פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
השכרת דירה+ מועד תחילת פרוייקט תמ"א 38 לא ידוע
נועה
27/06/14
שלום,
אני ושותפה מעוניינות להשכיר דירה בת"א. ידוע כי יחול בבנין פרוייקט תמ"א 38. בעל הדירה והמתווך הצהירו כי אינם יודעים מהו המועד לתחילת הפרוייקט. אך מבדיקתנו את הנושא מול חברה הקבלן- נמסר לנו כי הפרוייקט יחל בעוד כ8 חודשיים בערך. האם עלינו להסיק מכך כי מועד תחילת הפרוייקט הוא אכן כפי שהצירה חברה הקבלן או שמא במועד מאוחר יותר מכך?
תודה מראש,
נועה
אני ושותפה מעוניינות להשכיר דירה בת"א. ידוע כי יחול בבנין פרוייקט תמ"א 38. בעל הדירה והמתווך הצהירו כי אינם יודעים מהו המועד לתחילת הפרוייקט. אך מבדיקתנו את הנושא מול חברה הקבלן- נמסר לנו כי הפרוייקט יחל בעוד כ8 חודשיים בערך. האם עלינו להסיק מכך כי מועד תחילת הפרוייקט הוא אכן כפי שהצירה חברה הקבלן או שמא במועד מאוחר יותר מכך?
תודה מראש,
נועה
nמועד תחילת פרויקט תמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
02/07/14
נועה שלום,
מועדי הפרויקט בדרך כלל אמורים להיות מצויים בהסכם שנחתם בין היזם לדיירים. אולם, לעתים לא נדירות הפרויקט נסחב ונמתח מעבר לגבולות הזמן להם התחייבו מסיבות שלרה אינן תלויות ביזם אלא בוועדות התכנון.
לכן, קשה לי לתת תשובה חד משמעית בעניין.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
מועדי הפרויקט בדרך כלל אמורים להיות מצויים בהסכם שנחתם בין היזם לדיירים. אולם, לעתים לא נדירות הפרויקט נסחב ונמתח מעבר לגבולות הזמן להם התחייבו מסיבות שלרה אינן תלויות ביזם אלא בוועדות התכנון.
לכן, קשה לי לתת תשובה חד משמעית בעניין.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ״א 38/2 ושכירות
נויה
23/06/14
שלום,
לפני שבועות אחדים שכרנו דירה בעיר במרכז הארץ, ברחוב שקט ויפה. לצערנו, לפני ימים אחדים גילינו כי הבניין שמולנו עומד להיהרס ולהיבנות מחדש כבניין רב קומות, במסגרת פרויקט תמ״א 38/2. ככל הנראה, העבודות יתחילו בעוד כשלושה חודשים.
ברצוני לשאול האם יש לנו עילה לביטול החוזה או ליציאה ממנו בכל דרך שהיא, בהתחשב בעובדה שבעת חתימת החוזה לא ידענו על שעתיד להתרחש בבניין שמולנו.
בתודה מראש,
נויה
לפני שבועות אחדים שכרנו דירה בעיר במרכז הארץ, ברחוב שקט ויפה. לצערנו, לפני ימים אחדים גילינו כי הבניין שמולנו עומד להיהרס ולהיבנות מחדש כבניין רב קומות, במסגרת פרויקט תמ״א 38/2. ככל הנראה, העבודות יתחילו בעוד כשלושה חודשים.
ברצוני לשאול האם יש לנו עילה לביטול החוזה או ליציאה ממנו בכל דרך שהיא, בהתחשב בעובדה שבעת חתימת החוזה לא ידענו על שעתיד להתרחש בבניין שמולנו.
בתודה מראש,
נויה
שכירות ותמ"א 38 בבניין ממול
עו"ד גילי לוי
מנהל
25/06/14
נויה שלום רב,
שאלתך נוגעת יותר לתחום דיני החוזים חלק כללי ולא לתמ"א. בכל אופן, ככל שהיה ידוע לבעל הדירה המושכרת כי עתיד להתחיל פרויקט תמ"א בבניין ממול (סביר להניח שידע שכן הוועדה המקומית מפרסמת), הרי שניתן לנסות לבטל את ההסכם מעילת ההטעיה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
שאלתך נוגעת יותר לתחום דיני החוזים חלק כללי ולא לתמ"א. בכל אופן, ככל שהיה ידוע לבעל הדירה המושכרת כי עתיד להתחיל פרויקט תמ"א בבניין ממול (סביר להניח שידע שכן הוועדה המקומית מפרסמת), הרי שניתן לנסות לבטל את ההסכם מעילת ההטעיה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה דרך תיווך תמ"א 38
מאור
23/06/14
איזה שאלות חשובות צריך לשאול לפני שקונים דירה ממתווך בבניין שעובר תמ"א 38 לפני סיום הבנייה , ומה צריך לברר .
תודה לעונים
תודה לעונים
קניית דירה בפרויקט תמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
25/06/14
מאור שלום רב,
שאלתך מקיפה נושאים רבים.
אין אפשרות להקיף את כולם במסגרת הפורום. יש לבדוק נושא בטחונות, יחידה רישומית קיימת לצורך רישום משכנתא, ערבויות, טיב, בדק, וכו'.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
שאלתך מקיפה נושאים רבים.
אין אפשרות להקיף את כולם במסגרת הפורום. יש לבדוק נושא בטחונות, יחידה רישומית קיימת לצורך רישום משכנתא, ערבויות, טיב, בדק, וכו'.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניין במצב קשה
אילן
23/06/14
הבניין שאני גר בו הוא בן 60 שנה . הזמנתי בדיקת מהנדס מטעם עיריית רמת גן שהצביע על שורת ליקויים ארוכה . יחד עם זאת לא הוגדר הבניין כמסוכן למגורים . בבניין 5 דיירים ש -3 מהם מתנגדים לתמ"א בגלל אי רצון להוסיף דירות נוספות . הם מוכנים לשיפוץ עצמי אבל בעלות של כ -20000ש"ח לדייר . ברור כי זהו אם כל השיפוצים החפיפיים כי מאה אלף ש"ח לא יספיקו לכלום במצבו העגום של הבניין . שאלתי היא האם ניתן לכפות על יתר הדיירים ללכת לתמ"א 38 שהוא הפתרון היחידי האפשרי ( לדעתי ) ?
כפיית דיירים לתמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
25/06/14
אילן שלום רב,
מנסיבות המקרה הצלחתי להבין את הסמיילי שהוספת..
לשאלתך, ככל שאין הסכמה של 2/3 מבעלי הזכויות לביצוע פרויקט תמ"א, לא ניתן לכפות זאת עליהם.
העירייה יכולה להוציא צו מבנה מסוכן וממילא דרישה לשיפוץ. אולם לא ניתן לכפות תמ"א.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
מנסיבות המקרה הצלחתי להבין את הסמיילי שהוספת..
לשאלתך, ככל שאין הסכמה של 2/3 מבעלי הזכויות לביצוע פרויקט תמ"א, לא ניתן לכפות זאת עליהם.
העירייה יכולה להוציא צו מבנה מסוכן וממילא דרישה לשיפוץ. אולם לא ניתן לכפות תמ"א.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם תובעים שכן שלא מסכים לחתום על תמ"א 38
SHOS
23/06/14
שלום
אני מבקשת לדעת, אם השכנים יגישו תביעה נגדי ,בגלל שאני לא רוצה לחתום על תמ"א 38. (שבגללי הם מפסידים)
האם אפסיד בבית משפט? והאם אצטרך לפצות את השכנים?
