פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
תוספת חניה בתמא 38/2
מיטל גרינשטיין
30/11/18
שלום רב. אני בעלת דירה בבנין בן 6 דיירים (2 קומות, 3 דירות בקומה). הדירות שונות בגודלן אח ת מהשניה ובנוסף ל- 3 מהדירות (ששתים מהן הן הגדולות בבנין) מוצמדת חניה בטאבו. פנה אלינו יזם עם הצעה לתמא 38/2 כאשר בין יתר הפרטים הוא נותן חניה לכל דירה. כשנשאל לגבי הדירות בעלות החניה והאם יקבלו חניה נוספת טען כי לפי חוקי התמא לא ניתן לתת חניה נוספת לדיירים אלא רק חניה אחת לכל דירה. כך למעשה הדירות בעלות החניה נותנות יותר שטח לפרוייקט ומרוויחות פחות בצורה משמעותית מהדירות שאינן בעלות חניה. האם הגיוני?
תוספת חניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/12/18
היי מיטל
קודם כל - יכול להיות הגיוני. תלוי גם על איזה עיר מדובר ומה שטח הדירה לאחר ההרחבה. תל אביב למשל לא מאפשרים יותר מחניה אחת לדירה.
מצד שני ברור שלא ניתן להתעלם מכך שיש לכם כבר חניה, כך שלמעשה התמורה לדירות אלו בעלות החניה היא נמוכה יותר.
כך שגם אם לא ניתן לתת עוד חניה עדין יש לתת פיצוי לדירות אלו. אני לא מכיר את הפרויקט ואת הנתונים אבל אפשר לחשוב על סוגי פיצוי- הגדלת שטח הדירה במספר מ"ר בהתאם לשווי החניה, מחסן (אם אין לאחרים), קפיצת קומה נוספת ועוד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קודם כל - יכול להיות הגיוני. תלוי גם על איזה עיר מדובר ומה שטח הדירה לאחר ההרחבה. תל אביב למשל לא מאפשרים יותר מחניה אחת לדירה.
מצד שני ברור שלא ניתן להתעלם מכך שיש לכם כבר חניה, כך שלמעשה התמורה לדירות אלו בעלות החניה היא נמוכה יותר.
כך שגם אם לא ניתן לתת עוד חניה עדין יש לתת פיצוי לדירות אלו. אני לא מכיר את הפרויקט ואת הנתונים אבל אפשר לחשוב על סוגי פיצוי- הגדלת שטח הדירה במספר מ"ר בהתאם לשווי החניה, מחסן (אם אין לאחרים), קפיצת קומה נוספת ועוד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי הצגת תכניות בנייה לדיירים
חגית גורן
29/11/18
שלום רב,
היזם שעימו חתמנו על הסכם תמא 38 אחר מעל שנתיים מהמועד הכתוב בהסכם, בהגשת תכניות הבניה לעירייה לצורך קבלת היתר בנייה.
כמו כן לא הוצגו בפני הדיירים התכניות המעודכנות שהוגשו והדיירים לא חתמו עליהן כפי שמצויין בהסכם.
האם וכיצד אוכל לפעול לביטול ההסכם? הנציגות ועורך הדין לא משתפים איתי פעולה
תודה
היזם שעימו חתמנו על הסכם תמא 38 אחר מעל שנתיים מהמועד הכתוב בהסכם, בהגשת תכניות הבניה לעירייה לצורך קבלת היתר בנייה.
כמו כן לא הוצגו בפני הדיירים התכניות המעודכנות שהוגשו והדיירים לא חתמו עליהן כפי שמצויין בהסכם.
האם וכיצד אוכל לפעול לביטול ההסכם? הנציגות ועורך הדין לא משתפים איתי פעולה
תודה
אי הצגת תוכניות בניה לדיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/12/18
שלום חגית
קודם כל תבדקי אם אין בהסכם סעיפים לגבי הארכת מועדים. יכול להיות שיש לנציגות סמכות להאריך וכך הם פעלו.
מה שאת יכולה לעשות הוא להודיע ליזם/לנציגות /לעורך הדין (לכולם ביחד) כ מאחר וחלפו המועדים על פי ההסכם הרי שהיזם נמצא בהפרה ואת מבטלת את חתימת והסכמתך להסכם שנחתם.
שימי לב כי עדין יכול להיות שיתר הבעלים דוקא מעוניינים להמשיך עם היזם והעובדה שאת כבר אינך מעונינת אינו משפיעה בהכרח לביטול הפרויקט כולו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קודם כל תבדקי אם אין בהסכם סעיפים לגבי הארכת מועדים. יכול להיות שיש לנציגות סמכות להאריך וכך הם פעלו.
מה שאת יכולה לעשות הוא להודיע ליזם/לנציגות /לעורך הדין (לכולם ביחד) כ מאחר וחלפו המועדים על פי ההסכם הרי שהיזם נמצא בהפרה ואת מבטלת את חתימת והסכמתך להסכם שנחתם.
שימי לב כי עדין יכול להיות שיתר הבעלים דוקא מעוניינים להמשיך עם היזם והעובדה שאת כבר אינך מעונינת אינו משפיעה בהכרח לביטול הפרויקט כולו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קשישים ופינוי בינוי
אסיה
28/11/18
הורי שהיו בני 80 חתמו עם היזם כמו שאר הדיירים על היתכנות תמא פינוי בינוי למה הם זכאים מהקבלן מהיותם קשישים?
