פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
תשלום פיצויים בגין הפסד הכנסה וירידת ערך
שרון
28/05/10
בבעלותי דירת דופלקס יחידה בקומת הגג,
אני בעד תמ"א 38 אך מתנגד לבניית דירות נוספות בקומת הגג שכן במצב כיום יש לי פרטיות מלאה בגג, אין דירות שבנויות מעל דירתי או מצדדיה ו/או מעליה מה שישתנה בעת בניית דירות חדשות ובייחוד באם יבנו בנוסף לדירות גם חדרי יציאה לגג, האם לדעתך אני יכול לתבוע את הבניין ו/או היזם בגין ירידת הערך שתיווצר לדעתי בכפוף לחוות דעת שמאי מקרקעין.
בתודה מראש על המענה.
אני בעד תמ"א 38 אך מתנגד לבניית דירות נוספות בקומת הגג שכן במצב כיום יש לי פרטיות מלאה בגג, אין דירות שבנויות מעל דירתי או מצדדיה ו/או מעליה מה שישתנה בעת בניית דירות חדשות ובייחוד באם יבנו בנוסף לדירות גם חדרי יציאה לגג, האם לדעתך אני יכול לתבוע את הבניין ו/או היזם בגין ירידת הערך שתיווצר לדעתי בכפוף לחוות דעת שמאי מקרקעין.
בתודה מראש על המענה.
תמ"א 38 - תביעת פיצויים
עו"ד תומר יפת
מנהל
03/06/10
שרון שלום,
ראה תשובתי למטה לגבי פנייתך. ביחס לתביעה תמיד ניתן להגיש אם כי סיכוייה לדעתי לוטים בערפל. גם מבחינה כלכלית יהיה צורך לתחשב את ההשבחה שמקבלת הדירה שלך כתוצאה מחיזוק הבניין והוספת המעלית וכיוצ"ב יתר התוספות. נקודה למחשבה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ראה תשובתי למטה לגבי פנייתך. ביחס לתביעה תמיד ניתן להגיש אם כי סיכוייה לדעתי לוטים בערפל. גם מבחינה כלכלית יהיה צורך לתחשב את ההשבחה שמקבלת הדירה שלך כתוצאה מחיזוק הבניין והוספת המעלית וכיוצ"ב יתר התוספות. נקודה למחשבה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לבניית דירות נוספות על גג הבניין
שרון
28/05/10
שלום לבחון את המקרה הבא: יש לי בעלות על דירת דופלקס בקומה רביעית וחמישית ולמעשה זו הדירה היחידה שמוצמד לה גג/חדר יציאה לגג, אני בעד תמ"א 38 אך מתנגד לאפשרות שיבנו דירות נוספות שלמיטב הבנתי דרוש לכך רוב של 66% בכפוף לאישור המפקחת אך מנגד האם אני יכול להתנגד לכך שהיזם יבנה חדרי יציאה מעל הדירות שמקבל שלכך הוא זקוק ל 100% הסכמה שכן הזכויות לחדרי היציאה לגג באות מכח תכנית בניין עיר ולא מכח תמ"א 38,
בתודה מראש על המענה.
בתודה מראש על המענה.
תמ"א 38 - רוב של 100% עבור זכויות מכוח התב"ע
עו"ד תומר יפת
מנהל
03/06/10
שרון שלום,
אתה צודק שיש צורך ברוח של 100% עבור ניצול זכויות מכוח התב"ע וחדרי יציאה לג הנן בד"כ זכויות מכוח התב"ע ולא מכוח התמ"א.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אתה צודק שיש צורך ברוח של 100% עבור ניצול זכויות מכוח התב"ע וחדרי יציאה לג הנן בד"כ זכויות מכוח התב"ע ולא מכוח התמ"א.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 על גג רעפים
רונן
28/05/10
שלום,
האם ישנן דוגמאות ליישום תמ"א 38 על גג רעפים?
אודה לתשובתכם
האם ישנן דוגמאות ליישום תמ"א 38 על גג רעפים?
אודה לתשובתכם
תמ"א 38 - ישום על גבי גג
עו"ד תומר יפת
מנהל
03/06/10
רונן שלום,
רוב עסקאות התמ"א מבוצעות על גג וככל שחולפים החודשים כך רבים הבניינים שמצויים בתוך התהליך.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
רוב עסקאות התמ"א מבוצעות על גג וככל שחולפים החודשים כך רבים הבניינים שמצויים בתוך התהליך.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעל דירת קרקע
דויד
27/05/10
שלום בבניין בו יש לי נכס בקומת קרקע מעוניינים לבצע תמא 38 , ערב אחד הגיע היזם והבטיח ממדים ומרפסות ומעלית תמורת בניית 6 דירות נוספות על ה10 הקיימות . וביקש מאיתנו לחתום על יפוי כח נוטריון בלתי חוזר כדי להגיש תוכניות ...אני כמובן סירבתי ועדיין מסרב
מספר שאלות לי אלייך
האם אני יכול לחתום לו עכשיו ובמידה ולא יאשרו לו את הממדים וכל מה שהבטיח כי הוא צריך לצאת לקו הגדר ... לבטל את העיסקה ?
