פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
מסים בפינוי בינוי במסלול מיסוי
1. האם בפרויקט שאושר כמתחם פינוי בינוי במסלול מיסוי (פטור ממיסים) היזם יכול לנכות מע"מ על שירותי הבניה שנתן לבעלי הדירות? שמעתי שיש הצעת חוק בנושא מע"מ בשיעור 0% בפינוי בינוי (ולא פטור) - דבר שיכול להגביר את אפשרות ניכוי התשומות. מה הסטטוס של הצעת חוק זו?
2. האם במתחם פינוי בינוי במסלול מיסוי היזם מחויב לשלם מס רכישה על מתן שירותי הבניה על ידו לבעלי הדירות (למרות שבעקרון הכרזה כמתחם פינוי בינוי אמורה לתת פטור ממס רכישה)? אם בכל זאת חל המס, האם חישוב השווי לצורך החלת מס הרכישה כולל גם את מרכיב המע"מ ששילם היזם על עלויות הבניה שלו, ואיך מחילים לגבי שווי שירותי הבניה את מדרגות המס של 3.5% ו-5% לפי שווי הדירה (שכן היזם לא רוכש דירות אלא הוא נותן שירותי בניה)?
תודה על העזרה!
תמ"א 38/2
כעת הוא מנסה להלחיצם לחתום עד סוף 2013
ההסכם אמור להיות משותף בכללותו עם בניין סמוך
שם כל הדיירים מכירים את ההסכם ונתנו התייחסות- יש שם ששה דיירים
בבניין הסמוך יש יותר דיירים
חלקם לא קראו את ההסכם ולא מבינים על מה הם הולכים לחתום
דייר אחד או שניים מתעקשים לבדוק את ההסכם לעומק ואחד מתעקש לא לתת הערת אזהרה היום, אלא במועד קבלת הליווי הבנקאי
כמו כן הוא הודיע ליזם שאין לו פטור ממס שבח
ולכן על היזם לשאת בתשלום המס
מה יקרה לו , אם כולם יחתמו והוא לא יחתום?
תמ"א 38 - מיסוי
אם אתה מדבר על פינוי בינוי ולא על תמא 38/2 - יש סעיף בחוק מעמ לגבי פטור ממעמ עד לתקרה שנקבעה. במקביל מעמ לא מאפשר לנכות תשומות. לא יודע מה הסטטוס של הצעת החוק.
אין מס רכישה על מתן שירותי בניה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות דיירים
תמ"א 38 - כיווני אוויר
בדרך כלל משתדלים לתת לדיירים דירות חדשות באותם כיוונ י אויר שהיו הדירות הקודמות. בכל מקרה- צריך לקרוא את ההסכם ולהבין בדיוק מה המנגנון הקבוע שם. לכיווני אויר יכולה להיות השפעה על שווי הדירה החדשה כך שהשמאי לפי מה שאתה מתאר יקח זאת בחשבון.
אילן הלוי עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות שכנים , גדר משותפת.
תב,,א 38.
הממדים ופיר המעלית פונים וסמוכים מאד לגדר המפרידה בין שני הבניינים , ועלולים גם לחרוג לתוך חצר הבניין בו אנו , בעלי הדירה וגם מתגוררים.
בכל מצב , תוספות הבניה יחסמו את שביל הכניסה
לחצר הבית המשופץ וימנעו מעבר דיירים ונותני שרותים. כתוצאה מכך , המעבר יחייב פריצת הגדר שלנו ופגיעה ברכושנו.
מבקש עזרתכם לכתיבת מכתב ההתנגדות וניסוחו.
תמ"א 38 - התנגדות
שלום יורם!
