פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
תיקון 3א'-ממ"ד
אלון
17/04/17
קראתי שבתיקון 3א כל דירה קיימת מקבלת תוספת 13 מ"ר.
האם זה הממ"ד או שזה בנוסף לממ"ד ?
תודה.
האם זה הממ"ד או שזה בנוסף לממ"ד ?
תודה.
שטח הממד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/04/17
שלום רב
מדובר על 13 מר תוספת שטח עיקרי לדירה ובנוסף עוד 12 מר שטח ממד וסה"כ 25 מר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שוכר המנהל עסק בחנות המיועדת לתמ"א
לימור
16/04/17
שוכר מנהל עסק ב- 3 חנויות המחוברות ביניהן, בקומת קרקע ,אשר נשכרו על ידו משלושה בעלי חנות שונים.כל אחד מהחוזים הינו לחמש שנים בערך (לא יודעת אם כולל האופציה או מלבד האופציה). לאחרונה הושקע במקום ע"י השוכר סך של כ-500,000 ש"ח בגין שיפוץ, שארך כחצי שנה.מסתבר כי בעלי הבנין התחילו לנהל מו"מ עם יזם לקראת תמ"א 38/2.מה זכויות השוכר במקרה זה?האם ניתן להוציא אותו מהחנות למרות שהחוזים מבטיחים לו 5 שנים בחנות? מה דין השיפוץ שעשה?מה לענין אובדן ההכנסות?האם החוק או הפסיקה נותנים מענה לשאלות אלו?תודה רבה,בברכת חג שמח
זכויות שוכר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/04/17
שלום רב
אין בחוק התייחסות לזכויות של שוכר בבנין שהולך לעבור תמא 38. אבל סביר להניח שאם ניתן לאכוף פרויקט תמא על בעלים של דירה אז ניתן לאכוף גם על שוכר במקום.
לפי מה שכתבת השכירות כבר התחילה והיא לחמש שנים ומצד שני אין עדין הסכם תמא. מניסיוני פרק הזמן עד לחתימה ולאחר מכן עד לקבלת היתר הבניה הוא כשלוש שנים. כך שנראה שמרבית זמן השכירות תחלוף ללא בעיה. אם מדובר על תמא של תוספת בניה אז יתכן ולא יפנו אליכם לפינוי אבל קחו בחשבון כי יהיה קשה אז לנהל שם עסק. במידה ומדטבר על תמא של הריסה ובניה ותהיה חפיפה, יידרשו ממך לעזוב לפני הזמן. מאחר ויש לכם חוזה שכירות חתום שעל בסיסו השקעתם כסף בנכס, אני מניח שיהיה מומ לפיצוי. הרי אתם מחזיקים בחנות וגם אם תהיה תביעה משפטית זה ילקח בחשבון.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין בחוק התייחסות לזכויות של שוכר בבנין שהולך לעבור תמא 38. אבל סביר להניח שאם ניתן לאכוף פרויקט תמא על בעלים של דירה אז ניתן לאכוף גם על שוכר במקום.
לפי מה שכתבת השכירות כבר התחילה והיא לחמש שנים ומצד שני אין עדין הסכם תמא. מניסיוני פרק הזמן עד לחתימה ולאחר מכן עד לקבלת היתר הבניה הוא כשלוש שנים. כך שנראה שמרבית זמן השכירות תחלוף ללא בעיה. אם מדובר על תמא של תוספת בניה אז יתכן ולא יפנו אליכם לפינוי אבל קחו בחשבון כי יהיה קשה אז לנהל שם עסק. במידה ומדטבר על תמא של הריסה ובניה ותהיה חפיפה, יידרשו ממך לעזוב לפני הזמן. מאחר ויש לכם חוזה שכירות חתום שעל בסיסו השקעתם כסף בנכס, אני מניח שיהיה מומ לפיצוי. הרי אתם מחזיקים בחנות וגם אם תהיה תביעה משפטית זה ילקח בחשבון.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הריסת מרפסת
זק ניניו
15/04/17
שלום וחג שמח רצוני לשאול אם ניתן להרוס מירפסת שניבנתה לפי החוק ולפי כל האישורים המיתבקשים אנחנו זוג מבוגרים ולו רוצים לעבור תקופה קשה אם בכלל רוצה לדעת בבוקשה מה הדין בנושא תודה מראש ניניו זק
הריסת מרפסת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/04/17
מר ניניו שלום וחג שמח!
אם המרפסת נבנתה בהיתר אז לא ניתן להרוס אותה. אבל אנו מצויים כאן בפורום שלאות ותשובות לגבי תמ"א 38. האם מדובר בפרויקט תמ"א? אם מדובר על תמא של הריסה ובניה אז כל הבנין הקיים נהרס ואין זה משנה אילו אישורים היו קודם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם המרפסת נבנתה בהיתר אז לא ניתן להרוס אותה. אבל אנו מצויים כאן בפורום שלאות ותשובות לגבי תמ"א 38. האם מדובר בפרויקט תמ"א? אם מדובר על תמא של הריסה ובניה אז כל הבנין הקיים נהרס ואין זה משנה אילו אישורים היו קודם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חיוב בעלי הדירות בתמ״א 38
ד״ר מאיר רוטנברג
13/04/17
אני בעל דירה בפרויקט תמ״א 38, אנו בשלב לאחר קבלת היתר בנייה והוצאת מכרזים. היזמים דורשים השתתפות בעלי הדירות בכלל הוצאות הבנייה: שלד, חנייה, מחסנים, ממ״ד. למותר לציין כי זכויות הבנייה בגג שלהם בלבד. לטענתם, זה מעוגן באותיות הקטנות בחוזה. האם חוקי? בהנחה שאכן לא שמנו לב וחתמנו על חוזה דרקוני לרעתנו, האם ניתן לתקוף את החוזה בבית משפט?
בברכה
בברכה
חיוב בעלי הדירות בהוצאות הבניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/04/17
ד"ר רוטנברג שלום וחג שמח!
מוזר לי מה שכתבת. הסכמי התמא הם כמעט תמיד הסכמי "נטו",קרי- בעלי הדירות לא משלמים דבר.
חשוב לבדוק את החוזה ולדעת מה כתוב שם לגבי חיוב בעלי הדירות בהוצאות הבניה. אם יש "אותיות קטנות" שלא ידעתם לגביהם יתכן ועליכם לפנות בשאלות וטענות גם לעורך הדין שייצג אותכם.
בכל מקרה- זה לא נראה לי ענין פשוט לגביו ניתן לתת תשובה בפורום. מציע לכם לגשת עם כל המסמכים לעורך דין שיעבור על הכל וימליץ לכם מה לעשות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מוזר לי מה שכתבת. הסכמי התמא הם כמעט תמיד הסכמי "נטו",קרי- בעלי הדירות לא משלמים דבר.
חשוב לבדוק את החוזה ולדעת מה כתוב שם לגבי חיוב בעלי הדירות בהוצאות הבניה. אם יש "אותיות קטנות" שלא ידעתם לגביהם יתכן ועליכם לפנות בשאלות וטענות גם לעורך הדין שייצג אותכם.
