פורום תמ&quot;א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מגורים חלופיים לזמן הבניה

מרגלית 21/08/13

האם יש מענה לאנשים מבוגרים שלא יכולים להשאר בבנין בזמן הבניה (בין היתר משום שהמעלית לא תהיה נגישה במשך תקופה ארוכה) ואין להם לאן ללכת (אין כסף ואין משפחה בארץ)?

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - מענה בתקופת הבניה

עו"ד אילן הלוי מנהל 21/08/13

מענה לכך צריך להנתן במסגרת ההסכם מול היזם. אם לא ניתן שם מענה אז לא רואה מה אפשר לעשות עכשיו. חשוב שתקראו את ההסכם ותראו אם יש לכך התיחסות.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ביטול הסכם עם היזם והעו"ד

צלילי 20/08/13

לפני למעלה מ 5 ש' חתמנו, דיירי הבית (10) על חוזה לתמא 38. מסתבר כי היזם אינו מצליח לגייס קבלן. אנו מבקשים להביא החוזה לסיום אולם הסתבר לנו שהעו"ד שהיה מעורב קשר אותנו כך שאיננו יכולים לבטל את הקשר עם העו"ד. באסיפת הדיירים האחרונה החלטנו לרדת מנושא התמא ולשפץ את הבנין. מה עושים עם החתונה הקתולית עם העו"ד? האם איננו יכולים לסגת לאחר 5 ש' מההחלטה לתמא 38? (ד"א - גם האישור מהעיריה טרם ניתן).

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - יטול התקשרות

עו"ד אילן הלוי מנהל 21/08/13

ראשית מאוד חשוב לבדוק מה כתוב בהסכם לגבי לוחות הזמנים שניתנו ליזם והאם יש התיחסות גם לגבי עו"ד שלכם. אם היזם הפר את התחייבותו ללוח זמנים מוגדר ואתם מודיעים לו על ביטול ההסכם ממילא אין לעו"ד הדיירים עוד מה לעשות עמכם ואתם רשאים לעשות כרצונכם. יודגש כי גם אם הייתם ממשיכים עם היזם הלאה, שירותי עריכת דין הם שירותים אישיים, ולכן אתם יכולים בכל עת לנתק את הקשר עימו. הענין היחידי אבל חשוב הוא- שאם אתם מנתקים עימו את הקשר כאשר ההסכם עם היזם ממשיך הוא יכול אולי לתבוע אותכם בגין אובדן הכנסות.

המלצה שלי- תודיעו ליזם ולעו"ד בכתב כי לאור פרק הזמן שחלף ההסכם בוטל. אם תהיה תגובה מהם תשקלו את עמדתכם הלאה לפיה. אם לא- תמשיכו בשיפוץ הבנין. בכל מקרה מציע להעזר בשירותי עו"ד (כנראה לא אותו עו"ד) כדי לטפל בכך.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמ"א 38 אני בעל דירה עם גג

מרדכי 19/08/13

אני בעל דירה עם גג הרשום בטאבו בגג יש חדר+חדר רחצה וחדר כביסה סה"כ 23 מ"ר.אני מעוניין לקבל לפחות אותו דבר.

לכן אני צריך, או למכור את דירתי ולקנות מהקבלן דירה עם גג שיבנה. או תמורת דירתי לקבל את דירת הגג שיבנה או פנטאוז בתוספת.

שאלתי מה לגבי המסים האם יש פטור?

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - פטור ממס

עו"ד אילן הלוי מנהל 21/08/13

שלום רב! בהנחה שמדובר על פרויקט תמ"א 38/2 . סעיף הפטור מקנה פטור ממס שבח על זכויות הבניה לפי תוכנית החיזוק במקרה בו שטח הדירה חלופית אינו עולה על שטח דירה נוכחית + 25 מ"ר; וכן - כי בוצעה הקמה מחדש של המבנה שנהרס. בהנחה שאתה עומד בכך אזי יש פטור ממס שבח על זכויות בניה אלו. יתכן וחל מס שבח בגין זכויות בנה נוספות ובדר"כ היזם נושא בהם.

אם מדובר על תוספת בניה אז יראו את זה כמכירה ורכישה של דירה אחרת. תוכל לבקש שיראו בכך שחלוף דירה ואז יש הקלות ממס. בכל מקרה כדאי לבדוק זאת מול עו"ד עוד לפני סיכום הדברים.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

משכנתא לדירה מתמ"א 38

אני 18/08/13

שלום,

רכשתי דירה מוכנה, יש טופס 4 בבניין שעבר תהליך תמא 38

ניגשתי לבנק בו קיבלתי אישור עקרוני על המשכנתא, אך כאשר קיבלו את החוזה סירבו לתת משכנתא בשל העובדה שעדיין לא רשומים תתי חלקה. כמו-כן, הקבלן מימן את כל הפרוייקט מהונו העצמי ולא לקח ליווי בנקאי.

