פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
חניות לדירות החדשות
הדס
08/05/12
שלום רב,
בבניין שלנו 16 דיירים (צפון תל אביב), ואנחנו נמצאים במשא ומתן עם חברה יזמית לקראת יישום תמ"א 38. כרגע יש בבניין חניה משותפת שאינה מספיקה לכל הדירות. בתחילה הובטח לנו על ידי היזם כי יימצא פיתרון חניה לכל הדיירים ולדירות החדשות באמצעות שימוש במכפילי חניה. כעת אומר היזם כי פיתרון כזה אינו אפשרי מבחינה הנדסית והמצב יישאר כנראה כפי שהיה. הבנו כי היזם מעוניין לבנות 4 דירות חדשות ולהצמיד לכל אחת מהן 2 (!) חניות. שאלתי היא - האם הוא מחויב על פי חוק לתת לכל דירה חדשה שתי חניות ולא אחת??? כי נדמה לי שהצמדת חניה אחת בלבד לכל דירה חדשה הייתה מאפשרת לו להצמיד חניה גם לכל אחד מהדיירים הקיימים.
בבניין שלנו 16 דיירים (צפון תל אביב), ואנחנו נמצאים במשא ומתן עם חברה יזמית לקראת יישום תמ"א 38. כרגע יש בבניין חניה משותפת שאינה מספיקה לכל הדירות. בתחילה הובטח לנו על ידי היזם כי יימצא פיתרון חניה לכל הדיירים ולדירות החדשות באמצעות שימוש במכפילי חניה. כעת אומר היזם כי פיתרון כזה אינו אפשרי מבחינה הנדסית והמצב יישאר כנראה כפי שהיה. הבנו כי היזם מעוניין לבנות 4 דירות חדשות ולהצמיד לכל אחת מהן 2 (!) חניות. שאלתי היא - האם הוא מחויב על פי חוק לתת לכל דירה חדשה שתי חניות ולא אחת??? כי נדמה לי שהצמדת חניה אחת בלבד לכל דירה חדשה הייתה מאפשרת לו להצמיד חניה גם לכל אחד מהדיירים הקיימים.
מנסיון לא,
אלעד
09/05/12
שלום,
מניסיון שלי שהוא לא גדול ורחב אני יכול לומר לך שאצלנו כל דייר חדש מקבל רק חניה אחת ולא שתיים וכך נוצר מקום לכולם.
האדריכל אמר שהחוק (לא יודע אם זה עירוני או ארצי) אומר שהוא צריך לתת לכל דייר חדש לפחות חניה אחת.
בהצלחה.
מניסיון שלי שהוא לא גדול ורחב אני יכול לומר לך שאצלנו כל דייר חדש מקבל רק חניה אחת ולא שתיים וכך נוצר מקום לכולם.
האדריכל אמר שהחוק (לא יודע אם זה עירוני או ארצי) אומר שהוא צריך לתת לכל דייר חדש לפחות חניה אחת.
בהצלחה.
יזמים שהתגלו כשקרנים ונוכלים
ניצן
08/05/12
למרות זאת רוב הדיירים עדיין מוכן לסלוח להם ולחתום להם מה עושים?
פשוט מאוד
גיל
09/05/12
-
תוכנית תמ"א חורגת מפרופורציות
אלעד
05/05/12
שלום רב,
אצלינו בבניין נערכים לתוכנית תמ"א, אני דייר יחסית חדש בבניין וכשקניתי את הדירה הסכמתי עקרונית לקיום תוכנית תמ"א.
הבניין שלנו בן שבעה קומות ועל עמודים.
בשבוע האחרון הגיעו התוכניות ולי מאד קשה לקבל אותם.
הקבלן הגיש תוכניות שמוסיפות 3 קומות לגובה כאשר הקומה האחרונה היא בעצם דופלקס,
בנוסף לעוד דירות גן.
בבניין שלנו מעלית מאד קטנה (הקבלן יחליף אותו לחדשה אך בנושא הגודל אין יותר מידי משחק)
בנוסף לא אהבתי את התיכנון של הממ"ד (הכניסה מהחדר של ההורים, בעצם זה מבטל לי 2 חדרים)
האם התוכניות צריכות לעבור את אישור הדיירים או שלאחר אישור עיקוני לתמ"א הדיירים איבדו את זכותם להשפיע על המשך הדרך?
בנוסף אודה אם תתייחס לעובדה שישנה רק מעלית אחת שאמורה לשרת 10 קומות, אני הבנתי שמעל 8 קומות חייבים 2 מעליות.
תודה רבה
אצלינו בבניין נערכים לתוכנית תמ"א, אני דייר יחסית חדש בבניין וכשקניתי את הדירה הסכמתי עקרונית לקיום תוכנית תמ"א.
הבניין שלנו בן שבעה קומות ועל עמודים.
בשבוע האחרון הגיעו התוכניות ולי מאד קשה לקבל אותם.
הקבלן הגיש תוכניות שמוסיפות 3 קומות לגובה כאשר הקומה האחרונה היא בעצם דופלקס,
בנוסף לעוד דירות גן.
