פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
גג בבעלות הקומה העליונה
maxx
02/10/11
מה הן זכויות בעלי הקומה העליונה שבבעלותם הגג ?
תמ"א 38 - זכויות בעלי הדירות בקומה העליונה
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/10/11
שלום רב,
לא ניתן לתת תשובה כזו ללא עיון בנסח הטאבו לפחות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לא ניתן לתת תשובה כזו ללא עיון בנסח הטאבו לפחות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה חדר כתוספת על הגג
רומן
01/10/11
על אף התנגדותי העיריה הסכימה לדייר לבניה קלה, זאת בשביל לעתיד עניין תמ"א 38, אני יודע שיש אפשרות לפתח יציאה לגג, אם זה בעיה לתמ"א 38 אז למה העריה מראש נותנת אישור לכך, ודבר שיני למה בכלל היא מאשרת ולו בניה קלה אם יהיו בעיות? אני לא מבין את האבסורד
תמ"א 38 - בניה קלה לצורך אפשרות עתידית לתמ"א
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/10/11
רומן שלום,
איני מכיר את המקרה הספציפי. אני מניח כי הוועדה המקומית חושבת שיהיה יותר נוח בעתיד לפרק את הבניה הקלה ככל שיוחלט לבצע תמ"א בבניין. ההחלטה על ביצוע התמ"א היא קודם כל של הדיירים. אולי כיום אין את הרוב הדרוש? איני יודע. מצריך בדיקה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
איני מכיר את המקרה הספציפי. אני מניח כי הוועדה המקומית חושבת שיהיה יותר נוח בעתיד לפרק את הבניה הקלה ככל שיוחלט לבצע תמ"א בבניין. ההחלטה על ביצוע התמ"א היא קודם כל של הדיירים. אולי כיום אין את הרוב הדרוש? איני יודע. מצריך בדיקה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסים במכירת 2 דירות במסגרת תמא 38
אורן
29/09/11
בניתי 2 דירות במסגרת תמא 38 ואני מעוניין לממש.הבנתי שקבלן משלם מס הכנסה ואדם פרטי לא.אני לא רשום בפנקס הקבלנים ואין לי תשובה לשאלה פשוטה...האם אצטרך לשלם עבור מכירת 2 הדירות תשלומים כלשהם? אם כן- מהם? (מס שבח? מס הכנסה? אחר?)
תמ"א 38 - חלות מס שבח מול מס הכנסה
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/10/11
אורן שלום,
ככל שאינך "עוסק" אתה אמור לשלם מס שבח ולא מס הכנסה בשונה מקבלן.
כדי לדעת בדיוק איזה מס אתה צריך לשלם עליך לקבל ייעוץ פרטני. יהא זה לא אחראי לתת ייעוץ כזה בפורום ברשת.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ככל שאינך "עוסק" אתה אמור לשלם מס שבח ולא מס הכנסה בשונה מקבלן.
כדי לדעת בדיוק איזה מס אתה צריך לשלם עליך לקבל ייעוץ פרטני. יהא זה לא אחראי לתת ייעוץ כזה בפורום ברשת.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אב נותן דירה אחת בפרוייקט תמ"א 38 לבן-משלמים מס?
אורי
29/09/11
אנחנו בתחילת עיסקת תמא 38.בונים 3 דירות על גג מבנה.אבא שלי- הדירה על שמו- רוצה להעביר לי דירה אחת.איך הוא עושה זאת?העברה לפי העברה מאב לבן עם פטור ממס שבח?העברה בצורה אחרת?תודה.