זכויות דיירים מבוגרים בתמ"א 38
אברהם קזו כהן
10/12/18
שלום אסיה,
בעיקרון, חתימה על התכנות לתמ"א 38 אינה חתימה על הסכם. לאחרונה נחקק תיקון לחוק המקרקעין (חיזוק) שעוסק בזכויותיהם של בעלי דירות מעל גיל 80. חוק זה יחול על הסכמים שנחתמו אחריו, ולכן יחול על הסכם עליו יחתמו הוריך. למרות מה שאמרתי מקודם, אין לחוק הוראות מיוחדות שעוסקות בדיירים שמעל לגיל 80 (להבדיל מעסקאות לפי הוספה וחיזוק). חשוב לדעת שהמצב שונה לחלוטין אם העסקה המדוברת היא עסקת פינוי-בינוי לפי תב"ע, להבדיל מתמ"א 38/2. בעסקת פינוי-בינוי לפי תב"ע יש סל של זכויות והטבות לבעלי דירות קשישים, אך זכויות אלה לא רלבנטיות עבורכם.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
בעיקרון, חתימה על התכנות לתמ"א 38 אינה חתימה על הסכם. לאחרונה נחקק תיקון לחוק המקרקעין (חיזוק) שעוסק בזכויותיהם של בעלי דירות מעל גיל 80. חוק זה יחול על הסכמים שנחתמו אחריו, ולכן יחול על הסכם עליו יחתמו הוריך. למרות מה שאמרתי מקודם, אין לחוק הוראות מיוחדות שעוסקות בדיירים שמעל לגיל 80 (להבדיל מעסקאות לפי הוספה וחיזוק). חשוב לדעת שהמצב שונה לחלוטין אם העסקה המדוברת היא עסקת פינוי-בינוי לפי תב"ע, להבדיל מתמ"א 38/2. בעסקת פינוי-בינוי לפי תב"ע יש סל של זכויות והטבות לבעלי דירות קשישים, אך זכויות אלה לא רלבנטיות עבורכם.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
הקלות מס
רומי
28/11/18
האם ישנן הקלות מס כשמוכרים דירה שעברה תמא 38?
מיסוי מכירת דירה שעברה תמ"א 38
אברהם קזו כהן
10/12/18
שלום רומי,
בעיקרון, מכירת דירה שעברה תמ"א 38 אינה שונה ממכירה של כל דירה אחרת. תמ"א 38 היא חוליה שקופה מבחינת השפעת דיני המס על בעל הדירה הרלבנטי. הדברים נאמרים בהסתייגות - חשוב לבדוק ולוודא איזה פטור מומש במסגרת הפרויקט, כך שככל שמדובר בפרויקט תמ"א 38/2, לא נעשה שימוש בפטור שניתן לממש אחת לפרק זמן מסויים.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
בעיקרון, מכירת דירה שעברה תמ"א 38 אינה שונה ממכירה של כל דירה אחרת. תמ"א 38 היא חוליה שקופה מבחינת השפעת דיני המס על בעל הדירה הרלבנטי. הדברים נאמרים בהסתייגות - חשוב לבדוק ולוודא איזה פטור מומש במסגרת הפרויקט, כך שככל שמדובר בפרויקט תמ"א 38/2, לא נעשה שימוש בפטור שניתן לממש אחת לפרק זמן מסויים.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
מחפש הסכם ייצוג טוב לדיירים – מול עו"ד שייצג אותם
Mor
25/11/18
מחפש הסכם ייצוג השומר טוב על זכויות הדיירים -
מול עו"ד שייצג אותם !!!
היכן ניתן להשיג כזה שפורסם באינטרנט, או כל הסכם טוב אחר ?
תודה רבה על עזרתך,
מור
מול עו"ד שייצג אותם !!!
היכן ניתן להשיג כזה שפורסם באינטרנט, או כל הסכם טוב אחר ?
תודה רבה על עזרתך,
מור
הסכם
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
27/11/18
שלום וברכה,
הפורום איננו מספק הסכמים מוכנים.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
הפורום איננו מספק הסכמים מוכנים.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סיוט ושמו תמ"א
חיים
25/11/18
אנו גרים בר' חד סיטרי קטן (50 מטר), מעבר לרחוב מתבצע פרויקט תמא 38 , לצורך יציקת חניון תת-קרקעי הפקיעו מדירי הרחוב את החניה ברחוב ובנוסף הרחוב הפך לחלק מאתר הבניה. הציבו ברחוב משאבת בטון, ומערבלי בטון באים והולכים מ 7 בבוקר ועד 9 בלילה, מה ניתן לעשות, והאם יש אפשרות לתבוע פיצוי?
תודה
תודה
שעות אתר בניה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
27/11/18
חיים שלום,
נשמע בהחלט מצב לא נעים בלשון המעטה.
אני מציע קודם כל לפנות לפיקוח העירוני ולהתלונן על שעות הבנייה ולראות האם יש הטבה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
נשמע בהחלט מצב לא נעים בלשון המעטה.
אני מציע קודם כל לפנות לפיקוח העירוני ולהתלונן על שעות הבנייה ולראות האם יש הטבה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזילות בדירת תמ"א
אדיר
25/11/18
יש לי נזילות בתמ"א 38 שאני גר בו בשכירות.
מה עושים במצב כזה?
האם שווה להביא שמאי ולהתחיל בתביעה?
מה עושים במצב כזה?
האם שווה להביא שמאי ולהתחיל בתביעה?
ליקווי בנייה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
27/11/18
אם הקבלן לא מתקן או לא יודע לתקן באופן רציני את הרטיבות אכן יש לקחת מומחה לליקויים ולהגיש תביעה.
