פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
דרישה לחניית נכים בבניין שעבר תמא
ראובן
13/09/16
הגיוני שאיכות הסביבה דורשת שתהיה חניית נכים בבניין? אף אחד מהדיירים אינו נכה ואין מי שצריך חניה כזו... מה הסיבה והאם ניתן לאכוף את זה?
דרישה לחנית נכים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/09/16
שלום ראובן
זה לא איכות הסביבה אלא דרישת יועץ הנגישות לנכים הפועל לפי חוק הנגישות ששינה בענין זה גם את תקנות התכנון והבניה.
זו דרישה בחוק ולא ניתן לעקוף את זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
זה לא איכות הסביבה אלא דרישת יועץ הנגישות לנכים הפועל לפי חוק הנגישות ששינה בענין זה גם את תקנות התכנון והבניה.
זו דרישה בחוק ולא ניתן לעקוף את זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מצרפת שוב את השרטוט
אסנת
11/09/16
מצרפת שוב את השרטוט היות ולא הצלחת לפתוח .בשרטוט אני מופיעה 12 כשבפועל מספר הדירה שלי הוא 14 .האם לפי השרטוט נחסם לי האוויר ויחשיך לי את המטבח.
תודה מראש אסנת
תודה מראש אסנת
שרטוט
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/09/16
היי אוסנת
קיבלתי.
אני רואה שהממד המתוכנן לדירה 7 יבנה באמת קרוב למטבח שלך. יש מרחק של כ- 3 מטר לקיר הממ"ד לעומת כ- 6 מטר קודם לכן. שימי לב שגם דירה 7 עצמה ועוד דירות בבנין יהיו באותו מצב.
הבעיה היא שאני לא רואה חלופה טובה יותר. ברגע שמוסיפים ממדים לדירות זה מצמצם את המרחקים בין הדירות. גם קודם המטבח פנה לנישה ולא היה פתוח לחלטין החוצה.
אז כן- יהיה פחות אור. האם זה נורא ואיום? - לא בטוח. האם יש חלופה אחרת? - על פניו לא נראה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קיבלתי.
אני רואה שהממד המתוכנן לדירה 7 יבנה באמת קרוב למטבח שלך. יש מרחק של כ- 3 מטר לקיר הממ"ד לעומת כ- 6 מטר קודם לכן. שימי לב שגם דירה 7 עצמה ועוד דירות בבנין יהיו באותו מצב.
הבעיה היא שאני לא רואה חלופה טובה יותר. ברגע שמוסיפים ממדים לדירות זה מצמצם את המרחקים בין הדירות. גם קודם המטבח פנה לנישה ולא היה פתוח לחלטין החוצה.
אז כן- יהיה פחות אור. האם זה נורא ואיום? - לא בטוח. האם יש חלופה אחרת? - על פניו לא נראה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחסן בתמ"א 38
דייר בתמ"א 38
10/09/16
שלום רב,
יש לי מחסן שרשום בצו בית משותף כיחידה נפרדת.
היזם שמארגן בבניין שלי תמ"א 38 לא מציע לי את אותם הדברים והתוספות בניה שהוא מציע לדירות.
השאלה שלי היא אם היזם מחוייב לתת למחסן גם תוספת שטח וממ"ד או לא.
יש לי מחסן שרשום בצו בית משותף כיחידה נפרדת.
היזם שמארגן בבניין שלי תמ"א 38 לא מציע לי את אותם הדברים והתוספות בניה שהוא מציע לדירות.
השאלה שלי היא אם היזם מחוייב לתת למחסן גם תוספת שטח וממ"ד או לא.
מחסן בתמא
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/09/16
שלום רב!
אני לא יודע אם המחסן נבנה בהיתר או לא. בכל מקרה הוא רשום ומשמש כיום כמחסן לפי הכתוב.
בעיקרון אם יש למחסן גם חלק ברכוש המשותף אז זכאי לתמורה מסוימת. האם ניתן להרחיב את השטח או לא- לא יודע. צריך לבדוק את נתוני המגרש הספציפי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המשך צרוף שרטוט דירה12
אסנת
10/09/16
מצרפת שרטוט בניה של תמא 38.
אשמח לדעת אם הבניה תחסום לי כיווני אוויר ותחשיך לי את הבית.
תודה מראש אסנת
אשמח לדעת אם הבניה תחסום לי כיווני אוויר ותחשיך לי את הבית.
תודה מראש אסנת
שרטוט
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/09/16
לא מצליח להוריד את השרטוט. אנא העבירי פעם נוספת ואנסה לענות לשאלה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות תמא38
אסנת
10/09/16
שלום
בבנין שלי עומדים לעשות תמא 38.נאמר לי שיש 80% מהחתימות.עדיין ולא חתמתי מכמה סיבות:
.אני גרה בקומה רביעית האם הזכות שלי לבנייה על הגג נעלמת ואני לא צריכה לקבל פיצוי הרי עד כה לא היו מעלי שכנים וזה יתרון גדול גם מבחינת רעש שיעשו ויש כאן הרעת תנאים.
2. לוקחים לי שטח מתוך הבית 1.7 מטר ומחזירים לי 3 מטר כדי לבנות מעלית. 3.הבניין הוא בניין רכבת.מכניסה לפני יבנו מרפסת וממד לפי ראות עיניי יחסום אוויר ויחשיך לי מעט את האור במטבח.מצרפת שרטוט ואשמח לדעת אם הערכתי נכון.חשוב לי לציין שעד עד כה כשפתחתי חלון במטבח נשקף מולי נוף של עצים וכעת אראה בטון מול העייניים. אשמח לדעת מה הזכויות שלי ואיזה פיצוי מגיע לי
תודה מראש אסנת
בבנין שלי עומדים לעשות תמא 38.נאמר לי שיש 80% מהחתימות.עדיין ולא חתמתי מכמה סיבות:
.אני גרה בקומה רביעית האם הזכות שלי לבנייה על הגג נעלמת ואני לא צריכה לקבל פיצוי הרי עד כה לא היו מעלי שכנים וזה יתרון גדול גם מבחינת רעש שיעשו ויש כאן הרעת תנאים.
2. לוקחים לי שטח מתוך הבית 1.7 מטר ומחזירים לי 3 מטר כדי לבנות מעלית. 3.הבניין הוא בניין רכבת.מכניסה לפני יבנו מרפסת וממד לפי ראות עיניי יחסום אוויר ויחשיך לי מעט את האור במטבח.מצרפת שרטוט ואשמח לדעת אם הערכתי נכון.חשוב לי לציין שעד עד כה כשפתחתי חלון במטבח נשקף מולי נוף של עצים וכעת אראה בטון מול העייניים. אשמח לדעת מה הזכויות שלי ואיזה פיצוי מגיע לי
תודה מראש אסנת
זכויות תמא
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/09/16
היי אסנת
במידה ויש פרויקט מתא 38 אכן הדירה האחרונה לא יכולה לבנות על הגג. אבל תזכיר שגם קודם הגג לא היה שלך ובנית חדר על הגג היתה תלויה בתשלום ליתר הדיירים.
לא נהוג לתת פיצוי על כך ועל העובדה שאת בקומה רביעית. אני מניח שאין היום מעלית ובמסגרת הפרויקט יוסיפו. כך שבכך את תהני יותר מאחרים.
לגבי שטחים מהדירה- מניח שנדרש לתוספת מעלית. את לא חייבת להסכים אבל אז לא תהיה מעלית.
מציע שתסתכלי על הסך הכל ותראי אם את תהני מהפרויקט, אם שווי הדירה שלך יעלה או לא. לא תמיד אפשר לתת תמורות שוות על השקל בפרויקט כזה ועדין כדאי מאוד לעשת אותו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
במידה ויש פרויקט מתא 38 אכן הדירה האחרונה לא יכולה לבנות על הגג. אבל תזכיר שגם קודם הגג לא היה שלך ובנית חדר על הגג היתה תלויה בתשלום ליתר הדיירים.
לא נהוג לתת פיצוי על כך ועל העובדה שאת בקומה רביעית. אני מניח שאין היום מעלית ובמסגרת הפרויקט יוסיפו. כך שבכך את תהני יותר מאחרים.
לגבי שטחים מהדירה- מניח שנדרש לתוספת מעלית. את לא חייבת להסכים אבל אז לא תהיה מעלית.
