פורום תמ"א 38

שלום רב, מה שכ"ט של עורך דין שמייצג דייר אחד בלבד מול היזם? האם יש הגבלה ומה נהוג?

חתמנו לפני 3 שנים עם חברה לשיפוץ הבניין לפי תמ"א 38.החברה עשתה תוכניות וקיבלה את רוב האישורים לבנייה מהעירייה,אבל עדיין לא את כולם.איך אנחנו יכולים להתנתק מהחברה מאחר ואנחנו לא סומכים עליה?

באיזה שלב יכול הקבלן לשים בחצר הבית שלט על ביצוע עבודות תמ"א 38? והאם אפשר לקבל הפנייה לסעיף חוק?במקרה דנן, אין לקבלן רוב אך הוא הציב שלט.

הבית שלנו, מספר 6 ברחוב, ובית מספר 8 הם פיסית באותו מבנה.שני הבניינים הם גם "בית משותף" אחד בטאבו. לאורך כל עשרות השנים אין קשר בניהול שני הבניינים (ועדי בתים נפרדים וכו'). בכל אחד מהבנינים 9 דירות. בבית שלנו (מספר 6)  שתי דירות מתנגדות ל תמ"א 38/2. האם על פי חוק התכנון והבניה תתקבל הגדרת הבית המשותף של שני הבתים כישות אחת (על פי חוק בתים משותפים) ואז אחוז הדיירים המתנגדים הוא 2/18 או על פי ההתנהלות מהקמת הבתים ואז אחוז המתנגדים בבית 6 הוא 2/9. ?תודה בעבור התשובה.

שלום רב. באספת דיירים בקשר לתמ"א קיבלנו ממנהל הפרויקט טפסים. נדרש מאיתנו לחתום עליהם כדי היוזם יכול לבדוק מול העירייה האם בניין שלנו מתאים לתמ"א 38 או לתמ"א 38.2. אנחנו חוששים לחתום. האם כדי לקחת את עו"ד כבר בשלב הראשוני או חתימה  שלנו לא מחייבת אותנו לכלום. תודה, יוליה

2 שאלות למומחים:
1. מדובר ב- 2 בניינים סמוכים בר"ג, נבנו ע"י אותו קבלן ונמצאים על מגרשים בגודל דומה. בבניין הראשון 3 קומות ו- 9 דיירים, בשני 3 קומות אך 6 דיירים בלבד.
מבדיקת תוכניות 2 הבניינים ראיתי שעל הראשון חלה תוכנית מק/340/ג שמאפשרת 121% בנייה ו- 3 קומות מותרות ואילו על השני חלה תוכנית מק/340/ג/11 שמאפשרת 136% ו- 5 קומות.
הייתכן? ומה המשמעות בעת ביצוע תמ"א ל- 2 הבניינים? האם זה אומר שהבניין השני הוא בעל "זכויות יתר"? ומה אפשר לעשות כדי להשוות בין הבניינים?
2. בתיקי הבניין רשום רוחב דרך 10 מ´. האם המשמעות היא שלא ניתן להחיל על הבניינים הקלות תמ"א (שקובעות רוחב דרך 12 מ´ מינ´?) 2 הבניינים מסומנים בתוכנת ה GIS של העירייה כפוט´ תמ"א.
תודה למשיב...

שלום, אני משכיר דירה בביניין שעובר תמ"א, ואני חתום כבעלים מול היזם שאני מודע לחוסר נוחות שיכול להיות במהלך התמ"א, ושאני מחוייב לשיתוף פעולה עם הקבלן (בהמשך הדרך, תהיה כניסה לדירות). איני גר בבית ואני משכיר אותו לדייר שנכנס לדירה אחרי תחילת העבודות וביודעין, אני מצידי הורדתי את מחיר השכירות כפיצוי לחוסר הנוחות. העיניין הוא ששיתוף הפעולה של הדייר עם עבודות התמא לא עוגן בחוזה השכירות. כעת הדייר טוען שהוא סובל מאד מהעבודות ודורש פיצוי נוסף או לחלופין עזיבת הדירה באמצע החוזה. אני חושש שאם לא אענה לדרישותיו הוא יתנקם בי ויפריע לקבלן בביצוע העבודות בדירה, דבר שיכול להוביל לתביעה של הקבלן כנגדי על עיכוב עבודתו. מה אני יכול לעשות חוקית כדי להתגונן מהדייר?

