פורום תמ"א 38

דנה שלום

לא עניתי קודם כי למיטב הבנתי דיברנו בטלפון על כך. אם אני טועה נא עדכני אותי.

עדית שלום

למה לא? אם זה מה שנדרש לעשות לדעת המהנדס. לעיתים יש גג רעפים או תקרת רביץ ואז יש צורך להסיר את הקיים ולבנות חדש. 

מישל שלום

בדרך כלל לא מפנים את הדיירים מהדירות במהלך ביצוע פרויקט תמ"א 38/1 של חיזוק ותוספת. אם זה המקרה שלכם והוסכם על פינוי - אז גם הדייר המוגן אמור להתפנות. ממילא הפינוי הוא זמני ולאחר זמן חוזרים (כולל הדייר המוגן) לדירות. אני לא יודע מה ההסדר המוסכם בתקופת הביניים - האם משלמים לכם דמי שכירות? אם כן - צריך להיות משולם לדייר המוגן.

הבעיה היא שהדייר המוגן אינו צד להסכם התמ"א. הוא לא חתום עליו מאחר ואין לו זכויות במקרקעין בדירה.  לכן - במידה ויסרב להתפנות יהא צורך להגיש נגדו תביעה שבעיקרה הוא לאכוף עליו את הוראת הפינוי הזמני שבהסכם התמ"א. אני מניח בסבירות גבוהה שהתביעה תתקבל אבל זה כמובן לוקח זמן וכסף. 

אורלי שלום,

אני מבין שמדובר על פרויקט תמ"א 38/1 - חיזוק ותוספת.



בפרויקטים כאלו בדרך כלל לא מפנים את הדיירים מהדירות אבל כמובן יש לבדוק, קודם כל, את הוראות הסכם.

החוק שונה לאחרונה וקבע חובת פינוי בפרויקטים כאלו לגבי קשישים ומוגבלים.



קשיש הוא מי שמלאו לו 80 שנה במועד החתימה הראשונה על הסכם התמ"א.

מוגבל - על פי הוראות החוק לגבי אנשים עם מוגבלויות. הוראות חוק אלו בתוקף מסוף 2018.

מהתאור שלך נראה כי הוראות החוק לא חלות על אביך.



לכן למרבה הצער - אני חושב שאתם צריכים לפנות ליזם בבקשה ואם לא יצלח - אתם יכולים להשכיר את הדירה ולשכור דירה אחרת לתקופת העבודות.

דדי שלום

אם כסף הוא לא הענין אז ברור שכדאי לבחור מעצב משלך שיהא מחויב לך. 

בדר"כ הקבלן נותן על חשבונו שירות כזה (או לפחות מספר שעות עם אדריכל). אם זה המצב אז מציע כי קודם תנצל שעות אלו.

אורית שלום

הסיטואציה היא כנראה שמי שמבקש את האינפורמציה הוא אחד מבעלי הדירות שלא חתם על ההסכם. אם חתם - בודאי שאין מה להסתיר בפניו. אם לא- יכול להיות מורכב יותר משום שלכאורה אותו עו"ד עדין לא מייצג את בעל הדירה הסרבן. בכל מקרה- אני לא חושב שיש מה להסתיר. הגשת בקשה להיתר ממילא היא מידע גלוי וניתן לראות את הבקשה (אם הוגשה) באתר העיריה הרלבנטית. 

שאול שלום,

כמובן שעליכם להודיע לשוכר על תחילת ביצוע עבודות התמ"א בבניין.

דירה במהלך ביצוע עבודות היא כמובן פחות נעימה למגורים דבר שמתבטא בשכ"ד.

היזם לא מחוייב ע"פ חוק לפצות או להציע מגורים חלופיים לבעלי הדירות, אא"כ מדובר בדייר קשיש שגר בדירה.

גם אם יגרם הפסד כספי קטן בשכ"ד בתקופת הבנייה, בטווח הרחוק פרויקט תמ"א מעלה את ערך הדירה בצורה משמעותית.

מקווה שעזרתי ושיהיה בהצלחה.

שלום מיכל,

היזם מחוייב במגורים חלופיים בשלב ביצוע העבודות בבניין. הסכום הוא אותו שכ"ד חודשי בדירה דומה באותו אזור.

זינה שלום

אם מדובר על עבודה פרטית - עליכם לשלם.

אם לא - על היזם לשלם לקבלן.

אם הוא לא מוכן-   אם את תלויה בקבלן להשלמת עבודות, תשלמו לו ותתבעו את היזם. אם אתם לא צריכים את הקבלן - תשלחו אותו ליזם.