בבניין שלנו מעלית מאד קטנה (הקבלן יחליף אותו לחדשה אך בנושא הגודל אין יותר מידי משחק)
בנוסף לא אהבתי את התיכנון של הממ"ד (הכניסה מהחדר של ההורים, בעצם זה מבטל לי 2 חדרים)
האם התוכניות צריכות לעבור את אישור הדיירים או שלאחר אישור עיקוני לתמ"א הדיירים איבדו את זכותם להשפיע על המשך הדרך?
בנוסף אודה אם תתייחס לעובדה שישנה רק מעלית אחת שאמורה לשרת 10 קומות, אני הבנתי שמעל 8 קומות חייבים 2 מעליות.
תודה רבה
מה הפתרון שלכם לחנייה?
משה
05/05/12
שלום
מה הפתרון שלכם לחניה של הדיירים החדשים ?
משה
מה הפתרון שלכם לחניה של הדיירים החדשים ?
משה
זכויות בתמ"א 38-2 על פי גודל החלקה של כל בניין
איתן
04/05/12
שלום, שלושה בניינים( אחד מהם שלי) בגבעתיים החלו תהליך התעניינות ומו"מ לגבי תמ"א 38-2. מדובר בבניין אחד מחובר עם 2 כניסות נפרדות שהן בעצם בניין נפרד כל אחד(מבחינה חוקית) ובנוסף יש עוד בניין אחר נפרד. כשהקבלן הגיע לישיבה התעוררה איזושהי בעיה בעקבות שאלה של אחד הדיירים. הוא טען שמה שנקבל מהקבלן משתנה מבניין לבניין, כי כל בניין יושב על שטח שונה מבחינת מטראז, (הכוונה לא לגודל הבניין, אלא לגודל החצר.) האם זה נכון? איך אמורה להיות החלוקה בין הבניינים מבחינת הזכויות והתוספות? איתן
זכויות בתמא 38 - 2 על פי גודל החלקה
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
07/05/12
איתן שלום רב,
יש לבחון המקרה הספציפי על היבטיו השונים. מה מצב וערכי הדירות בבניינים כיום, מה בבניה המתוכננת וכו'. כמו כן מה החלופה אם למשל הבניין שלו מתנגד וכו'. לעיתים מתברר שדווקא הדייר שהעלה זאת, אמור לקבל פחות. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שייסע לגשר ולהסדיר הדברים, להוצאת הפרויקט לפועל לרווחת כל הדיירים.
בהצלחה
יש לבחון המקרה הספציפי על היבטיו השונים. מה מצב וערכי הדירות בבניינים כיום, מה בבניה המתוכננת וכו'. כמו כן מה החלופה אם למשל הבניין שלו מתנגד וכו'. לעיתים מתברר שדווקא הדייר שהעלה זאת, אמור לקבל פחות. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שייסע לגשר ולהסדיר הדברים, להוצאת הפרויקט לפועל לרווחת כל הדיירים.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הקבלן אינו מוכן להמציא ערבות
משה שי
04/05/12
ועד הבניין קיבל טיוטת חוזה בגין הוספת שתי קומות,אך הקבלן נמנעממתן ערבות בגין המחויבות שלו להוספת ממד,מרפסת,מעלית,ושדרוגהלובי.
הקבלן לא מוכן להמציא ערבות
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
07/05/12
משה שי שלום,
לא ברור משאלתך על איזו ערבות מדובר ומה הן יתר הערבויות/בטחונות בחוזה, אם בכלל. כעקרון זה שהקבלן מתחייב למה שציינת לא מחליף ערבות וזה בדרך כלל מה שמקבלים וללא קשר לערבות. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיבחן ויסייע לכם למקרה הספציפי להגנה מירבית על זכויותיכם.
בהצלחה
לא ברור משאלתך על איזו ערבות מדובר ומה הן יתר הערבויות/בטחונות בחוזה, אם בכלל. כעקרון זה שהקבלן מתחייב למה שציינת לא מחליף ערבות וזה בדרך כלל מה שמקבלים וללא קשר לערבות. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיבחן ויסייע לכם למקרה הספציפי להגנה מירבית על זכויותיכם.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מפגע של חלון קטן בסלון בעקבות תמא
רחלי
03/05/12
בעקבות תכנית מוצעת של תמא רוצים להוסיף ממד בקידמת הסלון כשהכניסה מהסלון. בעקבות כך החלון והאור שהיו כ- 5 מטר עשויים לקטון ל-2.5 מטר. ממדיו של תוספת הממד הם 2X4 מין חדר ארונות או מסדרון ובנוסף נלקחים שתי נישות של מטר כל אחד לטובת המעלית. יש לציין שמדובר רק בטור האמצעי של הבניין
האם יש קייס כשהנושא יידון בפני המפקחת.
אנחנו לא מרוויחים שום דבר אלא להפך שכרינו יצא בהפסד
האם יש קייס כשהנושא יידון בפני המפקחת.