שלום רב,אני גר בבניין עם 5 דירות ומתכוון ליזום אצלי בבניין פרויקט של תמ"א 38.רציתי לשאול מה הם היבטי המיסוי שעומדים על הפרק מבחינת: מס רכישה, היטלי השבחה, מס שבח ומס הכנסה.תודה רבה,

צהריים טובים, בבניין מגוריי הדייר לידי אשר בנה בחלק מהגג מקבל 2 דירות בנות 3 חדריםכל אחת,כאשר אני גם גר בקומה האחרונה אך לא בניתי שם (הדיירים חתמו לדייר בטרם בנה שם) דירתי היא בת 2 חדרים (43מ"ר) +חניה בת 12 מ"ר סה"כ דירתי בת 55 מ"ר בעוד שלדייר אחר שביתו 3 חדרים גודל 55מ"ר ואין לו חניה בטאבו נותן היזם חניה , כל דייר מקבל עוד 10 מטר לגודל הנוכחי וחניה אך אני לא מפוצה בגין זכויויתיי בגג ובגין החניה בטאבו כך שאני מקבל 10 מ"ר כמו כולם וחניה ממילא יש לי כיום . רציתי להתייעץ עמך לגבי זכויותיי כי ברור שאני מקופח שכן לא מפוצה בגין חנייה אלא ממילא יש לי חניה ולא מפוצה בגין הגג שכן לא בניתי שם ולא ביקשתי לבנות שם. אודה לתגובתך בהקדם.

אנחנו ממש לפני חתימה על הסכם עם יזם, בידנו כבר סקיצות עקרוניות של הדירות המיועדות לנו, אך הן אינן מדוייקות ב-100%. ממילא אנו אמורים לחתום על תוכניות מעודכנות ומדוייקות לפני הגשתן לקבלת היתר. היזם לא מעוניין לשנותן עכשיו ואילו העו"ד שלנו טוען שהן חייבות להיות מדוייקות כבר עכשיו ב-100%. נוצר עיכוב מיותר. מי צודק ??

שלום, לפי תוכנית בבניין שלנו מתבטלת חניה שלי הרשומה בטאבו. היא 12 מטר מקורה. יש שלוש דירות כאלה ועוד 6 חניות צריכים לדירות החדשות. אינני רוצה להיות תלוי בחלוקה ע״י יזם. האם ניתן להצמיד חניה בסרטוט לחוזה? האם ניתן לקבוע זכותי לבחור חניה? מה החוק אומר בנושא? אני חייב לציין שמטרתו של היזם להתקין מכפילי חניה.

התכניות להגשה לעירייה מוכנות. עורך הדין שלנו (הדיירים) אמור לחתום עליו לאחר אישור הנציגות. האם זה מספיק או שצריך חתימת כל הדיריים? (כי יש לו הרי יפוי כח לחתום בשמנו). ואיך הוא יכול לחתום? בשם כל דייר? כי אם חותם כללי אז זה כאילו כולל את הסרבנים והוא לא יכול לחתום הרי בשמם.

שלום, בבנין שלנו ישנה דירת פנטהאוז. זכויות הגג משותפות. מה היכולת שלנו (שאר הדיירים) לאלץ את בעל הפנטהאוז להסכים למימוש התמא?אילו פתרונות נהוגים במקרה כזה? (מתן הפנטאהוז החדש לבעל הפנטהאוז הנוכחי?)במידה ויש צו מהעיריה המגדיר את הבנין כמסוכן למגורים ומחייב שיפוץ, האם זה יכול לסייע להכריח את בעל הפנטהאוז להסכים?תודה!אלעד

אני זוג צעיר שעמוד לרכוש דירה בבניין מגורים שעומד לעבור תמ"א 38 בחודשים הקרובים.
נאמר לנו וקראנו גם באינטרנט שבפרויקט הנ"ל יש כבר היתר בניה וצרכים להתחיל בזמן הקרוב.
בפועל מסתבר שצרכים לקבל את ההיתר בשבועות הקרובים אך בנתיים אין היתר בניה.
שאלתינו מה עלינו לבדוק לפני שאנו עומדים לחתום חוזה עם הדייר המוכר?
איך אפשר לדעת איפה עומד עניין ההיתר הבניה וביאזה שלב הוא באמת, האם ההיתר ניתן מהעירייה?
ממה עלינו להזהר ואיך אנו יכולים יכולים להיות בטוחים שבאמת הפרויקט יצא לפועל.

