פורום תמ"א 38

יונתן שלום וסליחה על העיכוב בתשובה.

אני לא יודע על איזה עיר מדובר ומכוח מה השימור של הבנין. בתל אביב למשל תוכנית השימור מגדירה ב4ניינים לשימור רגיל ועליהם ניתן להוסיף בניה ובניינים לשימור מחמיר לגביהם לא ניתן לבנות כלום אך ניתן לנייד זכויות.

הניוד לחלקה מקבלת נעשה בדרך של תוכנית נקודתית בסמכות וועדה מקומית.

כך שקודם כל הייתי בודק אם יש בכלל זכויות שניתן לנייד ואולי אין צורך. לא ברור האם יש צורך לאחד את החלקות לצורך כך. אני מציע לכם לגשת לאדריכל שמתמצא באזור ובבניינים לשימור והוא יתן לכם תשובה ברורה.

אורה שלום,

משאלתך, ניתן להבין שמדובר בפרויקט תמ"א 38/1, חיזוק ועיבוי, כאשר במהלך ביצוע העבודות הבעלים ו/או שוכרים מטעמם ממשיכים ומתגוררים בדירות ואין פינוי של הדירות. 

במקרה זה, לא ברורה השאלה "האם מותר לשכן דיירים חדשים בבניין". שהרי, כל עוד אין איסור להתגורר בדירות, והדבר כרוך גם במצב ההנדסי של הבניין וגם במצב החוזי של הבעלים והיזם, הרי שכפי שבעל הדירה רשאי להתגורר בדירה כך רשאי הוא להשכיר את דירותו לאחר. 

יחד עם זאת, מעצם טיבם וטבעם של דברים, חשוב לפרוס בפני השוכר, בהסכם מפורט ובכתב, את מכלול הנסיבות, לרבות ביצוע העבודות, היקפן, התקופה הצפויה, ההשלכות השונות על מגורים בבניין ועוד ועוד, כשמנגד השוכר צריך לקבל על עצמו מצב נתון זה, והכל במסגרת החוזית שבין המשכיר והשוכר לבל תיטען טענה של פגם או מום או טענה חוזית אחרת כנגד הבעלים המשכיר דירתו.

מקווה שהייתי לך לעזר,

ברכה שלום, 

משאלתך, על פניו ניתן להבין שמדובר בפרויקט הריסה ובניה, בין אם מדובר בפרויקט במסלול פינוי בינוי ובין אם מדובר בפרויקט במסלול תמ"א 38/2.

במקרה זה, לא ברור מהשאלה הכיצד אותו דייר, בקומה העליונה, שבנה יחידת דיור על הגג, "משאיר אותן". משהבניין יהרס דבר לא ישאר ותחת הדירות הקיימות יקבלו הדיירים דירות חדשות, במיקום ובתנאים שיקבעו בהסכם עם היזם. השאלה, כמובן, מהו הבסיס לחישוב התמורות המגיעות לאותו דייר ולעניין זה יש לבחון את הזכויות הקנייניות והתכנוניות, את הבעלות בגג, האם הבניה בגג נעשתה על פי היתר וכיוצ"ב, ובהתאם לכך לגבש עמדה לגבי היקף התמורות המגיעות לאותו דייר.

מקווה שהייתי לך לעזר,

לשואל האלמוני שלום,

שאלת המיסוי במכירת דירה, בשלבים השונים של פרויקט התחדשות עירונית, מצריכה בחינה פרטנית והנך מוזמן לפנות לייעוץ אצל איש מקצוע הבקיא בתחום מיסוי המקרקעין, כדי שיבחן את מכלול הדברים לרבות השלב בו מצוי הפרויקט, ההסכם עליו אתה חתום, פטורים ו/או הקלות אישים וכו' וכו'.

בהצלחה,

מאור שלום

תוקפה של תמ"א 38 הוא עד 1/10/2022. אבל יש הוראות מעבר ויש גם תוכניות מקומיות בערים שונות. אני לא יודע על איזה עיר אתה מדבר.

