פורום תמ"א 38

שלום,

יש להפנות את השאלה לפורום מיסים.

שלום, רוניה

נכה או אדם עם מוגבלות שהוא בעלים של דירה בפרוייקט, או המתגורר דרך קבע בדירה יחד עם בעליה, זכאי לדיור חלוף לתקופת הבניה. 

הדבר קבוע בחוק ואינו נתון לשיקול היזם. 

שלום,

באם הכוונה לתמ"א הריסה ובניה מחדש, נדרשת הסכמה של 100% מבעלי הדירות. לאחר הסכמה של 80% מבעלי הדירות, להם 80% מהרכוש המשותף ניתן להגיש תביעה כנגד המתנגדים.

שלום, מיכאל

השאלות שאתה שואל שייכות לפורופ מיסוי ולא לפורום התחדשות עירונית.

בהצלחה

שלום, רוני

כל תת חלקה נספרת כיחידה בפני עצמה, בין אם זו דירת מגורים ובין אם חנות, ביחס לרוב המיוחד הנדרש של שני שלישים בפינוי-בינוי.

מחסן אמור להיות משוייך לדירה, ולכן נספר כחלק ממנה. 

החוק קובע "למגורים או לעסק". מחסן אינו נכלל בהגדרה זו. 

אליהו שלום

ראה סעיף 49 לג1 לחוק מיסוי מקרקעין הקובע את תנאי הפטור בעיסקות בניה והריסה. 

בעיקרון אתה יכול לקבל פטור על דירה אחת. לגבי השניה אתה משלםל מס שבח לפי השווי היחסי.

     (ב) תמורה בעד מכירה כאמור בסעיף קטן (א) שניתנה שלא כאמור באותו סעיף קטן, יראו אותה כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי משווי הרכישה של הזכות הנמכרת, כיחס שבין התמורה האמורה לבין שווי הזכות הנמכרת, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות.

כאשר תבוא למכור את הדירות אז יום ושווי הרכישה שלך הם הסטוריים כפי שקנית אותם טרם הפרויקט. פשוט לכל דירה ייחסו שווי רכישה יחסי. 

שלום רוני

זה ענין מסחרי ולא של זכויות. בגדול צריך לראות שהחנות לא מקופחת לעומת התמורות לבעלי הדירת תוך תשומת לב להבדלים בינהם - שטח דירה גדול יותר מחנות, חנות בקומת הקרע ולא תמיד ניתן להרחיב, מעלית לא רלבנטית לחנות וכו'.

שלום רב

הדרישה לרשום הערת אזהרה נובעת מחשש שבעלים שכבר חתמו ישנו את דעתם או ימכרו את הדירה לקונים שלא מסכימים לפרויקט. לכן אין מניעה ברישום הערת אזהרה לטובת היזם בכפוף להפקדת יפוי כוח לביטול ההערה בידי ב"כ הדיירים שיעש בא שימוש הן במקרה בו רוצים למכור את הדירה או במקרה בו חלף הזמן לביצוע התחייבויות היזם או הפרה אחרת מצידו.

לגבי התביעה לפי מה שתארת עוד מוקדם להגיש תביעה כזו מאחר ואין עדין קביעת שמאי לגבי התכנות כלכלית ואין תוכנית.

יובל שלום

בקצרה ובהפשטה של הנושא- צריך להגיע בכל בנין לרוב של 60% מבעלי הדירות המחזיקים לפחות מחצית מהרכוש המשותף. לגבי פיצול הבנין - לא ברור לי ההגיון שבכך. אני בספק אם העיריה תאשר פרויקט בנפרד לבנין אחד כך שזה אצמעי לחץ על מי שמתנגד.

לילי שלום 

אם הבניה הסתיימה והזינו למערכת את כל המסמכים הנדרשים לקבלת טופס 4 אז אין סיבה שזה יקח 4 חודשים. אבל ברור לך שאין לי נתונים לדעת זאת בוודאות. טופס 4 מאפשר חיבור הדירה למים וחשמל. כך שאין אפשרות להכנס לדירה קודם לקבלתו.

שלום רב

בעיקרון רצוי שיהיה עו"ד אחד לכולם. קשה מאוד לנהל מו"מ על הסכם וגם מול הבעלים כאשר מדובר בשני עורכי דין על אותו בנין. לכן אני ממליץ קודם לבדוק ממה נובעת ההתנגדות שלכם. אם מדובר על עו"ד מנוסה אז לא צריכה להיות בעיה. אם לא זה המצב- פשוט תודיעו לנציגות שזה המצב וכי יש לצרף כמייצג אותכם את אותו עו"ד שבחרתם

שלום רוני

שאלה לא ברורה. ראה תשובתי הקודמת אליך לגבי קבלת פטור לדירת תמורה במתחם אחר של אותו יזם. אם מדובר על רכישת דירה נוספת אז יש פטורים חלקיים במס רכישה בהתאם להוראות החוק.

