פורום תמ"א 38

ליזר שלום,

ככלל, נושא התמורות בהסכם תמ"א, ובכלל כך הגדרת הדירה החדשה לה זכאים בעלי הזכויות והצמוד לה, לרבות אפשרות של התייחסות להגדרת כיווני אוויר, הינו עניין מסחרי עליו יש לתת את הדעת במסגרת המו"מ לעריכת הסכם התמ"א, טרם חתימתו.

משאלתך אני מבין שמדובר בפרויקט הריסה ובניה (תמ"א 38/2), כך שהשאלה הינה מאפייני הדירות הקיימות, אילוצי התכנון של הבניין החדש ו... רצון הצדדים.

התנגדותך לחתום על הסכם התמ"א, ולא משנה הסיבה לכך, הופכת אותך, בהגדרה, ל- "דייר סרבן" (בכפוף לכך שההסכם נחתם על ידי הרוב המינימלי הנדרש בחוק שמאפשר נקיטת הליכים כנגד מי שנמנעו מחתימה על ההסכם).

בהקשר זה, יאמר, כי השאלה איננה הסיבה לכך שהנך מתנגד לחתום על ההסכם (הגריעה בכיווני אוויר, כעולה משאלתך), אלא עצם כך שהנך נמנע מלחתום על ההסכם הגם כי באופן עקרוני הנך תומך בו.

השאלה הינה האם סירובך זה הינו סירוב מוצדק. לצורך כך יש לבחון מכלול שלם של פרטים ונתונים, לרבות בחינת נושא כיווני האוויר בכלל הדירות הקיימות בבניין/ים, התכנון של הבניין העתידי, אילוצי תכנון וכו' וכו'. עצם הגריעה בכיווני אוויר כשלעצמה אינה מהווה סירוב מוצדק אלא יש לבחון הדברים בשלמותם תוך בחינה, כמובן, של השוויון הכמותי בין הדירות השונות, להבדיל מהשוויון הכלכלי.

הצעתי לך היא להתייעץ בעניין עם בא כוח הדיירים ו/או עם עורך דין מטעמך הבקיא בתחום (בוודאי במידה והנך סבור שבא כוח הדיירים עלול להימצא בניגוד עניינים עקב ייצוג כלל בעלי הזכויות בפרויקט). זאת, כדי לנסות ולמקסם את הליך המו"מ טרם גיבוש הסכם שיחתם על ידי הרוב המינימלי הדרוש, במטרה להכיר את מכלול הפרטים הנדרשים, להגיע להחלטות הנכונות ולבצע את הפעולות הנכונות בזמן הנכון.

מקווה שהייתי לך לעזר,

רפי שלום

לפי מה שהבנתי מדובר על מרש בעל טופוגרפיה בה החלק האחורי נמוך יותר מהקדמי (בנוי במדרון). לא מדובר על חוק אלא צריך לקרוא את תוכניות בנין עיר החלות על החלקה. שם צריך להיות מוסדר האם בחלק האחורי הנמוך יותר אפשר לכלול דירות מגורים נוספות (או יחידות אחרות). אני לא יודע מהשאלה על איזה מקום מדובר (בודאי לא תל אביב). תכנס לאחר של הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרלבנטית. תבדק שם לפי פרטי גוש וחלקה מה התוכניות החלות ותעבור עליהם. 

שלום רב

אני מבין כי מדובר על פרויקט תמ"א 38/1, חיזוק ותוספת. ראשית - כדי לאכלס את הדירות החדשות שנבנו היזם חייב לקבל טופס 4 (טופס שמעיד על גמר הבניה ואישור לחיבור למים וחשמל). אם יש לו טופס 4 אז אין מניעה מול העיריה אבל עדין יכול להיות שמדובר בהפרה כלפי הבעלים  הותיקים. את זה צריך לבדוק בהסכם שנחתם מולכם. אם הוא התחייב שם לאכלס רק לאחר גמר העבודות לכם או לא. אם אין התיחסות בהסכם אז כנראה אין מניעה שהוא יאכלס. 
בברכה, 



אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38



שד' שאול המלך 8, ת"א

נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

שלום דיאנה

את שואלת לגבי קבלת הדירה שקנית. אין לעורך הדין לרוב מה לעשות במעמד זה. את כן תדרשי לפרט בפרוטוקול ליקויים שאת רואה בדירה ולכן מוטב שתגיעי עם אדם שמבין בכך. לגבי התשלומים - ממליץ כי תעשי חישוב לעצמך ובעצמך כמה את עוד חייבת. תנאי התשלום הרי מופיעים בהסכם ואת יודעת כמה כבר שילמת. שימי לב להפרשי הצמדה למדד. 