תמ"א 38 - העברה מאב לבן
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/10/11
אורי שלום,
ישנו פטור במס בנסיבות מסויימות. מס הרכישה הוא חלקי. לא ניתן לתת תשובות פרטניות בנושא זה בפורום ואתה זקוק לייעוץ פרטני.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ישנו פטור במס בנסיבות מסויימות. מס הרכישה הוא חלקי. לא ניתן לתת תשובות פרטניות בנושא זה בפורום ואתה זקוק לייעוץ פרטני.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 בת"א בלי 100% הסכמה
שלמה
26/09/11
שמעתי שהיה פס"ד חדש בהרצליה שבו לא אישרו ליזם לבנות חדרים על הגג משום שלא היה 100% הסכמה בבניין והיזם קיבל רק לבנות את קומת התמ"א (ללא התב"ע).אשמח לדעת האם בת"א יאשרו לבנות את החדרים על הגג כאשר אין 100% הסכמה ולקבל את הקישור לפס"ד
תמ"א 38 - אחוז ההסכמה הנדרש
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/10/11
שלמה שלום,
איני מכיר לצערי את פסק הדין עליו אתה מדבר.
עם כניסת תיקון 3 לתמ"א ישתנו כל הכללים ביחס לרוב הנדרש גם לגבי קומת ה"תב"ע" שאמורים לחול עליה הכללים של קומת ה"תמ"א" דהיינו, רוב של 66%.
נמתין בסבלנות לפרסום שצריך להיות בזמן הקרוב.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
איני מכיר לצערי את פסק הדין עליו אתה מדבר.
עם כניסת תיקון 3 לתמ"א ישתנו כל הכללים ביחס לרוב הנדרש גם לגבי קומת ה"תב"ע" שאמורים לחול עליה הכללים של קומת ה"תמ"א" דהיינו, רוב של 66%.
נמתין בסבלנות לפרסום שצריך להיות בזמן הקרוב.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 ב-2 מבנים נפרדים פיזית הרשומים כבית משותף
יוסי
26/09/11
שלום.2 מבנים מנותקים פיזית אך רשומים כבית משותף.חישוב שטח עפ"י תשריט, של שניהם ביחד- 401 מ"ר בדיוק.האם ניתן לבצע תמ"א במקרה כזה?תודה רבה ושנה טובה.
תמ"א 38 - בית מורכב
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/10/11
יוסי שלום,
עקרונית, כן.
מצריך בדיקה בוועדה המקומית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
עקרונית, כן.
מצריך בדיקה בוועדה המקומית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלן שניפתר לפני 10 שנים
michal
23/09/11
שאלה תאורטית - אבי היה קבלן בנין בשנת 76, אני ביתו כאדם פרטי (בשיתוף עם קבלן) מעונינת להציע לדיירי הבנין לבצע את תמ"ע 38, שאלתי היא במידה ולדיירים היו טענות כלפי אבי בעודו בחיים בענין מחדלים כלשהם שהיו בבנין, האם הם יכולים לבוא אלי בטענות נוספות ולתבוע אותי ?
תמ"א 38 - תביעה כנגד העיזבון
עו"ד תומר יפת
מנהל
26/09/11
מיכל שלום,
בעיקרון ניתן לתבוע את העיזבון. איני יודע אם זה רלוונטי בעניין שלך. לדעתי בכל מקרה יש התיישנות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בעיקרון ניתן לתבוע את העיזבון. איני יודע אם זה רלוונטי בעניין שלך. לדעתי בכל מקרה יש התיישנות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מעמ בתמא 38
יניב
23/09/11
אנו בקשר עם יזם לצורך ביצוע תמא38. בנוסף לחיזוק המבנה היזם בונה לכל דייר ממ"ד ומרפסת. כיוון ששטח הבנייה של היזם אינו גדול כל דייר נאלץ להוסיף תשלום בצורה פרטנית לצורך מימוש הפרוייקט (50,000 שח). האם חלה על הדיירים חובת תשלום מעמ, כלומר האם יש להוסיף עוד 16% על סכום זה. אודה לתשובתכם.
תמ"א 38 - תשלום מע"מ
עו"ד תומר יפת
מנהל
26/09/11
יניב שלום,
ישנו מע"מ בגובה 0 על כל התמורות שניתנות מכוח התמ"א.
כל תמורה אחרת, חייבת במע"מ.
יש הכרח לקבל ייעוץ פרטני ממומחה מיסים טרם החתימה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ישנו מע"מ בגובה 0 על כל התמורות שניתנות מכוח התמ"א.
