פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
הוספת דירות מכוח תמ"א 38
מיקי
13/06/11
שלום,
הבניין שלנו החל מזה כבר להתארגן לצורך שינוי התב"ע בבניין (ללא קשר לתמ"א 38) באופן בו לכל הדיירים תהייה תוספת לצד הבניין של 2 חדרים ולדיירי הקומות העליונות התוספת תהייה על הגג (כל הבניינים מסביב עשו זאת).
אחד הדיירים העלה לאחרונה את נושא התמ"א 38. כל דיירי הקומות העליונות מתנגדים (4 מתוך 16), שכן לא מעוניינים בדיירים נוספים "על הראש" ומבחינתם מדובר ממש בפגיעה באיכות החיים.
האם יכולים לבצע תמ"א 38 הכוללת הוספת דירות חדשות, ללא הסכמת דיירי הקומות העליונות, או לפחות ללא הסכמת כל הדיירים בבניין?
תודה.
הבניין שלנו החל מזה כבר להתארגן לצורך שינוי התב"ע בבניין (ללא קשר לתמ"א 38) באופן בו לכל הדיירים תהייה תוספת לצד הבניין של 2 חדרים ולדיירי הקומות העליונות התוספת תהייה על הגג (כל הבניינים מסביב עשו זאת).
אחד הדיירים העלה לאחרונה את נושא התמ"א 38. כל דיירי הקומות העליונות מתנגדים (4 מתוך 16), שכן לא מעוניינים בדיירים נוספים "על הראש" ומבחינתם מדובר ממש בפגיעה באיכות החיים.
האם יכולים לבצע תמ"א 38 הכוללת הוספת דירות חדשות, ללא הסכמת דיירי הקומות העליונות, או לפחות ללא הסכמת כל הדיירים בבניין?
תודה.
תמ"א 38 - אחוז ההסכמה הנדרש
עו"ד תומר יפת
מנהל
13/06/11
מיקי שלום,
מספיקה הסכמה של 66% מבעלי הזכויות ברכוש המשותף בצירוף אישור המפקח על הבתים המשותפים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
מספיקה הסכמה של 66% מבעלי הזכויות ברכוש המשותף בצירוף אישור המפקח על הבתים המשותפים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
מרים
12/06/11
שלום רב! יש לנו 2 בנינים זהים הנמצאים בחלקה משותפת. דיירים של הבנין שלנו כולם מסכימים לביצוע תמ"א ובבית השני כולם מתנגדים. האם יש סיכוי שהפרויקט יצא לפועל ללא הסכמה של הבנין השני? כל השטח סביב הבנינים רשום כמשותף לשני הבנינים. ,תודה
תמ"א 38 - בניין מורכב
עו"ד תומר יפת
מנהל
13/06/11
מריים שלום,
תיאורטית, כן.
מעשית, לצערי לא.
בברכה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
תיאורטית, כן.
מעשית, לצערי לא.
בברכה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה לגבי נתניה??
יעקב
12/06/11
כל חברה שפנינו אליה לגבי הפרוייקט אומרים שבנתניה לא עובדים איזה חברה כן קיימת בנתניה??
*הערת מערכת לנוחותך - מצא עו"ד באינדקס עורכי הדין: עורכי דין בנתניה
*הערת מערכת לנוחותך - מצא עו"ד באינדקס עורכי הדין: עורכי דין בנתניה
תמ"א 38 - יזם מנתניה
עו"ד תומר יפת
מנהל
13/06/11
שלום רב,
לצערי באופן אישי איני מכיר יזמים מנתניה אם כי אני משוכנע כי יש כאלה.
בהצלחה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לצערי באופן אישי איני מכיר יזמים מנתניה אם כי אני משוכנע כי יש כאלה.
בהצלחה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בתמ"א 38 קוקיה+חדר?
שלמה
08/06/11
בתמ"א 38 אפשר להוסיף מרפסת 12 מ"ר. ממ"ד וחדר=25 מ"ר
אני גר בקומה אחרונה בבניין.
האם אני יכול לצרף את החדר במסגרת התמ"א לקוקיה שאבנה על הגג ואחבר לדירתי במדרגות מהדירה?
אני גר בקומה אחרונה בבניין.
האם אני יכול לצרף את החדר במסגרת התמ"א לקוקיה שאבנה על הגג ואחבר לדירתי במדרגות מהדירה?
תמ"א 38 - צירוף חדר
עו"ד תומר יפת
מנהל
08/06/11
שלמה שלום,
איני רואה מדוע לא ניתן יהיה לעשות כן. יש לבדוק בתוכניות האם תואמות את התמ"א ואת התב"ע המקומית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
איני רואה מדוע לא ניתן יהיה לעשות כן. יש לבדוק בתוכניות האם תואמות את התמ"א ואת התב"ע המקומית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 בשטח בנוי העולה על 400 מ"ר
רחל
08/06/11
הבהרה נוספת:
שעח הדירות בבניין שלנו (2 קומות על עמודים=4 דירות)
360 מ"ר. האם בשטח בנוי אפשר להוסיף מחסנים, מקלט, קומת עמודים מרוצפת-כדי שיחשב 400 מ"ר בנוי?