לגבי הרוב הדרוש- אין בנתיים שינוי ונדרש רוב של 80% (מהבעלים ומהרכוש המשותף) לגבי פרויקט של הריסה ובניה או רוב של 67% (מהבעלים ומהרכוש המשותף) לגבי פרויקט של חיזוק ותוספת בניה.

רונן שלום

לא ניתן להעריך סיכויי הצלחה בלי לראות את כל המסמכים הרלבנטיים כולל הסכם התמ"א וכן אתו מסמך שנחתם בינכם.

מציע כי תיגש לעורך דין עם כל החומר ותקבל חוות דעת סדורה. 

אם הוא אכן התחייב לך על חניה בהסכם ברור אז על פניו נראה כי יש מקום לטענותיך.

שלום, יחזקאל

לא פירטת היכן נמצא הפרוייקט ועל כן אין באפשרותי להשיב לך תשובה מדויקת.

בכל מקרה, מקובל שבקשות שהוגשו לפני המועד הקובע, גם אם טרפ אושרו עד אותו מועד, כן ידונו וכן יתקבל להן היתר, בהתאם לתנאים שתקבע הוועדה.

עם זאת, בהחלט ישנן רשויות אשר הקפיאו את ההליכים ובעצם קבעו תנאים שאינם מאפשרים את קידום התמ"א מבחינת כדאיות כלכלית, כך שלמעשה אין יותר מקום לתמ"א בתחומן.

ככל שישנה עילה ראויה, ניתן לנסות לפנות לערכאות משפטיות, אך אין באפשרותי להשיב לך במסגרת זו על ההליך הרלוונטי לעניינך.

בהצלחה

בן שלום,

ראשית, כדי לשים דברים על דיוקם, כוונתך, כך נראה, היא שבבניין בו הנך שוכר דירה צפויות להתחיל עבודות התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק), המתבצע שעה שהדיירים ממשיכים להתגורר בבניין, ולא התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38/2 (הריסה ובניה), המתבצע ממילא שעה שהדיירים פונו מהבניין, כך שבפועל הנך צפוי להתגורר בבניין בו מבוצעות עבודות בניה. 

ככל שהנך מעוניין לסיים את תקופת השכירות, קודם למועד, עקב תחילת ביצוע עבודות התמ"א, עומדות לרשותך העילות הקבועות בדיני החוזים, למשל הטעיה, וכיוצ"ב עילות בדיני החוזים. כ



כל שלא תגיע לעמק השווה עם המשכיר, המלצתי היא שתפנה לעורך דין הבקיא בתחום שיבחן את מכלול המסמכים והפרטים ויסייע לך בבחירת הדרך הנכונה לצמצם הנזקים וביטול ההסכם. מקווה שהייתי לך לעזר.

אורי שלום

אני מבין מהתאור כי מדובר בפרויקט של תמא 38 הריסה ובניה וכי הפרויקט כבר הסתיים. 

עוד אני מבין ממך כי רשומה משכנתא לטובת הבנק או הגופים שנתנו אשראי וערבויות ליזם לבנית הפרויקט. 

בגדול לא הייתי דואג אבל ברור כי יש לטפל בהסרת המשכנתא כלל ובשלב ראשון ומיידי בקבלת מכתב החרגה לגבי דירותיכם. אתם הייתם אמורים לקבל מכתבי החרגה מאותם גופים לפיהם הדירות שלכם לא כלולות בתכולת המשכנתא. 

התהליך של הסרת המשכנתא לא אמור להיות ארוך אבל אני לא יודע בדיוק את כל הנתונים. אני כן ממליץ כי תפנו לעורך דין שליווה אותכם בפרויקט (ואם הוא לא זמין אז אחר) על מנת שיבדוק את הנושא.

