פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
סטטוס תמא 38 כיום
נתי גרינברג
22/12/10
שלום
בהמשך לכתבות ודיווחים אחרונים האם אתם יכולים לעדכן מה הסטטוס של תמא 38 כיום ? האם עדיין ניתן להוציא פרויקטים לפעול או הכול עצר אני ראש ועד בניין אשר זכאי לתמא 38 ויש לנו 100% חתימות והדיירים מוכנים לעניין
תודה
בהמשך לכתבות ודיווחים אחרונים האם אתם יכולים לעדכן מה הסטטוס של תמא 38 כיום ? האם עדיין ניתן להוציא פרויקטים לפעול או הכול עצר אני ראש ועד בניין אשר זכאי לתמא 38 ויש לנו 100% חתימות והדיירים מוכנים לעניין
תודה
תמ"א38
עו"ד רונן קגן
22/12/10
אם כך, כל שנותר לך הוא להתחיל במו"מ עם יזמים - ישנם יזמיםרבים שישמחו להתקשר עם בניין בו ישנה כבר הסכמה של 100%.
בחירת יזמים תמ"א 38
עו"ד רועי בר-יוסף
27/12/10
בחירת יזם לביצוע פרויקט תמ"א 38 איננו דבר קל. יש לבחור כזה אשר מחד בעל ניסיון עשיר בבנייה בכלל ובסוגי פרויקטים מסוג תמ"א 38 או לחילופין פרויקטים קרובים באופיים בפרט. כמו כן יש לשאת ולתת עם תנאי וסעיפי ההסכם באופן קפדני על מנת שלא תיוותרו בסוף עם פרויקט חצי גמור. יש להיוועץ עם עו"ד מהתחום כבר כעת.
שיהיה בהצלחה
אלמוג, בר-יוסף עו"ד
רועי
שיהיה בהצלחה
אלמוג, בר-יוסף עו"ד
רועי
תמ"א 38 במימוש עצמי
רונן לינג ***צונזר ע"י המערכת***
28/12/10
בשלב א לפרויקט תמ"א הייתי מבצע קודם בדיקה כלכלית שמחשבת את כדאיות הפרויקט . כלל אצבע הוא שבמידה ומחיר למ"ר לאזור שלכם הוא מעל 25,000 שח (דירה 100 מ"ר ) מכירה 2.5 מליון שח הרי שיש כדאית כלכלית לפרויקט . ניתן למקסם את התמורה בפרויקט תמ"א 38 על ידי מימוש עצמי (כולל ניהול הפרויקט + מימון בנקאי ) ***צונזר ע"י המערכת***
ייצוג עו"ד
מיכל
20/12/10
האם יש מניעה אתית שעוה"ד המייצג את הדיירים ייצג גם את היזם? האם יש בכך ניגוד אינטרסים? או שמא רק צריך לוודא כי יש לנו אמון באותו עו"ד?
תמ"א 38 - ייצוג עוה"ד גם את היזם וגם את הדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
20/12/10
מיכל שלום,
הדבר לחלוטין לא מקובל.
עוה"ד מטעם הדיירים מחזיק את הבטחונות של היזם ואת יפויי הכוח לביטול הערת האזהרה.
הכיצד הוא יפעל כנגד היזם אם יהיה צורך כאשר היזם הוא לקוחו?
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הדבר לחלוטין לא מקובל.
עוה"ד מטעם הדיירים מחזיק את הבטחונות של היזם ואת יפויי הכוח לביטול הערת האזהרה.
הכיצד הוא יפעל כנגד היזם אם יהיה צורך כאשר היזם הוא לקוחו?
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייצוג
עו"ד רונן קגן
22/12/10
אני מצטרף לדעתו של עו"ד תומר יפת.
כמי שייצג גם קבלנים וגם דיירים, קיימים ניגודי אינטרסים מהותיים בין הצדדים בנושאים שחשיבותם קריטית לדיירים - הן בשלב המו"מ וניסוח החוזה והן בשלבי הביצוע.
יש לא מעט יזמים/קבלנים שמנסים לפעול באופן הזה - הובאו בפני חוזים שנחתמו כך - והם נוטים בבירור לטובת הקבלן.
כמי שייצג גם קבלנים וגם דיירים, קיימים ניגודי אינטרסים מהותיים בין הצדדים בנושאים שחשיבותם קריטית לדיירים - הן בשלב המו"מ וניסוח החוזה והן בשלבי הביצוע.
יש לא מעט יזמים/קבלנים שמנסים לפעול באופן הזה - הובאו בפני חוזים שנחתמו כך - והם נוטים בבירור לטובת הקבלן.
יישום תמ"א 38 ע"י הדיירים
גבריאל
19/12/10
שלום וברכה,
אשמח לדעת מה הנחיית המיסוי למקרה בו דיירי הבניין יוזמים את תהליך תמ"א 38 ומזמינים רק שירותי עבודה מקבלן חיצוני ומממנים את הפרוייקט בכוחות עצמם על מנת לרכוש את הדירות בקומה העליונה, האם הם פטורים ממחצית מתשלום מס השבח? (8 דיירים קיימים כאשר 4 מהם רוכשים את דירות הגג) האם יש הקלות נוספות במיסוי?
נציין כי כל העסקה נעשית תחת תב"ע הכוללת מיסוי מלא של מס שבח ללא פטורים של תמ"א 38.
תודה רבה.
אשמח לדעת מה הנחיית המיסוי למקרה בו דיירי הבניין יוזמים את תהליך תמ"א 38 ומזמינים רק שירותי עבודה מקבלן חיצוני ומממנים את הפרוייקט בכוחות עצמם על מנת לרכוש את הדירות בקומה העליונה, האם הם פטורים ממחצית מתשלום מס השבח? (8 דיירים קיימים כאשר 4 מהם רוכשים את דירות הגג) האם יש הקלות נוספות במיסוי?
נציין כי כל העסקה נעשית תחת תב"ע הכוללת מיסוי מלא של מס שבח ללא פטורים של תמ"א 38.
תודה רבה.
