פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
קטמונים
יוסי
05/09/13
האם יש תכנית תמא 38 לגבי השיכונים בקטמונים בירושלים?
תמ"א 38 - קטמונים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
08/09/13
תמ"א 38 חלה על כל המדינה וגם על שכונת הקטמונים. התמ"א מאפשרת תוספת 2.5 קומות מעל הקיים. לגבי אופן ישום הוראות התמ"א על בנינים בשכונה אני ממליץ לגשת לאגף ההנדסה בעיריה ולבדוק מולם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 בפתח תקווה – נזק לדיירים בבניין סמוך
דורון
04/09/13
שנה טובה!
בכוונת הדיירים כבר לפני 3 שנים לבנות 3 קומות כחלק מתמ"א 38 על פי:
1. בתחתית דירת גן.
2. למעלה קומה 4 - 3 דירות
3. למעלה קומה 5+6 - 3 דירות נוספות שכל אחת מהן עם גג (הגג זה קומה 6 עם חדרים על הגג! - כלומר מבחינתנו חסימה מלאה של 6 קומות שכיום קיים רק 3 קומות שהקומה 3 נמוכה בכמעט קומה שלמה מאיתנו).
4. מעל קומה 6 עוד קומה וזה הדודים ומערכת הסולארית.
5. לציין שאין מספיק חניה לכל הדיירים במצב הנוכחי. וגם אין עמידה בתקינה של כל 120 מ"ר 1.5 חניות.
יחד עם זאת העיריה מאשרת והועדה המחוזית הקפיאה עד דיון. המתכננים חזרו בהם ויבשו זאת שנה וחצי ומגישים שוב דרך הועדה המקומית.
א. האם החלטת ועדה מחוזית על אותו פרוייקט שהוגש מחדש תופסת שוב?
ב. אין לו התנגדות לחיזוק בניין לרעידות אדמה, יש התנגדות שזה יגרום לפגיעה בנוף בקומות בעיקר 4+5 (אצלנו). והפיכת המקום לאזור בנייה זמן ממושך, ובשל בורות שנפערו בין 2 הבנייינים החשש שרעידה בעת הבניה תביא להיזק.
ג. ניכר שהדיירים במכוון מזניחים את הבניין, האם יש אפשרות להגדיל את הנזק כלפיהם בכך שהם עושים הכל כדי שיאשרו להם תמ"א 38? (לפני כשנתיים הבניין שלהם היה בסדר יחסית ומאז שעלתה הטענה שהוא בסדר ניכרת הזנחה משמעותית).
ד. בריאות הדיירים הרגישים לאבק, האם יכולה להיות טענה שתמנע את הפרוייקט?
ה. אנשים עם בעיות קשב וריכוז ובמיוחד תלמידים שהדבר עלול לפגוע בלימודיהם נוכח הרעש של העבודות בשעות הערנות.
ו. התברר שהייתה חריגת בנייה בנושא מרפסות, האם ניתן בכלל לאשר פרוייקט שנעשתה עבירת בנייה בבניין הקיים מבלי קודם להחזיר את המצב לקדמותו? (הבניינים קרובים אחד לשני באופן קיצוני).
תודה רבה.
מה זה סעיף 97 לחוק או 197 לחוק שניתן לתבוע.
בכוונת הדיירים כבר לפני 3 שנים לבנות 3 קומות כחלק מתמ"א 38 על פי:
1. בתחתית דירת גן.
2. למעלה קומה 4 - 3 דירות
3. למעלה קומה 5+6 - 3 דירות נוספות שכל אחת מהן עם גג (הגג זה קומה 6 עם חדרים על הגג! - כלומר מבחינתנו חסימה מלאה של 6 קומות שכיום קיים רק 3 קומות שהקומה 3 נמוכה בכמעט קומה שלמה מאיתנו).
4. מעל קומה 6 עוד קומה וזה הדודים ומערכת הסולארית.
5. לציין שאין מספיק חניה לכל הדיירים במצב הנוכחי. וגם אין עמידה בתקינה של כל 120 מ"ר 1.5 חניות.
יחד עם זאת העיריה מאשרת והועדה המחוזית הקפיאה עד דיון. המתכננים חזרו בהם ויבשו זאת שנה וחצי ומגישים שוב דרך הועדה המקומית.
א. האם החלטת ועדה מחוזית על אותו פרוייקט שהוגש מחדש תופסת שוב?
ב. אין לו התנגדות לחיזוק בניין לרעידות אדמה, יש התנגדות שזה יגרום לפגיעה בנוף בקומות בעיקר 4+5 (אצלנו). והפיכת המקום לאזור בנייה זמן ממושך, ובשל בורות שנפערו בין 2 הבנייינים החשש שרעידה בעת הבניה תביא להיזק.
ג. ניכר שהדיירים במכוון מזניחים את הבניין, האם יש אפשרות להגדיל את הנזק כלפיהם בכך שהם עושים הכל כדי שיאשרו להם תמ"א 38? (לפני כשנתיים הבניין שלהם היה בסדר יחסית ומאז שעלתה הטענה שהוא בסדר ניכרת הזנחה משמעותית).
ד. בריאות הדיירים הרגישים לאבק, האם יכולה להיות טענה שתמנע את הפרוייקט?
ה. אנשים עם בעיות קשב וריכוז ובמיוחד תלמידים שהדבר עלול לפגוע בלימודיהם נוכח הרעש של העבודות בשעות הערנות.
ו. התברר שהייתה חריגת בנייה בנושא מרפסות, האם ניתן בכלל לאשר פרוייקט שנעשתה עבירת בנייה בבניין הקיים מבלי קודם להחזיר את המצב לקדמותו? (הבניינים קרובים אחד לשני באופן קיצוני).
תודה רבה.
מה זה סעיף 97 לחוק או 197 לחוק שניתן לתבוע.
תמ"א 38 - נזק לדיירים בבנין סמוך
עו"ד אילן הלוי
מנהל
08/09/13
שלום דורון! הרבה שאלות ואני מקווה שהבנתי את המצב ואצליח לענות לך על כולם.
אם יש תוכניות בנין עיר בתוקף אשר מאפשרות לבצע את מה שתארת אז הוצאת היתר הבניה היא בסמכות הוועדה המקומית .
אין זכות קנויה שלא יבנה בנין גבוה יותר בסמיכות כל עוד ההיתר ניתר כדין. האזור יהיה אתר בניה למשך הבניה. זה אכן יגרום רעש ולכלוך וכל עוד הם ברמה נסבלת לעצם ביצוע הפרויקט אין כנגד כך כל טענה בודאי לא טענה המונעת קבלת היתר בניה.
הוראות תמ"א 38 אינן חלות רק על בנינים מוזנחים אלא על כל בנין שנבנה לפני 1980 ועל כן ההנחה היא שהוא נבנה לא לפי התקן מפני רעידות אדמה. אין כל משמעות לכך שדיירי הבנין מזניחים או לא מזניחים, בכוונה או לא, את הבנין שלהם.
המדינה והרשויות רואות בחיזוק הבנינים מפני רעידות אדמה חשיבות גדולה. רגישות לאבק או הפרעה לתמידים עם הפרעות קשב וריכוז אינן סיבות מספיקות למנוע פרויקט כזה.
את חריגת הבניה צריך להכשיר במסגרת היתר הבניה שינתן ואם לא ניתן אז יש לתקן את החריגה.
סעיף 197 לחוק התכנון והבניה מאפשר במקרה שבו הוחלט על תוכנית בנין עיר אשר פוגעת בשווי של המקרקעין הגולים בה, לאפשר לאותם בעלי מקרקעים גובלים להגיש תביעה בגין ירידת ערך. זכות התביעה מתישנת אחרי 3 שנים מקבלת התוכנית. בכל מקרה צריך להוכיח ירידת ערך ולא אי נוחות במהלך הבניה.
