פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
רוב לתמ"א
תודה.
רוב לתמ"א
ככל ומדובר בתמ"א 38 (הריסה ובנייה) מספיק רוב של 80% מבעלי הזכויות שמוצמדים אליהם 80% מהרכוש המשותף על מנת להתקדם בפרויקט.
ככל ומדובר בתמ"א 38 (חיזוק ותוספת בנייה) מספיק רוב של 66% מבעלי הזכויות שמוצמדים אליהם 66% מהרכוש המשותף על מנת להתקדם בפרויקט.
בשלב קבלת ההיתר העקרוני (שלב מתקדם) תוגש תביעה נגד הסרבנים בפני המפקח על הבתים המשותפים שם ישמיעו את טענותיהם בפני המפקח ובסמכותו לאשר את המשך הפרויקט חרף התנגדותם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות', משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כמה ניתן לבנות
החוק מקנה לו 2.5 קומות על הבניין אך הדיירים מסכימים גם לדירות בקומה המפולשת, האם החוק אכן מאפשר לו זאת והאם הם יכולים לכפות זאת עלי אם אני מתנגד?
אני מוכן לאפשר רק מה שהחוק קובע, השאלה היא מה החוק קבע?
אני לא מוכן לתת לו מעבר למה שיש בחוק
תודה רבה
כמה ניתן לבנות
יש להבחין ולהפריד בין זכויות בנייה מכוח התמ"א לבין זכויות בנייה הקיימות בבניין וניתנות מכוח התב"ע המקומית. התמ"א מעניקה 2.5 קומות (שיכולות להיבנות ו/או בקומת העמודים המפולשת), לעיתים העירייה תאשר, וגם זה כמובן במסגרת החוק, זכויות בנייה נוספות מעבר לאמור.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות', משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לגבי ערבות מתמדת
אנחנו בעיצומה של הבניה בתמ"א ונדרשים כמתחייב מהחוזה לחתום על"ערבות מתמדת לכל חוב" לצורך שעבוד תת החלקה החדשה. הטופס הוא "דף מידע לערב/ממשכן" סטנדרטי של בנק דיסקונט ללא מגבלת זמן, מקום, הקשר וכו' של החוב. הסכום הוא 20 מיליון ש"ח. עורך הדין שלנו כתב "מסמך שינויים" אותו הוא מכנה "נון ריקורס" שאומר כי "חרף האמור בערבות המתמדת, אין להיפרע מהערב אלא אך ורק במימוש הנכסים הממושכנים". האם די בכך? האם זה מסמך קביל? האם זה הגיוני שמדובר במסמך נפרד לגמרי מהערבות עצמה? הרי אם הערבות כפופה לו ומתבטלת למעשה על ידו למה לדרוש מאיתנו לחתום על ערבות כזו? אם נדרוש שיירשם ידנית על גבי הערבות "בכפוף למסמך שינויים" לצד חתימותינו זה יבטיח שלא יוכלו להתכחש לנספח?
בתודה מראש.
טל.
ערבות מתמדת
לצורך מתן תשובה ספציפית, אקדים על הדרך והמהות של המשכנתא בתמ"א. היזם רכש מאת הדיירים את זכויות הבנייה ברכוש המשותף ואת זכויות אלה מבקש היזם למשכן לבנק תמורת מתן הלוואה. אולם, הבנק כמובן לא יכול לרשום משכנתא על זכויות בנייה שהן מושג אמורפי ושלא קיים ברמה הרישומית בטאבו. לכן, מייצרים תת חלקה נפרדת, רישומית, אליה מצמידים את כל זכויות הבנייה ועל תת החלקה הזו ניתן לרשום משכנתא לטובת הבנק. היות והדיירים הם הבעלים של תת החלקה החדשה עד לסיום העסקה, הרי שהם אמורים לחתום לבנק על המשכנתא ובשלב זה דורש עוה"ד מטעם הדיירים לוודא שבכל מקרה הבנק לא יממש אלא אך ורק את תת החלקה הזו שיש בה את זכויות הבנייה ולא את דירות הדיירים עצמם.
בהצלחה!
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות', משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפסקת עבודות על ידי היזם
מרפסת שמש ומעלית . החלו עבודות בנייה שנמשכו
מספר חודשים עם הפסקות באמצע.
