פורום תמ"א 38

שלום וברכה,

סיטואציה בהחלט לא נעימה. בדרך כלל בהסכמים כאלו יש ערבות שהיזם נותן על דמי השכירות שהוא צריך לשלם לדיירים. מכיוון שהוא לא משלם את השכירות על תקופת האיחור אז ניתן לממש את הערבות.

מעבר לכך יש לך כמובן זכות תביעה אך יתכן שכדאי לחכות עם התביעה ובשלב זה לנסות רק לפעול למימוש השכירות.

בכל מקרה עורך דין מטעמך צריך לתת לך יעוץ טוב ויעיל. אם את לא מרוצה ממנו תחליפי אותו.

מירי שלום

תלוי האם מדובר בתמ,א 38/1 (חיזוק הוספה) או תמ"א 38/2 (הריסה ובניה).

38/1 -    מקבלים בדר"כ ערבות ביצוע בגובה עליו הוסכם בחוזה.

38/2-    מקבלים בדר"כ ערבות חוק מכר (בשווי הדירה החדשה), ערבות לתשלום דמי השכירות, ערבות מיסים (אם אין עדין אישורים) ובשלב מאוחר יותר ערבות בדק ואלי גם ערבות לרישום הבית המשותף.

דן שלום

קשה לי להאמין. עובדה שיתר הבעלים לא התרשמו כמוך מהמוניטין השלילי שלו. בנוסף - כאשר תגיעו למפקחת זה אחרי שהוא כבר התקדם הרבה בשלב התכנוני. אני לא רואה מפקחת שתעצור פרויקט בשלב זה כאשר רוב בעלי הדירות אינם בדעתך.

ראובן שלום

לא ברור ממה שכתבת אם בכלל קיבלת את ההודעה כדין או לא. אני מניח כי אומנם אתה יורש אבל בנסח לא כתוב דבר ולכן לא ידעו להמציא לך דוקא את ההודעה על הגשת הבקשה.

אם טרם ניתנה החלטת ועדה בענין ההיתר אני מציע לך להגיש התנגדות ולציין בה את הסיבות לאיחור.

אם לא מדובר באיחור רב אז יש אפשרות שהם ידונו בה גם עתה. ך כמובן אין זה אומר שיקבלו את טיעונך. 

בקיצור- תגיש. לא יכול להזיק.

כרמל שלום

צריך לבדוק מה התוכניות החלות על המגרש מאפשרות לבנות מבחינת הגובה. גם אם התוכנית מאפשרת 7 קומות עדין, לפי הכתוב, מדובר על רחוב צר בצורה לא שגרתית (ולתשומת הלב - רוחב הרחוב כולל מדרכות) ואלי מחייב התיחסות אחרת בעיקר מבחינת תנועה, חניה ומרקם בנוי. אבל קודם כל תתחיל מבדיקה של מה מותר בתוכנית.

אריה שלום !

אני כמובן יוצא מהנחה טענתך נכונה בדבר הפרת החוזה. 

 רצוי קודם כל לפנות לנציגות ולעורך הדין שיצג את בעלי הדירות ולהבין מה קרה כאן ואם הם שותפים לדעתך. אולי תגלה כי השינוי היה בלתי נמנע בגלל דרישות עיריה וכו'. זה כמובן לא פוגע בטענותיך אבל ברור שיהיה להם משקל רב יותר אם בעלי הדירות יהיו ביחד בנושא זה.

אםבמידה ואין מבחינתך הסבר המניח את הדעת אני מציע להעזר בעורך דין שיעבור על הוראות ההסכם ויתן לך יעוץ משפטי פרטני. 

רונן שלום!

הוראות תמ"א 38 אכן מאפשרות להוסיף 25 מ"ר לכל דירה (מתוכן חובה להוסיף 12 מ"ר ממ"ד) לא כולל הוספת מרפסות שמש. אבל זו רק מסגרת כללית והיא כפופה לעוד מספר אילוצים שקובעים למעשה את הזכויות הניתנות לבניה.

בכל חלקה יש חובה לשמור על מרחקים בין הבנין הנבנה לגבול המגרש. אם ניסוג מגבול המגרש בכל 4 צדדיו את המרחק הדרוש על פי התוכניות החלות, נקבל שטח שרק בו ניתן לבנות או להוסיף (יש שוני קל בין תמ"א 38/2 לתמ"א 38/1 בענין זה אבל לא אפרט כאן).

