פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
רישום הערת אזהרה
צביקה
26/02/10
שלום,
היזם מציע בחוזה ,בין היתר ,להוסיף על הגג 2-4 דירות חדשות במסגרת תמ"א 38 ולרשום לטובת הדיירים הערות אזהרה. על מה בדיוק הוא רושם,על הדירות החדשות או על הרכוש המשותף? מה המשמעות/סיכונים מבחינתינו?
תודה
היזם מציע בחוזה ,בין היתר ,להוסיף על הגג 2-4 דירות חדשות במסגרת תמ"א 38 ולרשום לטובת הדיירים הערות אזהרה. על מה בדיוק הוא רושם,על הדירות החדשות או על הרכוש המשותף? מה המשמעות/סיכונים מבחינתינו?
תודה
תמ"א 38 - רישום הערת אזהרה
עו"ד תומר יפת
מנהל
01/03/10
צביקה שלום,
שאלתך אינה מובנת לי. נרשמות הערות אזהרה לטובת היזם על הרכוש המשותף בלבד ולא על הדירות של הדיירים הישנים. לטובת הרוכשים החדשים של הדירות רושמים הערות אזהרה על הרכוש המשותף ולא על דירות הבעלים הישנים.
כך לפחות צריך להיות כתוב בהסכם ויש לבדוק זאת.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
שאלתך אינה מובנת לי. נרשמות הערות אזהרה לטובת היזם על הרכוש המשותף בלבד ולא על הדירות של הדיירים הישנים. לטובת הרוכשים החדשים של הדירות רושמים הערות אזהרה על הרכוש המשותף ולא על דירות הבעלים הישנים.
כך לפחות צריך להיות כתוב בהסכם ויש לבדוק זאת.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניינים מחוברים לעניין הסכמה לתמא 38
אריאל
25/02/10
שלום רב !
אנו בניין בתחילת התהליך ורצינו לברר האם אנו זקוקים להסכמה של בניין המחובר אלינו (בפינה - עיין תרשים מצ"ב) לצורך השיפוץ.
תודה
אנו בניין בתחילת התהליך ורצינו לברר האם אנו זקוקים להסכמה של בניין המחובר אלינו (בפינה - עיין תרשים מצ"ב) לצורך השיפוץ.
תודה
תמ"א 38 - בניין מחובר
עו"ד תומר יפת
מנהל
01/03/10
אריאל שלום,
על פניו התמ"א מאפשרת ביצוע התוכנית בבניין נפרד שרק נרשם פורמאלית כבית משותף עם בניין נוסף. לפי השרטוט נראה כי מדובר בבניין משותף של ממש עם חיבור. יחד עם זאת, לא ניתן לקבוע כלום בלי לבדוק זאת פרטנית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
על פניו התמ"א מאפשרת ביצוע התוכנית בבניין נפרד שרק נרשם פורמאלית כבית משותף עם בניין נוסף. לפי השרטוט נראה כי מדובר בבניין משותף של ממש עם חיבור. יחד עם זאת, לא ניתן לקבוע כלום בלי לבדוק זאת פרטנית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אזור מגורים א שנת 1981 תמ"א?
שרי
23/02/10
בניין שהתקבל היתר 1981 2 קומות +גג לכול הדיירים בקומה האחרונה 8 דיריים בבניין מעוניינים בתמ"א הקבלן שבנה את הבניין טוען שהבניין לא עומד בתקניים של רעידות אדמה, אשמח לדעת מה אומר אזור מגורים א האם יש זכויות תבע מעבר לתמא גודל המגרש 1500 מטר?
