פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
ערבויות בתמ"א 38/1
חגית
25/10/13
שלום, האם ערבות לדמי שכירות מקובלת רק בעסקת פינוי בינוי או גם בעסקת תמא 38/1 בה
החברה היזמית התחייבה להשלמת תשלום דמי שכירות לבעלי דירות המשכירים את דירתם אשר
יספגו הפסדים בדמי השכירות בתקופת הבנייה?
מה גובה ערבות הבדק המקובל, בתמא
38 בת"א?
האם תוכל לתת קנה מידה לערבות ביצוע שיש לקבל מהחברה הקבלנית בתמא
38/1?
איזה סוג ביטוח יש לדרוש מהקבלן?
החברה היזמית התחייבה להשלמת תשלום דמי שכירות לבעלי דירות המשכירים את דירתם אשר
יספגו הפסדים בדמי השכירות בתקופת הבנייה?
מה גובה ערבות הבדק המקובל, בתמא
38 בת"א?
האם תוכל לתת קנה מידה לערבות ביצוע שיש לקבל מהחברה הקבלנית בתמא
38/1?
איזה סוג ביטוח יש לדרוש מהקבלן?
תמ"א 38 - ערבויות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/10/13
חגית שלום!
בדר"כ לא משלמים הפרשי שכר דירה לדיירים ולכן אין בהרבה מקרים ערבות כזו. אם היזם התחייב לכך אז לגיטימי לדרוש בטחונות שיכולים להיות גם שיקים ולא רק ערבות בנקאית על ההפרש.
לגבי ערבות בדק- לא ברור לי מה הפרויקט, כמה דירות יש וכמה מוסיפים - כסדר גודל נראה לי ערבות בדר על סך של כ- 200,000 ש"ח.
לגבי ערבות ביצוע- שוב אני לא יודע מה סדר גודל הפרויקט. ערבות הביצוע היא כ- 5-10% מההיקף. אני מעריך בגס בסביבות 500-750 אלף ש"ח.
יש פוליסות ביטוח המבטחות את הסיכונים הקבלניים בתקופת הבניה. צריך רק לבדוק שהיקפי הכיסוי הולמים את הפרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בדר"כ לא משלמים הפרשי שכר דירה לדיירים ולכן אין בהרבה מקרים ערבות כזו. אם היזם התחייב לכך אז לגיטימי לדרוש בטחונות שיכולים להיות גם שיקים ולא רק ערבות בנקאית על ההפרש.
לגבי ערבות בדק- לא ברור לי מה הפרויקט, כמה דירות יש וכמה מוסיפים - כסדר גודל נראה לי ערבות בדר על סך של כ- 200,000 ש"ח.
לגבי ערבות ביצוע- שוב אני לא יודע מה סדר גודל הפרויקט. ערבות הביצוע היא כ- 5-10% מההיקף. אני מעריך בגס בסביבות 500-750 אלף ש"ח.
יש פוליסות ביטוח המבטחות את הסיכונים הקבלניים בתקופת הבניה. צריך רק לבדוק שהיקפי הכיסוי הולמים את הפרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם תמא יצא לדרך
אליהו
25/10/13
שלום יש לי שאלה חשובה מאוד אני גר בבינין של 8 קומות באשדוד ,יש קבלן שמוכן ללא תמורה חוץ מהדירות שהוא יקח ושתי קומות למעלה לעשות לנו פרויקט של תמא 38.
הבעיה היא שאני לא מבין כמה אחוז מכלל בעלי הדירות חייבים להסכים לפרויקט כדאי שהוא יצא לדרך.
אני חוזר אנחנו לא משלמים לקבלן אפילו שקל 1.
בתודה ויום טוב אליהו.
הבעיה היא שאני לא מבין כמה אחוז מכלל בעלי הדירות חייבים להסכים לפרויקט כדאי שהוא יצא לדרך.
אני חוזר אנחנו לא משלמים לקבלן אפילו שקל 1.
בתודה ויום טוב אליהו.
תמ"א 38 - רוב נדרש
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/10/13
אליהו שלום!
אני מבין שמדובר על פרויקט תמ"א 38 של תוספת ק'ומות מעל הבנין הקיים.
החוק קובע כי במידה ויש רוב של 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ב2/3 מהרכוש המשותף אז ניתן לפנות למפקח על בתים משותפים בתביעה לאכיפת ביצוע ההסכם על הנותרים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שמדובר על פרויקט תמ"א 38 של תוספת ק'ומות מעל הבנין הקיים.
החוק קובע כי במידה ויש רוב של 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ב2/3 מהרכוש המשותף אז ניתן לפנות למפקח על בתים משותפים בתביעה לאכיפת ביצוע ההסכם על הנותרים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
א-מ
תמ"א 38/2
24/10/13
במידה ורוב הדיירים חתמו על ההסכם, בו רשום שאם הרוב חתם עד למועד הנקוב בהסכם, היזם יחליט כי בכוונתם לתבוע סרבן/ים אלה ו/או לנהל בכל הליך משפטי אחר שיאפשר את קידום הפרויקט, המוכרים מתחייבים לשתף פעולה עם היזם בכל הליך שייבחר היזם, בתנאי שהוא ישא בכל הוצאות ההליכים
האם פסקה זו מונעת אפשרות הגעה למפקח או היא במקביל?
האם פסקה זו מונעת אפשרות הגעה למפקח או היא במקביל?
תמ"א 38 - תביעה למפקח
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/10/13
לא בטוח שהבנתי... זכות התביעה היא של בעלי הדירות ולא של היזם. אבל בפועל- וכך מוסדר בהסכמי התמ"א - מי שמנהל את התביעה באמצעות עורך דין מטעמו ומממן את הוצאותיה - הוא היזם. מאחר והתובעים הרשמיים הם בעלי הדירות האחרות נכתב כל מה שנכתב בהסכם לגבי שיתוף פעולה נדרש מצד בעלי הדירות. לכן התביעה למפקח היא אחת בתהליך המנוהל על ידי היזם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות הבנייה בתמ"א 38
דורון
23/10/13
שלום רב
יזם שפנה אלינו מציע את התוספת האפשרית על פי התמ"א (עד 25 מ"ר, ולפי איך שהבניין בנוי זה כנראה יהיה הרבה פחות). בתמורה הוא טוען שהוא זה שיקבל את הזכות הנוספת לבנייה על גג המבנה.
היזם טוען כי אסור לו לשלם לדיירים תמורה כספית או שלא יכול לתת יותר ממה שישיג.
