פורום תמ"א 38

שלום מגי

אני מבין שמדובר על פרויקט תמא 38/1 חיזוק הבנין הקיים ותוספת קומות.

עוד אני מבין מהשאלה כי הפרויקט מצוי לקראת סיום אך טרם התקבל טופס 4.

בדר"כ פרויקט של תמא 38/1 נעשה כאשר הדירות הקיימות ממשיכות להיות מאוכלסות. כך שאם זה המצב אני לא רואה בעיה שבמצב נוכחי תשכרי אחת מהדירות הישנות.

כמובן קחי בחשבון כי כל עוד אין טופס 4 המשמעות היא כי הפרויקט טרם הסתיים ועדין יהיו בו עבודות שונות. 

כמובן הכל בהסתייגות כי אני לא מכיר את הפרויקט ומצבו.

בברכה, 



אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38



שד' שאול המלך 8, ת"א

נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

שלום דודו!

צריך לבדוק תקן חניה בעיר ובמקום בו מדובר. 

יש ערים בהם התקן נשאר על חניה אחת לדירה ללא התחשבות בגודל ויש מקומות בהן לדירות בשטח כזה יקצו גם 2 חניות.

אין חובה על פי חוק להצמיד חניה לדירה אבל זה יכול להיות כחלק מתנאי ההיתר.

החוק אוסר על הצמדת יותר משתי חניות לדירה אחת. כן עוסק חוק התכנון ובניה במאזן החניות הנדרש לפרויקט ולא בחובה להצמידן לדירות.

שלום יניב

שוחרר מהקפאה לפני כשנה.

אבל חשוב לבדוק גם היכן הבנין נמצא ומה המדיניות העירונית באזור זה לפרויקט של תמא 38.

דורון שלום

אני לא יודע איך הענין נוסח בהסכם אבל בעיקרון תשלום שכר דירה בתמא 38/1 חייב במס.

יעל שלום

כל הפרה של התחייבות בהסכם היא הפרת הסכם בגינה ניתן לתבוע אכיפה של אותה התחייבות וכן פיצויים.

אם הוא התחייב לשלם שכר דירה ולא משלם - זו הפרה.

אם התחייב על פרק זמן לאכלוס והוא מפגר במועדים - זו הפרה.

כמובן הכל בסייג שאני לא מכיר את עובדות המקרה הספציפי.

לגבי הנזקים בדירה- אני ממליץ להוציא מכתב ליזם לגבי כך כבר עכשיו ולא להמתין. רצוי שיטפל בנושא לפני שמוסר לכם את הדירות ולא לאחר מכן.

בברכה,

שמעון שלום

החוק מקנה זכות לדיור חלופי המהלך ביצוע פרויקט תמא 38/1 רק לגבי קשישים ובעלי מוגבלויות וכן רק לגבי הסכמים שחתימה ראשונה בהם נעשתה בסוף שנת 2018 עת נכנס התיקון לחוק לתוקף.

יתכן ויש התיחסות לכך בהסכם עצמו ולכן ממליץ לעבור ולקרוא את ההסכפ.

אם המצב כל כך גרוע עבורך אני מציע ליזום שיחה עם היזם בענין זה ובהעדר הסכמות - תשכיר את דירתך ותשתמש בתשלום לשכור דירה אחרת. אני מבין שזה פחות נוח ואולי יהיו הפרשי תשלום אבל לפחות תשפר את תנאי המחיה שלך. 

שלום רב

בעיה מוכרת. קודם כל אני לא בטוח שהיזם יכול בכלל להרחיב עוד את הדירות המורחבות. לפחות במקרי שאני נתקלתי העיריה בכלל לא אישרה לדירות אלו הרחבה נוספת. 

אבל בהנחה שיש כפל מבצעים. 

