פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
תשלום מקדמה לעו"ד ע"י היזם
אלינור
17/05/12
האם נהוג שהיזם ישלם מקדמה לעו"ד? מה קורה במצב שהזם שילם את המקדמה והפרויקט לא יצא לפועל? היזם שלנו מתנגד לשלם את המקדמה בטענה שיש לו מס' פרויקטים והוא לא יכול לשלם בכל פרויקט מקדמה ואז לרדוף אחרי היזם החדש (שישלם את המקדמה) לקבלת הכסף. מה האלטרנטיבה של היזם? האם הוא יכול להפקיד את הכסף בקופת הועד?
תשלום מקדמה
עו"ד גילי לוי
מנהל
17/05/12
אלינור שלום,
אין מסמרות קבועות בעניין שכן זה נתון לשיקול ומו"מ בין עוה"ד ליזם. מכל מקום, עורכי הדין נוהגים לגבות שכ"ט עם חתימת העסקה על ידי הרוב הנדרש לקיום העסקה.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
אין מסמרות קבועות בעניין שכן זה נתון לשיקול ומו"מ בין עוה"ד ליזם. מכל מקום, עורכי הדין נוהגים לגבות שכ"ט עם חתימת העסקה על ידי הרוב הנדרש לקיום העסקה.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכ"ט בליווי מינימאלי
שחף
16/05/12
אני מייצג דיירים בפרויקט תמ"א 38.עקב תשלום נמוך אשר היזם מעוניין לשלם כשכ"ט עו"ד, הבהרתי לצדדים כי הליווי הינו עד לחתימת החוזים בלבד.אשמח לקבל עצה או שניים לגבי נקודות להסכם שכ"ט שכזה/
שכ"ט בליווי מינימאלי
עו"ד גילי לוי
מנהל
17/05/12
שחף שלום,
מבלי להיכנס לתמחור של שכר הטרחה, ברמה המהותית אין זה נכון מצד הדיירים להיות מיוצגים עד חתימת ההסכם בלבד. האחריות והפיקוח של עוה"ד מטעמם חשוב שיהא עד לתום הפרויקט ברישום הבית המשותף (לרבות החזקת ערבויות וכיו"ב), המלאכה אינה מסתיימת ואולי אף רק מתחילה עם חתימת ההסכם.
בהצלחה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
מבלי להיכנס לתמחור של שכר הטרחה, ברמה המהותית אין זה נכון מצד הדיירים להיות מיוצגים עד חתימת ההסכם בלבד. האחריות והפיקוח של עוה"ד מטעמם חשוב שיהא עד לתום הפרויקט ברישום הבית המשותף (לרבות החזקת ערבויות וכיו"ב), המלאכה אינה מסתיימת ואולי אף רק מתחילה עם חתימת ההסכם.
בהצלחה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קודם חיזוק חלקי ואחר כך תמא
ניצן
16/05/12
קבלנו אישור מהעירייה לבצע חיזוק חלקי שלא על פי התמא שימנע קריסה אך לא סדקים.
הדיירים חוששים שאם יבצעו חיזוק זה ישללו מהם זכויות התמא בעתיד כאשר יחליטו לבצע חיזוק מלא.
האם יש מקום לחשש כזה.
החיזוק החלקי הוא זול ומהירוראוי לדעתנו לעודד אותו.
הדיירים חוששים שאם יבצעו חיזוק זה ישללו מהם זכויות התמא בעתיד כאשר יחליטו לבצע חיזוק מלא.
האם יש מקום לחשש כזה.
החיזוק החלקי הוא זול ומהירוראוי לדעתנו לעודד אותו.
פרים בבקשה לגבי החיזוק החלקי
משה
16/05/12
שלום ניצן,
תוכל בבקשה לפרט לגבי החיזוק החלקי?
מה עושים בו?
תודה
משה
תוכל בבקשה לפרט לגבי החיזוק החלקי?
מה עושים בו?
תודה
משה
חיזוק חלקי
עו"ד גילי לוי
17/05/12
ניצן שלום,
איני מכיר את החיזוק החלקי אולם מכל מקום נראה כי כל עוד לא חוזק הבניין בהתאם מדויק לדרישות התמ"א הרי שלא תישלל האפשרות להוציא פרויקט תמ"א לפועל בעתיד.
בכל אופן, ניתן לפנות בשאלה גם למחלקהההנדסית בעירייה.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
איני מכיר את החיזוק החלקי אולם מכל מקום נראה כי כל עוד לא חוזק הבניין בהתאם מדויק לדרישות התמ"א הרי שלא תישלל האפשרות להוציא פרויקט תמ"א לפועל בעתיד.
בכל אופן, ניתן לפנות בשאלה גם למחלקהההנדסית בעירייה.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
מטריד אותי האם חיזוק חלקי יפתור הבעיה
***צונזר ע"י המערכת***
14/06/12
אם יש סדקים כנראה יש שקיעה וזה אומר תשתית בעיתית ולכן יתכן שגם הסדקים יחזרו. אני מציע לך לבחון חיזוק מלא. אם הדיירים מתכננים כבר להוציא הוצאה זו תמצאו יזם שמוכן לקחת הסיכון בהשלמת ההון לחיזוק מלא בתמורה להסכמה לתמא וכך יעשה החיזוק בהיתר נפרד מהתמא וזה ילך מהר
צור קשר אם צריך עזרה באיתור
***צונזר ע"י המערכת***
לגילוי נאות אני עוסק בניתוחים כלכליים וגיוסי הון לפרויקטי תמא
צור קשר אם צריך עזרה באיתור
***צונזר ע"י המערכת***
לגילוי נאות אני עוסק בניתוחים כלכליים וגיוסי הון לפרויקטי תמא
תהליך תמ"א
אסף אדרי
15/05/12
אני מתגורר בירושלים בבניין בן 4 קומות ו 8 דיירים.