אנחנו לא מרוויחים שום דבר אלא להפך שכרינו יצא בהפסד
מפגע של חלון קטן בסלון
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
07/05/12
רחלי שלום רב,
משאלתך עולות שאלות שונות כגון: האם קיימת הסכמת יתר השכנים לפרויקט? האם ה"נישות" נלקחות משטח קיים של הדירה? מה החלופות אם בכלל? כעקרון במצבים מסוימים ניתן להתנגד וההתנגדות עשויה להתקבל. ניתן לחילופין גם לקבל זכויות יתר, במסגרת משא ומתן נכון, לדירות בטור האמצעי שציינת. שאלתך קצת מורכבת לשם מענה במסגרת המצומצמת של פורום זה. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיבדוק המקרה הספציפי ויסיע לך בהגנה על זכויותיך
בהצלחה
משאלתך עולות שאלות שונות כגון: האם קיימת הסכמת יתר השכנים לפרויקט? האם ה"נישות" נלקחות משטח קיים של הדירה? מה החלופות אם בכלל? כעקרון במצבים מסוימים ניתן להתנגד וההתנגדות עשויה להתקבל. ניתן לחילופין גם לקבל זכויות יתר, במסגרת משא ומתן נכון, לדירות בטור האמצעי שציינת. שאלתך קצת מורכבת לשם מענה במסגרת המצומצמת של פורום זה. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיבדוק המקרה הספציפי ויסיע לך בהגנה על זכויותיך
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת חניות
שרית
03/05/12
האם לפי החוק, מחויב הקבלן לספק חניה לדיירים החדשים ?
האם החניה לא יכולה להינתן לכל דיירי הבניין ללא רישום בטאבו?
האם החניה לא יכולה להינתן לכל דיירי הבניין ללא רישום בטאבו?
הוספת חניות
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
07/05/12
שרית שלום רב,
ישנן דרישות של העיריה בעניין חובת הסדרת חניות לדירות החדשות. במצבים מסוימים כשלא ניתן למשל פיזית, ישנם פתרונות אחרים כגון תשלום לקרן חניה וכו'. כעקרון אין חובת רישום בטאבו.
ישנן דרישות של העיריה בעניין חובת הסדרת חניות לדירות החדשות. במצבים מסוימים כשלא ניתן למשל פיזית, ישנם פתרונות אחרים כגון תשלום לקרן חניה וכו'. כעקרון אין חובת רישום בטאבו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השלכות התיקון החדש של התמ"א
רועי
02/05/12
במידה ויש לי זכויות על הגג, והבניין שלי חייב בחיזוקים, בהתאם לתקנון אני יכול לבצע שיפוץ על הגג ללא צורך אישור הדיירים. השאלה האם היום אני יכול בצע את חיזוק היסודות ולהוסיף עוד 2.5 קומות או שזה טרם אושר?
השלכות התיקון
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
07/05/12
רועי שלום,
כעקרון המצב כיום הנו, שהקומה הנוספת מכח התמ"א אמורה להיות של כל הדיירים. כמו כן יש לבדוק את מסמכי הבית המשותף כדי לדעת מה בדיוק זכויותיך על הגג. האם הוצמדו לך כל אחוזי הבניה ומכח כל תכנית לרבות תמ"א, או שמא רק בנית קומה על הגג הקיים מעל דירתך למשל וכד'. מומלץ להסתייע בעו"ד מהתחום שיבחן העניין על היביטיו השונים במטרה למקסם זכויותיך ולהגן עליהן.
בהצלחה
כעקרון המצב כיום הנו, שהקומה הנוספת מכח התמ"א אמורה להיות של כל הדיירים. כמו כן יש לבדוק את מסמכי הבית המשותף כדי לדעת מה בדיוק זכויותיך על הגג. האם הוצמדו לך כל אחוזי הבניה ומכח כל תכנית לרבות תמ"א, או שמא רק בנית קומה על הגג הקיים מעל דירתך למשל וכד'. מומלץ להסתייע בעו"ד מהתחום שיבחן העניין על היביטיו השונים במטרה למקסם זכויותיך ולהגן עליהן.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 על תוכנית ס' אפשרי?
דימה רויטמן
02/05/12
שלום רב,יש בבעלותי דירה עם היתר לתוכנית ס', ע"פ התקנון של הבניין הזכויות על הגג הם שלי בלבד ואני יכול לבצע מחר שיפוץ ללא צורך באישור של אף דייר (חלק מהתקנון). יישום תוכנית ס' אינו כלכלי ואני מעוניין להוסיף לתוכנית ס' גם את תמ"א 38, שהרי אין לי שום סיבה לפקיע מידי את הזכויות על הגג האישיות שלי לטובת חיזוק הבניין. הבית הינו בתל אביב, השאלה היא: 1) האם יש תקדימים בערים אחרות?2) האם הדבר אפשרי?3) מה ההיתכנות שלו?4) מה הפרוצדורה ובשירותיו שלי יש צורך להיעזר?תודה רבה!
תמא 38 תוכנית ס'
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
03/05/12
דימה שלום,
על פניו צריך הסכמתך כתנאי לתמא 38. יחד עם זאת חשוב לבחון איך בדיוק מוגדרות זכויותיך בתקנון הבית. ניתן במסגרת ניהול משא ומתן נכון להשיג לך תנאים משופרים על פני יתר הדיירים מכח זכויות היתר שלך. תמ"א 38 מתייחס כעקרון לבנין בכללותו. כמובן יש לבחון את הכדאיות הכלכלית לך לדיירים וליזם/קבלן. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיבחן המקרה הספציפי, יסייע לך לרבות במשא ומתן וידאג לזכויותיך.