שרון שלום

השאלה שלך לא נוגעת לנושא הפורום - תמ"א 38. בכל זאת אוסיף כי לרוב סגירת מרפסת אינה אפשרית חוקית ללא היתר בניה לכך וכי העיריה סביר כי לא תיתן היתר. 

בברכה,

שלום, רונאל

כרגע ישנה הוראה המגבילה את תוקפה של התמ"א עד אוקטובר 2022. בהחלטת המועצה הארצית לתכנון ולבניה משנת 2019 הוארך התוקף לשלוש שנים, וכרגע זהו המצב החוקי הרשמי.

המשמעות היא שבקשות להיתרים יש להגיש עד אותו מועד. (אין הכרח לסיים את הבניה עד אז, רק להגיש את הבקשה להיתר מכוח תמ"א 38 לפני אוקטובר 2022). 

יחד עם זאת, מדובר על מציאת פתרון חלופי להתחדשות עירונית, וככל שנראה הכיוון הצפוי הוא כי ינתנו היתרים לחיזוק מבנים במסגרת תכנית עירונית ולא תכנית ארצית, כלומר תב"ע ולא תמ"א. 

יש לכך השלכות רבות, שלא כאן המקום לפרטן, אך כרגע עדיין אין החלטה אחרת בעניין, ועל כן המצב המשפטי החוקי הוא כפי שכתבתי לעיל.

בקיצור - עכשיו זה הזמן להספיק לקפוץ על הרכבת לפני שההזדמנות הנוכחית תתפספס.

שיהיה המון בהצלחה! 

גילה שלום,

הסכמי תמ"א, הסכמי פינוי בינוי וכן הסכמי התקשרות בין יזם ובין רוכשיי דירות היזם קובעים, על פי רוב, כי הרכוש המשותף יימסר לאחר מסירת X הדירות הראשונות, לנציגות הדיירים הראשונה, וככל וקיימת חברת ניהול שמונתה ניתנת אפשרות כי מסירה זו תתבצע לחברת הניהול עצמה. אולם, יתכן ובהסכם התמ"א או הפינוי בינוי עליו חתמתם קיימות הוראות אחרות ולכן מומלץ לבדוק הדברים שם.

מקווה שהייתי לך לעזר.

שלום צפריר,

במסגרת התנאים המסחריים המתגבשים בין היזם לבין הבעלים, מוסכם מהו גובה דמי השכירות שיקבלו הבעלים בתקופת פינוי הדירות.

כל אחד מהבעלים רשאי לעשות בכספי השכירות הללו ככל שיחפוץ. הוא יכול  להשתמש במלואם לטובת שכירת נכס חלופי, בכל מקום שהוא, הוא יכול לבחירתו לשכור נכס זול יותר או יקר יותר, ולשאת בהפרשי התשלומים או לשמור את העודף אצלו בבנק... 

אין ולא אמורה להיות כל מגבלה שהיא  - לא על עצם השכירות (אפשר לגור בבית של קרובי משפחה, למשל, בחינם) ובטח ובטח לא על מיקום השכירות, שהוא לחלוטין לבחירתך, גם בעיר אחרת (בארץ או בעולם). בכל מקרה דמי השכירות אומרים להיות משולמים כסדרם.

כדאי מאוד גם שיהיו בידיכם ערבויות מתאימות לתשלומם. 

הדברים אמורים להיחתם בהסכם התמ"א עצמו, ובשולי הדברים אומר, כי הייתי מצפה שעורך הדין של הבעלים ישיב לך על שאלה זו. הוא אמור לדאוג לכם לעניין זה, וכמובן ליידע אתכם על כל החלופות.

בהצלחה בכל מקרה

שלום עמי,

המקרה שאתה מתאר מוכר וידוע. אופן חלוקת התמורות בין הבעלים, התוספות שתקבל כל דירה, בפרויקט התחדשות עירונית, היא אחת הסוגיות איתה נדרשים הדיירים להתמודד טרם שיקדמו פרויקט התחדשות עירונית. הפערים והנפיצות של הסוגיה מקבלים משנה תוקף כאשר קיים שוני משמעותי בגדלים של הדירות הקיימות.