הסיבה שהבנק מספק הינה רישום תתי חלקה. מה ניתן לעשות כדי לקדם את קבלת המשכנתא?

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - רכישת דירה

עו"ד אילן הלוי מנהל 19/08/13

אני יודע שבנק לאומי עושה בעיות עם זה. הא דורש שתרשם הערת אזהרה מפורטת ובה תאור של הדירה הנרכשת ואילו בלשכת רישום המקרקעין מסרבים בדר"כ לרשום הערה מפורטת כאשר יש צו בתים משותפים. אם מדובר באמת על בנק לאומי אני ממליץ קודם כל לגשת למזרחי טפחות ולבנק הפועלים שהם יותר קלים והגיוניים.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ערבויות חוק מכר

שאול 18/08/13

שלום,

בדעתי לקנות מיזם תמא 38 דירה שהוא אמור לבנות על הבניין לפי תמא 38.

האם רישום הערת אזהרה על היחידה של היזם (חדר אשפה במקרה שלי) הינה מספיקה כדי שהיזם יהיה פטור מלתת ערבויות בנקאיות ?

למיטב הבנתי בסעיף 2 לחוק המכר כתוב שהערת אזהרה צריכה להיות על החלק היחסי של הקרקע שעליה היא נבנית. האם היחידה של היזם עונה להגדרה זו ?

עורך הדין שלי אינו יודע לענות על השאלה.

תודה מראש

שאול

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - רכישה דירה

עו"ד אילן הלוי מנהל 19/08/13

הערת אזהרה מספיקה מבחינת החוק ובלבד שהיא עונה על כל הכתוב בסעיף. אותה יחידה של היזם היא לא רק חדר האשפה אלא בעיקר הגג וזכויות הבניה הבלתי מנוצלות בבנין מכוחם נבנה הפרויקט כולו. צריך לבדוק בתקנון המתוקן שזה אכן כך. אם כן - זה עונה לדעתי על תנאי זה. שים לב שיש בחוק עוד תנאי לגבי הערת אזהרה וזה כי אין עיקול או שעבוד או זכות צד ג' קודמת. בנוסף - אני מאוד ממליץ לך לבדוק מראש עם מספר בנקים למשכנתאות לגבי הדרישות שלהם לצורך מתן הלוואה לדירה כזו.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תביעה

אייל 18/08/13

בבניין שלנו החל תהליך תמא 38. אציין כי מתחילת הדרך התנגדנו לפרוייקט (עכב זלזול וחוסר התחשבות של דיירי הקומות העליונות בעלי אינטרסים בבניין שמאד מאד מעוניינים בפרוייקט בגלל תוספת המעלית! וחלק מהם אף רוכשים דירה בתוספת החדשה). ולדעתנו לא השקיעו מספיק מחשבה בהתנהלות מול היזמים. למשל בפרוייקט לא יוסיפו ממ"דים לדירות "מכל מיני סיבות..." ודירתינו הינה ה"נפגעת" הראשית מכל התהליך. מבחינת מיקום המעלית,חדר המכונות, חדר עגלות, חניה ועוד מפרטים טכניים ה"פוגעים" ספציפית בדירתנו.

דירתינו הופכת מהדירה הטובה בבניין-לדירה הכי פגועה יחסית בבניין.

הגשנו התנגדות לעירייה, שלא התקבלה.

עקב התנגדותינו, הובהר לנו מתחילת התהליך ולאורך כל הדרך כי "לא צריך את חתימת כל הדיירים והפרוייקט ייצא לפועל גם בלי חתימה שלכם". לאחרונה קיבלנו תביעה מעו"ד החברה היזמית מול המפקחת על הביניינים המשותפים. ונאמר לנו ע"י היזם (שהפך למעין "חבר-נגדי") שזה רק משהו טכני על מנת לבצע שינוי בתוכניות הבניין המשותף, ואין בזה משום הסכמה כלשהי לפרוייקט. ואם לא נחתום על זה נזומן למשפט.

א. מהו בדיוק מסמך זה לתיקון בית משותף?

ב. האם יכולים לחייב אותנו לחתום?

ג. מה יקרה אם לא נחתום?