הבניין הנ"ל מחובר ל10 בניינים נוספים(כמו רכבת).
האם אני יכול לפנות לקבלן לגבי הבניין שלי בלבד?
במידה וארצה להתקדם מול עיריית ירושלים(לפני הפנייה לקבלן) איזה מס מכים אני צריך להכין ולדרוש?
כמו כן, באיזור שאני גר אין אפשרות ליצור חניות לרכבים, האם כל פרוייקט תמ"א מחייב על יצירת חניות?
אשמח לקבל תשובות מפורטות, על מנת שאוכל לקדם את הנושא...
אסף.
הבניין הנ"ל מחובר ל10 בניינים נוספים(כמו רכבת).
האם אני יכול לפנות לקבלן לגבי הבניין שלי בלבד?
במידה וארצה להתקדם מול עיריית ירושלים(לפני הפנייה לקבלן) איזה מס מכים אני צריך להכין ולדרוש?
כמו כן, באיזור שאני גר אין אפשרות ליצור חניות לרכבים, האם כל פרוייקט תמ"א מחייב על יצירת חניות?
אשמח לקבל תשובות מפורטות, על מנת שאוכל לקדם את הנושא...
אסף.
תהליך תמ"א
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
17/05/12
אסף שלום,
ככל שאפשרי מבחינה הנדסית, אין מניעה לבנין אחד. אתה יכול לבקש תיק מידע תכנוני מהעיריה לגבי אפשרויות הבניה ולהסתיע באדריכל. לענין חניות ישנם פתרונות כגון כופר חניה וכד'. יש לבחון המקרה הספציפי
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
ככל שאפשרי מבחינה הנדסית, אין מניעה לבנין אחד. אתה יכול לבקש תיק מידע תכנוני מהעיריה לגבי אפשרויות הבניה ולהסתיע באדריכל. לענין חניות ישנם פתרונות כגון כופר חניה וכד'. יש לבחון המקרה הספציפי
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם תוספת קומות בתיקון 3 ישימה גם לבניין חדש ?
משה, אדריכל
15/05/12
שלום רב,
כידוע תיקון 2 איפשר לקבל את זכויות התמ"א גם בבניין חדש שניבנה על הריסות הבניין הישן (מעין "פינוי בינוי").
תיקון 3 מאפשר בניית יותר קומות חדשות על גבי הבניין הישן, ולכן נשאלת השאלה האם תוספת הקומות תתאפשר באופן זהה גם בבניית בניין חדש ?
תודה רבה וכל טוב,
משה
כידוע תיקון 2 איפשר לקבל את זכויות התמ"א גם בבניין חדש שניבנה על הריסות הבניין הישן (מעין "פינוי בינוי").
תיקון 3 מאפשר בניית יותר קומות חדשות על גבי הבניין הישן, ולכן נשאלת השאלה האם תוספת הקומות תתאפשר באופן זהה גם בבניית בניין חדש ?
תודה רבה וכל טוב,
משה
הוספת קומות בתיקון 3 לבניין חדש
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
17/05/12
משה שלום
כידוע התיקון טרם אושר סופית. לשאלתך-למיטב ידיעתי כן.
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
כידוע התיקון טרם אושר סופית. לשאלתך-למיטב ידיעתי כן.
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 -2 שאלה
גיא
15/05/12
נאמר לי שבתמא 38- 2 כדי לבנות בקומת העמודים (שהייתה קודם לכן) אני צריך לבקש הקלה בגלל התב"ע כי זה לא כמו תמא 38 רגיל שבו אני כן יכול להוסיף דירות בקומת העמודים. מישהו יכול הסביר לי את זה
תמא 38 - 2 שאלה
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
17/05/12
גיא שלום,
יש לבדוק המקרה הספציפי. בגדול קומת העמודים שנסגרת במקרה של תמא ללא הריסה מהווה בד"כ חלק מהחיזוק לבנין, שלא כבמקרה של בנין חדש, הנבנה כולו בהתאם לתקן, כשלפי התב"ע אפשר שניצול הזכויות מעל קומת עמודים פתוחה.
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
יש לבדוק המקרה הספציפי. בגדול קומת העמודים שנסגרת במקרה של תמא ללא הריסה מהווה בד"כ חלק מהחיזוק לבנין, שלא כבמקרה של בנין חדש, הנבנה כולו בהתאם לתקן, כשלפי התב"ע אפשר שניצול הזכויות מעל קומת עמודים פתוחה.
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הבטחת השקעות רוכשים בפרוייקט תמ"א 38
משה כהן
15/05/12
האם תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה) חלות גם על מכירת דירת גג בפרויקט תמ,א 38 וכיצד זה משתלב עם התשלום השני בנוגע לגמר תקרת קומת עמודים שהרי מדובר בדירת גג.