מקווה שעניתי על כל השאלות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם יש תוכניות בנין עיר בתוקף אשר מאפשרות לבצע את מה שתארת אז הוצאת היתר הבניה היא בסמכות הוועדה המקומית .
אין זכות קנויה שלא יבנה בנין גבוה יותר בסמיכות כל עוד ההיתר ניתר כדין. האזור יהיה אתר בניה למשך הבניה. זה אכן יגרום רעש ולכלוך וכל עוד הם ברמה נסבלת לעצם ביצוע הפרויקט אין כנגד כך כל טענה בודאי לא טענה המונעת קבלת היתר בניה.
הוראות תמ"א 38 אינן חלות רק על בנינים מוזנחים אלא על כל בנין שנבנה לפני 1980 ועל כן ההנחה היא שהוא נבנה לא לפי התקן מפני רעידות אדמה. אין כל משמעות לכך שדיירי הבנין מזניחים או לא מזניחים, בכוונה או לא, את הבנין שלהם.
המדינה והרשויות רואות בחיזוק הבנינים מפני רעידות אדמה חשיבות גדולה. רגישות לאבק או הפרעה לתמידים עם הפרעות קשב וריכוז אינן סיבות מספיקות למנוע פרויקט כזה.
את חריגת הבניה צריך להכשיר במסגרת היתר הבניה שינתן ואם לא ניתן אז יש לתקן את החריגה.
סעיף 197 לחוק התכנון והבניה מאפשר במקרה שבו הוחלט על תוכנית בנין עיר אשר פוגעת בשווי של המקרקעין הגולים בה, לאפשר לאותם בעלי מקרקעים גובלים להגיש תביעה בגין ירידת ערך. זכות התביעה מתישנת אחרי 3 שנים מקבלת התוכנית. בכל מקרה צריך להוכיח ירידת ערך ולא אי נוחות במהלך הבניה.
מקווה שעניתי על כל השאלות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מספר חניות בחניון תת קרקעי
שלומי
03/09/13
שלום, מה המספר המקסימלי של חניות שלדעתכם אפשר להכניס בחניון תת קרקעי עם שני מפלסים כששטח המגרש הוא 940 מ"ר? מדובר בבניין שאנחנו חושבים לקדם בו הריסה ובניה לפי תמ"א 38/2 ורצינו להבין אם אפשר ליצור חניון עם מספיק מקומות בשטח כזה.
כנראה שנצטרך להכניס שם 36-40 חניות - האם לדעתכם זה אפשרי? במידה וזה לא אפשרי בחניון תת קרקעי עם מפלסים רגילים, האם לדעתכם זה אפשרי עם מפלסים שיש בהם מכפילי חניה בתוך החניון התת קרקעי (שיוצרים ניצול טוב יותר של השטח)? תודה!
כנראה שנצטרך להכניס שם 36-40 חניות - האם לדעתכם זה אפשרי? במידה וזה לא אפשרי בחניון תת קרקעי עם מפלסים רגילים, האם לדעתכם זה אפשרי עם מפלסים שיש בהם מכפילי חניה בתוך החניון התת קרקעי (שיוצרים ניצול טוב יותר של השטח)? תודה!
תמ"א 38 - מספר חניות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
08/09/13
שלום שלומי! קשה לתת תשובה מדויקת כאשר לא יודעים את נתוני המגרש והבינוי המתוכנן. באופן כללי אני הייתי מחשב לפי 3 במאה, קרי 3 חניות לכל 100 מ"ר מגרש ללא הגרעין ואם צריך אז לעגל למטה. לכן אם המגרש הוא 940 מ"ר אני מעריך כ- 900 מ"ר ללא הגרעין, קרי כ- 25 מקומות חניה בקומה.
מכפילי חניה מנצלים טוב יותר את תכסית הקומה מפני שאז אתה לא מבזבז שטח על רמפת הירידה לקומת המרתף השניה. יש הטוענים שחפירת קומת מרתף שניה היא יקרה יותר מהתקנת קומה עם מכפילי חניה. אני לא בטוח בזה. בטוח שניצול השטח יותר טוב. גורם נוסף הוא המצאות מי תהום בקרקע. הירידה למרתף חניה שני יכולה ליצור בעיה של מי תהום ואז העלות היא באמת גבוהה מאוד ואין ברירה אלא להתקין מכפילי חניה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מכפילי חניה מנצלים טוב יותר את תכסית הקומה מפני שאז אתה לא מבזבז שטח על רמפת הירידה לקומת המרתף השניה. יש הטוענים שחפירת קומת מרתף שניה היא יקרה יותר מהתקנת קומה עם מכפילי חניה. אני לא בטוח בזה. בטוח שניצול השטח יותר טוב. גורם נוסף הוא המצאות מי תהום בקרקע. הירידה למרתף חניה שני יכולה ליצור בעיה של מי תהום ואז העלות היא באמת גבוהה מאוד ואין ברירה אלא להתקין מכפילי חניה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אפשרות תביעת סרבנים בתמ"א 38/2 אם יש פחות מ-80% הסכמות
מתעניין בתמ"א
03/09/13
שלום רב, אני יודע שדרושה 80% הסכמה לתמ"א 38/2 (פינוי בינוי) אבל במקרה של רוב של 70-75% (כמו בבניין שלי) האם אפשר בכל זאת לתבוע בעלי דירות מתנגדים, שבפועל מונעים בצורה שרירותית את האפשרות להפוך את הבניין לאיכותי ובטיחותי יותר בעסקה שאין להם מה להפסיד
בה וגורמים בכך נזקים לכל בעלי הדירות האחרים?
כך למשל, ס' 31 לחוק המקרקעין קובע שכל שותף במקרקעין רשאי לעשות כל דבר הדרוש באופן סביר למניעת נזק העלול להיגרם למקרקעין ולהגנת הבעלות וההחזקה בהם. כמו כן, הסעיף קובע שכל שותף רשאי לעשות במקרקעין שימוש סביר ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר (הסעיף חל גם על בתים משותפים מכח ס' 53 לחוק). לדעתי ניתן לטעון שעסקת תמ"א 38/2 (במתכונת פינוי בינוי), שממנה כולם מרוויחים מהווה שימוש סביר, ויתכן ומדובר אפילו בפעולה חיונית הדרושה באופן סביר למניעת נזק ולהגנת הבעלות וההחזקה במקרקעין (במיוחד לגבי בניינים ישנים ומתפוררים, בהם אין ממ"ד ושיש להם פגיעות גבוהה לרעידות אדמה ואיומים בטחוניים, אין מעלית וכו'). לכן לדעתי המתנגדים מפרים את הוראות סעיף זה ואפשר לתבוע מהם פיצויים נזיקיים בשל עוולה של הפרת חובה חקוקה בגובה ההפרש בין שווי הדירה לאחר פינוי בינוי והשווי הנוכחי. לחלופין, יתכן שניתן לדרוש צו עשה לקבלת הסכמת המתנגדים, וזאת בהתאם לפקודת הנזיקין.
אשמח לשמוע מה דעתכם, האם יש מקורות חקיקה נוספים רלוונטיים והאם ידוע לכם על תקדימים בנושא. להבנתי ההוראות בדבר רוב של 80% אינן שוללות פיצויים מכח דינים אחרים אלא רק מאפשרות סעדים מיוחדים נגד המתנגדים (כפיה ע"י המפקח על המקרקעין) במקרה של רוב כזה. תודה מראש.