מציע שתסתכלי על הסך הכל ותראי אם את תהני מהפרויקט, אם שווי הדירה שלך יעלה או לא. לא תמיד אפשר לתת תמורות שוות על השקל בפרויקט כזה ועדין כדאי מאוד לעשת אותו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נישול זכויות עתידיות עד היתר בנייה .
נועם
09/09/16
האדריכל בהסכם תמ"א 38/2 טוען שהמגרש של 600 מ"ר לא מרשה להוסיף שטח מעבר למה שקיים ואף ייתכן ששטח הנטו בדירה החדשה יפחת.
ומאחר שהממ"ד בדירה החדשה ייבנה על אותו שטח מגביל תיכנון נאות עבור הדירה החדשה. אני מסרבת לחתום כי : ההסכם שערך עו"ד הדיירים מנשל מבעלי הדירות כל הזכויותת עתידיות הן מתב"ע והן מתמ"א עד קבלת היתר בנייה. אני טוענת שאני מעוניינת לחכות עד שתוכנית הרובעים תהייה תקפה עם תקווה שייתכן ותוכנית הרובעים העתידה תאפשר תוספת של 10-12 מ"ר עבור הממ"ד. האים לסרוב שלי יש בסיס?. . תודה רבה לכם
ומאחר שהממ"ד בדירה החדשה ייבנה על אותו שטח מגביל תיכנון נאות עבור הדירה החדשה. אני מסרבת לחתום כי : ההסכם שערך עו"ד הדיירים מנשל מבעלי הדירות כל הזכויותת עתידיות הן מתב"ע והן מתמ"א עד קבלת היתר בנייה. אני טוענת שאני מעוניינת לחכות עד שתוכנית הרובעים תהייה תקפה עם תקווה שייתכן ותוכנית הרובעים העתידה תאפשר תוספת של 10-12 מ"ר עבור הממ"ד. האים לסרוב שלי יש בסיס?. . תודה רבה לכם
נישול זכויות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/09/16
היי נועם
ראי תשובתי לשאלה הקודמת שלך..
בכל מקרה- הסברתי למה יתכן ובפרויקט של הריסה ובניה שטח הדירה החדשה יהיה אפילו קטן יותר מזו הקימת. עדין מקבלים דירה חדשה במקום ישנה, בבנין חדש מחוזק מפני רעידות אדמה, עם ממ"ד וחניה.
אין טעם לחכות לאישור תוכנית הרובעים כי היא למעשה אושרה. היא טרם קיבלה תוקף חוקי כי על העיריה להטמיע את השינויים הנדרשים לתוך התוכנית עצמה. אבל כל אדריכל ויזם יודעים מה ניתן יהיה לבנות על פיה.
מאחר והליכי חתימת ההסכם ולאחר מכן התכנון עצמו לוקחים גם הם זמן - עדיף להתחיל בכך עוד לפני מתן תוקף לתוכנית הרובעים.
לגבי אפשרות לקבל עוד שטח - לא סביר שתוסיף עוד שטח מעבר למה שידוע שהיא כוללת. ממד גם היום ניתן להוסיף לכל דירה בשטח של 12 מר.
לכן אני מבין את החשש שלך אבל לא בטוח שבגלל סיבה זו יש טעם לסרב להסכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חותמים לבצוע
כפיר
09/09/16
בבנין שלנו מבררים לגבי תמא.
אבקש לדעת מה אחוז החותמים הנדרש בתמא 38/1 חיזוק וממדים
וב 38/2 פינוי בינוי
לא הצלחנו לברר באינטרנט
אבקש לדעת מה אחוז החותמים הנדרש בתמא 38/1 חיזוק וממדים
וב 38/2 פינוי בינוי
לא הצלחנו לברר באינטרנט
חותמים לביצוע
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/09/16
כפיר שלום!
החוק קובע כי -
לגבי פרויקט של חיזוק ותוספת - נדרש רוב של 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ביחד 2/3 מהרכוש המשותף
לגבי פרויקט של הריסה ובניה חדשה - נדרש רוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים ביחד 80% מהרכוש המשותף.
במידה ויוצא מספר לא שלם - מגדילים עד לשלם הבא בו עומדים בתנאים אלו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איכות הסביבה
דורית
08/09/16
אנחנו מסיימים פרויקט תמ"א 38 . טופס 4 מתעכב בגלל תקנות חדשות שצצו פתאום. איכות הסביבה דורשת מדרכה מחוררת לעיוורים. עוד מעקות בחצר ובנוסף חנית נכים משולטת. מאחר וכל החניות הן בבעלות דיירי הבית ורשומות בטאבו. נאלצנו לבקש מאחד השכנים להפוך את חנייתו לחניית נכים.היתכן שבחצר פרטית נחוייב לחניית נכים?נכה
איכות הסביבה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
08/09/16
שלום דורית
ראשית לא מדובר על איכות הסיבה אלא הנגשה לנכים לפי חוק הנגישות לנכים. לא דרישות חדשות אבל יתכן שחלו שינויים מאז שהוצא היתר הבניה.
בהתאם לכך נדרש כי חניה אחת תהא חנית נכים. אין כל מניעה להפוך חניה של אחד השכנים לחנית נכים כדי לעמוד בדרישה זו. יתר הדרישות שציינת הן זניחות ואין בעיה למלאן.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
ראשית לא מדובר על איכות הסיבה אלא הנגשה לנכים לפי חוק הנגישות לנכים. לא דרישות חדשות אבל יתכן שחלו שינויים מאז שהוצא היתר הבניה.
בהתאם לכך נדרש כי חניה אחת תהא חנית נכים. אין כל מניעה להפוך חניה של אחד השכנים לחנית נכים כדי לעמוד בדרישה זו. יתר הדרישות שציינת הן זניחות ואין בעיה למלאן.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מהדס או אדריכל לתיכנון
גולן רות
07/09/16
בקר טוב
באיזה תמא 38 יש צורך בהעסקת מהנדס רשום לתיכנון המבנה
הוספת 3 קומות (סהכ כללי 15 מ) ומתי מספיק אדריכל רשום או אחראי שלד /קונסטרוקטור
מדובר על אחריות התוכניות המוגשות לועדת בינוי ערים
באיזה תמא 38 יש צורך בהעסקת מהנדס רשום לתיכנון המבנה
הוספת 3 קומות (סהכ כללי 15 מ) ומתי מספיק אדריכל רשום או אחראי שלד /קונסטרוקטור
מדובר על אחריות התוכניות המוגשות לועדת בינוי ערים
מהנדס או אדריכל
עו"ד אילן הלוי
מנהל
08/09/16
שלום רות
למיטב זכרוני אדריכל יכול חתום על שלד מבנה עד 4 קומות וגם זה אם הוא מוסמך לכך. מאחר ואת מדברת על תוספת קומות אז ברור שצריך מהנדס קונסטרוקטור שיכין את התוכניות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
למיטב זכרוני אדריכל יכול חתום על שלד מבנה עד 4 קומות וגם זה אם הוא מוסמך לכך. מאחר ואת מדברת על תוספת קומות אז ברור שצריך מהנדס קונסטרוקטור שיכין את התוכניות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוכנית הרובעים עדיין לא אושרה
נועם
06/09/16
בהסכם הריסה ובנייה נכתב כי הדיירים יקבלו דירה חדשה הכוללת ממ"ד , אבל השטח של החדשה לא גדל . בצורה פשוטה הדיירים יזכו רק בתוכניות התב"ע עד היום. ושאר זכויות התמ"א + זכויות נוספות מהתב"ע, אם יתווספו יועברו ליזם. אני שואלת האים זה אטי מצד העו"ד של הדיירים לזרז אותם בחתימה ולתכננן שרתוטים כל עוד שאפילו התב"ע לא אושרה.?. האים זה אטי , חוקי?. לזרז דיירים לחתום על הסכם תמ"א 38/2 ועל שרתוטים של הדירה החדשה כל עוד לא ידוע מה יאושר בתוכניות הרובעים ?. בכבוד רב .נועם
תוכנית הרובעים לא אושרה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
08/09/16
שלום נועם
תוכנית הרובעים טרם אושרה אבל הוראותיה די ידועות לכולם. לכן מי שמתחיל היום בתכנון לוקח בחשבון כי עד להיתר הבניה תוכנית הרבועים תהיה בתוקף. וגם אם לא תהיה בתוקף ניתן יהיה לקבל היתר באמצעות פניה לוועדה המחוזית. כך שזה בסדר לדעתי לתת לכם שרטוטים בהסתמך על תוכנית הרובעים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
תוכנית הרובעים טרם אושרה אבל הוראותיה די ידועות לכולם. לכן מי שמתחיל היום בתכנון לוקח בחשבון כי עד להיתר הבניה תוכנית הרבועים תהיה בתוקף. וגם אם לא תהיה בתוקף ניתן יהיה לקבל היתר באמצעות פניה לוועדה המחוזית. כך שזה בסדר לדעתי לתת לכם שרטוטים בהסתמך על תוכנית הרובעים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כיצד יכול דייר "סרבן" למנוע כפיית פינוי בינוי?