תמ"א 38 - זכאות בניין להיכלל בתוכנית
עו"ד תומר יפת
מנהל
01/03/10
שרי שלום,
על פי הנתונים שהצגת הבניין שלכם לא זכאי להנות מההטבות שמעניקה תמ"א 38 שכן ההיתר ניתן לאחר 1980.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
על פי הנתונים שהצגת הבניין שלכם לא זכאי להנות מההטבות שמעניקה תמ"א 38 שכן ההיתר ניתן לאחר 1980.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעלת היוזמה לתמ"א
סמדר
22/02/10
בנייננו ישן ובמצב קשה מאד - אנחנו בנין בן 4 קומות. הגיעה אלינו מישהי שלמדה גישור, לא עו"ד, ויש לה יזם עם ערבויות וכדומה, עם מפרט מדהים, לבנין שלנו, מוכנים היזם והיא שאנחנו נמנה עו"ד מטעמנו איזה שנרצה והם ישלמו על מנת שניתן להם את זכויות הבניה בגג. היזם הינו חברה גדולה מאד מאד וידועה מאד, היא בעלת רקע דומה בתיאום בין הדיירים ליזם לבנייה על הגגות, היא אמרה שבמידה ואנחנו מעוניינים ביזם ובמפרט,היא צריכה הסכמה בכתב התחייבות שלנו שהפרוייקט הזה הוא שלה ואנחנו מחוייבים לפרוייקט שכל הדיירים יחתמו על מנת שהפרוייקט ימשיך להתקדם. אם לא היא מבטלת את העסקה בינינו לבין היזם. יש לציין שהיא פעלה בנושא של בדיקת יזמים ועוד כבר למעלה מ-6 חודשים, היא בקשר רציף אתנו, האם זה בסדר שהיא תקבל את העמלה שלה מצד היזם? היא מגשרת שלמדה קורס גישור - האם זה צריך לענין אותנו מה קורה איתה ועם היזם בענין העמלה? ולמה היא צריכה את המסמך שאכן היא בעלת היוזמה לרעיון הבניה על הגג - תמ"א 38? לא מספיק לה המילה שלנו שהיא בעלת היוזמה? אז מה אם היא מצאה את היזם והוא אכן לטעמם של כל הדיירים בגלל הרקורד שלו, והערבויות שלו, למרות שהיזם משלם את עוה"ד שאנחנו נחליט מי יהיה? האם מגיע לה התחייבות מהדיירים בכתב בענין הזה שיש הסכמה של כולם ושהיא בעלת היוזמה ?
תמ"א 38 - יפויי כוח לבעלת יוזמה
עו"ד תומר יפת
מנהל
01/03/10
סמדר שלום,
היא לא זכאית לכלום. זה הכול מסחר. אם אתם רוצים שהיא תהיה הנציגה שלכם אז זו כמובן זכותכם. ברור שהיא רוצה להרוויח וזה לגיטימי לחלוטין.
אגב, אם הבניין "מעניין" מבחינה כלכלית אז יהיו עוד הרבה יזמים אחרים שיביעו עניין.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
היא לא זכאית לכלום. זה הכול מסחר. אם אתם רוצים שהיא תהיה הנציגה שלכם אז זו כמובן זכותכם. ברור שהיא רוצה להרוויח וזה לגיטימי לחלוטין.
אגב, אם הבניין "מעניין" מבחינה כלכלית אז יהיו עוד הרבה יזמים אחרים שיביעו עניין.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה שיעור הערבות המקובל בתמ"א 38
DDRR
22/02/10
המדובר בבניין ברמת גן שעפ"י ההסכם יתוספו 2 קומות בנוסף ל-3 קומות הקיימות סך הכל תוספת של 5 דירות + מעלית + ממ"ד?
והקבלן רוצה לתת ערבות של עד 15%? האם זה מקובל?
והקבלן רוצה לתת ערבות של עד 15%? האם זה מקובל?
תמ"א 38 - שיעור הערבות
עו"ד תומר יפת
מנהל
01/03/10
שלום רב,
זהו עיניין מסחרי לחלוטין. בהסכמים שעד היום בהם ייצגתי דאגתי שיהיה סכום שיספיק לסיום עבודות הכרחיות שהותחל בהם (נניח סיום של המעלית וחדר המדרגות).
אין לזה כללים מדוייקים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זהו עיניין מסחרי לחלוטין. בהסכמים שעד היום בהם ייצגתי דאגתי שיהיה סכום שיספיק לסיום עבודות הכרחיות שהותחל בהם (נניח סיום של המעלית וחדר המדרגות).
אין לזה כללים מדוייקים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום הערת אזהרה
רון
22/02/10
לעו"ד תומר שלום רב.
בבניין שלנו לכל דירה יש חלק ברכוש המשותף. (דירה מס'.. מוצמד כך-וכך חלקים ברכוש המשותף).
האם ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת היזם רק על הרכוש המשותף ולא על הדירות ? ואם כן - כיצד עושים זאת ? האם רישום הערת אזהרה כזו לא יגביל את בעלי הדירות במכירה עתידית ?
תודה מראש, רון.
בבניין שלנו לכל דירה יש חלק ברכוש המשותף. (דירה מס'.. מוצמד כך-וכך חלקים ברכוש המשותף).
האם ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת היזם רק על הרכוש המשותף ולא על הדירות ? ואם כן - כיצד עושים זאת ? האם רישום הערת אזהרה כזו לא יגביל את בעלי הדירות במכירה עתידית ?
תודה מראש, רון.
