פורום תמ"א 38

שלום לאלמוני,

אין לוח זמנים מוגדר לבדיקת החוזה, אך אני מניחה שפרק זמן של שבועיים-שלושה לפחות הוא סביר. 

לעניין התמורות - אני מניחה שזהו עניין סופי ולא ניתן לשינוי בשלב זה, אך בהחלט יש מקום לבדיקת התנאים כולם, וכן השוואת התמורות בין הדיירים לבין עצמם.

לעניין עבודת עוה"ד - כל אחד ולוח הזמנים שלו. כפי שרשמתי, אני מניחה ששבועיים-שלשוה הם זמן סביר. אנחנו לרוב עושים זאת בזמן קצר יותר, תלוי בהיקף החומר ובעומס נקודתי.

את ההערות יש להעביר לנציגות עם העתק לעו"ד המייצג של הבעלים.

בהצלחה רבה

שלום, דוד

משאלתך אני במינה שמדובר בפרוייקט של תמ"א עיבוי, ולשם הוצאתו לפועל נדרשת הוצאת חלק משטח הדירה שלך בפועל.

במקרה כה מתחייבת הסכמתך המפורשת לכך, ולא ניתן לכפות עליך את הפרוייקט, שכן אין מדובר ברכוש משותף, אלא בזכות קניינית פרטית שלך.

שלום, דני

משאלתך ברור כי בסופו של יום שני היזמים ישתפו פעולה בייהם, ויחלקו את השותפות במתחם לפי מספר הדירות שיחתמו לכל אחד מהם. שהרי התכנון הוא אחד לכל הפרוייקט.

דייר סרבן יתבע על ידי היזמים שניהם (למעשה על ידי יתר בעלי הזכויות בבניינים שכן חתמו לטובת הפרוייקט, אך באמצעות שני היזמים, שנוטלים על עצמם את ניהול ההליך בשם בעלי הזכויות). 

שלום, אור

מתחם מוגדר על ידי רשויות התכנון. לפיך, בניינים אשר אינם "חתומים" במתחם, יידרשו לחתום עליו כדי שהפרוייקט יוכל לצאת לפועל. לא ניתן להוציא לפועל פרוייקט בו אין חתמיות של לפחות שני שלישים מבעלי הדירות או מינימום של 60% בכל בניין.

לגבי שלבי התכנון - מה שרשמת נכון. התב"ע מתאשרת על ידי הוועדה המחוזית, ההיתרים מונפקים על ידי הוועדה המקומית. 

שלום, דין

עסקת הפינוי-בינוי מוגדרת כעסקה פטורה ממס בתנאי שמתקיימים כל התנאים הנקובים בחוק, בהם קבלת הדירה החדשה - "דירת התמורה"  - תהיה במיקום קרוב ככל הניתן לדירה הנוכחית, באותו המתחם.

עם זאת, החוק קובע חריגים ביחס לקשישים, כהגדרתם בחוק, לגביהם ניתן לאפשר מעבר לדירה במתחם אחר של היזם, כדי להימנע ממעבר לדירה שכורה עד להשלמת בניית דירת התמורה.

בתנאים אלו ניתן לקבל דירה אחרת ללא כל תשלום מס בגין כך.

שלום, אילן

פרוייקט פינוי-בינוי יכול לצאת לדרך כאשר ישנה הסכמה של שני שלישים מבעלי הזכויות במתחם. לפי התיאור שלך, יתכן שהיזמים הגיעו למספר החתימות המתאים כדי להתקדם בתכנון. לאחר חתימת הרוב הדרוש (ולאחר קבלת היתר בניה) היזם רשאי לפנות בתביעה לבית המשפט, לחייב את מי שלא חתם על החוזה המוגדר כ"דייר סרבן", לחתום על מסמכי העסקה.

יחד עם זאת, ישנן הוראות בחוק, אשר מחייבות, כי פינוי דירה של נכים ומי שמתגורר איתם יהיה רק בכפוף לכך שתתקבל דירה חלופית מתאימה לכל תקופת הפינוי. 

לכן אני מאוד ממלחיצה להיוועץ בעוה"ד של בעלי הדירות ולברר איתם מהן החלופות המוצעות לכם בעת פינוי הדירה.

אין חולק, שהדירה החדשה בתום הפרוייקט תהיה מותאמת אף היא לנכים.