הבטחת השקעות רוכשים בפרויקט תמא 38
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
17/05/12
משה שוב שלום,
ראה תשובתי הקודמת בפורום זה. לא ברור מהו התשלום השני עליו הנך מדבר. כאמור, אפיק הערבות הבנקאית באופן כללי נכון יותר. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיבדוק המקרה הספציפי וידאג לשמור על זכויותיך.
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
ראה תשובתי הקודמת בפורום זה. לא ברור מהו התשלום השני עליו הנך מדבר. כאמור, אפיק הערבות הבנקאית באופן כללי נכון יותר. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיבדוק המקרה הספציפי וידאג לשמור על זכויותיך.
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם הבטוחה מספיקה?
משה כהן
15/05/12
לאחר הוצאת תת היחידה מהרכוש המשותף והצמדת הגג וזכויות הבניה לאותה תת יחידה. האם רישום ה"ע לטובת רוכש דירה צד ג´ על אותה תת יחידה מהווה בטוחה לפי ס´ 2 לחוק מכר - הבטחת השקעות?
האם הבטוחה מספיקה
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
17/05/12
משה שלום,
השאלה כללית מדי. במקרה של הערת אזהרה יש גם סייג לתשלומים על חשבון הדירה לפי התקדמות הבניה. יש לבחון גם כל יתר הנתונים למקרה הספציפי לרבות אופן הרישום וכן את הסכם התמא. עדיף ערבות בנקאית החל מהשקל הראשון שלא ניתנת להחלפה ובתוקף עד תום הפרויקט.
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
השאלה כללית מדי. במקרה של הערת אזהרה יש גם סייג לתשלומים על חשבון הדירה לפי התקדמות הבניה. יש לבחון גם כל יתר הנתונים למקרה הספציפי לרבות אופן הרישום וכן את הסכם התמא. עדיף ערבות בנקאית החל מהשקל הראשון שלא ניתנת להחלפה ובתוקף עד תום הפרויקט.
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תל אביב אבן גבירול -תוכנית הרובעים- תמ"א 38
מוטי
15/05/12
,תוכנית תמ''א 38 של יזם פרטי מול תוכנית של עיירית תל אביב רובע 3 ו רובע 4- מדובר על אבן גבירול מ 170 עד 182 צד מערב הבניינים של פועלי נמל מ-1950 , ידוע גם על מס בניינים שרצו לעשות תמ''א 38 ונדחו על ידי עירית תל אביב , וכמו כן על תביעות משפטיות נגד עיירית תל אביב - ועיכוב ביצוע של תמ''א 38 !
אני דייר שגר בדמי מפתח ומשלם שכירות מוגנת קרי דייר מוגן - בעל הבית נפטר - מקום הפטירה והקבורה לא בארץ - החוזה שכירות נחתם בסוף שנות השישים !בשלב זה אין יורשים, שכ''ד נאסף בחשבון מיוחד ! אני אישית לא רוצה את התמ''א כי יכול להיות מצב שאני יגור ברחוב בלי קורת גג ! מה אפשר לעשות על סמך הכתוב לבטל את רוע הגזירה ?
אני דייר שגר בדמי מפתח ומשלם שכירות מוגנת קרי דייר מוגן - בעל הבית נפטר - מקום הפטירה והקבורה לא בארץ - החוזה שכירות נחתם בסוף שנות השישים !בשלב זה אין יורשים, שכ''ד נאסף בחשבון מיוחד ! אני אישית לא רוצה את התמ''א כי יכול להיות מצב שאני יגור ברחוב בלי קורת גג ! מה אפשר לעשות על סמך הכתוב לבטל את רוע הגזירה ?
תל אביב אבן גבירול - תוכנית הרובעים - תמ"א 38
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
17/05/12
מוטי שלום,
עולות פה על פניו מספר סוגיות ואפשרויות שקצרה היריעה, במסגרתו המצומצמת של פורום זה, מלהיכנס לכולן. אם הפרויקט בכל זאת יתאפשר, יש מקום לדאוג לך לדיור חלופי ולהבהרה שלא מדובר בפינוי/התפנות רגילים וכי זכויותיך נשמרות. צריך לבדוק גם היבטים נוספים לרבות האמור בהסכם השכירות וכו'. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיבחן את המקרה הספציפי שלך על מרכיביו השונים וידאג לשמור על זכויותיך.
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
עולות פה על פניו מספר סוגיות ואפשרויות שקצרה היריעה, במסגרתו המצומצמת של פורום זה, מלהיכנס לכולן. אם הפרויקט בכל זאת יתאפשר, יש מקום לדאוג לך לדיור חלופי ולהבהרה שלא מדובר בפינוי/התפנות רגילים וכי זכויותיך נשמרות. צריך לבדוק גם היבטים נוספים לרבות האמור בהסכם השכירות וכו'. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיבחן את המקרה הספציפי שלך על מרכיביו השונים וידאג לשמור על זכויותיך.