הערך של התוספת הבנייה האפשרית על הגג גבוהה בהרבה מהערך של חיזוק הבניין והתוספת לדיירים, כך שהיזם מרוויח הרבה בעוד הדיירים כמעט ולא מרוויחים ואולי אף ערך הדירות נפגע בשל צורת הבנייה והתוספות.
האם זה נכון שהיזם לא יכול לתת פיצוי נוסף לדיירים (בין עם כספי או בין עם זה זכויות בדירות החדשות הנוספות?
בברכה,
דורון
יזם שפנה אלינו מציע את התוספת האפשרית על פי התמ"א (עד 25 מ"ר, ולפי איך שהבניין בנוי זה כנראה יהיה הרבה פחות). בתמורה הוא טוען שהוא זה שיקבל את הזכות הנוספת לבנייה על גג המבנה.
היזם טוען כי אסור לו לשלם לדיירים תמורה כספית או שלא יכול לתת יותר ממה שישיג.
הערך של התוספת הבנייה האפשרית על הגג גבוהה בהרבה מהערך של חיזוק הבניין והתוספת לדיירים, כך שהיזם מרוויח הרבה בעוד הדיירים כמעט ולא מרוויחים ואולי אף ערך הדירות נפגע בשל צורת הבנייה והתוספות.
האם זה נכון שהיזם לא יכול לתת פיצוי נוסף לדיירים (בין עם כספי או בין עם זה זכויות בדירות החדשות הנוספות?
בברכה,
דורון
תמ"א 38 - פיצוי כספי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/10/13
דורון שלום!
מותר לו לשלם פיצוי כספי אבל תשלום כזה כפוף לתשלום מס שבח על ידיכם ואין עליו פטור כמו שיש על מכירת הזכויות.
לדעתי אתם טועחים בהערכת הרווחיות של היזם. אתם מקבלים תוספת בניה ושיפוץ מנה שאחרת לעולם לא הייתם מקבלים.
במקרה כזה אני מציע שתנסו לקבל עוד הצעות מיזמים אחרים. אם יש כזה הבדל בין הצדדים אז יהיה יזם רציני שיתן הצעה משופרת יותר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מותר לו לשלם פיצוי כספי אבל תשלום כזה כפוף לתשלום מס שבח על ידיכם ואין עליו פטור כמו שיש על מכירת הזכויות.
לדעתי אתם טועחים בהערכת הרווחיות של היזם. אתם מקבלים תוספת בניה ושיפוץ מנה שאחרת לעולם לא הייתם מקבלים.
במקרה כזה אני מציע שתנסו לקבל עוד הצעות מיזמים אחרים. אם יש כזה הבדל בין הצדדים אז יהיה יזם רציני שיתן הצעה משופרת יותר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 במקרה של גג פרטי וזכויות בניה לבעל הגג
מירית
23/10/13
האם במקרה בו הגג וזכויות הבניה שייכות לאדם פרטי נדרשת הסכמת יתר בעלי הדירות בבנין?
אם כן - איזה רוב דרוש במקרה זה?
יש הסכמי חכירה בבניין בהם כל דירה חתומה על הסכמתה "מראש" לכל תוספת בניה בבניין לטובת בעל הגג.
האם יש להם זכות התנגדות? מה הסכיוי של התנגדות כזו לאור הסכמי החכירה?
אם כן - איזה רוב דרוש במקרה זה?
יש הסכמי חכירה בבניין בהם כל דירה חתומה על הסכמתה "מראש" לכל תוספת בניה בבניין לטובת בעל הגג.
האם יש להם זכות התנגדות? מה הסכיוי של התנגדות כזו לאור הסכמי החכירה?
תמ"א 38 - גג פרטי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/10/13
מירית שלום!
אם הגג הוא פרטי אז חייבים קודם כל את הסכמת אותם עלים. ללא הסכמתו אין פרויקט. זה תנאי הכרחי אבל לא תנאי מספיק. עדין לצורך ניצול זכויות הבניה על פי תמ"א 38 והגדלת מספר הדירות בנין נדרש גם רוב מספיק מקרב כלל בעלי הדירות בבנין.
לגבי נוסח ההסכמה- צתריך לקרוא ולהבין מה בדיוק כתוב ומה הזכויות של כל אחד מהם בבנין. לא ניתן לתת תשובה אחראית מבלי לבדוק זאת.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם הגג הוא פרטי אז חייבים קודם כל את הסכמת אותם עלים. ללא הסכמתו אין פרויקט. זה תנאי הכרחי אבל לא תנאי מספיק. עדין לצורך ניצול זכויות הבניה על פי תמ"א 38 והגדלת מספר הדירות בנין נדרש גם רוב מספיק מקרב כלל בעלי הדירות בבנין.
לגבי נוסח ההסכמה- צתריך לקרוא ולהבין מה בדיוק כתוב ומה הזכויות של כל אחד מהם בבנין. לא ניתן לתת תשובה אחראית מבלי לבדוק זאת.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוץ דירה ע"י היזם או תשלום שכירות תמ"א 3
מירית
23/10/13
מה המשמעות מבחינת מס שבח והיטלי השבחה שעלולים לחול על היזם במקרה בו היזם עורך לדיירים שיפוץ פנימי. ובמקרה בו היזם נושא עבור הדיירים בדמי השכירות (אלו שרוצים לברוח מהשיפוץ) מדובר בתמ"א 3 לא פינוי בינוי.
תמ"א 38 - שפיוץ ושכר דירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/10/13
אין משמעות מבחינת היטלי השבחה. המשמעות יכולה להיות מבחינת מס שבח. בעיסקת תמ"א 38 אתם בעצם מוכרים זכויות בניה ליזם לטובת ביצוע עבודות החיזוק עבורכם. חוק מיסוי מקרקעין פוטר ממס שבח את כל התמורה מהמכירה שניתנה עבור שירותי חיזוק עבור תוכנית החיזוק. שיפוץ פנים הדירה, ככל שאינומתחייב למשל משירותי הבניה המותרים, אינו פטור ממס ואתם עשויים להיות מחויבים בגינו במס שבח. כנ"ל שכירות אלא אם יש קשר ישיר לעבודות החיזוק.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 והשכרת דירה
חן
23/10/13
שכרתי דירה לפני כמה חודשים ובעוד חודש מתחילים עבודות תמ"א בבנין .כשהשכרתי תדירה בעל הדירה הבטיח לי בעל פה שהקבלן פשט רגל וזה לא יקרה אני מעוניינת לעזוב את הדירה האם אני יכולה לבטל חוזה ? בעל הדירה אמר לי שאני לא יכולה לעזוב או שאני ימצא לו דיירים חלופיים מה עלי לעשות ?