בברכה ומזל טוב לדירה החדשה.

לאנונימי שלום רב

אתה יכול לקחת משכנתא ישרה, הפוכה, אלכסונית או כל וריאציה אחרת ובלבד ש- :(1) אין מניעה לכך על פי הסכם התמ"א עליו חתמת;  (2)  תזכור ותוודא כי ערב התחלת הבניה בפועל, ולצורך שעבוד הקרקע לבנק המלווה, תדרש לשחרר את המשכנתא ההפוכה. ניתן לעשות זאת או בפרעון של ההלוואה או בפיצול ערבות חוק המכר שאתה אמור לקבל לשתיים- ערבות לאותו גוף שנתן את ההלוואה להבטחתה נרשמה המשכנתא ההפוכה והיתרה ערבות עבורך.

להבדיל ממשכנתא רגילה - היתרה לפרעון במשכנתא הפוכה הולכת וגדלה ולא קטנה. לכן לכאורה החלק של הערבות שידרש להוציא לאותו גוף צריך לקחת שוליים רחבים מאוד. מאחר ועלות ערבות רגילה יקרה יותר מעלות ערבות חוק מכר, אף יזם לא יאהב את זה. 

שלום רב,

לפי השאלה מדובר על שטח המהווה רכוש משותף אשר בפועל שימש חלק מהדירות להן לא צמודה כיום חניה. אותם בעלים מבקשים כיום להצמיד את החניות הללו לדירותיהם.

1.לדעתי התנגדות היזם היא סרק. ההצמדה נעשית במסמכי הבית המשותף ולא מול כיבוי אש וכו'. אני מסייג את דברי רק בכך ומאחר ואני לא מכיר את הנתונים במדויק- יתכן ויש ברז כיבוי אש או נתון אחר שלא יאפשר את ההצמדה. אבל רוב הסיכויים שהיזם פשוט לא רוצה להתעסק בנושא כיום.

2.אכן מדובר בשטח שהוא רכוש משותף ולא ניתן יהיה להוציאו מכלל הרכוש המשותף ולהצמידו אלא בהסכמה של כל בעלי הדירות.

3.לא בטוח שהבנתי את השאלה. אם הפרוטוקול מבטא את מה שהיה באסיפה אין מניעה לחתום עליו גם לאחר קיומה.

4.אני חושב שהוא טועה. סעיפים אלו מדברים על הוצאת שטחים מהרכוש המשותף לצורך הרחבת דירה ולא לצורך הצמדת חניה.

שלום, אמנון

המדובר בשאלה הקשורה לליקויי בניה ופחות רלוונטית לעניין התמ"א.

במקרה כזה מומלץ להיוועץ במומחה אשר יחווה דעתו לגבי מקור הליקויים.

לעיתים בפרוייקטים של תמ"א עיבוי ישנן תקלות בשל חיבור המערכת החדשה שנבנית במסגרת הפרוייקט לבין מערכת הצינורות הישנה הקיימת בדירות.

בשאלתך ציינת שאין בעיה בחיבור עצמו, אך בהחלט יתכן שישנו פיצוץ בהמשך הצינור, במקום שהוא כבר בתוך הדירה, בשל לחץ מים גבוה יותר המגיע מהצנרת החדשה ונכנס לצנרת הישנה בדירה.

אגב, לשהות בדירה אין קשר לנזקי צנרת, אשר יכולים לנבוע מבלאי בשל "הזדקנות" המערכת גם ללא שימוש, ולעיתים, אגב, דווקא בגין כך שלא נעשה כל שימוש בצנרת ישנה תקופה ארוכה. 

כפי שציינתי, זוהי שאלה לבחינתו של איש מקצוע מומחה לעניין, ובהתאם לכך ניתן יהיה לקבוע אם האחריות לתיקון חלה על היזם או על בעלי הדירה שממנה נובע מקור הנזק.

