פורום תמ"א 38

למה שיהיה לך פטור? אם זו דירה שניה שלך ואתה מוכר אותה אז תהיה לך חבות במס שבח. 

העובדה שיש פרויקט פינוי בינוי בעיקרון אינה משנה לענין זה

שלום רותי,

החיים בבית משותף כוללים זכויות וחובות של כל השותפים. בין היתר, עניין חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, כפי שבא לידי ביטוי בחוק.

ככל שישנם נימוקים ענייניים להתנגדות, יתכן וניצתן למצוא פתרונות יעילים, אשר יצנעו מענה לחששות או לדרישות הלגיטימיות הללו. 

ככל שמדובר בהתנגדות עקרונית, הרי שהחוק קובע, כי החלטת הרוב הדרוש תקבע את מה שייעשה ברכוש המשותף.

במקרים מסויימים ישנן הגנות נפרדות בחוק לקשיש, אשר יכול שיתנו מענה לשכן. אופציה נוספת, שקיימת בחלק לא מבוטל מהמקרים היא רכישת הדירה ע"י היזם או מי מטעמו, נוכח ההשבחה הצפויה. ככל שישנו רצון - ניתן להגיע לפתרונות לשביעות רצון כל הצדדים.

במידת הצורך היעזרו בעו"ד בעל.ת נסיון שתוכל לנסות לגשר בין הצדדים ולהביא אתכם לפתרון שיהיה נוח לכולם.

בהצלחה.

שלום רב

המפקחת לא יכולה להכריח אותך לשלם כספים. מצד שני אין כל חובה בחוק לשלם דמי שכירות בתקופת הביצוע כך שהמפקחת בהחלט יכולה לקבל מתווה של עיסקה שלא כולל תשלום דמי שכירות.

לגבי שקד- זו הצעת חוק שצריכה לעבור 3 קריאות. ראה הפרסומים האחרונים.

שלום רותי

רבים טועים בין פרויקט תמ"א 38 של הריסה ובניה ובין פרויקט פינוי בינוי. בשניהם הורסים ובונים אבל המעטפת החוקית שונה בין השניים. אם מדובר רק על הבנין שלכם אז מדובר על פרויקט תמ"א 38. לגבי פרויקט כזה הרוב הנדרש הוא 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרוכש המשותף. לכן אם יש לכם רק 77% זה לא מספיק.

שלום נועה

ממליץ כי כבר תיקחו עורך דין העוסק בהתחדשות עירונית. אין מה להמתין.

הבחירה בעו"ד היא שלכם ואתם גם הבוחרים במפקח. היזם מממן את השכר של שניהם ולכן צריך לבדוק מראש מה גבולות השכר שיאושרו. אם היזם לא ציים שהוא ישא בתשלום לעו"ד זו כנראה טעות. לא צופה שתהיה בעיה עם דרישה כזו.

שלום רב

בעיקרון החוק קובע מה הרוב הנדרש (67% בתמ"א חיזוק ותוספת ו- 80% בתמ"א הריסה ובניה). אם מגיעים לרוב הזה אז ניתן לחייב אותכם בהסכם התמ"א.

אם מדובר בפרויקט תמ"א 38/1    - היזם יכול לבנות על יתרת הגג המהווה רכוש משותף מבלי לפגוע בדירה שלכם על הצמדותיה. 

בפרויקט הריסה ובניה 38/2- הבנין ממילא יהרס. כך שהשאלה היא התמורה המוצעת לכם.

מנסיון - נדיר שיזמים יתקרבו לפרויקט כזה ללא הסכמה מוקדמת שלכם.

שלום, נינה

צר לי לשמוע על המצב העגום שנקלעתם אליו. הכונס הוא הכתובת לכל טענה שעולה מכוח הפרוייקט, הוא מי שמנהל את העניינים בשלב זה, הן מבחינת הבניה והן מבחינת כל טענה אחרת שעולה כתוצאה ממנה.

מומלץ להיעזר בייעוץ מקצועי להכוונה נכונה לבניית בסיס לתביעה. 

בהצלחה

שלום רב

ראשית - אם אתה חושב שיש הסכמים כאלו תשאל באופן ישיר וכתוב את עורכי הדין המט]לים בעיסקה. רצוי לשאול באותה מידה גם את הנציגות. 

שנית- תעקוב אחר התוכניות שהוגשו לעיריה. אם התמורה המוסתרת היא בשטח - תראה את זה בתוכנית.

