פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
פיצוי בשכר דירה
ישי
12/10/13
שלום, אנחנו שוכרים דירה מזה שנתיים. כעת החלו עבודות לתמ"א 38 בבנין בו אני שוכרים. אין כל אזכרה לפרוייקט בחוזה שלנו מול בעלי הבית. האם מבחינה חוקית יש איזהשהו התחייבות של החברה המבצעת של התמא לפצות שוכרים בבניין? האם המשכיר שלי מחוייב על פי חוק לפצות אותי? ואם לא האם יש לי עילה לביטול חוזה השכירות???
תודה
תודה
תמ"א 38- שכירות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/10/13
ישי שלום!
אני מבין שמדובר על פרויקט של תוספת בניה מעל הקיים ואתם שוכרים אחת מהדירות בבנין.
אם הנושא של ביצוע הפרויקט לא מופיע בהסכם השכירות אז לדעתי עקב אי הנוחות שבביצוע הפרויקט אתם יכולים להודיע למשכיר על ביטול ההסכם מחמת הפרתו על ידו. לחילופין - אם זה מה שאתם רוצים - תדונו מולו על הפחתת שכר הדירה.
לחברה היזמית אין כל קשר חוזי מולך ולא ניתן לדרוש מהם פיצוי.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שמדובר על פרויקט של תוספת בניה מעל הקיים ואתם שוכרים אחת מהדירות בבנין.
אם הנושא של ביצוע הפרויקט לא מופיע בהסכם השכירות אז לדעתי עקב אי הנוחות שבביצוע הפרויקט אתם יכולים להודיע למשכיר על ביטול ההסכם מחמת הפרתו על ידו. לחילופין - אם זה מה שאתם רוצים - תדונו מולו על הפחתת שכר הדירה.
לחברה היזמית אין כל קשר חוזי מולך ולא ניתן לדרוש מהם פיצוי.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי
ליאת
12/10/13
אחד מהשכנים בבנין שבבעלותו 3 דירות, החליט להיות יזם, כלומר להרוס את הבנין ולבנות בנין חדש (תמ"א 38/3) במקומו.
אנו גרים בקומה ראשונה עם יציאה לגינה (שאינה שייכת לנו בטאבו) אבל קנינו אותה במצב הזה.
אנו מתעקשים לקבל דירה במיקום שבו אנו גרים כיום עם יציאה לגינה. כמובן שבבנין החדש הגינה תהיה צמודה בטאבו. האם יש לנו קייס?
שאלה נוספת האם היזם (השכן) אמור לשלם לנו בנוסף להוצאות שכ"ד חלופית גם את הוצאות העו"ד שייעץ לנו בתהליך?
אנו גרים בקומה ראשונה עם יציאה לגינה (שאינה שייכת לנו בטאבו) אבל קנינו אותה במצב הזה.
אנו מתעקשים לקבל דירה במיקום שבו אנו גרים כיום עם יציאה לגינה. כמובן שבבנין החדש הגינה תהיה צמודה בטאבו. האם יש לנו קייס?
שאלה נוספת האם היזם (השכן) אמור לשלם לנו בנוסף להוצאות שכ"ד חלופית גם את הוצאות העו"ד שייעץ לנו בתהליך?
תמ"א 38 - פינוי בינוי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/10/13
שלום ליאת!
התעקשות היא ענין חוזי והסכמות בינכם ובין אותו שכן/יזם. מבחינת החוק- מאחר והגינה אינה שלכם אלא רכוש משותף אז אין לכם זכויות עליה טובות יותר מלכל בעלי דירה אחרת בפרויקט.
היזם מממן בדר"כ את שכר עו"ד הדיירים. מדובר על עוד של כלל הדיירים ולא רק שלכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
התעקשות היא ענין חוזי והסכמות בינכם ובין אותו שכן/יזם. מבחינת החוק- מאחר והגינה אינה שלכם אלא רכוש משותף אז אין לכם זכויות עליה טובות יותר מלכל בעלי דירה אחרת בפרויקט.
היזם מממן בדר"כ את שכר עו"ד הדיירים. מדובר על עוד של כלל הדיירים ולא רק שלכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תודה והבהרה נוספת
ליאת
13/10/13
תודה על תשובתך המהירה. לצערי לא הבנתי את רוח הדברים.
האם השכן/יזם מחויב לתת לנו את הדירה בקומה בה אנו גרים כיום בבנין החדש כלומר זו עם יציאה לגינה?
נכון שהגינה כיום אינה שלנו אבל באופן תיאורטי לכל שכן יש חלק ברכוש המשותף לצורך העניין הגינה אז נאמר שאנו משתמשים בחלקנו היחסי בגינה.
לגבי החזר תשלום לעו"ד מטעמנו לא הבנתי את תשובתך.
מגיע או לא מגיע בלי שום קשר לשאר הדיירים שיקנו מהיזם דירות אנחנו לא קונים אנו כבר דיירים בבניין.
האם השכן/יזם מחויב לתת לנו את הדירה בקומה בה אנו גרים כיום בבנין החדש כלומר זו עם יציאה לגינה?
נכון שהגינה כיום אינה שלנו אבל באופן תיאורטי לכל שכן יש חלק ברכוש המשותף לצורך העניין הגינה אז נאמר שאנו משתמשים בחלקנו היחסי בגינה.
לגבי החזר תשלום לעו"ד מטעמנו לא הבנתי את תשובתך.
מגיע או לא מגיע בלי שום קשר לשאר הדיירים שיקנו מהיזם דירות אנחנו לא קונים אנו כבר דיירים בבניין.
אחוז ההסכמה ל 38/1 – תלוי במספר הדירות החדשות לעומת מספר הדירות הקיימות?
משה גולנדסקי
12/10/13
ראיתי במספר מקומות התייחסות לאחוז ההסכמה הנדרש לצורך ביצוע תמ"א 38/1 כאשר -
"...ביצוע עבודה ברכוש המשותף אשר מטרתה בניית דירות חדשות בכמות העולה על שליש מהדירות הקיימות ששטח רצפתן עולה על שליש משטח הרצפה של הבניין במועד הקובע (לפני הבנייה) ס. 11א' לחוק..." --> 100%
לעומת:
"...ביצוע עבודות ברכוש המשותף אשר מטרתה אינה דירות חדשות בכמות השווה או פחותה משליש הדירות הקיימות ערב ביצוע העבודות ושטח רצפתן הכולל אינו עולה על שליש משטח רצפתן הכולל של כל הדירות בבית המשותף" --> 67% מהדיירים.
אבל לא מצאתי לזה שום אזכור בנוסח המשולב של התמ"א.
האם זה נכון?
הרי ככלל כדי שפרוייקט תמ"א יהיה רוחי ליזם ומכאן בר קיום נבנה מספר של דירות השווה (לפחות) למספר הדירות הקיימות.
מה דעת מלומדיי?
"...ביצוע עבודה ברכוש המשותף אשר מטרתה בניית דירות חדשות בכמות העולה על שליש מהדירות הקיימות ששטח רצפתן עולה על שליש משטח הרצפה של הבניין במועד הקובע (לפני הבנייה) ס. 11א' לחוק..." --> 100%
לעומת:
"...ביצוע עבודות ברכוש המשותף אשר מטרתה אינה דירות חדשות בכמות השווה או פחותה משליש הדירות הקיימות ערב ביצוע העבודות ושטח רצפתן הכולל אינו עולה על שליש משטח רצפתן הכולל של כל הדירות בבית המשותף" --> 67% מהדיירים.
אבל לא מצאתי לזה שום אזכור בנוסח המשולב של התמ"א.
האם זה נכון?