שי שלום

ראשית - מתנצל על האיחור בתשובה. 

אין מניעה חוקית לקבל ליווי בנקאי גם בפרויקטים של תמ"א 38/1. אך מאחר ומדובר בפרויקטים מצומצמים יותר בהיקפם, הן מבחינת מה שנבנה וגם מבחינת צרכי היזם לאשראי ולערבויות - ובשל עלויות הגבוהות של הליווי הבנקאי - יזמים מנסים להמנע מכך. והאמת- גם בנקים לא משתגעים על פרויקטים כאלו. כך שיתכן ולא ימצא בנק שירצה להתעסק עם פרויקט כזה. 

יהודית שלום,

זה תלוי האם הגג מוצמד לדירה. אם כן, היזם יצטרך את הסכמתך לביצוע הפרויקט וינוהל מו"מ. אם הפרויקט מספיק רווחי ליזם הוא עשוי להיענות לדרישתך. אם לא תצטרכי לחשוב האם כדאי לוותר על הפרויקט במחיר הדרישה הזו או שכדאי להתגמש.

שיהיה בהצלחה 

רוני שלום

ראשית - אני משוכנע שיש בהסכם סעיף כללי לפיו היזם אחראי לכל נזק שיגרום במהלך העבודה. אם אכן הנזק נגרם בגללו אז הוא חייב בתיקונו. לפני שאתה רץ לתביעה אני מציע כי תפנה ליזם / לקבלן ותדרוש ממנו תיקון. יתכן והכל יסדר גם כך.

אם לא - תגיש תביעה בתביעות קטנות.

איילת שלום רב

אין חובה חוקית להעביר תוכניות לפני או כחלק מהסכם התמ"א, אם כי כך זה נהוג.

ניתן לקבוע בהסכם עקרונות תכנון ולאפשר ליזם, לאחר החתימה על ההסכם, להכין תוכניות כאלו.

ממילא לא ניתן להגיש תביעה כנגד בעלי דירות שלא חתמו אלא עד לאחר אישור הבקשה להיתר הבניה (אישור בתנאים). בשלב זה וכמובן כבר בשלב הגשת הבקשה, יש כבר תוכניות מוכנות וככל והן מקפחות אותכם, או נוגדות את הוראות ההסכם, אזי יש לכם טענה שתשמע המסבירה מדוע אינכם חותמים על ההסכם.

מיקי שלום

בעיקרון אם מדובר בחניה שהיא צמודה לדירה (להבדיל מחניה שהיא רכוש משותף) אז ניתן להתנגד למהלך שכן לא ניתן לפגוע ברכוש פרטי.

לגבי המתקן - אני לא חושב שזה רע כל כך. ניתן לסכם מול היזם במידת הצורך כי במסגרת ההסכם מול הספק הוא "יקנה" גם אחריות ושירות למספר שנים. להערכתי מדובר על סכום של כ- 60-80 ש"ח לחודש לחניה. בנוסף - אם זה פוטר בעיה לכולם אז ניתן לדרוש כי הוצאה זו תחול על כל בעלי הדירות בבנין כחלק מהוצאות הבית המשותף. 

אביעד שלום

אין מחלוקת כי יש פטור מתשלום היטל השבחה בעת מימוש זכויות במסגרת פרויקט תמ"א שיעשה בבנין. זה קבוע בחוק.

יש מחלוקת מול מספר רשויות (ובעיקר עירית תל אביב) לגבי פטור מהיטל השבחה במקרה של מכירה רגילה, לדוגמא - של דירה בבנין. שאלה זו טרם הוכרעה סופית אך מרבית הפסיקות של שמאים מכריעים פוטרים מהיטל השבחה בגין זכויות תמ"א גם במכירה רגילה.

אכן תוספת בנייה לאחר אישור תמ"א 38 ב-2005 מונעת את תחולת התכנית על אותו בניין.

לעניין התקן לא הבנתי את השאלה.

שלום רב

לפי מה שאני מבין מה שקיבלתם זה אישור וועדה לבקשה להיתר הבניה. עדין אין לכם היתר בניה. ברור שאם יש כבר היתר בניה אז לא ניתן לבטלו. למעשה גם החלטת ועדה המאשרת את הבקשה להיתר בניה בכפוף למילוי תנאים - לא ניתן לבטל אבל ניתן לעשות צרות רבות ליזם. כל אלו בסייג של הזמן שעבר ממועד ההחלטה. כך שיש לבדוק גם מתי ניתן אישור זה.

