פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
שכר לקבוצת יועצים
תמ"א 38 - שכר לקבוצת יועצים
אסתי שלום!
אני לא כל כך מבין למה צריך קבוצת יועצים מלכתחילה. נכון- טוב שאדריכל ילווה את הדיירים בקביעת המפרט ומעבר על התוכניות המוצעות. להערכתי שכר של אדריכל כזה לא צריך לעלות על 20,000 ש"ח לגבי שלב זה. אם אינכם מוכנים לשלם לו ישירות אז אפשר לסכם עימו שהתשלום יבוא מהיזם ולהתנות זאת מול כל יזם שיבחר.
לגבי שמאי - אתם בעצם רוצים לוודא שחלוקת העוגה בינכם ובין היזם היא מאוזנת. עבודה שמאית כזו גם לא צריכה לעלות יותר מ- 20,000 ש"ח.
עו"ד- מקובל ששכר העו"ד משולם על ידי היזם. אתם תבחרו את עורך הדין שמתאים לכם והוא יסכם תנאיו מול היזם.
לגבי מנהל פרויקט- מאוד תלוי בכם. אני מאמין גדול ממישהוא שגורם לתהליך לנוע קדימה. אבל זה יכול להיות 2-3 נציגים מקרב הבעלים שביחד עם עו"ד שלכם תקבלו הצעות מיזמים ותנהלו את תהליך בחירת היזם. אני לא רואה הרבה תפקיד למנהל פרויקט מרגע שנבחר יזם ונחתם הסכם.
אני חושב שתהליך הבחירה צריך להשמר אצלכם ולא לאפשר זאת לקבוצת יועצים חיצוניים שהאינטרסים שלהם לא תמיד חופפים.
בכל מקרה- אם כך תחליטו - נראה לי גבוה שכר של 1% ובודאי שלא הייתי מסכים להתקשרות ללא יכולת יציאה סבירה ממנה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עזרתכם הדחופה
מהם אבני הדרך לתשלום שכ"ט עו"ד נציג הדיירים ע"י הקבלן/יזם? האם יש מקום בו נוכל למצוא רשימה כזו? ובכלל האם מקובל להעביר את מלוא שכ"ט בטרם ייהרס הבניין יהיה היתר ויהיה ברור שהפרויקט מתממש?
ואם סיבכתי אתכם במתן תשובה ברורה ובהירה תוכלו לתת המלצה הגונה ל 2 הצדדים?
בברכה,
ירון ל. כלכלן
שכ"ט בתמ"א
אין לוח תשלומים או אבני דרך לתשלום הקבועים והמקובלים לפיהם יישק דבר. העניין נתון למו"מ בין היזם לבין עוה"ד ו/או הנציג ו/או המפקח מטעם הדיירים וכיוצא באלה כמובן בשיתוף עם נציגות הדיירים. בעיניי, ישנה חשיבות לעיכוב של חלק מסוים מהסכום עד לסיום הפרויקט על מנת לוודא שכל הצדדים עדיין מעורבים בפרויקט בכל השלבים הרלוונטיים, אולם כאמור, אין בזה הסכמות קבועות.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זיקת הנאה
האם הם יכולים לפנות לביהמ"ש לביטול זיקת ההנאה הרשומה לטובת הבניין שלנו?
זיקת הנאה
אכן, בסמכותו של ביהמ"ש לבטל זיקת הנאה במקרקעין, אולם בהתאם לחוק המקרקעין יש לביהמ"ש סמכות לפסוק פיצוי למי שבוטלה זכותו ככל שנוצר נזק עקב הפגיעה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ליווי פיקוח בתמ"א 38/1
האם פיקוח יכול להתבצע על ידי הנדסאי ???
כמה פעמים בשבוע צריך לפקוד המפקח את האתר???
האם יש פעולות בהם חייב להיות המפקח נוכח ?? כמו יציקה למשל? ואם כן מהן?
איזה דוח שבועי עלינו לדרוש מהמפקח? האם על קצב ההתקדמות או על איכות העבודה ולו הזמנים אם תקין או לא או אם יש פיגור ?
כיצד אנו יכולים לדעת האם המפקח נקלע לבעיה מול הקבלן?
האם כדאי לקחת מפקח נוסף מטעמנו שאנו נשלם אותו ? ולא הקבלן ?
