פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
מיסוי שכ"ד
שבי
27/09/12
במקרה של תמ"א 38-2 הקבלן מתחייב לשלם לדיירים שכ"ד, האם זה פטור ממס או שזה מתוסף ל"הכנסות" וחל על זה מס-הכנסה לפי מדרגות המס?
מיסוי שכ"ד
עו"ד גילי לוי
מנהל
10/10/12
שבי שלום,
שכ"ד חלופי במסגרת תמ"א 38 הוגדר בחוק כחלק משירותי החיזוק ועל כן פטור ממס.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
שכ"ד חלופי במסגרת תמ"א 38 הוגדר בחוק כחלק משירותי החיזוק ועל כן פטור ממס.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הודעת המשכיר לשוכר על ביצוע תמא 38
עדי
24/09/12
שלום, אני גרה בדירה שכורה ואתמול גיליתי שהבניין מיועד לביצוע תמא 38 מעוד שבועיים, אני סטודנטית ועובדת לילות אינני מעוניינת לגור בבניין בו הולכים להיות מבוצעים שיפוצים מסוג זה. בעל הבית לא ידע אותי בדבר השיפוצים ואם לא הייתי רואה את השלט בכניסה לבניין לא הייתי יודעת. מה הזכויות שלי לגבי יציאה מחוזה הדירה? אני לא מעוניינת להישאר בדירה בשיפוציםץ
הודעה המשכיר לשוכר אודות ביצוע תמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
10/10/12
עדי שלום,
שאלתך נוגעת לדיני החוזים. אכן, על המשכיר מכוח חובת תום הלב להודיע לשוכר על שינויים כלשהם העומדים להיות מבוצעים בדירה, על אחת כמה וכמה ביצוע עבודות בנייה בתמ"א. עם זאת, קיומו של השלט עדיין לא מעיד על תחילת עבודות, לעיתים מרחב הזמן בין הצבת השלט לקבלת היתר בנייה בפועל הוא ארוך ועל כן רצוי שתבדקי מתי מועד קבלת ההיתר המשוער. ככל שאכן יחל היזם בבנייה תוך כדי השכירות הרי שיש לך אפשרות לביטול הסכם השכירות, כמובן בכפוף להתחייבויות הצדדים בהסכם.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
שאלתך נוגעת לדיני החוזים. אכן, על המשכיר מכוח חובת תום הלב להודיע לשוכר על שינויים כלשהם העומדים להיות מבוצעים בדירה, על אחת כמה וכמה ביצוע עבודות בנייה בתמ"א. עם זאת, קיומו של השלט עדיין לא מעיד על תחילת עבודות, לעיתים מרחב הזמן בין הצבת השלט לקבלת היתר בנייה בפועל הוא ארוך ועל כן רצוי שתבדקי מתי מועד קבלת ההיתר המשוער. ככל שאכן יחל היזם בבנייה תוך כדי השכירות הרי שיש לך אפשרות לביטול הסכם השכירות, כמובן בכפוף להתחייבויות הצדדים בהסכם.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הריסה ובניה מחדש מכוח תיקון 3 לתמ"א 38
גיורא
24/09/12
שלום רב.
ברשותי מגרש ועליו בניין אשר נבנה בשנות החמישים. את המגרש רכשתי מבעליו הקודמים אשר הגיש תכניות להיתר במסלול ירוק ללא תמ"א וכיו"ב. ישנו אישור לקבלת היתר, וכל שנותר הוא רק לשלם האגרות ולעלות על הקרקע. כעת אני מעוניין לנצל את הזכויות המגיעות מכוח תיקון 3 במסגרת הריסה ובניה מחדש, אך במקביל לנצל את יתרון המידיות שיש במגרש ביכולתי להתחלי לבנות עליו ע"פ התכניות המקוריות.
האם אני יכול להרוס את המבנה הקיים בכפוף להוצאת חוו"ד מהנדס כנדרש ע"פ הוראות התמ"א, להתחיל לבנות ע"פ התכניות המקוריות, ותוך כדי תנועה להגיש תכנית שינויים ע"פ זכויות התמ"א? האם ישנה חובה שבעת הגשת התכנית ע"פ התמ"א הבניין אותו ברצוני להרוס יעמוד על תילו, או שמא די בכך שאמציא חוו"ד מהנדס ערוכה בהתאם להוראות התמ"א ואין זה משנה שהתחלתי לבנות ע"פ היתר הבניה וכתניות המקוריות שהיו ברשותי?
אשמח למענה מדויק בעניין.
בתודה,
גיורא.
ברשותי מגרש ועליו בניין אשר נבנה בשנות החמישים. את המגרש רכשתי מבעליו הקודמים אשר הגיש תכניות להיתר במסלול ירוק ללא תמ"א וכיו"ב. ישנו אישור לקבלת היתר, וכל שנותר הוא רק לשלם האגרות ולעלות על הקרקע. כעת אני מעוניין לנצל את הזכויות המגיעות מכוח תיקון 3 במסגרת הריסה ובניה מחדש, אך במקביל לנצל את יתרון המידיות שיש במגרש ביכולתי להתחלי לבנות עליו ע"פ התכניות המקוריות.
האם אני יכול להרוס את המבנה הקיים בכפוף להוצאת חוו"ד מהנדס כנדרש ע"פ הוראות התמ"א, להתחיל לבנות ע"פ התכניות המקוריות, ותוך כדי תנועה להגיש תכנית שינויים ע"פ זכויות התמ"א? האם ישנה חובה שבעת הגשת התכנית ע"פ התמ"א הבניין אותו ברצוני להרוס יעמוד על תילו, או שמא די בכך שאמציא חוו"ד מהנדס ערוכה בהתאם להוראות התמ"א ואין זה משנה שהתחלתי לבנות ע"פ היתר הבניה וכתניות המקוריות שהיו ברשותי?
אשמח למענה מדויק בעניין.
בתודה,
גיורא.
תוכנית שינויים
עו"ד גילי לוי
מנהל
10/10/12
גיורא שלום,
באופן עקרוני, בכפוף לתוקף ההיתר המצוי בידך ובכפוף לשינויים המבוקשים, ניתן להתחיל בהריסה/בנייה ובמקביל להגיש תוכנית שינויים. בכל אופן, רצוי ומומלץ לבדוק נושא זה עם האדריכל מול העירייה שכן לכל וועדה הדרישות והפרמטרים שלה.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
באופן עקרוני, בכפוף לתוקף ההיתר המצוי בידך ובכפוף לשינויים המבוקשים, ניתן להתחיל בהריסה/בנייה ובמקביל להגיש תוכנית שינויים. בכל אופן, רצוי ומומלץ לבדוק נושא זה עם האדריכל מול העירייה שכן לכל וועדה הדרישות והפרמטרים שלה.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות בתמ"א 38
שי
24/09/12
שלום רב.
אני מתגורר בבניין שהולך לעבור תמ"א 38
האם אני יכול לדרוש מהקבלן כסף לשכירות בזמן השיפוצים?