תמ"א 38 - רישום הערת אזהרה על הרכוש המשותף
עו"ד תומר יפת
מנהל
01/03/10
רון שלום,
אפשר לרשום רק על הרכוש המשותף והדבר אינו מגביל במכירת דירה (יש עוד דרכים לעשות זאת) עוה"ד של הדיירים צריך גם לקבל יפויי כוח בלתי חוזר למחיקת הערות אזהרה במקרה שבו הקבלן מפר את ההסכם לפי תנאים מסויימים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אפשר לרשום רק על הרכוש המשותף והדבר אינו מגביל במכירת דירה (יש עוד דרכים לעשות זאת) עוה"ד של הדיירים צריך גם לקבל יפויי כוח בלתי חוזר למחיקת הערות אזהרה במקרה שבו הקבלן מפר את ההסכם לפי תנאים מסויימים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כמה זמן אפשר להשאיר הערת אזהרה
שרה
09/08/17
פרוייקט התמ"א שלנו מתעכב ארבע שנים וספק אם יצא לפועל, אך הערות האזהרה רשומות על הדירות שלנו כבר שלוש שנים וגם עורך דין הדיירים ממתין וממתין. מבחינת החוק מתי פג תוקפה של הערת אזהרה אם הפרוייקט לא יוצא לפועל? מה עלינו לעשות?
התנגדות דייר
גלית
21/02/10
שלום
רציתי לברר מה קורה במידה ודייר אחד מתנגד?
מה הקריטריונים של האחראי על בתים משותפים לא להסכים להמשך תהליך בגלל התנגדות דייר
והאם בכלל יש סיכוי למצוא קבלן שיסכים להתחיל תהליך עם התנגדות של דייר אחד מתוך 12
רציתי לברר מה קורה במידה ודייר אחד מתנגד?
מה הקריטריונים של האחראי על בתים משותפים לא להסכים להמשך תהליך בגלל התנגדות דייר
והאם בכלל יש סיכוי למצוא קבלן שיסכים להתחיל תהליך עם התנגדות של דייר אחד מתוך 12
תמ"א 38 - התנגדות דייר
עו"ד תומר יפת
מנהל
01/03/10
גלית שלום,
שיקול הדעת של המפקח הוא רחב. יש בהחלט יזמים שמתחילים לעבוד עם הסכמה של 11 דיירים מתוך 12 וניגשים למפקח שגם מאשר את ביצוע הפרוייקט פעמים רבות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
שיקול הדעת של המפקח הוא רחב. יש בהחלט יזמים שמתחילים לעבוד עם הסכמה של 11 דיירים מתוך 12 וניגשים למפקח שגם מאשר את ביצוע הפרוייקט פעמים רבות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עזרה במציאת קבלן לביצוע עפ,י תמ"א 38
DDRR
20/02/10
אנא עזרתכם במציאת קבלן העוסק בתחום באזור הקריות והמתמחה בנושא.
תודה מראש
דני ************
תודה מראש
דני ************
תמ"א 38
עו"ד תומר יפת
מנהל
01/03/10
שיהיה בהצלחה.
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תחילת פרויקט התמ"א
גדי
19/02/10
האם מומלץ ראשית לאחר החתמה עקרונית של הדיירים על הסכמה לפרויקט התמ"א לפנות ליזמים שיבדקו את התכנות הפרויקט עם הצוות שלהם ויתנו הצעות לדיירים או לפנות לאדריכל כדי שיבדוק,יתכנן ויבנה תוכנית פעולה ולאחר מכן לפנות ליזמים עם תוכנית זו ?
תמ"א 38 - דרך מומלצת לפעולה
עו"ד תומר יפת
מנהל
21/02/10
גדי שלום,
אין כמעט אפשרות מעשית לפנות לאדריכל שכן מישהו צריך לשלם לו. בכל הפרוייקטים שאני הייתי שותף להם לא ראיתי שזה עובד. רק דרך היזם.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אין כמעט אפשרות מעשית לפנות לאדריכל שכן מישהו צריך לשלם לו. בכל הפרוייקטים שאני הייתי שותף להם לא ראיתי שזה עובד. רק דרך היזם.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
11 בעד אחד נגד
מאיר
18/02/10
קיבלנו הצעה מקבלן בנוגע לתמ"א 38 בניין 3 קומות 12 דיריים.
11 דיריים הסכימו דייר אחד התנגד מקומה ראשונה
ההתנגדות נובעת מכמה סיבות המפורטות להלן:
1) פיצוי כספי- בשווי של 20% מערך הדירה של המתנגד מפאת קומה ראשונה
2) חניה- התמ"א מתקבלת רק עם חניה לדיירים החדשים והחניה באה על חשבון הגינות שמתחת לבית השכן המתנגד
בנוסף לכך,אשמח לדעת האם יש עילה לתביעת דיירי הבניין כנגד הדייר המתנגד.
11 דיריים הסכימו דייר אחד התנגד מקומה ראשונה
ההתנגדות נובעת מכמה סיבות המפורטות להלן:
1) פיצוי כספי- בשווי של 20% מערך הדירה של המתנגד מפאת קומה ראשונה
2) חניה- התמ"א מתקבלת רק עם חניה לדיירים החדשים והחניה באה על חשבון הגינות שמתחת לבית השכן המתנגד
בנוסף לכך,אשמח לדעת האם יש עילה לתביעת דיירי הבניין כנגד הדייר המתנגד.
