פורום תמ"א 38

שלום, שוקי

בהתאם לכללי האתיקה של לשכת עורכי הדין, אסור כי התמורה לעו"ד בעלי הדירות תהיה נגזרת של הדירות החדשות בפרוייקט, אלא נגזרת של הדירות אותן הוא מייצג.

לגבי הסכום עצמו - זה שכר טרחה פנטסטי, אכן, אך לא בהכרח מצריך התערבות בשל גובהו, אלא בשל מהותו, שאינו יכול להיגזר מהיקף הפרוייקט, כאמור. 

שלום בלה

לפי מה שכתבת להורים יש דירה לה צמוד הגג מעליה כאשר יש מדרגות מחברות.

בעיקרון המנגנון שהציעו נשמע לי סביר למעט המפתח של 15%. המפתח בעצם קובע כמה שטח בנוי נוסף תקבלו עבור שטח הגג הצמוד. לענין זה אני ממליץ כי תתיעצו עם שמאי מקרקעין להבין בנסיבות הדירה, הבנין והפרויקט המוצע - מה מפתח ההמרה שאמור לחול.

לא.. אבל כן אם הדירה שלה נבנתה כולה או חלקה ללא היתר הוא בגדר דייר סרבן- אז בהחלט במסגרת התמורות ההוגנות המגיעות לו בית המשפט יקח בחשבון את העבודה שחלק מהשטח הוא ללא היתר.

אבל גם כאן יש לבדוק היטב על מה מדובר. יש עבירות בניה שקיימות כך כבר עשרות שנים ואולי גם ניתן להכשירן וכאלו שלא. כל מקרה לגופו. 

שלום רב

הכוונה היא ששטח הדירה הקיימת כיום ימדד כך שיכול גם את שטח המרפסת שנסגרה. 

מרפסת סגורה היא בדיוק כמו שזה נשמע. מרפסת שבמקור היתה פתוחה כלפי חוץ ונסגרה בתריסים או בדרך אחרת.

שלום רב

אם היום יש לך דירת גן אני מניח כי עצם ההצמדה של הגינה אליך נלקח כבר בחשבון לגבי קביעת דירת התמורה שלך. לכן אם אתה רוצה לשדרג לדירת גן יש כנראה פער כספי.

בקצרה- אין לי מושג.

אני מבין ששילמת היטל השבחה על זכויות בניה שלא כולם נוצלו על ידך אבל עדין ניתנות לניצול. 

שמאי יכול להעריך שווי 1 מ"ר זכויות וכן שווי 1 מ"ר בנוי ולעשות המרה בין זכויות לשטח בנוי.

בכל מקרה זה ענין פרטני ולא ניתן לענות על שאלתך כפי שהיא.

שלום רב

תסתכל בחוק מיסוי מקרקעין החל מסעיף 49יט שם יש פרק הדן בפטורים בפרויקטים של פינוי בינוי. יש טענה כי ניתן לקבל את הפטור גם אם דירת התמורה היא בפרויקט אחר של אותו יזם. מציע לקבל על כך חוות דעת מעורך דין העוסק במיסוי מקרקעין.

היי אורנה

הזכויות ברובע 3 כבר מוסדרות בתוכנית שאושרה ולגביהן אין חשש.

החשש יכול לבוא מביטול תמריצי המיסוי הקיימים בפרויקטים כאלו- פטור ממס שבח, פטור ממע"מ שירותי בניה ופטור מהיטל השבחה. שני הראשונים הם תשלומים למדיה והיטל ההשבחה הוא תשלום לעיריה. לגבי המדינה- כנראה שהפטורים ימשיכו אבל אין וודאות מוחלטת.  לגבי היטל ההשבחה - יש הצהרה של עירית תל אביב שהם ימשיכו עם הפטורים הקיימים היום לגבי היטלי השבחה כלומר לא ישנו מהמצב הקיים. 

סיכונים אפשריים נוספים- עירית תל אביב מסוגלת לשנות מדיניות לגבי מקומות חניה ברובע 3. המדינה מסוגלת לצמצם פטורים על איזורי ביקוש יקרים כמו תל אביב. אבל כל זה כרגע חשש לא מבוסס בכלל.

שלום רב

התמורות לכל הבעלים אמורים להיות גלוים בהסכם עצמו ומקובל להוסיף הצהרה כי אין תמורות נוספות שלא מופיעות בהסכם. בנוסף תראה מה מקבלים אחרים במצבך ובבנין כולו. כך שאני לא רואה חשש מבוסס כרגע. סה"כ מה שהציעו נשמע לי הגיוני.

שלום מירי

אני מבין שבעל פה הבטיחו דבר אחד אבל בהסכם עצמו, עליו טרם חתמת, מופיע תאור אחר.

אני מציע כי בשלב זה לא תחתמי על ההסכם ותנסי להמשיך בדיאלוג ישירות מול היזם לראות איך אפשר לגשר על הפער. 

אוסיף כי אם יש עוד דירות דומות למצבך והם הסכימו לדירת התמורה אז קשה יהיה לשכנע שיש במה שהוצע לך משום קיפוח.