הסיבה שלי: לא מוכנה לקחת את כל הסיכונים הכרוכים בתמ"א 38:
1.שהבניה תיתקע באמצע והיזם ייעלם (ראיתי כמה בניינים שנתקעו)
2.גנבים שיכנסו לבית מהפיגומים
3.נזילות ששמעתי שיכולים להיות
4.סדקים בקירות ששמעתי שיכולים להיות
5.בחוזה כתוב שמותר ליזם לבנות עד 14 דירות, ולא כתוב כמה קומות.(תאורתית, להבנתי,
הוא רשאי לבנות 14 קומות)
בתודה מראש
שוש
אני מבקשת לדעת, אם השכנים יגישו תביעה נגדי ,בגלל שאני לא רוצה לחתום על תמ"א 38. (שבגללי הם מפסידים)
האם אפסיד בבית משפט? והאם אצטרך לפצות את השכנים?
הסיבה שלי: לא מוכנה לקחת את כל הסיכונים הכרוכים בתמ"א 38:
1.שהבניה תיתקע באמצע והיזם ייעלם (ראיתי כמה בניינים שנתקעו)
2.גנבים שיכנסו לבית מהפיגומים
3.נזילות ששמעתי שיכולים להיות
4.סדקים בקירות ששמעתי שיכולים להיות
5.בחוזה כתוב שמותר ליזם לבנות עד 14 דירות, ולא כתוב כמה קומות.(תאורתית, להבנתי,
הוא רשאי לבנות 14 קומות)
בתודה מראש
שוש
תביעת דייר סרבן בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
25/06/14
שוש שלום רב,
חוק המקרקעין קובע שדייר המסרב לחתום על הסכם לביצוע תמ"א 38 ייתבע לדין אצל המפקח על הבתים המשותפים שהינו סמכות מקבילה לשופט בימ"ש שלום, זאת ככל שחתמו על ההסכם 2/3 מבעלי הזכויות האחרים בבניין. זו הקביעה של החוק. ללא שייתבעו את הדייר הסרבן והמפקח יאשר את הפרויקט לא ניתן לקבל היתר בנייה.
בדר"כ אין תשלום פיצוי ליתר הדיירים אולם בסיר שייפסקו הוצאות מסוימות (תלוי ברשם).
לגבי טענותייך, כלל הטענות מוכרות לי. אין טענה שאין לה פתרון והגנה. לא בגלל זה הייתי מוותר על הפרויקט.
בהצלחה,
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
חוק המקרקעין קובע שדייר המסרב לחתום על הסכם לביצוע תמ"א 38 ייתבע לדין אצל המפקח על הבתים המשותפים שהינו סמכות מקבילה לשופט בימ"ש שלום, זאת ככל שחתמו על ההסכם 2/3 מבעלי הזכויות האחרים בבניין. זו הקביעה של החוק. ללא שייתבעו את הדייר הסרבן והמפקח יאשר את הפרויקט לא ניתן לקבל היתר בנייה.
בדר"כ אין תשלום פיצוי ליתר הדיירים אולם בסיר שייפסקו הוצאות מסוימות (תלוי ברשם).
לגבי טענותייך, כלל הטענות מוכרות לי. אין טענה שאין לה פתרון והגנה. לא בגלל זה הייתי מוותר על הפרויקט.
בהצלחה,
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הייתי בסיפור עיצה שלי מנסיון
גילה
02/07/14
עיצה שלי תמכרי את הדירה ותברחי.
תמ"א 38 זה הפלקל הבא-אין שום תוכנית כזו בכל העולם מלבד ישראל. ישראלבלוף טיפוסי
הטענות שאמרת לא יתקבלו אצל המפקח והוא יחתום עבורך. זה לא אמנם לא יעלה לך כלום-זה ייתן לך זמן למכור את הדירה ולברוח. תרווחי זמן אם בנתיים תתנגדי.
פיתרון נוסף-שכנעי את השכנים לרדת מזה אם הם עדיין לא חתמו על חוזה. לסבול שנתיים עד שלוש בשביל איזה מרפסת רעועה-לא ממליצה בכלל!!
יותר ארנונה, יותר וועד בית מהמעלית -שום כדאיות אין בזה
יזם
דיווח לרשויות המס
22/06/14
שלום רב,
אני יזם ורכשתי (שני הסכמים) 1. זכויות בגג שהוצמדו ליחידה רישומית. 2. זכויות התמ"א מהיזם הראשון.
אני מבין שעליי לדווח על העסקה הראשונה - זכויות בגג.
אך אם עליי לדווח על העסקה השנייה? ואם כן באמצעות איזה טופס?
תודה מראש,
אבי
אני יזם ורכשתי (שני הסכמים) 1. זכויות בגג שהוצמדו ליחידה רישומית. 2. זכויות התמ"א מהיזם הראשון.
אני מבין שעליי לדווח על העסקה הראשונה - זכויות בגג.
אך אם עליי לדווח על העסקה השנייה? ואם כן באמצעות איזה טופס?
תודה מראש,
אבי
דיווח לרשויות המס
עו"ד גילי לוי
מנהל
22/06/14
אבי שלום רב,
לא הצלחתי להבין מה בדיוק רכשת וכיצד? האם במסגרת עסקת תמ"א אחת? האם בנפרד? כיצד התבצעה הרכישה ובאיו מסגרת?
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
לא הצלחתי להבין מה בדיוק רכשת וכיצד? האם במסגרת עסקת תמ"א אחת? האם בנפרד? כיצד התבצעה הרכישה ובאיו מסגרת?
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתמ"א 38
אור ביטון
21/06/14
שלום רב,
יש תיכנון לתמ"א 38 בבניין שבו אני גר עם הוריי והוריי בני 74 מתנגדים לתוכנית בעיקר בגלל שאינם יכולים לסבול את הרעש.הוריי לא חתמו על הסכמתם לבניה ביחד עם עוד שכן ובסך הכל יש 80 אחוזי הסכמה בבניין לתוכנית.האם הקבלן המבקש כעת היתר בניה מהעיריה יכול להתחיל בתוכנית למרות התנגדותנו ואם כן האם הוא עשוי או יכול לתבוע את הוריי על התנגדותם?שאלה נוספת : ניסיתי ליצור קשר עם הקבלן והשגתי בטלפון את מנהל הפרוייקט והסברתי לו את המצב הבעייתי של הוריי - הוא הציע לשכור מאיתנו את הדירה ושאנחנו נחפש דירה חלופית למשך זמן הבניה. האם זה רציני?אני עדיין לא נפגשתי עימו אבל נראה לי הזוי שהקבלן ישכור את הדירה מאיתנו במחיר מלא ויפסיד כסף - השאלה אם קבלנים באמת מגיעים להסדרים כאלה במידה ויש בעיה של אנשים מבוגרים או חולים שלא יכולים לעמוד ברעש? האם יש טעם להפגש עימו או שזה לא רציני(יש לציין שהוא בטיח לחזור אלי ונעלם אחרי השיחת טלפון) תודה מראש על התשובות.
יש תיכנון לתמ"א 38 בבניין שבו אני גר עם הוריי והוריי בני 74 מתנגדים לתוכנית בעיקר בגלל שאינם יכולים לסבול את הרעש.הוריי לא חתמו על הסכמתם לבניה ביחד עם עוד שכן ובסך הכל יש 80 אחוזי הסכמה בבניין לתוכנית.האם הקבלן המבקש כעת היתר בניה מהעיריה יכול להתחיל בתוכנית למרות התנגדותנו ואם כן האם הוא עשוי או יכול לתבוע את הוריי על התנגדותם?שאלה נוספת : ניסיתי ליצור קשר עם הקבלן והשגתי בטלפון את מנהל הפרוייקט והסברתי לו את המצב הבעייתי של הוריי - הוא הציע לשכור מאיתנו את הדירה ושאנחנו נחפש דירה חלופית למשך זמן הבניה. האם זה רציני?אני עדיין לא נפגשתי עימו אבל נראה לי הזוי שהקבלן ישכור את הדירה מאיתנו במחיר מלא ויפסיד כסף - השאלה אם קבלנים באמת מגיעים להסדרים כאלה במידה ויש בעיה של אנשים מבוגרים או חולים שלא יכולים לעמוד ברעש? האם יש טעם להפגש עימו או שזה לא רציני(יש לציין שהוא בטיח לחזור אלי ונעלם אחרי השיחת טלפון) תודה מראש על התשובות.