לצורך הגשת התנגדות צריך לראות את התוכנית המבוקשת, לראות בעיניים את המצב בשטח והתוכנית המוצעת. אין דרך לעשות זאת בפורום משפטי אלא צריך לשכור שירותי עורך דין. לצורך כך גם אפשר להתאגד מספר שכנים. ם אתם לא רוצים אז פשוט תכתבו מה שאתם חושבים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 -התנגדות
בפרויקטים של תמ"א 38 רגיל אפשר לאשר בנית ממ"דים גם בחזית צידית בקו המגרש הסמוך. אני לא מכיר שום אפשרות שהם יחרגו פנימה לתוך המגרש שלכם. חשוב מאוד לראות בעין את הבקשה להיתר שהגישו ולהבין אם אתה מתאר נכון את העובדות. בכל מקרה זה לא ענין למענה בפורום אלא ליעוץ פרטני מול עו"ד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2 פינוי פיוני
כיום יש רוב של מעל 80% הסכמה לביצוע הפרוייקט.
האם ניתן לחייב את בעל הדירה הנ"ל לביצוע הפרוייקט, מאחר והוא מתנגד?
תוספת על הגג - מקשה על יישום התמ"א אך אפשרית
אין ספק שבניית החדר על הגג שבוצעה בהסכמתכם מקשה על קבלת הסכמתו של הדייר שאני מניח שגם השקיע כספים בבניית החדר על הגג. שאר הדיירים צריכים להבין שבמקרה זה הדייר הנ"ל זכאי לקבל תמורה גבוהה יותר משאר הדיירים. אני מניח שלטובת ביצוע הפרויקט אתם מסכימים לכך ולכן הסוגיה שנותרה היא למצוא יזם/קבלן שיהיה מוכן לתת הצעה משופרת לדייר הנ"ל שתהיה גם מקובלת על הדייר ולא תפגע כמובן בכם - שאר הדיירים.
מתוקף עיסוקיי בניהול הרבה פרויקטי תמ"א הרי מצבים דומים קיימים בהרבה בנינים אך עם סבלנות וגישה נכונה חלקם נפתרים לשביעות כל הצדדים.
תמ"א 38 - חדר על הגג
שלום גדי!
בנוסף למה שדורון כתב-
גם אם הסכמתם לבנית חדר על הגג זה עדין לא אומר דבר לגבי שטח הגג עצמו. חשוב לקרוא ולהבין למה בדיוק הסכמתם.
בנוסף - אני מעריך כי ההסכמה שלכם לא באה לידי ביטוי לא בהיתר הבניה ולא בתיקון צו הבית המשותף, כך שיכול להיות מנוף על אותו דייר אם הוא מסרב.
מעבר לכך ברור שהחדר על הגג הוא גורם מפריע וסביר שיקבל משהוא נוסף מהיזם שימצא.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 – חקיקה
תמ"א 38- חקיקה
שלום אמילי!
תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שנקבעה מכוח חוק התכנון והבניה. את הוראות התוכנית תוכלי למצוא בקלות באינטרנט לרבות באתר משרד הפנים.
התמ"א עוסקת רק בהיבט של תכנון ובניה בכל מה שנוגע לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה וקובעתעל אילו מבנים תחול התוכנית ואת היקף זכויות הבניה הנוספות הניתנות על פיה. בנוסף לתמ"א נעשו תיקוני חקיקה בחוק התכנון והבניה, חוק מיסוי מקרקעין, חוק מע"מ ונקבע חוק חדש חוק המקרקעין (חיזוק בנינים מפני רעידות אדמה) הקובע מה הרוב הנדרש.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דחוף מאוד – בבקשה עזרה !!!
כל הזמן היא שיחקה אותה כאילו היא תחתום . משכה את הזמן כבר כמעט חודשיים. וכעת משנותרו שבועות ספורים לפקיעת התנאי המתלה בנושא מועד החתמת הדיירים היא מנסה לסחוט את הקבלן לדברים לא הגיוניים. כרגע אנו עומדים על רוב של 66.03 האם אפשר לגשת למפקחת עם רוב כזה ? האם היו תקדימים
צריכים תשובה דחופה הזמן אוזל ! התנאי המתלה מגביל.
אם אי אפשר אז האם אפשר להאריך זמני החתימות ליותר מ 3 חודשים על ידי נספח נוסף לחוזה ולכנס את כל הדיירים שוב ?...
מה עושים ???