האם זה נכון שהוא לא יכול לבנות בגללי כי הוא צריך הסכמה של 100% להוסיף 6 דירות על ה10 הקיימות?
מה יוצא לי מזה ?
מעלית אני לא צריך ואצטרך להשתתף באחזקתה
שנתיים עבודות בבניין שיבריחו לי את השוכרים
עוד 6 משפחות שיעברו דרכי לבתיהם החדשים
השאלה שלי בגדול היא איך לתת ליזם להתקדם ולהגיש תוכניות וגם לשמור על זכות הוטו במידה ולא אישרו לו כמו שהבטיח ?
מספר שאלות לי אלייך
האם אני יכול לחתום לו עכשיו ובמידה ולא יאשרו לו את הממדים וכל מה שהבטיח כי הוא צריך לצאת לקו הגדר ... לבטל את העיסקה ?
האם זה נכון שהוא לא יכול לבנות בגללי כי הוא צריך הסכמה של 100% להוסיף 6 דירות על ה10 הקיימות?
מה יוצא לי מזה ?
מעלית אני לא צריך ואצטרך להשתתף באחזקתה
שנתיים עבודות בבניין שיבריחו לי את השוכרים
עוד 6 משפחות שיעברו דרכי לבתיהם החדשים
השאלה שלי בגדול היא איך לתת ליזם להתקדם ולהגיש תוכניות וגם לשמור על זכות הוטו במידה ולא אישרו לו כמו שהבטיח ?
תמ"א 38 - הסכם מותנה
עו"ד תומר יפת
מנהל
03/06/10
דויד שלום,
הדבר הנכונה לעשות זאת היא בניסוח הסכם מותלה כך שבאי התקיימות תנאים מסויימים הוא יהיה בטל או שיפתח מו"מ מחודש. ככל ששת הדירות נבנות מכוח התמ"א ולא מכוח התב"ע הרי שההתנגדות שלך כנראה לא תועיל.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הדבר הנכונה לעשות זאת היא בניסוח הסכם מותלה כך שבאי התקיימות תנאים מסויימים הוא יהיה בטל או שיפתח מו"מ מחודש. ככל ששת הדירות נבנות מכוח התמ"א ולא מכוח התב"ע הרי שההתנגדות שלך כנראה לא תועיל.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפחתה בשכר דירה
נטלי
25/05/10
שלום אני צריכה עצה
אני שוכרת דירה , והבניין עומד לעבור שיפוץ תמ"א , מקובל עלי וגם על בעל הבית שנשלם שכירות מופחתת במשך התקופה הנ"ל ( בערך שנתיים)
יש לציין שאני מטפלת בילד שלי ובעוד ילד אצלי בבית, כך שאספוג את רוב הרעש כול היום
אם השכירות היא 3800 ש"ח כיום , מה מקובל והוגן וכמה צריך להפחית ?
אנא תשובתכם, תודה
אני שוכרת דירה , והבניין עומד לעבור שיפוץ תמ"א , מקובל עלי וגם על בעל הבית שנשלם שכירות מופחתת במשך התקופה הנ"ל ( בערך שנתיים)
יש לציין שאני מטפלת בילד שלי ובעוד ילד אצלי בבית, כך שאספוג את רוב הרעש כול היום
אם השכירות היא 3800 ש"ח כיום , מה מקובל והוגן וכמה צריך להפחית ?
אנא תשובתכם, תודה
אין לכך נוסחה מתמטית. תלוי בהסכמות שתגבשו
יוסי אפשטיין, עו"ד
27/05/10
.
אובדן הכנסה בעקבות תמא 38 2
עמרי
24/05/10
כבוד עוד תומר יפת תודה על תגובתך המהירה באמת הופתעתי !
אבי הוא בעל הנכס בטבו. והוא לא חתם על ההסכם שנעשה מול היזם
ככה שאין התייחסות בעניני בהסכם. יחד עם זאת נאמר לנו בע"פ ע"י היזם לאורך כל התהליך שהכניסה לעסק לא תפגע וכי אוכל לעבוד בביטחה. והתברר כלא נכון ! מה עושים בשלב הזה למי פונים?
אבי הוא בעל הנכס בטבו. והוא לא חתם על ההסכם שנעשה מול היזם
ככה שאין התייחסות בעניני בהסכם. יחד עם זאת נאמר לנו בע"פ ע"י היזם לאורך כל התהליך שהכניסה לעסק לא תפגע וכי אוכל לעבוד בביטחה. והתברר כלא נכון ! מה עושים בשלב הזה למי פונים?