כל תמורה אחרת, חייבת במע"מ.
יש הכרח לקבל ייעוץ פרטני ממומחה מיסים טרם החתימה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 סעיף 3, תחולה.
רוברט
22/09/11
לפני 3 ימים אושר תמ"א 38 סעיף 3, ברצוני להבין מה הוא כולל בתוכו. והאם הוא תופס (כולל) בתוכו גם את העיר/ רשות שאני גר בה: חולון.
תמ"א 38 - תיקון מספר שלוש
עו"ד תומר יפת
מנהל
26/09/11
רוברט שלום,
התיקון רלוונטי מאין כמוהו לחולון.
בעיקרון, מוסיף עוד קומה וחצי כך שיהיה ניתן לבנות 2.5 קומות תוספת.
בחולון זו מהפיכה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
התיקון רלוונטי מאין כמוהו לחולון.
בעיקרון, מוסיף עוד קומה וחצי כך שיהיה ניתן לבנות 2.5 קומות תוספת.
בחולון זו מהפיכה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
אבי
22/09/11
שלום..
לעניין תמ"א 38, "אנחנו" 3 בניינים שיושבים על חלקה אחת אך נפרדים פיזית לחלוטין. כל הדיירים חתמו על ההסכם לתמ"א 38, (דיירי הבניין הספציפי שמעוניין..) מהנדס העיר טוען שמבחינתם אין צורך להחתים את כלל הדיירים בשאר הבניינים!! השאלה האם זה מספיק או שצריך/חייב את אישורם לתיקון תקנון בית משותף..(בשל הוספת דירות בעתיד..)
תודה מראש
לעניין תמ"א 38, "אנחנו" 3 בניינים שיושבים על חלקה אחת אך נפרדים פיזית לחלוטין. כל הדיירים חתמו על ההסכם לתמ"א 38, (דיירי הבניין הספציפי שמעוניין..) מהנדס העיר טוען שמבחינתם אין צורך להחתים את כלל הדיירים בשאר הבניינים!! השאלה האם זה מספיק או שצריך/חייב את אישורם לתיקון תקנון בית משותף..(בשל הוספת דירות בעתיד..)
תודה מראש
תמ"א 38 - הסכמת בניין אחד מתוך שלוש
עו"ד תומר יפת
מנהל
26/09/11
אבי שלום,
לא הבנתי אם כל השלשה רשומים כבית משותף אחד. אם לא הרי שוודאי שמהנדס העיר צודק. גם אם כן רשומים כבית אחד, כל עוד הם נפרדים התמ"א מאפשרת ביצוע חיזוק בבניין אחד מתוך השלשה אם כי זה סעיף שכמעט לא עושים בו שימוש.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לא הבנתי אם כל השלשה רשומים כבית משותף אחד. אם לא הרי שוודאי שמהנדס העיר צודק. גם אם כן רשומים כבית אחד, כל עוד הם נפרדים התמ"א מאפשרת ביצוע חיזוק בבניין אחד מתוך השלשה אם כי זה סעיף שכמעט לא עושים בו שימוש.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה על הגג מפריעה לביצוע תמ"א 38 – בטיפול בימ"ש
חנה בראל
22/09/11
שלום, בבנין שאני גרה ישנו דייר שבנה על גג הבניין חדר (זה היה לפני המון זמן). הוא בנה את החדר לאחר שהדיירים חתמו לו על כך. עבר זמן והדייר מכר את דירתו (לפני כ- 15 שנה) ונתן לו את ההחתמות של כל הדיירים (רישום בטאבו לא בוצע עד היום).
הדיירים פנו לעירייה וחתמו על דרישה לביצוע תמ"א 38 בבניין ובמידה ותהייה בעיה בגלל הדייר שבנה על הגג יוצא לו צו הריסה.
פניתי ליועצ"מ של הרשות וביקשתי לדעת מה הסטטוס.
זו ענתה כי יצאה בקשה לצו הריסה וכי התיק הועבר לבימ"ש עניינים מקומיים.