ד.האם חתימתנו עליו מהווה איזו הסכמה עתידית/ראשונית לפרוייקט?

ה. מה עושים הלאה?....

ארוך ומייגע אבל תודה מראש הכל אופן !

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - התנגדות

עו"ד אילן הלוי מנהל 18/08/13

לא ברור כל כך מהתאור באיזה שלב אתם נמצאים. זה נראה כאילו היזם הגיש בקשה לשינוי צו הבית המשותף על מנת ליצור יחידה רישומית חדשה. אם אתם מתנגדים לתוכנית אני מציע לא לחתום על שום דבר ולא להסכים לשום דבר בודאי לא לפני שאתם מקבלים יעוץ משפטי פרטני למקרה שלכם.

אני מאוד ממליץ על כך גם כדי לקבל תמונת מראה שתבינו אם להתנגדות שלכם יש בסיס והאם אולי בהדברות עם היזם ניתן לפתור חלק מהחששות.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמא 38/2 – אמור לקבל דירה בת 4 חדר' לאחר תוספת חדר במסגרת תמא – אך מבקש את הדירה בת 5 חדר'

אמיר 18/08/13

אמור לקבל 4 חדרים (ז"א תוספת חדר) במסגרת תמא 38/2 אך מעוניין בדירת 5 חדרים שגם נבנית במסגרת אותו הפרוייקט.

- ברור לי שאשלם מחיר שוק על תוספת השטח שאני רוכש (חדר נוסף), כמו כן ישנם דמי תיווך שאני בטוח ייגבו בעסקה מהדירות שיוצעו למכירה אך לא ממני ככל הנראה מפסידים עליי תיווך של חדר לכאורה.

-מבחינת אפשרי נראה לי הדבר שכן, אני צודק ?

-מבחינת מיסוי האם אשלם כל הנדרש רק לגבי תוספת השטח הנוסף ? או שרשויות המס השונות רואות את זה כעסקה שאי אפשר לעשותה דרך תמא 38/2 ז"א יבוטלו ההקלות במס מתוקף הסעיף 38/2 וזה יחשב כרכישת דירה רגילה ? איך בדיוק זה קורה והאם כבר היה מקרה כזה ?

-מתחושתי הקבלן לא אהב את בקשתי

השאלה האם זה מטעם סוגיות מיסוי או פשוט שהוא מרגיש שהוא מפסיד בגללי כמה % בדרך ? מרגיש שזו הסיבה

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - החלפת דירה

עו"ד אילן הלוי מנהל 18/08/13

אין עם זה בעיה מיוחדת במסגרת תנאי התמ"א. זה לא שולל שום תמריץ. אתה הרי לא מקבל תמורה כספית אלא משלם תמורה כספית עבור השדרוג. מבחינת מיסוי - שאלה איך תגדירו את זה ואני מציע להתיעץ עם יועץ המס שמשמש את היזם. יתכן וניתן להגדיר זאת כתשלום על שירותי בניה נוספים שאתה מחויב בהם.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

חישוב שטח תוספת בניה

ילנה 15/08/13

שלום, אני מבינה שבמסגרת תמ"א 38/1 ניתן לקבל תוספת בניה עד 25 מ"ר. האם ניתן לקבל עד 2 מ"ר מכוח תב"ע, כלומר 27 מ"ר, 25 מ"ר מכוח תמ"א ו2 מ"ר מכוח תב"ע ? האם 25 מ"ר שטח ברוטו או נטו ? תודה והמשך יום טוב ילנה

לעמוד

המלא

>מ"א 38 - חישוב תוספת שטח

עו"ד אילן הלוי מנהל 18/08/13

ילנה שלום! אם יש זכויות לא מנוצלות מכוח תוכנית אחרת אז אכן את זכאית גם וגם, קרי ל- 2 מ"ר תוספת מכוח התוכנית + 25 מ"ר מכוח התמ"א. כל השטחים נמדדים בהתאם לעקרונות חוק המכר דירות, בגדול - שטח הדירה כולל עובי קירות אם מהצד השני אין דירה אחרת או מחצית מעובי הקיר המשותצף אם חולקים עם דירה אחרת. שימו לב שבממד עובי הקיר הוא כ- 40 ס"מ ויש לכך השפעה ניכרת על השטח נטו.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הקלה בקוי בנין בצדדים עבור ממ"ד

ט. מרכוס 14/08/13

רציתי לדעת עם ההקלה הנ"ל הוא רק בתוכנית לפי תמ"א 38 או מגיע הקלה כזאת גם עבור בנין חדש. ההקלה המבוקשת היא סטיה של 1 מ"ר מקווי הבנין.

