פורום תמ"א 38

אפשרות תביעת סרבנים בתמ"א 38/2 אם יש פחות מ-80% הסכמות

מתעניין בתמ"א 03/09/13

שלום רב, אני יודע שדרושה 80% הסכמה לתמ"א 38/2 (פינוי בינוי) אבל במקרה של רוב של 70-75% (כמו בבניין שלי) האם אפשר בכל זאת לתבוע בעלי דירות מתנגדים, שבפועל מונעים בצורה שרירותית את האפשרות להפוך את הבניין לאיכותי ובטיחותי יותר בעסקה שאין להם מה להפסיד
בה וגורמים בכך נזקים לכל בעלי הדירות האחרים?

כך למשל, ס' 31 לחוק המקרקעין קובע שכל שותף במקרקעין רשאי לעשות כל דבר הדרוש באופן סביר למניעת נזק העלול להיגרם למקרקעין ולהגנת הבעלות וההחזקה בהם. כמו כן, הסעיף קובע שכל שותף רשאי לעשות במקרקעין שימוש סביר ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר (הסעיף חל גם על בתים משותפים מכח ס' 53 לחוק). לדעתי ניתן לטעון שעסקת תמ"א 38/2 (במתכונת פינוי בינוי), שממנה כולם מרוויחים מהווה שימוש סביר, ויתכן ומדובר אפילו בפעולה חיונית הדרושה באופן סביר למניעת נזק ולהגנת הבעלות וההחזקה במקרקעין (במיוחד לגבי בניינים ישנים ומתפוררים, בהם אין ממ"ד ושיש להם פגיעות גבוהה לרעידות אדמה ואיומים בטחוניים, אין מעלית וכו'). לכן לדעתי המתנגדים מפרים את הוראות סעיף זה ואפשר לתבוע מהם פיצויים נזיקיים בשל עוולה של הפרת חובה חקוקה בגובה ההפרש בין שווי הדירה לאחר פינוי בינוי והשווי הנוכחי. לחלופין, יתכן שניתן לדרוש צו עשה לקבלת הסכמת המתנגדים, וזאת בהתאם לפקודת הנזיקין.

אשמח לשמוע מה דעתכם, האם יש מקורות חקיקה נוספים רלוונטיים והאם ידוע לכם על תקדימים בנושא. להבנתי ההוראות בדבר רוב של 80% אינן שוללות פיצויים מכח דינים אחרים אלא רק מאפשרות סעדים מיוחדים נגד המתנגדים (כפיה ע"י המפקח על המקרקעין) במקרה של רוב כזה. תודה מראש.

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - תביעה נגד סרבנים

עו"ד אילן הלוי מנהל 03/09/13

אני לא חושב שהריסת הבנין והדירות הקיימות הם בגדר שימוש סביר במקרקעין. חוק החיזוק קבע רוב נדרש של 80% כדי להקל על הגעה להסכם תמא ולא כדי להקשות. לולא הוראה זו היה נדרש כנראה רוב של 100%. כך שאני בספק אם ניתן לעקוף הוראת חוק ספציפית ולאכוף את ההסכם על הדיירים הסרבנים באמצעות סעיפי חוק אחרים. אני לא מכיר תקדימים לענין זה אבל יתכן וניתן לטעון כי חוק החיזוק קובע רוב נדרש לענין אכיפת הסכם התמ"א, כאשר לענין דרישת סעד של פיצויים כספיים במקרה של דייר סרבן די בפחות מכך בעצם העובדה שהם לא שומרים על הקיים. לא ניסיתי, לא חושב שהסיכויים גבוהים אבל אולי שווה לנסות במקרה המתאים כאשר הכוונה היא ליצור לחץ לחתימה.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

03-6956032

ilan@ih-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

סרבנים לתמ"א 38/2

מתעניין בתמ"א 02/09/13

שלום רב, בבניין שלנו קיבלנו הצעות לעשות תמ"א 38/2 (פינוי בינוי) ויש כמה בעלי דירות מבוגרים שמתנגדים בגלל כמה סיבות - יש כאלה שבטוחים שעובדים עליהם ויקחו להם את הדירה ויזרקו אותם לרחוב ויש כאלה שפשוט אין להם כח לכאב ראש הזה של לעבור לדירה שכורה ולחזור לבניין אחר ורוצים להישאר בפינה שלהם. מיותר לציין שזה בניין בלי מעלית והשכנים המבוגרים גרים בקומות גבוהות יחסית - דבר שרק אמור לחזק את הרצון שלהם בפרויקט. בינתיים הנסיונות לשכנע אותם ולהסביר להם את כל העניינים (כולל הסבר שמקבלים ערבויות בנקאיות חיצוניות שלא קשורות לקבלן) לא עזרו. פשוט התחושה שאין עם מי לדבר. יכול להיות רוב של 80% גם בלעדיהם אבל זה יהיה מאוד גבולי.

אשמח לשמוע עצות וטיפים מנסיונכם איך ניתן בכל זאת לדבר על ליבם ולשכנע אותם. אני פשוט לא מצליח לתפוס מדוע מישהו יתנגד לשיפור כל כך משמעותי באיכות החיים שלו, בבטיחות של הדירה שבה הוא גר ורווח כספי של מאות אלפי שקלים, כשהכל מובטח בכל הבטחונות האפשריים.