עורך הדין שוהה בחו"ל הוא עסוק מאוד בפרוייקטים גדולים !!
אנא , אם מישהו יודע או שמע על מקרים של רוב של 66.00 אחוז שניגשו למפקחת על מקרקעין ולא 66.66 כמצויין בספרות המשפטית ?.
תמ"א 38 - נציגות אבודה
זה מקרה מאוד קיצוני ואני הייתי מנסה את מזלי בפני המפקח על המקרקעין. כמובן שהיזם צריך להסכים לכך כי הוא מתחיל להשקיע בתכנון הפרויקט כאשר את התביעה הוא יוכל להגיש רק בשלב מאוחר יותר לאחר קבלת אישור בתנאים להוצאת היתר הבניה.
בהנחה שהיזם מסכים אז בודאי אין מה להפסיד בתביעה כזו. בהרגשה שלי אם אלו המספרים ומדובר על דיירת אחת - המפקח יאשר את ההסכם.
לגבי התנאי המתלה- צריך כמובן לקרוא מה כתוב בהסכם שלכם לגבי לוחות הזמנים והארכת מועדים. יכול להיות שיהיה צורך להכין נספח, אבל שוב- זה תלוי בהנוסח ההסכם שחתמתם עליו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אפשרות החלפת עו"ד מייצג בתמ"א 38 (הריסה ובניה(
תמ"א 38 - החלפת עו"ד
נחמה שלום!
אני מבין שהנציגות בחרה את עורך הדין החדש ויפתה את כוחו. אם הנציגות נבחרה על ידיכם כדין והוסמכה גם למנות עורך דין לפרויקט אז ההחלטה שלה מחייבת גם אותכם. ואם לא- אז לא מחייבת.
אבל - אני מאוד ממליץ לבדוק האם הוא מייצג אותכם נאמנה בהסכם. אם כן ואין בעיה מקצועית עימו אז למה להחליף?
אני ל א יודע למה הקביעה שהוא לא אמין ושיש נגדו הליך פלילי. אני מאוד נזהר בדברים כאלו ומציע לבדוק זאת היטב.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתי קובעים את דירות התמורה
הבנין שלי נמצא במו"מ לקראת תמא 38/2.
עדיין לא חילקו מי יקבל איזו דירה בבנין שייבנה (אמורות להיות דירות בגדלים שונים בבנין החדש, כי גם היום יש הבדלים בגדלים של הדירות).
עורך הדין רוצה שהדירות ייקבעו ויחולקו רק אחרי חתימת החוזה עם היזם. לי זה נראה תמוה ושזה פתח להסתבכות. מה בדרך כלל מקובל ומה ההיגיון?
תודה מראש,
אורית
תמ"א 38 - חלוקת דירות
שלום אורית!
אני מניח שעורך הדין מעדיף שרק בשלב מתקדם יותר בתכנון הבית החדש תעשה חלוקת הדירות. עדין אני מניח שהחלוקה אינה מיקרית וההסכם קובע את מנגנון החבירה והחלוקה. במקרה כזה אני לא רואה בעיה בכך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חנייה תמ"א 38
שאלתי מה קורה אם מתברר לבסוף שאי אפשר להוסיף
כל כך הרבה חנייות. כמה שווה התחייבות היזם במקרה כזה.
וכיצד אפשר להבטיח שהוא יעמוד בהסכם.
תמ"א 38 - חניה
שלום זיוה!
צריך להיות מוסדר בהסכם מה קורה במידה ואין אפשרות לעמוד בהתחייבות לחניות.
בסופו של דבר צריך כבר לבדוק היום שההתחייבות על פניה היא סבירה וכי ניתן להכניס חניות במספר כפי שהתחייב. לצורך כך תבקשו לראות תוכנית ראשונית של החניות ואולי להפגש עם האדריכל שיסביר למה זה אפשרי. עדין הכל כפוף להחלטות העיריה ובנוסף יש משתנים אחרים, כמו בדיקות קרקע, שיכולות לשנות ולהשפיע על התכנון הראשוני והיזם לא יודע אותן בשלב זה.
