פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
מס שבח בתמא 38/2
עילם זהר
30/08/16
האם חלה חובת מס שבח על פרויקט תמא 38/2 בתל אביב
חובת מס שבח בתמ"א 38/2
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/08/16
שלום עילם!
הסכם תמ"א 38 הוא הסכם על פיו מוכרים בעלי הזכויות בחלקה חלק מזכויות הבניה הקיימות בתמורה לביצוע עבודות בניה לבנית דירות הבעלים ולקבלת עוד הטבות (בעיקר שכ"ד). זו עיסקה במקרקעיין לכל דבר. חוק מיסוי מקרקעין פטר מכר של זכויות בניה שמקורן בתמ"א 38 מתשלום מס שבח. יש מקרים רבים בהם פטור זה אינו מספק (כי ישנם זכויות גם לא מכוח התמ"א) ובמקרה כזה משתמשים היום בפטורים אחרים שבחוק (פטור דירה יחידה, פטור ליניארי). עדין זו עיסקה במקרקעין המחייבת דיווח ועשית שומה וכן לעיתים קרובות גם תשלום סכום כסף כמס שבח.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
הסכם תמ"א 38 הוא הסכם על פיו מוכרים בעלי הזכויות בחלקה חלק מזכויות הבניה הקיימות בתמורה לביצוע עבודות בניה לבנית דירות הבעלים ולקבלת עוד הטבות (בעיקר שכ"ד). זו עיסקה במקרקעיין לכל דבר. חוק מיסוי מקרקעין פטר מכר של זכויות בניה שמקורן בתמ"א 38 מתשלום מס שבח. יש מקרים רבים בהם פטור זה אינו מספק (כי ישנם זכויות גם לא מכוח התמ"א) ובמקרה כזה משתמשים היום בפטורים אחרים שבחוק (פטור דירה יחידה, פטור ליניארי). עדין זו עיסקה במקרקעין המחייבת דיווח ועשית שומה וכן לעיתים קרובות גם תשלום סכום כסף כמס שבח.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סרבנים בפרויקט תמ"א 38/2
פלוני
29/08/16
היי, ברצוני לדעת מה קורה במצב בו בבניין מסוים יש פרויקט תמ"א 38/2 (פינוי בינוי) ולשם השגת הרוב הדרוש (80%) נדרש אישור מדירה המורכבת מ- 3 יורשים, כאשר רק 2 מתוכם מסכימים לביצוע הפרויקט ואילו היורש השלישי מסרב לביצוע הפרויקט. השאלה היא: האם סירובו של היורש השלישי לחתימה על ההסכם גוברת על הסכמתם של שני היורשים האחרים שרוצים את הפרויקט?. במילים אחרות: הפרויקט יכול לצאת לדרך רק אם תושג החתימה של הדירה הנ"ל אך הבעיה היא שיש יורש אחד בדירה שמסרב לביצוע הפרויקט, ואילו שני האחים שלו מצדדים בביצוע הפרויקט. מי גובר במצב כזה?. כמו כן, אשמח אם תפנה אותי לפסיקה בנושא
בעל 1/3 בדירה >>>
אני לא עו"ד רק מבקרת
31/08/16
לגבי המיסים 1/3 דירה נחשב כבעל דירה . ייתכן והמצב זהה גם לגבי התמ"א . ועוד יותר חזק אם בעל ה1/3 מתגורר בדירה .
אני לא עו"ד רק מבקרת בפורום וגם לי יש מלא בעיות עם התמ"א הזאת.
אני לא עו"ד רק מבקרת בפורום וגם לי יש מלא בעיות עם התמ"א הזאת.
סרבנים בפרויקט תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/08/16
שלום רב!
לצערי אני לא מכיר תקדים דומה. השאלה היא בעצם האם הסכמה של 2/3 מבעלי הזכויות בדירה מחייבת גם את השליש הנותר לגבי פרויקט של תמ"א 38/2, קרי הריסה ובניה. בעיקרון לא נראה הגיוני שמיעוט בדירה יגבר על הסכמת הרוב בדירה. האם ד ברוב רגיל או שצריך רוב מיוחד? אולי רוב של 80% מבין בעלי הדירה? להרגשתי ברגע שיש רוב בולט בעד הפרויקט, כאשר בעל החלק הנוסף לא מתגורר בדירה עצמה - יתכן ויראו בהתנגותו כחסרת תום לב במיוחד לאור החשיבות הגדולה שיש היום בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ויראו בהסכמת השניים האחרים כסכמת הדירה כולה לצורך ספירת הרוב הנדרש.
אם אני הייתי היזם - הייתי הולך על זה. אבל אני לא יכול להבטיח לו וודאות וגם לא שהענין המשפטי לא יעכב אותו בקידום הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לצערי אני לא מכיר תקדים דומה. השאלה היא בעצם האם הסכמה של 2/3 מבעלי הזכויות בדירה מחייבת גם את השליש הנותר לגבי פרויקט של תמ"א 38/2, קרי הריסה ובניה. בעיקרון לא נראה הגיוני שמיעוט בדירה יגבר על הסכמת הרוב בדירה. האם ד ברוב רגיל או שצריך רוב מיוחד? אולי רוב של 80% מבין בעלי הדירה? להרגשתי ברגע שיש רוב בולט בעד הפרויקט, כאשר בעל החלק הנוסף לא מתגורר בדירה עצמה - יתכן ויראו בהתנגותו כחסרת תום לב במיוחד לאור החשיבות הגדולה שיש היום בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ויראו בהסכמת השניים האחרים כסכמת הדירה כולה לצורך ספירת הרוב הנדרש.
אם אני הייתי היזם - הייתי הולך על זה. אבל אני לא יכול להבטיח לו וודאות וגם לא שהענין המשפטי לא יעכב אותו בקידום הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנהלות לא כשרה של נציגי הדיירים ושל העו"ד המלווה
K PINATI
28/08/16
שלום למנהלי ולחברי הפורום,
שמי פנינית ראיתי בפורום את הוידאו של עו"ד אילן הלוי בנושא "סוגיית חוסר האמון בעורך הדין ונציגות הדיירים לקראת עסקת תמ"א 38". בוידאו עו"ד הלוי מייעץ איך להימנע מנושא זה ואני רוצה לשאול מה אנחנו כדיירים יכולים לעשות משפטית כאשר הדבר כבר קרה. להלן בקצרה הפרטים: בבניין שלנו ברעננה התאחדו מספר שכנים לבדיקת נושא תמא 38. לבסוף הזמינו את כל השכנים לחתום. כאשר העלינו מספר שאלות באשר לפרויקט עלו הנתונים הבאים:
1. הדיירים נפגשו רק עם יזם אחד, ולא בדקו אלטרנטיבות נוספות. לאחר בדיקה התברר לנו שקיימת היכרות מוקדמת בין אחד הדיירים שהיה בנציגות לבין היזם. כמובן שהוא לא דיווח על כך לשכנים.
2. הסתבר שיש הכרות מוקדמת בין העו"ד המלווה של הדיירים לבין היזם ועורכי דינו. באחד ההתכתבויות הפנימיות בינינו במייל העו"ד אף הוסיף את היזם ועורכי דינו כמכותבים.
3. נציגי הדיירים והעו"ד מסרבים לענות מדוע לא נבדקו יזמים נוספים, וכן מסרבים להליך של גילוי נאות על קשרים מוקדמים בין מי מדיירי הנציגות ליזם ועורכי דינו וכן בין העו"ד המלווה ליזם ולעורכי דינו.
