פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
התנכלות לנכס שלי
אכתוב את דברי בחסר -בהדגשה
שמאוד שמחתי לשיפור מגורי אלא שלא ידעתי מה צופה לי העתיד.
בבניין שלי רוצים לבצע הריסה בנייה אחרי שכבר אושר להם תמ''38 . במהלך
תמ''א 38 ובמעבר להריסה מנסים היזמים להפלות אותי לרעה ולמעשה להרע את תנאי מגורי
עד לידי הפיכת דירתי למקום שאינו ראוי למגורים. לצערי הרב העורכת דין של הבניין משתפת
אימם פעולה וחוטאת בהפרה של חובת הנאמנות תוך הפקרה של ממש ובניגוד לתפקידה להגן
על זכויותיי, היא אף חתמה בשמי על מסמכים
כאשר אני מתנגדת שתשמש בייפוי הכוח.
בגלל ניגוד האינטרסים דרשתי ייצוג של עו''ד מטעמי אך במשך הזמן כנראה
מאחורי גבי הציעו לו הטבות כלשהן והוא החל
ללחוץ עלי ואף לאיים עלי, לא רק בתמליל
אלא גם כפי שהן נאמרו. כאשר האיום החל להוות סכנה של ממש פניתי לעו''ד כאשר אני
משלמת לו מכספי הפרטי. נכון לעכשיו הוא נלחם עבורי כמו שלא ציפיתי ולו בגלל שהוא
ראה את ההתקפה של כל כך הרבה גורמים עוינים שמאימים להכניע אותי שלא בצדק.
והשאלה: האם מעבר להסכם הפרטי הקיים שהעו''ד מקבל שכרו מהיזמים האם יש גם הסכם כללי שמחייב את היזמים מטעם החוק לממן את
עורכי הדין של הדיירים?
כל אשר כתבתי מוביל אותי לשאלת השאלות והיא האם אני יכולה לפנות לבית הדין לתביעות קטנות לדרוש הוצאה זו
אכן הגיוני.
תודה רבה
חובת עו"ד דיירים בתמ"א 38
לא הצלחתי להבין לעומק את המקרה אולם אנסה לענות לשאלתך.
ככלל, אין מקום בחוק המגדיר כי היזם יישא בתשלום של עורך הדין מטעם הדיירים. כמו גם שאין מקום בחוק המגדיר שהיזם יישא בתשלום מפקח מטעם הדיירים וכל כיוצא בזה. כך פועל השוק וכך זה מתנהל. לרוב זה עובד בצורה טובה ויש מקומות בהם הנציגות של הבניין מבקשת שהיזם יעביר את הכסף אליה והיא זו שתשלם בפועל לבעלי המקצוע מטעמה. מקום מקום ושיקוליו.
אולם, ככל ועוה"ד מטעם הדיירים פועל חלילה שלא לטובת הפרויקט, או מגלה חוסר תום לב ו/או ניגוד עניינים קיצוני, יש להעבירו מתפקידו כמובן. איני מכיר את פרטי המקרה הספציפי אולם ככל וגורם כלשהו גרם לך נזק בחוסר תום לב הרי שאת מוזמנת להגיש תביעה מתאימה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחוז הסכמת דיירים
הבניין שלנו מעורב
יש בו שתי כניסות 12 דיירים ועוד בית עם 4 דירות של בן אדם יחיד
הבית הפרטי לכאורה הוא לא באמת פרטי הוא נחשב בית משותף עם שתי הכניסות האחרות ויושב על אותה החלקה
ובמילים אחרות הכל נחשב כ16 דירות
רציתי לדעת עם במקרה שכל הדיירים מסכימים לפינוי בינוי ואותו בעל 4 הדירות(בבית הפרטי)+ לא מסכים האם יש מה לעשות
זה יוצא שבעצם אנחנו בהסכמה של 3/4 הוא בעצם 25 אחוז משאר הדיירים.
תודה.
תמ"א 38 - אחוז הסכמה
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה בבניין בו יש הסכמה מלאה לתמ"א 38/2
ברור שיש עוד הרבה משתנים. מחפשים להבין לאן הרוח נושבת....