לפני כיותר מחודש הופסקו העבודות על ידי היזם
בטענה שלא משתלם לו בניית קומה וחצי והוא מפסיד
ומוכן רק לשתיים וחצי קומות עם הקטנת המרפסת
על מנת להוסיף ממד . ההיתר החדש יקח כחצי שנה
וביינתיים אנו חיים באתר בניה .
כמו כן , רוצה לשנות שם חברה ולשים אותנו כחברת
בת (שינוי שם חברה לחלוטין ) על מנת לקבל
מימון בנקאי . בבדיקת החוזה אין ערבות בנקאית אך יש ערבות
עם התקדמות הבניה .
האם להסכים לשתיים וחצי קומות ולחתום על
שינוי שם חברה או לגשת לבית משפט?
הפסקת עבודות ע"י היזם
במצב דברים כפי שתיארת עומדות בפני הדיירים שתי אפשרויות: האחת, לעמוד על תנאי ההסכם, לסלק את ידו של היזם מאתר הבנייה, לפדות ערבויות (ככל שקיימות) ולנסות להכניס יזם חד לפרויקט שימשיך ממקום בו הופסקו. לצורך כך, יש לבחון מקרוב את הערבויות, את הבטחונות בהסכם, האם הוגבל היזם בקצב מכירת הדירות החדשות ורישום הערות אזהרה? ללא בדיקה של ההסכם הספציפי קשה לענות תשובה מדויקת לגבי סיכויי וסיכוני אפשרות זו.
האפשרות השנייה, היא לשבת עם היזם לשולחן אחד ולנסות להגיע להסכמות מפורשות וחדשות עד כמה שהדבר ניתן. אני באופן אישי תמיד ממליץ בשלב ראשון לשבת ולנסות להגיע לפתרון ללא צורך בהגעה להליכים משפטיים אולם חובה להיות מיוצגים בכל אחת מהאפשרויות שהעליתי ע"י עו"ד.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות', משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם דיירים יזם תמ"א 38/2
כנציג של דיירים בפרויקט תמ"א 38/2 אודה לך על הבהרת הנושאים הבאים:
1. האם ניתן להכניס להסכם מול היזם סעיף הנוגע לליווי הפיננסי של הבנק שאומר שלבנק תהיה חובת זהירות מול הדיירים.
2. האם מקובל לדרוש שהערבות הבנקאית בגובה ערך הדירה העתידית לפי חוק המכר תהיה בתוקף עד לקבלת אישור לאיכלוס ורישום בלשכת המקרקעין או שהחוק מדבר על הפחתת הערבות בהתאם להתקדמות הבנייה? ואם כך מה קורה בזמן ביטול הסכם בשלב מתקדם שהרי הזכויות משועבדות לבנק?
3. האם ניתן להכניס שינויים בנוסח כתב הערבות שהבנק נותן. והאם זה מתפקידיו של עו"ד הדיירים?
ערבויות בתמ"א 38/2
1. איני מבין את כוונתך באשר לחובת הזהירות כלפי הדיירים.
2. ניתן לקבוע שהערבות תעמוד בתקפה עד לקבלת טופס אכלוס. אולם המקובל הוא שהערבות בתוקף עד למסירת החזקה בדירות ולאחר מכן להעמיד ערבות בדק.
3. ככלל, הבנק הוא המכתיב את הטון אולם כמובן שניתן לדרוש בעת חתימת ההסכם תנאים שחובה שיהיה חלק מהערבות.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות', משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החוק ותמ"א 38
בבקשה:
האם על פי חוק המקרקעין – 1969 סעיף 71 ב'
ניתן לחייב בעל דירה שהורחבה דירתו להסכים להרחבה גם בדירות אחרות או שחלו
שינויים בחוק ולא ניתן לחייב זאת ?
האם ניתן להוסיף לבניין קיים בעל 9 דירות
7 דירות (2.5 קומות) המהוות 77% משטחי הדירות הקיימות עם הסכמה של 60% בלבד מבעלי
הדירות או שבמקרה זה יש מחויבות להסכמה של 100% ולכן יחייב המפקח הסכמה של
100% ?