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - התנגדות דיירים

עו"ד אילן הלוי מנהל 02/09/13

לא כל החלטה מתקבלת על בסיס רציונלי (גדולים בחוכמה כתבו על כך ספרים ןמחקרים ואף זכו בפרס נובל ). קודם כל אני מציע להכנס בנעלי כל אחד מהסרבנים ולהבין מה "מציק" לו ולשאול אותו מה היה מרצה אותו לגבי אותו חשש. צריך לנסות לתת לו פתרונות נקודתיים, גם אם - ואין מה לעשות- הם יותר מאשר לאחרים. אדם מבוגר שרגיל לסביבתו, לאנשים שהוא מכיר ולסניף קופת החולים אליו הוא הולך - קשה לשכנע אותו במונחים של כדאיות ורווח. אם יש לו ילדים או אנשים אחרים שהוא סומך עליהם הייתי מנסה להעזר בהם על מנת לשכנע את אותו דייר. פתרון אחר הוא לשכור לו דירה לתקופה ארוכה יותר ולאפשר לו את האופציה אם לחזור או לא (במונחי כסף ליזם זה לא הרבה כי בתקופת הביצוע ממילא הם משלמים דמי שכירות ולגבי יתר התקופות הם יוכלו לקבל את דירת הסרבן להשכרה).

אחרי כל זה- אם יש רוב של 80% אז צריך להסביר לו שהפרויקט יבוצע גם אם יתנגד וחבל לא להגיע להסדר קודם.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

03-6956032

ilan@ih-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

חישוב שטח דירה לצורך תמ״א 38/2

גלעד 02/09/13

שלום רב. בבניין 8 דירות - 4 דירות רשומות בטאבו בגודל 48 מטר , עוד 4 - 42 מטר ובהתאם החלק ברכוש המשותף- 48/360 ו-42/360 בהתאמה. בפועל הדירות שרשומות כקטנות יותר הן יותר גדולות כנראה בגלל מרפסות. מה נלקח בחשבון לצורך חלוקת הזכויות בפרויקט? הגודל בפועל או הגודל הרשום? האם בעל הדירה שרשומה כקטנה ובפועל היא יותר גדולה זכאי לתוספת מטראז׳ גדולה/ קטנה מבעל דירה שמשתייך לקבוצה השניה של הדירות?

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - חישוב שטח

עו"ד אילן הלוי מנהל 02/09/13

שנה טובה גלעד! תוספת שטח היא קודם כל ענין של הסכמה מול היזם. הוראות התמ"א רק מגבילות בתוספת מקסימאלית של 25 מ"ר (כולל ממ"ד). בה4בה מאוד דירות יש חוסר תאימות בין שטח הדירה הרשום ובין השטח בפועל וזאת כתוצאה מביטול מרפסות סגורות והכללתן בתוך הדירה.

לדעתי הבסיס צרך להיות השטח של הדירה, בהתאם לכללי המדידה הנהוגים, לרבות שטחי מרפסות סגורות.

אני מציע לכם כי תיקחו מודד שיבצע מדידה של השטחים לפי כללים אלו (לפי מה שאתה כותב מספיק מדידה של שתי דירות טיפוסיות) על מנת שתדעו מה הבסיס.

שים לב שהתוספת לא חייבת ולא תמיד יכולה להיות שווה (בשטח או באחוזים). בתכנון יש להתחשב גם בקווי בנין מותרים וכן, במקרה שלכם, גם בשטח המינימאלי המותר לדירת מגורים. יש מקרים בהם אין בכלל הגדלה של שטח הדירה אבל עדין לדעתי העיסקה מאוד כדאית כי אתם מקבלים דירה חדשה + חניה במקום הקיים.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

03-6956032

ilan@ih-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמא 38 ירושלים

טולדו 01/09/13

מה ידוע לגבי תמא 38 בירושלים בקרית משה?

האם יש טעם לקדם בבנין מהלך כזה?

לעמוד

המלא

תמא 38 - קרית משה

עו"ד אילן הלוי מנהל 01/09/13

לדעתי ולצערי לא אבל אני מציע פשוט לנסות ולקבל הצעות מיזמים ולאור הצעותיהם לקבל החלטה.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

03-6956032

ilan@ih-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

דירה חלופית

טליה 31/08/13

בבנין שבו גרים הורי מוסיפים דירות במסגרת תמ"א 38. בגלל בעייה רפואית קשה אסור לאמי להיות במקום עם אבק. הקבלן הסכים לשלם דמי שכירות עבור דירה חלופית בזמן הבניה, אבל הוא דורש לקבל את הדירה שבבעלותם לשימושו החופשי כל עוד הם בדירה השכורה. האם זה מקובל? כמו כן הוא מוכן לשלם להם 500 ש"ח על ההובלה, שזה כמובן לא מספיק לכלום, ביחוד כשמדובר באנשים מבוגרים שקשה להם לארוז לבד. האם גם זה מה שמקובל?

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - דירה חלופית

עו"ד אילן הלוי מנהל 01/09/13

שנה טובה טליה! ההסדר הוא הגיוני. היזם משכיר את הדירה של ההורים ובמקביל שוכר או משלם להם דמי שכירות על דירה חלופית. כך שהיזם נושא בעצם רק בהפרשי עלויות.

לגבי הובלה - גם לי נשמע נמוך להובלה מה גם שצריך גם הלוך וגם חזור. מציע שתקבלו כמה הצעות מחיר ותחזרו אליו עם הממצאים.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

03-6956032

ilan@ih-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמ"א בביצוע מודולרי ?

דנה 28/08/13

בנין בן 3 קומות בבעלות אדם אחד. הוא מעוניין לחזק ולבנות ולהמשיך להחזיק בנכס. מסיבות של מימון הוא מבקש לבנות בשני שלבים, בהפרש של 5-10 שנים:

שלב א: הכנת תכניות, חיזוק הקיים ותוספת קומה אחת.

