פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
מכירת דירה לאחר ביצוע תמ"א 38
רועי
09/04/11
שלום
ברצונילדעת האם קיים פטור מדמי השבחה על דירה שנמכרת לאחר שבוצע בה תמ"א 38?
הכוונה היא לדירה שהייתה קיימת בנכס טרם בוצע בו התמ"א 38 והושבחה במסגרת ביצוע התמ"א 38.
ברצונילדעת האם קיים פטור מדמי השבחה על דירה שנמכרת לאחר שבוצע בה תמ"א 38?
הכוונה היא לדירה שהייתה קיימת בנכס טרם בוצע בו התמ"א 38 והושבחה במסגרת ביצוע התמ"א 38.
תמ"א 38 - מכירת דירה בפטור לאחר ביצוע החיזוק
עו"ד תומר יפת
מנהל
14/04/11
רועי שלום,
אם בהסכם היזם מוגבל ואינו יכול לעשות שימוש בפטורים שלכם האישיים לצורך הקטנת מס השבח החל עליו, הרי שאינך מאבד שום פטור אישי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אם בהסכם היזם מוגבל ואינו יכול לעשות שימוש בפטורים שלכם האישיים לצורך הקטנת מס השבח החל עליו, הרי שאינך מאבד שום פטור אישי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת הנכס לאחר תמא 38
ארז
06/04/11
הקבלן שפנינו אליו לבנייה במסגרת התמא מבקש בהסכם שאסור לנו למכור את הנכס בשלוש השנים הקרובות. למה הדרישה והאם זה תנאי הכרחי לגביו כפי שהוא טוען
דרישת קבלן שלא למכור דירות ב-3 השנים הקרובות !!!
עו"ד טל דור
10/04/11
ארז שלום רב,הדרישה של הקבלן אינה לגיטימית אלא אם מסייגים אותה שאותם רוכשים יוחתמו בהסכם המכר על כך שהם מתחייבים לחתום על ההסכם לביצוע התמ"א 38 עם הקבלן ועל כל מסמך הדרוש לביצוע הפרויקט. שלילה מוחלטת של אפשרות מכירת הדירות הינה דרקונית ומוגזמת ולדעתי לא תעמוד במבחן של ביהמ"ש אך עדיף לא להגיע לכך ומראש להגביל הסכמה זו כאמור לעיל.מקווה שסייעתי לך.בברכת חג שמחטל דור, עו"ד
עו"ד תומר יפת
זהבה
06/04/11
לאור האישור החדש על הגדלת זכויות בניה במסגרת תמ"א 38 ל_2.5 קומות האם מספיק אישור זה או צריך לשנות תב"ע עיר?
האם בנוסף לממ"ד מגיע לכל דירה גם הרחבה של 25 מ' מכוח תמ"א 38? אודה על התשובות
האם בנוסף לממ"ד מגיע לכל דירה גם הרחבה של 25 מ' מכוח תמ"א 38? אודה על התשובות
זהבה הרשי להשיב לך למרות פניה ספציפית לעו"ד יפת
עו"ד טל דור
10/04/11
התיקון שיצא ביום 6/4/2011 אינו מצריך שינוי בתב"ע העירונית. ניתן להוסיף עד 2.5 קומות בהסכמה של לבעלי הדירות המחזיקים בלפחות 2/3 מהבניין. ממ"ד הוא לא הכרח ולא בכל מקום ניתן להוסיפו. במקרים בהם לא ניתן להוסיף ממ"ד קיימת דרישה בחלק מהעיריות להוספת קירות מגן. גם ההרחבה היא לא דבר של הכרח אלא נתונה למו"מ בין הקבלן לנציגי הדיירים. כמובן שכמה שיינתנו לקבלן יותר זכויות בניה וכמה שהאיזור יותר אטרקטיבי, ניתן לדרוש יותר מהקבלן בכפוף לאפשרויות מבחינת אי חריגה ממתאר הבניין ובכפוף לאישור העיריה.מקווה שסייעתי לך.
מס רכישה בתמ"א 38 על הזכויות הנוספות
שלמה
05/04/11
האם עפ"י תיקון 96 או תיקונים חדשים, עדיין על היזם לשלם מס רכישה בגין הזכויות אשר אותן הוא קונה.מדובר על עסקה בר"ג עם תוספת של קומה מתמ"א, קומה מתב"ע וחדרים על הגג.