בהצלחה
על פניו צריך הסכמתך כתנאי לתמא 38. יחד עם זאת חשוב לבחון איך בדיוק מוגדרות זכויותיך בתקנון הבית. ניתן במסגרת ניהול משא ומתן נכון להשיג לך תנאים משופרים על פני יתר הדיירים מכח זכויות היתר שלך. תמ"א 38 מתייחס כעקרון לבנין בכללותו. כמובן יש לבחון את הכדאיות הכלכלית לך לדיירים וליזם/קבלן. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיבחן המקרה הספציפי, יסייע לך לרבות במשא ומתן וידאג לזכויותיך.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יש לי דירה בבנין שמעונין בפרויקט תמא,הדירה מושכרת
רחל
02/05/12
יש לי דירה בבנין שעומדים לבצע שם תכנית תמא,הדירה מושכרת.
התנגדותי לפרויקט נובעת מהפסד שכירות בתקופת הבניה.
ב.תוספת דיירים חדשים לבנין תגרום למחסור במקומות חניה
ג.בעקבות הבניה,אצטרך לבצע שיפוצים בתוך הדירה הפרטית שלי.
מה האפשרויות שלי.?
אודה על תשובה.
התנגדותי לפרויקט נובעת מהפסד שכירות בתקופת הבניה.
ב.תוספת דיירים חדשים לבנין תגרום למחסור במקומות חניה
ג.בעקבות הבניה,אצטרך לבצע שיפוצים בתוך הדירה הפרטית שלי.
מה האפשרויות שלי.?
אודה על תשובה.
דירה מושכרת
עו"ד טל דור
03/05/12
א. לגבי דמי השכירות את יכולה לדרוש מהקבלן פיצוי וזה מקובל ונתון למו"מ. סביר שהתנגדות על רקע זה לא תתקבל ואם יש רוב של 66% אז לא תעצר התוכנית.
ב. התוספת של חניות אינה יכולה לפגוע בחניות קיימות הרשומות בטאבו על שמך. אם יש מקום אפשר לדרוש מהקבלן שידאג לחניות לכולם שירשמו עם רישום הדירות החדשות על כל דייר בנפרד בטאבו.
ג. לא ברור מדוע תצטרכי לבצע שיפוצים בדירה שלך. אם זה בגלל תוספת מרפסת או ממ"ד אז הקבלן מבצע את זה. אם פי המעלית נכנס לדירתך אז את יכולה להתנגד לכך וכן את יכולה להתנגד שיוסיפו לך אישית מרפסת או ממ"ד בדירתך.
הייתי מציע להתייעץ באופן פרטני עם עו"ד הן לעניין מו"מח ובוודאי להתנגדויות שיכולות להיות לכך השלכות של עיכוב וכתוצאה תביעות משפטיות מצד הדיירים ו/או הקבלן בגין העיכוב וככל שטענותייך לא יתקבלו.
ב. התוספת של חניות אינה יכולה לפגוע בחניות קיימות הרשומות בטאבו על שמך. אם יש מקום אפשר לדרוש מהקבלן שידאג לחניות לכולם שירשמו עם רישום הדירות החדשות על כל דייר בנפרד בטאבו.
ג. לא ברור מדוע תצטרכי לבצע שיפוצים בדירה שלך. אם זה בגלל תוספת מרפסת או ממ"ד אז הקבלן מבצע את זה. אם פי המעלית נכנס לדירתך אז את יכולה להתנגד לכך וכן את יכולה להתנגד שיוסיפו לך אישית מרפסת או ממ"ד בדירתך.
הייתי מציע להתייעץ באופן פרטני עם עו"ד הן לעניין מו"מח ובוודאי להתנגדויות שיכולות להיות לכך השלכות של עיכוב וכתוצאה תביעות משפטיות מצד הדיירים ו/או הקבלן בגין העיכוב וככל שטענותייך לא יתקבלו.
זכאות לשדרוג קומה לבעל דירה עליונה תמא 38/2
מתן
02/05/12
אני בבניין בן 3 קומות ובעל קומה עליונה ללא זכויות על הגג (גג רעפים). האם במסגרת תמ"א 38/2 והוספת 3 או יותר קומות ע"י הקבלן, אני זכאי לקבל שדרוג לדירה גבוהה יותר דהיינו - קומה 6/5?מהם זכויותיי במקרה זה, במידה ויש?אנחנו חותמים על מסמך הצהרת כוונות מול הקבלן בקרוב,אודה על תשובתכם המהירה!
זכאות לשדרוג קומה
עו"ד טל דור
03/05/12
אין זכאות אוטומטית אלא זה נתון למו"מ אל מול הקבלן/יזם. עם זאת ברור שכבעל קומה גבוהה אתה רשאי וצריך לדרוש לקבל דירה בקומה גבוהה או דירת גן או כל דירה משודרגת אך באותה מידה יש לבחון את גודל הדירה שלך ביחס לדירות אחרות בבניין וכדומה. אם כל הדיירים יעלו דרישות מוגזמות זה עלול להוריד את הכדאיות ולגרום לכך שהקבלן יוותר על כל העניין או לעיכוב ממושך נוסף בשל המו"מ. רצוי שתקח עו"ד שינהל עבורך מו"מ מהיר, ענייני ותכליתי לאחר התייעצות עימו בקשר לדרישות, לרצונות ולצרכים שלך אך באופן שיהיה הוגן והגון גם כלפי שאר הדיירים והקבלן (אחרת אולי תהיה לך דירה מפוארת אך יחסי שכנות גרועים) בקיצור ישנם גורמים רבים שיש להביא במכלול השיקולים (גם למשל בעלות על מחסן ו/או חניה שדייר מוותר עליהם וכדומה).
