פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
אפשרות לתמ"א רק בכניסה אחת בבנין רכבת
רונית
23/05/10
שלום רב,
1. מה % הדיירים שצריכים להסכים לתמ"א בנייה על הגג?
2. האם אפשר לעשות תמ"א רק לכניסה אחת מתוך 4?
3. האם יש אפשרות לחייב בתמ"א שאר הכניסות?
4. האם אישור בנייה לכניסה אחת (לא תמ"א) גורע מזכותנו לבצע תמ"א בעתיד?
המון תודה על השאלותל, תשובתכם המהירה נודה
רונית
1. מה % הדיירים שצריכים להסכים לתמ"א בנייה על הגג?
2. האם אפשר לעשות תמ"א רק לכניסה אחת מתוך 4?
3. האם יש אפשרות לחייב בתמ"א שאר הכניסות?
4. האם אישור בנייה לכניסה אחת (לא תמ"א) גורע מזכותנו לבצע תמ"א בעתיד?
המון תודה על השאלותל, תשובתכם המהירה נודה
רונית
תמ"א 38 - בניה בכניסה אחת מתוך מספר כניסות
עו"ד תומר יפת
מנהל
24/05/10
רונית שלום,
הדין קובע כי אם יש אפשרות לביצוע בנפרד הגם שמדובר בבית שרשום כבית משותף אחד העניין אפשרי לבנות בכניסה אחת מתוך מספר כניסות אין אפשרות לחייב את שאר הכניסות. מבחינה מעשית יש עם זה קושי בהיבט הכדאיות הכלכלית של ביצוע לכניסה אחת ודי קשה למצוא פרוייקטים שגייסו את כל הכניסות. ככל שיש יותר אנשים יותר קשה בפועל להוציא עסקה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
.
הדין קובע כי אם יש אפשרות לביצוע בנפרד הגם שמדובר בבית שרשום כבית משותף אחד העניין אפשרי לבנות בכניסה אחת מתוך מספר כניסות אין אפשרות לחייב את שאר הכניסות. מבחינה מעשית יש עם זה קושי בהיבט הכדאיות הכלכלית של ביצוע לכניסה אחת ודי קשה למצוא פרוייקטים שגייסו את כל הכניסות. ככל שיש יותר אנשים יותר קשה בפועל להוציא עסקה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מרפסת שמש
עידו
22/05/10
תומר שלום !
אילו מגבלות חלות עליי בהוספת מרפסת שמש במסגרת תמ"א 38 ?
כמה מטרים צריך לשמור מקו בניין, והאם יש דברים נוספים ?
תודה
אילו מגבלות חלות עליי בהוספת מרפסת שמש במסגרת תמ"א 38 ?
כמה מטרים צריך לשמור מקו בניין, והאם יש דברים נוספים ?
תודה
תמ"א 38 - הוספת מרפסת שמש
עו"ד תומר יפת
מנהל
24/05/10
עידו שלום,
זה משתנה מוועדה לוועדה. ככלל, בפרוייקטים שאני מעורב בהם זה עומד על בניה של כ - 12 מ"ר למרפסת מעין זו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זה משתנה מוועדה לוועדה. ככלל, בפרוייקטים שאני מעורב בהם זה עומד על בניה של כ - 12 מ"ר למרפסת מעין זו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות שכן לביצוע תמ"א
מאיה
20/05/10
7 מתוך 9 דיירים מעונינים להפעיל תמא 38 באמצעות קבלן.
אחד הדיירים בקומת הקרקע אשר דירתו מושכרת , החליט "שאינו רוצה וצריך " את ההרחבה והשפוץ.
השני בקומת ביניים , החליט שהוא מעונין למקם את הממד במקום השונה מתוכנית בניין מעותדת לממד באגפו .
איזה צעד יש לבצע על מנת לקבל אישור עקרוני של המפקח על הבתים המשותפים כי התנגדויותיהם אינן חלות?
אחד הדיירים בקומת הקרקע אשר דירתו מושכרת , החליט "שאינו רוצה וצריך " את ההרחבה והשפוץ.
השני בקומת ביניים , החליט שהוא מעונין למקם את הממד במקום השונה מתוכנית בניין מעותדת לממד באגפו .
איזה צעד יש לבצע על מנת לקבל אישור עקרוני של המפקח על הבתים המשותפים כי התנגדויותיהם אינן חלות?