לעמוד

המלא

תמא 38 - הקלה בקווי בנין

עו"ד אילן הלוי מנהל 18/08/13

לא ציינתם על איזה עיר מדובר. בכל מקרה- בדרך כלל כאשר מדובר בבנין חדש אז גם הממד צריך לשמור על קווי הבנין המותרים על פי התוכניות החלות.

מותר לבקש הקלה בקווי בנין צידיים עד 10%. למשל - אם קו בנין צידי הוא3 מ' מותר לבקש הקלב, מכל צד, עד 30 ס"מ.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

כפיית הקבלן ודיירי הבית

אתי 14/08/13

שמי אתי ברשותי דירה בבת ים בכתובת זו ישנם 2 בניינים בעלי כניסות צמודות סה"כ 32 דיירים עפ החוזה שהקבלן מסר לנו עומדות להיבנות 20 דירות נוספות לפחות שהן 2 וחצי קומות מינימום. הקבלן מתחייב לתחזק את הבנין מעלית לבנות מרפסות שמש +ממ"ד מלבד 4 דירות אמצעיות שהן הגדולות ביותר מבחינת מ"ר. ערבות שהוא מוכן לתת היא 500 אלף ש"ח.. רוב דיירי הבניין חתמו על הסכם זה .לכול אחת מהדירות מלבד האמצעיות ישנם קירות פינתיים אשר מאפשרות לבנות מרפסת + ממ"ד בנוסף לדירה הקיימת.

בכל קומה בחזית הבניינים ישנן 2 דירות, אמצעיות ללא קירות פינתיים מה שאומר שעובדה זו יוצרת קושי במקום הממ"ד.

1. התוכנית כוללת בניית ממ"ד בחזית הבניין תוך כדי ניצול חלק משטח הדירה (הן הדירות היחידות שממ"ד נבנה משטח הדירה הפרטי). האדריכל מתכוון לבנות את הקיר הפנימי של הממ"ד וחלק מהקיר הזרחי ע"ח שטח הדירה אמנם אין בתכנית מימידים מדוייקים אך התחשיב כ-6 מ"ר משטח הדירה הנוכחי סלון + מרפסת פינתית זאת ועוד הממ"ד יוצר קיר פינתי בתוך שטח סלון הדירה.

נציגי החברה לא מוכנים לפצות אותנו.

מה קורה במקרים אלו האם ניתן לכפות עלינו כל זה?

התוכנית פוגעת באיכות חיינו הן מבחינת שינוי מבנה הדירה והן מבחינת שאנו אמורים לאפשר לבנות לנו בתוך הבית שלנו 2 קירות בטון , לאםשר לפועלים להיכנס לתוך שטח הדירה הפרטית שלי?

נא עזרתך

אתי

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - כפית הקבלן

עו"ד אילן הלוי מנהל 15/08/13

שלום אתי! במקרה של פרויקט תמ"א בניה חדשה מעל קיימת החובה היא לדאוג לממדים בדירות החדשות וכן לחזק בבטון לפחות 50% מהיקף הקירות שמעליהם נבנו הממדים, בדירות הקיימות. אני מניח שזה המצב. אם מדובר על תוספת ממד גם לכם אז לא ברור למה היה צריך להכנס לתוך הדירה ולא להוסיף כשטח נוסף. בכל מקרה- גם חשוב לראות על מה חתמתם ומה הסכמתם בהסכם שנחתם מול הקבלן. אני מציע שתתנגדו ותודיעו גם בכתב לקבלן על הנתגדותכם לתוכנית המוצעת. שיעשה מאמץ לשפר את התכנון.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

חניה ברכוש המשותף

דני 13/08/13

שלום

הבניין בו אני מתגורר נמצא בשלבים מתקדמים לביצוע תמ"א 38. בבניין מספר חניות השייכות לרכוש המשותף, לפי החוזה שהתקבל מעורכת הדין היזם יקבל את החניות שאינם רשומים בטאבו וכן שטחי גינה לצורך ביצוע חניות לדיירים החדשים.

להבנתי הדיירים שגרים כיום לא יוכלו לעשות עוד שימוש בחניות ומי שיחנה הם דיירים חדשים. השאלה היא האם מקובל כך שהקבלן יקבל במתנה חניות מרכוש משותף לטובת דיירים חדשים ואילו הדיירים הגרים כיום יזרקו לרחוב?.