בנוסף - תוודאו בהסכם שהיזם מתחייב לפעול להשגת מספר החניות שהתחייב וכן כי במידה ואין לכם חניות - האם יש פיצוי או מנגנון אחר עבורכם.
אני מניח שיש לכם עורך דין שמייצג אותכם בהסכם וניתן גם לפנות אליו שאלה זו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם שתי בנינים צמודים נחשבים כשתי כניסות
אני גר בבניין 4 קומות סה"כ 16 דיירים וצמוד אליו עוד בניין גם עם 16 דיירים, סה"כ 32 דיירים
אמנם שניהם רשומים כחלקה אחת אך לכל בניין יש מספר בלוק אחר כלומר זה לא כמו בבניין רכבת בו לכל הדיירים יש מספר בלוק זהה
בבניין שאני גר רק 10 דיירים רוצים תמא 38, כלומר חסר אחד לרוב
ואילו בבניין השני הצמוד אלינו יש 14 דיירים שרוצים תמא 38
האם הם יכולים לחייב אותנו לבנות תמא 38 היות ואם מצרפים את כלל החתימות אז יש להם רוב, או שרואים כל בניין בנפרד?
תודה רבה
תמ"א 38 - בנין מורכב
שאלה מענינת. יש הוראה בחוק המקרקעין חיזוק מבנים לגבי תנאים בהם יראו במבנה או באגף של בית מורכב כבית נפרד לענין הרוב הנדרש. נראה לי כי מה שעמד מול עיני המחוקק היה מקרה הפוך בו כניסה אחת רצתה פרויקט והשניה לא ואז קבעו מה התנאים בהתקיימם גם כניסה אחת יכולה לבצע את הפרויקט. במקרה שלכם בעצם כניסה בה יש רוב רוצה לאכוף את ההסכם גם על הכניסה בה אין רוב דירות, בשל היותכם בית משותף אחד. לי נראה כי לפי הוראות החוק הם יוכלו לעשות כן ואם בין כל בעלי הדירות בבית המשותף, יש רוב מספיק לביצוע הפרויקט, אז ניתן להגיש תביעה למפקח על המקרקעין.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 ללא בניית דירון במימון עצמי
יש אפשרות לעשות בבניין שלנו תמ"א 38.
החלטנו לקחת קבלן ולשלם לו תמורת חיזוק הבניין, ממד ומירפסת. (ולא יבנו דירות נוספות בבניין שלנו.)
קיבלנו על כך אישור מהעיריה.
האם מגיע לנו גם לבנות חדר נוסף כמו בתמ"א 38 שמוסיפים דירות לבניין?(כלומר ממד מירפסת וחדר נוסף)
רצינו להתחיל בבנייה החודש , פתאום עלה לנו הרעיון הזה.
מה לעשות?
תודה רבה
תמ"א 38 - ביצוע עצמי
שלום ראובן!
בודאי...
אתם זכאים לכל ההטבות שמקנה התמ"א. אני מבין שאתם לא רוצים להוסיף דירות בבנין ולמממן הכל בעצמכם. עדין במידה והבנין נכלל במסגרת התמ"א אתם זכאים להוסף ממ"ד וכן עוד שטח נוסף ועד 25 מ"ר הרחבה לדירה. כמובן שצריך להתיעץ עם אדריכל שיראה אם באמת יש מקום מבחינת קווי בנין וצורת הבנין והדירה להוסיף שטחים אלו.
תקחו בחשבון שכמובן תוספת בניה גם מיקרת את ההוצאות שלכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לפני רכישה מקבלן
תמ"א 38 - רכישה מקבלן
לא ברור אם הרכישה היא מבנין שעובר פרויקט תמ"א או לא. בכל רכישה של דירה מקבלן צריך לבדוק מה הזכויות שיש לו מכוחן הוא מוכר לכם וכן לבדוק כי תאור הדירה בהסכם תואם למה שהובטח לכם, קבלת בוחות מתאימות ועוד.