תמ"א 38 - החוק והתמ"א
מנחם שלום!
סעיף 71ב(ג) לחוק המקרקעין קובע עדין כי בעל דירה שהורחבה יראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין. ס"ק א באותו סעיף קובע כי מי שבבעלותם 3/4 מהדירות ו- 2/3 מהרכוש המשותף רשאים להחליט בדבר הוצאה של חלקים מהרכוש המשותף והצמדה לשם הרחבת דירה קיימת (או 60% אם מדובר על בנית מ"ד). בהתאם לס"ק ג' מי שכבר הרחיב כאמור נספר במסגרת אלו שהסכימו.
החלק השני של השאלה שלך לא מתחבר לראשון- אנ ימבין שהכוונה לפרויקט תמא 38 של תוספת בניה מעל הקיים. במקרה כזה צריך הסכמה של 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ב2/3 מהרכוש המשותף.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 - הרחבת דירה סעיף 71ב לחוק המקרקעין
על פי סעיף 71ב לחוק המקרקעין יראו מי שהרחיב את דירתו כמי שמסכים להרחבה דומה של שכנו.
לגבי החלק השני, הרי שניתן להוסיף עד 2.5 קומות בהתאם להסכמת הוועדה המקומית וזאת ברוב של 66% לפחות ולאחר אישור של המפקח על הבתים המשותפים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
שווי דירה לצורכי חישוב שבח, במכירת דירה, שהתקבלה במסגרת תמא 38/2
תודה,
סוגיות במס שבח - תמ"א 38/2
יהא זה לא אחראי להשיב על שאלה מסוג זה בפורום.
לצערי, התשובה לשאלה מורכבת והיא אף עברה שינוי בימים אלה ממש. צר לי, תאלץ לגשת לייעוץ פרטני בעניין. עדיף, אצל עו"ד שתחום מומחיותו הוא בנושא המס בלבד. בהצלחה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גורל חדר על גג שלא רשום בטאבו מול תמ"א 38/2
לא שולמה כל תמורה/דמי איזון. לא כל הדיירים חתמו. החדר לא נרשם בטאבו. בטאבו כל שטחי הדירות זהים.
2. עתה פונים הדיירים לתמ"א 38/2 ופה מתחילה הבעיה.
3. האם לדרוש מהדייר להחזיר את שטח החדר והמרפסת אל הרכוש המשותף, דהיינו, להצהיר כי אין לו כל זכויות יתר. נהפוך הוא, השתמש ברכוש המשותף באופן בלעדי מבלי לשלם דמי שימוש או לחילופין לדרוש לשלם היום, לפני תמ"א, דמי איזון/תמורה ככתוב בחוק המקרקעין.
4. האם דמי האיזון שעליו לשלם , אילו ישלם הינם רק למי שלא חתם לו או גם למי שחתם ולא ידע על מה הוא חותם???
3. בהנחה שלא נבנה לפי תמ"א, האם ניתן לתבוע היום דמי איזון לפני שתחול התישנות מאז בנה החדר?
4. מהי תקופת ההתישנות ולמי עלינו לפנות ?
5. העיריה אינה מתייחסת לזכויות קניניות ולכן אנו סבורים כי שטח הרכוש המשותף הוא עדיין שלנו ואין לדייר כל זכות יתר ואף לא זכות לפיצוי , והוא יקבל כמו כולם ולמעשה נהנה כל התקופה משימוש יחודי בחינם.
אנא בבקשה תשובתכם.
תמ,א 38- חדר על הגג
שלום גיל!
חדר על הגג זו תמיד בעיה משום שגם אם ניתן להגיש כנגדו תביעת פינוי ואולי גם כסף הרי שבפועל עדין לא עשיתם זאת והתביעה לוקחת זמן. מצד שני- אין כמו תביעה טובה כדי לגרום למישהוא להקשיב לך. קשה להבין מהתאור מה בדיוק הלך שם ואיזה הסכמות היו לו, האם העסקה דווחה למס שבח וכו'. לצורך כך כדאי ורצוי להתיעץ עם עו"ד באופן פרטני. אני כן חושב שבמסגרת תביעה כזו ניתן יהיה להגיע עימו להבנות לגבי ביצוע פרויקט תמא. בנוסף - כן הייתי עושה ניסיון קצר בדיבור עם אותו דייר להבין מה הוא בכלל רוצה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרוצדורה למכירת דירה קיימת במהלך תמ"א 38
תמ"א 38 - מכירת דירה במהלך התמ"א
עדי שלום!
