הפרויקט. לאחר התשלום באמצעות שובר מונפקת לרוכש ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח על הסכום ששולם.
לגבי קרן פרטית, כל עוד היא פועלת באותה דרך כלומר הקונה מקבל ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח היא עומדת בדרישות החוק.
ממילא אף בנק או חברת ביטוח לא ינפיקו ערבויות כאמור אלא אם כן ישוכנעו כי הפרויקט מלווה באופן בו מלווים פרויקטים בשיטת חשבון הליווי הסגור תוך הבטחה שהיזם יעמוד בהתחייבויותיו.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חובות העו"ד
רמי אהרוני
05/06/18
שלום
רציתי לדעת אם אנחנו רוצים להגיש תביעה נגד היזם בגין איחור בסיום התמ"א לפי החוזה
האם זה חלק מתפקידו של העו"ד שמלווה אותנו בתהליך
או שזה משהו נפרד מהחוזה ומצריך תשלום בנפרד לעו"ד
תודה
רציתי לדעת אם אנחנו רוצים להגיש תביעה נגד היזם בגין איחור בסיום התמ"א לפי החוזה
האם זה חלק מתפקידו של העו"ד שמלווה אותנו בתהליך
או שזה משהו נפרד מהחוזה ומצריך תשלום בנפרד לעו"ד
תודה
חובות העו"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/06/18
רמי שלום
תביעות כפי שתארת הן בדרך כלל נפרדות ומשלמים עליהן שכר טרחה נפרד. אבל תלוי גם מה כתוב בהסכם שכר הטרחה מול עורך דין. בכל מקרה - אם אין התיחסות שהשכר כולל גם תביעות נגד היזם אז זה לא כלול.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
תביעות כפי שתארת הן בדרך כלל נפרדות ומשלמים עליהן שכר טרחה נפרד. אבל תלוי גם מה כתוב בהסכם שכר הטרחה מול עורך דין. בכל מקרה - אם אין התיחסות שהשכר כולל גם תביעות נגד היזם אז זה לא כלול.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מים משותף
ירון
04/06/18
היי,
קבלן בבניין תמא החליף צנרת, המים המשותף עלה לכל דייר מ 2 קוב ל 50 קוב כמעט מעל 700 שח יותר במים, הקבלן טוען שאין קשר אליו, למרות ש 40 שנה לא קרה דבר כזה, מה ניתן לעשות בנושא הזה? למי לפנות? הקבלן לא אמור לקחת אחריות הרגע שהתחיל לעבוד? בנוסף גם משתמש בחשמל של הבניין ומים. ניתן לפנות לעיירה שיחייבו אותו לשלם ? לפני פונים? בבניין אין עו"ד מייצג בתמא.
תודה לעונים
קבלן בבניין תמא החליף צנרת, המים המשותף עלה לכל דייר מ 2 קוב ל 50 קוב כמעט מעל 700 שח יותר במים, הקבלן טוען שאין קשר אליו, למרות ש 40 שנה לא קרה דבר כזה, מה ניתן לעשות בנושא הזה? למי לפנות? הקבלן לא אמור לקחת אחריות הרגע שהתחיל לעבוד? בנוסף גם משתמש בחשמל של הבניין ומים. ניתן לפנות לעיירה שיחייבו אותו לשלם ? לפני פונים? בבניין אין עו"ד מייצג בתמא.
תודה לעונים
מענה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
05/06/18
השאלה נשאלה כבר ונענתה למטה.
לא ברור לי מדוע לבניין אין עו"ד. בכל מקרה ככל ואינכם מרוצים מהתנהלות הקבלן הגיע הזמן לשכור שירותים של עו"ד.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
לא ברור לי מדוע לבניין אין עו"ד. בכל מקרה ככל ואינכם מרוצים מהתנהלות הקבלן הגיע הזמן לשכור שירותים של עו"ד.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערעור פירוט יותר של השאלה
ירון
04/06/18
יש, מים משותף בבניין, חשמל על החזקה של הקו, ועד , ארנונה יש פטור רק לחצי שנה....השאלה האם ניתן להגיש ערעור שהקבלן ישלם את זה?
האם אפשר להגיש ערעור למפקחת המקרקעין להוסיף לפרטוקול את הנטל של הוצאות נוספות שהוכפלו ל 2 דירות, בהחלטת המפקחת הוחלט שעל הקבלן להשכיר דירה לאישה מבוגרת על מנת שלא תגור בבניין שנעשה בו תמא ודירתה הפרטית בבניין של התמא תשאר ריקה.
אך כאשר הדירה ריקה על האישה המבוגרת לשלם הוצאות כל מים, גז, ארנונה , אגרת שמירה על 2 דירות.
1. הדירה שבבעלותה.
2. הדירה שהקבלן השכיר לה.
האם על פי החוק אפשר לבקש בערעור אצל המפקחת שהקבלן ישא על עצמו את העלויות של הדירה הריקה, שהאישה המבוגרת לא תשלם הוצאות כפולות על 2 דירות בעקבות התמא שנעדה בבניין שלה? מה הסיכוי שהאידה תזכה בערעור....אישה החיה מקצבת זקנה.
