פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
הרחבת חזית בניין
כיום יש בבנין 1.5 מרפסת קדמית וחנייה קדמית לבניין.
השאלה היא כמה מותר לצאת החוצה ע"מ לבצע את ההרחבה
על פי חוקי תכנון עירוני (ירושלים.)
הרחבת חזית בניין בתמ"א
תמ"א 38 מורכבת בבסיסה מהקלות תכנוניות המשתנות בין עיר לעיר. אינני מכיר את תנאי התכנון של ירושלים והדבר גם עשוי כמובן להשתנות מבניין לבניין בהתייחס למיקום, שטחים ציבוריים וכיו"ב. תשובות מדויקות ניתן לקבל אצל אדריכל מקומי או במחלקת ההנדסה בעיריה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סוגיית החניות בתמ"א 38
לפי תוכנית היזם (תוספת 2 וחצי קומות) יהיו 23 דירות
ו-22 חניות.
היזם מבטיח לכל דירה קיימת חנייה, ז"א אחת הדירות החדשות לא תקבל חניה.
1. האם יתכן שדירה חדשה לא תקבל חניה?
2. האם הוא מחוייב לתת חניות לכל הדירות בבניין?
האם חובה להצמיד חניה לדירה חדשה
היזם לא מחויב להצמיד חניה לכל דירה בבניין. הוועדה המקומית דורשת חניות לדירות החדשות אולם במקרה שהצגת ייתכן והיזם פטר דירה אחת ע"י תשלום כופר חניה, נוהל הקיים במקרים ספציפיים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנית ממ"דים – הסכמת שכנים
שלום רב,
בבנין שלנו 6 דירות, דיירי שתי הדירות בקומה
הראשונה פנו לעיריה בבקשה לבנות ממ"דים עבורם מבלי לערוך אסיפת דיירים.
האם הם יכולים לבנות גם ללא אישור בעלי
הדירות האחרות?
קראתי פסק דין על סכסוך שכנים בקשר לבנית
ממ"ד בו השופטת פסקה כי משפחה שרצתה לבנות לעצמה ממ"ד, תוכל לעשות זאת במידה
ויהיה רוב של 60%, או, כי התנגדות הדיירים האחרים לוקה בחוסר תום לב.
כלומר אותם שני בעלי דירות בבניין שלנו
יוכלו לבנות גם ללא השגת רוב, אם התנגדות שאר הדיירים תוגדר כחוסר תום לב? ומה פירוש
הביטוי "חוסר תום לב" בהקשר זה?
בתודה מראש
אהרון
תמ"א 38 - ממ"דים
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר סרבן
לתשובתכם אודה.
גריעת שטח דירה לצורך מעבר מעלית
ההקלות המוקנות מכוח תמ"א 38 מושתתות על העובדה לפיה הזכויות הנמכרות ליזם הנן חלק מהרכוש המשותף של הדיירים. אולם, ככל שמדובר בגריעת שטח ואפילו הקטן ביותר, פרטי של דירת אחד הדיירים, הרי שלא הסכמתו לא ניתן להתקדם בפרויקט.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מידע לגבי פסקי דין של המפקח
האם יש דרך בה אוכל לראות את כול פסקי הדין בקשר לדייר סרבן שנתנו על ידי המפקח על המקרקעין?
תודה
דפנה
ושאלה נוספת
קצת קראתי ואני רוצה לראות אם הבנתי נכון:
האם הלכת "הדייר הסרבן" מתייחסת רק לפרויקטים תחת חוק "פינוי בינוי " , ולא לפרויקטים במסגרת תמ"א ?
תודה
חוק הפטור ממע"מ
תמ"א 38 - פטור ממעמ
עדין אין חוק אלא רק הצעה באויר כך שקשה לי לענות לך. אם אתה לא קונה מהיזם אלא מאחד הדיירים אז גם לא חל מעמ מלכתחילה במחיר.
אם יש לך עיסקה טובה ודירה טובה לא הייתי ממתין. בכל מקרה אפשר לנסות ולקבוע סעיף עם היזם מה קורה עם התשלומים במידה ויהיה פטור.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוכנית תמא 38 שהוגשה לועדה לבינו ללא חתימת שכן אחד
2. האם מגיעה חנייה לכל דירה קיימת (למרות שלפני ה תמא 38 לא קיימת חנייה לדירה ספציפית?