בכל מקרה- זה לא נראה לי ענין פשוט לגביו ניתן לתת תשובה בפורום. מציע לכם לגשת עם כל המסמכים לעורך דין שיעבור על הכל וימליץ לכם מה לעשות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית שטח נוסף לדירה בפרויקט הריסה ובינוי
בני בנקר
12/04/17
יש לי דירה של 48 מ"ר בבניין בתל אביב. היזם מציע לכל הדיירים תוספת של 10% לשטח כלומר 53 מ"ר. אני רוצה לקנות ממנו 17 מ"ר,כך שיהיו שתי דירות צמודות זהות של 70 מ"ר,שלי ושל היזם, במחיר השוק.
האם יחולו עלי או עליו מסי השבחה או מסים אחרים אם זה יתבצע ?
האם יחולו עלי או עליו מסי השבחה או מסים אחרים אם זה יתבצע ?
קנית שטח נוסף
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/04/17
בני שלום!
קודם כל אני מציע מאוד לדאוג לכך כבר עכשיו כך שבחתימה על ההסכם כבר תהיה מצורפת תוכנית של הדירה החדשה המוגדלת.
בעיקרון - אם אתה קונה עוד מ"ר אתה חייב לשלם על זה מס רכישה. שעור המס נגזר משווי הדירה ומאחוזי מס המשתנים בהתאם לשאלההאם זו דירתך היחידה או לא. בהנחה שלא - קח בחשבון כ- 10% מס. לצורך החישוב רשויות המס יקחו את שווי הדירה החדשה, לגבי זה יעשו חישוב מס הרכישה ואז יכפילו ב- 17 ויחלקו ב- 70.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנהלות לא תקינה בבניין
טניה
11/04/17
אני בעלת דירה בבניין שעובר תהליך תמ"א 38, כבר שנתיים
הדירה ריקה, בתום הפרויקט אני מעוניינת להשכיר אותה.
לפני יומיים פועלים פרצו לדירה דרך המרפסת והחלון החדש בו סוגר אחד לא עובד. ככל הנראה הצליחו לפתוח תריס סגור שנפתח בצורה ידנית. במרפסת בוצעו עבודות של הוספת מעקה.
הדירה מלאה סיגריות, בכיור סמרטוטים, כסא נעלם, דברים פוזרו. כאשר הגעתי, הדלת היתה פתוחה. כל המפתחות מהדלת החדשה אצלי. לא פעם ראשונה שנכנסים לדירה ללא רשות.
בפרויקט יש בעיות התנהלות קשות. שוקלת לפנות למשטרה, מה ניתן לעשות?
הדירה ריקה, בתום הפרויקט אני מעוניינת להשכיר אותה.
לפני יומיים פועלים פרצו לדירה דרך המרפסת והחלון החדש בו סוגר אחד לא עובד. ככל הנראה הצליחו לפתוח תריס סגור שנפתח בצורה ידנית. במרפסת בוצעו עבודות של הוספת מעקה.
הדירה מלאה סיגריות, בכיור סמרטוטים, כסא נעלם, דברים פוזרו. כאשר הגעתי, הדלת היתה פתוחה. כל המפתחות מהדלת החדשה אצלי. לא פעם ראשונה שנכנסים לדירה ללא רשות.
בפרויקט יש בעיות התנהלות קשות. שוקלת לפנות למשטרה, מה ניתן לעשות?
התנהלות לא תקינה בבנין
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/04/17
טניה שלום!
לפני שאת פונה למשטרה אני ממליץ להתלונן על כך בפני הקבלן / היזם ומפקח הבניה ואם יש מפקח גם מטעם בעלי הדירות- אז גם בפניו. לא יעזור- תפני למשטרה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לפני שאת פונה למשטרה אני ממליץ להתלונן על כך בפני הקבלן / היזם ומפקח הבניה ואם יש מפקח גם מטעם בעלי הדירות- אז גם בפניו. לא יעזור- תפני למשטרה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הרחבת דירות (יותר מאחת) . החוק שותק?
איל
10/04/17
מה קורה כשמרחיבים כמה דירות? . על מי חלה החובה לפנות למפקח?
סעיף 3 בחוק -חיזוק בלבד-
סעיף 4 - הרחבת דירה. אחת בלבד? . היזם לא צריך אישור המפקח.
סעיף 5 הוספת דירה או דירות- היזמם חייב לפנות למפקח אם מישהו לא חתם
סעיף 3 בחוק -חיזוק בלבד-
סעיף 4 - הרחבת דירה. אחת בלבד? . היזם לא צריך אישור המפקח.
סעיף 5 הוספת דירה או דירות- היזמם חייב לפנות למפקח אם מישהו לא חתם
החוק לא שותק?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/04/17
שלום וחג שמח
החוק לא שותק. חוק המקרקעין (חיזוק בנינים מפני רעידות אדמה) (הקרוי בקיצור "חוק החיזוק") קובע בסעיף 3 כי במקרה של עבודות חיזוק בלבד הרוב הנדרש הוא רגיל קרי מעל חמישים אחוז ואילו במקרה של עבודות חיזוק הכוללות הרחבת הדירות הקיימות יש צורך ברוב של שישים אחוז.
אם הושג הרוב אין צורך לפנות למפקח ת כנגד מי שלא מסכים.
זאת בניגוד לעבודות חיזוק הכוללות תוספת דירות לגביהן נקבע בסעיף 5 לחוק החיזוק כי יש צורך במאה אחוזים הסכמה אבל במקרה של הסכמה של 2/3 מבעלי הדירות (לגבי תמא 38/1) או אם י הסכמה של 80% ( במקרה של תמא 38/2) ניתן אז ובתנאים נוספים להגיש תביעה כנגד אלו שלא חתמו על ההסכם בתביעה המתבררת בפנע המפקח.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
החוק לא שותק. חוק המקרקעין (חיזוק בנינים מפני רעידות אדמה) (הקרוי בקיצור "חוק החיזוק") קובע בסעיף 3 כי במקרה של עבודות חיזוק בלבד הרוב הנדרש הוא רגיל קרי מעל חמישים אחוז ואילו במקרה של עבודות חיזוק הכוללות הרחבת הדירות הקיימות יש צורך ברוב של שישים אחוז.
אם הושג הרוב אין צורך לפנות למפקח ת כנגד מי שלא מסכים.
זאת בניגוד לעבודות חיזוק הכוללות תוספת דירות לגביהן נקבע בסעיף 5 לחוק החיזוק כי יש צורך במאה אחוזים הסכמה אבל במקרה של הסכמה של 2/3 מבעלי הדירות (לגבי תמא 38/1) או אם י הסכמה של 80% ( במקרה של תמא 38/2) ניתן אז ובתנאים נוספים להגיש תביעה כנגד אלו שלא חתמו על ההסכם בתביעה המתבררת בפנע המפקח.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מועד אחרון לצו מניעה?
איל
09/04/17
במסגרת הרחבת דירות ( תמ"א 38 ללא תוספת קומות. ככה שאין עליהם חובה לתבוע אותי) השכנים קבלו מהעיירה היתר להרחיב תוך כדי פלישה לחניה הפרטית שלי .כרגע שילמו כבר אגרות בניה . האם אני חייב להגיש כבר עכשיו צו מניעה ?האם ניתן לחכות עד שיתחילו לבנות בפועל?אני מקווה שאולי יפול אסימון והם ירדו מהתוכית הנוכחית למען כולם. דיברתי עם חלק מהשכנים. הראיתי פסקי דין במקרים דומים והראתי דוחות על כך שמזיזים לי את החניה (חניה בטאבו). אני מקווה שהם יקבלו שכל וישכנעו את ועד הבית להגיש תוכנית חדשה (ללא פלישה לשטח שלי)
מועד להגשת צו מניעה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/04/17
שלום אייל!