להתנהלות הזו יש השלכות גם מעבר לביצוע התמא ונשאלת השאלה באיזה חובות משפטיות עומדים חברי הנציגות והעו"ד המלווה ואיזה דרכים משפטיות עומדות בפנינו על מנת לפעול כנגד ההתנהלות הבעייתית והלא כשרה של הדיירים והעו"ד. דרך אגב, ידוע לי כי אחד הדיירים פנה מיוזמתו והתלונן על העו"ד המלווה בלשכת עורכי הדין. תודה מראש - פנינית
שמי פנינית ראיתי בפורום את הוידאו של עו"ד אילן הלוי בנושא "סוגיית חוסר האמון בעורך הדין ונציגות הדיירים לקראת עסקת תמ"א 38". בוידאו עו"ד הלוי מייעץ איך להימנע מנושא זה ואני רוצה לשאול מה אנחנו כדיירים יכולים לעשות משפטית כאשר הדבר כבר קרה. להלן בקצרה הפרטים: בבניין שלנו ברעננה התאחדו מספר שכנים לבדיקת נושא תמא 38. לבסוף הזמינו את כל השכנים לחתום. כאשר העלינו מספר שאלות באשר לפרויקט עלו הנתונים הבאים:
1. הדיירים נפגשו רק עם יזם אחד, ולא בדקו אלטרנטיבות נוספות. לאחר בדיקה התברר לנו שקיימת היכרות מוקדמת בין אחד הדיירים שהיה בנציגות לבין היזם. כמובן שהוא לא דיווח על כך לשכנים.
2. הסתבר שיש הכרות מוקדמת בין העו"ד המלווה של הדיירים לבין היזם ועורכי דינו. באחד ההתכתבויות הפנימיות בינינו במייל העו"ד אף הוסיף את היזם ועורכי דינו כמכותבים.
3. נציגי הדיירים והעו"ד מסרבים לענות מדוע לא נבדקו יזמים נוספים, וכן מסרבים להליך של גילוי נאות על קשרים מוקדמים בין מי מדיירי הנציגות ליזם ועורכי דינו וכן בין העו"ד המלווה ליזם ולעורכי דינו.
להתנהלות הזו יש השלכות גם מעבר לביצוע התמא ונשאלת השאלה באיזה חובות משפטיות עומדים חברי הנציגות והעו"ד המלווה ואיזה דרכים משפטיות עומדות בפנינו על מנת לפעול כנגד ההתנהלות הבעייתית והלא כשרה של הדיירים והעו"ד. דרך אגב, ידוע לי כי אחד הדיירים פנה מיוזמתו והתלונן על העו"ד המלווה בלשכת עורכי הדין. תודה מראש - פנינית
שאלת אמון בעורך דין הדיירים ובנציגות
מירית רבינוביץ
29/08/16
פנינית שלום,
אכן, לא מקובל ולא כדאי להתקשר עם יזם כאשר לא נבחנו הצעות מיזמים אחרים נוספים.
לא הצלחתי להבין האם חתמתם על מסמך ראשוני או על הסכם?
מציעה לפנות ליעוץ משפטי אצל עו"ד אשר יעבור על המסמך החתום ויראה אם עדיין יש דרך לשנות את המצב ולאפשר הצעות נוספות מיזמים נוספים.
הכרות מוקדמת בין עו"ד של הצדדים אינה חריגה. בסה"כ אנחנו מדינה קטנה ובעולם התמ"א עוה"ד אינם רבים ומכירים אחד את השני מעסקאות קודמות.
אני לא רואה בכך שום פגם אלא להפך רק יכולת לקדם את הפרויקט בצורה טובה יותר.
באשר לנציגות אם עולה חשש כאמור הייתי ממליצה לכנס אסיפת דיירים ולבחור נציגות חדשה.
מקווה שתצליחי להתקדם בתחושת בטחון טובה יותר בהמשך.
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
אכן, לא מקובל ולא כדאי להתקשר עם יזם כאשר לא נבחנו הצעות מיזמים אחרים נוספים.
לא הצלחתי להבין האם חתמתם על מסמך ראשוני או על הסכם?
מציעה לפנות ליעוץ משפטי אצל עו"ד אשר יעבור על המסמך החתום ויראה אם עדיין יש דרך לשנות את המצב ולאפשר הצעות נוספות מיזמים נוספים.
הכרות מוקדמת בין עו"ד של הצדדים אינה חריגה. בסה"כ אנחנו מדינה קטנה ובעולם התמ"א עוה"ד אינם רבים ומכירים אחד את השני מעסקאות קודמות.
אני לא רואה בכך שום פגם אלא להפך רק יכולת לקדם את הפרויקט בצורה טובה יותר.
באשר לנציגות אם עולה חשש כאמור הייתי ממליצה לכנס אסיפת דיירים ולבחור נציגות חדשה.
מקווה שתצליחי להתקדם בתחושת בטחון טובה יותר בהמשך.
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
זכויות מתנגדים
צילה
27/08/16
שלום רב
בבניין שלי ובבניינים השכנים החליטו לעשות תמ"א הריסה ובנייה.הייתי חברה בועד ומעורת בפגישו וישיבות אבל החלטתי לא לחתוםמאז מודרתי מהועד וכמובן איני מקבלת גם את המידע שקיבלו השכנים שאינם חברי ועדהאם זה חוקי?בנוסף בלעדיי ובלעדי שכן נוסף בבנין יש רק 79 אחוזי הסכמה ונודע לנו שהוחלט לצאת לדרך עם עוד 3 בניינים צמודים ולאחד חלקותמה זה אומר? האם זה מותר? האם ניתן לצאת לדרך כשאין 80 אחוזי הסכמה שלנו?תודה
בבניין שלי ובבניינים השכנים החליטו לעשות תמ"א הריסה ובנייה.הייתי חברה בועד ומעורת בפגישו וישיבות אבל החלטתי לא לחתוםמאז מודרתי מהועד וכמובן איני מקבלת גם את המידע שקיבלו השכנים שאינם חברי ועדהאם זה חוקי?בנוסף בלעדיי ובלעדי שכן נוסף בבנין יש רק 79 אחוזי הסכמה ונודע לנו שהוחלט לצאת לדרך עם עוד 3 בניינים צמודים ולאחד חלקותמה זה אומר? האם זה מותר? האם ניתן לצאת לדרך כשאין 80 אחוזי הסכמה שלנו?תודה
הרוב הדרוש לתמא 38 הריסה ובניה
מירית רבינוביץ
29/08/16
שלום צילה,
מצטערת מאד לשמוע כי יחסיך עם יתר חברי הוועד עלו על שרטון.
בכל מקרה לאור העובדה שאת ממאנת לחתום על ההסכם הרי שמבחינת הבניין את מוגדרת כ"דיירת סרבנית". ומכאן כי ההתנהלות מולך צפויה להיות במסגרת תביעה למפקח/ת.
הרוב הדרוש הינו 80% מבעלי הדירות אשר להם צמוד 80% מהרכוש המשותף, ביחס לכל בניין בנפרד.
אם אין רוב דרוש בבניין הרי שלא ניתן יהיה גם להגיש נגדך תביעה אצל המפקחת.