תמ"א 38 - השכרת דירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/10/13
אם במסגרת הסכם השכירות לא צוין דבר לגבי פרויקט התמא ויותר מכך - בעלת הבית אמרה לך שאין פרויקט, אז יש כאן חוסר תום לב מבחינתה ועילה לביטול ההסכן מצידך. מכאן והלאה זו רק שאלה אצל מי הכסף ולמי יש יותר אורך רוח במלחמה הזו. אם הרעש מבחינתך נסבל אבל המחיר לא- מציע שתדון מולו על הפחתת שכר הדירה. אם לא נסבל - תשלח לו מכתב ביטול. מציע שתנקוב פרק זמן של כחודשיים לסיום. אחר כך תתכונן למלחמה או תגיש תביעה מפני שהוא ימשיך להגיש לפרעון את השיקים שנתת לו ואולי יפעיל את הערבויות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי חד צדדי של התמורה המוסכמת
יעקב ב.
23/10/13
חלפו שנתיים מחתימת הסכם עם היזם. עתה נתבשר אחד הדיירים שהושג היתר בניה ותקבע פגישה להצגת המצב הנוכחי. יש שמועות שיקוצצו התמורות לדיירים - הפחתה בשטחים הנוספים שהובטחו וכד'.
האם תרחיש כזה קורה ומקובל? האם ניתן להתנגד לו ובאילו תנאים? האם לבדוק כבר עתה או להמתין לישיבה האמורה?
האם תרחיש כזה קורה ומקובל? האם ניתן להתנגד לו ובאילו תנאים? האם לבדוק כבר עתה או להמתין לישיבה האמורה?
תמ"א 38 - קיצוץ בתמורות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/10/13
יעקב שלום!
למה כבר לדאוג. תמתינו ותשמעו. תראו מה הפערים בין מה שמציגים לכם עכשיו ובין מה שהובטח בהסכם.
גם אם יש פער- יכול להיות שזה המקסימום שאפשר לתת לכם. צריך להבין שבשנתיים האלו היזם נכנס כנראה לעומק לגבי הבקשה להיתר בניה וכנראה מה שיציג לכם עכשיו זה הדבר האמיתי, כלומר- מה שבאמת אפשר לעשות. לכן גם אם יש פער לא הייתי פוסל את זה על הסף אלא בודק וראוה האם עדין העסקה טובה מבחינתכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
למה כבר לדאוג. תמתינו ותשמעו. תראו מה הפערים בין מה שמציגים לכם עכשיו ובין מה שהובטח בהסכם.
גם אם יש פער- יכול להיות שזה המקסימום שאפשר לתת לכם. צריך להבין שבשנתיים האלו היזם נכנס כנראה לעומק לגבי הבקשה להיתר בניה וכנראה מה שיציג לכם עכשיו זה הדבר האמיתי, כלומר- מה שבאמת אפשר לעשות. לכן גם אם יש פער לא הייתי פוסל את זה על הסף אלא בודק וראוה האם עדין העסקה טובה מבחינתכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביצוע איזונים בעיסקת תמ"א 38
מנחם
22/10/13
שלום רב
במסגרת עיסקת תמ"א 38 האם יכול מי מהדיירים להתנות ביצוע איזונים בין בעלי הדירות בנושא התמורה מהייזם?
האם המפקח יכול לאשר ביצוע עיסקה שלא נעשו בה איזונים?
על מנת להבהיר מדובר בסדרי גודל של למעלה מ 50% פער בתמורה בין מהדיירים.
במסגרת עיסקת תמ"א 38 האם יכול מי מהדיירים להתנות ביצוע איזונים בין בעלי הדירות בנושא התמורה מהייזם?
האם המפקח יכול לאשר ביצוע עיסקה שלא נעשו בה איזונים?
על מנת להבהיר מדובר בסדרי גודל של למעלה מ 50% פער בתמורה בין מהדיירים.
תמ"א 38 - איזון תמורות בן דיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
22/10/13
מנחם שלום,
ככל שמדובר באפליה פסולה הרי שזה לא יעמוד במבחן משפטי. ככל שישנה הצדקה לאותה אבחנה (נניח, שלאחד מהדיירים יש דירה בשטח גדול משמעותית מליתר הדיירים ויש לכך משמעות מבחינת היקף הזכויות שהוא מוכר ליזם במסגרת העסקה) הרי שניתן להגיע אליה, כמובן בעדיפות בהסכמת כל הצדדים והכי חשוב בשקיפות מלאה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ככל שמדובר באפליה פסולה הרי שזה לא יעמוד במבחן משפטי. ככל שישנה הצדקה לאותה אבחנה (נניח, שלאחד מהדיירים יש דירה בשטח גדול משמעותית מליתר הדיירים ויש לכך משמעות מבחינת היקף הזכויות שהוא מוכר ליזם במסגרת העסקה) הרי שניתן להגיע אליה, כמובן בעדיפות בהסכמת כל הצדדים והכי חשוב בשקיפות מלאה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מ-א
תמ"א 38/2
21/10/13
נספח להסכם- משמעות
אפ יזם נותן בהסכם עם דייר מסויים דבר ייחודי לדייר כגון קומה יותר גבוהה משמעותית מאחרים או ערבות בנקאית מורחבת במקום ערבות שהאחרים מקבלים או כל דבר אחר, האם הניספח תופס?
או שהכוונה בניספח זה לדברים טכניים משותפים לכל הדיירים, כגון תכנית קומה טיפוסית
אפ יזם נותן בהסכם עם דייר מסויים דבר ייחודי לדייר כגון קומה יותר גבוהה משמעותית מאחרים או ערבות בנקאית מורחבת במקום ערבות שהאחרים מקבלים או כל דבר אחר, האם הניספח תופס?
או שהכוונה בניספח זה לדברים טכניים משותפים לכל הדיירים, כגון תכנית קומה טיפוסית
תמ"א 38 - העדפה פסולה
עו"ד תומר יפת
מנהל
22/10/13
שלום רב,
אם אני מבין נכון אתה מכוון למצב בו מתנהל מו"מ בחוסר תום לב באופן לא שוויוני לכלל בעלי הדירות.