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - חניות

עו"ד אילן הלוי מנהל 14/08/13

שלום דני! מה שאתה מתאר בהחלט יכול להיות. היזם מחויב בפתרונות חניה לדירות החדשות והוא יעשה זאת על חשבון שטחי החניה המשותפים כיום. כנראה אין יכולת להסדיר מקומות חניה לכולם. זאת העיסקה ואתם כמובן לא חייבים לקבלה או להסכים לה. מציע שתבדקו אם יש פתרונות חניה אפשריים באופן שניתן יהיה לייצר מספר מקומות חניה לבעלים קיימים.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמ"א 38/2

פ 13/08/13

שלום רב,

אם אני גרה בקומה שלישית ואחרונה, יש לי פריוולגיות?

תודתי מראש!

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - פריוולגיות

עו"ד אילן הלוי מנהל 13/08/13

אין שום פריבלגיה רק בשל כך שאת בקומה שלישית, למעט זכותך לשמור כי הדירה החדשה שתקבלי (בהנחה שמדובר על הריסה ובניה מחדש) לא תהא בקומה נמוכה יותר.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לאחר שהרחיב דירתו בהסכמת השכנים הוא מסרב לתמא

זהר 13/08/13

מה אפשר לעשות עם שכן שהרחיב דירתו לאחר שהתחנן להסכמת שכניו בטענות כמו "אני אהנה ואתם לא חחסרו" ועכשיו כשאפשר להצטרף לפרויקט תמא הוא דורש פיצוי כל כך גבוה ולא סביר עד שהמימוש של תמא נעשה בלתי אפשרי.

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - דייר מתנגד

עו"ד אילן הלוי מנהל 13/08/13

קודם כל תבדקו אם יש לכם רוב מספיק לפי חוק "החיזוק" להתקשרות בהסכם. בנוסף תבדקו למה בדיוק הסכמתם בשעתו ומה כולל היתר הבניה שלו. לא ברור מהשאלה האם ההרחבה של אותו שכן היא על הגג או הצידה. אם הצידה- אז כנראה שאין בעיה. אם לתוספת חדר על הגג- לדעתי אם עדין שטח הגג הנותר הוא רכוש משותף לא צריכה להיות מניעה לבנות עליו ומעליו בהתאם לעקרונות התמ"א. בשלב ראשון לא הייתי נבהל ממנו אלא נותן לעורך הדין שלכם וכן ליזמים שבאים אליכם לעשות את הבדיקות.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמ"א 38 ונזקיה

מירי 11/08/13

אנחנו עוברים תמ"א כבר חצי שנה. בעקבות הלכלוך והאבק שלא מפסיק הכלב שלי קיבל מחלת עור. האם ישנה אפשרות לפיצוי/מעבר דירה מהקבלן? ואם כן-כיצד?

לעמוד

המלא

תמ,א 38 - נזק

עו"ד אילן הלוי מנהל 13/08/13

קודם כל צריך לקרוא מה כתבו בהסכם לגבי פיצוי בתקופת הבניה וכו'. בדרך כלל לא משלמים פיצוי על אי הנוחות שנגרמה. יחד עם זאת- אם תצליחי להוכיח כי המחלה לכלב נגרמה עקב העבודות אזי יש לך עילת תביעה נזיקית כנגד היזם. אני מניח שלא יהיה קל להוכיח שהמחלה נגרמה בגלל העבודות דוקא וכן מה תרומתך שלך לנזק ו/או להקטנתו.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

רכישת דירה בפרויקט תמ"א

איתי 11/08/13

שלום רב,

אני מעוניין לרכוש דירה בבניין שעובר תמ"א של הרחבה - בלבד, הקבלן הסביר לי שאין ליווי בנקאי אלא רק הערת אזהרה על תא מהרכוש המשותף וכי אני אשלם בהתאם להתקדמות הבניין.

השאלה שלי היא כזאת, האם במקרה בו הקבלן מפר את ההסכם עם הדיירים - האם ניתן למחוק את הערת האזהרה שלי, הקבלן אומר שלא - כי על פי ההסכם עם הדיירים הם יכולים לבטל רק את הערת האזהרה שלו.

האם צריך להיות סעיף מפורש ? האם מספיק שהקבלן יכתוב לי או שצריך להחתים גם את הדיירים

אודה לתשובה

איתי

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - הערת אזהרה ךטובת קונה

עו"ד אילן הלוי מנהל 11/08/13

שלום איתי! לא צריך להחתים את הדיירים אבל צריך לקרוא את הסכם התמ"א מול הדיירים (לא אתה אלא עורך דינך) לראות שהמכירה ורישום הערת האזהרה לטובתך אינם בהפרה כלפיהם וכן מה הדין במקרה של הפרה מצידו.