אני ממליצה לך בחום לנסות ולהגיע להבנות ולהסכמות להנעת הליך התמ"א בבניין ,לרווחתך ולרווחת יתר הבעלים. ייתכן וליווי משפטי אישי עבורך יוכל לסייע לך להתקדם.
אין ספק שפרויקט תמ"א מטרתו להיטיב עם הבעלים ולעתים בתוך כל העשיה והויכוחים הרעיון הבסיסי נשכח ... וחבל...
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
מצטערת מאד לשמוע כי יחסיך עם יתר חברי הוועד עלו על שרטון.
בכל מקרה לאור העובדה שאת ממאנת לחתום על ההסכם הרי שמבחינת הבניין את מוגדרת כ"דיירת סרבנית". ומכאן כי ההתנהלות מולך צפויה להיות במסגרת תביעה למפקח/ת.
הרוב הדרוש הינו 80% מבעלי הדירות אשר להם צמוד 80% מהרכוש המשותף, ביחס לכל בניין בנפרד.
אם אין רוב דרוש בבניין הרי שלא ניתן יהיה גם להגיש נגדך תביעה אצל המפקחת.
אני ממליצה לך בחום לנסות ולהגיע להבנות ולהסכמות להנעת הליך התמ"א בבניין ,לרווחתך ולרווחת יתר הבעלים. ייתכן וליווי משפטי אישי עבורך יוכל לסייע לך להתקדם.
אין ספק שפרויקט תמ"א מטרתו להיטיב עם הבעלים ולעתים בתוך כל העשיה והויכוחים הרעיון הבסיסי נשכח ... וחבל...
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
חישוב שטח קומה טיפוסית
מירב ב
26/08/16
שלום, בניין סמוך לבייתי הגיש תוכניות לתמ״א 38/3. על המגרש שלו (ששטחו 1000 מ״ר) קיימת כיום מעיין וילה (שרשומה כ 3 יחידות דיור). למבנה קומת קרקע בת 320 מטר וקומה ראשונה בת 90 מטר. היזם כמובן ביצע חישובים של תוספת זכויות בניה המטיבים עמו, לפי שטח קומה טיפוסית: 320 מ״ר. אם לבניין 2 קומות שאינן שוות בגודלן, מה היא הדרך הנכונה לחשב שטח קומה טיפוסית לטובת חישוב זכויות לפי תמ״א 38/3? (אציין שמדובר בחיפה וכי התב״ע באזור הוא 60%. ) האם בכלל יש הגדרה ברורה לכך? האם מיצוע שטח 2 הקומות יכולה להחשב פרשנות סבירה למהי שטח קומה טיפוסית?? (ברצוננו להגיש התנגדות לבניה).
חישוב שטח קומה טיפוסית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
29/08/16
מירב שלום רב!
אין כאן ענין של פרשנות אלא בדיקה מה קובעות תוכניות בנין עיר החלות על המגרש הנ"ל. כתבת שזכויות הבניה הן 60%. אני מניח שקראת את זה בתוכניות. אפשר גם לקרוא שם נתונים נוספים כגון- מספר קומות מותר, קווי בנין, מס' דירות וכו'.
במידה ומותר על התוכניות החלות בניה של 320 מ"ר בקומה המשמעות היא שהמגרש הצמוד בנוי בחסר. לכן הוא יכול להשלים זכויות מכות תוכניות קיימות ועוד 2.5 קומות מתמ"א 38. יתכן וזה לא מה שכתוב בתוכניות. בכל מקרה אני שב וממליץ לבדוק קודם כל מה כתוב בהן.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין כאן ענין של פרשנות אלא בדיקה מה קובעות תוכניות בנין עיר החלות על המגרש הנ"ל. כתבת שזכויות הבניה הן 60%. אני מניח שקראת את זה בתוכניות. אפשר גם לקרוא שם נתונים נוספים כגון- מספר קומות מותר, קווי בנין, מס' דירות וכו'.
במידה ומותר על התוכניות החלות בניה של 320 מ"ר בקומה המשמעות היא שהמגרש הצמוד בנוי בחסר. לכן הוא יכול להשלים זכויות מכות תוכניות קיימות ועוד 2.5 קומות מתמ"א 38. יתכן וזה לא מה שכתוב בתוכניות. בכל מקרה אני שב וממליץ לבדוק קודם כל מה כתוב בהן.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחריות משפטית של עורך דין כלפי דיירים שהוא מייצג
פאני
24/08/16
שלום רב
שמי פאני ואני גרה בחולון
בחרנו יזם לביצוע תמ"א 38 וגם בחרנו עורך דין שמייצג אותנו
היזם והעורך דין הגיעו להסכמה לגבי השכר טירחה בניהם
כרגע המצב הוא כזה-היזם שלח טיוטת חוזה לעורך דין והעורך דין לא מחזיר לו טיוטה עם הערות ופשוט אמר ליזם שהחוזה לא לטעמו(היזם בתגובה אמר לעורך דין שיכתוב את הערותיו והוא ישנה את זה בחוזה)
כמו כן העורך דין שמייצג אותנו לא מוכן להחזיק את הערבויות שמספק היזם(האם זה הגיוני)העורך דין רוצה שהערביות ישארו אצל היזם
היזם התחייב בהסכם שהוא מתחייב לליוי בנקאי בעוד העורך דין מעדיף הסכם שבו היזם לא מתחייב לליוי בנקאי
כרגע יש נתק מוחלט בין היזם לעורך דין מאחר והעורך דין לא מוכן לערוך חוזה לפי ראות עיניו
מהי האחריות המשפטית של העורך דין במצב כזה שהערביות ישארו אצל היזם(אם היזם יפשוט את הרגל)
מי צריך לערוך את החוזה היזם או עורך דין הדיירים?
אשמח לתשובה
תודה רבה
שמי פאני ואני גרה בחולון
בחרנו יזם לביצוע תמ"א 38 וגם בחרנו עורך דין שמייצג אותנו
היזם והעורך דין הגיעו להסכמה לגבי השכר טירחה בניהם
כרגע המצב הוא כזה-היזם שלח טיוטת חוזה לעורך דין והעורך דין לא מחזיר לו טיוטה עם הערות ופשוט אמר ליזם שהחוזה לא לטעמו(היזם בתגובה אמר לעורך דין שיכתוב את הערותיו והוא ישנה את זה בחוזה)
כמו כן העורך דין שמייצג אותנו לא מוכן להחזיק את הערבויות שמספק היזם(האם זה הגיוני)העורך דין רוצה שהערביות ישארו אצל היזם
היזם התחייב בהסכם שהוא מתחייב לליוי בנקאי בעוד העורך דין מעדיף הסכם שבו היזם לא מתחייב לליוי בנקאי
כרגע יש נתק מוחלט בין היזם לעורך דין מאחר והעורך דין לא מוכן לערוך חוזה לפי ראות עיניו
מהי האחריות המשפטית של העורך דין במצב כזה שהערביות ישארו אצל היזם(אם היזם יפשוט את הרגל)
מי צריך לערוך את החוזה היזם או עורך דין הדיירים?
אשמח לתשובה
תודה רבה
עורך דין דיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/08/16
שלום פאני!
לא יודע למה עורך הדין שלכם לא מוכן לתת הערות לטיוטא. סביר שיעביר טיוטא עם הערות מסומנות וכך עד שיגיעו להסכמות.
לגבי אחזקת ערבויות - גם לא ברור לי. סביר שיחזיק בערבויות.