תמ"א 38 -אובדן הכנסה מעסק
עו"ד תומר יפת
מנהל
03/06/10
עמרי שלום,
עליכם להיכנס למו"מ מיידי מול היזם ולחילופין לנקוט בצעדים משפטיים על מנת למנוע את הנזק הנגרם לכם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
עליכם להיכנס למו"מ מיידי מול היזם ולחילופין לנקוט בצעדים משפטיים על מנת למנוע את הנזק הנגרם לכם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אובדן הכנסה בעקבות תמ"א 38
עמרי
24/05/10
יש לי חנות סטודיו חוגים שנמצא בקומת קרקע של מבנה שהתחיל שיפוץ של תמ"א 38. בעקבות הבניה נגרם לי נזק כבד של אובדן הכנסה לקוחות מסרבים להגיע ובקשו את כספם חזרה מסכנה לבטחון התלמידים. היזם מתעלם ואינו מוכן לקחת אחריות מה עושים? למי פונים? הענין דחוף ! זה מקום פרנסתי היחידי ! אשמח אם תוכלו לעזור . רציתי לציין כי לא הובהר מראש עם היזם כי לא אוכל להפעיל את המקום בביטחה.
תמ"א 38 - אובדן הכנסות בעסק כתוצאה מעבודות
עו"ד תומר יפת
מנהל
24/05/10
עמרי שלום,
יש לבחון את הוראות ההסכם ולראות מה בדיוק הוא קובע. בהסכמים שאני מעורב בהם הקבלן מתחייב לעבוד באופן שכזה שתימשך שיגרת החיים הרגילה עד כמה שניתן. ברור, שכאשר מדובר במקום עסקו של אדם ולא רק במקום מגוריו, יש לצפות שההסכם יתייחס לכך באופן יותר מפורט.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
יש לבחון את הוראות ההסכם ולראות מה בדיוק הוא קובע. בהסכמים שאני מעורב בהם הקבלן מתחייב לעבוד באופן שכזה שתימשך שיגרת החיים הרגילה עד כמה שניתן. ברור, שכאשר מדובר במקום עסקו של אדם ולא רק במקום מגוריו, יש לצפות שההסכם יתייחס לכך באופן יותר מפורט.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלב ראשוני להוצאת תמא38 ברמת גן
איציק
23/05/10
שלום
הבנין 3 קומות ושלושה דיירים בלבד,
השכן מקומה אחרונה מעוניין לבנות על הגג בבעלותו , 2קומות נוספות ומעלית. דירהאחת לו ודירה לקבלן שיבצע את העבודה, וכך הבניה והחיזוק יבוצע ללא עלות שלנו ,אני בקומה הראשונה שאין לי רווח ממשי מעוניין לבקש פיצוי כספי .
השכן אומר/לוחץ כדי להביא קבלן ולקבל הצעת מחיר יש צורך לקבל מעירית ר"ג אישור לביצוע תמא 38 ויש לחתום על בקשה להוצאת האישור.
האם חתימה להוצאת אישור תמא 38 מחייבת אותי לביצוע העבודה?
בברכה
איציק
הבנין 3 קומות ושלושה דיירים בלבד,
השכן מקומה אחרונה מעוניין לבנות על הגג בבעלותו , 2קומות נוספות ומעלית. דירהאחת לו ודירה לקבלן שיבצע את העבודה, וכך הבניה והחיזוק יבוצע ללא עלות שלנו ,אני בקומה הראשונה שאין לי רווח ממשי מעוניין לבקש פיצוי כספי .
השכן אומר/לוחץ כדי להביא קבלן ולקבל הצעת מחיר יש צורך לקבל מעירית ר"ג אישור לביצוע תמא 38 ויש לחתום על בקשה להוצאת האישור.
האם חתימה להוצאת אישור תמא 38 מחייבת אותי לביצוע העבודה?
בברכה
איציק
תמ"א 38 - משמעות חתימה על בקשה להיתר בניה
עו"ד תומר יפת
מנהל
24/05/10
איציק שלום,
בשום מקרה לא הייתי מציע לחתום על בקשה להיתר בניה מבלי שהזכויות שלך מעוגנות קודם לכן בהסכם מפורש. חתימתך על התוכניות וקבלת היתר בניה ללא שברור מה בדיוק אתה מקבל מעמידה אותך במצב לא טוב.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בשום מקרה לא הייתי מציע לחתום על בקשה להיתר בניה מבלי שהזכויות שלך מעוגנות קודם לכן בהסכם מפורש. חתימתך על התוכניות וקבלת היתר בניה ללא שברור מה בדיוק אתה מקבל מעמידה אותך במצב לא טוב.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 בדרך שונה
דייר שאכפת לו
23/05/10
עו"ד יפת שלום!