הרי ככלל כדי שפרוייקט תמ"א יהיה רוחי ליזם ומכאן בר קיום נבנה מספר של דירות השווה (לפחות) למספר הדירות הקיימות.
מה דעת מלומדיי?
תמ"א 38 - אחוז הסכמה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/10/13
משה שלום!
אתה קורא מתוך נוסח קודם של החוק. מציע שתוריד מהאינטרנט את הנוסח העדכני של חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008.
תקרא שם סעיף 5 לגבי הוספת דירות חדשות ללא הריסה וכן סעיף 5א לגבי הריסה ובניה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אתה קורא מתוך נוסח קודם של החוק. מציע שתוריד מהאינטרנט את הנוסח העדכני של חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008.
תקרא שם סעיף 5 לגבי הוספת דירות חדשות ללא הריסה וכן סעיף 5א לגבי הריסה ובניה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה מקובל כשכ"ט עו"ד + נאמנות עו"ד לדיירים
יערה
11/10/13
שלום רב,
מה המקובל כשכר טרחת עו"ד הדיירים בפרוייקט תמ"א 38/2 ?
1) שכר טרחה כסכום קבוע? עבור דירות הדיירים הישנים? עבור כלל הדיירים?
2) קבלת עמלות ממכירת כלל הדירות שתמכרנה?
3) אפשרות נוספת?
כאחת ממייצגי פרוייקט אפשרי בשלב המו"מ, אנו שומעים מספר אפשרויות. הדבר שמטריד אותנו הוא האפשרות שעצם תשלום שכר הטרחה לעו"ד ע"י היזם, ככל שיהיה גבוה יותר או מבוסס אחוזים בהתאם להצלחה, כך למעשה תתחלף נאמנותו המוחלטת הנדרשת של העו"ד שייצג את הדיירים למתן הקלות בחוזה ו"לעצימת עין אפשרית" לטובת היזם.
אשמח למענה מאיר ומהיר.
תודה,
יערה
מה המקובל כשכר טרחת עו"ד הדיירים בפרוייקט תמ"א 38/2 ?
1) שכר טרחה כסכום קבוע? עבור דירות הדיירים הישנים? עבור כלל הדיירים?
2) קבלת עמלות ממכירת כלל הדירות שתמכרנה?
3) אפשרות נוספת?
כאחת ממייצגי פרוייקט אפשרי בשלב המו"מ, אנו שומעים מספר אפשרויות. הדבר שמטריד אותנו הוא האפשרות שעצם תשלום שכר הטרחה לעו"ד ע"י היזם, ככל שיהיה גבוה יותר או מבוסס אחוזים בהתאם להצלחה, כך למעשה תתחלף נאמנותו המוחלטת הנדרשת של העו"ד שייצג את הדיירים למתן הקלות בחוזה ו"לעצימת עין אפשרית" לטובת היזם.
אשמח למענה מאיר ומהיר.
תודה,
יערה
תמ"א 38 - שכר עו"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/10/13
יערה שלום!
כל הוריאציות קיימות אם כי בדר"כ מדובר על תשלום של סכום קבוע.
אני חושב שרוב עורכי הדין ישמחו לקבל את שכרם מהדיירים ולא מהיזם. אלא שבדר"כ הדיירים לא מוכנים לשלם דבר בפרויקט. אם זה מטריד אותכם - תשלמו ישירות. אי אפשר גם להיות מוטרד וגם לא לשלם.
אני חושב שזה עדיף אבל עדין עורכי הדין יודעים להבחין בין מקור התשלום ובין חובת היצוג בנאמנות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
כל הוריאציות קיימות אם כי בדר"כ מדובר על תשלום של סכום קבוע.
אני חושב שרוב עורכי הדין ישמחו לקבל את שכרם מהדיירים ולא מהיזם. אלא שבדר"כ הדיירים לא מוכנים לשלם דבר בפרויקט. אם זה מטריד אותכם - תשלמו ישירות. אי אפשר גם להיות מוטרד וגם לא לשלם.
אני חושב שזה עדיף אבל עדין עורכי הדין יודעים להבחין בין מקור התשלום ובין חובת היצוג בנאמנות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור העירייה לקומה נוספת ב-תמא 38/2 במקרה של אילוץ
מיקי
11/10/13
שלום רב.
הבניין שלנו ממוקם בגבעתיים. הוחלט פה אחד לבצע תמא 38/2.
הבניין, 3 קומות, בן 53 שנה ומועד לפורענות במקרה של רעידת אדמה.
קיים אילוץ (בגלל מבנה המגרש) שבכל קומה יהיו 3 דירות (כמו היום) ולא 4.
דו"ח 0 מתאפשר רק אם יהיה אישור ל-7 קומות (ולא 6 כמקובל היום בעיר).
כאמור זהו אילוץ, ואין אפשרות להפיק דוח 0 עם 6 קומות.
האם העירייה מחוייבת לאשר 7 קומות במקרה זה? מה הסיכויים הריאליים לכך?
תודה,
מיקי
הבניין שלנו ממוקם בגבעתיים. הוחלט פה אחד לבצע תמא 38/2.
הבניין, 3 קומות, בן 53 שנה ומועד לפורענות במקרה של רעידת אדמה.
קיים אילוץ (בגלל מבנה המגרש) שבכל קומה יהיו 3 דירות (כמו היום) ולא 4.
דו"ח 0 מתאפשר רק אם יהיה אישור ל-7 קומות (ולא 6 כמקובל היום בעיר).
כאמור זהו אילוץ, ואין אפשרות להפיק דוח 0 עם 6 קומות.
האם העירייה מחוייבת לאשר 7 קומות במקרה זה? מה הסיכויים הריאליים לכך?
תודה,
מיקי
תמ"א 38 - אילוץ קומה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/10/13
שלום מיקי!
מה שאתם אומרים זה שכדי להרים את הפרויקט צריך לבנות עוד קומה ובה 3 דירות נוספות. אם זכויות בניה אלו לא מעוגנות בתוכניות החלות על המגרש אז עירית גבעתיים לא תאשר זאת.
מה שאני מציע- ואני יודע שזה לא פופולארי : אני מבין שיש היום 3 קומות ו- 9 דירות בנין. אם כל דייר יתכבד ויתרום 100,000 ש"ח לטובת הפרויקט אז יכול להיות שמבחינת היזם הפרויקט נעשה כלכלי. נהיה מסורת שבפרויקטים של תמא הדיירים לא משלמים דבר. אבל תחשוב על זה- במקום בנין בן 53 שנים מט ליפול אתם תקבלו דירה חדשה לגמרי בבנין חדש, יתכן ודירה גדולה יותר וכן מעלית וחניה. זה לא שווה 100,000 ש"ח?
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מה שאתם אומרים זה שכדי להרים את הפרויקט צריך לבנות עוד קומה ובה 3 דירות נוספות. אם זכויות בניה אלו לא מעוגנות בתוכניות החלות על המגרש אז עירית גבעתיים לא תאשר זאת.
מה שאני מציע- ואני יודע שזה לא פופולארי : אני מבין שיש היום 3 קומות ו- 9 דירות בנין. אם כל דייר יתכבד ויתרום 100,000 ש"ח לטובת הפרויקט אז יכול להיות שמבחינת היזם הפרויקט נעשה כלכלי. נהיה מסורת שבפרויקטים של תמא הדיירים לא משלמים דבר. אבל תחשוב על זה- במקום בנין בן 53 שנים מט ליפול אתם תקבלו דירה חדשה לגמרי בבנין חדש, יתכן ודירה גדולה יותר וכן מעלית וחניה. זה לא שווה 100,000 ש"ח?