שלב ב: הוספת שאר הקומות המתוכננות.

האם זה אפשרי ?

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - ביצוע בשלבים

עו"ד אילן הלוי מנהל 01/09/13

שנה טובה דנה! מצטער אבל לא ניתן במתכונת שאת מתארת. ההטבות מכוח התמא ניתנות רק אם הבנין זקוק לחיזוק מפני רעידות אדמה. אם חיזקתם בשלב א' - אז התנאי כבר לא מתקיים בשלב ב'. ניתן אולי להוציא היתר על הכל ולבצע בהדרגה אבל בודאי לא למשוך זאת על פני 5 שנים וגם צריך לבדוק מה ההשלכות של אי קבלת טופס 4 עד לגמר הפרויקט.

נושא נוסף הוא תוקפה של התמ"א. בכלל לא בטוח שעוד 10 שנים היא עדין תהיה בתוקף.

חוץ מזה- למה שתרצו לבצע בשלבים.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

03-6956032

ilan@ih-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מיזם תמא 38 לחיזוק ושידרוג חלק מבנין משולב בהריסה ובניה מחדש של חלק אחר בבנין

ק.א. בית- הלחמי 23/08/13

האם האפשרות שבכותרת דהיינו : חיזוק ושידרוג של חלק מבנין מגורים משולב בהריסה ובניה מחדש של חלק אחר באותו בנין - היא אפשרות שניתנת למימוש על פי המצב המשפטי הנוכחי

אשמח לקבל תשובה

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - הריסה ובניה בחלק מהבנין

עו"ד אילן הלוי מנהל 25/08/13

מבחינה ביצועית בודאי שזה אפשרי. מבחינה תכנונית אפשרי אל תלוי בהסכמת מהנדס העיר. השאלה היחידה היא האם יסווגו את זה כהריסה ובניה חדשה או כהרחבה רגילה. המשמעות הראשונה היא הרוב הנדרש לצורך אישור ההסכם. אם באמת הורסים חלק מהבנין ובונים מחדש אני הייתי מסווג זאת על צד המחמיר כתמ"א 38/2 ומחייב ברוב של 80%.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

03-6956032

ilan@ih-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ביטוח אחריות מוצר

יוסי כהן 22/08/13

אני מבין שבשאלה זו יש צד שקשור למו"מ עם היזם ובכל זאת.. רציתי לשאול האם בתחום הסכמי תמ"א 38 לרוב מקובל לעשות ביטוח אחריות מוצר מעבר לאחריות בדק, והאם התפשרות על כך שלא לכלול זאת כלל בהסכם זהו חוסר אחריות וסיכון מצד הדיירים. בקיצור מה מקובל בעניין זה?

אשמח למענה

יוסי

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - ביטוח אחריות מוצר

עו"ד אילן הלוי מנהל 25/08/13

יוסי שלום! מקובל בדרך כלל לחייב רק אחריות בדק וכן לקחת ערבות כלשהיא להבטחת התחייבות זאת. במקרה של מערכות שמותקנות בדירה על ידי היזם (מיזוג אויר, דוד שמש וכו') היזם מספק תעודות אחריות של אותם ספקים/יצרנים/מתקינים.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

03-6956032

ilan@ih-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

השלכות בריאותיות בזמן התמ"א

טל 21/08/13

אנחנו הורים לשני ילדים קטנים בבניין שצפוי לעבור תמ"א ואני רוצה לדעת איפה רשום שמותר לגור בבניין שהופך למעשה לאתר בנייה? יש תקנות זיהום אויר ורמת אבק מותרים בעת תמ"א ? מי לוקח אחריות על וידוא תנאי חיים נאותים בזמן שיפוץ? אי פעם נבדקו השלכות בריאותיות על דיירים, וילדים בפרט, שחיו בדירות שעברו תמ"א?

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - רעש וזיהום אויר

עו"ד אילן הלוי מנהל 25/08/13

טל שלום! אני מניח כי מדובר על פרויקט תמ"א רגיל, קרי- תוספת בניה מעל הקיים. בזמן הבניה תנאי החיים בודאי נפגעים ואינם כרגיל. אבל זה מצב זמני והשאלה היא האם הפגיעה היא מידתית ובהתאם לחוק. לענין זה יש הסדר בחוק, בתקנות בחוקי עזר , בתנאי היתר הבניה וכן בהסכם בינכם ובין היזם המסדירים נושא של שעות עבודה, רעש וזיהום אויר. אם היזם עומד בהם אז אין הרבה מה לעשות . אם יש בעבודה מפגע בריאותי רציני אני מציע שתפנו לפיקוח העירוני בתלונה והם יבדקו זאת.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

03-6956032

ilan@ih-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מגרש בניצול מועט עם בנין לחיזוק ותוספת

טוביה א 21/08/13

לנו דירה בבנין בן 9 דירות, 3 בקומה.

הבנין נמצא על מגרש בן כ 1800 מטר מרובע.

שטח הבנין הנוכחי כ 650 מטר מטר מרובע.

הדיירים הציעו כי זכויות הבניה ינוצלו בנפרד:

הבנין הישן יחוזק ויתווספו לו התוספות המקובלות (ממדים,מעלית,חיזוק וכולי ) .

בשטח שלא מנוצל בן כ 1200 מטר מרובע ייבנה בנין שיאפשר ניצול מלא של הזכויות שנותרו.

כך יתאפשר לדיירים לממן את הבנייה החדשה ממכירת דירותיהם המושבחות !

זה אפשרי ?

