פורום תמ"א 38

שלום וברכה,

לעובדת היות בעל הדירה יורש וכן תושב חוץ אין כל רלוונטיות לעניין. 

לגופו של עניין, ישנם מספר תנאים בהם ניתן לכפות את הפרויקט על דייר שמסרב לחתום.

נדרש רוב מינימלי של בעלי הדירות (בחיזוק 2/3 בהריסה 4/5), קבלת אישור ועדה (היתר בתנאים) על מנת להגיש תביעה בפני המפקח/ת על המקרקעין.

ברוב המקרים כאשר מוגשת תביעה כזו תתקבל דעת רוב הדיירים אא"כ ישנה מקרה של פגיעה קיצונית ובלתי סבירה בדייר המסרב לחתום.

בברכה,

שלום וברכה,

אני מניח שהתכוונת לפרויקט תמ"א 38 הריסה ובניה מחדש.

פינוי בינוי נעשה כאשר יש מינימום 24 דירות.

בכל מקרה תצטרכו כאן רוב של 80% מבעלי הדירות על מנת לקדם את הפרויקט.

שלום וברכה,

גם אם האשה חותמת על ההסכם לאחר שרוב הדיירם כבר חתמו, היא לא צריכה להיות מופלית לרעה בתנאי ההסכם.

אורנה שלום,

יש להפריד בין השאלה התכנונית לשאלה הכספית.

כיצד יבוצע חיפוי לספרינקלרים היא שאלה אחת, ועל מי צריכה להיות עלות הביצוע היא שאלה אחרת.

אני מבין שרכשתם דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38. יש לבדוק מה ההסכם אומר לגבי עלויות אלה.

מוטי שלום,

בוודאי שיש תקנים לגובה ורוחב המדרגות. 

לא פירטת בשאלתך מה מעמדך בפרויקט, אך מדובר בנושאים מקצועיים שיש לקבל בהם יעוץ מקצועי.

שלום יניב

אני מבין שאתה רכשת את אחת מדירות היזם בפרויקט תמ"א 38/1. בעלי הדירות פנו לבית המשפט וביקשו לבטל את ההסכם מול אותו יזם וכנראה בית המשפט יקבל את הבקשה בהעדר הגנה.

חשוב לדעת-

האם בכלל אותו יזם עדין קיים ומעונין להמשיך בפרויקט?

האם יש לך איך לקבל כספים שקיבלת בחזרה בהנחה שההסכם מתבטל?

מה הבטחונות שקיבלת?

מצב הפרויקט?

כמה דירות נוספות היזם מכר כבר בפרויקט?

לאור מצב זה אני מאוד ממליץ לך לגשת מהר ליעוץ משפטני פרטני. אם עדין לא ניתן פסק דין אז כדאי מאוד שתגיש בקשה להצטרף להליך על מנת שבית המשפט ישמע גם אותך וישמור על זכויותיך.

הדס שלום

למה לבחור? אני מציע שתשלחי מכתב התראה לפני הגשת תביעה לשניהם. גם לקבלן שגרם לנזק וגם לבעל הבית שבאחריותו להשכיר לך דירה ראויה וכו'.

אני מניח כי הבעלים יפעיל לחץ על הקבלן והכל יסתדר. אם לא - גם בתביעה תתבעי את שניהם.

יוני שלום

אני מבין מהשאלה שהיזם פעל תכנונית אלא שהוא חורג מלוחות הזמנים

אם זה המצב אני חושב שלא צריך לרוץ ולבטל את ההסכם. יתכן והאיחור נבע מעיכובים בגלל העיריה ולא באשמת היזם. וגם אם באשמתו - ובהנחה שהוא מתקדם - זה לא מחייב דוקא לבטל את ההסכם ויתכן וצריך לחדד מולו את גבולות הגזרה על מנת שימשיך בקצב אחר.

בכל מקרה- התשובה צריכה להנתן על בסיס נתוני המקרה הספציפיים. זה לא יהיה אחראי להמליץ לתת המלצה ללא בדיקה.

רצוי שתתיעצו עם עורך הדין שליווה את בעלי הדירות בפרויקט ואם אינך רוצה - אז תפנה ליעוץ מול עו"ד אחר.

אורי שלום

עיסקת תמ"א 38 היא בעצם מכירת זכויות בניה על ידי בעלי הדירות ליזם. באופן רגיל עיסקה כזו חייבת במס שבח מקרקעין החל על בעלי הדירות. כדי לעודד פרויקטים של תמ"א 38 החוק פטר ממס שבח את מכירת הזכויות אבל הגביל את הפטור רק לדירה אחת בבנין.

