פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
יזם תמ"א
מילה
19/02/14
שלום,
האם יש מקום לחשש במקרה שבו יזם התמ"א הוא עו"ד בעל חברה יזמית,
ואילו החברה היזמית שלו מוחזקת בנאמנות ע"י משרד עו"ד אחר?
תודה
האם יש מקום לחשש במקרה שבו יזם התמ"א הוא עו"ד בעל חברה יזמית,
ואילו החברה היזמית שלו מוחזקת בנאמנות ע"י משרד עו"ד אחר?
תודה
תמ"א 38 - יזם תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/02/14
שלום מילה!
לא נראה לי שצריך לחשוש מעורך דין שהוא בעלים של חברה יזמית אבל כן כדאי לבדוק מה הנסיון המקצועי שיש לו בתחום הבניה ולא בתחום עריכת הדין.
לגבי האחזקה בנאמנות - באמת לא ברור למה זה ככה ואפשר פשוט לשאול אותו וקודם כל לשמוע ולנסות להבין את הסיבה שהוא נותן לכך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא נראה לי שצריך לחשוש מעורך דין שהוא בעלים של חברה יזמית אבל כן כדאי לבדוק מה הנסיון המקצועי שיש לו בתחום הבניה ולא בתחום עריכת הדין.
לגבי האחזקה בנאמנות - באמת לא ברור למה זה ככה ואפשר פשוט לשאול אותו וקודם כל לשמוע ולנסות להבין את הסיבה שהוא נותן לכך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוץ במהלך תמ"א
אורי
18/02/14
במסגרת הסכם התמ"א, התחייבתי שלא להכניס בעלי מקצוע חיצוניים לבצע שיפוץ בדירתי. יש לי אפשרות להשתמש רק בשירותיו של הקבלן המבצע.
אני במקצועי אינסטלטור וברצוני לבצע במהלך התמ"א עבודות להחלפת הצנרת בביתי.
האם ביצוע עבודות על ידי (אני בעל מקצוע אולם זו דירתי הפרטית ואיני מקבל תשלום על כך כמובן), מהוות הפרה של ההסכם? או שיש באפשרותי לבצע עבודות פרטיות בעצמי?
אני במקצועי אינסטלטור וברצוני לבצע במהלך התמ"א עבודות להחלפת הצנרת בביתי.
האם ביצוע עבודות על ידי (אני בעל מקצוע אולם זו דירתי הפרטית ואיני מקבל תשלום על כך כמובן), מהוות הפרה של ההסכם? או שיש באפשרותי לבצע עבודות פרטיות בעצמי?
תמ"א 38 - שיפוץ במהלך התמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/02/14
שלום אורי!
חשוב לקרוא את הנוסח המדויק של ההתחייבות. אם אכן מדובר על הכנסת בעלי מקצוע אחרים אז זה לא חל עליך ואתה בודאי יכול לבצע תיקונים לעצמך בדירה.
אגב- אני מניח שבכל מקרה הם התכוונו שלא תכניס בעלי מקצוע נוספים במהלך ביצוע העבודות. אם העבודות עדין לא התחילו אז בכלל אני לא רואה כל מניעה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
חשוב לקרוא את הנוסח המדויק של ההתחייבות. אם אכן מדובר על הכנסת בעלי מקצוע אחרים אז זה לא חל עליך ואתה בודאי יכול לבצע תיקונים לעצמך בדירה.
אגב- אני מניח שבכל מקרה הם התכוונו שלא תכניס בעלי מקצוע נוספים במהלך ביצוע העבודות. אם העבודות עדין לא התחילו אז בכלל אני לא רואה כל מניעה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכמה של דיריים
שרון
18/02/14
שלום
לנו יש בניין של 3 קומות הציעו לנו במנו לעשות פרוייקט תמ"א 38 להוסיף 2.5 קומות ותמורה נקבל מעלית, ממ"ד , מרפסת ושיפוץ הבניין. הבעיה שרצו הסכמה של 100% דיירים והיה דייר אחד שהתנגד... האם זה עדין הסכמה של 100%???
לנו יש בניין של 3 קומות הציעו לנו במנו לעשות פרוייקט תמ"א 38 להוסיף 2.5 קומות ותמורה נקבל מעלית, ממ"ד , מרפסת ושיפוץ הבניין. הבעיה שרצו הסכמה של 100% דיירים והיה דייר אחד שהתנגד... האם זה עדין הסכמה של 100%???
תמ"א 38 - הסכמה 100%
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/02/14
שלום שרון!
אם יש דייר שמתנגד אז זאת לא הסכמה 100%. מצד שני- כדי לקדם פרויקט כזה לא צריך בשלב התחלתי 100% אלא די ברוב של 2/3 אם מדובר בתוספת מעל הבנין הקיים. אני בטוח שהיזם יסכים להתקדם גם אם יש דייר אחד בלבד שמתנגד.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם יש דייר שמתנגד אז זאת לא הסכמה 100%. מצד שני- כדי לקדם פרויקט כזה לא צריך בשלב התחלתי 100% אלא די ברוב של 2/3 אם מדובר בתוספת מעל הבנין הקיים. אני בטוח שהיזם יסכים להתקדם גם אם יש דייר אחד בלבד שמתנגד.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ״א בבניין רכבת
בתיה
18/02/14
האם לקוטג טורי היושב בין שבעה קוטגים טוריים היושבים על חלקה אחת של דונם יש זכויות של תמא לפי סעיף 11 או מה הזכויות לתוספת בנייה לקוטג היחיד?
תמ"א 38 - בנין רכבת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/02/14
בתיה שלום!