האם אפשר להגיש ערעור למפקחת המקרקעין להוסיף לפרטוקול את הנטל של הוצאות נוספות שהוכפלו ל 2 דירות, בהחלטת המפקחת הוחלט שעל הקבלן להשכיר דירה לאישה מבוגרת על מנת שלא תגור בבניין שנעשה בו תמא ודירתה הפרטית בבניין של התמא תשאר ריקה.
אך כאשר הדירה ריקה על האישה המבוגרת לשלם הוצאות כל מים, גז, ארנונה , אגרת שמירה על 2 דירות.
1. הדירה שבבעלותה.
2. הדירה שהקבלן השכיר לה.
האם על פי החוק אפשר לבקש בערעור אצל המפקחת שהקבלן ישא על עצמו את העלויות של הדירה הריקה, שהאישה המבוגרת לא תשלם הוצאות כפולות על 2 דירות בעקבות התמא שנעדה בבניין שלה? מה הסיכוי שהאידה תזכה בערעור....אישה החיה מקצבת זקנה.
מענה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
05/06/18
השאלה נענתה למטה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי
אילנה באבו
04/06/18
שלום, רציתי לדעת אני גרה בקומת קרקע האם זכותי להישאר בקרקע? והוא חייב שוויון?
אשמח לתשובה, בברכה, אילנה.
אשמח לתשובה, בברכה, אילנה.
דירת קרקע
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
05/06/18
אילנה שלום,
אין לשאלתך תשובה מחייבת ובטח שלא זכות מעוגנת בחקיקה.
כל מקרה שונה ממשנהו והרבה תלוי במו"מ בין הצדדים.
בחלק מהמקרים בעלי דירות הקרקע אכן נשארים באותה קומה ובחלק מהמקרים לא ולעיתים ישנו פתרון יצירתי אחר.
מציע לך לפנות ליעוץ באופן פרטני שיבדוק את המקרה ויוכל להמליץ לך מה לעשות.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אין לשאלתך תשובה מחייבת ובטח שלא זכות מעוגנת בחקיקה.
כל מקרה שונה ממשנהו והרבה תלוי במו"מ בין הצדדים.
בחלק מהמקרים בעלי דירות הקרקע אכן נשארים באותה קומה ובחלק מהמקרים לא ולעיתים ישנו פתרון יצירתי אחר.
מציע לך לפנות ליעוץ באופן פרטני שיבדוק את המקרה ויוכל להמליץ לך מה לעשות.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקנון מצוי
ראובן
02/06/18
בבניין שלנו יש תקנון מצוי מזה 69 שנה האם ניתן לשנות אותו רק ע"י אסיפת דיירים ?
האם ניתן לשנות אותו ו/ או להוסיף דברים ללא הסכמת 100 % של כל בעלי הדירות בבניין?
האם ניתן לשנות אותו ו/ או להוסיף דברים ללא הסכמת 100 % של כל בעלי הדירות בבניין?
תקנון מצוי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/06/18
ראובן שלום
בעיקרון ניתן לקבוע תקנון מוסכם בהחלטת רוב של 2/3 מבעלי הדירות וזאת בהתאם לסעיף 62 לחוק המקרקעין. אבל לא ניתן לחייב סרבנים בתשלומים נוספים או להוציא חלקים מהרכוש המשותף אלא בהסכמת כולם.
כך שתלוי גם מה הנושאים שאתם רוצים להסדיר בתקנון המוסכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ההבדל בין נציגות ניהול הבית לבין הנציגות של התמא2
יצקי
02/06/18
הנציגות של בית משותף מוגדרת בתקנון המצוי ואו המוסכם.
וקוראים לזה וועד הבית .
לצורך התמא יש לוועד זה שם אחר "נציגות" .
מה ההבדל ביניהם ף בין וועד הבית המוגדר בתקנון לבין הנציגות לצורך התמ"א ?
מה יהייה התפקיד של הנציגות שנקבע בתמ"א 38/2 .?
ומה הן ההחלטות שעליהן נציגות של התמא יכולה לקבוע ?
התקנון של בית משותף מגדיר מה הוועד שנבחר יכול או לא יכול. וכלול בחוק המקרקעין .
אבל לנציגות של תמא 2 אין שום רגולציות .... אבל בכל תמא 38 מדובר על "הנציגות ".........
אין שום רגולציות בעניין ההחלטות ואו התפקיד של נציגות זאת בעניין התמ"א. .
תודה רבה
וקוראים לזה וועד הבית .
לצורך התמא יש לוועד זה שם אחר "נציגות" .
מה ההבדל ביניהם ף בין וועד הבית המוגדר בתקנון לבין הנציגות לצורך התמ"א ?
מה יהייה התפקיד של הנציגות שנקבע בתמ"א 38/2 .?
ומה הן ההחלטות שעליהן נציגות של התמא יכולה לקבוע ?
התקנון של בית משותף מגדיר מה הוועד שנבחר יכול או לא יכול. וכלול בחוק המקרקעין .
אבל לנציגות של תמא 2 אין שום רגולציות .... אבל בכל תמא 38 מדובר על "הנציגות ".........
אין שום רגולציות בעניין ההחלטות ואו התפקיד של נציגות זאת בעניין התמ"א. .