תודה רבה רבקה
תמ"א 38 -
התוספת של 25 מ"ר אינה מותנית בגודל הקיים של הדירה. אבל עדין צריך לבדוק מבחינת קווי בנין מותרים האם ניתן להוסיף שטח זה לדירה.
ענין החניה הוא ענין הסכמי וכמובן שוב צריך לבדוק שזה בכלל בר ביצוע.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אודה לתשובה שנושא זה
היי ,
אני מתגורר בבנין 3 קומות
יש 9 דיירים סה"כ
דיירי הקומה העליונה מקדמים תמ"א והכנסת 6 דירות נוספות
חלק נכבד מדיירי הבנין בעד ורציתי לשאול מה האפשרויות שלי
בהנחה ו- 8 דיירים מעוניינים ואני לא.
מדובר בדירות מרווחות של 125 מ"ר , לובי מעלית , הכל ברמה גבוהה
בנין בן 32 שנה , דיירי הקומה העליונה יעלו 2 קומות במידה והפרויקט יצא לפועל. ( יקבלו הגג כי הם דירות גג)
1. האם יש באפשרותנו לדרוש קבלן ביצוע שיסכים לפרויקט ויעלה את כל הקומות
שתיי קומות למעלה והקבלן ימכור את קומה 1+ 2
האם יש אפשרות כזאת מנסיונך
מדובר על הכנסה לקבלן של לפחות 20 מליון ברוטו לפני הוצאות
כלומר יהיו 5 קומות כולם יעלו 2 קומות וקומה 1+2 יהיו לקבלו.
2.במקרה זה מוסיפים 6 משפחות וזה דילול מהותי לבנין,
מה אפשרויות ההתנגדות שלי במידה ואני לבד
3.רוצים לבנות מתחת לחדר השינה שלי חניות , כעת יש שם גינה
והדבר עשוי להוות מטרד רציני
4.האם מבחינת החוק אני יכול לבקש מול וועד הבית שיביאו עוד קבלני ביצוע
ואולי התנאים שנשיג לבנין יהיו טובים יותר,
לדוגמא העלאת כל הדיירים למעלה ושהקבלן ימכור את הקונות הנמוכות.
אודה לתשובה
בברכה
אילן
תמ"א 38
אפשר לדרוש כמעט הכל אבל צריך לזכור שבסוף הפרויקט צריך להיות כלכלי ליזם. אני מבין שלדירות בקומה העליונה יש בכבר היום חלק מהגג ולמעשה ללא הסכמתם אין בכלל עיסקה. כך שנראה לי הגיוני שיעלו אותם למעלה או יתנו להם פיצוי אחר. אם מדובר על תמא של הוספת קומות ולא הריסה ובניה אז החלפת הדירות יכולה להיות מחויבית במס שבח (במכירת הדירה הקיימת) ובמס רכישה (רכישת הדירה החדשה). כך שצריך לבודק זאת ביסודויות ובזהריות.
לגבי הדילול - אם אתה לבד קשה לי להאמין שיקבלו את ההתנגדות בגלל הוספת 6 הדירות.
לגבי החניה - מניח שאתה צודק לגבי המטרד. עדין לא נראה לי שיעצרו פרויקט תמא בגלל זה אלא יבדקו אם יש אפשרויות למנוע או לצמצם את המטרד ואם לא יפצו אותך בדרך כלשהי והפרויקט ינוע קדימה.
לא צריך חוק כדי לקבל עוד הצעות. אם זו ההצעה היחידה שיש לכם בודאי כדאי לשמוע עוד הצעות. אם כבר יש עוד הצעות אז נראה לי מיותר. אפשר להעלות את הדרישה שלך מול היזם וזהו. אם 8 מתוך 9 תומכים בהסכם עימו אני בספק אם הוא יסכים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רוב דיירים לתמ״א 38
בבניין בן 3 קומות יש 13 דיירים (במרכז בארץ).
בקומת הקרקע יש שטח ריק, בגודל דירה, שלא נבנתה מאז הקמת הבניין.
היזם טוען שיש לו הסכמה של 8 דיירים. 5 דיירים מתנגדים להמשך הפעילות של היזם,
אבל לא מתנגדים ליוזמת תמ״א.
התוספת היא של 2 וחצי קומות. השאלה היא מה הרוב הנדרש במקרה הזה.
והאם השטח שבקומת הקרקע נחשב כדירה והוא יכול להתווסף לרוב.