אני מבין שמדובר על מכירת דירה לאחר חתימת הסכם תמ"א. הפרוצדורה אמורה להיות מוסדרת בהסכם שנחתם. בכל מקרה בדרך כלל אין מניעה למכור כרגיל אבל צריך לקבל את הסכמת היזם לרישום הערות אזהרה לטובת הקונה והיזם יתן את הסכמתו לאחר שהקונה יחתום על יפויי כוח ועל ההסכם עצמו ונספחיו (או על כתב המחאה קצר יותר). זה בא לוודא שמי שנכנס בנעלי המוכר לא יתכחש לעיסקה שנחתמה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם יש דרך להכריח כניסת מעלית?
הדייר טוען כי הדבר לא מקובל עליו בשום צורה (הוא מוכן לתמא אך ללא פגיעה בשטח דירתו וכניסה לסלון דירתו)
תודה
אשמח לשמוע תגובת מומחים בעניין
תמ"א 38 - מעלית
לצערי אין הוראה בחוק המאפשרת לקחת במקרה כזה מרכוש פרטי של אדם (להבדיל מחלקו ברכוש המשותף) לצורך הוספת מעלית.
מציע להתיעץ עם יועץ מעליות האם באמת לא ניתן להכניס מעלית בדרך אחרת ( לא עם היזם שאינו מומחה בתחום זה).
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אין דרך להכריח. מניסיון. תעמוד על דעתך וזהו.
תמ"א 38- קומה מסחרית
תמ"א 38 - הרחבת מסחר
שלום דנה!
תמ"א 38 מאפשרת תוספת 25 מ"ר לדירה ולא לשטח המסחרי. גם התוספת של 25 מ"ר מותנית בהוספת ממ"ד וכן בכך שניתן להכניס את התוספת בקווי הבנין המותרים.
צריך לבדוק אולי ניתן להרחיב שטח מסחרי מכוח תוכניות אחרות שחלות על הבנין.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
2. האם מתווך נדל"ן בעל דירה בבניין יכול לפנות לחברה קבלנית
וליצור עסקה נדלנית בתמ"א38
תמ"א 38 - שלבים
כמובן שניתן ליזום תמ"א 38 בבניין (ואפילו רצוי), זאת בכפוף לעמידה של הבניין בתנאים המתאימים ובעיקר קבלת היתר בנייה לבניין טרם שנת 1980 כך שלא נבנה בהתאם לתקן המתאים נגד רעידות אדמה (ניצן לברר במחלקת ההנדסה בעירייה).
ניתן לפנות ישירות ליזמים על מנת לקבל הצעות מתאימות וניתן למנות עו"ד לייצוג הדיירים לצורך הליווי של התהליך. גם מתווך יכול להפנות הדיירים ליזמים מסוימים, כמובן שהכל תוך שקיפות מלאה מול יתר דיירי הבית.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות', משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צריך מהנדס
תמא 38 - מהנדס
חיים שלום!
אני מבין שמדובר על תוספת קומות מעל מבנה קיים. כל התוכניות של היזם נערכות על ידי מהנדס וכפופות לאישור של מהנדס מטעם העיריה. מעבר לכך תעמדו על זה שיהיה מפקח מטעמכם שיבדוק שהכל נעשה כמו שצריך.
מעבר למה שכתבתי אני לא חושב שאתה צריך כרגע מהנדס נוסף.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 בבית פרטי
תמ"א 38 בבית פרטי
ס' 11 לתכנית המתאר מעניק זכויות בנייה נוספות למבנה בעל מעל 400 מ"ר ומעל 2 קומות. בהתאם לנתונים שרשמת, נראה כי הנך עומד בתנאי התכנית, אולם מומלץ לפנות למחלקת ההנדסה בעיר על מנת לוודא הדבר.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות', משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוות דעת בבקשה
חמישה בעלים חתמו חוזה עם הקבלן , הדייר השישי מקומת הקרקע מתנגד לתמ"א בטענה כי ארבעת החניות ימוקמו אל מול מרפסת דירתו.