במצב מעין זה, בהחלט ניתן להשיג על תוקפן של אותן הבנות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אם אני מבין נכון אתה מכוון למצב בו מתנהל מו"מ בחוסר תום לב באופן לא שוויוני לכלל בעלי הדירות.
במצב מעין זה, בהחלט ניתן להשיג על תוקפן של אותן הבנות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 בבנין רכבת שלש כניסות 18 דיירים סכ"ה
יוסי
21/10/13
האם בניין רכבת בעל שלש כניסות סכ"ה 18 דיירים ,ניתן ליישם את התוכנית על כניסה אחת ולא על כל המבנה?
תמ"א 38 - בנין רכבת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/10/13
שלום יוסי!
ניתן לישם אבל במספר תנאים ובעיקר שניתן באופן מעשי לבצע את החיזוק רק של אותו אגף בבנין הרכבת בלי לבצע חיזוק ביתר האגפים וכן כי זכויות בעלי הדירות באגפים האחרים לא יפגעו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
ניתן לישם אבל במספר תנאים ובעיקר שניתן באופן מעשי לבצע את החיזוק רק של אותו אגף בבנין הרכבת בלי לבצע חיזוק ביתר האגפים וכן כי זכויות בעלי הדירות באגפים האחרים לא יפגעו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 עם חדירה לדחרות
יובל
20/10/13
שלום רב
אני בניין בן 2 כניסות בן 3 קומות בכניסה אחת יש 3 דירות בקומה ויש צורך בחדירה לבניין על מנת לבצע פיתרון מעלית. וזה ברור לנו כח בעבר התחלנו בתוכנית להוספת מעלית. כל בדיירים חתמו שמעונינים.
בכניסה השנייה אין צורך בחדירה לדירות שם יש 2 דירות בקומה כל הדיירים חתמו למעט אחד שלא מעונין.
ידוע לי שבמצב של חדירות לדירה יש צורך ב100% חתימות אך הדייר שמיתנגד הוא הכניסה שאין בא צורך בחדירה לדירות.
שאלתי האם המפקח על הבתיים במשותפים יהיה בצד שך הרוב המיקרה זה?
אני בניין בן 2 כניסות בן 3 קומות בכניסה אחת יש 3 דירות בקומה ויש צורך בחדירה לבניין על מנת לבצע פיתרון מעלית. וזה ברור לנו כח בעבר התחלנו בתוכנית להוספת מעלית. כל בדיירים חתמו שמעונינים.
בכניסה השנייה אין צורך בחדירה לדירות שם יש 2 דירות בקומה כל הדיירים חתמו למעט אחד שלא מעונין.
ידוע לי שבמצב של חדירות לדירה יש צורך ב100% חתימות אך הדייר שמיתנגד הוא הכניסה שאין בא צורך בחדירה לדירות.
שאלתי האם המפקח על הבתיים במשותפים יהיה בצד שך הרוב המיקרה זה?
תמ"א 38 - חדירה לדירות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/10/13
שלום יובל!
לפי מה שאתה מתאר יש רוב נדרש של בעלי דירות התומכים בהסכם וכן אותו בעל דירה מתגד לא צריך לוותר על כל שטח מדירתו.
במצב כזה אני לא רואה סיבה שהמפקח לא יאשר את ההסכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לפי מה שאתה מתאר יש רוב נדרש של בעלי דירות התומכים בהסכם וכן אותו בעל דירה מתגד לא צריך לוותר על כל שטח מדירתו.
במצב כזה אני לא רואה סיבה שהמפקח לא יאשר את ההסכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2
א-ק
20/10/13
היזם מגדיר בהסכם את הבנק כבנק או כל גורם פיננסי אחר, אשר יעמיד מימון לצורך בניית הפרויקט במסגרת הסכם ליווי סגור בין היזם לבין התאגיד הבנקאי ו/או יעמיד את הערבויות הבנקאיות לטובת ההמוכרים ולטובת הרוכשים ?
כמו כן מצויין בהסכם כי גובה הערבויות לשכה"ד וערבות ביצוע ייקבע לאחר דו"ח אפס ( ע"י שמאי היזם או/ו ע"י הבנק המלווה)-ז"א לאחר קבלת היתר הבנייה.
במקביל דורש היזם רישום אזהרה בטאבו כבר עם חתימת ההסכם
כמו כן אין מיפרט טכני היום ואין תכנית קומה טיפוסית בבניין החדש
האם סביר לחתום על הסכם כזה?
תמ"א 38 - בטחונות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
20/10/13
אני לא רואה בעיה לגבי הערבויות ובלבד שהנוסחה לקביעת גובה הערבות ברורה והוגנת וכן בתנאי שכל הערבויות ימסרו לפני וכתנאי לתחילת העבודה. דוח 0 השמאי אמור לקבוע את ההוצאות לביצוע הפרויקט. אני מבין שגובה הערבות יגזר כפונקציה מסך ההוצאות. רק לבדוק שהאחוז מתוך סך ההוצאות הוא סביר.
גם לגבי רישום הערת אזהרה זה סביר ובלבד שבהתאם להסכם ניתן יפוי כוח לביטול הערת האזהרה במקרה של הפרת הסכם. הערת האזהרה שומרת לא רק על היזם מפני עקאות נוגדות אלא גם עליכם מפני חרטה של אחד מהדיירים.
מפרט טכני אתם צריכים לקבוע שיהיה נספח להסכם בעת החתימה. כנ"ל רצוי לקבל תוכנית קומה טיפוסית למרות שאני מניח שבשלב זה התכנון הוא לא מדויק וכללי ויתכנו שינויים בו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
גם לגבי רישום הערת אזהרה זה סביר ובלבד שבהתאם להסכם ניתן יפוי כוח לביטול הערת האזהרה במקרה של הפרת הסכם. הערת האזהרה שומרת לא רק על היזם מפני עקאות נוגדות אלא גם עליכם מפני חרטה של אחד מהדיירים.
מפרט טכני אתם צריכים לקבוע שיהיה נספח להסכם בעת החתימה. כנ"ל רצוי לקבל תוכנית קומה טיפוסית למרות שאני מניח שבשלב זה התכנון הוא לא מדויק וכללי ויתכנו שינויים בו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימה על הסכמה לכניסה למו"מ
ארנון ברון
19/10/13
האם מוכר לכם נושא דרישה לחתימה על מסמך הסכמה מצד הדיירים לכניסה להליך של משא ומתן.
לי נראה בעייתי.