כמובן עיתוי התביעה סכומה ויתר הפרטים ילקחו בחשבון מן הסתם ע"י עו"ד המייצג בתביעה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
כמובן עיתוי התביעה סכומה ויתר הפרטים ילקחו בחשבון מן הסתם ע"י עו"ד המייצג בתביעה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה מתמ"א
דוד
25/11/18
שלום !
אני מתתכוון לרכוש דירה חדשה במסגרת פרויקט תמא 38 - חיזוק של בית קים. הבטוחה שהחברה (הייזם) מציעה לנו היא הערת אזהרה. על פי ההסכם שבין החברה לבין הדיירים הקיימים (הסכם תמ"א 38) במקרה של הפרת ההסכם על ידי החברה, יכולים הדיירים הקיימים למחוק גם את הערת האזהרה של רוכשי הדירות החדשות מהחברה. להבנתי מאחר ויש אפשרות לבטל את הערת האזהרה מסיבות שאינן תלויות בנו - הערת האזהרה הופכת להיות בטוחה ובלתי חוקית. האם נכון?
האם בתנאים האלו לא לתחום על החוזה עם החברה? תודה רבה !
אני מתתכוון לרכוש דירה חדשה במסגרת פרויקט תמא 38 - חיזוק של בית קים. הבטוחה שהחברה (הייזם) מציעה לנו היא הערת אזהרה. על פי ההסכם שבין החברה לבין הדיירים הקיימים (הסכם תמ"א 38) במקרה של הפרת ההסכם על ידי החברה, יכולים הדיירים הקיימים למחוק גם את הערת האזהרה של רוכשי הדירות החדשות מהחברה. להבנתי מאחר ויש אפשרות לבטל את הערת האזהרה מסיבות שאינן תלויות בנו - הערת האזהרה הופכת להיות בטוחה ובלתי חוקית. האם נכון?
האם בתנאים האלו לא לתחום על החוזה עם החברה? תודה רבה !
האם ניתן לסמוך על הערת האזהרה ברכישת דירה תמ"א 38?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
27/11/18
דוד שלום,
אכן הערת האזהרה ניתנת למחיקה ע"פ יפ"כ ולכן יש לקחת אותה בעירבון מוגבל. יחד עם זאת במידה והיזם עומד בתנאי ההסכם מול הדיירים לא תהיה כל עילה לשימוש ביפוי הכוח.
צריך לבדוק לעומק את ההסכם מול בעלי הדירות המקוריים וגם לוודא שתוכל לקבל משכנתה לאור מבנה העסקה.
עסקת רכישה מקבלן בכלל ובתמ"א 38 חיזוק בפרט היא עסקה מורכבת ואני ממליץ בחום לשכור עו"ד שייצג אותך בעסקה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
אכן הערת האזהרה ניתנת למחיקה ע"פ יפ"כ ולכן יש לקחת אותה בעירבון מוגבל. יחד עם זאת במידה והיזם עומד בתנאי ההסכם מול הדיירים לא תהיה כל עילה לשימוש ביפוי הכוח.
צריך לבדוק לעומק את ההסכם מול בעלי הדירות המקוריים וגם לוודא שתוכל לקבל משכנתה לאור מבנה העסקה.
עסקת רכישה מקבלן בכלל ובתמ"א 38 חיזוק בפרט היא עסקה מורכבת ואני ממליץ בחום לשכור עו"ד שייצג אותך בעסקה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 תיקון 3א
עדיאל
25/11/18
תמא 38 תיקון 3א - קומה טיפוסית הנה 400 מ"ר ובה 4 יח"ד . קומה טיפוסית מורחבת כוללת תוספת זכויות של 13 מ"ר, היינו : 400 מ"ר ( 13 מ"ר * 4 ) = 452 מ"ר.
ומה עם שטח של 4 ממ"דים ? היינו 48 מ"ר?
האם להוסיף לקומה הטיפוסית ואז קומה טיפוסית מורחבת תהיה:
452 מ"ר 48 מ"ר = 500 מ"ר ?
אודה מאוד לתשובתכם
ומה עם שטח של 4 ממ"דים ? היינו 48 מ"ר?
האם להוסיף לקומה הטיפוסית ואז קומה טיפוסית מורחבת תהיה:
452 מ"ר 48 מ"ר = 500 מ"ר ?
אודה מאוד לתשובתכם
חישוב זכויות
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
27/11/18
עדיאל שלום,
אם הובטח לכם 13 מ"ר וממ"ד אז אכן כדבריך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
אם הובטח לכם 13 מ"ר וממ"ד אז אכן כדבריך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור מס פינוי בינוי ותמא
אריק
24/11/18
אם יש לי יותר מדירה אחת במתחם לא יהיה פטור מס במכירה ליזם בתמורה לדירות חלופיות? לפי ס 49כב לחוק מיסוי מקרקעין (ב) הפטור לפי סעיף קטן (א) יינתן בשל מכירת הזכויות ביחידת מגורים אחת במתחם, ובלבד ששיעור זכותו של המוכר ביחידת המגורים החלופית לא יפחת משיעור זכותו ביחידת המגורים הנמכרת; הועברה יחידת מגורים לקרוב בפטור ממס לפי חוק זה, בתקופה של 24 חודשים שלפני ההסכם למכירה כאמור בסעיף 49כ לא יחול במכירתה ליזם פטור ממס לפי פרק זה; בסעיף קטן זה –
פטור מס
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/11/18
היי אריק
השאלה לא ברורה. בעיקרון אכן אם יש לך יותר מדירה אחת בבנין אז תקבל פטור רק על דירה אחת ועל הדירה השניה יהיה צורך לשלם מס.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
השאלה לא ברורה. בעיקרון אכן אם יש לך יותר מדירה אחת בבנין אז תקבל פטור רק על דירה אחת ועל הדירה השניה יהיה צורך לשלם מס.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רוב דרוש לביצוע תמ"א 38/2
חיים ברדוגו
23/11/18
האם הרוב הדרוש לביצוע תמא הריסה ובניה הוא רק 80% מבעלי הדירות או גם 80% מהחלק היחסי בבניין?