דוב
06/09/16
א. מתי הסירוב הוא חוקי?
ב. מהם התקדימים בנושא?
ג. כיצד צריך לפעול הדייר ה"סרבן" כדי למנוע מבעוד מועד הגשת תביעה משפטית נגדו?
ד. אם תוגש תביעה כזו נגדו, מה הנימוקים האפשריים של הדייר להגשת תביעה נגדית נגד הדיירים שיתבעו אותו?
ה. האם הנושאים הבאים יכולים להיות סיבה סבירה להתנגדות:
1. מצב בריאותי?
2. גיל?
3. מצב כלכלי - אי יכולת לעמוד בהוצאות העתידיות?
(לחברת הניהול, לארנונה, לחשמל(היעדר דוד שמש), לחיובי עתידי עבור פיתוח סביבתי ע"י הרשות העירונית, וכד')?
4. היעדר שמאות לבדיקת הכדאיות הכלכלית?
5. היעדר שקיפות מוחלטת?
6. היעדר התחייבות לאי-הקמת אנטנה סלולארית (עקב הסכנה הבריאותית)?
7. התנגדות לסעיפים מרכזיים בחוזה?
8. בקשה להחליף את העו"ד שבחרה הנציגות אשר לדייר אין כל אמון בו?
ב
בתודה מראש
ב. מהם התקדימים בנושא?
ג. כיצד צריך לפעול הדייר ה"סרבן" כדי למנוע מבעוד מועד הגשת תביעה משפטית נגדו?
ד. אם תוגש תביעה כזו נגדו, מה הנימוקים האפשריים של הדייר להגשת תביעה נגדית נגד הדיירים שיתבעו אותו?
ה. האם הנושאים הבאים יכולים להיות סיבה סבירה להתנגדות:
1. מצב בריאותי?
2. גיל?
3. מצב כלכלי - אי יכולת לעמוד בהוצאות העתידיות?
(לחברת הניהול, לארנונה, לחשמל(היעדר דוד שמש), לחיובי עתידי עבור פיתוח סביבתי ע"י הרשות העירונית, וכד')?
4. היעדר שמאות לבדיקת הכדאיות הכלכלית?
5. היעדר שקיפות מוחלטת?
6. היעדר התחייבות לאי-הקמת אנטנה סלולארית (עקב הסכנה הבריאותית)?
7. התנגדות לסעיפים מרכזיים בחוזה?
8. בקשה להחליף את העו"ד שבחרה הנציגות אשר לדייר אין כל אמון בו?
ב
בתודה מראש
נימוקי דייר סרבן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
08/09/16
שלום דב!
יש פסיקות של המפקח על המקרקעין בהם ניתן לעין הנוגעות לאכיפת הסכם תמ"א על דייר סרבן. יש גם פסיקות של בית המשפט המחוזי וממש לאחרונה התקבלה החלטה גם של בית המשפט העליון.
כמובן שאת ההחלטה יש ליישם בכל מקרה לגופו ובהתאם לסוג הפרויקט-
מצב בריאותי/גיל - לא טענת הגנה. אם כי הייתי אומר שמפקחים שונים לא יעצרו את הפרויקט אבל יתכן שיקבעו מספר הנחיות שיקלו על הסרבן (מגורים חליפיים/ שעות עבודה ועוד).
מצב כלכלי- לא רלבנטי. הפרויקט משביח את מצב הבעלים ולא מחייב אותם להוצאות בדר"כ.
שמאות - טענה שעלתה ונדחתה. אין חובה לקחת שמאי ועובדה היא כי כל יתר הבעלים סוברים כי ההצעה ראויה.
שקיפות - לא טענה. ככל שיש נתונים שחסרים לדייר הסרבן יתכן והמפקח יורה על גילויים אבל לא יעכב בשל כך את הפרויקט.
התחייבות לאי הקמת אנטנה סלולרית - לא שיקול. לא בגלל זה יעצרו פרויקט תמ"א. אני מניח כי בכל מקרה היזם רוצה למכור את דירותיו לא ישים מעליהם אנטנת סלולר. גם תמ"א 36א הדנה בהיתרים לאנטנות סלולריות מטילה מגבלות על הצבת אנטנות.
התנגדות לסעיפים מרכזיים בהסכם - לא טיעון. בדר"כ הבעלים גם מיוצגים בהגכם. יתכן ואם יש חוסר סבירות קיצוני בנושא בטוחות המפקח יתקן זאת.
אי אמון בעו"ד הדיירים - לא נימוק. אולי אם תראה קשר העולה כדי שחיתות בין עורך הדין של הדיירים והיזם.
מה כן - אם תראה למשל קיפוח בולט שלך לעומת אחרים בתמורות המפקח לא יאשר את אכיפת ההסכם עליך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
יש פסיקות של המפקח על המקרקעין בהם ניתן לעין הנוגעות לאכיפת הסכם תמ"א על דייר סרבן. יש גם פסיקות של בית המשפט המחוזי וממש לאחרונה התקבלה החלטה גם של בית המשפט העליון.
כמובן שאת ההחלטה יש ליישם בכל מקרה לגופו ובהתאם לסוג הפרויקט-
מצב בריאותי/גיל - לא טענת הגנה. אם כי הייתי אומר שמפקחים שונים לא יעצרו את הפרויקט אבל יתכן שיקבעו מספר הנחיות שיקלו על הסרבן (מגורים חליפיים/ שעות עבודה ועוד).
מצב כלכלי- לא רלבנטי. הפרויקט משביח את מצב הבעלים ולא מחייב אותם להוצאות בדר"כ.
שמאות - טענה שעלתה ונדחתה. אין חובה לקחת שמאי ועובדה היא כי כל יתר הבעלים סוברים כי ההצעה ראויה.
שקיפות - לא טענה. ככל שיש נתונים שחסרים לדייר הסרבן יתכן והמפקח יורה על גילויים אבל לא יעכב בשל כך את הפרויקט.
התחייבות לאי הקמת אנטנה סלולרית - לא שיקול. לא בגלל זה יעצרו פרויקט תמ"א. אני מניח כי בכל מקרה היזם רוצה למכור את דירותיו לא ישים מעליהם אנטנת סלולר. גם תמ"א 36א הדנה בהיתרים לאנטנות סלולריות מטילה מגבלות על הצבת אנטנות.
התנגדות לסעיפים מרכזיים בהסכם - לא טיעון. בדר"כ הבעלים גם מיוצגים בהגכם. יתכן ואם יש חוסר סבירות קיצוני בנושא בטוחות המפקח יתקן זאת.
אי אמון בעו"ד הדיירים - לא נימוק. אולי אם תראה קשר העולה כדי שחיתות בין עורך הדין של הדיירים והיזם.
מה כן - אם תראה למשל קיפוח בולט שלך לעומת אחרים בתמורות המפקח לא יאשר את אכיפת ההסכם עליך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום דמי תיווך על ידי שוכרים שפנו שלא דרך המתווך
דינה
05/09/16
אנו חתומים על בלעדיות אצל מתווך עבור השכרת דירה. פנו אלינו שוכרים, שהגיעו לא דרך המתווך. עתה המתווך דורש את דמי התיווך לא רק מאיתנו (עלינו לשלם על פי הסכם הבלעדיות, וכך גם נעשה, למרות שמצאנו שוכרים ללא המתווך) , אלא גם מהשוכרים, למרות שלא הגיעו דרכו, ואינם חתומים כלפיו בשום אופן כלשהו. השוכרים, כמובן, מסרבים לשלם. מה אומר החוק בנושא זה ?
תשובה
מירית רבינוביץ
06/09/16
דינה ש/לום,
אנא הפני שאלתך לפורום נד"לן ומקרקעין.