.שלום.בבנין של 24 דירות כמה דיירים נדרשים לקבל החלטה לבצוע.
מה עושים עם המתנגדים.
הבנתי שעו"ד המלווה הדיירים בפרויקט שכרו משולם ע"י הבונה,ואם הבונה מערים קשיים זה נופל על הדיירים,האם נדרש ע"י הדיירים שכירת מהנדס בנין לבדיקות המפרט.האם יש ערבויות שהמבצע מפקיד כדי לא לנטוש הבניה באמצע תהליך.לאור מיעוט התהליך בחולון (בדקתי במחלקת הנדסה )
אושרו עד היום פחות מ 10 פרויקטים,תודה

שלום רב,אנו מעוניינים לקדם פעילות תמ"א 38 בבניין. הבניין מכיל 9 דירות, מהן 3 דירות גג. הבניין מצריך שיפוץ.אחת מדירות הגג מסרבת לתמ"א, ללא קשר להצעות הקבלנים.ללא תמ"א נצטרך לבצע שיפוץ יקר.האם ניתן להכריח את דירה הסרבנית לביצוע תמ"א?

בבניין שבו רוצים לעשות תמ"א 38, קיים דייר אשר לו דירה על הגג (יש לו דירה כמו של כולם ועוד חיבור לחדר על הגג).
הגג שייך לכולם, אך לאותו דייר קיים מבנה על הגג.
האם קיים פיצוי סטנדרטי לאותו דייר במקרים כאלו? האם קיימת פסיקה בנושא?
כרגע הקבלן מציע הצעה לא הוגנת לאותו דייר, ביחס לשאר הדיירים, ושאר הדיירים כמובן רוצים להוציא לפועל את התמא, מה ניתן לעשות?

כחלק מהסכם עם דיירים אחרים בביתי לצורך תמ"א 38, אני מתחייב לשלם סכום כסף מסוים לחלק מהדיירים הסרבנים עם סיום הבנייה. הקבלן יפצה אותי גם כן בסכום מוסכם מכספי המכירה (של הדירות החדשות)- אם מכיר המכירה יהיה מעל מחיר מסוים. הסיכון כמובן עלי, ואני גם אמור למצוא חלק מהרוכשים, כשזה יהיה רלבנטי.הדיירים שהתחייבתי בפניהם רוצים את הכסף בצ'ק בנקאי, נאמנות או דרך אחרת שתבטיח שאני לא אתחמק ביום התשלום. אני כמובן לא מתכנן להתחמק. אבל להשאיר את הכסף בנאמנות ל- 3 שנים יגרום להפסדים גדולים. גם את  הריבית שיכולתי לקבל, ואת תשלום דמי הנאמנות (שלא נדבר על אפשרות לשימוש בכסף). האם יש אלטרנטיבות זולות יותר?הדירה שלי בבעלותי המלאה, ואין לי בעיה להכניס אותם כשותפים רשומים בה כך שהם מתחייבים להסיר את השותפות בתמורה לתשלום.הבעיה ששינוי רישום בטאבו ממש יקר, במיוחד כשבדירה אחת חיים 3 אנשים שכל אחד מהם רוצה חלק מסוים בדירה שלי על שמו (אין מחלוקת על גודל החלק). האם יש אלטרנטיבות זולות יותר לתוצאה המיוחלת?

צהריים טובים !
נרשמנו לפינוי /בינוי . בבניין קיימות 2 כניסות , 4 קומות בכל כניסה 8 דיירים ס"ה 16 דיירים . אין מעלית בבניין .
הבניין נמצא בעיר גבעתיים באזור מרכזי (מול הקניון ורח' בן צבי ) .
דירתי ממוקמת בכניסה ב' (עורפית) דירה מס' 1 (ראשונה ) .
באסיפה שהתקיימה אצל היזם נאמר שייבנו (4*8) דירות בכניסה יחידה + 3 דירות גן + הגג . בין היתר כל דייר עולה קומה .
והכוונה שמעל לדירת הקרקע שאמורה להיות דירת גן תמוקם דירתי .
ושאלתי הכיצד ?
בבניין שכזה (ללא מעלית) הדירות הזולות יותר הינן קומה 4 , לאחריה קומה 3 , לאחריה קומה 1 (שלי) והכי שווה קומה ב' .
אם ניקח בחשבון תחשיב למעלית בשיפוץ בניין בן 3 קומות , 2 דירות בקומה . הקומה ה-1 תשלם 10% , ה-2 15% וה-3 25% מאחר והקומה ה-3 שהיתה הגרועה ביותר , בתוספת המעלית הינה השווה ביותר .
מאחר ודירתי אינה הגרועה ביותר ומאחר והמעלית כרגע לא מדברת אלי ואי לכך ב05/13 סיימתי שיפוץ כללי בדירה ומאחר ודיירי הקומה ה-4 היו הצד המעוניין (ובצדק) , הרי שמגיע לי לפחות קומה שלישית
במקום המוצע . הודעתי זאת ליזם ולעו"ד המייצג (מטעם היזם) אך
שאלתי , כיצד ניתן לקבל המגיע , שהרי הדבר מגיע לי בזכות ולא בחסד .
אשמח לקבל ייעוץ כיצד להשיג את מבוקשי הצודק .