אודה מאוד לתשובתכם
אודה מאוד לתשובתכם
רוב דרוש לתמ"א 38/2
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/11/18
חיים שלום
התנאי הוא כפול. נרשת חתימה של 80% מבעלי הדירות המחזיקים ביחד לפחות 80% מהחלקים ברכוש המשותף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
גיל כהן
22/11/18
שלום רב,
האם לאדם שהוא בעל חכירה ל 999 שנה בדירות ובמחסנים בבניין,יש זכויות במסגרת תמ"א 38 למרות שהוא לא הבעלים של הנכס?
האם לאדם שהוא בעל חכירה ל 999 שנה בדירות ובמחסנים בבניין,יש זכויות במסגרת תמ"א 38 למרות שהוא לא הבעלים של הנכס?
זכויות לחוכר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/11/18
גיל שלום
ראיתי בנסח חכירה רק לגבי תת חלקה 2 ולא כתוב שם למה זמן, לדבריך ל -999 שנים.
לא ברור למה נרשמה שם חכירה במיוחד שבכל יתר היחידות אין חכירות. על פניו חכירה לתקופה ארוכה כל כך משולה לבעלות אבל יש לבדוק את תנאי החכירה ולקרוא מה כתוב שם במיוחד לגבי ניצול זכויות בניה וכו'.
חשוב להבין גם מה היתה הכוונה בחכירה זו.
לסיכום: על פניו יש לחוכר ל- 999 שנים זכויות במסגרת הסכם תמ"א בכפוף לכתוב בתנאי החכירה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
ראיתי בנסח חכירה רק לגבי תת חלקה 2 ולא כתוב שם למה זמן, לדבריך ל -999 שנים.
לא ברור למה נרשמה שם חכירה במיוחד שבכל יתר היחידות אין חכירות. על פניו חכירה לתקופה ארוכה כל כך משולה לבעלות אבל יש לבדוק את תנאי החכירה ולקרוא מה כתוב שם במיוחד לגבי ניצול זכויות בניה וכו'.
חשוב להבין גם מה היתה הכוונה בחכירה זו.
לסיכום: על פניו יש לחוכר ל- 999 שנים זכויות במסגרת הסכם תמ"א בכפוף לכתוב בתנאי החכירה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוצאת דייר בכח
דוד
21/11/18
בסביבתי מתוכננת ביצוע תמ"א 38 2 הריסת 8 מבני מגורים 10 עד 18 דירות כל אחת.
שאלתי היא האם בסמכותם להוציא אותי בכוח?
שאלתי היא האם בסמכותם להוציא אותי בכוח?
כפיית הסכם תמ"א 38/2
אברהם קזו כהן
21/11/18
שלום דוד,
כעיקרון, פרויקט של תמ"א 38 יכול להיות מאושר ביחס לבניין אחד באופן עצמאי, פרויקט כזה יכול להקיף כמה בניינים כשמדובר בבית משותף אחד המורכב מכמה אגפים (כניסות).
לרוב, כשמדובר בהריסה של מספר בניינים, מדובר בפרויקט של פינוי בינוי לפי תב"ע.
ככל שמדובר בפרויקט של תמ"א 38, יוכלו לכפות עליך את ההסכם רק אם יש רוב של 80% מבעלי הדירות שיחתמו עליו. כפיית ההסכם תיעשה באמצעות הגשת תביעה אצל המפקחת על רישום מקרקעין.
ככל שמדובר בפרויקט מסוג פינוי-בינוי יש צורך ברוב מיוחס של בעלי הדירות, כאשר במידה והרוב הזה קיים ניתן לכפות את הפרויקט או לתבוע את הדייר הסרבן בגין הנזק הכספי שהוא גורם לאחרים.
הרוב הדרוש הוא מספר בעלי דירות שבבעלותם ארבע חמישיות מהדירות בשטח הפרויקט, ושלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף בבניינים צמוד לדירותיהם + בבעלותם שני שליש מהדירות בכל בניין ושני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם;
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
כעיקרון, פרויקט של תמ"א 38 יכול להיות מאושר ביחס לבניין אחד באופן עצמאי, פרויקט כזה יכול להקיף כמה בניינים כשמדובר בבית משותף אחד המורכב מכמה אגפים (כניסות).
לרוב, כשמדובר בהריסה של מספר בניינים, מדובר בפרויקט של פינוי בינוי לפי תב"ע.
ככל שמדובר בפרויקט של תמ"א 38, יוכלו לכפות עליך את ההסכם רק אם יש רוב של 80% מבעלי הדירות שיחתמו עליו. כפיית ההסכם תיעשה באמצעות הגשת תביעה אצל המפקחת על רישום מקרקעין.
ככל שמדובר בפרויקט מסוג פינוי-בינוי יש צורך ברוב מיוחס של בעלי הדירות, כאשר במידה והרוב הזה קיים ניתן לכפות את הפרויקט או לתבוע את הדייר הסרבן בגין הנזק הכספי שהוא גורם לאחרים.