איך ניתן יהיה לדעת מה השלב של התיק? מתי הדיון יתקיים? האם גם לנו ישנה אפשרות לומר משהו בנדון? ועוד.
מה נהוג לגבי הבנייה על הגג? האם התיישנות וכיוצ"ב יכול להשאיר לדייר את הבניה על הגג?
תודה. חנה.
הדיירים פנו לעירייה וחתמו על דרישה לביצוע תמ"א 38 בבניין ובמידה ותהייה בעיה בגלל הדייר שבנה על הגג יוצא לו צו הריסה.
פניתי ליועצ"מ של הרשות וביקשתי לדעת מה הסטטוס.
זו ענתה כי יצאה בקשה לצו הריסה וכי התיק הועבר לבימ"ש עניינים מקומיים.
איך ניתן יהיה לדעת מה השלב של התיק? מתי הדיון יתקיים? האם גם לנו ישנה אפשרות לומר משהו בנדון? ועוד.
מה נהוג לגבי הבנייה על הגג? האם התיישנות וכיוצ"ב יכול להשאיר לדייר את הבניה על הגג?
תודה. חנה.
תמ"א 38 - בניה של חדר על הגג
עו"ד תומר יפת
מנהל
26/09/11
חנה שלום,
ככלל גורף, מקום שיש בו חדר יציאה לגג יש קושי גדול לבצע עסקת תמ"א 38.
כדי לדעת איפה נמצא ההליך בבית המשפט הדרך היא לקבל את המידע מהרשות שמנהלת את ההליך.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ככלל גורף, מקום שיש בו חדר יציאה לגג יש קושי גדול לבצע עסקת תמ"א 38.
כדי לדעת איפה נמצא ההליך בבית המשפט הדרך היא לקבל את המידע מהרשות שמנהלת את ההליך.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות בעל דירה בתהליך תמ"א 38
רמי
21/09/11
אני בעל דירה בבנין שנמצא בתהליך לתמ"א 38 , טיוטת חוזה ומפרט טכני הונפקו ע"י היזם .דירתי שונה מכל הדירות בבנין עקב שינוי שנעשה לפני שנים ( באישור העיריה ) , הסלון והמרפסת נמכרו לדירה הצמודה .דירתי שונתה , סלון ומטבח צמוד נבנו בחדר אחר, החלון של הסלון הוא הפתח הגדול והחשוב מבחינת מעבר אוויר בדירה .לפי תכנית היזם , הממ"ד שיבנה על הקיר החיצוני של הסלון והמטבח , יחסום את כל החלון , מיקום דלת הממ"ד באמצע קיר הסלון .אין לי התנגדות לתמ"א 38 , אבל במתכונת הנוכחית כדי להחזיר את הדירה לתנאי מגורים נורמליים ( סלון + מטבח ) עלי לשפץ חלק גדול מהדירה , מטבח וסלון חדשים על חשבון חדר קיים , פתיחת חלון חדש גדול שישמש את הסלון והמטבח .בשיחת טלפון עם נציג היזם ( אדריכלית ) מתנגד היזם לכל פיצוי שהוא .מה זכויותי כבעל דירה במצב זה ?איך להתמודד במקרה כזה ?
תמ"א 38 - פגישה לא סבירה בדירה במסגרת מימוש הפרוייקט
עו"ד תומר יפת
מנהל
26/09/11
רמי שלום,
יש לך זכות מלאה להתנגד בפני המפקח על הבתים המשותפים ויתכן בהחלט כי יפסקו פיצוי לטובתך בנסיבות הללו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
יש לך זכות מלאה להתנגד בפני המפקח על הבתים המשותפים ויתכן בהחלט כי יפסקו פיצוי לטובתך בנסיבות הללו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם מותר לקבלן לבטל מקלט קיים היות ובונה ממ"ד?