פעמים רבות מדובר במחלוקת שאינה נגמרת ובהעדר הסכמה, למרבה הצער, הדבר מוביל לחיסול אפשרות לקידום הפרויקט. הנזק שנגרם לכך הוא לכל הדיירים, בעלי הדירות הגדולות והקטנות כאחד. הדבר משקף את הנטייה הקיימת אצל דיירים מסוימים, לפיה הם מעדיפים לבחון מה האחר מקבל על פני בחינת מה הם מקבלים, לבחון את הרווח שלהם מהפרויקט לעומת הרווח של האחר. בבחינת "תמות נפשי עם פלישין".

השיטה הנפוצה לחלוקת התמורות בין הבעלים היא שיטת קביעת התוספת האחידה לכל דירה, בין אם מדובר בדירה גדולה ובין אם מדובר בדירה קטנה. לכל דירה יתווספו אותם מטרים על הקיים. זוהי הגישה הפשוטה וכאן יתרונה. כמו כן, נזכור שברשויות מקומיות רבות כבר נקבעו מסמכי מדיניות הקובעים את התוספת שכל דירה תקבל, כאשר התוספת הינה על פי שיטה זו - קבועה ואחידה. שיקולים רבים תומכים באימוץ גישה זו לעומת שיקולים המצביעים על עיוותים שיכולים להיווצר, למשל כאשר קיימות דירות גדולות (נניח 120 מ"ר) ודירות קטנות (נניח 40 מ"ר).

שיטה אחרת הינה השיטה לפיה קובעים את תוספת התמורה לכל דירה באופן יחסי לגודלה בהשוואה לדירות אחרות בפרויקט. להמחשה, על פי שיטה זו ניקח את כל המטר'ז הנוסף שהיזם יעמיד לרשות הדיירים וזה יחולק בין הדיירים באופן יחסי לחלקם ברכוש המשותף. אפשרות נוספת היא חלוקת מטר'ז זה על פי קביעת שמאי המכין טבלאות איזון בין הדירות הקיימות. לכאורה, מדובר בשיטה שוויונית ומידתית הנותנת יותר למי שיש יותר.

במקרה כמו שלכם, בהם נטען להפרשים גדולים בין מקבצי הדירות השונות, יש לבחון את המקרה, לקיים שיח אמיתי המביא לכדי ביטוי את התועלת שכל אחד מקבל, להבדיל מהתועלת שתצמח לזולתו, תוך ביצוע התאמות שיכולות לבוא לכדי ביטוי בדרכים שונות מעבר לשוני בתוספת המטר'ז לדירות, כמו קביעת דיפרנציאציה באופן קביעת הקומה בה תשובץ דירה גדולה לעומת דירה קטנה, מיקום הדירה בחזית לנוף (במידה וקיים) או בעורף וכיוצ"ב, קביעת סדר בחירת חניות ומחסנים וכיוצ"ב פרמטרים נוספים מעבר לתוספת המטר'ז שתקבל כל דירה.

לכל שאלה נוספת אני כאן לרשותך.

אברהם שלום רב!

לפי מה שתארת הפרויקט הוא בבסיסו של חיזוק ותוספת ולכן הרוב הנדרש הוא של 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ב 2/3 מהרכוש המשותף. אולם מאחר והדירה הקיימת בגג נהרסת אז בתוך בעלי הדירות החותמים על ההסכם חייבת לבוא גם חתימת הבעלים של אותה דירה.

שלום חלי!

אם הדירה החדשה קטנה יותר מדירה קודמת אז גם הארנונה תשתנה בהאם. רק קחו בחשבון כי יתכן ונוספו שטחי מרפסת. כן יש רשויות שקובעות תעריפים גבוהים יותר לבניינים חדשים וכן לקחת בחשבון כי השטח לצורכי ארנונה בדירה הקודמת לא היה מעודכן בהתאם למצב בפועל.