תמ"א 38 - התנגדות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/06/14
אור שלום!
אני מבין את המצוקה של ההורים אבל לא מאמין שיעצרו פרויקט שלום שכל יתר הדיירים רוצים בו ושהוא חשוב לכולם רק בגלל רעש להורים. ההצעה של היזם היא הוגנת ומציע לכם לקבלה. היזם ישכיר את הדירה לאחרים, אולי בפחות כסף אבל לא מהותי מבחינתו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין את המצוקה של ההורים אבל לא מאמין שיעצרו פרויקט שלום שכל יתר הדיירים רוצים בו ושהוא חשוב לכולם רק בגלל רעש להורים. ההצעה של היזם היא הוגנת ומציע לכם לקבלה. היזם ישכיר את הדירה לאחרים, אולי בפחות כסף אבל לא מהותי מבחינתו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתמ"א 38
gil
01/07/14
אל תשכיר את הדירה לקבלן בשום אופן.
הוא יכניס לשם פועלים.
הדירה שלך תהפוך לאורווה, וכשתרצה שיחזיר אותה לקדמותה תחפש אותו בסיבוב.
הוא יכניס לשם פועלים.
הדירה שלך תהפוך לאורווה, וכשתרצה שיחזיר אותה לקדמותה תחפש אותו בסיבוב.
תתנגד ולשכת המקרעין לא תחייב את הוריך לחתום ללא פי
שיגא
04/07/14
פיצוי הולם-אני יודע זאת!!
המדינה והחוקים שלה-דורכת על הזקנים והחולים-רק על כסף חושבים!
קבלת דירה כתמורה ?
אריאל
21/06/14
שלום רב ,
יש באפשרותי לסייע לחבר בגבעתיים שדיירי הבניין שלו רוצים לבצע תמ"א 38/2.
אני אדם פרטי שכיר, אך היות ופעלתי בבניין שלי בפרוייקט דומה אז אני מכיר את התהליך ויכול לסייע להם להתקשר עם יזם/קבלן.
יש אפשרות שאקבל דירה תמורת החיבור בין הצדדים.
שאלתי היא, האם עבור דירה שניתנת כתמורה אני צריך לשלם מס רכישה, ובמידה וארצה למוכרה לאחר קבלתה, לשלם גם מס שבח ?
מודה מראש על התשובה וסוף שבוע נעים !
יש באפשרותי לסייע לחבר בגבעתיים שדיירי הבניין שלו רוצים לבצע תמ"א 38/2.
אני אדם פרטי שכיר, אך היות ופעלתי בבניין שלי בפרוייקט דומה אז אני מכיר את התהליך ויכול לסייע להם להתקשר עם יזם/קבלן.
יש אפשרות שאקבל דירה תמורת החיבור בין הצדדים.
שאלתי היא, האם עבור דירה שניתנת כתמורה אני צריך לשלם מס רכישה, ובמידה וארצה למוכרה לאחר קבלתה, לשלם גם מס שבח ?
מודה מראש על התשובה וסוף שבוע נעים !
תמ"א 38 - קבלת דירה כתמורה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/06/14
אריאל שלום!
אתה צריך לקוות שתשלם עליה רק מס רכישה. מאחר וזאת תמורה עבור עבודה יש סיכוי גדול שקודם כל יזקפו לך את שווי הדירה כהכנסה חייבת במס. אחר כך - ומאחר ובעצם את ממיר את המזומנים בדירה תשלם גם מס רכישה. לכן כדאי שתתיעץ ותזהר מראש. במכירה חלים עליך הכללים בחוק מיסוי מקרקעין כפי שיהיו בעת המכירה. לפי החוק דהיום - אם אין מדובר בדירה יחידה שלך אז אין פטור ממס ואתה תשלם 25% על השבח במידה ויהיה שבח.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אתה צריך לקוות שתשלם עליה רק מס רכישה. מאחר וזאת תמורה עבור עבודה יש סיכוי גדול שקודם כל יזקפו לך את שווי הדירה כהכנסה חייבת במס. אחר כך - ומאחר ובעצם את ממיר את המזומנים בדירה תשלם גם מס רכישה. לכן כדאי שתתיעץ ותזהר מראש. במכירה חלים עליך הכללים בחוק מיסוי מקרקעין כפי שיהיו בעת המכירה. לפי החוק דהיום - אם אין מדובר בדירה יחידה שלך אז אין פטור ממס ואתה תשלם 25% על השבח במידה ויהיה שבח.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי – תמ"א 38/3
ערן
21/06/14
אילן שלום,
מחד גיסא, בדף זכויות בניה ראיתי שעל הנכס (3
קומות מלבד לקומת עמודים) המצוי בהדר יוסף ת"א חלה תוכנית מתאר ארצית ומחוזית
- תמ"א 38/3. בנוסף, בהתאם להנחיות הועדה המקומית על הנכס חלה התוספת המלאה
לפי תמ"א 38/3. מאידך גיסא, רשום בטבלה (מטריצה) המופיעה במסמך המנחה שאושר
על ידי הועדה המקומית כי תוספת הקומות שתותר היא (2), בניה על הגג (יחידה 65%
נפרדת), קומת קרקע (מלאה), הערות (עד גובה כולל של 4.5 קומות, חניה בתת
הקרקע).
האם הערות (עד גובה כולל של 4.5 קומות, חניה בתת הקרקע) מרוקנות מתוכן
את האפשרות שלנכס יתווספו עוד 3.5 קומות (1 עמודים + 2 תוספת + 0.5 גג) ?
מחד גיסא, בדף זכויות בניה ראיתי שעל הנכס (3
קומות מלבד לקומת עמודים) המצוי בהדר יוסף ת"א חלה תוכנית מתאר ארצית ומחוזית
- תמ"א 38/3. בנוסף, בהתאם להנחיות הועדה המקומית על הנכס חלה התוספת המלאה
לפי תמ"א 38/3. מאידך גיסא, רשום בטבלה (מטריצה) המופיעה במסמך המנחה שאושר
על ידי הועדה המקומית כי תוספת הקומות שתותר היא (2), בניה על הגג (יחידה 65%
נפרדת), קומת קרקע (מלאה), הערות (עד גובה כולל של 4.5 קומות, חניה בתת
הקרקע).
האם הערות (עד גובה כולל של 4.5 קומות, חניה בתת הקרקע) מרוקנות מתוכן
את האפשרות שלנכס יתווספו עוד 3.5 קומות (1 עמודים + 2 תוספת + 0.5 גג) ?
תמ"א 38 - הדר יוסף
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/06/14
ערן שלום!
אני מציע לך לבדוק מה הזכויות שיתנו לפי תוכנית מתאר תא/5000 שנמצאת בהליכים סופיים. תוכל למצוא אותה באתר העיריה. הדר יוסף מוגדרת כאזור מספר 204 וכנראה כאזור בבניה מרקמית. בניה רקמית מאפשרית בדר"כ 8 קומות (כולל קומת הקרקע) ובתוך זה כבר נמצאות הזכויות מכוח התמ"א.