ראשית תריך לבדוק האם כל קוטג' כזה יושב גם על חקה נפרדת. שלב הבא- לבדוק האם על פי התוכניות החלות על אותה חלקה ניתן לבנות יותר מ-400 מ"ר בלפחות 2 קומות. אם התשובה חיובית אז הבנין זכאי לתמריצי התמ"א בכפוף למדיניות הישום של העיריה. בנוסף - צריך לבדוק כיצד ניתן טכנית לבצע את החיזוק בבית שיש לו שני קירות משותפים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
ראשית תריך לבדוק האם כל קוטג' כזה יושב גם על חקה נפרדת. שלב הבא- לבדוק האם על פי התוכניות החלות על אותה חלקה ניתן לבנות יותר מ-400 מ"ר בלפחות 2 קומות. אם התשובה חיובית אז הבנין זכאי לתמריצי התמ"א בכפוף למדיניות הישום של העיריה. בנוסף - צריך לבדוק כיצד ניתן טכנית לבצע את החיזוק בבית שיש לו שני קירות משותפים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לאור פיצוי שאינו הולם
אור
17/02/14
דייר בעל חדר על הגג +שטח הגג שמעל דירתו בבניין מגורים שמתנגד לחתום ליזם על ביצוע תמ"א לאור הפיצוי הזעום לדעתו המוצע לו.... האם ליזם יש עילת תביעה נגדו לאחר שכל יתר הדיירים חתמו? לדיירים יש עילה? האם ייידון לפני המפקח על הביניינים המשותפים?
התנגדות לתמ"א של מחזיק דירת גג
עו"ד גילי לוי
מנהל
18/02/14
אור שלום רב,
ההליך מתבצע באופן הבא: ככל שאחד מבעלי הזכויות מתנגד ולא חותם על ההסכם (במקרה הזה, בעל דירת הגג המחזיק ככל הנראה בחלק גדול יותר ברכוש המשותף מאשר יתר בעלי הזכויות), ככל שחתמו על ההסכם יותר מ-66% מבעלי הזכויות שצמוד לדירתם שטח של 66% מהרכוש המשותף (ניתן לראות החלקים בנסח הטאבו), היזם יגיש תביעה מתאימה נגד הסרבן בפני המפקח על הבתים המשותפים שישמע טענות הצדדים ויכריע.
לא יתאפשר לקבל היתר בנייה מבלי להגיש תביעה כזו ולקבל אישור המפקח חרף סרבנות הדייר.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ההליך מתבצע באופן הבא: ככל שאחד מבעלי הזכויות מתנגד ולא חותם על ההסכם (במקרה הזה, בעל דירת הגג המחזיק ככל הנראה בחלק גדול יותר ברכוש המשותף מאשר יתר בעלי הזכויות), ככל שחתמו על ההסכם יותר מ-66% מבעלי הזכויות שצמוד לדירתם שטח של 66% מהרכוש המשותף (ניתן לראות החלקים בנסח הטאבו), היזם יגיש תביעה מתאימה נגד הסרבן בפני המפקח על הבתים המשותפים שישמע טענות הצדדים ויכריע.
לא יתאפשר לקבל היתר בנייה מבלי להגיש תביעה כזו ולקבל אישור המפקח חרף סרבנות הדייר.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה על גבי תשתית קיימת
שרה
17/02/14
האם לקבלן מותר לבנות על גבי התשתיות הקיימות של הביניין (תשית אינסטלציה לדוגמא?) או שעליו להכין תשתית חדשה לקומות החדשות?
בנייה על גבי תשתית קיימת
עו"ד גילי לוי
מנהל
18/02/14
שרה שלום,
ככלל, באופן קונסטרוקטיבי, הבנייה החדשה יושבת על תשתית משל עצמה מבלי להישען על הבניין הקיים. אולם אינני מהנדס, ייתכן וקיימות אפשרויות אחרות בתנאים כאלה ואחרים.
על מנת לקבל היתר בנייה יש לקבל תוכניות מקונסטרוקטור בהתאם לתקני ההנדסה של תוכנית התמ"א.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ככלל, באופן קונסטרוקטיבי, הבנייה החדשה יושבת על תשתית משל עצמה מבלי להישען על הבניין הקיים. אולם אינני מהנדס, ייתכן וקיימות אפשרויות אחרות בתנאים כאלה ואחרים.
על מנת לקבל היתר בנייה יש לקבל תוכניות מקונסטרוקטור בהתאם לתקני ההנדסה של תוכנית התמ"א.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוקף הסכם – תמ"א
לי
17/02/14
שלום,
אנו שני בנינים שנעים יחד לתמ"א לכל בנין ועד פעולה, החלטנו לפעול יחד כיוון שאנו רשומים על אותה גוש החלקה. התקשרנו עם קבלן והגענו לשלב חתימת החוזה.
בבנין אחד חתמו 14/16 דירים ובבנין השני חתצמו 9/16 יש לנו כ 7 מתנגדים לפרוייקט בבנין השני.
האם ההסכם בתוקף? שהרי אין רוב למימוש ההסכם.
האם יש תוקף להסכם לבנין שיש בו רוב? שהרי שוב ההסכם מצריך רוב של שני הבנינים.
כאמור ההסכם שנכרת הוא משותף עבור שני הבנינים סה"כ דירים 32 דירים . אודה לתשובתך.
אנו שני בנינים שנעים יחד לתמ"א לכל בנין ועד פעולה, החלטנו לפעול יחד כיוון שאנו רשומים על אותה גוש החלקה. התקשרנו עם קבלן והגענו לשלב חתימת החוזה.
בבנין אחד חתמו 14/16 דירים ובבנין השני חתצמו 9/16 יש לנו כ 7 מתנגדים לפרוייקט בבנין השני.
האם ההסכם בתוקף? שהרי אין רוב למימוש ההסכם.
האם יש תוקף להסכם לבנין שיש בו רוב? שהרי שוב ההסכם מצריך רוב של שני הבנינים.
כאמור ההסכם שנכרת הוא משותף עבור שני הבנינים סה"כ דירים 32 דירים . אודה לתשובתך.
תוקף הסכם תמ"א - הרוב הדרוש
עו"ד גילי לוי
מנהל
17/02/14
לי שלום,
ככל שמדובר על תמ"א מסוג 38/1 (חיזוק ותוספת בנייה ולא הריסה ובנייה), הרי שיש היום 71% מכלל בעלי הזכויות החתומים על ההסכם וזה מספיק, שכן החוק דורש רוב של 66%.
לתמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה יש צורך ב-80% הסכמה ולכן להסכם אין תוקף.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ככל שמדובר על תמ"א מסוג 38/1 (חיזוק ותוספת בנייה ולא הריסה ובנייה), הרי שיש היום 71% מכלל בעלי הזכויות החתומים על ההסכם וזה מספיק, שכן החוק דורש רוב של 66%.
לתמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה יש צורך ב-80% הסכמה ולכן להסכם אין תוקף.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מסמכים לרישום הערת אזהרה
משה
17/02/14
שלום,
מהם המסמכים לרישום הערת אזהרה לטובת הבנק המלווה בתמ"א 38? האם הבקשה לרישום הערת אזהרה והסכם ההלוואה מספיקים?
מהם המסמכים לרישום הערת אזהרה לטובת הבנק המלווה בתמ"א 38? האם הבקשה לרישום הערת אזהרה והסכם ההלוואה מספיקים?
הערת אזהרה לבנק
עו"ד גילי לוי
מנהל
17/02/14
משה שלום,
לדעתי הטאבו טפסי בקשה לרישום, עותק הסכם וייפויי כוח. טוב לוודא עם הטאבו את הנהלים טרם לכן.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
לדעתי הטאבו טפסי בקשה לרישום, עותק הסכם וייפויי כוח. טוב לוודא עם הטאבו את הנהלים טרם לכן.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חברה יזמית- תמא 38
יובל
16/02/14
שלום רב,
אני אחד מדיירי בניין באחד הערים בארץ העומד בפני תמ"א 38 . ניהלנו מו"מ עם יזם והוא שלח לנו טיוטת הסכם. בטיוטת ההסכם היכן שמופיעים הצדדים רשומים מצד אחד כל דיירי הבניין ומצד שני החברה היזמית נקראת כשם הבניין שלנו - "רחוב רבינוביץ 24 בע"מ (בהקמה) האם זה נהוג להקים ככה חברה יזמית בשם הבניין או שמשהו פה לא מריח טוב? תודה
אני אחד מדיירי בניין באחד הערים בארץ העומד בפני תמ"א 38 . ניהלנו מו"מ עם יזם והוא שלח לנו טיוטת הסכם. בטיוטת ההסכם היכן שמופיעים הצדדים רשומים מצד אחד כל דיירי הבניין ומצד שני החברה היזמית נקראת כשם הבניין שלנו - "רחוב רבינוביץ 24 בע"מ (בהקמה) האם זה נהוג להקים ככה חברה יזמית בשם הבניין או שמשהו פה לא מריח טוב? תודה
הקמת חברת בת לביצוע פרויקט תמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
17/02/14
יובל שלום,
הכל בסדר.
יזמים רבים מקימים חברת בת לכל פרויקט על מנת לבודד את הפרויקטים הן מבחינה חשבונאית והן מבחינת אפשרויות המימון. כמובן, חייב לוודא שחברת האם היא היזם עצמו (לדרוש נסח רישום עדכני של רשם החברות) וכן טוב ונכון להחתים את חברת האם על ערבות לכל התחייבויות חברת הבת שבשליטתה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
הכל בסדר.
יזמים רבים מקימים חברת בת לכל פרויקט על מנת לבודד את הפרויקטים הן מבחינה חשבונאית והן מבחינת אפשרויות המימון. כמובן, חייב לוודא שחברת האם היא היזם עצמו (לדרוש נסח רישום עדכני של רשם החברות) וכן טוב ונכון להחתים את חברת האם על ערבות לכל התחייבויות חברת הבת שבשליטתה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צלחת לווין על הגג
דני
16/02/14
ברשותי צלחת לווין על גג, שאלתי באחריות מי להעתיק את הצלחת בעת ביצוע תמ"א 38?,כמו כן האם אני יכול לחייב את הקבלן לחבר אותי לכבלים שבבנין בעת שאהיה מנותק מהצלחת?.
בברכה.
בברכה.
ניתוק מכבלים בביצוע עבודות
עו"ד גילי לוי
מנהל
17/02/14
דני שלום,
ככלל, בעת ביצוע העבודות בפועל, היזם צריך לדאוג שכלל המערכות יעבדו באופן רציף ושוטף, לרבות דודי חשמל, כבלים, מזגנים וכיו"ב. למעט כמובן זמנים ספציפיים שעליהם תימסר לדיירים הודעה על ניתוק מראש.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ככלל, בעת ביצוע העבודות בפועל, היזם צריך לדאוג שכלל המערכות יעבדו באופן רציף ושוטף, לרבות דודי חשמל, כבלים, מזגנים וכיו"ב. למעט כמובן זמנים ספציפיים שעליהם תימסר לדיירים הודעה על ניתוק מראש.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה.
מיכל
16/02/14
בבניין שלנו עורכים תמ80 38/2 .
לשלוש דירות יש חניה צמודה בטאבו.
מהו מנגנון הפיצוי שאפשר לתת לדיירים שיקבלו חניה אחת כמו שאר הדיירים שאין להם חניה.
לשלוש דירות יש חניה צמודה בטאבו.
מהו מנגנון הפיצוי שאפשר לתת לדיירים שיקבלו חניה אחת כמו שאר הדיירים שאין להם חניה.