אני מתגורר בבניין שהולך לעבור תמ"א 38
האם אני יכול לדרוש מהקבלן כסף לשכירות בזמן השיפוצים?
שכירות תמא 38
משרד עו״ד אמיר לנטון
10/10/12
שי שלום
אתה יכול לדרוש זאת ככל דבר במסגרת המשא ומתן
בהצלחה
משרד עו״ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ״א 38
אתה יכול לדרוש זאת ככל דבר במסגרת המשא ומתן
בהצלחה
משרד עו״ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ״א 38
תמ״א 38 לבניין בין 7 קומות.
יוני
21/09/12
אני חבר בוועד ביניין בעל 7 קומות. השאלה שלי האם ניתן לבצע פרוייקט של תמ״א 38 בבניין בעל מספר רב של קומות לדוגמא בבניין כמו שאני מתגורר ?
תמ"א 38 לבנין בן 7 קומות
עו"ד אמיר בלנק
23/09/12
אין מניעה משפטית לביצוע פרויקט של תמ"א 38 בבנין רב קומות. לצד זה, ניתן לומר כי על פני הדברים פרויקט כזה קשה יותר להוצאה לפועל עקב ריבוי דיירים, ועלול לחייב הוצאת עלויות לא מבוטלות בגין חיזוק ושיפוץ הבניין עקב ריבוי הקומות. אינדיקציה ראשונה לעניין זה תקבל מן הסתם מן היזמים שיבקשו לבצע פרויקט שכזה בבניין.
הוספת מרפסת בתמ"א 38
אור
20/09/12
שלום,בבניין שבו אני מתגורר מתכוננים לקראת תמ"א 38. אושרו לנו מרפסות בגודל 12 מ"ר. בבניין ישנה קומה מפולשת והמרווח בין קו הדירות לסוף הקומה המפולשת (שזה גם קו הבניין) עומד על 3.4 מטר. למיטב ידיעתי חל איסור שהמרפסת תעבור את קו הבנין שהוא כאמור 3.4 מטר. האם יש איזו הנחיה נוספת? היזם אמר שאסור לו לחרוג מעבר ל-1.4 מטר מעבר לקו הדירות (להזכיר שמקו הדירות ועד לקו הבנין שזו הקומה המפולשת יש 3.4 מטר). ב1.4 מטר לא ניתן אפילו להוציא שולחן. האם יש שחר לדברים של היזם?
הוספת מרפסת בתמ"א 38
עו"ד אמיר בלנק
23/09/12
מתוך השאלה ניתן להבין כי היזם טוען למגבלה נוקשה יותר ממגבלת קו הבניין, בכל הנוגע למתווה המרפסות. לפי השאלה, היזם טוען למגבלה כלשהי לרוחבה המקסימאלי של המרפסת, בשלה אושרו מרפסות ברוחב של 1.4 מ' בלבד, הרבה פחות מקוי הבניין. מהשאלה לא ניתן להבין מה מקור המגבלה המחמירה, ומה נקבע בהסכם לגבי הסרת מגבלות שכאלה. יש מקום לבקש מהיזם להבהיר את מקור המגבלה, לעמת הסבר מול המציאות (מול האדריכל המלווה, הועדה המקומית וכו'), ולבחון מה קובע בעניין זה ההסכם שנערך עם היזם.
היזם אינו עומד בהתחיבויות שלו
לפני פיצוץ
20/09/12
שלום רב!
כרגע מתבצע תמ"א 38 בבניין"בשלבי סיום" לפי מה שעומר היזם...(בשם עתיד 38)
אנחנו הדיירים סובלים מאוד ולא יודעים מה לעשות כל מספר חודשים היזם מחליף קבלן עבודות, והעבודה נתקעת,לא רק בבניין שלנו אלה בכל הפרויקטים של היזם סוג של תקועים ולא בקצב בניה נורמלי בשוק....(תעריך הסיום המשוער עבר מלמלעה לשנה)
אנחנו רוצים להגיש תביעה יצוגית של כלל דיירי הבניין,ורציתי לדעת מה היא הפרוצדורה של הגשת תביעה זו? והאם אפשר לצרף לתביעה גם של דיירים מפרויקטים דומים של החברה שמעוכזבים קשות מהחברה ומרגישים שהם גם נעקצו...? תודה! (שם היזם הוא עתיד 38 ובאופן אישי אני מזהיר את כולם-לא להתקרב סכנת טתביעה!!!)
כרגע מתבצע תמ"א 38 בבניין"בשלבי סיום" לפי מה שעומר היזם...(בשם עתיד 38)
אנחנו הדיירים סובלים מאוד ולא יודעים מה לעשות כל מספר חודשים היזם מחליף קבלן עבודות, והעבודה נתקעת,לא רק בבניין שלנו אלה בכל הפרויקטים של היזם סוג של תקועים ולא בקצב בניה נורמלי בשוק....(תעריך הסיום המשוער עבר מלמלעה לשנה)
אנחנו רוצים להגיש תביעה יצוגית של כלל דיירי הבניין,ורציתי לדעת מה היא הפרוצדורה של הגשת תביעה זו? והאם אפשר לצרף לתביעה גם של דיירים מפרויקטים דומים של החברה שמעוכזבים קשות מהחברה ומרגישים שהם גם נעקצו...? תודה! (שם היזם הוא עתיד 38 ובאופן אישי אני מזהיר את כולם-לא להתקרב סכנת טתביעה!!!)
היזם אינו עומד בהתחיבויות שלו
עו"ד אמיר בלנק
23/09/12
ככלל, יש לבחון כל מקרה לגופו, ובמסגרת זו יש לבדוק היטב, בין היתר, את הוראות ההסכם שנערך עם היזם, את ההפרות בהן הפר היזם את ההסכם ואת הבטוחות שניתנו על ידי היזם במסגרת ההסכם, בטרם תינתן תשובה חד משמעית בנוגע לדרך בה יש לנקוט. נא התייעצו בעניין זה עם עורך הדין המלווה את הדיירים, וזאת בהקדם האפשרי. בכל מקרה, נראה כי גם במקרה של הליך אין מדובר ב"תביעה ייצוגית" אלא בתביעה של הדיירים, כצד להסכם שהופר על ידי היזם. צירוף של עילות ותובעים מפרוייקטים אחרים, ככל שאפשרי, עלול להקשות ולסרבל את ניהול ההליך בעניינו של הבניין שלכם.