לא רואה הבדל גדול בין רכישת דירה מקבלן בפרויקט תמא ובין רכישה מקבלן שקיבל זכויות במסגרת קומבינציה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תהליך של פרצלציה עבור תמ"א 38/3
תמ"א 38 - פרצלציה
שלום שרה!
צריך להבהיר קודם. אין תוכנית 38/1 או 38/3. זה סך הכל כינוי עממי למה שצריך לקרוא תיקון מספר 1 לתמ"א 38 או תיקון מס' 3 לתמ"א 38. בסופו של דבר זה הכל חלק מהוראות התמ"א. אני מבין שמדובר על כמה מבנים על אותה חלקה. כנראה כולם רשומים כבית משותף אחד. אין מניעה על פי חוק המקרקעין חיזוק להגיש תוכניות רק לגבי אחד מהמבנים, בתנאים הקבועים בחוק. הבעיה היא הבתים הנוספים שיבדקו שאינם נפגעים וכמובן עירית תל אבי. הליך של פרצלציה אם מתסיים, מייתר את התנגדות הבנינים האחרים אבל הם יכולים להתנגד להיך הפרצלציה כך שאיני רואה הבדל. בנוסף - צריך לבדוק מה המשמעות של פרצליה מבחינת דרכי גישה משותפים ,חניות וכו'.
בקיצור- את כל אלו יזם יכול וצריך לברר קודם בעיריה.
אילן הלוי ען"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 ודירה חלופית
תמ"א 38 ודירה חלופית
שלום ליאורה!
אין חובה לדאוג לדירה חלופית בתקופת הבניה אלא זה ענין עיסקי. תתחילו מלדרוש מהיזם שישלם דמי שכירות בתקופת הביצוע. אם יש מספיק בשר בפרויקט הוא יסכים לזה. גם אם הוא יסרב בהעדר הצדקה כלכלית לכך אז צריך אלף שח, את מקבלת דירה חדשה גדולה יותר וטובה יותר. אני מבין שיתכן ובאופן אישי פשוט אין. במקרה כזה יתכן להגיע להסדר מול היזם נקודתי כלפיך.
אלן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עמלת תיווך לעסקת תמא 38/2
תמ"א 38 -עמלת תיווך
מאוד תלוי בגודל הפרויקט, ברווחיות שלו ובכמה הסכמה אתה מביא.
בדר"כ מתווכים מדברים על 2% מהיקף העסקה. תתחיל מזה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38- עבודת סמינריונית משפט משווה
אני עושה עבודה סמינריונית בנושא תמ"א 38 וצריכה להשוות את התכניות לתכניות שונות בעולם (משפט משווה למשל תכנית מקבילה באנגליה). אשמח אם יש למישהו חומר/ רעיון/ אפשרות להפנות אותי לכל מידע וחומרים שיכולים לעזור לי בחלק זה של העבודה..?
תכניות בעולם
קומבינה מדהימה...
תמ"א 38 - משפט משווה
למיטב ידיעתי תמא 38 היא חדשנות ישראלית. אבל יתכן ומה שאת צריכה לחפש כמשפט השוואתי הוא לא מתן זכויות בניה והקלות מס לצורך חיזוק מפני רעידות אדמה אלא אולי לצרכים אחרים, כמו - התחדשות עירונית או בעיות אחרות שאופייניות למדינות אחרות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירות בגדלים שונים
האם הדירות הגדולות יכולות לדרוש מהקבלן תמורה יותר גדולה? (בבניה או בפיצוי כספי)
בתודה מראש
תמ"א 38 - דירות בגדלים שונים
אפשר לדרוש הכל. זה ענין מסחרי. קחו בחשבון שיש מגבלה בתמא ובחוק המיסוי לגבי ההרחבה הפטורה ממיסוי.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כופר חניה
תמ"א 38 - כופר חניה
מבחינת היזם הוא משלם כסף לעיריה ויותר לא מתעסק בנושא החניה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן לרכוש מהיזם דירה אחרת במקום הנוכחית?