תמ"א 38 - יישום על ידי הדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
20/12/10
גבריאל שלום,
כאשר הדיירים מבצעים את התמ"א בעצמם הפטור של מס שבח לא רלוונטי כיוון שאין מכירת זכויות מהדיירים לגוף אחר, אלא אם הדיירים התאגדו כחברה ואז הם לצורך העניין ה"יזם".
במיוחד לא ברורה לי הסיפא של השאלה.
לטעמי, אתם זקוקיים לייעוץ מיסויי פרטני ומקצועי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
כאשר הדיירים מבצעים את התמ"א בעצמם הפטור של מס שבח לא רלוונטי כיוון שאין מכירת זכויות מהדיירים לגוף אחר, אלא אם הדיירים התאגדו כחברה ואז הם לצורך העניין ה"יזם".
במיוחד לא ברורה לי הסיפא של השאלה.
לטעמי, אתם זקוקיים לייעוץ מיסויי פרטני ומקצועי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביצוע על ידי דיירים
עו"ד רונן קגן
22/12/10
אם הבנתי נכון את המשפט האחרון - קיימת תב"ע שמתירה תוספות לבנייין ואז ישולמו מס שבח וכו'.
בדרך כלל, תמ"א 38 הינה מסלול "עוקף" במובן זה.
בכל מקרה, אם כבר החלטתם על ביצוע עצמי, כדאי שתתקשרו בהסכם מחייב כדי למנוע סכסוכי דיירים או בעיות בתזרימי תשלומים ובעיות בקידום הפרוייקט וקבלת החלטות בכלל.
בדרך כלל, תמ"א 38 הינה מסלול "עוקף" במובן זה.
בכל מקרה, אם כבר החלטתם על ביצוע עצמי, כדאי שתתקשרו בהסכם מחייב כדי למנוע סכסוכי דיירים או בעיות בתזרימי תשלומים ובעיות בקידום הפרוייקט וקבלת החלטות בכלל.
מימוש עצמי תמ"א 38
רונן לינג ***צונזר ע"י המערכת***
28/12/10
ממה שאני קורא יש פה מצב שבוא חלק מהדיירים הופכים להיות "היזמים בפרויקט " והם אלו שמממנים את הפרויקט . מבחינה כלכלית הם מקבלים זכויות בגג ששוות הרבה מאד כסף (מאות אלפי דולרים ) משאר הדיירים. לדעתי מבחינה עיסקית (וגם מבחינה ניהולית ומניעת ניגוד אנטרסים בן השכנים ) עדיף לפנות לחברה חיצונית שתנהל את הפרויקט ותדאג לאנטרסים של כלל הדיירים מידע נוסף במייל ***צונזר ע"י המערכת***
עלית ערך הדירה?
VIC
19/12/10
איך מחשבים עליית ערך דירה שנמצאת למכירה בביניין בתהליכי תמ"א 38 (האם ערך הדירה עולה למרות שהתהליך עדיין לא הסתיים?)
תמ"א 38 - חישוב עליית ערך
עו"ד תומר יפת
מנהל
20/12/10
שלום רב,
איך לזה נוסחה מתמטית.
מדברים על השבחה של כ - 20-30%.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
איך לזה נוסחה מתמטית.
מדברים על השבחה של כ - 20-30%.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רשימת פרוייקטים שהסתיימו
עידו
18/12/10
היכן ניתן להשיג רשימה (אפילו חלקית) של בניינים שבהם כבר הסתיים
חיזוק ע"פ תמ"א 38? אנחנו מחפשים המלצות.
חיזוק ע"פ תמ"א 38? אנחנו מחפשים המלצות.
תמ"א 38 - רשימת פרוייקטים
עו"ד תומר יפת
מנהל
20/12/10
עידו שלום,
לצערי, אפשר לספור על שתי כפות ידיים.
בסוף שנת 2011 יהיו כבר הרבה יותר.
אפשר לבדוק בתרע"ד 26, רמת גן וברחוב המבדיל 11 כמדומני באותה העיר.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לצערי, אפשר לספור על שתי כפות ידיים.
בסוף שנת 2011 יהיו כבר הרבה יותר.
אפשר לבדוק בתרע"ד 26, רמת גן וברחוב המבדיל 11 כמדומני באותה העיר.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרוייקטים שהסתיימו
עו" רונן קגן
22/12/10
אפשר להוסיף גם את רחוב כצנלסון בראשון לציון.
בניגוד לעבר, יש יותר פרוייקטים בביצוע כיום - כולל בת"א - לדוגמא ברחוב בבלי.
בניגוד לעבר, יש יותר פרוייקטים בביצוע כיום - כולל בת"א - לדוגמא ברחוב בבלי.
הוספת חניה ותמ"א 38
גליה
18/12/10
שלום רב,
החניה היחידה הרשומה בטאבו היא שלי. בשאר החניות הדיירים מתחלקים .
היזם מתכוון להכפיל החניות ולחלקן לכלל הדיירים, לרבות לדירות החדשות. מה כדאי שאדרוש מהיזם?
בברכה, גליה
החניה היחידה הרשומה בטאבו היא שלי. בשאר החניות הדיירים מתחלקים .
היזם מתכוון להכפיל החניות ולחלקן לכלל הדיירים, לרבות לדירות החדשות. מה כדאי שאדרוש מהיזם?
בברכה, גליה
איך בדיוק מכפילים חניות?
חומי
19/12/10
תמ"א 38 - ניהול מו"מ עם היזם
עו"ד תומר יפת
20/12/10
גליה שלום,
מדובר בשאלה מסחרית ולא משפטית. לא נראה לי באופן אישי שיש לך משהו מיוחד לדרוש שכן בסה"כ משווים את תנאי יתר הדיירים לתנאייך. בכל מקרה מאחל לך הרבה הצלחה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
מדובר בשאלה מסחרית ולא משפטית. לא נראה לי באופן אישי שיש לך משהו מיוחד לדרוש שכן בסה"כ משווים את תנאי יתר הדיירים לתנאייך. בכל מקרה מאחל לך הרבה הצלחה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
תמא 38 להשקעה
רמי***צונזר ע"י המערכת****
17/12/10
***צונזר ע"י המערכת****
ברשותי תמא 38 בבת ים ואני מחפש משקיע .
