פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
בדירה שמותר להוסיף רק קומה וחצי.
שיראל
29/10/13
מה לגבי החצי קומה שנשארה.איזה אחוז צריך כדי לאשר הצמדה של החצי קומה שזה כבר לא במסגרת התמא.
איזה אחוז צריך להצמדה של גינות.
גם זה כבר לא שייך לתמא ולא שייך לדרישות (מעלית,חניות וכו'.
לי נראה שבגג צריך מאה אחוזי הסכמה
איזה אחוז צריך להצמדה של גינות.
גם זה כבר לא שייך לתמא ולא שייך לדרישות (מעלית,חניות וכו'.
לי נראה שבגג צריך מאה אחוזי הסכמה
תמ"א 38- קומה וחצי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
29/10/13
שיראל שלום !
שאלה לא ברורה. אם זה לא פרויקט תמ"א 38 אז חוק המקרקעין קובע כי ניתן בהחלטה של 3/4 מבעלי הדירות המחזיקים ב 2/3 מהרכוש המשותף להוציא חלקים מהרכוש המשותף לשם הרחבת דירה. אם הפרויקט הוא במסגרת תמא 38 אז הרוב הנדרש הוא 66/80 אחוזים לפי סוג הפרויקט.
אם הגג הוא רכוש משותף אז הולכים לפי מה שכתבי קודם. אם הוא רכוש פרטי אז צריך הסכמת הבעלים של הגג.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שאלה לא ברורה. אם זה לא פרויקט תמ"א 38 אז חוק המקרקעין קובע כי ניתן בהחלטה של 3/4 מבעלי הדירות המחזיקים ב 2/3 מהרכוש המשותף להוציא חלקים מהרכוש המשותף לשם הרחבת דירה. אם הפרויקט הוא במסגרת תמא 38 אז הרוב הנדרש הוא 66/80 אחוזים לפי סוג הפרויקט.
אם הגג הוא רכוש משותף אז הולכים לפי מה שכתבי קודם. אם הוא רכוש פרטי אז צריך הסכמת הבעלים של הגג.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן להתעלם מדירות שמוגדרות כמשרד אך משמשות למגורים?
יוסי
28/10/13
בניין ישן בן 9 דיירים מועמד לחיזוק על פי התכנית ללב העיר. בקומת העמודים (קרקע) שתי דירות ובקומת המרתף אחת. הדירות מוגדרות כמשרד בתכניות המקוריות, לא ידוע אם הוכשרו למגורים אי פעם. האם היזם יכול להתעלם מזכויות דירת המרתף ו/או דירות הקרקע ובכך להגדיל את זכויות הבניה שלו למגורים בגג? האם הוא מחויב "להכשיר" על חשבונו את דירות "המשרד" ולשלם את השבח עליהן? האם דירת המרתף "פגיעה" יותר מדירות הקרקע בגלל היותה מרתף? אשמח לכל מידע אפשרי בעניין.
תמ"א 38 - דירות ביעוד למשרדים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/10/13
יוסי שלום!
לא ברור לי למה הכוונה "בתוכניות המקוריות". צריך להוציא את תיק הבנין בעיריה (תבדוק באתר ההנדסה של העיריה אם הוא סרוק ואם לא- תזמין תור לארכיב הנדסה) ולבדוק מה קובע ההיתר. למיטב ידיעתי אין דירות ואין משרדים בקומת מרתף ואם יש בפועל - זה כנראה סגירה לא חוקית שנעשתה לפני שנים. לגבי דירות בקומת הקרקע- לא יודע אם היעוד המקורי היה למשרדים או למגורים. צריך לבדוק לפי התוכניות החלות.
אני מבין שהרעיון הוא פרויקט של תוספת קומות מעל הקיים. כך שלביצוע ומבחינת העיריה אני לא חושב שהם יתנו קבלת הסכמה שלהם בביטול דירת המרתף. אבל - אם הבנין רשום כבית משותף אז יש לאותם יחידות קול כמו לדירות הרגילות ולכן יש סכנה לגבי השגת הרוב הנדרש.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא ברור לי למה הכוונה "בתוכניות המקוריות". צריך להוציא את תיק הבנין בעיריה (תבדוק באתר ההנדסה של העיריה אם הוא סרוק ואם לא- תזמין תור לארכיב הנדסה) ולבדוק מה קובע ההיתר. למיטב ידיעתי אין דירות ואין משרדים בקומת מרתף ואם יש בפועל - זה כנראה סגירה לא חוקית שנעשתה לפני שנים. לגבי דירות בקומת הקרקע- לא יודע אם היעוד המקורי היה למשרדים או למגורים. צריך לבדוק לפי התוכניות החלות.
אני מבין שהרעיון הוא פרויקט של תוספת קומות מעל הקיים. כך שלביצוע ומבחינת העיריה אני לא חושב שהם יתנו קבלת הסכמה שלהם בביטול דירת המרתף. אבל - אם הבנין רשום כבית משותף אז יש לאותם יחידות קול כמו לדירות הרגילות ולכן יש סכנה לגבי השגת הרוב הנדרש.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות דיירים
בעז
28/10/13
אם יש כמה מתנגדים במצב של רוב . האם הקבלן יכול לבצע את הפרויקט בלי לתת למתנגדים תוספת בדירתם ? והאם זה מהווה אמצעי לחץ ? בתודה
תמ"א 38 - התנגדות דיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/10/13
שלום בועז!