המתנגד כבר בנה ממד ומרפסת וטוען כי אינו זקוק לתמ"א או שייקבל פיצוי.
אף אני גר בקומת קרקע , מול המתנגד. החניות אומנם לא מול חלוני ולא ביקשתי שום תמורה כספית למרות שאיני נהנה מהמעלית.
עוד לפני חתימת החוזה ובתוכנו ציינו בפני הקבלן כי אין לנו כל בעיה שהקבלן ייפצה את המתנגד בכל סכום שיחפוץ בכך. ציינו אף בכל העת ( לא כתבנו זאת בחוזה ) כי אנו מתנגדים בכל תוקף כי הקבלן יפצה את המתנגד בשטח מהרכוש המשותף. זאת ועוד , כבר הגענו אל המפקחת בעבר עת המנגד ניסה לספח שטחי ציבור משטח הביניין והמפקחת דרשה ממנו להחזיר את השטח הנלקח ( הגענו אל המפקחת פעמיים ופעמיים הוא הפסיד ).
המתנגד , כנראה דורש סכום רציני מהקבלן ומנסה לסחוטו. הקבלן ראה כי אינו מגיע לעמק השווה עם המתנגד ושלח לנו הודעה כי הוא ישב עם נציג המתנגד והם גיבשו הסדר כי מרפסת המתנגד תסגר לחדר ובנוסף הוא יקבל משטח מרוצף של כחמישה עשר מטרים ובנוסף כשלושים מטרים נוספים לרשותו - הכל כגינה פרטית מגודרת ושלו לצמיתות.
התנגדנו ל"הסדר" ההזוי הזה והקבלן מצידו ( שכמובן מנסה להיות טוב על חשבוננו כי הרי כך לא משלם דבר למתנגד מכיסו ) אמר כי באם ייכשל הפרויקט הוא ייתבע אותנו ומנסה להלך עלינו איימים.
אנו סמוכים ובטוחים כי הצדק עימנו ולא סבורים כי צריך לתת פרס לסחטנים בפרויקט כה חשוב.
מה לעשות בבקשה .
תודה רבה
חוות דעת
שאלתך במהותה אינה משפטית. היא יותר נוגעת לתחום שמו"מ המסחרי בין הדיירים לבין היזם ובין הדיירים לבין עצמם. על כן, אין בתשובתי מסמרות קבועים ונכונים בדווקא אלא ע"פ דעתי ומתוקף ניסיון בלבד. לגבי הצעת הדייר המתנגד - המו"מ מולו לפיצוי הולם בגין החניות מול דירתו טוב שנעשה בשיתוף והסכמת יתר הדיירים. ככל שתושג הסכמה בין כולם (ניתן להצמיד חלק מהרכוש המשותף לגינה פרטית לדוגמא ולהגביל השימוש בה, או לסגור חדר או לתת חניה והאפשרויות רבות ומגוונות בכפוף לאפשרויות התכנון והכדאיות). ככל שלא תושג הסכמה יבחן את העניין המפקח על הבתים המשותפים. בכל מקרה, ודאי שכל איום בתביעה מצד היזם הוא מיותר, לא נכון ואין לו כל משמעות.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות', משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיבוי בינוי
האם יש הטבות מס (פטורים וכדומה) מיוחדות במקרה של עיבוי בינוי (לא פינוי בינוי)?
אם אין הטבות מס מיוחדות - ניתן להשתמש בפטורים וההקלות של תמא 38? תודה
עיבוי בינוי
מסלול עיבוי בינוי דומה במהותו למסלול פינוי בינוי כשהצד השווה שבהם הוא הובלת התהליך ע"י הרשות המקומית ובפיקוחה, זאת לאחר הכרזה ע"י הרשות בנוגע למתחם כאזור פינוי בינוי (הריסה ובנייה) או כמתחם עיבוי בינוי (חיזוק ותוספות בנייה). ככלל, שתי העסקאות נהנות מהקלות המס, בין השאר, המגיעות מכח התמ"א.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות', משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספות קומות
אנו בתהליך של תמ"א 38 בבניין שלנו בתל אביב
לאחרונה הופסק התהליך מול היזם מכיוון שלטענתו עיריית תל אביב לא מאשרת יותר בנייה של 2 וחצי קומות, אלא רק קומה וחצי
האם הדבר נכון?
