פורום תמ"א 38

שלום וברכה,

באופן תיאורטי ניתן לנייד זכויות אך עקב קשיים תכנוניים, הסכמיים, וביצועיים, מעטים המקרים שמיישמים זאת בפועל.

אתי שלום,

הוראות התמ"א מאפשרות חריגה של קווי בניין עד 2 מ' לחזית ולצד ו3 מ' אחורי. לגבי ממדי"ם תיתכן במקרים מסויימים חריגה אף מעבר לכך.

לפי שאלתך במקרה שלכם מדובר בעצם על הפקעה שגורמת לכך שהבניין כבר נמצא כעת על קו אפס.

ישנה פסיקה לגבי מקרה דומה בו לבניין היה קיים היתר בניה חוקי, אך עקב הפקעה חלק משטחי הבניה שלו היו בחריגה בדיעבד לפי המצב החדש שנוצר בעקבות ההפקעה. הפסיקה קבעה כי במקרה כזה לא ניתן לראות את הבניה האמורה כחורגת לעניין שימוש בזכויות הבנייה של התמ"א.

יחד עם זאת לא ברור האם ניתן להקיש מכאן למקרה שלכם. אני מציע שתפנו ליעוץ משפטי מסודר.

שלום רב!

יש כאן שני הסכמים בהם צריך את הדעת לנושא השכירות בתקופת ביצוע העבודות.

הסכם מול השוכר - קודם כל צריך לגלות לו מראש על הפרויקט שעתיד להתחיל. במקרה כזה מקובל להסכים על הפחתה בדמי השכירות בתקופת הביצוע (בשל מטרדי רעש, לכלוך ואי נוחות). כן יש שוכרים הדורשים במקרה של התחלת הבניה במהלך תקופת השכירות כי תהיה להם אפשרות לסיים את השכירות.   

מהשאלה אני מבין שסיום ההסכם המוקדם מול השוכר נעשה בהסכמה ואינו הענין בשאלה כאן.

הסכם שני הוא הסכם התמ"א מול היזם - העיקרון הוא פשוט. אם נקבע בהסכם מנגנון של תשלום דמי שכירות אז היזם צריך לשלם בהתאם להתחייבותו בהסכם. אם לא נקבע בהסכם דבר - אין עליו חובה לשלם. ברוב הסכמי התמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת) אין הסכמה על תשלום דמי שכירות בתקופת הביצוע, בודאי לא באופן גורף. לעיתים יש הסכמה על תשלום דמי שכירות לפינוי קשישים או נכים, אבל שוב - זה צריך להיות מעוגן בהסכם. יזם לא יתנדב לשלם מיוזמתו.

החוק שתק בענין זה עד לתיקון שנערך לאחרונה הקובע באופן כללי זכאות לפינוי ולדמי שכירות לקשישים מעל גיל 80 ולנכים (גם מתחת לגיל 80) בפרויקטים של תמ"א 38/1 שנחתמו החל מלפני כחצי שנה. במקרים אלו החוק משלים את הוראות ההסכם. 

בברכה וחג שמח,

יואב שלום

אבן גבירול הוא קו הגבול. ממנו ומערבה והירקון בצפון זה רובע 3 ומזרחה ועד דרך חיפה זה רובע 4.

רובע 3 ניתן בבניה חדשה להגיע ל- 7 קומות (כולל קומת קרקע וקומה 7 חלקית) וברובע 4 ל- 8 קומות (קומת קרקע + 5 קומות טיפוסיות + 2 קומות חלקיות). ברובע 3 יש רחובות (עד ארלוזורוב מצפון) שהן באזור ההכרזה של העיר הלבנה ובהם מותרת קומה פחות.

לא נקבת בשם הרחוב אבל בהתאם לכך תדע אם מדובר ברובע 3 או 4. אה יכול להוציא את התוכנית הרלבנטית מאתר העיריה.

בברכה וחג שמח,

זוהר שלום

בסמכות העיריה להכריז על מבנה כמסוכן. אני לא חושב שזה מהלך נכון ואני לא מבין מה תשיגו בכך. 

הבעיה העיקרית שלכם, לפי מה שאני מבין מהכתוב, הוא שהיזם הפסיק את העבודות כבר לפני כשנה וחצי. זה מה שאמור להטריד אותכם לא אם אני לא מבין את כל התמונה.

ממליץ שתבדקו מה האפשרויות המשפטיות מול היזם להשלמת הפרויקט.

בברכה וחג שמח

אלונה שלום

אין קשר לפרויקט של תמ"א 38 במיוחד. סגירת מרפסות ברוב הרשויות אינה מותרת שכן שטחי מרפסות אינם מוגדרים כשטח עיקרי של דירה ולכן לא ניתן לסגור את המרפסת לתוך הדירה.

אם תסגרי יש אפשרות שמהעיריה ידרשו ממך להחזיר למצב מקורי.

בברכה וחג שמח,

שלום וברכה,

השאלה למי שייכים המחסנים העודפים בבנין צריכה להיות מוסדרת בהסכם התמ"א מול הקבלן.