תודה.
ליווי פיקוח בתמ"א 38
טוב שהמפקח יגיע מתחום הביצוע, אם כמבצע אם כמהנדס וכיו"ב. המפקח אמור לוודא כי הבנייה מתבצעת בהתאם למוסכם בין הצדדים וכי הדיירים מקבלים את תמורות הבנייה המגיעות להם בהתאם להסכם. המפקח מטעם הדיירים אינו מנהל העבודה בשטח אלא מגיע בהתאם לצורך לבדיקות שגרתיות. היזם מממן את המפקח כחלק מזכויות הדיירים בפרויקט. אם תרצו להרגיש רגועים יותר ניתן לדרוש שהיזם יעביר כספי הפיקוח אל הנציגות והיא זו שתשלם למפקח.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושת' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2 פינוי בינוי
אנחנו מבקשים ערבות בנקאית.
האם דינה של ערבות זו היא כמו ערבות בנקאית בשווי של הדירה חדשה?
ערבות בתמ"א 38/2
ערבות חוק המכר היא ערבות בנקאית בגובה שווי הדירה החדשה. זה היינו הך.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 גינה
הגענו לאישורי העירייה ואפשרות להתנגדות. אני בעלת דירה והגשתי התנגדות לנושא שהיזם מתחייב לגינה ומסתבר שהוא מתכוננ לבנות בנוסף על 8 דירות גגג- שזה מה שהוא ביקש- גם דירת גן ולא תישאר פיסת גינה לרפואה. הגשתי התנגדות לזה והמנכל הזמין אותי לשיחה להבהרה , ואף ''איים'' שאם לא אמשוך ידי מההתנגדות בעלי הדירות יתבעו אותי על נזיקין. בשבוע הבא השיחה וההבהרה.האם נכון הדבר? יש סעיף בחוזה המורה שאם יתבעו את בעלי הדירות היזם יממן מכיסו..
מה נכון ומה לא?
אני רוצה גינה.... פרחים.. דשא... בשום מקום לא נרשם לגבי דירת גן... מה עושים?
בברכה
אור
תמ"א 38 - גינה
צריך לעשות קצת סדר בדברים.
את לא תובעת את הדיירים. את מתנגדת לתכנון הפרויקט (תוספת דירת גן). זו זכות קנויה בחוק להעלות ההתנגדות מול הוועדה המקומית. ככל שאת בעלת זכויות בבניין ולא חתמת על ההסכם הרי שבבוא העת (לאחר קבלת אישור עקרוני לפרויקט, ככל שתידחה ההתנגדות הספציפית שלך לדירת גן), תיתבעי אצל המפקח על הבתים המשותפים שישמע טענותייך ויחליט אם לאשר הפרויקט חרף סרבנותך. תביעה נזיקית מצד הדיירים היא איום מוכר אולם כל עוד טענותייך סבירות בנסיבות העניין איני רואה סיבה לחייב בנזיקין.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חיוב מיסוי בתמורה נוספת
חיוב מיסוי בתמורה נוספת
במצב דברים כגון זה, רק התמורה הניתנת שאיננה במסגרת החיזוק ממוסה. מה שניתן במסגרת החיזוק פטור בכל אופן.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 בירושלים אושרה היום. מה המשמעות
תמ"א 30 בירושלים
על פי מה שקראתי, הוועדה המחוזית אישרה תוספת של 2.5 קומות בירושלים שייהנו מזכויות התמ"א.
כמו כן, נראה כי האישור אינו גורף לכל העיר אלא ישנם חלקי עיר אשר ישמרו על צביון הבניינים הקיים. לכן טוב ונכון לברר במחלקת ההנדסה מה האישור הניתן לכל בניין ספציפי.
בהצלחה,
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סיבה להתנגדות לתמ"א 38
מדובר ביזם שעסק בשיפוץ בניינים אך מעולם לא ביצע פרוייקט תמ"א.
סיבת התנגדות לתמ"א
אין מסמרות קבועים בעניין ואפשרות לקטלג את הסיבות למתאימות ושאינן מתאימות. לדעתי האישית זו אכן סיבה שניתן להשמיע והיא איננה מופרכת אולם איני יכול לדעת מה המשקל שייתן לכך המפקח על הבתים המשותפים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה על תמ"א 38/1
האם זה נכון כי קיימת תקנה/חוק האוסר לגעת במדרגות, כאשר זה גורם להצרתם, וזה גורם, אלא להכנס לדירות לצורך הוספת המעלית ?