קודם כל היזם לא יכול לבצע את הפרויקט מבלי לקבל הסכמה של כולם. רוב של הסכמה הוא מקבל ישירות מבעלי הדירות. אם השיג רוב כזה- אז המפקח יכול לאשר את ביצוע ההסכם למרות התנגדות המיעוט. אני לא חושב שהמפקח יאשר סנקציה נגד מיעוט בדרך של אי ביצוע תוספת עבורם. אבל הוא כן יכול להטיל הוצאות משפט על המיעוט המנתנגד.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
קודם כל היזם לא יכול לבצע את הפרויקט מבלי לקבל הסכמה של כולם. רוב של הסכמה הוא מקבל ישירות מבעלי הדירות. אם השיג רוב כזה- אז המפקח יכול לאשר את ביצוע ההסכם למרות התנגדות המיעוט. אני לא חושב שהמפקח יאשר סנקציה נגד מיעוט בדרך של אי ביצוע תוספת עבורם. אבל הוא כן יכול להטיל הוצאות משפט על המיעוט המנתנגד.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אפליה בתמ"א 38
נתנאל
27/10/13
שלום,
לאחרונה התחילו לבצע תמ"א 38 בבניין שלנו. נאמר לנו כי לא תהיינה אפליה וכי כל דייר יקבל כמו כולם.
לפני 4 חודשים שכבר התחילו לבנות הוועדה המקומית החליטה על איזה חור בין לבין ששם לא ניתן יהיה לבנות.
בשורה התחתונה קומת הקרקע שבונים בה כיום תופסת את אותם זכויות שלנו אמרו שאי אפשר ובנוסף גם קומה ראשונה מקבלת את אותן הזכויות שקומה שניה ושלישית לא מקבלים.
אבקש לדעת האם ניתן להוציא צו מניעה או סעד חלופי אחר.
לאחרונה התחילו לבצע תמ"א 38 בבניין שלנו. נאמר לנו כי לא תהיינה אפליה וכי כל דייר יקבל כמו כולם.
לפני 4 חודשים שכבר התחילו לבנות הוועדה המקומית החליטה על איזה חור בין לבין ששם לא ניתן יהיה לבנות.
בשורה התחתונה קומת הקרקע שבונים בה כיום תופסת את אותם זכויות שלנו אמרו שאי אפשר ובנוסף גם קומה ראשונה מקבלת את אותן הזכויות שקומה שניה ושלישית לא מקבלים.
אבקש לדעת האם ניתן להוציא צו מניעה או סעד חלופי אחר.
תמ"א 38 - אפליה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/10/13
קודם כל תבדוק אם מה שנעשה הוא לפי ההיתר וכן איך קרה שההיתר לכאורה מקפח אותכם.
אם היזם פועל לפי ההיתר וכן לפי הוראות ההסכם בינכם אני לא רואה מה אתה יכול לעשות. בכל מקרה- זה ענין שיקום ויפול על ירידה לפרטים והפורום אינו המקום לכך. ממליץ שתפנה קודם כל לעורך הדין הדיירים בפרויקט ואם זה לא יצא/ירצה אז תלך לעורך דין אחר שיבדוק.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם היזם פועל לפי ההיתר וכן לפי הוראות ההסכם בינכם אני לא רואה מה אתה יכול לעשות. בכל מקרה- זה ענין שיקום ויפול על ירידה לפרטים והפורום אינו המקום לכך. ממליץ שתפנה קודם כל לעורך הדין הדיירים בפרויקט ואם זה לא יצא/ירצה אז תלך לעורך דין אחר שיבדוק.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
א-מ
תמ"א 38/2 הריסה ובנייה
27/10/13
ב/1/14 משתננים חוקי מס שבח לבעלי שתי דירות ויותר.
באיזה שיעור?
מה קורה אם הדיירים יחתמו אחרי 1/14 וגם היזם על ההסכם?
האם הרוב יכול לתבוע את המיעוט
בדיני נזיקין, כי בגללם הם עלולים להינזק?
או התביעה בכל מיקרה מתבררת רק אצל המפקח והוא כידוע לא יכול להטיל קנסות!
הוא רק יכול לחייב לבנות, אבל גם לא יכול לאכוף על המיעוט חתימה על ההסכם.
מה קורה אם המיעוט לא חותם? גם אחריע שהיה דיון אצל המפקח?
באיזה שיעור?
מה קורה אם הדיירים יחתמו אחרי 1/14 וגם היזם על ההסכם?
האם הרוב יכול לתבוע את המיעוט
בדיני נזיקין, כי בגללם הם עלולים להינזק?
או התביעה בכל מיקרה מתבררת רק אצל המפקח והוא כידוע לא יכול להטיל קנסות!
הוא רק יכול לחייב לבנות, אבל גם לא יכול לאכוף על המיעוט חתימה על ההסכם.
מה קורה אם המיעוט לא חותם? גם אחריע שהיה דיון אצל המפקח?
תמ"א 38 - מס בהריסה ובניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/10/13
נכון החוק משתנה בעיקר בכל מה שקשור לפטור ממכירת דירת מגורים אחת לארבע שנים. אני לא ארחיב על פרטי השינוי אבל בקצרה סעיף פטור זה בוטל ותהא לו נפקות מסוימת רק בתקופת מעבר המסתיימת בסוף 2017.
עד כה היו תכנוני מס, בעיקר בפרויקטים ברמת גן, שהתבססו על ניצול פטור זה. אבל עדין קיים סעיף פטור אחר לגבי מכירת זכויות בניה מכוח התמ"א בו היזם יכול להשתמש.
אני לא רואה שום עילה לתביעה נגד מיעוט שמסרב לחתום רק בגלל שהמחוקק שינה את חוק המיסוי.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
עד כה היו תכנוני מס, בעיקר בפרויקטים ברמת גן, שהתבססו על ניצול פטור זה. אבל עדין קיים סעיף פטור אחר לגבי מכירת זכויות בניה מכוח התמ"א בו היזם יכול להשתמש.
אני לא רואה שום עילה לתביעה נגד מיעוט שמסרב לחתום רק בגלל שהמחוקק שינה את חוק המיסוי.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רשימה שחורה
אורית
27/10/13
פורום אפקטיבי ראוי שיזהיר את הדיירים (שעומדים בפני בחירת קבלן)מפני קבלנים ויזמים שרלטנים ובלתי אמינים. למען יראו ויראו
תמ"א 38 -רשימה שחורה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/10/13
שלום אורית!