בה וגורמים בכך נזקים לכל בעלי הדירות האחרים?
כך למשל, ס' 31 לחוק המקרקעין קובע שכל שותף במקרקעין רשאי לעשות כל דבר הדרוש באופן סביר למניעת נזק העלול להיגרם למקרקעין ולהגנת הבעלות וההחזקה בהם. כמו כן, הסעיף קובע שכל שותף רשאי לעשות במקרקעין שימוש סביר ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר (הסעיף חל גם על בתים משותפים מכח ס' 53 לחוק). לדעתי ניתן לטעון שעסקת תמ"א 38/2 (במתכונת פינוי בינוי), שממנה כולם מרוויחים מהווה שימוש סביר, ויתכן ומדובר אפילו בפעולה חיונית הדרושה באופן סביר למניעת נזק ולהגנת הבעלות וההחזקה במקרקעין (במיוחד לגבי בניינים ישנים ומתפוררים, בהם אין ממ"ד ושיש להם פגיעות גבוהה לרעידות אדמה ואיומים בטחוניים, אין מעלית וכו'). לכן לדעתי המתנגדים מפרים את הוראות סעיף זה ואפשר לתבוע מהם פיצויים נזיקיים בשל עוולה של הפרת חובה חקוקה בגובה ההפרש בין שווי הדירה לאחר פינוי בינוי והשווי הנוכחי. לחלופין, יתכן שניתן לדרוש צו עשה לקבלת הסכמת המתנגדים, וזאת בהתאם לפקודת הנזיקין.
אשמח לשמוע מה דעתכם, האם יש מקורות חקיקה נוספים רלוונטיים והאם ידוע לכם על תקדימים בנושא. להבנתי ההוראות בדבר רוב של 80% אינן שוללות פיצויים מכח דינים אחרים אלא רק מאפשרות סעדים מיוחדים נגד המתנגדים (כפיה ע"י המפקח על המקרקעין) במקרה של רוב כזה. תודה מראש.
תמ"א 38 - תביעה נגד סרבנים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/09/13
אני לא חושב שהריסת הבנין והדירות הקיימות הם בגדר שימוש סביר במקרקעין. חוק החיזוק קבע רוב נדרש של 80% כדי להקל על הגעה להסכם תמא ולא כדי להקשות. לולא הוראה זו היה נדרש כנראה רוב של 100%. כך שאני בספק אם ניתן לעקוף הוראת חוק ספציפית ולאכוף את ההסכם על הדיירים הסרבנים באמצעות סעיפי חוק אחרים. אני לא מכיר תקדימים לענין זה אבל יתכן וניתן לטעון כי חוק החיזוק קובע רוב נדרש לענין אכיפת הסכם התמ"א, כאשר לענין דרישת סעד של פיצויים כספיים במקרה של דייר סרבן די בפחות מכך בעצם העובדה שהם לא שומרים על הקיים. לא ניסיתי, לא חושב שהסיכויים גבוהים אבל אולי שווה לנסות במקרה המתאים כאשר הכוונה היא ליצור לחץ לחתימה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סרבנים לתמ"א 38/2
מתעניין בתמ"א
02/09/13
שלום רב, בבניין שלנו קיבלנו הצעות לעשות תמ"א 38/2 (פינוי בינוי) ויש כמה בעלי דירות מבוגרים שמתנגדים בגלל כמה סיבות - יש כאלה שבטוחים שעובדים עליהם ויקחו להם את הדירה ויזרקו אותם לרחוב ויש כאלה שפשוט אין להם כח לכאב ראש הזה של לעבור לדירה שכורה ולחזור לבניין אחר ורוצים להישאר בפינה שלהם. מיותר לציין שזה בניין בלי מעלית והשכנים המבוגרים גרים בקומות גבוהות יחסית - דבר שרק אמור לחזק את הרצון שלהם בפרויקט. בינתיים הנסיונות לשכנע אותם ולהסביר להם את כל העניינים (כולל הסבר שמקבלים ערבויות בנקאיות חיצוניות שלא קשורות לקבלן) לא עזרו. פשוט התחושה שאין עם מי לדבר. יכול להיות רוב של 80% גם בלעדיהם אבל זה יהיה מאוד גבולי.
אשמח לשמוע עצות וטיפים מנסיונכם איך ניתן בכל זאת לדבר על ליבם ולשכנע אותם. אני פשוט לא מצליח לתפוס מדוע מישהו יתנגד לשיפור כל כך משמעותי באיכות החיים שלו, בבטיחות של הדירה שבה הוא גר ורווח כספי של מאות אלפי שקלים, כשהכל מובטח בכל הבטחונות האפשריים.
אשמח לשמוע עצות וטיפים מנסיונכם איך ניתן בכל זאת לדבר על ליבם ולשכנע אותם. אני פשוט לא מצליח לתפוס מדוע מישהו יתנגד לשיפור כל כך משמעותי באיכות החיים שלו, בבטיחות של הדירה שבה הוא גר ורווח כספי של מאות אלפי שקלים, כשהכל מובטח בכל הבטחונות האפשריים.
תמ"א 38 - התנגדות דיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/09/13
לא כל החלטה מתקבלת על בסיס רציונלי (גדולים בחוכמה כתבו על כך ספרים ןמחקרים ואף זכו בפרס נובל ). קודם כל אני מציע להכנס בנעלי כל אחד מהסרבנים ולהבין מה "מציק" לו ולשאול אותו מה היה מרצה אותו לגבי אותו חשש. צריך לנסות לתת לו פתרונות נקודתיים, גם אם - ואין מה לעשות- הם יותר מאשר לאחרים. אדם מבוגר שרגיל לסביבתו, לאנשים שהוא מכיר ולסניף קופת החולים אליו הוא הולך - קשה לשכנע אותו במונחים של כדאיות ורווח. אם יש לו ילדים או אנשים אחרים שהוא סומך עליהם הייתי מנסה להעזר בהם על מנת לשכנע את אותו דייר. פתרון אחר הוא לשכור לו דירה לתקופה ארוכה יותר ולאפשר לו את האופציה אם לחזור או לא (במונחי כסף ליזם זה לא הרבה כי בתקופת הביצוע ממילא הם משלמים דמי שכירות ולגבי יתר התקופות הם יוכלו לקבל את דירת הסרבן להשכרה).
אחרי כל זה- אם יש רוב של 80% אז צריך להסביר לו שהפרויקט יבוצע גם אם יתנגד וחבל לא להגיע להסדר קודם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אחרי כל זה- אם יש רוב של 80% אז צריך להסביר לו שהפרויקט יבוצע גם אם יתנגד וחבל לא להגיע להסדר קודם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב שטח דירה לצורך תמ״א 38/2
גלעד
02/09/13
שלום רב. בבניין 8 דירות - 4 דירות רשומות בטאבו בגודל 48 מטר , עוד 4 - 42 מטר ובהתאם החלק ברכוש המשותף- 48/360 ו-42/360 בהתאמה. בפועל הדירות שרשומות כקטנות יותר הן יותר גדולות כנראה בגלל מרפסות. מה נלקח בחשבון לצורך חלוקת הזכויות בפרויקט? הגודל בפועל או הגודל הרשום? האם בעל הדירה שרשומה כקטנה ובפועל היא יותר גדולה זכאי לתוספת מטראז׳ גדולה/ קטנה מבעל דירה שמשתייך לקבוצה השניה של הדירות?