בהצלחה
בהצלחה
זכאות לשדרוג קומה
עו"ד אמיר לנטון
03/05/12
מתן שלום,
הדבר נתון למשא ומתן. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיבחן ויסייע למקרה הספציפי, ויתן דעתו בין היתר ל"מסמך הצהרת הכוונות" על חלקיו השונים. המדובר במסמך משפטי לכל דבר שאין להקל בו ראש, למניעת בעיות בעתיד.
בהצלחה
הדבר נתון למשא ומתן. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיבחן ויסייע למקרה הספציפי, ויתן דעתו בין היתר ל"מסמך הצהרת הכוונות" על חלקיו השונים. המדובר במסמך משפטי לכל דבר שאין להקל בו ראש, למניעת בעיות בעתיד.
בהצלחה
זכויות של דייר בקומה עליונה שהגג שייך לו
מנחם טיאנו
07/06/12
1.האם לדייר בקומה עליונה שהגג שייך לו יש זכויות של בעל מגרש אשר מוכר אותו לקבלן ע"מ לבנות את תוספת הדירות
2.האם מרגע שיקבל את הדירה החדשה בקומה העליונה ,הגג החדש יעבור אוטמתית לבעלותו? אם כן האם זה לא נחשב כפיצוי הולם על זכויותיו?
2.האם מרגע שיקבל את הדירה החדשה בקומה העליונה ,הגג החדש יעבור אוטמתית לבעלותו? אם כן האם זה לא נחשב כפיצוי הולם על זכויותיו?
לא מבין משהו בקשר לאחוזי הסכמת דיירים
משה
02/05/12
קראתי שצריך: "הסכמה מלאה של כל הדיירים על הריסת המבנה, אלא אם מדובר בפרויקט המוכרז כ"פינוי-בינוי" (הסכמה בת 80%)."זה לא אותו דבר הריסת המבנה ופינוי בינוי?מתי זה 80 אחוזי הסכמה ומתי 100?
אחוזי הסכמת דיירים
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
03/05/12
משה שלום,
צריך 100% הסכמה. אם יש 80%, ניתן לתבוע את הדיירים הסרבנים, שיסתכנו בתשלום פיצויים ניכרים.
בהצלחה
צריך 100% הסכמה. אם יש 80%, ניתן לתבוע את הדיירים הסרבנים, שיסתכנו בתשלום פיצויים ניכרים.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחוזי הסכמת דיירים
עו"ד אמיר לנטון
03/05/12
משה שלום
צריך 100% הסכמה. אם יש 80% ניתן לתבוע את הסרבנים שיסתכנו בתשלום פיצויים ניכרים
בהצלחה
צריך 100% הסכמה. אם יש 80% ניתן לתבוע את הסרבנים שיסתכנו בתשלום פיצויים ניכרים
בהצלחה
תמ"א 38- חנייה בחזית הבניין
איריס
01/05/12
שלום,
בבניין שבו אני מתגוררת התחלנו בתהליך תמ"א.
אנו בשלב קבלת האישורים מהרשות העירונית לגבי התכנון חניות וכו..
דירתי ממוקמת בקומה ראשונה בחזית.
בשל מצוקת מקומות חנייה שנוצרה מכיוון ועם הפרוייקט יתווספו עוד 4 דיירים שלהם יש לדאוג לחנייה וכן לאור העובדה שקיים גם מגרש בגודל נתון שלא ניתן לשינוי , החליט הקבלן וקיבל על כך אישור מהעירייה להקים חניות בחזית הבניין מתחת לדירתי ובהמשך למרפסת שתוקם.
אני טוענת לכך שהדבר יביא לירידת ערך הדירה שלי ביחס לפוטנציאל שטמון בדירה ללא חניה בחזית .
האם יש לי עילה לבקש מהקבלן פיצוי או לחילופין לדרוש ממנו לקבל אישור מהעריה לקירוי החניות על מנת שאוכל אני לקבלאותן לרשותי ובכך לשלוט באי הנוחות הכרוכה בזה?
אודה לתשובה ..
בבניין שבו אני מתגוררת התחלנו בתהליך תמ"א.
אנו בשלב קבלת האישורים מהרשות העירונית לגבי התכנון חניות וכו..
דירתי ממוקמת בקומה ראשונה בחזית.
בשל מצוקת מקומות חנייה שנוצרה מכיוון ועם הפרוייקט יתווספו עוד 4 דיירים שלהם יש לדאוג לחנייה וכן לאור העובדה שקיים גם מגרש בגודל נתון שלא ניתן לשינוי , החליט הקבלן וקיבל על כך אישור מהעירייה להקים חניות בחזית הבניין מתחת לדירתי ובהמשך למרפסת שתוקם.