אם כן, איפה ניתן למצוא הוראה כזאת של העירייה
תודה
תמ"א 38 בתל אביב
עיריית ת"א הפקידה בוועדה המחוזית את תכנית הרובעים, בהתאם לתכנית כל אזור מקבל זכויות בנייה שונות במסגרת ההתחדשות העירונית, אם במסגרת חיזוק ואם במסגרת הריסה ובנייה מחדש. טוב ונכון לבדוק את זכויות הבניין הספציפי במחלקת ההנדסה בעירייה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות', משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2 – תוספת מחסן כתמורה
בבנייננו בגבעתיים אנו מתכננים לבצע תמ"א 38/2.
מוצעת לנו תמורה של 15 מ"ר+מחסן 5 מ"ר +חניות ומרפסת לעומת מה שיש היום.
האם המחסן נחשב כחלק משטח הדירה לצורך חישוב שטח התמורה (דהיינו אנו מקבלים 20 מ"ר תוספת ) ?
או שאין קשר בין שטח התוספת לדירה לבין מחסן שממוקם לא במפלס הדירה ?
תודה על התשובה !
תמ"א 38 - מחסן
אבי שלום!
כל דבר שאתם מקבלים במסגרת ההסכם הוא חלק מהתמורה. בכל מקרה שטח מחסן אינו חלק מהזכויות הנוספות ועד 25 מ"ר שניתנות כתמריץ במסגרת התמ"א.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בקשה למתן הבהרה כדי למנוע הפלה בפח שח דיירים
החוק קובע בפירוש כי לצורך בנית דירות
חדשות וכן להוצאת שטחים מהרכוש המשותף לצורך חנייה (ומודגש לאיזה צורך) יכול המפקח
לאשר גם ברוב של שני שליש.
יוצא מכך בצורה ברורה כי לכל הוצאת שטחים משותפים
אחרים שלא לצורך מחסנים כלומר לצורך גינות , לצורך גגות שישמשו כמרפסות,מחסנים ועוד ועוד וכו' יש צורך במאה
אחוזי הסכמה .
קיימת אי בהירות קשה בנושא ואנו מבקשים כי תבהירו זאת בפורום זה כדי למנוע פגיעה בזכויות הדיירים.
החוק מאד ברור ונראה שיזמים דורשים יותר מהמגיע להם ומסתמכים על אי
בהירות ועל כך שרוב האנשים חיים על שמועות ולא בודקים.
תמ"א 38 - הצמדת רכוש משותף
שיראל שלום!
החוק קובע כי לצורך אישור פרויקט תמא 38 של תוספת בניה נדרש רוב של 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ב2/3 מהרכוש המשותף. בהנתן רוב כזה המפקח מוסמך לדון בתביעה נגד דיירים סרבנים ולאשר ולמעשה לאכוף עליהם את ההסכם.
במהותו של הסכם התמא הוא שימוש ברכוש משותף לצורך ביצוע פרויקט החיזוק ומתן הזכויות לדיירים וליזם. כאמור לשם כך די ברוב של 2/3.
קיימת החלטה של המפקח על מקרקעין בתל אביב לגבי מקרה בו רצו במסגרת הסכם התמא גם להצמיד גינה בשלמותה לדירת הקרקע. לכך סירב המפקח וקבע כי להצמדה כזו נדרש רוב של 100%. אבל - אם היו דורשים להצמיד גינה קטנה יותר, למשל כגודל מרפסת השמש שמקבלים דיירים מעל ואולי גם כפיצוי על אי יכולת להשתמש במעלית, אז סביר להניח שהמפקח היה מאשר זאת גםברוב של 2/3. אני לא מכיר החלטות לגבי הצמדות אחרות אבל אני חושב שהרעיון הוא ברור. אם הגריעה מהרכוש המשותף נעשית לצורך באופן סביר ולצורך איזון נדרש במסגרת הפרויקט, אז סביר שהמפקח יאשר זאת ולא יחייב ברוב של 100%. וההיפך אם אין זה כך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2 מיסוי מס שבח לפני ינואר 2014 והחל מינואר 2014
הדייר התשיעי נשאר ללא פטור ממס שבח בגין עיסקת תמ"א 38/2 שביצע השנה
הוא עומד על זכותו לא לשלם מס שבח בגין העיסקה החדשה
כמו כן הוא מבקש לבדוק את פרטי החוזה לפני החתימה
אחד התנאים שלו הוא אי מתן אישור לרישום הערת האזהרה בטאבו לטובת היזם, לפני קבלת ערבויות
מה יקרה אם הוא לא יחתום על החוזה , אלא יחכה להיתר הבנייה ויחתום אז?