תודה מראש
תמ"א 38- קנית דירה עם הסכמה לתמ"א
אם המחיר משקף תוספת בגין התמ"א אז צריך להזהר עם מה שהוא אומר. זה כמובן גם תלוי כמה אקסטרא אתם משלמים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכר טרחת מפקח בניה מטעם הדיירים
אשמח לדעת מהו טווח המחירים המקובל לשכר טרחת מפקח בניה מטעם הדיירים בפרוייקט תמ"א 38/2. תודה רבה.
תמ"א 38 - שכר מפקח
תלוי כמובן במורכבות הפרויקט אבל תיקחו בחשבון כ- 5,000 ש"ח + מעמ לחודש.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שי
האם ההסכפ עם היזם יהיה תקף?
האם חייבים לפנות למישרדי המינהל ולתקן בדחיפות את הטעות?
האם ההליך הינו פשוט?
יש לנו צעודת היוון מהמינהל על שמי ועל שמי ללא מס. ת.זהות עד שנת 2068
האם צריך לערב את הדיירים מהם קנינו הדירה לפני כשלושים שנה שנה?
>מ"א 38 - טעות רישום
לא להלחץ. הטעות בתז שלך ושל אשתך היא טעות סופר קלה שניתן לתקנה בקלות ואין היא משפיעה על תוקף חתימתכם מול היזם. כן צריך לדאוג שעורך הדין של היזם או לשכם יטפל בכך. זה תהליך פשוט ולא צריך לקחת הרבה זמן.
אותו דבר לגבי תעודת ההיוון. ניתן בבדיקה פשוטה ברשות מקרקעי ישראל לראות אם מופיע אצלם ת.ז. שלך או לא ובמידת הצורך לתקן את זה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבויות בעסקת תמ"א 38
הייתי שמח לדעת אילו ערבויות ומה גובהן (האם נגזרת מעלות הפרוייקט?) מקובל לבקש בעסקת תמ"א 38/3
כאשר היזם מתכנן לבנות 6 יחידות נוספות.
ערבויות במסגרת תמ"א 38/3
שאלתך מקיפה נושא רחב וארוך שאינו יכול להתמצות במסגרת תשובה בפורום. הביטחונות במסגרת תמ"א 38 מורכבים מערבות בנקאית, מתהליך וקצב מכירת דירות היזם, ממיקום הפרויקט, שווי הדירות וכיו"ב.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניין ענתיקה שנבנה בשנת 1979 עם תקן נגד רעידות אדמה.
קבלן שעושה תמ"א 38 בדק בעירייה והחליט שאנחנו לא זכאים.
יש אפשרות לערעור מהיר?
סה"כ, אנחנו (כל הבניין) נעשה שיפוץ גם בלי תמ"א 38 (בשנה הקרובה). כך שלחכות מעל שנה וחצי לערעור זה לא מעשי מבחינתנו.
בניין שנבנה לפני 1980 עם תקן לרעידות אדמה
איני מכיר אפשרות לערער על כך.
ככל שהבניין נבנה בהתאם לתקן המחמיר לפיו נבנו בניינים לאחר 1980 הרי שהוא מחוזק כראוי ולא יחולו עליו הוראות התכנית.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2
דייר אחד הודיע כי יש לו בעיית מס שבח-אין לו פטור
כיוון שעיסקת תמ"א היא עיסקת נטו, הדייר אינו חייב לשלם
את מס השבח, במיוחד ,שמיום 1/14 התשלום לא ייצא גבוה.
היזם דורש שהוא ישלם את המס, ושזה יירשם במבוא להסכם מול היזם.
במקביל היזם מבטיח הטבות שונות בהסכם, גם לדיירים אחרים וגם לדייר שאין לו פטור
ההבטחה אינה קשורה למס שבח,אלא נקבעה מזמן.
חלק מן הדיירים מקבלים באופן יחסי יותר מהדייר ,שטרם חתם.
ההבטחות השונות להטבות ולשדרוגים השונים, אינן מופיעות בהסכם הכללי ,שכולם חתמו וגם הדייר האחרון יצטרך לחתום
האם סביר שהדייר האחרון יעמוד על כך שהוא לא ישלם אתמס השבח?