מדוע לא לקבל דרישות מן הדיירים לקבל את עמדת היזם ולאור זאת להתקדם.עד להסכמה/אי הסכמה
נראה לי שיש כאן כוונה לכבול את הדיירים בכעין הסכמה
לי נראה בעייתי.
מדוע לא לקבל דרישות מן הדיירים לקבל את עמדת היזם ולאור זאת להתקדם.עד להסכמה/אי הסכמה
נראה לי שיש כאן כוונה לכבול את הדיירים בכעין הסכמה
תמ"א 38 - חתימה על הסכם מקדמי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
20/10/13
שלום ארנון!
אתה צודק וצריך להזהר בניסוח של מכתב הסכמה כזה שלא יכבול אותכם קדימה. אני ממליץ לא לחתום על מסמך כזה לפני שעורך דין שלכם עבר עליו. בכל מקרה אני ממליץ לא לחתום על שום מסמך הסכמה מוקדם לפני שהתנאים העסקיים ברורים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אתה צודק וצריך להזהר בניסוח של מכתב הסכמה כזה שלא יכבול אותכם קדימה. אני ממליץ לא לחתום על מסמך כזה לפני שעורך דין שלכם עבר עליו. בכל מקרה אני ממליץ לא לחתום על שום מסמך הסכמה מוקדם לפני שהתנאים העסקיים ברורים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2 חברת אושיה ודירות עמידר
ורד
19/10/13
שתי שאלות
1. קיבלנו הצעת פינוי בינוי חלומית מחברת "אושיה" אדריכלות ובנייה. מנכ"ל רותם שפר אדריכל יורי כהן.
ברצונונו לשאוול האם החברה הזו מוכרת? האם יש לה בטחונות כפי שהציעו לנו. .
2. יש לנו בבניין שתי דירות של עמידר אנו יודעים שאין בעיה מבחינת פינוי בינוי עם עמידר.
שאלתי היא . האם הדיירים חוזרים לדירות החדשות שעמידר מקבלת?
אודה על תשובתך
1. קיבלנו הצעת פינוי בינוי חלומית מחברת "אושיה" אדריכלות ובנייה. מנכ"ל רותם שפר אדריכל יורי כהן.
ברצונונו לשאוול האם החברה הזו מוכרת? האם יש לה בטחונות כפי שהציעו לנו. .
2. יש לנו בבניין שתי דירות של עמידר אנו יודעים שאין בעיה מבחינת פינוי בינוי עם עמידר.
שאלתי היא . האם הדיירים חוזרים לדירות החדשות שעמידר מקבלת?
אודה על תשובתך
תמ"א 38 - אושיה ועמידר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
20/10/13
שלום ורד!
אני לא מכיר את החברה הזו אבל זה לא אומר שהם לא חברה רצינית. צריך לבדוק אותם, לשאול ולהתענין בפרויקטים אחרים שביצעו, לדבר עם דיירים באותם פרויקטים וכמובן גם להתרשם באופן אישי מהאנשים.
לגבי דירות עמידר- זה ענין הסכמי בין חברת עמידר ובין הדייר הנוכחי. אין לי תשובה מעבר לכך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני לא מכיר את החברה הזו אבל זה לא אומר שהם לא חברה רצינית. צריך לבדוק אותם, לשאול ולהתענין בפרויקטים אחרים שביצעו, לדבר עם דיירים באותם פרויקטים וכמובן גם להתרשם באופן אישי מהאנשים.
לגבי דירות עמידר- זה ענין הסכמי בין חברת עמידר ובין הדייר הנוכחי. אין לי תשובה מעבר לכך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כיצד מתגמלים בגין שווי ערך שונה של הדירות הקיימות
יוסי ליפשיץ
19/10/13
מה צריכה להיות ההתייחסות הנכונה בעת עריכת ההסכם בין הדיירים ליזם (בפרויקט הריסה בינוי) לנושא שווי ערך שונה של דירות באותו בנין. אל אף שגודל הדירות זהה, בבנין בן 6 דירות, הרי שערכן שונה : חלקן ממוצבות בעורף הבנין ווכל אחת בקומה אחרת כך שערך שוק הוגן של כל אחת מהן שונה טרם ההריסה. האם בעל דירה שערכה גבוה יותר זכאי לפיצוי גבוה יותר במסגרת הפרויקט ? וכיצד הוא מפוצה על כך ? תודה
תמ"א 38 - תגמול
עו"ד אילן הלוי
מנהל
20/10/13
יוסי שלום!
בדרך כלל כל בעל דירה קיימת מקבל את הדירה החדשה באותה קומה או תוך עליה בקומה או יותר לעומת הקיים וכן משתדלים לשמור על מיקום הדירה בחזית או בעורף. כך שהיחסיות בין ערכי הדירות נשמרת.
בדרך כלל גם לא מתיחסים להשקעות אישיות שנעשו בתוך הדירות, אלא רק לשטחי מעטפת, קומה וכיוון הדירה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בדרך כלל כל בעל דירה קיימת מקבל את הדירה החדשה באותה קומה או תוך עליה בקומה או יותר לעומת הקיים וכן משתדלים לשמור על מיקום הדירה בחזית או בעורף. כך שהיחסיות בין ערכי הדירות נשמרת.
בדרך כלל גם לא מתיחסים להשקעות אישיות שנעשו בתוך הדירות, אלא רק לשטחי מעטפת, קומה וכיוון הדירה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור דיירים
אבי
18/10/13
אלו השאלות שאודה על קבלת תשובה
1. האם קול של בעל שטח קטן שוה לבעל שטח גדול(אחוזים שונים ברכוש המשותף)
2.אם דירה שייכת למספר (אחים/שותפים) והחלק המשמעותי תומך ובעל אחוזים נמוכים מתנגד כיצד הם נספרים?
3.האם דין חנות כדין דירה
1. האם קול של בעל שטח קטן שוה לבעל שטח גדול(אחוזים שונים ברכוש המשותף)
2.אם דירה שייכת למספר (אחים/שותפים) והחלק המשמעותי תומך ובעל אחוזים נמוכים מתנגד כיצד הם נספרים?
3.האם דין חנות כדין דירה
תמ"א 38 - אישור דיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
20/10/13
לצורך ספירת הרוב הנדרש צריך שיתמכו בהסכם רוב מקרב סך כל בעלי היחידות בבית המשותף והמחזייקים ביחד 66/80 אחוזים מהרכוש המשותף. כך שאם מדובר בבעל דירה קטנה אז קולו נספר כבעל דירה אבל יתכן שבגלל אחוזי האחזקה הנמוכים ברכוש המשותף עדין לא יגיעו לרוב הדרוש.