אם מדובר על פרויקט של הריסה ובניה - אז ברור שיש צורך בליווי בנקאי. לגבי פרויקטים של חיזוק ותוספת- ניתן לבצע גם ללא ליווי בנקאי אבל בודאי שאין בכך דבר רע מבחינתכם. אם כבר אז ההפך. טוב לדעת שמאחורי היזם עומד בנק שמאמין גם ביזם וגם בפרויקט ומוכן למממן אותו.
אם יש נתק לא בר גישור - אין מנוס או להחליף יזם או להחליף עו"ד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא יודע למה עורך הדין שלכם לא מוכן לתת הערות לטיוטא. סביר שיעביר טיוטא עם הערות מסומנות וכך עד שיגיעו להסכמות.
לגבי אחזקת ערבויות - גם לא ברור לי. סביר שיחזיק בערבויות.
אם מדובר על פרויקט של הריסה ובניה - אז ברור שיש צורך בליווי בנקאי. לגבי פרויקטים של חיזוק ותוספת- ניתן לבצע גם ללא ליווי בנקאי אבל בודאי שאין בכך דבר רע מבחינתכם. אם כבר אז ההפך. טוב לדעת שמאחורי היזם עומד בנק שמאמין גם ביזם וגם בפרויקט ומוכן למממן אותו.
אם יש נתק לא בר גישור - אין מנוס או להחליף יזם או להחליף עו"ד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי הצגת אישורי תשלום מס שבח/רכישה מצד הקבלן
ארן
24/08/16
צהריים טובים,רכשנו דירה מקבלן בפרוייקט תמ"א,
פרוייקט ללא ליווי בנקאי ומסתיים בעוד כ4 חודשים,
כעת אנחנו בסטטוס לפני פתיחת תיק לקיחת משכנתא
ואת הכסף שלאחר המקדמה עלינו להעביר בשבועיים הקרובים,
אך הבנק דורש אישורי תשלום מיסים על מס השבח/רכישה,
העו"ד המייצג את הקבלן מציין שאין לו כעת אישורים אלו, ב
נקים לא מוכנים לפתוח תיק/לשלוח שמאי ללא טפסים אלו,
ואילו הקבלן מצידו מפנה ל2 בנקים אחרים שניתן בהם אישור לדיירים אחרים ללא אישורי המיסים,
האם אין הגנה על הרוכש במקרה כזה?
תודה רבה
פרוייקט ללא ליווי בנקאי ומסתיים בעוד כ4 חודשים,
כעת אנחנו בסטטוס לפני פתיחת תיק לקיחת משכנתא
ואת הכסף שלאחר המקדמה עלינו להעביר בשבועיים הקרובים,
אך הבנק דורש אישורי תשלום מיסים על מס השבח/רכישה,
העו"ד המייצג את הקבלן מציין שאין לו כעת אישורים אלו, ב
נקים לא מוכנים לפתוח תיק/לשלוח שמאי ללא טפסים אלו,
ואילו הקבלן מצידו מפנה ל2 בנקים אחרים שניתן בהם אישור לדיירים אחרים ללא אישורי המיסים,
האם אין הגנה על הרוכש במקרה כזה?
תודה רבה
אישורי מס שבח/רכישה בעיסקת תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/08/16
ארן שלום!
בעיסקת תמ"א יום המכירה נדחה למעשה עד להוצאת היתר הבניה. כך שיתכן ועדין אין שומות סופיות. אבל בשלב זה היזם כן היה צריך לשלם כבר את מס הרכישה ואף סביר כי יש בידו שומות מס שבח. לכן התשובה שלו לא ברורה לי עד הסוף. מציע שתבקש ממנו מה שיש לו או שיתן לך מכתב שלו לגבי הסטטוס מול רשויות המס ותראה אם זה מרצה את הבנק שלך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיסקת תמ"א יום המכירה נדחה למעשה עד להוצאת היתר הבניה. כך שיתכן ועדין אין שומות סופיות. אבל בשלב זה היזם כן היה צריך לשלם כבר את מס הרכישה ואף סביר כי יש בידו שומות מס שבח. לכן התשובה שלו לא ברורה לי עד הסוף. מציע שתבקש ממנו מה שיש לו או שיתן לך מכתב שלו לגבי הסטטוס מול רשויות המס ותראה אם זה מרצה את הבנק שלך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
למי שייכות הזכויות ?
אליעז
23/08/16
שלום רב
לפני מספר שנים בעלי הדירות בבניין עשו תקנון לפיו הזכויות לבנייה על הגג שייכות לדייר ספציפי.
כיום הדיירים נדרשים לתמ"א 38 שאומרת - תחזקו את המבנה ותקבלו זכות לבנות על הגג.
בא הדייר שקיבל את הזכויות לפי התקנון וטוען שהזכויות לבנייה על הגג שייכות רק לו, ותמ"א 38 אינה יכולה לקחת זאת ממנו.
מנגד, באים יתר הדיירים וטוענים שהתמ"א 38 משנה את המצב.
חיפשתי בחוק המקרקעין חיזוק מבנים, וגם בתמ"א 38, ולא מצאתי תשובה שמתייחסת לנושא.
אודה על מתן מענה והפנייה למקור חוקי כלשהו שיעזור.
תודה
אליעז
לפני מספר שנים בעלי הדירות בבניין עשו תקנון לפיו הזכויות לבנייה על הגג שייכות לדייר ספציפי.
כיום הדיירים נדרשים לתמ"א 38 שאומרת - תחזקו את המבנה ותקבלו זכות לבנות על הגג.
בא הדייר שקיבל את הזכויות לפי התקנון וטוען שהזכויות לבנייה על הגג שייכות רק לו, ותמ"א 38 אינה יכולה לקחת זאת ממנו.
מנגד, באים יתר הדיירים וטוענים שהתמ"א 38 משנה את המצב.
חיפשתי בחוק המקרקעין חיזוק מבנים, וגם בתמ"א 38, ולא מצאתי תשובה שמתייחסת לנושא.
אודה על מתן מענה והפנייה למקור חוקי כלשהו שיעזור.
תודה
אליעז
למי שייכות זכויות הבניה מכוח התמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/08/16
אליאז שלום!
קודם כל צריך לקרוא בעיניים של עורך דין את התקנון ולראות האם באמת כתוב שם שזכויות הבניה צמודות לגג או רק (למשל) הצמדיו את הגג פיזית. ההלכה היא שאם לא ציינו במפורש הצמדת זכויות אז זכויות הבניה אינן שייכות לגג.
גם אם ציינו זאת - זכויות התמ"א ניתנו למטרה מסוימת של חיזוק הבנין מפני רעידות אדמה. לא ניתן לנצל זכויות אלו ללא חיזוק הבנין.
ממליץ כי תגשו לקבל חוות דעת פרטנית מעורך דין לאחר שיעבור על כל המסמכים הרלבנטים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קודם כל צריך לקרוא בעיניים של עורך דין את התקנון ולראות האם באמת כתוב שם שזכויות הבניה צמודות לגג או רק (למשל) הצמדיו את הגג פיזית. ההלכה היא שאם לא ציינו במפורש הצמדת זכויות אז זכויות הבניה אינן שייכות לגג.
גם אם ציינו זאת - זכויות התמ"א ניתנו למטרה מסוימת של חיזוק הבנין מפני רעידות אדמה. לא ניתן לנצל זכויות אלו ללא חיזוק הבנין.