אנחנו בהחלט פורום אקטיבי ואת צודקת שיש להזהר מפני קבלנים ויזמים שרלטנים ובלתי אמינים. יחד עם זאת אין באזהרה זאת משום התרעה מפני התקשרות עם יזמים אמינים בהסכמי תמ"א 38. אני מאמין גדול בפרויקטים כאלו הגורמים לתועלת גדולה בעיקר לדיירים וכן - גם היזמים מרוויחים בהם.
אני מבין שיש לך בעיה ספציפית מול יזם/קבלן. אני ממליץ לך לקבל סיוע משפטי על מנת להבין כיצד מתגברים על כך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אנחנו בהחלט פורום אקטיבי ואת צודקת שיש להזהר מפני קבלנים ויזמים שרלטנים ובלתי אמינים. יחד עם זאת אין באזהרה זאת משום התרעה מפני התקשרות עם יזמים אמינים בהסכמי תמ"א 38. אני מאמין גדול בפרויקטים כאלו הגורמים לתועלת גדולה בעיקר לדיירים וכן - גם היזמים מרוויחים בהם.
אני מבין שיש לך בעיה ספציפית מול יזם/קבלן. אני ממליץ לך לקבל סיוע משפטי על מנת להבין כיצד מתגברים על כך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סיוט שקוראים לו תמ"א 38
אורית
27/10/13
ומה קורה כשהיזם קבלן גורם לנזק משמעותי בדירה בבניין שעובר שיפוץ,הדייר נאלץ לפנותה למשך כשנה(!) ואחר כך לנהל תביעה משפטית מול היזם שלא ממש בא לו לשלם את הנזק הריאלי ?(יש לו ביטוח ואתה מוצא את עצמך מול חברת ביטוח שלא ממש סופרת אותך). בפועל אתה לא יכול לגור בדירה שלך, אתה מוציא כסף על שכירות דירה , התנהלות משפטית(מהנדס,שמאי ועורך דין,)ואתה צריך הרבה כסף כדי להחזיר את הדירה למצבה המקורי .
תמ"א 38 - סיוט
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/10/13
שלום אורית!
בהמשך לפוסט קודם שלך ולתשובתי. אני מבין שיש לך נסיון רע מול היזם/קבלן. יתכן שחלק מהנסיון היה נמנע אם היה תאום ציפיות בין כל הצדדים בעיקר לגבי שלב הביצוע. בנוסף- יש גם קבלנים/יזמים לא טובים ומהם צריך להזהר. זה עדין לא צריך למנוע דיירים מלהתקשר בהסכמי תמא עם יזמים אחראיים ומנוסים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בהמשך לפוסט קודם שלך ולתשובתי. אני מבין שיש לך נסיון רע מול היזם/קבלן. יתכן שחלק מהנסיון היה נמנע אם היה תאום ציפיות בין כל הצדדים בעיקר לגבי שלב הביצוע. בנוסף- יש גם קבלנים/יזמים לא טובים ומהם צריך להזהר. זה עדין לא צריך למנוע דיירים מלהתקשר בהסכמי תמא עם יזמים אחראיים ומנוסים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סמכות המפקח על המקרקעין
אוהב ציון
26/10/13
שלום רב. האם יש למפקח על המקרקעין הסמכות לאשר הוספת בניה לדירות מכוח תמ"א 38 לפני או גם ללא קבלת היתרי בניה מהרשות המקומית? תודה ושבוע טוב.
תמ"א 38- ממתי סמכות המפקח
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/10/13
על פי החוק ניתן להגיש תביעה בפני המפקח על בתים משותפים מרגע שנתקבלה החלטה לאשר את הבקשה להיתר הבניה. אישור זה ניתן פרק זמן לא ארוך לפני הוצאת היתר הבניה והוא מותנה בתנאים כמו- תשלום אגרות והיטלים ככל שיש וכו'.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הדמיה
חגית
25/10/13
מתי בדר"כ מבצע הקבלן המבצע הדמיה של הפרוייקט המתוכנן לבעלי הדירות?
תודה
תודה
תמ"א 38 - הדמיה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/10/13
חגית שלום!
הוא יכול לבצע הדמיה בכל שלב אבל לדעתי לפחות בשלב ההתחלתי, כאשר עוד לא נכנסו לתכנון מפורט ולדיאלוג מול רשויות התכנון, יכולים להיות שינויים רבים, במיוחד בכל הקשור לצד החיצוני של הבנין.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הוא יכול לבצע הדמיה בכל שלב אבל לדעתי לפחות בשלב ההתחלתי, כאשר עוד לא נכנסו לתכנון מפורט ולדיאלוג מול רשויות התכנון, יכולים להיות שינויים רבים, במיוחד בכל הקשור לצד החיצוני של הבנין.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבויות בתמ"א 38/1
חגית
25/10/13
שלום, האם ערבות לדמי שכירות מקובלת רק בעסקת פינוי בינוי או גם בעסקת תמא 38/1 בה
החברה היזמית התחייבה להשלמת תשלום דמי שכירות לבעלי דירות המשכירים את דירתם אשר
יספגו הפסדים בדמי השכירות בתקופת הבנייה?
מה גובה ערבות הבדק המקובל, בתמא
38 בת"א?
האם תוכל לתת קנה מידה לערבות ביצוע שיש לקבל מהחברה הקבלנית בתמא
38/1?
איזה סוג ביטוח יש לדרוש מהקבלן?
החברה היזמית התחייבה להשלמת תשלום דמי שכירות לבעלי דירות המשכירים את דירתם אשר
יספגו הפסדים בדמי השכירות בתקופת הבנייה?
מה גובה ערבות הבדק המקובל, בתמא
38 בת"א?
האם תוכל לתת קנה מידה לערבות ביצוע שיש לקבל מהחברה הקבלנית בתמא
38/1?
איזה סוג ביטוח יש לדרוש מהקבלן?
תמ"א 38 - ערבויות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/10/13
חגית שלום!