לאחר הבדיקה תוכל לדעת מה תקבלו שם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מציע לך לבדוק מה הזכויות שיתנו לפי תוכנית מתאר תא/5000 שנמצאת בהליכים סופיים. תוכל למצוא אותה באתר העיריה. הדר יוסף מוגדרת כאזור מספר 204 וכנראה כאזור בבניה מרקמית. בניה רקמית מאפשרית בדר"כ 8 קומות (כולל קומת הקרקע) ובתוך זה כבר נמצאות הזכויות מכוח התמ"א.
לאחר הבדיקה תוכל לדעת מה תקבלו שם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה של יותר מ-1/3 כמות הדירות הקיימות
שמואל
18/06/14
בניין של 12 דיירים רוצים לשפץ ולבנות בפרוייקט תמ"א 38.
תוספת הבנייה היא 2.5 קומות 7 עד 8 דירות.
האם בגלל שבונים יותר מ-1/3 כמות הדירות הקיימות צריך חתימה של 100% מהדיירים?
תוספת הבנייה היא 2.5 קומות 7 עד 8 דירות.
האם בגלל שבונים יותר מ-1/3 כמות הדירות הקיימות צריך חתימה של 100% מהדיירים?
תמ"א 38 - יותר משליש
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/06/14
שמואל שלום!
הרוב הנדרש הוא 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ב 2/3 מהחלקים ברכוש המשותף.
לא קיימת עוד מגבלה לגבי תוספת מעל 1/3 מכמות הדירות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הרוב הנדרש הוא 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ב 2/3 מהחלקים ברכוש המשותף.
לא קיימת עוד מגבלה לגבי תוספת מעל 1/3 מכמות הדירות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קו 0
דן
18/06/14
הבניין שלנו בנוי בקו 0.
השטח של החלקה כולל המדרכה היה בעבר חלקה של הבניין, וכך מראות המדידות, אך ברבות הימים השטח של המדרכה הופקע ע"י העיריה.
לצורך חיזוקים יש צורך בלפחות 35 ס"מ
במקרה הקיים לא יהיה חיזוקים פנימיים וגם לא יהיו ממ"דים חדשים באשר אין לאן לזוז.
מה ניתן לעשות לגבי 35 הס"מ שיש צורך לחיזוקים, למרות קו 0?
השטח של החלקה כולל המדרכה היה בעבר חלקה של הבניין, וכך מראות המדידות, אך ברבות הימים השטח של המדרכה הופקע ע"י העיריה.
לצורך חיזוקים יש צורך בלפחות 35 ס"מ
במקרה הקיים לא יהיה חיזוקים פנימיים וגם לא יהיו ממ"דים חדשים באשר אין לאן לזוז.
מה ניתן לעשות לגבי 35 הס"מ שיש צורך לחיזוקים, למרות קו 0?
תמ"א 38 - קו 0
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/06/14
שלום דן!
קשה לי לענות לך כשאיני מכיר את המגרש הספציפי. הבעיה של הפקעה בחזית שגורמת לכך שקו המרפסות הקדמי יושב היום בפועל בקו המדרכה היא בעיה מוכרת. ראשית תבדקו אם אכן אין שום מרווח אפילו קטן לחיזוק. אם אין - אני חושב שהקונסטרוקטור והאדריכל צריכים לשבת מול גורמי התכנון בעיריה ולראות אילו הקלות יוכלו לקבל בשל כך.
מעבר לכך קשה לי להוסיף.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
קשה לי לענות לך כשאיני מכיר את המגרש הספציפי. הבעיה של הפקעה בחזית שגורמת לכך שקו המרפסות הקדמי יושב היום בפועל בקו המדרכה היא בעיה מוכרת. ראשית תבדקו אם אכן אין שום מרווח אפילו קטן לחיזוק. אם אין - אני חושב שהקונסטרוקטור והאדריכל צריכים לשבת מול גורמי התכנון בעיריה ולראות אילו הקלות יוכלו לקבל בשל כך.
מעבר לכך קשה לי להוסיף.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ליווי בנקאי בתמ"א 38
שמואל
18/06/14
מה קורה אם קבלן/יזם מתחיל פרויקט תמ"א 38, ובמהלך הבנייה מחירי הדירות יורדים ב-30%. הפרויקט עם ליווי בנקאי.
לקבלן/יזם לא כדאי לגמור את הבנייה כי הוא כנראה יפסיד.
בטוח שגם הבנק לא רוצה להפסיד.
השאלה מה יעשה הבנק?
לקבלן/יזם לא כדאי לגמור את הבנייה כי הוא כנראה יפסיד.
בטוח שגם הבנק לא רוצה להפסיד.
השאלה מה יעשה הבנק?
תמ"א 38 - ליווי בנקאי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/06/14
שמואל שלום
נשמע לי די תאורטי.
בכל מקרה- לבנק יש גם את שולי הרווח במכירת הדירות בפרויקט (בדר"כ כ- 20% מלמעלה) וגם את ההון העצמי שהיזם השקיע בפרויקט (כ- 30% מהעלויות). מספרים אלו אמורים להספיק לו לגמור את הפרויקט גם במקרים של נפילת מחירים. אגב- בדוח 0 שהשמאי מטעם הבנק עורך - הם בודקים רגישות של הפרויקט במקרים כאלו.
כך שלדעתי גם במקרה של נפילת מחירים דרמטית כמו שאתה מתאר עדין יש לבנק בשר לממן את השלמת הפרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
נשמע לי די תאורטי.
בכל מקרה- לבנק יש גם את שולי הרווח במכירת הדירות בפרויקט (בדר"כ כ- 20% מלמעלה) וגם את ההון העצמי שהיזם השקיע בפרויקט (כ- 30% מהעלויות). מספרים אלו אמורים להספיק לו לגמור את הפרויקט גם במקרים של נפילת מחירים. אגב- בדוח 0 שהשמאי מטעם הבנק עורך - הם בודקים רגישות של הפרויקט במקרים כאלו.
כך שלדעתי גם במקרה של נפילת מחירים דרמטית כמו שאתה מתאר עדין יש לבנק בשר לממן את השלמת הפרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם דייר יכול שלא לאשר את התכניות?
יוסי
17/06/14
חתמנו על חוזה תמ"א 38/2 (100% חתימות) ועכשיו היזם הציג לנו את תכניות הבניין החדש. התכניות עומדות בכל הקריטריונים היבשים שביקשנו (כיווני אויר, שטח, חניות, מחסנים וכו') אך בכ"ז יש כמה דיירים (2 מתוך 8) שמאוכזבים ועושים בעיות בחתימה על התכניות להגשה. לפחות אחד מהם בא בגישה קצת סחטנית בשיחה עם היזם.
יש לציין שבגלל מגבלות קוי מגרש לא ניתן לענות על כל הגחמות של כל הדיירים והמתכנן נאלץ לתעדף מתוך רצונות הדיירים.
האם הדיירים יכולים לתקוע לכולם את הפרוייקט בשלב כ"כ מאוחר? בסופו של דבר הם דורשים תכנון מחדש מאפס של הכל ללא סיבה נראית לעין.
יש לציין שבגלל מגבלות קוי מגרש לא ניתן לענות על כל הגחמות של כל הדיירים והמתכנן נאלץ לתעדף מתוך רצונות הדיירים.
האם הדיירים יכולים לתקוע לכולם את הפרוייקט בשלב כ"כ מאוחר? בסופו של דבר הם דורשים תכנון מחדש מאפס של הכל ללא סיבה נראית לעין.
תמ"א 38 - אישור תוכניות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/06/14
מאוד תלןוי מה כתוב בהסכם עצמו. אם כמו שאתה כותב הם נותנים כל מה שהתחייבו בהסכם אז אני לא רואה איזה טענה יכולה להיות.