תמ"א 38 - אישור המפקח על הבתים המשותפים
עו"ד תומר יפת
מנהל
24/05/10
מאיה שלום,
לא ניתן לקבל אישור כזה למפרע. החוק מאוד ברור ומתנה את הפניה למפקח בקבלת היתר בניה. יחד עם זאת קיימת פסיקה מפורשת שמצמצת מאוד את שיקול הדעת של המפקח ואין ליזם מה לחשוש (תמיד הם חוששים ובצדק). לטעמי, יש צורך בניתוח ספציפי של הנסיבות ואז להעריך באופן מקצועי את הסיכון האמיתי ליזם באי קבלת 100% הסכמה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לא ניתן לקבל אישור כזה למפרע. החוק מאוד ברור ומתנה את הפניה למפקח בקבלת היתר בניה. יחד עם זאת קיימת פסיקה מפורשת שמצמצת מאוד את שיקול הדעת של המפקח ואין ליזם מה לחשוש (תמיד הם חוששים ובצדק). לטעמי, יש צורך בניתוח ספציפי של הנסיבות ואז להעריך באופן מקצועי את הסיכון האמיתי ליזם באי קבלת 100% הסכמה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התקנת מעלית
ירון
18/05/10
עו"ד תומר שלום
בבניין בו אני מתגוורר, בן 4 קומות 3 דיירם לקומה, 10 מתוך 12 דיירים החליטו להתקין מעלית. ההזוי מכל, 2 דיירים מקומה 4 לא מוכנים להשתתף?? האם ישנה דרך חוקית לכפות עליהם????
בבניין בו אני מתגוורר, בן 4 קומות 3 דיירם לקומה, 10 מתוך 12 דיירים החליטו להתקין מעלית. ההזוי מכל, 2 דיירים מקומה 4 לא מוכנים להשתתף?? האם ישנה דרך חוקית לכפות עליהם????
הסכמת 2/3 מבעלי הדירות מספיקה להתקנת מעלית
יוסי אפשטיין, עו"ד
21/05/10
סעיף 59ו(א) לחוק המקרקעין קובע כי הרוב הדרוש להתקנת מעלית ברכוש המשותף הינו רוב בעלי הדירות שבבעלותם 2/3 מהדירות.
דייר סרבן
לודמילה
17/05/10
בבית שלנו מתוך 16 דירות חתמו על הסכמה עקרונית(תמא38) 13 דירות ו-3 לא מוכנים לחתום מטעמים לא ברורים (נראה כמו סחטנות לשמה)
הקבלן אינו מוכן להתקדם איתנו ללא הסכמת כל הדיירים .
האם אנו יכולים להגיש נגדם תביעה ע"פ חוק הדייר הסרבן וכמה זה עלול לעלות לנו.
כל 13 הדירות מוכנות לממן את עלות התביעה
תודה
הקבלן אינו מוכן להתקדם איתנו ללא הסכמת כל הדיירים .
האם אנו יכולים להגיש נגדם תביעה ע"פ חוק הדייר הסרבן וכמה זה עלול לעלות לנו.
כל 13 הדירות מוכנות לממן את עלות התביעה
תודה
שכירות
יריב
20/05/10
שלום, רציתי לדעת מה מקובל בנושא השכירויות. ישנם מספר דיירים בבנין שמשכירים את דירתם וחוששים שבגלל שהבניין יהפוך לאתר בניה מספר חודשים הם יפסידו את השכירות (חלקית או מלאה) האם הקבלנים מפצים אותם? תודה
פסק דין חדש תמ"א 38 – מראה מקום
אליהו
16/05/10
עו"ד יפת שלום,
הזכרת מספר פעמים את פסק הדין החדש בעניין התנגדות לתמ"א 38,
אני מעונין לקרוא אותו, מה המראה מקום שלו?
תודה
הזכרת מספר פעמים את פסק הדין החדש בעניין התנגדות לתמ"א 38,
אני מעונין לקרוא אותו, מה המראה מקום שלו?