בדר"כ לא משלמים הפרשי שכר דירה לדיירים ולכן אין בהרבה מקרים ערבות כזו. אם היזם התחייב לכך אז לגיטימי לדרוש בטחונות שיכולים להיות גם שיקים ולא רק ערבות בנקאית על ההפרש.
לגבי ערבות בדק- לא ברור לי מה הפרויקט, כמה דירות יש וכמה מוסיפים - כסדר גודל נראה לי ערבות בדר על סך של כ- 200,000 ש"ח.
לגבי ערבות ביצוע- שוב אני לא יודע מה סדר גודל הפרויקט. ערבות הביצוע היא כ- 5-10% מההיקף. אני מעריך בגס בסביבות 500-750 אלף ש"ח.
יש פוליסות ביטוח המבטחות את הסיכונים הקבלניים בתקופת הבניה. צריך רק לבדוק שהיקפי הכיסוי הולמים את הפרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בדר"כ לא משלמים הפרשי שכר דירה לדיירים ולכן אין בהרבה מקרים ערבות כזו. אם היזם התחייב לכך אז לגיטימי לדרוש בטחונות שיכולים להיות גם שיקים ולא רק ערבות בנקאית על ההפרש.
לגבי ערבות בדק- לא ברור לי מה הפרויקט, כמה דירות יש וכמה מוסיפים - כסדר גודל נראה לי ערבות בדר על סך של כ- 200,000 ש"ח.
לגבי ערבות ביצוע- שוב אני לא יודע מה סדר גודל הפרויקט. ערבות הביצוע היא כ- 5-10% מההיקף. אני מעריך בגס בסביבות 500-750 אלף ש"ח.
יש פוליסות ביטוח המבטחות את הסיכונים הקבלניים בתקופת הבניה. צריך רק לבדוק שהיקפי הכיסוי הולמים את הפרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם תמא יצא לדרך
אליהו
25/10/13
שלום יש לי שאלה חשובה מאוד אני גר בבינין של 8 קומות באשדוד ,יש קבלן שמוכן ללא תמורה חוץ מהדירות שהוא יקח ושתי קומות למעלה לעשות לנו פרויקט של תמא 38.
הבעיה היא שאני לא מבין כמה אחוז מכלל בעלי הדירות חייבים להסכים לפרויקט כדאי שהוא יצא לדרך.
אני חוזר אנחנו לא משלמים לקבלן אפילו שקל 1.
בתודה ויום טוב אליהו.
הבעיה היא שאני לא מבין כמה אחוז מכלל בעלי הדירות חייבים להסכים לפרויקט כדאי שהוא יצא לדרך.
אני חוזר אנחנו לא משלמים לקבלן אפילו שקל 1.
בתודה ויום טוב אליהו.
תמ"א 38 - רוב נדרש
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/10/13
אליהו שלום!
אני מבין שמדובר על פרויקט תמ"א 38 של תוספת ק'ומות מעל הבנין הקיים.
החוק קובע כי במידה ויש רוב של 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ב2/3 מהרכוש המשותף אז ניתן לפנות למפקח על בתים משותפים בתביעה לאכיפת ביצוע ההסכם על הנותרים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שמדובר על פרויקט תמ"א 38 של תוספת ק'ומות מעל הבנין הקיים.
החוק קובע כי במידה ויש רוב של 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ב2/3 מהרכוש המשותף אז ניתן לפנות למפקח על בתים משותפים בתביעה לאכיפת ביצוע ההסכם על הנותרים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
א-מ
תמ"א 38/2
24/10/13
במידה ורוב הדיירים חתמו על ההסכם, בו רשום שאם הרוב חתם עד למועד הנקוב בהסכם, היזם יחליט כי בכוונתם לתבוע סרבן/ים אלה ו/או לנהל בכל הליך משפטי אחר שיאפשר את קידום הפרויקט, המוכרים מתחייבים לשתף פעולה עם היזם בכל הליך שייבחר היזם, בתנאי שהוא ישא בכל הוצאות ההליכים
האם פסקה זו מונעת אפשרות הגעה למפקח או היא במקביל?
האם פסקה זו מונעת אפשרות הגעה למפקח או היא במקביל?
תמ"א 38 - תביעה למפקח
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/10/13
לא בטוח שהבנתי... זכות התביעה היא של בעלי הדירות ולא של היזם. אבל בפועל- וכך מוסדר בהסכמי התמ"א - מי שמנהל את התביעה באמצעות עורך דין מטעמו ומממן את הוצאותיה - הוא היזם. מאחר והתובעים הרשמיים הם בעלי הדירות האחרות נכתב כל מה שנכתב בהסכם לגבי שיתוף פעולה נדרש מצד בעלי הדירות. לכן התביעה למפקח היא אחת בתהליך המנוהל על ידי היזם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות הבנייה בתמ"א 38
דורון
23/10/13
שלום רב
יזם שפנה אלינו מציע את התוספת האפשרית על פי התמ"א (עד 25 מ"ר, ולפי איך שהבניין בנוי זה כנראה יהיה הרבה פחות). בתמורה הוא טוען שהוא זה שיקבל את הזכות הנוספת לבנייה על גג המבנה.
היזם טוען כי אסור לו לשלם לדיירים תמורה כספית או שלא יכול לתת יותר ממה שישיג.
הערך של התוספת הבנייה האפשרית על הגג גבוהה בהרבה מהערך של חיזוק הבניין והתוספת לדיירים, כך שהיזם מרוויח הרבה בעוד הדיירים כמעט ולא מרוויחים ואולי אף ערך הדירות נפגע בשל צורת הבנייה והתוספות.
האם זה נכון שהיזם לא יכול לתת פיצוי נוסף לדיירים (בין עם כספי או בין עם זה זכויות בדירות החדשות הנוספות?
בברכה,
דורון
יזם שפנה אלינו מציע את התוספת האפשרית על פי התמ"א (עד 25 מ"ר, ולפי איך שהבניין בנוי זה כנראה יהיה הרבה פחות). בתמורה הוא טוען שהוא זה שיקבל את הזכות הנוספת לבנייה על גג המבנה.