תמ"א 38 - מס רכישה
עו"ד תומר יפת
מנהל
14/04/11
שלמה שלום,
אכן יש חיוב במס רכישה על רכישת הזכויות מאת הדיירים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אכן יש חיוב במס רכישה על רכישת הזכויות מאת הדיירים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם להחתמת דיירים
דני
05/04/11
שלום
אני מחפש נוסח להסכם בו הדיירים מביעים רצון והסכמה לביצוע תמ"א 38 וכן מייפים אותי כבא כוח לניהול מו"מ עם קבלנים בעניין
אני מחפש נוסח להסכם בו הדיירים מביעים רצון והסכמה לביצוע תמ"א 38 וכן מייפים אותי כבא כוח לניהול מו"מ עם קבלנים בעניין
תמ"א 38 - הסכם לתיווך
עו"ד תומר יפת
מנהל
14/04/11
דני שלום,
מדובר בהסכם לתיווך.
יש ברשת מספר דוגמאות.
אתה יכול לבחור אחת מהם ולהתאים אותה לצרכיך בעצמך או לפנות לייעוץ מקצועי פרטני לנקודה זו לפי בחירתך.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
מדובר בהסכם לתיווך.
יש ברשת מספר דוגמאות.
אתה יכול לבחור אחת מהם ולהתאים אותה לצרכיך בעצמך או לפנות לייעוץ מקצועי פרטני לנקודה זו לפי בחירתך.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיירת סרבנית לתמ"א 38
אושר
05/04/11
שלום רב,
אני מתגוררת בבניין ברמת גן, 3 קומות 6 דיירים ובבניין שצמוד אלינו שמחובר אלינו 9 דיירים נוספים.
יש לנו 13 חתימות של הדיירים ו1 מתנגדת בכל הכוח, ועוד דייר שלא יחתום אך אמר שלא יעמוד בדרכינו.
מה הסיכוי שלנו להתקדם????
נפגשנו כבר עם יזם 1 שהציעה לנו תמ"א 38 2, ויש לנו עוד פגישות עם יזמים, היזם הראשון אמר שאם אין הסכמה של 100% הוא לא עובד איתנו, אשמח לשמוע אם בכלל יש מה לעשות.
מה לגבי תביעה אישית של הדיירים כלפיה??? בטענה שהיא מסכנת את החיים שלנו?
תודה רבה מראש.
אני מתגוררת בבניין ברמת גן, 3 קומות 6 דיירים ובבניין שצמוד אלינו שמחובר אלינו 9 דיירים נוספים.
יש לנו 13 חתימות של הדיירים ו1 מתנגדת בכל הכוח, ועוד דייר שלא יחתום אך אמר שלא יעמוד בדרכינו.
מה הסיכוי שלנו להתקדם????
נפגשנו כבר עם יזם 1 שהציעה לנו תמ"א 38 2, ויש לנו עוד פגישות עם יזמים, היזם הראשון אמר שאם אין הסכמה של 100% הוא לא עובד איתנו, אשמח לשמוע אם בכלל יש מה לעשות.
מה לגבי תביעה אישית של הדיירים כלפיה??? בטענה שהיא מסכנת את החיים שלנו?
תודה רבה מראש.
דיירת סרבנית
רועי
11/04/11
ככלל החוק דורש הסכמה של 66% ועל פי שיקול דעתו של המפקח הראשי מאושרת תמ"א 38. יש להבין מדוע הדירת מסרבת ולהסביר לה שהסכמתה איננה דרושה לביצוע התמ"א 38 ועל כן לטובת כולם עדיף שתקבל זאת מרצון ולא בכפייה.
בעלות על הגג 100 אחוז
אבי
05/04/11
האים ניתן לכפות באיזשהיא דרך על דייר סרבן ,לבצע תמא 38 כאשר כול גג הבנין בבעלותו 100 אחוז?
תמ"א 38 -דייר סרבן שהנו בעל 100% מהגג
עו"ד תומר יפת
מנהל
14/04/11
אבי שלום,
התשובה הקצרה היא לא.
יתכן ויש מקום לבחון הגשת תביעה נזיקית וזאת לאחר בדיקה מעמיקה של ככל הנסיבות והסיכויים אל מול הסיכונים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
התשובה הקצרה היא לא.