תודה
תמ"א 38 - פסק דין
עו"ד תומר יפת
מנהל
16/05/10
אליהו שלום,
899-03-09 בבית המשפט המחוזי בחיפה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
899-03-09 בבית המשפט המחוזי בחיפה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זוג בניינים מחוברים
אנה
16/05/10
אני גרה בבניין המחובר לבניין נוסף דרך קיר אחד (4 דירות מכל בניין) בעיר אשדוד. הבניין עומד בקריטריונים של תמ"א 38 וישנה הסכמה עקרונית של רוב הדיירים בשני הבניינים. פנינו לחברה העירונית תשתית שממונה על הפרוייקטים באשדוד ואחרי שכבר ראינו תוכניות מיועדות אמרו לנו שאי אפשר לבצע את הבניה בגלל עמוד מתח גבוה עם שנאי שנמצא כ-8 מ' מאחד הביניינים. בפניה לחברת החשמל הודיעו לנו כי העמוד עומד בתקן ולכן העברתו צריכה להתבצעה במימון הדיירים.
האם בעיה זו נפוצה? האם היה תקדים להזזת עמוד מתח גבוה לצורך ביצוע פרוייקט התמ"א?
*הערת מערכת לנוחותך - מצא עו"ד באינדקס עורכי הדין: עורכי דין באשדוד
האם בעיה זו נפוצה? האם היה תקדים להזזת עמוד מתח גבוה לצורך ביצוע פרוייקט התמ"א?
*הערת מערכת לנוחותך - מצא עו"ד באינדקס עורכי הדין: עורכי דין באשדוד
תמ"א 38 - הוזזת עמוד חשמל
עו"ד תומר יפת
מנהל
16/05/10
אנה שלום,
זו הפעם הראשונה בה אני נתקבל בשאלה כזו. אין לי ספק שזו לא הפעם האחרונה. איני יודע כיצד עליכם לנהוג זולת הפעלת לחץ על הרשות שתפעל להוזזת אותו שנאי על חשבונה שכן אין סיכוי שהדיירים יממנו זאת ואו אז מפקירה הרשות את תושביה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זו הפעם הראשונה בה אני נתקבל בשאלה כזו. אין לי ספק שזו לא הפעם האחרונה. איני יודע כיצד עליכם לנהוג זולת הפעלת לחץ על הרשות שתפעל להוזזת אותו שנאי על חשבונה שכן אין סיכוי שהדיירים יממנו זאת ואו אז מפקירה הרשות את תושביה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירת עמידר
זורית
13/05/10
בבניין שלמו יש דירה אחת ששייכת לעמידר. האם עמידר מחוייבים להסכמה?כיצד פונים אליהם לבקשת הסכמה?
תמ"א 38 - הסכמה של עמידר לפרוייקט חיזוק
עו"ד תומר יפת
מנהל
16/05/10
שלום רב,
עמידר הנה ככל בעלים אחר ויש לפנות אליהם ולבקש הסכמתכם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
עמידר הנה ככל בעלים אחר ויש לפנות אליהם ולבקש הסכמתכם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה דחופה
ירון
13/05/10
באסיפה כללית בנושא תמא 38, הציעו לי הדיירים להיות בועד.אני הסכמתי ויום למחרת התחרטתי.האם יכולים לחייב אותי להישאר בועד? לא נערך שום פרוטוקול בעניין.אני לא בעל נכס אלה שוכר.
המון תודה!
המון תודה!
נגעת-נסעת
ברררר...איזה פחד
13/05/10
תודיע על התפטרותך
ועד בית
13/05/10
אף אחד לא יכול לכפות עליך שום דבר, קל וחומר כאשר לא נעשתה הפרוצדורה כהלכתה. ובכלל, באסיפה אמור בעל הנכס להשתתף, האם קיבלת ייפוי כוח ממנו לייצגו?
מכירת דירה
אלי
12/05/10
האם "כתב הסכמה להתקשרות עם יזם" יכול להשפיע לרע/טובה בעת מכירת הדירה?
אנו מתכננים להתחיל בתהליכי מכירת הדירה בעוד כ-6 חודשים.
דיירים בבניין לוחצים על חתימת הסכם עם היזם.
בהתיעצות עם מהתווך נמסר לי שעדיף למכור לפני החלטה מסוג זה או אחרי שיפוצים (בעוד כשנתיים),
אחרת, הדבר יכול להקטין כמות קונים פוטנציאליים.
אנו מתכננים להתחיל בתהליכי מכירת הדירה בעוד כ-6 חודשים.
דיירים בבניין לוחצים על חתימת הסכם עם היזם.