תמ"א 38 - חישוב שטח
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/09/13
שנה טובה גלעד! תוספת שטח היא קודם כל ענין של הסכמה מול היזם. הוראות התמ"א רק מגבילות בתוספת מקסימאלית של 25 מ"ר (כולל ממ"ד). בה4בה מאוד דירות יש חוסר תאימות בין שטח הדירה הרשום ובין השטח בפועל וזאת כתוצאה מביטול מרפסות סגורות והכללתן בתוך הדירה.
לדעתי הבסיס צרך להיות השטח של הדירה, בהתאם לכללי המדידה הנהוגים, לרבות שטחי מרפסות סגורות.
אני מציע לכם כי תיקחו מודד שיבצע מדידה של השטחים לפי כללים אלו (לפי מה שאתה כותב מספיק מדידה של שתי דירות טיפוסיות) על מנת שתדעו מה הבסיס.
שים לב שהתוספת לא חייבת ולא תמיד יכולה להיות שווה (בשטח או באחוזים). בתכנון יש להתחשב גם בקווי בנין מותרים וכן, במקרה שלכם, גם בשטח המינימאלי המותר לדירת מגורים. יש מקרים בהם אין בכלל הגדלה של שטח הדירה אבל עדין לדעתי העיסקה מאוד כדאית כי אתם מקבלים דירה חדשה + חניה במקום הקיים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לדעתי הבסיס צרך להיות השטח של הדירה, בהתאם לכללי המדידה הנהוגים, לרבות שטחי מרפסות סגורות.
אני מציע לכם כי תיקחו מודד שיבצע מדידה של השטחים לפי כללים אלו (לפי מה שאתה כותב מספיק מדידה של שתי דירות טיפוסיות) על מנת שתדעו מה הבסיס.
שים לב שהתוספת לא חייבת ולא תמיד יכולה להיות שווה (בשטח או באחוזים). בתכנון יש להתחשב גם בקווי בנין מותרים וכן, במקרה שלכם, גם בשטח המינימאלי המותר לדירת מגורים. יש מקרים בהם אין בכלל הגדלה של שטח הדירה אבל עדין לדעתי העיסקה מאוד כדאית כי אתם מקבלים דירה חדשה + חניה במקום הקיים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 ירושלים
טולדו
01/09/13
מה ידוע לגבי תמא 38 בירושלים בקרית משה?
האם יש טעם לקדם בבנין מהלך כזה?
האם יש טעם לקדם בבנין מהלך כזה?
תמא 38 - קרית משה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/09/13
לדעתי ולצערי לא אבל אני מציע פשוט לנסות ולקבל הצעות מיזמים ולאור הצעותיהם לקבל החלטה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה חלופית
טליה
31/08/13
בבנין שבו גרים הורי מוסיפים דירות במסגרת תמ"א 38. בגלל בעייה רפואית קשה אסור לאמי להיות במקום עם אבק. הקבלן הסכים לשלם דמי שכירות עבור דירה חלופית בזמן הבניה, אבל הוא דורש לקבל את הדירה שבבעלותם לשימושו החופשי כל עוד הם בדירה השכורה. האם זה מקובל? כמו כן הוא מוכן לשלם להם 500 ש"ח על ההובלה, שזה כמובן לא מספיק לכלום, ביחוד כשמדובר באנשים מבוגרים שקשה להם לארוז לבד. האם גם זה מה שמקובל?
תמ"א 38 - דירה חלופית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/09/13
שנה טובה טליה! ההסדר הוא הגיוני. היזם משכיר את הדירה של ההורים ובמקביל שוכר או משלם להם דמי שכירות על דירה חלופית. כך שהיזם נושא בעצם רק בהפרשי עלויות.
לגבי הובלה - גם לי נשמע נמוך להובלה מה גם שצריך גם הלוך וגם חזור. מציע שתקבלו כמה הצעות מחיר ותחזרו אליו עם הממצאים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לגבי הובלה - גם לי נשמע נמוך להובלה מה גם שצריך גם הלוך וגם חזור. מציע שתקבלו כמה הצעות מחיר ותחזרו אליו עם הממצאים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א בביצוע מודולרי ?
דנה
28/08/13
בנין בן 3 קומות בבעלות אדם אחד. הוא מעוניין לחזק ולבנות ולהמשיך להחזיק בנכס. מסיבות של מימון הוא מבקש לבנות בשני שלבים, בהפרש של 5-10 שנים:
שלב א: הכנת תכניות, חיזוק הקיים ותוספת קומה אחת.
שלב ב: הוספת שאר הקומות המתוכננות.
האם זה אפשרי ?
שלב א: הכנת תכניות, חיזוק הקיים ותוספת קומה אחת.
שלב ב: הוספת שאר הקומות המתוכננות.
האם זה אפשרי ?
תמ"א 38 - ביצוע בשלבים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/09/13
שנה טובה דנה! מצטער אבל לא ניתן במתכונת שאת מתארת. ההטבות מכוח התמא ניתנות רק אם הבנין זקוק לחיזוק מפני רעידות אדמה. אם חיזקתם בשלב א' - אז התנאי כבר לא מתקיים בשלב ב'. ניתן אולי להוציא היתר על הכל ולבצע בהדרגה אבל בודאי לא למשוך זאת על פני 5 שנים וגם צריך לבדוק מה ההשלכות של אי קבלת טופס 4 עד לגמר הפרויקט.
נושא נוסף הוא תוקפה של התמ"א. בכלל לא בטוח שעוד 10 שנים היא עדין תהיה בתוקף.
חוץ מזה- למה שתרצו לבצע בשלבים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
נושא נוסף הוא תוקפה של התמ"א. בכלל לא בטוח שעוד 10 שנים היא עדין תהיה בתוקף.
חוץ מזה- למה שתרצו לבצע בשלבים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיזם תמא 38 לחיזוק ושידרוג חלק מבנין משולב בהריסה ובניה מחדש של חלק אחר בבנין
ק.א. בית- הלחמי
23/08/13
האם האפשרות שבכותרת דהיינו : חיזוק ושידרוג של חלק מבנין מגורים משולב בהריסה ובניה מחדש של חלק אחר באותו בנין - היא אפשרות שניתנת למימוש על פי המצב המשפטי הנוכחי
אשמח לקבל תשובה
אשמח לקבל תשובה
תמ"א 38 - הריסה ובניה בחלק מהבנין
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/08/13
מבחינה ביצועית בודאי שזה אפשרי. מבחינה תכנונית אפשרי אל תלוי בהסכמת מהנדס העיר. השאלה היחידה היא האם יסווגו את זה כהריסה ובניה חדשה או כהרחבה רגילה. המשמעות הראשונה היא הרוב הנדרש לצורך אישור ההסכם. אם באמת הורסים חלק מהבנין ובונים מחדש אני הייתי מסווג זאת על צד המחמיר כתמ"א 38/2 ומחייב ברוב של 80%.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטוח אחריות מוצר
יוסי כהן
22/08/13
אני מבין שבשאלה זו יש צד שקשור למו"מ עם היזם ובכל זאת.. רציתי לשאול האם בתחום הסכמי תמ"א 38 לרוב מקובל לעשות ביטוח אחריות מוצר מעבר לאחריות בדק, והאם התפשרות על כך שלא לכלול זאת כלל בהסכם זהו חוסר אחריות וסיכון מצד הדיירים. בקיצור מה מקובל בעניין זה?