רונן שלום

קיימת החלטת מיסוי 6644/12 של רשות המסים, לפיה ניתן לקבל את הדירה החליפית במתחם אחר של אותו יזם. אבל רצוי לבדוק מראש שאתה עומד בתנאי הפטור הזה. אם יש לך הסכמה עם יזם לגבי כך אז ממילא תסכם מולו כי כל חבויות המס יחולו על היזם.

דניאל שלום

אני מניח כי מדובר בדירה קטנה לה יש כיום שני כיווני אויר ומתוכננת דירה חדשה גם לא גדולה עם כיוון אויר אחד.

אני לא יודע מה היו אילוצי התכנון של היזם וזה נושא שיש לבדוק. בעיקרון בית המשפט בודק בעיקר אם יש הפליה לרעה של הדירה שלך לעומת הבעלים שחתמו. אני מניח כי יש עוד דירות במצבך. אם למשך הם חתמו ורק אתה לא- סיכויים קטנים לשכנע בקיפוח. אני באמת לא יודע אם זה אפשרי אבל רצוי להפגש עם היזם היום ולראות איך אפשר לשנות.

שלום רון

פרויקט פינוי בינוי כולל מספר בניינים. נציגות של בנין אחד לא יכולה לקבוע ליתר הבניינים מי יהיה עורך הדין שייצג אותם אלא יכולים להחליט רק על עצמם. רצוי שיהיה עו"ד לכולם אבל זו לא חובה. מציע כי הנציגויות יפגשו וינסו לקבוע בהסכמה מי ייצג אותם

שלום אורי

אני לא מכיר את כל נתוני הדירה אבל על פניו- אם מדובר בדירת מגורים רגילה בבית משותף אני בספק אם בכלל יש תשלום שחל ואולי גם ניתן לפנות למינהל ולבקש הקניית בעלות בדירה.

בכל מקרה אתה צריך להסדיר את זה, גם אם אין או לא היה פרויקט תמ"א. מעבר לכך זה ענין מסחרי.

שלום לדייר המוטרד,

ובצדק - יש לומר !

אם התנהלות הנצגיות אינה שקופה מול כלל בעלי הדירות, ואם ישנו שוני בתמורות, בהחלט יש מקום להתנגד לתהליך. אפשר לבחור נציגות חדשה, ואפשר להתנגד לייצוג המשפטי, ככל שהוא מאפשר התנהלות שאינה אחידה מול כלל בעלי הדירות.

לעניין ה"בחירה" של הנציגות המקורית - איני רואה בכך פסול. הצבעה בווטסאפ ובהעדר מועמדים אחרים היא ראויה ולגיטימית, ככל שבדיעבד כולם הכשירו את הבחירה הזו.

אולם ככל שנראה שאין שוויון בין בעלי הדירות ואין התיחסות עניינית הולמת, בהחלט מומלץ לשקול מחדש את צעדיכם ולהתארגן מחדש.

בקשו הסברים גם מעוה"ד - הוא זה שאמורות להיות לו התשובות.

מדוע הוחלף היזם? במה עולה ההצעה שמציע היזם  החדש על קודמתה? מדוע לא נערכו מדידות פרטניות, ככל שישנו שוני בין גדלי הדירות? מהו הבסיס לחישוב תמורות בלתי שוויוניות?

יש כאן שאלות רבות, וכדאי מאוד שתבחרו ייצוג נכון, שיהלום את הצרכים שלכם, בפרט שכעת לוח הזמנים קצר, כפי שמסתמנים הדברים במועד כתיבת שורות אלו.

בהצלחה 

שלום, אסתר

אני מניחה שהמצב שאת מתארת נובע מקושי בתכנון חלופי, שכן ברור שזו לא תהיה דרך המלך לתכנון פרוייקט.

בנסיבות שתיארת אין אפשרות לחייב אתכם לוותר על חלק מסויים משטח הדירה (גם לא תמורת שטח אחר, גם אם גדול יותר).

אני מציעה לך לבחון אפשרויות אחרות עם אדריכל מטעמך, ככל שהאדריכל מטעם היזם הפוטנציאלי אינו מצליח למצוא פתרונות מתאימים יותר.