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חברה מפרת חוק
ישראל אבי-זהב
10/10/13
בדקתי והתברר שהחברות של היזם שלנו הן מפרות חוק בגלל אי הגשת דוחות שנתיים .
אני מתנגד להמשיךבקשרים איתו עד שיסדיר את הבהייה ועד שנראה מצבו האם אני צודק
אני מתנגד להמשיךבקשרים איתו עד שיסדיר את הבהייה ועד שנראה מצבו האם אני צודק
תמ"א 38 - חברה מפירת חוק
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/10/13
שלום ישראל!
חברה שלא הגישה דוחות שנתיים ו/או שילמה אגרות שנתיות יכולה להיות מוכרזת כחברה מפירת חוק.
אני חושב שהדירשה שלך מוצדקת. לא צריכה להיות מניעה מצד היזם להסדיר את כל מה שצריך לפני חתימת ההסכם עמכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
חברה שלא הגישה דוחות שנתיים ו/או שילמה אגרות שנתיות יכולה להיות מוכרזת כחברה מפירת חוק.
אני חושב שהדירשה שלך מוצדקת. לא צריכה להיות מניעה מצד היזם להסדיר את כל מה שצריך לפני חתימת ההסכם עמכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פניה למפקח בנושא תמ"א
פנחס ש'
10/10/13
רוב הדיירים חתמו על חוזה תמ"א עם הייזם.
אני מתנגד, ולא חותם, כי החוזה כולל סעיף בוררות נרחב, השולל פניה לבתי משפט.
השאלה שלי: האם המפקח מוסמך לכפות עלי את החוזה, ואגב כך בוררות שאיני חפץ בה?
אני מתנגד, ולא חותם, כי החוזה כולל סעיף בוררות נרחב, השולל פניה לבתי משפט.
השאלה שלי: האם המפקח מוסמך לכפות עלי את החוזה, ואגב כך בוררות שאיני חפץ בה?
תמ"א 38 - בוררות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/10/13
שלום פנחס!
כן, המפקח יכול לאכוף עליך את סעיף הבוררות. אגב- סעיף כזה מקובל וההגיון שלו הוא הצורך לקבל החלטות מהירות במחלוקות בין הדיירים ליזם. אם תבררו את חילוקי הדיעות בינכם בקצב ובלוחות הזמנים של בית המשפט אז הפרויקט לא יצליח להתקדם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
כן, המפקח יכול לאכוף עליך את סעיף הבוררות. אגב- סעיף כזה מקובל וההגיון שלו הוא הצורך לקבל החלטות מהירות במחלוקות בין הדיירים ליזם. אם תבררו את חילוקי הדיעות בינכם בקצב ובלוחות הזמנים של בית המשפט אז הפרויקט לא יצליח להתקדם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רונית
תמ"א 38/2 ( הריסה ובניה)
10/10/13
בהסכם המוצע כתוב:
אם רוב בעלי הדירות יחתמו על ההסכם והיזם יחליט כי בכוונתם לתבוע סרבן/נים או לנהל הליך משפטי אחר ,המוכרים מתחייבים לשתף פעולה עם היזם לצורך נקיטת תהליך שהיזם יבחר
היזם ישא בכל הוצאות ההליכים במיקרה זה.
זה נראה מאד כובל ולא לפי החוק המקרקעין 2008
אם רוב בעלי הדירות יחתמו על ההסכם והיזם יחליט כי בכוונתם לתבוע סרבן/נים או לנהל הליך משפטי אחר ,המוכרים מתחייבים לשתף פעולה עם היזם לצורך נקיטת תהליך שהיזם יבחר
היזם ישא בכל הוצאות ההליכים במיקרה זה.
זה נראה מאד כובל ולא לפי החוק המקרקעין 2008
תמ"א 38 - תביעה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/10/13
שלום רונית!
מבלי להכנס לניסוח הסעיף - סעיף כזה הוא סטנדרטי בהסכמי תמ"א. אני לא רואה עם זה שום בעיה.
הכוונה למקרים בהם יש דיירים שלא חותמים על ההסכם ויש רוב מספיק של בעלי דירות שחתמו. במקרה כזה החוק מאפשר לבעלי הדירות האחרות לתבוע את אותם דיירים בהליך המתנהל בפני המפקח על בתים משותפים. זכות התביעה היא של בעלי הדירות שחתמו אבל בפועל, היזם הוא זה שעושה את כל העבודה על חשבונו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מבלי להכנס לניסוח הסעיף - סעיף כזה הוא סטנדרטי בהסכמי תמ"א. אני לא רואה עם זה שום בעיה.
הכוונה למקרים בהם יש דיירים שלא חותמים על ההסכם ויש רוב מספיק של בעלי דירות שחתמו. במקרה כזה החוק מאפשר לבעלי הדירות האחרות לתבוע את אותם דיירים בהליך המתנהל בפני המפקח על בתים משותפים. זכות התביעה היא של בעלי הדירות שחתמו אבל בפועל, היזם הוא זה שעושה את כל העבודה על חשבונו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יוסי
תמ"א 38/2( הריסה ובניה)
10/10/13
היזם מבקש שנחתום על מיסמך המאשר לו רישום הערת אזהרה בטאבו לפני קבלת היתר בנייה. האם זה דרוש לקבלת היתר הבנייה?
כמו כן הוא מציין בחוזה המוצע כי גובה ונוסח הערבויות הבנקאיות : ביצוע , מסים ושכ""ד ייקבע אחרי קבלת היתר הבנייה ע"י שמאי מקרקעין מוסכם על הצדדים.
ההגיון אומר שרצוי לקבוע עכשו את הסכומים ואת הנוסח של הערבויות ע"מ לא להתווכח על כך בעתיד
כמו כן הוא מציין בחוזה המוצע כי גובה ונוסח הערבויות הבנקאיות : ביצוע , מסים ושכ""ד ייקבע אחרי קבלת היתר הבנייה ע"י שמאי מקרקעין מוסכם על הצדדים.
ההגיון אומר שרצוי לקבוע עכשו את הסכומים ואת הנוסח של הערבויות ע"מ לא להתווכח על כך בעתיד
תמ"א 38 - הערת אזהרה וערבויות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/10/13
יוסי שלום!
הערת אזהרה לא נחוצה לצורך הוצאת היתר בניה אבל היא נחוצה מול בנק מלווה לצורך קבלת אשראים. בנוסף - היא מבטיחה לכל הדיירים שחתמו שאף אחד לא יתחרט ויעשה עיסקה נוגדת, עם קונה דירה שלא רוצה לחתום על ההסכם, או עם יזם אחר, באופן שיתקע את כל הפרויקט. אם בהסכם מוסדר אופן ביטול הערת האזהרה במקרה של הפרה מצד היזם אז אין בכך בעיה.
לגבי הערבויות- אני לא רואה מניעה שגובה הערבויות יקבע בשלב מאוחר יותר אבל בכל מקרה צריך לבדוק מספר דברים. ראשית- לקבעוא ת הסכומים ולקבל את הערבות לפני שהיזם עולה על הקרקע. שנית- להקפיד שמנגנון קביעת הסכום נעשה בצורה אוביקטיבית ובאופן שיבטיח אותכם כי במקרה של הפרות מצד היזם יהיה די כסף בערבות כדי שהפרויקט לא יעצר.