בהתיעצות עם מהתווך נמסר לי שעדיף למכור לפני החלטה מסוג זה או אחרי שיפוצים (בעוד כשנתיים),
אחרת, הדבר יכול להקטין כמות קונים פוטנציאליים.
תמ"א 38 - הגבלה על מכירת דירה
עו"ד תומר יפת
מנהל
16/05/10
אלי שלום,
בהסכמים שאני עורך אני מציין מפורשות כי ניתן למכור דירה בכפוף לידוע הקונה כי מתבצע חיזוק לפי התמ"א ועל התחייבותו להסכים להמשיך בפרוייקט. זה סביר. כך לדעתי צריך לנהוג. איני יודע מה כתוב בהסכם שלכם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בהסכמים שאני עורך אני מציין מפורשות כי ניתן למכור דירה בכפוף לידוע הקונה כי מתבצע חיזוק לפי התמ"א ועל התחייבותו להסכים להמשיך בפרוייקט. זה סביר. כך לדעתי צריך לנהוג. איני יודע מה כתוב בהסכם שלכם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתמ"א 38
אלכס
12/05/10
שלום,
אני גר בבניין של 3 קומות, 6 דיירים. פנה אלינו קבלן והציע לבנות לנו מרפסת, ממד + מעלית.
בתמורה הוא מעוניין לבנות עוד 3 קומות => 5 דיירים.
קבלן מוכן להתחיל בפרויקט, אך ורק במידה ויש הסכמה של כל הדיירים.
דייר אחד מתנגד, מעירייה נמסר לנו שדרושה הסכמה של כל הדיירים. מה ניתן לעשות במקרה כזה? האם אנו יכולים לתבוע אותו?
חלק מהדיירים אנשים מבוגרים ואנו זקוקים למעלית באופן דחוף.
אני גר בבניין של 3 קומות, 6 דיירים. פנה אלינו קבלן והציע לבנות לנו מרפסת, ממד + מעלית.
בתמורה הוא מעוניין לבנות עוד 3 קומות => 5 דיירים.
קבלן מוכן להתחיל בפרויקט, אך ורק במידה ויש הסכמה של כל הדיירים.
דייר אחד מתנגד, מעירייה נמסר לנו שדרושה הסכמה של כל הדיירים. מה ניתן לעשות במקרה כזה? האם אנו יכולים לתבוע אותו?
חלק מהדיירים אנשים מבוגרים ואנו זקוקים למעלית באופן דחוף.
תמ"א 38 - התנגדות אחד מהדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
16/05/10
אלכס שלום,
לצערנו, זכויות בניה מכוח התב"ע העירונית דורשות הסכמת 100% ולא 66% לכן אתם בבעיה לצערי. תביעה אזרחית אפשרית אך עדיין אין פסיקה במקרים דומים וסביר להניח כי זו תהא תביעה קשה יחסית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לצערנו, זכויות בניה מכוח התב"ע העירונית דורשות הסכמת 100% ולא 66% לכן אתם בבעיה לצערי. תביעה אזרחית אפשרית אך עדיין אין פסיקה במקרים דומים וסביר להניח כי זו תהא תביעה קשה יחסית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החברות שעוסקות : קיבלנו פנייה מאקזיט השקעות ועוד
מרדכי
12/05/10
איך לבצע את הפרוייקט במידה ושני דיירים גרים בחול ולא ניתן להשיג אותם ? שמעתי על מספר חברות לאחרונה פנו אלי מחברת אקזיט השקעות או אקזיט גרופ וחברת ציממבר חיזוק מבנים . איך לגשת לפרוייקט לאור הבעיה שתיארתי ?
תמ"א 38 - דיירים בחו"ל
עו"ד תומר יפת
מנהל
13/05/10
מרדכי שלום,
הכי יעיל זה לנסות ולאתרם באמצעות גורם מקצועי ואז להגיע אליהם ולהחתים אותם.
כל דבר אחר יהיה כרוך במעבר דרך בית המשפט או דרך האפוטרופוס או דרך גורמים נוספים תלוי במקרה הספציפי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
.
הכי יעיל זה לנסות ולאתרם באמצעות גורם מקצועי ואז להגיע אליהם ולהחתים אותם.
כל דבר אחר יהיה כרוך במעבר דרך בית המשפט או דרך האפוטרופוס או דרך גורמים נוספים תלוי במקרה הספציפי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות ביצוע מול ערבות בנקאית
לירון לוי
12/05/10
שלום,
אבקש הבחנה בין ערבות ביצוע לבין ערבות בנקאית.