תמא 38, חזרה מהסכם עם קבלן
עמנואל
19/09/12
חתמנו בבנין שלנו על תמא 38 עם קבלן X ולאחר מכן מתברר שהוא גרוע , אנו מעוניינים להחליפו אלא שאחד הסעיפים מחייב אותנו להמתין שנה אם אנו רוצים להחליף קבלן,יש לציין שעדיין לא נעשה הסכם מלא כי אם טופס החתמה על הסכמתינו לפרוייקט. מה ניתןלעשות
תמ"א 38, חזרה מהסכם עם קבלן
עו"ד אמיר בלנק
23/09/12
מתוך השאלה ניתן להבין כי עדיין לא נחתם הסכם לביצוע הפרויקט עם היזם, אלא רק מסמך הסכמה. עוד ניתן להבין כי מסמך ההסכמה כולל, בין היתר, תניית no shop, היינו התחייבות שלא לנהל משא ומתן עם יזם אחר. הגם שלעניין ביצוע הפרויקט עצמו יחול ויחייב ההסכם הסופי, גם לתניית no shop קיים כעיקרון כוח חוזי מחייב, בכל הנוגע למתן לבעדיות בניהול מו"מ. עם זאת, התנייה מהווה חלק ממסמך שלם, ונראה כי הנכון הוא להעביר המסמך לבדיקת עורך דין על מנת שיבחן את כלל הוראות המסמך, ובכלל זה יבדוק את תחולת והיקף תניית הבלעדיות והאם המסמך ניתן לביטול.
רוב נדרש לתמא 38 תיקון 2
עדי
15/09/12
במידה וקיים רוב של שתי שליש אך לא 80% ,האם ניתן באמצעות המפקח על המקרקעין לחייב את שאר הדיירים לבצע תמא 38/2, כלומר הריסה ובניה?אילו הקלות מלבד הרוב הדרוש, מאפשר תיקון 3 לביצוע הריסה ובנייה במסגרת תיקון 2?
רוב נדרש לתמא 38 תיקון 2
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
19/09/12
עדי שלום רב,
צריך לפחות 80%. ישנן הקלות נוספות מכח תיקון 3, תלוי במקרה הספציפי. כך למשל ניתן לנייד זכויות בניה במקרה מתאים, לבנות במצב מתאים קרוב יותר לקו המגרש, החלת תמא 38 גם על בניינים ששטחם פחות מ400 מ"ר ושתי קומות -כאשר ניתן מכח תכנית בניין עיר החלה במקום לבנות מעבר לכך, ועוד. יש לבחון המקרה המיוחד שלכם ולראות מה יכול להקל. לעיתים במשא ומתן נכון, ניתן להגיע להסכמות המתבקשות ולהתגבר על הרוב החסר
בהצלחה
בברכה,
אמיר לנטון, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
צריך לפחות 80%. ישנן הקלות נוספות מכח תיקון 3, תלוי במקרה הספציפי. כך למשל ניתן לנייד זכויות בניה במקרה מתאים, לבנות במצב מתאים קרוב יותר לקו המגרש, החלת תמא 38 גם על בניינים ששטחם פחות מ400 מ"ר ושתי קומות -כאשר ניתן מכח תכנית בניין עיר החלה במקום לבנות מעבר לכך, ועוד. יש לבחון המקרה המיוחד שלכם ולראות מה יכול להקל. לעיתים במשא ומתן נכון, ניתן להגיע להסכמות המתבקשות ולהתגבר על הרוב החסר
בהצלחה
בברכה,
אמיר לנטון, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טופס להחתמת דיירים להסכמתם העקרונית לביצוע פרוייקט
מיה
12/09/12
אבקש סיוע בניסוח טופס להחתמת הדיירים על הסכמה עקרונית לתמ"א.
האם מקובל להכניס לתוכו גם התנייה לעו"ד המייצג את הדיירים?
האם מקובל להכניס לתוכו גם התנייה לעו"ד המייצג את הדיירים?
טופס להחתמת דיירים
עו"ד אמיר בלנק
13/09/12
מטבע הדברים, ההסכם מול היזם שנבחר לביצוע תמ"א 38 הוא ההסכם המחייב. עם זאת, גם למסמכים המקדמיים קיימת חשיבות, ויש לתת הדעת לאופן ניסוחם. חשוב לציין במסמך מקדמי הנחתם מול יזם כי הוא אינו מחליף את ההסכם הסופי שייחתם, אם וככל שייחתם. עוד ניתן לציין במסמך כזה כי מלוא ההוצאות שיחול בעסקה, לרבות עלות הייצוג המשפטי לדיירים, ישולמו על ידי היזם. לעיתים ידרוש היזם כי המסמך הראשוני יכלול התחייבות לבלעדיות בניהול מו"מ לתקופה קצובה, וגם עניין זה הנו מקובל.
לגבי תמ"א בבניין שלנו
בר
10/09/12
שלום, אני מעוניינת לקדם תמא בבניין שלנו, יש לי מס' שאלות:
1. האם בתמא מפונים הדיירים במשך הבניה?
2. יש כמה אנשים מבוגרים בבניין, איך הכי כדאי לטפל בהם? האם לפנות אותם במשך הבניה או לשמור על גישה נוחה לביתם כדי שהם לא יצטרכו להתפנות? האם הרעש במהלך הבניה יהיה בלתי נסבל?
תודה רבה מראש, בר.
1. האם בתמא מפונים הדיירים במשך הבניה?
2. יש כמה אנשים מבוגרים בבניין, איך הכי כדאי לטפל בהם? האם לפנות אותם במשך הבניה או לשמור על גישה נוחה לביתם כדי שהם לא יצטרכו להתפנות? האם הרעש במהלך הבניה יהיה בלתי נסבל?
תודה רבה מראש, בר.
מגורים בבניין בתמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
11/09/12
בר שלום,
דרך כלל, בפרויקטים של תמ"א 38 שאינם הריסה ובנייה מחדש כמובן, הדיירים ממשיכים להתגורר בבניין, עם כל ההשלכות של כך. הווי אומר: רעש ולכלוך וכיו"ב כאשר היזם מתחייב לאפשר עד כמה שניתן איכות חיים סבירה.
לגבי דיירים מבוגרים ו/או חולים וכיו"ב, הכל נתון למו"מ מול היזם ולהסכמות מולו, אין בכך מסמרות קבועות.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
דרך כלל, בפרויקטים של תמ"א 38 שאינם הריסה ובנייה מחדש כמובן, הדיירים ממשיכים להתגורר בבניין, עם כל ההשלכות של כך. הווי אומר: רעש ולכלוך וכיו"ב כאשר היזם מתחייב לאפשר עד כמה שניתן איכות חיים סבירה.
לגבי דיירים מבוגרים ו/או חולים וכיו"ב, הכל נתון למו"מ מול היזם ולהסכמות מולו, אין בכך מסמרות קבועות.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה חלופית לחניה בבעלות פרטית בעסקת תמ"א 38/1
צילי
08/09/12
חיזוקי הבנין במסגרת התמ"א יבטלו חניה הרשומה בבעלותי. מציעים לי חניה חלופית.
כיצד מעגנים משפטית את קבלת החניה החלופית?
1 - הערת אזהרה לטובתי על תת החלקה לה מוצמדות הזכויות המשותפות.
2. האם לא תהא טענה מצד דיירים בבנין אם הקבלן "יעלם" במהלך הפרויקט?
איך מעגנים את הזכות המשפטית כך שלא אמצא את עצמי ללא זכות הקניין שלי?
כיצד מעגנים משפטית את קבלת החניה החלופית?
1 - הערת אזהרה לטובתי על תת החלקה לה מוצמדות הזכויות המשותפות.