לגבי נוסח הערבויות - מרבית הנוסחים הם אחידים ונקבעים על ידי הבנקים. בכל מקרה- גם כאן מספיק שתכתבו בהסכם שהנוסח יקבע על ידי ב"כ הצדדים. כל עוד מתן הערבות היא תנאי לעליה על הקרקע לא תהיה בכך בעיה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הערת אזהרה לא נחוצה לצורך הוצאת היתר בניה אבל היא נחוצה מול בנק מלווה לצורך קבלת אשראים. בנוסף - היא מבטיחה לכל הדיירים שחתמו שאף אחד לא יתחרט ויעשה עיסקה נוגדת, עם קונה דירה שלא רוצה לחתום על ההסכם, או עם יזם אחר, באופן שיתקע את כל הפרויקט. אם בהסכם מוסדר אופן ביטול הערת האזהרה במקרה של הפרה מצד היזם אז אין בכך בעיה.
לגבי הערבויות- אני לא רואה מניעה שגובה הערבויות יקבע בשלב מאוחר יותר אבל בכל מקרה צריך לבדוק מספר דברים. ראשית- לקבעוא ת הסכומים ולקבל את הערבות לפני שהיזם עולה על הקרקע. שנית- להקפיד שמנגנון קביעת הסכום נעשה בצורה אוביקטיבית ובאופן שיבטיח אותכם כי במקרה של הפרות מצד היזם יהיה די כסף בערבות כדי שהפרויקט לא יעצר.
לגבי נוסח הערבויות - מרבית הנוסחים הם אחידים ונקבעים על ידי הבנקים. בכל מקרה- גם כאן מספיק שתכתבו בהסכם שהנוסח יקבע על ידי ב"כ הצדדים. כל עוד מתן הערבות היא תנאי לעליה על הקרקע לא תהיה בכך בעיה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רונית
תמ"א 38/2( הריסה ובניה))-תקנון בית משותף אחרי ההריסה
10/10/13
עקב אפשרות של הקמת חניון משותף, היזם מציע בהסכם,לרשום תקנון חדש לשני הבנינים ( לאחר הריסתם)ותיתכן גם אפשרות של איחוד החלקות.
כיום הדיירים הם שלוש אוכלוסיות שונות של זכויות שונות בקרקע( זכויות בנייה) בהתאם לרשום בטאבו.
היזם מציין בחוזה כי הזכויות החדשות תהיינה יחסיות לגודל הדירות החדשות
האם המסקנה היא כי דייר בעל חלק גדול יותר ברכוש המשותף-הים-,
יקבל מחר -אחרי ההריסה ורישום תקנון בית משותף חדש,
זכויות באחוזים מופחתים ביחס לדיירים אחרים
כיום הדיירים הם שלוש אוכלוסיות שונות של זכויות שונות בקרקע( זכויות בנייה) בהתאם לרשום בטאבו.
היזם מציין בחוזה כי הזכויות החדשות תהיינה יחסיות לגודל הדירות החדשות
האם המסקנה היא כי דייר בעל חלק גדול יותר ברכוש המשותף-הים-,
יקבל מחר -אחרי ההריסה ורישום תקנון בית משותף חדש,
זכויות באחוזים מופחתים ביחס לדיירים אחרים
תמ"א 38 - חלקים ברכוש המשותף
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/10/13
רונית שלום!
בדרך כלל החלק ברכוש המשותף נקבע על פי שטח הרצפה בדירה לעומת סה"כ שטחי הרצפה בכלל הדירות. מעבר לכך אין משמעות לכך שהחלק שלך ברכוש המשותף יקטן משום שהמכנה גדל. מה שכן - הבית המשותף החדש יכלול כנראה מספר גדול יותר של דיורת ויש להקפיד שהתקנון מפריד את אופן ניהול כל בנין בנפרד.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בדרך כלל החלק ברכוש המשותף נקבע על פי שטח הרצפה בדירה לעומת סה"כ שטחי הרצפה בכלל הדירות. מעבר לכך אין משמעות לכך שהחלק שלך ברכוש המשותף יקטן משום שהמכנה גדל. מה שכן - הבית המשותף החדש יכלול כנראה מספר גדול יותר של דיורת ויש להקפיד שהתקנון מפריד את אופן ניהול כל בנין בנפרד.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעל 2 דירות בבניין
אייל
09/10/13
בבנין שלנו 9 דירות . לדייר אחד יש 2 דירות בבניין. האם לקביעת אחוז הדיירים המסכימים לתמא יש לחשב אותו כבעל דירה אחת או שתיים? תודה
תמ"א 38 - בעל 2 דירות בבנין.
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/10/13
מי שמחזיק 2 דירות באותו בנין נספר כבעלים של שתי דירות לצורך קביעת הרוב הדרוש.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לגבי התקדמות בתמא 38/1 עם יותר מ 2/3 דיירים חתמו
יעל
09/10/13
שלום רב,
בבנין של אמי רוצים לשפץ באמצעות תמא 38/1 . יש מעל שני שליש חתימות בבנין. הדירה של אמי רשומה חצי על שמה וחצי על שמינו (הילדים).
אמי כבר לא גרה בדירה, היא דמנטית ולא
יכולה לחתום. עד היום אחי ואני מנהלים את ענייניה הכספיים לטובתה ללא צורך להיות אפוטרופוס על רכושה.
כעת העו"ד שמטפל בעינייני התמ"א של הבניין טוען
שלא מספיק שאחי ואני נחתום אלא גם אמא חייבת והיות וזה לא אפשרי זה אומר להכנס לתהליך של אפוטרופוס רכוש ...
האם יש דרך אחרת ? ללא מינוי אפוטרופוס על רכושה ? הרי אין כאן התנגדות ולא יכולה להיות מצד אמי והעובדה שאחי ואני חותמים מדגישה את העניין.
ובכל מקרה גם ללא חתימתה על חצי הדירה שברשותה יש מספיק דיירים שיחתמו..
אודה מאוד על התייחסות, יעל.
בבנין של אמי רוצים לשפץ באמצעות תמא 38/1 . יש מעל שני שליש חתימות בבנין. הדירה של אמי רשומה חצי על שמה וחצי על שמינו (הילדים).
אמי כבר לא גרה בדירה, היא דמנטית ולא
יכולה לחתום. עד היום אחי ואני מנהלים את ענייניה הכספיים לטובתה ללא צורך להיות אפוטרופוס על רכושה.
כעת העו"ד שמטפל בעינייני התמ"א של הבניין טוען
שלא מספיק שאחי ואני נחתום אלא גם אמא חייבת והיות וזה לא אפשרי זה אומר להכנס לתהליך של אפוטרופוס רכוש ...
האם יש דרך אחרת ? ללא מינוי אפוטרופוס על רכושה ? הרי אין כאן התנגדות ולא יכולה להיות מצד אמי והעובדה שאחי ואני חותמים מדגישה את העניין.
ובכל מקרה גם ללא חתימתה על חצי הדירה שברשותה יש מספיק דיירים שיחתמו..
אודה מאוד על התייחסות, יעל.
תמ"א 38 - חתימת האם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/10/13
אין בעיה שתחתמו אתם מכוח החצי שלכם וזה יחשב כחתימת בעל הדירה מבחינת העיריה.
אגב- אין בעיה גם לבקש ולקבל אישור למינוי שלכם כאפוטרופוס על הרכוש של האם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אגב- אין בעיה גם לבקש ולקבל אישור למינוי שלכם כאפוטרופוס על הרכוש של האם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 בניין רכבת
אחוזי הסכמה
09/10/13
שלום,
אני גר בבניין רכבת 3 כניסות, שאלתי היא האם צריך 60% הסכמה מכל 3 הבניינים או מכל בניין 60 % ?
תודה רבה.
אני גר בבניין רכבת 3 כניסות, שאלתי היא האם צריך 60% הסכמה מכל 3 הבניינים או מכל בניין 60 % ?
תודה רבה.