האם כל הפעולה יכולה להיכלל בתמא 38 ?

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - מגרש בניצול מועט

עו"ד אילן הלוי מנהל 25/08/13

שלום טוביה! מגרש של 1800 מ"א הוא מגרש גדול יחסית ויש אפשרות להכניס בו שני בנינים ואפילו שלושה. זה תלוי בשני גורמים. האחד - מה קובעות התוכניות החלות במקום לגבי גודל מגרש מינימאלי, זכויות בניה וצפיפות. והשני - איך עומד הבנין הראשון. כלומר- אתה כותב ששטחו הוא 650 מ"ר אבל אם נוסיף לו את ההרחות המתוכננות וכן את קווי הבנין המותרים ובעיקר את צורת העמדה שלו בתוך המגרש , רק אז נוכל להבין אם יש בכלל מקום לעוד בנין. אין שום בעיה שאתם תחזקו את הנין שלכם ואפילו תוסיפו לו ממדים. אין כאן עיסקה במקרקעין ועל כן אין חבות במס. אתם גם תקבלו את ההקלות בהיטלי השבחה בגין החיזוק הזה על הבנין שלכם. לגבי הבנין השני- זה מכר לכל דבר ויש כאן חבויות מס כמו בכל עיסקה. החוק פוטור או מקל על עיסקה במקרקעין שתמורת בשירותי חיזוק. כלומר- גם אם הייתם עושים עיסקה עם קבלן שהוא יבנה בנין בצד בתמורה לשירותי חיזוק לבנין שלכם עדין על מכר הזכויות הקיימות ולא מכוח התמא אתם תשלמו מס.

אני דוקא הייתי בודק עיסקה של הריסת הבנין הקיים ובנית מבנה או שנים במקומו.

אני מאוד ממליץ להעזר גם באדריכל על מנת להבין מה אפשר לעשות על המגרש שלכם וכמובן גם בעו"ד.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

03-6956032

ilan@ih-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מגורים חלופיים לזמן הבניה

מרגלית 21/08/13

האם יש מענה לאנשים מבוגרים שלא יכולים להשאר בבנין בזמן הבניה (בין היתר משום שהמעלית לא תהיה נגישה במשך תקופה ארוכה) ואין להם לאן ללכת (אין כסף ואין משפחה בארץ)?

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - מענה בתקופת הבניה

עו"ד אילן הלוי מנהל 21/08/13

מענה לכך צריך להנתן במסגרת ההסכם מול היזם. אם לא ניתן שם מענה אז לא רואה מה אפשר לעשות עכשיו. חשוב שתקראו את ההסכם ותראו אם יש לכך התיחסות.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

03-6956032

ilan@ih-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ביטול הסכם עם היזם והעו"ד

צלילי 20/08/13

לפני למעלה מ 5 ש' חתמנו, דיירי הבית (10) על חוזה לתמא 38. מסתבר כי היזם אינו מצליח לגייס קבלן. אנו מבקשים להביא החוזה לסיום אולם הסתבר לנו שהעו"ד שהיה מעורב קשר אותנו כך שאיננו יכולים לבטל את הקשר עם העו"ד. באסיפת הדיירים האחרונה החלטנו לרדת מנושא התמא ולשפץ את הבנין. מה עושים עם החתונה הקתולית עם העו"ד? האם איננו יכולים לסגת לאחר 5 ש' מההחלטה לתמא 38? (ד"א - גם האישור מהעיריה טרם ניתן).

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - יטול התקשרות

עו"ד אילן הלוי מנהל 21/08/13

ראשית מאוד חשוב לבדוק מה כתוב בהסכם לגבי לוחות הזמנים שניתנו ליזם והאם יש התיחסות גם לגבי עו"ד שלכם. אם היזם הפר את התחייבותו ללוח זמנים מוגדר ואתם מודיעים לו על ביטול ההסכם ממילא אין לעו"ד הדיירים עוד מה לעשות עמכם ואתם רשאים לעשות כרצונכם. יודגש כי גם אם הייתם ממשיכים עם היזם הלאה, שירותי עריכת דין הם שירותים אישיים, ולכן אתם יכולים בכל עת לנתק את הקשר עימו. הענין היחידי אבל חשוב הוא- שאם אתם מנתקים עימו את הקשר כאשר ההסכם עם היזם ממשיך הוא יכול אולי לתבוע אותכם בגין אובדן הכנסות.

המלצה שלי- תודיעו ליזם ולעו"ד בכתב כי לאור פרק הזמן שחלף ההסכם בוטל. אם תהיה תגובה מהם תשקלו את עמדתכם הלאה לפיה. אם לא- תמשיכו בשיפוץ הבנין. בכל מקרה מציע להעזר בשירותי עו"ד (כנראה לא אותו עו"ד) כדי לטפל בכך.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

03-6956032

ilan@ih-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמ"א 38 אני בעל דירה עם גג

מרדכי 19/08/13

אני בעל דירה עם גג הרשום בטאבו בגג יש חדר+חדר רחצה וחדר כביסה סה"כ 23 מ"ר.אני מעוניין לקבל לפחות אותו דבר.

לכן אני צריך, או למכור את דירתי ולקנות מהקבלן דירה עם גג שיבנה. או תמורת דירתי לקבל את דירת הגג שיבנה או פנטאוז בתוספת.

שאלתי מה לגבי המסים האם יש פטור?