תודה
משמעות חתימה של תת חלקה שאינה דירה
הרוב הדרוש לפרויקט הוא 66% מבעלי הדירות שצמודים להם 66% מהרכוש המשותף. לכן, השאלה היא כמה תתי חלקות קיימות בנסח הטאבו. אם יש 13 או 14 תתי חלקות.
מכאן יגזרו האחוזים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושת' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי תמא2/38
1.
האם נכון שעסקאות תמא2/38 פטורות ממסים אם הדייר מקבל את הדירה הקיימת שלו בתוספת 25 מ"ר ?
2.
האם הפטור הנ"ל מתקיים גם אם הדירה החדשה שונה במיקומה (לדוגמא, עברה לקומה גבוהה יותר) ?
3.
בעלים של שתי דירות באותו בניין: האם אפשר להגדיל דירה אחת מעל 25 מ"ר, ולהקטין את הדירה השנייה בהתאם, ועדיין ליהנות מהפטור הנ"ל ?
תודה !
תמ"א 38 - מיסוי
1. יש פטור כמו שתארת אבל רק על זכויות מכוח התמ"א. במידה וזכויות הבניה שינוצלו הן גם מתוכניות אחרות יש עליהן מס שבח.
2. אין משמעות לצורכי הפטור למעבר לקומה גבוהה יותר.
3. הפטור הוא פר דירה ולא אדם. כך שלא ניתן לעשות מה שתארת אבל יכול להיות שזה כדאי והחבות במס אינה גבוהה. כדאי לך לבדוק זאת.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי של פיצוי לדירות שהורחבו
חלק מהדירות בבניין כבר הרחיב בעבר ולכן דירותיהם לא יורחבו במסגרת הליך התמ"א.
היזם מציע לבעלי דירות אלו פיצוי כספי במקום ההרחבה.
האם פיצוי כספי זה חייב במס ?
אם כן - מה גובה / אחוז המס ?
מיסוי על פיצוי כספי במסגרת תמ"א 38
כל תמורה כספית במסגרת תמ"א 38 מחויבת במס. גובה המס משתנה בהתאם לחישובי המס השונים בין דייר לדייר.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היעדר חניות
תשלום כופר חניה
אינני מכיר את העירייה המדוברת ומה הסכומים המדויקים. אכן יש נוהל בעיריות מסוימים לגבי תשלום "כופר חניה" כמעין תשלום פיצוי לעירייה על אי הקמת מקומות חניה אולם אינני מכיר את הסכומים. לגבי סכום העלות של חלוקת דירת הפנטהאוז, איני מכיר את העלויות של הבנייה אולם בהחלט ייתכן.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימת ייפו כוח לעורך דין
המשך שאלה
נית ממ"ד – שתוף/אשור השכנים
אנו מתגוררים בבניין בן 6 דירות, לאחרונה התחלפו בעלי שתי דירות הקרקע ונכנסו שתי משפחות ברוכות ילדים שהחלו מיד להתעניין בבניית ממדים ללא עריכת אסיפה והעלאה מסודרת של הנושא בפני השכנים האחרים, פרט לשיחות באקראי עם חלק מהם. לאחרונה הבנתי ששניהם החליטו לפנות לעירייה עבורם בלבד ומסרו שהשכנים יקבלו זימון ל"ועדת שכנים" בעירייה,
שם יצטרכו לנמק את התנגדותם לתוספת. האם יש אפשרות בחוקים של היום שהעירייה תאשר להם לבנות גם אם לא יהיה להם ת הרוב הדרוש (נדמה לי 50%).
תמ"א 38 - בנית ממד
לצורך תוספת הממד צריך רוב של 60% מבעלי הדירות. אם אין להם רוב כזה אז הם לא יוכלו להוסיף ממד לדירותיהם.
כמובן - שצריך גם לבדוק את התוכנית שלהם ולראות אם ניתן לתקוף את התוכנית המוצעת לתוספת ממדים מנימוקים תכנונייים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הליך בחירת צוות היגוי מטעם הדיירים
אנו נציגי ועד בבניין בגבעתיים שהחליט ליזום בחינת אפשרות לביצוע התחדשות עירונית (תמ"א 2 או פינוי בינוי)
בבניין שלנו.
בחצי שנה האחרונה פנינו כבר למס' חברות לבדיקת היתכנות ביצוע וכן קיימנוו סקר מקדים בקרב הדייירים .