שלישית- אולי זה יהיה באיחור אבל בסוף הפרויקט אתה תדע מה כל אחד יקבל כי זה יבנה  בפועל (למעט אם מדובר על תשלומי כספים)

בברכה, 



אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38



שד' שאול המלך 8, ת"א

נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

שלום רב

שאלה קשה... תתחילו מזה שבדקו את שטר החכירה. שם רשומים התנאים של החכירה. יתכן ויש שם התייחסות לגבי זכויות לא מנוצלות.

אם אין - יש פסיקות לכאן ולכאן. לגבי זכויות מכוח התמ"א- הפסיקה נוטה לראות בזכויות אלו כשייכות לדירות שהרי הן ניתנו לטובת החיזוק שלהן.

שלום רב

לא ברור למה זה נאמר לך... כמובן צריך לראות נסח טאבו ואת תנאי החכירה כדי לתת תשובה מלאה- אבל לרוב החכירות הללו הן מחברת גוש חלקה שאתם בעלי המניות בה וגם אם לא זה המצב יש פסיקות בענין הקובעות באופן כללי שהזכויות הן של החוכר.

לכן אף אחד לא לוקח לך את החכירה גם אם הבנין יהרס.

שלום רב

בהתאם לחוק תביעה כנגד בעלים שלא חתם על ההסכם ניתן להגיש רק בתנאי וחתמו על ההסכם הרוב הנדרש על פי החוק (בהתאם לסוג הפרויקט 67% או 80% מהבעלים ומהאחזקה ברכוש המשותף). 

זה תנאי הכרחי אבל לא מספיק. בנוסף צריך להנתן אישור הוועדה לתכנון ובניה לגבי הבקשה להיתר (מה שנקרה אישור וועדה בתנאים). אישור שאין עליו ערר או שהערר נדחה.

רק לאחר שהתקיימו תנאים אלו ניתן להגיש את התביעה.

שלום רב

נושא התוספות בפרויקט של תמ"א 38/1 חיזוק ותוספת אינו תמיד תואם לגודל הדירות. זה לא נובע מעורכת הדין או מהיזם אלא מאילוצים תכנוניים. יתכן ונוכח הבנין הבנוי וצורת מגרש ניתן להוסיף ממ"ד רק בצד אחד של הנבין. יתכן ולא- אני לא מכיר את נתוני הפרויקט. כל מה שאני אומר הוא שכנראה זה לא ענין של עורכת הדין אלא נתון אוביקטיבי. כך שהשאלה היא האם ניתן לאזן בדרך אחרת, כגון - שיפוץ בדירה הגדולה, תשלומים מהיזם או מהבעלים האחרים וכו'.

שלום שירלי,

כשבעלים של דירה התקשר בהסכם תמ"א, הרי הוא מכר חלק מזכויותיו ליזם במסגרת העסקה. 

הרוכש לא יכול לרכוש יותר ממה שהמוכר יכול למכור. מכיוון שהמכירה היא לא של מלוא הזכויות - כי חלקן נמכרו כבר ליזם במסגרת עסקת התמ"א - הרי שהרוכש נכנס במקום המוכר בעסקת התמ"א וזכאי לקבל מהיזם את התמורות לפי העסקה.

לכן הרוכש מחוייב לחתום על כלל מסמכי עסקת התמ"א - המקור לכך הוא בבסיס דיני הקניין, אבל אין לי כל ספק, שגם בהסכם התמ"א עצמו ישנה התחייבות ברורה של בעלי הדירות בנוגע לתהליך מכירה של דירות במסגרת חיי הפרוייקט. התשובה אמורה להיות שם.

בהצלחה!

שלום רב

בכל פרויקט תמא מעורבים המיסים וההיטלים הבאים:

מס שבח -    מס על מכירת הזכויות ליזם. על פי חוק חל על הבעלים אבל כמעט מיד היזם לוקח על עצמו את חובת התשלום שלרוב (לא נכנס לדקויות) ובשל סעיפי פטור עומד על 0 ש"ח.

מס רכישה-    כמו בכל עיסקת מקרקעין היזם משלם מס רכישה על רכישת הזכויות.

מע"מ שירותי בניה-    כמו מס שבח לרוב היזם לוקח על עצמו משום שקיים פטור על פי חוק מתשלום מע"מ על פרויקט של התחדשות עירונית.