פיצוי דיירים שיש להם חניה מוצמדת בטאבו
עו"ד גילי לוי
מנהל
17/02/14
מיכל שלום,
מנגנוני הפיצוי, ככל שהוחלט לפצות, הם רבים. איני מכיר את אופן התכנון, הביצוע, והייחודיות של הפרויקט. כמובן עדיף שהפיצוי לא יהיה בכסף אלא בשירותי בנייה על מנת להימנע מהיווצרות מס.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
מנגנוני הפיצוי, ככל שהוחלט לפצות, הם רבים. איני מכיר את אופן התכנון, הביצוע, והייחודיות של הפרויקט. כמובן עדיף שהפיצוי לא יהיה בכסף אלא בשירותי בנייה על מנת להימנע מהיווצרות מס.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שילוב בין זכויות תב"ע ותמ"א 38 בחיפה
קובי
16/02/14
ליד הבית שלנו עם 3 קומות מתוכנן להיבנות בית חדש בהתאם לזכויות תב"ע חיפה. התברר לנו שהיזם מתכנן לבנות בנוסף ל3 קומות המותרות לפי התב"ע עוד 2 קומות בהתאם תמ"א 38 כך יהבית החדש עם 5 קומות על עמודים (כך שלמעשה זה 6 קומות) יחסום לבנין שלנו את הנוף את האויר וכמובן מבחינ כספי יוריד את ערך הביניין
אם אני מבין נכון את מטרת תמ"א 38 היא באה במטרה לחזק בניינים ישנים בפני רעידות אדמה וכדי שהחיזוק ישתלם גם לקבלן מאפשרים לבנות עוד 2-2וחצי קומות ולכן לא ברור לי למה היזם יכול לישם את תמ"א 38 לבניין חדש
במידה ונחליט על יעוץ או ליווי של עו"ד מומחה בנושא האם יש לכם את מי להציע
בתודה
קובי
אם אני מבין נכון את מטרת תמ"א 38 היא באה במטרה לחזק בניינים ישנים בפני רעידות אדמה וכדי שהחיזוק ישתלם גם לקבלן מאפשרים לבנות עוד 2-2וחצי קומות ולכן לא ברור לי למה היזם יכול לישם את תמ"א 38 לבניין חדש
במידה ונחליט על יעוץ או ליווי של עו"ד מומחה בנושא האם יש לכם את מי להציע
בתודה
קובי
שילוב בין זכויות תב"ע לתמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
16/02/14
קובי שלום רב,
הענקת זכויות בנייה הן מכוח התב"ע והן מכוח התמ"א היא עניין המוקנה ומותר על פי חוק התכנון והבנייה. הבניין החדש כמובן נבנה מחדש בהתאם לתקן נגד רעידות אדמה ומשכך, חלות עליו גם זכויות התמ"א.
לגבי הורדת ערך הדירות שלכם בגין חסימת אוויר, נוף וכו' - ניתן להגיש התנגדות לוועדה המקומית עם פרסום ההקלות.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
הענקת זכויות בנייה הן מכוח התב"ע והן מכוח התמ"א היא עניין המוקנה ומותר על פי חוק התכנון והבנייה. הבניין החדש כמובן נבנה מחדש בהתאם לתקן נגד רעידות אדמה ומשכך, חלות עליו גם זכויות התמ"א.
לגבי הורדת ערך הדירות שלכם בגין חסימת אוויר, נוף וכו' - ניתן להגיש התנגדות לוועדה המקומית עם פרסום ההקלות.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ועדה
אור
14/02/14
שלום-
אני בתהליך תמ''א 38. הוגשו כבר התכניות לעיריה ונתלה שלט עלכך ואפשרות ל- 14 ימי התנגדות''
והשאלה- מכאן- מה משך השמן הצפוי לעלית טרקטור הראשון על הקרקע? הקבלן עצמו אינו יודע.
מבקשת זמן משוער
בברכה
אור
אני בתהליך תמ''א 38. הוגשו כבר התכניות לעיריה ונתלה שלט עלכך ואפשרות ל- 14 ימי התנגדות''
והשאלה- מכאן- מה משך השמן הצפוי לעלית טרקטור הראשון על הקרקע? הקבלן עצמו אינו יודע.
מבקשת זמן משוער
בברכה
אור
זמן לקבלת היתר בנייה בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
16/02/14
אור שלום רב,
שאלתך מצוינת. התשובה ניתנה כנראה לנבואה לבד. זמן קבלת היתר הבנייה בתמ"א 38 נע בין עירייה לעירייה בהתייחס גם לסוג הפרויקט ויכול לנוע מרגע הגשת התוכנית לעירייה ועד לקבלת היתר בנייה מתקופה של 6 חודשים ועד לתקופה של אפילו שנתיים ימים. הכל תלוי בעירייה, תלוי בוועדה המקומית, תלוי ברמת המוכנות של התוכנית, תלוי בוועדה המקדמית בעירייה, תלוי באחוז החתימות על ההסכם וכיו"ב.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
שאלתך מצוינת. התשובה ניתנה כנראה לנבואה לבד. זמן קבלת היתר הבנייה בתמ"א 38 נע בין עירייה לעירייה בהתייחס גם לסוג הפרויקט ויכול לנוע מרגע הגשת התוכנית לעירייה ועד לקבלת היתר בנייה מתקופה של 6 חודשים ועד לתקופה של אפילו שנתיים ימים. הכל תלוי בעירייה, תלוי בוועדה המקומית, תלוי ברמת המוכנות של התוכנית, תלוי בוועדה המקדמית בעירייה, תלוי באחוז החתימות על ההסכם וכיו"ב.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנכלות לנכס שלי
גילי
13/02/14
שלום
אכתוב את דברי בחסר -בהדגשה
שמאוד שמחתי לשיפור מגורי אלא שלא ידעתי מה צופה לי העתיד.
בבניין שלי רוצים לבצע הריסה בנייה אחרי שכבר אושר להם תמ''38 . במהלך
תמ''א 38 ובמעבר להריסה מנסים היזמים להפלות אותי לרעה ולמעשה להרע את תנאי מגורי
עד לידי הפיכת דירתי למקום שאינו ראוי למגורים. לצערי הרב העורכת דין של הבניין משתפת
אימם פעולה וחוטאת בהפרה של חובת הנאמנות תוך הפקרה של ממש ובניגוד לתפקידה להגן
על זכויותיי, היא אף חתמה בשמי על מסמכים
כאשר אני מתנגדת שתשמש בייפוי הכוח.
בגלל ניגוד האינטרסים דרשתי ייצוג של עו''ד מטעמי אך במשך הזמן כנראה
מאחורי גבי הציעו לו הטבות כלשהן והוא החל
ללחוץ עלי ואף לאיים עלי, לא רק בתמליל
אלא גם כפי שהן נאמרו. כאשר האיום החל להוות סכנה של ממש פניתי לעו''ד כאשר אני
משלמת לו מכספי הפרטי. נכון לעכשיו הוא נלחם עבורי כמו שלא ציפיתי ולו בגלל שהוא
ראה את ההתקפה של כל כך הרבה גורמים עוינים שמאימים להכניע אותי שלא בצדק.
והשאלה: האם מעבר להסכם הפרטי הקיים שהעו''ד מקבל שכרו מהיזמים האם יש גם הסכם כללי שמחייב את היזמים מטעם החוק לממן את
עורכי הדין של הדיירים?
כל אשר כתבתי מוביל אותי לשאלת השאלות והיא האם אני יכולה לפנות לבית הדין לתביעות קטנות לדרוש הוצאה זו
אכן הגיוני.