היזם טוען כי אסור לו לשלם לדיירים תמורה כספית או שלא יכול לתת יותר ממה שישיג.
הערך של התוספת הבנייה האפשרית על הגג גבוהה בהרבה מהערך של חיזוק הבניין והתוספת לדיירים, כך שהיזם מרוויח הרבה בעוד הדיירים כמעט ולא מרוויחים ואולי אף ערך הדירות נפגע בשל צורת הבנייה והתוספות.
האם זה נכון שהיזם לא יכול לתת פיצוי נוסף לדיירים (בין עם כספי או בין עם זה זכויות בדירות החדשות הנוספות?
בברכה,
דורון
תמ"א 38 - פיצוי כספי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/10/13
דורון שלום!
מותר לו לשלם פיצוי כספי אבל תשלום כזה כפוף לתשלום מס שבח על ידיכם ואין עליו פטור כמו שיש על מכירת הזכויות.
לדעתי אתם טועחים בהערכת הרווחיות של היזם. אתם מקבלים תוספת בניה ושיפוץ מנה שאחרת לעולם לא הייתם מקבלים.
במקרה כזה אני מציע שתנסו לקבל עוד הצעות מיזמים אחרים. אם יש כזה הבדל בין הצדדים אז יהיה יזם רציני שיתן הצעה משופרת יותר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מותר לו לשלם פיצוי כספי אבל תשלום כזה כפוף לתשלום מס שבח על ידיכם ואין עליו פטור כמו שיש על מכירת הזכויות.
לדעתי אתם טועחים בהערכת הרווחיות של היזם. אתם מקבלים תוספת בניה ושיפוץ מנה שאחרת לעולם לא הייתם מקבלים.
במקרה כזה אני מציע שתנסו לקבל עוד הצעות מיזמים אחרים. אם יש כזה הבדל בין הצדדים אז יהיה יזם רציני שיתן הצעה משופרת יותר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 במקרה של גג פרטי וזכויות בניה לבעל הגג
מירית
23/10/13
האם במקרה בו הגג וזכויות הבניה שייכות לאדם פרטי נדרשת הסכמת יתר בעלי הדירות בבנין?
אם כן - איזה רוב דרוש במקרה זה?
יש הסכמי חכירה בבניין בהם כל דירה חתומה על הסכמתה "מראש" לכל תוספת בניה בבניין לטובת בעל הגג.
האם יש להם זכות התנגדות? מה הסכיוי של התנגדות כזו לאור הסכמי החכירה?
אם כן - איזה רוב דרוש במקרה זה?
יש הסכמי חכירה בבניין בהם כל דירה חתומה על הסכמתה "מראש" לכל תוספת בניה בבניין לטובת בעל הגג.
האם יש להם זכות התנגדות? מה הסכיוי של התנגדות כזו לאור הסכמי החכירה?
תמ"א 38 - גג פרטי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/10/13
מירית שלום!
אם הגג הוא פרטי אז חייבים קודם כל את הסכמת אותם עלים. ללא הסכמתו אין פרויקט. זה תנאי הכרחי אבל לא תנאי מספיק. עדין לצורך ניצול זכויות הבניה על פי תמ"א 38 והגדלת מספר הדירות בנין נדרש גם רוב מספיק מקרב כלל בעלי הדירות בבנין.
לגבי נוסח ההסכמה- צתריך לקרוא ולהבין מה בדיוק כתוב ומה הזכויות של כל אחד מהם בבנין. לא ניתן לתת תשובה אחראית מבלי לבדוק זאת.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם הגג הוא פרטי אז חייבים קודם כל את הסכמת אותם עלים. ללא הסכמתו אין פרויקט. זה תנאי הכרחי אבל לא תנאי מספיק. עדין לצורך ניצול זכויות הבניה על פי תמ"א 38 והגדלת מספר הדירות בנין נדרש גם רוב מספיק מקרב כלל בעלי הדירות בבנין.
לגבי נוסח ההסכמה- צתריך לקרוא ולהבין מה בדיוק כתוב ומה הזכויות של כל אחד מהם בבנין. לא ניתן לתת תשובה אחראית מבלי לבדוק זאת.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוץ דירה ע"י היזם או תשלום שכירות תמ"א 3
מירית
23/10/13
מה המשמעות מבחינת מס שבח והיטלי השבחה שעלולים לחול על היזם במקרה בו היזם עורך לדיירים שיפוץ פנימי. ובמקרה בו היזם נושא עבור הדיירים בדמי השכירות (אלו שרוצים לברוח מהשיפוץ) מדובר בתמ"א 3 לא פינוי בינוי.
תמ"א 38 - שפיוץ ושכר דירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/10/13
אין משמעות מבחינת היטלי השבחה. המשמעות יכולה להיות מבחינת מס שבח. בעיסקת תמ"א 38 אתם בעצם מוכרים זכויות בניה ליזם לטובת ביצוע עבודות החיזוק עבורכם. חוק מיסוי מקרקעין פוטר ממס שבח את כל התמורה מהמכירה שניתנה עבור שירותי חיזוק עבור תוכנית החיזוק. שיפוץ פנים הדירה, ככל שאינומתחייב למשל משירותי הבניה המותרים, אינו פטור ממס ואתם עשויים להיות מחויבים בגינו במס שבח. כנ"ל שכירות אלא אם יש קשר ישיר לעבודות החיזוק.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 והשכרת דירה
חן
23/10/13
שכרתי דירה לפני כמה חודשים ובעוד חודש מתחילים עבודות תמ"א בבנין .כשהשכרתי תדירה בעל הדירה הבטיח לי בעל פה שהקבלן פשט רגל וזה לא יקרה אני מעוניינת לעזוב את הדירה האם אני יכולה לבטל חוזה ? בעל הדירה אמר לי שאני לא יכולה לעזוב או שאני ימצא לו דיירים חלופיים מה עלי לעשות ?