ברצוני להציע דרך חדשה לביצוע תמ"א 38 ואשמח אם תפנה את תשומת לבי להשלכות (בעיקר המיסוייות) של דרך זו.
דיירי הבניין שלי ואני רוצים לבצע בבניין שלנו תמ"א 38 כך שכל אחד מאתנו ייקח הלוואה ויממן קבלן מבצע ואת כל אנשי המקצוע הנדרשים וניוותר בסוף עם דירות על הגג שיהיו ברשותנו, מעין קבוצת רכישה בבניין שלנו. מה היתרונות/החסרונות מול השיטה המוצעת כיום על ידי הקבלנים כי הם יממנו את כל הפרויקט אך יוותרו עם הדירות על הגג?
תודה.
ברצוני להציע דרך חדשה לביצוע תמ"א 38 ואשמח אם תפנה את תשומת לבי להשלכות (בעיקר המיסוייות) של דרך זו.
דיירי הבניין שלי ואני רוצים לבצע בבניין שלנו תמ"א 38 כך שכל אחד מאתנו ייקח הלוואה ויממן קבלן מבצע ואת כל אנשי המקצוע הנדרשים וניוותר בסוף עם דירות על הגג שיהיו ברשותנו, מעין קבוצת רכישה בבניין שלנו. מה היתרונות/החסרונות מול השיטה המוצעת כיום על ידי הקבלנים כי הם יממנו את כל הפרויקט אך יוותרו עם הדירות על הגג?
תודה.
תמ"א 38 - בנייה עצמית על ידי הדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
24/05/10
שלום לדייר שאכפת לו,
שאלתך רחבה מיני ים. הדבר אפשרי כמובן וישנה אפשרות שכזו במסגרת התמ"א. הבעיות הן בעניין המורכבות של הביצוע והיכולת לתאם בן כל חברי קבוצת הרכישה את ביצוע הפעולות השונות. אם מצליחים להתגבר על הבעיה הטכנית הזו הדבר אפשרי. באופן מעשי, איני מכיר עדיין פרוייקט שזה עבד אצלו למרות שהרעיון עלה פעמים רבות. מכל מקום, יש לבחון זאת ולנתח זאת פרטנית ואז לקבל החלטה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
שאלתך רחבה מיני ים. הדבר אפשרי כמובן וישנה אפשרות שכזו במסגרת התמ"א. הבעיות הן בעניין המורכבות של הביצוע והיכולת לתאם בן כל חברי קבוצת הרכישה את ביצוע הפעולות השונות. אם מצליחים להתגבר על הבעיה הטכנית הזו הדבר אפשרי. באופן מעשי, איני מכיר עדיין פרוייקט שזה עבד אצלו למרות שהרעיון עלה פעמים רבות. מכל מקום, יש לבחון זאת ולנתח זאת פרטנית ואז לקבל החלטה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אפשרות לתמ"א רק בכניסה אחת בבנין רכבת
רונית
23/05/10
שלום רב,
1. מה % הדיירים שצריכים להסכים לתמ"א בנייה על הגג?
2. האם אפשר לעשות תמ"א רק לכניסה אחת מתוך 4?
3. האם יש אפשרות לחייב בתמ"א שאר הכניסות?
4. האם אישור בנייה לכניסה אחת (לא תמ"א) גורע מזכותנו לבצע תמ"א בעתיד?
המון תודה על השאלותל, תשובתכם המהירה נודה
רונית
1. מה % הדיירים שצריכים להסכים לתמ"א בנייה על הגג?
2. האם אפשר לעשות תמ"א רק לכניסה אחת מתוך 4?
3. האם יש אפשרות לחייב בתמ"א שאר הכניסות?
4. האם אישור בנייה לכניסה אחת (לא תמ"א) גורע מזכותנו לבצע תמ"א בעתיד?
המון תודה על השאלותל, תשובתכם המהירה נודה
רונית
תמ"א 38 - בניה בכניסה אחת מתוך מספר כניסות
עו"ד תומר יפת
מנהל
24/05/10
רונית שלום,
הדין קובע כי אם יש אפשרות לביצוע בנפרד הגם שמדובר בבית שרשום כבית משותף אחד העניין אפשרי לבנות בכניסה אחת מתוך מספר כניסות אין אפשרות לחייב את שאר הכניסות. מבחינה מעשית יש עם זה קושי בהיבט הכדאיות הכלכלית של ביצוע לכניסה אחת ודי קשה למצוא פרוייקטים שגייסו את כל הכניסות. ככל שיש יותר אנשים יותר קשה בפועל להוציא עסקה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
.