2. האם לא תהא טענה מצד דיירים בבנין אם הקבלן "יעלם" במהלך הפרויקט?
איך מעגנים את הזכות המשפטית כך שלא אמצא את עצמי ללא זכות הקניין שלי?
חניה חלופית בטאבו
עו"ד גילי לוי
מנהל
11/09/12
צילי שלום,
הדבר אמור להיות מעוגן בהסכם התמ"א עליו חותמים כלל הדיירים בו ירשם מפורש כי לא תיפגעה זכויות הדיירים לחניה בבעלות פרטית, ניתן גם לרשום הערת אזהרה על תת החלקה הנפרדת לצורך בטחון.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
הדבר אמור להיות מעוגן בהסכם התמ"א עליו חותמים כלל הדיירים בו ירשם מפורש כי לא תיפגעה זכויות הדיירים לחניה בבעלות פרטית, ניתן גם לרשום הערת אזהרה על תת החלקה הנפרדת לצורך בטחון.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לגבי התנגדות לתמא 38
עדי
07/09/12
אני גרה בבנין עם 6 דיירים ואני מעוניינת בתמ"א 38. לאחר שקראתי את החוזה, ישנם המון סעיפים ופרטים שלא מוצאים חן בעיני.האם מותר לי להתנגד לחתום על חוזה שיש בו סעיפים שלא מקובלים עלי? האם הוא יכול לתבוע אותי בגלל שאני מתנגדת? בעבר חתמתי על הסכמה עקרונית לתמ"א 38 ושאם נבצע תמ"א, זה יהיה מהקבלן שאיתו קשרנו קשר.בחוזה ישנם סעיפים שסותרים את מה שדובר בעל פה...לדוגמא, הוא הבטיח שהחניות שלנו לא יפגעו (יש לנו חניה בטאבו) ובחוזה רשום שהוא יכול להזיז את החניה ולתת לנו חניה אחרת זהה בגודלה.מאחר ואני יודעת שהוא הולך להוסיף חניות קומותיים, מטריד אותי שבסוף הוא יתן לנו את החניות קומותיים כי בטח יהיה לו יותר קשה למכור אותן עם הדירות החדשות.
התנגדות לתמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
11/09/12
עדי שלום,
הסכמתך העקרונית אינה מחייבת אותך לחתום בכל מחיר על עסקת תמ"א.
יש לך זכות להתנגד לפרויקט אולם ליזם עומדת הזכות להגיש תביעה בפני המפקח נגדך אשר בסמכותו להתיר קידום הפרויקט חרף סירובך.
גם יזמים אינם ששים להגיע לפתחו של המפקח וניתן לנסות ולהגיע להסכמות עם היזם.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
הסכמתך העקרונית אינה מחייבת אותך לחתום בכל מחיר על עסקת תמ"א.
יש לך זכות להתנגד לפרויקט אולם ליזם עומדת הזכות להגיש תביעה בפני המפקח נגדך אשר בסמכותו להתיר קידום הפרויקט חרף סירובך.
גם יזמים אינם ששים להגיע לפתחו של המפקח וניתן לנסות ולהגיע להסכמות עם היזם.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
ליטל
07/09/12
ברצוני לברר בנוגעי לתמא 38 מה חשוב לברר לפני שעושים תמא 38 ?
מהאם היום נותנים תמא 38 מ-9מטר למרפסת ? או יותר 15 מטר
האם נותנים ריצוף וחיפוי קירות ?
האם הסדנדרט למרפסת 15 מר?
והאם יכלות להנתן זכיות בניה מלובי מלבד הקומות העליונות ?
ודבר נוסף כיצד ממנים וועד חיצוני?
למי פונים ? ואם זה בתשלום ?
וכיצד ניתן להוכיח שהכסף שאני משלמת לוועד לא יוצא מימנו דבר .
האם ניתן לתבוע את הוועד היא לא רוצה את הוועד ומזניחה את הכניסה יש שם ריח של ביוב וצמיחה וביוב עולה לי עד הבית ואין לי עם מי לדבר זה גורם לתחלואה אשמח לקבל תגובה מהירה
מהאם היום נותנים תמא 38 מ-9מטר למרפסת ? או יותר 15 מטר
האם נותנים ריצוף וחיפוי קירות ?
האם הסדנדרט למרפסת 15 מר?
והאם יכלות להנתן זכיות בניה מלובי מלבד הקומות העליונות ?
ודבר נוסף כיצד ממנים וועד חיצוני?
למי פונים ? ואם זה בתשלום ?
וכיצד ניתן להוכיח שהכסף שאני משלמת לוועד לא יוצא מימנו דבר .
האם ניתן לתבוע את הוועד היא לא רוצה את הוועד ומזניחה את הכניסה יש שם ריח של ביוב וצמיחה וביוב עולה לי עד הבית ואין לי עם מי לדבר זה גורם לתחלואה אשמח לקבל תגובה מהירה
שלבים לקידום תמ"T
עו"ד גילי לוי
מנהל
11/09/12
ליטל שלום,
התורה כולה על רגל אחת..
השלבים הראשונים בתמ"א המומלצים מנסיוננו הינם בחינת הסכמת יתר בעלי הדירות על מנת לדעת שקיימת הסכמה מספקת של מרבית הדיירים ולאחר מכן להתקדם לבחינת יזמים באמצעות עו"ד מטעמכם.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
התורה כולה על רגל אחת..
השלבים הראשונים בתמ"א המומלצים מנסיוננו הינם בחינת הסכמת יתר בעלי הדירות על מנת לדעת שקיימת הסכמה מספקת של מרבית הדיירים ולאחר מכן להתקדם לבחינת יזמים באמצעות עו"ד מטעמכם.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניית ממ"דים
נטי
04/09/12
בבניין בו אני מתגוררת מתקיימים היום מגעים לביצוע תמ"א 38. במסגרת הפרוייקט הקבלן מציע אופציה של בניית תוספת חדר ממ"ד לכל דירה, אולם דורש שכל דירה תשתתף איתו בעלויות הבניה של החדר ( כ- 9מ"ר) בסכום של כ 60K . שתי שאלות לי:
1. האם הסכום אותו דורש הקבלן הוא ריאלי לבניית חדר ממ"ד בגודל כזה? (לטענתו הרווחים ממכירת הדירות שיבנה בגג בעיר בת ים בה נמצא הנכס אינן גבוהות דיין לביצוע התמ"א כולל תוספת הבנייה).
2. האם ישנו הליך כלשהו בו ניתן לקבל מהמדינה מענק ו/או השתתפות כלשהי בגין בניית חדר הממ"ד?
1. האם הסכום אותו דורש הקבלן הוא ריאלי לבניית חדר ממ"ד בגודל כזה? (לטענתו הרווחים ממכירת הדירות שיבנה בגג בעיר בת ים בה נמצא הנכס אינן גבוהות דיין לביצוע התמ"א כולל תוספת הבנייה).
2. האם ישנו הליך כלשהו בו ניתן לקבל מהמדינה מענק ו/או השתתפות כלשהי בגין בניית חדר הממ"ד?