בהצלחה

שלום, נעמה

בעלי דירות בוחרים לא פעם לקבל ייעוץ פרטני, נוסף על הייעוץ לו הם זוכים (ללא תמורה מצידם, כמקובל)  בגין ייצוג כלל בעלי הזכויות. יש מקום להעביר הערות מעו"ד מטעמך, וכדאי לעשות זאת בהקדם, לפני שנסגר נוסח סופי בין העו"ג של כלל בעלי הזכויות לבין עוה"ד של היזם. 

לגבי עלויות - מקובל שכר של כ- 25,000 ש"ח לייעוץ לחוזה בתוספת מע"מ (מדובר בעשרות עמודים, לרבות החוזה וכלל נספחיו). 

בהצלחה

שלום, משב (משה?)

בתמא עיבוי אין טופס 4 לדירות הקיימות, ולכן לכאורה היזם אינו מחוייב לשאת בתשלומים לאחר "מסירה" של התמורות.

עם זאת, מאחר שחלק מהדירות מאוכלסות, יש בהחלט מקום לגבות בגינן תשלומים שוטפים, שכן המתגוררים בהן עושים שימוש ברכוש המשותף. העובדה שאין טופס 4 לדירות, בעיה בפני עצמה, אינה מורידה לעניין החובה האמורה.

לגבי השימוש בצריכה המשותפת, אפשר בהחלט לנקוט הליכים משפטיים כנגד היזם והמחזיקים, אשר עושים שימוש בפועל בתשתיות המשותפות ומגידילם את הצריכה המשותפת. 

בהצלחה

שלום, אמיר

לעניין השינויים בתחום האדריכלי - ניתן להתייעץ עם אדריכל. ישתכן שינן סיבות שאינן מובנות לך, אך איש מקצוע יוכל להסבירן - או להפריכן. 

לעניין הפחתת התמורה, ובכלל זכות היזם לפעול בדרך של שינוי תבע במקום תמא, יש לבדוק את הסכם התמא עצמו עליו חתמת. יתכן שמדובר בהפרת ההסכם, ויתכן שלא, הכל תלוי בנתוני העסקה הספציפית עליה חתמת.

מומלץ לפנות לייעוץ פרטני בעניין. 

בהצלחה

שלום, אמיר

במסגרת הליכי התחדשות עירונית מתייחסים לזכויות הקיימות, ומהן נגזרות הזכויות העתידיות בתכנית (בין אם תמ"א, בין אם תב"ע). 

בכל מקרה, זכויות בניה בלתי חוקיות, היינו: דירה שנבנתה ללא היתר, אינן חלק ממכלול הזכויות ה"נכנסות" לתהליך, ולכן אין כל זכות לקבל כל תמורה שהיא, לא בדמות "החזר" הזכויות הקיימות בבנייה חדשה, ובטח שלא תוספת זכויות. 

שלום, נתן

כבעל זכויות במקרקעין המדוברים, עליך להיות שותף לכל התהליך, גם אם מדובר במחסן ולא בדירת מגורים.

מציעה לך להקדים ולפנות באופן יזום אל היזם או מי מטעמו ככל שאין התייחסות מצד המייצגים של בעלי הזכויות ו/או הנציגות. 

בהצלחה

שלום, שוקי

בהתאם לכללי האתיקה של לשכת עורכי הדין, אסור כי התמורה לעו"ד בעלי הדירות תהיה נגזרת של הדירות החדשות בפרוייקט, אלא נגזרת של הדירות אותן הוא מייצג.

לגבי הסכום עצמו - זה שכר טרחה פנטסטי, אכן, אך לא בהכרח מצריך התערבות בשל גובהו, אלא בשל מהותו, שאינו יכול להיגזר מהיקף הפרוייקט, כאמור. 

שלום בלה

לפי מה שכתבת להורים יש דירה לה צמוד הגג מעליה כאשר יש מדרגות מחברות.

בעיקרון המנגנון שהציעו נשמע לי סביר למעט המפתח של 15%. המפתח בעצם קובע כמה שטח בנוי נוסף תקבלו עבור שטח הגג הצמוד. לענין זה אני ממליץ כי תתיעצו עם שמאי מקרקעין להבין בנסיבות הדירה, הבנין והפרויקט המוצע - מה מפתח ההמרה שאמור לחול.