מה שאני מציע הוא קודם כל לשמוע בסבלנות את ההסתייגויות מהתכנון.. אולי חלק מהן נכונות וניתן לתקן. אם לא- ניתן באמצעות אדריכל הפרויקט להסביר לאותם דיירים מה האילוצים הקיימים במגרש ולמה זה תוכנן כך.
אם עדין יש התעקשות - בשביל זה ניתנים יפויי כוח לעורכי הדין. שישתמשו בהם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מה שאני מציע הוא קודם כל לשמוע בסבלנות את ההסתייגויות מהתכנון.. אולי חלק מהן נכונות וניתן לתקן. אם לא- ניתן באמצעות אדריכל הפרויקט להסביר לאותם דיירים מה האילוצים הקיימים במגרש ולמה זה תוכנן כך.
אם עדין יש התעקשות - בשביל זה ניתנים יפויי כוח לעורכי הדין. שישתמשו בהם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דרך למנוע תמא 38
אקי
17/06/14
אנו דיירים בדירה ברעננה.לא מעוניינים בחיזוק המבנה עפ' התוכנית שהציעו לנו. בבניין 12 דיירים 6 פניימים ו6 חיצוניים.בתוכנית רוצים להוסיף לדיירים החיצוניים ממד מחוץ למבנה +תוספת בנייה [מאחר ונלקח מהם 2 מטר למעלית] ולנו מוצע תחת זאת ממד שחלקו נכנס לסלון הבית וגוזל שטח ניכר מהסלון [לנו לא מוצע ת שום תוספת בנייה נוספת כפי שהוצע לדיירים החיצוניים]
לפיכך איננו מסכימים - היזמים טוענים שהם לא זקוקים לחתימתנו.
א-האם באמת הם יכולים לבנות ללא אישורנו
ב-האם יש דרך כל שהיא לעצור את המהלך.
תודה
לפיכך איננו מסכימים - היזמים טוענים שהם לא זקוקים לחתימתנו.
א-האם באמת הם יכולים לבנות ללא אישורנו
ב-האם יש דרך כל שהיא לעצור את המהלך.
תודה
תמ"א 38 - למנוע
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/06/14
שלום אקי!
הרוב הנדרש לפרויקט של תוספת בניה הוא 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ב- 2/3 חלקים מהרכוש המשותף. אז קודם כל תבדקו אם יש להם רוב כזה.
בנוסף - אני מבין שהפרויקט המוצע כולל עבודות בתוך הדירה. לא ברור לי היקף העבודה אבל היזם ידרש לשכנע שאין מדובר בפגיעה בקנין פרטי שאז דרושה הסכמת הנפגע.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הרוב הנדרש לפרויקט של תוספת בניה הוא 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ב- 2/3 חלקים מהרכוש המשותף. אז קודם כל תבדקו אם יש להם רוב כזה.
בנוסף - אני מבין שהפרויקט המוצע כולל עבודות בתוך הדירה. לא ברור לי היקף העבודה אבל היזם ידרש לשכנע שאין מדובר בפגיעה בקנין פרטי שאז דרושה הסכמת הנפגע.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בדיקה לפני שלב החתימה – תמה 38
איזבל ג׳רבי
15/06/14
שלום,
אנחנו נמצאים בשלבי חתימה על החוזה של תמה 38 .
הייתי רוצה לדעת מה התנאים הבסיסיים שעליי לבדוק בחוזה ואיזה פרטים עליי לשים לב שמופיעים בחוזה לפני החתימה,
בנוסף הקבלן מציע את העורך דין שעובד איתו , האם מומלץ במקרים כאלו לקחת עורך דין חיצוני ולא את העורך דין שעובד איתו ?
אנחנו נמצאים בשלבי חתימה על החוזה של תמה 38 .
הייתי רוצה לדעת מה התנאים הבסיסיים שעליי לבדוק בחוזה ואיזה פרטים עליי לשים לב שמופיעים בחוזה לפני החתימה,
בנוסף הקבלן מציע את העורך דין שעובד איתו , האם מומלץ במקרים כאלו לקחת עורך דין חיצוני ולא את העורך דין שעובד איתו ?
בדיקת הסכם תמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
18/06/14
איזבל שלום רב,
שאלתך מכילה נושר רחב מאוד שלא ניתן להכיל את כולו כאן. הסכם התמ"א הוא הסכם מורכב ומצריך בדיקה בנושאים רבים כמו בטחונות, ערבויות, אחריות, מיסוי, שלבי התכנון והביצוע וכו'. אני ממליץ לקחת עו"ד לדיירים ללא קשר ליזם אולם אין זה מחויב המציאות אם קיים צורך חשוב לכך ואם יודעים לתת מענה לניגוד האינטרסים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
שאלתך מכילה נושר רחב מאוד שלא ניתן להכיל את כולו כאן. הסכם התמ"א הוא הסכם מורכב ומצריך בדיקה בנושאים רבים כמו בטחונות, ערבויות, אחריות, מיסוי, שלבי התכנון והביצוע וכו'. אני ממליץ לקחת עו"ד לדיירים ללא קשר ליזם אולם אין זה מחויב המציאות אם קיים צורך חשוב לכך ואם יודעים לתת מענה לניגוד האינטרסים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה כללית
אירית
11/06/14
שלום רב ,
קיימת הצעה בבנין שלנו לבצע תמ״א
היוזמה מגיעה מדיירי קומת הגג ,
בבנין 9 דיירים , ההצעה להקים 6 נוספות
+ מרפסת + ממד
דיירי הגג יעלו בהסכמת הקבלן 2 קומות למעלה,
יקבלו את קומת הגג בקומה חמישי והקבלן יכין
להם דירה חדשה עם תחולה על חשבונו כולל ספיגת עלויות מיסים.
2 דיירים מסרבים ממס סיבות וברצוננו לדעת
האם הם מספקות :
1. היזם מאשר לשלם שכירות רק לדיירי קומה שלישית , (הם גם יזכו לבית חדש ותחולה לפי דרישתם)
2.היזם מבקש לבטל גינות ולהקים חניות נוספות
היכן שיש גינה ושקט לדיירי קומה 1
בצמוד לחדרי שינה הקמת חניות נוספות במקום גינה שקטה או הצעה מקבילה בחזית הסלון חניות במקום גינה וזה מפריע מאוד
3 . תחילה הקבלן אישר לבצע הרחבת חדרים כי דרכם יעבור מסדרון אך בתמורה לשכירות
לכלל הדיירים הוא לא מאשר ו -2 דיירים מבוגרים עם בעיית בריאות קשות עם מסמכים לא יכולים להתנהל בזמן ביצוע עבודות בנין,
הוא מוכן לשלם שכירות ל 6 הדיירים הנוספים בתנאי שלא ישקיע בהגדלת החדרים.
4. הקבלן אמנם מנוסה אך מעולם לא ביצע תמא ויש דרישה של 2 דיירים לפחות שאם כבר יהיה מהלך אז עם קבלן מנוסה - האם יש כאן היבט חוקי חיובי לטובת 2 הדיירים
5. ערבות בנקאית : היזם מוכן לתשלום ערבות קטן בגובה מס מאות אלפי שקלים , קיים החשש שהיות ואינו קבלן מנוסה בתמ״א יתכן ויכנס לעלויות שלא חישב נכון ויסתסך באמצע הפרויקט .
מרבית ההוצאות של היזם מושקעות בדיירי דירת הגג וכתוצאה מכך נוצר מצב שחלק מהדיירים בקומות הנמוכות נפגע לצורך שדרוג בולט של דיירי קומת הגג
ראוי להדגיש כי מדובר בדירות גדולות של 5 חדרים כך שהרחבה לא נדרשת ( דירות של 130 מטר) ו 2 דיירים נוטים לבצע שיפוץ בניין ללא התמא והוספת דיירים.