תודה רבה
ההבדל בין נציגות הבית ובין נציגות לענין התמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/06/18
יצקי שלום
שאלה טובה והבהרה חשובה כאן.
סמכויותיה של נציגות הבית המשותף, לרבות אופן בחירתה, מוסדרים בחוק המקרקעין. תפקידה הוא לטפל בענינים השוטפים של ניהול ואחזרת הבית.
נציגות לענין תמ"א 38 אינה מוסדרת בחוק. ניתן לחלק את תפקידיה וסמכויותיה לשני שלבים.
שלב ראשון הוא עד חתימת ההסכם - מדובר על מספר נציגים של בעלי הדירות העוסקים בפועל בקידום למעשה של פרויקט התמ"א עד לחתימתו. לעיתים אנשים אלו נבחרו בצורה מסודרת על ידי האחרים ולעיתים מדובר על התנהלות "בשטח" של אלו שדוחפים את הפרויקט קדימה. בכל מקרה- אין לאלו סמכויות כלל לקבוע או להחליט בשם אחרים. יחד עם זאת ומאחר והם אלו שדוחפים לא רק את התהליך אלא גם לבחירת יזם - יש לוודא שהכל נעשה בצורה שקופה וגלויה לאחרים וכי הדיווחים כלפיהם נעשים לעיתים קרובות ובצורה מסודרת וכן כי אין למעשה "השתלטות" של אות אנשים על תהליך הבחירה.
השלב השני הוא אחרי חתימת ההסכם - בדרך כלל בהסכם התמ"א עצמו קובעים מי הם חברי הנציגות ומה סמכויותיהם. סמכויות אלו הן על פי רוב - אישור תכנון מוקדם, מתן אורכות וכו'. הם לא יכולים או אמורים לשנות הסכמות מהותיות הכלולות בהסכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שאלה טובה והבהרה חשובה כאן.
סמכויותיה של נציגות הבית המשותף, לרבות אופן בחירתה, מוסדרים בחוק המקרקעין. תפקידה הוא לטפל בענינים השוטפים של ניהול ואחזרת הבית.
נציגות לענין תמ"א 38 אינה מוסדרת בחוק. ניתן לחלק את תפקידיה וסמכויותיה לשני שלבים.
שלב ראשון הוא עד חתימת ההסכם - מדובר על מספר נציגים של בעלי הדירות העוסקים בפועל בקידום למעשה של פרויקט התמ"א עד לחתימתו. לעיתים אנשים אלו נבחרו בצורה מסודרת על ידי האחרים ולעיתים מדובר על התנהלות "בשטח" של אלו שדוחפים את הפרויקט קדימה. בכל מקרה- אין לאלו סמכויות כלל לקבוע או להחליט בשם אחרים. יחד עם זאת ומאחר והם אלו שדוחפים לא רק את התהליך אלא גם לבחירת יזם - יש לוודא שהכל נעשה בצורה שקופה וגלויה לאחרים וכי הדיווחים כלפיהם נעשים לעיתים קרובות ובצורה מסודרת וכן כי אין למעשה "השתלטות" של אות אנשים על תהליך הבחירה.
השלב השני הוא אחרי חתימת ההסכם - בדרך כלל בהסכם התמ"א עצמו קובעים מי הם חברי הנציגות ומה סמכויותיהם. סמכויות אלו הן על פי רוב - אישור תכנון מוקדם, מתן אורכות וכו'. הם לא יכולים או אמורים לשנות הסכמות מהותיות הכלולות בהסכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן להפוך מרפסת מקורה לגזוזטרא בקומה אחרונה
יצחק
02/06/18
לסבתא שלי יש דירה אחרונה בבניין ויש לה מרפסת מקורה .
היא מעוניינת להפוך אותה לפרגולה עם בטון .
האם זה אפשרי ?
תודה רבה לכם
היא מעוניינת להפוך אותה לפרגולה עם בטון .
האם זה אפשרי ?
תודה רבה לכם
הפיכת מרפסת מקורה לגזוזטרה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/06/18
יצחק שלום
אם הבנתי נכון למרפסת יש קירוי מלמעלה שאתה רוצה להרוס? אם זה המצב זה מחייב היתר בניה ולא נראה לי שתהיה בעיה לקבל.
אם לא הבנתי את הנתונים נא הבהר שוב.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם הבנתי נכון למרפסת יש קירוי מלמעלה שאתה רוצה להרוס? אם זה המצב זה מחייב היתר בניה ולא נראה לי שתהיה בעיה לקבל.
אם לא הבנתי את הנתונים נא הבהר שוב.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
סול אליהו
01/06/18
הי השאלה שלי היא אם יש חוק חדש לגבי החתמת הדיירים ואם צריך לתת זאת לועד הדיירים באותו בניין?
מדובר על תמא 38/2
מדובר על תמא 38/2
החתמת דיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/06/18
אליהו שלום רב
השאלה שלך לא ברורה עד הסוף. אין חוק חדש בהקשר תמ"א 38/2 הנוגע להחתמת דיירים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
השאלה שלך לא ברורה עד הסוף. אין חוק חדש בהקשר תמ"א 38/2 הנוגע להחתמת דיירים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התקנון המצוי
פאינייה
31/05/18
התקנון המצוי מתיחס בכל תוכנו ל"דירות" . בתקנון המצוי לא מתיחס למשרד ולא לחדרי משרד ולא לחנות .