תמ"א 38 - דייר מתנגד
עו"ד תומר יפת
מנהל
21/02/10
מאיר שלום,
תביעה זו בעיה במובן זה שהיא אורכת הרבה זמן וגם אין תקדים לתביעה מעין זו.
בהסכמים שאני עורך עבור הדיירים ישנה התחייבות של היזם לפתוח בהליך מול המפקחת על הבתים המשותפים ויש בזה הצלחות יפות.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
תביעה זו בעיה במובן זה שהיא אורכת הרבה זמן וגם אין תקדים לתביעה מעין זו.
בהסכמים שאני עורך עבור הדיירים ישנה התחייבות של היזם לפתוח בהליך מול המפקחת על הבתים המשותפים ויש בזה הצלחות יפות.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ממ"ד חובה?
ליאור
13/02/10
האם במסגרת הפעלת התכנית קיימת חובה לבנייה של ממ"ד? כלומר , האם ישנו חוק שמחייב בנייה של ממדים במסגרת תמ"א 38?
תמ"א 38 - בניית ממ"ד
עו"ד תומר יפת
מנהל
15/02/10
ליאור שלום,
אין חובה לבניית ממ"ד במסגרת התמ"א.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אין חובה לבניית ממ"ד במסגרת התמ"א.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון
יאנוש
13/02/10
שאלותיי הן ולא שאלותי היא
תמ"א 38
עו"ד תומר יפת
מנהל
15/02/10
יישר כוח על הדיוק הלשוני.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנייה נוספת על הגג
יאנוש
13/02/10
שלום רב ושבוע טוב! יש ברשותי דירה בקומה רביעית כשהגג שמעל הדירה (99 מ"ר) צמוד אליה מבירור שערכתי בעירייה התחוור לי שאוכל להוסיף על הגג רק 40 מטר בלבד דבר שלא מוסיף לי הרבה על כן,אני מעוניין לקנות את הדירה ממול שחצי הגג הנותר צמוד אליה בתנאי שאוכל לבנות פנטהאוז (לאחר רכישתה של הדירה שממול ביתי גודל הגג יהיה 210 מ"ר)על שטח הגג לאחר העברת בעלות כיחידה נפרדת שתרשם בטאבו ככזו .שאלותיי היא: א.האם לאחר רכישת הדירה דלעיל אוכל לעשות זאת על פי חוק? אם שאלה א חיובית עד כמה מ"ר אוכל לבנות על הגג המוצמד? ג. האם קיימים הבדלים בעניין זה בין רשות מוניציפאלית אחת לחברתה? בתודה מראש .............יאנוש
תמ"א 38 - הוספת חדר על הגג
עו"ד תומר יפת
מנהל
15/02/10
יאנוש שלום,
אתה שואל שאלה שאינה קשורה לתמ"א אלא לניצול זכויות בניה מכוח תב"ע מקומית.
אתה זקוק לייעוץ פרטני אצל איש מקצוע לדעתי.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אתה שואל שאלה שאינה קשורה לתמ"א אלא לניצול זכויות בניה מכוח תב"ע מקומית.
אתה זקוק לייעוץ פרטני אצל איש מקצוע לדעתי.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנייה נוספת על גג
אדר' דבורה הורביץ
15/02/10
כמי שמוציאה היתרי בניה על גגות, אני חייבת להתחיל בכך שהתוספת של 40 מ"ר היא חלק מהדירה וניתן להגיע אליה רק מתוך הדירה. ז"א שלא תהיה לך עוד דירה קטנה בשטח של 40 מ"ר אלא דירה אחת גדולה דו מפלסית.
במידה ותקנה את הדירה שממולך, גם עליה יחול אותו דין - אחרי הבניה
של 40 המטרים תקבל דירה גדולה יותר על שני מפלסים.
יש כמה רשויות מקומיות - לא כולן - שמאפשרות הפיכת של שני חדרי יציאה לגג (40 המטרים שהזכרתי קודם) לדירה נפרדת. לא כל הרשויות !
במידה ותקנה את הדירה שממולך, גם עליה יחול אותו דין - אחרי הבניה
של 40 המטרים תקבל דירה גדולה יותר על שני מפלסים.
יש כמה רשויות מקומיות - לא כולן - שמאפשרות הפיכת של שני חדרי יציאה לגג (40 המטרים שהזכרתי קודם) לדירה נפרדת. לא כל הרשויות !