האם נדרש בכל זאת לקיים הליך של אסיפת דיירים לבחירת צוות ההיגוי באופן רשמי - למרות שבעלי הדירות מודעים לבדיקת ההיתכנות המבוצעת לפרוייקט?
האם כיוון שצוות הועד שנבחר לניהול הבניין, הוא גם זה הפועל בעניין ההתחדשות העירונית מאפשרת/מאשרת את המשך פעילותו בנושא (בחירת עו"ד, ביצוע ההתקשרות עם היזם וכו') ?
אודה על ההבהרה,
אבי.
תמ"א 38 - נציגות דיירים
מאחר ואתם טוענים כי אתם מייצגים גם דיירים אחרים בבנין אז רצוי שתהיה להם סוג של הסמכה לכך. זה יכול להיות באסיפת דיירים ויכול להיות לטעמי, בשלב זה לפחות, גם בהסכמה ללא אסיפה. צריך לזכור כי בסופו של דבר מי שחותם על ההסכם הם הדיירים כולם או לפחות הרוב הנדרש. כך שתמיד יש להם שיקול דעת להלחליט אם הם חותמים או לא. לטעמי וכדי שהמהלך יצליח אני מאוד ממליץ לידע את כל יתר הדיירים במהלכים שנעשים במייל, במכתב או בכל דרך אחרת. זה גם יוריד התנגדויות וגם יקבע אותכם כנציגי הדיירים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38/2 יש לי חניה גדולה מזאת שהקבלן מציע.
פיצוי על הצמדות
ככל שצמודים לדירתך ברישום בטאבו 19 מטרים יתרים על דירות אחרות, הרי שחלקך ברכוש המשותף (ושל שלושת הנוספים) הינו רב יותר ולכן יש מקום לבחון את המשמעות של המטרים הספורים שנשארים מעבר לחניה תקנית. איני מכיר את ההשפעה של המטרים על התכנון ועל ההתכנות לתת לכם מעבר לחניה תקנית אחת.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
בכל מקרה, אם הע"ד ירצה לתבוע אותנו, מה התהליך, האם נקבל מכתב לפני התביעה כדי שנוכל להחליט סופית מה לעשות? או שזה כבר יהיה חלק מהתביעה ונצטרך לשאת בהוצאות?
אי הסכמה עם עוה"ד המייצג את הדיירים
הצורך לשמור על קיומה של חניה צמודה לדירתכם הוא חשוב ברור ומובן.
אני משוכנע שאם מדובר בעניין של ניסוח זה כמובן פתיר. הייתי מציע לשבת עם עוה"ד המייצג את הדיירים ולקבל תשובות לשאלותיכם ולנקודות שמטרידות אתכם. ככל שבסופו של יום לא תחתמו על ההסכם הרי שתיתבעו אצל המפקח על הבתים המשותפים שם תשמיעו את טענותיכם מול המפקח. ככל שהטענה שלכם ראויה אין סיבה שהמפקח יפסוק הוצאות לרעתכם אבל שוב, אני לא רואה סיבה וצורך להגיע לשם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת יח"ד לפי חוק שבס
אני דייר בבית משותף ויש לי אפשרות להרחיב את דירתי בעוד 80 מ"ר.
השאלה היא האם יש לי אפשרות במקום להרחיב את הדירה, לעשות יח"ד נפרדת לפי חוק שבס בהסכמת השכנים ?
שמעתי אומרים שהוספה לפי חוק שבס ניתן רק בבניה על הגג או בקומת עמודים ולא באמצעות פיצול ההחרבה ליחידה נפרדת, האומנם ?
תמ"א 38 - שבס
שלום משה!
על פי החוק אתה יכול לפצל דירה בכמה תנאים והם - שטח דירה לאחר פיצול לא יפחת מ- 30 מ"ר; הבקשה להקלה חתומה על ידי כל בעלי הזכויות; לא מוסיפים יותר מ- 30% דירות מעל מספר הדירות שמותר לבנות; חוות דעת מהנדס הוועדה התומך בבקשה.
בקיצור- לא ריאלי.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מפרט דירות בתמ"א 38 2
האם יש דרך לקבל טיוטת מפרט הדירות לפני הבעת הסכמה או שאם התוצאה הסופית "רעה נוכל לסרב ולא להיתבע ע"י שאר הדיירים.