אודה על תשובה והכוונה לתקנה/חוק מתאים.
תודה
תמ"א 38 - מדרגות
שלום גיל!
תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות) מסדירות בין היתר את הרוחב הנדרש של המדרגות בבית המשותף. התרקנות קובעות רוחב של 1.0 מ' לגבי בנין שאינו גבוה. אולם במקרה של הוספת מעלית לבנין קיים ניתן להצר את רוחב המדרגות עד 0.9 מ' ואם יש אישור מהנדס שלא ניתן להתקין מעלית בתנאים אלו ובאישור מכבי אש ניתן לרדת עד 0.8 מ' (סעיף 3.8.29.7 לתקנות אלו).
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בית דו משפחתי
אם כן האם הריסת חצי בית דינה, מבחינת קבלת זכויות כדין הריסת בניין שלם?
תמ"א 38 - בית דו משפחתי
שלום גלעד!
קודם כל אני מציע שתבדוק אם תמריצי התמא בכלל חלות על החלקה שלכם. בנוסף - תבדוק אם אתם על אותה חלקה או אולי בשתי חלקות נפרדות. אם נפרדות והתמ"א חלה- אתה על הסוס. אם בחלקה אחת - אתה בבעיה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החזר לכספי לשוכרים לדירה בשיפוץ תמ"ה 38
בתחילת ההסכם לשנה במודע שהשיפוץ יתחיל הורדתי מהשכירות סך של 500 שח'.
כשהתחיל השיפוץ לא ידענו אנחנו המשכירים וגם השוכרים עד כמה סבל נגרם.
לאחר חמישה חודשים שהחל השיפוץ פנו הדירים על הסבל שנגרם להם כגון: נזילות עובש וצבע מתקלף.
כמו כן נלקח חדר לבניית ממד, כך שדירת שלושה וחצי חדרים הדירה הפכה לדירת שלושה.
קיבלתי את בקשת הדירים להפחתת סכום השכירות בעוד 500 שח' מרגע הבקשה.
פניתי לחב' בצרוף טענות הדירים וצילומים.
אך החברה דחתה את בקשתנו.
עו"ד המלווה את הפרויקט בלשון המעטה לא עושה כולם.
לכן אני פונה לבקשת יעוץ
בתודה
אסתר
תמ"א 38 - הפחתה בשכירות
מה שקובע זה מה שכתוב בהסכם בינכם. אם אין לכך היחסות אז אין ברירה ואת צריכה לסכם עם השוכר על חשבונך את ההפחתה. תזכרי שמדובר בתקופת ביניים ובסופו של פרויקט את תקבלי דירה שניתן להשכירה ביותר כסף. כך שצריך סבלנות ולראות את סוף הדרך ולא את התלאות עד לשם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי ומכירת 64 אחוז מהזכויות שלי לקבלן
עכשיו על שמי רשומה דירה בירושה של ההורים שלי שאני שליש מהערך שלה(הדירה של הפינוי בינוי). אנחנו בעלי הדירה אמורים לחתום לקבלן על מכירה של החלק שלנו 64 אחוז.
האם זה ימנע ממני ומאשתי לקנות דירה פרטית שלנו?
תמ"א 38 - מכירה
שלום גלעד!
עד שליש בזכויות בדירה נוספת עדין לא פוגע בהגדרת דירה יחידה. כך שכאשר תרכוש דירה תשלם מס רכישה לפי שעורי מס של דירה יחידה לתושב ישראל. אני מניח שלזה התכוונת.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה תמא 38/2
רציתי לדעת היום יזם בפרויקט תמ"א 38/2 משלם 6% מס רכישה (עם אפשרות להחזר) על הזכויות הנמכרות לו.
איך מחשבים את הזכויות מהן נגזר מס הרכישה?
תודה
תמ"א 38 - מס רכישה יזם
שלום אדם!