ראשית קצת מפליא אותי שהם קיבלו היתר ומתחילים בעבודה מבלי שהגישו נגדך תביעה המתבררת אצל המפקח על רישום מקרקעין כדי לאכוף עליך את הוראות ההסכם. זאת כמובן בהנחה שלא חתמת על ההסכם.
יודגש כי גם המפקחת לא יכולה להכריח אותך בהסכם שמשמעותו בניה על שטח פרטי שלך (לפי התאור העובדתי שלך).
לגבי צו מניעה- זהו סעד שיש לבקשו בהקדם ודוקא שיהוי יכול אף לפעול לרעתך. על כן- אם זה נכון שהם עומדים להתחיל בבניה אני ממליץ שתפנה בהקדם לעורך דין שיפעל להגיש בקשה לצו מניעה זמני ולאחר מכן קבוע כך שלא ניתן יהיה להתחיל בבניה ללא דיון אצל המפקחת ובכל מקרה ככל ומדובר על בניה על שטח פרטי שלך.
אם בטעות חתמת על הסכם התמא יש לבדוק על מה חתמ והאם לא הסכמת שם לעבודות הכלולות בהיתר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות בנקאית
עודד
09/04/17
רוצים לעשות אצלנו פרוייקט של תמ"א 1 על בניין ישן מאוד בן 60 שנה בן 4 קומות . בכל קומה 4 דירות , ורוצים להתקין מעלית במדרגות , ועוד 2.5 קומות על הגג .
אני חושבב שבעקבות עבודות אלו הבניין יכול להתמוטט ואו להיסדק בצורה כזאת שיוכרז כבלתי מותר למגורים .
האם צריך לדאוג שהיזם יקח ערבות בנקאית למרים מסוג זה??
תודה
אני חושבב שבעקבות עבודות אלו הבניין יכול להתמוטט ואו להיסדק בצורה כזאת שיוכרז כבלתי מותר למגורים .
האם צריך לדאוג שהיזם יקח ערבות בנקאית למרים מסוג זה??
תודה
סכנה שהבניה יתמוטט
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/04/17
שלום וחג שמח
ראשית כל העבודות מתוכננות על ידי מהנדס קונסטרוקטור שתפקידו לדאוג שמה שכתבת לא יקרה.
למקרה שכן יגרם נזק- צריך שתהיה מכוסים בפוליסות ביטוח מתאימה שתבטיח כי במקרה כזה יהיה כיסוי מלא לכל הנזקים שנגרמו.
ערבות בנקאית תינתן לכם גם במסגרת ההסכם אבל הערבות אינה הכלי המתאים להבטיח אותכם מפני נזקים שיכולים להיות במקרי קיצון בסכומים גבוהים מאוד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
ראשית כל העבודות מתוכננות על ידי מהנדס קונסטרוקטור שתפקידו לדאוג שמה שכתבת לא יקרה.
למקרה שכן יגרם נזק- צריך שתהיה מכוסים בפוליסות ביטוח מתאימה שתבטיח כי במקרה כזה יהיה כיסוי מלא לכל הנזקים שנגרמו.
ערבות בנקאית תינתן לכם גם במסגרת ההסכם אבל הערבות אינה הכלי המתאים להבטיח אותכם מפני נזקים שיכולים להיות במקרי קיצון בסכומים גבוהים מאוד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם יש תקופת זמן לאחר תמא שלא כדי למכור את הבית ??
יוסי בקלו
07/04/17
אני גר בקריות והתמא בבנין אמור להסתיים בחודשי הקייץ 2017 . אם אני מוכר את הדירה בסיום האם יש מס מיוחד על התמא??
האם יש תקופת זמן לאחר תמא שלא כדאי למכור את הדירה?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/04/17
יוסי שלום וחג שמח
אין מס מיוחד אם אתה מוכר לאחר סיום הבניה אבל יכול להיות שחל על המכירה מס שבח באופן רגיל ולא דוקא בגלל פרויקט התמא.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין מס מיוחד אם אתה מוכר לאחר סיום הבניה אבל יכול להיות שחל על המכירה מס שבח באופן רגיל ולא דוקא בגלל פרויקט התמא.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון תמא 3א
פלג תם
05/04/17
שלום
יש לנו בנין 2 קומות שחתמנו עם יזם לביצוע תמא 38/2 החתימה היתה 4/2016 היזם החל בבדיקות חישובים הנדסיים בבנין/חפירות של היסודות/וכו ואת הממצאים העביר לרשות וקיבל חותמת נתקבל 6/2016 ליזם יש שטח בצמוד אלינו שיש בנין 2 קומות שהוא לפני קבלת היתר מהרשות ל 10 יחד לתמא 38/2 הוא התחיל תמהלכים מול הרשות כבר ב 2016!
ניגשתי לעיריה (4/4/17)וניסיתי לברר את המדיניות שלהם לתמא 38/2 והם אמרו לי שלבנין 2 קומות מגיע 2 וחצי קומות!
שטענתי איך יתכן שאותו יזם קיבל בשטח הצמוד 10 יחד על אותו מבנה בדיוק? התשובה שלהם היתה שהיזם ביקש היתר כבר ב 2016 (אני מציין שעדיין אין אישור להיתר!)
אז השאלה שלי היא: האים בגלל שהיזם התחיל תהליך בבנין שלנו כבר ב 2016 והפקיד אצלה את התוכנית של החישובים ההנדסים וקיבל חותמת נתקבל ב 6/2016 זה תופס שאנחנו יכולים לדרוש את הפרשנות המורחבת?
אשמח לאופציות נוספות-תודה!
יש לנו בנין 2 קומות שחתמנו עם יזם לביצוע תמא 38/2 החתימה היתה 4/2016 היזם החל בבדיקות חישובים הנדסיים בבנין/חפירות של היסודות/וכו ואת הממצאים העביר לרשות וקיבל חותמת נתקבל 6/2016 ליזם יש שטח בצמוד אלינו שיש בנין 2 קומות שהוא לפני קבלת היתר מהרשות ל 10 יחד לתמא 38/2 הוא התחיל תמהלכים מול הרשות כבר ב 2016!
ניגשתי לעיריה (4/4/17)וניסיתי לברר את המדיניות שלהם לתמא 38/2 והם אמרו לי שלבנין 2 קומות מגיע 2 וחצי קומות!
שטענתי איך יתכן שאותו יזם קיבל בשטח הצמוד 10 יחד על אותו מבנה בדיוק? התשובה שלהם היתה שהיזם ביקש היתר כבר ב 2016 (אני מציין שעדיין אין אישור להיתר!)
אז השאלה שלי היא: האים בגלל שהיזם התחיל תהליך בבנין שלנו כבר ב 2016 והפקיד אצלה את התוכנית של החישובים ההנדסים וקיבל חותמת נתקבל ב 6/2016 זה תופס שאנחנו יכולים לדרוש את הפרשנות המורחבת?
אשמח לאופציות נוספות-תודה!