זאת נוסף להצהרות ולהתחייבויות של היזם במסגרת ההסכם בינכם.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

היתר בניה ניתן ב 1 לינואר 1980

עמנואל 10/08/13

דיירי הבית המשותף בו אני מתגורר בהרצליה מעוניינים לבצע פרוייקט במסגרת תמא 38. הבעיה שהיתר הבניה ניתן ב 1/1/1980. האם ישנה דרך משפטית או אחרת לקבל היתר לביצוע הפרויקט במסגרת תמא 38 או שכל הדלתות נסגרו בפנינו?

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - מועד קבלת היתר הבניה

עו"ד אילן הלוי מנהל 11/08/13

היי! הוראות התמ"א קובעות כי תמריצי התמ"א יחולו על בנינים קיימים אשר היתר לבניייתם הוצא קודם ל- 1.1.1980. צריך לבחון היטב את תאריך ההיתר על מנת לוודא שהמועד בו ניתן הוא אכן 1.1.1980. בכל מקרה- אם הבנין נבנה שלא לפי תקן רעידות אדמה הייתי מנסה מול העיריה לקבל את הזכויות. ניתן לטעון שאישור הוועדה להיתר ניתן עוד קודם ולכן מועד החתימה הוא שרירותי, כי זו תכלילת התמ"א ועוד טענות. מה שכן - לא בטוח שתקבלו.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מהו הדין כאשר ישנה הצמדה של רכוש משותף לדירה פלונית

דניאל 08/08/13

שלום רב,

אצלנו ישנה התעניינות בתמא 38/2 (פינוי בינוי) אך בבניין ישנה דירה בקומה אחרונה, אשר חלקת הגג שמעליה הוחרגה מן הרכוש המשותף והוצמדה לאותה הדירה. מהו הדין במקרה שבעלי הדירה הנ"ל הנו חלק מקבוצת המיעוט המסרבת לתמא 38?

האם ניתן בכלל לכפות על מיעוט שכזה את התוכנית?

תודה רבה מראש

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - כפית דייר בקומת הגג

עו"ד אילן הלוי מנהל 11/08/13

מצטער לאכזב אבל אתם די תלויים ברצון של אותו דייר. הוראות החוק מאפשרות לכפות עליו את ההסכם גם אם לא מסכים רק אם יש שימוש ברכוש משותף ולא ברכוש פרטי. כן מציע לבדוק טוב בנסח ובתקנון שהגג באמת רכושו הפרטי.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מע"מ על תשומות בניה

אבי 06/08/13

ישנה בעית מיסוי בתמ"א 2 הריסה ובינוי והיא מע"מ על תשומות בניה שערכו מגיע ל 100000 ש"ח לדירה של כ 110 מ"ר וזה מה שהורס את האופציה לביצוע תמ"א 2

זכויות הבניה לפי חוק תמ"א אינן מספיקות בכדי לכסות סכום זה . למשל אם יש בניין של 14 דיירים 4 בקומה נופל סכום של 1.4 מיליון שעוצר את הכדאיות כי אין מספיק זכויות בנייה לכיסוי הנ"ל בחוק התמ"א , פשוט חסרה קומה .

מדוע המדינה לא משכילה להבין הנ"ל ובכלל נראה כי בעייה זו גוררת

את בעלי הדירות להוסיף 2.5 קומות על בניינים רעועים ..

לא נראה הגיוני , המדינה לא רואה זאת ?

בפער של קומה אחת ניתן להקים בניין חדש עם חניות ועם כל המשתמע.

ראיתי איזה הצעת חוק של ח"כ אמנון כהן (מרץ השנה) בעניין מדוע זה תקוע ?

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - מעמ

עו"ד אילן הלוי מנהל 11/08/13

צודק אבל שים לב שגם לגבי תמא רגילה המחוקק אומנם העניק פטור מתשלום מעמ על שירותי הבניה הניתנים לטובת החיזוק אבל במקביל הוא אינו מתיר לקבב את התשומות מכל ההוצאות שיוציא עבור שרותי החיזוק. כך שהתועלת/הפסד היא יחסית לא גבוהה. על דירות היזם ממילא אין פטור בשני הצדדים.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

עלות מפקח בניה מטעם הדיירים

רן 04/08/13

אנחנו בניין בתל-אביב של 8 דירות והגענו להסכמה עם היזם על הריסה ובניית 18 דירות בסה"כ במסגרת תמ"א 38/2.