עיסקת תמ"א 38 היא עיסקה בה היזם קונה מהדיירים את זכויות הבניה לטובת הקמת דירות היזם כנגד ביצוע עבודות חיזוק, הרחבה וכו ' בדירות הבבעלים. לכן שווי העיסקה נגזר משווי הזכויות שהיזם מקבל. אין בעיה להעריך שווי של מ"ר מבונה באותו אזור ולהעריך את כמות המ"ר שהוא רוכש (זה גם יופיע בטבגלת השטחים בבקשה להיתר). על הסכום המתקבל משלמים מס רכישה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 (3) בחכירה
בבניין שלנו הדיירים רשומים בזכות חכירה לדורות (999) החברה המחזיקה בבעלות רשומה כנמחקה (משנת 1969)
איך אפשרי לקדם תמ"א בכזה מצב?
אין לנו בית משותף, לחק מהדיירים אין כלל תשריט שמצורף לחכירה (יש להם גם בעיה במשכנתא בגלל זה) כנ"ל - אין בטאבו תשיט.
לתשובתכם / עזרתכם אודה.
יוסי
תמ"א 38 בחכירה
באופן כללי - בעיה לא פשוטה אולם פתירה. ככל הנראה הקבלן שבנה את הבניין לא סיים את רישום הבית המשותף ומחק את החברה לפני שהשלים את תהליך הרישום. יש להגיש בקשה לביהמ"ש לפירוק החברה ומינוי מנהל זמני, חלק מהפרוצדורה תהיה להעביר את הדירות לבעלות הדיירים תוך רישום בית משותף בטאבו.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות', משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
אוריאל
העו"ד צריך לקבל תשלום מהדיירים
הם יכולים לדרוש החזר מהיזם
רצוי שעד שלב החתימה העו"ד לא יהיה בקשר עם היזם
תשלום לעו"ד בתמ"א 38
שאלתך עולה פעמים רבות במסגרת עסקאות תמ"א 38. ראשית, היזם משלם לעורך הדין כחלק מסך התמורות המגיע לכם והשייך לכם. השוק מכיר את הנוהל ועובד על פיו ועורכי הדין וגם היזמים מודעים לעובדה שלא אמורה להיות סתירה בנושא (כך גם למשל היזם משלם לאדריכל, מהנדס, מפקח וכיו"ב), כמובן, במקום בו דעת הדיירים עדיין אינה נוחה ישנה תמיד אפשרות להעביר הכסף מהיזם לנציגות הדיירים / ועד הבניין והם יעבירו התשלום לעורך הדין.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות', משרד עורכי דין ונוטריון
הרחבת דירות גג והיטלים/מיסוי ברעננה
אנחנו בודקים אופציות למימוש תמ"א של חיזוק והוספת דירות - תמ"א (3).
אחד מההצעות שקבלנו הינה שייהרס החדר הקיים בגג ויבנה מחדש בתוספת הרחבה של 35 מטר (סה"כ של 60 מטר)שדירות הגג יקבלו ,וכל זאת בנוסף לממ"ד/מרפסת. אם זאת, לפי טענת היזם תחול מיסוי גבוה במיוחד, קרי היטל השבחה ומס שבח. היזם מבקש שדירות הגג ישתתפו בעלויות הבניה בגובה של כמה מאות אלפי שקלים כנגד אירוע המס הגבוה.
אני מכיר שקיים הרבה הקלות במיסוי במסגרת תמ"א ובמיוחד ברעננה שקיים הקלות נוספות מעל מה שמוגדר בחוק אשר מתייחסים לנשוא של היטל השבחה וחדרי יציאה לגג.
השאלה שלי הינה, במקרה הנ"ל איך מחשבים את היטל השבחה ומס שבח על תמורה מעל 25 מטר שפטור ממס? והאם יש תקנות ברעננה אשר משפיעות על אופן החישוב?
ז"א האם עמדת היזם אכן היגיונית שאירוע המס כל כך גבוה שאין מנוס אלא לדרוש את השתתפות בעלויות מדירות הגג..?!
שאלת נוספת כללי: האם יש השלכות מהשינויים במס שבח שנכנסו לתוקף ב-1.1.14 על בעלי דירות שמבצעות תמ"א?