יעל
21/09/11
בתוכנית תמ"א 38 קיים מקלט לבנין, והקבלן רוצה לבטלו, כלומר שלא ישמש למקלט. האם אפשר למנוע זאת ? האם בניית ממ"ד לצורך חיזוק הבנין , מאפשרת ביטול המקלט הקיים על פי החוק או על פי הרוב,או שאפשר למנוע זאת באופן חוקי היות ואין לבטל מתקנים שקיימים.
תמ"א 38 - ביטול ממ"ד
עו"ד תומר יפת
מנהל
26/09/11
יעל שלום,
ככל שיש פתרונות ממ"ד ויש הכרח לבטל את המקלט והוועדה המקומית אשרה זאת הרי שאין שום מניעה. זה פרטני לפי דרישת כל וועדה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ככל שיש פתרונות ממ"ד ויש הכרח לבטל את המקלט והוועדה המקומית אשרה זאת הרי שאין שום מניעה. זה פרטני לפי דרישת כל וועדה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 זכויות בנייה
אבי
21/09/11
במגרש ארוך 2 בניינים: בניין קדמי 6 יח"ד 3 קומות שטח בנוי 600 מ"ר ובניין אחורי 2 יח"ד 2 קומות שטח בנוי 250 שני הבתים רשומים כבית משותף . דיירי הבניין האחורי ששטחו כאמור פחות מ 400 מ"ר מבקשים לבנות על הגג קומות נוספות, האם יש להם זכויות בנייה על הגג, מתוקף תמ"א 38.
תמ"א 38 - בית משותף מורכב
עו"ד תומר יפת
מנהל
26/09/11
אבי שלום,
הבית שלכם מוגדר כבית משותף מורכב ולפיכך יש לבחון את כל הבית ביחד הן מבחינת אחוז ההסכמה הנדרש לצורך ביצוע התמ"א והן מבחינת הזכויות שישנן.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הבית שלכם מוגדר כבית משותף מורכב ולפיכך יש לבחון את כל הבית ביחד הן מבחינת אחוז ההסכמה הנדרש לצורך ביצוע התמ"א והן מבחינת הזכויות שישנן.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח לתמ"א38/2
רונן
21/09/11
אנו 10 דיירים בבניין ברמת גן (מאושר לתמ"א38/2).
הקבלן מציע לנו הריסת הבניין ובניה, עם תוספת של עוד 20 דירות, סה"כ 30.
האם המס שבח יחושב על פי סעיף 49ז כלשונו, כך שזו תהיה עסקה של קבלת דירה תמורת
מסירת הישנה או עסקת קומבינציה (66%) לפיה אנו מוסרים קרקע (ומתעלמים מקיום הדירות
הישנות) ומקבלים בתמורה 10 דירות (+20 לקבלן). איך נכון - בגדול - לעשות את החישוב
הזה? לפי שיטת 49ז או לפי הליכה כעסקת קומבינציה לכל דבר ועיניין מה שעשוי להקטין
את חבות המס?
(זו עסקת חליפין ומדובר על כפל פטור לפי סעיף 49 ז ולא לפי הוראת השעה).
אחד אומר ככה ואחד אומר ככה? מי צודק יותר?
שווי דירה נוכחית: 1,300,000
שווי דירה עתידית: 2,200,000
תודה!! :-)
הקבלן מציע לנו הריסת הבניין ובניה, עם תוספת של עוד 20 דירות, סה"כ 30.
האם המס שבח יחושב על פי סעיף 49ז כלשונו, כך שזו תהיה עסקה של קבלת דירה תמורת
מסירת הישנה או עסקת קומבינציה (66%) לפיה אנו מוסרים קרקע (ומתעלמים מקיום הדירות
הישנות) ומקבלים בתמורה 10 דירות (+20 לקבלן). איך נכון - בגדול - לעשות את החישוב
הזה? לפי שיטת 49ז או לפי הליכה כעסקת קומבינציה לכל דבר ועיניין מה שעשוי להקטין
את חבות המס?
(זו עסקת חליפין ומדובר על כפל פטור לפי סעיף 49 ז ולא לפי הוראת השעה).
אחד אומר ככה ואחד אומר ככה? מי צודק יותר?