נרא שכל המפקחים שפגשנו שומעים שהיזם משלם ומיד מקפיצים את המחיר. מהו סכום הגיוני לפיקוח מטעם הדיירים ל 8 דירות?

כמה נהוג לקחת על יעוץ במו"מ על המפרט?

תודה

לעמוד

המלא

תמ"א 38- שכר מפקח

עו"ד אילן הלוי מנהל 06/08/13

שכר סביר של מפקח הוא 5,000- 6,000 ש"ח לחודש לתקופת הפרויקט. מפקח יקח עוד שכר של חודש על בדיקת המפרט (בתנאי שמתקשרים עימו לכל הפרויקט) או לחילופין אפשר להעזר באדריכל בתעריף דומה או טיפה יקר יותר.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

אחריות חוק מכר

אורי עינבל 03/08/13

שלום

ראיתי תשובה "כן" לגבי חוק מכר דירות/תמ"א38

מבקש לחדד את השאלה:

האם הקבלן כפוף לתקופת הבדק ולאחריות בתום תקופת הבדק לגבי תוספות הבניה בדירות הקיימות (לגבי הדיירים הקיימים), ולנזקים עתידיים בדירות הקיימות שעשויים להגרם מתוספות הבניה שנעשו. כמו גם לרכוש משותף חדש או מחודש (מעלית למשל)

אודה לתשובה הכוללת סימוכין

בברכה

אורי עינבל, מהנדס

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - אחריות בדק

עו"ד אילן הלוי מנהל 11/08/13

אורי שלום! מתנצל שנשכחת קצת, כנראה עקב המעבר לאתר החדש ההודעה שלך נשארה מאחור.

בכל מקרה- חוק המכר (דירות) מסדיר את נושא האחריות לבדק בין מוכר לקונה. על פי ההגדרות בחוק זה נראה שהיזם אינו בגדר מוכר ובעל הדירה אינו בגדר קונה. לכן הוראות החוק הנ"ל אינן חלות על שטחי ההרחבה של הדירות הקיימות. זה עדין לא אומר שהיזם אינו אחראי לליקוי בניה. קודם כל צריך לראות מה ההסכם בינכם קובע. בכל מקרה אפשר להגיש תביעה כנגדו בגין ליקויי בניה על פי פקודת הנזיקין ו/או על פי דיני החוזים הכלליים. נכון שהדייר אינו נהנה מהתקופות ומהחזקות שבחוק המכר דירות אבל עדין אם יוכיח כי קיים ליקוי וכי הליקוי נגרם בגלל עבודות היזם הוא יזכה בתביעתו. התשובה הנ"ל נכונה גם לגבי שטחי ההרחבה וגם לגבי נזקים שנגרמו בדירה המקורית.

לגבי הרכוש המשותף- מעבר למה שנכתב קודם וחל גם על שטחים אלו- הרכוש המשותף משמש גם את הדיירים החדשים כלפיהם חב היזם בהתאם לחוק המכר דירות.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מכירת דירה בבניין שעתיד לעבור תמא 38

אלי כהן 03/08/13

שלום,

אני מוכר את הדירה שלי לאחר שכל הדיירים חתמו על הסכם תמ"א עם קבלן מסוים. התבקש היתר וכעת הוגשו התנגדויות . האם אני אמור לשלם לעריה היטל השבחה כאשר אני מוכר כעת את דירתי ?

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - היטל השבחה

עו"ד תומר יפת מנהל 04/08/13

שלום רב,

באופן עקרוני לא אמורה להיות חבות בהיטל השבחה.

לא ניתן ליתן ייעוץ פרטני בנושא כה חשוב באמצעות הפורום ואתה זקוק לקבל ייעוץ פרטני טרם ביצוע העסקה.

בהצלחה,

עו"ד תומר יפת

מנהל פורום תמ"א 38

* תומר יפת - וידאו

עו"ד תומר יפת

האצ"ל 4, אשדוד

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שינוי בעלות על דירה

המתלבטת 30/07/13

שלום רב,

אני מתגוררת בדירה הרשומה על שם אמי ואשר העבירה לי אותה במתנה. שנים אני מתגורר בדירה ועד כה לא בצעתי את השינוי ברשומות, כלומר הדירה עדיין על שמה. עתה אנו בבניין עומדים לקראת חתימה עם יזם לקראת פרוייקט תמ"א 38/2. שאלתי היא, מבחינה מיסויית האם כדאי לי לעשות כעת את השינוי או לחכות לאחר תום הפרוייקט (שיארך מס' שנים)? וכן, במידה ואעשה זאת בסמוך מאד לחתימת ההסכם, האם שינוי זה יגרום עלות מסויימת כמס כזה או אחר?