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - פטור ממס

עו"ד אילן הלוי מנהל 21/08/13

שלום רב! בהנחה שמדובר על פרויקט תמ"א 38/2 . סעיף הפטור מקנה פטור ממס שבח על זכויות הבניה לפי תוכנית החיזוק במקרה בו שטח הדירה חלופית אינו עולה על שטח דירה נוכחית + 25 מ"ר; וכן - כי בוצעה הקמה מחדש של המבנה שנהרס. בהנחה שאתה עומד בכך אזי יש פטור ממס שבח על זכויות בניה אלו. יתכן וחל מס שבח בגין זכויות בנה נוספות ובדר"כ היזם נושא בהם.

אם מדובר על תוספת בניה אז יראו את זה כמכירה ורכישה של דירה אחרת. תוכל לבקש שיראו בכך שחלוף דירה ואז יש הקלות ממס. בכל מקרה כדאי לבדוק זאת מול עו"ד עוד לפני סיכום הדברים.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

03-6956032

ilan@ih-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

משכנתא לדירה מתמ"א 38

אני 18/08/13

שלום,

רכשתי דירה מוכנה, יש טופס 4 בבניין שעבר תהליך תמא 38

ניגשתי לבנק בו קיבלתי אישור עקרוני על המשכנתא, אך כאשר קיבלו את החוזה סירבו לתת משכנתא בשל העובדה שעדיין לא רשומים תתי חלקה. כמו-כן, הקבלן מימן את כל הפרוייקט מהונו העצמי ולא לקח ליווי בנקאי.

הסיבה שהבנק מספק הינה רישום תתי חלקה. מה ניתן לעשות כדי לקדם את קבלת המשכנתא?

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - רכישת דירה

עו"ד אילן הלוי מנהל 19/08/13

אני יודע שבנק לאומי עושה בעיות עם זה. הא דורש שתרשם הערת אזהרה מפורטת ובה תאור של הדירה הנרכשת ואילו בלשכת רישום המקרקעין מסרבים בדר"כ לרשום הערה מפורטת כאשר יש צו בתים משותפים. אם מדובר באמת על בנק לאומי אני ממליץ קודם כל לגשת למזרחי טפחות ולבנק הפועלים שהם יותר קלים והגיוניים.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

03-6956032

ilan@ih-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ערבויות חוק מכר

שאול 18/08/13

שלום,

בדעתי לקנות מיזם תמא 38 דירה שהוא אמור לבנות על הבניין לפי תמא 38.

האם רישום הערת אזהרה על היחידה של היזם (חדר אשפה במקרה שלי) הינה מספיקה כדי שהיזם יהיה פטור מלתת ערבויות בנקאיות ?

למיטב הבנתי בסעיף 2 לחוק המכר כתוב שהערת אזהרה צריכה להיות על החלק היחסי של הקרקע שעליה היא נבנית. האם היחידה של היזם עונה להגדרה זו ?

עורך הדין שלי אינו יודע לענות על השאלה.

תודה מראש

שאול

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - רכישה דירה

עו"ד אילן הלוי מנהל 19/08/13

הערת אזהרה מספיקה מבחינת החוק ובלבד שהיא עונה על כל הכתוב בסעיף. אותה יחידה של היזם היא לא רק חדר האשפה אלא בעיקר הגג וזכויות הבניה הבלתי מנוצלות בבנין מכוחם נבנה הפרויקט כולו. צריך לבדוק בתקנון המתוקן שזה אכן כך. אם כן - זה עונה לדעתי על תנאי זה. שים לב שיש בחוק עוד תנאי לגבי הערת אזהרה וזה כי אין עיקול או שעבוד או זכות צד ג' קודמת. בנוסף - אני מאוד ממליץ לך לבדוק מראש עם מספר בנקים למשכנתאות לגבי הדרישות שלהם לצורך מתן הלוואה לדירה כזו.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

03-6956032

ilan@ih-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תביעה

אייל 18/08/13

בבניין שלנו החל תהליך תמא 38. אציין כי מתחילת הדרך התנגדנו לפרוייקט (עכב זלזול וחוסר התחשבות של דיירי הקומות העליונות בעלי אינטרסים בבניין שמאד מאד מעוניינים בפרוייקט בגלל תוספת המעלית! וחלק מהם אף רוכשים דירה בתוספת החדשה). ולדעתנו לא השקיעו מספיק מחשבה בהתנהלות מול היזמים. למשל בפרוייקט לא יוסיפו ממ"דים לדירות "מכל מיני סיבות..." ודירתינו הינה ה"נפגעת" הראשית מכל התהליך. מבחינת מיקום המעלית,חדר המכונות, חדר עגלות, חניה ועוד מפרטים טכניים ה"פוגעים" ספציפית בדירתנו.

דירתינו הופכת מהדירה הטובה בבניין-לדירה הכי פגועה יחסית בבניין.

הגשנו התנגדות לעירייה, שלא התקבלה.

עקב התנגדותינו, הובהר לנו מתחילת התהליך ולאורך כל הדרך כי "לא צריך את חתימת כל הדיירים והפרוייקט ייצא לפועל גם בלי חתימה שלכם". לאחרונה קיבלנו תביעה מעו"ד החברה היזמית מול המפקחת על הביניינים המשותפים. ונאמר לנו ע"י היזם (שהפך למעין "חבר-נגדי") שזה רק משהו טכני על מנת לבצע שינוי בתוכניות הבניין המשותף, ואין בזה משום הסכמה כלשהי לפרוייקט. ואם לא נחתום על זה נזומן למשפט.

א. מהו בדיוק מסמך זה לתיקון בית משותף?

ב. האם יכולים לחייב אותנו לחתום?

ג. מה יקרה אם לא נחתום?