לכן במצב הנוכחי אתם זכאים לפטור בגין דירה אחת בלבד ועל הדירה השניה עליכם לשלם מס. 

לדוגמא -

נניח שלדירה הגדולה יש 10% ברכוש המשותף ולדירה הקטנה יש 5% ברכוש המשותף.

נניח עוד כי מוכרים ליזם 200 מ"ר זכויות בניה.

בגין המכירה של 20 מ"ר המיוחסת לדירה הגדולה תקבלו פטור.

בגין מכירה של 10 מ"ר זכויות תשלמו מס שבח. 

לפני שעושים כל מיני העברות (שגם להם יש עלויות ומשמעויות אחרות בין האחים) אני ממליץ כי תתיעצו ותבדקו מה בכלל גובה המס הצפוי. בדר,כ לא מדובר על סכום משמעותי וחבל לוותר על שטח בגלל זה.

מאותה סיבה גם לא הייתי מבצע העברות בינכם. קודם תבדקו מה גובה התשלום. 

בברכה, 



אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38



שד' שאול המלך 8, ת"א

נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

יוסי שלום

אין כל הוראה כזו בחוק (יש הצעה להתיחס לכך בפרויקטים של פינוי בינוי). 

זה ענין הסכמי.

מיכאל שלום

אין כל הוראה בחוק הקובעת זאת.

ניצה שלום

אם הרוב הנדרש מבין בעלי הדירות חתם על ההסכם (ואני מניח שגם היו מיוצגים על ידי עורך דין) קשה לי שיקבלו ממך בשלב של תביעה מול המפקחת כי את לא חותמת בגלל הערות כאלו ואחרות. הכל אלא אם תראי הפליה או פגיעה קשה בך שבגללה יש לשנות סעיפים בהסכם.

שלום עומר

מהשאלה נראה ששניכם רוצים פינוי בינוי. אבל לא משנה - אני מבין שאחד מעונין במסלול פינוי בינוי והשני במסלול תמ"א. אני מקווה שאין כאן בלבול במונחים. קודם כל צריך לוודא שבכלל ניתן להכיר במתחם כראוי לפינוי בינוי. 

בכל מקרה- מחלוקת לגבי המסלול המוצע לא יכולה להחשב כנימוק סביר אם מבין יתר הדיירים יש רוב נדרש על פי החוק שחתם על ההסכם. 

המוצא היחידי הוא אולי להראות פגיעה כלכלית קשה בך בתקוה שהמפקחת בשלב זה של חיי הפרויקט תעשה משהוא.

שלום רב

בעיקרון השאלה שלך היא במישור ההסכם בינך ובין בעל הבית שלך.

אם הוא לא ידע אותך לגבי הפרויקט - ניתן לטעון כי הוא פעל בחוסר תום לב ועל כן לבקש ממנו לסיים את ההסכם. 

כמובן צריך להוכיח כי הוא ידע על הפרויקט, כי הוא לא ידע אותך בדבר וכי נגרם לך נזק של רעש או אחר שבגללו אתה מבקש לסיים את השכירות.

הבקשה שלך להפחתת דמי השכירות מלמדת שבמידה ויפחית את דמי השכירות אי הנוחות הופכת להיות נסבלת. כלומר - זה ענין של כסף. 

מאחר ונקודת הפתיחה היא שאתה חתום על הסכם השכירות אני ממליץ לך לדבר עם בעל הבית ולהגיד לו שלאור המצב אתה מבקש לסיים את השכירות. הוא כבר יציע לך הפחתה בדמי השכירות ומכאן והלאה זה ענין של מו"מ.

בשארה שלום,

תמ"א 38/3 אישרה תוספת זכויות בניה לפי תמ"א 38 מעבר למצב הבנוי הקיים.

במידה והמצב הקיים עצמו חורג מהוראות התב"ע נדרש להבין מה התייחסות הועדה למצב כזה בו קיימת חריגה.

במצב בו קיימת חריגה בדרך כלל הועדות יתנו את תוספת הזכויות לפי המצב התכנוני המאושר.

מירי שלום,

האחריות של הקבלן היא החל משלב ביצוע העבודות אלא אם כן לקח אחריות גם על מה שהיה קודם לכן, דבר שלא סביר שיקרה.

דליה שלום

מצטער אבל לא. התיקון לחוק חל רק על הסכמים "חדשים" שהחלו להחתם החל מחודש אוקטובר האחרון ולא על הסכמים שנחתמו קודם לכך. 

עד לתיקון האחרון לחוק הענין היה מוסדר במסגרת התננאים המסחריים להסכם עצמו. אם לא הודר אז אין זכות כזו לדיור חלופי.