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התייעצות במס' נושאים , הכללי האו תמ"א , תודה מראש
שייקה
15/05/12
בבניין שלנו חלק מהדיירים מעוניינים לקדם קשר עם היזם. היזם שלח עו"ד שייצג אותנו על חשבונו , העו"ד מבקש יפוי כח לפעול לקדם הסכם וסקיצות מול היזם.היו כמה מפגשים עם היזם והוצגו תוכניות של בנינים אחרים והוסבר לנו שאצלנו יהיה כמעט זהה.אבל נשארו שאלות פתוחות . כיווני הלובי, פח אשפה, מה יהיה למטה, חלונות וכו. אנחנו לא הסכמנו ושאר הדיירים כעסו שאנחנו מעכבים, הם אמרו תחתום ליפוי כח ואז הוא יתקדם ויגיש לנו .השאלה האם לחתום לעו"ד לייצוג או לבקש מהיזם להגיע שיראה בוודאות סקיצות ותנאים ואחרי שתהיה הסכמה לקדם עניינים.דבר נוסף, אנחנו אנשים קשיי יום, החשש הוא שהקבלן יפשוט רגל, ינטוש או לא יעמוד בלחץ כספי באמצע ונתחיל לרדוף אחריו ולטפל והדבר דורש השקעה. למרות הערבות הבנקאית מה עוד אפשר לדרוש כי בהחלט יש חשש אמיתי שלא יתקע באמצע.חלק מהדיירים כל כך להוט להתקדם שלא מעניין אותם מי ומה העו"ד. הבנתי שהיום מקבלים מיזמים עו"ד לפי בקשתך ,או חברה מייעצת , אשמח לשמוע מה הדיעה.דבר נוסף , אני מתגורר בקומה ראשונה , ההיבט של תמורה בהחלט משמעותי ויש הבדלים בין קומה 1 לקומה 3, הדיירים החדשים יקבלו חניה בטאבו. האם הגיוני שאבקש חניה בטאבו כהטבה כי ערך הדירה שלי יוטב הכי פחות.תודה רבה
מספר נושאים תמ"א 38
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
16/05/12
שייקה שלום,
צריך לבדוק על מה רוצים שתחתמו. הסכם תמ"א 38 הינו הסכם מורכב וצריך שיהא מטופל על ידי עורך דין מהתחום שייצג את הדיירים וידאג להבטיח זכויותיהם, הן לעניין ערבויות והן לדברים רבים המתחייבים בנוסף. ההגנה על הדיירים צריך שתקבל את ביטויה בניסוח החוזה לכל אורכו. לעניין החניה- הדבר נתון למשא ומתן
בהצלחה
צריך לבדוק על מה רוצים שתחתמו. הסכם תמ"א 38 הינו הסכם מורכב וצריך שיהא מטופל על ידי עורך דין מהתחום שייצג את הדיירים וידאג להבטיח זכויותיהם, הן לעניין ערבויות והן לדברים רבים המתחייבים בנוסף. ההגנה על הדיירים צריך שתקבל את ביטויה בניסוח החוזה לכל אורכו. לעניין החניה- הדבר נתון למשא ומתן
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מעלית
נמרוד
14/05/12
הייהאם יש חוק שמחייב את הקבלן במידה והוא חודר עם מעלית לשתי דירות במידת פיר מסויימת להחזיר פי 2 מהשטח שנלקח ? במידה ולא ניתן להחזיר פי שתיים מהשטח שנלקח לטובת מעלית מהו הפיצוי המקובל ? תודה רבה !
מעלית
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
16/05/12
נמרוד שלום,
אין לזה חוק. הדבר, כמו הפרויקט כולו, נתון למשא ומתן.
בהצלחה
אין לזה חוק. הדבר, כמו הפרויקט כולו, נתון למשא ומתן.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הבדלים בין הקומות ונושא שני אחוז הסכמה
שרון
14/05/12
שלוםהנושאים כדלקמןביצוע תמ"אבנין בן 4 קומות ,16 דיירים , נבנים 2 קומות נוספות + דירת גן עד הקרקע ,יבנו ממד ומרפסת שמש קטנה. מעלית ושיפוץ מבנה בנין כידוע. ללא חניות ויהיה מחסן לכל דירה. לא הורסים בנין.מה אחוזי ההצבעה הנדרשים בהתייחס לכך שיש דירת גן חוץ מהקומות למעלה.שאלה שניה ומאוד חשובה.הדירה שלי ממוקמת בקומה ראשונה והיא היום יותר יקרה מהדירה בקומה רביעית או שלישית , הצפי לאחר ביצוע הפרויקט שהדירות שלהם יעלו הרבה יותר משלי משמעותית.מה הניסיון אומר, מה הזכויות שלי האם אני יכול לפנות ליזם ולבקש פיצוי כספי ? איך מגשרים על הפער בין הקומות.
הבדלים בין הקומות ואחוז הסכמה
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
16/05/12
שרון שלום,
2/3 מהדיירים. אם יש סרבנים ניתן לפנות בתביעה למפקח על המקרקעין. לשאלתך השניה- הדבר, כמו הפרויקט כולו, נתון למשא ומתן.
בהצלחה
2/3 מהדיירים. אם יש סרבנים ניתן לפנות בתביעה למפקח על המקרקעין. לשאלתך השניה- הדבר, כמו הפרויקט כולו, נתון למשא ומתן.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פשוט לא מובן
גיל
14/05/12
לאחר בדיקה בביניין של שני קומות על עמודים
נאמר לי בעיריה שניתן לבנות 39 אחוזי בנייה משטח כל קומה
כלומר 39% מתוך שטח קומה=92 מטר
יש שני קומות לכן מותר לבנות 184 מטר
184 מטר = בערך שני דירות
-אבל התמא נותנת שני קומות וחצי אחרי התיקון+דירות בקומת עמודים + יציאה לגג 40 מטר בערך
לא מבין מה נסגר, זה הרי לא מתיישב אחד עם השני, מה למעשה ניתן לבנות, לפי התמא או לפי ניצול הזכויות הבניה בחלקה?!