ממליץ כי תגשו לקבל חוות דעת פרטנית מעורך דין לאחר שיעבור על כל המסמכים הרלבנטים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיבושים בחשמל
יצחק
23/08/16
הבניין שלנו עבר תמ"א ויש מידי פעם שיבושים בהספקת החשמל לבתים, הקבלן מתנער מאחריות. מה ניתן לעשות?
שיבושים בחשמל
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/08/16
יצחק שלום!
לא בטוח שהבנתי את הנתונים. אם הבנין שלכם כבר עבר פרויקט תמ"א ועבודה הסתיימה, ויש מפעם לפעם שיבושים בחשמל שאתם חושבים שהם קשורים לפרויקט התמ"א אזי האחריות עליו לתקן. ככל שהוא מתנער מאחריותו - בשביל זה נולדו עורכי הדין...
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא בטוח שהבנתי את הנתונים. אם הבנין שלכם כבר עבר פרויקט תמ"א ועבודה הסתיימה, ויש מפעם לפעם שיבושים בחשמל שאתם חושבים שהם קשורים לפרויקט התמ"א אזי האחריות עליו לתקן. ככל שהוא מתנער מאחריותו - בשביל זה נולדו עורכי הדין...
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 תכנית היזם- פוגמת באור ואויר
טובה
21/08/16
על פי תכנית היזם, אנו נפסיד חדר הואיל והוא רוצה לחסום לנו את החלון ע"י מרפסת וכך לא יהיה לנו אויר ואור. הוא יכול כמובן לא לעשות זאת, ולשנות את התכנית. כיצד ניתן לגרום לו לשינוי התכנית תודה מראש
חסימת חלון
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/08/16
טובה שלום
אני הייתי מנסה קודם כל לדבר עם היזם ולהבין ולבדוק האם יש פתרון אחר. בדרך כלל חסימת קור אור ואויר באה בגלל תוספת שטח וכנראה שלא ניתן להנות משני הדברים ביחד.
מבחינה משפטית - צריך לקרוא את ההסכם עליו חתמתם ולבדוק מה כתוב שם. אם אין שם פתח אז לצערי לא ניתן להכריח אותו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני הייתי מנסה קודם כל לדבר עם היזם ולהבין ולבדוק האם יש פתרון אחר. בדרך כלל חסימת קור אור ואויר באה בגלל תוספת שטח וכנראה שלא ניתן להנות משני הדברים ביחד.
מבחינה משפטית - צריך לקרוא את ההסכם עליו חתמתם ולבדוק מה כתוב שם. אם אין שם פתח אז לצערי לא ניתן להכריח אותו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 דייר מוגן
יוני אלוני
21/08/16
אני דייר מוגן בבניין, אני רוצה לקדם תמ"א 38 האם אני זקוק לאישור הבעלים? כיצד למעשה אני יכול לרדם את זה.
דייר מוגן מקדם תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/08/16
שלום יוני
דיירות מוגנת אינה זכות במקרקעין. אם אתה רוצה לקדם פרויקט תמ,א אז קודם כל לא פרויקט של הריסה ובניה (תמ"א 38/2). במקרה כזה יש חשש כי יוציאו אותך מהבנין (גם אם הבעלים ידאג לדיור חלופי זה כנראה לא מענין אותך).
מאחר ואתה לא בעל זכויות בדירה אז ברור שבסופו של דבר יהיה צורך באישור בעלי הדירה לפרויקט. אתה יכול לשמש כמקדם הפרויקט (לצורך כך אין צורך בזיקה לדירה) אבל כשיגיעו לשלב החתימות וההסכמות יהיה צורך בבעל הדירה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא חברה משכנת ובעלים שלא מאתרים
שואל
21/08/16
מה אפשר לעשות כשבבניין רוצים לעשות תמא ויש דייר הגר בדירה ברשות של קרוב משפ' ללא
תשלום. שהרשה למשפ' לגור בדירה כי לא היה להם מקום לגור וכמה שנים שאין להם קשר
איתו.הם לא מצליחים לאתר אותו. מי יחתום על החוזה לתמא.איך? יכולים לשות משהו נגד הדייר הזה או שזה מול הבעלים?
הדייר הוא לא הבעלים, איך אפשר לבצע את
התמא?. גם לא ידוע האם הבעלים הספציפי קנה את הדירה מהחברה המשכנת, זה יכול להכשיל?
תודה
תשלום. שהרשה למשפ' לגור בדירה כי לא היה להם מקום לגור וכמה שנים שאין להם קשר
איתו.הם לא מצליחים לאתר אותו. מי יחתום על החוזה לתמא.איך? יכולים לשות משהו נגד הדייר הזה או שזה מול הבעלים?
הדייר הוא לא הבעלים, איך אפשר לבצע את
התמא?. גם לא ידוע האם הבעלים הספציפי קנה את הדירה מהחברה המשכנת, זה יכול להכשיל?
תודה
לא מאתרים את הבעלים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/08/16
אין ברירה וצריך לאתר את הבעלים הרשום. גם אם אין להם קשר עימו אני בטוח שיש להם יותר מקצה חוט להגיע אליו. תבדקו גם העיריה על שם הארנונה ואם יש כתובת למשלוח וכן ואם אין ברירה - אפשר לקחת גם חוקר פרטי שיאתר את הבעלים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היתר בנייה לאחר 80
ליאורה
20/08/16
שלום, הבניין נבנה בשנות השבעים אך בגלל סיבות שונות קיבל היתר בניה בשנת 85. בתיק העירייה ישנם מסמכים רבים המעידים על כך שהבניין נבנה בשנות השבעים. היועץ המשפטי של העיריה לא מוכן לאשר תמ´´א לבניין. האם יש סיכוי לקבל אישור לתממ´´א למרות הכל?
היתר בניה לאחר 1980
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/08/16
שלום ליאורה!
הוראות התמ"א קובעות כתנאי לתכולתן כי היתר הבניה יצא לפני 1.1.1980. לא כתוב אפילו בניה בפועל. לכל הפחות אני מציע לאסוף את כל הראיות המראות כי הבנין אכן נבנה כנראה ללא היתר כבר בשנות השבעים. אם העיריה לא תשתכנע לתת לכם את ההקלות שיש לפרויקט תמ"א, לא תהא בררה אלא לפנות בהליך משפטי בו תראו כי הבנין אכן נבנה קודם לשנת 1980 ולכן זכאי להטבות התמ"א.
לא ברור לי מהן אותן סיבות שונות. מציע כי תחפשו היטב בתיק הבנין בעיריה אם לא היה היתר מוקדם יותר מההיתר שבידיכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
הוראות התמ"א קובעות כתנאי לתכולתן כי היתר הבניה יצא לפני 1.1.1980. לא כתוב אפילו בניה בפועל. לכל הפחות אני מציע לאסוף את כל הראיות המראות כי הבנין אכן נבנה כנראה ללא היתר כבר בשנות השבעים. אם העיריה לא תשתכנע לתת לכם את ההקלות שיש לפרויקט תמ"א, לא תהא בררה אלא לפנות בהליך משפטי בו תראו כי הבנין אכן נבנה קודם לשנת 1980 ולכן זכאי להטבות התמ"א.
לא ברור לי מהן אותן סיבות שונות. מציע כי תחפשו היטב בתיק הבנין בעיריה אם לא היה היתר מוקדם יותר מההיתר שבידיכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם מי שעושה תמא 38 יכול להתנגד לבניינים סמוכים?