הבנין איכותי ובנין היטב , לא מוזנח , קצת מעל 30 שנה
אודה להתייחסותך
תודה
קיימת הצעה בבנין שלנו לבצע תמ״א
היוזמה מגיעה מדיירי קומת הגג ,
בבנין 9 דיירים , ההצעה להקים 6 נוספות
+ מרפסת + ממד
דיירי הגג יעלו בהסכמת הקבלן 2 קומות למעלה,
יקבלו את קומת הגג בקומה חמישי והקבלן יכין
להם דירה חדשה עם תחולה על חשבונו כולל ספיגת עלויות מיסים.
2 דיירים מסרבים ממס סיבות וברצוננו לדעת
האם הם מספקות :
1. היזם מאשר לשלם שכירות רק לדיירי קומה שלישית , (הם גם יזכו לבית חדש ותחולה לפי דרישתם)
2.היזם מבקש לבטל גינות ולהקים חניות נוספות
היכן שיש גינה ושקט לדיירי קומה 1
בצמוד לחדרי שינה הקמת חניות נוספות במקום גינה שקטה או הצעה מקבילה בחזית הסלון חניות במקום גינה וזה מפריע מאוד
3 . תחילה הקבלן אישר לבצע הרחבת חדרים כי דרכם יעבור מסדרון אך בתמורה לשכירות
לכלל הדיירים הוא לא מאשר ו -2 דיירים מבוגרים עם בעיית בריאות קשות עם מסמכים לא יכולים להתנהל בזמן ביצוע עבודות בנין,
הוא מוכן לשלם שכירות ל 6 הדיירים הנוספים בתנאי שלא ישקיע בהגדלת החדרים.
4. הקבלן אמנם מנוסה אך מעולם לא ביצע תמא ויש דרישה של 2 דיירים לפחות שאם כבר יהיה מהלך אז עם קבלן מנוסה - האם יש כאן היבט חוקי חיובי לטובת 2 הדיירים
5. ערבות בנקאית : היזם מוכן לתשלום ערבות קטן בגובה מס מאות אלפי שקלים , קיים החשש שהיות ואינו קבלן מנוסה בתמ״א יתכן ויכנס לעלויות שלא חישב נכון ויסתסך באמצע הפרויקט .
מרבית ההוצאות של היזם מושקעות בדיירי דירת הגג וכתוצאה מכך נוצר מצב שחלק מהדיירים בקומות הנמוכות נפגע לצורך שדרוג בולט של דיירי קומת הגג
ראוי להדגיש כי מדובר בדירות גדולות של 5 חדרים כך שהרחבה לא נדרשת ( דירות של 130 מטר) ו 2 דיירים נוטים לבצע שיפוץ בניין ללא התמא והוספת דיירים.
הבנין איכותי ובנין היטב , לא מוזנח , קצת מעל 30 שנה
אודה להתייחסותך
תודה
תמ"א 38 - כלליתא
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/06/14
שלום אירית!
שאלה ארוכה ואני מקווה שלא אפספס משהוא. קודם כל - אם רק 2 מתוך 9 דיירים מתנגדים אז קיים רוב ואפשר לצאת לדרך.
1. אני מניח שהיזם משלם דמי שכירות רק לקומה 3 כי רק אותם הוא מפנה והיתר ממשיכים לגור במקום. סביר ולא נראית לי עילה מספקת.
2. צריך לראות אם יש חלופות אחרות למיקום חניות. אם לא- סביר ולא נראה לי כי כאן עילה להתנגד.
3. לא ברור לי. בל מקרה זה נראה ענין של מו"מ כלכלי.
4. אם הקבל מנוסה בבניה זה מספיק לדעתי.
5. גובה הערבות צריך להיות כפונקציה של עלות העבודה. אם סביר אז לא רואה בעיה.
תאמין לי שכשתגיעו לחשבון העלות של כמה עולה לשפץ בנין ומה החלק של כל דייר בסכום - אף אחד לא יעדיף את זה. בכל מקרה- ההחלטה שלכם.
אם אתם מיוצגים על ידי עורך דין הוא אמור לדאוג לכם בהסכם לנקודות הללו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שאלה ארוכה ואני מקווה שלא אפספס משהוא. קודם כל - אם רק 2 מתוך 9 דיירים מתנגדים אז קיים רוב ואפשר לצאת לדרך.
1. אני מניח שהיזם משלם דמי שכירות רק לקומה 3 כי רק אותם הוא מפנה והיתר ממשיכים לגור במקום. סביר ולא נראית לי עילה מספקת.
2. צריך לראות אם יש חלופות אחרות למיקום חניות. אם לא- סביר ולא נראה לי כי כאן עילה להתנגד.
3. לא ברור לי. בל מקרה זה נראה ענין של מו"מ כלכלי.
4. אם הקבל מנוסה בבניה זה מספיק לדעתי.
5. גובה הערבות צריך להיות כפונקציה של עלות העבודה. אם סביר אז לא רואה בעיה.
תאמין לי שכשתגיעו לחשבון העלות של כמה עולה לשפץ בנין ומה החלק של כל דייר בסכום - אף אחד לא יעדיף את זה. בכל מקרה- ההחלטה שלכם.
אם אתם מיוצגים על ידי עורך דין הוא אמור לדאוג לכם בהסכם לנקודות הללו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכ"ט עו"ד ליזם
עו"ד עצמאי חדש
10/06/14
שלום,
לאחרונה יצאתי לעצמאות כך שאיני מכיר את רמות המחירים בשוק.
אשמח לשמוע מהו שכה"ט המקובל לשלם עבור ליווי משפטי כולל ומלא של יזם בפרוייקט תמ"א 38. האם משלמים לפי שעה? חודש? אחוזים? מתי נהוג לשלם? מה נהוג לעשות? מה חשוב לכלול בהסכם שכ"ט?
תודה רבה!
עו"ד עצמאי חדש
לאחרונה יצאתי לעצמאות כך שאיני מכיר את רמות המחירים בשוק.
אשמח לשמוע מהו שכה"ט המקובל לשלם עבור ליווי משפטי כולל ומלא של יזם בפרוייקט תמ"א 38. האם משלמים לפי שעה? חודש? אחוזים? מתי נהוג לשלם? מה נהוג לעשות? מה חשוב לכלול בהסכם שכ"ט?
תודה רבה!
עו"ד עצמאי חדש
תמ"א 38 - שכר עו"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/06/14
קודם כל שיהיה בהצלחה. אם אתה מייצג יזם אז העבודה שלך רבה וכוללת את כל מה שנדרש על מנת שהפרויקט יצא לפועל, לרבות- הסכם מול הדיירים, הסכמים עם קבלנים ויועצים, דיווח מס שבח וטיפול בשומות, רישום הערות אזהרה, מכירת דירות, רישום בית משותף ובטח שכחתי משהוא. עשוי לכלול גם תביעה לוועדת ערר וטיפול בהתנגדויות להיתר ואולי גם מול העיריה, תביעה נגד דיירים סרבנים ועוד אבל תחריג תביעות מול קבלנים ויועצים לדוגמא.
לא מאמין שתצליח לתמחר את זה לפי שעות. מציע שתתמחר כאחוז וחצי ממחיר המכירה של דירות היזם. תראה אם יוצא סכום סביר לעמל הרב ומכאן והלאה תשפר או תוריד.
בהצלחה
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא מאמין שתצליח לתמחר את זה לפי שעות. מציע שתתמחר כאחוז וחצי ממחיר המכירה של דירות היזם. תראה אם יוצא סכום סביר לעמל הרב ומכאן והלאה תשפר או תוריד.