כמו כן ברצוני לשאול , מה הם זכויות הבניה האפשרויות כיום בעיר גבעתיים ?
ברשותי תמא 38 בבת ים ואני מחפש משקיע .
כמו כן ברצוני לשאול , מה הם זכויות הבניה האפשרויות כיום בעיר גבעתיים ?
תמ"א 38 - מימוש בגבעתיים
עו"ד תומר יפת
מנהל
20/12/10
שלום רב,
למיטב ידיעתי בגבעתיים ניתן לבנות קומה מכוח התמ"א וחצי קומה נוספת מכוח תוכנית הגגות העירונית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
למיטב ידיעתי בגבעתיים ניתן לבנות קומה מכוח התמ"א וחצי קומה נוספת מכוח תוכנית הגגות העירונית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כאשר בנה דייר לפי תב"ע האם ניתן להוסיף לפי תמ"א 38
פז
17/12/10
כאשר דייר בנה לפני כחצי שנה לפי תב"ע והרחיב את דירתו ב כ 15 מ"ר
ועכשיו אנו הולכים לעשות תמ"א 38 האם הוא יכול להרחיב את דירתו
תודה רבה
ועכשיו אנו הולכים לעשות תמ"א 38 האם הוא יכול להרחיב את דירתו
תודה רבה
תמ"א 38 - הרחבה מעבר לתב"ע
עו"ד תומר יפת
מנהל
20/12/10
שלום רב,
איני יכול לדעת. יש צורך לבדוק פרטנית מול הועדה המקומית יש הרבה פרטים ספצפייים משפיעים כגון קווי בניין וכיוצ"ב.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
איני יכול לדעת. יש צורך לבדוק פרטנית מול הועדה המקומית יש הרבה פרטים ספצפייים משפיעים כגון קווי בניין וכיוצ"ב.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ברמת העיקרון לא אמור להיות מניעה מלבנות לפי התמ"א
עו"ד טל דור
30/12/10
מטרת התמ"א המוצהרת הינה חיזוק המבנים מפני רעידות אדמה ואם זה לא נעשה במסגרת התב"ע אז ניתן לעשות זאת ככל שכפי שאמר עו"ד יפת, שאין חריגה מקווי המתאר. החיזוק מתבצע גם באמצעות הוספת פיר מעלית המחזק את הבניין וחידוש מראה הבניין. תוספות לדירה על פי התמ"א הן ממ"ד ותוספות נוספות תלויות באישור העירייה להרחבה מעבר לזו שהתבצעה (כגון מרפסות שמש, מחסנים, חניות וכדומה). בכל מקרה בד"כ התב"ע באה להוסיף על התמ"א ולא לגרוע ממנה אך בד"כ בתב"ע יש צורך בהסכמה מלאה של כל דיירי הבניין (ביעיריית ראשון לאחרונה הרחיבו את נושא ההסכמה המופחתת גם לתב"ע לצורכי עידוד הוספת דירות הגג והעלאת הכדאיות של הפרוייקט).
פורום תמ"א 38
נורית
16/12/10
אנחנו נציגי דיירים בבנין העושה צעדים ראשונים למימוש תמ"א 38.
אנחנו מעונינים לדעת באיזה שלב מעביר היזם כספים לנציגות הדיירים כדי שהם ישלמו בשמו את שכר טרחתו של עורך הדין המייצג אותם.
תודה מראש
אנחנו מעונינים לדעת באיזה שלב מעביר היזם כספים לנציגות הדיירים כדי שהם ישלמו בשמו את שכר טרחתו של עורך הדין המייצג אותם.
תודה מראש
תמ"א 38 - תשלום שכ"ט עוה"ד הדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
20/12/10
נורית שלום,
זה תלוי בדרישת עוה"ד.
בד"כ במעמד החתימה על ההסכם עובר כל הכסף לנציגות הדיירים והיא זו אשר משלמת בהתאם להסכם הפרטני.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זה תלוי בדרישת עוה"ד.
בד"כ במעמד החתימה על ההסכם עובר כל הכסף לנציגות הדיירים והיא זו אשר משלמת בהתאם להסכם הפרטני.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
רינת
14/12/10
שלום רב,
האם גם באיזור הקריות יש אפשרות לתמ"א38 ולמי פונים?
האם גם באיזור הקריות יש אפשרות לתמ"א38 ולמי פונים?
תמ"א 38 - מימוש תמ"א בצפון
עו"ד תומר יפת
מנהל
20/12/10
רינת שלום,
ראי תשובתי למטה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ראי תשובתי למטה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם באיזור הקריות קיימת אפשרות לתמ"א 38 ולמי פונים
רינת
14/12/10
שלום רב,
שמי רינת יו"ר ועד הבית, ברצוני לדעת האם הרחוב שלנו גם זכאי לתמ"א 38 ולמי פונים בעניין
אודה לתשובה
שמי רינת יו"ר ועד הבית, ברצוני לדעת האם הרחוב שלנו גם זכאי לתמ"א 38 ולמי פונים בעניין
אודה לתשובה
תמ"א 38 - אזור הקריות
עו"ד תומר יפת
מנהל
20/12/10
רינת שלום,
גם איזור הקריות זכאי כמובן לממש את תוכנית תמ"א 38 ויש לפנות ליזמים שהם אלו אשר בדרך כלל יעשו את בדיקות ההתכנות. אפשרות נוספת היא לפנות למחלקת ההנדסה בעירייה או לועדה המקומית לתכנון ובניה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
גם איזור הקריות זכאי כמובן לממש את תוכנית תמ"א 38 ויש לפנות ליזמים שהם אלו אשר בדרך כלל יעשו את בדיקות ההתכנות. אפשרות נוספת היא לפנות למחלקת ההנדסה בעירייה או לועדה המקומית לתכנון ובניה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח לפיצול מכירת דירות גג בתמא 38
ניר
14/12/10
מש"ח בתמא - מכירת דירות הגג, הקומה הראשונה לקונים חדשים וחדרי היציאה לגג לקבלן התמ"א לבניית דירות חדשות שימכור ועליהן דירות גג חדשות לבעלי דירות הגג המקוריות. האם פטור מס שבח שהיה חל לו היינו פשוט מוכרים את דירת הגג, חל גם על המכירה המפוצלת?