יתכן ויש מקום לבחון הגשת תביעה נזיקית וזאת לאחר בדיקה מעמיקה של ככל הנסיבות והסיכויים אל מול הסיכונים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמורה לדיירים ודייר סרבן
גלי
05/04/11
שלום,שתי שאלות:האם מהניסיון שיש עד היום (אני מבינה שהוא לא רב) אתם מכירים תמורה נוספת לדיירים פרט לשדרוג הדירה? למשל, דירה נוספת מחולקת בין כל הדיירים, או סכומים נוספים שדיירים קיבלו?האם הבנתי נכון שהיום אפשר לחייב דייר מתנגד גם להסכם של תמ"א תיקון 2?תודה רבה
תמ"א 38 - תמורות לדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
14/04/11
גלי שלום,
יתכן וישנן תמורות נוספות כפי שתארת. אני איני מכיר כאלה. הכל עניין מסחרי לחלוטין ופתוח למו"מ ותלוי נסיבות.
איני מכיר מציאות בה ניתן לחייב אדם להרוס את ביתו חרף התנגדותו לתמ"א 38.2.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
יתכן וישנן תמורות נוספות כפי שתארת. אני איני מכיר כאלה. הכל עניין מסחרי לחלוטין ופתוח למו"מ ותלוי נסיבות.
איני מכיר מציאות בה ניתן לחייב אדם להרוס את ביתו חרף התנגדותו לתמ"א 38.2.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יש לי שאלה
05/04/11
במידה והורסים אצלנו את הביניין ועושים תמא 38.2 והדירה שלנו זו דירה שנתקבלה בירושה ועדיין לא עשינו קיום צוואה ויש גם צו ירושה כבר עברו שנתיים וחצי ממועד הפטירה.(אחד היורשים הוא קטין ואני אפוטרופוס עליו-לפי הכתוב בצוואה) .
האם כשיחתימו אותנו על חוזה ותתחיל הבניה נהיה חייבים לעשות קיום צוואה וצו ירושה או שאפשר להשאיר זאת בינתיים כך.
האם כשיחתימו אותנו על חוזה ותתחיל הבניה נהיה חייבים לעשות קיום צוואה וצו ירושה או שאפשר להשאיר זאת בינתיים כך.
-
ל
14/04/11
חתימה על כתה הסכמה
גלית
04/04/11
שלום רב,
השכנים ואני חתמנו על כתב הסכמה לבניית קומה נוספת שבתמורה נקבל את הדברים שמציעים ביישום תמ"א 38 - חיזוק הבניין ,מעלית,חנייה לכל דירה שיפוץ מקלט והלובי אולי מרפסות וכ"ו .השאלה שלי היא האם ניתן להפר הסכם זה במידה ונרצה להחליף יזם וקבלן ?עדיין לא לקחנו עורך דין ומפקח בניה ,כי חשבנו שקודם כל צריך לקבל את האישור מהעייריה לפרויקט וחתימה זו חשובה לאישור, ללא התחייבות ליזם. במידה ואין אישור מהעיריה אז גם ככה לא ניתן לעשות כלום ,אז למה לקחת עורך דין מההתחלה. אני מבינה שטעינו ,רציתי לדעת עד כמה טעינו והאם ניתן להפר הסכם זה במידה ונרצה. תודה מראש על ההתייחסות.
השכנים ואני חתמנו על כתב הסכמה לבניית קומה נוספת שבתמורה נקבל את הדברים שמציעים ביישום תמ"א 38 - חיזוק הבניין ,מעלית,חנייה לכל דירה שיפוץ מקלט והלובי אולי מרפסות וכ"ו .השאלה שלי היא האם ניתן להפר הסכם זה במידה ונרצה להחליף יזם וקבלן ?עדיין לא לקחנו עורך דין ומפקח בניה ,כי חשבנו שקודם כל צריך לקבל את האישור מהעייריה לפרויקט וחתימה זו חשובה לאישור, ללא התחייבות ליזם. במידה ואין אישור מהעיריה אז גם ככה לא ניתן לעשות כלום ,אז למה לקחת עורך דין מההתחלה. אני מבינה שטעינו ,רציתי לדעת עד כמה טעינו והאם ניתן להפר הסכם זה במידה ונרצה. תודה מראש על ההתייחסות.