שלום אחוה!

אם הבנין שלכם נבנה על פי ההיתר וכך גם הבנין הצמוד אז אני לא רואה מה ניתן לעשות כעת. 

אם יש בכך הפרה של הסכם בין היזם ובינכם אז זה ענין לתביעה שלכם מולו, תביעה שתהיה רק כספית כי את המרפסת ואת הבנין הצמוד כנראה כבר לא ניתן להזיז.

מעבר לכך- אני לא יודע על איזה פרויקט מדובר ואיפה אבל כמעט תמיד יש לשמור על מרחקים בין בניינים. המרפסת בולטת מעבר לקו הבנין ולכן קרובה יותר לבנין אחר. 

שלום רב,

כרגע מדובר בתזכיר להצעת חוק, אשר מדובר בה כבר זמן רב.

עד שלא יאושר החוק, אנו רק יכולים לקוות כי המתווה יאושר גם ביחס לפרוייקטים מסוג תמ"א הריסה ובניה, כמו הוראות אחרות אשר חלות ביחס לתמ"א אשר נשאבו מתוך הוראות החוק הרלוונטיות לפינוי-בינוי.

עם זאת, אין התאמה מוחלטת ביחס לכל הוראות החוק הנוגעות לפינוי - בינוי ולתמ"א, ולכן נותר רק להמתין ולראות מה ייקבע בסופו של יום. 

רונן שלום,

בשאלת מיסוי כגון זו רצוי מאוד שתפנה לייעוץ מיסוי פרטני שיבחן את מכלול המקרה.

יצחק שלום,

ראשית, צר לשמוע שביצוע עבודות התמ"א בבניין אורכות הרבה מעבר לתאריך שהובטח. ברור מעליו שהדבר גורם לכם אי נוחות וטרדה, בין אם מדובר בתמ"א 38/2 וודאי אם מדובר בתמ"א 38/1 כאשר הנכם ממשיכים ומתגוררים בדירות הנוכחיות.

לשאלתך, האם יש מה לעשות או דרך לזרז את העניינים אשיב כי ככל הנראה אין דרך "לזרז את העניינים", שכן מעצם טיבם וטבעם של דברים יש לבצע את העבודות, בשקידה ומסירות, וכל שבאפשרותכם הוא לפעול ולוודא כי העבודות מבוצעות בשקידה ומסירות. בד בבד, צריך גם צריך לבדוק מה סיבת העיכוב, מה הצפי הריאלי לסיום ביצוע העבודות, מה הפיצוי החוזי המגיע לכם הדיירים בגין האיחור, ועוד כהנה וכהנה שאלות שמענה להן מחייב הכרת הפרויקט וההסכם שנחתם. מעצם טיבם וטבעם של דברים, דרך המלך היא לפנות בשאלות אלו באופן ישיר או באמצעות נציגות הדיירים לעורך הדין מטעם הדיירים ולמפקח מטעם הדיירים, כדי שישקפו לכם את המצב המלא והנכון ויאפשרו לכם לקבל החלטות בהתאם.

מקווה שהייתי לך לעזר וכולי תקווה כי העבודות יסתיימו במהרה ובהצלחה,

אורי שלום

בסופו של דבר צריך להגיע להסכמה 100%. החוק קובע למעשה 2 שלבים בקבלת ההסכמה מהבעלים. בשלב ראשון צריך שיחתמו על ההסכם 80% מבעלי הדירות המחזיקים 80% מהרכוש המשותף לגבי פרויקט תמ"א 38 של הריסה ובניה או רוב של 67% כנ"ל לגבי פרויקט תמ"א 38 חיזוק.

אם יש רוב זה והבקשה להיתר הבניה אושרה בוועדה אז אפשר להגיש תביעה כנגד מי שלא חתם. בתביעות כאלו, המתבררות בפני המפקח/ות על רישום מקרקעין, מעטים המקרים בהם לא אכפו את הוראות ההסכם על מי שלא חתם. 