תמ"א 38 - מס שבח במכירה מפוצלת
עו"ד תומר יפת
מנהל
20/12/10
ניר שלום,
אם הבנתי נכון מדובר במכירת נכס אחד לשני רוכשים מה שייחב למיטב הבנתי תיקון צו רישום הבית המשותף טרם המכירה. במקרה מעין זה רק הרכישה לטובת מימוש תמ"א 38 תזכה לפטור של מס שבח המוענק מכוחה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אם הבנתי נכון מדובר במכירת נכס אחד לשני רוכשים מה שייחב למיטב הבנתי תיקון צו רישום הבית המשותף טרם המכירה. במקרה מעין זה רק הרכישה לטובת מימוש תמ"א 38 תזכה לפטור של מס שבח המוענק מכוחה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה מצד הקבלן
יודינה
14/12/10
שלום רב,
נציגות הדיירים שלא בהסכמת כלל הדיירים 12 מתוך 24) פעלה למשא ומתן עם חברה קבלנית. בכל העת הבהרנו המתנגדים את מורת רוחנו לתהליך. כעת כשאיננו מוכנים לחתום על תכניות מאיימת החברה בהליכים משפטיים לתביעת ההוצאות שהוציאה במהלך המשא ומתן. נציין כי לא נחתם כל חוזה עם החברה למעט הסכמה עקרונית ובה מתאפשר לחברה להתחיל במו"מ לצורך חתימה על חוזה. האם יכולה החברה לדרוש מהדיירים הוצאות על מו"מ בסך 300,000 ש"ח???
נציגות הדיירים שלא בהסכמת כלל הדיירים 12 מתוך 24) פעלה למשא ומתן עם חברה קבלנית. בכל העת הבהרנו המתנגדים את מורת רוחנו לתהליך. כעת כשאיננו מוכנים לחתום על תכניות מאיימת החברה בהליכים משפטיים לתביעת ההוצאות שהוציאה במהלך המשא ומתן. נציין כי לא נחתם כל חוזה עם החברה למעט הסכמה עקרונית ובה מתאפשר לחברה להתחיל במו"מ לצורך חתימה על חוזה. האם יכולה החברה לדרוש מהדיירים הוצאות על מו"מ בסך 300,000 ש"ח???
תמ"א 38 - תביעת יזם בגין ניהול מו"מ
עו"ד תומר יפת
מנהל
14/12/10
שלום רב,
לתבוע היא תמיד יכולה. לטעמי, לאור הנסיבות שתיארת אין לה סיכוי. זה נשמע כמו דרך לאיום. לא מעבר לכך. כמובן שאין להקל בכך ראש ויש לקבל ייעוץ משפטי קונקרטי למקרה שלכם ולהיות מוכנים הכי טוב לכל תרחיש שהוא.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לתבוע היא תמיד יכולה. לטעמי, לאור הנסיבות שתיארת אין לה סיכוי. זה נשמע כמו דרך לאיום. לא מעבר לכך. כמובן שאין להקל בכך ראש ויש לקבל ייעוץ משפטי קונקרטי למקרה שלכם ולהיות מוכנים הכי טוב לכל תרחיש שהוא.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך לדעת?
א.
13/12/10
ערב טוב,
אני תושב בת-ים, איך אדע אם הבניין שלי (נבנה בשנת 1975) יכלל בתמ"א 38 ?
בתודה
אני תושב בת-ים, איך אדע אם הבניין שלי (נבנה בשנת 1975) יכלל בתמ"א 38 ?
בתודה
תמ"א 38 - האם חל על הבניין שלי?
עו"ד תומר יפת
מנהל
14/12/10
שלום רב,
כלל האצבע קובע כי אם הוא מעל 400 מ"ר ובעל לפחות שתי קומות התמ"א חלה עליו.
כדי לדעת זאת באופן יותר פרטני יש להעזר בשירות מקצועי של אדריכל / בעל מקצוע.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
כלל האצבע קובע כי אם הוא מעל 400 מ"ר ובעל לפחות שתי קומות התמ"א חלה עליו.
כדי לדעת זאת באופן יותר פרטני יש להעזר בשירות מקצועי של אדריכל / בעל מקצוע.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניתן גם לפנות למח' ההנדסה בעיריה
עו"ד טל דור
30/12/10
חלק מהעיריות כגון בראשל"צ מיפו את העיר באופן בו יש להם רשימות של בניינים המתאימים לתמ"א 38. בכל מקרה מבחינת גיל הבניין שנבנה לפני 1980 הבניין מתאים. אם תיצור קשר עם יזמי תמ"א הם יכולים לעשות את הבדיקה עבורכם ככל שתחתמו על הסכמה ראשונית לניהול המו"מ עימם.
תוספת שלוש קומות לבניין
ענת
11/12/10
שלום. פעם ראשונה שאני בפורום ושמחתי לגלות שיש פורום כזה. בבית הורי המבוגרים (מתקרבים ל 90) יש דרישה של דיירים לבניית קומה תחתונה של דירות גן ושתי קומות עליונות. מדובר בבית בן 5 קומות. הקומה ה 5 דופלקס של קוטג'ים ולהורי דירה כזאת. מה אחוז ההסכמה הנדרש על פי חוק לביצוע הרחבה כזאת במסגרת התמ"א 38?
המון תודה
המון תודה
תמ"א 38 - אחוז ההסכמה הנדרש
עו"ד תומר יפת
מנהל
14/12/10
ענת שלום,
לפי מה שתיארת היזם יצטרך לבנות הן מכוח זכויות המקונות בתמ"א והן מכוח זכויות המוקנות בתב"ע. לצורך מימוש זכויות מהתב"ע יהא עליו לקבל 100% הסכמה מאת הדיירים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לפי מה שתיארת היזם יצטרך לבנות הן מכוח זכויות המקונות בתמ"א והן מכוח זכויות המוקנות בתב"ע. לצורך מימוש זכויות מהתב"ע יהא עליו לקבל 100% הסכמה מאת הדיירים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טופס הצטרפות לתמ"א 38.