שלום רב

אני מבין אבל אני לא חושב שבית המשפט יכיר בכך כסיבה מספקת לא לבצע את הפרויקט או לחילופין- לשלם לך דמי שכירות בתקופת העבודות. תנסו לדאוג לכך כי בהסכם עצמו יהיה מוגדר  מה שעות העבודה וכן אולי מימון דמי שכירות לתקופה מסוימת. מאחר ומה שנותנים לך יש לתת ליתר בעלי הדירות - אני לא חושב שזה יצליח, אבל שוב- זה ענין מסחרי. החריג היחיד הוא לגבי קשישים או נכים שאז היזם חייב לממן את תשלום דמי שכירות, אבל אני מבין שלא זה המצב. 

שלום אריה

דו"ח אפס הוא דוח שנערך על ידי שמאי מקרקעין המקובל על הבנק המלווה. דו"ח זה נערך סמוך לפניה לבנק לצורך קבלת הצעתו לליווי הפרויקט. אכן גוף מממן בודק אם יש רווח מינימאלי לפרויקט ולענין זה 17% הוא רווח סביר על גבול הנמוך שעובר בנקים. 

השלב של הפניה לגוף מממן ועריכת דוח אפס היא בשלבים מאוחרים יחסית לקראת גמר שלב התכנון. עדין יש תקופה ארוכה קודם לכן, בין מועד חתימת ההסכם ומועד עריכת דו"ח 0, בה יכולים להיות שינויים שמעמידים בסיכון את רווחיות הפרויקט, כגון- שינויי חקיקה, ירידות מחירים וכו'. אין טעם במקרה כזה בו אין רווחיות מינימלית לפרויקט למשוך את ההתקשרות בין הצדדים כי מבחינת היזם אין לו כלכליות לבצעו. 

לכן הסעיף שציינתם בה לאפשר לו עריכת דו"ח שהוא "כמו" דו"ח 0 ומטרתו לבדוק שבמועד עריכתו אכן יש רווחיות מינימלית. 

צריך ואפשר להבטיח בניסוח ההסכם עצמו כי השימוש בדוח כזה לשם יציאה מההסכם תעשה בנסיבות כאלו שלא יאפשרו בריחה של היזם מההסכם. מצד שני - אני לא מכיר הרבה יזמים שרוצים לברוח מהסכם טוב. לשנות תנאים מסחריים יזמים יכולים גם בלי קשר לדוח כזה ולענין זה חשובה בדיקה שלכם לגופו של ענין ועמידה על זכויותיכם במידת הצורך.

שלום חנה

אם קניתם את הדירה החדשה מהקבלן הוא היה אמור לצרף להסכם המכר גם תוכניות של הקונות ושל הדירה וכן מפרט טכני מסודר.

לכן כל מה שצריך לעשות הוא לבדוק את הבניה בפועל מול המפרט. אם במפרט כתוב כדברייך והוא ביצע אחרת אז חלה עליו האחריות בגין כך. אם הבניה שלו היא בהתאם להיתר הבניה אז קשה יהיה לתקן את הפער אבל עדין ניתן יהיה לתבוע בגין פגיעה כספית שנגרמה לכם.

אורי, שלום רב

לצערי אין באפשרותי להשיב לך על שאלותיך, שכן הן מתייחסות להסכם שהתגבש בין הצדדים, ואין בין שאלתך לבין נושא הפורום דבר, מלבד המסגרת שהובילה להליך המשפטי.

באופן עקרוני אוכל להשיבך, שאכן ככל שמדובר בתחייבות של אדם פרטי, הוא יכול להיכנס להליכי חדלות פירעון, או חברה - שיכולה להיכנס להליכי פירוק, ואז קשה יהיה לך, ככל הנראה, לקבל את הסכומים המגיעים לך.

גם אם הדברים יירשמו בהסכם הפשרה, איני רואה כיצד הדבר יוכל לסייע לך, בהיעדר כסף בקופה. 

לפיכך הייתי מציעה לך, לדרוש את הסכום בתשלום אחד מזומן, וככל שלא ישולם במועד, לגשת מיד להוצאה לפועל בנסיון לגבותו.

כן הייתי מציעה להוסיף בהסכם, שהפרתו (כלומר: אי תשלום מלוא הסכום במועד) תפתח את ההסדר לכל תביעה שהיא נוספת, שכן מדבריך הבנתי שישנם עניינים נוספים עליהם לכאורה ותרת נוכח ההסדר המוצע. 

בהצלחה

שלום, רבקה

איני יכולה להשיב לשאלתך מבי להידרש לבדיקת הסכם התמא, אשר בו אמורות להיות התשובות האם מדובר בהפרת הסכם מצדכם, כבעלי הדירות, אל מול היזם.

על פני הדברים, גרירת רגליים של היזם משך 10 שנים ללא כל התקדמות יכולה להעיד על הפרת הסכם התמ"א דווקא מצידו, אך אין באפשרותי להשיב לך עניינית מבלי להידרש למסמכים עצמם, ולבחינה האם הוא אכן מילא את חלקו בעסקה, אם לאו. יתכן שהצדק איתו ואתם אכן מפרים את ההסכם מצידכם.