אשמח למענה
יוסי
אשמח למענה
יוסי
תמ"א 38 - ביטוח אחריות מוצר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/08/13
יוסי שלום! מקובל בדרך כלל לחייב רק אחריות בדק וכן לקחת ערבות כלשהיא להבטחת התחייבות זאת. במקרה של מערכות שמותקנות בדירה על ידי היזם (מיזוג אויר, דוד שמש וכו') היזם מספק תעודות אחריות של אותם ספקים/יצרנים/מתקינים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השלכות בריאותיות בזמן התמ"א
טל
21/08/13
אנחנו הורים לשני ילדים קטנים בבניין שצפוי לעבור תמ"א ואני רוצה לדעת איפה רשום שמותר לגור בבניין שהופך למעשה לאתר בנייה? יש תקנות זיהום אויר ורמת אבק מותרים בעת תמ"א ? מי לוקח אחריות על וידוא תנאי חיים נאותים בזמן שיפוץ? אי פעם נבדקו השלכות בריאותיות על דיירים, וילדים בפרט, שחיו בדירות שעברו תמ"א?
תמ"א 38 - רעש וזיהום אויר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/08/13
טל שלום! אני מניח כי מדובר על פרויקט תמ"א רגיל, קרי- תוספת בניה מעל הקיים. בזמן הבניה תנאי החיים בודאי נפגעים ואינם כרגיל. אבל זה מצב זמני והשאלה היא האם הפגיעה היא מידתית ובהתאם לחוק. לענין זה יש הסדר בחוק, בתקנות בחוקי עזר , בתנאי היתר הבניה וכן בהסכם בינכם ובין היזם המסדירים נושא של שעות עבודה, רעש וזיהום אויר. אם היזם עומד בהם אז אין הרבה מה לעשות . אם יש בעבודה מפגע בריאותי רציני אני מציע שתפנו לפיקוח העירוני בתלונה והם יבדקו זאת.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מגרש בניצול מועט עם בנין לחיזוק ותוספת
טוביה א
21/08/13
לנו דירה בבנין בן 9 דירות, 3 בקומה.
הבנין נמצא על מגרש בן כ 1800 מטר מרובע.
שטח הבנין הנוכחי כ 650 מטר מטר מרובע.
הדיירים הציעו כי זכויות הבניה ינוצלו בנפרד:
הבנין הישן יחוזק ויתווספו לו התוספות המקובלות (ממדים,מעלית,חיזוק וכולי ) .
בשטח שלא מנוצל בן כ 1200 מטר מרובע ייבנה בנין שיאפשר ניצול מלא של הזכויות שנותרו.
כך יתאפשר לדיירים לממן את הבנייה החדשה ממכירת דירותיהם המושבחות !
זה אפשרי ?
האם כל הפעולה יכולה להיכלל בתמא 38 ?
הבנין נמצא על מגרש בן כ 1800 מטר מרובע.
שטח הבנין הנוכחי כ 650 מטר מטר מרובע.
הדיירים הציעו כי זכויות הבניה ינוצלו בנפרד:
הבנין הישן יחוזק ויתווספו לו התוספות המקובלות (ממדים,מעלית,חיזוק וכולי ) .
בשטח שלא מנוצל בן כ 1200 מטר מרובע ייבנה בנין שיאפשר ניצול מלא של הזכויות שנותרו.
כך יתאפשר לדיירים לממן את הבנייה החדשה ממכירת דירותיהם המושבחות !
זה אפשרי ?
האם כל הפעולה יכולה להיכלל בתמא 38 ?
תמ"א 38 - מגרש בניצול מועט
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/08/13
שלום טוביה! מגרש של 1800 מ"א הוא מגרש גדול יחסית ויש אפשרות להכניס בו שני בנינים ואפילו שלושה. זה תלוי בשני גורמים. האחד - מה קובעות התוכניות החלות במקום לגבי גודל מגרש מינימאלי, זכויות בניה וצפיפות. והשני - איך עומד הבנין הראשון. כלומר- אתה כותב ששטחו הוא 650 מ"ר אבל אם נוסיף לו את ההרחות המתוכננות וכן את קווי הבנין המותרים ובעיקר את צורת העמדה שלו בתוך המגרש , רק אז נוכל להבין אם יש בכלל מקום לעוד בנין. אין שום בעיה שאתם תחזקו את הנין שלכם ואפילו תוסיפו לו ממדים. אין כאן עיסקה במקרקעין ועל כן אין חבות במס. אתם גם תקבלו את ההקלות בהיטלי השבחה בגין החיזוק הזה על הבנין שלכם. לגבי הבנין השני- זה מכר לכל דבר ויש כאן חבויות מס כמו בכל עיסקה. החוק פוטור או מקל על עיסקה במקרקעין שתמורת בשירותי חיזוק. כלומר- גם אם הייתם עושים עיסקה עם קבלן שהוא יבנה בנין בצד בתמורה לשירותי חיזוק לבנין שלכם עדין על מכר הזכויות הקיימות ולא מכוח התמא אתם תשלמו מס.
אני דוקא הייתי בודק עיסקה של הריסת הבנין הקיים ובנית מבנה או שנים במקומו.
אני מאוד ממליץ להעזר גם באדריכל על מנת להבין מה אפשר לעשות על המגרש שלכם וכמובן גם בעו"ד.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני דוקא הייתי בודק עיסקה של הריסת הבנין הקיים ובנית מבנה או שנים במקומו.
אני מאוד ממליץ להעזר גם באדריכל על מנת להבין מה אפשר לעשות על המגרש שלכם וכמובן גם בעו"ד.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מגורים חלופיים לזמן הבניה
מרגלית
21/08/13
האם יש מענה לאנשים מבוגרים שלא יכולים להשאר בבנין בזמן הבניה (בין היתר משום שהמעלית לא תהיה נגישה במשך תקופה ארוכה) ואין להם לאן ללכת (אין כסף ואין משפחה בארץ)?
תמ"א 38 - מענה בתקופת הבניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/08/13
מענה לכך צריך להנתן במסגרת ההסכם מול היזם. אם לא ניתן שם מענה אז לא רואה מה אפשר לעשות עכשיו. חשוב שתקראו את ההסכם ותראו אם יש לכך התיחסות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול הסכם עם היזם והעו"ד
צלילי
20/08/13
לפני למעלה מ 5 ש' חתמנו, דיירי הבית (10) על חוזה לתמא 38. מסתבר כי היזם אינו מצליח לגייס קבלן. אנו מבקשים להביא החוזה לסיום אולם הסתבר לנו שהעו"ד שהיה מעורב קשר אותנו כך שאיננו יכולים לבטל את הקשר עם העו"ד. באסיפת הדיירים האחרונה החלטנו לרדת מנושא התמא ולשפץ את הבנין. מה עושים עם החתונה הקתולית עם העו"ד? האם איננו יכולים לסגת לאחר 5 ש' מההחלטה לתמא 38? (ד"א - גם האישור מהעיריה טרם ניתן).
תמ"א 38 - יטול התקשרות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/08/13
ראשית מאוד חשוב לבדוק מה כתוב בהסכם לגבי לוחות הזמנים שניתנו ליזם והאם יש התיחסות גם לגבי עו"ד שלכם. אם היזם הפר את התחייבותו ללוח זמנים מוגדר ואתם מודיעים לו על ביטול ההסכם ממילא אין לעו"ד הדיירים עוד מה לעשות עמכם ואתם רשאים לעשות כרצונכם. יודגש כי גם אם הייתם ממשיכים עם היזם הלאה, שירותי עריכת דין הם שירותים אישיים, ולכן אתם יכולים בכל עת לנתק את הקשר עימו. הענין היחידי אבל חשוב הוא- שאם אתם מנתקים עימו את הקשר כאשר ההסכם עם היזם ממשיך הוא יכול אולי לתבוע אותכם בגין אובדן הכנסות.