בניית ממדי"ם
עו"ד גילי לוי
מנהל
11/09/12
נטי שלום,
לשאלותייך:
1. 60,000 ש"ח הינו מחיר סביר של עלות ממ"ד. נתון מסחרי שאפשר להתווכח עליו.
2. לבניית ממ"ד קיים פטור מהיטל השבחה ודמי היתר.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
לשאלותייך:
1. 60,000 ש"ח הינו מחיר סביר של עלות ממ"ד. נתון מסחרי שאפשר להתווכח עליו.
2. לבניית ממ"ד קיים פטור מהיטל השבחה ודמי היתר.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כמות תוספת קומות
יוחנן
04/09/12
בית על עמודים 3 קומות. עד לפני תקופה קצרה אושרה בניה נוספת של
קומה אחת ( או דופלקסים ) בהתאם לחישוב אחוזי הבניה.
פתאום, לאור תלונות קבלנים ואדריכלים בעלי תאבון , אושרה בניה של שתי קומות. לאחר שכבר אושרה התכנית הראשונה הודיע הקבלן שהוא לא מתחיל את הפרויקט אם לא יוסכם על ידי הדיירים לתת לו לבנות עוד קומה (בהתאם לאישור החדש) .
כל הסיפור הזה של תוספת של עוד קומה מעורר הרבה הסתייגויות מצד
גורמים אחראיים כמו מכון התקנים ומהנדסים בכירים שכתבו על כך לא מעט חוות דעת שבניה כזו מהווה סיכון רציני והימור גדול (על חשבון הדיירים) , לא אכנס להרבה השלכות נוספות הפועלות לרעת הדיירים במקרה זה. השאלה היא האם דייר או יותר המסרבים לחרוג מהתכנית המקורית של בניית דופלקסים בלבד ולא מוכנים לאשר לקבלן עוד בניית תוספת קומה , נחשבים במקרה זה לסרבנים , וכיצד ניתן להיתגונן נגד
תוכניות הזויות ומפוקפקות מסוג זה ?
לתשובתכם וחוות דעתכם אודה.
קומה אחת ( או דופלקסים ) בהתאם לחישוב אחוזי הבניה.
פתאום, לאור תלונות קבלנים ואדריכלים בעלי תאבון , אושרה בניה של שתי קומות. לאחר שכבר אושרה התכנית הראשונה הודיע הקבלן שהוא לא מתחיל את הפרויקט אם לא יוסכם על ידי הדיירים לתת לו לבנות עוד קומה (בהתאם לאישור החדש) .
כל הסיפור הזה של תוספת של עוד קומה מעורר הרבה הסתייגויות מצד
גורמים אחראיים כמו מכון התקנים ומהנדסים בכירים שכתבו על כך לא מעט חוות דעת שבניה כזו מהווה סיכון רציני והימור גדול (על חשבון הדיירים) , לא אכנס להרבה השלכות נוספות הפועלות לרעת הדיירים במקרה זה. השאלה היא האם דייר או יותר המסרבים לחרוג מהתכנית המקורית של בניית דופלקסים בלבד ולא מוכנים לאשר לקבלן עוד בניית תוספת קומה , נחשבים במקרה זה לסרבנים , וכיצד ניתן להיתגונן נגד
תוכניות הזויות ומפוקפקות מסוג זה ?
לתשובתכם וחוות דעתכם אודה.
תוספת קומות
עו"ד גילי לוי
מנהל
11/09/12
יוחנן שלום,
צריך לבחון ולבדוק את ההסכם הספציפי שלכם מול היזם.
האם הוגדר במפורש שהיזם יבנה לא יותר מקומה וחצי או שמא ניתנו לו זכויות לא מוגבלות תוך הסתמכות על המצב הקיים?
היות והיזם מבקש את הסכמתכם אני מניח שהוא נדרש לכך לפי הוראות ההסכם, ומשכך הרי שהוא זקוק לחתימתם שנית של 66% מבעלי הנכסים על מסמך המשנה את תנאי ההסכם.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
צריך לבחון ולבדוק את ההסכם הספציפי שלכם מול היזם.
האם הוגדר במפורש שהיזם יבנה לא יותר מקומה וחצי או שמא ניתנו לו זכויות לא מוגבלות תוך הסתמכות על המצב הקיים?
היות והיזם מבקש את הסכמתכם אני מניח שהוא נדרש לכך לפי הוראות ההסכם, ומשכך הרי שהוא זקוק לחתימתם שנית של 66% מבעלי הנכסים על מסמך המשנה את תנאי ההסכם.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר מתנגד
דוד
04/09/12
שלום רב,
יש לנו בבנין (ת"א) דייר מתוך 12 דיירים שמסרב לחתום על החוזה עם הקבלן? הוא טוען שאי אפשר להכריח אותו להסכים או לחתום על רעיון שהוא לא תומך בו(יחד עם זאת הוא כנראה לא הולך להגיש אף התנגדות פורמלית למפקחת או לביהמ"ש)
1. האם הוא נחשב מתנגד? סרבן? או נמנע?
2. האם אפשר להכריח אותו לחתום?
3. האם אפשר להמשיך בלעדיו, כי ראיתי באתר שנאמר שבפועל צריך 100% אפילו אם החוק מחייב פחות
4. האם אפשר לבנות על פנטאוז הגג בלעדיו(כלומר ללא 100%)?
תודה, דוד.
יש לנו בבנין (ת"א) דייר מתוך 12 דיירים שמסרב לחתום על החוזה עם הקבלן? הוא טוען שאי אפשר להכריח אותו להסכים או לחתום על רעיון שהוא לא תומך בו(יחד עם זאת הוא כנראה לא הולך להגיש אף התנגדות פורמלית למפקחת או לביהמ"ש)
1. האם הוא נחשב מתנגד? סרבן? או נמנע?
2. האם אפשר להכריח אותו לחתום?
3. האם אפשר להמשיך בלעדיו, כי ראיתי באתר שנאמר שבפועל צריך 100% אפילו אם החוק מחייב פחות
4. האם אפשר לבנות על פנטאוז הגג בלעדיו(כלומר ללא 100%)?
תודה, דוד.
דייר מתנגד
עו"ד גילי לוי
מנהל
11/09/12
דוד שלום,
דייר אחד מתוך 12 דיירים אינו יכול לעצור את התקדמות הפרויקט (בין אם מדובר בפרויקט תמ"א38/1 או 38/2), ככל שלא יחתום עד לעת קבלת אישור הוועדה העקרוני, יתבע אותו היזם אצל המפקח על הבתים המשותפים אשר לאחר שמיעת טענותיו יוכל להחליט אם לאפשר התקדמות הפרויקט על אף סרבנות הדייר.