תמ"א 38 - אחוזי הסכמה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/10/13
תלוי איך הרישום. אם כל כניסה רשומה כבית משותף אחד אז מספיק האחוזים הנדרשים באותו בית. אם כולם ביחד מהווים בית משותף אחד וכל הכניסות מעונינות הפרויקט - אז צריך את הרוב הנדרש מכלל הדירות מכל הבנינים. אם רק בנין אחד ברכבת מעונין - יש אפשרות בתנאים מסויים לקדם את הפרויקט רק איתו ואז נדרשים אחוזי ההסכמה באותה כניסה בלבד,.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לגבי תמא 38/2
תמ"א 38/2
09/10/13
אם לדייר שתי דירות בבנינים שהולכים לעבור תמ"א 38/2, האם עליו לחתום על ההסכמים לפני סוף שנת 2013 ע"מ לא לשלם מסים מיותרים?
מה אומר החוק ומה אומר סעיף 74?
האם בעל הדירות חייב להעביר את הפטורים ממס שבח ליזם?
מה אומר החוק ומה אומר סעיף 74?
האם בעל הדירות חייב להעביר את הפטורים ממס שבח ליזם?
חיוב בעל דירה
תמ"א 38/2
09/10/13
האם במיקרה של סירוב לחתום על החוזה עם היזם, ניתן לחייב את בעל הדירה לבצע את הפרויקט וגם להעביר לקבלן/ יזם את הפטורים של מס שבח , אם אין לו פטור( ברשותו דירה נוספת), אזי המפקח יחייב את היזם לבנות גם עבור הדייר הסרבן ולשלם עבורו את המיסים?
תמ"א38/2 - פטור ממס
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/10/13
שלום רב!
קיימים שני סוגי פטורים ממס שבח במסגרת הסכם תמ"א 38/2.
סוג ראשון הוא כללי- חוק מיסוי מקרקעין פוטרו ממס שבח את מכירת כל זכויות בניה מכוח התמ"א ו/או מכוח תוכנית מקומית שנותרה מכוח תמ"א 38. קרי- כל זכויו הבניה שניתנו לטובת עידוד חיזוק הבניה פטורות ממס שבח. אתה זכאי להשתמש בפטור זה בכל עיקה ולכל כמות של דירות באותו בנין.
אבל - יש מקומות - בהם במסגרת הפרויקט מנצךלים זכויות בבניה נוספות מכוח תוכניות בנין עיר אחרות. את אלו הסעיף הכללי לא פוטר. על כן יזמים דורשים בהרבה מקרים כי כל דייר ינצל פטור אישי שלו. הפטור האישי השכיח ביותר הוא מכירת דירת מגורים אחת ל- 4 שנים. פטור זה אכן מתבטל בסוף שנה זו. לאחר מכן יש תקופת מעבר בה תשלום מס השבח על מכירת דירה שניה הוא מדורג. שימוש בפטור הכלל אינו מבטל את היכולת להשתמש בפטור האישי.
במקרה שלך - מציע שתברר אם בכלל יש צורך להשתמש בפטור האישי. אולי הפטור הכללי פוטר את כל הבעיה. אם לא- אתה יכול להשתמש בפטור של מכירה אחת ל- 4 שנים (אם אתה זכאי לפטור) לגבי דירה אחת ולגבי הדירה השניה לבדוק מה כדאי יותר- שימוש בסעיף הכללי או בהוראות המעבר. בכל מקרה אני ממליץ שתבקש שיעריכו לך את המשמעויות הכספיות של החבויות במס.
הנוהג הוא שהדייר משתמש בפטור ממס שבח במסגרת ההסכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
קיימים שני סוגי פטורים ממס שבח במסגרת הסכם תמ"א 38/2.
סוג ראשון הוא כללי- חוק מיסוי מקרקעין פוטרו ממס שבח את מכירת כל זכויות בניה מכוח התמ"א ו/או מכוח תוכנית מקומית שנותרה מכוח תמ"א 38. קרי- כל זכויו הבניה שניתנו לטובת עידוד חיזוק הבניה פטורות ממס שבח. אתה זכאי להשתמש בפטור זה בכל עיקה ולכל כמות של דירות באותו בנין.
אבל - יש מקומות - בהם במסגרת הפרויקט מנצךלים זכויות בבניה נוספות מכוח תוכניות בנין עיר אחרות. את אלו הסעיף הכללי לא פוטר. על כן יזמים דורשים בהרבה מקרים כי כל דייר ינצל פטור אישי שלו. הפטור האישי השכיח ביותר הוא מכירת דירת מגורים אחת ל- 4 שנים. פטור זה אכן מתבטל בסוף שנה זו. לאחר מכן יש תקופת מעבר בה תשלום מס השבח על מכירת דירה שניה הוא מדורג. שימוש בפטור הכלל אינו מבטל את היכולת להשתמש בפטור האישי.
במקרה שלך - מציע שתברר אם בכלל יש צורך להשתמש בפטור האישי. אולי הפטור הכללי פוטר את כל הבעיה. אם לא- אתה יכול להשתמש בפטור של מכירה אחת ל- 4 שנים (אם אתה זכאי לפטור) לגבי דירה אחת ולגבי הדירה השניה לבדוק מה כדאי יותר- שימוש בסעיף הכללי או בהוראות המעבר. בכל מקרה אני ממליץ שתבקש שיעריכו לך את המשמעויות הכספיות של החבויות במס.
הנוהג הוא שהדייר משתמש בפטור ממס שבח במסגרת ההסכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם 80% שחתמו זה מספיק?
תמ"א 38/2
08/10/13
אם דייר/ים שהם פחות מ80 % מבעלי הדירות בבניין לא חתמו על ההסכם עם הקבלן, מה קורה לפי החוק, אם הקבלן מסתפק בחתימה השל יותר מ80% מבעלי הדירות?
אם ה אלה שלא חותמים מגיעים למפקח וטענים שהם לא מסרבים למת"א ה38/2 , אבל הם לא חותמים על ההסכם, מה קורה אז.?
מה קורה אם התנאי של הקבלן הוא אחר: מסכים לפרויקט רק אם 100% מבעלי הדירות חתמו
האם ניתן לתבוע את המסרבים במקרה זה?
ומי יתבע אותם?
אם ה אלה שלא חותמים מגיעים למפקח וטענים שהם לא מסרבים למת"א ה38/2 , אבל הם לא חותמים על ההסכם, מה קורה אז.?
מה קורה אם התנאי של הקבלן הוא אחר: מסכים לפרויקט רק אם 100% מבעלי הדירות חתמו
האם ניתן לתבוע את המסרבים במקרה זה?
ומי יתבע אותם?
תמ"א 38 - 80%
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/10/13
קצת התבלבלתי בתאור הנתונים. אנסה להסביר את העקרונות. אם בבנין יש רוב של 80% הסכמה מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף (בהנחה שמדובר על תמ"א 38/2) אז קובע החוק כי ניתן לאכוף את הסכם התמ"א שנחתם, באמצעות תביעה המתבררת בפני המפקח על בתים משותפים, גם על הדיירים הסרבנים. אם המפקח מחליט לאכוף את ההסכם - הם מחויבים בכל מה שכתוב שם.
הבעיה היא שאת התביעה ניתן להגיש רק לאחר שהתקבל אישור בתנאים להוצאת היתר בניה לפרויקט. כדי לקדם היתר בניה לפרויקט צריך יזם שיממן את תהליך התכנון.
אני מעריך שהיזם מאוד מעונין שתפעילו לחץ על מי שטרם חתם אבל בסופו של דבר אם תגידו לו שיש דיירים סרבנים אבל גם יש מעל 80% הסכמה הוא יחתום ויקדם את הפרויקט. אם לא- תחליפו יזם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הבעיה היא שאת התביעה ניתן להגיש רק לאחר שהתקבל אישור בתנאים להוצאת היתר בניה לפרויקט. כדי לקדם היתר בניה לפרויקט צריך יזם שיממן את תהליך התכנון.