מענה לגלית
עו"ד טל דור
05/04/11
גלית שלום רב,ראשית תמיד ניתן להפר הסכם אך עלולות להיות לכך השלכות שתתבעו על כך. לשם מענה ספציפי יש לראות על מה חתמתם ומהם תנאי ההסכם. באופן עקרוני כתב ההסכמה אינו לשם קבלת אישור עירייה אלא כדי שהיזם/קבלן יוכל לפנות למחללקת ההנדסה באותה עירייה ולקבל לעיונו את תוכניות הבניין לברר האם הבניין מתאים לתמ"א ומהן זכויות הבניה כדי לבדוק את הכדאיות מבחינתו. כבר בשלב זה רצוי מאוד לבדוק את המסמך באמצעות עו"ד מומחה בתחום הנדל"ן ובתמ"א 38 בפרט ורצוי שהמסמך יהיה מוגבל בזמן. כבר נתקלתי ביזמים או קבלנים שלאחר שלוש שנים ויותר ללא כל ע"ד שלהם שהדיירים לא יפנו ליזמים אחרים. רצוי גם לקבל הצעות ממס' יזמים בטרם שמחליטים להתקשר עם יזם כזה או אחר, לבדוק עבודות שהוא ביצע או החל לבצע, לפנות לדיירי בניינים בהם בוצעו ומבוצעות העבודות לשאול אותם האם הם מרוצים מהתקדמות העבודה, משעות העבודה, מעמידה בזמנים, מאיכות העבודה וכדומה.מקווה שסייעתי לך.בברכהטל דור, עו"ד
ספר על תמ"א 38
רונן
04/04/11
שלום רב אני עו"ד ואני מחפש לקנות ספר העוסק בתמ"א 38 על מנת להעשיר את הידע בעניין.
האם מנהל הפורום מכיר ספר מקצועי טוב בנושא זה?
האם מנהל הפורום מכיר ספר מקצועי טוב בנושא זה?
תמ"א 38 - ספר מקצועי בתחום
עו"ד תומר יפת
מנהל
14/04/11
רונן שלום,
בעבר כתבתי אני ספר הדרכה לבעלי הדירות. הוא אינו מעמיק ומקצועי עבור עו"ד הרוצה להתעניין בתחום. לצערי, גם נגמרה כל המהדורה הראשונה.
לגופו של עניין, איני מכיר ספר בנושא זה ויש להתמקצע בימי עיון וכו' מעבר לניסיון שקשה ביותר לרכוש ללא עבודה מעשית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בעבר כתבתי אני ספר הדרכה לבעלי הדירות. הוא אינו מעמיק ומקצועי עבור עו"ד הרוצה להתעניין בתחום. לצערי, גם נגמרה כל המהדורה הראשונה.
לגופו של עניין, איני מכיר ספר בנושא זה ויש להתמקצע בימי עיון וכו' מעבר לניסיון שקשה ביותר לרכוש ללא עבודה מעשית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר עם דירת גג
חומי
03/04/11
שלום,
נניח ויש רוב של דיירים לביצוע תמ"א 38 אולם יש דייר שמסרב והא בעל דירת גג.
מה הם אפשרויות הפעולה בנדון.
נניח ויש רוב של דיירים לביצוע תמ"א 38 אולם יש דייר שמסרב והא בעל דירת גג.
מה הם אפשרויות הפעולה בנדון.
תמ"א 38 - מתנגד שהוא בעל דירת גג
עו"ד תומר יפת
מנהל
14/04/11
חומי שלום,
מניסיוני, קשה ביותר לקדם תמ"א במציאות כזו.
אין לכך פיתרון פשוט.
אולי יש מקום לבחון אופציה של תביעה נזיקית אך גם זה מסוייג ביותר.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
מניסיוני, קשה ביותר לקדם תמ"א במציאות כזו.
אין לכך פיתרון פשוט.
אולי יש מקום לבחון אופציה של תביעה נזיקית אך גם זה מסוייג ביותר.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התיעצות לגבי צעדים ראשונים בתמא
שירלי
31/03/11
שלום, הגיע אלינו אדריכל לפני מספר חודשים עם הצעה בסיסית לבצע אצלנו חיזוק+ממדים+מרפסות. הוא מבקש לבנות 2 דירות על הגג, ודירה במרתף.העניין הוא שהוא מבקש לחתום על בלעדיות על מנת לפנות לעיריה ולהתחיל להכין תוכניות. וכרגע התחושה היא שהוא מפזר הבטחות, מבלי להתחייב על כלום. ומבקש מאיתנו לפנות לעו"ד ולהתחיל לבנות הסכם, כאשר התוכנית הבסיסית אינה מוצאת חן בעיני ומיקום הממד שהוא מציע לא מתקבל על הדעת. לתלונות הוא מגיב ב'יהיה בסדר'.האם יש הנחיות כיצד יש לפעול לגבי תמא בתחילת הדרך, ישנו לחץ מצד דירים מסוימים, אך לא ברור לי למה אני צריכה לחתום לו מבלי שהוא מציג משהו קונקרטי יותר. הם טוענים שהוא לא ישקיע בבניית תוכניות וקבלת אישורים אם לא נחתום לו שאנחנו מחויבים.אודה לעצתכם.