Em
09/12/10
שלום,בניין המגורים שלי התחיל תהליך של תמ"א 38.תושב פ"ת, בניין 3 קומות, ללא מעלית. הגיע יזם ומחתים את הדיירים על טופס הצטרפות לתמ"א 38. ההתקשרות עם היזם היא לשלוש שנים. ולא מוכן לתת(להשיר) עותק מההסכם.האם זה תקין?
חתימה על טופס
עו"ד רונן קגן
10/12/10
לחלוטין לא תקין.
אני משער שמסמך כזה מעגן בעיקר זכויות ליזם ולא זכויות לדיירים.
המלצתי היא להתאגד (לפחות כל מי שלא חתם עד כה), לשכור שירותי עו"ד ולנהל מו"מ עם היזם (או אחרים).
אני משער שמסמך כזה מעגן בעיקר זכויות ליזם ולא זכויות לדיירים.
המלצתי היא להתאגד (לפחות כל מי שלא חתם עד כה), לשכור שירותי עו"ד ולנהל מו"מ עם היזם (או אחרים).
הוספת/בנית ממ"ד בדירה קיימת
מאיר
09/12/10
שאלה למומחים- האם אפשר בכלל לבנות או להוסיף ממ"ד לדירה קיימת . הבנין בן 8 קומות והדירה בקומה 5.
האם זה אפשרי תוך שימוש באחד החדרים?
האם זה אפשרי תוך שימוש באחד החדרים?
הוספת ממ"ד
עו"ד רונן קגן
10/12/10
אינני מהנדס כמובן, אבל למיטב ידיעתי לא ניתן להסב חדר קיים לממ"ד. התקנים דורים קירות בטון המעוגנים בעומק מסויים בקרקע וכו'.
לגבי תוספת - עקרונית הדבר אפשרי כפי שמוסיפים ממ"דים בחלק ניכר מהפרוייקטים למימוש תמ"א 38. יש לבדוק באופן פרטני זכויות בניה וכיוצב'.
לגבי תוספת - עקרונית הדבר אפשרי כפי שמוסיפים ממ"דים בחלק ניכר מהפרוייקטים למימוש תמ"א 38. יש לבדוק באופן פרטני זכויות בניה וכיוצב'.
דייר מתנגד וגורל המקלט
מ.
07/12/10
שלום לכולם,בבניין אצלנו 3 קומות ו- 6 דירות. אחד הדיירים מתנגד לתמ"א, ודורש שישאירו את המקלט בקומת העמודים כפיתרון מיגון עבורו, היות ולא יחובר לממ"ד, וכן את המחסן שלו במקומו.דרישתו תפגע בכדאיות הפרויקט מכיוון ששטח הדירה שיכולה להבנות בקומת העמודים יוקטן לו ישאר המקלט. השארת המחסן במקומו תיצור בעיה דומה.האם מי מטענותיו תתקבל ע"י המפקח? האם ניתן לחברו לממ"ד בכפיה (הלא הממ"ד יבנה ממילא מחוץ לדירתו).בתודה מראש.
תמ"א 38 - כפיה על דייר מתנגד
עו"ד תומר יפת
מנהל
14/12/10
שלום רב,
ניתן לכפות שינוי ברכוש המשותף על דייר מתנגד. לא ניתן לכפות עליו שינויי ברכושו הפרטי.
זה המצב החוקי כיום ואיתו צריך להתמודד.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ניתן לכפות שינוי ברכוש המשותף על דייר מתנגד. לא ניתן לכפות עליו שינויי ברכושו הפרטי.
זה המצב החוקי כיום ואיתו צריך להתמודד.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדויות תכנוניות + הצעת החוק של אורלב
ר.
07/12/10
לתומר שלום,אודה אם תוכל לענות על 2 שאלות בנושא תמ"א 38:1. אני גר בבניין ובו 6 דירות ו- 3 קומות. עקב השינוי המבוקש אאבד את הנוף מדירתי לים (לגבי יתר הדירות -- או שאין להן נוף לים מלכתחילה או שלא תאבדנה אותו).האם הועדה המקומית/ מפקח נוהגים להסתכל על אובדן נוף לים כפגיעה מהותית? (אינני נתנגד לתמ"א; התנגדותי תכנונית בלבד)2. האם, כל עוד לא התקבל תיקון החוק של ח"כ אורלב, הקבלן יוגבל בבנייה נוספת (במסגרת התמ"א) של עד שליש מסך רצפות הבניין במידה ואין הסכמת 100% מהדיירים?בברכה,ר.
תמ"א 38 - התנגדות תכנונית
עו"ד תומר יפת
מנהל
14/12/10
שלום רב,
לגבי השאלה הראשונה - לפי פסיקת בית המשפט המחוזי בחיפה התנגדותך צריכה להידחות על ידי המפקח.
לגבי השאלה השניה - התשובה היא כן.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לגבי השאלה הראשונה - לפי פסיקת בית המשפט המחוזי בחיפה התנגדותך צריכה להידחות על ידי המפקח.
לגבי השאלה השניה - התשובה היא כן.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניית ממדים ותמ"א
אלי
06/12/10
1. אנחנו מנסים לקדם את נושא התמ"א אצלנו בבניין כבר מעל לשנה ולצערי נתקלים בקשיים אין סופיים ע"י בעלי דירות אשר רוצים לעשות מהעניין הון מקסימאלי, יש לציין כי בעלי הדירות הללו אינם גרים בבניין אלא משקיעים.
הדיירים אשר גרים בבניין מנסים בכל דרך לקדם את הנושא בעיקר בגלל שאין לנו מקלט בבניין ואנו גרים באזור בעייתי.
מה ניתן לעשות נגד דיירים אלה?
2. שקלנו לבנות עצמאית ממ"דים ללא התמ"א אם ימשכו הבעיות.
אנחנו בניין עם 2 כניסות, כאשר 2 הכניסות רשומות יחד כבניין משותף אחד. מה הרוב שאנו צריכים על מנת לקדם את הנושא? ומה הפרוצדורה.
תודה!
הדיירים אשר גרים בבניין מנסים בכל דרך לקדם את הנושא בעיקר בגלל שאין לנו מקלט בבניין ואנו גרים באזור בעייתי.
מה ניתן לעשות נגד דיירים אלה?