הוא מתיחס בפרוש לדירות .
כיצד מתיחס התקנון המצוי ליחידות שנבנו בהיתר בנייה מקורי לייעוד של חדרי משרד ?
האם לחדרי משרד אלו שנבנו במקור כחדרי משרד יונפק קול לצורך אסיפות דיירים ????
אומנם נרשמו כתת חלקות בטאבו אבל אין להם היתר לייעוד כדירות?
אז איך מתיחס התקנון המצוי למשרדים אלו??
אני מודה לכם מאוד אם תענו לשאלה שלי
הוא מתיחס בפרוש לדירות .
כיצד מתיחס התקנון המצוי ליחידות שנבנו בהיתר בנייה מקורי לייעוד של חדרי משרד ?
האם לחדרי משרד אלו שנבנו במקור כחדרי משרד יונפק קול לצורך אסיפות דיירים ????
אומנם נרשמו כתת חלקות בטאבו אבל אין להם היתר לייעוד כדירות?
אז איך מתיחס התקנון המצוי למשרדים אלו??
אני מודה לכם מאוד אם תענו לשאלה שלי
התיחסות למשרד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/06/18
פאני שלום
את טועה בנקודת המוצא.
סעיף 52 לחוק המקרקעין קובע כי "דירה" משמעה - חדר או
תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל
צורך אחר;
החוק המתיחס לחיזוק מבנים מפנה להגדרה זו כך שלצורך ספירת הקולות לפרויקט תמ"א סופרים גם את קולו של בעל המשרד.
לצרכי אחזקה שוטפת של הבית- יש לדעת קום אם נקבע תקנון מוסכם מה תוכנו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
את טועה בנקודת המוצא.
סעיף 52 לחוק המקרקעין קובע כי "דירה" משמעה - חדר או
תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל
צורך אחר;
החוק המתיחס לחיזוק מבנים מפנה להגדרה זו כך שלצורך ספירת הקולות לפרויקט תמ"א סופרים גם את קולו של בעל המשרד.
לצרכי אחזקה שוטפת של הבית- יש לדעת קום אם נקבע תקנון מוסכם מה תוכנו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערעור
ירון
30/05/18
האם אפשר להגיש ערעור למפקחת המקרקעין להוסיף לפרטוקול את הנטל של הוצאות נוספות שהוכפלו ל 2 דירות, בהחלטת המפקחת הוחלט שעל הקבלן להשכיר דירה לאישה מבוגרת על מנת שלא תגור בבניין שנעשה בו תמא ודירתה הפרטית בבניין של התמא תשאר ריקה.
אך כאשר הדירה ריקה על האישה המבוגרת לשלם הוצאות כל מים, גז, ארנונה , אגרת שמירה על 2 דירות.
1. הדירה שבבעלותה.
2. הדירה שהקבלן השכיר לה.
האם על פי החוק אפשר לבקש בערעור אצל המפקחת שהקבלן ישא על עצמו את העלויות של הדירה הריקה, שהאישה המבוגרת לא תשלם הוצאות כפולות על 2 דירות בעקבות התמא שנעדה בבניין שלה? מה הסיכוי שהאידה תזכה בערעור....אישה החיה מקצבת זקנה.
אך כאשר הדירה ריקה על האישה המבוגרת לשלם הוצאות כל מים, גז, ארנונה , אגרת שמירה על 2 דירות.
1. הדירה שבבעלותה.
2. הדירה שהקבלן השכיר לה.
האם על פי החוק אפשר לבקש בערעור אצל המפקחת שהקבלן ישא על עצמו את העלויות של הדירה הריקה, שהאישה המבוגרת לא תשלם הוצאות כפולות על 2 דירות בעקבות התמא שנעדה בבניין שלה? מה הסיכוי שהאידה תזכה בערעור....אישה החיה מקצבת זקנה.
תשלום על דירה ריקה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
03/06/18
על דירה ריקה אין למיטב הבנתי הוצאות מים חשמל גז ארנונה וכיו"ב
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 בבניין עם תוספות
מאיר ל
28/05/18
שלום, אני גר בבניין של שלוש קומות שבעבר עבר שינוי תבע וחלק מהשכנים מהקומה האחרונה הוסיפו בניה נוספת על הגג וכן חלק אחר מהשכנים התרחבו מסביב לבניין
כעט חלק מהשכנים רוצים להתחיל תהליך תמא 38 או פינוי בינוי. רציתי לשאול האם בכלל שייך לבצע בבניין תמא 38 ?
תודה רבה
מאיר
כעט חלק מהשכנים רוצים להתחיל תהליך תמא 38 או פינוי בינוי. רציתי לשאול האם בכלל שייך לבצע בבניין תמא 38 ?
תודה רבה
מאיר
בניה על הגג
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
30/05/18
מאיר שלום,
ככל והבניה נעשתה לאחר שאושרה תכנית תמ"א 38 ב-2005 ההטבות של התמ"א לא ינתנו.