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
נציגות דיירים בתמא 38 – חובות וזכויות משפטיות
גלית
05/09/16
שלום למנהלי ולחברי הפורום, יש לי שאלה משפטית עקרונית - באיזה חוק מעוגנים היחסים שבין נציגות הדיירים בפרויקט תמא 38 לדיירים - חובות וזכויות. להלן סיפורי בקצרה: אנו בניין עם 10 דיירים בגבעתיים. 7 דיירים החלו הליך של תמא 38. בסיום ההליך הציעו לשאר 3 הדיירים להצטרף. כאשר ביקשנו נתונים שונים על מנת לבחון את הנושא התבררו לנו העובדות הבאות ש 7 הדיירים ניסו להסתיר. 1. נבדק רק יזם אחד ומולו הם רוצים לחתום. 2. קיים קשר מוקדם בין היזם לאחד מחברי הנציגות. נעשה הליך ללא שקיפות, ללא גילוי מידע, הסתרת מידע, לא נעשה גילוי נאות על הקשרים בין היזם לחבר הנציגות. אנחנו איננו מתנגדים לתמא, אולם איננו יכולים לחתום על חוזה כאשר ההליך שבוצע הינו בעייתי ואולי לא כשר. האם יש חוק מסוים שניתן להפעיל סנקציות כנגד חברי הנציגות לאור התנהלותם הבעייתית, האם הם בבחינת ישות משפטית שניתן לתבוע?
נציגות דיירים בפרויקט תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
08/09/16
גלית שלום
אין שום התיחסות לנושא של נציגות בעלי הדירות לענין פרויקט תמ"א 38. חוק המקרקעין דן בנושא נציגות לנושא אחזקת הבית המשותף.
אבל עדין חלות על הנציגות עקרונות כלליים כמו תום לב. הרי בעצם אתם שותפים בזכויות בניה אותם אתם מבקשים לנצל בדרך של פרויקט התמ"א. במהלך המו"מ עם היזם נציגות הפרויקט אינה בעלת סמכויות נוספות והיא אמורה רק להוות כל מקשר בין היזם ובין כלל בעלי הדירות בפרויקט.
כל פעולות חברי הנציגות צריכות להעשות בתום לב ובשקיפות. לכן אתםזכאים לכל מידע ולכל תשובה בהקשר של הפרויקט.
לגבי בדיקת יזם אחד - לא טוב. תמיד כדאי לבדוק יותר מאחד על מנת שתהיה הצעה נוספת להשוואה. יתכן וזו ההצעה הטובה ביותר שתקבלו אבל עדין הדרך לבדוק זאת הוא בקבלת הצעות נוספות.
לגבי קשר מוקדם בין היזם חבר הנציגות - שאלה היא מה מהות הקשר. אם מדובר רק בהכרות ולא בטובות הנאה (וכמובן רק במידה ויש עוד הצעות שניתן להשוות אליהן) אז אולי זה בסדר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפקעת חנייה ציבורית בעקבות תמא
ענת
04/09/16
שלום רב,
בבניין שלידנו היו בעבר 3 מקומות חנייה בחזית הבניין עבור דיירי אותו בניין כאשר ליד 2 מקומות חנייה הייתה המדרכה מונמכת וסמל מעטפה צויר על הכביש וליד המקום השלישי הייתה המדרכה מוגבהת ולא צויר סמל מעטפה מכיוון שאותו רכב יכל לצאת מהחנייה בדרך אחרת. שאר דיירי הרחוב היו חונים שם וזו הייתה למעשה חנייה ציבורית. לא מזמן סיים אותו בניין פרויקט תמא 38 א. כחלק מהפרויקט בוטלה הגינה האחורית של הבניין לטובת חניות אם זאת אותן שלושת חניות בחזית נשארו. העניין הוא שעקב שינויים מבניים רכב שחונה בחנייה השלישית אינו יכול לצאת בדרך שבה יצא בעבר ולכן מי שחונה במקום החנייה ציבורי מול אותה חניה ( מדרכה מוגבההת, ללא סמל מעטפה) חוסם את אותו רכב. כך שלמעשה הופקעה חנייה ציבורית ששימשה את כל תושבי הרחוב, לטובת אותו בניין. האם הדבר חוקי? האם יש משהו ששאר דיירי הרחוב יכולים לעשות על מנת לקבל חזרה את החנייה שהופקעה מהם?
תודה מראש
בבניין שלידנו היו בעבר 3 מקומות חנייה בחזית הבניין עבור דיירי אותו בניין כאשר ליד 2 מקומות חנייה הייתה המדרכה מונמכת וסמל מעטפה צויר על הכביש וליד המקום השלישי הייתה המדרכה מוגבהת ולא צויר סמל מעטפה מכיוון שאותו רכב יכל לצאת מהחנייה בדרך אחרת. שאר דיירי הרחוב היו חונים שם וזו הייתה למעשה חנייה ציבורית. לא מזמן סיים אותו בניין פרויקט תמא 38 א. כחלק מהפרויקט בוטלה הגינה האחורית של הבניין לטובת חניות אם זאת אותן שלושת חניות בחזית נשארו. העניין הוא שעקב שינויים מבניים רכב שחונה בחנייה השלישית אינו יכול לצאת בדרך שבה יצא בעבר ולכן מי שחונה במקום החנייה ציבורי מול אותה חניה ( מדרכה מוגבההת, ללא סמל מעטפה) חוסם את אותו רכב. כך שלמעשה הופקעה חנייה ציבורית ששימשה את כל תושבי הרחוב, לטובת אותו בניין. האם הדבר חוקי? האם יש משהו ששאר דיירי הרחוב יכולים לעשות על מנת לקבל חזרה את החנייה שהופקעה מהם?
תודה מראש
תחבורה ציבורית
יעקב
06/09/16
לעבור לתחבורה ציבורית
זה מה שעונים בעירית רמת גן
תחת התשובה שהעיריה שי לה תוכנית לסידור של כל בעיות החנייה
אבל לא מסוגלת כרגע להציג את התוכנית
זה מה שעונים בעירית רמת גן
תחת התשובה שהעיריה שי לה תוכנית לסידור של כל בעיות החנייה
אבל לא מסוגלת כרגע להציג את התוכנית
הפקעת חנייה ציבורית בעקבות תמא
ענת
08/09/16
לא קיבלתי תשובה. אשמח לספק הבהרות אם יש אי בהירויות בהודעה המקורית
תודה
תודה
הפקעת חניה עקב תמא
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/09/16
שלום ענת!
אני מבין מהכתוב שמראש החניה השלישית לא היתה מסומנת. בנוסף - היתר הבניה של אותו בנין בודאי ציין את כל מה שכתבת. במידה והבניה נעשתה על פי ההיתר אז אין מה לעשות.
אני מציע שתפנו למי שמטפל בנושא תחבורה וחניות בישוב אצלכם ותעלו בפניו את ההשגות שלכם והצעות לתיקון.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין מהכתוב שמראש החניה השלישית לא היתה מסומנת. בנוסף - היתר הבניה של אותו בנין בודאי ציין את כל מה שכתבת. במידה והבניה נעשתה על פי ההיתר אז אין מה לעשות.
אני מציע שתפנו למי שמטפל בנושא תחבורה וחניות בישוב אצלכם ותעלו בפניו את ההשגות שלכם והצעות לתיקון.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עזרה דחופה!
שלומי
04/09/16
שלום רב.