תודה ויום טוב !

 אם ארכוש דירה המיועדת לתמ"א 38 בשנים הקרובות האם יחול עלי מיסוי נוסף בגין העלאת ערך הדירה יחסית לדייר שגר  בדירה מספר שנים רב?

בוקר טוב !
בהמשך לשאלתי מה-27/05/13 ולתשובת עו"ד אמיר לוטן להלן אסביר
הסכמנו להוסיף את שמנו באי מייל שנשלח לועד הבית , אשר נמסר לחב' גינדי . עתה הועד מעוניין לזמן עו"ד מטעמנו בכפוף לחתימה שאנו
מעוניינים בייצוג של העו"ד .
והשאלה כיצד אני אמורה לדאוג לבעיה שלי .
אני גרה בדירה מס' 1 קומה ראשונה ומעלי 3 קומות , במידה ואמורים לחלק הדירות לפי הקומות הקיימות יוצא שאני הכי ניזוקה , קרי: יהיו
מעלי קומות נוספות , אצטרך לשלם למעלית והדירה שאקבל תהיה הגרועה ביותר , ואילו דיירי הקומה הרביעית שכרגע ללא מעלית הינה הקומה הגרועה ביותר יזכו לעדנה .
מה ניתן לעשות על מנת שגם אנו נצא נשכרים ולא מופסדים ? .
אשמח לקבל תשובה בהקדם , כי נקבעה פגישה עם העו"ד ל-30/05/13 .
אציין שמדובר בעיר גבעתיים והבניין ממוקם מול הקניון (הכי מרכזי)
ומול רח' בן צבי רב הקומות .

תודה ויום טוב לכם !




תודה ויום טוב שיהיה לכם !

שלום רב להורי יש דירת קרקע בנתניה ,הדיירים רוצים לבצע תמ"א 38 כל הדיירים מעל ההורים שלי מקבלים תוספת נאה לדירה ומעלית ,אבל בגלל שההורים שלי גרים בדירת קרקע ,הציעו להם הוספה של מטר בלבד ובנוסף יבנו להם חניה מול הפרצוף ,בקיצור במצב הקיים לא משתלם להם לתמוך בתמא 38 ,בבנין כרגע 4 קומות ו11 דיירים , הקבלן המבצע הציע עוד שני קומות ומעלית מה ביכולתם לעשות? 





*הערת מערכת לנוחותך - מצא עו"ד באינדקס עורכי הדין: עורכי דין בנתניה

שלום
שאלה:
במיבנה שאין אפשרות בנייה בעורף , האם הוועדות יכולות לאשר הגשת תוכנית
בניית ממ"ד + מרפסת בחזית במיבנה ?

שלום רב, הבניין שאני גרה בו (דירה הינה בבעלותי)עומד לעבור תמ"א 38/1. אננחנו לפני חתימת חוזה ויש לי שאלה עקרונית.יש לי ילדה קטנה שבעבר סבלה מאסתמה והיא לא יכולה להיות בסביבה של אבק, האם מבחינה חוקית אני יכולה לבקש/לדרוש מהקבלן/יזם לצאת לשכירות על חשבונו (הדירה ממושכנת) או להשתתף איתי בשכ"ד . האם אוכל לחייב אותם או שזה לא מקובל? בתודה מראש , אירנה

שלום רב
בבנין שצמוד לדירת גן השלי העבירו בקשה להיתר לתמ"א 38 והרחבת הבניין חניות וכו'.
לא הגשתי התנגדות בשבועיים ממועד פרסום הבקשה להיתר. האם יש דרך להעביר התנגדות? הדבר הולך לפגוע משמעותית בערך הדירה ובאיכות החיים.תודה.