הדין קובע כי אם יש אפשרות לביצוע בנפרד הגם שמדובר בבית שרשום כבית משותף אחד העניין אפשרי לבנות בכניסה אחת מתוך מספר כניסות אין אפשרות לחייב את שאר הכניסות. מבחינה מעשית יש עם זה קושי בהיבט הכדאיות הכלכלית של ביצוע לכניסה אחת ודי קשה למצוא פרוייקטים שגייסו את כל הכניסות. ככל שיש יותר אנשים יותר קשה בפועל להוציא עסקה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מרפסת שמש
עידו
22/05/10
תומר שלום !
אילו מגבלות חלות עליי בהוספת מרפסת שמש במסגרת תמ"א 38 ?
כמה מטרים צריך לשמור מקו בניין, והאם יש דברים נוספים ?
תודה
אילו מגבלות חלות עליי בהוספת מרפסת שמש במסגרת תמ"א 38 ?
כמה מטרים צריך לשמור מקו בניין, והאם יש דברים נוספים ?
תודה
תמ"א 38 - הוספת מרפסת שמש
עו"ד תומר יפת
מנהל
24/05/10
עידו שלום,
זה משתנה מוועדה לוועדה. ככלל, בפרוייקטים שאני מעורב בהם זה עומד על בניה של כ - 12 מ"ר למרפסת מעין זו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זה משתנה מוועדה לוועדה. ככלל, בפרוייקטים שאני מעורב בהם זה עומד על בניה של כ - 12 מ"ר למרפסת מעין זו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות שכן לביצוע תמ"א
מאיה
20/05/10
7 מתוך 9 דיירים מעונינים להפעיל תמא 38 באמצעות קבלן.
אחד הדיירים בקומת הקרקע אשר דירתו מושכרת , החליט "שאינו רוצה וצריך " את ההרחבה והשפוץ.
השני בקומת ביניים , החליט שהוא מעונין למקם את הממד במקום השונה מתוכנית בניין מעותדת לממד באגפו .
איזה צעד יש לבצע על מנת לקבל אישור עקרוני של המפקח על הבתים המשותפים כי התנגדויותיהם אינן חלות?
אחד הדיירים בקומת הקרקע אשר דירתו מושכרת , החליט "שאינו רוצה וצריך " את ההרחבה והשפוץ.
השני בקומת ביניים , החליט שהוא מעונין למקם את הממד במקום השונה מתוכנית בניין מעותדת לממד באגפו .
איזה צעד יש לבצע על מנת לקבל אישור עקרוני של המפקח על הבתים המשותפים כי התנגדויותיהם אינן חלות?
תמ"א 38 - אישור המפקח על הבתים המשותפים
עו"ד תומר יפת
מנהל
24/05/10
מאיה שלום,
לא ניתן לקבל אישור כזה למפרע. החוק מאוד ברור ומתנה את הפניה למפקח בקבלת היתר בניה. יחד עם זאת קיימת פסיקה מפורשת שמצמצת מאוד את שיקול הדעת של המפקח ואין ליזם מה לחשוש (תמיד הם חוששים ובצדק). לטעמי, יש צורך בניתוח ספציפי של הנסיבות ואז להעריך באופן מקצועי את הסיכון האמיתי ליזם באי קבלת 100% הסכמה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לא ניתן לקבל אישור כזה למפרע. החוק מאוד ברור ומתנה את הפניה למפקח בקבלת היתר בניה. יחד עם זאת קיימת פסיקה מפורשת שמצמצת מאוד את שיקול הדעת של המפקח ואין ליזם מה לחשוש (תמיד הם חוששים ובצדק). לטעמי, יש צורך בניתוח ספציפי של הנסיבות ואז להעריך באופן מקצועי את הסיכון האמיתי ליזם באי קבלת 100% הסכמה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התקנת מעלית
ירון
18/05/10
עו"ד תומר שלום
בבניין בו אני מתגוורר, בן 4 קומות 3 דיירם לקומה, 10 מתוך 12 דיירים החליטו להתקין מעלית. ההזוי מכל, 2 דיירים מקומה 4 לא מוכנים להשתתף?? האם ישנה דרך חוקית לכפות עליהם????
בבניין בו אני מתגוורר, בן 4 קומות 3 דיירם לקומה, 10 מתוך 12 דיירים החליטו להתקין מעלית. ההזוי מכל, 2 דיירים מקומה 4 לא מוכנים להשתתף?? האם ישנה דרך חוקית לכפות עליהם????
הסכמת 2/3 מבעלי הדירות מספיקה להתקנת מעלית
יוסי אפשטיין, עו"ד
21/05/10
סעיף 59ו(א) לחוק המקרקעין קובע כי הרוב הדרוש להתקנת מעלית ברכוש המשותף הינו רוב בעלי הדירות שבבעלותם 2/3 מהדירות.