(וכך יאפשרו לנו תמ"א 38)
תודה
שעח הדירות בבניין שלנו (2 קומות על עמודים=4 דירות)
360 מ"ר. האם בשטח בנוי אפשר להוסיף מחסנים, מקלט, קומת עמודים מרוצפת-כדי שיחשב 400 מ"ר בנוי?
(וכך יאפשרו לנו תמ"א 38)
תודה
תמ"א 38 - מינימום של 400 מ"ר
עו"ד תומר יפת
מנהל
08/06/11
רחל שלום,
ניתן לנקוט בכל דרך חוקית להגדיל את השטח הבנוי כדי להיכלל בתוך מסגרת הזכאים לביצוע תמ"א.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ניתן לנקוט בכל דרך חוקית להגדיל את השטח הבנוי כדי להיכלל בתוך מסגרת הזכאים לביצוע תמ"א.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי על שכ"ד חלופי
משה
07/06/11
היזם הבטיח לשלם לנו 4000 ש"ח לכל חודש בזמן הבניה עבור שכירת דירה חלופית.האם יש לנו מיסוי על סכום זה?
תמ"א 38 - שכ"ד חלופי
עו"ד תומר יפת
מנהל
08/06/11
משה שלום,
למיטב ידיעתי לא חל מס במקרה דנן.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
למיטב ידיעתי לא חל מס במקרה דנן.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת יחידת "אפס"
טלי
06/06/11
הבנתי כי לאחרונה התקבל תיקון לחוק, לפיו ניתן לצורך תיקון רישום הבית המשותף להוסיף יחידה אשר תקרא יחידת אפס או משהו כזה (במקום מחסן/חדר אשפה וכד') ועליה לרשום את ההערות, אני מבקשת לדעת האם המידע נכון/מדויק? אם כן, מה הסימוכין והאם ניתן להפנות אותי ?
בתודה מראש ובברכה,
טלי
בתודה מראש ובברכה,
טלי
תמ"א 38 - רישום יחידה חדשה
עו"ד תומר יפת
מנהל
08/06/11
שלום רב,
זהו נוהל מקובל לצורך קבלת אשראי מהבנק.
לא היה צריך לשנות שום חוק לשם כך.
מבצעים תיקון של רישום הבית המשותף.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זהו נוהל מקובל לצורך קבלת אשראי מהבנק.
לא היה צריך לשנות שום חוק לשם כך.
מבצעים תיקון של רישום הבית המשותף.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום לדייר אחד מתוך 5
משה
05/06/11
הגעתי למסוכה האחרונה עם דיירים בבניין וכולם רוצים לחתום.אחד הדיירים אמר לי בצד שהוא מוכן לחתום רק אם אני אשלם לו דמי שכירות במהלך הבניה. האם מותר לי באופן חוקי לתת לו כסף בחוזה צדדי עבור דמי השכירות בלי שאף אחד מהדיירים האחרים ידע?
תמ"א 38 - תשלום לדייר
עו"ד תומר יפת
מנהל
08/06/11
משה שלום,
תשלום לדייר "סחטן" הנו דילמה בה מצוי כל יזם.
כל אחד פועל לפי מיטב שיקול דעתו ומצפונו.
מבחינה חוקית גרידא הדבר מותר אם כי יש לבחון תמיד האם תמורה זו מחוייבת במס אם לאו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
תשלום לדייר "סחטן" הנו דילמה בה מצוי כל יזם.
כל אחד פועל לפי מיטב שיקול דעתו ומצפונו.
מבחינה חוקית גרידא הדבר מותר אם כי יש לבחון תמיד האם תמורה זו מחוייבת במס אם לאו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחריות לליקויי בניה במסגרת תמ"א 38
השואל
04/06/11
שלום,
כאשר חברה שמתעסקת בתמ"א 38 מבצעת בבניין תוספות של יחידות דיור חדשות וכן תוספות ליחידות הדיור הקיימות וחיזוק ושיפוץ כללי של הבניין, האם נהוג שבעלי הדירות הקיימות מקבלים אחריות בדומה למי שרוכש דירה חדשה, ואם כן - מה כוללת האחריות, מי נושא באחריות ולכמה זמן היא תקפה?
אני יוצא מנקודת הנחה שיש ערבויות בנקאיות לתקופת הבניה, אבל מה שמטריד אותי זה מה שקורה נניח בתום שנה או שנתיים מהבניה, כאשר הבניין חס וחלילה מתחיל לשקוע מרוב העומס או שתוספות הבניה מתרחקות מהקירות הצמודים אליהן (וכבר קרו דברים מעולם) או בכל מקרה אחר של ליקויי בניה - מי הכתובת במקרה כזה? אני חושש מכך שבהנחה שמבצעת את התמ"א חברה ייעודית שעוסקת רק בתמ"א ונעלמת מהעולם מיד לאחר בניית הבניין (וזאת לעומת חברות בניה גדולות ומבוססות שקיימות כבר במשך עשרות שנים), אז גם אם ישנה אחריות לפי חוק המכר אז היא לא כל כך אפקטיבית ברגע שאין יותר למי לפנות. אם אני טועה ובפועל יש למי לפנות במקרה כזה - אשמח אם תעמידו אותי על טעותי.