בהצלחה
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה בתמ"א 38
דנה
10/06/14
בבנין של ההורים שלי הדיירים יש קבלן שמעוניין לעשות תמ"א 38. כמעט כל הדיירים חתמו לו. ההורים שלי לא מעוניינים בתמ"א כי הם מבוגרים וחולים וכל הענין הזה מיותר להם, ונראה להם שהחוזה לא נותן להם מספיק בטחונות. הקבלן ממשיך הלאה והגיש תוכניות לעיריה לפיהן, בין השאר, הוא עומד להוסיף את החניות שחסרות לו בשביל הדיירים החדשים באמצעות הצבת מכפיל חניה מול הדירה של ההורים שלי (שגרים בקומה ראשונה). ההורים שלי שלחו התנגדות לעיריה בטענה שמכפיל החניה חוסם את הכניסה לחניה שלהם. שמדובר בחניה שרשומה בטאבו ושהיא חיונית להם כי אמי נכה ולא יכולה ללכת יותר מכמה מטרים וכי יש באזור מצוקת חניה חמורה ביותר. חוץ מזה מכפיל החניה אמור ממש לגעת במרפסת הדירה שלהם, וזה גם מטרד רציני (אורות, רעש, פגיעה בפרטיות, גישה נוחה לפורצים). ההורים שלי לא קיבלו כל תגובה מהעיריה ונראה שהתוכנית ממשיכה להתקדם. מה הם יכולים לעשות? נראה שאף אחד לא מקשיב להם ואף אחד לא איכפת מהם. (הם לא יכולים למכור את הדירה ולעבור משם כי הדירה מעוקלת. אין להם כסף וכוחות למאבקים משפטיים).
תמ"א 38 - חניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/06/14
דנה שלום!
בקשה להיתר לפי תמ"א 38 מפורסמת למתן התנגדויות. לפי דבריך הגשתם התנגדות ובה פרטתם את הנימוקים שציינת. העיריה בודקת בשלב זה נימוקים תכנויים למה לסרב או לשנות מהבקשה להיתר. יכול להיות שהם יקבלו חלק ויכול להיות שלא. בכל מקרה- אתם אמורים לקבל תשובה בכתב עם פרוטוקול הדיון. ניתן גם לבדוק באתר האינטרנט של אותה עיריה את סטטוס הבקשה. אין חובה לזמן אותכם לדיון עצמו. אם ידחו את הבקשה שלכם אז תוכלו לפנות לוועדת ערר תוך 30 יום להשמיע בפניה את ההתנגדויות שלכם.
מעבר לכך - נשמע לי מוז שאישרו חסימה של כניסה לחניה שלכם. אם אכן זה המצב ואין בהסכם שום דבר אחר המסביר זאת, אז נראה לי טיעון טוב כנגד החניה המוצעת שחוסמת.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בקשה להיתר לפי תמ"א 38 מפורסמת למתן התנגדויות. לפי דבריך הגשתם התנגדות ובה פרטתם את הנימוקים שציינת. העיריה בודקת בשלב זה נימוקים תכנויים למה לסרב או לשנות מהבקשה להיתר. יכול להיות שהם יקבלו חלק ויכול להיות שלא. בכל מקרה- אתם אמורים לקבל תשובה בכתב עם פרוטוקול הדיון. ניתן גם לבדוק באתר האינטרנט של אותה עיריה את סטטוס הבקשה. אין חובה לזמן אותכם לדיון עצמו. אם ידחו את הבקשה שלכם אז תוכלו לפנות לוועדת ערר תוך 30 יום להשמיע בפניה את ההתנגדויות שלכם.
מעבר לכך - נשמע לי מוז שאישרו חסימה של כניסה לחניה שלכם. אם אכן זה המצב ואין בהסכם שום דבר אחר המסביר זאת, אז נראה לי טיעון טוב כנגד החניה המוצעת שחוסמת.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה ראשוני מול יזם
מיכל
10/06/14
חתמנו על חוזה ראשוני עם יזם (סוג של התחייבות שלנו כלפיו שלא נלך ליזמים אחרים) לפני כחודשיים. אז הוא אמר שהתוכניות/טיוטות הראשונות יהיו מוכנות תוך שלושה שבועות. מאז שום דבר לא התקדם- לא תוכניות, לא פגישות . כלום. בכל שיחה איתנו הוא דוחה ואומר שהתוכניות יהיו מוכנות תוך כמה ימים.
כמה זמן עלינו לחכות מבחינה חוקית לפני שאנחנו עוברים ליזם הבא?
כמה זמן עלינו לחכות מבחינה חוקית לפני שאנחנו עוברים ליזם הבא?
תמ"א 38 - חוזה ראשוני
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/06/14
מיכל שלום!
תלוי מה כתוב במסמך שחתמתם עליו. אני מניח שלא נזרתם בעורך דין לפני חתימה על המסמך הנ"ל וחבל. בכל מקרה- מציע שתחכו עוד שבועיים ואם עד אז א ימציא תוכניות תוציאו לו מכתב רשום על ביטול החתימה שלכם. שוב- הכל תלוי גם במה שכתוב במסמך החתום.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
תלוי מה כתוב במסמך שחתמתם עליו. אני מניח שלא נזרתם בעורך דין לפני חתימה על המסמך הנ"ל וחבל. בכל מקרה- מציע שתחכו עוד שבועיים ואם עד אז א ימציא תוכניות תוציאו לו מכתב רשום על ביטול החתימה שלכם. שוב- הכל תלוי גם במה שכתוב במסמך החתום.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעל זכויות בגג עם תקנון מוסכם
יותם
10/06/14
שלום וברכה
אני בעלים של מחסן שמוצמד לו הגג
בנוסף ישנו תקנון בית משותף שנערך ע"י הקבלן בזמנו
המקנה לבעלי המחסן והגג ניצול זכויות בניה עתידיות ללא התנגדות הדיירים.
רציתי לדעת אם אני רוצה לקדם את תהליך התמ"א על הגג שלי אני צריך את אישור הדיירים או שמכיוון שיש לי את תכנון מוסכם אני יכול לערוך תמ"א וחיזוק הבניין על חשבוני ללא אישור הדיירים?
אני בעלים של מחסן שמוצמד לו הגג
בנוסף ישנו תקנון בית משותף שנערך ע"י הקבלן בזמנו
המקנה לבעלי המחסן והגג ניצול זכויות בניה עתידיות ללא התנגדות הדיירים.
רציתי לדעת אם אני רוצה לקדם את תהליך התמ"א על הגג שלי אני צריך את אישור הדיירים או שמכיוון שיש לי את תכנון מוסכם אני יכול לערוך תמ"א וחיזוק הבניין על חשבוני ללא אישור הדיירים?
תמ,א 38 - ניצול זכויות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/06/14
יותם שלום!
מאוד חשוב לקרוא בעיניים של עורך דין את התקנון ולראות אם המצב המשפטי הוא כמו שאתה טוען. בכל מקרה- אם זה כך והזכויות שלך אז אתה יכול לבנות ללא אישור בתנאי שהתכנון המוצע לא מחייב כניסה לדירות של האחרים.
אילן הלוי,עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מאוד חשוב לקרוא בעיניים של עורך דין את התקנון ולראות אם המצב המשפטי הוא כמו שאתה טוען. בכל מקרה- אם זה כך והזכויות שלך אז אתה יכול לבנות ללא אישור בתנאי שהתכנון המוצע לא מחייב כניסה לדירות של האחרים.
אילן הלוי,עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סוגרים לי שני חלונות בממ"דים
דלית
08/06/14
ועדה מקומית תל אביב אשרה תוכנית תמ"א שבה נגרם לי נזק רב על ידי סגירת שני צדדים של הדירה על ידי ממ"דים של השכנים. כך שבמקום שיהיו לי שלושה צדדים מזרח דרום מערב. נשאר לי רק צד אחד דרום שגם הוא נסגר בחלקו. זה גורם לי להחשכת הדירה. הועדה קבעה שאין לי נזק. ואשרה את הבקשה. יש לציין שהיה דיון נוסף שלא זימנו אותי אליו.