אני טוענת לכך שהדבר יביא לירידת ערך הדירה שלי ביחס לפוטנציאל שטמון בדירה ללא חניה בחזית .
האם יש לי עילה לבקש מהקבלן פיצוי או לחילופין לדרוש ממנו לקבל אישור מהעריה לקירוי החניות על מנת שאוכל אני לקבלאותן לרשותי ובכך לשלוט באי הנוחות הכרוכה בזה?
אודה לתשובה ..
חניה בחזית הבניין
עו"ד טל דור
02/05/12
בנוגע לפיצוי או קירוי זה ענין למו"מ עם הקבלן קשה להאמין שיסכימו לתת לך חניה כי הקבלן מחוייב תחילה לספק חניה לדירות החדשות. אבל יש פתרונות כגון מתקני חניה כפולים וכדומה.
צריכה תשובה דחוף !!
לי
30/04/12
אני עומדת לשכור דירה בבניין שבו המשכירה אמרה לי שיש תוכנית פינוי בינוי והיא לא יודעת מתי תצא התוכנית לפועל. איך אני יכולה לבדוק את העניין בטרם אחתום על החוזה ?
שאלה דומה - השכרת דירה עם פוטנציאל לתמא 38
אלה
30/04/12
אני עומדת לחתום על חוזה השכרת דירה לשנתיים על דירה בה אני מתגוררת מזה שנה, עלתה האפשרות שבמהלך תקופה זו יבוצעו שיפוצים מטעם תמא 38 בבניין, מה ההשלכה של זה אלי כשוכרת, האם אני מקבלת פיצוי על הרעש והבאלגן? האם יש אפשרות להוסיף סעיפים בחוזה למקרה זה? מה משך הזמן הצפוי לשיפוצים? אשמח לשמוע המלצות לפני שאחתום על החוזה. תודה
אלה
אלה
החלטת המפקח
רן
29/04/12
שלום רב,על החלטת המפקח בעניין תמ"א 38 לאן ניתן לערער? ואיזה מותב יידון?תודה רבה
החלטת מפקח
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
30/04/12
בית המשפט המחוזי שבאזור שיפוטו מצוי הבית המשותף
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פירוק דירת גג
רועי
25/04/12
הנני בעל דירה בקומה אחרונה ובנוסף מעל יש לי דירת גג שנבנתה בהיתר ,אבל לא נרשמה בטאבו .
דיירי הבניין מעוניינים בתמא 38 ורוצים שאני יפנה את הגג .
האם הם זכאים לכפות עלי את פירוק דירת הגג לטובת התמא,
למרות שיש לי היתר?
דיירי הבניין מעוניינים בתמא 38 ורוצים שאני יפנה את הגג .
האם הם זכאים לכפות עלי את פירוק דירת הגג לטובת התמא,
למרות שיש לי היתר?
דירת גג
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
29/04/12
רועי שלום,
לא ברור מהשאלה מדוע דירת הגג לא נרשמה בטאבו. יש לבדוק בין היתר את ההיתר הספציפי שניתן לך, אופן הוצאתו וביצועו, החלטת בעלי הדירות לאפשר את הבניה וכו'. מומלץ להסתייע בעו"ד מהתחום שיבחן המקרה הספציפי וידאג להגנה על זכויותיך מול יתר הדיירים.
בהצלחה
לא ברור מהשאלה מדוע דירת הגג לא נרשמה בטאבו. יש לבדוק בין היתר את ההיתר הספציפי שניתן לך, אופן הוצאתו וביצועו, החלטת בעלי הדירות לאפשר את הבניה וכו'. מומלץ להסתייע בעו"ד מהתחום שיבחן המקרה הספציפי וידאג להגנה על זכויותיך מול יתר הדיירים.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת של 25 מ"ר – האם מרפסת כלולה?
אבי
23/04/12
ידוע לי כי במסגרת תמ"א 38 ניתן להוסיף עד 25 מ"ר בניה לכל דירה. האם מרפסת כלולה בזה או שניתן להוסיף 25 מ"ר בניה לדירה + מרפסת?
מרפסת
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
29/04/12
25 מ"ר + מרפסת
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטוח בניין ותשלום מיסים
ד
22/04/12
שלום! בניין שעבר תהליך תמ''א 38 ועדיין לא קיבל טופס 5 עקב חריגות בנייה האם הבניין עדיין מבוטח בביטוח קבלן במקרה שמישהו מועד במדרגות למשל? מי אמור לשלם את המיסים הדיירים, או הקבלן?
ביטוח ומיסוי
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
29/04/12
השאלה הוזנה פעמיים. ראה תשובה קודמת
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטוח בניין ותשלום מיסים לרכוש משותף
ד
22/04/12
שלום! בניין שעבר תהליך תמ''א 38 ועדיין לא קיבל טופס 5 עקב חריגות בנייה האם הבניין עדיין מבוטח בביטוח קבלן במקרה שמישהו מועד במדרגות למשל? מי אמור לשלם את המיסים הדיירים, או הקבלן?