2. שקלנו לבנות עצמאית ממ"דים ללא התמ"א אם ימשכו הבעיות.
אנחנו בניין עם 2 כניסות, כאשר 2 הכניסות רשומות יחד כבניין משותף אחד. מה הרוב שאנו צריכים על מנת לקדם את הנושא? ומה הפרוצדורה.
תודה!
תמ"א 38 - סחטנות של מיעוט מהדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
06/12/10
אלי שלום,
זוהי סיטואציה שכיחה ביותר. בדיוק לשם כך נקבע כי הרוב הדרוש לצורך ביצוע עסקה עומד על 66% בלבד.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זוהי סיטואציה שכיחה ביותר. בדיוק לשם כך נקבע כי הרוב הדרוש לצורך ביצוע עסקה עומד על 66% בלבד.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הועד סגר דיל עם קבלן- איך מיעוט יכול להקטין הנזקים
רובי
04/12/10
שלום, הבית בשכונה יקרה במיקום מעולה, גג של יותר מ-500 מ"ר שהבנייה תניב עשרות מליונים. הבניין כברמשופץ ומורחב ועם מעלית. הועד דוחף ומאיים כי הרווח על הגג יהיה מליונים. הקבלן רוצה להרחיב הדירות ולהוסיף חנייה במקום הגינה. מה זכויות המתנגדים: אנו לא רוצים שינוי הדירה בלי התייעצות איתנו, מי יממן את השינוי הפנימי (הרחבות ריצוף, הזזת קירות וכו') איך אפשר לאסור הרס הגינה? אין לנו שום מחויבות מהקבלן ועוד דורש שכר לאדריכל. מה ניתן לעשות ? (אנו חוששים גם מזיוף חתימות). האם אין גבול לערך העיסקה? תודה
תמ"א 38 - התגנדות דיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
06/12/10
רובי שלום,
לכל דייר זכות להתנגד לביצוע עסקת תמ"א. יש לבחון בדיוק מהן הטענות ומה הסיכוי שלהם באופן ריאלי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לכל דייר זכות להתנגד לביצוע עסקת תמ"א. יש לבחון בדיוק מהן הטענות ומה הסיכוי שלהם באופן ריאלי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התייעצות בנוגע לתמ"א 38 :
bts
04/12/10
התייעצות בנוגע לתמ"א 38 :
בבנין בו יש לי דירה התארגנו מס' דיירים לבצוע פרויקט תמ"א 38.
הם בחרו קבלן וחתמו עימו על חוזה.
בבנין 16 דירות. 13 חתמו. יש 3 מתנדים ואני ביניהם.
אני לא מתנגד עקרונית, אלא שבדקתי את החוזה של הקבלן עם עו"ד מטעמי ששכרתי
שמצא שהחוזה לא טוב לדיירים, נדרשים בו תיקונים רבים לצורך הבטחת זכויות הדיירים וכן בדקתי בדרכים נוספות את החוזה והכנתי מסמך של כל התיקונים שצריך.
שלחתי את המסמך לעוה"ד של הקבלן והוא השיב שזה תכתיב או שאחתום על החוזה שלהם או שהם כבר יתגברו על ההתנגדות שלי ואין לו כל כוונה לנהל עימי מו"מ.
כל זאת למרות שהוא רוצה לבנות דירות חדשות ביותר משליש ממספר הדירות הקיימות
ולנצל גם זכויות תב"ע, כלומר הוא צריך 100% הסכמה לכך.
כזכור ההצעות לתיקון החוק של ח,כ אורלב ואחרים להקל עם הקבלנים טרם עברו בכנסת.
למרות שאומרים שקבלנים בדר"כ נרתעים מלהוציא הוצאות בלי 100% הסכמה הקבלן הזה הגיש בקשה לקבלת היתר בניה בעיריה.
נמסר לי טלפונית בעיריה כי אקבל בדואר רשום העתק מהבקשה בתוך זמן קצר.
עוה"ד שייצג אותי נשכר לצורך הכנת חוו"ד שניה בלבד ולא לייצוג מלא וכרגע אינו מייצג אותי. מסיבות שונות איני רוצה שהוא ייצג אותי בהמשך.
ברור לי שאחרי שהקבלן יקבל היתר בניה אצטרך לנהל משפט נגדו, בהנחה שהחוק יתוקן. לפי החוק הנוכחי הוא צריך 100% הסכמה ולא יוכל לבנות בלי הסכמתי.
ההליך הוא תביעה בפני המפקח על המקרקעין.
העילות שלי יהיו הדרישות לתיקונים מהותיים בחוזה ,מדובר בחוזה של 42 עמודים ויש צורך ב 98 (!!) תיקונים חלקם מהותיים שנוגעים לרצון שלו למכור דירות ולרשום הערות אזהרה לטובת קוני צד ג' בלי ביטחונות מספיקים ואף משכנתא לטובת בנק שיעניק לו מימון בלי לתת ערבות בנקאית לדיירים,הביטוחים שהוא מציע אינם מספיקים ועוד.
אני מעריך שיש לי סיכוי טוב בבימ"ש. אני לא הסרבן הנקמן שנעלב פעם מהדיירים ומנסה לקלקל ,אני לא הסרבן הלא רציונלי שאין לו סיבה ,אני לא הסרבן הסחטן שרוצה לעצמו יותר,הסירוב שלי נובע מכך שאין ערובות מספיקות כלכליות והדבר עלול להסתיים באסון כלכלי לדיירים אם הקבלן יפשוט רגל. מדובר בבנין ישן שהגרים בו אינם מבוססים בלשון המעטה ואסון עבורם יהיה משהו חסר תקנה.
יש בחוזה עוד סעיפים מקוממים לטובת הקבלן, איני יכול לפרט הכל.
השאלות שלי:
1. המקום לטענות משפטיות הוא אצל המפקח על המקרקעין ולא בועדה לתיכנון ובניה.
בכל זאת כשאקבל את העתק הבקשה, האם כדאי לי לבדוק אותה מול מהנדס ? היש עילה להגיש התנגדות בועדה לתיכנון ובניה ?
ב. כרגע אין לי עו"ד. האם אני צריך כבר עכשיו עו"ד שייצג אותי או רק כשיהיה היתר בניה ומשפט במושט ?
