פורום דיני חוזים

היי אנה

קשה להשיב בלי לבדוק את הסכם השכירות, ייתכן וישנו סייג או החרגה כלשהי.

עניין המע"מ תמוה ואינו רלבנטי מאחר ומדובר בשכירות בין שני אנשים פרטיים, וממילא המשכיר לא יוציא לך חשבונית על הסכום הנ"ל.

מצד שני ככול וחתמת על סעיף בדבר קנס יציאה החוק אינו מתערב למעט הנושאים הבאים הקבועים סעיף 25 לחוק השכירות:

השוכר לא יישא במישרין בתשלומים שאינם מפורטים בסעיף קטן (א), ובכלל זה בתשלומים אלה:

(1) תשלום המיועד לרכישה או להשבחה של מערכות או מיתקנים קבועים המשרתים את הדירה המושכרת, למעט התאמות מיוחדות או שיפורים שביקש השוכר;

(2) דמי ביטוח בעד ביטוח הדירה המושכרת בביטוח מבנה;

(3) תשלומים שהמשכיר חב בהם כלפי צד שלישי, שאינם כאמור בסעיף קטן (א), ובכלל זה דמי תיווך למתווך אם המתווך פעל מטעם המשכיר.

בנוסף סעיף 25יג אינו קובע שאין אפשרות למשכיר לגבות קנס בגין יציאה של השוכר מהסכם השכירות בעקבות חרטה, ולכן ככול וחתמת על הסעיף נראה שעליך לשלמו:

"המשכיר יודיע לשוכר על ביטול חוזה שכירות למגורים בהתאם לתניה כאמור בסעיף קטן (א), 90 ימים מראש, לפחות, והשוכר יודיע למשכיר על ביטול החוזה בהתאם לתניה כאמור, 60 ימים מראש, לפחות."

שלום וברכה לשואל האלמוני.

1 בד"כ בכל הסכם מכר יש סעיף המתייחס למקרה של ביטול והשבה, ומה גובה הקנס

יש לקרוא את ההסכם בעיון.

2. נהוג במקרה של עסקה שבוטלה לשלם לעוה"ד את שכרו לפי שעות שעבד בפועל, למרות שהעסקה בוטלה. איני יודע מהם פרטי ההסכם ולכן קשה להתייחס ספציפית.

בברכה

אם מדובר בחכירה כתוב חכירה. ישנו הבדל בין חכירה לבעלות.

השאלה השניה אינה ברורה. היורש נכנס בנעליו של החוכר.

היי יניב

צריך לבדוק את ההסכם ואת תנאיו. לא ניתן להשיב עליה ללא בדיקת ההסכם.

אני מניח שאם תבטל את ההסכם בשלב כזה תצטרך לשלם פיצוי מוסכם נכבד לקבלן כפי שבוודאי מופיע בהסכם המכר.

תקנות הגנת הצרכן ביטול עסקה קובעות כי ניתן לבטל קורסים בתוך 14 ימים מיום עשיית ההסכם ובלבד שהביטול ייעשה 14 ימים שאינם ימי מנוחה לפחות, קודם למועד תחילת השירות.

כלומר, לאחר תחילת הקורס אפשר לבטלו בהתאם לתנאי ההתקשרות בין הצדדים וכפי שהוסכמו ביניהם.

היי מאיר,

אין בעיה לקבוע פיצוי מוסכם לצד אחד, אם זה מה שהצדדים הסכימו ביניהם. לכן אתה יכול לתבוע פיצוי על הפרת הסכם רק בגלל הטענה הזו..

היי דניאל

בהחלט יש לך עילת תביעה על חוסר תום לב במשא ומתן של הצד המוכר, הפרת הסכם ושינוי חד צדדי של תנאי הסכם לאחר שנכרת.

אני מבין שיש לך שיחות שמאשרות את המחיר שסוכם ולכן מדובר בראיות טובות שתוכל להשתמש בהן במידה ותבחר להגיש תביעה קטנה.

היי רביב,

מומלץ להיות מלווה על ידי עורך בתהליך המשא והמתן והחתימה כדי למנוע טעויות ולהגן על האינטרסים שלך בצורה הטובה ביותר.

ההמלצה הגורפת היא להימנע מהצהרות ומצגים שאינם תואמים את המציאות.

אם חתמתם על הצהרה בהסכם שהיא אינה נכונה, יכולות להיות לכך השלכות לשני הצדדים. האחריות היא שלך בתור משכיר וככול ותעלה טענה כי אסור להפעיל עסק במקום המגורים, וההסכם קובע אחרת בידיעתך, בהחלט יש לך אחריות בתור הבעלים של המקום שאיפשר את הפעילות המפרה.

ויקי שלום רב

ערבות בנקאית אוטונומית היא התחייבות הבנק לשיפוי בגובה הסכום המופיע על כתב הערבות.

שטר חוב בד"כ נחתם ע"י בעל החוב ושני ערבים ולא ע"י הבנק.