למען הגילוי הנאות, הח"מ אינה מהנדסת מומחית לענייני בניה, אלא עורכת דין העוסקת בליווי של פרוייקטים ובתביעות בגין ליקויי בניה. לכן תשובתי הינה כללית ואני שבה וממליצה לך להיעזר במומחה שיבדוק את מקור הנזק ואת הפתרונות למניעתו.  

בהצלחה

שלום אברהם, 

מקובל כי במתווה של הריסה ובניה מחדש, כי כל דירה "עולה" קומה במנגנון התמורה, וזאת מאחר שדירות הגן שנוצרות בפרוייקט משויכות ליזם, להגדלת הרווחיות של העסקה (מה שיאפשר הוצאת העסקה לפועל, בסופו של דבר, ולקבלת הליווי הבנקאי).

הדבר אינו מוגדר בחוק, ועניין התמורות נתון לחלוטין למו"מ בין הצדדים.

כמובן ששיקולי כדאיות כלכלית של הפרוייקט, וכפי שציינתי - שיעור רווחיות סביר שיאפשר העמדת ליווי בנקאי  - הם אלו שיקבעו את גבולות המסגרת של העסקה, אך התמורות עצמן הינן עניין של מו"מ בין הצדדים ואין כל חובה חוקית לאופן התמורה.

במקרים השכיחים "עולים" קומה אחת, ישנם מקרים בהם עורכים מחדש את דירות התמורה לפי טבלת איזון שמאית, הכל לפי בחירת הצדדים.

מקווה שסייעתי לך

שנה טובה   

לאנונימי

אם מדובר בתמא של הריסה ובניה אז יש לנקות את כל השעבודים הרשומים, לרבות משכנתא הפוכה או ישרה. לצורך קבלת ליווי מבנק משעדבים את הקרקע לבנק המלווה ולכן חשוב לנקות את הזכויות מכל זכות נוגדת אחרת.

אם מדובר על תמא חיזוק - אפשר להשאיר את המשכנתא ולשעבד לטובת הבנק המלווה, אם יש, את הזכויות ביחידה הרישומית שתירשם.

שלום רב

אין מניעה לקנות אבל יש לשים לב ל- (1) חבות במס שבח החלה על המוכר במקרה כזה. ניתן להסדיר זאת במסגרת תנאי התשלום החוזיים.  (2) מצב הדירה מבחינת ליקויים ואחריות היזם לגביהם. 

בכל מקרה אתה צריך לקחת עו"ד שילווה אותך בהסכם וידאג לנושאים אלו ואחרים. אבל כשאלה כללית - אין מניעה לרוכש דירה כזו.

דורון שלום

לא בטוח שהבנתי את הסיטואציה. אם אתם הסמכתם את חברי הנציגות אז הם שליחים שלכם ובתור שכאלו הם חייבים לכם חובות נאמנות וזהירות וכמובן לפעול בתום לב. אם פנית וביקשת לקבל מסמכים והם לא נתנו זה לא תקין. הרי הם מנהלים מו"מ גם בשימך. אין לי עצה לגבי כלים אופרטיביים ופניה לבית המשפט אפשרית אז יקרה ולא אפקטיבית. מציע כי תפנה אליהם במכתבי עורכי דין פעם אחר פעם עד שיתנו כל מה שאתה מבקש. אף חבר נציגות לא רוצה להחשב כאחראי אישית לטענות של יתר הבעלים.

נועה שלום

באישור פיקוד העורף אין מניעה לבנות ממ"ק ולא ממ"ד בקומת הקרקע. הבעיה כפי שציינת היא החפיפה בקירות מול קירות הממ"ד בקומות מעל. החפיפה הנדרש בחיזוק ותוספת יכולה לרדת ל- 50% אבל הכל תלוי בנתוני הפרויקט וכפוף לאישור. 

שלום, אורלי

משאלתך אני מבינה שמדובר בפרוייקט של עיבוי והרחבת בניה, ועל כן לכאורה בעלי הדירות יכולים להתגורר בבניין בתקופת הבניה.

אקדים ואומר, כי על אף ההגנות שיש בחוק לעניין זה לקשישים, אין בידי מספיק נתונים להשיבך באופן מפורט, ומוטב שתעבירי את החוזה לבחינת עו"ד מטעמכם, שיעמוד על כל התנאים הנדרשים, ובמידת הצורך ינהל מו"מ עם היזם.