תודה נראש
לירון
אבקש הבחנה בין ערבות ביצוע לבין ערבות בנקאית.
תודה נראש
לירון
תמ"א 38 - ערבות ביצוע מול ערבות בנקאית
עו"ד תומר יפת
מנהל
13/05/10
לירון שלום,
ערבות ביצוע היא סוג פרטי אחד מיני רבים של ערבות בנקאית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ערבות ביצוע היא סוג פרטי אחד מיני רבים של ערבות בנקאית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בבניין בצפון ת"א עומדים לבצע תמ"א 38 .הדירה שלי
דניאלה
12/05/10
הדירה שלי היא היחידה בבניין שאין אפשרות להוסיף לה ממ"ד. במקום זה הציעו לי לקבל 2 חניות במקום אחת. את החניות ממקמים במקלט עם מעלית. לי ישאירו מקום במקלט כי אין לי ממ"ד. הדירה שצמודה לשלי מקבלת 2 ממד"ים על "חשבוני." הקבלן אמר לי שעל הממ"ד השני השכנים משלמים. לו.
האם זה נראה לכם פיצוי הוגן. המעלית שיבנו בבניין צמודה לצד שבו נמצאת הדירה שלי ותחסום "פייר" שנותן אויר ואור.
האם זה נראה לכם פיצוי הוגן. המעלית שיבנו בבניין צמודה לצד שבו נמצאת הדירה שלי ותחסום "פייר" שנותן אויר ואור.
תמ"א 38 - פיצוי הולם
עו"ד תומר יפת
מנהל
13/05/10
דניאלה שלום,
זו כמובן אינה שאלה משפטית אלא מסחרית גרידא. קשה לענות האם מדובר בפיצוי הוגן זה עניין של השקפה אישית ושל אלטרנטיבות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זו כמובן אינה שאלה משפטית אלא מסחרית גרידא. קשה לענות האם מדובר בפיצוי הוגן זה עניין של השקפה אישית ושל אלטרנטיבות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ספרות משפטית
רינת
11/05/10
האם יש ספרות משפטית בנושא תמ"א 38 ?אשמח לקבל פירוט והכוונה
תמ"א 38 - ספרות משפטית
עו"ד תומר יפת
מנהל
13/05/10
רינת שלום,
למיטב ידיעתי אין עדיין ספרות כזו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
למיטב ידיעתי אין עדיין ספרות כזו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא38 | נשלח מאתר
יוסף כהן
11/05/10
האם רוב שהסכימו לשיפוצים מחייב את הכלל? זה הכיף בבנין עם מעט דיירים שמור נקי משפחה אחת.
ועוד מי מבטיח שהקבלן יעמוד בהסכם האם אפשר לבקש ערבות וגם מבחינת עמידה בלוח הזמנים ותודה.
ועוד מי מבטיח שהקבלן יעמוד בהסכם האם אפשר לבקש ערבות וגם מבחינת עמידה בלוח הזמנים ותודה.
תמ"א 38 - הרוב הנדרש
עו"ד תומר יפת
מנהל
13/05/10
יוסף שלום,
מבחינת התמ"א מספיק רוב של 66% לביצוע התמ"א אם כי מסיבות שונות רוב היזמים דורשים רוב של 100%.
אפשר וצריך לדרוש גם ערבויות ביצוע וגם ערבויות בדק.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
מבחינת התמ"א מספיק רוב של 66% לביצוע התמ"א אם כי מסיבות שונות רוב היזמים דורשים רוב של 100%.
אפשר וצריך לדרוש גם ערבויות ביצוע וגם ערבויות בדק.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכמת רוב הדיירים או הסכמה מוחלטת של כולם?
אורית
09/05/10
שלום!
רציתי לדעת האם אנו,הגרים בבניין 8 קומות (32 דירות), זקוקים להסכמה מוחלטת של כל הדיירים ,או שמא מספיק הסכמה של רוב הדיירים, ע"מ להתחיל לבצע את תמ"א 38?
רציתי לדעת האם אנו,הגרים בבניין 8 קומות (32 דירות), זקוקים להסכמה מוחלטת של כל הדיירים ,או שמא מספיק הסכמה של רוב הדיירים, ע"מ להתחיל לבצע את תמ"א 38?