המלצה שלי- תודיעו ליזם ולעו"ד בכתב כי לאור פרק הזמן שחלף ההסכם בוטל. אם תהיה תגובה מהם תשקלו את עמדתכם הלאה לפיה. אם לא- תמשיכו בשיפוץ הבנין. בכל מקרה מציע להעזר בשירותי עו"ד (כנראה לא אותו עו"ד) כדי לטפל בכך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
המלצה שלי- תודיעו ליזם ולעו"ד בכתב כי לאור פרק הזמן שחלף ההסכם בוטל. אם תהיה תגובה מהם תשקלו את עמדתכם הלאה לפיה. אם לא- תמשיכו בשיפוץ הבנין. בכל מקרה מציע להעזר בשירותי עו"ד (כנראה לא אותו עו"ד) כדי לטפל בכך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 אני בעל דירה עם גג
מרדכי
19/08/13
אני בעל דירה עם גג הרשום בטאבו בגג יש חדר+חדר רחצה וחדר כביסה סה"כ 23 מ"ר.אני מעוניין לקבל לפחות אותו דבר.
לכן אני צריך, או למכור את דירתי ולקנות מהקבלן דירה עם גג שיבנה. או תמורת דירתי לקבל את דירת הגג שיבנה או פנטאוז בתוספת.
שאלתי מה לגבי המסים האם יש פטור?
לכן אני צריך, או למכור את דירתי ולקנות מהקבלן דירה עם גג שיבנה. או תמורת דירתי לקבל את דירת הגג שיבנה או פנטאוז בתוספת.
שאלתי מה לגבי המסים האם יש פטור?
תמ"א 38 - פטור ממס
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/08/13
שלום רב! בהנחה שמדובר על פרויקט תמ"א 38/2 . סעיף הפטור מקנה פטור ממס שבח על זכויות הבניה לפי תוכנית החיזוק במקרה בו שטח הדירה חלופית אינו עולה על שטח דירה נוכחית + 25 מ"ר; וכן - כי בוצעה הקמה מחדש של המבנה שנהרס. בהנחה שאתה עומד בכך אזי יש פטור ממס שבח על זכויות בניה אלו. יתכן וחל מס שבח בגין זכויות בנה נוספות ובדר"כ היזם נושא בהם.
אם מדובר על תוספת בניה אז יראו את זה כמכירה ורכישה של דירה אחרת. תוכל לבקש שיראו בכך שחלוף דירה ואז יש הקלות ממס. בכל מקרה כדאי לבדוק זאת מול עו"ד עוד לפני סיכום הדברים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם מדובר על תוספת בניה אז יראו את זה כמכירה ורכישה של דירה אחרת. תוכל לבקש שיראו בכך שחלוף דירה ואז יש הקלות ממס. בכל מקרה כדאי לבדוק זאת מול עו"ד עוד לפני סיכום הדברים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משכנתא לדירה מתמ"א 38
אני
18/08/13
שלום,
רכשתי דירה מוכנה, יש טופס 4 בבניין שעבר תהליך תמא 38
ניגשתי לבנק בו קיבלתי אישור עקרוני על המשכנתא, אך כאשר קיבלו את החוזה סירבו לתת משכנתא בשל העובדה שעדיין לא רשומים תתי חלקה. כמו-כן, הקבלן מימן את כל הפרוייקט מהונו העצמי ולא לקח ליווי בנקאי.
הסיבה שהבנק מספק הינה רישום תתי חלקה. מה ניתן לעשות כדי לקדם את קבלת המשכנתא?
רכשתי דירה מוכנה, יש טופס 4 בבניין שעבר תהליך תמא 38
ניגשתי לבנק בו קיבלתי אישור עקרוני על המשכנתא, אך כאשר קיבלו את החוזה סירבו לתת משכנתא בשל העובדה שעדיין לא רשומים תתי חלקה. כמו-כן, הקבלן מימן את כל הפרוייקט מהונו העצמי ולא לקח ליווי בנקאי.
הסיבה שהבנק מספק הינה רישום תתי חלקה. מה ניתן לעשות כדי לקדם את קבלת המשכנתא?
תמ"א 38 - רכישת דירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/08/13
אני יודע שבנק לאומי עושה בעיות עם זה. הא דורש שתרשם הערת אזהרה מפורטת ובה תאור של הדירה הנרכשת ואילו בלשכת רישום המקרקעין מסרבים בדר"כ לרשום הערה מפורטת כאשר יש צו בתים משותפים. אם מדובר באמת על בנק לאומי אני ממליץ קודם כל לגשת למזרחי טפחות ולבנק הפועלים שהם יותר קלים והגיוניים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבויות חוק מכר
שאול
18/08/13
שלום,
בדעתי לקנות מיזם תמא 38 דירה שהוא אמור לבנות על הבניין לפי תמא 38.
האם רישום הערת אזהרה על היחידה של היזם (חדר אשפה במקרה שלי) הינה מספיקה כדי שהיזם יהיה פטור מלתת ערבויות בנקאיות ?
למיטב הבנתי בסעיף 2 לחוק המכר כתוב שהערת אזהרה צריכה להיות על החלק היחסי של הקרקע שעליה היא נבנית. האם היחידה של היזם עונה להגדרה זו ?
עורך הדין שלי אינו יודע לענות על השאלה.
תודה מראש
שאול
בדעתי לקנות מיזם תמא 38 דירה שהוא אמור לבנות על הבניין לפי תמא 38.
האם רישום הערת אזהרה על היחידה של היזם (חדר אשפה במקרה שלי) הינה מספיקה כדי שהיזם יהיה פטור מלתת ערבויות בנקאיות ?
למיטב הבנתי בסעיף 2 לחוק המכר כתוב שהערת אזהרה צריכה להיות על החלק היחסי של הקרקע שעליה היא נבנית. האם היחידה של היזם עונה להגדרה זו ?
עורך הדין שלי אינו יודע לענות על השאלה.
תודה מראש
שאול
תמ"א 38 - רכישה דירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/08/13
הערת אזהרה מספיקה מבחינת החוק ובלבד שהיא עונה על כל הכתוב בסעיף. אותה יחידה של היזם היא לא רק חדר האשפה אלא בעיקר הגג וזכויות הבניה הבלתי מנוצלות בבנין מכוחם נבנה הפרויקט כולו. צריך לבדוק בתקנון המתוקן שזה אכן כך. אם כן - זה עונה לדעתי על תנאי זה. שים לב שיש בחוק עוד תנאי לגבי הערת אזהרה וזה כי אין עיקול או שעבוד או זכות צד ג' קודמת. בנוסף - אני מאוד ממליץ לך לבדוק מראש עם מספר בנקים למשכנתאות לגבי הדרישות שלהם לצורך מתן הלוואה לדירה כזו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה
אייל
18/08/13
בבניין שלנו החל תהליך תמא 38. אציין כי מתחילת הדרך התנגדנו לפרוייקט (עכב זלזול וחוסר התחשבות של דיירי הקומות העליונות בעלי אינטרסים בבניין שמאד מאד מעוניינים בפרוייקט בגלל תוספת המעלית! וחלק מהם אף רוכשים דירה בתוספת החדשה). ולדעתנו לא השקיעו מספיק מחשבה בהתנהלות מול היזמים. למשל בפרוייקט לא יוסיפו ממ"דים לדירות "מכל מיני סיבות..." ודירתינו הינה ה"נפגעת" הראשית מכל התהליך. מבחינת מיקום המעלית,חדר המכונות, חדר עגלות, חניה ועוד מפרטים טכניים ה"פוגעים" ספציפית בדירתנו.
דירתינו הופכת מהדירה הטובה בבניין-לדירה הכי פגועה יחסית בבניין.
הגשנו התנגדות לעירייה, שלא התקבלה.