ג. כמה אמור לעלות לי משפט נגד קבלן על תמ"א 38 בפני המפקח על המקרקעין ? מהו טווח המחירים הסביר הממוצע ?
ד. כיצד לבחור עו,ד מתאים ? איך להכין רשימה של כמה עו"ד מתאימים ולבחור אחד מתוכם ?
ה. האם מנהל מקרקעי ישראל נוהג לגבות דמי היתר בגין אישור תמ"א 38 ?
המייל שלי:
***צונזר ע"י המערכת***
בבנין בו יש לי דירה התארגנו מס' דיירים לבצוע פרויקט תמ"א 38.
הם בחרו קבלן וחתמו עימו על חוזה.
בבנין 16 דירות. 13 חתמו. יש 3 מתנדים ואני ביניהם.
אני לא מתנגד עקרונית, אלא שבדקתי את החוזה של הקבלן עם עו"ד מטעמי ששכרתי
שמצא שהחוזה לא טוב לדיירים, נדרשים בו תיקונים רבים לצורך הבטחת זכויות הדיירים וכן בדקתי בדרכים נוספות את החוזה והכנתי מסמך של כל התיקונים שצריך.
שלחתי את המסמך לעוה"ד של הקבלן והוא השיב שזה תכתיב או שאחתום על החוזה שלהם או שהם כבר יתגברו על ההתנגדות שלי ואין לו כל כוונה לנהל עימי מו"מ.
כל זאת למרות שהוא רוצה לבנות דירות חדשות ביותר משליש ממספר הדירות הקיימות
ולנצל גם זכויות תב"ע, כלומר הוא צריך 100% הסכמה לכך.
כזכור ההצעות לתיקון החוק של ח,כ אורלב ואחרים להקל עם הקבלנים טרם עברו בכנסת.
למרות שאומרים שקבלנים בדר"כ נרתעים מלהוציא הוצאות בלי 100% הסכמה הקבלן הזה הגיש בקשה לקבלת היתר בניה בעיריה.
נמסר לי טלפונית בעיריה כי אקבל בדואר רשום העתק מהבקשה בתוך זמן קצר.
עוה"ד שייצג אותי נשכר לצורך הכנת חוו"ד שניה בלבד ולא לייצוג מלא וכרגע אינו מייצג אותי. מסיבות שונות איני רוצה שהוא ייצג אותי בהמשך.
ברור לי שאחרי שהקבלן יקבל היתר בניה אצטרך לנהל משפט נגדו, בהנחה שהחוק יתוקן. לפי החוק הנוכחי הוא צריך 100% הסכמה ולא יוכל לבנות בלי הסכמתי.
ההליך הוא תביעה בפני המפקח על המקרקעין.
העילות שלי יהיו הדרישות לתיקונים מהותיים בחוזה ,מדובר בחוזה של 42 עמודים ויש צורך ב 98 (!!) תיקונים חלקם מהותיים שנוגעים לרצון שלו למכור דירות ולרשום הערות אזהרה לטובת קוני צד ג' בלי ביטחונות מספיקים ואף משכנתא לטובת בנק שיעניק לו מימון בלי לתת ערבות בנקאית לדיירים,הביטוחים שהוא מציע אינם מספיקים ועוד.
אני מעריך שיש לי סיכוי טוב בבימ"ש. אני לא הסרבן הנקמן שנעלב פעם מהדיירים ומנסה לקלקל ,אני לא הסרבן הלא רציונלי שאין לו סיבה ,אני לא הסרבן הסחטן שרוצה לעצמו יותר,הסירוב שלי נובע מכך שאין ערובות מספיקות כלכליות והדבר עלול להסתיים באסון כלכלי לדיירים אם הקבלן יפשוט רגל. מדובר בבנין ישן שהגרים בו אינם מבוססים בלשון המעטה ואסון עבורם יהיה משהו חסר תקנה.
יש בחוזה עוד סעיפים מקוממים לטובת הקבלן, איני יכול לפרט הכל.
השאלות שלי:
1. המקום לטענות משפטיות הוא אצל המפקח על המקרקעין ולא בועדה לתיכנון ובניה.
בכל זאת כשאקבל את העתק הבקשה, האם כדאי לי לבדוק אותה מול מהנדס ? היש עילה להגיש התנגדות בועדה לתיכנון ובניה ?
ב. כרגע אין לי עו"ד. האם אני צריך כבר עכשיו עו"ד שייצג אותי או רק כשיהיה היתר בניה ומשפט במושט ?
ג. כמה אמור לעלות לי משפט נגד קבלן על תמ"א 38 בפני המפקח על המקרקעין ? מהו טווח המחירים הסביר הממוצע ?
ד. כיצד לבחור עו,ד מתאים ? איך להכין רשימה של כמה עו"ד מתאימים ולבחור אחד מתוכם ?
ה. האם מנהל מקרקעי ישראל נוהג לגבות דמי היתר בגין אישור תמ"א 38 ?
המייל שלי:
***צונזר ע"י המערכת***
תמ"א 38 - יעוץ פרטני
עו"ד תומר יפת
מנהל
06/12/10
שלום רב,
הפניה מפורטת ביותר ומעלה שאלות רבות פרטניות ואינה מתאימה למענה במסגרת הפורום.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הפניה מפורטת ביותר ומעלה שאלות רבות פרטניות ואינה מתאימה למענה במסגרת הפורום.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ליטיגציה
עו"ד רונן קגן
07/12/10
צודק עו"ד תומר יפת. פנייתך מצריכה ייעוץ פרטני.
באופן עקרוני ניתן לנקוט בהליכים שונים אבל לקחת בחשבון שבהנחה שהדיירים היו מיוצגים לצורך ההסכם, כנראה שיהיה קושי לא קל להצליח בהם.
אני מניח שהדרך הנכונה הינה בכל זאת לנהל מו"מ עם היזם על הנושאים הקריטיים יותר, שכן על אף ההתנהלות שאתה מתאר קיים לו אינטרס להגיע עמך להסכמה.
לגבי מינהל מקרקעי ישראל - מנסיוני לגבי פרוייקט מסויים - המינהל לא גבה דמי היתר מבעלי דירות שהיוונו את זכויותיהם.