תודה רבה וסליחה על מבול השאלות - מדובר בנושא מאוד חשוב לי.
כאשר חברה שמתעסקת בתמ"א 38 מבצעת בבניין תוספות של יחידות דיור חדשות וכן תוספות ליחידות הדיור הקיימות וחיזוק ושיפוץ כללי של הבניין, האם נהוג שבעלי הדירות הקיימות מקבלים אחריות בדומה למי שרוכש דירה חדשה, ואם כן - מה כוללת האחריות, מי נושא באחריות ולכמה זמן היא תקפה?
אני יוצא מנקודת הנחה שיש ערבויות בנקאיות לתקופת הבניה, אבל מה שמטריד אותי זה מה שקורה נניח בתום שנה או שנתיים מהבניה, כאשר הבניין חס וחלילה מתחיל לשקוע מרוב העומס או שתוספות הבניה מתרחקות מהקירות הצמודים אליהן (וכבר קרו דברים מעולם) או בכל מקרה אחר של ליקויי בניה - מי הכתובת במקרה כזה? אני חושש מכך שבהנחה שמבצעת את התמ"א חברה ייעודית שעוסקת רק בתמ"א ונעלמת מהעולם מיד לאחר בניית הבניין (וזאת לעומת חברות בניה גדולות ומבוססות שקיימות כבר במשך עשרות שנים), אז גם אם ישנה אחריות לפי חוק המכר אז היא לא כל כך אפקטיבית ברגע שאין יותר למי לפנות. אם אני טועה ובפועל יש למי לפנות במקרה כזה - אשמח אם תעמידו אותי על טעותי.
תודה רבה וסליחה על מבול השאלות - מדובר בנושא מאוד חשוב לי.
אפשר תשובה בבקשה?
השואל
06/06/11
מדובר בשאלה מאוד חשובה לי, ואפילו תשובה בסיסית תספק. תודה.
דיירי קומות עליונות מעוניינים לקבל את הדירות למעלה
אריאל
04/06/11
האם הקבלן מקבל תמיד את הקומהקומות העליונות כחלק מהעסקה?
מה קורה במקרה שדיירי קומה עליונה, שכל אחד מהם בעל זכות לחדר קיים בגג ( כל השאר שטחים ציבוריים משותפים לכל דיירי הבניין),מעוניינים לעבור לדירות העליונות שייבנו ע"י הקבלן ?
אם דיירי הקומות התחתונות אינם מתנגדים למהלך שאותם דיירים קונים את הדירות, איך קובעים מה גובה הפיצוי שעליהם להעביר לשאר הדיירים ?
מה קורה במקרה שדיירי קומה עליונה, שכל אחד מהם בעל זכות לחדר קיים בגג ( כל השאר שטחים ציבוריים משותפים לכל דיירי הבניין),מעוניינים לעבור לדירות העליונות שייבנו ע"י הקבלן ?
אם דיירי הקומות התחתונות אינם מתנגדים למהלך שאותם דיירים קונים את הדירות, איך קובעים מה גובה הפיצוי שעליהם להעביר לשאר הדיירים ?
מענה לאריאל
עו"ד טל דור
05/06/11
התשובות לכל שאלותיך הן כי מדובר בעניין מסחרי של מו"מ. אם קבלן/יזם יסכים לקבל דירות ישנות במקום החדשות אז אין בעיה אך קשה להעריך אם קבלן יסכים לכך בשל כך שבמקרה כזה כדאיות העסקה מבחינתו תרד באופן משמעותי מאוד. גם לגבי פיצוי הדיירים בקומות התחתונות זה נושא למו"מ ולא ידע משפטי. ניתן להעזר בשמאי מקרקעין כדי להעריך מה ההפרש בין הדירה הקיימת לבין הדירה החדשה לכשתתקבל אצל אותם דיירים לעומת הדירות המחודשות של הדיירים בקומות התחתונות ואז לגזור מכך פיצוי.מקווה שסייעתי לךבברכהטל דור, עו"ד
זמן המתנה
שמוליק
04/06/11
שלום
ברצוני לדעת מדוע צריך להמתין כל כך זמן עד לקבלת כל האישורים כאשר יש חוזה בין בקבלן לדיירים וכל הצדדים מעונינים לבצע את הפרוייקט ( תמה 38 ) .
ברצוני לדעת מדוע צריך להמתין כל כך זמן עד לקבלת כל האישורים כאשר יש חוזה בין בקבלן לדיירים וכל הצדדים מעונינים לבצע את הפרוייקט ( תמה 38 ) .