נאמר לי בעיריה שניתן לבנות 39 אחוזי בנייה משטח כל קומה
כלומר 39% מתוך שטח קומה=92 מטר
יש שני קומות לכן מותר לבנות 184 מטר
184 מטר = בערך שני דירות
-אבל התמא נותנת שני קומות וחצי אחרי התיקון+דירות בקומת עמודים + יציאה לגג 40 מטר בערך
לא מבין מה נסגר, זה הרי לא מתיישב אחד עם השני, מה למעשה ניתן לבנות, לפי התמא או לפי ניצול הזכויות הבניה בחלקה?!
הנושא הובהר לי
תודה
15/05/12
הוספת דירות בקומה עליונה
דורית
13/05/12
אמי בת ה-70 + מתגוררת בבנין משותף בן 2 קומות בקומה השניה והאחרונה. בבנין 6 דירות 2 קדמיות אחת לקומה ו4 אחוריות. אחד מבעלי הדירות מעוניין בתמא 38 בדרך שיבנו קומה או שתיים מעל אימי, 2 בעלי הדירות הקדמיות מתנגדים ואימי מתנגדת מסיבות רבות. האם ניתן לכפות עליה את הבניה מעליה אם יש רוב של 3 דירות מתוך 4 (הדירות האחוריות; כאשר יוזם הפרוייקט טוען שהוא משיג הפרדה בין 4 הדירות ל-2 כדי שיהיה לו רוב). בנוסף לכך, אימי היא אישה מבוגרת והנושא מכניס אותה ללחץ רב.
הוספת דירות בקומה עליונה
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
16/05/12
דורית שלום רב
צריך לבדוק האם הבנין בכלל עונה תכנונית לדרישות תמא 38. יתכן למשל שאין 400 מ"ר בנוי ומעל 2 קומות . כמו כן לבחון האם מדובר בבנין מורכב שניתן להתיחס כשני בניינים נפרדים ושאין פגיעה בזכויות 2 הדירות הקדמיות ושניתן הנדסית לבנות רק מעל הבנין האחורי. בנוסף מה הן הסיבות להתנגדות אמך. ישנן בדיקות אפשריות נוספות לרבות במסמכי הבית המשותף. כדאי לפנות לעורך דין מהתחום לבחינת המקרה הספציפי שיסייע לכן.
בהצלחה
צריך לבדוק האם הבנין בכלל עונה תכנונית לדרישות תמא 38. יתכן למשל שאין 400 מ"ר בנוי ומעל 2 קומות . כמו כן לבחון האם מדובר בבנין מורכב שניתן להתיחס כשני בניינים נפרדים ושאין פגיעה בזכויות 2 הדירות הקדמיות ושניתן הנדסית לבנות רק מעל הבנין האחורי. בנוסף מה הן הסיבות להתנגדות אמך. ישנן בדיקות אפשריות נוספות לרבות במסמכי הבית המשותף. כדאי לפנות לעורך דין מהתחום לבחינת המקרה הספציפי שיסייע לכן.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משמעותה של הערת אזהרה
שני
13/05/12
שלום,במקרה של רכישת דירה חדשה בבניין שעובר תמ"א 38, הקבלן למעשה רושם הערת אזהרה בטאבו. רציתי לדעת מה המשמעות של זה מבחינתי. מדוע רושמים הערת אזהרה ולא רושמים את הדירה ישירות על שמי? מתי הדירה כן תהיה רשומה על שמי? והכי חשוב - האם יכולות להתוערר בעיות מכך שהנכס לא רשום על שמי וישנה רק הערת אזהרה? האם במקרה שהקבלן פושט רגל אני בסכנה? בכלל, האםקיימת סכנה כלשהיא במצב של רישום הערת אזהרה?תודה מראש,שני
משמעותה של הערת אזהרה
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
14/05/12
שני שלום רב,
רכישת דירה חדשה בבניין שעובר תמ"א 38, מורכבת בהרבה מעסקת מכר של דירה רגילה. יש לבחון בין היתר את הסכם התמ"א, אופן רישום הבניין הדירות ויתר הזכויות, האם נרשמה יחידה רישומית חדשה ואיך, השלב בו נמצא הפרויקט וכו'. יתכן ומתאימה למקרה שלך, המצאת ערבות בנקאית. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיבחן המקרה הספציפי וידאג להגן על זכויותיך ולהבטיח השקעתך.