באופן כללי אוכל לומר לך, כי החוק קובע זכאות לדירה חלופית למי שמלאו לו 75 שנים ביום החתימה על החוזה ולא במועד ביצוע העבודות. לכאורה לוח הזמנים לא תואם עבורכם, אך אני מניחה שבסופו של דבר נדחה המועד החוזי בהתאם לחתימות עם היזם החדש, ואנחנו לא נמצאים בעסקה משנת 2013 שעדיין לא יצאה לפועל. ועל כן אמך זכאית להטבות הניתנות בחוק. 

ככל שעומדים בתנאי החוק, ישנה זכאות לדיור חליפי לכל תקופת הבניה, ולא רק לחלק ממנה.

כמו כן לרוב נסגרים הדברים במסגרת מו"מ שנערך בין המייצג של הבעלים לבין ב"כ היזם. הייתי מצפה כי עו"ד הדיירים בפרוייקט יתן לך תשובות לסוגיה הזו, וינחה אותך בהתאם להסכמות החוזיות ולדין. 

ככל שאין לכם ייצוג הולם - וחבל מאוד אם זה המצב - כדאי מאוד להיוועץ בעו"ד בעל נסיון מטעמכם, כדי להבטיח שתקבלו את מלוא הזכויות להבטחת שלומה ושלוותה של אמך. 

שיהיה לכן בהצלחה 

עינת שלום רב

לגבי החלק הראשון - מציע לך לקבל את השיקים שהוא נותן ואם בשלב מסויים יחזור בו אז תתעסקו בזה. לא נראה לי שיהיה מצב כזה וחבל לדון בכך עכשיו.

לגבי החלק השני- ההסכם שציינת מגדיר תשלום החל ממועד ביצוע העבודות. אם העבודות החלו לפני כחודש אז התנאי התקיים והוא צריך להתחיל ולשלם.

שלום מיקי

זה אמור היה להיות מוסדר חוזית בהסכם התמ"א. אבל כפי שאני מבין החניות הרגילות כבר היו קיימות ומכפילי החניה הוספו על שטחי הרכוש המשותף במסגרת הפרויקט. אני לא רואה סיבה חוקית לשלם להם דמי מעבר. אני כן חושב שצריך להסדר את הנושא בתקנון המוסכם של הבנין ואם טרם נרשם הבנין החדש כבית משותף יש להקפיד על הסדרת הנושא שם. מאחר וכנראה אין הסכמה בנושא אז סביר כי תגיעו להכרעה במחלוקת אצל המפקחת ולדעתי רוב הסיכויים לטובתכם. 

שלום, נועה

מי שאמור להיות הבעלים של דירה, גם אם טרם הושלם הליך רישומו כבעלים בלשכת רישום המקרקעין ("הטאבו"), או מי שמשמש [מילה מצחיקה לכתיבה] נציג רשמי של הבעלים, כמו בן משפחה או מקורב, ובלבד שהדבר נעשה בהסכמת הבעלים החוקי, יכול להיות מי שיקבל החלטות עבור אותם בעלים או בגין אותה הדירה.

למשל, צאצא של הורה מבוגר, נציג של בלעים ששוהה בחו"ל וכיו"ב. 

הכוונה היא לסמכות לקבלת החלטות עקרוניות כגון התקשרות בעסקת התמ"א, בחירת עו"ד, בחירת יזם וכד'. 

ככל שהכוונה היא לחתימה על מסמכי העסקה, כלומר: הסכם התמ"א עצמו, על נספחיו, מוסמך לכך רק הבעלים החוקי או מיופה כוחו לפי יפוי כוח מתאים.

אגב, ישנם מקרים בהם אין די ביפוי הכוח ונדרשת חתימה מפורשת של הבעלים עצמם במישרין או אישור של בית המשפט, תלוי בנסיבות של אותו עניין.  

מקווה שהשבתי לך ושיהיה בהצלחה בפרוייקט

הי, שירה

ככל שמדובר בדירה ייחודית, כפי שתיארת, הרי שיש מקום לשקול בחיוב מתן תמורה שונה מאשר שאר הדירות ה"רגולריות" בבניין. עניין זה נתון למו"מ בין הצדדים, כלומר, הבעלים של הדירה מחד, והיזם מנגד.