דייר סרבן
לודמילה
17/05/10
בבית שלנו מתוך 16 דירות חתמו על הסכמה עקרונית(תמא38) 13 דירות ו-3 לא מוכנים לחתום מטעמים לא ברורים (נראה כמו סחטנות לשמה)
הקבלן אינו מוכן להתקדם איתנו ללא הסכמת כל הדיירים .
האם אנו יכולים להגיש נגדם תביעה ע"פ חוק הדייר הסרבן וכמה זה עלול לעלות לנו.
כל 13 הדירות מוכנות לממן את עלות התביעה
תודה
הקבלן אינו מוכן להתקדם איתנו ללא הסכמת כל הדיירים .
האם אנו יכולים להגיש נגדם תביעה ע"פ חוק הדייר הסרבן וכמה זה עלול לעלות לנו.
כל 13 הדירות מוכנות לממן את עלות התביעה
תודה
שכירות
יריב
20/05/10
שלום, רציתי לדעת מה מקובל בנושא השכירויות. ישנם מספר דיירים בבנין שמשכירים את דירתם וחוששים שבגלל שהבניין יהפוך לאתר בניה מספר חודשים הם יפסידו את השכירות (חלקית או מלאה) האם הקבלנים מפצים אותם? תודה
פסק דין חדש תמ"א 38 – מראה מקום
אליהו
16/05/10
עו"ד יפת שלום,
הזכרת מספר פעמים את פסק הדין החדש בעניין התנגדות לתמ"א 38,
אני מעונין לקרוא אותו, מה המראה מקום שלו?
תודה
הזכרת מספר פעמים את פסק הדין החדש בעניין התנגדות לתמ"א 38,
אני מעונין לקרוא אותו, מה המראה מקום שלו?
תודה
תמ"א 38 - פסק דין
עו"ד תומר יפת
מנהל
16/05/10
אליהו שלום,
899-03-09 בבית המשפט המחוזי בחיפה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
899-03-09 בבית המשפט המחוזי בחיפה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זוג בניינים מחוברים
אנה
16/05/10
אני גרה בבניין המחובר לבניין נוסף דרך קיר אחד (4 דירות מכל בניין) בעיר אשדוד. הבניין עומד בקריטריונים של תמ"א 38 וישנה הסכמה עקרונית של רוב הדיירים בשני הבניינים. פנינו לחברה העירונית תשתית שממונה על הפרוייקטים באשדוד ואחרי שכבר ראינו תוכניות מיועדות אמרו לנו שאי אפשר לבצע את הבניה בגלל עמוד מתח גבוה עם שנאי שנמצא כ-8 מ' מאחד הביניינים. בפניה לחברת החשמל הודיעו לנו כי העמוד עומד בתקן ולכן העברתו צריכה להתבצעה במימון הדיירים.
האם בעיה זו נפוצה? האם היה תקדים להזזת עמוד מתח גבוה לצורך ביצוע פרוייקט התמ"א?
*הערת מערכת לנוחותך - מצא עו"ד באינדקס עורכי הדין: עורכי דין באשדוד
האם בעיה זו נפוצה? האם היה תקדים להזזת עמוד מתח גבוה לצורך ביצוע פרוייקט התמ"א?
*הערת מערכת לנוחותך - מצא עו"ד באינדקס עורכי הדין: עורכי דין באשדוד
תמ"א 38 - הוזזת עמוד חשמל
עו"ד תומר יפת
מנהל
16/05/10
אנה שלום,
זו הפעם הראשונה בה אני נתקבל בשאלה כזו. אין לי ספק שזו לא הפעם האחרונה. איני יודע כיצד עליכם לנהוג זולת הפעלת לחץ על הרשות שתפעל להוזזת אותו שנאי על חשבונה שכן אין סיכוי שהדיירים יממנו זאת ואו אז מפקירה הרשות את תושביה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זו הפעם הראשונה בה אני נתקבל בשאלה כזו. אין לי ספק שזו לא הפעם האחרונה. איני יודע כיצד עליכם לנהוג זולת הפעלת לחץ על הרשות שתפעל להוזזת אותו שנאי על חשבונה שכן אין סיכוי שהדיירים יממנו זאת ואו אז מפקירה הרשות את תושביה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירת עמידר
זורית
13/05/10
בבניין שלמו יש דירה אחת ששייכת לעמידר. האם עמידר מחוייבים להסכמה?כיצד פונים אליהם לבקשת הסכמה?
תמ"א 38 - הסכמה של עמידר לפרוייקט חיזוק
עו"ד תומר יפת
מנהל
16/05/10
שלום רב,
עמידר הנה ככל בעלים אחר ויש לפנות אליהם ולבקש הסכמתכם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
עמידר הנה ככל בעלים אחר ויש לפנות אליהם ולבקש הסכמתכם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה דחופה
ירון
13/05/10
באסיפה כללית בנושא תמא 38, הציעו לי הדיירים להיות בועד.אני הסכמתי ויום למחרת התחרטתי.האם יכולים לחייב אותי להישאר בועד? לא נערך שום פרוטוקול בעניין.אני לא בעל נכס אלה שוכר.