מעבר לכך גם אם הבניה נעשתה קודם לכן יתכן וכבר אין התכנות לביצוע הפרויקט הן מבחינה פיזית והן מבחינה כלכלית.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ככל והבניה נעשתה לאחר שאושרה תכנית תמ"א 38 ב-2005 ההטבות של התמ"א לא ינתנו.
מעבר לכך גם אם הבניה נעשתה קודם לכן יתכן וכבר אין התכנות לביצוע הפרויקט הן מבחינה פיזית והן מבחינה כלכלית.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגדרת בניין גבוה בתמ"א 38
אבי
28/05/18
שלום וברכה. כזכור לי, בניין גבוה מוגדר ( אם אני לא טועה ) כזה שגובהו בין 12 לבין 27 מ' (עד מפלס רצפה של הקומה העליונה). בבניין גבוה חובה להתקין מעלית ל 6 נושאים. האם כל זה תקף גם בתחום תמ"א 38 או שניתנו הקלות גם בזה. מה הוא המצב הנוכחי ובאיזה מסמך וסעיף זה מוגדר?
בברכה
אבי
בברכה
אבי
מה תקן גודל המעלית הנדרש בתמ"א 38?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
30/05/18
אבי שלום,
תמ"א 38 הריסה מדובר על בניה חדשה ויחולו התקנות החלות על כל בניין חדש.
בתוספת על בנין קיים התשובה תלויה בגובה הבנין הקיים ובגובהו לאחר התוספת.
ראה ההגדרה בתקנות-
3.8.30.4 בהקמת תוספת של יותר מקומה אחת מעל מפלס הגג בבניין קיים שאינו בניין גבוה, המיועדת, לפי האמור בהיתר, למגורים בלבד, ועומדת בדרישות תכנית המיתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (להלן – תמ"א 38) או עומדת בדרישות של תכנית מפורטת שהוכנה על פי הוראות תמ"א 38 שבין מטרותיה חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (בפרט זה – התוספת), לא יראו את הבניין כבניין גבוה רק בשל הקמת התוספת עליו אם התקיימו בו הוראות אלה:
(1) הפרש הגובה בין מפלס הכניסה הקובעת לבין מפלס הכניסה לדירה שתיבנה בקומה הגבוהה ביותר, לא יעלה על 22 מטר, כמתואר בתרשים 3.8.30.4;
(2) אם הותקנה מערכת מתזים בדירה קיימת – לא יעלה מרחק ההליכה בתוך הדירה על 38 מטרים; אם לא הותקנה מערכת מתזים בדירה קיימת – לא יעלה מרחק ההליכה בתוך הדירה על 30 מטרים; מערכת מתזים תותקן בדירה שבתוספת כאמור בפרט 3.8.30.6(7) ומרחק ההליכה בתוך הדירה לא יעלה על 38 מטרים;
(3) מרחק ההליכה מדלת הכניסה של כל דירה בבניין לרבות הדירות שבתוספת עד היציאה מהבניין לא יעלה על 85 מטרים.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
תמ"א 38 הריסה מדובר על בניה חדשה ויחולו התקנות החלות על כל בניין חדש.
בתוספת על בנין קיים התשובה תלויה בגובה הבנין הקיים ובגובהו לאחר התוספת.
ראה ההגדרה בתקנות-
3.8.30.4 בהקמת תוספת של יותר מקומה אחת מעל מפלס הגג בבניין קיים שאינו בניין גבוה, המיועדת, לפי האמור בהיתר, למגורים בלבד, ועומדת בדרישות תכנית המיתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (להלן – תמ"א 38) או עומדת בדרישות של תכנית מפורטת שהוכנה על פי הוראות תמ"א 38 שבין מטרותיה חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (בפרט זה – התוספת), לא יראו את הבניין כבניין גבוה רק בשל הקמת התוספת עליו אם התקיימו בו הוראות אלה:
(1) הפרש הגובה בין מפלס הכניסה הקובעת לבין מפלס הכניסה לדירה שתיבנה בקומה הגבוהה ביותר, לא יעלה על 22 מטר, כמתואר בתרשים 3.8.30.4;
(2) אם הותקנה מערכת מתזים בדירה קיימת – לא יעלה מרחק ההליכה בתוך הדירה על 38 מטרים; אם לא הותקנה מערכת מתזים בדירה קיימת – לא יעלה מרחק ההליכה בתוך הדירה על 30 מטרים; מערכת מתזים תותקן בדירה שבתוספת כאמור בפרט 3.8.30.6(7) ומרחק ההליכה בתוך הדירה לא יעלה על 38 מטרים;
(3) מרחק ההליכה מדלת הכניסה של כל דירה בבניין לרבות הדירות שבתוספת עד היציאה מהבניין לא יעלה על 85 מטרים.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קוב מים תמא
ירון
27/05/18
היי ,
הקבלן החליף צנרת בבניין תמא וכל דייר קיבח עוד 800 שח לחשבון בצריכה המשותפת ? מה עודים במצב כזה שהקבלן ישלם ? מה החוק אומר? זה עלה מ 30 קוב משותף ל 2400 קוב.
הקבלן החליף צנרת בבניין תמא וכל דייר קיבח עוד 800 שח לחשבון בצריכה המשותפת ? מה עודים במצב כזה שהקבלן ישלם ? מה החוק אומר? זה עלה מ 30 קוב משותף ל 2400 קוב.