אני מעריך שהיזם מאוד מעונין שתפעילו לחץ על מי שטרם חתם אבל בסופו של דבר אם תגידו לו שיש דיירים סרבנים אבל גם יש מעל 80% הסכמה הוא יחתום ויקדם את הפרויקט. אם לא- תחליפו יזם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מספר החניות בתמ"א 38/3
יפעת
08/10/13
א. שטח הדירות המקוריות מעל 120 מ"ר ולכל דייר יש חניה אחת. אם שטח הדירה החדשה אחרי ביצוע תמ"א 38/3 גדול מ- 120 מ"ר - האם הקבלן צריך לספק 2 חניות?
ב. איך מחשבים את שטח הדירה לצורך חישוב מספר החניות ( 120 מ"ר ברוטו או נטו)
ג. מהו שטח חניה תקנית (12 מ"ר?)
ב. איך מחשבים את שטח הדירה לצורך חישוב מספר החניות ( 120 מ"ר ברוטו או נטו)
ג. מהו שטח חניה תקנית (12 מ"ר?)
תמ"א 38 - חניות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/10/13
יפעת שלום!
אם מדובר על תוספת בניה מעל הקיים אז לא מוספים חניות לדירות הקיימות. בהריסה ובניה מחדש צריך לתת חניות לפי תקן חניה ואם דורשים 1:2 אז זה מה שהיזם צריך לתת לכם.
את שאח הדירה מחשבים לפי הכללים שבחוק המכר, קרי שטח מעטפת הדירה כולל עובי קירות (או מחצית מהעובי במקרה של קירות משותפים).
שטח חניה נטו הוא 12-15 מ"ר. בדר"כ דורשים פתח של 3 מ' ועד 5 מ' אורך אבל יכול להיות שוני בנושא זה בין עיריות שונות.
צריך לשים לב שעיקר השטח בחניה הולך על שטחי מעבר וגישה לחניה. כך שבברוטו מחשבים בדר"כ לפי 30-35 מ"ר למקום חניה על מנת לבדוק כמה חניות נכנסות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם מדובר על תוספת בניה מעל הקיים אז לא מוספים חניות לדירות הקיימות. בהריסה ובניה מחדש צריך לתת חניות לפי תקן חניה ואם דורשים 1:2 אז זה מה שהיזם צריך לתת לכם.
את שאח הדירה מחשבים לפי הכללים שבחוק המכר, קרי שטח מעטפת הדירה כולל עובי קירות (או מחצית מהעובי במקרה של קירות משותפים).
שטח חניה נטו הוא 12-15 מ"ר. בדר"כ דורשים פתח של 3 מ' ועד 5 מ' אורך אבל יכול להיות שוני בנושא זה בין עיריות שונות.
צריך לשים לב שעיקר השטח בחניה הולך על שטחי מעבר וגישה לחניה. כך שבברוטו מחשבים בדר"כ לפי 30-35 מ"ר למקום חניה על מנת לבדוק כמה חניות נכנסות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
א-מ
תמ"א 38/2
07/10/13
בוזה רשום כי ליזם יש זכות ביטול החוזה אם תוך 15 חודש מיום חתימת החוזה הוא מגיע למסקנה כי אין כדאיות כלכלית לפרויקט
לדיירים אין זכות כזאת
כמו כן היזם מציין כי חתימה על חוזה זה היא כמו חתימה על הסכם בוררות
בסעיף הבוררות מדובר על מינוי בורר מוסכם בנושאים הנדסיים ונושאים משפטיים-ז"א בכל הנושא
מאידך אפשר לפנות לבתי המשפט בתל אביב כבפוף למה שמצויין בסעיפי הבוררות
לי נרה כי הטיוטה של ההסכם הבמוצעמתכוונת שגם במיקרה של הפרת סעיפי החוזה ע"י הקבלן , לא נוכל אפילו לדרוש את חילוט הערבות הבנקאית שהוא מוכן לתת לנו, הגם שהיא ערבות חוק מכר בלבד ( משופרת?) לגבי ביצוע ה]רויקט
כמו כן נשאלת השאלה האם ניתן לקבל היתר הריסה לפני היתר בנייה
ואז תיאורטית האם ניתן להרוס ואח"כ " להיקלע" לחוסר כדאיות?
לדיירים אין זכות כזאת
כמו כן היזם מציין כי חתימה על חוזה זה היא כמו חתימה על הסכם בוררות
בסעיף הבוררות מדובר על מינוי בורר מוסכם בנושאים הנדסיים ונושאים משפטיים-ז"א בכל הנושא
מאידך אפשר לפנות לבתי המשפט בתל אביב כבפוף למה שמצויין בסעיפי הבוררות
לי נרה כי הטיוטה של ההסכם הבמוצעמתכוונת שגם במיקרה של הפרת סעיפי החוזה ע"י הקבלן , לא נוכל אפילו לדרוש את חילוט הערבות הבנקאית שהוא מוכן לתת לנו, הגם שהיא ערבות חוק מכר בלבד ( משופרת?) לגבי ביצוע ה]רויקט
כמו כן נשאלת השאלה האם ניתן לקבל היתר הריסה לפני היתר בנייה
ואז תיאורטית האם ניתן להרוס ואח"כ " להיקלע" לחוסר כדאיות?
תמ"א 38 - הריסה ובניה
עו"ד תומר יפת
מנהל
07/10/13
שלום רב,
אין סימטריה בין שני הצדדים. כל הסיכון מוטל לפתחו של היזם. מדובר בעסקה גבולית מאוד מבחינה כלכלית ומכאן הזהירות שהיזם נוקט בה.
לא ניתן להרוס את הבניין לפני היתר בניה ולפני מתן ערבות בנקאית על מלא שווי הדירה החדשה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אין סימטריה בין שני הצדדים. כל הסיכון מוטל לפתחו של היזם. מדובר בעסקה גבולית מאוד מבחינה כלכלית ומכאן הזהירות שהיזם נוקט בה.
לא ניתן להרוס את הבניין לפני היתר בניה ולפני מתן ערבות בנקאית על מלא שווי הדירה החדשה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
א-מ
אחוזי בנייה
06/10/13
האם עם החתימה על החוזה עם היזם אני מעביר לו את כל זכויות הבנייה שלי בבניין?
אם הקבלן מתכנן לקבל שלוש דירות עלכל דירה שהיתה בבנין-נניח 27 סה"כ במקום 9 שהיו
זה אומר שהיו לי זכויות בנייהכ של שלוש דירות במקום הדירה שלי?
אם הקבלן מתכנן לקבל שלוש דירות עלכל דירה שהיתה בבנין-נניח 27 סה"כ במקום 9 שהיו
זה אומר שהיו לי זכויות בנייהכ של שלוש דירות במקום הדירה שלי?
תמ"א 38 - זכויות בניה במסגרת תמ"א 38/2
עו"ד תומר יפת
מנהל
07/10/13
שלום רב,
אני מבין שמדובר בעסקה של תמ"א 38/2 |(הריסה ובניה).
אם אכן זהו היחס הרי שאתה מבין נכון.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שמדובר בעסקה של תמ"א 38/2 |(הריסה ובניה).
אם אכן זהו היחס הרי שאתה מבין נכון.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם הבניין מתאים לבדו ?
אילן
06/10/13
שני בניינים צמודים נושקים שניבנו בתאריכים שונים רשומים בנפרד יכולים לבצע תמ"א 38 בנפרד?