פטור ממס שבח בתמ"א 38/2
לצורך הדיוק וההבהרה - מס השבח חל על הדייר. רשות המיסים לא מכירה בכל נוהל אחר. שומת המס יוצאת על הדייר עצמו. ההסכם בין הצדדים יכול ויקבע מי מהצדדים יישא בתשלום בפועל.
על הצדדים לסכם מי יישא בתשלום המס היות ואין פטור. זה נתון למו"מ.
לגבי יתר התמורות של הדיירים, איני מכיר את הפרטים הספציפיים אולם ככלל, ראוי שהתמורות של הדיירים יהיו שוות בין כולם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעיות שעושה העירייה
נציגות הבית- הלכה לעיריה(תל אביב יפו) ושם דחו אותם בלך ושוב- כל פקיד- כאילו לא ידע ומלמל משהו על "מדיניות"- שהו א לא יודע מתי תאושר
הרעיון היה להגיע למצב של פינוי- בינוי- מאחר והבניין מאוד ישן
גורם נוסף שם- דיבר על אפשרות לבנייה של 8 קומות- עם הסתייגות- כלומר הדירות העליונות יהיו פחות בשטח- אבל הפנה אותם ל"עזרה וביצרון"
מה עושים?
עזרה וביצרון נוטים לפתור ולפטור את הבעיה בשפריץ- כלומר זה שיא השיפוץ שהם מציעים
איך בכלל אפשר להתקדם- כאשר המטרה היא להגיע לאישור ולביצוע פינוי בינוי
תודה על תשובה מפורטת ומעשית ככל האפשר
תמ"א 38 - בעיות בעיריה
אני מבין שאתם מעונינים בפרויקט של הריסה ובניה הקרוי תמ"א 38/2. כדי לדעת מה ניתן לבנות צריך לדעת היכן הבנין נמצא. בגדול ניתן להגיד כי מדובר על 6 קומות וקומת גג חלקית (65% משטח הגג) אבל מאוד תלוי בדיוק היכן הבנין נמצא.
אין לכם כרגע, כנציגות, מה לעשות בעיריה או מול עזרא ובצרון. אני מציע שתבדקו אם יש לכם 80% הסכמה לפרויקט כזה מקרב בעלי הדירות. אם כן בשלב הבא מציע שתבחרו עו"ד שילווה אותכם וביחד תגשו לקבלת הצעות מיזמים שונים. אתם מהר מאוד תבינו מה מציעים לכם.
אני חושב שאתם עושים בשכל שאתם מנסים ללכת לכיוון של הריסה ובניה. עיצה קטנה- גם אם תבינו שלצורך כדאיות לעיסקה כזו אתם צריכים להכניס קצת את היד לכיס זה עדין שווה את זה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חנייה
חובת הצמדת חניה בטאבו במסגרת תמ"א 38
ככל והיתה לך היום חניה מוצמדת בטאבו הרי שעל היזם היה להצמיד לך חניה גם במסגרת הפרויקט כמו שהוא מצמיד לדירות החדשות שהוא בונה. היות ואין לך חניה מוצמדת בטאבו, העניין פתוח כמו יתר הדיירים למו"מ מול היזם בהתאם לזכויות שלכם ולזכויו שאתם נותנים ליזם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טופס הודעה על דחיית יום המכירה במכירת זכויות המושפעות מתמ"א 38
טופס הודעת דחייה על יום המכירה בזכויות בנייה לפי תמ"א 38
מגישים תחילה את הודעת הדחייה בלבד ועם קבלת היתר הבנייה (התקיימות התנאי המתלה) מגישים משחי"ם מתאימים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישה ישירות מקבלן בתמא 38
אני מתעניין ברכישת דירה ישירות מהיזם בבניין בעיצומו של תמא 38. הדירה קיימת ומוכנה - היזם מציע הערת אזהרה על זכויותיו בגג, הבעיה היא שמטבע הדברים הדירה אינה מופיעה בנסח הטאבו [בבניין 13 דירות וזו הדירה ה- 14], כיצד אני יכול לוודא או היכן רשומות הזכויות בדירה זו - איך אדע מה אני קונה...
תודה.