הכללים תלויים בנסיבות הספציפיות של הבניין והעסקה, אך נקודת המוצא היא כי בגין דירה ייחודית מגיעה תמורה שונה מאשר דירה סטנדרטית.

הנתונים שציינת, כדוגמת גובה תקרה, תוספת גינה וכיו"ב, כמובן בהנחה שמדובר בבניה חוקית על פי היתר ובהצמדות רשומות כדין, מצביעים על פניהם כבסיס הגיוני לקבלת תמורה עודפת.

ככלל אין מקום "לאלץ" בעלים לוותר על כיוון אויר, אך יתכן שנתוני התכנון אינם מאפשרים חלופה טובה יותר. במקרים כאלה מומלץ מאוד להיוועץ באדריכל מטעם הבעלים אשר יוכל להציע הצעות חלופיות לתכנון מיטבי, אשר יפגע כמה שפחות בבעלי הדירות הקיימות.

לגבי התמורות העודפות מומלץ מאוד להיעזר בעו"ד אשר יגן על זכויות הבעלים של הדירה הייחודית, ככל שעוה"ד המייצג את כלל הבעלים אינו עושה כן. 

המפתח הכללי הנהוג, אשר אינו מחייב ותלוי נסיבות, כאמור, הינו של תוספת שטח בנוי ביחס של 1:1 ולגבי הגינה מקובל יחד של 1:3, אך תלוי נתונים ספציפיים, שכן עודף שטח גינה או מרחב שקטן מ- 6 מטר אורך, צורה אי-רגולרית וכיו"ב נתונים נוספים יכולים להפחית מהמפתח האמור. 

לייזר, שלום רב

נתוני כל עסקה נבחנים לגופם, וככלל, הצדדים לא מגיעים לכדי חתימה על הסכם מחייב ככל שאין הסכמה מסחרית על התנאים ביניהם.

נקודת המוצא הינה כי ככל שמדובר בחניה תקנית  אין מניעה שהחניה תוקטן. אם זאת, אם החניה איפשרה, נניח, חניה לשתי מכוניות וכעת מתאפשרת חניה למכונית אחת בלבד, לכאורה מדובר בגריעה מהזכויות של הבעלים.

באופן עקרוני כמובן שנטיית הלב תהיה לקבל יותר ממה שיש היום בדירה הנוכחית, מבחינת כיווני אויר, שטח חניה ומאפיינים נוספים. עם זאת, אילוצי תכנון וכדאיות כלכלית של הפרוייקט לפעמים טורפים את הקלפים ומביאים לתכנון אחר, אשר לכאורה גורע מהזכוית שנדמה שיש לנו כיום.

(צריך לזכור, שחדש מול ישן 1:1 עדיין שווה יותר). 

מלבד הבסיס ההגיוני שאומר, שלא ניכנס לעסקה כזו אם אין לנו השבחה ניכרת ביחס לנכס הקיים, הרי שיש לבחון את הדברים לגופם, כדי לוודא שאין כאן פגיעה משמעותית בזכויות, שבלעדיה לא היינו מתקשרים בעסקה כזו ממילא. יתכן שהשווי הכולל בתמורות מפצה על האובדן.  

אני מציעה לך להיעזר בעו"ד מטעמך, ובמידת הצורך גם באדריכל או שמאי, לפי העניין, שיבחנו את הנתונים המיוחסים לעסקה, ואת התמורות המוצעות לך, כדי להבטיח שזכויותיך לא תיפגענה. 

בהצלחה ושנה טובה

רינה שלום

בפרויקט של תמא 38 הריסה ובניה אין הוראות כפי שאזכרת. הן קיימות לגבי פרויקטים של פינוי בינוי, שהם פרויקטים דומים אבל בהיקפים גדולים יותר. אני מפנה אותך בענין זה לחוק פינוי בינוי https://www.nevo.co.il/law_html/law01/999_544.htm

שלום רב

אם נגרם נזק לדירה כתוצאה מהעבודה אז ניתן לדרוש ממי שגרם לנזק (הקבלן) לתקן וכן לפצות על כל נזק נוסף שנגרם. לא צריך בשביל זה חוזה. פשוט תפנו לקבלן בדרישה לתיקון ואם לא יתקן אז עו"ד המתמחה בכך יוכל להגיש תביעה כנגדו

שלום, יערה

השאלה קצת מבלבלת בין נתונים, אנסה לעשות סדר, בתקווה שהבנתי אותך כהלכה. 