תמ"א 38 - אחוז ההסכמה הנדרשת
עו"ד תומר יפת
מנהל
10/05/10
אורית שלום,
זוהי שאלה מורכבת. התמ"א מחייבת הסכמה של 66% בלבד. רוב היזמים דורשים 100%. מסיבות רבות ומגוונות. יש לבדוק את המקרה פרטנית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זוהי שאלה מורכבת. התמ"א מחייבת הסכמה של 66% בלבד. רוב היזמים דורשים 100%. מסיבות רבות ומגוונות. יש לבדוק את המקרה פרטנית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם אני חייב להסכים לתמ"א 38
יוסי
08/05/10
בבניין בו אני גר התקבלה הצעה ע"י חברה לשפץ ולחזק את הבניין לפי תמ"א 38 הם יבנו כ-3 קומות על גג הבניין ותמורת זאת ישפצו את המבנה יתקינו מעלית וירחיבו דירות. מאחר ואני גר בקומה ראשונה ואין אפשרות של הרחבת דירתי (כך אמר היזם) אלא רק את הדירות האחוריות דבר שעלול גם לפגוע בחנייה שלי. האם אפשר לאלץ אותי לגור באתר בנייה במשך כשנתיים כאשר כל תועלת לא נרמת לי מעיסקה זו???האם אני יכול להגיד בקשה לאי ביצוע תמ"א 38 בבנייני כאשר ברור במפורש שהאינטרס של הקבלן הוא יצירת רווח לעצמו ולא דאגה לאינטרס בעלי הדרות. האם יכולים לגזול ממני בכח את זכויותיי על הגג ולבנות עליו ללא אישורי??
תמ"א 38 - התנגדות דייר
עו"ד תומר יפת
מנהל
10/05/10
יוסי שלום,
פסק דין חדש מלפני כשבוע צימצם באופן יחסי את היכולת להתנגד לביצוע תמ"א 38.
יחד עם זאת, אם ישנה פגיעה של ממש בזכות הקניין שלך צריך לבדוק זאת פרטנית. יתכן שאתה נכנס לגדר המקרים (המצומצם) בהם ההתנגדות תתקבל.
אפשר גם כמובן להגיע להסכמות בדבר השכרת דירה חלופית וכיוצ"ב.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
פסק דין חדש מלפני כשבוע צימצם באופן יחסי את היכולת להתנגד לביצוע תמ"א 38.
יחד עם זאת, אם ישנה פגיעה של ממש בזכות הקניין שלך צריך לבדוק זאת פרטנית. יתכן שאתה נכנס לגדר המקרים (המצומצם) בהם ההתנגדות תתקבל.
אפשר גם כמובן להגיע להסכמות בדבר השכרת דירה חלופית וכיוצ"ב.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם אפשר לבצע תמ"א 38 במקרה הבא?
מורן
08/05/10
שלום
אנחנו בניין בני 2 קומות .סה"כ 8 דירות.הגג, שייך לקומות העליונותוהם בנו עליו במשך השנים ( על הגג). מבחינת הגיל הבניין מתאים לתמ"א 38 וכן התב"ע מאפשרת אחוזי בניה שמאפשרים בנוסף בניה רבה בשטח .
האם יש אפשרות בכלל במצב כזה לתמ"א 38?
אנחנו בניין בני 2 קומות .סה"כ 8 דירות.הגג, שייך לקומות העליונותוהם בנו עליו במשך השנים ( על הגג). מבחינת הגיל הבניין מתאים לתמ"א 38 וכן התב"ע מאפשרת אחוזי בניה שמאפשרים בנוסף בניה רבה בשטח .
האם יש אפשרות בכלל במצב כזה לתמ"א 38?
תמ"א38 - ביצוע תמ"א במקום שבו על הגג יש בניה
עו"ד תומר יפת
מנהל
10/05/10
מורן שלום,
הדבר אפשרי. הוא מסובך יותר ומצריך פתרונות יצירתיים. צריכה להיות גם התכנות כלכלית אך בהחלט ניתן לבצע זאת באופן עקרוני.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הדבר אפשרי. הוא מסובך יותר ומצריך פתרונות יצירתיים. צריכה להיות גם התכנות כלכלית אך בהחלט ניתן לבצע זאת באופן עקרוני.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת חיזוקים לבניין קיים
דייר
07/05/10
אני בודק עכשיו תוספת בניה לבניין שלנו.