היטל השבחה -    היזם לוקח את התשלום על עצמו. חוק התכנון והבניה פוטר פרויקט תמ"א מתשלום היטל השבחה במגבלות מסוימות (חלק פטור לגמרי, חלק תשלום מופחת).

אגרות והיטלים אחרים לצורך וצאת היתר הבניה חלות על היזם.

בטחונות עיקריים- 

ערבות ביצוע בנקאית  + הגבלה על קצב מכירת דירות 

בברכה,

אילן

אבי שלום, 

השאלה שאתה מעלה נוגעת למקרים רבים בפרויקטים של התחדשות עירונית, בה נשאלת השאלה בדבר העיתוי שבו מתאפשרת מכירת דירת התמורה - הדירה שהדייר מקבל חלף דירתו המקורית - עיתוי המאפשר מכירת הדירה או הזכות לקבלת הדירה החדשה בפטורים או הקלות של דירות מגורים.

עד לחודש נובמבר 2021 הייתה מניעה למכירת הדירה, תוך שימוש בפטורים והקלות של דירה (לרבות אפשרות לחישוב מס לינארי), בפרק הזמן שבו הבניין נהרס וטרם שהבניה הושלמה וניתן טופס 4. זאת, מאחר ועל פי הדין שחל עד אז, המכירה הייתה נחשבת למכירה של זכות חוזית לקבלת הדירה החדשה, דירת התמורה, ולא מכירת דירה שכאמור טרם נבנתה, כך שהמיסוי לא אפשר קבלת פטורים או הקלות של דירות מגורים.

אלא שבנובמבר 2021 חל שינוי. במסגרת חוק ההסדרים נוספו לחוק מיסוי מקרקעין הוראות הנוגעות הן לפרויקטים מסוג פינוי בינוי והן לפרויקטים מסוג תמ"א 38/2 וכעת גם דירה שנהרסה תיחשב בתקופת הבניה כ"דירת מגורים". ההוראות קובעות שיראו זכות ליחידת מגורים חלופית שהתקבלה תמורת יחידת המגורים הנמכרת כ "דירת מגורים" הן לצורך מס שבח והן לצורך מס רכישה.

לתיקון ישנן שתי השלכות. האחת, הנוגעת למס שבח בלבד, היא שבעל הדירה יהיה זכאי להטבות מס השבח במכירת הדירה, גם אם בנייתה טרם הושלמה. הקלות כגון פטור דירת מגורים יחידה, פטור דירת ירושה, חישוב לינארי מוטב. זאת, כמובן, בכפוף להוראות הספציפיות המקנות את הפטור או ההטבה כאמור ובכלל כך שמדובר ב"דירת מגורים מזכה", כאשר לעניין זה תחשב התקופה שלא נעשה בדירה שימוש בכלל כתקופה שבה שימשה הדירה למגורים.

ההשלכה השנייה של התיקון, הנוגעת הן לעניין מס השבח והן לעניין מס הרכישה, משפיעה על מניין הדירות שבידי הבעלים, באופן שהזכות לקבלת דירת התמורה בפרויקט חלף הדירה הישנה תחשב דירת מגורים גם אם בנייתה של הדירה החדשה טרם הושלם והיא תתווסף לסה"כ הדירות של הבעלים. לכן, למשל, אם לבעלים דירה נוספת, הוא לא יוכל למכור אותה בפטור דירת מגורים יחידה בטענה שהדירה השנייה אשר בפרויקט הפינוי בינוי טרם הושלמה ולא ניתן לחשבה כדירה קיימת. באותו האופן, אם ירכוש באותה העת דירה נוספת לא יוכל ליהנות מחיוב במס רכישה בגין דירה יחידה ולא תשמע טענה לפיה אין לחשב במניין הדירות את הזכות לקבל את הדירה החדשה בפרויקט הפינוי בינוי שבנייתה טרם הושלמה.

חשוב לציין שהתנאי לאמור הינו שהזכות לקבלת דירת המגורים החדשה בפרויקט הפינוי בינוי או פרויקט התמ"א 38/2 הינה זכות לקבלתה חלף דירת מגורים ישנה שהייתה בבניין ולא, למשל, חלף יחידה אחרת (כמו מחסן, שטח משרדי, שטח מסחרי וכיוצ"ב), לגביהן חלות הוראות ספציפיות בעניין.