שמוליק שלום רב
עו"ד טל דור
05/06/11
במענה לשאלתך בדבר הזמן הרב שיש להמתין התשובה לכך נעוצה בכמה גורמים:א. היזם/קבלן צריך להכין תכניות בנייה בליווי צוות של אדריכלים, מהנדסים, אישורי כבאות, אישורי חברת המים לגבי לחצים, אישורי חב' חשמל, בדיקות קרקע, מודדים, לפעמים נדרשות גם בדיקות תרמיות בתקרת הדירות בקומה האחרונה.ב. לאחר שהתכניות מוכנות יש להגיש אותן אל נציגי הדיירים ורצוי שאלה יעבירו אל מהנדס בניין ו/או אדריכל מטעמם שיבדוק את התכניות ויעיר הערות ורק לאחר התיקונים הדיירים חותמים על התכניות כפי שיוגשו לעירייה.ג. לאחר הגשת התכניות העירייה מוציאה נוסח פרסום שעל הקבלן לפרסם ב-3 עיתונים, לשלוח מכתבים לדיירי הבניינים הסמוכים העלולים להפגע מהשינוי ולמתנגדים בבניין (אם קיימים) וכן לפרסם ברחוב באמצעות תליית מודעה. התנגדות יש להגיש תוך 14 יום ואז התכנית עוברת לעירייה לאישור גם אם אין התנגדויות ואם יש - מתקיים דיון בהתנגדות.ד. העירייה ו/או המועצה המקומית, צריכה לבחון את התכניות האם הן מתיישבות עם ההיבט התכנוני העירוני, המחוזי והארצי, האם קיימות חריגות מקווי המתאר, האם נדרשות הקלות, האם מדובר בשינוי מהותי, האם יש חניות לכל הדירות המתווספות והאם ניתן למצוא תחליף כמו כופר חניה, האם התשתיות האזוריות יכולות לעמוד בעומס שיתווסף וכן הלאה. במידה והוגשו התנגדויות העירייה תדון בהן באותו המעמד ו/או תשלח לתגובה ותקיים דיון לאחר קבלת התגובה להתנגדויות.ה. רק לאחר שהאישור יתקבל הקבלן יפנה לבנקים לקבלת ערבויות שיומצוא לעו"ד של הדיירים, וכן לביצוע רישום הערת אזהרה על החלק המשותף לצורכי קבלת הליווי הבנקאי. לאחר מכן יוכל הקבלן להתחיל לבנות.כל התהליך הזה יכול לארוך זמן רב מאוד. אך יש לשים לב כי במידה וזה נמשך מס' שנים, רצוי לפנות עם עו"ד של הדיירים במכתב ולבקש אסמכתאות כיצד הקבלן התקדם שאם לא כן ניתן יהיה להתריע בפניו כי החוזה יבוטל ותהיו רשאים לפנות לקבלן אחר. מקווה שסייעתי לךבברכהטל דור, עו"ד
קבלן מבצע לתמ"א 38
מני
04/06/11
מהו הדירוג /סיווג הנדרש מקבלן על מנת שיהא רשאי לקחת חלק בחיזוק מבנה לפי תמ"א 38?
תמ"א 38 - סיווג קבלן
עו"ד תומר יפת
מנהל
08/06/11
מני שלום,
אני יודע כי היום כל נושא החיזוק נכתב באופן מפורט לרבות נושא הסיווג (כך לפי מיטב ידיעתי) ואמור להתפרסם בזמן הקרוב ממש.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אני יודע כי היום כל נושא החיזוק נכתב באופן מפורט לרבות נושא הסיווג (כך לפי מיטב ידיעתי) ואמור להתפרסם בזמן הקרוב ממש.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
s
02/06/11
שלום רב,
בבעלותי יש דירה שהיא מיני פנטהואז, קומה ד' עם מרפסת גן של 30 מ'ר. הבניין הוא ללא מעלית. הדיירים רוצים לעשות תמ"א 38 בבניין לחזק את העמודים,לעשות מעלית ולשפץ את פני הבניין. אנחנו 8 דיירים וחוץ ממני כולם רוצים לעשות תמ"א. הבעיה היא שהקבלן רוצה לסגור לי את כל המרפסת בכדי שיבנה עליה עוד 2 וחצי קומות. אינני מעוניינת שיפגעו לי בנכס ולכן אני מתנגדת לפרויקט. האם אפשר להכריח אותי? אם זה יגיע למפקח או לבית משפט האם יכולים להכריח אותי לוותר על המרפסת שלי? חשוב לציין כי הדירה והמרפסת רשומות בטאבו.
בבעלותי יש דירה שהיא מיני פנטהואז, קומה ד' עם מרפסת גן של 30 מ'ר. הבניין הוא ללא מעלית. הדיירים רוצים לעשות תמ"א 38 בבניין לחזק את העמודים,לעשות מעלית ולשפץ את פני הבניין. אנחנו 8 דיירים וחוץ ממני כולם רוצים לעשות תמ"א. הבעיה היא שהקבלן רוצה לסגור לי את כל המרפסת בכדי שיבנה עליה עוד 2 וחצי קומות. אינני מעוניינת שיפגעו לי בנכס ולכן אני מתנגדת לפרויקט. האם אפשר להכריח אותי? אם זה יגיע למפקח או לבית משפט האם יכולים להכריח אותי לוותר על המרפסת שלי? חשוב לציין כי הדירה והמרפסת רשומות בטאבו.