בהצלחה
רכישת דירה חדשה בבניין שעובר תמ"א 38, מורכבת בהרבה מעסקת מכר של דירה רגילה. יש לבחון בין היתר את הסכם התמ"א, אופן רישום הבניין הדירות ויתר הזכויות, האם נרשמה יחידה רישומית חדשה ואיך, השלב בו נמצא הפרויקט וכו'. יתכן ומתאימה למקרה שלך, המצאת ערבות בנקאית. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיבחן המקרה הספציפי וידאג להגן על זכויותיך ולהבטיח השקעתך.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות בעלי הדירות – חוזה מול היזם
ריבה
12/05/12
חתימת חוזה תמ"א מול קבלן האם היא כמו חתימת חוזה מכר דירה? העו"ד בודק בנסח טאבו מי בעל הדירה? ומה חלקו בנכס? אם בעל הדירה לא בחיים ועדיין היורש לא נרשם בטאבו, זה משנה? הוא יכול לחתום כיורש? רק להראות את צו קיום הצוואה?
מה קורה לזכויות בעלי הדירות על הגג המשותף לאחר תוספת קומה? של מי הגג לאחר הבנייה? חוזר לדיירים?
מה קורה לזכויות בעלי הדירות על הגג המשותף לאחר תוספת קומה? של מי הגג לאחר הבנייה? חוזר לדיירים?
זכויות בעלי הדירות - חוזה מול היזם
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
14/05/12
ריבה שלום רב,
הסכם תמ"א 38 הינו הסכם מורכב בהרבה מהסכם מכר דירה. לעניין יורש- ניתן שיחתום עם צו קיום צוואה, בכפוף שיסדיר הרישום בטאבו עד מועד שיוגדר בחוזה. לעניין הזכויות על הגג, ככל שיוותרו כאלה לאחר הפרויקט, הדבר נתון למשא ומתן. כדאי להסתייע בעו"ד מהתחום למיקסום והגנה על זכויותיכם, הן במשא ומתן והן בליווי הפרויקט.
בהצלחה
הסכם תמ"א 38 הינו הסכם מורכב בהרבה מהסכם מכר דירה. לעניין יורש- ניתן שיחתום עם צו קיום צוואה, בכפוף שיסדיר הרישום בטאבו עד מועד שיוגדר בחוזה. לעניין הזכויות על הגג, ככל שיוותרו כאלה לאחר הפרויקט, הדבר נתון למשא ומתן. כדאי להסתייע בעו"ד מהתחום למיקסום והגנה על זכויותיכם, הן במשא ומתן והן בליווי הפרויקט.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 בלי אפשרות חנייה
יוסף
12/05/12
האם אפשר לעשות תמ"א 38 לבניין שעומד בכל הקריטריונים אך אין לו חנייה כלל (לא משותפת לכל הדיירים או ציבורית וגם לא מוצמדת בטאבו לאף דירה) ואין כלל אפשרות להתקין חנייה. כלומר הדיירים החדשים יצטרכו להחנות ברחוב כמו הדיירים בותיקים.
תמ"א 38 בלי אפשרות חניה
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
14/05/12
יוסף שלום,
על פניו אין מניעה וישנם פתרונות כמו למשל קרן/כופר חניה וכד'. יש לבחון המקרה באופן ספציפי
בהצלחה
על פניו אין מניעה וישנם פתרונות כמו למשל קרן/כופר חניה וכד'. יש לבחון המקרה באופן ספציפי
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 תל אביב
אפרים שלייפר
12/05/12
שאלותי לגבי בבית ברחוב בזל 42 בתל אביב.לבניין שתי כניסות.בכניסה ראשונה יש חנויות ודירה על שטח 25 אחוז מהשטח הכולל של הגג.בכניסה שניה יש שתי דירות קרקע. הבנין בן 65 שנה .האם בתנאים אלה קיים סיכוי להפעלת הוכנית
תמא 38 תל אביב
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
14/05/12
אפרים שלום רב,
על פניו אין מניעה.
יש לבחון יתכנות כלכלית כבכל פרויקט.
בהצלחה
על פניו אין מניעה.
יש לבחון יתכנות כלכלית כבכל פרויקט.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם מרפסת שמש נספרת בקווי הבניין?
שאלה
11/05/12
מה מהווה את קו הבניין החזיתי לפי תמ"א 38: האם הקו שבו נגמר הבניין עצמו (שטח הדירה עצמה) או הקו שבו נגמרת מרפסת שמש הבולטת החוצה מהבניין? תודה!
האם מרפסת שמש נספרת בקווי בנין
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
14/05/12
שלום לך,
לא ברור מהשאלה מה המצב המדויק של הבניין ובמה את בדיוק מעוניינת. בעקרון קו הבנין בד"כ הנו בקו הקיר בו מסתיימת הדירה אם כי לא חיב שבעת הבניה הגיעו עד אליו. בהתאם לתב"ע ניתן לעיתים לחרוג מהקו עם מרפסת שמש ויתכן שאף היתה הקלה. יש לבדוק המקרה הספציפי לרבות בעיריה.
מקווה שסייעתי לך. בהצלחה
לא ברור מהשאלה מה המצב המדויק של הבניין ובמה את בדיוק מעוניינת. בעקרון קו הבנין בד"כ הנו בקו הקיר בו מסתיימת הדירה אם כי לא חיב שבעת הבניה הגיעו עד אליו. בהתאם לתב"ע ניתן לעיתים לחרוג מהקו עם מרפסת שמש ויתכן שאף היתה הקלה. יש לבדוק המקרה הספציפי לרבות בעיריה.