ד.האם חתימתנו עליו מהווה איזו הסכמה עתידית/ראשונית לפרוייקט?

ה. מה עושים הלאה?....

ארוך ומייגע אבל תודה מראש הכל אופן !

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - התנגדות

עו"ד אילן הלוי מנהל 18/08/13

לא ברור כל כך מהתאור באיזה שלב אתם נמצאים. זה נראה כאילו היזם הגיש בקשה לשינוי צו הבית המשותף על מנת ליצור יחידה רישומית חדשה. אם אתם מתנגדים לתוכנית אני מציע לא לחתום על שום דבר ולא להסכים לשום דבר בודאי לא לפני שאתם מקבלים יעוץ משפטי פרטני למקרה שלכם.

אני מאוד ממליץ על כך גם כדי לקבל תמונת מראה שתבינו אם להתנגדות שלכם יש בסיס והאם אולי בהדברות עם היזם ניתן לפתור חלק מהחששות.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

03-6956032

ilan@ih-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמא 38/2 – אמור לקבל דירה בת 4 חדר' לאחר תוספת חדר במסגרת תמא – אך מבקש את הדירה בת 5 חדר'

אמיר 18/08/13

אמור לקבל 4 חדרים (ז"א תוספת חדר) במסגרת תמא 38/2 אך מעוניין בדירת 5 חדרים שגם נבנית במסגרת אותו הפרוייקט.

- ברור לי שאשלם מחיר שוק על תוספת השטח שאני רוכש (חדר נוסף), כמו כן ישנם דמי תיווך שאני בטוח ייגבו בעסקה מהדירות שיוצעו למכירה אך לא ממני ככל הנראה מפסידים עליי תיווך של חדר לכאורה.

-מבחינת אפשרי נראה לי הדבר שכן, אני צודק ?

-מבחינת מיסוי האם אשלם כל הנדרש רק לגבי תוספת השטח הנוסף ? או שרשויות המס השונות רואות את זה כעסקה שאי אפשר לעשותה דרך תמא 38/2 ז"א יבוטלו ההקלות במס מתוקף הסעיף 38/2 וזה יחשב כרכישת דירה רגילה ? איך בדיוק זה קורה והאם כבר היה מקרה כזה ?

-מתחושתי הקבלן לא אהב את בקשתי

השאלה האם זה מטעם סוגיות מיסוי או פשוט שהוא מרגיש שהוא מפסיד בגללי כמה % בדרך ? מרגיש שזו הסיבה

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - החלפת דירה

עו"ד אילן הלוי מנהל 18/08/13

אין עם זה בעיה מיוחדת במסגרת תנאי התמ"א. זה לא שולל שום תמריץ. אתה הרי לא מקבל תמורה כספית אלא משלם תמורה כספית עבור השדרוג. מבחינת מיסוי - שאלה איך תגדירו את זה ואני מציע להתיעץ עם יועץ המס שמשמש את היזם. יתכן וניתן להגדיר זאת כתשלום על שירותי בניה נוספים שאתה מחויב בהם.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

03-6956032

ilan@ih-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

חישוב שטח תוספת בניה

ילנה 15/08/13

שלום, אני מבינה שבמסגרת תמ"א 38/1 ניתן לקבל תוספת בניה עד 25 מ"ר. האם ניתן לקבל עד 2 מ"ר מכוח תב"ע, כלומר 27 מ"ר, 25 מ"ר מכוח תמ"א ו2 מ"ר מכוח תב"ע ? האם 25 מ"ר שטח ברוטו או נטו ? תודה והמשך יום טוב ילנה

לעמוד

המלא

>מ"א 38 - חישוב תוספת שטח

עו"ד אילן הלוי מנהל 18/08/13

ילנה שלום! אם יש זכויות לא מנוצלות מכוח תוכנית אחרת אז אכן את זכאית גם וגם, קרי ל- 2 מ"ר תוספת מכוח התוכנית + 25 מ"ר מכוח התמ"א. כל השטחים נמדדים בהתאם לעקרונות חוק המכר דירות, בגדול - שטח הדירה כולל עובי קירות אם מהצד השני אין דירה אחרת או מחצית מעובי הקיר המשותצף אם חולקים עם דירה אחרת. שימו לב שבממד עובי הקיר הוא כ- 40 ס"מ ויש לכך השפעה ניכרת על השטח נטו.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

03-6956032

ilan@ih-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הקלה בקוי בנין בצדדים עבור ממ"ד

ט. מרכוס 14/08/13

רציתי לדעת עם ההקלה הנ"ל הוא רק בתוכנית לפי תמ"א 38 או מגיע הקלה כזאת גם עבור בנין חדש. ההקלה המבוקשת היא סטיה של 1 מ"ר מקווי הבנין.

לעמוד

המלא

תמא 38 - הקלה בקווי בנין

עו"ד אילן הלוי מנהל 18/08/13

לא ציינתם על איזה עיר מדובר. בכל מקרה- בדרך כלל כאשר מדובר בבנין חדש אז גם הממד צריך לשמור על קווי הבנין המותרים על פי התוכניות החלות.