ביחס לבניית הפנהאוז, ככל שהעירייה אכן כפופה לתיקון השלישי של התמ"א תהיה אפשרות לבניית פנהאוז גם ללא הסכמתו.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
דייר אחד מתוך 12 דיירים אינו יכול לעצור את התקדמות הפרויקט (בין אם מדובר בפרויקט תמ"א38/1 או 38/2), ככל שלא יחתום עד לעת קבלת אישור הוועדה העקרוני, יתבע אותו היזם אצל המפקח על הבתים המשותפים אשר לאחר שמיעת טענותיו יוכל להחליט אם לאפשר התקדמות הפרויקט על אף סרבנות הדייר.
ביחס לבניית הפנהאוז, ככל שהעירייה אכן כפופה לתיקון השלישי של התמ"א תהיה אפשרות לבניית פנהאוז גם ללא הסכמתו.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביצוע תמ"א 38
יניב
02/09/12
חברים שלום,אנחנו מעוניינים לבצע תמ"א 38 וישנן לי 3 שאלות:1. האם דייר בקומה העליונה יכול להתנגד לתוכנית בשל הטיעון: "אני לא רוצה שיגורו מעלי" למרות שהגג הוא שטח המשותף לכלל הדיירים?2. ישנן דיירים המתנגדים לתוכנית בשל העובדה שלא שהחניות הנוכחיות שלהם ייתכן ויועברו לדיירים החדשים. אציין כי "חניות" אילו אינן שייכות להן כלל אלא שטח משותף. האם טיעון זה תקף.3. מתברר כי הקבלן אשר בנה הבניין שלנו רשם גם את הבניין הצמוד כ-"בניין אחד". נאמר לנו ע"י דייר ש-"בדק" הנושא כי הדבר מחייב אותנו להשיג גם את הסכמתם של הדיירים בבניין הצמוד. האם הדבר נכון?בתודה מראש!!
ביצוע תמ"א 38
עו"ד אביב טסה
04/09/12
שלום רב,
1. לכאורה כל דייר יכול להתנגד, אולם הפרוייקט לא יפול על חודו של קול. הוראות החוק דורושות הסכמה של 66% מבעלי הדירות בבניין. במידה וישנה הסכמה העולה על 66% ניתן להתקדם בפרויקט ובהמשך ניתן להגיש למפקח על רישום המקרקעין תביעה נגד אותו דייר סרבן. הוראות התמ"א העניקה למפקח הסמכות לאשר את מימוש הפרויקט וזאת על אף סירובו של אחד הדיירים.
2. הסיבה לסירוב הדיירים אינה משנה כפי שכבר הוסבר לעיל. על מנת שלאותם הדיירים המתנגדים יהיה סיכוי כלשהוא בתביעה שתוגש נגדם למפקח על רישום המקרקעין יש צורך כי העילה לסירוב שלהם תהיה קניינית ובכל מקרה יצרו איזונים נדרשים ע"י המפקח.
3. גם אם הבניין שלכם והבניין הצמוד לכם רשום כבית משותף, הרי שמדובר בשני בניינים הרשומים כבית משותף אחד.
במקרה זה, אכן ישנה דרישה להסכמת הדיירים של הבניין הנוסף, אולם ניתן להתגבר על דרישה זו ע"י הכרזה על כל אחד משני הבניינים כבניין עצמאי.
אני ממליץ לך לפנות לעו"ד המתמחה בתחום הבתים המשותפים והתמ"א יחדיו.
1. לכאורה כל דייר יכול להתנגד, אולם הפרוייקט לא יפול על חודו של קול. הוראות החוק דורושות הסכמה של 66% מבעלי הדירות בבניין. במידה וישנה הסכמה העולה על 66% ניתן להתקדם בפרויקט ובהמשך ניתן להגיש למפקח על רישום המקרקעין תביעה נגד אותו דייר סרבן. הוראות התמ"א העניקה למפקח הסמכות לאשר את מימוש הפרויקט וזאת על אף סירובו של אחד הדיירים.
2. הסיבה לסירוב הדיירים אינה משנה כפי שכבר הוסבר לעיל. על מנת שלאותם הדיירים המתנגדים יהיה סיכוי כלשהוא בתביעה שתוגש נגדם למפקח על רישום המקרקעין יש צורך כי העילה לסירוב שלהם תהיה קניינית ובכל מקרה יצרו איזונים נדרשים ע"י המפקח.
3. גם אם הבניין שלכם והבניין הצמוד לכם רשום כבית משותף, הרי שמדובר בשני בניינים הרשומים כבית משותף אחד.
במקרה זה, אכן ישנה דרישה להסכמת הדיירים של הבניין הנוסף, אולם ניתן להתגבר על דרישה זו ע"י הכרזה על כל אחד משני הבניינים כבניין עצמאי.
אני ממליץ לך לפנות לעו"ד המתמחה בתחום הבתים המשותפים והתמ"א יחדיו.
חנות / עסק פעיל תמ"א 38
ארנון דן
02/09/12
שלום נמצא לפני חתימה על הסכם שכירות בחנות בקומת קרקע בבנין מגורים בן 5 קומות ,.בבדיקות שעשיתי התברר לי כי הבניין מיועד לתמ"א 38 וכי מספר יזמים כבר נפגשו עם הדיירים , מבקש להבין מה הנוהל לגבי עסק קטן במקרה זה ? האם פעילות עסקי עלולה להפריע לקבלן בעת עבודותיו ? ועד כדי זה שאצטרך לסוגרו ? האם אפשרי להמשיך את פעילות העסק בזמן העבודות ? הדבר דיי קריטי עבורי היות והשכירות שעליה אני חותם ארוכת טווח .. גם בשל השקעתי בחנות .. מציין כי הכניסה לחנות והגישה אליה משותפת לכניסה של הדיירים לבניין עצמו .. אשמח להארה , תודה לכם
המשך ..
ארנון
02/09/12
שכחתי להוסיף כי גם החנות זוכה גם להרחבה .. ברור לי כי אצטרך לסוגרה למשך תקופת ההרחבה שלה .. שבוע .. ואולי פלוס ..על פי מצבו של הבניין נראה כי הדיירים יבקשו להגיע מהר (יחסית) לחוזה מול הקבלן .. ההליך האישורי כ - 8/ 9 חודשים בערך .. ואני מהמר כי העבודות יחלו בעוד כשנה + 4חודשים .. כאשר בפועל לא הוצאתי את השקעתי .. בנוסף .. וחלילה עלי לפנות את החנות ! הפסד עצום ! ( היה וחייב לסוגרה .. ) ושוב תודה על עזרתכם
מעורבות העיריה בעת תהליך בניה במסגרת תמא 38
RM
30/08/12
תהליך "עבודה" במסגרת תמא 38 מתמשך כשנתיים וחצי .
כאוס מוחלט , לא מבוצעות עבודות במשך ימים ושבועות ארוכים...
1.האם אין מעורבות רשות מקומית לסיום הפרוייקט .
2.האם למפקח על בתים משותפים יש נגיעה לעניין במידה והוועד לא מוצא חובה לעדכן בהתפתחויות .
תודה
כאוס מוחלט , לא מבוצעות עבודות במשך ימים ושבועות ארוכים...
1.האם אין מעורבות רשות מקומית לסיום הפרוייקט .
