פורום תמ"א 38

שלום רב

בעיקרון השאלה שלך היא במישור ההסכם בינך ובין בעל הבית שלך.

אם הוא לא ידע אותך לגבי הפרויקט - ניתן לטעון כי הוא פעל בחוסר תום לב ועל כן לבקש ממנו לסיים את ההסכם. 

כמובן צריך להוכיח כי הוא ידע על הפרויקט, כי הוא לא ידע אותך בדבר וכי נגרם לך נזק של רעש או אחר שבגללו אתה מבקש לסיים את השכירות.

הבקשה שלך להפחתת דמי השכירות מלמדת שבמידה ויפחית את דמי השכירות אי הנוחות הופכת להיות נסבלת. כלומר - זה ענין של כסף. 

מאחר ונקודת הפתיחה היא שאתה חתום על הסכם השכירות אני ממליץ לך לדבר עם בעל הבית ולהגיד לו שלאור המצב אתה מבקש לסיים את השכירות. הוא כבר יציע לך הפחתה בדמי השכירות ומכאן והלאה זה ענין של מו"מ.

בשארה שלום,

תמ"א 38/3 אישרה תוספת זכויות בניה לפי תמ"א 38 מעבר למצב הבנוי הקיים.

במידה והמצב הקיים עצמו חורג מהוראות התב"ע נדרש להבין מה התייחסות הועדה למצב כזה בו קיימת חריגה.

במצב בו קיימת חריגה בדרך כלל הועדות יתנו את תוספת הזכויות לפי המצב התכנוני המאושר.

מירי שלום,

האחריות של הקבלן היא החל משלב ביצוע העבודות אלא אם כן לקח אחריות גם על מה שהיה קודם לכן, דבר שלא סביר שיקרה.

דליה שלום

מצטער אבל לא. התיקון לחוק חל רק על הסכמים "חדשים" שהחלו להחתם החל מחודש אוקטובר האחרון ולא על הסכמים שנחתמו קודם לכך. 

עד לתיקון האחרון לחוק הענין היה מוסדר במסגרת התננאים המסחריים להסכם עצמו. אם לא הודר אז אין זכות כזו לדיור חלופי.

לגבי היזם עצמו - אני מבין שהוא באיחור ואף עומד להעביר את הפרויקט לאחר. יתכן ובשלב זה תדרש חתימתכם בשנית. מציע כי תנסו בהזדמנות זו להעלות את דרישתכם לדיור חלופי.

בברכה, 

שלום רב

אני מבין שנחתם הסכם תמ"א חיזוק ואף הוגשה כבר הבקשה לעיריה אך הביצוע טרם החל.

הסכם התמ"א הוא הסכם שמותנה בתנאים. אחד התנאים הוא קבלת היתר הבניה. מאחר ואין עדין היתר בניה אז למעשה הממכר עדין לא הושלם.

לפיכך ובהעדר התיחסות ספציפית בהסכם האחריות לתיקונים היא על הבעלים עצמם.

בברכה,

שלום וברכה,

עו"ד שמייצג את בעלי הדירות בבנין נדרש בראש ובראשונה להיות בעל נסיון בתחום. כמובן שעו"ד חייב לזכות באמונם המלא של הדיירים.

ככל שעו"ד עומד בקריטריון הזה, לשאלת קרבתו המשפחתית יש פחות משמעות.

מעבר לכך, כמובן שיש להקפיד שכל הדיירים יקבלו תמורות שוות תוך התחשבות באילוצי הפרויקט.

אם עו"ד האמור הוא מקצועי ובעל נסיון בתחום אך לא רכש את אמונכם לייצוג שווה לכלל הדיירים אז יש כאן בעיה ולא ראוי למנות אותו.

שלום וברכה,

ישנן תקנות של המשרד לאיכות הסביבה המסדירות את כל נושא הבניה באופן שיקטין את המטרד הנגרם לסביבה.

ישנן תקנות לגבי שעות עבודה ועוצמת הרעש המותר וכיו"ב.

בשלב ראשון אני מציע לפנות למחלקת איכות הסביבה ברשות המקומית וכן ניתן לפנות להגשת התנגדות בשלב היתר הבניה ולדרוש הכנת נספח אקוסטי להיתר הכולל אמצעי אכיפה בכדי למנוע מטרדי רעש ואבק.

בהצלחה

שלום וברכה,

מכיוון שמדובר על חיזוק של דירות קיימות ולא על בניית דירות חדשות, תקופת האחריות על הרטיבות צריכה להיות כתובה בהסכם.

בדרך כלל עו"ד מטעם בעלי הדירות דורשים שתקופת האחריות תהיה לא פחותה מהתקופה הקבועה בחוק מכר דירות.

כמו כן כמובן שהיזם לא יסכים לכסות ליקוי בשטח הדירה המקורי שלא נגרם בעקבות עבודות שבוצעו על ידו. ולכן עליכם יהי להוכיח גם כי הרטיבות היא כפי שתיארת.