מי שלא הרחיב יכול להרחיב בדיוק כמו מי שכבר עשה כן. ההבדל היחידי הוא שאלו שהרחיבו השקיעו בכך בעבר זמן וכסף על התכנו והביצוע. כלומר- לחלק יש כבר 25 מר בנוי (נקרא בשפה שמאית מ"ר בנוי) ולחלק יש זכות להגדיל ב 25 מר (בשפה שמאית נקרא מ"ר מבונה). יש כללים מה יחס ההמרה בין שני סוגים אלו. למשל 1 מ"ר בנוי = 3 מ"ר מבונה (רק דוגמא זה משתנה ממקום למקום). כך ניתן להביא את שתי הדירות למכנה משותף.

יעל שלום

אכן לא מקובל. לא יודע למה הוא עשה כן. מציע כי בשלב ראשון תדברו איתו ותראו אם ניתן להזיז את הבור. אם לא - ובהנחה כי אין בכך מכשול לחניה פשוט תסגרו מולו פיצוי מסוים. אם לא ניתן תפנו לעו"ד.

נעמה שלום

את המשאבות לא יזיזו וגם לא את הדירה. מה שצריך לבדוק הוא אם הן הותקנו כראוי לרבות התקנת כל אמצעי האקוסטיקה הנדרשים להקטנת הרעש. בשלב ראשון מציע שתפני למפקח שליווה אותכם בפרויקט כדי שיבדוק זאת מול היזם. אם לא עוזר- את צריכה מומחה לענין כדי שיבדוק זאת.

ארי שלום

לא יודע על מה מדובר בדיוק. מבחינת החוק אין כזה דבר. הרישום הוא כנראה בעלות משותפת על הדירה. מאחר ואתה לא חתמת על ההסכם אז לא ניתן להתחיל בביצוע של הפרויקט לאחר קבלת היתר הבניה ללא הסכמתך או לחילופין תביעה נגדך בה המפקחת על רישום מקרקעין תחליט, אם תחליט, לאכוף את ההסכם עליך.

כלפי היזם אתה זכאי ל- 40% בתמורה הכללית שהוא נותן בגין הדירה הזאת. כל מה שמעבר לכך הוא כנראה הסכם פנימי בינך ובין השותף לדירה.

נעמה שלום

כמובן שצריך לקרוא אם יש לכך התיחסות בהסכם עליו חתמתם. אבל אוסיף כי בדרך כלל אוסרים על ביצוע שיפוצים בדירה במהלך העבודות. במקרה כזה מסיבות שונות לא רוצים שיכנס קבלן נוסף לאתר. אבל אם מדובר על תיקונים עקב בלאי טבעי בדירה אני לא חושב שיש בעיה להביא מי שאתם רוצים, כמובן בתנאי שלא מדובר על מערכות משותפות אלא רק תקלה שתפתר בתוך הדירה. 

בברכה, 



אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38



שד' שאול המלך 8, ת"א

נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

שלום דרור!

נתקלתי בשני הסוגים ויש טענות לכאן ולכאן.

הוספת שטח היא לא מדע מדויק. יש גם אילוצי תכנון שמכתיבים גדלי דירות.

אוסיף כי אם מדובר בפער משמעותי בין הדירות אז רצוי, במידה ונותנים שטח שווה לכולם, לאזן זאת בתמורות אחרות. כגון עדיפות בחניה או במחסן אם יש. אולי קומה יותר גבוהה אם ניתן.

שמואל שלום

הזכויות הם שלכם אבל זה לא פשוט כמו שאתה מתאר.

ראשית - אם זה מה שהעיריה אישרה אז זה מה שיש. יזם אחר לא יביא תוצאות טובות יותר.

שנית- נעשתה עבודה אדריכלית ושאלה למי שייכים זכויות היוצרים בה. 

שלישית- אני מניח כי היזם לא יוותר בקלות כך שההחלצות ממנה תהיה קשה וארוכה.

אני מציע להתיעץ עם עורך דין שיבחן את הוראות ההסכם עליו חתמתם וכם את העובודת ויתן לכם המלצה פרטנית יותר.

שלום רב

אם הבנתי נכון מדובר על בנין ובו 4 דירות, 2 בכל קומה. כאשר לדירות בקומה השניה צמוד הגג.