זוהי בטוחה נוספת, למרות שערבות בנקאית אוטונומית היא כמו כסף מזומן לצורך העניין.

אין באפשרותי להתייחס לגובה שטר החוב שכן אינני יודע את פרטי העסקה.

בברכת הצלחה ובריאות טובה

חיים שלום

כדי שמתווך יהיה זכאי לדמי תיווך ישנם מספר התניות בחוק: רישיון בתוקף, גורם שבזכותו נקשרה העסקה והסכם בכתב.

בהנחה שהמתווך עמד בתנאים, הוא זכאי לדמי תיווך גם אם העסקה התפוצצה לאחר מכן, אלא אם כן הוא נהג ברשלנות או הסתיר מידע ואז הדרך פתוחה בפניכם לתבוע גם את המתווך. 

אם תרצה לצרף את ההסכם, בבקשה.

בברכת הצלחה

דנית שלום רב,

אני מציע לך בתור מהלך פותח לפנות לוועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין עם כל הפרטים, ההסכם וכו', ולטעון את טענותיכם.

לדעתי זו הכתובת הראשונה שאליה כדאי לפנות.

זוהי עבודתם.

הכנסי לאתר לשכת עורכי הדין ותחפשי את דף הבית של ועדת האתיקה. 

בברכת הצלחה ושחרור נעים

אלין שלום וברכה,

כעיקרון ולפי פקודת העיריות "המחזיק בנכס" הוא משלם הארנונה.

את העירייה לא מעניינת ההתחשבנות שלך מול המשכיר.

גם לפי חוק החוזים, טעות כלכלית בכדאיות העסקה איננה פתח לביטול ההסכם, ועלייה בארנונה זו בהחלט טעות כלכלית. 

אם תוכלי להוכיח שבעל הנכס ידע על ההעלאה או על חישוב השטח השגוי ובכל זאת הציג לך נתונים שקריים, הדרך פתוחה בפנייך להגיש נגדו תביעה. 

בברכת בריאות טובה ובהצלחה

למתלבטים שלום

חסרים פרטים מהותיים בשאלה.

האם מדובר בדירה פרטית? קבלן?

מה פרטי המקרה?

אנא הוסיפו ונשתדל לענות. 

בברכה

בבי שלום ובוקר טוב

מכיוון שהחצר היא חלק בלתי נפרד מהנכס המושכר, הרי, אם אין תנאי אחר בהסכם, השוכר זכאי ליהנות מן החצר בצורה סבירה ורגילה.

אם העשבייה מפריעה לכך, ובנוסף קיים חשש של הימצאות מזיקים, מוטלת עליך החובה להעמיד את החצר לרשות השוכר כשהיא פנויה וניתנת לשימוש רגיל והוגן.

אין צורך להקים שם גן ורדים סיני.

בברכת בריאות טובה 

שקד שלום,

לכאורה נראה שהשוכר לא עמד בתנאי ההסכם, גם לפי 60 יום הודעה מוקדמת במקרה של פינוי שלא על סמך הפרה. 

אולם פקודת העירייה אינה מחייבת את העירייה להיכנס לנבכי הסכם המכר. די בהודעת השוכר שאינו מחזיק בנכס, כדי לפטרו מתשלום ארנונה. כך גם נפסק. 

ניתן להגיש ערר כנגד החלטת העירייה, אולם פסקי הדין בנושא מלמדים כי ביהמ"ש לא הטיל על העירייה את חובת בדיקת הסכם השכירות והאם השוכר הפר או לא הפר את ההסכם. 

את כמובן יכולה להגיש תביעה בביהמ"ש לתביעות קטנות כנגד השוכר על הנזקים שנגרמו לך בתקופת ההפרה. 

בברכת בריאות טובה

היי דניאלה,

להגיש תביעה כל אחד יכול. השאלה היא מהם סיכויי התביעה.

קשה להשיב על השאלה מבלי לבדוק את הסכם השכירות ולקבל מידע נוסף החסר בשאלה, אך באופן כללי נראה כי ככול ולא חיפשת שוכר חילופי יש לך סיכון לשאת בחלק מהסכום.

היי נועית,

הרשלנות היא על הגורם האחראי לטביעה.

אם למשל הטביעה היא בגלל רשלנות של הדיירים שלא השגיחו על הילדים שלהם, האחריות היא שלהם.

אם למשל הטביעה היא בגלל גורם רשלנות שקשור באביך אז האחריות היא שלו.

אפשר לכתוב בחוזה שלאביך אין אחריות אולם אם בפועל יש לו אחריות הסעיף לא יעזור לו מאחר ואי אפשר להתנות על אחריות לנזקי גוף.

הבריכה היא של הדיירים ובהחזקתם ולכן אני מתקשה לחשוב על מקרה שבו אביך אחראי לטביעה מאחר והוא לא מחזיק בשטח.