הרוב הדרוש הוא מספר בעלי דירות שבבעלותם ארבע חמישיות מהדירות בשטח הפרויקט, ושלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף בבניינים צמוד לדירותיהם + בבעלותם שני שליש מהדירות בכל בניין ושני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם;
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
שאלה
אשר
20/11/18
שלום רב
קניתי דירה בתמא 38 בניין בן4 קומות ועליו התווספו עוד 3 קומות.
הדירה שלי היא בקומה החדשה ושמתי לב שבמסתור כביסה שלי מורכב לי מזגן של השכן מלמטה(מהדיירים הוותיקים).
האם אוכל לדרוש שיוציאו את זה מהמסתור שלי ולשים במסתור שלו מבלי שאחויב?
תודה מראש
קניתי דירה בתמא 38 בניין בן4 קומות ועליו התווספו עוד 3 קומות.
הדירה שלי היא בקומה החדשה ושמתי לב שבמסתור כביסה שלי מורכב לי מזגן של השכן מלמטה(מהדיירים הוותיקים).
האם אוכל לדרוש שיוציאו את זה מהמסתור שלי ולשים במסתור שלו מבלי שאחויב?
תודה מראש
מיקום מזגן של השכן במסתור כביסה פרטי
אברהם קזו כהן
21/11/18
שלום אשר,
כעיקרון מסתור הכביסה שלך הוא חלק מהדירה שלך. בהינתן מצב שכזה, אסור למקם בשטח זה שום מתקן של דירה אחרת או של הרכוש המשותף. אני מסייג את דברי בכך שעליך לבדוק את ההסכם ואת המפרט הטכני, האם הוא כלל הסכמה למצב המתואר על ידך.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
כעיקרון מסתור הכביסה שלך הוא חלק מהדירה שלך. בהינתן מצב שכזה, אסור למקם בשטח זה שום מתקן של דירה אחרת או של הרכוש המשותף. אני מסייג את דברי בכך שעליך לבדוק את ההסכם ואת המפרט הטכני, האם הוא כלל הסכמה למצב המתואר על ידך.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
תמא
טל
20/11/18
האם מתחם שהוכרז פינוי בינוי אפשר לבנות בו תמא 38ולא פינוי בינוי אם נחליט כך הדיירים ?
תמ"א 38 במתחם שהוכרז לפינוי בינוי
אברהם קזו כהן
20/11/18
שלום טל,
בדרך כלל הרשות המקומית לא מאפשרת הוצאת היתרים לתמ"א 38 במתחם שהוכרז לפינוי בינוי. בכל מקרה, צריך לבדוק זאת מול הרשות המקומית, לעיתים המדיניות משתנה (לדוג', תוכנית פינוי-בינוי ישנה).
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
בדרך כלל הרשות המקומית לא מאפשרת הוצאת היתרים לתמ"א 38 במתחם שהוכרז לפינוי בינוי. בכל מקרה, צריך לבדוק זאת מול הרשות המקומית, לעיתים המדיניות משתנה (לדוג', תוכנית פינוי-בינוי ישנה).
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
פינוי בינוי
עמירה יוסף
20/11/18
אנו 8 דיירים בדמי מפתח הוגשה בקשה להריסה ובניה עוד אין היתר חלוקים בדעות מתי לקחת עורך דין חלק רוצים עכשיו רק הוגשה בקשה וחלק רוצים בזמן קבלת ההיתר שזה דבר שגורם לפילוג מה אדוני מציע תודה
דייר מוגן בפרויקט תמ"א 38
אברהם קזו כהן
20/11/18
שלום עמירה,
חסרים פרטים נוספים בהודעתך. האם אתם דיירים מוגנים של אחת החברות הציבוריות או של אדם פרטי?
במידה ואתם דיירים של אחת מהחברות הציבוריות, בד"כ זכויותיכם לאחר הפרויקט נשמרות, אך חשוב להיעזר בעורך דין כדי לוודא שכך אכן יקרה.
במידה ואתם דיירים מוגנים של אדם פרטי, חשוב מאוד להיעזר בעורך דין כבר מהשלב הנוכחי. השלב שאחרי קבלת היתר הוא שלב מאוחר מידי שבו כבר נקבעו לא מעט עובדות, והושקעו לא מעט כספים, מה עשוי להשפיע על שיקול דעת שיפוטי שעשוי להיות מופעל בעתיד.
נסכם, בכל מקרה, חשוב להיעזר בשירות משפטי כבר מהשלב בו אתם נמצאים.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
חסרים פרטים נוספים בהודעתך. האם אתם דיירים מוגנים של אחת החברות הציבוריות או של אדם פרטי?
במידה ואתם דיירים של אחת מהחברות הציבוריות, בד"כ זכויותיכם לאחר הפרויקט נשמרות, אך חשוב להיעזר בעורך דין כדי לוודא שכך אכן יקרה.
במידה ואתם דיירים מוגנים של אדם פרטי, חשוב מאוד להיעזר בעורך דין כבר מהשלב הנוכחי. השלב שאחרי קבלת היתר הוא שלב מאוחר מידי שבו כבר נקבעו לא מעט עובדות, והושקעו לא מעט כספים, מה עשוי להשפיע על שיקול דעת שיפוטי שעשוי להיות מופעל בעתיד.
נסכם, בכל מקרה, חשוב להיעזר בשירות משפטי כבר מהשלב בו אתם נמצאים.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
בעלי הרירות לא גרו בדירות
יגאלאב
19/11/18
האם ייתכן שבעלי דירות שקנו להשקעה את הדירות שלא על מנת לגור בדירות יהיה להם זכות הצבעה שווה
חלקם גרים בכלל בחו"ל
זאת לא התעללות?