שווי דירה נוכחית: 1,300,000
שווי דירה עתידית: 2,200,000
תודה!! :-)
מש שבח תמא 38/2
שמש ששון
24/09/11
כיום מדובר בעסקת קומבינציה. קיימת הצעה לתיקון החוק באופן שהריסה
ובניה תיחשב במסגרת תמא לא ברור מתי תאושא. במסגרת קומבינציה פטור דירת מגורים עם זכויות בניה באופן יחסי
שמש ששון רואה חשבון עורך דין
ובניה תיחשב במסגרת תמא לא ברור מתי תאושא. במסגרת קומבינציה פטור דירת מגורים עם זכויות בניה באופן יחסי
שמש ששון רואה חשבון עורך דין
תמ"א 38 - מס שבח
עו"ד תומר יפת
26/09/11
רונן שלום,
ראה תשובתי למטה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ראה תשובתי למטה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
מס שבח לתמ"א 38/2
רונן
21/09/11
אנו 10 דיירים בבניין ברמת גן (מאושר לתמ"א38/2).הקבלן מציע לנו הריסת הבניין ובניה, עם תוספת של עוד 20 דירות, סה"כ 30.האם
המס שבח יחושב על פי סעיף 49ז כלשונו, כך שזו תהיה עסקה של קבלת דירה
תמורת מסירת הישנה או עסקת קומבינציה (66%) לפיה אנו מוסרים קרקע (ומתעלמים
מקיום הדירות הישנות) ומקבלים בתמורה 10 דירות (+20 לקבלן). איך נכון -
בגדול - לעשות את החישוב הזה? לפי שיטת 49ז או לפי הליכה כעסקת קומבינציה
לכל דבר ועיניין מה שעשוי להקטין את חבות המס?(זו עסקת חליפין ומדובר על כפל פטור לפי סעיף 49 ז ולא לפי הוראת השעה).אחד אומר ככה ואחד אומר ככה? מי צודק יותר?שווי דירה נוכחית: 1,300,000שווי דירה עתידית: 2,200,000תודה!! :-)
המס שבח יחושב על פי סעיף 49ז כלשונו, כך שזו תהיה עסקה של קבלת דירה
תמורת מסירת הישנה או עסקת קומבינציה (66%) לפיה אנו מוסרים קרקע (ומתעלמים
מקיום הדירות הישנות) ומקבלים בתמורה 10 דירות (+20 לקבלן). איך נכון -
בגדול - לעשות את החישוב הזה? לפי שיטת 49ז או לפי הליכה כעסקת קומבינציה
לכל דבר ועיניין מה שעשוי להקטין את חבות המס?(זו עסקת חליפין ומדובר על כפל פטור לפי סעיף 49 ז ולא לפי הוראת השעה).אחד אומר ככה ואחד אומר ככה? מי צודק יותר?שווי דירה נוכחית: 1,300,000שווי דירה עתידית: 2,200,000תודה!! :-)
תמ"א 38 - צורת חישוב המס בתמ"א 38/2
עו"ד תומר יפת
מנהל
26/09/11
רונן שלום,
בעיקרון חלים הכללים של עסקת קומבינציה. יחד עם זאת, מדובר בנושא סופר מקצועי ויש צורך להתייעץ במומחה לתחום דיני מיסוי מקרקעין (זה אינו תחום התמחותי).
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בעיקרון חלים הכללים של עסקת קומבינציה. יחד עם זאת, מדובר בנושא סופר מקצועי ויש צורך להתייעץ במומחה לתחום דיני מיסוי מקרקעין (זה אינו תחום התמחותי).
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחוז הסכמה לניצול זכויות תב"ע
מוטי
20/09/11
שלום לעו"ד יפת ולחברי הפורום,בבניין שלנו הולכת להתבצע תמ"א 38.התחוור לנו כי לבניין 50 מ"ר נוספים במסגרת תב"ע. שאלתי: האם הקבלן צריך הסכמה של 100% מהדיירים ע"מ לנצל 50 מ"ר אלה, או שהוא יכול להסתפק ב 66% הסכמה?בתודה מראש על ההתייחסות.