תיקון 3א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/04/17
שלום וחג שמח
עד לפני כשנה וחצי שלטה פרשנות מרחיבה שהעניקה יותר זכויות במקרה של הריסה ובניה. יתכן והבניה ליד נהנו מפרשנות זאת וכאשר קיבלו החלטת הועדה היא היתה לפי פרשנות מרחיבה זו.
בשנת 2016 כבר עברו לפרוש מצמצם לגבי הזכויות הניתנות כפי שבא לידי ביטוי בתיקון 3א לצמא. כך שבהחלט יתכן שהבנינים לעדכן נהנו ואתם לא למרות שנתוני הבניינים דומים.
בסופו של דבר הוועדה המקומית היא הקובעת בהתאם לתוכניות ולמדיניות החלות בעת הדיון בבקשה להיתר ועל כן יתכנו שינויים מעת לעת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
עד לפני כשנה וחצי שלטה פרשנות מרחיבה שהעניקה יותר זכויות במקרה של הריסה ובניה. יתכן והבניה ליד נהנו מפרשנות זאת וכאשר קיבלו החלטת הועדה היא היתה לפי פרשנות מרחיבה זו.
בשנת 2016 כבר עברו לפרוש מצמצם לגבי הזכויות הניתנות כפי שבא לידי ביטוי בתיקון 3א לצמא. כך שבהחלט יתכן שהבנינים לעדכן נהנו ואתם לא למרות שנתוני הבניינים דומים.
בסופו של דבר הוועדה המקומית היא הקובעת בהתאם לתוכניות ולמדיניות החלות בעת הדיון בבקשה להיתר ועל כן יתכנו שינויים מעת לעת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי התמורה בתמא הריסה בינוי
שירי
03/04/17
ברשות הוריי דירת פנטהאוס בגודל 130 מ"ר בנויים+70 מטר מרפסות+שתי חניות. לדיירים בדירות הרגילות ניתנים: תוספת 20 מ"ר. חניה נוספת (לכולם כיום חניה אחת ולהוריי שתיים).
ראשית מה התמורה המתאימה לדירה כזו וכיצד להתייחס למרפסות?
היזם מציע דירה של 150 מ"ר+ 12 מ"ר מרפסת. טוען שאינו מחשיב את שטח המרפסות בבניה החדשה.
מה אמורים הוריי לקבל בתמורה לדירתם? והאים זה צריך להיות ביחס לשכנים?
ראשית מה התמורה המתאימה לדירה כזו וכיצד להתייחס למרפסות?
היזם מציע דירה של 150 מ"ר+ 12 מ"ר מרפסת. טוען שאינו מחשיב את שטח המרפסות בבניה החדשה.
מה אמורים הוריי לקבל בתמורה לדירתם? והאים זה צריך להיות ביחס לשכנים?
תמורה הולמת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
04/04/17
היי שירי
נראה לי שהתמורה נמוכה מידי. שווי מרפסת גג הוא נניח שלושים אחוז משווי מר בנוי. כך שאם יש להורייך 70 מר מרפסת גג זה שווה ערך לכ 20 מר נוספים.
הבעיה היא שיוצאת דירה ענקית של כ 170 מר. לא מכיר את הפרויקט כדי להציע פתרונות אבל זה צריך להיות הבסיס לתמורה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
נראה לי שהתמורה נמוכה מידי. שווי מרפסת גג הוא נניח שלושים אחוז משווי מר בנוי. כך שאם יש להורייך 70 מר מרפסת גג זה שווה ערך לכ 20 מר נוספים.
הבעיה היא שיוצאת דירה ענקית של כ 170 מר. לא מכיר את הפרויקט כדי להציע פתרונות אבל זה צריך להיות הבסיס לתמורה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי על דירה שניה בפרויקט הריסה ובניה חדשה
משה רוקר
02/04/17
שלום,
הננו בעלי 2 דירות בבית משותף בו אנו מתכננים הריסה ובניה של בית חדש, בבית יש 4 דירות בסה"כ ובמבנה החדש יבנו כנראה סה"כ 12 דירות. נמסר לנו שיהיה מס שבח על הדירה השניה וכן מע"מ על סכום של שירותי בניה של הדירה השניה. 1. כיצד אחשב את מס השבח? 2. עלות שירותי הבניה זו רק העבודה או עבודה+חומר? 3. האם זה ניתן למו"מ עם היזם/קבלן ?
בברכה,
משה
הננו בעלי 2 דירות בבית משותף בו אנו מתכננים הריסה ובניה של בית חדש, בבית יש 4 דירות בסה"כ ובמבנה החדש יבנו כנראה סה"כ 12 דירות. נמסר לנו שיהיה מס שבח על הדירה השניה וכן מע"מ על סכום של שירותי בניה של הדירה השניה. 1. כיצד אחשב את מס השבח? 2. עלות שירותי הבניה זו רק העבודה או עבודה+חומר? 3. האם זה ניתן למו"מ עם היזם/קבלן ?
בברכה,
משה
מיסוי על הדירה השניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
04/04/17
שלום משה
לגבי הדירה השניה יחול מס שבח אותו יש לחשב בהתאם לנתוני הרכישה (יום ושווי רכישה ויום ושווי מכירה) ובהתאם לפטורים/זיכויים אישיים שיש למוכר. מציע כי תעזר בבעל מקצוע כדי להעריך זאת.
שרותי הבניה כוללים את כל מה שאתה מקבל מהיזם וזה כולל גם עבודה, חומר וגם עלויות תכנון ו, אגרות והיטלים. למעשה כל מה שמשולם על ידו עבור חלקך.
חישוב המס קשרו לתמורות שאתה מקבל כך שלאחר שאלו סוכמו לא רואה מה יעזור המו"מ מול היזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לגבי הדירה השניה יחול מס שבח אותו יש לחשב בהתאם לנתוני הרכישה (יום ושווי רכישה ויום ושווי מכירה) ובהתאם לפטורים/זיכויים אישיים שיש למוכר. מציע כי תעזר בבעל מקצוע כדי להעריך זאת.
שרותי הבניה כוללים את כל מה שאתה מקבל מהיזם וזה כולל גם עבודה, חומר וגם עלויות תכנון ו, אגרות והיטלים. למעשה כל מה שמשולם על ידו עבור חלקך.
חישוב המס קשרו לתמורות שאתה מקבל כך שלאחר שאלו סוכמו לא רואה מה יעזור המו"מ מול היזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2 ניגוד עניינים ודייר סרבן
Ychains
01/04/17
שלום רב,
בבנייני חתמו הדיירים על הסכם תמ"א 38/2 למעט אנוכי ושאלותיי כדלקמן:
1. מתי ניתן לפנות למפקחת על המקרקעין כנגד דייר סרבן? ממועד הגשת הבקשה להיתר או ממועד אחר דוגמת קבלת היתר בפועל?
2. האם בסיטואציה שאתאר אין ניגוד עניינים/הפרה של חובת נאמנות/גילוי נאות/הטעייה אפילו?
עוה"ד שנבחר על ידי הנציגות מפרסם תדירות בנושאי תמא 38 בכלי תקשורת בבעלות אדם אשר בבעלותו החברה שמתיימרת לבצע את הפרוייקט. למותר לציין שלא גילה זאת לאדם ופרסם את "מרכולתו"בכל התקופה בה נוהל מו"מ בשמנו מול אותה חברה יזמית באותו כלי תקשורת שלמעשה בבעלות/נתון להשפעה של החברה היזמית.