ואם לסכם, בקצרה, הסטטוס של "דירת המגורים", ככל שהייתה דירת מגורים והיא הזכות שנמכרה במסגרת הפרויקט, ישמר לאורך כל הפרויקט ובכלל כך לאחר ההריסה ובמהלך הבניה של דירת המגורים החדשה לה זכאי הבעלים במסגרת הפרויקט.

שלום, אהרן

אני מבינה מדבריך שקיבלת ערבויות על התשלומים ששילמת על חשבון הרכישה. בהתאם לתנאי הערבות שנמסרה לך, אתה זכאי לממש את הערבות או לבחור להמתין לכונס, שיחדש את הבניה.

אין ספק, שהדבר יגרור עיכוב בבניה, שכן מינוי הכונס ואיתור קבלן מבצע הינו תהליך שאורך זמן.

הדבר גם תלוי במצב הבניה - האם בשלבים ההתחלתיים או מתקדמים יותר. - יש עניין של אחריות לבניה קודמת, שלא כל מי שנכנס בנעלי הקבלן הקודם שש לקחת על עצמו בקלות.

לאור העובדה שאין בידי נתונים מדויקים, אין באפשרותי להעריך את משך הזמן הנוסף שיידרש. 

מציעה לך לבדוק באופן ספציפי את זכויותיך בהתאם להסכם הרכישה שלך.

בהצלחה

שלום רב

שמאי נייטראלי הוא מתכוון לשמאי שמקובל על שני הצדדים. אין לכך נגיעה לשיטת החישוב.

השמאי מעריך שווי דירה "נקייה" ומכאן הוא גוזר את השווי של דמי המפתח שהוא נמוך יותר. משווי דמי המפתח אתה אמור לקבל 60%. הצעתי היא לסרב להצעה. תבקש לשמוע הצעה כספית ותאמת אותה מול שמאי שלך או מול נתונים שתבדוק. להבנתי גם במידה ויגיע לבית המשפט תקבל על הפינוי יותר מחלקך על פי החוק.

יורם שלום

על כל חלקה יש מספר תוכניות הקובעות מה ניתן לבנות על אותה חלקה. בכלליות יש תוכניות ספציפיות (לחלקה או למספר חלקות) שהוכנו על ידי הוועדה הרלבנטית לכל רשות ויש את תוכנית מתאר ארצית (תמ"א) שהוכנה וחלה על כל הארץ. זכויות מכוח התמ"א וזכויות מכוח התב"ע יכולות להיות חופפות או מצטברות, תלוי במקום עליו מדובר.

בכל מקרה כאשר מבצעים פרויקט בבנין שואפים לנצל את כל זכויות הבניה שניתן מכל תוכנית אפשרית, תב"ע ותמ"א. אין שום טעם "לשמור" זכויות אלא הכל הוא חלק מהמכלול העיסקי מול היזם הנבחר.

את הזכויות החלות על כל חלקה ניתן לראות באתר אינטרנט של הוועדה המקומית הרלבנטית לתכנון ובניה.

שלום, דני

איני יכולה לראות מה שלחת בקישור.

עניינית, התמורות אינן תמיד שוות לכלל בעלי הדירות ככל שישנם מאפיינים שונים של הדירות הקיימות.

שווין בין בעלי הזכויות אינו תמיד מגולם בתוספת שטחים זהה לכל הדירות. שוויון יכול להימדד גם באופנים אחרים. 

בהצלחה בתביעה נגד הסרבן

שלום ש

המדובר בעניין מסחרי, אשר תלוי בנתוני העסקה הספציפית.

מקובל שבתמא עיבוי מתקבל לפחות ממ"ד בתוספת, עליו נשענים הממ"דים של הדירות החדשות. עם זאת, בבחינה של תמורות יש לקחת בחשבון שווי כולל של התנאים והעסקה.

האם בהכרח דירה ישנה, בתוספת חיזוק ושטח נוסף מסויים, באמת מגלמת שווי גבוה יותר מאשר דירה חדשה לחלוטין, בבניין חדש לחלוטין, גם אם ללא תוספת שטח לעומת הדירה הקיימת?

לטעמי התשובה שלילית. 

יש לבחון כל מקרה לגופו. 

שלום, שני

המצב שאת מתארת, לצערנו, קורה לעיתים קרובות מדי, וחבל שכך.

באופן עקרוני רשויות התכנון נדרשות לבחון תכנית על מקרקעין רק כאשר היא מוגשת מכוח זיקה למקרקעין. כלומר, יזם יכול לתכנן שטח מחדש רק לאחר שקיבל את הסכמת בעלי הזכויות בו, לפחות 60% מהם.