מה המשמעות של המיסוי במידה והוא יחתום ב2015?
או במיקרה הטוב בסוף 2014?
בהנחה שעד אז היזם יקבל היתר בנייה --לפחות מותנה?
האם המפקחת יכולה לחייבו גם לחתום וגם להחיל עליו את תשלום מס השבח החדש?
תמ"א 38 - מיסוי
קודם כל רצוי שדייר ידע על מה הוא הולך לחתום ולצורך כל לקבל הסברים מעורך הדין של הדיירים ו/או לקרוא בעצמו את ההסכם.
אם יש לו תנאים לחתימה הוא רשאי להציב אותם בפני היזם ובמידה ואין הסכמה מצד היזם אז הוא רשאי לא לחתום על ההסכם. לפי מה שתארת אני לא רואה סיבה לא להגיע לנוסחה מקובלת על הדייר ועל היזם. בכל מקרה- קשה לי להאמין שמפקחת לא תאשר הסכם בגלל זה אבל היא כן יכולה ללחוץ עלהצדדים להגיע להסכמה כלשהיא לגבי אופן החבות במס שבח על אותה דירה.
אני לא מכיר את פרטי העיסקה שאתה מתאר. בעיקרון יש בחוק המיסוי שני מסלולים שאפשר ללכת בהם. האחד הוא פטור ממס שבח על הזכויות מכוח התמא לרבות תוכניות מקומיות מכוח התמא. המסלול החלופי הוא שימוש בפטור אישי וניצול הפטור ממס על זכויות בניה עד לגבוה של כ- 2 מליון ש,ח כקבוע בחוק.
המסלול הראשון קיים תמיד והוא לא משתנה גם ב- 2014.
המסלל השני משתנה לאחר 2014 מאחר ומבטלים את הפטור האישי העיקרי של מכירה אחת לארבע שנים. ליזם יש אפשרות לבקש דחיה של יום המכירה עד לקבלת ההיתר (כנראה כבר לא יהיה ב2013) ואז אף אחד מהדיירם לא ייוכל לנצל את הפטור המלא של מכירה אחת לארבעשנים ויעשו לגבי כולם, כולל לגביך, חישוב של פטור יחסי לפי הכללים החדשים.
בקיצור ולענינך - צריך לעשות חישוב מיוחס של החבות במס לאור התיקון לחוק או לחילופין להתשמש בפטור הקבוע לגבי מכירת זכויות מכוח התמא,. בכל מקרה יש ח בות מסוימת במס שבח. אני מניח כי ברגע שתדעו על כמה מדובר יהיה גם קל יותר להגיע להסכמות מי נושא ובאיזה חלק מהתשלום.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיקום חדר אשפה בפרוייקט תמ"א 38
בבניין שלנו חתמנו חוזה תמ"א עם יזם להוספת 2.5קומות+דירת גן. נכון להיום הוכנה תוכנית אדריכלית(גרמושקה)לפיה חדר האשפה נמצא מתחת לדירתי (מתחת לממ"ד), דבר שאינו מקובל עלי. פניתי אל נציגות הבניין שמטפלת בעניין הגרמושקה והעיליתי פתרון שאולי חדר האשפה ייבנה במבנה חיצוני קטן שאינו בגבולות הבניין, כלומר בחצר ולא תחת עמודי הבניין כלל. נציגות הבניין טענו בפניי כי :
א.דרישות העירייה הן שמחייבות את הקמת חדר האשפה בגבולות הבניין ולא במבנה חיצוני
ב.שתהייה נגישות רבה של חדר האשפה לרחוב כלומר שלא יבנה חדר האשפה רחוק מדי משפת הרחוב(נוחות פינוי הזבל)
רציתי לדעת האם טענות אלו(א+ב)אכן נכונות?האם אכן העירייה דורשת את התנאים הנ"ל למיקום חדר האשפה?