לא.. אבל כן אם הדירה שלה נבנתה כולה או חלקה ללא היתר הוא בגדר דייר סרבן- אז בהחלט במסגרת התמורות ההוגנות המגיעות לו בית המשפט יקח בחשבון את העבודה שחלק מהשטח הוא ללא היתר.

אבל גם כאן יש לבדוק היטב על מה מדובר. יש עבירות בניה שקיימות כך כבר עשרות שנים ואולי גם ניתן להכשירן וכאלו שלא. כל מקרה לגופו. 

שלום רב

הכוונה היא ששטח הדירה הקיימת כיום ימדד כך שיכול גם את שטח המרפסת שנסגרה. 

מרפסת סגורה היא בדיוק כמו שזה נשמע. מרפסת שבמקור היתה פתוחה כלפי חוץ ונסגרה בתריסים או בדרך אחרת.

שלום רב

אם היום יש לך דירת גן אני מניח כי עצם ההצמדה של הגינה אליך נלקח כבר בחשבון לגבי קביעת דירת התמורה שלך. לכן אם אתה רוצה לשדרג לדירת גן יש כנראה פער כספי.

בקצרה- אין לי מושג.

אני מבין ששילמת היטל השבחה על זכויות בניה שלא כולם נוצלו על ידך אבל עדין ניתנות לניצול. 

שמאי יכול להעריך שווי 1 מ"ר זכויות וכן שווי 1 מ"ר בנוי ולעשות המרה בין זכויות לשטח בנוי.

בכל מקרה זה ענין פרטני ולא ניתן לענות על שאלתך כפי שהיא.

שלום רב

תסתכל בחוק מיסוי מקרקעין החל מסעיף 49יט שם יש פרק הדן בפטורים בפרויקטים של פינוי בינוי. יש טענה כי ניתן לקבל את הפטור גם אם דירת התמורה היא בפרויקט אחר של אותו יזם. מציע לקבל על כך חוות דעת מעורך דין העוסק במיסוי מקרקעין.

היי אורנה

הזכויות ברובע 3 כבר מוסדרות בתוכנית שאושרה ולגביהן אין חשש.

החשש יכול לבוא מביטול תמריצי המיסוי הקיימים בפרויקטים כאלו- פטור ממס שבח, פטור ממע"מ שירותי בניה ופטור מהיטל השבחה. שני הראשונים הם תשלומים למדיה והיטל ההשבחה הוא תשלום לעיריה. לגבי המדינה- כנראה שהפטורים ימשיכו אבל אין וודאות מוחלטת.  לגבי היטל ההשבחה - יש הצהרה של עירית תל אביב שהם ימשיכו עם הפטורים הקיימים היום לגבי היטלי השבחה כלומר לא ישנו מהמצב הקיים. 

סיכונים אפשריים נוספים- עירית תל אביב מסוגלת לשנות מדיניות לגבי מקומות חניה ברובע 3. המדינה מסוגלת לצמצם פטורים על איזורי ביקוש יקרים כמו תל אביב. אבל כל זה כרגע חשש לא מבוסס בכלל.

שלום רב

התמורות לכל הבעלים אמורים להיות גלוים בהסכם עצמו ומקובל להוסיף הצהרה כי אין תמורות נוספות שלא מופיעות בהסכם. בנוסף תראה מה מקבלים אחרים במצבך ובבנין כולו. כך שאני לא רואה חשש מבוסס כרגע. סה"כ מה שהציעו נשמע לי הגיוני.

שלום מירי

אני מבין שבעל פה הבטיחו דבר אחד אבל בהסכם עצמו, עליו טרם חתמת, מופיע תאור אחר.

אני מציע כי בשלב זה לא תחתמי על ההסכם ותנסי להמשיך בדיאלוג ישירות מול היזם לראות איך אפשר לגשר על הפער. 

אוסיף כי אם יש עוד דירות דומות למצבך והם הסכימו לדירת התמורה אז קשה יהיה לשכנע שיש במה שהוצע לך משום קיפוח.