היתכנות תמ"א 38
שירי
13/02/10
שלום רב, הייתי רוצה לדעת האם יש סיכוי לאישור תמ"א 38 בבניין עם גג רעפים (3 דיירים בקומה שניה מתחת לגג), קומת קרקע (2 דיירים), ללא חניה? סה"כ 8 דיירים בבניין. תודה.
תמ"א 38 - בדיקת התכנות
עו"ד תומר יפת
מנהל
15/02/10
שירי שלום,
אין בעיית התכנות. יש מורכבות גדולה יותר בביצוע.
אגב, כיום לפי התמ"א ניתן להרוס את הבניין ולבנות חדש.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אין בעיית התכנות. יש מורכבות גדולה יותר בביצוע.
אגב, כיום לפי התמ"א ניתן להרוס את הבניין ולבנות חדש.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 ללא תוספת בנייה
איילת
12/02/10
שלום
שאלתי בעבר ולא נעניתי.
אנו מעונינים לבצע חיזוק לבנין ללא הוספת דירות. כלומר במימון שלנו.
יש לנו רב של 60 אחוזים. בחוק נדרש 51 אחוז.
אהל כתוב שכולם חייבים להשתתף בתשלום. איך מתקיים התהליך לאחר חתימת חוזה עם קבלן?
תודה
שאלתי בעבר ולא נעניתי.
אנו מעונינים לבצע חיזוק לבנין ללא הוספת דירות. כלומר במימון שלנו.
יש לנו רב של 60 אחוזים. בחוק נדרש 51 אחוז.
אהל כתוב שכולם חייבים להשתתף בתשלום. איך מתקיים התהליך לאחר חתימת חוזה עם קבלן?
תודה
תמ"א 38 - חיזוק על ידי הדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
15/02/10
איילת שלום,
פגשתי כבר הרבה מאוד נציגויות של בתים ומעולם לא ראיתי נציגות שרוצה לחזק לבד. זה מאוד קשה.
יחד עם זאת, אם אתם רוצים הדבר אפשרי מבחינה חוקית. צריך להגיש בקשה להיתר בניה ולאחר קבלתו לפנות למפקחת על הבתים המשותפים.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
פגשתי כבר הרבה מאוד נציגויות של בתים ומעולם לא ראיתי נציגות שרוצה לחזק לבד. זה מאוד קשה.
יחד עם זאת, אם אתם רוצים הדבר אפשרי מבחינה חוקית. צריך להגיש בקשה להיתר בניה ולאחר קבלתו לפנות למפקחת על הבתים המשותפים.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 יעוץ משפטי
שאול
12/02/10
שלום
בבניין שלנו הגענו להסכמה עקרונית בין הדיירים ובין הקבלן המבצע לביצוע פרוייקט תמא 38.
כעת עלינו לאתר עו"ד אשר אמור לייצג אותנו מול הקבלן.
אשמח לדעת מהם ההדגשים אשר עלינו הדיירים לשים לב אליהם במסמך ההתקשרות עם הקבלן.
ברור לי שאת זה אמור לבצע עו"ד שלנו אבל בכל זאת, טרם גיבשנו החלטה למי לפנות, ולכן אשמח לדעת על איזה היבטים צריך לשים דגש, ולראות שהמייצג המשפטי שלנו אכן ייתן את הדעת בנושא.
דבר נוסף- בבניין יש 24 דירות והקבלן מוכן לממן סך של עד 35 אלף שח לייצוג משפטי. האם סכום זה אמור להספיק למימון הייצוג המשפטי.
תודה
בבניין שלנו הגענו להסכמה עקרונית בין הדיירים ובין הקבלן המבצע לביצוע פרוייקט תמא 38.
כעת עלינו לאתר עו"ד אשר אמור לייצג אותנו מול הקבלן.
אשמח לדעת מהם ההדגשים אשר עלינו הדיירים לשים לב אליהם במסמך ההתקשרות עם הקבלן.
ברור לי שאת זה אמור לבצע עו"ד שלנו אבל בכל זאת, טרם גיבשנו החלטה למי לפנות, ולכן אשמח לדעת על איזה היבטים צריך לשים דגש, ולראות שהמייצג המשפטי שלנו אכן ייתן את הדעת בנושא.
דבר נוסף- בבניין יש 24 דירות והקבלן מוכן לממן סך של עד 35 אלף שח לייצוג משפטי. האם סכום זה אמור להספיק למימון הייצוג המשפטי.
תודה
תמ"א 38 - ייצוג משפטי של הדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
15/02/10
שאול שלום,
צריך לקחת עו"ד שעשה זאת בעבר ויש לו הבנה מקצועית בתחום.
מבחינת הסכום, כל עו"ד והדרישות שלו.
אנחנו בעיקרון מתאימים את שכה"ט למורכבות של הפרוייקט ולהיקף הליווי המשפטי שאנחנו נותנים. עוד לא ראיתי יזם שבגלל שכר טירחה שדרשנו ויתר על הפרוייקט. תמיד בסוף הגענו להבנה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
צריך לקחת עו"ד שעשה זאת בעבר ויש לו הבנה מקצועית בתחום.