תמ"א 38 - צעדים ראשונים
עו"ד תומר יפת
מנהל
03/04/11
שירלי שלום,
את מעלה נקודה מאוד חשובה. לטעמי, אתם זקוקים לנציגות מוסכמת ולליווי מקצועי על מנת שלא ליפול להתקשרות חפוזה בתנאים גרועים עם גורמים שלא ברורה היכולת שלהם לממש את הבטחות שהם מפזרים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
את מעלה נקודה מאוד חשובה. לטעמי, אתם זקוקים לנציגות מוסכמת ולליווי מקצועי על מנת שלא ליפול להתקשרות חפוזה בתנאים גרועים עם גורמים שלא ברורה היכולת שלהם לממש את הבטחות שהם מפזרים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דרישת העיריה בנוגע לחניות בפרוייקט תמ"א38
דביר
29/03/11
עו"ד תומר יפת שלום רב ותודה על עזרתך המועילה.
אנו בניין בעיר הרצליה שעומד לפני חתימה על חוזה למימוש תמ"א 38, היינו מעוניינים לדעת מהן דרישות עיריית הרצליה בנוגע לחניות והדירות החדשות.
האם המפתח הוא חניה אחת שתשוייך לכל דירה חדשה? האם חניה וחצי לכל דירה חדשה?
והאם גודל הדירות שיבנו ישפיע על מספר החניות שהעיריה תדרוש לשייך להן? אשמח ללמוד את הפרטים בנושא.
לעזרתך נודה
אנו בניין בעיר הרצליה שעומד לפני חתימה על חוזה למימוש תמ"א 38, היינו מעוניינים לדעת מהן דרישות עיריית הרצליה בנוגע לחניות והדירות החדשות.
האם המפתח הוא חניה אחת שתשוייך לכל דירה חדשה? האם חניה וחצי לכל דירה חדשה?
והאם גודל הדירות שיבנו ישפיע על מספר החניות שהעיריה תדרוש לשייך להן? אשמח ללמוד את הפרטים בנושא.
לעזרתך נודה
תמ"א 38 - תקן חניה
עו"ד תומר יפת
מנהל
03/04/11
דביר שלום,
תקן החניה מושפע מגודל הדירה ופרטני לכל ועדה. ניתן לבדוק זאת בקלות בוועדה המקומית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
תקן החניה מושפע מגודל הדירה ופרטני לכל ועדה. ניתן לבדוק זאת בקלות בוועדה המקומית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 בבניין עם דירות גג פרטיות / מה עושים?
ורד
29/03/11
אני בעלת דירת גג בבנין 3 קומות. מה עושים בנושא תמ"א 38? יש אפשרות שהקבלן יוסיף קומה ויקבל את הקומה הנוספת אבל בעלי דירות הגג ישארו עם דירות גג?
הריי ברור שלא אוותר על דירת הגג שלי!!!!!
לא ברור לי העניין, אודה לעזרה.
הריי ברור שלא אוותר על דירת הגג שלי!!!!!
לא ברור לי העניין, אודה לעזרה.
תמ"א 38 - דירות גג קיימות בפועל
עו"ד תומר יפת
מנהל
03/04/11
ורד שלום,
לי נראה שאת דווקא מבינה היטב. ישנה בעיה קשה לבצע תמ"א במקום שבו ישנן דירות גג שכן בצדק הדיירים לא יהיו מוכנים לוותר על דירות אלה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לי נראה שאת דווקא מבינה היטב. ישנה בעיה קשה לבצע תמ"א במקום שבו ישנן דירות גג שכן בצדק הדיירים לא יהיו מוכנים לוותר על דירות אלה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בקשת השתתפות במעלית שנבנתה
ישראל
28/03/11
לפני מספר שנים הוקמה מעלית בבניין בו אנו גרים(6 דיירים) ללא הסכמתי , אינני שותף למעלית ואף נפגעתי מהקמתה כדייר בקומה תחתונה.כיום כדי לבצע את פרוייקט תמא 38 דורשים ממני בוני המעלית לשלם את חלקי היחסי במעלית או לבטל את זכותי לשימוש בה, למרות הטבת הפרוייקט בהקמת מעלית. האם יכולים למנוע ממני השתתפות בפרוייקט ללא הטבה זו ? דייר נוסף מסכים לשלם.