שלום רב

אני מבין אבל אני לא חושב שבית המשפט יכיר בכך כסיבה מספקת לא לבצע את הפרויקט או לחילופין- לשלם לך דמי שכירות בתקופת העבודות. תנסו לדאוג לכך כי בהסכם עצמו יהיה מוגדר  מה שעות העבודה וכן אולי מימון דמי שכירות לתקופה מסוימת. מאחר ומה שנותנים לך יש לתת ליתר בעלי הדירות - אני לא חושב שזה יצליח, אבל שוב- זה ענין מסחרי. החריג היחיד הוא לגבי קשישים או נכים שאז היזם חייב לממן את תשלום דמי שכירות, אבל אני מבין שלא זה המצב. 

שלום אריה

דו"ח אפס הוא דוח שנערך על ידי שמאי מקרקעין המקובל על הבנק המלווה. דו"ח זה נערך סמוך לפניה לבנק לצורך קבלת הצעתו לליווי הפרויקט. אכן גוף מממן בודק אם יש רווח מינימאלי לפרויקט ולענין זה 17% הוא רווח סביר על גבול הנמוך שעובר בנקים. 

השלב של הפניה לגוף מממן ועריכת דוח אפס היא בשלבים מאוחרים יחסית לקראת גמר שלב התכנון. עדין יש תקופה ארוכה קודם לכן, בין מועד חתימת ההסכם ומועד עריכת דו"ח 0, בה יכולים להיות שינויים שמעמידים בסיכון את רווחיות הפרויקט, כגון- שינויי חקיקה, ירידות מחירים וכו'. אין טעם במקרה כזה בו אין רווחיות מינימלית לפרויקט למשוך את ההתקשרות בין הצדדים כי מבחינת היזם אין לו כלכליות לבצעו. 

לכן הסעיף שציינתם בה לאפשר לו עריכת דו"ח שהוא "כמו" דו"ח 0 ומטרתו לבדוק שבמועד עריכתו אכן יש רווחיות מינימלית. 

צריך ואפשר להבטיח בניסוח ההסכם עצמו כי השימוש בדוח כזה לשם יציאה מההסכם תעשה בנסיבות כאלו שלא יאפשרו בריחה של היזם מההסכם. מצד שני - אני לא מכיר הרבה יזמים שרוצים לברוח מהסכם טוב. לשנות תנאים מסחריים יזמים יכולים גם בלי קשר לדוח כזה ולענין זה חשובה בדיקה שלכם לגופו של ענין ועמידה על זכויותיכם במידת הצורך.

שלום חנה

אם קניתם את הדירה החדשה מהקבלן הוא היה אמור לצרף להסכם המכר גם תוכניות של הקונות ושל הדירה וכן מפרט טכני מסודר.

לכן כל מה שצריך לעשות הוא לבדוק את הבניה בפועל מול המפרט. אם במפרט כתוב כדברייך והוא ביצע אחרת אז חלה עליו האחריות בגין כך. אם הבניה שלו היא בהתאם להיתר הבניה אז קשה יהיה לתקן את הפער אבל עדין ניתן יהיה לתבוע בגין פגיעה כספית שנגרמה לכם.

אורי, שלום רב

לצערי אין באפשרותי להשיב לך על שאלותיך, שכן הן מתייחסות להסכם שהתגבש בין הצדדים, ואין בין שאלתך לבין נושא הפורום דבר, מלבד המסגרת שהובילה להליך המשפטי.

באופן עקרוני אוכל להשיבך, שאכן ככל שמדובר בתחייבות של אדם פרטי, הוא יכול להיכנס להליכי חדלות פירעון, או חברה - שיכולה להיכנס להליכי פירוק, ואז קשה יהיה לך, ככל הנראה, לקבל את הסכומים המגיעים לך.

גם אם הדברים יירשמו בהסכם הפשרה, איני רואה כיצד הדבר יוכל לסייע לך, בהיעדר כסף בקופה. 

לפיכך הייתי מציעה לך, לדרוש את הסכום בתשלום אחד מזומן, וככל שלא ישולם במועד, לגשת מיד להוצאה לפועל בנסיון לגבותו.

כן הייתי מציעה להוסיף בהסכם, שהפרתו (כלומר: אי תשלום מלוא הסכום במועד) תפתח את ההסדר לכל תביעה שהיא נוספת, שכן מדבריך הבנתי שישנם עניינים נוספים עליהם לכאורה ותרת נוכח ההסדר המוצע. 

בהצלחה