מבחינת הסכום, כל עו"ד והדרישות שלו.
אנחנו בעיקרון מתאימים את שכה"ט למורכבות של הפרוייקט ולהיקף הליווי המשפטי שאנחנו נותנים. עוד לא ראיתי יזם שבגלל שכר טירחה שדרשנו ויתר על הפרוייקט. תמיד בסוף הגענו להבנה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
2 קומות נוספות במקום אחת נוספת
שלומי
11/02/10
שלום לך, רציתי לשאול בבקשה לגבי בניין בפתח תקווה ברחוב די טוב במרכז העיר, הקבלן רוצה לבנות 2 קומות במקום אחת בהערכה שלי 6 דירות שהוא יבנה יהיו שוות כ-6 מליון ש"ח. האם אנו צריכים לפי דעתך לקבל ממנו גם פיצוי כספי על כל הרווח העצום שיהיה לו מהפרויקט תמא 38 אצלנו? ואם כן כמה בערך? אנחנו כיום 9 דיירים בבניין.תודה רבה!!
עלות ביצוע פרויקט תמא
חני
14/02/10
כמי שמכירה קצת את הנושא אני יכולה לומר לך בוודאות גמורה שאין לך צל של מושג על העלויות ההיסטריות שכרוכות בשיפוץ מבנה קיים. יתכן ומכירת 6 דירות במרכז פתח תקווה אכן תתן לו 6 מליון שח. אך העלות של השיפוץ היא באזור המליון דולר (!) וזה בהנחה שהבניין שלכם יחסית פשוט ולא מאתגר.באזור כשלכם, אני לא מכירה אף קבלן/ יזם שיקח על עצמו פרויקט כזה מבלי שיאשרו לו 2 קומות כיוון שאחרת הפרויקט לא כלכלי ומהווה סיכון כלכלי גבוה מידי.פיצוי כספי? נראה לי שלקבל בניין שיעמוד ברעידות אדמה, שנראה בסטנדרטים חדשים , לקבל עליה חדה בערך הדירה שבה אתה גר היום, לקבל מעלית וכו... זוהי תמורה הולמת בהחלט בהתחשב בכך שאתה כאדם פרטי לעולם לא תוכל לממש את זכויות הבניה על הגג בהיקף כזה. (ולכן גם לא תחזק את יסודות הבניין בצורה כזו על חשבונך).בהצלחה!
עלויות ביצוע
יקי יצחקי
15/02/10
צודקת חני
מעבר לעלויות הגבוהות, לתוספת קומה בפתח תקוה, ,יש עלויות
מס (השבחה, שבח ומעמ) שהופכות את העיסקה ללא כדאית
בנוסף במקרה של תשלום כסף לדיירים כל
1 ש"ח לדייר הנה עלות של 2 ש"ח לקבלן (שוב בעיות מיסוי)
מעבר לעלויות הגבוהות, לתוספת קומה בפתח תקוה, ,יש עלויות
מס (השבחה, שבח ומעמ) שהופכות את העיסקה ללא כדאית
בנוסף במקרה של תשלום כסף לדיירים כל
1 ש"ח לדייר הנה עלות של 2 ש"ח לקבלן (שוב בעיות מיסוי)
בניין אחד עם שתי כניסות
רונן
10/02/10
שלום,
מהי המשמעות של בניין "רכבת" - שתי כניסות נפרדות, שני גרמי מדרגות שונים, בנייה זהה וקיר משותף ?
בכדי לקדם תמ"א 38, האם נדרשת נציגות של שתי הכניסות ?
האם ניתן לפצל את ההקלה בתמ"א לכניסה אחת של הבניין ?
תודה,
רונן
מהי המשמעות של בניין "רכבת" - שתי כניסות נפרדות, שני גרמי מדרגות שונים, בנייה זהה וקיר משותף ?
בכדי לקדם תמ"א 38, האם נדרשת נציגות של שתי הכניסות ?
האם ניתן לפצל את ההקלה בתמ"א לכניסה אחת של הבניין ?
תודה,
רונן
תמ"א 38 - בניין רכבת
עו"ד תומר יפת
מנהל
15/02/10
רונן שלום,
במקרה שעבודות החיזוק תלויות האחד בשני (לא ניתן לחזק רק חצי בניין) הרי שדרושה הסכמת כל הדיירים.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
במקרה שעבודות החיזוק תלויות האחד בשני (לא ניתן לחזק רק חצי בניין) הרי שדרושה הסכמת כל הדיירים.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלומי מס שבח
רחלי
10/02/10
שלום רב, שאלותי: האם - במסגרת תוספות בנייה בעסקת תמא - כאשר מתכננים להסב חדר קיים לממד יש חובה לשלם מס שבח? ובהקשר זה: האם חדר רגיל נחשב לחלק העיקרי בעוד שהממד יחשב לחלק השירותים של הדירה? ועוד: האם ניתן לקבל מדע מלא והתחייבות ממס שבח לגבי תשלומים או פטור עתידי, בהתיחס לתכנית שעדיין לא הוגשה (לא הוגשה מחשש שתחוייב במס שבח!). תודה.