מותר לבקש הקלה בקווי בנין צידיים עד 10%. למשל - אם קו בנין צידי הוא3 מ' מותר לבקש הקלב, מכל צד, עד 30 ס"מ.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

03-6956032

ilan@ih-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

כפיית הקבלן ודיירי הבית

אתי 14/08/13

שמי אתי ברשותי דירה בבת ים בכתובת זו ישנם 2 בניינים בעלי כניסות צמודות סה"כ 32 דיירים עפ החוזה שהקבלן מסר לנו עומדות להיבנות 20 דירות נוספות לפחות שהן 2 וחצי קומות מינימום. הקבלן מתחייב לתחזק את הבנין מעלית לבנות מרפסות שמש +ממ"ד מלבד 4 דירות אמצעיות שהן הגדולות ביותר מבחינת מ"ר. ערבות שהוא מוכן לתת היא 500 אלף ש"ח.. רוב דיירי הבניין חתמו על הסכם זה .לכול אחת מהדירות מלבד האמצעיות ישנם קירות פינתיים אשר מאפשרות לבנות מרפסת + ממ"ד בנוסף לדירה הקיימת.

בכל קומה בחזית הבניינים ישנן 2 דירות, אמצעיות ללא קירות פינתיים מה שאומר שעובדה זו יוצרת קושי במקום הממ"ד.

1. התוכנית כוללת בניית ממ"ד בחזית הבניין תוך כדי ניצול חלק משטח הדירה (הן הדירות היחידות שממ"ד נבנה משטח הדירה הפרטי). האדריכל מתכוון לבנות את הקיר הפנימי של הממ"ד וחלק מהקיר הזרחי ע"ח שטח הדירה אמנם אין בתכנית מימידים מדוייקים אך התחשיב כ-6 מ"ר משטח הדירה הנוכחי סלון + מרפסת פינתית זאת ועוד הממ"ד יוצר קיר פינתי בתוך שטח סלון הדירה.

נציגי החברה לא מוכנים לפצות אותנו.

מה קורה במקרים אלו האם ניתן לכפות עלינו כל זה?

התוכנית פוגעת באיכות חיינו הן מבחינת שינוי מבנה הדירה והן מבחינת שאנו אמורים לאפשר לבנות לנו בתוך הבית שלנו 2 קירות בטון , לאםשר לפועלים להיכנס לתוך שטח הדירה הפרטית שלי?

נא עזרתך

אתי

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - כפית הקבלן

עו"ד אילן הלוי מנהל 15/08/13

שלום אתי! במקרה של פרויקט תמ"א בניה חדשה מעל קיימת החובה היא לדאוג לממדים בדירות החדשות וכן לחזק בבטון לפחות 50% מהיקף הקירות שמעליהם נבנו הממדים, בדירות הקיימות. אני מניח שזה המצב. אם מדובר על תוספת ממד גם לכם אז לא ברור למה היה צריך להכנס לתוך הדירה ולא להוסיף כשטח נוסף. בכל מקרה- גם חשוב לראות על מה חתמתם ומה הסכמתם בהסכם שנחתם מול הקבלן. אני מציע שתתנגדו ותודיעו גם בכתב לקבלן על הנתגדותכם לתוכנית המוצעת. שיעשה מאמץ לשפר את התכנון.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

03-6956032

ilan@ih-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

חניה ברכוש המשותף

דני 13/08/13

שלום

הבניין בו אני מתגורר נמצא בשלבים מתקדמים לביצוע תמ"א 38. בבניין מספר חניות השייכות לרכוש המשותף, לפי החוזה שהתקבל מעורכת הדין היזם יקבל את החניות שאינם רשומים בטאבו וכן שטחי גינה לצורך ביצוע חניות לדיירים החדשים.

להבנתי הדיירים שגרים כיום לא יוכלו לעשות עוד שימוש בחניות ומי שיחנה הם דיירים חדשים. השאלה היא האם מקובל כך שהקבלן יקבל במתנה חניות מרכוש משותף לטובת דיירים חדשים ואילו הדיירים הגרים כיום יזרקו לרחוב?.

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - חניות

עו"ד אילן הלוי מנהל 14/08/13

שלום דני! מה שאתה מתאר בהחלט יכול להיות. היזם מחויב בפתרונות חניה לדירות החדשות והוא יעשה זאת על חשבון שטחי החניה המשותפים כיום. כנראה אין יכולת להסדיר מקומות חניה לכולם. זאת העיסקה ואתם כמובן לא חייבים לקבלה או להסכים לה. מציע שתבדקו אם יש פתרונות חניה אפשריים באופן שניתן יהיה לייצר מספר מקומות חניה לבעלים קיימים.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

03-6956032

ilan@ih-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמ"א 38/2

פ 13/08/13

שלום רב,

אם אני גרה בקומה שלישית ואחרונה, יש לי פריוולגיות?

תודתי מראש!

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - פריוולגיות

עו"ד אילן הלוי מנהל 13/08/13

אין שום פריבלגיה רק בשל כך שאת בקומה שלישית, למעט זכותך לשמור כי הדירה החדשה שתקבלי (בהנחה שמדובר על הריסה ובניה מחדש) לא תהא בקומה נמוכה יותר.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

03-6956032

ilan@ih-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לאחר שהרחיב דירתו בהסכמת השכנים הוא מסרב לתמא

זהר 13/08/13

מה אפשר לעשות עם שכן שהרחיב דירתו לאחר שהתחנן להסכמת שכניו בטענות כמו "אני אהנה ואתם לא חחסרו" ועכשיו כשאפשר להצטרף לפרויקט תמא הוא דורש פיצוי כל כך גבוה ולא סביר עד שהמימוש של תמא נעשה בלתי אפשרי.