בבנייני חתמו הדיירים על הסכם תמ"א 38/2 למעט אנוכי ושאלותיי כדלקמן:
1. מתי ניתן לפנות למפקחת על המקרקעין כנגד דייר סרבן? ממועד הגשת הבקשה להיתר או ממועד אחר דוגמת קבלת היתר בפועל?
2. האם בסיטואציה שאתאר אין ניגוד עניינים/הפרה של חובת נאמנות/גילוי נאות/הטעייה אפילו?
עוה"ד שנבחר על ידי הנציגות מפרסם תדירות בנושאי תמא 38 בכלי תקשורת בבעלות אדם אשר בבעלותו החברה שמתיימרת לבצע את הפרוייקט. למותר לציין שלא גילה זאת לאדם ופרסם את "מרכולתו"בכל התקופה בה נוהל מו"מ בשמנו מול אותה חברה יזמית באותו כלי תקשורת שלמעשה בבעלות/נתון להשפעה של החברה היזמית.
מתי ניתן להגיש תביעה כנגד "דייר סרבן"
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/04/17
שלום לך
ניתן להגיש תביעה כנגד מי שלא חתמו על הסכם התמא מיד לאחר קבלת אישור הוועדה לגבי הבקשה להיתר. מדובר על שלב שלאחר הגשת הבקשה להיתר אך לפני קבלת היתר הבניה בפועל.
לגבי ניגוד האינטרסים- לא ברור מהתאור האם יש קשר מסחרי מעבר לפרסום בין עורך הדין לחברה הנתבעת. סביר שהיה צריך לעדכן בכל מקרה על הפרסום שאתה מתאר אבל בהעדר נתונים נוספים לא הייתי מזדרז לקבוע כי קיים כאן ניגוד ענינים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
ניתן להגיש תביעה כנגד מי שלא חתמו על הסכם התמא מיד לאחר קבלת אישור הוועדה לגבי הבקשה להיתר. מדובר על שלב שלאחר הגשת הבקשה להיתר אך לפני קבלת היתר הבניה בפועל.
לגבי ניגוד האינטרסים- לא ברור מהתאור האם יש קשר מסחרי מעבר לפרסום בין עורך הדין לחברה הנתבעת. סביר שהיה צריך לעדכן בכל מקרה על הפרסום שאתה מתאר אבל בהעדר נתונים נוספים לא הייתי מזדרז לקבוע כי קיים כאן ניגוד ענינים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אגרות
אין
31/03/17
אלו אגרות משלמים בפרויקט תמ"א 38
במידה והיזם בסוף לא בונה את הדירות על הגג אלא רק מחזק ומוסיף את הבנייה לדיירים במסגרת מה שמגיע בגין החיזוק
האם היזם מקבל את האגרות בחזרה או רק את החלק היחסי היות ולא נבנה על הגג
במידה והיזם בסוף לא בונה את הדירות על הגג אלא רק מחזק ומוסיף את הבנייה לדיירים במסגרת מה שמגיע בגין החיזוק
האם היזם מקבל את האגרות בחזרה או רק את החלק היחסי היות ולא נבנה על הגג
החזר אגרות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
04/04/17
שלום רב!
תנאי לקבלת היתר הבניה הוא תשלום האגרות החלות המחושבות לפי המ"ר לבניה. אם בסופו של דבר בנו פחות ממה שכתוב בהסכם אין זיכוי ואין החזר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
תנאי לקבלת היתר הבניה הוא תשלום האגרות החלות המחושבות לפי המ"ר לבניה. אם בסופו של דבר בנו פחות ממה שכתוב בהסכם אין זיכוי ואין החזר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטלי השבחה- תל אביב
דפנה ש.
30/03/17
שלום רב,
האם תוכל להרחיב בנושא חיוב בעלי דירות בהיטל השבחה ( מדובר בדירה בתל אביב ברובע 3) גם אם לא בוצע כל שינוי בבניין ובדירה? זאת אומרת בבניין לא תתבצע עבודת תמא.
האם העיירה יכולה לחייב בהיטל השבחה? מתי?
אודה לכל הבהרה בנושא זה.
האם תוכל להרחיב בנושא חיוב בעלי דירות בהיטל השבחה ( מדובר בדירה בתל אביב ברובע 3) גם אם לא בוצע כל שינוי בבניין ובדירה? זאת אומרת בבניין לא תתבצע עבודת תמא.
האם העיירה יכולה לחייב בהיטל השבחה? מתי?
אודה לכל הבהרה בנושא זה.
היטלי השבחה רובע 3
עו"ד אילן הלוי
מנהל
04/04/17
דפנה שלום
על פי חוק גובים היטל השבחה כאשר התקבל תוקף לתוכנית המשביחה ומעלה את שווי הזכויות. היטל ההשבחה הוא מחצית מגובה ההשבחה והוא משולם או בעת מכירת הזכויות לאחר או בעת מימוש הזכויות (בניה).
החשש מהטלת היטלי השבחה ברובע 3 (ורובע 4) בתל אביב נובע מכניסתן לתוקף מאוד בקרוב של תוכנית רובע 3 ושל תוכנית רובע 4. החשש הוא שהעיריה מכאן והלאה תטען כי הזכויות המוסדרות בתוכנית זו (והמסדירות בין היתר את מתן הזכויות מכוח תמא 38) הן כעת וודאיות ועל כן חלה השבחה במקרקעין ויש לשלם היטל.
הטענה טרם נבדקה ועדין לא יודעים בדיוק כיצד העיריה תפעל. האם תחיל הגיון זה רק בבנינים בעלי יש מעט בעלים? בהם נחתם כבר הסכם תמ"א? או בכל הבנינים. החשש הוא שיטילו את ההיטל בכל מכירה גם במקרה כמו שתארת. כמובן שבמקרה כזה (ומבחינה שמאית) אם יוטל ההיטל הוא יחושב בהתחשב במצב הדירה (אין הסכם) ומתן מקדם דחיה בהתאם.
אם את רוצה למכור את הדירה - כעת אין כל בעיה ואם השאלה היא למכור עכשיו או עוד כמהחודשים - אז רצוי עכשיו לפני כניסת התוכנית לתוקף. אני לא מאמין כי בכל מקרה במצב כמו שלך מדובר בכסף משמעותי- אבל כמובן כל סכום הוא יותר מכלום שמשלמים היום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
על פי חוק גובים היטל השבחה כאשר התקבל תוקף לתוכנית המשביחה ומעלה את שווי הזכויות. היטל ההשבחה הוא מחצית מגובה ההשבחה והוא משולם או בעת מכירת הזכויות לאחר או בעת מימוש הזכויות (בניה).
החשש מהטלת היטלי השבחה ברובע 3 (ורובע 4) בתל אביב נובע מכניסתן לתוקף מאוד בקרוב של תוכנית רובע 3 ושל תוכנית רובע 4. החשש הוא שהעיריה מכאן והלאה תטען כי הזכויות המוסדרות בתוכנית זו (והמסדירות בין היתר את מתן הזכויות מכוח תמא 38) הן כעת וודאיות ועל כן חלה השבחה במקרקעין ויש לשלם היטל.