תמ"א 38 - אחוז ההסכמה הנדרש לזכויות מכוח התב"ע
עו"ד תומר יפת
מנהל
26/09/11
מוטי שלום,
לניצול זכויות מכוח תב"ע יש צורך ב - 100%. כיום, עם כניסת תיקון מספר 3 זה משתנה במידה מסויימת ויש לבדוק פרטנית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לניצול זכויות מכוח תב"ע יש צורך ב - 100%. כיום, עם כניסת תיקון מספר 3 זה משתנה במידה מסויימת ויש לבדוק פרטנית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איזון בין התועלת שמפיקים הדיירים
צבי
20/09/11
שלום רב,
בבניננו רוצים להתקדם עם תמ"א 38, וכבר קיבלו הצעות מיזם אשר הספיק לבדוק את הזכויות בעירייה ולהכין תרשים מכובד על פיו.
היזם לא אמר דבר לגבי תוספות שונות לדירות שונות - אלא: "כולם מקבלים מעלית וממ"ד".
מצאתי בדבריו של היזם חוסר סבירות מסויים, שהרי הדייר בקומה ד' מוכר את אותו המוצר שאני מוכר (הזכויות לבניה הנוספת, כמובן), אך מפיק רווח הרבה הרבה הרבה יותר גבוה מהדייר בקומה א'.
רציתי לשאול האם מקובל לערוך איזון בין התועלת שמפיקים הדיירים השונים בקומות השונות?
כל טוב ותודה מראש,
צבי
בבניננו רוצים להתקדם עם תמ"א 38, וכבר קיבלו הצעות מיזם אשר הספיק לבדוק את הזכויות בעירייה ולהכין תרשים מכובד על פיו.
היזם לא אמר דבר לגבי תוספות שונות לדירות שונות - אלא: "כולם מקבלים מעלית וממ"ד".
מצאתי בדבריו של היזם חוסר סבירות מסויים, שהרי הדייר בקומה ד' מוכר את אותו המוצר שאני מוכר (הזכויות לבניה הנוספת, כמובן), אך מפיק רווח הרבה הרבה הרבה יותר גבוה מהדייר בקומה א'.
רציתי לשאול האם מקובל לערוך איזון בין התועלת שמפיקים הדיירים השונים בקומות השונות?
כל טוב ותודה מראש,
צבי
תמ"א 38 - איזון זכויות
עו"ד תומר יפת
מנהל
26/09/11
צבי שלום,
לא מקובל בד"כ לעשות איזון כזה. יחד עם זאת, הכל פתוח למו"מ מסחרי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לא מקובל בד"כ לעשות איזון כזה. יחד עם זאת, הכל פתוח למו"מ מסחרי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה מונעת תמ"א 38
אריק רוזמן
20/09/11
שלום רב, אצלנו בבנין היתה הסכמה של כל הדיירים למעט אחד לפרויקט, מצאנו קבלן חתנו על חוזה לשלושה חודשים, במהלך התהליך גילה הקבלן שיש תביעה כנגד הבניין השכן שנבנה לידנו במרחק של פחות משמונה מטרים. עקב התביעה ההליך תקוע.מה ניתן לעשות?
תמ"א 38 - בניין תקוע בגין תביעה
עו"ד תומר יפת
מנהל
26/09/11
אריק שלום,
יש לבדוק האם ההסכם בין הצדדים מתייחס לנושא זה.
התייעצו עם עוה"ד של הדיירים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
יש לבדוק האם ההסכם בין הצדדים מתייחס לנושא זה.
התייעצו עם עוה"ד של הדיירים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנייה בקומת עמודים
רועי
20/09/11
שלום,אנחנו מתארגנים בבניין ליישום תמ"א 38, בהסכמת כל השכנים.אינני בטוח אם אני מסכים, יחד עם זה, לבנייה בקומת עמודים.האם הרוב הנדרש לבנייה בקומת העמודים זהה ליישום התמ"א?