במידה וורוב משמעותי מקרב בעלי דירה ספציפית תומכים אז הדירה כולה נספרת כתומכת. יתכן והמתנגד ינסה לטרפד זו אך לדעתי, העדר הסכם ספיציפי בינהם התומך בטענותיו, התנגדותו תדחה.
חנות היא גם חלק מהרכוש המשותף ועל כן היא נספרת כמו דירה רגילה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
במידה וורוב משמעותי מקרב בעלי דירה ספציפית תומכים אז הדירה כולה נספרת כתומכת. יתכן והמתנגד ינסה לטרפד זו אך לדעתי, העדר הסכם ספיציפי בינהם התומך בטענותיו, התנגדותו תדחה.
חנות היא גם חלק מהרכוש המשותף ועל כן היא נספרת כמו דירה רגילה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מרתף
אבי
20/10/13
בבנין מרתף הרשום כיחידת טאבו נפרדת (20מ"ר)
רשומה על שם חברה שנסגרה לפני כ50 שנה ובעליה נפטר.
כאשר מחשבים את אחוז התומכים האם אפשר להתעלם מיחידה זאת?
רשומה על שם חברה שנסגרה לפני כ50 שנה ובעליה נפטר.
כאשר מחשבים את אחוז התומכים האם אפשר להתעלם מיחידה זאת?
מידרג
אייל
17/10/13
שלום, אם אתה יכול בבקשה להסביר לי מה הכוונה לשטח הבניין החלים במדרג? תודה
תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
20/10/13
היי אייל
טעות בכתיבה. הכוונה היתה ששטח קומה נגזר גם מקווי הבנין המותרים במגרש.
סליחה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
טעות בכתיבה. הכוונה היתה ששטח קומה נגזר גם מקווי הבנין המותרים במגרש.
סליחה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטח דירה בצמא 38 /2
אייל
16/10/13
שלום, קיבלנו הצעה מיזם לתמא 38/2 ( פינוי בינוי). הדירה שלנו היום היא בשטח של 80 מטר והוא מציע דירה חדשה של 90 מטר. אחד הדיירים חושב שזה לא חוקי ושהוא חייב לתת לנו לפחות עוד 24.5 מטר ( כמו בצמא 38). האם הוא צודק שהדבר לא חוקי? תודה
תמ"א 38/2 שטח דירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/10/13
שלום אייל!
זה חוקי לגמרי. גודל הדירה שהוא מציע לכם נגזר גם מקווי הבנין החלים במגרד המכתיבים למעשה מה שטח כל קומה, וכמובן מכדאיות ההצעה לדיירים.
נכון שהתמא מאפשרת להגדיל בעד 25 מ"ר נוספים אבל כמובן שזה חוקי להגדיל גם בפחות מכך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
זה חוקי לגמרי. גודל הדירה שהוא מציע לכם נגזר גם מקווי הבנין החלים במגרד המכתיבים למעשה מה שטח כל קומה, וכמובן מכדאיות ההצעה לדיירים.
נכון שהתמא מאפשרת להגדיל בעד 25 מ"ר נוספים אבל כמובן שזה חוקי להגדיל גם בפחות מכך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעלות על היתר הבניה כאשר היזם מפר חוזה
הראל
15/10/13
שלום,
הגשנו בקשה לתמ"א בעיריה והבקשה עדיין לא אושרה. בינתיים היזם עימו חתמנו אינו מצליח לגייס כספים, ולא עומד בלוחות הזמנים. מוסכם (גם עליו) שהוא בהפרת חוזה.
שאלתי היא: מי הבעלים של היתר הבניה (בהנחה שיאושר)? האם היזם (או מי מנושיו) יכול למנוע מאיתנו להשתמש בהיתר ולבצע את הבניה עם יזם אחר? האם צריך להגיש בקשה חדשה?
היזם עצמו מציע למכור את החוזה ליזם חדש. מדוע יש צורך בכך? האם לא ניתן לחתום על חוזה חדש, בלתי תלוי, עם יזם חדש? החשש שלי הוא שבעלי מקצוע שעבדו על הפרוייקט והיזם הקיים חייב להם כסף עלולים לעכב אותנו.
תודה,
הראל
הגשנו בקשה לתמ"א בעיריה והבקשה עדיין לא אושרה. בינתיים היזם עימו חתמנו אינו מצליח לגייס כספים, ולא עומד בלוחות הזמנים. מוסכם (גם עליו) שהוא בהפרת חוזה.
שאלתי היא: מי הבעלים של היתר הבניה (בהנחה שיאושר)? האם היזם (או מי מנושיו) יכול למנוע מאיתנו להשתמש בהיתר ולבצע את הבניה עם יזם אחר? האם צריך להגיש בקשה חדשה?
היזם עצמו מציע למכור את החוזה ליזם חדש. מדוע יש צורך בכך? האם לא ניתן לחתום על חוזה חדש, בלתי תלוי, עם יזם חדש? החשש שלי הוא שבעלי מקצוע שעבדו על הפרוייקט והיזם הקיים חייב להם כסף עלולים לעכב אותנו.
תודה,
הראל
תמ"א 38 - בעלות על ההיתר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/10/13
הראל שלום!