בברכה,

שלום וברכה,

קודם כל אני מאחל לך ולאשתך בריאות טובה ורפואה שלמה בקרוב.

חבל לי מאוד לשמוע שהקבלן מסרב לאור המצב. 

החוק כיום מחייב אפשרות למגורים חלופיים למשך ביצוע העבודות למי שמלאו לו 75 ביום חתימת ההסכם או לאדם עם מוגבלות.

אני מציע לנסות שוב לפנות בטוב לקבלן ואם לא הולך לפנות ליעוץ משפטי מול הקבלן.

אני מקווה שסייעתי בתשובתי ומאחל שוב רפואה שלמה

נילי שלום

כל עוד שתי הדירות אינן באותו בנין אין בעיה של מיסוי. החוק פוטר ממס דירה אחת באותו בנין. כך שאם מדובר בשני פרויקטים נפרדים אין בכך כל בעיה.

אם מדובר באותו פרויקט אז על אחת הדירות יהא חבות במס שבח. במקרה כזה רצוי שתעדכנו על כך מראש את היזם על מנת שיקח את החבות על עצמו.

כך או אחרת - תציגו גילוי מלא בשאלון המס שתמלאו. 

בברכה,

שלום רב

קשה לתת תשובה שכן העובדות מאוד חשובות. למה היזם התעכב? בגללו? בגללכם? בגלל העיריה? האם השינוי בתוכניות נגרם עקב דרישת העיריה? האם ידעתם על כך ואפשרתם לו להתקדם? ועוד.

אני מציע שתנסו קודם כל להבין למה נעשו השינויים המהותיים בתוכניות. אם זה מה שהעיריה דורשת אז החלפת יזם לא תעזור לכם. 

אם לא - תציגו המצב בפני היזם החדש על מנת שהוא יתמודד עם יזם הקודם. ההנחה היא שיזם לא יוותר על הסכם חתום ועל ההוצאות שהוציא בקלות. 

שלום דניאל,

מדובר במצב בהחלט לא תקין.

תדרשו פיצוי על עגמת הנפש שנגרמה לכם

שלום דוד,

בעלי החנויות אינם שונים מבעלי הדירות בבניין ונדרשת גם הסכמה שלהם.

איילת שלום,

בפרויקטים של תמ"א אין מצב ביניים.



או שאת חותמת על ההסכם או שתוגש נגדך תביעה לאכוף עליך את ההסכם.



לכן ברור שאם לא תחתמי על ההסכם תוגש נגדך תביעה.

הטענה שלך היא של "קיפוח". את אומרת שלך לא נתנו מה שלאחרים נתנו. לי אין דרך לבדוק זאת. רק אומר שלדעתי לא יעצרו את הפרויקט בגלל זה.



אם תצליח לשכנע בקיפוח וכי הפיצוי שהם מציעים אינו הולם - יתכן; אבל ברוב המקרים המפקחת שתדון, גם אם תשתכנע שיש "קיפוחון" תמצא את הדרך להעמיק את הפיצוי בלי לשנות בחלוקת הדירות.

דליה שלום

גובה האגרות וההיטלים נקבע בכל רשות בנפרד. המידע לוי ואמור להיות רשום באתר הוועדה המקומית לתכנון ובניה של אותה רשות. 

בגס ניתן לאמר שאגרות והיטלים מחושבים כ- 500 ש"ח למ"ר. 

יש אגרות והיטלים על מרפסות. לא יודע למ הכוונה "לא מקורות" שהרי בדר"כ המרפסות הן אחת מעל השניה. 

אין מעמ על היטלים למעט במקרה ומשלמים לחברת המים המקומית את היטלי הביוב ועליהם יש מעמ.

משה שלום

קשה לענות על השאלה מבלי לדעת מה היו הנסיבות והנימוקים שהביאו את הנציגות להחליט לאפשר ליזם להתחיל בעבודות מבלי לתת ערבות ביצוע ובכלל מה אומר ההסכם על כך.

אם זה המצב - אני חושב שהנציגות לקחה על עצמה החלטה קשה מאוד שכן אם יקרה משהוא ליזם יבואו אליהם בטענות. 

מציע שתברר קודם למה הוחלט ככה והאם מדובר במצב קבוע או דחיה לתקופה קצרה עד לקבלת הערבות הנדרשת. 

מעבר לכך - רצוי שתשמעו גם מעורך הדין שליווה אותכם בפרויקט לגבי חוות דעתו שכן הוא מכיר היטב את ההסכם.