תודה רבה
אכתוב את דברי בחסר -בהדגשה
שמאוד שמחתי לשיפור מגורי אלא שלא ידעתי מה צופה לי העתיד.
בבניין שלי רוצים לבצע הריסה בנייה אחרי שכבר אושר להם תמ''38 . במהלך
תמ''א 38 ובמעבר להריסה מנסים היזמים להפלות אותי לרעה ולמעשה להרע את תנאי מגורי
עד לידי הפיכת דירתי למקום שאינו ראוי למגורים. לצערי הרב העורכת דין של הבניין משתפת
אימם פעולה וחוטאת בהפרה של חובת הנאמנות תוך הפקרה של ממש ובניגוד לתפקידה להגן
על זכויותיי, היא אף חתמה בשמי על מסמכים
כאשר אני מתנגדת שתשמש בייפוי הכוח.
בגלל ניגוד האינטרסים דרשתי ייצוג של עו''ד מטעמי אך במשך הזמן כנראה
מאחורי גבי הציעו לו הטבות כלשהן והוא החל
ללחוץ עלי ואף לאיים עלי, לא רק בתמליל
אלא גם כפי שהן נאמרו. כאשר האיום החל להוות סכנה של ממש פניתי לעו''ד כאשר אני
משלמת לו מכספי הפרטי. נכון לעכשיו הוא נלחם עבורי כמו שלא ציפיתי ולו בגלל שהוא
ראה את ההתקפה של כל כך הרבה גורמים עוינים שמאימים להכניע אותי שלא בצדק.
והשאלה: האם מעבר להסכם הפרטי הקיים שהעו''ד מקבל שכרו מהיזמים האם יש גם הסכם כללי שמחייב את היזמים מטעם החוק לממן את
עורכי הדין של הדיירים?
כל אשר כתבתי מוביל אותי לשאלת השאלות והיא האם אני יכולה לפנות לבית הדין לתביעות קטנות לדרוש הוצאה זו
אכן הגיוני.
תודה רבה
חובת עו"ד דיירים בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
16/02/14
גילי שלום רב,
לא הצלחתי להבין לעומק את המקרה אולם אנסה לענות לשאלתך.
ככלל, אין מקום בחוק המגדיר כי היזם יישא בתשלום של עורך הדין מטעם הדיירים. כמו גם שאין מקום בחוק המגדיר שהיזם יישא בתשלום מפקח מטעם הדיירים וכל כיוצא בזה. כך פועל השוק וכך זה מתנהל. לרוב זה עובד בצורה טובה ויש מקומות בהם הנציגות של הבניין מבקשת שהיזם יעביר את הכסף אליה והיא זו שתשלם בפועל לבעלי המקצוע מטעמה. מקום מקום ושיקוליו.
אולם, ככל ועוה"ד מטעם הדיירים פועל חלילה שלא לטובת הפרויקט, או מגלה חוסר תום לב ו/או ניגוד עניינים קיצוני, יש להעבירו מתפקידו כמובן. איני מכיר את פרטי המקרה הספציפי אולם ככל וגורם כלשהו גרם לך נזק בחוסר תום לב הרי שאת מוזמנת להגיש תביעה מתאימה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
לא הצלחתי להבין לעומק את המקרה אולם אנסה לענות לשאלתך.
ככלל, אין מקום בחוק המגדיר כי היזם יישא בתשלום של עורך הדין מטעם הדיירים. כמו גם שאין מקום בחוק המגדיר שהיזם יישא בתשלום מפקח מטעם הדיירים וכל כיוצא בזה. כך פועל השוק וכך זה מתנהל. לרוב זה עובד בצורה טובה ויש מקומות בהם הנציגות של הבניין מבקשת שהיזם יעביר את הכסף אליה והיא זו שתשלם בפועל לבעלי המקצוע מטעמה. מקום מקום ושיקוליו.
אולם, ככל ועוה"ד מטעם הדיירים פועל חלילה שלא לטובת הפרויקט, או מגלה חוסר תום לב ו/או ניגוד עניינים קיצוני, יש להעבירו מתפקידו כמובן. איני מכיר את פרטי המקרה הספציפי אולם ככל וגורם כלשהו גרם לך נזק בחוסר תום לב הרי שאת מוזמנת להגיש תביעה מתאימה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחוז הסכמת דיירים
איתי
12/02/14
שלום
הבניין שלנו מעורב
יש בו שתי כניסות 12 דיירים ועוד בית עם 4 דירות של בן אדם יחיד
הבית הפרטי לכאורה הוא לא באמת פרטי הוא נחשב בית משותף עם שתי הכניסות האחרות ויושב על אותה החלקה
ובמילים אחרות הכל נחשב כ16 דירות
רציתי לדעת עם במקרה שכל הדיירים מסכימים לפינוי בינוי ואותו בעל 4 הדירות(בבית הפרטי)+ לא מסכים האם יש מה לעשות
זה יוצא שבעצם אנחנו בהסכמה של 3/4 הוא בעצם 25 אחוז משאר הדיירים.
תודה.
הבניין שלנו מעורב
יש בו שתי כניסות 12 דיירים ועוד בית עם 4 דירות של בן אדם יחיד
הבית הפרטי לכאורה הוא לא באמת פרטי הוא נחשב בית משותף עם שתי הכניסות האחרות ויושב על אותה החלקה
ובמילים אחרות הכל נחשב כ16 דירות
רציתי לדעת עם במקרה שכל הדיירים מסכימים לפינוי בינוי ואותו בעל 4 הדירות(בבית הפרטי)+ לא מסכים האם יש מה לעשות
זה יוצא שבעצם אנחנו בהסכמה של 3/4 הוא בעצם 25 אחוז משאר הדיירים.
תודה.