תמ"א 38 - הרוב הדרוש לבנייה בקומת העמודים
עו"ד תומר יפת
מנהל
26/09/11
רועי שלום,
הרוב הוא זהה. 66%.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הרוב הוא זהה. 66%.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם חלוקת רווח זהה לכל דייראו על פי שטח בעלות יחסי
אורי
19/09/11
שלום, האם חלוקת הרווח מהתוספת על הגג היא יחסית על פי שטח הדירות? או זהה באופן מוחלט בין כל הדיירים כך שכל דייר מקבל רווח זהה לאחר גם הדירה שלו קטנה יותר
תמ"א 38 - חלוקת הרווח בין הדיירים הקיימים
עו"ד תומר יפת
מנהל
26/09/11
אורי שלום,
אין בזה כלל קבוע. בד"כ התוספת של הבניה היא זהה לכלל הדירות אך זה משתנה מבניין לבניין.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אין בזה כלל קבוע. בד"כ התוספת של הבניה היא זהה לכלל הדירות אך זה משתנה מבניין לבניין.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38/2 – זכויות בניה
אשר
16/09/11
כדי לדעת את זכויות הבניה של הבנין החדש שיבנה, שאלתי היא האם התוספת של 25 מ"ר תנתן רק לכמות הדירות הקיימות, או לכל הדירות בבנין החדש , כולל אלו שניתנו מתוקף התב"ע הקיימת כיום . האם יש כבר תקדים לסוגיה זו בארץ ?
תמ"א 38 - תוספת של 25 מ"ר
עו"ד תומר יפת
מנהל
26/09/11
אשר שלום,
התוספת היא גם לבעלי הדירות הקיימות בכפוף להתכנות מבחינה תכנונית ומסחרית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
התוספת היא גם לבעלי הדירות הקיימות בכפוף להתכנות מבחינה תכנונית ומסחרית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי לדיירים
דייר שלא מבין
13/09/11
נפגשנו לפני שבוע עם יזם שהציע תוספות מכובדות לבניין, בנוסף הוא אמר שהוא יתן 50,000 ש"ח פיצוי לכל דירה.שמענו מיזם אחר, שלתת פיצוי בתמ"א 38 בלתי אפשרי ויכול לסכן את כל הפרויקט. מי צודק? אשמח להסבר
תמ"א 38 - פיצוי כספי
עו"ד תומר יפת
מנהל
26/09/11
שלום רב,
ראה תשובתי למטה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ראה תשובתי למטה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי לדיירים
דייר שלא מבין
13/09/11
נפגשנו לפני שבוע עם יזם שהציע תוספות מכובדות לבניין, בנוסף הוא אמר שהוא יתן 50,000 ש"ח פיצוי לכל דירה.שמענו מיזם אחר, שלתת פיצוי בתמ"א 38 בלתי אפשרי ויכול לסכן את כל הפרויקט. מי צודק? אשמח להסבר
תמ"א 38 - מתן כסף מזומן לדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
26/09/11
שלום רב,
אין מניעה לתת כסף לדיירים. כסף זה הנו חייב במס שבח לפי מדרגת המס הרלוונטית של כל דייר ודייר.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אין מניעה לתת כסף לדיירים. כסף זה הנו חייב במס שבח לפי מדרגת המס הרלוונטית של כל דייר ודייר.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימת על חוזה
אבי
13/09/11
התקיימה אסיפה לגבי חתימה על חוזה עבור תמ"א 38, בחתימת החוזה לא ראינו את תוכנית העבודה, השאלה שלי האם זה חוקי לחתום על חוזה כאשר לא רואים את התוכנית, מה מתכננים לעשות בבנין.
תמ"א 38 - חתימה ללא קומת טיפוסית
עו"ד תומר יפת
מנהל
26/09/11
אבי שלום,
זה חוקי לחתום על הסכם במצב כזה אם כי לטעמי זה לא רצוי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זה חוקי לחתום על הסכם במצב כזה אם כי לטעמי זה לא רצוי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