רכישת דירה בתמ"א 38
הנוהל אותו אתה מפרט הוא הנוהל לפיו מתבצעות עסקאות וזה בסדר (בכפוף כמובן לדאגה ליתר הביטחונות). הבניין עבר תוספת בנייה ולכן היזם ישלים עם הזמן רישום הבית המשותף וחלוקה מסודרת של הדירות בנסח הטאבו. עד אז, נרשמות הערות אזהרה על היזם כאשר בכל אזהרה נרשם "בהתאם להסכם מיום...". היזם משמש כחברה משכנת ועם רישום הבניין מחדש בטאבו תוסדר הדירה הספציפית שלך, שתסומן בתשריט בהסכם, בצורה עצמאית בטאבו.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות'- משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איחוד שטחים וחלוקה מחדש
היזם היציע לנו לעשות את התהליך עם הבניין השכן ,כך שרק החנייה תהייה משותפת , אבל גם היא תהיה מופרדת מבחינת החשמל וכו. לשם כך צריך לעשות איחוד שטח וחלוקה מחדש.אנחנו בנין של 6 דירות על שטח של 1030 מ"ר והבניין השני 12 דירות גם כן על אותו השטח.
שאלתי האם זה כדאי? והאים אנחנו "מסבסדים" את הבניין השני.
ברצוני לומר שהבניין השני לא יוכל לעשות הריסה ובינוי בלעדנו, זה כנראה לא כלכלי ליזם.
איחוד שטחים וחלוקה מחדש בתמ"א 38/2
פעמים רבות שאיחוד וחלוקה מחדש היא תנאי בלתו אין להצלחת הפרויקט ולניצול אפשרויות התכנון על הצד הטוב והמוצלח ביותר.
נכון, אתם כביכול "תורמים" שטח גדול יותר לבניין השני, אך השאלה שצריכה להישאל היא מה האלטרנטיבה אם וכאשר תבצעו, אם בכלל, פרויקט בלעדי הבניין השני.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות'- משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 – זכויות אישה חולה סיעודית בביצוע הפרויקט
במדיה ויבצעו תמ"א 38, אמי לא תוכל להתגורר באתר בנייה. לא נוכל להוציאה מהבית וכמו כן לא תוכל לפתוח חלון ולשבת במרפסת עקב הפיגומים שיוצבו על הבניין.
אמי מתקיימת מהשלמת הכנסה בלבד.
אנו 3 ילדיה בראשית הליכי מינוי אפוטרופוס על גופה ורכושה אך טרם הושלם ההליך.
שאלותיי:
1. האם אנו בתור ילדיה אך עדיין לא האפוטרופוסים יכולים להתנגד בשמה לפרוייקט והאם הדיירים יכולים לתבוע אותנו על ההתנגדות?
2. האם אנו רשאים לדרוש מהקבלן דירה חלופית עבור אמי?
3. במידה והקבלן יסכים לשכור עבורה דירה, האם אנו מחוייבים להעמיד לשימוש הקבלן את דירתה של אמי בתמורה?
זכויות אישה חולה סיעודית בפרויקט תמ"א 38
לגבי שאלתך הראשונה - אין אפשרות חוקית להחתים את אמך על שום הסכם, לרבות הסכם תמ"א 38, כל עוד מצבה הנפשי אינו מאפשר לה להבין על מה היא חותמת ולחשוב בצלילות הדעת. כך שעד שלא תתמנו לאפוטרופוסים על האם, אין כל אפשרות להחתים אותה אלא רק אתכם לכשתתמנו.
לגבי דירה חלופית - אפשר להעלות דרישה כזו מול היזם, בנסיבות העניין היא אף דרישה מוצדקת ודי מקובלת בשוק. אולם, גם מקובל לאפשר ליזם להקטין את הנזק ע"י מתן השכרת הדירה לצד ג' בתקופת השיפוץ.
הכל נתון למו"מ עם היזם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות'- משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2 במקום פרויקט פינוי בינוי
שלום,
איזור מגורינו מוגדר כמתחם פינוי בינוי
שעדיין לא קיבל אישור מהוועדה המחוזית (היזם תלה שלטי "פרויקט פינוי בינוי"
שלטים שקיימים כבר כשלוש שנים).
בתוכנית ע"פ בינוי פינוי הזה היזם
מתכנן להקים מגדלים רבי קומות, הרבה דיירים במתחם מתנגדים לרב קומות.