קודם כל אם רק הגשתם בקשה אז עדין אין היתר בניה. אפשר לבדוק על שם מי הבקשה לקבלת היתר הבניה. בנוסף צריך לבדוק מה ההסכם עימו קובע בנקודה זו. בכל מקרה- מי שהכין את הבקשה והתוכניות להיתר הוא אדריכל הפרויקט בשיתוף עם יועצים שונים. אם לא שולמו להם כספים הם יכולים לטעון כי זכויות היוצרים על התוכניות הם בידיהם ואין לעשות בהם שימוש ללא הסכמתם. מנסיוני - לא בעיה להגיע עימם להסכמות ישירות. הסכומים לא גבוהים וסך הכל לכולם יש רצון להמשיך. היזם הקיים רוצה למכור את ההסכם ליזם אחר כדי לחלץ את ההשקעות שלו ואולי להרוויח קצת כסף. לדעתי בשלב זה שהוא בהפרה אתם צריכים להיות יותר מעורבים לגבי זהות היזם החלופי והאם הוא מקובל עליכם או לא. אין מניעה שגם אתם תביאו יזם אחר משלכם וגם אם יהיה עיכוב זה לא נורא. בנוסף - מציע שתבדקו מול יזם קיים כמה כסף וזמן צריך כדי להוציא את היתר הבניה. אתם יכולים לדרוש ממנו כי ימשך לקבלת היתר תוך פרק זמן קצוב ורק אם יעשה זאת יוכל למכור ליזם אחר שמקובל עליכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
קודם כל אם רק הגשתם בקשה אז עדין אין היתר בניה. אפשר לבדוק על שם מי הבקשה לקבלת היתר הבניה. בנוסף צריך לבדוק מה ההסכם עימו קובע בנקודה זו. בכל מקרה- מי שהכין את הבקשה והתוכניות להיתר הוא אדריכל הפרויקט בשיתוף עם יועצים שונים. אם לא שולמו להם כספים הם יכולים לטעון כי זכויות היוצרים על התוכניות הם בידיהם ואין לעשות בהם שימוש ללא הסכמתם. מנסיוני - לא בעיה להגיע עימם להסכמות ישירות. הסכומים לא גבוהים וסך הכל לכולם יש רצון להמשיך. היזם הקיים רוצה למכור את ההסכם ליזם אחר כדי לחלץ את ההשקעות שלו ואולי להרוויח קצת כסף. לדעתי בשלב זה שהוא בהפרה אתם צריכים להיות יותר מעורבים לגבי זהות היזם החלופי והאם הוא מקובל עליכם או לא. אין מניעה שגם אתם תביאו יזם אחר משלכם וגם אם יהיה עיכוב זה לא נורא. בנוסף - מציע שתבדקו מול יזם קיים כמה כסף וזמן צריך כדי להוציא את היתר הבניה. אתם יכולים לדרוש ממנו כי ימשך לקבלת היתר תוך פרק זמן קצוב ורק אם יעשה זאת יוכל למכור ליזם אחר שמקובל עליכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מגבלה של גבול מגרש להקמת ממ"דים במסגרת תמ"א 38 בתל אביב
קרן
13/10/13
שלום,
אנחנו מעוניינים לחזק בניין בן 4 קומות משנת 1960 בתל אביב ולהוסיף לו ממ"דים במימון הדיירים.
כמה שטח צריך להקצות לממ"ד לפי החוק ומה המגבלה של מרחק מגבול מגרש? האם יש גמישות במתן היתר על ידי העירייה?
אנחנו מעוניינים לחזק בניין בן 4 קומות משנת 1960 בתל אביב ולהוסיף לו ממ"דים במימון הדיירים.
כמה שטח צריך להקצות לממ"ד לפי החוק ומה המגבלה של מרחק מגבול מגרש? האם יש גמישות במתן היתר על ידי העירייה?
תמ"א 38 - ממדים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/10/13
קרן שלום!
שטח מינימאלי לממד הוא 9 מ"ר אבל בדרך כלל בונים חדר בשטח ל 12 מ"ר לפחות כדי שיהיה פונקציונלי כחדר נוסף. יש גמישות בענין קווי בניה לממדים, אבל יתכן והעיריה תבדוק אם אין אלטרנטיבות בהן לא צריך לחרוג. בכל מקרה- אם זה הכיוון - קחו אדריכל וצאו לדרך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שטח מינימאלי לממד הוא 9 מ"ר אבל בדרך כלל בונים חדר בשטח ל 12 מ"ר לפחות כדי שיהיה פונקציונלי כחדר נוסף. יש גמישות בענין קווי בניה לממדים, אבל יתכן והעיריה תבדוק אם אין אלטרנטיבות בהן לא צריך לחרוג. בכל מקרה- אם זה הכיוון - קחו אדריכל וצאו לדרך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פנוי בינוי פניה לעורך דין
גלית
13/10/13
שלום רב,
אני גרה בדירה השיכת להורי בנין 3 קומות 6 דיריים בית שנבנה בשנת 1967 שבהחלט ראוי למגורים עם מעלית וחניה משופץ מבפנים ומבחוץ לאחרונה פנו השכנים לקבלן לפינוי בינוי בתחילה מתוך השישה היו שני דירים שסירבו אך הקבלן הגיעה להסכם עם הדייר מכיוון שהוא אב שכול הקבלן ינציח את הבן שלו ומבטיח לו דירה שלו יגורו מעליו שזה כמובן את דירת הגג, אני והורי מסרבים מכיוון שאני חולה שמחלה כרונית בכבד בני חולה באפלפסיה כך שכל שינוי ומתח יביא להחמרה במצב שלי יש לי כמובן גם אחוזי נכות מביטוח לאומי אני לא מעוניינת בכל העסק הזה(אני בשלב זה לא מסוגלת אפילו לארוז דירה ולעבור אין לי משהוא שיעזור אבי חולה סרטן) מה עלי לעשות ?אנחנו היחידים בבנין שלא מעוניינים, בשלב הזה הם הדירים פונים לעורך דין על מנת לכתוב לנו מכתב לפנות לבית משפט עוד לא קיבלנו מה עלינו לעשות האם פניה בבית משפט בדבר המחלה והנכות יכולים להועיל ולרדת מהנושא או שפשוט לא משאירים לנו ברירה אני מוכרחה לציין שאנחנו לא רוצים משא ומתן בשביל להשיג עוד כסף דירה וכו' שזה פתח לסחטנות פשוט לא מעונינים בפינוי בינוי .
תודה גלית
אני גרה בדירה השיכת להורי בנין 3 קומות 6 דיריים בית שנבנה בשנת 1967 שבהחלט ראוי למגורים עם מעלית וחניה משופץ מבפנים ומבחוץ לאחרונה פנו השכנים לקבלן לפינוי בינוי בתחילה מתוך השישה היו שני דירים שסירבו אך הקבלן הגיעה להסכם עם הדייר מכיוון שהוא אב שכול הקבלן ינציח את הבן שלו ומבטיח לו דירה שלו יגורו מעליו שזה כמובן את דירת הגג, אני והורי מסרבים מכיוון שאני חולה שמחלה כרונית בכבד בני חולה באפלפסיה כך שכל שינוי ומתח יביא להחמרה במצב שלי יש לי כמובן גם אחוזי נכות מביטוח לאומי אני לא מעוניינת בכל העסק הזה(אני בשלב זה לא מסוגלת אפילו לארוז דירה ולעבור אין לי משהוא שיעזור אבי חולה סרטן) מה עלי לעשות ?אנחנו היחידים בבנין שלא מעוניינים, בשלב הזה הם הדירים פונים לעורך דין על מנת לכתוב לנו מכתב לפנות לבית משפט עוד לא קיבלנו מה עלינו לעשות האם פניה בבית משפט בדבר המחלה והנכות יכולים להועיל ולרדת מהנושא או שפשוט לא משאירים לנו ברירה אני מוכרחה לציין שאנחנו לא רוצים משא ומתן בשביל להשיג עוד כסף דירה וכו' שזה פתח לסחטנות פשוט לא מעונינים בפינוי בינוי .