תמ"א 38 - השכרת דירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/10/13
אם במסגרת הסכם השכירות לא צוין דבר לגבי פרויקט התמא ויותר מכך - בעלת הבית אמרה לך שאין פרויקט, אז יש כאן חוסר תום לב מבחינתה ועילה לביטול ההסכן מצידך. מכאן והלאה זו רק שאלה אצל מי הכסף ולמי יש יותר אורך רוח במלחמה הזו. אם הרעש מבחינתך נסבל אבל המחיר לא- מציע שתדון מולו על הפחתת שכר הדירה. אם לא נסבל - תשלח לו מכתב ביטול. מציע שתנקוב פרק זמן של כחודשיים לסיום. אחר כך תתכונן למלחמה או תגיש תביעה מפני שהוא ימשיך להגיש לפרעון את השיקים שנתת לו ואולי יפעיל את הערבויות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי חד צדדי של התמורה המוסכמת
יעקב ב.
23/10/13
חלפו שנתיים מחתימת הסכם עם היזם. עתה נתבשר אחד הדיירים שהושג היתר בניה ותקבע פגישה להצגת המצב הנוכחי. יש שמועות שיקוצצו התמורות לדיירים - הפחתה בשטחים הנוספים שהובטחו וכד'.
האם תרחיש כזה קורה ומקובל? האם ניתן להתנגד לו ובאילו תנאים? האם לבדוק כבר עתה או להמתין לישיבה האמורה?
האם תרחיש כזה קורה ומקובל? האם ניתן להתנגד לו ובאילו תנאים? האם לבדוק כבר עתה או להמתין לישיבה האמורה?
תמ"א 38 - קיצוץ בתמורות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/10/13
יעקב שלום!
למה כבר לדאוג. תמתינו ותשמעו. תראו מה הפערים בין מה שמציגים לכם עכשיו ובין מה שהובטח בהסכם.
גם אם יש פער- יכול להיות שזה המקסימום שאפשר לתת לכם. צריך להבין שבשנתיים האלו היזם נכנס כנראה לעומק לגבי הבקשה להיתר בניה וכנראה מה שיציג לכם עכשיו זה הדבר האמיתי, כלומר- מה שבאמת אפשר לעשות. לכן גם אם יש פער לא הייתי פוסל את זה על הסף אלא בודק וראוה האם עדין העסקה טובה מבחינתכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
למה כבר לדאוג. תמתינו ותשמעו. תראו מה הפערים בין מה שמציגים לכם עכשיו ובין מה שהובטח בהסכם.
גם אם יש פער- יכול להיות שזה המקסימום שאפשר לתת לכם. צריך להבין שבשנתיים האלו היזם נכנס כנראה לעומק לגבי הבקשה להיתר בניה וכנראה מה שיציג לכם עכשיו זה הדבר האמיתי, כלומר- מה שבאמת אפשר לעשות. לכן גם אם יש פער לא הייתי פוסל את זה על הסף אלא בודק וראוה האם עדין העסקה טובה מבחינתכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביצוע איזונים בעיסקת תמ"א 38
מנחם
22/10/13
שלום רב
במסגרת עיסקת תמ"א 38 האם יכול מי מהדיירים להתנות ביצוע איזונים בין בעלי הדירות בנושא התמורה מהייזם?
האם המפקח יכול לאשר ביצוע עיסקה שלא נעשו בה איזונים?
על מנת להבהיר מדובר בסדרי גודל של למעלה מ 50% פער בתמורה בין מהדיירים.
במסגרת עיסקת תמ"א 38 האם יכול מי מהדיירים להתנות ביצוע איזונים בין בעלי הדירות בנושא התמורה מהייזם?
האם המפקח יכול לאשר ביצוע עיסקה שלא נעשו בה איזונים?
על מנת להבהיר מדובר בסדרי גודל של למעלה מ 50% פער בתמורה בין מהדיירים.
תמ"א 38 - איזון תמורות בן דיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
22/10/13
מנחם שלום,
ככל שמדובר באפליה פסולה הרי שזה לא יעמוד במבחן משפטי. ככל שישנה הצדקה לאותה אבחנה (נניח, שלאחד מהדיירים יש דירה בשטח גדול משמעותית מליתר הדיירים ויש לכך משמעות מבחינת היקף הזכויות שהוא מוכר ליזם במסגרת העסקה) הרי שניתן להגיע אליה, כמובן בעדיפות בהסכמת כל הצדדים והכי חשוב בשקיפות מלאה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ככל שמדובר באפליה פסולה הרי שזה לא יעמוד במבחן משפטי. ככל שישנה הצדקה לאותה אבחנה (נניח, שלאחד מהדיירים יש דירה בשטח גדול משמעותית מליתר הדיירים ויש לכך משמעות מבחינת היקף הזכויות שהוא מוכר ליזם במסגרת העסקה) הרי שניתן להגיע אליה, כמובן בעדיפות בהסכמת כל הצדדים והכי חשוב בשקיפות מלאה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מ-א
תמ"א 38/2
21/10/13
נספח להסכם- משמעות
אפ יזם נותן בהסכם עם דייר מסויים דבר ייחודי לדייר כגון קומה יותר גבוהה משמעותית מאחרים או ערבות בנקאית מורחבת במקום ערבות שהאחרים מקבלים או כל דבר אחר, האם הניספח תופס?
או שהכוונה בניספח זה לדברים טכניים משותפים לכל הדיירים, כגון תכנית קומה טיפוסית
אפ יזם נותן בהסכם עם דייר מסויים דבר ייחודי לדייר כגון קומה יותר גבוהה משמעותית מאחרים או ערבות בנקאית מורחבת במקום ערבות שהאחרים מקבלים או כל דבר אחר, האם הניספח תופס?
או שהכוונה בניספח זה לדברים טכניים משותפים לכל הדיירים, כגון תכנית קומה טיפוסית
תמ"א 38 - העדפה פסולה
עו"ד תומר יפת
מנהל
22/10/13
שלום רב,
אם אני מבין נכון אתה מכוון למצב בו מתנהל מו"מ בחוסר תום לב באופן לא שוויוני לכלל בעלי הדירות.