עקב התנגדותינו, הובהר לנו מתחילת התהליך ולאורך כל הדרך כי "לא צריך את חתימת כל הדיירים והפרוייקט ייצא לפועל גם בלי חתימה שלכם". לאחרונה קיבלנו תביעה מעו"ד החברה היזמית מול המפקחת על הביניינים המשותפים. ונאמר לנו ע"י היזם (שהפך למעין "חבר-נגדי") שזה רק משהו טכני על מנת לבצע שינוי בתוכניות הבניין המשותף, ואין בזה משום הסכמה כלשהי לפרוייקט. ואם לא נחתום על זה נזומן למשפט.
א. מהו בדיוק מסמך זה לתיקון בית משותף?
ב. האם יכולים לחייב אותנו לחתום?
ג. מה יקרה אם לא נחתום?
ד.האם חתימתנו עליו מהווה איזו הסכמה עתידית/ראשונית לפרוייקט?
ה. מה עושים הלאה?....
ארוך ומייגע אבל תודה מראש הכל אופן !
דירתינו הופכת מהדירה הטובה בבניין-לדירה הכי פגועה יחסית בבניין.
הגשנו התנגדות לעירייה, שלא התקבלה.
עקב התנגדותינו, הובהר לנו מתחילת התהליך ולאורך כל הדרך כי "לא צריך את חתימת כל הדיירים והפרוייקט ייצא לפועל גם בלי חתימה שלכם". לאחרונה קיבלנו תביעה מעו"ד החברה היזמית מול המפקחת על הביניינים המשותפים. ונאמר לנו ע"י היזם (שהפך למעין "חבר-נגדי") שזה רק משהו טכני על מנת לבצע שינוי בתוכניות הבניין המשותף, ואין בזה משום הסכמה כלשהי לפרוייקט. ואם לא נחתום על זה נזומן למשפט.
א. מהו בדיוק מסמך זה לתיקון בית משותף?
ב. האם יכולים לחייב אותנו לחתום?
ג. מה יקרה אם לא נחתום?
ד.האם חתימתנו עליו מהווה איזו הסכמה עתידית/ראשונית לפרוייקט?
ה. מה עושים הלאה?....
ארוך ומייגע אבל תודה מראש הכל אופן !
תמ"א 38 - התנגדות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/08/13
לא ברור כל כך מהתאור באיזה שלב אתם נמצאים. זה נראה כאילו היזם הגיש בקשה לשינוי צו הבית המשותף על מנת ליצור יחידה רישומית חדשה. אם אתם מתנגדים לתוכנית אני מציע לא לחתום על שום דבר ולא להסכים לשום דבר בודאי לא לפני שאתם מקבלים יעוץ משפטי פרטני למקרה שלכם.
אני מאוד ממליץ על כך גם כדי לקבל תמונת מראה שתבינו אם להתנגדות שלכם יש בסיס והאם אולי בהדברות עם היזם ניתן לפתור חלק מהחששות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מאוד ממליץ על כך גם כדי לקבל תמונת מראה שתבינו אם להתנגדות שלכם יש בסיס והאם אולי בהדברות עם היזם ניתן לפתור חלק מהחששות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38/2 – אמור לקבל דירה בת 4 חדר' לאחר תוספת חדר במסגרת תמא – אך מבקש את הדירה בת 5 חדר'
אמיר
18/08/13
אמור לקבל 4 חדרים (ז"א תוספת חדר) במסגרת תמא 38/2 אך מעוניין בדירת 5 חדרים שגם נבנית במסגרת אותו הפרוייקט.
- ברור לי שאשלם מחיר שוק על תוספת השטח שאני רוכש (חדר נוסף), כמו כן ישנם דמי תיווך שאני בטוח ייגבו בעסקה מהדירות שיוצעו למכירה אך לא ממני ככל הנראה מפסידים עליי תיווך של חדר לכאורה.
-מבחינת אפשרי נראה לי הדבר שכן, אני צודק ?
-מבחינת מיסוי האם אשלם כל הנדרש רק לגבי תוספת השטח הנוסף ? או שרשויות המס השונות רואות את זה כעסקה שאי אפשר לעשותה דרך תמא 38/2 ז"א יבוטלו ההקלות במס מתוקף הסעיף 38/2 וזה יחשב כרכישת דירה רגילה ? איך בדיוק זה קורה והאם כבר היה מקרה כזה ?
-מתחושתי הקבלן לא אהב את בקשתי
השאלה האם זה מטעם סוגיות מיסוי או פשוט שהוא מרגיש שהוא מפסיד בגללי כמה % בדרך ? מרגיש שזו הסיבה
- ברור לי שאשלם מחיר שוק על תוספת השטח שאני רוכש (חדר נוסף), כמו כן ישנם דמי תיווך שאני בטוח ייגבו בעסקה מהדירות שיוצעו למכירה אך לא ממני ככל הנראה מפסידים עליי תיווך של חדר לכאורה.
-מבחינת אפשרי נראה לי הדבר שכן, אני צודק ?
-מבחינת מיסוי האם אשלם כל הנדרש רק לגבי תוספת השטח הנוסף ? או שרשויות המס השונות רואות את זה כעסקה שאי אפשר לעשותה דרך תמא 38/2 ז"א יבוטלו ההקלות במס מתוקף הסעיף 38/2 וזה יחשב כרכישת דירה רגילה ? איך בדיוק זה קורה והאם כבר היה מקרה כזה ?
-מתחושתי הקבלן לא אהב את בקשתי
השאלה האם זה מטעם סוגיות מיסוי או פשוט שהוא מרגיש שהוא מפסיד בגללי כמה % בדרך ? מרגיש שזו הסיבה
תמ"א 38 - החלפת דירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/08/13
אין עם זה בעיה מיוחדת במסגרת תנאי התמ"א. זה לא שולל שום תמריץ. אתה הרי לא מקבל תמורה כספית אלא משלם תמורה כספית עבור השדרוג. מבחינת מיסוי - שאלה איך תגדירו את זה ואני מציע להתיעץ עם יועץ המס שמשמש את היזם. יתכן וניתן להגדיר זאת כתשלום על שירותי בניה נוספים שאתה מחויב בהם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב שטח תוספת בניה
ילנה
15/08/13
שלום, אני מבינה שבמסגרת תמ"א 38/1 ניתן לקבל תוספת בניה עד 25 מ"ר. האם ניתן לקבל עד 2 מ"ר מכוח תב"ע, כלומר 27 מ"ר, 25 מ"ר מכוח תמ"א ו2 מ"ר מכוח תב"ע ? האם 25 מ"ר שטח ברוטו או נטו ? תודה והמשך יום טוב ילנה
>מ"א 38 - חישוב תוספת שטח
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/08/13
ילנה שלום! אם יש זכויות לא מנוצלות מכוח תוכנית אחרת אז אכן את זכאית גם וגם, קרי ל- 2 מ"ר תוספת מכוח התוכנית + 25 מ"ר מכוח התמ"א. כל השטחים נמדדים בהתאם לעקרונות חוק המכר דירות, בגדול - שטח הדירה כולל עובי קירות אם מהצד השני אין דירה אחרת או מחצית מעובי הקיר המשותצף אם חולקים עם דירה אחרת. שימו לב שבממד עובי הקיר הוא כ- 40 ס"מ ויש לכך השפעה ניכרת על השטח נטו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הקלה בקוי בנין בצדדים עבור ממ"ד
ט. מרכוס
14/08/13
רציתי לדעת עם ההקלה הנ"ל הוא רק בתוכנית לפי תמ"א 38 או מגיע הקלה כזאת גם עבור בנין חדש. ההקלה המבוקשת היא סטיה של 1 מ"ר מקווי הבנין.