תמ"א 38 - דירת מיני פנטהאוס
עו"ד תומר יפת
מנהל
08/06/11
שלום רב,
ההתנגדות במצב כזה מובנת מאוד.
במציאות זו לא ניתן לבצע ללא הסכמתך.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ההתנגדות במצב כזה מובנת מאוד.
במציאות זו לא ניתן לבצע ללא הסכמתך.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות
ורד
02/06/11
שלום, אנחנו שוכרים דירה קומה אחרונה בבניין שעומד לעבור תמ"א. אנחנו אוהבים מאוד את הדירה ולא רוצים לעזוב. השאלה היא מהם החודשים הקשים? האם בכל זאת כדאי להשאר? נקבל הנחה ע"ס 1000 ש"ח לחודש.
תשובה לורד
עו"ד טל דור
05/06/11
שלום ורד,התשובה לכך כמה שתהיה בנאלית היא שיקולי כדאיות גרידא. אני סבור שעליכם גםת לסכם עם בעל הנכס מה תהיה השכירות גם לאחר סיום השיפוץ היות ואז יהיה מדובר בדירה עם מעלית, אולי תתווסף מרפסת ו/או ממ"ד שיגדילו את הדירה והאם הוא מוכן לקבע את המחיר למשך מס' שנים כאופציה ? או אז תוכלו לדעת האם הסבל יהיה שווה הפחתה של 1,000 ש"ח למשך שנה עד שנה וחצי. היות ומדובר ברעש ואבק, בוץ בחורף, ניתוקי מים וחשמל מידי פעם, תקופה של עליה בגרם מדרגות זמני ואפילו לעצירת העליה למשך מס' רב של שעות בתקופה של יום או יותר (תלוי באיזה קומה מצויה הדירה). שוב פעם זה אינו נושא משפטי (אם כי רצוי לנסח הסכם בעזרת סיוע של עו"ד).מקווה שסייעתי לך.בברכהטל דור, עו"ד
בנין על עמודים בן 2 קומות. תמ"א 38?
רחל
02/06/11
גרים בבניין בן 2 קומות על עמודים- 4 דיירים.
במגרש המשותף בניין פנימי צמוד קרקע בן 2 קומות- 2 דיירים.
הבניין נבנה לפני 1980.
-האם אפשר לבצע תמ"א 38 רק בבניין על העמודים?
תודה
במגרש המשותף בניין פנימי צמוד קרקע בן 2 קומות- 2 דיירים.
הבניין נבנה לפני 1980.
-האם אפשר לבצע תמ"א 38 רק בבניין על העמודים?
תודה
תשובה לרחל
עו"ד טל דור
05/06/11
כעיקרון ניתן לבצע תמ"א על בית צמוד קרקע בן שתי קומות ככל שמדובר בשטח בנוי העולה על 400 מ"ר. שוב השאלה היא אם רוצים לבצע זאת באמצעות קבלן - האם תהיה לו כדאיות הכלכלית. לאחרונה פורסם כי אפשרו לקוטג'ים טוריים מחוברים בני שתי קומות לבצע תמ"א 38.
מוכרת זכויות כבעלת זכות על הגג
שרון
01/06/11
שלום
אני בעלת זכויות על שליש מהגג של הבניין ואני בהסדר עם יזם לביצוע עסקת החלפה- דירת גג שלי בדירת גג חדשה.
האם מקובל לקחת עו"ד אחד לכל ההסכם מול הקבלן (הן לצורך ההסדר בכללותו של כל הדיירים והן לצורך ההסדר שלי)? מי נושא בעלויות המשפטיות האלה?
תודה
אני בעלת זכויות על שליש מהגג של הבניין ואני בהסדר עם יזם לביצוע עסקת החלפה- דירת גג שלי בדירת גג חדשה.
האם מקובל לקחת עו"ד אחד לכל ההסכם מול הקבלן (הן לצורך ההסדר בכללותו של כל הדיירים והן לצורך ההסדר שלי)? מי נושא בעלויות המשפטיות האלה?
תודה
תמ"א 38 - עו"ד מטעם הדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/06/11
שרון שלום,
בהחלט מקובל לקחת עו"ד שייצג את הדיירים כאשר היזם נושא בשכר טרחתו.
לגבי ייצוגך, יכול לעשות זאת עוה"ד
בהחלט מקובל לקחת עו"ד שייצג את הדיירים כאשר היזם נושא בשכר טרחתו.
לגבי ייצוגך, יכול לעשות זאת עוה"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוסר שיויון במרפסת
דב
01/06/11
בבנינינו הגיעו לאחר מו"מ ארוך להסדר עם יזם שיקבל את זכויות הבניה תמורת בנית ממ"ד ומרפסת לכל דייר. מכיון שהמרפסות מסודרות כמרפסות שמש (ואף סוכה) לכל דייר המרפסת במקום אחר, .