בנוסף, עיריית בני ברק מתנה את אישור הפרויקט בהקצאת שטח לטובת העירייה.
מצאתי ערר מס': בב/5352/13 שבו צוין "...גם אם וכאשר הועדה המקומית תבצע את הפרסום בדרך הקבועה בסעיף 24 לממ"א יהיה עליה להשמיט את הוראת הסעיף הדורשת סימון שטח עתידי לשטחי ציבור בקומת הקרקע.
האם כך??
בתודה וברכה,
עפר
תמ"א 38 - מפרט
עופר שלום!
לפני דאתה חותם על כל הסכם כדאי שתדע על מה אתה חותם ומה אתה אמור לקבל מהיזם במסגרת ההסכם. אז כן - תדרוש לקבל את טיוטת המפרט כבר עכשיו ותראה שהכל מוסכם עליכם.
לגבי עירית בני ברק - לא יודע למה מתנים בהקצאה. אני מניח שהאינטרסים שלך ושל היזם משותפים בענין זה וצריך להבין, גם ממנו, למה זה ככה, ומה השימוש שהעיריה רוצה לעשות בשטח.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 – נא עזרתכם
אנו עומדים בפני חתימת הסכם תמא 38 (תוספות בניה והרחבת דירות) מול קבלן. במפרט הטכני הקבלן הבטיח הבטחות מכל טוב כמו ממדים ומרפסות שמש לכל הדיירים. ואולם בהסכם אנו הכנסנו סעיף האומר כי אם העיריה לא תאשר את ההרחבות הללו אנו נוכל לבטל ההסכם. הקבלן לא מוכן בשום פנים ואופן לסעיף זה ואומר כי מה שתאשר העיריה הוא יבצע ואם לא תאשר הרחבות אלא רק חיזוק ותוספות בניה ההסכם עדיין יהיה בתוקף - מה דעתכם האם הוא צודק? תודה
תמ"א 38 - שינויים
רווית שלום!
קודם כל צריך לעשות בדיקה ראשונית כבר היום לגבי התכנות של התוכניות שהגישו לכם. כמו שאמרת יכול להיות שהתוכניות מצוינות אבל בכלל לא ראליות. בנוסף - תכניסו הצהרה של היזם כי לפי בדיקות ראשוניות שערך ולמיטב הבנתו התוכניות תואמות את מה שמותר לבנות.
למרות כל זאת - צריך לזכור שהשליט התכנוני היא העיריה וגורמי תכנון אחרים. בנוסף - בשלב זה התכנון הוא ראשוני ולא מפורט. כך שסביר והגיוני שיהיו שינויים לעומת התוכניות. מה שצריך לדאוג ולכתוב כך בהסכם הוא שהשינויים לא יהיו מהותיים. למשל- אם הבטיחו לכם ממ"ד בתוכנית ובפועל לא מאושר- זה שינוי מהותי. אם נותנים ממד אבל לא בדיוק באותו מיקום או קצת יותר קטן - לא מהותי כנראה.
תזכרו שמה שהעיריהי מאשרת זה בסופו של דבר מה שיש. כך שיכול להיות שיש פער ואולי אפילו פער מהותי בין התוכניות הראשוניות למה שיאושר אבל עדין שווה להמשיך בהסכם, אולי עם איזונים אחרים מול היזם.
בקיצור- לא נראה לי הגיוני שיבטיח לכם ממד ומרפסת ובסוף לא יאשרו. במקרה כזה או שאתם תהיו זכאים לפיצוי אחר על פי מנגנון שתקבעו או שתתנו זכות לכל אחד מבעלי הדירות לחזור בו מהסכמתו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
תמ"א 38
קודם כל היזם דואג לחיזוק הבנין מפני רעידות אדמה. הוא משדרג את צורת הבנין ואת מערכותיו. הוא מסיף מעלית. כל זה לפני שמגיעים לדירות עצמן. הרחבת דירה והוספת ממ"ד ומרפסת שמש תלויה במבנה המגרש ובקוי הבנין. זה טען בדיקה. בעיקרון ניתן להרחיב עד 25 מ"ר נוספים כולל ממ"ד והכל בתנאי שבכלל ניתן פיזית ומבחינת קווי בנין להוסיף.