מומלץ להיוועץ בעורכת דין מהתחום, אשר תיתן לכם מענה פרטני לנסיבות העניין שלכם.

בהצלחה

שלום רב

ניתן על פי החוק להגיש תביעה כנגד בעלי דירות שטרם חתמו על ההסכם רק לאחר קבלת החלטת וועדה המאשרת (בכפוף למילוי תנאים) את הבקשה להיתר בניה שהוגשה.

ניר שלום

לא יודע בדיוק איך זה מנוסח בהסכם אבל מה שאתה מתאר נראה גם לי לא מאוזן. 

אני מניח שזה בא ממקום של להלחיץ בעלי דירות לחתום כמה שיותר מהר אבל זה לא צריך להיות כך ולדעתי זה גם לא יעמוד במבחן בית משפט.

שלום רב

הצנרת בדירות הקיימות לרוב לא מוחלפות. לגבי התחברות לצנרת אנכים משותפת- תלוי במפרט שלכם. אין מניעה חוקית להשאיר ואין מניעה לחבר זה תלוי בתכנון האינסטלציה בפרויקט ובהסכמות מול היזם

לי שלום

לפי הכתוב לדירה מעליכם כבר י חדר על הגג שנבנה בהיתר. אני מניח כי כעת אתם בשלב של רישום בית משותף בטאבו (או תיקון מסמכי הרישום) וכי בגלל התחלפות בעלים בבנין נדרש להחתים את החדשים. 

אני ממליץ כי תבקש לראות את מסמכי הרישום ותעביר אותם לבדיקת עורכ/ת דין כדי לוודא שאין אכן פגיעה קניינית מעבר לכך שזכותם כנראה לרשום את החדר על שמם. 

אלי שלום

לא ניתן להתחיל בבניה ללא חתימתכם על ההסכם או לחילופין- מבלי שהמפקחת על המקרקעין תחייב אותכם לחתום. 

לגבי הבקשה להיתר - אני לא יודע היכן הנכס אבל ברור המקומות צריך לפרסם הודעה לקבלת התנגדויות ותוכל, אם תרצה, להגיש התנגדות לצד התכנוני של התהליך.

לגבי מידע- אני בטוח שיש לכם עורכ/ת דין המייצג את בעלי הדירות. מציע כי תיצור עימו קשר להבין מה אתם אמורים לקבל. 

לא ניתן להכנס לדירה פרטית ללא הסכמה.

אורי שלום

אני מבין שהיזם התחייב בהסכם לשפץ את הדירה. אני מציע כי תפנו לעורכ/ת הדין שיצגו אותכם ותבקש מהם לקבל תשובה ברורה מהיזם מתי מתחילים לבצע את הישפוץ בדירה שלך.

לגבי הוספת ממד ומרפסת - לכך הוא מחויב על פי היתר הבניה ולכן הוא חייב לסיימם כתנאי לקבלת טופס 4.

שלום סימה

קבלן לא יכול לעשות שינויים בפתחים אלא בהתאם להיתר הבניה. לכן קודם כל תתבדקו מה יש בהיתר הבניה ואם אכן המצב כפי שהוא מבצע - תבדקו מול המפקח מטעמכם למה זה נעשה ככה לאלא ידיעתכם והסכמתכם. מעבר לכך ובמידה ואכן זה על פי ההיתר ולצערי נראה כי הרבה לא ניתן יהיה לעשות בשלב זה בכל הקשור לביצוע. אם נגרם נזק תוך הפרת התחייבותו תמיד ניתן לתבוע זאת ממנו.

שלום אמיר

קשה לי לענות ללא הכרת ההסכם הפרטני ונתוני הדירה. אומר רק כי יש לבדוק שני פרמטרים. האחד- על מה חתמת והסכמת במסגרת ההסכם. השני- בדיקה כי אין בתמורות לכך משום קיפוח לעומת יתר בעלי הדירות ובמיוחד אלו במצב דומה לשלך. 

יתכנו אילוצים תכנוניים ואחרים לגבי עליה בקומות ולגבי כיווני אוויר. אבל את כל אלו ניתן וצריך לאזן בין הבעלים.

שלום רלי

לא ברור מהשאלה מה המיקום שאתה מכוון אליו. היו עכשיו ידיעות לגבי עצירת בניה בסמוך לקו המטרו המתוכנן (לא הרכבת הקלה). אני לא מכיר איסור באופן גורף לבצע עבודות כפי ששאלת.

היי אורן

אני מבין שמדובר בתמ"א 38/1 בה רכשת אחת מדירות של היזם אותו מבקשים להחליף.

נושא רגיש מבחינתך כי אתה צריך לוודא כי ההסכם שלך ימשיך לחול מול היזם החדש וכן כי לא תנזק כספית מענין זה. בנוסף - כדאי אולי להיות מעורב בבחירת היזם המחליף מאחר וזה קשור גם אליך.

אני לא יודע אילו בטחונות ניתנו לך בגין הרכישה. אני ממליץ כי תתיעץ עם עורך דין מטעמך שיבדוק את כל הניירת ויתן לך יעוץ פרטני.