חלקם גרים בכלל בחו"ל
זאת לא התעללות?
האם בעל דירה שלא גר בה זכאי לזכות הצבעה?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
20/11/18
יגאל שלום,
אכן כך. חוק המקרקעין מתייחס לבעל דירה על כל הזכויות והחובות שבכך וללא סייג אם הוא גר בדירה או לא.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
אכן כך. חוק המקרקעין מתייחס לבעל דירה על כל הזכויות והחובות שבכך וללא סייג אם הוא גר בדירה או לא.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הייזם בחר את עו"ד הדיירים
יגאלאב
19/11/18
כיצד יתכן שהייזם בחר את עו"ד הדיירים?
האם היזם רשאי לבחור את עו"ד הדיירים?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
20/11/18
יגאל שלום,
היזם מממן את שכרו של עו"ד מטעם הדיירים אך הוא לא רשאי לקבוע את זהותו.
עוה"ד מייצג אתכם בלבד ואתם אלה שזכאים למנות אותו ולא לקבל מינוי מוכתב.
בהצלחה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
היזם מממן את שכרו של עו"ד מטעם הדיירים אך הוא לא רשאי לקבוע את זהותו.
עוה"ד מייצג אתכם בלבד ואתם אלה שזכאים למנות אותו ולא לקבל מינוי מוכתב.
בהצלחה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום שכר דירה לחלק ההדיירים
יגאל אב
19/11/18
הובטח לחלק מהדיירים שכר דירה מהיזמים כתמריץ לחתימתם.
לאחרים הובטח שיפוץ בביתם.
הם שומרים זאת בסוד.
אני יודע שועד הבית קיבל תשלומים על כול דייר שהחתים
אבקש מאוד לדעת את הסעיפים בחוק שאוסרים זאת!
תודה רבה!
לאחרים הובטח שיפוץ בביתם.
הם שומרים זאת בסוד.
אני יודע שועד הבית קיבל תשלומים על כול דייר שהחתים
אבקש מאוד לדעת את הסעיפים בחוק שאוסרים זאת!
תודה רבה!
האם ניתן להעניק הטבות לחלק מהדיירים בלבד?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
20/11/18
יגאל שלום,
החוזה בין היזם לבין הדיירים צריך להיות שקוף וברור ובמסגרתו צריכה להיות שקיפות מלאה בין היתר לגבי התמורה שיקבל כל בעל דירה לפי החוזה ואם בעל דירה בבית המשותף פועל מטעמו לשם קידום ההסכם.
ראה בעניין את חוק ההתחדשות העירונית.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
החוזה בין היזם לבין הדיירים צריך להיות שקוף וברור ובמסגרתו צריכה להיות שקיפות מלאה בין היתר לגבי התמורה שיקבל כל בעל דירה לפי החוזה ואם בעל דירה בבית המשותף פועל מטעמו לשם קידום ההסכם.
ראה בעניין את חוק ההתחדשות העירונית.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם סרוב לחתום על מסמכי ליווי בנקאי יכולה לעכב או
אוגי דרוקר
19/11/18
לבניין יש היתר בניה
כל השכנים חתמו על החוזה
כולם חתמו על מסמכי הליווי והרוב התפנו
אחד לא חתם וגם לא התפנה
האם אפשר לפנותו ולהכריחו או לחתום במקומו כדי להוציא את הפרויקט לדרך ? ואם כן תוך כמה זמן
תודה
אוגי
כל השכנים חתמו על החוזה
כולם חתמו על מסמכי הליווי והרוב התפנו
אחד לא חתם וגם לא התפנה
האם אפשר לפנותו ולהכריחו או לחתום במקומו כדי להוציא את הפרויקט לדרך ? ואם כן תוך כמה זמן
תודה
אוגי
מה עושים כאשר דייר לא חותם על מסמכי הליווי הבנקאי?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
20/11/18
אוגי שלום,
במסגרת החוזה המקובל בתחום קיים מנגנון לפיו כאשר מתקיימים התנאים המתלים והיזם מספק את הבטוחות לדיירים, הם צריכים לחתום על מסמכי הליווי הבנקאי.
כאשר הם לא עושים כן ניתן לחתום בשמם על פי יפ"כ.
כמובן שאם הדייר לא חתם על החוזה ועל יפוי הכוח, אין מנוס מהגשת תביעה למפקח/ת. בפסק הדין ינתנו הוראות לגבי חתימה בשמו של הדייר על המסמכים.
לגבי הפינוי יש להגיש תביעה לפינוי מושכר בסדר דין מקוצר מכוח הוראות ההסכם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
במסגרת החוזה המקובל בתחום קיים מנגנון לפיו כאשר מתקיימים התנאים המתלים והיזם מספק את הבטוחות לדיירים, הם צריכים לחתום על מסמכי הליווי הבנקאי.
כאשר הם לא עושים כן ניתן לחתום בשמם על פי יפ"כ.
כמובן שאם הדייר לא חתם על החוזה ועל יפוי הכוח, אין מנוס מהגשת תביעה למפקח/ת. בפסק הדין ינתנו הוראות לגבי חתימה בשמו של הדייר על המסמכים.