תמא 38 - הקלה בקווי בנין
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/08/13
לא ציינתם על איזה עיר מדובר. בכל מקרה- בדרך כלל כאשר מדובר בבנין חדש אז גם הממד צריך לשמור על קווי הבנין המותרים על פי התוכניות החלות.
מותר לבקש הקלה בקווי בנין צידיים עד 10%. למשל - אם קו בנין צידי הוא3 מ' מותר לבקש הקלב, מכל צד, עד 30 ס"מ.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מותר לבקש הקלה בקווי בנין צידיים עד 10%. למשל - אם קו בנין צידי הוא3 מ' מותר לבקש הקלב, מכל צד, עד 30 ס"מ.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כפיית הקבלן ודיירי הבית
אתי
14/08/13
שמי אתי ברשותי דירה בבת ים בכתובת זו ישנם 2 בניינים בעלי כניסות צמודות סה"כ 32 דיירים עפ החוזה שהקבלן מסר לנו עומדות להיבנות 20 דירות נוספות לפחות שהן 2 וחצי קומות מינימום. הקבלן מתחייב לתחזק את הבנין מעלית לבנות מרפסות שמש +ממ"ד מלבד 4 דירות אמצעיות שהן הגדולות ביותר מבחינת מ"ר. ערבות שהוא מוכן לתת היא 500 אלף ש"ח.. רוב דיירי הבניין חתמו על הסכם זה .לכול אחת מהדירות מלבד האמצעיות ישנם קירות פינתיים אשר מאפשרות לבנות מרפסת + ממ"ד בנוסף לדירה הקיימת.
בכל קומה בחזית הבניינים ישנן 2 דירות, אמצעיות ללא קירות פינתיים מה שאומר שעובדה זו יוצרת קושי במקום הממ"ד.
1. התוכנית כוללת בניית ממ"ד בחזית הבניין תוך כדי ניצול חלק משטח הדירה (הן הדירות היחידות שממ"ד נבנה משטח הדירה הפרטי). האדריכל מתכוון לבנות את הקיר הפנימי של הממ"ד וחלק מהקיר הזרחי ע"ח שטח הדירה אמנם אין בתכנית מימידים מדוייקים אך התחשיב כ-6 מ"ר משטח הדירה הנוכחי סלון + מרפסת פינתית זאת ועוד הממ"ד יוצר קיר פינתי בתוך שטח סלון הדירה.
נציגי החברה לא מוכנים לפצות אותנו.
מה קורה במקרים אלו האם ניתן לכפות עלינו כל זה?
התוכנית פוגעת באיכות חיינו הן מבחינת שינוי מבנה הדירה והן מבחינת שאנו אמורים לאפשר לבנות לנו בתוך הבית שלנו 2 קירות בטון , לאםשר לפועלים להיכנס לתוך שטח הדירה הפרטית שלי?
נא עזרתך
אתי
בכל קומה בחזית הבניינים ישנן 2 דירות, אמצעיות ללא קירות פינתיים מה שאומר שעובדה זו יוצרת קושי במקום הממ"ד.
1. התוכנית כוללת בניית ממ"ד בחזית הבניין תוך כדי ניצול חלק משטח הדירה (הן הדירות היחידות שממ"ד נבנה משטח הדירה הפרטי). האדריכל מתכוון לבנות את הקיר הפנימי של הממ"ד וחלק מהקיר הזרחי ע"ח שטח הדירה אמנם אין בתכנית מימידים מדוייקים אך התחשיב כ-6 מ"ר משטח הדירה הנוכחי סלון + מרפסת פינתית זאת ועוד הממ"ד יוצר קיר פינתי בתוך שטח סלון הדירה.
נציגי החברה לא מוכנים לפצות אותנו.
מה קורה במקרים אלו האם ניתן לכפות עלינו כל זה?
התוכנית פוגעת באיכות חיינו הן מבחינת שינוי מבנה הדירה והן מבחינת שאנו אמורים לאפשר לבנות לנו בתוך הבית שלנו 2 קירות בטון , לאםשר לפועלים להיכנס לתוך שטח הדירה הפרטית שלי?
נא עזרתך
אתי
תמ"א 38 - כפית הקבלן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/08/13
שלום אתי! במקרה של פרויקט תמ"א בניה חדשה מעל קיימת החובה היא לדאוג לממדים בדירות החדשות וכן לחזק בבטון לפחות 50% מהיקף הקירות שמעליהם נבנו הממדים, בדירות הקיימות. אני מניח שזה המצב. אם מדובר על תוספת ממד גם לכם אז לא ברור למה היה צריך להכנס לתוך הדירה ולא להוסיף כשטח נוסף. בכל מקרה- גם חשוב לראות על מה חתמתם ומה הסכמתם בהסכם שנחתם מול הקבלן. אני מציע שתתנגדו ותודיעו גם בכתב לקבלן על הנתגדותכם לתוכנית המוצעת. שיעשה מאמץ לשפר את התכנון.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה ברכוש המשותף
דני
13/08/13
שלום
הבניין בו אני מתגורר נמצא בשלבים מתקדמים לביצוע תמ"א 38. בבניין מספר חניות השייכות לרכוש המשותף, לפי החוזה שהתקבל מעורכת הדין היזם יקבל את החניות שאינם רשומים בטאבו וכן שטחי גינה לצורך ביצוע חניות לדיירים החדשים.
להבנתי הדיירים שגרים כיום לא יוכלו לעשות עוד שימוש בחניות ומי שיחנה הם דיירים חדשים. השאלה היא האם מקובל כך שהקבלן יקבל במתנה חניות מרכוש משותף לטובת דיירים חדשים ואילו הדיירים הגרים כיום יזרקו לרחוב?.
הבניין בו אני מתגורר נמצא בשלבים מתקדמים לביצוע תמ"א 38. בבניין מספר חניות השייכות לרכוש המשותף, לפי החוזה שהתקבל מעורכת הדין היזם יקבל את החניות שאינם רשומים בטאבו וכן שטחי גינה לצורך ביצוע חניות לדיירים החדשים.
להבנתי הדיירים שגרים כיום לא יוכלו לעשות עוד שימוש בחניות ומי שיחנה הם דיירים חדשים. השאלה היא האם מקובל כך שהקבלן יקבל במתנה חניות מרכוש משותף לטובת דיירים חדשים ואילו הדיירים הגרים כיום יזרקו לרחוב?.
תמ"א 38 - חניות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/08/13
שלום דני! מה שאתה מתאר בהחלט יכול להיות. היזם מחויב בפתרונות חניה לדירות החדשות והוא יעשה זאת על חשבון שטחי החניה המשותפים כיום. כנראה אין יכולת להסדיר מקומות חניה לכולם. זאת העיסקה ואתם כמובן לא חייבים לקבלה או להסכים לה. מציע שתבדקו אם יש פתרונות חניה אפשריים באופן שניתן יהיה לייצר מספר מקומות חניה לבעלים קיימים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2
פ
13/08/13
שלום רב,
אם אני גרה בקומה שלישית ואחרונה, יש לי פריוולגיות?
תודתי מראש!
אם אני גרה בקומה שלישית ואחרונה, יש לי פריוולגיות?
תודתי מראש!
תמ"א 38 - פריוולגיות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/08/13
אין שום פריבלגיה רק בשל כך שאת בקומה שלישית, למעט זכותך לשמור כי הדירה החדשה שתקבלי (בהנחה שמדובר על הריסה ובניה מחדש) לא תהא בקומה נמוכה יותר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