תודה מראש

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - העברת זכויות בעלות

עו"ד תומר יפת מנהל 04/08/13

שלום רב,

ללא העברת בעלות לא יהא תוקף לחתימתך אלא אימך תידרש לחתום.

בעיקרון, ההשלכות המיסויות הינן זהות שכן הנך מקבלת מתנה מאימך.

עדיין, כיוון שמדובר בעסקה חשובה לך עד למאוד והיבטי המיסוי הנן מרכיב שלא ניתן לזלזל בו, הרי שהייתי מציע לך לא לחסוך בכך ולגשת לייעוץ פרטני ואישי.

בהצלחה,

עו"ד תומר יפת

מנהל פורום תמ"א 38

עו"ד תומר יפת

האצ"ל 4, אשדוד

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

קבלת חניה במסגרת תמ"א 38

אלי 30/07/13

שלום רב,

זוהי הודעה שניה באותו נושא לאחר שההודעה הראשונה משום מה נמחקה מהפורום, ייתכן ובשל בעיה טכנית.

על כל פנים, בבעלותי דירה בבניין שמיועד לתמא 38. בבניין זה לחלק מהשכנים יש חניה בטאבו ולחלק נוסף, וביניהם אני, אין.

כיום הדבר אינו רלוונטי משום שמדובר ברח' קטן ללא מוצא עם מספיק חניות ציבוריות כך שכל דיירי הרח' מסתדרים.

הבעיה מתחילה בכך שעם ביצוע התמ"א יתווספו דיירים חדשים שיקבלו חניות יחד עם הדירות שירכשו (שיבואו ע"ח החניות הציבוריות). כמו כן סביר להניח שלרוב הדיירים יש יותר מרכב אחד כך שיהיה מאבק על חניות ציבוריות נוספות ובכלל תוספת של דיירים רבים היא פוטנציאל למבקרים ואורחים רבים יותר בבניין - מה שמצמצם עוד יותר את היצע החניות הציבוריות בבניין, אם בכלל יישארו כאלה. בשורה התחתונה על אף שדרוג הדירה עצמה והבניין הרי שמדובר בהרעת תנאים בהיבט של החניה (שהוא היבט מרכז ביותר) - האם ניתן להתנות את חתימתי על התמ"א בקבלת חניה שתירשם על שמי בטאבו? מה המשמעות של סירוב בשל עילה זאת בלבד מבחינת בית המשפט?

יודגש כי אין ברצוני להקשות על הפרויקט או לסחוט הטבות אך מדובר פה בדבר אלמנטרי מבחינתי שירע משמעותית את המצב עבורי.

תודה רבה,

אלי

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - בעיית חניה

עו"ד תומר יפת מנהל 04/08/13

אלי שלום,

התלבטותך מובנת לי עד למאוד.

קשה לרבע מעגל...

החיסרון של קידום הפרוייקט הוא כפי שאמרת עומס על החניות וכנראה שאין לכך פיתרון.

ככל שלא תחתום הרי שתיתבע מול המפקחת על הבתים המשותפים וכמו שזה נראה על פניו, ככל הנראה התביעה תתקבל.

כמובן שניתן להתנות חתימה בקבלת חניה - אך כנראה אם הדבר היה אפשרי כבר היו מציעים לכם קודם לכן.

בהצלחה,

עו"ד תומר יפת

מנהל פורום תמ"א 38

עו"ד תומר יפת

האצ"ל 4, אשדוד

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מבנה חד-קומתי עם זכויות של 4 קומות

מנחם 30/07/13

שלום רב

במגרש עם זכויות בניה של 4 קומות קים היום מבנה חד-קומתי. האם יאשרו לי להרוס את המבנה ולבנות במקומו 4 קומות + 2 וחצי קומות במסגרת תמ"א 38 ? תודה מראש

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - זכויות בניה

עו"ד תומר יפת מנהל 04/08/13

שלום רב,

הדבר הכי נכון לעשות הוא לגשת לרשות ולבקש דף מידע תיכנוני שיתן לך בדיוק את התשובה.

לפחות לכאורה, אינך עומד בדרישות תמ"א 38 אך הדבר מצריך כמובן בדיקה פרטנית.

בברכה,

עו"ד תומר יפת

מנהל פורום תמ"א 38

עו"ד תומר יפת

האצ"ל 4, אשדוד