מקווה שסייעתי לך. בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה מעניינת
י
11/05/12
בניין שהדירות העליונות שלו הרחיבו על חשבון הגג בהיתר, עכשיו מדובר על תמ"א, בעלי הדירות העליונות הכפילו את דירתם אבל זה דירה אחת כפולה ולא 2 דיורת נפרדות כמובן.מה שקורה כרגע הוא, שהיזם אמור לתת לכל דירה ממ"ד וגם לדירות שהוא יבנה על הגג אמור להיות ממ"ד כהמשך באותו טור.האם מפני זה יקבלו בעלי הדירות הכפולות 2 ממדי"ם אחד בכל קומה שברשותם? יש תקדים?
שאלה מעניינת
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
14/05/12
י שלום,
על פניו יכול להיווצר מצב כזה. אכן מבחינת אחידות אדריכלית יש מקום להמשיך בטור, אם כי אין לשלול שתינתן רק מרפסת למשל בקומה השניה של אותה דירה עם המשך דפנות החיזוק הצמודות לקיר החיצוני של הבנין, ורק מעליה יתר הממ"דים של הדירות החדשות, כך שיתקבל רק ממ"ד אחד. בכל מקרה יש לבדוק המצב בעיריה וכן במסמכי הבית המשותף ומה הוסכם בעבר בעת הבניה על הגג וכיו"ב.
בהצלחה
על פניו יכול להיווצר מצב כזה. אכן מבחינת אחידות אדריכלית יש מקום להמשיך בטור, אם כי אין לשלול שתינתן רק מרפסת למשל בקומה השניה של אותה דירה עם המשך דפנות החיזוק הצמודות לקיר החיצוני של הבנין, ורק מעליה יתר הממ"דים של הדירות החדשות, כך שיתקבל רק ממ"ד אחד. בכל מקרה יש לבדוק המצב בעיריה וכן במסמכי הבית המשותף ומה הוסכם בעבר בעת הבניה על הגג וכיו"ב.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה לפני תמא
אני
11/05/12
אנחנו מתעניינים לגבי דירה לפני תמא. אמרו לנו שיש אישור של כל הדיירים, יש עו"ד, יש קבלן, עבר ועדה בעירייה ורק מחכים להיתר ואז ניתן יהיה לקבוע התחלת בנייה. האם כאשר יש את כל האישורים ומציינים שמחכים רק להיתר התמא הוא באמת בכיוון מאוד מאוד חיובי או שיש מצב שזה נופל ולא מתחילים תמא? האם כשמחכים רק להיתר אחריו כבר אפשר להתחיל לעבוד באופן עקרוני?
רכישת דירה לפני תמא
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
14/05/12
אני שלום,
יש מקום לבדוק המצב בעיריה וכן את הסכם ההתקשרות לפרויקט וכיו"ב. לעיתים מוגשות התנגדויות שונות שמעכבות וכן לא תמיד ההיתר שניתן זהה לזה שתוכנן. כמו כן כדאי לתת ביטוי לדברים בהסכם הרכישה. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שילווה אתכם בבדיקות ובהתקשרות תוך הבטחת מלוא זכויותיכם.
בהצלחה
יש מקום לבדוק המצב בעיריה וכן את הסכם ההתקשרות לפרויקט וכיו"ב. לעיתים מוגשות התנגדויות שונות שמעכבות וכן לא תמיד ההיתר שניתן זהה לזה שתוכנן. כמו כן כדאי לתת ביטוי לדברים בהסכם הרכישה. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שילווה אתכם בבדיקות ובהתקשרות תוך הבטחת מלוא זכויותיכם.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחוזי הסכמה לתמ"א 38 בהוספת דירות חדשות רבות
אילת
10/05/12
אחד הדיירים בבניין בו קנינו דירה לאחרונה הוא קבלן, ומנסה לקדם תוספת בניה מסיבית בהתאם לתמ"א. בפגישה עמו הגיש הצעה לתוספת של 4 דירות חדשות (בשטח כולל של כ-450 מ"ר), כאשר היום הבניין הוא בן 5 דירות של כ-100 מ"ר כל אחת. לפי מה שראיתי בחוק המקרקעין, כשהשטח הנוסף עולה על שליש מהשטח הקיים, יש צורך בהסכמה של 100% מהדיירים. האם זה נכון? והאם התיקון החדש בתמ"א 38 משנה את המצב היום? בנוסף, היום לדיירים אין חניות פרטיות. האם הקבלן יכול להצמיד חניות חדשות לדיירים החדשים אבל לא לדיירים הקיימים?
אחוזי הסכמה לתמ"א 38 בהוספת דירות חדשות רבות
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
14/05/12
אילת שלום רב,
לפי תיקון התשע"א לחוק המקרקעין בעניין חיזוק בתים מרעידות אדמה, באם יש 2/3 דיירים מסכימים, ניתן לפנות בתביעה למפקח על המקרקעין לכפות על הסרבן/נים הסכמה גם אם מתוכנן לבנות למעלה משליש דירות חדשות. לעניין החניות זה נתון בד"כ למשא ומתן וצריך לבדוק. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיבחן וימליץ למקרה הספציפי ובמידת הצורך ילווה גם את המשא ומתן וההתקשרות.