השאלה היא: האם כדיירים אנו יכולים במתחם הזה (בבניין שלנו) לעשות תמ"א
38/2 (מיני פינוי בינוי) כשזה לא מתנגש עם פרויקט פינוי בינוי ?
תמ"א 38- פינוי בינוי
יואב שלום!
אם יש יזם לפרויקט הפינוי בינוי אני מציע שקודם תבדק מה התחייבתם כלפיו והאם אתם יכולים להתחיל פרויקט תמ"א במצב כזה.
בעיקרון - יש העדפה לפרויקטים של פינוי בינוי ולא של תמ"א והיתה אף החלטה בענין זה במקרה בו ביצוע פרויקט התמא בעצם חיסל את האפשרות לבצע פינוי בינוי במקום. אבל כל מקרה צריך להבחן גם לגופו. לכן אני ממליץ שתתיעצו עם עורך דין שיבחן את הנתוניםם ויתן לכם תשובה בדוקה יותר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מפרט בפרויקט תמא 38
אני מתגורר בבניין שעומד בפני חתימה עם קבלן על ביצוע הפרוייקט (חיזוק ותוספת קומות ומרפסות לדיירים)שאלתי היא מתי על הקבלן להציג בפני הדיירים את המפרט של העבודה שהולכת להתבצע- האם לפני חתימת ההסכם מולו או לאחריו? תודה
תמ"א 38 - מפרט
שלום יניב!
היזם צריך להציג לפני חתימת ההסכם לפחות תכנון ראשוני של מה שהולך להתבצע וכן לצרף מפרט של העבודות להם הוא מתחייב . ההסכם צריך להסדיר גם את נושא אישור תוכנית ההיתר בהתאם להתחייבות הקבלן כלפיכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יזם מעוניין לעשות שימוש בדירה שלנו לצורך השימושים שלו ובתמורה מספק דירה חלופית למשך תקופת השיפוץ
אנו דיירים המתגוררים בדירה הנמצאת בקומה האחרונה בבניין, כשמעלינו עתידות להיבנות עוד דירות במסגרת תמ"א 38. לאחר שהתקיימה ועידת דיירים בנוכחות היזם, כל דייר קיבל חוזה אותו עליו להחזיר חתום עם הסתייגויות (במידה ויש). יש לציין שאנו הדיירים היחידים שהנושא של עזיבת הבניין למשך תקופת השיפוץ רלוונטי עבורם. שאר הדיירים/בעלי הדירות נשארים בבניין במשך תקופת השיפוץ.
נתנת לנו האפשרות לעבור לדירה חלופית (אשר כל פרט מרחיב על הנושא היזם לא ממש סיפק תשובות - שטח, מיקום, מס' חדרים וכיוצ"ב) בתמורה לכך שהדירה שלנו בבניין תהפוך למשרד של אותו היזם, או תשמש אותו למטרות אחרות.
התהיות שלנו הן :
האם באפשרותינו להתנגד לכך שדירתנו תהפוך למשרד (כלומר, הדירה שלנו תשאר לא מאויישת בכל תקופת השיפוץ) ועדיין להיות זכאים לקבלת דירה חלופית לכל פרק זמן השיפוץ? אחרי הכל, מדובר בפגיעה באיכות החיים.
האם זה בכלל חוקי שהיזם ישתמש בדירה שלנו לצורך האינטרסים שלו?
מי ערב לכך שבתום השיפוצים היזם לא "יעשה שרירים" ויקשה עלינו לחזור לדירתנו שלנו?
האם עלינו להצטייד בעו"ד בכדי לגבות את ההסתייגות הזו? הזמן הולך ואוזל ואנו די אובדי עיצות בעניין.
אשמח לכל סיוע והכוונה.
המון תודה מראש!
תמ"א 38 - דירה למשרד
אני מבין שהיזם מוכן לממן לכם דירה חלופית אבל מתנה זאת בהסכמתכם לכך שהוא ישתמש בתקופה זו בדירתכם כמשרד לצרכיו. זה ענין להסכמה בינכם ובינו ולא קשור לחוק. בסופו של דבר היזם מעונין לצמצם את ההוצאה שהוא נושא בה עבור שכר הדירה שלכם בדרך זו.