שלום וברכה,

לעובדת היות בעל הדירה יורש וכן תושב חוץ אין כל רלוונטיות לעניין. 

לגופו של עניין, ישנם מספר תנאים בהם ניתן לכפות את הפרויקט על דייר שמסרב לחתום.

נדרש רוב מינימלי של בעלי הדירות (בחיזוק 2/3 בהריסה 4/5), קבלת אישור ועדה (היתר בתנאים) על מנת להגיש תביעה בפני המפקח/ת על המקרקעין.

ברוב המקרים כאשר מוגשת תביעה כזו תתקבל דעת רוב הדיירים אא"כ ישנה מקרה של פגיעה קיצונית ובלתי סבירה בדייר המסרב לחתום.

בברכה,

שלום וברכה,

אני מניח שהתכוונת לפרויקט תמ"א 38 הריסה ובניה מחדש.

פינוי בינוי נעשה כאשר יש מינימום 24 דירות.

בכל מקרה תצטרכו כאן רוב של 80% מבעלי הדירות על מנת לקדם את הפרויקט.

שלום וברכה,

גם אם האשה חותמת על ההסכם לאחר שרוב הדיירם כבר חתמו, היא לא צריכה להיות מופלית לרעה בתנאי ההסכם.

אורנה שלום,

יש להפריד בין השאלה התכנונית לשאלה הכספית.

כיצד יבוצע חיפוי לספרינקלרים היא שאלה אחת, ועל מי צריכה להיות עלות הביצוע היא שאלה אחרת.

אני מבין שרכשתם דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38. יש לבדוק מה ההסכם אומר לגבי עלויות אלה.

מוטי שלום,

בוודאי שיש תקנים לגובה ורוחב המדרגות. 

לא פירטת בשאלתך מה מעמדך בפרויקט, אך מדובר בנושאים מקצועיים שיש לקבל בהם יעוץ מקצועי.

שלום יניב

אני מבין שאתה רכשת את אחת מדירות היזם בפרויקט תמ"א 38/1. בעלי הדירות פנו לבית המשפט וביקשו לבטל את ההסכם מול אותו יזם וכנראה בית המשפט יקבל את הבקשה בהעדר הגנה.

חשוב לדעת-

האם בכלל אותו יזם עדין קיים ומעונין להמשיך בפרויקט?

האם יש לך איך לקבל כספים שקיבלת בחזרה בהנחה שההסכם מתבטל?

מה הבטחונות שקיבלת?

מצב הפרויקט?

כמה דירות נוספות היזם מכר כבר בפרויקט?

לאור מצב זה אני מאוד ממליץ לך לגשת מהר ליעוץ משפטני פרטני. אם עדין לא ניתן פסק דין אז כדאי מאוד שתגיש בקשה להצטרף להליך על מנת שבית המשפט ישמע גם אותך וישמור על זכויותיך.

הדס שלום

למה לבחור? אני מציע שתשלחי מכתב התראה לפני הגשת תביעה לשניהם. גם לקבלן שגרם לנזק וגם לבעל הבית שבאחריותו להשכיר לך דירה ראויה וכו'.

אני מניח כי הבעלים יפעיל לחץ על הקבלן והכל יסתדר. אם לא - גם בתביעה תתבעי את שניהם.

יוני שלום

אני מבין מהשאלה שהיזם פעל תכנונית אלא שהוא חורג מלוחות הזמנים

אם זה המצב אני חושב שלא צריך לרוץ ולבטל את ההסכם. יתכן והאיחור נבע מעיכובים בגלל העיריה ולא באשמת היזם. וגם אם באשמתו - ובהנחה שהוא מתקדם - זה לא מחייב דוקא לבטל את ההסכם ויתכן וצריך לחדד מולו את גבולות הגזרה על מנת שימשיך בקצב אחר.

בכל מקרה- התשובה צריכה להנתן על בסיס נתוני המקרה הספציפיים. זה לא יהיה אחראי להמליץ לתת המלצה ללא בדיקה.

רצוי שתתיעצו עם עורך הדין שליווה את בעלי הדירות בפרויקט ואם אינך רוצה - אז תפנה ליעוץ מול עו"ד אחר.

אורי שלום

עיסקת תמ"א 38 היא בעצם מכירת זכויות בניה על ידי בעלי הדירות ליזם. באופן רגיל עיסקה כזו חייבת במס שבח מקרקעין החל על בעלי הדירות. כדי לעודד פרויקטים של תמ"א 38 החוק פטר ממס שבח את מכירת הזכויות אבל הגביל את הפטור רק לדירה אחת בבנין.

לכן במצב הנוכחי אתם זכאים לפטור בגין דירה אחת בלבד ועל הדירה השניה עליכם לשלם מס. 

לדוגמא -

נניח שלדירה הגדולה יש 10% ברכוש המשותף ולדירה הקטנה יש 5% ברכוש המשותף.

נניח עוד כי מוכרים ליזם 200 מ"ר זכויות בניה.