תמ"א 38 - אחוז הסכמה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/02/14
אם הבית רשום כבית משותף אז פשוט צריך לספור כמה דירות מסכימים וכמה לא. זה לא משנה אם יש בעלים אחד לכמה דירות. סופרים את הדירות. כך שאם הוא בעלים של 4 דירות מתוך 16 אז הוא מחזיק כבר 25% מסך הדירות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה בבניין בו יש הסכמה מלאה לתמ"א 38/2
זוג צעיר
11/02/14
זוג צעיר ששוקלים לקנות דירה בר"ג- לדברי המוכר יש הסכמה מלאה של כל הדיירים לביצוע תמ"א 38/2 (בינוי פינוי) ואנחנו מנסים להבין עד כמה ריאלי שזה יקרה בשנים הקרובות או עד כמה אותו שלב של הסכמת הדייירים מהווה התקדמות/ מעלה את הסיכוי שזה אכן יקרה בשנים הקרובות
ברור שיש עוד הרבה משתנים. מחפשים להבין לאן הרוח נושבת....
תודה מראש
ברור שיש עוד הרבה משתנים. מחפשים להבין לאן הרוח נושבת....
תודה מראש
תמ"א 38- קנית דירה עם הסכמה לתמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/02/14
אני מבין שעדין לא נחתם הסכם עם יזם. אבל תבדקו עם בכלל התחיל התהליך, קרי- יש יזם, יש עו"ד יש החלפת טיוטות וכו' או שאתם קרובים לכך. מעבר לכך תבדקו עם אנשים אחרים בבנין, כמו ועד הבית וכו'.
אם המחיר משקף תוספת בגין התמ"א אז צריך להזהר עם מה שהוא אומר. זה כמובן גם תלוי כמה אקסטרא אתם משלמים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם המחיר משקף תוספת בגין התמ"א אז צריך להזהר עם מה שהוא אומר. זה כמובן גם תלוי כמה אקסטרא אתם משלמים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכר טרחת מפקח בניה מטעם הדיירים
סיגל
11/02/14
שלום רב,
אשמח לדעת מהו טווח המחירים המקובל לשכר טרחת מפקח בניה מטעם הדיירים בפרוייקט תמ"א 38/2. תודה רבה.
אשמח לדעת מהו טווח המחירים המקובל לשכר טרחת מפקח בניה מטעם הדיירים בפרוייקט תמ"א 38/2. תודה רבה.
תמ"א 38 - שכר מפקח
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/02/14
שלום סיגל!
תלוי כמובן במורכבות הפרויקט אבל תיקחו בחשבון כ- 5,000 ש"ח + מעמ לחודש.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
תלוי כמובן במורכבות הפרויקט אבל תיקחו בחשבון כ- 5,000 ש"ח + מעמ לחודש.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שי
תמ"א 38/2
11/02/14
בזמן החתימה על הסכם עם היזם, התברר כי בנסח טאבו רשומיםת.ז. של אשתי עם השם שלי ולהפך
האם ההסכפ עם היזם יהיה תקף?
האם חייבים לפנות למישרדי המינהל ולתקן בדחיפות את הטעות?
האם ההליך הינו פשוט?
יש לנו צעודת היוון מהמינהל על שמי ועל שמי ללא מס. ת.זהות עד שנת 2068
האם צריך לערב את הדיירים מהם קנינו הדירה לפני כשלושים שנה שנה?
האם ההסכפ עם היזם יהיה תקף?
האם חייבים לפנות למישרדי המינהל ולתקן בדחיפות את הטעות?
האם ההליך הינו פשוט?
יש לנו צעודת היוון מהמינהל על שמי ועל שמי ללא מס. ת.זהות עד שנת 2068
האם צריך לערב את הדיירים מהם קנינו הדירה לפני כשלושים שנה שנה?
>מ"א 38 - טעות רישום
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/02/14
בוקר טוב שי!
לא להלחץ. הטעות בתז שלך ושל אשתך היא טעות סופר קלה שניתן לתקנה בקלות ואין היא משפיעה על תוקף חתימתכם מול היזם. כן צריך לדאוג שעורך הדין של היזם או לשכם יטפל בכך. זה תהליך פשוט ולא צריך לקחת הרבה זמן.
אותו דבר לגבי תעודת ההיוון. ניתן בבדיקה פשוטה ברשות מקרקעי ישראל לראות אם מופיע אצלם ת.ז. שלך או לא ובמידת הצורך לתקן את זה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא להלחץ. הטעות בתז שלך ושל אשתך היא טעות סופר קלה שניתן לתקנה בקלות ואין היא משפיעה על תוקף חתימתכם מול היזם. כן צריך לדאוג שעורך הדין של היזם או לשכם יטפל בכך. זה תהליך פשוט ולא צריך לקחת הרבה זמן.
אותו דבר לגבי תעודת ההיוון. ניתן בבדיקה פשוטה ברשות מקרקעי ישראל לראות אם מופיע אצלם ת.ז. שלך או לא ובמידת הצורך לתקן את זה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבויות בעסקת תמ"א 38
יוני
10/02/14
שלום רב,
הייתי שמח לדעת אילו ערבויות ומה גובהן (האם נגזרת מעלות הפרוייקט?) מקובל לבקש בעסקת תמ"א 38/3
כאשר היזם מתכנן לבנות 6 יחידות נוספות.
הייתי שמח לדעת אילו ערבויות ומה גובהן (האם נגזרת מעלות הפרוייקט?) מקובל לבקש בעסקת תמ"א 38/3
כאשר היזם מתכנן לבנות 6 יחידות נוספות.
ערבויות במסגרת תמ"א 38/3
עו"ד גילי לוי
מנהל
10/02/14
יוני שלום רב,
שאלתך מקיפה נושא רחב וארוך שאינו יכול להתמצות במסגרת תשובה בפורום. הביטחונות במסגרת תמ"א 38 מורכבים מערבות בנקאית, מתהליך וקצב מכירת דירות היזם, ממיקום הפרויקט, שווי הדירות וכיו"ב.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
שאלתך מקיפה נושא רחב וארוך שאינו יכול להתמצות במסגרת תשובה בפורום. הביטחונות במסגרת תמ"א 38 מורכבים מערבות בנקאית, מתהליך וקצב מכירת דירות היזם, ממיקום הפרויקט, שווי הדירות וכיו"ב.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניין ענתיקה שנבנה בשנת 1979 עם תקן נגד רעידות אדמה.
שאלתיאל
09/02/14
התקן באותה תקופה לא הכריח את הקבלן לבנות נגד רעידות אדמה, אבל הוא החליט שהוא עושה את זה בכל זאת. זה בניין בן 5 קומות שנראה כמו הצרות שלי עם מעלית שנראית עוד יותר גרוע.