הטענה טרם נבדקה ועדין לא יודעים בדיוק כיצד העיריה תפעל. האם תחיל הגיון זה רק בבנינים בעלי יש מעט בעלים? בהם נחתם כבר הסכם תמ"א? או בכל הבנינים. החשש הוא שיטילו את ההיטל בכל מכירה גם במקרה כמו שתארת. כמובן שבמקרה כזה (ומבחינה שמאית) אם יוטל ההיטל הוא יחושב בהתחשב במצב הדירה (אין הסכם) ומתן מקדם דחיה בהתאם.
אם את רוצה למכור את הדירה - כעת אין כל בעיה ואם השאלה היא למכור עכשיו או עוד כמהחודשים - אז רצוי עכשיו לפני כניסת התוכנית לתוקף. אני לא מאמין כי בכל מקרה במצב כמו שלך מדובר בכסף משמעותי- אבל כמובן כל סכום הוא יותר מכלום שמשלמים היום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אטימת חלון מטבח תמ"38
יעל
29/03/17
אטמו את חלון המטבח ללא הסכמתי. הקונסטרוקטור הסביר ליזם מה ניתן לעשות כדי לפתוח אך היזם מסרב. מה ביכולתי לעשות?
אטימת חלון ללא הסכמה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/04/17
שלום רב
אני מבין שמדובר על פרויקט תמא של חיזוק ותוספת מעל הקיים. קודם כל צריך לראות על מה חתמת. אולי בחתימה הסכמת לסגירת החלון.
וגם- האם החלון הוא מקורי ובהיתר הבניה או משהוא שפתחת ללא היתר מאוחר יותר.
אם לא הסכמת בהסכם ומדטבר על חלון שנפתח על פי היתר בניה אז את יכולה לדרוש מהיזם לתקן מה שעשה.
בכל מקרה אחר רצוי להתיעץ עם עורך דין ומול מסמכי ההסכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שמדובר על פרויקט תמא של חיזוק ותוספת מעל הקיים. קודם כל צריך לראות על מה חתמת. אולי בחתימה הסכמת לסגירת החלון.
וגם- האם החלון הוא מקורי ובהיתר הבניה או משהוא שפתחת ללא היתר מאוחר יותר.
אם לא הסכמת בהסכם ומדטבר על חלון שנפתח על פי היתר בניה אז את יכולה לדרוש מהיזם לתקן מה שעשה.
בכל מקרה אחר רצוי להתיעץ עם עורך דין ומול מסמכי ההסכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי
חי
28/03/17
בתקנון הבית משותף כתוב כי הבעלים של דירת הגג שלי רשאי לבנות על הגג גם ללא אישורם
של בעלי היחידות בבנין. האם במקרה של תמ"א 38/2 פינוי בינוי יש לכך השפעה על
גודל/גובה/מיקום הנכס/ים/הסכום שאקבל?
של בעלי היחידות בבנין. האם במקרה של תמ"א 38/2 פינוי בינוי יש לכך השפעה על
גודל/גובה/מיקום הנכס/ים/הסכום שאקבל?
זכויות צמודות לגג
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/04/17
שלום רב
לא יודע אבל בוודאות זה מסבך את העיסקה. בעלי דירת הגג יתנגדו לפרויקט אלא אם יתנו להם משהוא נוסף בגין ויתור על הזכויות הצמודות להם ועל מרפסת הגג. לכן לא צריך לשלול זאת על הסף ורצוי שתבדקו קודם כל מה אתם מקבלים בפרויקט מתוך הבנה של אותה דירה מגיע יותר. כמה יותר? אפשר להפעיל כלים של שמאי מקרקעין או פשוט לראות אם נראה לכם סביר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא יודע אבל בוודאות זה מסבך את העיסקה. בעלי דירת הגג יתנגדו לפרויקט אלא אם יתנו להם משהוא נוסף בגין ויתור על הזכויות הצמודות להם ועל מרפסת הגג. לכן לא צריך לשלול זאת על הסף ורצוי שתבדקו קודם כל מה אתם מקבלים בפרויקט מתוך הבנה של אותה דירה מגיע יותר. כמה יותר? אפשר להפעיל כלים של שמאי מקרקעין או פשוט לראות אם נראה לכם סביר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נציגי ועד בתמא 38/2
אלפרד
28/03/17
בוקר טוב האם דייר יכול למנות מיופה כח מטעמו שאינו בעל זכויות בבניין שישתתף במקומו בדיונים במשא ומתן מול הקבלן ויכהן בועד שמטפל בתמא במידה ויש סימוכין כי הדבר אינו אפשרי חוקי או רצוי אשמח לדעת
תודה
אלפרד
תודה
אלפרד
מיופה כוח כנציג
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/04/17
שלום אלפרד
אין בחוק כל הוראה לגבי בחירת נציגות לענין פרויקט תמא 38.
זאת להבדיל מנציגות הבית המשותף הנבחרת לניהול שוטף של הבית המשותף.
כך שאין כל מניעה שיבחרו כנציג לפרויקט אדם שאינו בעל זכויות בה.
הדבר שכיח למשל כאשר דירה רשומה על שם הורים או ילדים אבל מי שבפועל מטפל בדירה הוא בן משפחה אחר.
לגבי יפוי כוח של ממונה- פחות שכיח. בעיקרון יש לבדוק קודם כל בפרוטוקול שהסמיך את חברי הנציגות האם אפשר זאת. שאלה נוספת היא האם מדובר ביפוי כוח לפעמים ספורות או באופן קבוע. למקרה אחרון הייתי אומר שאם אין הרשאה מפורשת לכך אז לא ניתן. הרי נבחר אדם מסוים ולא מיופה כוחו. אם מדובר על פעם אחת או פעמים ספורות ובנסיבות שהנציג הנבחר לא יכול היה להגיע אז יתכן וניתן לקבל זאת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין בחוק כל הוראה לגבי בחירת נציגות לענין פרויקט תמא 38.
זאת להבדיל מנציגות הבית המשותף הנבחרת לניהול שוטף של הבית המשותף.
כך שאין כל מניעה שיבחרו כנציג לפרויקט אדם שאינו בעל זכויות בה.
הדבר שכיח למשל כאשר דירה רשומה על שם הורים או ילדים אבל מי שבפועל מטפל בדירה הוא בן משפחה אחר.
לגבי יפוי כוח של ממונה- פחות שכיח. בעיקרון יש לבדוק קודם כל בפרוטוקול שהסמיך את חברי הנציגות האם אפשר זאת. שאלה נוספת היא האם מדובר ביפוי כוח לפעמים ספורות או באופן קבוע. למקרה אחרון הייתי אומר שאם אין הרשאה מפורשת לכך אז לא ניתן. הרי נבחר אדם מסוים ולא מיופה כוחו. אם מדובר על פעם אחת או פעמים ספורות ובנסיבות שהנציג הנבחר לא יכול היה להגיע אז יתכן וניתן לקבל זאת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות דייר בתוכנית תמ"א 38
אבי תור
27/03/17
מה זכויותי של דייר בבניין בו יש 4 דירות קומת קרקע קטנה בבעלות דייר 1 וכל 3 האחרות בבעלות אדם אחר כולל הגג, באופן שלו יש יותר מ- 80% מהזכויות בבניין.
האחרון מגיש בקשת חיזוק והרחבה לבניין בתוספת 2.5 קומות באופן שהדייר למטה נאלץ לפנות הבית שלו לצורך ביצוע התמ"א, החיזוק נעשה בתוך קירותיו ואינו מקבל כל תוספת לדירתו ואף לא ממ"ד שנבנה לכל דירות הבניין הקיימות והחדשות. מה הן זכויותיו במיוחד אם בעבר נחתם הסכם בין השניים כי כל זכויות הבנייה יהיו של בעל 3 הדירות אולם לא הוזכר שזה כולל זכויות תמ"א 38?