בגין המכירה של 20 מ"ר המיוחסת לדירה הגדולה תקבלו פטור.

בגין מכירה של 10 מ"ר זכויות תשלמו מס שבח. 

לפני שעושים כל מיני העברות (שגם להם יש עלויות ומשמעויות אחרות בין האחים) אני ממליץ כי תתיעצו ותבדקו מה בכלל גובה המס הצפוי. בדר,כ לא מדובר על סכום משמעותי וחבל לוותר על שטח בגלל זה.

מאותה סיבה גם לא הייתי מבצע העברות בינכם. קודם תבדקו מה גובה התשלום. 

בברכה, 



אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38



שד' שאול המלך 8, ת"א

נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

יוסי שלום

אין כל הוראה כזו בחוק (יש הצעה להתיחס לכך בפרויקטים של פינוי בינוי). 

זה ענין הסכמי.

מיכאל שלום

אין כל הוראה בחוק הקובעת זאת.

ניצה שלום

אם הרוב הנדרש מבין בעלי הדירות חתם על ההסכם (ואני מניח שגם היו מיוצגים על ידי עורך דין) קשה לי שיקבלו ממך בשלב של תביעה מול המפקחת כי את לא חותמת בגלל הערות כאלו ואחרות. הכל אלא אם תראי הפליה או פגיעה קשה בך שבגללה יש לשנות סעיפים בהסכם.

שלום עומר

מהשאלה נראה ששניכם רוצים פינוי בינוי. אבל לא משנה - אני מבין שאחד מעונין במסלול פינוי בינוי והשני במסלול תמ"א. אני מקווה שאין כאן בלבול במונחים. קודם כל צריך לוודא שבכלל ניתן להכיר במתחם כראוי לפינוי בינוי. 

בכל מקרה- מחלוקת לגבי המסלול המוצע לא יכולה להחשב כנימוק סביר אם מבין יתר הדיירים יש רוב נדרש על פי החוק שחתם על ההסכם. 

המוצא היחידי הוא אולי להראות פגיעה כלכלית קשה בך בתקוה שהמפקחת בשלב זה של חיי הפרויקט תעשה משהוא.

שלום רב

בעיקרון השאלה שלך היא במישור ההסכם בינך ובין בעל הבית שלך.

אם הוא לא ידע אותך לגבי הפרויקט - ניתן לטעון כי הוא פעל בחוסר תום לב ועל כן לבקש ממנו לסיים את ההסכם. 

כמובן צריך להוכיח כי הוא ידע על הפרויקט, כי הוא לא ידע אותך בדבר וכי נגרם לך נזק של רעש או אחר שבגללו אתה מבקש לסיים את השכירות.

הבקשה שלך להפחתת דמי השכירות מלמדת שבמידה ויפחית את דמי השכירות אי הנוחות הופכת להיות נסבלת. כלומר - זה ענין של כסף. 

מאחר ונקודת הפתיחה היא שאתה חתום על הסכם השכירות אני ממליץ לך לדבר עם בעל הבית ולהגיד לו שלאור המצב אתה מבקש לסיים את השכירות. הוא כבר יציע לך הפחתה בדמי השכירות ומכאן והלאה זה ענין של מו"מ.

בשארה שלום,

תמ"א 38/3 אישרה תוספת זכויות בניה לפי תמ"א 38 מעבר למצב הבנוי הקיים.

במידה והמצב הקיים עצמו חורג מהוראות התב"ע נדרש להבין מה התייחסות הועדה למצב כזה בו קיימת חריגה.

במצב בו קיימת חריגה בדרך כלל הועדות יתנו את תוספת הזכויות לפי המצב התכנוני המאושר.

מירי שלום,

האחריות של הקבלן היא החל משלב ביצוע העבודות אלא אם כן לקח אחריות גם על מה שהיה קודם לכן, דבר שלא סביר שיקרה.

דליה שלום

מצטער אבל לא. התיקון לחוק חל רק על הסכמים "חדשים" שהחלו להחתם החל מחודש אוקטובר האחרון ולא על הסכמים שנחתמו קודם לכך. 

עד לתיקון האחרון לחוק הענין היה מוסדר במסגרת התננאים המסחריים להסכם עצמו. אם לא הודר אז אין זכות כזו לדיור חלופי.

לגבי היזם עצמו - אני מבין שהוא באיחור ואף עומד להעביר את הפרויקט לאחר. יתכן ובשלב זה תדרש חתימתכם בשנית. מציע כי תנסו בהזדמנות זו להעלות את דרישתכם לדיור חלופי.

בברכה, 

שלום רב

אני מבין שנחתם הסכם תמ"א חיזוק ואף הוגשה כבר הבקשה לעיריה אך הביצוע טרם החל.

הסכם התמ"א הוא הסכם שמותנה בתנאים. אחד התנאים הוא קבלת היתר הבניה. מאחר ואין עדין היתר בניה אז למעשה הממכר עדין לא הושלם.

לפיכך ובהעדר התיחסות ספציפית בהסכם האחריות לתיקונים היא על הבעלים עצמם.

בברכה,