היי ליאת,

סעיף 25 י לחוק השכירות קובע:

  ביקש המשכיר מהשוכר ערובה, אחת או יותר, הכרוכה בהוצאה כספית לשוכר, ובכלל זה ערבות בנקאית או מזומן, לא יעלה גובהן המצטבר של הערובות על הנמוך מבין סכומים אלה:

(1) סכום דמי השכירות שהשוכר התחייב לשלם לפי חוזה השכירות למגורים, בעד שליש מתקופת השכירות;

2) סכום השווה לפי שלושה מדמי השכירות לחודש שהשוכר התחייב לשלם לפי חוזה השכירות למגורים.

שכר הדירה השנת הוא 54 אלף ש"ח ולכן אפשר לדרוש ביטחונות בגובה 18 אלף ש"ח המהווים שליש או 13,500 ש"ח שהם שלושה חודשי שכירות, והנמוך הוא השני.

(2) סכום השווה לפי שלושה מדמי השכירות לחודש שהשוכר התחייב לשלם לפי חוזה השכירות למגורים.

היי, התשובה לשאלתך חיובית מאחר והמתווך הינו הגורם היעיל ואם לא היה מראה לך את הדירה מלכתחילה לא היית יכול לבצע את העסקה.

ככול וחתמת על הסכם תיווך והמתווך מחזיק ברישיון מתווך בתוקף אתה מחויב לשלם לו דמי תיווך כפי שנקבעו ביניכם במידה ותבצע את העסקה מול המוכר.

רוני שלום,

הדין הישראלי אינו מתיר למשכיר לעשות דין לעצמו ובין האיסורים נמנים: ניתוקי חשמל, החלפת מנעולים ופינוי חפצי השוכר.

דרך המלך היא הגשת "תביעה לפינוי מושכר" בהליך מהיר (60 יום).

בכל מצב אחר ובנקיטת דין עצמי, חשוף המשכיר לתביעה מצידו של השוכר, הגם שלא נהג כשורה והפר את הסכם השכירות.

בהצלחה ובברכת בריאות טובה

הלן שלוםת וברכה

על המשכיר לתקן את הטעון תיקון בדרך מקובלת ונהוגה.

הוא אינו צריך לחפש דווקא איש מלאכה יקר.

ניתן לבקש מהשוכר שייצא מהדירה בשעת התיקון

יחד עם זאת, אם השוכר טוען שהתיקון יגרום לו לבעיה רפואית, כדאי וניתן לחפש פתרון אחר ללא חומר כימי. 

בכל מקרה השוכר אינו יכול להתנגד לתיקון שעומד בסטנדרטים מקצועיים סבירים. 

בברכת בריאות טובה

שלום להורה הסקרן 

1. אם החוזה בוטל מבחינה משפטית ולא הוקפא וכד', הרי שמן הסתם ניתן לחדש אותו בהסכמה הדדית ובחידוש חתימות. 

2. אם הגן פעיל תחת ההנחיות ואתה באופן פרטי לא מעוניין לשלוח את ילדך, הדבר תלוי בהסכמות שבין הצדדים. לדעתי אם תפנה לגן עם חששותיך, אלו יתקבלו בהבנה. 

3. סעיף זה בשאלתך אינו ברור לי. 

בברכת בריאות טובה וחזרה מוצלחת

אורית בוקר טוב

למרות שהמצב שאת מתארת הוא הפרה יסודית של הסכם השכירות שמתיר לך לבטלו, הרי שאינך יכולה להיכנס לדירה ללא רשותו של השוכר.

את צריכה לפנות ללשכת הוצל"פ, היום התהליכים להוצאת שוכר שהפר את החוזה מהירים יותר.

אין היתר להחליף מנעול וכד'. 

בברכת הצלחה בפינוי ובריאות טובה

היי

לא. חוק השכירות והשאילה קובע הוראה בסעיף 25 ח שאי אפשר להתנות עליה:

"השוכר אחראי על כל ליקוי בדירה המושכרת, לרבות פגם, שנגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה המושכרת;

(2) השוכר יתקן על חשבונו ליקוי כאמור בפסקה (1), אלא אם כן הסכימו הצדדים אחרת.

(ב) על אף האמור בסעיף 7, המשכיר יתקן על חשבונו כל ליקוי או פגם אחר בדירה המושכרת שאינו כאמור בסעיף קטן (א) ואינו קל ערך, בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מיום שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, ואם היה פגם שתיקונו דחוף – יתקן המשכיר את הפגם בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים מיום שקיבל דרישה כאמור; לעניין זה, "פגם שתיקונו דחוף" – פגם שאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר; אין בהוראות סעיף קטן זה כדי לגרוע מהוראות סעיף 9(ג).

          (ג) לא תיקן המשכיר ליקוי או פגם, לפי דרישת השוכר, בתוך התקופה האמורה בסעיף קטן (ב), יחולו הוראות סעיף 9(א) ו-(ב), בשינויים המחויבים.