בהחלט יתכן כי שטח זה אינו מאפשר תוספת של 25 מ"ר לכל דירה אלא פחות מכך ולעיתים אף בכלל לא (שכן יש צורך גם להגדיל את שטח הלובי הקומתי להוספת מעלית, עמידה תקנים חדשים וכו'). 

בנוסף - יש עיריות שמכוח סמכותן על פי ס' 23 להוראות תמ"א 38 קבעו כי התוספת של 25 מ"ר כוללת את שטחי מרפסות השמש.

עוד אני יכול לאמר כי יזמים בדר"כ משתדלים למצות את מלוא זכויות הבניה שניתן לבנות.

זו המסגרת הכללית. מעבר לכך אני לא יכול לאמר האם מה שהיזם בנה זה המקסימום האפשרי או לא. כמו שכתבתי זה תלוי בעוד גורמים ובהחלט לא אוטומטית מדובר בהגדלה של 25 מ"ר.

שלום נוי

אני מבין מהשאלה כי מדובר בפרויקט של תמ"א 38/1, קרי - תוספת קומות וחיזוק הבנין. באופן רגיל הדיירים לא מתפנים מהבנין במקרה כזה, אבל כמובן חשוב לדעת על מה חתמתם וגם מתי נחתם ההסכם. אם החתימה עליו החלה לפני אוק' 2018 אז אין זכות לדיור חלופי במצב שלה, כמובן למעט אם הוסכם אחרת בינכם.

מה שאני מציע - אם טרם חתמו על ההסכם (אם היא חסויה החתימה היא על ידי האפוטרופוס באישור בית משפט) אז תחכו שיגישו נגדכם תביעה כ"דייר סרבן" בפני המפקחת על רישום מקרקעין. שם תעלו את מה שכתבת ואני מניח שהיא תמציא פתרון טוב לחסויה.

אם חתמתם כבר - יש כאן בעיה ובמקרה כזה מציע להתיעץ פרטנית עם עו"ד.

מבין השורות אני מבין שהציעו לכם לקבל דמי שכירות ושהיזם יקבל לידו את דירת החסויה לצורך השכרתה. אם כך - זו התקדמות והמחלוקת הכספית צומצמה לכמחצית דמי השכירות לכל התקופה. תראו אם יש מקום לשכנע אותו לא להשכיר את הדירה שלה (אני מבין שזה חשוב לכם) ואולי להוריד סכום קטן בדמי השכירות המשולמים.

דיאנה שלום

מצטער אבל אנו נותנים כאן תשובות לשאלות ולא מעבירים ניסוחים להסכמים. יש כאן ענין של אחריות מקצועית. אני חושב שפשוט תכניסי להסכם בלשון שלך את מה שאת רוצה להגיד. אם את חושבת שזה לא מספיק אז עליך להעזר בשירותי עו"ד.

קשה לענות על שאלה כזו באופן כוללני.

באופן עקרוני מאשרים בד"כ חריגות בניה מסוימות זה תלוי מאוד במדיניות העירייה.

שלום וברכה,

מכיוון שאמך אינה מתגוררת בדירה דינה ככל דייר אחר ואין לה כל הטבה כפי שהייתה לה בגילה לו הייתה גרה בדירה.

ככל שמדובר על הקטנת שטח הדירה עצמה ופלישה לתוכה, החוק לא מאפשר לכפות עליה את הפרויקט.

שלום וברכה,

השאלה היא מה מידת אי הנוחות שאת כשוכרת אמורה להסכים לה במהלך ביצוע העבודות.

זה תלוי כמובן בהסכם השכירות ואולי גם בהסכם התמ"א עצמ.

חשוב לזכור כי במהלך ביצוע העבודות נגרמת בד"כ אי נוחות מסויימת.

כמו כן יש חשיבות לשאלה האם הקבלן עושה את כל הניתן להקטין את אי הנוחות תוך כמובן שהדבר לא מחבל בביצוע העבודות.

שלום רב

אני מבין שמדובר על פרויקט תמא 38/1 קרי חיזוק ותוספת. בגדול מחויבות היזם כלפיכ קודם כל קבועה במפרט הטכני הנספח להסכם. כך שיש לבדוק שם מה כתוב לגבי החשמל.