2.האם למפקח על בתים משותפים יש נגיעה לעניין במידה והוועד לא מוצא חובה לעדכן בהתפתחויות .
תודה
מעורבות העירייה בעת תהליך בניה במסגרת תמ"א 38
עו"ד אביב טסה
04/09/12
שלום רב,
אני ממליץ לך לקרוא את הסכם ההתקשרות ביניכם הדיירים לבין היזם/ קבלן אשר מבצע את הפרויקט אצלכם. בהסכם אמור להיות סעיף המתייחס בדיוק לשאלתך, קרי האם היזם/ קבלן רשאי להפסיק את העבודות בבניין, ואם כן מאילו סיבות, וכן למשך איזו תקופה.
בכל מקרה הייתי ממליץ לך לפנות לעו"ד המייצג אתכם כדיירים בפרויקט ובמידה ואין לכם, לפנות לעו"ד המתמחה בתחום.
לעניין התערבות העירייה, העירייה אינה מעורבת התהליך, היא רק מעניקה היתרי בניה.
לעניין המפקח על רישום המקרקעין- עקרונית, אין לו נגיעה לכך כי הועד אינו מעדכן אתכם בהתפתחויות, אך ניתן בדרך אחרת לכפות על הועד ליתן פרטים.
במידה ואינך מעודכן בהתפתחויות הייתי ממליץ לך לפנות למנהל העבודה באתר ו/או למפקח מטעמכם במידה ושכרתם מפקח או ליזם עצמו ולבקש ממנו עדכונים.
אני ממליץ לך לקרוא את הסכם ההתקשרות ביניכם הדיירים לבין היזם/ קבלן אשר מבצע את הפרויקט אצלכם. בהסכם אמור להיות סעיף המתייחס בדיוק לשאלתך, קרי האם היזם/ קבלן רשאי להפסיק את העבודות בבניין, ואם כן מאילו סיבות, וכן למשך איזו תקופה.
בכל מקרה הייתי ממליץ לך לפנות לעו"ד המייצג אתכם כדיירים בפרויקט ובמידה ואין לכם, לפנות לעו"ד המתמחה בתחום.
לעניין התערבות העירייה, העירייה אינה מעורבת התהליך, היא רק מעניקה היתרי בניה.
לעניין המפקח על רישום המקרקעין- עקרונית, אין לו נגיעה לכך כי הועד אינו מעדכן אתכם בהתפתחויות, אך ניתן בדרך אחרת לכפות על הועד ליתן פרטים.
במידה ואינך מעודכן בהתפתחויות הייתי ממליץ לך לפנות למנהל העבודה באתר ו/או למפקח מטעמכם במידה ושכרתם מפקח או ליזם עצמו ולבקש ממנו עדכונים.
תמ"א 38 בשכונת התקווה
אני
29/08/12
מה אתה יכול לייעץ לנו בעניין תמ"א 38 בשכונת התקווה? האם תמ"א 38 חל שם על בניינים בני 2 קומות, כמה מותר לבנות עם או בלי פינו-בינוי, כמה זמן לוקח עד גמר הבנייה, האם צריך להיות בעל הנכס מספר שנים מסוים כדי להיות זכאי לתמ"א 38, וכמה מותר לבנות תוספת שלא במסגרת תמ"א 38 כלומר במסגרת תכניות עיריית תל אביב ו/או לפי החוק (מרפסת?), מי מממן אם עושים רק את הבניה במסגרת בניית תוספות שהדיירים זכאים להן ללא תשלום ואיפה מגישים בקשה לכך? אילו תוכניות מתאר של עיריית תל אביב יש על שכונת התקווה? האם מותר לבנות שם מעל 400 מ"ר בבניינים בני 2 קומות ?
תמ"א 38 בשכונת התקווה
עו"ד אביב טסה
04/09/12
ראשית כל, ניתן לממש את הוראות תמ"א 38 על כל בניין שנבנה לפני 1980 ואינו
עומד בתקן הישראלי הנדרש כיום (413).
משאלתך לא ברור מה אתם מעוניינים לבצע, האם תמ"א 38- שיפוץ וחיזוק או
שמא תמ"א 38 שינוי מס'2- קרי הריסה ובניה.
משך הבניה משתנה מפרויקט לפרויקט וכן תלוי בסוג הפרויקט (שיפוץ וחיזוק או הריסה ובניה), וכן במספר הדירות בבניין ובמספר הדירות העתידות להיבנות.
לעניין שאלתך האם כי צורך להיות בעל הדירה מספר שנים- הוראות התמ"א וחוק המקרקעין (חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) אינה מתייחסת לכך. יש צורך כי בעלי הדירות (אלו שרשומים בטאבו) יסכימו לפרויקט.
המימון לכל הוא של הדיירים, אלא אם הם עושים עסקה עם יזם/קבלן אשר לוקח זאת על עצמו.
התוכניות אמורות להיות מוגשות בוועדה המקומית בת"א.
עומד בתקן הישראלי הנדרש כיום (413).
משאלתך לא ברור מה אתם מעוניינים לבצע, האם תמ"א 38- שיפוץ וחיזוק או
שמא תמ"א 38 שינוי מס'2- קרי הריסה ובניה.
משך הבניה משתנה מפרויקט לפרויקט וכן תלוי בסוג הפרויקט (שיפוץ וחיזוק או הריסה ובניה), וכן במספר הדירות בבניין ובמספר הדירות העתידות להיבנות.
לעניין שאלתך האם כי צורך להיות בעל הדירה מספר שנים- הוראות התמ"א וחוק המקרקעין (חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) אינה מתייחסת לכך. יש צורך כי בעלי הדירות (אלו שרשומים בטאבו) יסכימו לפרויקט.
המימון לכל הוא של הדיירים, אלא אם הם עושים עסקה עם יזם/קבלן אשר לוקח זאת על עצמו.
התוכניות אמורות להיות מוגשות בוועדה המקומית בת"א.
מסמכים לבדיקה לפני רכישת דירה
gannago
21/08/12
שלום רב.
אנו בוחנים אפשרות לרכוש דירה בביין המיועד לתמ"א 38. לדברי המוכר התהליך הינו בשלבים סופיים (לאחר אישור עיריה/ועדה). בקרוב אמור להיחתם חוזה עם קבלן. לדברי המוכר, הפרויקט כוללת שיפוץ הבניין, התקנת מעלית ומרפסת שמש.
איזה מסמכים עליי לדרוש מהמוכר טרם חתימת חוזה הרכישה?
תודה מראש,
אנה.
אנו בוחנים אפשרות לרכוש דירה בביין המיועד לתמ"א 38. לדברי המוכר התהליך הינו בשלבים סופיים (לאחר אישור עיריה/ועדה). בקרוב אמור להיחתם חוזה עם קבלן. לדברי המוכר, הפרויקט כוללת שיפוץ הבניין, התקנת מעלית ומרפסת שמש.
איזה מסמכים עליי לדרוש מהמוכר טרם חתימת חוזה הרכישה?