לגבי הפינוי יש להגיש תביעה לפינוי מושכר בסדר דין מקוצר מכוח הוראות ההסכם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח מס רכישה וכו
ליאור
19/11/18
שלום,
הורי קשישים וכתוצאה מהליך תמא 38-1 יאלצו לעזוב את דירתם
השאלה במידה ויש הענות מצד הקבלן לתת להם דירה חלופית תמורת דירתם הנוכחית האם חל עליהם מס רכישה ומס שבח או שכמו בפינוי בינוי הם פטורים מכך.
אשמח לקבל תגובה בהקדם העניין ממש דחוף.
תודה רבה
הורי קשישים וכתוצאה מהליך תמא 38-1 יאלצו לעזוב את דירתם
השאלה במידה ויש הענות מצד הקבלן לתת להם דירה חלופית תמורת דירתם הנוכחית האם חל עליהם מס רכישה ומס שבח או שכמו בפינוי בינוי הם פטורים מכך.
אשמח לקבל תגובה בהקדם העניין ממש דחוף.
תודה רבה
האם יש פטור ממס שבח בתמ"א 38/1?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
20/11/18
ליאור שלום,
תמ"א 38/1 זה הליך שונה מתמ"א 38/2 וכמובן שמפינוי בינוי.
אין מכירה של הדרה עמה והיא לא נהרסת במהלך העבודות.
לכן מכירת הדירה תלויה בזכות שלהם לקבל פטור מדירה יחידה ככל שהם זכאים לכך ע"פ הגדרות החוק כמו כל מכירה רגילה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
תמ"א 38/1 זה הליך שונה מתמ"א 38/2 וכמובן שמפינוי בינוי.
אין מכירה של הדרה עמה והיא לא נהרסת במהלך העבודות.
לכן מכירת הדירה תלויה בזכות שלהם לקבל פטור מדירה יחידה ככל שהם זכאים לכך ע"פ הגדרות החוק כמו כל מכירה רגילה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
יוחאי
19/11/18
שלום,
הורי בני 78 ו 88 ולאחרונה בבניין שלהם החל תהליך תמ"א והעבודות אמורות להתחיל בקרוב. להורי קשה להתמודד עם התהליך בגלל גילם ומצבם הרפואי. בזמן העבודות ררור שלא יוכלו להתגורר בדירה בגלל בעיות ניידות ותנאים נלווים. בשיחה עם הקבלן הוצע להם שכירות בלבד לזמן העבודות. הורי לא במצב שהם יכולים לעבור לדירה זמנית ולחזור , האם היזם חייב לתת להם דירה אחרת קבועה כדי שיעברו פעם אחת בלבד ? ואם לא האם הדירה בשכירות צריכה להיות שוות ערך לדירה הקודמת ?אנחנו מבולבלים לגבי עניין התיקון לחוק הפינוי בינוי שאושר לאחרונה ולא בטוחים לגבי ההתאמה לעניין תמ"א חיזוק מבנים.
תודה רבה מראש
הורי בני 78 ו 88 ולאחרונה בבניין שלהם החל תהליך תמ"א והעבודות אמורות להתחיל בקרוב. להורי קשה להתמודד עם התהליך בגלל גילם ומצבם הרפואי. בזמן העבודות ררור שלא יוכלו להתגורר בדירה בגלל בעיות ניידות ותנאים נלווים. בשיחה עם הקבלן הוצע להם שכירות בלבד לזמן העבודות. הורי לא במצב שהם יכולים לעבור לדירה זמנית ולחזור , האם היזם חייב לתת להם דירה אחרת קבועה כדי שיעברו פעם אחת בלבד ? ואם לא האם הדירה בשכירות צריכה להיות שוות ערך לדירה הקודמת ?אנחנו מבולבלים לגבי עניין התיקון לחוק הפינוי בינוי שאושר לאחרונה ולא בטוחים לגבי ההתאמה לעניין תמ"א חיזוק מבנים.
תודה רבה מראש
האם קשיש זכאי לדרוש שלא לעבור לשכירות?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
20/11/18
יוחאי שלום,
אכן בתיקון לחוק נקבע שהיזם חייב להציע לדייר קשיש מעל גיל 75 המתגורר בדירה אופציה חלופית לקבל לפני מועד הפינוי, דירה אחרת או דיור מוגן באותו שווי של דירת התמורה שהוא מקבל בעסקה.
החוק מדבר על מקבץ פינוי בינוי בלבד.
לגבי תמ"א 38/1 נקבע שהיזם מחויב לממן לדייר קשיש מגורים חלופיים לתקופת ביצוע העבודות.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
אכן בתיקון לחוק נקבע שהיזם חייב להציע לדייר קשיש מעל גיל 75 המתגורר בדירה אופציה חלופית לקבל לפני מועד הפינוי, דירה אחרת או דיור מוגן באותו שווי של דירת התמורה שהוא מקבל בעסקה.
החוק מדבר על מקבץ פינוי בינוי בלבד.
לגבי תמ"א 38/1 נקבע שהיזם מחויב לממן לדייר קשיש מגורים חלופיים לתקופת ביצוע העבודות.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מניעת פיצול דירה לאחר תמא
אפרת
18/11/18
בבעלותו דירה בירושלים בבנין הנמצא בתהליכי תמא שאושרה לפני כשנתיים.
מספר חודשים לאחר תחילת העבודות, הגשתי בקשה לפיצול דירה, במסגרת הוראת השעה שהסתיימה בשנת 2016. הבקשה נקלטה והחל הטיפול בה בעיריה.
אציין כי קיימת הסכמה אקטיבית ופסיבית, של כל בעלי הדירות בבנין לפיצול יחידת הדיור שבבעלותו.