תמ"א 38 - מעלית
עו"ד תומר יפת
מנהל
03/04/11
ישראל שלום,
ראה תשובתי לשירה למטה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ראה תשובתי לשירה למטה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המיסים הכרוכים בעיסקת תמ"א 38 (הריסת ובנייה מחדש)
חנן
28/03/11
אנו קבוצת דיירים שרוצה לעשות שימוש בתיקון מס 2 בתמ"א 38.כלומר להרוס את מבנה הבית המשותף ובנות במקומו בניין חדש.גודל הדירות החדשות לא יעלה על 90 מ"ר ולכל הדיירים יש פטור אישי (לא מכרו דירה ב 4 השנים האחרונות).אילו מיסים יחלו על הדיירים בעלי הזכויות באופן ודאי ? והאם יש מיסים שלגביהם יש סימן שאלה וחוסר קו אחיד ברשות המיסים בעת הנוכחית ?
תמ"א 38 - מיסים כאשר מבצעים תמ"א 38/2
עו"ד תומר יפת
מנהל
03/04/11
חנן שלום,
ישנו מס שבח. כמובן שניתן לנצל פטור שטרם נוצל.
אין היטל השבחה על הזכויות מכוח התמ"א אך יש היטל השבחה על זכויות מכוח התב"ע.
ישנו מס רכישה.
בהמשך, יחול גם מע"מ.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ישנו מס שבח. כמובן שניתן לנצל פטור שטרם נוצל.
אין היטל השבחה על הזכויות מכוח התמ"א אך יש היטל השבחה על זכויות מכוח התב"ע.
ישנו מס רכישה.
בהמשך, יחול גם מע"מ.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 בקוטג' טורי – האם זה אפשרי?
אפרים
28/03/11
האם אפשר לבצע תמ"א 38 בקוטג טורי.
מדובר בשתי שורות של 6 קוטג'ים טוריים, כל קוטג' 150 מ"ר בנוי. סה"כ אני מעריך 1.2 דונם כל השטח של שורה אחת. אנחנו רשומים כבניין משותף שתי השורות.
כל הקטוג'ים זהים, בני שתי קומות, כל קוטג' עם ממד. (לא יודע אם כל המידע הזה רלוונטי, אבל בכל זאת ציינתי).
רב תודות !
מדובר בשתי שורות של 6 קוטג'ים טוריים, כל קוטג' 150 מ"ר בנוי. סה"כ אני מעריך 1.2 דונם כל השטח של שורה אחת. אנחנו רשומים כבניין משותף שתי השורות.
כל הקטוג'ים זהים, בני שתי קומות, כל קוטג' עם ממד. (לא יודע אם כל המידע הזה רלוונטי, אבל בכל זאת ציינתי).
רב תודות !
תמ"א 38 - האם חל על קוט'ג טורי?
עו"ד תומר יפת
מנהל
03/04/11
אפריים שלום,
מדובר בבית משותף של יותר מ - 400 מ"ר ובשתי קומות ולפיכך חלה התוכנית בכפוף לאישור מהנדס כי אכן יש לבצע עבודות חיזוק.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
מדובר בבית משותף של יותר מ - 400 מ"ר ובשתי קומות ולפיכך חלה התוכנית בכפוף לאישור מהנדס כי אכן יש לבצע עבודות חיזוק.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א בבניין משותף שיש לו עוד זכויות בנייה לשימוש
בארי.ג
28/03/11
שלום רב,
הייתי שמח להבין נקודה מסויימת בתמ"א 38.
האם הרעיון לתת זכויות בנייה לצורך חיזוק המבנים רק במבנים שכבר נוצלו כל זכויות הבנייה ?
במידה וכן, האם תמ"א 38 תקף בבניינים שלא נוצלו כל זכויות הבנייה?
והאם תמ"א 38 מאפשר להוסיף עוד זכויות בנייה בתוספת לזכויות בנייה שלא נוצלו ?
לדוגמא, בבניין שלנו 3 קומות, ומותר לבנות 5 קומות (עם הקלות מקומיות אפשר לבנות 6 קומות).
אז האם במסגרת תמ"א 38 נוכל לבנות 7 קומות (בהנחה שסה"כ המ"ר שמותר לבנות על המגרש מאפשר)?
הייתי שמח להבין נקודה מסויימת בתמ"א 38.
האם הרעיון לתת זכויות בנייה לצורך חיזוק המבנים רק במבנים שכבר נוצלו כל זכויות הבנייה ?
במידה וכן, האם תמ"א 38 תקף בבניינים שלא נוצלו כל זכויות הבנייה?
והאם תמ"א 38 מאפשר להוסיף עוד זכויות בנייה בתוספת לזכויות בנייה שלא נוצלו ?