בהצלחה
לפי תיקון התשע"א לחוק המקרקעין בעניין חיזוק בתים מרעידות אדמה, באם יש 2/3 דיירים מסכימים, ניתן לפנות בתביעה למפקח על המקרקעין לכפות על הסרבן/נים הסכמה גם אם מתוכנן לבנות למעלה משליש דירות חדשות. לעניין החניות זה נתון בד"כ למשא ומתן וצריך לבדוק. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיבחן וימליץ למקרה הספציפי ובמידת הצורך ילווה גם את המשא ומתן וההתקשרות.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח וטאבו
אילי
09/05/12
יש לי דירה בבנין בבת ים שנמצא בתהליך של תמ"א 38 שיעבור שיפוץ כללי וגם תוספת של מרפסת או חדר ממ"ד אבל לא לכל הדיירים אלא מה שעיריה תאשר עם יזמים ועו"ד. ראיתי כתבה על בנין ברמת גן שנאלץ לשלם מס שבח כמילון שקל [9דיירים] מיסים בעקבות השבחת הבניין. דברתי עם נציגת הועד בבנין והיא אמרה לי שהיא דברה עם העורך דין שהבניין יהיה רשום בטאבו ושלא יהיו לדיירים הטלת מיסים בעקבות השיפוץ. האם יש סעיפים חשובים שעלינו לדעת שלא יצוצו פתאום ושלא "נאכל אותה". אודה לכם אם אדע על עוד חוקים כי נציגת הועד אמרה שאם יש לנו שאלות מאוד חשוב שנשאל אותם תודה לכם
מענה לאילי
עו"ד טל דור
09/05/12
אילי שלום,
חשוב שיהיה רשום בהסכם שאם יוטל מס שבח ו/או היטלי השבחה, זה יחול על היזם/קבלן. יש כמובן דברים נוספים אך רצוי להגיע לעו"ד בתחום עם עותק מטיוטת ההסכם. כעקרון היזם אמור לממן לכם את עלות שכ"ט עו"ד מטעמכם כך שאם תקחו כולכם עו"ד מקצועי הוא יכול להסביר לכם ולפנות ליזם בעת הצורך מבלי שתאלצו לממן זאת.
בהצלחה
חשוב שיהיה רשום בהסכם שאם יוטל מס שבח ו/או היטלי השבחה, זה יחול על היזם/קבלן. יש כמובן דברים נוספים אך רצוי להגיע לעו"ד בתחום עם עותק מטיוטת ההסכם. כעקרון היזם אמור לממן לכם את עלות שכ"ט עו"ד מטעמכם כך שאם תקחו כולכם עו"ד מקצועי הוא יכול להסביר לכם ולפנות ליזם בעת הצורך מבלי שתאלצו לממן זאת.
בהצלחה
מס שבח וטאבו
עו"ד אמיר לנטון
10/05/12
אילי שלום רב,
הסכם תמ"א הינו הסכם מורכב הכולל עניינים שונים המותאמים אף למקרה הספציפי. רק כזה הנערך באופן מקצועי ע"י עו"ד מהתחום אמור ליתן מענה לסוגיה שהעלית ולסכנות אחרות לדיירים. קצרה היריעה במסגרת מצומצמת של פורום זה מלציין כל הנדרש. כדאי לפנות לעו"ד שיסייע לכם.
בהצלחה
הסכם תמ"א הינו הסכם מורכב הכולל עניינים שונים המותאמים אף למקרה הספציפי. רק כזה הנערך באופן מקצועי ע"י עו"ד מהתחום אמור ליתן מענה לסוגיה שהעלית ולסכנות אחרות לדיירים. קצרה היריעה במסגרת מצומצמת של פורום זה מלציין כל הנדרש. כדאי לפנות לעו"ד שיסייע לכם.
בהצלחה
איזור מגורים
פ
09/05/12
האם יש אפשרות למימוש תמה 38 בחיפה קץ שפרינצק?
איזור מגורים
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
10/05/12
פ שלום,
לא ברור מהשאלה המיקום המדויק. בכל מקרה תמ"א 38 הנה תכנית ארצית ובמידה והבניין עונה לקריטריונים הקבועים בה, כגון שנת הוצאת היתר מספר קומות שטח וכו', ניתן לממש.
בהצלחה
לא ברור מהשאלה המיקום המדויק. בכל מקרה תמ"א 38 הנה תכנית ארצית ובמידה והבניין עונה לקריטריונים הקבועים בה, כגון שנת הוצאת היתר מספר קומות שטח וכו', ניתן לממש.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת מרפסת
חיים
08/05/12
שלום. הנני דייר בבניין בן חמש קומות ו-14 דיירים עם מעלית בנס ציונה. הדיירים החליטו על תוספת מרפסת ויתכן גם שיפוץ הבניין. הבניין בן כ-25 שנה לכל הפחות אם כי לא ידוע לי בדיוק. שאלותי הן:1. האם תוספת מרפסת/שיפוץ הבניין יכולים להכנס תחת קורת הגג של תמ"א 38 במקרה שלנו?2. האם בניין בן כ-25 שנה לא זקוק לתוספות/חיזוקים אשר עליהן מדבר החוק?3. כיצד ניתן להכיל את תוספת המרפסות/השיפוץ על חוק התמ"א אם בכלל?חשוב לציין ששני היזמים שהגישו הצעות מחיר טוענים בתוקף כי לא ניתן ליישם את החוק על בניין זה, האם צודקים?
תגובה
חיים
10/05/12
האם אפשר לקבל תשובה לשאלה מעל?
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