לאחרונה קיבלתי מהעיריה תשובה שלא ניתן להוסיף יחידת דיור לאחר תמא. האם אתם מכירים בסיס חוקי לכך?
תודה רבה
מספר חודשים לאחר תחילת העבודות, הגשתי בקשה לפיצול דירה, במסגרת הוראת השעה שהסתיימה בשנת 2016. הבקשה נקלטה והחל הטיפול בה בעיריה.
אציין כי קיימת הסכמה אקטיבית ופסיבית, של כל בעלי הדירות בבנין לפיצול יחידת הדיור שבבעלותו.
לאחרונה קיבלתי מהעיריה תשובה שלא ניתן להוסיף יחידת דיור לאחר תמא. האם אתם מכירים בסיס חוקי לכך?
תודה רבה
האם בקשה לפיצול דירה גוברת על תמ"א 38?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
20/11/18
אפרת שלום,
תמ"א 38 גוברת על כל בקשה לתוספת בניה רגילה. ראי הוראות תכנית המתאר עצמה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
תמ"א 38 גוברת על כל בקשה לתוספת בניה רגילה. ראי הוראות תכנית המתאר עצמה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי תשלום שיפוץ ביניין
אלה
18/11/18
שלום רב,
הבניין שלנו עתיד לעבור שיפוץ קוסמטי חיצוני. העלות לשיפוץ עולה כ30,000 שח לדירה. זה לא חייב להיות כל הביניין, אבל הועד מתעקש על כל הבניין.
בעלי נכה 100% מושתל כליה, אני אינני עובדת. הכסף שיש לנו בבנק זה ליתר בטחון אם תהיה בעיה עם הכליה.
אם אני לא מסכימה לשלם את עלות התיקון הועד מאיים עלי.
האם אני חייבת לשלם?
מה יקרה אם לא אשלם?
הבניין שלנו עתיד לעבור שיפוץ קוסמטי חיצוני. העלות לשיפוץ עולה כ30,000 שח לדירה. זה לא חייב להיות כל הביניין, אבל הועד מתעקש על כל הבניין.
בעלי נכה 100% מושתל כליה, אני אינני עובדת. הכסף שיש לנו בבנק זה ליתר בטחון אם תהיה בעיה עם הכליה.
אם אני לא מסכימה לשלם את עלות התיקון הועד מאיים עלי.
האם אני חייבת לשלם?
מה יקרה אם לא אשלם?
מענה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
20/11/18
אלה שלום,
אנא פני עם שאלתך לפורום מקרקעין באתר העוסק בנושאים אלה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
אנא פני עם שאלתך לפורום מקרקעין באתר העוסק בנושאים אלה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2 שינוי תכנון הדירה
נפי
15/11/18
שלום רב. מבקש את עזרתכם. אנו מבצעים תמ"א 38/2 הריסה ובינוי. דירתי הנוכחית הינה בעלת 5 חדרים בשטח ברוטו 118 מ"ר ונטו ללא הקירות החיצוניים 111.22 מ"ר. היזם הגיש תכנית ובה הדירה החדשה הינה 4 חדרים בשטח שהוא מדד 117 מ"ר ברוטו. לא קיבלתי את חישוב השטח הפנימי של הדירה ללא הקירות החיצוניים. תכנון הדירה כפי שהוא מגיש עתה אינו מאפשר בנית חדר חמישי הואיל ובמקום החדר החמישי תוכנן מטבח ואים מקום להוספת חדר או שינוי מיקום המטבח. הוא טוען כי עפ"י חוק המכר הוא נותן לי דירה באותו השטח ואני טוען שהוא חייב לתכנן ולחלק את הדירה עפ"י הקיים היום 5 חדרים. אנחנו חתמנו על ההסכם לאחר שראינו תכנית אך לא קיבלנו אותה לידינו מהיזם ומבלי שהיה לי הספק לבחון לעומק את אפשרויות התכנון. לדעתי יש פתרון לנושא ע"י הזזת קיר ב- 47 ס"מ בקיר משותף אל הדירה הסמוכה שהיא משוייכת ליזם. מה עלי לעשות במקרה כזה? מה אומרת החתימה בעיתוי וברקע הזה? תודה רבה על עזרתכם.
שינוי תכנון דירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/11/18
נפי שלום
בעיקרון להסכם התמא אורות להיות מצורפות תוכניות ראשוניות בהן ניתן היה לראות את החלוקה לחדרים.
אם אין תוכיות כאלו והוא רק התחייב על שטח דירה - אז כל מה שניתן לעשות הוא לבדוק אם ניתן לכנן את הדירה אחרת וליצור עוד חדר. אין עליו חובה לחלק את הדירה ל- 5 חדרים דוקא אם אין לכך עיגון בהסכם עליו חתמתם.
מציע לכם להתיעץ גם עם אדריכל על מנת שיתן לכם רעיונות האם וכיצד ניתן לחלק את הדירה ל- 5 חדרים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון להסכם התמא אורות להיות מצורפות תוכניות ראשוניות בהן ניתן היה לראות את החלוקה לחדרים.
אם אין תוכיות כאלו והוא רק התחייב על שטח דירה - אז כל מה שניתן לעשות הוא לבדוק אם ניתן לכנן את הדירה אחרת וליצור עוד חדר. אין עליו חובה לחלק את הדירה ל- 5 חדרים דוקא אם אין לכך עיגון בהסכם עליו חתמתם.
מציע לכם להתיעץ גם עם אדריכל על מנת שיתן לכם רעיונות האם וכיצד ניתן לחלק את הדירה ל- 5 חדרים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