לפי הנתונים שלך הגג הוא רכוש פרטי והא צמוד לדירתך.

לא ניתן לחייב אותך בפרויקט אלא אם תתקבל הסכמתך והסכמת הבעלים הנוסף לו צמוד חלק מהגג. 

שים לב שלפרויקט של תמא 38/2 הריסה ובניה יש צורך ברוב של 80% ומאחר ולא מעגלים המשמעות היא הסכמה של כולם.

שלומית שלום

עכשיו ומהר אם זה לא מאוחר מידי.

חנן שלום

עורך הדין של  הדיירים צריך להבחר על ידי הדיירים.

המפקח מטעם הדיירים צריך להבחר על ידי הדיירים.

זה ברור ואם לא כך נעשה זה לא תקין.

פוליסת ביטוח חייבים לקבל לפני

 תחילת עבודות באתר. אם זה השלב אז חייבים לוודא שיש ביטוח. 

בדר"כ שכר עורך הדין לא כולל תביעות משפטיות. זו עבודה נוספת בהיקף שלא תמיד ניתן להגדרה מראש. הוא יכול וצריך לכתוב מכתב התראה לקבלן ולטפל במשבר עד להגשת התביעה. אבל התביעה עצמה מחייבת תשלום שכר נוסף.

שלום רב

קודם כל הבהרה במונחים.  פרויקט על בסיס תמ"א 38 יכול להתבצע בשני המצבים. מצב ראשון- חיזוק הבנין הקיים מפני רעידות אדמה תוך הוספת קומות. או מצב שני- הריסת הבנין הקיים ובנית בנין חדש הכולל יותר קומות ויותר דירות.

פרויקט פינוי בינוי מתבצע על בסיס חוק אחר ומכוון לפרויקטים גדולים יותר בהיקפם. 

כך שאני מניח שאתם מתכוונים לפרויקט של תמא 38 באחד משני המצבים.

לצורך חיזוק ותוספת- יש צורך קודם כל ברוב של 2/3 מבעלי הדירות מחזיקים ביחד 2/3 מהרכוש המשותף.

לצורך הריסה ובניה - יש צורך ברוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים 80% מהרכוש המשותף.

כך שאם יש רוב של 80% כאמור כדאי ללכת לפרויקט של הריסה ובניה, כמובן בכפוף לכך שהפרויקט כלכלי. 

מי שלא חותם על ההסכם (לא משנה סוג ההסכם) הוא דייר סרבן.

גיורא שלום

התמא בראשון נעצרה לפני כשנתיים מסיבות משפטיות בשל טענה למיצוי כל המכסות שנקבעו להוספת דירות. למיטב ידיעתי היא חודשה לפני כשנה.

לגבי ניוד  זכויות הכוונה מבנינים שיש צורך לבצע בהם חיזוק אך אין כדאות כלכלית בכך. כך העיריה מניידת זכויות לאזורים אחרים ובתמורה יש מקור לביצוע הפרויקט גם בבנין הנוסף.

למיטב ידיעתי בעיריה ישמחו לכל יזם שירצה זאת. לגבי פרטים ספציפיים כדאי לפנות לעיריה עצמה.

אברהם שלום

אני מבין שמדובר על תמא 38 של חיזוק ותוספת.

במקרה כזה היזם מחויב להציע לך דיור חילופי אם הגעת לגיל 80 במועד החתימה הראשונה על הסכם התמ"א (וכפוף לכך שהכל נעשה לאחר חודש אוקטובר 2018 מועד התחלת החוק).

אם כבר התחילו לעבוד אצלכם וההסכם נחתם לפני שנים אז לצערי אין לך זכאות לקבלת שכר דירה לדירה אחרת.

שלו שלום

נא עדכן לאיזה תוכנית אתה מפנה?

שלומית שלום

אם הבנתי נכון את החלפת ריצוף קיים בריצוף שלך. בדרך כלל יש לקחת בחשבון כי יש להביא ריצוף בשטח גדול יותר מהשטח המרוצף באמת בגלל חיתוכים, פנלים, שבירות וכו'. מקובל עד 10%תוספת.