ביטוח
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
29/04/12
ד שלום,
יש לבדוק את המוגדר בפוליסת הביטוח והסכם התמ"א. על פניו היזם/קבלן צריך לדאוג לכיסוי ביטוחי ונשיאה במיסים מכח הפרויקט. כדאי להסתייע בעו"ד מהתחום לבחינת המקרה הספציפי ולהגנה על זכויותיכם.
בהצלחה
יש לבדוק את המוגדר בפוליסת הביטוח והסכם התמ"א. על פניו היזם/קבלן צריך לדאוג לכיסוי ביטוחי ונשיאה במיסים מכח הפרויקט. כדאי להסתייע בעו"ד מהתחום לבחינת המקרה הספציפי ולהגנה על זכויותיכם.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העתקת זכויות לדירות מקומת מפולשת לקומה עליונה
אסנת
22/04/12
בבנין קיים משנת 1975 בן 3 קומות על עמודים, מותרות עפ"י תב"ע 4 קומות על עמודים וקיימות זכויות בניה לקומה נוספת, ללא יחידות דיור נוספות. היזם מעוניין להוסיף 2 קומות: אחת מתוקף תב"ע תקפה ואחת מתוקף תמ"א 38. האם ניתן לנצל בקומה התב"עית את יחידות הדיור המותרות בקומה המפולשת מתוקף תמ"א? שהרי לא יהיה שינוי בצפיפות היחידות הסופית במגרש. תודה!
העתקת זכויות
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
29/04/12
אסנת שלום
כעקרון תמ"א 38 אינה משנה מהתב"ע אלא מוסיפה לה. בערים שונות, ישנן לעיתים תב"עות המתייחסות ליחסי הגומלין לתמ"א 38. כדאי לבדוק במחלקת ההנדסה הרלוונטית למקרה הספציפי של הבניין שלך.
כעקרון תמ"א 38 אינה משנה מהתב"ע אלא מוסיפה לה. בערים שונות, ישנן לעיתים תב"עות המתייחסות ליחסי הגומלין לתמ"א 38. כדאי לבדוק במחלקת ההנדסה הרלוונטית למקרה הספציפי של הבניין שלך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנין על שטח בנוי פחות מ400 מ'
דינה
19/04/12
שלום רב!
האם תמא 38 חל על בנין משותף ששטחו פחות מ400 מטר מרובע?
גם כאשר הבנין אם יתר הדרישות מתאימות.
תודה
האם תמא 38 חל על בנין משותף ששטחו פחות מ400 מטר מרובע?
גם כאשר הבנין אם יתר הדרישות מתאימות.
תודה
המשך לשאלה
דינה
19/04/12
בנין פחות מ 400 מ"ר
עו"ד אמיר לנטון
29/04/12
דינה שלום,
בכפוף לאישור מהנדס הועדה ניתן לחזק ולהוסיף עד 25 מ"ר בקומת עמודים (אפשר מעבר לקומת העמודים, עד ל-25 מ"ר, באם שטחה פחות מכך) וללא הוספת יחידות דיור. זכויות הבניה היתרות מתוקף התמ"א ,לרבות הוספת יחידות דיור, אינו אפשרי.
בהצלחה
בכפוף לאישור מהנדס הועדה ניתן לחזק ולהוסיף עד 25 מ"ר בקומת עמודים (אפשר מעבר לקומת העמודים, עד ל-25 מ"ר, באם שטחה פחות מכך) וללא הוספת יחידות דיור. זכויות הבניה היתרות מתוקף התמ"א ,לרבות הוספת יחידות דיור, אינו אפשרי.
בהצלחה
תוספת דירת גן מתחת לבנין, בנוסף לדירות על הגג
ליבי
19/04/12
אנו בניים בן שמונה עשרה דירות. חלק מהועד מקדם יוזמת תמ"א.
שתי שאלות:
ראשית-נאמר לנו כי אין הקבלן נותן פיצוי על תקופת הבנייה. האם זה מנדטורי או נתון למשא ומתן? נאמר לנו כי בניגוד לפינוי בינוי אין חובה לתת פיצוי או דיור חלופי. האם זה נכון?
שנית- מדובר על תמ"א 38 כשהקבלן בונה על הגג שש דירות.
הוצע הרעיון כי יבנה דירה נוספת מתחת לבניין (לא חורגת מקו הבניין. הבניין עומד בשיפוע וכשליש ממנו על עמודים)
והרווחים על מכירתה, ינתנו לנו ויפצו על העדר הפיצוי על תקופת זמו השיפוצים. האם יש הגבלה עקרונית כלשהי על בנייה נוספת, נוסף לתמ"א?
שתי שאלות:
ראשית-נאמר לנו כי אין הקבלן נותן פיצוי על תקופת הבנייה. האם זה מנדטורי או נתון למשא ומתן? נאמר לנו כי בניגוד לפינוי בינוי אין חובה לתת פיצוי או דיור חלופי. האם זה נכון?
שנית- מדובר על תמ"א 38 כשהקבלן בונה על הגג שש דירות.
הוצע הרעיון כי יבנה דירה נוספת מתחת לבניין (לא חורגת מקו הבניין. הבניין עומד בשיפוע וכשליש ממנו על עמודים)
והרווחים על מכירתה, ינתנו לנו ויפצו על העדר הפיצוי על תקופת זמו השיפוצים. האם יש הגבלה עקרונית כלשהי על בנייה נוספת, נוסף לתמ"א?