צריכת מים בביצוע תמ"א 38
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
30/05/18
ירון שלום,
אתם לא צריכים לשלם בעלויות הנגרמות עקב ביצוע הפרויקט.
פנו לקבלן ודרשו ממנו לשלם זאת.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אתם לא צריכים לשלם בעלויות הנגרמות עקב ביצוע הפרויקט.
פנו לקבלן ודרשו ממנו לשלם זאת.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערעור
ירון
27/05/18
האם אפשר להגיש ערעור למפקחת להוסיף לפרטוקול את הנטל של הוצאות נוספות שהוכפלו ל 2 דירות, כמו ארנונה וכדומה...כי אם הוחלט שדירה תשאר ריקה עדיין יש לשלם הוצאות מסויימות. על הדערה הריקה ניתן לבקש מהפקחת שהקבלן ישלם כלומר לערער ?כרגע כבר עברנו לשכירות אהל ההוצאות כפולות על 2 נכסים. 1. על הנכס הפרטי.2. כל הדירה השכורה.
השאלה מנוסחת בצורה בלתי ברורה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
30/05/18
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם נוסח סופי ונספחים
גיא
27/05/18
שלום . אני בעל דירה . לפני3 שנים חתמנו בעלי הדירות ( 4 כניסות 6 דיירים בכל כניסה ) על הסכמה עקרונית וכעת קבלתי הסכם נוח סופי ונספחים . שאללתי : במידה וזה יהיה רלוונטי אני מעוניין לשכור עו"ד שייצג אותי ( עו"ד שמייצגים את כולם לא אמינים ועובדים פעמים רבות בשת"פ עם הקבלן ) מה עלי לשאול בכדי להבין את הסטטוס של המצב הנוכחי : כמה חתימות כבר הושגו לגבי ההסכם הסופי וכו כולל לבקש לראות במו עיני את והחתימות . ובאיזו תשובה רלוונטי מבחינתי לשכור עו"ד מיוזמתי ( אופציה עם עוד 2 שכנים קרובים שיתחלקו שלושתנו בהוצאות) במטרה לשפר את התנאים הקיימים בחוזה ?
האם יש צורך לקחת עו"ד פרטי בתמ"א 38?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
30/05/18
גיא שלום,
לא הבנתי מה הרלוונטיות של כמות הדיירים שכבר חתמה על ההסכם.
אם אתה לא בוטח בעו"ד של הדיירים או רוצה לקבל חוות דעת נוספת על נושאים מסוימים בהסכם אתה זכאי כמובן לשכור שירותי עו"ד נוסף מטעמך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
לא הבנתי מה הרלוונטיות של כמות הדיירים שכבר חתמה על ההסכם.
אם אתה לא בוטח בעו"ד של הדיירים או רוצה לקבל חוות דעת נוספת על נושאים מסוימים בהסכם אתה זכאי כמובן לשכור שירותי עו"ד נוסף מטעמך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכ"ט עו"ד בפרויקט תמ"א חיזוק
אלמוני
24/05/18
שלום רב,
אני תושב ירושלים ובבניין שלנו (13 דירות סה"כ) מתקיים פרויקט תמ"א 38 של חיזוק (לא פינוי בינוי).
לפני כשנתיים היה עו"ד שהציע לייצג אותנו, בעלות של 10 אלף ש"ח לכל דירה ולא הסכמנו.
כיום עו"ד אחר רוצה לייצג אותנו עבור 16 וחצי אלף ש"ח עבור כל דירה. אני רוצה לדעת:
1. האם זה נחשב סכום היגיוני?
2. האם העלות לעו"ד תשפיע על יזמים (כלומר אולי העלות תפחיד אותם)?
אני תושב ירושלים ובבניין שלנו (13 דירות סה"כ) מתקיים פרויקט תמ"א 38 של חיזוק (לא פינוי בינוי).
לפני כשנתיים היה עו"ד שהציע לייצג אותנו, בעלות של 10 אלף ש"ח לכל דירה ולא הסכמנו.
כיום עו"ד אחר רוצה לייצג אותנו עבור 16 וחצי אלף ש"ח עבור כל דירה. אני רוצה לדעת:
1. האם זה נחשב סכום היגיוני?
2. האם העלות לעו"ד תשפיע על יזמים (כלומר אולי העלות תפחיד אותם)?
שכ"ט עו"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
29/05/18
שלום רב!
הסכום סביר ולא אמור להשפיע על היזמים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
הסכום סביר ולא אמור להשפיע על היזמים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
ירון
23/05/18
בבניין של חמתי התחילו תמא 38 , בהחלקת מפקחת על המקרקעין הוחלט מספר נושאים.
1. לשלם דמי שכירות 4000 שח על ידי הקבלן.
2. לשלם חצי מההובלה.
לאחר שחמתי מצאה דירה, הקבלן אמר לה תביאי לי 3 הצעות מחיר, היא הביאה לו 3 הצעות מחיר של הובלה כולל מנוף ואריזה כפי שביקש.