יש לנו כרגע בניין של 3 קומות. קומת חנויות מלאה ו-2 קומות עם דירות.
לפי העירייה (ת"א) נשארו לנו זכויות ל-2 קומות וחדרי יציאה, אך הבעיה היא שמותרת צפיפות של 13 דירות וכבר יש 12 קיימות.
האם במידה ואנו מחזקים את הבניין לפי התמ"א, נוכל להוסיף את הקומה החדשה עם אותו כמות דירות כמו הקומה האחרונה הקיימת(6)?לפי אחוזי הבניה נשארו לנו עוד מספיק מטרים לבנות.
יש לנו כרגע בניין של 3 קומות. קומת חנויות מלאה ו-2 קומות עם דירות.
לפי העירייה (ת"א) נשארו לנו זכויות ל-2 קומות וחדרי יציאה, אך הבעיה היא שמותרת צפיפות של 13 דירות וכבר יש 12 קיימות.
האם במידה ואנו מחזקים את הבניין לפי התמ"א, נוכל להוסיף את הקומה החדשה עם אותו כמות דירות כמו הקומה האחרונה הקיימת(6)?לפי אחוזי הבניה נשארו לנו עוד מספיק מטרים לבנות.
תמ"א 38 - תוספת הבניה המותרת
עו"ד תומר יפת
מנהל
10/05/10
שלום רב,
אתם יכולים לבנות מטרז בגודל של קומה טיפוסית + 25 מ"ר. אלו הוראות התמ"א. בקשר לצפיפות הדירות (האם לבנות 4 או 6 דירות על אותו שטח נתון) זה נתון לשיקול דעת הרשות המקומית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אתם יכולים לבנות מטרז בגודל של קומה טיפוסית + 25 מ"ר. אלו הוראות התמ"א. בקשר לצפיפות הדירות (האם לבנות 4 או 6 דירות על אותו שטח נתון) זה נתון לשיקול דעת הרשות המקומית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתמ"א
פרח
06/05/10
אנו שישה דיירים בבניין. אחד מהדיירים מתנגד לתמ"א. הבניין מט ליפול. האם אנו יכולים להביא קונסטרוקטור להעריך את נזק הבניין ולדרוש מהדייר המתנגד לשלם עבור תיקון הנזקים בבניין הואיל והוא מתנגד לתמ"א הבאה לפתור לנו את הנזק?
תודה מראש
פרח
תודה מראש
פרח
תמ"א 38 - התנגדות דייר
עו"ד תומר יפת
מנהל
10/05/10
פרח שלום,
אפשר לפעול בדרך פשוטה יותר. להתחיל במהלך להגיש בקשה להיתר בניה ולאחר קבלתו לפנות למפקח על הבתים המשותפים. פסק דין חדש מלפני שבוע מצמצם מאוד את יכולת הדיירים להתנגד ואתם תקבלו אפשרות לביצוע התמ"א בפועל.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אפשר לפעול בדרך פשוטה יותר. להתחיל במהלך להגיש בקשה להיתר בניה ולאחר קבלתו לפנות למפקח על הבתים המשותפים. פסק דין חדש מלפני שבוע מצמצם מאוד את יכולת הדיירים להתנגד ואתם תקבלו אפשרות לביצוע התמ"א בפועל.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביצוע תמ"א 38 ללא 100 הסמה
דורון
05/05/10
הקבלן מציע לבנות קומה + חדרי יציאה לגג על הגג השטוח, אבל לכך לטענתו דרושה 100% הסכמה (שאין כרגע), כי השטח המשותף של הגג מתבטל. הקבלן לא מוכן לקחת סיכון של הגעה לערכאות במקרה כזה. הוא מציע לבנות קומה שטוחה על הגג (ובכך החזיר את הגג לדיירים) + דירות גן. לטענתו, לכך מספיקה הסכמה של 67% בלבד לפי חוקי התמא. האם זה נכון? האם לא דרושה 100% עבור בנייה על שטח הגינה ועל הקרקע המשותפת?
תמ"א 38 - הסכמת 100% מהדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
10/05/10
דורון שלום,
הדבר מצריך בדיקה פרטנית אבל בעיקרון יש צדק עם דברי היזם שכן בניית החדר על הגג נעשית מכוח התב"ע המקומית שאו אז צריך 100% הסכמה מה שאין כן בבניה במסגרת הקומה המפולשת (דירות גן).