ברשותינו דירה באשדוד שעוברת תמא 38. בתהליכי סיום. אנחנו קומה 1. מסתבר שבגלל תיכנון לוקה של הקבלן יזם, אותה צנרת ביוב ישנה של 4 הדירות הישנות יורדת למטה היישר לתקרה של אחד מהחדרים של דירת הגן שהוסיפו. לטענת יועץ האיסטלציה, היזם וכו, הוא רוצה את אותו צינור ביוב ישן להוציא מחוץ לבניין דרך הדירה שלנו.(וכמובן לא דרך הדירה החדשה למטה)(על מנת שלא יעבור לדייר למטה בדירה החדשה צינור ביוב בחדר מעל הראש.) אז על חשבנינו הם רוצים לשבור את הצינור בזוית בתוך השרותים שלנו, להוציא אותו דרך קיר השרותים לחדר שירות שהוסיפו ומחדר השרות החוצה. כל זה אומר מבחינתינו, הוספת צינורות גלויים בשרותים ובחדר שירות, שבירה של כל הרצפה קרמיקה וכו, בנוסף החיבור של השרותים שלנו לצנרת המשתנה בעייתי בזווית גרועה( הכל בגובה 0) ובנוסף יש דיירת שמשכירה את הדירה. מה עלי לעשות? לא מפסיקים להלחיץ ולהגיד לנו שאנחנו מעכבים עבודה. אנחנו לא רוצים שיכנסו לדירה . האם יש לנו אפשרות לסרב? החוזה לא נראה לטובתינו. האם אנו זקוקים לייעוץ משפטי? ליווי של עורך דין? נשמח לכל תגובה וייעוץ תודה רבה
ברשותינו דירה באשדוד שעוברת תמא 38. בתהליכי סיום. אנחנו קומה 1. מסתבר שבגלל תיכנון לוקה של הקבלן יזם, אותה צנרת ביוב ישנה של 4 הדירות הישנות יורדת למטה היישר לתקרה של אחד מהחדרים של דירת הגן שהוסיפו. לטענת יועץ האיסטלציה, היזם וכו, הוא רוצה את אותו צינור ביוב ישן להוציא מחוץ לבניין דרך הדירה שלנו.(וכמובן לא דרך הדירה החדשה למטה)(על מנת שלא יעבור לדייר למטה בדירה החדשה צינור ביוב בחדר מעל הראש.) אז על חשבנינו הם רוצים לשבור את הצינור בזוית בתוך השרותים שלנו, להוציא אותו דרך קיר השרותים לחדר שירות שהוסיפו ומחדר השרות החוצה. כל זה אומר מבחינתינו, הוספת צינורות גלויים בשרותים ובחדר שירות, שבירה של כל הרצפה קרמיקה וכו, בנוסף החיבור של השרותים שלנו לצנרת המשתנה בעייתי בזווית גרועה( הכל בגובה 0) ובנוסף יש דיירת שמשכירה את הדירה. מה עלי לעשות? לא מפסיקים להלחיץ ולהגיד לנו שאנחנו מעכבים עבודה. אנחנו לא רוצים שיכנסו לדירה . האם יש לנו אפשרות לסרב? החוזה לא נראה לטובתינו. האם אנו זקוקים לייעוץ משפטי? ליווי של עורך דין? נשמח לכל תגובה וייעוץ תודה רבה
העברת צנרת ביוב בתוך הדירה
מירית רבינוביץ
05/09/16
שלומי שלום,
ללא קריאת החוזה אכן יהיה קשה מאד להבין מה מצבכם המשפטי.
האם נועצתם במפקח הדיירים? בעוה"ד של הדיירים?
אולי ניתן למצוא פתרון יישומי אחר?
אם לאו אכן לטעמי נכון יהיה לפנות באופן מיידי לייעוץ משפטי נקודתי.
שיהיה בהצלחה
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
אי שוויון בדירות החדשות בפרוייקט תמא פינוי בינוי
הילה
03/09/16
עו"ד הלוי שלום רב,אנחנו במו"מ עם יזם לקראת תמ"א של פינוי בינוי. מדובר בבנין ישן של 3 קומות וכל הדירות הן בעלות שטח זהה. 2 שכנים שדירותיהם משופצות/מושקעות יותר משלנו דורשים מהיזם לקבל דירות בעלות מפרט גבוה יותר משלנו בבנין החדש. האם זה מקובל? האם נתקלת בתופעה כזו? לנו זה נראה לא הוגן. לכולנו יש דירה בדיוק באותו גודל ואנחנו "מוכרים" ליזמים את אותו השטח ולכן לא נראה לנו שמישהו מהשכנים צריך לקבל מפרט יותר גבוה בדירה החדשה. אלא כולנו צריכים לקבל בדיוק אותן דירות. מה דעתך? האם מנסיונך יש מקרים בהם השיפוץ הפנימי של דירה ישנה משפיע על רמת המפרט של הדירה החדשה בפרוייקט פינוי בינוי?
האם לדייר שדירתו משופצת מגיע מפרט משודרג מהשאר?
מירית רבינוביץ
05/09/16
הילה שלום,
ראית אציין כי מדובר בשאלה מסחרית, כזו שאינה מאפשרת תשובה אחת. והיא יכולה להיות נכונה לדיירים מסוימים בפרויקט מסוים אך לא נכונה לדיירים אחרים בפרויקט אחר.
לגופו של עניין, אפשר למצוא הגיון מסחרי במתן פיצוי הולם לדיירים שהשקיעו את מיטב כספם בשיפוץ הדירה.
אם היית את בנעליהם האם לא היית חושבת שראוי לפצות אותך על האובדן הכספי?
ככל שאת מקבלת מפרט טכני טוב המספק אותך, האם נכון לך להפסיד את הפרויקט רק כיוון שהשכן מקבל אריח יקר יותר? הם הרי לא מקבלים שטחים גדולים יותר....
הייתי מציעה לבחון את תנאי ההסכם, התמורות והמפרט הטכני בצורה ממוקדת ביחס לדירתך שלך ואם לאחר מו"מ שלך מול היזם התמורות הוגנות וטובות - צאי לדרך.
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
9.8 % ברכוש נהפך ללא היתר מחדרי משרד לדירות
פנינה
31/08/16
בבניין יש סרבן אשר בחזקתו 16.3 % בבניין וברכוש המשותף .
ישנם שני חדרי משרד שנהפכו לדירות ללא היתר המהווים 9.8% ברכוש ללא היתר. אבל בעליהם חתמו על התמ"א
לפי דעתי אין 80% הסכמות ליזם בגלל ש9.8 % נבנו ללא היתר .
16.8 % סרבן
9.8 % ללא היתר האים ליזם יש תעוזה להביא את הסקבן למפקחת?. כי אין לו 80% אבסולוטי של הסכמה !!. אודה לכם על מענה
ישנם שני חדרי משרד שנהפכו לדירות ללא היתר המהווים 9.8% ברכוש ללא היתר. אבל בעליהם חתמו על התמ"א
לפי דעתי אין 80% הסכמות ליזם בגלל ש9.8 % נבנו ללא היתר .
16.8 % סרבן
9.8 % ללא היתר האים ליזם יש תעוזה להביא את הסקבן למפקחת?. כי אין לו 80% אבסולוטי של הסכמה !!. אודה לכם על מענה
תוקף חתימת בעל יחידה הבנויה ללא היתר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/09/16
פנינה שלום!
המצב שאת מתארת די שכיח בתל אביב ובערים נוספות. בעבר לא היה תאום בין העיריה ובין לשכת רישום המקרקעין כך שלא היתה חפיפה מלאה בין מה שניתן היה לבנות על פי היתר הבניה ובין מה שנרשם כיחידה בבית המשותף על פי תשריט הרישום שהוגש ללשכת רישום המקרקעין.
צריך להבין שבדרך כלל מצב זה נוצר כבר לפני חמישים ושישים שנים ולפעמים בעלי אותה יחידה הם לא ה"חוטאים" הראשונים. לכן אני לא רואה את המפקחת מבטלת את זכותם להמנות במנין בעלי הדירות בודאי בלי שיש הכרעה שיפוטית בבית המשפט המחוזי לגבי שינוי המצב הקיים.
בכל מקרה אני לא מכיר הכרעה שיפוטית בענין אלא זו רק דעתי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
המצב שאת מתארת די שכיח בתל אביב ובערים נוספות. בעבר לא היה תאום בין העיריה ובין לשכת רישום המקרקעין כך שלא היתה חפיפה מלאה בין מה שניתן היה לבנות על פי היתר הבניה ובין מה שנרשם כיחידה בבית המשותף על פי תשריט הרישום שהוגש ללשכת רישום המקרקעין.
צריך להבין שבדרך כלל מצב זה נוצר כבר לפני חמישים ושישים שנים ולפעמים בעלי אותה יחידה הם לא ה"חוטאים" הראשונים. לכן אני לא רואה את המפקחת מבטלת את זכותם להמנות במנין בעלי הדירות בודאי בלי שיש הכרעה שיפוטית בבית המשפט המחוזי לגבי שינוי המצב הקיים.
בכל מקרה אני לא מכיר הכרעה שיפוטית בענין אלא זו רק דעתי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האדריכל לא נותן תשריט מלא של הבניין החדש.