חנן שלום

למעשה אפשר לדעת כמה זמן איחור יש רק כשגומרים הכל.

לכן סביר בעיני לחכות לגמר הפרויקט ואז להגיש תביעה לגבי האיחור.

לגבי הנזילות - אין מה לחכות . תכתוב לו כבבר שיש נזילות ושעליו לתקן וכן כי נגרמו לך נזקים עקב כך וכו'. 

הוא חייב לבוא ולתקן כבר עכשיו. כך שלגבי זה אין מה להמתין.

לסיכום - ממליץ כי עורך דין מטעמך יוציא מכתב ליזם לגבי הנזילות ויוסיף שם גם משפט לגבי האיחור במסירה.

נילי שלום

יש מצבים בהם בגלל העמדת הבנין בחריגה לא ניתן להוסיף ממד מקדימה.

לא הייתי הולך לפתרון של גם לי וגם לך לא יהיה. מה גם שאני בספק אם הג"א יאשרו פתרון כזה. הם מבקשים שיהיה ממד כפתרון ראשון וחובה בכל דירה חדשה.

לגבי דירות בהם לא ניתן להוסיף ממ"ד. הפתרון שהם דורשים הוא חיזוק הקירות היורדים מקירות ממד בדירות החדשות מעל.

לגבי הצמדה- אני מבין כי מדובר בפרויקט של תמ"א 38/1 חיזוק ותוספת.

יש החלטות של המפקחת פיהם יש צורך בהסכמה פה אחד. יש החלטות אחרות לפיהם ניתן להסכים ברוב המיוחד של 2/3 על הצמדה שטח גינה בשטח שאינו עולה על שטח המרפסת שמש מעל. בין זה לזה ניתן לגבש הסכמה. יש להעיר כי סביר שאף יזם לא יתחייב על כך אם אין הסכמה של כולם.

דן שלום

מקרה שכיח ולא פשוט.

יש מקרים כמו שלך בהם לדירה בבנין הוצמדו זכויות הבניה על הגג. בדרך כלל מדובר בדירה שהיתה במקור של הקבלן שבנה את הדירה אבל יתכן ומאז עברו גלגולים רבים.

אני יוצא מהנחה שאכן הוסדר בתקנון ההצמדה של זכויות הבניה כפי שתארת ואין בעיות ניסוח או פרשנות לגבי כך.

הבעיה היא שעסקאות תמא 38 הם עסקאות נטו. כך שלא ברור איך בא לידי ביטוי העובדה שהזכויות הם שלך.

העיריה תחיב במסגרת הפרויקט לבצע חיזוק מפני רעידות אדמה וכמובן שגם חידוש פני הבנין יעשה במהלך הפרויקט.

לכאורה כל בעלי הדירות נהנים ללא תמורה מזכויות ששייכות רק לבעל אותה דירה. הם יקבלו בנים משודרג ואולי גם מרפסת שמש.

אני חושש שאין ברירה אלא לפנות לכול היתר ולהציג בפניהם שאם הם רוצים את הפרויקט עליהם להשתתף בכיסם. יסכימו או לא - לא יודע. חשוב לבדוק איתך את הפרויקט הספציפי כדי להציע הצעה הוגנת לאחרים כך שניתן יהיה להתקדם. 

ב

בתיה שלום

ניתן לאמר שבגדול אין לדייר קשיש כל זכות יתר בפרויקטים של תמא 38/2 (הריסה ובניה). בפרויקטים כאלו ממילא הבנין נהרס והיזם מממן שכר דירה לתקופת הביצוע.

פרויקטים של פינוי בינוי הם פרויקטים בהיקפים גדולים יותר ויש להם הוראות חוק שונות הדנות בהם. שם לדיר קשיש יש אפשרויות נוספות המאפשרות לו מכירה מוקדמת של זכותו לדירת התמורה  על מנת לאפשר לו למשל מעבר לבית אבות. כאמור זה לא חל בפרויקט של תמא 38/2.