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - דייר מתנגד

עו"ד אילן הלוי מנהל 13/08/13

קודם כל תבדקו אם יש לכם רוב מספיק לפי חוק "החיזוק" להתקשרות בהסכם. בנוסף תבדקו למה בדיוק הסכמתם בשעתו ומה כולל היתר הבניה שלו. לא ברור מהשאלה האם ההרחבה של אותו שכן היא על הגג או הצידה. אם הצידה- אז כנראה שאין בעיה. אם לתוספת חדר על הגג- לדעתי אם עדין שטח הגג הנותר הוא רכוש משותף לא צריכה להיות מניעה לבנות עליו ומעליו בהתאם לעקרונות התמ"א. בשלב ראשון לא הייתי נבהל ממנו אלא נותן לעורך הדין שלכם וכן ליזמים שבאים אליכם לעשות את הבדיקות.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

03-6956032

ilan@ih-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמ"א 38 ונזקיה

מירי 11/08/13

אנחנו עוברים תמ"א כבר חצי שנה. בעקבות הלכלוך והאבק שלא מפסיק הכלב שלי קיבל מחלת עור. האם ישנה אפשרות לפיצוי/מעבר דירה מהקבלן? ואם כן-כיצד?

לעמוד

המלא

תמ,א 38 - נזק

עו"ד אילן הלוי מנהל 13/08/13

קודם כל צריך לקרוא מה כתבו בהסכם לגבי פיצוי בתקופת הבניה וכו'. בדרך כלל לא משלמים פיצוי על אי הנוחות שנגרמה. יחד עם זאת- אם תצליחי להוכיח כי המחלה לכלב נגרמה עקב העבודות אזי יש לך עילת תביעה נזיקית כנגד היזם. אני מניח שלא יהיה קל להוכיח שהמחלה נגרמה בגלל העבודות דוקא וכן מה תרומתך שלך לנזק ו/או להקטנתו.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

03-6956032

ilan@ih-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

רכישת דירה בפרויקט תמ"א

איתי 11/08/13

שלום רב,

אני מעוניין לרכוש דירה בבניין שעובר תמ"א של הרחבה - בלבד, הקבלן הסביר לי שאין ליווי בנקאי אלא רק הערת אזהרה על תא מהרכוש המשותף וכי אני אשלם בהתאם להתקדמות הבניין.

השאלה שלי היא כזאת, האם במקרה בו הקבלן מפר את ההסכם עם הדיירים - האם ניתן למחוק את הערת האזהרה שלי, הקבלן אומר שלא - כי על פי ההסכם עם הדיירים הם יכולים לבטל רק את הערת האזהרה שלו.

האם צריך להיות סעיף מפורש ? האם מספיק שהקבלן יכתוב לי או שצריך להחתים גם את הדיירים

אודה לתשובה

איתי

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - הערת אזהרה ךטובת קונה

עו"ד אילן הלוי מנהל 11/08/13

שלום איתי! לא צריך להחתים את הדיירים אבל צריך לקרוא את הסכם התמ"א מול הדיירים (לא אתה אלא עורך דינך) לראות שהמכירה ורישום הערת האזהרה לטובתך אינם בהפרה כלפיהם וכן מה הדין במקרה של הפרה מצידו.

זאת נוסף להצהרות ולהתחייבויות של היזם במסגרת ההסכם בינכם.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

03-6956032

ilan@ih-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מנהלי פורום תמ"א 38

אפשרות תביעת סרבנים בתמ"א 38/2 אם יש פחות מ-80% הסכמות

תמ"א 38 - תביעה נגד סרבנים

סרבנים לתמ"א 38/2

תמ"א 38 - התנגדות דיירים

חישוב שטח דירה לצורך תמ״א 38/2

תמ"א 38 - חישוב שטח

תמא 38 ירושלים

תמא 38 - קרית משה

דירה חלופית

תמ"א 38 - דירה חלופית

תמ"א בביצוע מודולרי ?

תמ"א 38 - ביצוע בשלבים

מיזם תמא 38 לחיזוק ושידרוג חלק מבנין משולב בהריסה ובניה מחדש של חלק אחר בבנין

תמ"א 38 - הריסה ובניה בחלק מהבנין

ביטוח אחריות מוצר

תמ"א 38 - ביטוח אחריות מוצר

השלכות בריאותיות בזמן התמ"א

תמ"א 38 - רעש וזיהום אויר

מגרש בניצול מועט עם בנין לחיזוק ותוספת

תמ"א 38 - מגרש בניצול מועט

מגורים חלופיים לזמן הבניה

תמ"א 38 - מענה בתקופת הבניה

ביטול הסכם עם היזם והעו"ד

תמ"א 38 - יטול התקשרות

תמ"א 38 אני בעל דירה עם גג

תמ"א 38 - פטור ממס

משכנתא לדירה מתמ"א 38

תמ"א 38 - רכישת דירה

ערבויות חוק מכר

תמ"א 38 - רכישה דירה

תביעה

תמ"א 38 - התנגדות

תמא 38/2 – אמור לקבל דירה בת 4 חדר' לאחר תוספת חדר במסגרת תמא – אך מבקש את הדירה בת 5 חדר'

תמ"א 38 - החלפת דירה

חישוב שטח תוספת בניה

>מ"א 38 - חישוב תוספת שטח

הקלה בקוי בנין בצדדים עבור ממ"ד

תמא 38 - הקלה בקווי בנין

כפיית הקבלן ודיירי הבית

תמ"א 38 - כפית הקבלן

חניה ברכוש המשותף

תמ"א 38 - חניות

תמ"א 38/2

תמ"א 38 - פריוולגיות

לאחר שהרחיב דירתו בהסכמת השכנים הוא מסרב לתמא

תמ"א 38 - דייר מתנגד

תמ"א 38 ונזקיה

תמ,א 38 - נזק

רכישת דירה בפרויקט תמ"א

תמ"א 38 - הערת אזהרה ךטובת קונה