שטחים. לגבי חניות- בדרך כלל בתמא של הוספה זה בלתי אפשרי אבל כמובן כל מקרה לגופו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חלונות
תמ"א 38 - חלונות
תלוי מה מופיע בבקשה להיתר וכן לוודא שהפתח היה ככה כבר בהיתר המקורי ולא תוצאה של הרחבת חלון מאוחרת יותר.
סורגים זה ענין של הסכמה מסחרית שניתן להכניס למפרט ולא של חוק.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה עתידית
הבניין שלנו נמצא בתהליכי תמ"א (הריסה ובניה מחדש) מזה שנה - עדיין בשלבי חתימה.
כלמדובר בבניין ישן וכל בעלי הדירות מעוניינים בתהליך שיביא גם להשבחה של הנכסים שרכשו בו לפני שנים רבות.
והנה הגיח לו יום אחד הג'וקר...
לפני כמה חודשים רכש מישהו את אחת הדירות בבניין (6 דיירים), הוא החליט להרוס עד היסוד את הדירה שרכש ולשפץ אותה (הוא לא מעוניין בתמ"א). השאלה היא האם ברגע שכל הדיירים יחתמו על החוזה עם הקבלן והיזם תעמוד לזכותו איזו טענה על פיצוי בעבור השיפוץ שהוא עושה, אע"פ שידע הוא בבירור שהבניין הולך לתמ"א עוד לפני שרכש את הדירה מהדייר הקודם ולפני שהחל בשיפוצים? מדובר למען הסק ספק על הסכמה וחתימה של כל חמשת הדיירים בבניין מתוך שישה (להוציא אותו הכוונה).
שיפוץ דירה לפני תמ"א 38
אם הדייר ערך שיפוץ בדירתו אין לכך כל הלכה לגבי הפרויקט. על אחת כמה וכמה שידע שמתגבש הסכם. בכל אופן, ככל שיחתמו על הסכם 5 מתוך 6 דיירים הרי שאתם עומדים ברוב הקבוע בחוק והדייר הסרבן ייתבע אצל המפקח על הבתים המשותפים שם יעלה כל טענה שיש לו.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערכה לעורכי הדין בפורום
נתקלתי כבר בפורומים שעל כל שאלה שניה התשובה היתה אי אפשר לענות במסגרת הפורום אנא צרו אתנו קשר.
סוף סוף מצאתי אצלכם אוזן קשובה וניסיון כן לסייע לשואלים ועל כך יישר כח.
הרכה לעורכי הדין בפורום
תודה על המילים החמות!
משמח ומחזק.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעל הדירה לא דיבר על תמ"א 38 לפני חתימת חוזה שכירות
סגרתי חוזה שכירות לפני שנה ואני מתגורר בדירה כשנה, לפני חודש וועד הבית פירסם בעלונים מודבקים שסוף סוף מצאו קבלן שיבצע תמ"א 38 בבניין. בעל הבית לא דיבר על זה ואיו שום סעיף בחוזה שמדבר על תמ"א 38, החוזה הוא ל3 שנים עם אופצייה לשנתיים, חיפשנו משהו ארוך טווח.
אני יודע שאני יכול להפר את החוזה בגלל התמ"א, אבל למה שאעשה למשכיר את החיים קלים, מי יפצה אותי על הובלה, זמן, גנים ובית"ס לילדים.
אני מרגיש שבעל הדירה לא פעל בתום לב.
אם אבחר להישאר בדירה ולתבוע או להגיע להסכמה עם המשכיר זה לא פועל כנגדי ? כי שופט יכול לשאול למה לא עזבת את הדירה, למרות שאני לא עוזב כי זו התאבדות כלכלית מבחינתי לחפש שוב דירה.
תודהשוכר דירה
בעל הדירה לא דיבר על תמ"א 38 לפני חתימת חוזה שכירות
חוסר תום לב, ככל שהיה , צריך להיות מוכח. כלומר: עליך להוכיח שבעל הדירה ידע שעומד להיחתם הסכם לביצוע תמ"א 38 ו/או שמתגבש הסכם ועל כן הייתה הטעיה מכוונת שלך בנושא. בכל אופן, ככל שבעל הדירה מוכן להתגמש ולשפות אותך על ירידת ערך הדירה בזמן העבודות או להסתדר בעניין בכל דרך אחרת נראה בהתאם למה שתיארת הכי יעיל. אולם, בכל אופן לעניות דעתי לא תוכל להישאר בדירה וגם לתבוע.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