לדוגמא, בבניין שלנו 3 קומות, ומותר לבנות 5 קומות (עם הקלות מקומיות אפשר לבנות 6 קומות).
אז האם במסגרת תמ"א 38 נוכל לבנות 7 קומות (בהנחה שסה"כ המ"ר שמותר לבנות על המגרש מאפשר)?
תמ"א 38 - זכויות תב"ע מול תמ"א
עו"ד תומר יפת
מנהל
03/04/11
שלום רב,
בעיקרון התוכנית קובעת כי במקום שבו יש זכויות מכוח תב"ע תחול התב"ע. יחד עם זאת, רבות מהועדות מאפשרות לנצל הן זכויות התב"ע והן זכויות התמ"א.
יש לבדוק זאת פרטנית בועדה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בעיקרון התוכנית קובעת כי במקום שבו יש זכויות מכוח תב"ע תחול התב"ע. יחד עם זאת, רבות מהועדות מאפשרות לנצל הן זכויות התב"ע והן זכויות התמ"א.
יש לבדוק זאת פרטנית בועדה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רוב הנחוץ לתמ"א ברמת גן
שירי
27/03/11
שלום,אנחנו בניין בעל 3 קומות עם 12 דיריים. קיבלנו הצעה לתמ"א בה נקבל מימד מרפסת לכל דירה, מעלית, שיפוץ הבניין ועוד. ובתמורה יבנו 2 קומות נוספות ו2 דופלקסים. מכיוון שיש צורך בבניה של יותר מקומה אחת הבנו שיש צורך בהסכמת 100% מהדיירים. לאחרונה שמענו שמועה כי עריית רמת גן קיבלה היתר לבנייה של 2 קומות ללא הסכמת 100% מהדיירים, האם זה נכון? אם כן, מהו החוק החדש?תודה,שירי.
2 דירות + 2 דופלקסים
משה
27/03/11
מאוד מעניין לדעת כיצד תוספת של כ200 טון על המבנה הקיים
תחזק אותו.
כל התמא הזה אין לו שום קשר לחיזוק מבנים
וזה רק בצע כסף!
ורק אלוהים יעזור ביום הדין....
תחזק אותו.
כל התמא הזה אין לו שום קשר לחיזוק מבנים
וזה רק בצע כסף!
ורק אלוהים יעזור ביום הדין....
הוצאות אחזקה ותיקון למכפיל חניה לדירות-הגג החדשות
איילת השחר
27/03/11
בהצעת תמ"א 38 מוצע לנו מכפיל-חניה רק לשתי דירות-הגג החדשות שייבנו.
האם :(א) מכפיל-החנייה יירשם בטבו כרכושן הבלעדי של שתי הדירות החדשות - והוצאות אחזקה ותיקון יהיו עליהן בלבד?
או (ב): המיתקן ייחשב "רכוש משותף" שגם 8 הדיירים שהוא לא משרת אותם - חייבים בהוצאות אחזקה ותיקון ?
בתודה -
אנה.
האם :(א) מכפיל-החנייה יירשם בטבו כרכושן הבלעדי של שתי הדירות החדשות - והוצאות אחזקה ותיקון יהיו עליהן בלבד?
או (ב): המיתקן ייחשב "רכוש משותף" שגם 8 הדיירים שהוא לא משרת אותם - חייבים בהוצאות אחזקה ותיקון ?
בתודה -
אנה.
תמ"א 38 - אחזקת מכפיל חניה
עו"ד תומר יפת
מנהל
03/04/11
שלום רב,
צריך לכלול הוראה מפורשת בתקנון כי העלות בגין אחזקת המתקן תהא אך ורק על הבעלים של המתקן. זה ברור מאליו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
צריך לכלול הוראה מפורשת בתקנון כי העלות בגין אחזקת המתקן תהא אך ורק על הבעלים של המתקן. זה ברור מאליו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מעלית בפרויקט תמ"א
שירה
24/03/11
לפני שנתיים, 4 מתוך 6 דיירים בנו מעלית בניגוד לרצונם של 2 דיירים . המעלית קטנה ונבנתה בניגוד לחוק (שעוגלו פינותיו ..)כיוון שאיננה מאפשרת מעבר אלונקה בחדר המדרגות . כעת הם דורשים מהמתנגדים תשלום חלקם בעלות בנייתה,תמורת שימושם במעלית זאת לאחר פרויקט התמ"א.
האם הם יכולים לכפות זאת ואת פרויקט התמ"א כולו? יש לציין שיש ייזמים שאומרים שצריך לפרק אותה ולהתקין מעלית מפוארת במיקום נכון על מנת שיוכלו להשביח את ערך הדירות שבונים עבור עצמם .