רמי
20/08/16
התנגדות לבנינים סמוכים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/08/16
אפשר להתנגד אבל כאשר ישמעו את ההתנגדויות יקחו בחשבון כי המתנגד בעצמו כבר נהנה מבניה נוספת על פי התמ"א. הכלל בגדול הוא שמי שביצע תוספת בניה אצלו מסכים לתוספות הבניה בפרויקטים דומים לידו. אבל כפי שציינתי- אפשר להגיש התנגדות ולנסות לשכנע כי המקרה הזה הוא מיוחד וחריג.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות מכר : האם חוקי יישום ערבוצ מכר על הסכם תמ"א
פנינה
18/08/16
היזם מציע ערבות מכר בשווי הדירה החדשה.
מאחר
ואני מודאגת מהשוק אחרי כל הפרשות של אדמה ועינבל אור.
התחלתי להיכנס
לחרדות שמה אאבד את הדירה שמשמשת אותי למחייה עקב חתימה על הסכם תמ"א 38/2.
ערבות
מכר נוצרה על ידי הממשלה לשמור על כספים שהושקעו . בתמ"א 38/2
אני
מעבירה את הנכס שלי ליזם (בנק) ועם הליווי הבנקאי הוא יבנה .
עסקת
התמ"א הינה עסקה ודומה במהותה לרכישת דירה בקבוצת רכישה , ואפילו בסיכון
יותר
גדול. רוכש ששילם 20 % מהדירה יאבד אותם 20 % אם הקבלן נקלע לבעיות.
החוקים
בארץ משתנים מידי יום ביומו .
השאלה
שלי : האם בכלל חוק " ערבות מכר " שחוקקה המדינה להבטיח את
השקעת רוכשי דירות מקבלן
ניתן
ליישןם באופן חוקי בהסכם תמ"א 38/2 ?.
הרי ההגדרות
של חוק מכר ושוברים שהבנק מנפיק לרוכשים אינם בעסקת קומבינצייה .
איך אוכל
להבטיח לעצמי את התמורה , הדירה החדשה , או מימוש ערבות מכר, אם יכשל הקבלן ,
ללא כל
תהליך מייגע בבתי משפט עם הבנק?.
אני פשוט
דואגת עקב הגיל שלי והדירה שלי משמשת למחייתי .
אני אודה
לך אם תואיל בטובך לענות לי כיצד ניתן להוסיף עוד בטוחה לערבות מכר.
בכבוד רב
,
ערבות חק מכר בעיסקאות תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/08/16
פנינה שלום!
אין כל בעיה לקבל ערבות בנקאית בנוסח לפי חוק המכר (דירות)(...) בהסכמי תמ"א 38. נושא השוברים אינו רלבנטי כי אתם כאילו שילמתם כבר מראש את מלוא מחיר הדירה החדשה. אם הקבלן/יזם נקלע לצרות ובהנחה שיש ליווי בנקאי - על פי רוב הבנק המלווה משלים את הפרויקט. בכל מצב את יכולה לגשת עם הערבות לבנק ולבקש לממש את הערבות ולקבל כסף. אין כאן הליך משפטי מייגע אלא פניה לבנק בלבד.
יחד עם זאת ברור כי כל עיסקה יש בה סיכון מסוים. עדין ולדעתי התועלת והרווח הצפויים מעיסקת תמ"א 38 וכן הבטחונות שנהוג לקבל בעיסקאות כאלו צריך להשקיט את החשש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין כל בעיה לקבל ערבות בנקאית בנוסח לפי חוק המכר (דירות)(...) בהסכמי תמ"א 38. נושא השוברים אינו רלבנטי כי אתם כאילו שילמתם כבר מראש את מלוא מחיר הדירה החדשה. אם הקבלן/יזם נקלע לצרות ובהנחה שיש ליווי בנקאי - על פי רוב הבנק המלווה משלים את הפרויקט. בכל מצב את יכולה לגשת עם הערבות לבנק ולבקש לממש את הערבות ולקבל כסף. אין כאן הליך משפטי מייגע אלא פניה לבנק בלבד.
יחד עם זאת ברור כי כל עיסקה יש בה סיכון מסוים. עדין ולדעתי התועלת והרווח הצפויים מעיסקת תמ"א 38 וכן הבטחונות שנהוג לקבל בעיסקאות כאלו צריך להשקיט את החשש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יזם שלא מסיים את העבודה
יעל
18/08/16
איך נוכל ל"בטח" את עצמנו מפני היזם? ההורים אנשים מאוד מבוגרים והם חוששים שהיזם לא יסיים את עבודות ושהם יאלצו לחיות באתר בניה
יזם שלא מסיים עבודה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/08/16
יעל שלום!
אני מבין שמדובר על פרויקט תמ"א של חיזוק ותוספת בניה. ה"ביטוח" הפשוט ביותר הוא לדעת עם מי אתה עושה עסק וכי הוא מסוגל להתחיל ולסיים את הפרויקט.
מעבר לכך ולפני הביצוע אתם אמורים לקבל בטחונות מסוימים (ערבות בנקאית, הדרגה בקצב המכירות וכו') להבטחת התחייבויות היזם.
עדין אם הוא יכנס לפירוק תגרם לכם עוגמת נפש מסוימת. אני סבור שהסיכוי לכך והערבויות שאתם תקבלו מצדיק את התועלת הרבה שתצמח לכם בפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שמדובר על פרויקט תמ"א של חיזוק ותוספת בניה. ה"ביטוח" הפשוט ביותר הוא לדעת עם מי אתה עושה עסק וכי הוא מסוגל להתחיל ולסיים את הפרויקט.
מעבר לכך ולפני הביצוע אתם אמורים לקבל בטחונות מסוימים (ערבות בנקאית, הדרגה בקצב המכירות וכו') להבטחת התחייבויות היזם.
עדין אם הוא יכנס לפירוק תגרם לכם עוגמת נפש מסוימת. אני סבור שהסיכוי לכך והערבויות שאתם תקבלו מצדיק את התועלת הרבה שתצמח לכם בפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימה על תמ"א בעמת מעבר דירה
א.ב
16/08/16
אנו גרים בבניין בן 4 דירות, שלושת הדיירים חתמו ליזם, אנו מנסים למכור את הדירה ולא חתמנו ליזם. אנו רוצים שהקונה יתעסק איתו, הרי אם נחתום ליזם אנו מחויבים להחתים גם את הקונה,לפי החוזה. האם יש ליזם או לדיירים עילה לתבוע אותנו כסרבנים? כשיש לנו הוכחה ברורה שאנו אכן מנסים למכור את הדירה וגם היזם עצמו בא איתנו במו"מ לגבי רכישת הדירה,
תודה רבה
תודה רבה
רצון למכור דירה לפני חתימה על הסכם תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/08/16
א.ב. שלום רב!
אין מה לחשוש. אם מדובר על הריסה ובניה ממילא הוא זקוק לחתימה שלכם או של מי שיבוא במקומכם.
אם מדובר על תוספת וחיזוק על הקיים - יש לכם עדין זמן עד שיאשרו את הבקשה להיתר ורק לאחר מכן הוא יכול להגיש תביעה. עד אז (כשנה וחצי) אני מניח כי תמכרו את הדירה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין מה לחשוש. אם מדובר על הריסה ובניה ממילא הוא זקוק לחתימה שלכם או של מי שיבוא במקומכם.