פנינה
31/08/16
האדריכל לא נותן תשריט של הבניין החדש. שלא נדבר על תלת מימד. לפי התמ"א מגיע לדיירים לפחות תוספת ממד בגודל 10-12 מ"ר . בדירה הישנה יש שני חדרי שינה בדירה החדשה יהייה חדר אחד והשני , חדר הורים ישמש כממ"ד אשר קיר אחד הינו משותף עם המעלית. ולפי השרתוטים הדירה החדשה תהייה ב5 מ"ר פחות מהדירה הקיימת כיום. והדירה החדשה מפסידה כיוון אויר שלישי. הדירה כיום הינה משופצת למופת בקומה עליונה ולה 3 כיווני אויר . האים לאור הנ"ל ליזם בכלל יש חוצפה להביא אותי לפני המפקחת ?. גם מעלים מימני את מספר הדיחרות בבניין החדש וגם יקטין לי את הדירה ויבטל לי כיוון אויר . מה דעתיכם ?. האים התוכנית של התמ"א באה לנשל את הדיירים מנכסם?. ואם זוהי תוכנית של המדינה אז למה אין חוקים וכללים אשר לפיהם ניתן לדייר להבין מה עליו לעשות בלי לגרום לבעיות בין הדיירים. ולגרום לילות שחורים לדייר הסרבן בצדק . אודה לכם על כל מענה . אני לפחות מוצאת קצת נחמה אצל עו"ד הלוי בפורום זה
האדריכל לא נותן תשריט מלא
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/09/16
פנינה שלום!
אני מבין שאתם חתמתם או עומדים לחתום על פרויקט של תמ"א 38/2, הריסה ובניה. בשלב התחלתי האדריכל יכול להציג רק תוכניות ראשוניות ועקרונויות. הן לא אמורות להיות שונות לגמרי מהתוכנית הסופית אבל יתכנו בה שינויים קלים.
לגבי התמורות שאתם מקבלים - קשה לי לענות בלי להכיר את המגרש ואת האילוצים שבו ובעיסקה. בכל מקרה אני מבין ש- 80% מבעלי הדירות כן מסתפקים בהצעה זו. במקרה כזה אני לא בטוח שהמפקח על המקרקעין יקבל טענה כאילו התמורה אינה מספיק טובה. צר לי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שאתם חתמתם או עומדים לחתום על פרויקט של תמ"א 38/2, הריסה ובניה. בשלב התחלתי האדריכל יכול להציג רק תוכניות ראשוניות ועקרונויות. הן לא אמורות להיות שונות לגמרי מהתוכנית הסופית אבל יתכנו בה שינויים קלים.
לגבי התמורות שאתם מקבלים - קשה לי לענות בלי להכיר את המגרש ואת האילוצים שבו ובעיסקה. בכל מקרה אני מבין ש- 80% מבעלי הדירות כן מסתפקים בהצעה זו. במקרה כזה אני לא בטוח שהמפקח על המקרקעין יקבל טענה כאילו התמורה אינה מספיק טובה. צר לי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מקרה יוצא דופן באירגון התמ"א 38 /2
פנינה
31/08/16
אדריכל אסף את הדיירים והוא אירגן אספות אשר בהם נבחר עו"ד דיירים וגם יזם. האדריכל שאסף ,כמובן הוא יעשה את התוכניות של הפרוייקט . במידה וקיים כשל בגלל התוכניות של האדריכל הזה האים לקבלן יהיו טענות שאנחנו , הדיירים בחרנו את האדריכל ?.
במילים פשוטות האים צריך לציין בחוזה התמ"א 38/2 כי האדריכל מקובל על היזם ולא תהיינה לו כל טענות בהקשר לתוכניות .?.
במילים פשוטות האים צריך לציין בחוזה התמ"א 38/2 כי האדריכל מקובל על היזם ולא תהיינה לו כל טענות בהקשר לתוכניות .?.
אדריכל הפרויקט
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/09/16
שלום פנינה!
לא רואה בעיה עם זה. גם אם אתם בחרתם באדריכל עדין היזם הסכים לו והוא זה שיעבוד איתו בצמוד להכנת התוכניות להיתר. התוכניות שאתם רואים עכשיו מהאדריכל הן ראשוניות בלבד. כך שלא רואה מקום שיקבלו טענות כאלו של היזם. יחד עם זאת - אפשר להוסיף בהסכם כי האדריכל נבדק ומקובל על היזם או כל לשון אחר דומה
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא רואה בעיה עם זה. גם אם אתם בחרתם באדריכל עדין היזם הסכים לו והוא זה שיעבוד איתו בצמוד להכנת התוכניות להיתר. התוכניות שאתם רואים עכשיו מהאדריכל הן ראשוניות בלבד. כך שלא רואה מקום שיקבלו טענות כאלו של היזם. יחד עם זאת - אפשר להוסיף בהסכם כי האדריכל נבדק ומקובל על היזם או כל לשון אחר דומה
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
באיזה שלב היזם תובע את הסרבן על חוזה תמ"א 38/2
נינה
31/08/16
בבניין בין 3 קומות המכיל 11 דירות ושני חדרי משרד . 9 דיירים חתמו וגם שני חדרי משרד חתמו על הסכם הריסה ובנייה באיזור יהודה המכבי. ניתן לאמר 80 % חתמו על ההסכם ללא כל התעמקות בחוזה.ואף לפני שקבלו נספחים. אני לא חותמת כי לא קבלתי את תשריט של כל הבניין . הדיירים מקבלים בתמורה רק את הדירה שלהם ואף ייתכן ושטח נטו של החדשה יקטן. האדריכל לא מוסר # סופי של הדירות בבניין החדש . וטוען כי בשתי הקומות העליונות עדיין לא החליט היזם האם יהיו מיני פנטהאויזים או דירות , לכן לא מוסר את מספר הדירות הסופי. מאחר וכיום אני בקומה העליונה של הבניין עם שתי דירות אני מסרבת לחתום. השאלה שלי מתי היזם יתבע אותי אצל המפקחת ?. האם זה יהייה אחרי שקיבל היתר בנייה או לפני כן ?. אודה לכם על כל מענה שיכול לעזור .
באיזה שלב תובעים את הסרבן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/08/16
נינה שלום!
ניתן להגיש תביעה המתבררת בפני המפקח רק במידה וחתמו רוב נדרש מבין בעלי הדירות (במקרה שלך - 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף) וכן במידה והתקבל אישור הוועדה לתכנון ובניה בתנאים (לפני קבלת היתר הבניה).
רק החל מקיום תנאים אלו ניתן להגיש תביעה כנגד דייר סרבן.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
ניתן להגיש תביעה המתבררת בפני המפקח רק במידה וחתמו רוב נדרש מבין בעלי הדירות (במקרה שלך - 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף) וכן במידה והתקבל אישור הוועדה לתכנון ובניה בתנאים (לפני קבלת היתר הבניה).
רק החל מקיום תנאים אלו ניתן להגיש תביעה כנגד דייר סרבן.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח בתמא 38/2
עילם זהר
30/08/16
האם חלה חובת מס שבח על פרויקט תמא 38/2 בתל אביב
חובת מס שבח בתמ"א 38/2
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/08/16
שלום עילם!
הסכם תמ"א 38 הוא הסכם על פיו מוכרים בעלי הזכויות בחלקה חלק מזכויות הבניה הקיימות בתמורה לביצוע עבודות בניה לבנית דירות הבעלים ולקבלת עוד הטבות (בעיקר שכ"ד). זו עיסקה במקרקעיין לכל דבר. חוק מיסוי מקרקעין פטר מכר של זכויות בניה שמקורן בתמ"א 38 מתשלום מס שבח. יש מקרים רבים בהם פטור זה אינו מספק (כי ישנם זכויות גם לא מכוח התמ"א) ובמקרה כזה משתמשים היום בפטורים אחרים שבחוק (פטור דירה יחידה, פטור ליניארי). עדין זו עיסקה במקרקעין המחייבת דיווח ועשית שומה וכן לעיתים קרובות גם תשלום סכום כסף כמס שבח.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
הסכם תמ"א 38 הוא הסכם על פיו מוכרים בעלי הזכויות בחלקה חלק מזכויות הבניה הקיימות בתמורה לביצוע עבודות בניה לבנית דירות הבעלים ולקבלת עוד הטבות (בעיקר שכ"ד). זו עיסקה במקרקעיין לכל דבר. חוק מיסוי מקרקעין פטר מכר של זכויות בניה שמקורן בתמ"א 38 מתשלום מס שבח. יש מקרים רבים בהם פטור זה אינו מספק (כי ישנם זכויות גם לא מכוח התמ"א) ובמקרה כזה משתמשים היום בפטורים אחרים שבחוק (פטור דירה יחידה, פטור ליניארי). עדין זו עיסקה במקרקעין המחייבת דיווח ועשית שומה וכן לעיתים קרובות גם תשלום סכום כסף כמס שבח.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סרבנים בפרויקט תמ"א 38/2
פלוני
29/08/16
היי, ברצוני לדעת מה קורה במצב בו בבניין מסוים יש פרויקט תמ"א 38/2 (פינוי בינוי) ולשם השגת הרוב הדרוש (80%) נדרש אישור מדירה המורכבת מ- 3 יורשים, כאשר רק 2 מתוכם מסכימים לביצוע הפרויקט ואילו היורש השלישי מסרב לביצוע הפרויקט. השאלה היא: האם סירובו של היורש השלישי לחתימה על ההסכם גוברת על הסכמתם של שני היורשים האחרים שרוצים את הפרויקט?. במילים אחרות: הפרויקט יכול לצאת לדרך רק אם תושג החתימה של הדירה הנ"ל אך הבעיה היא שיש יורש אחד בדירה שמסרב לביצוע הפרויקט, ואילו שני האחים שלו מצדדים בביצוע הפרויקט. מי גובר במצב כזה?. כמו כן, אשמח אם תפנה אותי לפסיקה בנושא
בעל 1/3 בדירה >>>
אני לא עו"ד רק מבקרת
31/08/16
לגבי המיסים 1/3 דירה נחשב כבעל דירה . ייתכן והמצב זהה גם לגבי התמ"א . ועוד יותר חזק אם בעל ה1/3 מתגורר בדירה .