קבלן שעושה תמ"א 38 בדק בעירייה והחליט שאנחנו לא זכאים.
יש אפשרות לערעור מהיר?
סה"כ, אנחנו (כל הבניין) נעשה שיפוץ גם בלי תמ"א 38 (בשנה הקרובה). כך שלחכות מעל שנה וחצי לערעור זה לא מעשי מבחינתנו.
קבלן שעושה תמ"א 38 בדק בעירייה והחליט שאנחנו לא זכאים.
יש אפשרות לערעור מהיר?
סה"כ, אנחנו (כל הבניין) נעשה שיפוץ גם בלי תמ"א 38 (בשנה הקרובה). כך שלחכות מעל שנה וחצי לערעור זה לא מעשי מבחינתנו.
בניין שנבנה לפני 1980 עם תקן לרעידות אדמה
עו"ד גילי לוי
מנהל
10/02/14
שאלתיאל שלום רב,
איני מכיר אפשרות לערער על כך.
ככל שהבניין נבנה בהתאם לתקן המחמיר לפיו נבנו בניינים לאחר 1980 הרי שהוא מחוזק כראוי ולא יחולו עליו הוראות התכנית.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
איני מכיר אפשרות לערער על כך.
ככל שהבניין נבנה בהתאם לתקן המחמיר לפיו נבנו בניינים לאחר 1980 הרי שהוא מחוזק כראוי ולא יחולו עליו הוראות התכנית.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2
א-מ
09/02/14
כל הדיירים , למעט אחד,חתמו על ההסכם עם היזם.
דייר אחד הודיע כי יש לו בעיית מס שבח-אין לו פטור
כיוון שעיסקת תמ"א היא עיסקת נטו, הדייר אינו חייב לשלם
את מס השבח, במיוחד ,שמיום 1/14 התשלום לא ייצא גבוה.
היזם דורש שהוא ישלם את המס, ושזה יירשם במבוא להסכם מול היזם.
במקביל היזם מבטיח הטבות שונות בהסכם, גם לדיירים אחרים וגם לדייר שאין לו פטור
ההבטחה אינה קשורה למס שבח,אלא נקבעה מזמן.
חלק מן הדיירים מקבלים באופן יחסי יותר מהדייר ,שטרם חתם.
ההבטחות השונות להטבות ולשדרוגים השונים, אינן מופיעות בהסכם הכללי ,שכולם חתמו וגם הדייר האחרון יצטרך לחתום
האם סביר שהדייר האחרון יעמוד על כך שהוא לא ישלם אתמס השבח?
דייר אחד הודיע כי יש לו בעיית מס שבח-אין לו פטור
כיוון שעיסקת תמ"א היא עיסקת נטו, הדייר אינו חייב לשלם
את מס השבח, במיוחד ,שמיום 1/14 התשלום לא ייצא גבוה.
היזם דורש שהוא ישלם את המס, ושזה יירשם במבוא להסכם מול היזם.
במקביל היזם מבטיח הטבות שונות בהסכם, גם לדיירים אחרים וגם לדייר שאין לו פטור
ההבטחה אינה קשורה למס שבח,אלא נקבעה מזמן.
חלק מן הדיירים מקבלים באופן יחסי יותר מהדייר ,שטרם חתם.
ההבטחות השונות להטבות ולשדרוגים השונים, אינן מופיעות בהסכם הכללי ,שכולם חתמו וגם הדייר האחרון יצטרך לחתום
האם סביר שהדייר האחרון יעמוד על כך שהוא לא ישלם אתמס השבח?
פטור ממס שבח בתמ"א 38/2
עו"ד גילי לוי
מנהל
10/02/14
שלום רב,
לצורך הדיוק וההבהרה - מס השבח חל על הדייר. רשות המיסים לא מכירה בכל נוהל אחר. שומת המס יוצאת על הדייר עצמו. ההסכם בין הצדדים יכול ויקבע מי מהצדדים יישא בתשלום בפועל.
על הצדדים לסכם מי יישא בתשלום המס היות ואין פטור. זה נתון למו"מ.
לגבי יתר התמורות של הדיירים, איני מכיר את הפרטים הספציפיים אולם ככלל, ראוי שהתמורות של הדיירים יהיו שוות בין כולם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
לצורך הדיוק וההבהרה - מס השבח חל על הדייר. רשות המיסים לא מכירה בכל נוהל אחר. שומת המס יוצאת על הדייר עצמו. ההסכם בין הצדדים יכול ויקבע מי מהצדדים יישא בתשלום בפועל.
על הצדדים לסכם מי יישא בתשלום המס היות ואין פטור. זה נתון למו"מ.
לגבי יתר התמורות של הדיירים, איני מכיר את הפרטים הספציפיים אולם ככלל, ראוי שהתמורות של הדיירים יהיו שוות בין כולם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעיות שעושה העירייה
יושב ראש
07/02/14
שלום לעו"ד אילן הלוי- בבקשה תשובה ממך
נציגות הבית- הלכה לעיריה(תל אביב יפו) ושם דחו אותם בלך ושוב- כל פקיד- כאילו לא ידע ומלמל משהו על "מדיניות"- שהו א לא יודע מתי תאושר
הרעיון היה להגיע למצב של פינוי- בינוי- מאחר והבניין מאוד ישן
גורם נוסף שם- דיבר על אפשרות לבנייה של 8 קומות- עם הסתייגות- כלומר הדירות העליונות יהיו פחות בשטח- אבל הפנה אותם ל"עזרה וביצרון"
מה עושים?
עזרה וביצרון נוטים לפתור ולפטור את הבעיה בשפריץ- כלומר זה שיא השיפוץ שהם מציעים
איך בכלל אפשר להתקדם- כאשר המטרה היא להגיע לאישור ולביצוע פינוי בינוי
תודה על תשובה מפורטת ומעשית ככל האפשר
נציגות הבית- הלכה לעיריה(תל אביב יפו) ושם דחו אותם בלך ושוב- כל פקיד- כאילו לא ידע ומלמל משהו על "מדיניות"- שהו א לא יודע מתי תאושר
הרעיון היה להגיע למצב של פינוי- בינוי- מאחר והבניין מאוד ישן
גורם נוסף שם- דיבר על אפשרות לבנייה של 8 קומות- עם הסתייגות- כלומר הדירות העליונות יהיו פחות בשטח- אבל הפנה אותם ל"עזרה וביצרון"
מה עושים?