תוספת דירת גן
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
23/04/12
ליבי שלום,
פיצוי אם לאו, נתון למשא ומתן מסחרי מול היזם/קבלן ואינו מנדטורי. אין מניעה עקרונית, אך יש לבדוק למקרה הספציפי, האם ניתן לבצע בניית דירת הגן מבחינת הזכויות, דרישות החיזוק ומגבלות תכנוניות/משפטיות אחרות. כדאי להסתייע בעו"ד מהתחום במשא ומתן מול היזמים/קבלנים הפוטנציאלים, לשם מיקסום זכויותיכם ועיגון הדברים בבוא העת בהסכם.
בהצלחה
פיצוי אם לאו, נתון למשא ומתן מסחרי מול היזם/קבלן ואינו מנדטורי. אין מניעה עקרונית, אך יש לבדוק למקרה הספציפי, האם ניתן לבצע בניית דירת הגן מבחינת הזכויות, דרישות החיזוק ומגבלות תכנוניות/משפטיות אחרות. כדאי להסתייע בעו"ד מהתחום במשא ומתן מול היזמים/קבלנים הפוטנציאלים, לשם מיקסום זכויותיכם ועיגון הדברים בבוא העת בהסכם.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מימון אדריכל
שמואל
19/04/12
מהו שכר סביר לאדריכל בתכנון תמ"א 38 לפי מה מחשבים?
אדריכל
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
23/04/12
שמואל שלום
הסכומים משתנים מאחד לשני לעיתים מהותית ובהתאם לגודל וסוג הפרויקט כמובן. מדובר בסכומים נכבדים שעל היזם לשאת בהם
הסכומים משתנים מאחד לשני לעיתים מהותית ובהתאם לגודל וסוג הפרויקט כמובן. מדובר בסכומים נכבדים שעל היזם לשאת בהם
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בטוחות
מיכאל
19/04/12
האם נהוג לבקש ערבויות מהיזם/קבלן בביצוע תמ"א
כגון ערבות בנקאית או אחרת
אם כן איזה ערבויות ניתן לדרוש ועד איזה סכום?
לחילופין האם יש בטוחות חלופיות שניתן לדרוש , ונהוג לדרוש
אם בכלל?
עד כה משיחה עם יזמים /קבלנים נאמר לנו כי אין בטוחות
היות והדדיריפ נשארים בדירה ולא מפונים כמו בפינוי בינוי.
אודה לכם על תשובתכם
מיכאל
כגון ערבות בנקאית או אחרת
אם כן איזה ערבויות ניתן לדרוש ועד איזה סכום?
לחילופין האם יש בטוחות חלופיות שניתן לדרוש , ונהוג לדרוש
אם בכלל?
עד כה משיחה עם יזמים /קבלנים נאמר לנו כי אין בטוחות
היות והדדיריפ נשארים בדירה ולא מפונים כמו בפינוי בינוי.
אודה לכם על תשובתכם
מיכאל
בטוחות
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
23/04/12
מיכאל שלום,
בהחלט ישנן בטוחות וזה חלק מהמשא ומתן המסחרי עם היזם/קבלן. יש למשל ערבות ביצוע, ערבות מיסים וכד'. הערבויות מותאמות לתנאי העסקה הספציפית. כדאי להסתייע בעו"ד מהתחום מול היזם/קבלן.
בהצלחה
בהחלט ישנן בטוחות וזה חלק מהמשא ומתן המסחרי עם היזם/קבלן. יש למשל ערבות ביצוע, ערבות מיסים וכד'. הערבויות מותאמות לתנאי העסקה הספציפית. כדאי להסתייע בעו"ד מהתחום מול היזם/קבלן.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נבנה ב-1983 אינו עמיד ברעידות אדמה
גידי
18/04/12
ברשותינו בנין שנבנה ב-1983 ותוכנן לפני 1980 ויש אישור מהנדס שמצא כי הבנין אינו עומד בתקן 413 האם משהו מכיר תקדים לשימוש בתמ"א 38 לבנייה או כל פתרון אחר שיקדם השימוש בתמ"א?
מועד קבלת ההיתר
רועי
19/04/12
המועד הקובע הוא מועד קבלת היתר הבנייה ולא מועד בניית המבנה כך שאם ניתן היתר לפני שנת 1980 סביר להניח שהוא אינו נבנה על פי תקן 413 ועל כן הוא עומד בתנאי הסף לביצוע תמ"א 38.
בניין שנבנה ב- 1983
עו"ד אמיר לנטון
23/04/12
גידי שלום,
המועד הקובע הינו מועד הוצאת ההיתר שצריך להיות עד 1.1.1980. באם אינך עומד בתנאי זה, אישור מהנדס מאפשר כעקרון חיזוק לפי תמ"א 38, אבל יש בעיה בהוספת זכויות בניה.
בהצלחה
המועד הקובע הינו מועד הוצאת ההיתר שצריך להיות עד 1.1.1980. באם אינך עומד בתנאי זה, אישור מהנדס מאפשר כעקרון חיזוק לפי תמ"א 38, אבל יש בעיה בהוספת זכויות בניה.
בהצלחה
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