שלום מוטי

קשה לענות כי אני לא יודע על איזה עיר מדובר ומה התוכניות שחלות שם. בעיקרון תמא 38 התייחסה בסעיף 12 לשטח שניתן לבנות לפי התוכניות החלות ולא לשטח הבנוי בפועל. לגבי הקלות - שוב זה בשיקול דעת הוועדה. 

מה שאני מבין מהשאלה הוא שאתם הגשתם התנגדות שנדחתה. לצורך בחינת הגשת ערר אני ממליץ לבדוק מה טיעונים התכנוניים שיש לכם, ככל ויש. תבדקו מה ניתן לבנות על החלקה ללא קשר לתמא ולאחר מכן בתוספת התמא ותבדקו אם הבקשה שהוגשה עומדת בהוראות אלו.

קרול שלום,

נעשה סדר: בניין אחד אינו מתחם. התייחסותך למתחם ולרוב הנדרש אינו נוגע לפרויקט תמ"א 38/2 אלא לפרויקט פינוי בינוי, מסלול שונה, בו מדברים על מתחם של מספר בניינים בהם לפחות 24 יחידות קיימות, אז הרוב המינימלי הנדרש הינו 80% בכלל המתחם ולפחות 2/3 בכל בניין. זה אינו המצב של בניין יחיד בו 9 יחידות, אשר הרוב המינימלי הנדרש לגביו לביצוע פרויקט תמ"א 38/2 הוא רוב של 80% מבעלי היחידות להן צמודים לפחות 80% מהחלקים ברכוש המשותף.

מקווה שהייתי לך לעזר,

קרול שלום

אני מבין ש- 8 בעלים מתוך ה- 9 חתמו על ההסכם הכולל מתן 2 חניות לאותו דייר. אני מבין גם שיש סיבה לכך והיא שכיום יש לו חניה רחבה מספיק לשתי חניות. לכן אני לא חושב שזה נימוק מספיק שלא לחתום.

משה, שלום

אם הבנתי נכון את שאלתך, מדובר בפרוייקט של תמ"א עיבוי, במסגרתו היזם נדרש לשנות את מיקום המזגנים ו/או המעבים בגין תוספת הבניה. השאלה למי נתונה חובת השמירה על הבניין בשלבי הבניה נעוצה בחוזה שבין הצדדים, וברוב המוחלט של המקרים החבות היא על היזם, בפרט כאשר הבניין מפונה מיושביו.

לא פירטת בעניין זה, אז אין בידי כל הנתונים להשיבך תשובה מלאה. אך על פני הדברים אני מניחה כי זהו המצב, ועל כן האחריות לשמירה על האתר בתקופת הבניה מוטלת על היזם ו/או על מי מטעמו (הקבלן).

תשובה מפורשת יותר תימצא בחוזה,

ובהעדר התייחסות בחוזה - ואם זהו המצב, יש להצטער על כך - ניתן להשלים מהנסיבות.

כאמור, ככל שהבניין פונה מדייריו, תיטה הכף לחיוב היזם. ככל שהתגוררתם בדירות במהלך הבניה, יכול שהתשובה תשתנה, אם כי כמובן שהכף נוטה בכל מקרה לחיוב הקבלן. הייתי מצפה כי בהסכם התמ"א תהיה הוראה שמחייבת אותו לביטוחים, ובין היתר הביטוח אמור לכסות גניבה מהאתר בגין הפיגומים (שוב, בהנחה שזה המצב).

בכל מקרה אין חובה להחליף מזגנים משומשים בחדשים, אלא אם הוסכם כך מפורשות. ניתן להגיע להסכמות לגבי הפרשי השווי בין ישן לחדש, ולשאת בהפרשי המחירים, בוודאי שזה פתרון יעיל לשני הצדדים.

מקווה שעזרתי לך,

בהצלחה