תמ"א 38 - שני בניינים צמודים
עו"ד תומר יפת
מנהל
07/10/13
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ברור של נקודות נוספות
ברוך
06/10/13
אני גר בירושלים רח' רוזנבלט מספר גוש 30730 מספר חלקה 6
האם יש אפשרות לתמא 38 בבנין שלנו?
טענו לי שהוא נבנה ב1981, אני לא בטוח כי שכנים אמרו לי שהם גרים בבניינים אלו משנת 1981, כיצד אפשר לבדוק זאת?
וגם אם כן אמרו לי שזה תלוי בבניה ויש בנינים שנבנו אחרי 1980 וגם כן לא עומדים בפני רעידת אדמה וצריך לברר זאת אם האדריכל האם זה נכון? או שהם קשוחים בקשר לתאריך קבלת היתר הבניה ואם הוא אחרי 1980 אין סיכוי שיתנו לנו היתר.
תודה רבה
האם יש אפשרות לתמא 38 בבנין שלנו?
טענו לי שהוא נבנה ב1981, אני לא בטוח כי שכנים אמרו לי שהם גרים בבניינים אלו משנת 1981, כיצד אפשר לבדוק זאת?
וגם אם כן אמרו לי שזה תלוי בבניה ויש בנינים שנבנו אחרי 1980 וגם כן לא עומדים בפני רעידת אדמה וצריך לברר זאת אם האדריכל האם זה נכון? או שהם קשוחים בקשר לתאריך קבלת היתר הבניה ואם הוא אחרי 1980 אין סיכוי שיתנו לנו היתר.
תודה רבה
תמ"א 38 - זכאות לביצוע פרוייקט
עו"ד תומר יפת
מנהל
07/10/13
ברוך שלום,
אין בעיה לברר את מועד מתן היתר הבניה בוועדה המקומית. אם ההיתר לפני 1980 הרי שאין בעיה ואם ההיתר משנה מאוחרת יותר, הרי שתידרש לבדוק פרטנית מול הוועדה המקומית את הסטאטוס של הבניין.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אין בעיה לברר את מועד מתן היתר הבניה בוועדה המקומית. אם ההיתר לפני 1980 הרי שאין בעיה ואם ההיתר משנה מאוחרת יותר, הרי שתידרש לבדוק פרטנית מול הוועדה המקומית את הסטאטוס של הבניין.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
יצחק
06/10/13
בנין בירושלים שהיתר הבניה שלו הוא ב1981האם יש סיכוי לקבל אישור לתוכנית תמא 38 או שהחוק לא מאפשר לחרוג משנת 1980?
תמ"א 38 - היתר בניה
עו"ד תומר יפת
מנהל
07/10/13
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עבודות בדירה קיימת למטרות הערכות זמנים – תמ"א 38
אורי
06/10/13
הביניין בו אני מתגורר התחיל בעבודות תמ"א 38. להפתעתי גיליתי כי ישנה דירה בבינין שהקבלן משכיר מהדיירים שהתגוררו בה והוא מבצע עליה עבודות, שלדבריו, מטרתם היא לבדוק כמה זמן לוקח לו לבצע עבודה מסויימת (כמו חיבור הממ"ד לדוגמא) ובהתאם לכך, לבנות את הערכות הזמנים שלו לכל שאר הדירות בביניין. הנושא מטריד אותי כי איני יודע אם דבר מעין זה נהוג, ובכל מקרה איני מבין מדוע בחרו דווקא בדירה זו ולא הציעו זאת לכל שאר הדיירים. אני מבקש לשאול האם פעולה זאת נהוגה והאם במקרה שכן, לא היו צריכים להציע זאת לשאר הדיירים? כמו כן ריציתי לברר האם נהוג שהקבלן ישלם כסף לצוות המנהל מטעם הדיירים? והאם שאר הדיירים צריכים להיות מדווחים על כך?
תמ"א 38 - עבודות בדירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/10/13
היי אורי!
לא מכיר כזאת בדיקה נראה לי סתם סיפור של הקבלן. יכו להיות שהוא הגיע לאיזה שהוא ההסדר עם אותם דיירים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא מכיר כזאת בדיקה נראה לי סתם סיפור של הקבלן. יכו להיות שהוא הגיע לאיזה שהוא ההסדר עם אותם דיירים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2
צהלה
05/10/13
בדירה שלנו בבת ים קיבלנו הצעה לבצע תמ"א 38/2 . היזם הציע דירה + 25 מ"ר, מרפסת, חניה, מחסן וכל מה שנותנים במסגרת תמ"א 38/2.
הכוונה לבנות שם בניין 1:3 כלומר היזם מתכוון לבנות מעבר לזכויות הבניה של תמ"א 38/2. לנו אין פטור ממס שבח (עקב ניצול הפטור במהלך השנים שעברו). אנחנו מבקשים שהיזם יקח על עצמו את תשלום מס השבח מאחר והוא מתכוון לבנות מעבר לזכויות הבניה של תמ"א 38/2.
שאלתי היא האם בקשתנו מקובלת והגיונית?
הכוונה לבנות שם בניין 1:3 כלומר היזם מתכוון לבנות מעבר לזכויות הבניה של תמ"א 38/2. לנו אין פטור ממס שבח (עקב ניצול הפטור במהלך השנים שעברו). אנחנו מבקשים שהיזם יקח על עצמו את תשלום מס השבח מאחר והוא מתכוון לבנות מעבר לזכויות הבניה של תמ"א 38/2.
שאלתי היא האם בקשתנו מקובלת והגיונית?
תמ"א 38 - פטור ממס
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/10/13
צהלה שלום!
נושא המיסוי הוא מורכב ועומד להיות מורכב עוד יותר בשל ביטול הפטור ממס שבח של מכירה אחת ל- 4 שנים החל מתחילת 2014.
בסופו של דבר של יקום ויפול על כמה עוד במצבכם או ירצו גם כן לא לנצל את הפטור.
מעבר לכך תבקו מהיזם שיערך לכם על כמה מדובר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
נושא המיסוי הוא מורכב ועומד להיות מורכב עוד יותר בשל ביטול הפטור ממס שבח של מכירה אחת ל- 4 שנים החל מתחילת 2014.
בסופו של דבר של יקום ויפול על כמה עוד במצבכם או ירצו גם כן לא לנצל את הפטור.
מעבר לכך תבקו מהיזם שיערך לכם על כמה מדובר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי הסכמות על שכר טרחה + מבנה משפטי של היזם + נאמנות של העו"ד
מוטי
04/10/13
שלום רב,
אנו דיירים העומדים לחתום על הסכם תמא 38/2 (פינוי בינוי)
1. לאחר כחודש של התעסקויות והתדיינות על סעיפי ההסכם של התמ"א - העו"ד עוד לא סגר שכר טרחה מול היזם!!
העו"ד המלווה שלנו מבקש מהיזם 50% משכר הטרחה במעמד חתימה ההסכם (והשאר לאורך התהליך). היזם מתנגד, ואמר שלאחר עשרות הסכמים כאלה, זו דרישה מאד חריגה, ומקובל לשלם 10%-25% בחתימת ההסכם. היה 'פיצוץ' והתקשרות בינהם - נעצרה! מה מקובל בתחום? מה נחשב לסביר?
2. היזם שלנו הינו 'קרן' ולא 'חברה', העו"ד אומר שהקרן מבחינה משפטית הינה יישות מאד מסובכת של חברה+שותפות, וכל אחת מהן מורכבת מעוד תתי חברות, ציטוט: "ובקיצור- אין אבא ואמא ליזם ויש חברה ללא תוכן או גב כלכלי שעומדת מולכם בהתקשרות.".