יש אבחנה בין תמ"א לבין פינוי-בינוי, הגם שבשני המקרים ניתן לבצע הריסה ובניה מחדש. 

אם כוונתך היתה לתמ"א מסוג הריסה ובניה מחדש (לפי תיקון 3א) אז הרוב הדרוש נבחן לפי תמ"א ולא לפי פינוי-בינוי.

במקרה כזה הרוב נבחן ביחס לכל מגרש, האם בנוי עליו בניין אחד או יותר.

אם מדובר בבניינים נפרדים, כל אחד במגרש נפרד, אזי הרוב המיוחס נספר ביחס לכל מגרש בנפרד. אם ישנם שני בתים בחלקה אחת, אפשר לראות את הרוב הנדרש כרוב מתוך כלל הבניינים במגרש/חלקה.

לעומת זאת, אם מתוכנן שינוי תב"ע ואיחוד וחלוקה מחדש, הרוב הדרוש ימנה מסך כל המגרשים בחלקה במצטבר. 

מקווה שעזרתי 

בהצלחה רבה בפרוייקט

רפי שלום,

משאלתך אני מניח שקיים רוב נדרש לחתימת ההסכם וכניסתו לתוקף (66%).

כדי לענות לשאלה שהצגת, בדבר העילה להתנגד לתוכנית, יש לבחון האם התוכנית פוגעת באופן מהותי בזכויותיו של המיעוט (זכויותיהם של בעלי הדירות בקומה הראשונה), ואם כן, כיצד מרפאים פגיעה מהותית זו ומפחיתים מחומרתה. כך, למשל, בפסק דין שיצא מתחת ידה של כב’ השופטת לימור ביבי מבית המשפט המחוזי, נבחן מקרה פרטני, בהתנגדות “דייר סרבן” (שנדחתה), שעניינה בניית המעלית, בניית דירת גן, עבודות במכפילי חניה ועוד. הכלל הוא שעסקת התחדשות עירונית צריכה להיות שוויונית במהותה ולא בדרך של התחשבנות כלכלית, היינו מי מרוויח יותר, הדייר בקומה א’ או הדייר בקומת הגג.

משכך, הצעתי היא שתבחנו את התוכנית, בסיוע איש מקצוע הבקיא במישור התכנוני, כדי שיבחן את מידת הפגיעה הצפויה והדרכים להפחית מחומרתה.

בהצלחה,

יעקב שלום,

משאלתך עולה שרכשת דירה מיזם / קבלן וזאת במסגרת פרויקט תמ"א 38. לפיכך, דינך כדין כל מי שרוכש דירה מיזם / קבלן, בין אם הדירה הנרכשת הינה בפרויקט בניה חדש או בפרויקט התחדשות עירונית (פינוי בינוי, תמ"א 38).

באשר לאיחור בקבלת טופס איכלוס ומסירת הדירה החדשה שרכשת, לידך, אפנה אותך להוראות הסכם הרכישה שנחתם בינך ובין היזם / קבלן, כדי לבחון את ההוראות הרלוונטיות הנוגעות לעניין זה. זאת, הן ביחס לסעדים להם הנך זכאי לרבות הפיצויים המגיעים לך, אם מגיעים (ובעניין זה ראה סעיף דחיית מועדים), והן ביחס למועדי התשלומים ודחייתם.

לעניין התשלומים שהקדמת, לאחר הפעלת לחצים, כדבריך, אין לי אלא להצר על כך שלא התייעצת בעניין קודם לביצוע התשלומים. כולי תקווה כי קיבלת את הערבויות הנדרשות בגין תשלומים אלו, כמתחייב. 

מקווה שהייתי לך לעזר,

רחל שלום

היזם אחראי לנזקים שנגרמו על ידו במהלך הפרויקט. מציע שקודם כל תפני למנהל העבודה במקום שיתקן ואם לא תקבלי תשובה ברורה אז תפני ליזם באמצעות עורך הדין שמלווה אותכם בפרויקט