מאוד ממליץ לכם להיות מלווים בעו"ד שיגדיר בהסכם מול היזם מה השימושים המותרים בדירה, נושאי אחריות ובאיזה מצב ומתי מחזירים לכם את הדירה. אם יהיה בינכם הסכם מסודר בענין זה אז לא יהיה מקום לשרירים או לאי הבנות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מעורבות דיירים שלא מסכימים לתמ"א
אנחנו בניין בן 12 דירות, 9 דירות הסכימו ללכת לבדיקת תמ"א מול יזם ו - 3 סירבו.
האם יש לכלול את 3 הדירות בכל התכתובות וההתקדמות בתהליך. (חתימה מול עו"ד וכו....) מה החוק אומר במקרה זה?
תודה ויום טוב
דני
תמ"א 38 - מעורבות דיירים שלא מסכימים
דני שלום!
החוק לא מחייב לכתב בכל התכתובות אבל בסופו של דבר זה הרי לא סוד ונוסח ההסכם צריך לעבור גם לידיהם לשם קבלת החלטה אם לחתום עליו או לא.
לכן אני מציע כי בתכתובות שעוברות ל-9 הדיירים תכתב גם את השלושה הללו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סמכויות המפקח על המקרקעין
תמ"א 38- סמכויות מפקח
ההליך הוא שצריך קודם כל להכין הסכם בין היזם לבעלי הדירות. אם יחתמו על ההסכם רוב מספיק של בעלי דירות (66% בהוספה או 80% בהריסה ובניה) אז ניתן יהיה, מאוחר יותר, כאשר הבקשה להיתר כבר אושרה על ידי העיריה, לתבוע את הדיירים שלא חתמו על ההסכם ולבקש מהמפקח שיאשר את ההסכם.
אישור ההסכם, אם כך יחליט המפקח, נעשה במסגרת התביעה ועל כן לא יכול להיות מצב בו המפקח מאשר את ההסכם ללא ידיעת אותם דיירים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מהם השלבים הבאים בתמ"א
ולפני כשבועיים קיבלנו ממנו הצעה מסוימת שכללה תרשים.
רציתי לדעת
1. מה משמעות המסמך זה?
2. מה הם השלבים הבאים?
3. אם ארצה לבצע הרחבה באופן עצמי מתי אהיה תקוע ולא אוכל לבצע זאת במסגרת הבעיתי הזו?
תודה
תמ"א 38 - שלבים
שלום אורי!
אני מעריך ממה שכתב שמדובר בהצעה של היזם בה הוא פירט מה כולל הפרויקט. אתם צריכים להבין בגדול ולהסכים להצעתו וכן להתרשם מהיזם ולקבל החלטה שעימו אתם רוצים להתקדם. אם כך - צריך לבחור עו"ד שייציג אותכם מול עו"ד היזם להכנת ההסכם ולחתימת הדיירים על ההסכם.
אני מעריך שכבר עכשיו תתקל בשקיים להרחיב את הדירה באופן עצמאי. העיריה עשויה לדרוש את חיזוק המבנה ענין שהוא לא כלכלי לדירה אחת.
אילן הלוי , עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כמה זמן מתחילת התמ"א 38 ועד סופו?
תמ"א 38 - כמה זמן
שלום אבישג!
מרגע שחותמים על ההסכם מתחיל ההליך התכנוני שיקח כשנה וחצי. הביצוע עצמו יקח עוד כשנה וחצי עד שנתיים. תלוי מה כולל הפרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירת גג
פיצוי של דירות גג בתמ"א 38
ככל שלדירה מוצמדות זכויות יתרות ברכוש המשותף יתר על שאר הדירות (דוגמת המקרה שלך לפיו לדירתך מוצמדות זכויות בנייה בגג), אכן יש צורך במתן זכויות נוספות יותר ממה שמקבלים יתר הדיירים. אולם, אין מנגנון פיצוי או מנגנון תמורות קבוע לפיו תדעי בדיוק מה מגיע לך, זה נתון למו"מ מול היזם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פגיעה בזכויות מקרקעין על ידי תוכנית מפורטת
מרשי לא ידע על כך מאומה, לא הודיעו לו ולא קיבלו את הסכמתו, וכי המועד להגשת התנגדות לתוכנית המפורטת חלף מזמן..