באופן עקרוני ניתן לנקוט בהליכים שונים אבל לקחת בחשבון שבהנחה שהדיירים היו מיוצגים לצורך ההסכם, כנראה שיהיה קושי לא קל להצליח בהם.
אני מניח שהדרך הנכונה הינה בכל זאת לנהל מו"מ עם היזם על הנושאים הקריטיים יותר, שכן על אף ההתנהלות שאתה מתאר קיים לו אינטרס להגיע עמך להסכמה.
לגבי מינהל מקרקעי ישראל - מנסיוני לגבי פרוייקט מסויים - המינהל לא גבה דמי היתר מבעלי דירות שהיוונו את זכויותיהם.
תמ"א 38 במימוש עצמי
רונן לינג***צונזר ע"י המערכת***
28/12/10
נשמע מצב מאוד לא סמפטי . אני חושב לטובת כל הדיירים כדאי לכם לשקול ברצינות מימוש תמ"א 38 במימוש עצמי ( עם מנהל פרויקט תמ"א ) כאשר רמת הסיכון שלכם מינימלית ויש לכם ערביות בנקאית לפרויקט . ***צונזר ע"י המערכת***
הערת אזהרה במסגרת הסכם תמא – חלופות?
גוג
03/12/10
היזם דורש מאיתנו הדיירים הערת אזהרה על רכוש משותף בעת חתימה על ההסכם? האם מקובל? האם יכול לרשום כאשר אין 100% חתימות? מה עושים במקרה כזה (שאין בשלב ראשון 100% חתימות)?
תמ"א 38 - הערת אזהרה לטובת היזם
עו"ד תומר יפת
מנהל
06/12/10
שלום רב,
זה מקובל מאוד ובלבד שאצל עוה"ד של הדיירים יש יפויי כוח מקביל למחיקת הערת האזהרה.
למיטב ידיעתי יש מקומות בהם לשכת רישום המקרקעין דורשת 100% חתימות לצורך רישום הערת אזהרה הגם שלטעמי אין בכך כל היגיון ובהחלט ישנה חוסר וודאות מסויימת בנושא (זו אגב בעיית היזם ולא בעייה של הדיירים).
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זה מקובל מאוד ובלבד שאצל עוה"ד של הדיירים יש יפויי כוח מקביל למחיקת הערת האזהרה.
למיטב ידיעתי יש מקומות בהם לשכת רישום המקרקעין דורשת 100% חתימות לצורך רישום הערת אזהרה הגם שלטעמי אין בכך כל היגיון ובהחלט ישנה חוסר וודאות מסויימת בנושא (זו אגב בעיית היזם ולא בעייה של הדיירים).
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכות סירוב לתמ"א 38
דרור
03/12/10
האם כמחזיק דירה בקומה אחרונה יש לי זכות סירוב לתמ"א 38. האם בהיותי רוכש דירה בקומה גבוהה,על כל המשתמע, בכדי שלא לחיות מתחת לשכנים בקומה מעלי יש זכות סירוב לפרויקט.
תמ"א 38 - זכויות דייר בקומה עליונה
עו"ד תומר יפת
מנהל
06/12/10
דרור שלום,
בהנחה שהזכויות על הגג רשומות באופן שווה לכלל הדיירים הרי שהזכויות שלך זהות לזכויות של כלל הדיירים גם כן ואינך נהנה מעדיפות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בהנחה שהזכויות על הגג רשומות באופן שווה לכלל הדיירים הרי שהזכויות שלך זהות לזכויות של כלל הדיירים גם כן ואינך נהנה מעדיפות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אילו חתימות יש לאסוף על מנת לבצע פרויקט במסגרת תמ"
ליאור
02/12/10
שלום,בבניין בו אני גר מעוניינם לבצע תוספת ממ"דים ומפרפסות במסגרת תמ"א 38.המבנה המדובר מכיל 6 בניינים צמודים זה לזה המחולקים ל-3 כניסות באמצעות גשרים. לכל גשר גישה לשני בניינים.כל 6 הכניסות הן תחת אותו גוש וחלקה.האם יש להחתים את כל הדיירים מכל 6 הבניינים?האם יש להחתים את כל הדיירים מהכניסה שלי (2 בניינים)?האם מספיק להחתים את הדיירים מהבניין שלי?תודה מראש,ליאור.
חתימות
עו"ד רונן קגן
02/12/10
שלום ליאור,
האת היא שאני מתקשה לתאר את מבנה נהניינים שאתה מציג... כנראה שצריך לראות את זה בעיניים.
עקרונית, ניתן לכאורה לבצע פרוייקט תמ"א 38 בבניין אחד, אולם הביצוע עלול להיות בעייתי (תלוי גם במבנה המדוייק של הבניינים) וכפי שכתב כאן עו"ד תומר יפת, רוב העיריות אינן נותנות הסכמתן לביצוע שכזה.
לפיכך המלצתי הינה שתאספו חתימות מכל הדיירים בכל המבנים. באופן עקרוני היתכנות ביצוע פרוייקט שכזה תגדל מהותית אם כל הדיירים יתנו הסכמה לביצועו (אם אין הסכמה של כולם קיימות מגבלות שונות כגון הצורך בפניה למפקח והגבלת שטח הבנייה).
האת היא שאני מתקשה לתאר את מבנה נהניינים שאתה מציג... כנראה שצריך לראות את זה בעיניים.
עקרונית, ניתן לכאורה לבצע פרוייקט תמ"א 38 בבניין אחד, אולם הביצוע עלול להיות בעייתי (תלוי גם במבנה המדוייק של הבניינים) וכפי שכתב כאן עו"ד תומר יפת, רוב העיריות אינן נותנות הסכמתן לביצוע שכזה.
לפיכך המלצתי הינה שתאספו חתימות מכל הדיירים בכל המבנים. באופן עקרוני היתכנות ביצוע פרוייקט שכזה תגדל מהותית אם כל הדיירים יתנו הסכמה לביצועו (אם אין הסכמה של כולם קיימות מגבלות שונות כגון הצורך בפניה למפקח והגבלת שטח הבנייה).
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