האם ניתן למכור את הדירה ולרכוש אחרת בקומה אחרת מבלי להכנס לתשלומי מס חריגים?
לפי ההסכם אנחנו בעצם "מוכרים" את הדירה שלנו ליזם, אז טכנית זו תהיה מכירה שניה תוך זמן קצר.
תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שי
המיעוט לא מסכים לתת אישור כזה , אלא במועד קבלת הליווי הבנקאי ואז בעצם כבר ממשכנים את הדירה
האם מספיק מיכתב מעו"ד של היזם לעו"ד של הדיירים שיציין כי המיעוט חותם על החוזה, אבל פטור מחתימה על יפוי הכח לרישום הערת האזהרה( בחוזה כתוב שהמוכר צריך לחתום).
או האם חייבים ניספח חתום ע"י היזם שיציין זאת בניפרד, ואשר יופנה למיעוט ?
תמ"א 38 - הערת אזהרה
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הטבה לחלק מהדיירים
אני מגלה כעת כי ישנו הבדל בתמורה אותה נותן הקבלן לחלק מהדיירים בביניין, תמורה שאינה נכללת בחוזה.
לטענתו, מכיוון שהוא מעניק לחלק מהדיירים תמורה מעבר למה שסוכם בחוזה, מדובר בסוג של מתנה, ולכן איני יכול להלין על כך.
האם נכון הדבר שהקבלן יכול לתת מתנה (תמורה שלא סוכמה מראש) לחלק מהדיירים, ואיני יכול לטעון כנגדו דבר?
תמ"א 38 - מתנות
יזם לא מחלק מתנות אלא קונה הסכמות. פשוט המחיר בו הוא קונה או קנה את ההסכמה של האחרים גבוה מהמחיר שהוא קנה את ההסכמה ממך, אם כבר ניתנה.
אם עדין לא חתמת על ההסכם - אל תחתום עד שיאזן את התקבולים.
אם חתמת - צריך לקראו בהסכם אם יש התיחסות לכך ובכל מקרה זה לא תקין להנהל כך מולך הן מצד היזם והן מצד אותם דיירים.
סייג- בהרבה הסכמים ומתוך הבנה כי לאנשים מבוגרים הפרויקט יכול להיות טראומתי, נותנים לפעמים הטבות של מעבר דירה וכו'.
בנוסף - יכול להיות דיירים שיש להם משהוא נוסף שאין לך. לדוגמא- דייר שיש לו גג צמוד והוא מוותר עליו או גינה צמודה וכו'.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יש צנרת מים על הגג – תמ"א מתוכננת לשתי קומות נוספות
כחלק מהשיפוץ, במקום "להרים בלאטות" הועברה צנרת המים למטבח ולחדר האמבטיה לגג.
כעת התמ"א אמור לבנות 2 קומות נוספות.
מה יקרה עם הצנרת של הדירות העליונות. האם יש פתרון טכני סביר או שיושתו הוצאות נוספות על בעלי הדירות בקומה העליונה?
תמ"א 38 - צנרת מים
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם עודכן תוספת שלוש קומות לפי תמ"א
תמ"א 38 - עדכון 3 קומות
התמא מאפשרת תוספת 2.5 קומות. יתכן ובמקום עליו מדובר יש עוד קודם אפשרות לתוספת קומה נוספת או שהעיריה קבעה תוכנית מכוח התמא לתוספת עוד קומה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עו"ד
1.האם עו"ד שנבחר לייצג אותנו (כמובן בתשלום)מול הקבלן צריך לחתום על החוזה שיכין בשמו כלומר להיות אחראי עליו.?
אני מתכוון אם במקרה לא יכין חוזה מספיק טוב והערבויות למשל לא יהיו מספיק טובות. האם נוכל לבוא אליו בטענות/הוצאות שנגרמו לנו והוא יפצה אותנו?
2. אם אחד הדיירים הוא עו"ד ומכין החוזה חינם האם הוא כמו שומר ללא שכר .אם יש תביעות על החוזה שלו הוא לא אחראי לפצות ?