בתודה מראש,
יעקב
הרחבת דירות גג והיטלים / מיסוי ברעננה
במגרת התיקון האחרון לחוק מיסוי מקרקעין, קומות התמ"א (2.5 קומות) וכן תוספת בנייה והרחבה ליחידות הקיימות עד 25 מ"ר פטורות מתשלום מס שבח והיטל השבחה. מעבר לכך, תשלום מס השבח הינו בחישוב פרטני לגבי כל דירה ולגבי היטל ההשבחה גם הוא בהתאם לחישוב של הרשות המקומית.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות', משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תנאי זכאות
תנאי זכאות לתמ"א 38
ייתכן שהעירייה החילה תב"ע שונה על המתחם ומנעה ביצוע תמ"א ברח' מסוים. לעתים העירייה מחילה תב"ע כזו על מנת לשמר מרקם של שכונה מסוימת. סעיף 22 לתמ"א מאפשר לועדה המקומית לסרב לתת היתר בניה הכרוך בתוספת זכויות הבניה הקבועות בתמ"א משיקולים תכנוניים או אדריכליים וכיו"ב.
ניתן לבדוק לעומק מול מחלקת ההנדסה בעירייה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות', משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 חיזוק ותוספות בנייה
הבניין שלנו הוא 5 קומות שבו 40 דיירים המחובר עם בניין זהה.
אני גר בדירה כלואה בין 2 הבניינים.
לפי תוכנית תמא של הקבלן יוצא שכל שאר הדיירים מקבלים:
-חדר ממד של 12 מטר
-חדר של 8 מטר
-מרפסת של 10 מטר.
הצד שלנו (הדירות הכלואות ) מקבלים :
-חדר של 8 מטר לא ממד (כאשר החלון של השירותים נכנס
אליו ועל חשבון גגון הכביסה , וחשבון חלון שמחצית האויר
בבית נכנס דרכו)
- מרפסת של 10 מטר
- פיצוי של 50 אלף
הצד של הבניין השני הכלוא מקבלים:
פיצוי של 75 אלף בלבד
ללא כל תוספת בניה
הקבלן מוסיף 26 דירות לבניין.
כאשר כיום ישנם ל 10 דיירים חניה רשומה בטאבו.
לכל שאר הדיירים יש חנייה אך לא רשומה בטאבו.
והחנייה מפוצצת.
מה שקורה הקבלן מוסיף ל26 דירות שהוא בונה חנייה בטאבו על חשבון החנייה הציבורית שלנו.
כך שיוצא שבערך ל 30 דיירים לא תהיה חנייה כלל.
האם זה חוקי שיהיה כזה הבדל בשוויון של מה שמקבלים הדירות הכלואות לשאר הדירות (הדירות הכלואות הן 25% מס"כ הדיירים בבניינים המחוברים)?
האם זה חוקי שלא יהיה חניה לכל הדיירים בדירות?
תמ"א 38 - חיזוק ותוספות
שלום פלוני!
אני מבין שחלק מהחניות הן רכוש משותף ולא צמודות לדירות. בהסכם תמ"א ניתן לקחת את השטחים האלו לטובת הפרויקט לרבות לשם הסדרת חניות לדירות החדשות. ענין זה כמו הפיצוי שאתם מקבלים הוא ענין של הסכמה בין הצדדים ובמקרה שלכם גם על אילוצי הבנין.
מעבר לכך אוסיף כי תשים לב שעל הפיצוי הכספי חל מס שבח ואין פטור. על כן חשוב לציין שהיזם נושא בחבות המס גם על החלק הכספי.
כמובן שתמורות לדיירים אמורות להיות מאוזנות ואם זה לא כך אז ההחלטה בידיכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום מס שבח בתמ"א 38/2
מבקש תשובה מוסמכת. תודה.
תמ"א 38 - מס שבח
גיל שלום!
לא ניתן לחייב דייר להשתמש בפטור. זה ענין של הסכמה בין הצדדים. כמובן שצריך להבין שתשלומי מס שבח על ידי היזם גורעים מכדאיות כלכלית לפרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ" א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזק לרכוש בזמן העבודות
תודה
תמ"א 38 - נזק לרכוש
שלום ישי!
אני לא יודע מה גובה הזק שנגרם לך ומה הפיצוי שהם נתנו. אני מבין שאתה שוכר בדירה. כך שאתה צריך לעדכן את בעל הבית במה שקרה והוא יסגור מולם לגבי פיצוי בגן הנזק לדירה.