האם הם יכולים לכפות זאת ואת פרויקט התמ"א כולו? יש לציין שיש ייזמים שאומרים שצריך לפרק אותה ולהתקין מעלית מפוארת במיקום נכון על מנת שיוכלו להשביח את ערך הדירות שבונים עבור עצמם .
תמ"א 38 - שימוש במעלית
עו"ד תומר יפת
מנהל
03/04/11
שירה שלום,
רוב של 66% יכול לכפות ביצוע של פרוייקט תמ"א. במסגרתו גם תיבנה מעלית. במעלית יוכלו לעשות שימוש כלל הדיירים לרבות המתנגדים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
רוב של 66% יכול לכפות ביצוע של פרוייקט תמ"א. במסגרתו גם תיבנה מעלית. במעלית יוכלו לעשות שימוש כלל הדיירים לרבות המתנגדים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת חדר במקום ממ"ד
אלינור
23/03/11
האם במקום להוסיף ממ"דים לדיירי תמ"א 38 ניתן להוסיף חדר שמחוזק ב-50% ולהצמיד אותו לקו 0? הדיירים אינם מתנגדים לחדר (חדר עם 2 קירות נגדיים מבטון מזוין) אך יש בעיה של מקום ולכן חייבים להצמיד אותו לקו 0.
תמ"א 38 - חדר במקום ממ"ד
עו"ד תומר יפת
מנהל
03/04/11
אלינור שלום,
זה תלוי בתב"ע המקומית. רוב הועדות מאפשרות להגיע לקו 0 עם ממ"ד איני יודע מה לגבי חדר דמוי ממ"ד. זה מצריך בדיקה בועדה המקומית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זה תלוי בתב"ע המקומית. רוב הועדות מאפשרות להגיע לקו 0 עם ממ"ד איני יודע מה לגבי חדר דמוי ממ"ד. זה מצריך בדיקה בועדה המקומית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ליווי בנקאי לגג בבעלות היזם והיתר בנייה
אורי
22/03/11
שלום עו"ד תומר.יש לי גג עם זכויות לבנות עליו.הגשתי בקשה לתמא ואחרי ועדת התנגדויות היא אושרה,וכעבור כמה חודשים הוצא היתר בנייה.אני רוצה להתחיל לבנות על הגג את היחידות,אבל זקוק לליווי בנקאי.היחידה שלי (הגג) רשומה בטאבו כיחידה עצמאית=חדר קטן ואליו מוצמד הגג.השאלה נוגעת לליווי בנקאי-אני יכול למשכן את היחידה שלי (בצירוף היתר הבנייה),וכך לקבל היתר בנייה בקלות יחסית? (אני עושה תמא לראשונה).תודה.
תמ"א 38 - ליווי בנקאי
עו"ד תומר יפת
מנהל
03/04/11
אורי שלום,
אם הזכויות מוצמדות ליחידה רישומית נפרדת אתה יכול בהחלט לקבל ליווי בנקאי.
עליך כמובן לפנות לבנקים ולנהל מו"מ על התנאים.
מומלץ להיעזר באיש מקצוע בתהליך.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אם הזכויות מוצמדות ליחידה רישומית נפרדת אתה יכול בהחלט לקבל ליווי בנקאי.
עליך כמובן לפנות לבנקים ולנהל מו"מ על התנאים.
מומלץ להיעזר באיש מקצוע בתהליך.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סעיף 5 תיקון
אור
22/03/11
אשמח אם תסביר לי מה אומר התיקון של סעיף 5 ? מה הרוב הדרוש כיום לבנות ברכוש המשןתף ? מדובר אצלנו בשני בניינים הרשומים כבית משותף אחד והקבלן רוצה לבנות 2.5 קומות - 16 דירות .
תמ"א 38 - תיקון סעיף 5 לחוק החיזוק
עו"ד תומר יפת
מנהל
03/04/11
אור שלום,
בעבר הוגבלה היכולת לבנות במקרה של אי הסכמה לשטח שאינו עולה על שליש משטח רצפתן של כל הדירות ובכמות העולה על שליש מהדירות בבית המשותף., הגבלה זו בוטלה בתיקון אותו הסעיף.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בעבר הוגבלה היכולת לבנות במקרה של אי הסכמה לשטח שאינו עולה על שליש משטח רצפתן של כל הדירות ובכמות העולה על שליש מהדירות בבית המשותף., הגבלה זו בוטלה בתיקון אותו הסעיף.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