שלום וברכה,

הפיצוי על האיחור במסירה צריך להיות כתוב בהסכם שלכם מול הקבלן.

השאלה אם יש כאן איחור בתאריך המסירה לו התחייב היזם בהסכם.

בכל מקרה מצב בו הודיעו לכם על מסירה ולאחר מכן חזרו מההודעה אינו תקין ואם יגרם לכם נזק מול בעלי הדירה השכורה על היזם לשאת באחריות.

בשלב ראשון תנסו לבדוק אופציה לדחות את פינוי הדירה השכורה ולאחר מכן בדקו את זכויותיכם מול הקבלן ככל שמדובר באיחור במסירה לפי הסכם.

בהצלחה רבה

שלום וברכה,

על פניו מה שאת מתארת נראה תמוה. אם רק חלק מהדירות מקבלות שדרוג אולי יכול להיות לכך הסבר כגון אילוצים תכנוניים. בכל מקרה במצב כזה צריך להיות איזשהו פיצוי שניתן למי שלא מקבל את ההטבה.

אני מציע לפנות ליזם לקבל הסברים.

שלום וברכה,

צר לי לשמוע על הנזקים הרבים שנגרמו לכם.

ועד הבית חייב לממן עו"ד שיגיש תביעה על הנזקים שנגרמו לבניין.

ניתן לפנות למחלקה לסיוע משפטי במשרד המשפטים לקבלת יצוג משפטי.

https://www.gov.il/he/service/legal_aid_application

בהצלחה רבה

עומר שלום,

נשמע בהחלט כמו סיטואציה קשה מאוד.

קשה לי לייעץ לך בלי לראות את חומר התביעה ופסק הדין.

אם תרצה תוכל לשלוח אלי כדי שאבדוק מה ניתן לעשות.

שלום וברכה,

סיטואציה בהחלט לא נעימה. בדרך כלל בהסכמים כאלו יש ערבות שהיזם נותן על דמי השכירות שהוא צריך לשלם לדיירים. מכיוון שהוא לא משלם את השכירות על תקופת האיחור אז ניתן לממש את הערבות.

מעבר לכך יש לך כמובן זכות תביעה אך יתכן שכדאי לחכות עם התביעה ובשלב זה לנסות רק לפעול למימוש השכירות.

בכל מקרה עורך דין מטעמך צריך לתת לך יעוץ טוב ויעיל. אם את לא מרוצה ממנו תחליפי אותו.

מירי שלום

תלוי האם מדובר בתמ,א 38/1 (חיזוק הוספה) או תמ"א 38/2 (הריסה ובניה).

38/1 -    מקבלים בדר"כ ערבות ביצוע בגובה עליו הוסכם בחוזה.

38/2-    מקבלים בדר"כ ערבות חוק מכר (בשווי הדירה החדשה), ערבות לתשלום דמי השכירות, ערבות מיסים (אם אין עדין אישורים) ובשלב מאוחר יותר ערבות בדק ואלי גם ערבות לרישום הבית המשותף.

דן שלום

קשה לי להאמין. עובדה שיתר הבעלים לא התרשמו כמוך מהמוניטין השלילי שלו. בנוסף - כאשר תגיעו למפקחת זה אחרי שהוא כבר התקדם הרבה בשלב התכנוני. אני לא רואה מפקחת שתעצור פרויקט בשלב זה כאשר רוב בעלי הדירות אינם בדעתך.

ראובן שלום

לא ברור ממה שכתבת אם בכלל קיבלת את ההודעה כדין או לא. אני מניח כי אומנם אתה יורש אבל בנסח לא כתוב דבר ולכן לא ידעו להמציא לך דוקא את ההודעה על הגשת הבקשה.

אם טרם ניתנה החלטת ועדה בענין ההיתר אני מציע לך להגיש התנגדות ולציין בה את הסיבות לאיחור.

אם לא מדובר באיחור רב אז יש אפשרות שהם ידונו בה גם עתה. ך כמובן אין זה אומר שיקבלו את טיעונך. 

בקיצור- תגיש. לא יכול להזיק.

כרמל שלום

צריך לבדוק מה התוכניות החלות על המגרש מאפשרות לבנות מבחינת הגובה. גם אם התוכנית מאפשרת 7 קומות עדין, לפי הכתוב, מדובר על רחוב צר בצורה לא שגרתית (ולתשומת הלב - רוחב הרחוב כולל מדרכות) ואלי מחייב התיחסות אחרת בעיקר מבחינת תנועה, חניה ומרקם בנוי. אבל קודם כל תתחיל מבדיקה של מה מותר בתוכנית.

אריה שלום !

אני כמובן יוצא מהנחה טענתך נכונה בדבר הפרת החוזה. 

 רצוי קודם כל לפנות לנציגות ולעורך הדין שיצג את בעלי הדירות ולהבין מה קרה כאן ואם הם שותפים לדעתך. אולי תגלה כי השינוי היה בלתי נמנע בגלל דרישות עיריה וכו'. זה כמובן לא פוגע בטענותיך אבל ברור שיהיה להם משקל רב יותר אם בעלי הדירות יהיו ביחד בנושא זה.