תודה
האחרון מגיש בקשת חיזוק והרחבה לבניין בתוספת 2.5 קומות באופן שהדייר למטה נאלץ לפנות הבית שלו לצורך ביצוע התמ"א, החיזוק נעשה בתוך קירותיו ואינו מקבל כל תוספת לדירתו ואף לא ממ"ד שנבנה לכל דירות הבניין הקיימות והחדשות. מה הן זכויותיו במיוחד אם בעבר נחתם הסכם בין השניים כי כל זכויות הבנייה יהיו של בעל 3 הדירות אולם לא הוזכר שזה כולל זכויות תמ"א 38?
תודה
זכויות דייר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/04/17
שלום רב!
ראשית אקדים אומר כי רצוי שתתיעץ בפגישה מסודרת עם עורך דין.
תחילה אתעלם ממה שכתבת בסוף השאלה.
חמאחר והפרויקט הוא של תמא 38 אז די ברוב הקבוע בחוק כדי שניתן יהיה
להגיש תביעה כנגד מי שלא חתם על ההסכם לאכוף עליו את הוראותיו.
מהחוק אינו מבחין ואינו שולל אפשרות חמי שמחזיק בעצמו השמונים
ראשית אקדים אומר כי רצוי שתתיעץ בפגישה מסודרת עם עורך דין.
תחילה אתעלם ממה שכתבת בסוף השאלה.
חמאחר והפרויקט הוא של תמא 38 אז די ברוב הקבוע בחוק כדי שניתן יהיה
להגיש תביעה כנגד מי שלא חתם על ההסכם לאכוף עליו את הוראותיו.
מהחוק אינו מבחין ואינו שולל אפשרות חמי שמחזיק בעצמו השמונים
אחוזים מהדירות להתקשר בהסכם ולנסות ולאכפו על היתר
מה כן- במקרה כזה המפקחת תקשיב היטב לטענות הקיפוח.
יודגש כי הכוח שיש לאותם בעלים אינו כדי לקפח את יתר בעלי הדירות.
אם תראה שיש קיפוח אז יקשיבו לטענותיך. במיוחד במצב כמו שתיארת.
לגבי ההתחייבות שלך לתת זכויות בניה בגג לאותם בעלים - צריך לקרוא
וללמוד היטב מה כתוב שם. אם זו התחייבות ישנה גם אני בספק אם היא חלה
על זכויות מכוח תמא 38. אבל רצוי שתראה לעורך דין בדיוק מה נכתב ומ היה
הרקע לכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מה כן- במקרה כזה המפקחת תקשיב היטב לטענות הקיפוח.
יודגש כי הכוח שיש לאותם בעלים אינו כדי לקפח את יתר בעלי הדירות.
אם תראה שיש קיפוח אז יקשיבו לטענותיך. במיוחד במצב כמו שתיארת.
לגבי ההתחייבות שלך לתת זכויות בניה בגג לאותם בעלים - צריך לקרוא
וללמוד היטב מה כתוב שם. אם זו התחייבות ישנה גם אני בספק אם היא חלה
על זכויות מכוח תמא 38. אבל רצוי שתראה לעורך דין בדיוק מה נכתב ומ היה
הרקע לכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות דייר בתוכנית תמ"א 38
אבי תור
02/04/17
שלום עו"ד אילן הלוי
א. תודה והערכה על הפורום ועל המענה.
ב. לא הבנתי מאיזה חלק בשאלתי התעלמת ומדוע.
ג. ההסכם נחתם רק לפני כ שנתיים. מדובר בהסכם פשרה בין בעלי הדירה הקטנה לבין מבקש התמ"א היום. אלא שמדובר בהסכם שהושג ע"י עוה"ד שייצג את בעלי הדירה הקטנה ושכיום מייצג את מבקשי התמ"א נגד לקוחותיו כך שיש לבטח קיפוח לכאורה. בנוסף בעלי הדירה הקטנה לא העלו כלל בדעתם, וגם אף אחד לא העלה זאת, שכוונת הויתור היא גם לתמ"א כך שעל פניו מדובר בחוסר תו"ל.
ד. תוכנית התמ"א הראשונית הוגשה לעירייה ואח"כ הוגשה תוכנית מתוקנת ומקפחת. לכן באיזה שלב ניתן לפנות למפקחת בטענת קיפוח? האם אפשר כבר לפני הדיון בועדה או שמא רק אחריו. אבל לאחר דיון והחלטה הערר הוא לועדת הערר המחוזית. לא כן.
אודה על הבהרתך.
תוכנית הבניין (סקיצה) במכרז של תמ"א הריסה
סשקה
27/03/17
האם במכרז של תמ"א /2 לצורך בחירת יזם :ניתן לדרוש גם תוכנית של בניין : כיצד ייראה הבניין?
כלומר האם אפשר גם לבקש שהיזמים שרוצים להשתתף במכרז גם יעצבו סקיצה של תוכנית הבניין . כך שהצורה כיצד ייראה הבניין והתוכנית גם תשפיע על בחירת היזם?
כלומר האם אפשר גם לבקש שהיזמים שרוצים להשתתף במכרז גם יעצבו סקיצה של תוכנית הבניין . כך שהצורה כיצד ייראה הבניין והתוכנית גם תשפיע על בחירת היזם?
סקיצה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/04/17
שלום רב
אפשר בהחלט לדרוש מהיזמים כי יציגו תוכניות ראשוניות של הפרויקט. לא כעיצוב הבנין כולו אלא תוכניות קומות בעלי הדירות ותוכנית קומת הקרקע ואולי גם מרתפים אם החניות מוסדרות בהן. אבל יש לזכור כי אתם בשלב התחלתי. אף יזם לא רוצה להוציא כספים רבים מבלי שידע שיש סיכוי סביר לזכות בפרויקט. כך שניתן לדרוש אבל תבינו שאלו תוכניות ראשוניות שיתכן ויהיו בהן שינויים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אפשר בהחלט לדרוש מהיזמים כי יציגו תוכניות ראשוניות של הפרויקט. לא כעיצוב הבנין כולו אלא תוכניות קומות בעלי הדירות ותוכנית קומת הקרקע ואולי גם מרתפים אם החניות מוסדרות בהן. אבל יש לזכור כי אתם בשלב התחלתי. אף יזם לא רוצה להוציא כספים רבים מבלי שידע שיש סיכוי סביר לזכות בפרויקט. כך שניתן לדרוש אבל תבינו שאלו תוכניות ראשוניות שיתכן ויהיו בהן שינויים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניצול הרכוש המשותף לחניות
רינת
27/03/17
שלום רב. בעלי דירות שאין להם חנייה בטאבו (לצורך העניין, קבוצה א') יצרו קשר עם יזם והוא מוכן לתת להם חניות מהרכוש המשותף, זאת במקומות בחצר בהם הם חונים כיום. החניות יירשמו בטאבו. זאת כמובן בנוסף על ממ"ד ומרפסת. שאר בעלי הדירות ('קבוצה ב' - שקנו בשעתם חניות) יקבלו ממ"ד ומרפסת. (בעלי הדירות החדשות יקבלו חניות במכפילי חנייה) האם לאנשי קבוצה א' יש זכות יתר לקבל את החניות ??