איני יודעת באיזו רשות תכנונית מדובר ומהם בדיוק ההליכים שהיזם ביקש, יתכן שנעשו לאחר חתימות של בעלי הזכויות על הסכמה כלשהי. העובדה שאינכם מיוצגים מצערת, אך אינה הכרחית, ובוודאי שלא ניתן להאשים בכך את היזם.

לפיכך מומלץ מאוד להתארגן בהקדם, לקבל ייעוץ משפטי מקצועי מעורכ.ת דין מנוסה בתחום, לכנס לבחור נציגות וייצוג משפטי, ולבחון את התכנון המוצע. במידת הצורך, להיעזר במייצג.ת שלכם  לעצור הליכי תכנון שאינם מקובלים על רוב בעלי הזכויות.

נראה שעוד לא מאוחר מדי, ויש תקווה להתנהל בדרך מסודרת, לשביעות רצונכם.

בהצלחה!  

אורי, שלום רב

יש הבדלים בין תמ"א לבין פינוי-בינוי לעניין הזכויות המגיעות לקשישים, ולהגדרת "קשיש".

בחוק פינוי-בינוי קשיש מוגדר מעל גיל 70, בתמ"א מעל גיל 80. המועד הקובע הוא יום חתימת ההסכם הראשון (ולא יום פנוי הדירה!)

מטבע הדברים, מאחר שפרוייקט פינוי-בינוי הוא רחב הרבה יותר מפרוייקט תמ"א, האפשרויות לקשישים נרחבות יותר. (יש גם השלכה מעניין המיסוי, אך לא אכנס אליה כאן).

בכל מקרה, לקשיש לפי חוק פינוי בינוי מותר "לפצל" את הזכויות לשתי דירות או לקבל יתרה בכסף, או למכור את דירתו בפטור ממס ככל שהוא עובר להתגורר בדיור מוגן.

הטבות אלו אינן ניתנות במסגרת התמ"א.

לעניין ההתנהלות המצערת שתיארת עם עורך הדין מטעם בעלי הזכויות, הרי שיש אולי מקום לשקול להחליף את הייצוג, ככל שאינכם מרוצים ממנו, ובפרט שאינכם מקבלים מענה ענייני. תפקידו של עורך הדין (לתפיסתי) הוא אינו רק משפטי, אלא גם ללוות את בעלי הזכויות בתהליך המורכב והלא-קצר של התחדשות עירונית.

אני מניחה שזו תחושה משותפת למספר בעלי זכויות ולא רק לך. הייתי מציעה לשקול ייעוץ פרטני, אולי במסגרת התאגדות של מספר בעלי זכויות, כך שהעלויות, לפחות בשלב ראשון, יתחלקו בין מספר בעלי זכויות, ולאחר מכן לשקול החלפה, במידת הצורך, של מייצג שידאג לאינטרסים של כולם.

בהצלחה רבה

שלום, שרה

אם הכוונה לתמ"א הריסה, הרי שאין משמעות להיות הבעלים קשיש, שכן בכל מקרה מפנים את כלל בעלי הזכויות, כמובן, טרם הריסת הבניין.

אם כוונתך היתה לתמ"א עיבוי, הרי שקשיש זכאי לדיור חלוף הולם.

קשיש בחוק זה הוא מי שמלאו לו 80 ביום חתימת ראשון הבעלים על העסקה. 

משאלתך דומה שהנך נסמכת על חוק פינוי-בינוי, אשר הוראותיו שונות מאלו המתייחסות לתמ"א. בתמ"א אין כל חובה כזו, להבדיל מפרוייקט לפי חוק פינוי-בינוי.

מקווה שהבהרתי לך את הדברים.

שלום רב

המפקחת על המקרקעין (בפניה תובא התביעה) לא בודקת מה ניתן היה לקבל אלא רק אם את קופחת בתמורות לעומת היתר. אל תשכחי ש- 80% הצביעו בעד התמורות האלו ולכן עול ההוכחה עליך להראות שלמרות זאת יש כאן קיפוח.

 ככל ולא תחתמי על ההסכם את בוודאות תתבעי - זה החוק ואין אפשרות אחרת. לא ניתן לפסוק כנגדך פיצויים נזקיים אבל כן אפשרי יהיה לחייב אותך בהוצאות המשפט.