שאלתי היא: האם הטענה כי מאחר וקיימת פלישה למקרקעין של מרשי ו/או מאחר וקיים שימוש שלא כדין במקרקעין השייכים למרשי על ידי השכן במסגרת התוכנית המפורטת כאשר כל זה נעשה ללא ידיעת מרשי וכמובן ללא הסכמתו.
האם לאור האמור לעיל עומדת למרשי הזכות לביטול התוכנית המפורטת בעקבות השימוש שלא כדין במקרקעין שלו?
מדובר בפגיעה גדולה בזכויות הבנייה של מרשי אשר צומצמו ללא הסכמתו וללא ידיעתו?
פגיעה בזכויות מקרקעין
שאלתך אינה נוגעת לפורום תמ"א 38 וטוב אם תפנה אותה לפורום המתאים. בכל אופן, כל פגיעה בקניין פרטי (ככל שמדובר בזכות קניינית בלעדית של מרשיך) טעונה הסכמת מרשך וחתימתו. לא די בפרסום הוועדה המקומית. איני מכיר את מהות זכות המעבר עליה אתה כותב.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספות בנייה בהתאם לתמ"א 38
הגג גובל / חולק שכן עם גדר בטון בגובה מטר וחצי בערך.
האם דרושה הסכמה? האם תהיה לו קובלנה עתידית נגדי ביום מן הימים?
תוספת בנייה בהתאם לתמ"א 38
חסרים לי פרטים המונעים ממני להבין את שאלתך. מה הכוונה לתוספת של חדר גג במסגרת תמ"א? תוספת של חדר בלבד? במסגרת חיזוק הבניין וכד'? כמו כן, האם השכן הצמוד אליך הוא אותו הבניין רק דירה סמוכה, או בניין נפרד אך צמוד?
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתמא
הגישו לדירי הבניין שלנו תוכנית לתמא 38.
בהצגת התוכנית שהגישו היזם והאדריכל הם ממש הזויות.
ולכן מספר שאלות שאשמח לקבל תשובה עליהן.
1. היזם מתכון להוסיף חדר ממ"ד בגודל של 11.5 מטר לבניין ומקו (הסף/סיום הממד) הממד הוא מתכון להוסיף חניות לכל הדירים החדשים שיאכלס. והמרחק המשוער מקו סיום הממד לחניות יהיה מטר וחצי בלבד!
כלומר טור אחד ארוך של רכבים מול הדירות בקומה הראשונה
הבניין הוא בשני כיוני אויר שכן הבניה תקטין עוד יותר את כיויוני האויר ויוסף עשן ופיח מהחניה!.
אנו גרים בקומה הראשונה האם אם אתנגד העילות שלי הגיוניות ויעמדו בתביעה מצד היזם?
שכן לדעתי יש ליזם רוב של 80% ויותר!
2.האם בשלב כל שהוא אם אתנגד ואתבע אוכל לחזור מההחלטה כדי לא לשלם סכומים גדולים ליזם?
תודה!
האם ניתן להתנגד לפרויקט כשהחניות קרובות לממ"ד
1. אני מבין את החשש שברבת החניות לממדי"ם, אולם עם זאת, אני אכן חושב שחשוב לציין שלתמ"א 38 יש מגבלות תכנוניות רבות שלא בדומה לבניית בניין חדש. אחת מהן, היא נושא החניות והפתרונות לכך. לעיתים קרובות כלל אין אפשרות להוסיף חניות ובמקום בו ניתן להוסיף, אין מנוס אלא למקם אותן מתחת לבניין הקיים. לכן, טענתך, על אף שיש בה ממש, איני יודע כיצד תיבחן אצל המפקח על הבתים המשותפים לעומת האלטרנטיבה אם כלל קיימת.
2. תמיד ניתן לחזור בך. איני יודע מה תהיה עמדת היזם אם תרצה לחזור בך רק לאחר הגשת תביעה, אולם מניסיוני, היזמים מבקשים להתקדם בפרויקט ולא להתעכב במשפט עם דיירים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