אם מדובר על תוספת וחיזוק על הקיים - יש לכם עדין זמן עד שיאשרו את הבקשה להיתר ורק לאחר מכן הוא יכול להגיש תביעה. עד אז (כשנה וחצי) אני מניח כי תמכרו את הדירה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם שכט של עו"ד מול היזם
חיים
15/08/16
התברר לי שאסור לעו"ד לחתום עם הסכם שכר טרחה עם היזם...אך איפה ההגיוני? הרי ידוע שהיזם משלם לעו"ד
הסכם שכ"ט של עו"ד מול יזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/08/16
היי חיים!
יש החלטה של ועדת האתיקה של לשכת עו"ד בענין זה האוסרת הסכם ישיר בין עו"ד הדיירים ליזם. זאת כדי למנוע אולי ניגוד אינטרסים ביצוגו את בעלי הדירות.
בפועל מה שעושים הוא הסכם שכר טרחה המופנה לבעלי הדירות, אותו היזם מאשר (כי כמו שאמרת הוא משלם בסופו של דבר) וההסכם מהווה נספח להסכם כולו כך שהוא שקוף וגלוי לכולם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
יש החלטה של ועדת האתיקה של לשכת עו"ד בענין זה האוסרת הסכם ישיר בין עו"ד הדיירים ליזם. זאת כדי למנוע אולי ניגוד אינטרסים ביצוגו את בעלי הדירות.
בפועל מה שעושים הוא הסכם שכר טרחה המופנה לבעלי הדירות, אותו היזם מאשר (כי כמו שאמרת הוא משלם בסופו של דבר) וההסכם מהווה נספח להסכם כולו כך שהוא שקוף וגלוי לכולם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי לחנות
גיל
13/08/16
בפרויקט תמ"א בו יש חנות היזם מפצה את הדיירים בין השאר בסכום מסוים עבור שיפוץ פנימי של הדירה שלהם.
כבעל חנות איני מעוניין בשיפוץ, אלא בפיצוי כספי כולל עבור הפרויקט.
שאלות:
- האם % עליית ערך הדירות המשוער אמור להיות קנה מידע לפיצוי הכספי, קרי פיצוי כספי ב % עליית ערך דומה עבור חנות (גם אם ערך החנות אינו עולה כמו דירה)?
- האם פיצוי כספי לחנות אמור להיות חייב במס ולפי איזה % מס אמור להיות מחושב? האם היזם יכול לשאת בעלויות מס אילו?
כבעל חנות איני מעוניין בשיפוץ, אלא בפיצוי כספי כולל עבור הפרויקט.
שאלות:
- האם % עליית ערך הדירות המשוער אמור להיות קנה מידע לפיצוי הכספי, קרי פיצוי כספי ב % עליית ערך דומה עבור חנות (גם אם ערך החנות אינו עולה כמו דירה)?
- האם פיצוי כספי לחנות אמור להיות חייב במס ולפי איזה % מס אמור להיות מחושב? האם היזם יכול לשאת בעלויות מס אילו?
פיצוי לחנות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/08/16
שלום גיל!
כל פיצוי כספי מחויב בתשלום מס. זה לא משנה אם אתה משלם או היזם משלם במקומך כי בסופו של דבר היזם יעשה את החישובים לגבי תשלום המס ויפחית זאת מהסכום הכולל.
לגבי הסכום - אני חושב שהחלק ברכוש המשותף צריך להיות קנה מידה סביר לחישוב הסכום עבורך. פושט תראה בנסח מה חלקך ובהתאם תחשב.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
כל פיצוי כספי מחויב בתשלום מס. זה לא משנה אם אתה משלם או היזם משלם במקומך כי בסופו של דבר היזם יעשה את החישובים לגבי תשלום המס ויפחית זאת מהסכום הכולל.
לגבי הסכום - אני חושב שהחלק ברכוש המשותף צריך להיות קנה מידה סביר לחישוב הסכום עבורך. פושט תראה בנסח מה חלקך ובהתאם תחשב.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רוב תודות על המענה המפורט.
חנה
11/08/16
לעו"ד הלוי -
רוב תודות על המענה המפורט.
לפליאתך, מדוע אנו לא מסכימים, אשיב רק, שעשינו חשבון, שעד שנזכה (אולי) ליהנות מפירות הפרוייקט מורט העצבים, נהיה בני קרוב ל- 80ולהקריב לשם כך את שלוות הנפש בשנים המועטות שנותרו לנו עוד ליהנות מחיי שלווה רגועים, זה באמת לא נראה לנו כ-win-win situation .
רוב תודות על המענה המפורט.
לפליאתך, מדוע אנו לא מסכימים, אשיב רק, שעשינו חשבון, שעד שנזכה (אולי) ליהנות מפירות הפרוייקט מורט העצבים, נהיה בני קרוב ל- 80ולהקריב לשם כך את שלוות הנפש בשנים המועטות שנותרו לנו עוד ליהנות מחיי שלווה רגועים, זה באמת לא נראה לנו כ-win-win situation .
הסכמה לתמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/08/16
שלום חנה!
אני מבין את החששות שלכם וברור כי תקופת הבניה היא לא נוחה לבעלי הדירות המתגוררים במקום. בסופו של דבר הפרויקט לא כל כך מורט עצבים ובסופו של דבר תהנו מדירה טובה יותר. אבל כמובן השיקול הוא שלכם ואני מכבד את הרגשתכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין את החששות שלכם וברור כי תקופת הבניה היא לא נוחה לבעלי הדירות המתגוררים במקום. בסופו של דבר הפרויקט לא כל כך מורט עצבים ובסופו של דבר תהנו מדירה טובה יותר. אבל כמובן השיקול הוא שלכם ואני מכבד את הרגשתכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טרם קבלתי מענה לשאלתי מה-9/8 שעה 10:36.
חנה
11/08/16
שלום רב,
אודה מאד על תשובה לשאלתי מה-9/8 שעה 10:36 .
העניין מאד דחוף.
בתודה ובברכה,
חנה.
אודה מאד על תשובה לשאלתי מה-9/8 שעה 10:36 .
העניין מאד דחוף.
בתודה ובברכה,
חנה.
מתנצל על העיכוב, ראי בהמשך התשובה לשאלתך
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/08/16
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ועד בית בעיבוי בינוי
ליל
11/08/16
צהריים טובים,
אמורים לבצע אצלינו עיבוי בינוי. מאחר ואני גרה בקומה ראשונה הוחלט לעשות לי כניסה נפרדת ולבטל את הכניסה דרך הבלוק לחלוטין .כלומר הכניסה תהיה מצד שני .........
האם אהיה מחוייבת בתשלום עבור נקיון המדרגות/מעלית? מדגישה שוב שלא אוכל להכנס לביתי דרך הלוב
תודה
אמורים לבצע אצלינו עיבוי בינוי. מאחר ואני גרה בקומה ראשונה הוחלט לעשות לי כניסה נפרדת ולבטל את הכניסה דרך הבלוק לחלוטין .כלומר הכניסה תהיה מצד שני .........
האם אהיה מחוייבת בתשלום עבור נקיון המדרגות/מעלית? מדגישה שוב שלא אוכל להכנס לביתי דרך הלוב
תודה
תשלום דמי אחזקה לאחר הפרויקט
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/08/16
ליל שלום רב!