תודה גלית
תמ"א 38 - הסכמה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/10/13
שלום גלית!
אני מבין את המצוקה האישית שלך בגללה את לא מעונינית לחתום על ההסכם. יחד עם זאת - אני מעריך כי במידה ותוגש נגדך תביעה למפקח על בתים משותפים הוא לא יעצור את הפרויקט גללך וזאת נוכח החשיבות הגדולה בהחלפת דירות קיימות בדירות חדשות מוגנות מפני רעידות אדמה ועם ממדים. אם זה פרויקט של הריסה ובניה אז בדרך כלל היזם משלם דמי שכירות בתקופת פינוי הדירה. זה רק תקופה זמנית ובסופה את תהני מדירה טובה יותר. בנוסף - אני משוכנע שתוכלי להגיע עם היזם להסדר שיקל עליך את המעבר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין את המצוקה האישית שלך בגללה את לא מעונינית לחתום על ההסכם. יחד עם זאת - אני מעריך כי במידה ותוגש נגדך תביעה למפקח על בתים משותפים הוא לא יעצור את הפרויקט גללך וזאת נוכח החשיבות הגדולה בהחלפת דירות קיימות בדירות חדשות מוגנות מפני רעידות אדמה ועם ממדים. אם זה פרויקט של הריסה ובניה אז בדרך כלל היזם משלם דמי שכירות בתקופת פינוי הדירה. זה רק תקופה זמנית ובסופה את תהני מדירה טובה יותר. בנוסף - אני משוכנע שתוכלי להגיע עם היזם להסדר שיקל עליך את המעבר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שי
תמ"א 38/2( הריסה ובניה)
13/10/13
היזם רושם בחוזה כי הדייר / המוכר מצהיר כי זכויות הבנייה הנוספות אינן מהוות אצלו מלאי עיסקי לפי סיף 85 לפק מס הכנסהוסעיף 49ב לחוק מיסוי מקרקעין?
מה הכוונה?
מה הכוונה?
תמ"א 38- מלאי עיסקי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/10/13
שלום שי!
הכוונה לכאלו שעיסוקם הוא באחזקה ומכירה של דירות. במקרה כזה העיסקה בינו ובין היזם אינה כפופה לחוק מיסוי מקרקעין אלא לפקודת מס הכנסה ואז אותם בעלים אינו נהנה מאותם פטורים ממס הקיימים בעסקאות כאלו. נתקלתי בסעיף ואין מה לחשוש ממנו (אלא אם כן אתה סוחר בדירות).
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הכוונה לכאלו שעיסוקם הוא באחזקה ומכירה של דירות. במקרה כזה העיסקה בינו ובין היזם אינה כפופה לחוק מיסוי מקרקעין אלא לפקודת מס הכנסה ואז אותם בעלים אינו נהנה מאותם פטורים ממס הקיימים בעסקאות כאלו. נתקלתי בסעיף ואין מה לחשוש ממנו (אלא אם כן אתה סוחר בדירות).
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הקמת חניות על שביל ומדרגות המובילות לכניסה לדירת מרתף
יורי
13/10/13
האם דירת המרתף יכולה לדרוש את הגעת המעלית המתוכננת לקומת המרתף?
האם ניתן לקבל אישור להצמדת מדרגות חדשות וגישה תואמת לזו שהופקעה לטובת הקמת החניות, במקום אחר שצמוד לדירת המרתף ושבהכרח יחרוג מגבולות הבניין הקיים?
האם ניתן לקבל אישור להצמדת מדרגות חדשות וגישה תואמת לזו שהופקעה לטובת הקמת החניות, במקום אחר שצמוד לדירת המרתף ושבהכרח יחרוג מגבולות הבניין הקיים?
תמ"א 38 - דירת מרתף
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/10/13
יורי שלום!
כל מה שאתה אומר הוא ענין מסחרי שניתן לדרוש. לגבי המעלית אני בספק אם ניתן . לגבי גישה נפרדת - אם כך היה מצב קודם אז לגיטמי לדרוש זאת גם עכשיו.
אגב- אני לא יודע היכן הבנין נמצא אבל בדרך כלל דירות מרתף הן כאלו שנבנו שלא מכוח היתר הבניה המקורי (יתכן ובמקור היה יעוד אחר לשטח). לתשומת ליבך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
כל מה שאתה אומר הוא ענין מסחרי שניתן לדרוש. לגבי המעלית אני בספק אם ניתן . לגבי גישה נפרדת - אם כך היה מצב קודם אז לגיטמי לדרוש זאת גם עכשיו.
אגב- אני לא יודע היכן הבנין נמצא אבל בדרך כלל דירות מרתף הן כאלו שנבנו שלא מכוח היתר הבניה המקורי (יתכן ובמקור היה יעוד אחר לשטח). לתשומת ליבך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנין משותף מורכב על חלקה משותפת
אלי
13/10/13
מדובר בבנין משותף הכולל 2 מבנים נפרדים. בעלי הדירות באחד המבנים מבקשים לבנות מתוקף תמ"א 38 ובנוסף לנצל לפי תב"ע את חלקם היחסי בזכויות משותפות בלתי מנוצלות במגרש בעל תקנון מצוי. הובהר שלצורך תמ"א 38כל מבנה נחשב לבית משותף נפרד לענין הסכמת הרוב.
מה הדין לגבי ניצול זכויות משותפות בחלקה, האם כאן נדרשת הסכמת רוב בעלי הדירות בחלקה כולל המבנה השני היות וחלק מבעלי הזכויות בחלקה נפגע.
מה הדין לגבי ניצול זכויות משותפות בחלקה, האם כאן נדרשת הסכמת רוב בעלי הדירות בחלקה כולל המבנה השני היות וחלק מבעלי הזכויות בחלקה נפגע.
תמ"א 38 - בנין מורכב
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/10/13
אם קיימות זכויות בניה לא מנוצלות על החלקה אז הן שייכות לשני חלקי המבנה, לפי חלקיהם ברכוש המשותף. לא ניתן לנצל או לפגוע בזכויות של האגף השני בבנין.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