אםבמידה ואין מבחינתך הסבר המניח את הדעת אני מציע להעזר בעורך דין שיעבור על הוראות ההסכם ויתן לך יעוץ משפטי פרטני. 

רונן שלום!

הוראות תמ"א 38 אכן מאפשרות להוסיף 25 מ"ר לכל דירה (מתוכן חובה להוסיף 12 מ"ר ממ"ד) לא כולל הוספת מרפסות שמש. אבל זו רק מסגרת כללית והיא כפופה לעוד מספר אילוצים שקובעים למעשה את הזכויות הניתנות לבניה.

בכל חלקה יש חובה לשמור על מרחקים בין הבנין הנבנה לגבול המגרש. אם ניסוג מגבול המגרש בכל 4 צדדיו את המרחק הדרוש על פי התוכניות החלות, נקבל שטח שרק בו ניתן לבנות או להוסיף (יש שוני קל בין תמ"א 38/2 לתמ"א 38/1 בענין זה אבל לא אפרט כאן).

בהחלט יתכן כי שטח זה אינו מאפשר תוספת של 25 מ"ר לכל דירה אלא פחות מכך ולעיתים אף בכלל לא (שכן יש צורך גם להגדיל את שטח הלובי הקומתי להוספת מעלית, עמידה תקנים חדשים וכו'). 

בנוסף - יש עיריות שמכוח סמכותן על פי ס' 23 להוראות תמ"א 38 קבעו כי התוספת של 25 מ"ר כוללת את שטחי מרפסות השמש.

עוד אני יכול לאמר כי יזמים בדר"כ משתדלים למצות את מלוא זכויות הבניה שניתן לבנות.

זו המסגרת הכללית. מעבר לכך אני לא יכול לאמר האם מה שהיזם בנה זה המקסימום האפשרי או לא. כמו שכתבתי זה תלוי בעוד גורמים ובהחלט לא אוטומטית מדובר בהגדלה של 25 מ"ר.

שלום נוי

אני מבין מהשאלה כי מדובר בפרויקט של תמ"א 38/1, קרי - תוספת קומות וחיזוק הבנין. באופן רגיל הדיירים לא מתפנים מהבנין במקרה כזה, אבל כמובן חשוב לדעת על מה חתמתם וגם מתי נחתם ההסכם. אם החתימה עליו החלה לפני אוק' 2018 אז אין זכות לדיור חלופי במצב שלה, כמובן למעט אם הוסכם אחרת בינכם.

מה שאני מציע - אם טרם חתמו על ההסכם (אם היא חסויה החתימה היא על ידי האפוטרופוס באישור בית משפט) אז תחכו שיגישו נגדכם תביעה כ"דייר סרבן" בפני המפקחת על רישום מקרקעין. שם תעלו את מה שכתבת ואני מניח שהיא תמציא פתרון טוב לחסויה.

אם חתמתם כבר - יש כאן בעיה ובמקרה כזה מציע להתיעץ פרטנית עם עו"ד.

מבין השורות אני מבין שהציעו לכם לקבל דמי שכירות ושהיזם יקבל לידו את דירת החסויה לצורך השכרתה. אם כך - זו התקדמות והמחלוקת הכספית צומצמה לכמחצית דמי השכירות לכל התקופה. תראו אם יש מקום לשכנע אותו לא להשכיר את הדירה שלה (אני מבין שזה חשוב לכם) ואולי להוריד סכום קטן בדמי השכירות המשולמים.

דיאנה שלום

מצטער אבל אנו נותנים כאן תשובות לשאלות ולא מעבירים ניסוחים להסכמים. יש כאן ענין של אחריות מקצועית. אני חושב שפשוט תכניסי להסכם בלשון שלך את מה שאת רוצה להגיד. אם את חושבת שזה לא מספיק אז עליך להעזר בשירותי עו"ד.

קשה לענות על שאלה כזו באופן כוללני.

באופן עקרוני מאשרים בד"כ חריגות בניה מסוימות זה תלוי מאוד במדיניות העירייה.

שלום וברכה,

מכיוון שאמך אינה מתגוררת בדירה דינה ככל דייר אחר ואין לה כל הטבה כפי שהייתה לה בגילה לו הייתה גרה בדירה.

ככל שמדובר על הקטנת שטח הדירה עצמה ופלישה לתוכה, החוק לא מאפשר לכפות עליה את הפרויקט.

שלום וברכה,

השאלה היא מה מידת אי הנוחות שאת כשוכרת אמורה להסכים לה במהלך ביצוע העבודות.

זה תלוי כמובן בהסכם השכירות ואולי גם בהסכם התמ"א עצמ.

חשוב לזכור כי במהלך ביצוע העבודות נגרמת בד"כ אי נוחות מסויימת.

כמו כן יש חשיבות לשאלה האם הקבלן עושה את כל הניתן להקטין את אי הנוחות תוך כמובן שהדבר לא מחבל בביצוע העבודות.