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הדבר מצריך בדיקה פרטנית אבל בעיקרון יש צדק עם דברי היזם שכן בניית החדר על הגג נעשית מכוח התב"ע המקומית שאו אז צריך 100% הסכמה מה שאין כן בבניה במסגרת הקומה המפולשת (דירות גן).
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אלו ערים מלבד רמת גן ישנו אישור לתוספת שתי קומות?
אופיר
05/05/10
האם ישנן ערים נוספות מלבד רמת גן שבמסגרת התמא מאושרות שתי קומות ולא אחת ?
והאם ההתיחסות מבחינת הטבות והיטלים דומה בקומה השניה לראשונה?
והאם ההתיחסות מבחינת הטבות והיטלים דומה בקומה השניה לראשונה?
מס' קומות שניתן להוסיף בתמ"א 38
אריאל
05/05/10
אופיר שלום
בראשון לציון מותר להכפיל את מספר הקומות הקיימות עד 4 קומות.
עם תיקון 62010 שמוסיף זכויות בקומת הקרקע, ניתן לנייד את הזכוייות אלו למעלה.
אריאל
בראשון לציון מותר להכפיל את מספר הקומות הקיימות עד 4 קומות.
עם תיקון 62010 שמוסיף זכויות בקומת הקרקע, ניתן לנייד את הזכוייות אלו למעלה.
אריאל
האם הדירות שמקבל היזם במסגרת תמא 38 חייבות במע"מ
אלי
03/05/10
האם הדירות שהיזם בונה ומוכר חייבות במע"מ ?
תמ"א 38 - דירות חדשות חייבות מע"מ
עו"ד תומר יפת
מנהל
10/05/10
אלי שלום,
כן. היזם מחוייב להעביר את מרכיב המע"מ לרשויות מע"מ.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
כן. היזם מחוייב להעביר את מרכיב המע"מ לרשויות מע"מ.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה חשובה בנוגע להסכמת דיירים בתבע ובתמא 38
רועי
01/05/10
שלום לך.אני עומד להגיש תוכניות לתמא 38 לעיריה.לצורך התמא רכשתי גג (יחידה נפקדת בטאבו) עם הזכויות עליו.לא ידועה לי עמדתם של רוב הדיירים בנושא.רציתי לשאול מספר שאלות-1- האם אני יכול לבנות מכח התמא גם ללא הסכמת הדיירים מאחר והגג בבעלותי ובאותו מטראז' כמו במקרה של הסכמת הדיירים?2- במידה ולא ניתן- האם אני יכול לבנות מכח התבע ללא הסכמת הדיירים?3- האם בכל זאת צריכים הסכמה של רוב הדיירים למעלית ולחיזוק המבנה ( ללא הרחבת הדירות) במידה וניתן לבנות מכח התמא ללא הסכמת רוב הדיירים?4- במקרה של התנגדויות- כמה זמן בממוצע נותנת העיריה לדיירים להגיש את השגתם נגד הבניה במקרה של תמא 38, והאם הם יכולים להתנגד גם אם אבנה לפי זכויות הבניה שלי בתבע בלבד?תודה על עזרתך.
תמ"א 38 - בעלות על זכויות הבניה באופן מלא
עו"ד תומר יפת
מנהל
10/05/10
רועי שלום,
שאלת הרבה וקשה לענות במסגרת הפורום, אך אשתדל.
אינך יכול לבנות ללא הסכמת לפחות 66% מהדיירים גם אם כל הגג שלך. ישנו פסק דין חדש במחוזי בחיפה שתוחם את שיקול הדעת של המפקח במסגרת של התנגדות לביצוע התמ"א למסגרת מאוד מצומצמת. יש גם הצעת חוק חדש בנושא של זבולון אורלב.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38.
שאלת הרבה וקשה לענות במסגרת הפורום, אך אשתדל.
אינך יכול לבנות ללא הסכמת לפחות 66% מהדיירים גם אם כל הגג שלך. ישנו פסק דין חדש במחוזי בחיפה שתוחם את שיקול הדעת של המפקח במסגרת של התנגדות לביצוע התמ"א למסגרת מאוד מצומצמת. יש גם הצעת חוק חדש בנושא של זבולון אורלב.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