כאדר הקבלן ראה את המחיר הוא הביא חבר שלו שנראה קמת מפוקפק שאמר שיקח 4500 עד 30 קופסאות ומעל 30 קופסאות עוד 50 שח לכל קופסא. חמותי לא נראה לה המוביל הזה , פנתה לקבלן ואמרה לו שהיא לא רוצה אותו כי דרך העבודה שציין לא מוצא חן בעיניה, חמותי לקחה מישהו שנראה לה אמין שעלה 6300 שח ...הקבלן לא מוכן לשלם לה חצי בטענה שהביא לה מישהו זול יותר שלא רצתה והוא מוכן לשלם לה 2250 שח לפי המוביל שהוא הביא ועושה טובה שהסכים גם להובלה כולל אריזה.
רציתי לדעת האם יש לי עילה לתבוע אותו? בנוסף על פי חוק לא אמור לשלם את כל ההובלה? לא מוגדר בפרטוקול של הבית משפט מה הכוונה בהובלה ומה זה כולל? לטענתו גם ארונות פירוק והרכבה לא חייב לשלם. האם אני יכול להחזיר אותו לדיון חוזר בעניין פרשנות בנושא ונושאים נוספים שלא העלו?
1. בעניין ההובלה ? יש תקדים שבמקרה כזה מי מחליט? האם אמור בכלל על פי תקדים או חוק לשלם הכל?
2. בעניין ארנונה שאישה בת 80 עם ביטוח לאומי 3000 שח צריכה לשלם על 2 דירות?
3. הוא אמר שישלם שכירות רק לשנה למרות שכתוב עד טופס 4 בפרטוקול?
אשמח לדעת מה החוק מחייב אותו על פי תקדימים ובכללי....והטם ניתן לפתוח בדיון נוסף את הפרטוקול.....האם אמור לשאת בכל ההוצאות הנוספות שמעמיס על חמותי מדירתה הקודמת שמשלמת עלויות ב 2 דירות? ובעיקר אשמח לדעת מי מחליט האם הובלה כוללת פירוק ארונות ואריזה? האם הוא יכול להביא חבר שלו? ובכלל מה החוק או תקדים בנושא תמא 38 ( חמותי היחידה שלא נשארה להתגורר בבניין בכלל מחלה). ואשמח לדעת מה הסיכוי לנצח אותו בדיון חוזר ולהוסיף לו סעיפים שלא הוברו בדיון הקודם.
תודה ויום מקסים.
1. לשלם דמי שכירות 4000 שח על ידי הקבלן.
2. לשלם חצי מההובלה.
לאחר שחמתי מצאה דירה, הקבלן אמר לה תביאי לי 3 הצעות מחיר, היא הביאה לו 3 הצעות מחיר של הובלה כולל מנוף ואריזה כפי שביקש.
כאדר הקבלן ראה את המחיר הוא הביא חבר שלו שנראה קמת מפוקפק שאמר שיקח 4500 עד 30 קופסאות ומעל 30 קופסאות עוד 50 שח לכל קופסא. חמותי לא נראה לה המוביל הזה , פנתה לקבלן ואמרה לו שהיא לא רוצה אותו כי דרך העבודה שציין לא מוצא חן בעיניה, חמותי לקחה מישהו שנראה לה אמין שעלה 6300 שח ...הקבלן לא מוכן לשלם לה חצי בטענה שהביא לה מישהו זול יותר שלא רצתה והוא מוכן לשלם לה 2250 שח לפי המוביל שהוא הביא ועושה טובה שהסכים גם להובלה כולל אריזה.
רציתי לדעת האם יש לי עילה לתבוע אותו? בנוסף על פי חוק לא אמור לשלם את כל ההובלה? לא מוגדר בפרטוקול של הבית משפט מה הכוונה בהובלה ומה זה כולל? לטענתו גם ארונות פירוק והרכבה לא חייב לשלם. האם אני יכול להחזיר אותו לדיון חוזר בעניין פרשנות בנושא ונושאים נוספים שלא העלו?
1. בעניין ההובלה ? יש תקדים שבמקרה כזה מי מחליט? האם אמור בכלל על פי תקדים או חוק לשלם הכל?
2. בעניין ארנונה שאישה בת 80 עם ביטוח לאומי 3000 שח צריכה לשלם על 2 דירות?
3. הוא אמר שישלם שכירות רק לשנה למרות שכתוב עד טופס 4 בפרטוקול?
אשמח לדעת מה החוק מחייב אותו על פי תקדימים ובכללי....והטם ניתן לפתוח בדיון נוסף את הפרטוקול.....האם אמור לשאת בכל ההוצאות הנוספות שמעמיס על חמותי מדירתה הקודמת שמשלמת עלויות ב 2 דירות? ובעיקר אשמח לדעת מי מחליט האם הובלה כוללת פירוק ארונות ואריזה? האם הוא יכול להביא חבר שלו? ובכלל מה החוק או תקדים בנושא תמא 38 ( חמותי היחידה שלא נשארה להתגורר בבניין בכלל מחלה). ואשמח לדעת מה הסיכוי לנצח אותו בדיון חוזר ולהוסיף לו סעיפים שלא הוברו בדיון הקודם.
תודה ויום מקסים.
עלויות הובלה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
24/05/18
ירון שלום,
יש לבדוק את הוראות החוזה ואת החלטת המפקחת לגבי מה כוללת ההובלה.