אשמח לעזרתך תודה תודה
תמ"א 38 - מיקום חדר אשפה
שלום רינה!
בעיקרון עיריות דורשות היום כי חדר האשפה יהיה בקונטור הבנין הקיים ולא מחוצה לו. לכן התשובה שנתנו לך היא נכונה. אני מניח שמה שמטריד אותך הם בעיות של ריח ורעש שעלולים להיות מחדר האשפה. אפשר לפתור זאת בתשומת לב למפרט חדר האשפה, לרבות ריצוף וחיפוי קירות, וכן פתחי אוורור ואפילו מזוג להנדפת ריחות מהחדר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חריגה מקווי ביניין לצורך ממדים בתמא 38
אבל יש לך הגנה בפני רעידת אדמה
עלות בניה
שטח עיקרי של הדירה (פלדלת+ממ"ד); שטחי שירות ציבוריים (חדרי מדרגות, לובי כניסה וכו'); מרפסות שמש; מרתף חניה (אין בעיות מי תהום כלשהן).
אשמח לקבל בנצ'מרק אובייקטיבי למחירים, גם אם מדובר בהערכה גסה של טווחים, לפני שאני פונה לקבל הצעות מחיר מקבלנים. לדעתי עקב התחזקות השקל מול הדולר ועקב כך שחלק מהעלויות תלויות במידה רבה בחומרי גלם שנקובים בדולר (כגון ברזל) העלויות בש"ח אמורות לרדת, אבל אני לא בטוח בכך.
תודה מראש.
במחיר זוג מכנסיים ליתום.
1.שטח "עיקרי" אינו שטח פלדלת+ממ"ד.
2. אח"כ למד מה היא תב"ע ותמ"א
3. בשלב הבא למד שיטות בניה ומערכות נלוות.
כשתקבל את המושגים הבסיסיים תוכל לשאול מה עלות ביצוע מ"ר
ותדע להתיחס נכון לתשובות.
אודה על קבלת תשובות ענייניות לשאלותי
תמ"א 38 - עלות בניה
כדי לתת אומדן עלויות לפרויקט צריך לדעת מה הוא כולל. אנ מבין שלא מדבור על פרויקט תמא אלא על יזמות רגילה.
כבנצ'מרק כללי וגס הייתי לוקח 4500 ש"ח + מעמ למ"ר בניה כולל לובי קומתי, לגבי מרפסת לפי מקדם 1/2. לגבי חניות - גם לפי 1/2 אבל צריך לבדוק חפירה ושיטת ביסוס והאם שמים מתקנים או לא. יש להוסיף מעליות ופיתוח. בנוסף כמובן לא התיחסנו לעלויות תכנון, שיווק, מימון, משפטיות ואוי שכחתי משהוא. לא יודע באיזה שלב אתה בפרויקט ויכול להיות שעד שתגיע לביצוע יהיו שינויים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעת פיצויים מיזם תמא 38
אשמח לתשובה כלשהי בעניין
הקלת 16% לתב"ע ישנה
אני רוצה לדעת האם כעקרון מקובל לבקש ולקבל את זה בפרויקטים של פינוי בינוי הכוללים זכויות מכח תב"עות קיימות וכן בנוסף זכויות מכח תמ"א 38. תודה מראש.
תמ"א 38 - הקלה
בעיקרון כל הקלה תלויה בשיקול דעת הוועדה. אתה תקבל 6% שיפורתכנון ועוד 5% מעלית. לגבי 2.5% לקומה לא בטוח כי אתה מוסיף ממילא קומות מכוח התמ"א.
בנוסף - מאוד תלוי במדיניות הוועדה הרלבנטית ואני מציע כי תפנה אליהם בשאלה וכן תנסה גם לראות בפרסומי תכנון ובניה של אותה רשות מה מאשרים בפרויקטים של תמ"א.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