במצב מעין זה, בהחלט ניתן להשיג על תוקפן של אותן הבנות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אם אני מבין נכון אתה מכוון למצב בו מתנהל מו"מ בחוסר תום לב באופן לא שוויוני לכלל בעלי הדירות.
במצב מעין זה, בהחלט ניתן להשיג על תוקפן של אותן הבנות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 בבנין רכבת שלש כניסות 18 דיירים סכ"ה
יוסי
21/10/13
האם בניין רכבת בעל שלש כניסות סכ"ה 18 דיירים ,ניתן ליישם את התוכנית על כניסה אחת ולא על כל המבנה?
תמ"א 38 - בנין רכבת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/10/13
שלום יוסי!
ניתן לישם אבל במספר תנאים ובעיקר שניתן באופן מעשי לבצע את החיזוק רק של אותו אגף בבנין הרכבת בלי לבצע חיזוק ביתר האגפים וכן כי זכויות בעלי הדירות באגפים האחרים לא יפגעו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
ניתן לישם אבל במספר תנאים ובעיקר שניתן באופן מעשי לבצע את החיזוק רק של אותו אגף בבנין הרכבת בלי לבצע חיזוק ביתר האגפים וכן כי זכויות בעלי הדירות באגפים האחרים לא יפגעו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 עם חדירה לדחרות
יובל
20/10/13
שלום רב
אני בניין בן 2 כניסות בן 3 קומות בכניסה אחת יש 3 דירות בקומה ויש צורך בחדירה לבניין על מנת לבצע פיתרון מעלית. וזה ברור לנו כח בעבר התחלנו בתוכנית להוספת מעלית. כל בדיירים חתמו שמעונינים.
בכניסה השנייה אין צורך בחדירה לדירות שם יש 2 דירות בקומה כל הדיירים חתמו למעט אחד שלא מעונין.
ידוע לי שבמצב של חדירות לדירה יש צורך ב100% חתימות אך הדייר שמיתנגד הוא הכניסה שאין בא צורך בחדירה לדירות.
שאלתי האם המפקח על הבתיים במשותפים יהיה בצד שך הרוב המיקרה זה?
אני בניין בן 2 כניסות בן 3 קומות בכניסה אחת יש 3 דירות בקומה ויש צורך בחדירה לבניין על מנת לבצע פיתרון מעלית. וזה ברור לנו כח בעבר התחלנו בתוכנית להוספת מעלית. כל בדיירים חתמו שמעונינים.
בכניסה השנייה אין צורך בחדירה לדירות שם יש 2 דירות בקומה כל הדיירים חתמו למעט אחד שלא מעונין.
ידוע לי שבמצב של חדירות לדירה יש צורך ב100% חתימות אך הדייר שמיתנגד הוא הכניסה שאין בא צורך בחדירה לדירות.
שאלתי האם המפקח על הבתיים במשותפים יהיה בצד שך הרוב המיקרה זה?
תמ"א 38 - חדירה לדירות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/10/13
שלום יובל!
לפי מה שאתה מתאר יש רוב נדרש של בעלי דירות התומכים בהסכם וכן אותו בעל דירה מתגד לא צריך לוותר על כל שטח מדירתו.
במצב כזה אני לא רואה סיבה שהמפקח לא יאשר את ההסכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לפי מה שאתה מתאר יש רוב נדרש של בעלי דירות התומכים בהסכם וכן אותו בעל דירה מתגד לא צריך לוותר על כל שטח מדירתו.
במצב כזה אני לא רואה סיבה שהמפקח לא יאשר את ההסכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2
א-ק
20/10/13
היזם מגדיר בהסכם את הבנק כבנק או כל גורם פיננסי אחר, אשר יעמיד מימון לצורך בניית הפרויקט במסגרת הסכם ליווי סגור בין היזם לבין התאגיד הבנקאי ו/או יעמיד את הערבויות הבנקאיות לטובת ההמוכרים ולטובת הרוכשים ?
כמו כן מצויין בהסכם כי גובה הערבויות לשכה"ד וערבות ביצוע ייקבע לאחר דו"ח אפס ( ע"י שמאי היזם או/ו ע"י הבנק המלווה)-ז"א לאחר קבלת היתר הבנייה.
במקביל דורש היזם רישום אזהרה בטאבו כבר עם חתימת ההסכם
כמו כן אין מיפרט טכני היום ואין תכנית קומה טיפוסית בבניין החדש
האם סביר לחתום על הסכם כזה?
תמ"א 38 - בטחונות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
20/10/13
אני לא רואה בעיה לגבי הערבויות ובלבד שהנוסחה לקביעת גובה הערבות ברורה והוגנת וכן בתנאי שכל הערבויות ימסרו לפני וכתנאי לתחילת העבודה. דוח 0 השמאי אמור לקבוע את ההוצאות לביצוע הפרויקט. אני מבין שגובה הערבות יגזר כפונקציה מסך ההוצאות. רק לבדוק שהאחוז מתוך סך ההוצאות הוא סביר.
גם לגבי רישום הערת אזהרה זה סביר ובלבד שבהתאם להסכם ניתן יפוי כוח לביטול הערת האזהרה במקרה של הפרת הסכם. הערת האזהרה שומרת לא רק על היזם מפני עקאות נוגדות אלא גם עליכם מפני חרטה של אחד מהדיירים.
מפרט טכני אתם צריכים לקבוע שיהיה נספח להסכם בעת החתימה. כנ"ל רצוי לקבל תוכנית קומה טיפוסית למרות שאני מניח שבשלב זה התכנון הוא לא מדויק וכללי ויתכנו שינויים בו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
גם לגבי רישום הערת אזהרה זה סביר ובלבד שבהתאם להסכם ניתן יפוי כוח לביטול הערת האזהרה במקרה של הפרת הסכם. הערת האזהרה שומרת לא רק על היזם מפני עקאות נוגדות אלא גם עליכם מפני חרטה של אחד מהדיירים.