בעוד לכל השכנים המרפסת היא מול רחובחניה וכדו' ותצא מהסלון המרפסת שתהיה לנו ע"פ התוכנית תצא מהמטבח ותהיה בתוך "מובלעת" כך שתהיה חסומה משלשת הכיוונים כשרק קיר אחד פתוח כשגם הוא פונה לבניין מולינו במרחק של מטרים בודדים. בעקבות כך פנינו אל היזם ודרשנו שיתקין לנו תריסים למרפסת כדי שלפחות תהיה לנו פרטיות, וכמו כן דרשנו שיתקין לנו גגון (לפרגולה בסיסית הוא התחייב לכולם) כדי שאם אין לנו מרפסת נוף שלפחות יהיה לנו שימושים אחרים במרפסת. במענה לדרישות אלו ענה היזם שאינו יכול לההענות להם משום שיצור חוסר שיויון בין הדיירים וכמו כן לא יאשרו לו לסגור את המרפסת ע"י תריסים וכו'.
שאלותינו הם 1. האם המצב שבו המרפסת שלנו ממוקמת במקום שאין נוף ושמש כנ"ל ויש היזק ראיה אינו מהוה חוסר שיויון והאם ביכולתינו לדרוש פיצוי ע"ז או שיעשו כבקשותינו. 2. האם באופן עקרוני זה נכון שבתמ"א לא מאשרים בתוך ה25 מ"ר את סגירת המרפסת. 3. כמה סיכויים יש שיענו לדרישותינו.
יש לציין שרוב הדיירים חתמו כבר על החוזה. וכמו כן יש חלק מהדיירים שמחמת אילוץ המרפבת שלהם סגורה.
בתודה דב
בעוד לכל השכנים המרפסת היא מול רחובחניה וכדו' ותצא מהסלון המרפסת שתהיה לנו ע"פ התוכנית תצא מהמטבח ותהיה בתוך "מובלעת" כך שתהיה חסומה משלשת הכיוונים כשרק קיר אחד פתוח כשגם הוא פונה לבניין מולינו במרחק של מטרים בודדים. בעקבות כך פנינו אל היזם ודרשנו שיתקין לנו תריסים למרפסת כדי שלפחות תהיה לנו פרטיות, וכמו כן דרשנו שיתקין לנו גגון (לפרגולה בסיסית הוא התחייב לכולם) כדי שאם אין לנו מרפסת נוף שלפחות יהיה לנו שימושים אחרים במרפסת. במענה לדרישות אלו ענה היזם שאינו יכול לההענות להם משום שיצור חוסר שיויון בין הדיירים וכמו כן לא יאשרו לו לסגור את המרפסת ע"י תריסים וכו'.
שאלותינו הם 1. האם המצב שבו המרפסת שלנו ממוקמת במקום שאין נוף ושמש כנ"ל ויש היזק ראיה אינו מהוה חוסר שיויון והאם ביכולתינו לדרוש פיצוי ע"ז או שיעשו כבקשותינו. 2. האם באופן עקרוני זה נכון שבתמ"א לא מאשרים בתוך ה25 מ"ר את סגירת המרפסת. 3. כמה סיכויים יש שיענו לדרישותינו.
יש לציין שרוב הדיירים חתמו כבר על החוזה. וכמו כן יש חלק מהדיירים שמחמת אילוץ המרפבת שלהם סגורה.
בתודה דב
תמ"א 38 - סגירת מרספת
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/06/11
דב שלום,
ניתן לסגור עד 25 מ"ר במסגרת התמ"א.
כל היתר, זהו עניין מסחרי גרידא שאין לו קשר לשאלה משפטית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ניתן לסגור עד 25 מ"ר במסגרת התמ"א.
כל היתר, זהו עניין מסחרי גרידא שאין לו קשר לשאלה משפטית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת חנות
מיה
01/06/11
מציעים לנו להוסיף חנות במסגרת ביצוע תמ"א שתעבור לבעלות כל הדיירים. מה השלכות המיסוי עלינו כדיירים. תודה
תמ"א 38 - קבלת תמורה החייבת במס
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/06/11
מיה שלום,
זו תמורה החייבת במס שבח.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זו תמורה החייבת במס שבח.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניינים משותפים ותמ"א 38
יניב
30/05/11
שלום!
בבניין שלנו ישנם 16
דיירים ורובם (לפחות 12) מעוניינים בביצוע תמ"א 38. שכן "טוב" שלנו
בדק הנושא וטען שכאשר הבניין שלנו נבנה הבניין הצמוד נבנה גם הוא ושניהם רשומים כ-"בניין
אחד". טענה נוספת היא שצריך לפחות 66% מסה"כ הדיירים בשני הבניינים! בשל
סיכסוך על חנייה משותפת לא מעוניינים דיירי הבניין השני לאשר לנו לבצע תמ"א
38.
שאלותיי הן:
1.
האם באמת ותמים ניתן לרשום
שני בניינים כאחד???
2.
האם למרות שאנחנו בניין בפני
עצמנו אנו צריכים הסכמת הדיירים מהבניין השני?