לפרוייקט יש בנק מלווה, וכל הערבויות.
האם במבנה הנ"ל של הקרן חושף אותנו לאיזה שהם סכנות, במידה ו"משהו קורה?".
3. היזם המליץ לנו להחליף עו"ד, ושלח הפניה ל 3-4 משרדי עורכי דין שכבר מייצגים דיירים בפרוייקטים אחרים שלו, ושאיתם כלשונו "אפשר לרוץ קדימה", האם יתכן שהמשרדים שמייצגים את הדיירים (אך מקבלים את התשלום מהיזם בהרבה פרוייקטים) יאבדו את הנאמנות לנו - הדיירים, כדי לא להפסיד את היזם שמפנה אליהם עוד ועוד עבודה?
בתודה מראש
אנו דיירים העומדים לחתום על הסכם תמא 38/2 (פינוי בינוי)
1. לאחר כחודש של התעסקויות והתדיינות על סעיפי ההסכם של התמ"א - העו"ד עוד לא סגר שכר טרחה מול היזם!!
העו"ד המלווה שלנו מבקש מהיזם 50% משכר הטרחה במעמד חתימה ההסכם (והשאר לאורך התהליך). היזם מתנגד, ואמר שלאחר עשרות הסכמים כאלה, זו דרישה מאד חריגה, ומקובל לשלם 10%-25% בחתימת ההסכם. היה 'פיצוץ' והתקשרות בינהם - נעצרה! מה מקובל בתחום? מה נחשב לסביר?
2. היזם שלנו הינו 'קרן' ולא 'חברה', העו"ד אומר שהקרן מבחינה משפטית הינה יישות מאד מסובכת של חברה+שותפות, וכל אחת מהן מורכבת מעוד תתי חברות, ציטוט: "ובקיצור- אין אבא ואמא ליזם ויש חברה ללא תוכן או גב כלכלי שעומדת מולכם בהתקשרות.".
לפרוייקט יש בנק מלווה, וכל הערבויות.
האם במבנה הנ"ל של הקרן חושף אותנו לאיזה שהם סכנות, במידה ו"משהו קורה?".
3. היזם המליץ לנו להחליף עו"ד, ושלח הפניה ל 3-4 משרדי עורכי דין שכבר מייצגים דיירים בפרוייקטים אחרים שלו, ושאיתם כלשונו "אפשר לרוץ קדימה", האם יתכן שהמשרדים שמייצגים את הדיירים (אך מקבלים את התשלום מהיזם בהרבה פרוייקטים) יאבדו את הנאמנות לנו - הדיירים, כדי לא להפסיד את היזם שמפנה אליהם עוד ועוד עבודה?
בתודה מראש
תמ"א 38 -שכר עורך דין
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/10/13
מוטי שלום!
אם הבנתי נכון עורך הדין שלכם במומ על ההסכם המלא שיחתם מול היזם. לדעתי הדרישה של עורך הדין שלכם לקבל 50% בחתימת ההסכם היא מאוד סבירה ואפילו מעבר לכך. אולי לא הבנתי נכון את המצב. אבל אם כמו שכתבתי אז היזם פשוט מטעה.
לא הייתי נבהל מהעובדה שהיזם הוא קרן. אבל בכל מקרה אתם צריכים להבדוק על מי מדובר ואילו בטוחות אתם מקבלים.
ההפניה של היזם לעורכי דין אחרים פשוט מקוממת אותי כקולגה. אני מניח שבחרתם עורך דין רציני ואין שום סיבה להחליפו רק בגלל שהיזם מעדיף זאת. תתנו לעורך הדין שלכם גב והכל יסתדר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם הבנתי נכון עורך הדין שלכם במומ על ההסכם המלא שיחתם מול היזם. לדעתי הדרישה של עורך הדין שלכם לקבל 50% בחתימת ההסכם היא מאוד סבירה ואפילו מעבר לכך. אולי לא הבנתי נכון את המצב. אבל אם כמו שכתבתי אז היזם פשוט מטעה.
לא הייתי נבהל מהעובדה שהיזם הוא קרן. אבל בכל מקרה אתם צריכים להבדוק על מי מדובר ואילו בטוחות אתם מקבלים.
ההפניה של היזם לעורכי דין אחרים פשוט מקוממת אותי כקולגה. אני מניח שבחרתם עורך דין רציני ואין שום סיבה להחליפו רק בגלל שהיזם מעדיף זאת. תתנו לעורך הדין שלכם גב והכל יסתדר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל השבחה – מי משלם אם היזם פורש?
מוטי
04/10/13
שלום רב,
אנו לפני חתימה על חוזה 38/2. היזם סיפר לנו שהוא מקבל הערכה ממשרד רו"ח/שמאים(?) לגובה ההיטל הצפוי, ואם העירייה 'תשתגע' וההיטל יהיה גבוה מידי, הוא שומר לעצמו את הזכות לפרוש מהפרוייקט. ואת זה נדע רק לאחר אישור הבקשה לשינוי התב"ע.
1. האם במצב בו הפרוייקט לא יוצא לפועל, אנו הדיירים "נתקעים" עם היטל השבחה על פרוייקט שלא מתממש?
2. האם ניתן לבטל את התב''ע שהתקבלה, אם הפרוייקט לא מתממש, כדי לבטל את היטל ההשבחה?
3. האם זה סעיף סביר? שהיזם פורש אם היטל ההשבחה חריג.
בתודה מראש.
אנו לפני חתימה על חוזה 38/2. היזם סיפר לנו שהוא מקבל הערכה ממשרד רו"ח/שמאים(?) לגובה ההיטל הצפוי, ואם העירייה 'תשתגע' וההיטל יהיה גבוה מידי, הוא שומר לעצמו את הזכות לפרוש מהפרוייקט. ואת זה נדע רק לאחר אישור הבקשה לשינוי התב"ע.
1. האם במצב בו הפרוייקט לא יוצא לפועל, אנו הדיירים "נתקעים" עם היטל השבחה על פרוייקט שלא מתממש?
2. האם ניתן לבטל את התב''ע שהתקבלה, אם הפרוייקט לא מתממש, כדי לבטל את היטל ההשבחה?
3. האם זה סעיף סביר? שהיזם פורש אם היטל ההשבחה חריג.
בתודה מראש.
תמ"א 38 - היטל השבחה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/10/13
שלום מוטי!
היטל השבחה משלמים במימוש זכויות - מכירה או הוצאת היתר בניה. בשלב זה אתם עוד לפני הוצאת היתר הבניה ולכן גם אם פרש אתם לא מחויבים בתשלומו.
ביטול תב"ע הוא בדרך של תוכנית חדשה. מבחינתכם זו לא אופציה רלבנטית מה גם שלא ניתן לבטל את הוראות התמ"א 38 בתוכנית רגילה אחרת.
לא נתקלתי בהרבה פעמים שהיזם דרש זאת. אבל אני מניח שגם אם לא מופיע היזם היה מוצא דרכים לברוח אם הפרויקט לא כלכלי לו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
היטל השבחה משלמים במימוש זכויות - מכירה או הוצאת היתר בניה. בשלב זה אתם עוד לפני הוצאת היתר הבניה ולכן גם אם פרש אתם לא מחויבים בתשלומו.
ביטול תב"ע הוא בדרך של תוכנית חדשה. מבחינתכם זו לא אופציה רלבנטית מה גם שלא ניתן לבטל את הוראות התמ"א 38 בתוכנית רגילה אחרת.
לא נתקלתי בהרבה פעמים שהיזם דרש זאת. אבל אני מניח שגם אם לא מופיע היזם היה מוצא דרכים לברוח אם הפרויקט לא כלכלי לו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