בהצלחה   

שלום, רוני

חבר נציגות יכול להיות כל מי שבא מטעם בעלי הדירות, או מי מהם, ובבלד שיש לו הרשאה לכך מאותו הבעלים. כמובן שהנציג אמור להיות מתומכי הפרוייקט.

בהצלחה

שלום רב

לא העיריה דורשת אלא חוק התכנון והבניה מחייב לקבל לאחר קבלת היתר הבניה גם אישור להתחלת עבודות.

זה תהליך שאורך כחודשיים (תלוי בעיריה, במורכבות הפרויקט ותקופות החו]שה והחגים) ואם אצלכם זה כבר אורך חצי שנה זה יותר מידי זמן.

שלום ירון!

לצערי אין בחוק כל התייחסות למצב בריאותי זה. זה צריך להפתר בהסכמה מול היזם.

אם הפתרון שאתם מבקשים הוא מתן סכום כסף לשכור דירה חלופית - אני  מתאר לעצמי שהיזם לא יסכים לכך בשל המשמעויות הכספיות של זה לרבות השלכות רוחב מול יתר בעלי הדירות. 

שלום, ניסים

ראשית, תודה על המחמאות, תמיד נעים לשמוע פרגונים כנים :)

לשאלותיך - ככל שהפרוייקט מתקדם אין ספק כי שווי הדירה שלך עלה כשהיא מוצגת עם פרוייקט חתום לעומת המצב הקודם. 

הצעת הרכישה לקבלן אינה פוגעת, הואיכול להסכים ויכול שלא להסכים, ואז תוכל למכור אותה לכל צד ג' בשוק החופשי. אין ולא אמורה להיות כל מניעה לעשות זאת, בכפוף לכך שהוקנה ייכנס בנעליך בהסכם התמ"א.

אם אתה רוצה להפיק את מירב הרווח, כדאי שתחכה לתום הפרוייקט, ואז תמכור את הדירה החדשה במחיר מלא. אם אתה לא רוצה להמתין, ברור שמכירת הדירה כיום תהיה במחיר נמוך משמעותית, אך תהיה לך "ציפור ביד", ולא תידרש לכל ההמתנה עד לסיום.

הצעה לקבלן לקנות ממך או שלא תחתום על ההסכם עלולה להתפרש כמעשה של חוסר תום לב, לא הייתי מציעה לפעול בדרך זו, שהרי תמיד פתוחה לך הדרך למכור לצד ג במחיר שוק ריאלי. 

בהצלחה רבה

שלום, ציפי

המדובר בתנאים מסחריים ועל כן התשובה תלויה בהיקף הפרוייקט והזכויות שניתן להפיק ממנו, לטובת שני הצדדים - בעלי הזכויות מחד והיזם מנגד. אין תשובה מוחלטת. לורב, היחידות המסחריות קטנות יותר ו"תורמות" פחות לקופת הרכוש המשותף, ולכן גם התמרוות המתקבלות הינן פחותות. מה גם שלא נדרש להוסיף להן ממ"ד. אך, כאמור, הכל תלוי פרוייקט ונסיבותיו הספציפיות.

בהצלחה

שלום, אורי

אתה מתאר נסיבות מזעזעות למדי. 

עם כל הצער שבנסיבות האמורות, השאלה אינה לנושא הפורום הזה, ועליך לפעול במקרה זה בהליך משפטי-אזרחי נגד הקבלן בגין כך.

יחד עם זאת, הייתי מציעה בנסיבות לבחון את ההסכם, ולראות אם אין בכך הפרה של הסכם התמ"א עצמו, שגם בגינה יתכן והנך זכאי לפיצוי. 

בהצלחה

שלום, אורית

בשעה טובה!

אכן במועד קבלת הדירה, הבנק מקבל לידיו את הערבויות, אך זאת כנגד קבלת מכתב החרגה, המחריג את זכויותיכם בדירה מול השעבוד של הבנק.

לאחר מחיקת השעבוד יירשם הבית המשותף החדש, ואז תירשמנה זכויותיכם בדירה החדשה, לפי הנתונים שלה (השטח החדש, ההצמדות וכיו"ב).

לפי חוק על היזם להשלים את הרישום של הבית המשותף תוך 12 חודשים ואת רישום הדירה הפרטני תוך עד 6 חודשים נוספים מקבלת המפתח, כאשר ישנם חריגים לעיכובים ברישום. בהעדר חריגים אלו הם המועדים המקובלים.