מפרט טכני אתם צריכים לקבוע שיהיה נספח להסכם בעת החתימה. כנ"ל רצוי לקבל תוכנית קומה טיפוסית למרות שאני מניח שבשלב זה התכנון הוא לא מדויק וכללי ויתכנו שינויים בו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימה על הסכמה לכניסה למו"מ
ארנון ברון
19/10/13
האם מוכר לכם נושא דרישה לחתימה על מסמך הסכמה מצד הדיירים לכניסה להליך של משא ומתן.
לי נראה בעייתי.
מדוע לא לקבל דרישות מן הדיירים לקבל את עמדת היזם ולאור זאת להתקדם.עד להסכמה/אי הסכמה
נראה לי שיש כאן כוונה לכבול את הדיירים בכעין הסכמה
לי נראה בעייתי.
מדוע לא לקבל דרישות מן הדיירים לקבל את עמדת היזם ולאור זאת להתקדם.עד להסכמה/אי הסכמה
נראה לי שיש כאן כוונה לכבול את הדיירים בכעין הסכמה
תמ"א 38 - חתימה על הסכם מקדמי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
20/10/13
שלום ארנון!
אתה צודק וצריך להזהר בניסוח של מכתב הסכמה כזה שלא יכבול אותכם קדימה. אני ממליץ לא לחתום על מסמך כזה לפני שעורך דין שלכם עבר עליו. בכל מקרה אני ממליץ לא לחתום על שום מסמך הסכמה מוקדם לפני שהתנאים העסקיים ברורים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אתה צודק וצריך להזהר בניסוח של מכתב הסכמה כזה שלא יכבול אותכם קדימה. אני ממליץ לא לחתום על מסמך כזה לפני שעורך דין שלכם עבר עליו. בכל מקרה אני ממליץ לא לחתום על שום מסמך הסכמה מוקדם לפני שהתנאים העסקיים ברורים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2 חברת אושיה ודירות עמידר
ורד
19/10/13
שתי שאלות
1. קיבלנו הצעת פינוי בינוי חלומית מחברת "אושיה" אדריכלות ובנייה. מנכ"ל רותם שפר אדריכל יורי כהן.
ברצונונו לשאוול האם החברה הזו מוכרת? האם יש לה בטחונות כפי שהציעו לנו. .
2. יש לנו בבניין שתי דירות של עמידר אנו יודעים שאין בעיה מבחינת פינוי בינוי עם עמידר.
שאלתי היא . האם הדיירים חוזרים לדירות החדשות שעמידר מקבלת?
אודה על תשובתך
1. קיבלנו הצעת פינוי בינוי חלומית מחברת "אושיה" אדריכלות ובנייה. מנכ"ל רותם שפר אדריכל יורי כהן.
ברצונונו לשאוול האם החברה הזו מוכרת? האם יש לה בטחונות כפי שהציעו לנו. .
2. יש לנו בבניין שתי דירות של עמידר אנו יודעים שאין בעיה מבחינת פינוי בינוי עם עמידר.
שאלתי היא . האם הדיירים חוזרים לדירות החדשות שעמידר מקבלת?
אודה על תשובתך
תמ"א 38 - אושיה ועמידר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
20/10/13
שלום ורד!
אני לא מכיר את החברה הזו אבל זה לא אומר שהם לא חברה רצינית. צריך לבדוק אותם, לשאול ולהתענין בפרויקטים אחרים שביצעו, לדבר עם דיירים באותם פרויקטים וכמובן גם להתרשם באופן אישי מהאנשים.
לגבי דירות עמידר- זה ענין הסכמי בין חברת עמידר ובין הדייר הנוכחי. אין לי תשובה מעבר לכך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני לא מכיר את החברה הזו אבל זה לא אומר שהם לא חברה רצינית. צריך לבדוק אותם, לשאול ולהתענין בפרויקטים אחרים שביצעו, לדבר עם דיירים באותם פרויקטים וכמובן גם להתרשם באופן אישי מהאנשים.
לגבי דירות עמידר- זה ענין הסכמי בין חברת עמידר ובין הדייר הנוכחי. אין לי תשובה מעבר לכך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כיצד מתגמלים בגין שווי ערך שונה של הדירות הקיימות
יוסי ליפשיץ
19/10/13
מה צריכה להיות ההתייחסות הנכונה בעת עריכת ההסכם בין הדיירים ליזם (בפרויקט הריסה בינוי) לנושא שווי ערך שונה של דירות באותו בנין. אל אף שגודל הדירות זהה, בבנין בן 6 דירות, הרי שערכן שונה : חלקן ממוצבות בעורף הבנין ווכל אחת בקומה אחרת כך שערך שוק הוגן של כל אחת מהן שונה טרם ההריסה. האם בעל דירה שערכה גבוה יותר זכאי לפיצוי גבוה יותר במסגרת הפרויקט ? וכיצד הוא מפוצה על כך ? תודה
תמ"א 38 - תגמול
עו"ד אילן הלוי
מנהל
20/10/13
יוסי שלום!
בדרך כלל כל בעל דירה קיימת מקבל את הדירה החדשה באותה קומה או תוך עליה בקומה או יותר לעומת הקיים וכן משתדלים לשמור על מיקום הדירה בחזית או בעורף. כך שהיחסיות בין ערכי הדירות נשמרת.
בדרך כלל גם לא מתיחסים להשקעות אישיות שנעשו בתוך הדירות, אלא רק לשטחי מעטפת, קומה וכיוון הדירה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בדרך כלל כל בעל דירה קיימת מקבל את הדירה החדשה באותה קומה או תוך עליה בקומה או יותר לעומת הקיים וכן משתדלים לשמור על מיקום הדירה בחזית או בעורף. כך שהיחסיות בין ערכי הדירות נשמרת.
בדרך כלל גם לא מתיחסים להשקעות אישיות שנעשו בתוך הדירות, אלא רק לשטחי מעטפת, קומה וכיוון הדירה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