באופן כללי יש לפרש פירוש סביר על פי המקובל בשוק ההובלות באשר לעלויות ההובלה הרובצות על היזם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
יש לבדוק את הוראות החוזה ואת החלטת המפקחת לגבי מה כוללת ההובלה.
באופן כללי יש לפרש פירוש סביר על פי המקובל בשוק ההובלות באשר לעלויות ההובלה הרובצות על היזם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קו בניין
דלית יעקובוביץ
23/05/18
אני מעוניינת להגיש הצעה לתוספת ממד לבניין בן 4 קומות. יש שתי אפשרויות לממד. האפשרות המועדפת דורשת מרחק של 2 מ מקו מגרש אחורי. האם זה יתקבל בועדה המקומית? האם זה יתקבל בועדת הערר? מדובר בעיריית תל אביב.
ממ"ד קו בנין
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
24/05/18
דלית שלום,
זה תלוי בתכנון הקיים בשטח ובמרחק מהמגרש הסמוך. ככל שהצפיפות גדולה יותר והבניינים יתקרבו יותר אחד לשני כך יטו פחות לאשר זאת.
אין ברירה אל לפנות למחלקת ההנדסה ולבקש אישור לתכנון המועדף עליכם וככה תוכלי לדעת איך לתכנן באופן שיקבל את אישור הועדה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
זה תלוי בתכנון הקיים בשטח ובמרחק מהמגרש הסמוך. ככל שהצפיפות גדולה יותר והבניינים יתקרבו יותר אחד לשני כך יטו פחות לאשר זאת.
אין ברירה אל לפנות למחלקת ההנדסה ולבקש אישור לתכנון המועדף עליכם וככה תוכלי לדעת איך לתכנן באופן שיקבל את אישור הועדה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גישה למסתור כביסה
נעמה
23/05/18
בוקר טוב,
בבניין שלנו מבוצע תמא 38 בימים אלה. לפי התכנון של מסתור הכביסה תהיה לי אליו גישה מאוד מוגבלת (דרך חלון גבוה ולא גדול).
האם יש תקן לגישה למסתור כביסה? האם אני יכולה לדרוש הגדלת חלון?
בתודה מראש, נעמה
בבניין שלנו מבוצע תמא 38 בימים אלה. לפי התכנון של מסתור הכביסה תהיה לי אליו גישה מאוד מוגבלת (דרך חלון גבוה ולא גדול).
האם יש תקן לגישה למסתור כביסה? האם אני יכולה לדרוש הגדלת חלון?
בתודה מראש, נעמה
מסתור כביסה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
24/05/18
נעמה שלום,
אני מציע לך לפנות ליזם ולדרוש לתכנן את מסתור הכביסה בצורה נוחה יותר. לא חושב שצריכה להיות בעיה לתכנן זאת.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אני מציע לך לפנות ליזם ולדרוש לתכנן את מסתור הכביסה בצורה נוחה יותר. לא חושב שצריכה להיות בעיה לתכנן זאת.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רמאות של קבלן בתמא 38 ב'
תמי ישרא
23/05/18
קניתי דירה מקרובת משפחה של הקבלן בתמא 38 ב'. ולאחר שחתמתי על חוזה עם הקבלן ובת גיסו התברר , שאני הייתי בין הדיירים הראשונים . ויש לבת אחותו זכות ראשונים , לקבל חניה רגילה ללא מכפיל ומחסן.
הקבלן +בת גיסו , עבדו עלי ולא סיפרו לי את זה. לאחר כחצי שנה הדיירים שואלים אותי , את יודעת שהדירה שלך היא דירה של הבעלים הראשונים. הייתי בשוק על גודל התרמית.
זה חוזה מוטעה עם הסתרה של קטע מהותי.
שהודעתי לו את זה טען לא עשית איתי חוזה עשית עם בת אחותי . ואני לא קשור לזה למרות שאת כל ההליכים בדירה עשיתי אותו והיא היתה כ"קש " מבחינתי. כניראה כדי לחסוך מיסים . וכדי למכור את החניה שמגיעה לי לדייר אחר ולדפוק אותי ולהרוויח כסף נוסף .
מילה לא נאמרה לי בנושא.
הקבלן +בת גיסו , עבדו עלי ולא סיפרו לי את זה. לאחר כחצי שנה הדיירים שואלים אותי , את יודעת שהדירה שלך היא דירה של הבעלים הראשונים. הייתי בשוק על גודל התרמית.
זה חוזה מוטעה עם הסתרה של קטע מהותי.
שהודעתי לו את זה טען לא עשית איתי חוזה עשית עם בת אחותי . ואני לא קשור לזה למרות שאת כל ההליכים בדירה עשיתי אותו והיא היתה כ"קש " מבחינתי. כניראה כדי לחסוך מיסים . וכדי למכור את החניה שמגיעה לי לדייר אחר ולדפוק אותי ולהרוויח כסף נוסף .
מילה לא נאמרה לי בנושא.
חניה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
24/05/18
תמי שלום,
אני מציע לך לפנות ליעוץ פרטני באשר לסיכויי התביעה במקרה כזה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אני מציע לך לפנות ליעוץ פרטני באשר לסיכויי התביעה במקרה כזה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