אני לא עו"ד רק מבקרת בפורום וגם לי יש מלא בעיות עם התמ"א הזאת.
אני לא עו"ד רק מבקרת בפורום וגם לי יש מלא בעיות עם התמ"א הזאת.
סרבנים בפרויקט תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/08/16
שלום רב!
לצערי אני לא מכיר תקדים דומה. השאלה היא בעצם האם הסכמה של 2/3 מבעלי הזכויות בדירה מחייבת גם את השליש הנותר לגבי פרויקט של תמ"א 38/2, קרי הריסה ובניה. בעיקרון לא נראה הגיוני שמיעוט בדירה יגבר על הסכמת הרוב בדירה. האם ד ברוב רגיל או שצריך רוב מיוחד? אולי רוב של 80% מבין בעלי הדירה? להרגשתי ברגע שיש רוב בולט בעד הפרויקט, כאשר בעל החלק הנוסף לא מתגורר בדירה עצמה - יתכן ויראו בהתנגותו כחסרת תום לב במיוחד לאור החשיבות הגדולה שיש היום בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ויראו בהסכמת השניים האחרים כסכמת הדירה כולה לצורך ספירת הרוב הנדרש.
אם אני הייתי היזם - הייתי הולך על זה. אבל אני לא יכול להבטיח לו וודאות וגם לא שהענין המשפטי לא יעכב אותו בקידום הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לצערי אני לא מכיר תקדים דומה. השאלה היא בעצם האם הסכמה של 2/3 מבעלי הזכויות בדירה מחייבת גם את השליש הנותר לגבי פרויקט של תמ"א 38/2, קרי הריסה ובניה. בעיקרון לא נראה הגיוני שמיעוט בדירה יגבר על הסכמת הרוב בדירה. האם ד ברוב רגיל או שצריך רוב מיוחד? אולי רוב של 80% מבין בעלי הדירה? להרגשתי ברגע שיש רוב בולט בעד הפרויקט, כאשר בעל החלק הנוסף לא מתגורר בדירה עצמה - יתכן ויראו בהתנגותו כחסרת תום לב במיוחד לאור החשיבות הגדולה שיש היום בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ויראו בהסכמת השניים האחרים כסכמת הדירה כולה לצורך ספירת הרוב הנדרש.
אם אני הייתי היזם - הייתי הולך על זה. אבל אני לא יכול להבטיח לו וודאות וגם לא שהענין המשפטי לא יעכב אותו בקידום הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנהלות לא כשרה של נציגי הדיירים ושל העו"ד המלווה
K PINATI
28/08/16
שלום למנהלי ולחברי הפורום,
שמי פנינית ראיתי בפורום את הוידאו של עו"ד אילן הלוי בנושא "סוגיית חוסר האמון בעורך הדין ונציגות הדיירים לקראת עסקת תמ"א 38". בוידאו עו"ד הלוי מייעץ איך להימנע מנושא זה ואני רוצה לשאול מה אנחנו כדיירים יכולים לעשות משפטית כאשר הדבר כבר קרה. להלן בקצרה הפרטים: בבניין שלנו ברעננה התאחדו מספר שכנים לבדיקת נושא תמא 38. לבסוף הזמינו את כל השכנים לחתום. כאשר העלינו מספר שאלות באשר לפרויקט עלו הנתונים הבאים:
1. הדיירים נפגשו רק עם יזם אחד, ולא בדקו אלטרנטיבות נוספות. לאחר בדיקה התברר לנו שקיימת היכרות מוקדמת בין אחד הדיירים שהיה בנציגות לבין היזם. כמובן שהוא לא דיווח על כך לשכנים.
2. הסתבר שיש הכרות מוקדמת בין העו"ד המלווה של הדיירים לבין היזם ועורכי דינו. באחד ההתכתבויות הפנימיות בינינו במייל העו"ד אף הוסיף את היזם ועורכי דינו כמכותבים.
3. נציגי הדיירים והעו"ד מסרבים לענות מדוע לא נבדקו יזמים נוספים, וכן מסרבים להליך של גילוי נאות על קשרים מוקדמים בין מי מדיירי הנציגות ליזם ועורכי דינו וכן בין העו"ד המלווה ליזם ולעורכי דינו.
להתנהלות הזו יש השלכות גם מעבר לביצוע התמא ונשאלת השאלה באיזה חובות משפטיות עומדים חברי הנציגות והעו"ד המלווה ואיזה דרכים משפטיות עומדות בפנינו על מנת לפעול כנגד ההתנהלות הבעייתית והלא כשרה של הדיירים והעו"ד. דרך אגב, ידוע לי כי אחד הדיירים פנה מיוזמתו והתלונן על העו"ד המלווה בלשכת עורכי הדין. תודה מראש - פנינית
שמי פנינית ראיתי בפורום את הוידאו של עו"ד אילן הלוי בנושא "סוגיית חוסר האמון בעורך הדין ונציגות הדיירים לקראת עסקת תמ"א 38". בוידאו עו"ד הלוי מייעץ איך להימנע מנושא זה ואני רוצה לשאול מה אנחנו כדיירים יכולים לעשות משפטית כאשר הדבר כבר קרה. להלן בקצרה הפרטים: בבניין שלנו ברעננה התאחדו מספר שכנים לבדיקת נושא תמא 38. לבסוף הזמינו את כל השכנים לחתום. כאשר העלינו מספר שאלות באשר לפרויקט עלו הנתונים הבאים:
1. הדיירים נפגשו רק עם יזם אחד, ולא בדקו אלטרנטיבות נוספות. לאחר בדיקה התברר לנו שקיימת היכרות מוקדמת בין אחד הדיירים שהיה בנציגות לבין היזם. כמובן שהוא לא דיווח על כך לשכנים.
2. הסתבר שיש הכרות מוקדמת בין העו"ד המלווה של הדיירים לבין היזם ועורכי דינו. באחד ההתכתבויות הפנימיות בינינו במייל העו"ד אף הוסיף את היזם ועורכי דינו כמכותבים.
3. נציגי הדיירים והעו"ד מסרבים לענות מדוע לא נבדקו יזמים נוספים, וכן מסרבים להליך של גילוי נאות על קשרים מוקדמים בין מי מדיירי הנציגות ליזם ועורכי דינו וכן בין העו"ד המלווה ליזם ולעורכי דינו.
להתנהלות הזו יש השלכות גם מעבר לביצוע התמא ונשאלת השאלה באיזה חובות משפטיות עומדים חברי הנציגות והעו"ד המלווה ואיזה דרכים משפטיות עומדות בפנינו על מנת לפעול כנגד ההתנהלות הבעייתית והלא כשרה של הדיירים והעו"ד. דרך אגב, ידוע לי כי אחד הדיירים פנה מיוזמתו והתלונן על העו"ד המלווה בלשכת עורכי הדין. תודה מראש - פנינית
שאלת אמון בעורך דין הדיירים ובנציגות
מירית רבינוביץ
29/08/16
פנינית שלום,
אכן, לא מקובל ולא כדאי להתקשר עם יזם כאשר לא נבחנו הצעות מיזמים אחרים נוספים.
לא הצלחתי להבין האם חתמתם על מסמך ראשוני או על הסכם?