מעוניין להוסיף שאלה על השאלה של רחלי
רונן
10/02/10
1. האם ניתן לסגור בחוזה מול הקבלן שעלויות מס שבח חלות עליו ?
2. האם מעצם אישור הבניין לתמ"א נרשמת שומת השבחה חדשה ?
תודה.
2. האם מעצם אישור הבניין לתמ"א נרשמת שומת השבחה חדשה ?
תודה.
דוגמא לחוזה כתוב
חני
10/02/10
שלום רב,איפה אני יכולה לראות דוגמא לחוזה שנחתם בין הדיירים ליזם? החוזה שקיים נראה כולו על תנאי. שיקבלו אישורים, לשיקול אנשים המקצוע וכו' זה מקובל? אשמח לראות דוגמא לחוזה חתום כדי להרגיש יותר נוח עם החתימה.העו"ד שמייצג אותנו טוען שזה אכן מקובל והגיוני ובכ"ז אשמח לראות חוזים נוספים.
תמ"א 38 - דוגמת חוזה תמ"א
עו"ד תומר יפת
מנהל
15/02/10
חני שלום,
זהו חוזה מורכב במיוחד ואיני מכיר עו"ד שיהיה מוכן לפרסמו סתם כך.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זהו חוזה מורכב במיוחד ואיני מכיר עו"ד שיהיה מוכן לפרסמו סתם כך.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינויים לאחרונה בתמ"א 38
שי גורג'י
09/02/10
שלום
להבנתי לאחרונה בוצעו מספר שינויים לגבי זכויות הבנייה מכח התמ"א 38.
מהם השינויים אשר שונו (להבנתי מועדת השרים בינואר )ואיך זה בא לידי ביטוי וביצוע?
בתודה מראש
שי גורג'י
להבנתי לאחרונה בוצעו מספר שינויים לגבי זכויות הבנייה מכח התמ"א 38.
מהם השינויים אשר שונו (להבנתי מועדת השרים בינואר )ואיך זה בא לידי ביטוי וביצוע?
בתודה מראש
שי גורג'י
תמ"א 38 - שינויים אחרונים בה
עו"ד תומר יפת
מנהל
15/02/10
שי שלום,
ראה תשובתי לרותי למטה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ראה תשובתי לרותי למטה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוצאות בניית תמא 38
רותי
09/02/10
עורך דין תומר שלום
האם יש לינק בו אפשר לראות תוצאות של תוכנית תמא 38
בפתח תקוה והמרכז?
מה אחוזי הבניה המוגמרת של תוכנית זו?
רוב התוצאות המפורסמות עי קבלנים הם כיצד הבית נראה לפני
וכיצד יראה אחרי
לדעתי עדיף לראות תוצר מוגמר
בתודה
רותי
האם יש לינק בו אפשר לראות תוצאות של תוכנית תמא 38
בפתח תקוה והמרכז?
מה אחוזי הבניה המוגמרת של תוכנית זו?
רוב התוצאות המפורסמות עי קבלנים הם כיצד הבית נראה לפני
וכיצד יראה אחרי
לדעתי עדיף לראות תוצר מוגמר
בתודה
רותי
שינויים לאחרונה בתמ"א 38
שי גורג'י
09/02/10
שלום
להבנתי לאחרונה בוצעו מספר שינויים לגבי זכויות הבנייה מכח התמ"א 38.
מהם השינויים אשר שונו (להבנתי מועדת השרים בינואר )ואיך זה בא לידי ביטוי וביצוע?
בתודה מראש
שי גורג'י
להבנתי לאחרונה בוצעו מספר שינויים לגבי זכויות הבנייה מכח התמ"א 38.
מהם השינויים אשר שונו (להבנתי מועדת השרים בינואר )ואיך זה בא לידי ביטוי וביצוע?
בתודה מראש
שי גורג'י
תוצאות לפרויקטים גמורים במרכז
שי גורג'י
09/02/10
אם תבדקו ברמת גן ברחוב המבדיל 11 המפורסם
הבניין שנבנה בין הראשונים אם לא הראשון
גם בגוגל תקישו המבדיל 11 ר"ג תגיעו לתוצאות.
הבניין שנבנה בין הראשונים אם לא הראשון
גם בגוגל תקישו המבדיל 11 ר"ג תגיעו לתוצאות.