נקודת המוצא היא כי כל בעל דירה מחויב בתשלום דמי אחזקה עבור הבנין המשותף כולו על פי חלקו היחסי בשטח הרצפה של דירתו לעומת כלל שטחי הרצפה של כל הדירות בבנין.
אפשר לשנות זאת באמצעות תקנון מוסכם לבנין המשותף. במקרה שלך - אם את רוצה לא לשאת בהוצאות המעלית וניקיון הלובי אז את חייבת כי ענין זה יוסדר בתקנון הבית המשותף. זה צריך להופיע בהסכם מול היזם אחרת ספק אם יתר בעלי הדירות יסכימו לכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
נקודת המוצא היא כי כל בעל דירה מחויב בתשלום דמי אחזקה עבור הבנין המשותף כולו על פי חלקו היחסי בשטח הרצפה של דירתו לעומת כלל שטחי הרצפה של כל הדירות בבנין.
אפשר לשנות זאת באמצעות תקנון מוסכם לבנין המשותף. במקרה שלך - אם את רוצה לא לשאת בהוצאות המעלית וניקיון הלובי אז את חייבת כי ענין זה יוסדר בתקנון הבית המשותף. זה צריך להופיע בהסכם מול היזם אחרת ספק אם יתר בעלי הדירות יסכימו לכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניתוק מים בזמן תמא
שמשון
11/08/16
ממי צריך לדרוש פיצוי?? אני כבר שלושה ימים ללא מים בדירה ואיני יכול לשהות בדירתי.
ניתוק מים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/08/16
שלום שמשון
אם אתה שוכר את הדירה- תפנה לבעל הבית שלך.
אם אתה הבעלים - תפנה ליזם. בכל מקרה תבדק אם אין התיחסות לכך גם בהסכם התמ"א עצמו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם אתה שוכר את הדירה- תפנה לבעל הבית שלך.
אם אתה הבעלים - תפנה ליזם. בכל מקרה תבדק אם אין התיחסות לכך גם בהסכם התמ"א עצמו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סרוב לתמ"א
משה
09/08/16
אני דייר בבניין
שלצורך מעלים התכנון האדריכלי מחייב להיכנס לדירתי בשטח של 3 מ"ר. ואני
מסרב ברצוני לדעת מה אומר החוק. או האם יש הלכה תקדימית המחייבת אותי להסכים.
שלצורך מעלים התכנון האדריכלי מחייב להיכנס לדירתי בשטח של 3 מ"ר. ואני
מסרב ברצוני לדעת מה אומר החוק. או האם יש הלכה תקדימית המחייבת אותי להסכים.
האם ניתן לכפות על בעלים לוותר על שטח בדירתו?
מירית רבינוביץ
09/08/16
משה שלום,
כאשר התכנון האדריכלי נוגס בחלקים מהשטח הפרטי של דירתך לצורך קיומו של פרויקט תמ"א, הרי שמדובר בפגיעה קניינית אסורה.
במילים אחרות, לא ניתן לכפות עליך לוותר על השטח בדירה לצורך הקמת המעלית.
נכון יהיה לבחון חלופות אחרות, לפיצוי בגין הגריעה הנ"ל, למשל קבלת המטרים שנגרעים במקום אחר בדירה.
אתה מוזמן להמשיך ולפנות בשאלות נוספות.
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
העו"ד מציע לקבל החלטה, שרוב רגיל יקבע (ולא 80%)
חנה
09/08/16
מתוך 8 דיירים, 6 מעוניינים בתמ"א/2 (הריסה-בנייה) - מה שמהווה רק 75%, ולא 80% כנדרש.
שני האחרים מעוניינים בתמ"א/1 (חיזוק), אך אין להם את הרוב הדרוש של שני שליש.
עורך-דין הדיירים מאד מאוכזב:
1) מציע לערוך הצבעה כללית, שבה תתקבל החלטה, שמה שיקבע לאיזו תמ"א ללכת יהיה רוב פשוט (למלעלה מ-50%), ולא הרוב הנדרש (80%).
2) מאיים על שני המבקשים תמ"א/1 שיגיש תלונה למפקחת על המקרקעין, על-כך שאינם מוכנים לתמוך בתמ"א/2 למרות שיש לכך היתכנות (הדבר ניתן לביצוע מבחינה תיכנונית, ואף יש הצעות יזמים).
שאלתנו: 1)האם יש איזו-שהיא אחיזה חוקית להצעה הראשונה שלו (להחליט על סוג תמ"א לפי רוב רגיל)?
2) האם יש איזו-שהוא בסיס חוקי לאיום שלו בתביעה למפקחת (על כך שאנו מעדיפים תמ"א/1 ולא תמ"א 2, כהעדפת הרוב, מה שהעו"ד מגדיר כ"סיבה לא מהותית" להתנגדותנו לתמ"א/2) ???
בתודה על תשובותיכם,
בברכה,
חנה.
שני האחרים מעוניינים בתמ"א/1 (חיזוק), אך אין להם את הרוב הדרוש של שני שליש.
עורך-דין הדיירים מאד מאוכזב:
1) מציע לערוך הצבעה כללית, שבה תתקבל החלטה, שמה שיקבע לאיזו תמ"א ללכת יהיה רוב פשוט (למלעלה מ-50%), ולא הרוב הנדרש (80%).
2) מאיים על שני המבקשים תמ"א/1 שיגיש תלונה למפקחת על המקרקעין, על-כך שאינם מוכנים לתמוך בתמ"א/2 למרות שיש לכך היתכנות (הדבר ניתן לביצוע מבחינה תיכנונית, ואף יש הצעות יזמים).
שאלתנו: 1)האם יש איזו-שהיא אחיזה חוקית להצעה הראשונה שלו (להחליט על סוג תמ"א לפי רוב רגיל)?
2) האם יש איזו-שהוא בסיס חוקי לאיום שלו בתביעה למפקחת (על כך שאנו מעדיפים תמ"א/1 ולא תמ"א 2, כהעדפת הרוב, מה שהעו"ד מגדיר כ"סיבה לא מהותית" להתנגדותנו לתמ"א/2) ???
בתודה על תשובותיכם,
בברכה,
חנה.
העו"ד מחליט
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/08/16
חנה שלום!
בקצרה - לא ולא.
1.לא ניתן לקבל החלטה כפי שהציע. אין לזה שום ביסוס בחוק.
2. אין לאיום שיניים. כל עוד אין רוב של 80% המחזיקים 80% מהרכוש המשותף ולא התקבלה החלטה עקרונית של הוועדה המאשרת את הבקשה להיתר- לא ניתן להגיש תביעה כנגד מי שלא חתם.
מעבר לכך - מדוע אתם לא מסכימים? סה"כ בפרויקט כזה כולם אמורים לצאת נשכרים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בקצרה - לא ולא.
1.לא ניתן לקבל החלטה כפי שהציע. אין לזה שום ביסוס בחוק.
2. אין לאיום שיניים. כל עוד אין רוב של 80% המחזיקים 80% מהרכוש המשותף ולא התקבלה החלטה עקרונית של הוועדה המאשרת את הבקשה להיתר- לא ניתן להגיש תביעה כנגד מי שלא חתם.
מעבר לכך - מדוע אתם לא מסכימים? סה"כ בפרויקט כזה כולם אמורים לצאת נשכרים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