מציעה לפנות ליעוץ משפטי אצל עו"ד אשר יעבור על המסמך החתום ויראה אם עדיין יש דרך לשנות את המצב ולאפשר הצעות נוספות מיזמים נוספים.
הכרות מוקדמת בין עו"ד של הצדדים אינה חריגה. בסה"כ אנחנו מדינה קטנה ובעולם התמ"א עוה"ד אינם רבים ומכירים אחד את השני מעסקאות קודמות.
אני לא רואה בכך שום פגם אלא להפך רק יכולת לקדם את הפרויקט בצורה טובה יותר.
באשר לנציגות אם עולה חשש כאמור הייתי ממליצה לכנס אסיפת דיירים ולבחור נציגות חדשה.
מקווה שתצליחי להתקדם בתחושת בטחון טובה יותר בהמשך.
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
אכן, לא מקובל ולא כדאי להתקשר עם יזם כאשר לא נבחנו הצעות מיזמים אחרים נוספים.
לא הצלחתי להבין האם חתמתם על מסמך ראשוני או על הסכם?
מציעה לפנות ליעוץ משפטי אצל עו"ד אשר יעבור על המסמך החתום ויראה אם עדיין יש דרך לשנות את המצב ולאפשר הצעות נוספות מיזמים נוספים.
הכרות מוקדמת בין עו"ד של הצדדים אינה חריגה. בסה"כ אנחנו מדינה קטנה ובעולם התמ"א עוה"ד אינם רבים ומכירים אחד את השני מעסקאות קודמות.
אני לא רואה בכך שום פגם אלא להפך רק יכולת לקדם את הפרויקט בצורה טובה יותר.
באשר לנציגות אם עולה חשש כאמור הייתי ממליצה לכנס אסיפת דיירים ולבחור נציגות חדשה.
מקווה שתצליחי להתקדם בתחושת בטחון טובה יותר בהמשך.
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
זכויות מתנגדים
צילה
27/08/16
שלום רב
בבניין שלי ובבניינים השכנים החליטו לעשות תמ"א הריסה ובנייה.הייתי חברה בועד ומעורת בפגישו וישיבות אבל החלטתי לא לחתוםמאז מודרתי מהועד וכמובן איני מקבלת גם את המידע שקיבלו השכנים שאינם חברי ועדהאם זה חוקי?בנוסף בלעדיי ובלעדי שכן נוסף בבנין יש רק 79 אחוזי הסכמה ונודע לנו שהוחלט לצאת לדרך עם עוד 3 בניינים צמודים ולאחד חלקותמה זה אומר? האם זה מותר? האם ניתן לצאת לדרך כשאין 80 אחוזי הסכמה שלנו?תודה
בבניין שלי ובבניינים השכנים החליטו לעשות תמ"א הריסה ובנייה.הייתי חברה בועד ומעורת בפגישו וישיבות אבל החלטתי לא לחתוםמאז מודרתי מהועד וכמובן איני מקבלת גם את המידע שקיבלו השכנים שאינם חברי ועדהאם זה חוקי?בנוסף בלעדיי ובלעדי שכן נוסף בבנין יש רק 79 אחוזי הסכמה ונודע לנו שהוחלט לצאת לדרך עם עוד 3 בניינים צמודים ולאחד חלקותמה זה אומר? האם זה מותר? האם ניתן לצאת לדרך כשאין 80 אחוזי הסכמה שלנו?תודה
הרוב הדרוש לתמא 38 הריסה ובניה
מירית רבינוביץ
29/08/16
שלום צילה,
מצטערת מאד לשמוע כי יחסיך עם יתר חברי הוועד עלו על שרטון.
בכל מקרה לאור העובדה שאת ממאנת לחתום על ההסכם הרי שמבחינת הבניין את מוגדרת כ"דיירת סרבנית". ומכאן כי ההתנהלות מולך צפויה להיות במסגרת תביעה למפקח/ת.
הרוב הדרוש הינו 80% מבעלי הדירות אשר להם צמוד 80% מהרכוש המשותף, ביחס לכל בניין בנפרד.
אם אין רוב דרוש בבניין הרי שלא ניתן יהיה גם להגיש נגדך תביעה אצל המפקחת.
אני ממליצה לך בחום לנסות ולהגיע להבנות ולהסכמות להנעת הליך התמ"א בבניין ,לרווחתך ולרווחת יתר הבעלים. ייתכן וליווי משפטי אישי עבורך יוכל לסייע לך להתקדם.
אין ספק שפרויקט תמ"א מטרתו להיטיב עם הבעלים ולעתים בתוך כל העשיה והויכוחים הרעיון הבסיסי נשכח ... וחבל...
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
מצטערת מאד לשמוע כי יחסיך עם יתר חברי הוועד עלו על שרטון.
בכל מקרה לאור העובדה שאת ממאנת לחתום על ההסכם הרי שמבחינת הבניין את מוגדרת כ"דיירת סרבנית". ומכאן כי ההתנהלות מולך צפויה להיות במסגרת תביעה למפקח/ת.
הרוב הדרוש הינו 80% מבעלי הדירות אשר להם צמוד 80% מהרכוש המשותף, ביחס לכל בניין בנפרד.
אם אין רוב דרוש בבניין הרי שלא ניתן יהיה גם להגיש נגדך תביעה אצל המפקחת.
אני ממליצה לך בחום לנסות ולהגיע להבנות ולהסכמות להנעת הליך התמ"א בבניין ,לרווחתך ולרווחת יתר הבעלים. ייתכן וליווי משפטי אישי עבורך יוכל לסייע לך להתקדם.
אין ספק שפרויקט תמ"א מטרתו להיטיב עם הבעלים ולעתים בתוך כל העשיה והויכוחים הרעיון הבסיסי נשכח ... וחבל...
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
חישוב שטח קומה טיפוסית
מירב ב
26/08/16
שלום, בניין סמוך לבייתי הגיש תוכניות לתמ״א 38/3. על המגרש שלו (ששטחו 1000 מ״ר) קיימת כיום מעיין וילה (שרשומה כ 3 יחידות דיור). למבנה קומת קרקע בת 320 מטר וקומה ראשונה בת 90 מטר. היזם כמובן ביצע חישובים של תוספת זכויות בניה המטיבים עמו, לפי שטח קומה טיפוסית: 320 מ״ר. אם לבניין 2 קומות שאינן שוות בגודלן, מה היא הדרך הנכונה לחשב שטח קומה טיפוסית לטובת חישוב זכויות לפי תמ״א 38/3? (אציין שמדובר בחיפה וכי התב״ע באזור הוא 60%. ) האם בכלל יש הגדרה ברורה לכך? האם מיצוע שטח 2 הקומות יכולה להחשב פרשנות סבירה למהי שטח קומה טיפוסית?? (ברצוננו להגיש התנגדות לבניה).
חישוב שטח קומה טיפוסית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
29/08/16
מירב שלום רב!
אין כאן ענין של פרשנות אלא בדיקה מה קובעות תוכניות בנין עיר החלות על המגרש הנ"ל. כתבת שזכויות הבניה הן 60%. אני מניח שקראת את זה בתוכניות. אפשר גם לקרוא שם נתונים נוספים כגון- מספר קומות מותר, קווי בנין, מס' דירות וכו'.
במידה ומותר על התוכניות החלות בניה של 320 מ"ר בקומה המשמעות היא שהמגרש הצמוד בנוי בחסר. לכן הוא יכול להשלים זכויות מכות תוכניות קיימות ועוד 2.5 קומות מתמ"א 38. יתכן וזה לא מה שכתוב בתוכניות. בכל מקרה אני שב וממליץ לבדוק קודם כל מה כתוב בהן.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין כאן ענין של פרשנות אלא בדיקה מה קובעות תוכניות בנין עיר החלות על המגרש הנ"ל. כתבת שזכויות הבניה הן 60%. אני מניח שקראת את זה בתוכניות. אפשר גם לקרוא שם נתונים נוספים כגון- מספר קומות מותר, קווי בנין, מס' דירות וכו'.
במידה ומותר על התוכניות החלות בניה של 320 מ"ר בקומה המשמעות היא שהמגרש הצמוד בנוי בחסר. לכן הוא יכול להשלים זכויות מכות תוכניות קיימות ועוד 2.5 קומות מתמ"א 38. יתכן וזה לא מה שכתוב בתוכניות. בכל מקרה אני שב וממליץ לבדוק קודם כל מה כתוב בהן.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