לגבי נזק לרכוש - אם הרכוש שלכם - ברור שהם צריכים לפצות ובנדיבות וכן לפצות עבור עוגמת נפש, בזבוז זמן ועוד. אם הפיצוי שהם מציעים הוא הולם אני לא הייתי ממליץ להרחיב מעבר לכך.
מישור אחר הוא בינך ובין בעל הבית. קודם כל צריך להיות ברור שאתה לא אחראי לנזק שקרה ובנוסף - יתכן ותרצה לעזוב את הדירה והמקרה יכול להוות נימוק ומנוף לעשות כן מול הבעלים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה מושכרת בתמא 38
אודה לכם מאוד על תשובתכם. מציינת שאין לנו כסף לעורך דין
תמ"א 38 - שוכרים
שלום רותה!
אם חתמתם על הסכם השכירות לפני שהפרויקט התחיל ומבלי שידעתם ו/או נאמר לכם ו/או נכתב בהסכם השכירות כי עומד להתחיל פרויקט תמ"א 38 בבנין - אז יש לכם עילה טובה להודיע למשכיר על הפסקת השכירות.
אם ידעתם על הפרויקט- אז קשה לראות כיצד תשתחררו מהסכם השכירות ללא הסכמתו של הבעלים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיקול של מס שבח על בעלי דירות בבנין בו תהליך התמ"א בוטל- דחוף ביותר
תמ"א 38 - עיקול
אני מניח שאתם והיזם אומנם הסכמתם על ביטול ההסכם אבל לא הודעתם על כך למס שבח. לכן אתם צריכים להגיש תצהירי ביטול עיסקה, כל אחד מכם והיזם. במקביל וכדי למנוע ביצוע העיקולים ועד שתכינו את כל התצהירים האלו אני מציע שתגשו למס שבח ותעדכנו אותם שההסכם בוטל ותבקשו שיעכבו הליכי גביה כדי לאפשר הגשת תצהירי הביטול. בעיקרון מומלץ כי תעשו את זה עם עורך הדין שלכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירות על ידי יזם בטרם אושר סופית
אנחנו דיירים שמתנגדים לתמא ונמצאים לפני דיון בועדת ערר מחוזית בנושא. במקרה גילינו כי היזם מוכר כבר דירות בבנין המדובר באתר שלו.
שאלתנו היא כיצד יתכן שעוד לא נפסק בועדה או אצל המפקחת סופית שיש לו אשור בניה הוא כבר מוכר דירות????
משהו לא תקין פה? תודה רבה.
תמ"א 38 - מכירת דירות
איילון שלום!
כדי לדעת אם זה תקין או לא צריך לקרוא מה כתוב בהסכם מול הדיירים שחתמו. גם אם הוא מוכר אז בודאי מדובר על הסכם מותנה שתלוי בקבלת היתר הבניה. אם זה בהתאם להסכם אז לא רואה בעיה מבחינתכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמורה מקבלן על תמ"א 38/2
אנחנו 4 דיירים והולך להבנות בניין עם 11 דיירים במקום.
1. מה משמעות הפרדת הנכס לשניים (מבחינת עלויות לי ולקבלן)? (כעת גודל הדירה הינה 100 מטר ובמקום של דירה 125 מ"ר - אני מעוניין בזוג דירות 80 + 45
2. מה המשמעות מבחינת מיסוי אם הדיירים נכנסים כשותפים כספיים לייזם? (דורשים דירה חדשה באותו גודל ובנוסף 25% מהרווח בפרוייקט שיתחלק ביננו)
תמורה מקבלן בתמ"א 38/2
1. בלתי אפשרי כלכלית ברוב המוחלט של המקרים לבקש 2 דירות במקום דירה אחת על אף שהמטרים נשארים אותם מטרים שכן התב"ע מגבילה גם את מס' יחידות הדיור שמותר לבנות בכל בניין (בהתאם לגודל המגרש, מדיניות העירייה לגבי צפיפות וכד').
2. על מנת לבצע מהלך כזה מומלץ להיוועץ בעו"ד מומחה לתחום המיסוי ו/או יועץ מס על מנת לתכנון נכון את המיסוי בפרויקט.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות', משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