מפקחת
מיכל
09/02/10
איפה כתוב (בחוק או במקום אחר) על כך כי קבלן צריך להגיש או להכין? בקשה להיתר בטרם פנייתו למפקחת שכאין הסכמת כל הדיירים לביצוע התמ"א?
בנוסף, האם דיירים בדירות הקיימות, הישנות, יוכלו לבצע עסקאות כאשר על הרכוש המשותף הערת אזהרה לטובת הקבלן?
בנוסף, האם דיירים בדירות הקיימות, הישנות, יוכלו לבצע עסקאות כאשר על הרכוש המשותף הערת אזהרה לטובת הקבלן?
תמ"א 38 - פניה למפקחת
עו"ד תומר יפת
מנהל
15/02/10
מיכל שלום,
קובע זאת סעיף 2 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים בפני רעידות אדמה ),התשס"ח -2008.
ניתן לעשות עסקה כאשר יש הערת אזהרה על הרכוש המשותף. זה צריך להיות מוסדר בהסכם עם היזם.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
קובע זאת סעיף 2 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים בפני רעידות אדמה ),התשס"ח -2008.
ניתן לעשות עסקה כאשר יש הערת אזהרה על הרכוש המשותף. זה צריך להיות מוסדר בהסכם עם היזם.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגג בבעלותי בלבד
פלג
08/02/10
שלום
אנחנו 4 דירים שרוצים לשפץ את הבנין שלנו שהוקם ב1933
המבנה יושב על שטח של 800 מטר,והוא בנוי 250 מטר לקומה(סהכ2 קומות)אני מציין שגג הבנייו שלי בלבד(טאבו)
1)איזה זכויות יש לי בתמא-38 שהגג בבעלותי?
2)האים במידה ואני לוקח את כול השיפוץ עלי-וכול הדירים מתנגדים,האים בגלל שהגג שלי יש לי אפשרות מבחינה חוקית לעקוף אותם?
3)כמה אחוזי בניה מגיעים לפי השטח והגג? ואיך אפשר לקבל יותר אחוזים לבניה?
4)האים ניתן לקבל יותר אחוזי בניה בגלל שהבניין ישן-ושלעיריה עדייף שיהרסו ויבנו חדש?
אנחנו 4 דירים שרוצים לשפץ את הבנין שלנו שהוקם ב1933
המבנה יושב על שטח של 800 מטר,והוא בנוי 250 מטר לקומה(סהכ2 קומות)אני מציין שגג הבנייו שלי בלבד(טאבו)
1)איזה זכויות יש לי בתמא-38 שהגג בבעלותי?
2)האים במידה ואני לוקח את כול השיפוץ עלי-וכול הדירים מתנגדים,האים בגלל שהגג שלי יש לי אפשרות מבחינה חוקית לעקוף אותם?
3)כמה אחוזי בניה מגיעים לפי השטח והגג? ואיך אפשר לקבל יותר אחוזים לבניה?
4)האים ניתן לקבל יותר אחוזי בניה בגלל שהבניין ישן-ושלעיריה עדייף שיהרסו ויבנו חדש?
תמ"א 38 - מימוש כאשר הגג הוא של דייר אחד בלבד
עו"ד תומר יפת
מנהל
15/02/10
פלג שלום,
נדמה לי ששוחחנו בעבר. בכל זאת, ככל שהגג מוצמד רק לדירה שלך אתה יכול לממש בניה לפי התמ"א אך תזדקק להסכמת הדיירים לחיזוק המבנה, להוספת מעלית, להוספת ממ"ד אם תרצו וכיוצ"ב.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
נדמה לי ששוחחנו בעבר. בכל זאת, ככל שהגג מוצמד רק לדירה שלך אתה יכול לממש בניה לפי התמ"א אך תזדקק להסכמת הדיירים לחיזוק המבנה, להוספת מעלית, להוספת ממ"ד אם תרצו וכיוצ"ב.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החתמת דיירים על הסכמה
גדי
07/02/10
האם אנחנו הדיירים חותמים בשלב הראשון על הסכמה עקרונית לביצוע תמא 38 וליפוי כוחם של הועד המנהל את הפרויקט מטעם הדיירים עוד לפני שיודעים מה נקבל או מה יקרה בבניין ? האם זה מחייב אותנו להמשך ?
תמ"א 38 - יפויי כוח לועד הדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
15/02/10
גדי שלום,
תלוי מה כתוב ביפויי הכוח.
כל עוד הוא לא נוטריוני בלתי חוזר אתה תמיד יכול לבטלו.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
תלוי מה כתוב ביפויי הכוח.
כל עוד הוא לא נוטריוני בלתי חוזר אתה תמיד יכול לבטלו.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