לגבי היזם עצמו - אני מבין שהוא באיחור ואף עומד להעביר את הפרויקט לאחר. יתכן ובשלב זה תדרש חתימתכם בשנית. מציע כי תנסו בהזדמנות זו להעלות את דרישתכם לדיור חלופי.

בברכה, 

שלום רב

אני מבין שנחתם הסכם תמ"א חיזוק ואף הוגשה כבר הבקשה לעיריה אך הביצוע טרם החל.

הסכם התמ"א הוא הסכם שמותנה בתנאים. אחד התנאים הוא קבלת היתר הבניה. מאחר ואין עדין היתר בניה אז למעשה הממכר עדין לא הושלם.

לפיכך ובהעדר התיחסות ספציפית בהסכם האחריות לתיקונים היא על הבעלים עצמם.

בברכה,

שלום וברכה,

עו"ד שמייצג את בעלי הדירות בבנין נדרש בראש ובראשונה להיות בעל נסיון בתחום. כמובן שעו"ד חייב לזכות באמונם המלא של הדיירים.

ככל שעו"ד עומד בקריטריון הזה, לשאלת קרבתו המשפחתית יש פחות משמעות.

מעבר לכך, כמובן שיש להקפיד שכל הדיירים יקבלו תמורות שוות תוך התחשבות באילוצי הפרויקט.

אם עו"ד האמור הוא מקצועי ובעל נסיון בתחום אך לא רכש את אמונכם לייצוג שווה לכלל הדיירים אז יש כאן בעיה ולא ראוי למנות אותו.

שלום וברכה,

ישנן תקנות של המשרד לאיכות הסביבה המסדירות את כל נושא הבניה באופן שיקטין את המטרד הנגרם לסביבה.

ישנן תקנות לגבי שעות עבודה ועוצמת הרעש המותר וכיו"ב.

בשלב ראשון אני מציע לפנות למחלקת איכות הסביבה ברשות המקומית וכן ניתן לפנות להגשת התנגדות בשלב היתר הבניה ולדרוש הכנת נספח אקוסטי להיתר הכולל אמצעי אכיפה בכדי למנוע מטרדי רעש ואבק.

בהצלחה

שלום וברכה,

מכיוון שמדובר על חיזוק של דירות קיימות ולא על בניית דירות חדשות, תקופת האחריות על הרטיבות צריכה להיות כתובה בהסכם.

בדרך כלל עו"ד מטעם בעלי הדירות דורשים שתקופת האחריות תהיה לא פחותה מהתקופה הקבועה בחוק מכר דירות.

כמו כן כמובן שהיזם לא יסכים לכסות ליקוי בשטח הדירה המקורי שלא נגרם בעקבות עבודות שבוצעו על ידו. ולכן עליכם יהי להוכיח גם כי הרטיבות היא כפי שתיארת.

שלום וברכה,

הפיצוי על האיחור במסירה צריך להיות כתוב בהסכם שלכם מול הקבלן.

השאלה אם יש כאן איחור בתאריך המסירה לו התחייב היזם בהסכם.

בכל מקרה מצב בו הודיעו לכם על מסירה ולאחר מכן חזרו מההודעה אינו תקין ואם יגרם לכם נזק מול בעלי הדירה השכורה על היזם לשאת באחריות.

בשלב ראשון תנסו לבדוק אופציה לדחות את פינוי הדירה השכורה ולאחר מכן בדקו את זכויותיכם מול הקבלן ככל שמדובר באיחור במסירה לפי הסכם.

בהצלחה רבה

שלום וברכה,

על פניו מה שאת מתארת נראה תמוה. אם רק חלק מהדירות מקבלות שדרוג אולי יכול להיות לכך הסבר כגון אילוצים תכנוניים. בכל מקרה במצב כזה צריך להיות איזשהו פיצוי שניתן למי שלא מקבל את ההטבה.

אני מציע לפנות ליזם לקבל הסברים.

שלום וברכה,

צר לי לשמוע על הנזקים הרבים שנגרמו לכם.

ועד הבית חייב לממן עו"ד שיגיש תביעה על הנזקים שנגרמו לבניין.

ניתן לפנות למחלקה לסיוע משפטי במשרד המשפטים לקבלת יצוג משפטי.

https://www.gov.il/he/service/legal_aid_application

בהצלחה רבה

עומר שלום,

נשמע בהחלט כמו סיטואציה קשה מאוד.

קשה לי לייעץ לך בלי לראות את חומר התביעה ופסק הדין.

אם תרצה תוכל לשלוח אלי כדי שאבדוק מה ניתן לעשות.