המון תודה!
המון תודה!
נגעת-נסעת
ברררר...איזה פחד
13/05/10
תודיע על התפטרותך
ועד בית
13/05/10
אף אחד לא יכול לכפות עליך שום דבר, קל וחומר כאשר לא נעשתה הפרוצדורה כהלכתה. ובכלל, באסיפה אמור בעל הנכס להשתתף, האם קיבלת ייפוי כוח ממנו לייצגו?
מכירת דירה
אלי
12/05/10
האם "כתב הסכמה להתקשרות עם יזם" יכול להשפיע לרע/טובה בעת מכירת הדירה?
אנו מתכננים להתחיל בתהליכי מכירת הדירה בעוד כ-6 חודשים.
דיירים בבניין לוחצים על חתימת הסכם עם היזם.
בהתיעצות עם מהתווך נמסר לי שעדיף למכור לפני החלטה מסוג זה או אחרי שיפוצים (בעוד כשנתיים),
אחרת, הדבר יכול להקטין כמות קונים פוטנציאליים.
אנו מתכננים להתחיל בתהליכי מכירת הדירה בעוד כ-6 חודשים.
דיירים בבניין לוחצים על חתימת הסכם עם היזם.
בהתיעצות עם מהתווך נמסר לי שעדיף למכור לפני החלטה מסוג זה או אחרי שיפוצים (בעוד כשנתיים),
אחרת, הדבר יכול להקטין כמות קונים פוטנציאליים.
תמ"א 38 - הגבלה על מכירת דירה
עו"ד תומר יפת
מנהל
16/05/10
אלי שלום,
בהסכמים שאני עורך אני מציין מפורשות כי ניתן למכור דירה בכפוף לידוע הקונה כי מתבצע חיזוק לפי התמ"א ועל התחייבותו להסכים להמשיך בפרוייקט. זה סביר. כך לדעתי צריך לנהוג. איני יודע מה כתוב בהסכם שלכם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בהסכמים שאני עורך אני מציין מפורשות כי ניתן למכור דירה בכפוף לידוע הקונה כי מתבצע חיזוק לפי התמ"א ועל התחייבותו להסכים להמשיך בפרוייקט. זה סביר. כך לדעתי צריך לנהוג. איני יודע מה כתוב בהסכם שלכם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתמ"א 38
אלכס
12/05/10
שלום,
אני גר בבניין של 3 קומות, 6 דיירים. פנה אלינו קבלן והציע לבנות לנו מרפסת, ממד + מעלית.
בתמורה הוא מעוניין לבנות עוד 3 קומות => 5 דיירים.
קבלן מוכן להתחיל בפרויקט, אך ורק במידה ויש הסכמה של כל הדיירים.
דייר אחד מתנגד, מעירייה נמסר לנו שדרושה הסכמה של כל הדיירים. מה ניתן לעשות במקרה כזה? האם אנו יכולים לתבוע אותו?
חלק מהדיירים אנשים מבוגרים ואנו זקוקים למעלית באופן דחוף.
אני גר בבניין של 3 קומות, 6 דיירים. פנה אלינו קבלן והציע לבנות לנו מרפסת, ממד + מעלית.
בתמורה הוא מעוניין לבנות עוד 3 קומות => 5 דיירים.
קבלן מוכן להתחיל בפרויקט, אך ורק במידה ויש הסכמה של כל הדיירים.
דייר אחד מתנגד, מעירייה נמסר לנו שדרושה הסכמה של כל הדיירים. מה ניתן לעשות במקרה כזה? האם אנו יכולים לתבוע אותו?
חלק מהדיירים אנשים מבוגרים ואנו זקוקים למעלית באופן דחוף.
תמ"א 38 - התנגדות אחד מהדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
16/05/10
אלכס שלום,
לצערנו, זכויות בניה מכוח התב"ע העירונית דורשות הסכמת 100% ולא 66% לכן אתם בבעיה לצערי. תביעה אזרחית אפשרית אך עדיין אין פסיקה במקרים דומים וסביר להניח כי זו תהא תביעה קשה יחסית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לצערנו, זכויות בניה מכוח התב"ע העירונית דורשות הסכמת 100% ולא 66% לכן אתם בבעיה לצערי. תביעה אזרחית אפשרית אך עדיין אין פסיקה במקרים דומים וסביר להניח כי זו תהא תביעה קשה יחסית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החברות שעוסקות : קיבלנו פנייה מאקזיט השקעות ועוד
מרדכי
12/05/10
איך לבצע את הפרוייקט במידה ושני דיירים גרים בחול ולא ניתן להשיג אותם ? שמעתי על מספר חברות לאחרונה פנו אלי מחברת אקזיט השקעות או אקזיט גרופ וחברת ציממבר חיזוק מבנים . איך לגשת לפרוייקט לאור הבעיה שתיארתי ?