ערר על החלטת וועדה
עו"ד גילי לוי
מנהל
11/06/14
דלית שלום רב,
על החלטת הוועדה המקומית לתכנון והבנייה ניתן להגיש ערר לוועדה המחוזית.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
על החלטת הוועדה המקומית לתכנון והבנייה ניתן להגיש ערר לוועדה המחוזית.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניצול פטורים להיטל השבחה
שחר
08/06/14
שלום. האם במסגרת פרוייקט תמ"א 38 2 ניתן לנצל גם פטורים אישיים מהיטל השבחה (כמקובל פטור עד 140 מ"ר לדירה) ? כלומר צירוף של הפטור מהיטל השבחה של בעלי הדירות ופטור מהיטל השבחה על הזכויות של התמ"א.
תודה
תודה
ניצול פטורים אישיים מהיטל הזבחה
עו"ד גילי לוי
מנהל
11/06/14
שחר שלום,
ניתן לנצל פטורים אישיים ונהוג לעשות כן.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ניתן לנצל פטורים אישיים ונהוג לעשות כן.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינויים בתוכנית לאחר פרסום
לירון
06/06/14
שלום רב,
להלן השתלשלות הדברים:
בחודש ינואר 2014 מהנדסת העיר אישרה את נוסח הפרסום והנוסח פורסם כחוק.
בחודש מרץ המהנדסת נפגשה עם היזם בעקבות התנגדויות על מנת לשנות תוכניות שאושרו בפרסום.
בחודש אפריל היזם שלח למהנדסת את התכניות המתוקנות בהתאם לבקשתה.
בחודש מאי המהנדסת ביקשה שינויים נוספים שלא דובר עליהם בפגישה הקודמת.
כמו כן, המהנדסת טרם העבירה את הפרוייקט לועדה לתכנון ובניה בעיר.
בכל פעם שאנו מבקשים לקבל תשובות בעניין העיכוב העיריה "מורחת" אותנו בתשובות שצריך לבדוק ויש שינוים שצריך לתקן.
האם ניתן לעשות משהו בנידון?
להלן השתלשלות הדברים:
בחודש ינואר 2014 מהנדסת העיר אישרה את נוסח הפרסום והנוסח פורסם כחוק.
בחודש מרץ המהנדסת נפגשה עם היזם בעקבות התנגדויות על מנת לשנות תוכניות שאושרו בפרסום.
בחודש אפריל היזם שלח למהנדסת את התכניות המתוקנות בהתאם לבקשתה.
בחודש מאי המהנדסת ביקשה שינויים נוספים שלא דובר עליהם בפגישה הקודמת.
כמו כן, המהנדסת טרם העבירה את הפרוייקט לועדה לתכנון ובניה בעיר.
בכל פעם שאנו מבקשים לקבל תשובות בעניין העיכוב העיריה "מורחת" אותנו בתשובות שצריך לבדוק ויש שינוים שצריך לתקן.
האם ניתן לעשות משהו בנידון?
שינויים בתכנון לאחר פרסום
עו"ד גילי לוי
מנהל
08/06/14
לירון שלום רב,
ניתן לשנות את התוכנית עקב התנגדויות. זו מהות ההתנגדות.
לגבי התנהלות העיריות - הלוואי והיה לי פתרון קסם לזרז ולייעל תהליכים.
זה המרכיב המרכזי הטעון תיקון ושיפור היום במה שנוגע לתמ"א, המזיק לדיירים וליזמים כאחד.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ניתן לשנות את התוכנית עקב התנגדויות. זו מהות ההתנגדות.
לגבי התנהלות העיריות - הלוואי והיה לי פתרון קסם לזרז ולייעל תהליכים.
זה המרכיב המרכזי הטעון תיקון ושיפור היום במה שנוגע לתמ"א, המזיק לדיירים וליזמים כאחד.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סוגי ערבויות בתמ:א
אמנון מתל אביב
02/06/14
שלום רב,
כמה שאלות בנושא ערבויות.
מהן ערבויות מיסים וערבויות רישום וכן ממה נגזר גודלן
ותנאי פרעונן?
מה הם גבולות הגזרה של המקובל בתמא 38-1
תודה,
אמנון.
כמה שאלות בנושא ערבויות.
מהן ערבויות מיסים וערבויות רישום וכן ממה נגזר גודלן
ותנאי פרעונן?
מה הם גבולות הגזרה של המקובל בתמא 38-1
תודה,
אמנון.
סוגי ערבויות בתמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
08/06/14
אמנון שלום רב,
ערבות מיסים - היות והגורם הנושא במיסים הנלווים לעסקה בתמ"א הוא היזם, היזם מניח ערבויות לטובת הדיירים עד למועד קבלת אישור רשויות המס לעסקה על תשלום מלוא המיסים ו/או פטורים.
ערבות רישום - ערבות שמניח היזם לטובת הדיירים לפיה אם חלילה היזם לא יסיים את רישום הבית המשותף מחדש לאחר הפרויקט (תוספת הדירות החדשות ושינויים נדרשים בנסח הטאבו) לדיירים תהיה ערבות לתשלום לעו"ד שיעשה זאת.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ערבות מיסים - היות והגורם הנושא במיסים הנלווים לעסקה בתמ"א הוא היזם, היזם מניח ערבויות לטובת הדיירים עד למועד קבלת אישור רשויות המס לעסקה על תשלום מלוא המיסים ו/או פטורים.
ערבות רישום - ערבות שמניח היזם לטובת הדיירים לפיה אם חלילה היזם לא יסיים את רישום הבית המשותף מחדש לאחר הפרויקט (תוספת הדירות החדשות ושינויים נדרשים בנסח הטאבו) לדיירים תהיה ערבות לתשלום לעו"ד שיעשה זאת.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם קיימת חובת החתמת דיירים בבניין סמוך באותו גוש
הגר
01/06/14
אנחנו שני בניינים צמודים באותו גוש וחלקה. הבניין השני בעל 7 קומות+מעלית ומשופץ. הבניין שלנו 4 קומות על עמודים ללא מעלית. יש לנו אפשרות לתמ"א 38 ונאמר לי שאנו חייבים את חתימת הדיירים מהבניין הסמוך. לפי הידוע דיירי הבניין השני לא מעוניינים לאפשר לנו. האם יש אפשרות לפסוח על החתימה שלהם, או לעשות משהו בנושא זה. אין הגינות בכך שמפני שאצלם הכל תקין ולהם אין צורך בתמ"א, שלא יאפשרו לנו מצרות עין. אשמח לדעת איך אפשר לפתור את הבעיה.
בניין מורכב בתמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
02/06/14
הגר שלום רב,
אם הבנתי נכון, הבניינים הינם בעלי קיר משותף ועל כן הם מוגדרים כבית מורכב לעניין חוק המקרקעין. חוק המקרקעין (חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה), מתיר לבצע תמ"א רק בבניין אחד מתוך השניים רק בתנאי שאין פגיעה קונסטרוקטיבית ו/או משפטית בבניין הצמוד וכן בתנאי שניתן לחזק את האחד ללא השני.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
אם הבנתי נכון, הבניינים הינם בעלי קיר משותף ועל כן הם מוגדרים כבית מורכב לעניין חוק המקרקעין. חוק המקרקעין (חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה), מתיר לבצע תמ"א רק בבניין אחד מתוך השניים רק בתנאי שאין פגיעה קונסטרוקטיבית ו/או משפטית בבניין הצמוד וכן בתנאי שניתן לחזק את האחד ללא השני.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