ניצול הרכוש המשותף לחניות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/04/17
שלום רינת
אני לא מכיר את נתוני הפרויקט אבל מנסיוני נושא החניות הוא סבוך ולא פשוט. במיוחד כאשר עולה דבריך שמדובר על פרויקט של חיזוק ותוספת (תמא 38/1) ולא הריסה.
ללא תכנון התוספות לדירות הקיימות ובמיוחד היכן יורדים הממדים שיווספו קשה לתכנן את קומת הקרקע.
מעבר לכך - לפי החוק לא ניתן להוציא חלק מהרכוש המשותף ולהצמדו לדירה מסוימת אלא בהסכמת 100% מבעלי הרכוש המשותף. לא בטוח שאלו יסכימו לתת בחינם חניה לדירות מסוימות כאשר הם עצמם שילמו על החניה בכסף מלא.
אני שב ומציע כי תבקשו מהיזם לקבל תוכנית של קומת הקרקע ובה סימון החניות על מנת לוודא שהבטחתו כלל ניתנת למימוש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני לא מכיר את נתוני הפרויקט אבל מנסיוני נושא החניות הוא סבוך ולא פשוט. במיוחד כאשר עולה דבריך שמדובר על פרויקט של חיזוק ותוספת (תמא 38/1) ולא הריסה.
ללא תכנון התוספות לדירות הקיימות ובמיוחד היכן יורדים הממדים שיווספו קשה לתכנן את קומת הקרקע.
מעבר לכך - לפי החוק לא ניתן להוציא חלק מהרכוש המשותף ולהצמדו לדירה מסוימת אלא בהסכמת 100% מבעלי הרכוש המשותף. לא בטוח שאלו יסכימו לתת בחינם חניה לדירות מסוימות כאשר הם עצמם שילמו על החניה בכסף מלא.
אני שב ומציע כי תבקשו מהיזם לקבל תוכנית של קומת הקרקע ובה סימון החניות על מנת לוודא שהבטחתו כלל ניתנת למימוש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי-בינוי, תוספת שטח לדירות קטנות
אריאלה
26/03/17
בפרויקט
פינוי-בינוי היו גם דירות קטנות לעומת השאר, היזם צירפן לקבוצה של
דירות גדולות יותר, כך שהדירות הקטנות זכו לתוספת שטח נוספת בנוסף ל 25 מ"ר
שמקבלים שאר הדירות. חלק מבעלי הדירות טוענים שהשטח הנוסף שייך לכולם ויש לקבל
פיצוי על כך. האם זה נכון ?
פינוי-בינוי היו גם דירות קטנות לעומת השאר, היזם צירפן לקבוצה של
דירות גדולות יותר, כך שהדירות הקטנות זכו לתוספת שטח נוספת בנוסף ל 25 מ"ר
שמקבלים שאר הדירות. חלק מבעלי הדירות טוענים שהשטח הנוסף שייך לכולם ויש לקבל
פיצוי על כך. האם זה נכון ?
תוספת שטח לדירות קטנות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/03/17
שלום אריאלה
לא בטוח שהבנתי את כל נתוני שאלה. הדירות הקטנות קיבלו 25 מר תוספת ועוד קצת וזאת לעומת דירות הגדלות מהן?
אשמח אם תבהירי את הנתונים. בכל מקרה והבנתי לכל דירה זכות להרחבה של 25 מר על פי הצמא. מעבר לכך זה צריך להיות לפי החלק היחסי ברכוש המשותף. אבל לא תמיד עושים חישוב אריתמטי מדויק. מגבלות תכנון מכתיבות גם הן שטחי דירות מינימליים וגודל דירות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא בטוח שהבנתי את כל נתוני שאלה. הדירות הקטנות קיבלו 25 מר תוספת ועוד קצת וזאת לעומת דירות הגדלות מהן?
אשמח אם תבהירי את הנתונים. בכל מקרה והבנתי לכל דירה זכות להרחבה של 25 מר על פי הצמא. מעבר לכך זה צריך להיות לפי החלק היחסי ברכוש המשותף. אבל לא תמיד עושים חישוב אריתמטי מדויק. מגבלות תכנון מכתיבות גם הן שטחי דירות מינימליים וגודל דירות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטוח דירה בזמן תמ"א 38
שמואל
26/03/17
שלום רב,אבקש לדעת מה קורה עם ביטוח דירה ותכולתה בזמן תמא 38
ביטוח דירה בזמן תמא 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/03/17
שמואל שלום
אם זו תמא 38/2 של הריסה ובניה- אפשר לבטל את הפוליסה שלכם. הרי הבניין כולו נהרס.
אם זו תמא 38/1 של חיזוק ותוספת- יש פוליסה של הקבלן אבל יש בודאי צורך לגבי ביטוח תולה. מציע שתשאל את סוכן הביטוח שלך ותשמע מה הוא מציע.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם זו תמא 38/2 של הריסה ובניה- אפשר לבטל את הפוליסה שלכם. הרי הבניין כולו נהרס.
אם זו תמא 38/1 של חיזוק ותוספת- יש פוליסה של הקבלן אבל יש בודאי צורך לגבי ביטוח תולה. מציע שתשאל את סוכן הביטוח שלך ותשמע מה הוא מציע.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטר מכר בבניין שעומד לבצע תמ"א הריסה ובנייה חדשה
סשקה
26/03/17
היזם מבקש שטר מכר : 5 דיירים יש שטר מכר ל- 4 דיירים אין שטר מכר: 2 קבלו בירושה
והשאר קנו ללא תמורה .
מה עושים כש אין שטר מכר?
והשכן מתעקש לדעת : למה היזם רוצה שטר מכר ?
האם תוכלו להשיב .
תודה רבה.
והשאר קנו ללא תמורה .
מה עושים כש אין שטר מכר?
והשכן מתעקש לדעת : למה היזם רוצה שטר מכר ?
האם תוכלו להשיב .
תודה רבה.
שטר מכר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/03/17
גם לי אין מושג למה הוא צריך את שטר המכר. אם כדי לדעת בכמה קנים את הדירה אז יש דרכים אחרות קלות יותר. לא כתבת אבל אולי הזכויות שלכם בדירה הם של חכירה מחברת גוש חלקה. במקרה כזה היזם רוצה לוודא בדיוק מהתנאים החכירה ועל מה החכירה. אבל גם במקרה כזה הוא יכול לעשות שימוש ביפו כוח ולהוציא.
בהמשך לשאלה קודמת שלך- לא נראה לי שהיזם שלכם מבין מה הוא צריך או שאני לא מבין את השאלות עד הסוף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בהמשך לשאלה קודמת שלך- לא נראה לי שהיזם שלכם מבין מה הוא צריך או שאני לא מבין את השאלות עד הסוף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטר מכר
סשקה
27/03/17
עו"ד הלוי. תודה על המענה . פורום זה צריך להיות נגיש לכל סטודנט .
האם שטרי מכר נגישים בצורה חופשית לכל אחד כמו הטאבו
טאבו: נגיש לכל אחד ע"י כתובת. האם באותה צורה ניתן לקבל מידע על שטר מכר ?. ואם לא אז מה הן הדרכים הקלות?. בכבוד רב
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