מעבר לכך - בדר"כ היזם לא נכנס לדירת הקיימות אם אין תוספת בני בהם. אם יש תוספת בניה הוא ממילא צריך למשוך לשם חשמל ואני מניח שבמקרה כזה הוא ידרש גם להחליף את הלוח הדירתי באופו שיעמוד בדרישות חברת חשמל. 

בנוסף - הרי היזם בונה דירות חדשות בבנין, כך שיש צורך להחליף את הלוח החשמל של הבנין כך שיעמוד בדרישות חברת חשמל לדירות החדשות.

בברכה, 



אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38



שד' שאול המלך 8, ת"א

נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

שלום רב,

מתאור המצב אני חושב שהעיקר הוא לוודא שהפרויקט יסתיים ובקרוב.

 לכן חשוב להבין למה נעצר ומתי יגמר.

נושא הפיצוי בגין איחור במסירה הוא בעדיפות שנייה שכן הפרויקט כלל לא יסתיים ולא יודעים את משך האיחור.

אני ממליץ שתעזרו בייעוץ משפטי כדי להבין ולקבל החלטה האם יש צורך לפעול לסילוק היזם מהשטח או שניתן לסיים את הפרויקט ללא הפרעה. 

שלום משה

אני מבין שאתה נכה 100% המתגורר בדירה וכן כי עדין לאחתמו על הסכם התמ"א של חיזוק ותוספת 38/1. 

אם מדובר בריסה ובניה מחדש ממילא מפנים את כולם ומשלמים דמי שכירות.

אם מדובר בתמ"א 38/1 ובמצב שלך ובמידה וטרם נחתם ההסכם (או לפחות חתימה ראשונה היתה אחרי 10/2018) אזי היזם צריך לדאוג ולשלם עבורך לדיור חלופי. 

אלי שלום,

הוצאת היתר נחשבת באופן עקרוני לאחר תשלום אגרות.

יחד עם זאת לא הייתי מוותר במקרה שלך ודורש לאשר את התמ"א בבנין.

רמי שלום,

מקובל לתת מפקח מטעם הדיירים בתמ"א 38 חיזוק. בתמ"א 38 הריסה יש מפקח של הבנק המלווה והדיירים מקבלים ערבויות על שווי הדירה החדשה שיקבלו.

שלום וברכה

באופן עקרוני התמורות שאתה שואל עליהן מאוד לא מקובלות ולא סביר שהיזם יסכים לתת אותן. פרויקט תמ"א 38 חייב להיות רווחי לשני הצדדים  

שרה שלום

גם התחייבויות בעל פה תקפות. הבעיה היא בשאלת ההוכחה שכלל נינו התחייבויות כאלו וכן מה היקפן. כאשר יש מסמך כתוב הכל ברור. כאשר ההתחייבות בעל פה הצד השני תמיד יכול להכחיש כי בכלל נתן וכן לחלוק על היקף ההתחייבות.

לכן אני ממליץ לך לקבל את כל התחייבויות היזם בכתב או לתעד אותם בדרך אחרת (הקלטה, מייל ליזם ואישור שלו וכו')

קובי שלום

התיקון לחוק רק על פרויקטים חדשים (החל  מחודש 11/2018 לערך) ואני מבין מהשאלה שהפרויקט אצלכם קודם לכך בזמן.

אני מציע שתדוש ממנו פיצוי על הנזק שנגרם לאימך בשל הרשלנות שנקט בטיחות במקום.

כן תדרוש ממנו מיידית לממן דיור חלופי לאימך עד סיום העבודות (אני מבין שזה לא פשוט נפשית לקשיש לעבור דירה אך אולי מוטב).

אם לא הולך תעזר בעורך דין. לפי מה שתארת הוא צריך לחשוש מאוד מתביעת נזיקין מולו שכן נראה כי הוא התרשל ועקב כך נגרם הנזק לאימך. 

שלום אביבה

לא רואה סיבה שזה יעצור את הפרויקט. 

יוסף שלום!

מתנצל על העיכוב בתשובה.

בעיקרון על פי הוראות התמ"א אין מניעה להתקרב ל- 2 מטר לבנין הצמוד בבנית ממד או אלמנטים של חיזוק. אבל יש לבדוק גם את התוכניות הספציפיות החלות על הבנין ולראות אם יש בהן קביעה אחרת.

אם יש בהן קביעה האוסרת זאת או אם לא מדובר על הממד אלא הרחבה אחרת אזי ניתן להתנגד.

מעבר