עזרה וביצרון נוטים לפתור ולפטור את הבעיה בשפריץ- כלומר זה שיא השיפוץ שהם מציעים
איך בכלל אפשר להתקדם- כאשר המטרה היא להגיע לאישור ולביצוע פינוי בינוי
תודה על תשובה מפורטת ומעשית ככל האפשר
תמ"א 38 - בעיות בעיריה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/02/14
אני מבין שאתם מעונינים בפרויקט של הריסה ובניה הקרוי תמ"א 38/2. כדי לדעת מה ניתן לבנות צריך לדעת היכן הבנין נמצא. בגדול ניתן להגיד כי מדובר על 6 קומות וקומת גג חלקית (65% משטח הגג) אבל מאוד תלוי בדיוק היכן הבנין נמצא.
אין לכם כרגע, כנציגות, מה לעשות בעיריה או מול עזרא ובצרון. אני מציע שתבדקו אם יש לכם 80% הסכמה לפרויקט כזה מקרב בעלי הדירות. אם כן בשלב הבא מציע שתבחרו עו"ד שילווה אותכם וביחד תגשו לקבלת הצעות מיזמים שונים. אתם מהר מאוד תבינו מה מציעים לכם.
אני חושב שאתם עושים בשכל שאתם מנסים ללכת לכיוון של הריסה ובניה. עיצה קטנה- גם אם תבינו שלצורך כדאיות לעיסקה כזו אתם צריכים להכניס קצת את היד לכיס זה עדין שווה את זה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חנייה
דורון
07/02/14
אם אין לי חנייה רשומה בטאבו, האם במסגרת תמ"א מגיע לי חנייה ?
חובת הצמדת חניה בטאבו במסגרת תמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
09/02/14
דורון שלום רב,
ככל והיתה לך היום חניה מוצמדת בטאבו הרי שעל היזם היה להצמיד לך חניה גם במסגרת הפרויקט כמו שהוא מצמיד לדירות החדשות שהוא בונה. היות ואין לך חניה מוצמדת בטאבו, העניין פתוח כמו יתר הדיירים למו"מ מול היזם בהתאם לזכויות שלכם ולזכויו שאתם נותנים ליזם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ככל והיתה לך היום חניה מוצמדת בטאבו הרי שעל היזם היה להצמיד לך חניה גם במסגרת הפרויקט כמו שהוא מצמיד לדירות החדשות שהוא בונה. היות ואין לך חניה מוצמדת בטאבו, העניין פתוח כמו יתר הדיירים למו"מ מול היזם בהתאם לזכויות שלכם ולזכויו שאתם נותנים ליזם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טופס הודעה על דחיית יום המכירה במכירת זכויות המושפעות מתמ"א 38
ליאור
06/02/14
האם את הטופס על דחיית יום המכירה במכירת זכויות המושפעות מתמ"א 38 שמגישים לרשויות המס יש להגיש ביחד עם מש"ח, או שאת הטופס מגישים תחילה ורק לאחר התקיימות התנאי המתלה מגישים את המש"ח?
טופס הודעת דחייה על יום המכירה בזכויות בנייה לפי תמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
06/02/14
ליאור שלום רב,
מגישים תחילה את הודעת הדחייה בלבד ועם קבלת היתר הבנייה (התקיימות התנאי המתלה) מגישים משחי"ם מתאימים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
מגישים תחילה את הודעת הדחייה בלבד ועם קבלת היתר הבנייה (התקיימות התנאי המתלה) מגישים משחי"ם מתאימים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישה ישירות מקבלן בתמא 38
ג
06/02/14
שלום רב,
אני מתעניין ברכישת דירה ישירות מהיזם בבניין בעיצומו של תמא 38. הדירה קיימת ומוכנה - היזם מציע הערת אזהרה על זכויותיו בגג, הבעיה היא שמטבע הדברים הדירה אינה מופיעה בנסח הטאבו [בבניין 13 דירות וזו הדירה ה- 14], כיצד אני יכול לוודא או היכן רשומות הזכויות בדירה זו - איך אדע מה אני קונה...
תודה.
אני מתעניין ברכישת דירה ישירות מהיזם בבניין בעיצומו של תמא 38. הדירה קיימת ומוכנה - היזם מציע הערת אזהרה על זכויותיו בגג, הבעיה היא שמטבע הדברים הדירה אינה מופיעה בנסח הטאבו [בבניין 13 דירות וזו הדירה ה- 14], כיצד אני יכול לוודא או היכן רשומות הזכויות בדירה זו - איך אדע מה אני קונה...
תודה.
רכישת דירה בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
06/02/14
שלום רב,
הנוהל אותו אתה מפרט הוא הנוהל לפיו מתבצעות עסקאות וזה בסדר (בכפוף כמובן לדאגה ליתר הביטחונות). הבניין עבר תוספת בנייה ולכן היזם ישלים עם הזמן רישום הבית המשותף וחלוקה מסודרת של הדירות בנסח הטאבו. עד אז, נרשמות הערות אזהרה על היזם כאשר בכל אזהרה נרשם "בהתאם להסכם מיום...". היזם משמש כחברה משכנת ועם רישום הבניין מחדש בטאבו תוסדר הדירה הספציפית שלך, שתסומן בתשריט בהסכם, בצורה עצמאית בטאבו.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות'- משרד עורכי דין ונוטריון
הנוהל אותו אתה מפרט הוא הנוהל לפיו מתבצעות עסקאות וזה בסדר (בכפוף כמובן לדאגה ליתר הביטחונות). הבניין עבר תוספת בנייה ולכן היזם ישלים עם הזמן רישום הבית המשותף וחלוקה מסודרת של הדירות בנסח הטאבו. עד אז, נרשמות הערות אזהרה על היזם כאשר בכל אזהרה נרשם "בהתאם להסכם מיום...". היזם משמש כחברה משכנת ועם רישום הבניין מחדש בטאבו תוסדר הדירה הספציפית שלך, שתסומן בתשריט בהסכם, בצורה עצמאית בטאבו.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות'- משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