בברכה ותודה מראש!
בבניין שלנו ישנם 16
דיירים ורובם (לפחות 12) מעוניינים בביצוע תמ"א 38. שכן "טוב" שלנו
בדק הנושא וטען שכאשר הבניין שלנו נבנה הבניין הצמוד נבנה גם הוא ושניהם רשומים כ-"בניין
אחד". טענה נוספת היא שצריך לפחות 66% מסה"כ הדיירים בשני הבניינים! בשל
סיכסוך על חנייה משותפת לא מעוניינים דיירי הבניין השני לאשר לנו לבצע תמ"א
38.
שאלותיי הן:
1.
האם באמת ותמים ניתן לרשום
שני בניינים כאחד???
2.
האם למרות שאנחנו בניין בפני
עצמנו אנו צריכים הסכמת הדיירים מהבניין השני?
בברכה ותודה מראש!
תמ"א 38 - בניין מורכב
עו"ד תומר יפת
מנהל
31/05/11
יניב שלום,
טכנית אתם מוגדרים כבניין מורכב משני בניינים משותפים הרשומים כבניין משותף אחד.
התמ"א מאפשרת לעשות תמ"א בחלק מבניין משותף ובלבד שהדבר ניתן לביצוע מבחינה עצמאית ברמה הטכנית.
באופן מעשי, העיריות רובן דורשות כי כל הבית המשותף יעשה את הפרוייקט אחרת הן בד"כ לא מאשרות.
שווה בדיקה בוועדה המקומית שלכם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
טכנית אתם מוגדרים כבניין מורכב משני בניינים משותפים הרשומים כבניין משותף אחד.
התמ"א מאפשרת לעשות תמ"א בחלק מבניין משותף ובלבד שהדבר ניתן לביצוע מבחינה עצמאית ברמה הטכנית.
באופן מעשי, העיריות רובן דורשות כי כל הבית המשותף יעשה את הפרוייקט אחרת הן בד"כ לא מאשרות.
שווה בדיקה בוועדה המקומית שלכם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי שכירות בבנין שעומד לעבור תמ"א 38
רפי
30/05/11
שלום.
בבעלותינו דירה בבנין העומד לעבור תמ"א 38 שאותה כרגע אנחנו משכירים.
האם הקבלן מחוייב לפצות אותנו על אבדן שכירות? ואם כן אז מה גובה הפיצוי הנהוג?
תודה מראש.
בבעלותינו דירה בבנין העומד לעבור תמ"א 38 שאותה כרגע אנחנו משכירים.
האם הקבלן מחוייב לפצות אותנו על אבדן שכירות? ואם כן אז מה גובה הפיצוי הנהוג?
תודה מראש.
תמ"א 38 - פיצוי בגין שכירות
עו"ד תומר יפת
מנהל
31/05/11
רפי שלום,
רק בעמוד זה התייחסתי כבר שלוש פעמים לסוגיה זו ואתה יכול לראות.
בעיקרון, מדובר בעניין מסחרי ולא משפטי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
רק בעמוד זה התייחסתי כבר שלוש פעמים לסוגיה זו ואתה יכול לראות.
בעיקרון, מדובר בעניין מסחרי ולא משפטי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שוכרים בבניין שעובר תמא
דניאל
29/05/11
אנחנו גרים בבניין שיעבור פרוייקט תמא 38 בשבועות הקרובים ורציתי לדעת אם אנחנו משלמים 3,500 ש"ח וחיים בקומה האחרונה בבניין בכמה בעל הדירה צריך לפצות אותנו בשכירות?
תמ"א 38 - פיצוי בגין שכירות
עו"ד תומר יפת
מנהל
31/05/11
דניאל שלום,
זה עניין מסחרי גרידא. לעיתים מקובל מנגנון של הותרת אותו הסכום של השכירות בלי העלאה גם לשנה לאחר סיום השיפוץ. זו גם הטבה כל שהיא. אבל, הכל פתוח למו"מ.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זה עניין מסחרי גרידא. לעיתים מקובל מנגנון של הותרת אותו הסכום של השכירות בלי העלאה גם לשנה לאחר סיום השיפוץ. זו גם הטבה כל שהיא. אבל, הכל פתוח למו"מ.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משך זמן מהיתר הבנייה
שרונה
27/05/11
מרגע קבלת היתר הבנייה, האם הקבלן יכול מיד להתחיל בעבודות התמ"א, או שעדיין יש דברים נוספים שעליו להשלים?
תמ"א 38 - היתר בניה
עו"ד תומר יפת
מנהל
31/05/11
שרונה שלום,
בעיקרון, ניתן להתחיל מיידית.
בד"כ יש לתת ערבויות מתאימות טרם תחילת העבודות וכיוצ"ב.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בעיקרון, ניתן להתחיל מיידית.