3. אנחנו אנשים זקנים ומפחדים שנפסיד את מה שיש לנו שעבדנו קשה כל החיים ורוצים לחיות מה שנישאר בכבוד. השאר כאן צעירים ואנחנו מפחדים.
תודה רבה מאוד
תודה רבה
א-מ
תפקידו להסביר ולנסות לקדם את הפרויקט, אחרת גם הוא אינו זכאי לתשלום
חובתו כמובן לייצג את הלקוחות, קרי הדיירים בצורה הנאמנה ביותר
עדיף לשלם לעו"ד שלכם ישירות ולדרוש את כסף מן היזם
אבקש בבקשה את תשובת העו"ד הנכבד
תמ"א 38 - עו"ד
עורכי דין אינם צד להסכם ואינם חותמים עליו. עורך דין בעבודתו צריך לפעול בצורה סבירה ולא להתרשל בעבודתו. זה עדין לא מהווה פוליסת ביטוח שהכל יהיה ללא תקלות. כל עוד ההסכם מנוסח בצורה סבירה עורך הדין לא התרשל ולא יחויב בגין רשלנות.
אין לדעתי פטור מאחריות לעורך דין שעשה את עבודתו ללא תשלום שכר טרחה. הוא עדין חיב שלא להתרשל בעבודתו. מעבר לכך - לא הייתי לוקח עורך דין כזה.
בהסכמי תמא שהם "נטו" מבחינת הדיירים ובכלל זה גם שכר טרחת עורך הדין. יש בזה טעם לפגם אבל זה המצב. כל עורך דין היה שמח לקבל את שכרו ישירות מהלקוחות שלו אבל לצערי זה לא קורה.
אני חושב שרצוי שתמנו עורך דין חיצוני הבקי בנושא שייצג אותכם כמו שצריך. אותו דייר עורך דין יכול להיות בנציגות או בצוות מצמצם אחר וזהו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שי
בינתיים הם והיזם וב"כ הדיירים מפעילים לחץ על המיעוט לחתום
אחד התירוצים הוא שבינואר ישתנו חוקיפ לגבי מסי נדל"ן ואם לא יחתמו עד אז , יפסידו הרבה כסף
כמו נכן הקבלן דורש 100% חותמים ומצד שני בחוזה יש אופציה לפעול משפטית נגד המיעוט
המיועט תומך בתמ"א 38/2 , אבל לא במתן הערת אזהרה בלי לקבל דבר המהיזם
האם נסיון מוכיח שהקבלן/ היזם ימשיך בפרויקט גם ללא 100% של החותמים?
הרי המיעוט מוכן לחתום , אבל במועד שהוא יראה התקדמות בפרויקט או תמורת ערבויות היום
תמ"א 38/2
בינואר משתנים המיסים , ואם היזם לא יחתום, כי אחד המוכרים לא חתם, הדיירים חוששים שישלמו יותר מסים.
לפי החוק המיעוט יוכל לחתום מרצון או דרך המפקחת גם בשבלב יותר מאוחר, כאשר יראה שיש התקדמות בפרויקט.
מה יקרה אם היזם יתנה את חתימתו בחתימה של אחרון הדיירים?
האם אז יוכלו לתבוע את המעכב- לא מסרב חתימה?
הרי בחוזה רשומה בלאוו הכי האופציה לתבוע את המיעוט ע"י הרוב, אם המיעוט לא חתם?
תמ"א 38/2
בינואר משתנים המיסים , ואם היזם לא יחתום, כי אחד המוכרים לא חתם, הדיירים חוששים שישלמו יותר מסים.
לפי החוק המיעוט יוכל לחתום מרצון או דרך המפקחת גם בשבלב יותר מאוחר, כאשר יראה שיש התקדמות בפרויקט.
מה יקרה אם היזם יתנה את חתימתו בחתימה של אחרון הדיירים?
האם אז יוכלו לתבוע את המעכב- לא מסרב חתימה?
הרי בחוזה רשומה בלאוו הכי האופציה לתבוע את המיעוט ע"י הרוב, אם המיעוט לא חתם?