תמ"א 38 - דיירים בחו"ל
עו"ד תומר יפת
מנהל
13/05/10
מרדכי שלום,
הכי יעיל זה לנסות ולאתרם באמצעות גורם מקצועי ואז להגיע אליהם ולהחתים אותם.
כל דבר אחר יהיה כרוך במעבר דרך בית המשפט או דרך האפוטרופוס או דרך גורמים נוספים תלוי במקרה הספציפי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
.
הכי יעיל זה לנסות ולאתרם באמצעות גורם מקצועי ואז להגיע אליהם ולהחתים אותם.
כל דבר אחר יהיה כרוך במעבר דרך בית המשפט או דרך האפוטרופוס או דרך גורמים נוספים תלוי במקרה הספציפי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות ביצוע מול ערבות בנקאית
לירון לוי
12/05/10
שלום,
אבקש הבחנה בין ערבות ביצוע לבין ערבות בנקאית.
תודה נראש
לירון
אבקש הבחנה בין ערבות ביצוע לבין ערבות בנקאית.
תודה נראש
לירון
תמ"א 38 - ערבות ביצוע מול ערבות בנקאית
עו"ד תומר יפת
מנהל
13/05/10
לירון שלום,
ערבות ביצוע היא סוג פרטי אחד מיני רבים של ערבות בנקאית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ערבות ביצוע היא סוג פרטי אחד מיני רבים של ערבות בנקאית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בבניין בצפון ת"א עומדים לבצע תמ"א 38 .הדירה שלי
דניאלה
12/05/10
הדירה שלי היא היחידה בבניין שאין אפשרות להוסיף לה ממ"ד. במקום זה הציעו לי לקבל 2 חניות במקום אחת. את החניות ממקמים במקלט עם מעלית. לי ישאירו מקום במקלט כי אין לי ממ"ד. הדירה שצמודה לשלי מקבלת 2 ממד"ים על "חשבוני." הקבלן אמר לי שעל הממ"ד השני השכנים משלמים. לו.
האם זה נראה לכם פיצוי הוגן. המעלית שיבנו בבניין צמודה לצד שבו נמצאת הדירה שלי ותחסום "פייר" שנותן אויר ואור.
האם זה נראה לכם פיצוי הוגן. המעלית שיבנו בבניין צמודה לצד שבו נמצאת הדירה שלי ותחסום "פייר" שנותן אויר ואור.
תמ"א 38 - פיצוי הולם
עו"ד תומר יפת
מנהל
13/05/10
דניאלה שלום,
זו כמובן אינה שאלה משפטית אלא מסחרית גרידא. קשה לענות האם מדובר בפיצוי הוגן זה עניין של השקפה אישית ושל אלטרנטיבות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זו כמובן אינה שאלה משפטית אלא מסחרית גרידא. קשה לענות האם מדובר בפיצוי הוגן זה עניין של השקפה אישית ושל אלטרנטיבות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ספרות משפטית
רינת
11/05/10
האם יש ספרות משפטית בנושא תמ"א 38 ?אשמח לקבל פירוט והכוונה
תמ"א 38 - ספרות משפטית
עו"ד תומר יפת
מנהל
13/05/10
רינת שלום,
למיטב ידיעתי אין עדיין ספרות כזו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
למיטב ידיעתי אין עדיין ספרות כזו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא38 | נשלח מאתר
יוסף כהן
11/05/10
האם רוב שהסכימו לשיפוצים מחייב את הכלל? זה הכיף בבנין עם מעט דיירים שמור נקי משפחה אחת.
ועוד מי מבטיח שהקבלן יעמוד בהסכם האם אפשר לבקש ערבות וגם מבחינת עמידה בלוח הזמנים ותודה.
ועוד מי מבטיח שהקבלן יעמוד בהסכם האם אפשר לבקש ערבות וגם מבחינת עמידה בלוח הזמנים ותודה.
תמ"א 38 - הרוב הנדרש
עו"ד תומר יפת
מנהל
13/05/10
יוסף שלום,
מבחינת התמ"א מספיק רוב של 66% לביצוע התמ"א אם כי מסיבות שונות רוב היזמים דורשים רוב של 100%.
אפשר וצריך לדרוש גם ערבויות ביצוע וגם ערבויות בדק.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
מבחינת התמ"א מספיק רוב של 66% לביצוע התמ"א אם כי מסיבות שונות רוב היזמים דורשים רוב של 100%.
אפשר וצריך לדרוש גם ערבויות ביצוע וגם ערבויות בדק.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