בד"כ יש לתת ערבויות מתאימות טרם תחילת העבודות וכיוצ"ב.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מספר שאלות
ישראל
26/05/11
1.לפי החוק,בדירה חדשה חייב להיות ממ"ד.אבל,ממ"ד בקומה עליונה חייב להשען על ממ"דים בדירות הנמוכות. האם יוצא מזה כי על הקבלן של התמ"א להוסיף ממ"דים בכל הדירות?
2.האם הקבלן חייב לפצות משכירי דירות?אם לא, המשכיר נמצא במצב כמעט בלתי אפשרי של הפסד דמי שכירות ומסים מרגע הצבת השלט לתקופה של שנה-שנתיים!
3.בבניין יש כרגע חניות לרוב הדירות,אבל לא לכולן.אם מוסיפים חניות,שיוסיפו גם לדירות חסרות חנייה.איך פותרים שאלה כזו? אנא התייחסותך.
2.האם הקבלן חייב לפצות משכירי דירות?אם לא, המשכיר נמצא במצב כמעט בלתי אפשרי של הפסד דמי שכירות ומסים מרגע הצבת השלט לתקופה של שנה-שנתיים!
3.בבניין יש כרגע חניות לרוב הדירות,אבל לא לכולן.אם מוסיפים חניות,שיוסיפו גם לדירות חסרות חנייה.איך פותרים שאלה כזו? אנא התייחסותך.
תמ"א 38 - תשובות למספר שאלות
עו"ד תומר יפת
מנהל
31/05/11
ישראל שלום,
ניתן לבנות ממ"ד רק למעלה אם כי עדיף כמובן למקם אותו על שורת ממדים למטה.
פיצוי בגין שכירות - עניין מסחרי גרידא. יש התייחסויות שלי בפורום רבות לכך. הדבר אפשרי.
נושא החניות - לעיתים הדבר ניתן טכנית ולעיתים לא. יש צורך לבדוק זאת ספציפית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ניתן לבנות ממ"ד רק למעלה אם כי עדיף כמובן למקם אותו על שורת ממדים למטה.
פיצוי בגין שכירות - עניין מסחרי גרידא. יש התייחסויות שלי בפורום רבות לכך. הדבר אפשרי.
נושא החניות - לעיתים הדבר ניתן טכנית ולעיתים לא. יש צורך לבדוק זאת ספציפית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הקלות החלות על תוספת של 2.5 קומות
מריה
26/05/11
שלום!
לפני מספר שבועות דובר על החלטת הממשלה בנוגע להגדלת זכויות הבניה לתמ"א 38 מקומה וחצי ל-2 קומות וחצי בפריפריות (לא כחלק מתב"ע אלא תיקון של תמ"א 38).
האם ההקלות במס שחלות היום על תוספת של קומה וחצי יחולו במלואן גם על תוספת של 2.5 קומות בפריפריות? (ז"א האם החוק כבר פעיל ואפשר לבצע על פיו תוספת של 2.5 קומות עם כל ההקלות?
תודה מראש
מריה
לפני מספר שבועות דובר על החלטת הממשלה בנוגע להגדלת זכויות הבניה לתמ"א 38 מקומה וחצי ל-2 קומות וחצי בפריפריות (לא כחלק מתב"ע אלא תיקון של תמ"א 38).
האם ההקלות במס שחלות היום על תוספת של קומה וחצי יחולו במלואן גם על תוספת של 2.5 קומות בפריפריות? (ז"א האם החוק כבר פעיל ואפשר לבצע על פיו תוספת של 2.5 קומות עם כל ההקלות?
תודה מראש
מריה
תמ"א 38 - ההקלות החדשות
עו"ד תומר יפת
מנהל
31/05/11
מריה שלום,
יפה כתבת כי הדבר צריך לבוא לידי ביטוי בתיקון התמ"א דבר שטרם קרה.
ההחלטה עברה גם במועצה הארצית לתכנון ובניה כך שדומה כי מדובר רק בעניין של זמן עד לפרסום תיקון התמ"א. או אז, יהיה ניתן לבדוק בדיוק מה המשמעויות של כך.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
יפה כתבת כי הדבר צריך לבוא לידי ביטוי בתיקון התמ"א דבר שטרם קרה.
ההחלטה עברה גם במועצה הארצית לתכנון ובניה כך שדומה כי מדובר רק בעניין של זמן עד לפרסום תיקון התמ"א. או אז, יהיה ניתן לבדוק בדיוק מה המשמעויות של כך.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסים על ממ"ד
אור אור
26/05/11
שלום,יש לי שתי דירות אחת מהן מירושה וברצוני להוסיף לכל אחת חדר ממ"ד,התוצאה הסופית: ממ"ד על ממ"ד,האם אני צריכה לשלם על כך מיסים,מס' שבח או היטל השבחה?
תמ"א 38 - בניית ממ"ד
עו"ד תומר יפת
מנהל
31/05/11
שלום רב,
אם את רק בונה ממ"ד ולא מוכרת כלום אז אין חבות במס שבח.
לגבי היטל השבחה יש לבדוק בעירייה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אם את רק בונה ממ"ד ולא מוכרת כלום אז אין חבות במס שבח.
לגבי היטל השבחה יש לבדוק בעירייה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