תודה מראש,
אנה.
רכישת דירה חדשה
עו"ד גילי לוי
מנהל
26/08/12
שלום רב,
יש לבקש הסכם התמ"א אשר נחתם וכן תוכניות ותשריטים של הדירה הנמכרת וכן כמובן מפרט ומפרט שינויים ככל רכישת דירה חדשה מקבלן.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
יש לבקש הסכם התמ"א אשר נחתם וכן תוכניות ותשריטים של הדירה הנמכרת וכן כמובן מפרט ומפרט שינויים ככל רכישת דירה חדשה מקבלן.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מסמכים לבדיקה לפני רכישת דירה
עו"ד אביב טסה
04/09/12
אנה שלום,
המסמך הראשוני והחשוב ביותר שעליך לבקש הוא הסכם ההתקשרות של היזם/ קבלן עם הדיירים ואת כל המסמכים שהדייר חתם עליהם בעבר, מכל מין וסוג שהוא. עליך לקרוא את ההסכם בעיון ולהתמקד בסעיפים העוסקים במכירת דירה של בעלי דירות קיימות לצד ג' והאם ישנה דרישה להסכמה של היזם/קבלן, או האם עליך לחתום על ההסכם ו/או הנספחים (כגון מפרט טכני, יפוי כוח, בקשות לרישום הערות אזהרה ) וכדומה.
בנוסף הייתי ממליץ לך לבקש את הנספחים עליהם עתידים הדיירים לחתום וכן לבקש את התכניות.
במידה וכבר ישנן תכניות מאושרות וחתומות בקשי לעיין אף בהן.
בכל מקרה, את צריכה להיות מונחת ע"י עו"ד שלך שמייצג אותך ברכישה.
המסמך הראשוני והחשוב ביותר שעליך לבקש הוא הסכם ההתקשרות של היזם/ קבלן עם הדיירים ואת כל המסמכים שהדייר חתם עליהם בעבר, מכל מין וסוג שהוא. עליך לקרוא את ההסכם בעיון ולהתמקד בסעיפים העוסקים במכירת דירה של בעלי דירות קיימות לצד ג' והאם ישנה דרישה להסכמה של היזם/קבלן, או האם עליך לחתום על ההסכם ו/או הנספחים (כגון מפרט טכני, יפוי כוח, בקשות לרישום הערות אזהרה ) וכדומה.
בנוסף הייתי ממליץ לך לבקש את הנספחים עליהם עתידים הדיירים לחתום וכן לבקש את התכניות.
במידה וכבר ישנן תכניות מאושרות וחתומות בקשי לעיין אף בהן.
בכל מקרה, את צריכה להיות מונחת ע"י עו"ד שלך שמייצג אותך ברכישה.
דיווח למס שבח
אור
16/08/12
שלום,הסיטואציה היא כזו: קבלן קיבל היתר לתמ"א 38. עתה הוא מעוניין למכור את הדירות. על איזה טופס יש לדווח, הכחול? האם יש טופס נלווה? נאמר לי על ידי רשויות המס כי יש טופס נלווה אך איני מוצא אותו.אודה על עזרתכם.
דיווח למס שבח תמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
26/08/12
אור שלום,
יש לדווח על גבי מש"ח כחול וכן טופס "הודעה על דחיית יום המכירה" המצוי במאגר הטפסים של רשות המיסים.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
יש לדווח על גבי מש"ח כחול וכן טופס "הודעה על דחיית יום המכירה" המצוי במאגר הטפסים של רשות המיסים.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות קבלן המחזיק ב-2 מחסנים +חניה בתמ"א 38
משה
13/08/12
בבנין של 4 קומות 12 דירות הלקבלן שבנה את בבנין מחזיק בבעלותו שני מחסנים בקומת העמודים + חניה ומשכיר אותם כמשרדים.
במסגרת תמ"א 38 היזם בונה תוספת של 2.5 קומות, הדיירים מקבלים מרפסת. הקבלן רוצה להגדיל את שטח המחסנים (תוספת של 20% על חשבון השטח המשותף של כלל הדיירים). הדיירים והיזם מסכימים לתת לקבלן פיצוי כספי לחלק היחסי של השטח שיש לו אבל הקבלן לא מעונין.
כרגע בגלל דרישות הקבלן לא ניתן להתקדם עם תמ"א 38 . אשמח לקבל עצות ורעיונות כיצד להמשיך.
במסגרת תמ"א 38 היזם בונה תוספת של 2.5 קומות, הדיירים מקבלים מרפסת. הקבלן רוצה להגדיל את שטח המחסנים (תוספת של 20% על חשבון השטח המשותף של כלל הדיירים). הדיירים והיזם מסכימים לתת לקבלן פיצוי כספי לחלק היחסי של השטח שיש לו אבל הקבלן לא מעונין.
כרגע בגלל דרישות הקבלן לא ניתן להתקדם עם תמ"א 38 . אשמח לקבל עצות ורעיונות כיצד להמשיך.
זכויות קבלן המחזיק ב-2 מחסנים+חניה בתמ"א 38
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
17/08/12
משה שלום רב,
לפי תיאורך, על פניו, דרישות הקבלן מופרזות, בפרט בהיותו בעל מחסנים ולא מגורים והסיכון בנפש מרעידות אדמה חל על הדיירים. יחד עם זאת יש לבחון כלל נתוני המקרה. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיסייע לכם למקרה הספציפי. אני מאמין שבמשא ומתן נכון שינהל, ניתן להגיע כאן לתוצאות, ואם לאו אזי ישנן דרכים נוספות על פי כל דין שתסייענה
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
לפי תיאורך, על פניו, דרישות הקבלן מופרזות, בפרט בהיותו בעל מחסנים ולא מגורים והסיכון בנפש מרעידות אדמה חל על הדיירים. יחד עם זאת יש לבחון כלל נתוני המקרה. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיסייע לכם למקרה הספציפי. אני מאמין שבמשא ומתן נכון שינהל, ניתן להגיע כאן לתוצאות, ואם לאו אזי ישנן דרכים נוספות על פי כל דין שתסייענה
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר סרבן תמ"א
אהרון
13/08/12
חמישה מבין שישה דיירים מוכנים לחתום על חוזה תמא 38. הדייר השישי מסרב בגלל שחלה עליו חבות מס שבח בסך כ 180 אלף ש"ח. האם יש קייס לתבוע אותו ולחייב אותו לחתום על החוזה?
דייר סרבן תמ"א
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
17/08/12
אהרון שלום רב,
צריך לבחון את כלל הנתונים של המקרה בין היתר ממה נובע החיוב והאם אכן חל ואפשר שהדבר ניתן לפתרון ולו במסגרת משא ומתן נכון מול היזם/קבלן. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיסייע לכם למקרה הספציפי
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
צריך לבחון את כלל הנתונים של המקרה בין היתר ממה נובע החיוב והאם אכן חל ואפשר שהדבר ניתן לפתרון ולו במסגרת משא ומתן נכון מול היזם/קבלן. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיסייע לכם למקרה הספציפי
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
