פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
מסרב לחתום , עד מתי אפשר לסרב ?
ש
30/07/17
שלום רב אני דייר בבניין משותף של 16 דיירים 15 דיירים כבר חתמו אני עדיין מתלבט
אני מבקש לדעת , עד מתי אני יכול לעמוד בסירובי לחתום מבלי לקבל קנסות האם אני יכול
להגיע עד שלב המפקח בוועדה ולהסביר את הטיעונים שלי ולא להיקנס אם אז אחליט לחתום ?
מקווה שהבנת מחכה לתשובה תודה
אני מבקש לדעת , עד מתי אני יכול לעמוד בסירובי לחתום מבלי לקבל קנסות האם אני יכול
להגיע עד שלב המפקח בוועדה ולהסביר את הטיעונים שלי ולא להיקנס אם אז אחליט לחתום ?
מקווה שהבנת מחכה לתשובה תודה
עד מתי אפשר לסרב
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/07/17
שלום רב
אתה יכול להגיע לשלב המפקח ואם תחליט אז לחתום אז בסבירות גבוהה לא תחויב בהוצאות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אתה יכול להגיע לשלב המפקח ואם תחליט אז לחתום אז בסבירות גבוהה לא תחויב בהוצאות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניגוד עניינים?
משה
29/07/17
עורך הדין שמקבל תשלום מקופת ועד הבית והוא גם בן של בעלת דירה אמור לייצג אותי ובמקביל מייצג את תומכי ההרחבה בתביעה שהגשנו נגדם .
אני ממן את שכרו (ועד הבית משלם לו) והוא פועל נגדי. הוא מנסה להחתים אותי על חוזה שמחייב אותי לא לתבוע את הועד (בו אימו חברה) לעולם.הוא הסתיר מהמתנגדים מידע , בין השאר, על פלישה לשטחים פרטים של המתנגדים.
מכניס לחוזה שקרים כדי לעודד החתמות (על כמה כביכול חתמו כבר)מי שלא מרחיב הדירה מחוייב לשלם על החיזוק. בניגוד לחוק החיזוק (הבניה לפי סעיף 4 לחוק. הרחבת דירות ללא תוספת קומות . במימון בעלי הדירות)
אפשר לוועד להחתים בעבר בניגוד לחוק החיזוק (בלי אימות חתימה של עו"ד)ויש עוד ועוד
בקשתי שימנו עורך דין שאין לו אינטרס פרטי . או שמי שמעוניין בהרחבה ייקח עורך דין על חשבנו. סרבו . האם זה לא נוגד את כללי האתיקה של עורכי הדין?ניגוד עניינים ? חריף ?
אני ממן את שכרו (ועד הבית משלם לו) והוא פועל נגדי. הוא מנסה להחתים אותי על חוזה שמחייב אותי לא לתבוע את הועד (בו אימו חברה) לעולם.הוא הסתיר מהמתנגדים מידע , בין השאר, על פלישה לשטחים פרטים של המתנגדים.
מכניס לחוזה שקרים כדי לעודד החתמות (על כמה כביכול חתמו כבר)מי שלא מרחיב הדירה מחוייב לשלם על החיזוק. בניגוד לחוק החיזוק (הבניה לפי סעיף 4 לחוק. הרחבת דירות ללא תוספת קומות . במימון בעלי הדירות)
אפשר לוועד להחתים בעבר בניגוד לחוק החיזוק (בלי אימות חתימה של עו"ד)ויש עוד ועוד
בקשתי שימנו עורך דין שאין לו אינטרס פרטי . או שמי שמעוניין בהרחבה ייקח עורך דין על חשבנו. סרבו . האם זה לא נוגד את כללי האתיקה של עורכי הדין?ניגוד עניינים ? חריף ?
ניגוד עניניפ?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
29/07/17
משה שלום
אני מבין מהתאור שלך שאותו עו"ד מייצג במקביל צדדים שונים בעלי אינטרסים שונים. זה בהחלט ניגוד אינטרסים האסור ומהווה אף עבירה על כללי האתיקה של לשכת עורכי הדין. בנסיבות אלו אני ממליץ לך להעזר בעו"ד שידעלשמור על ענינך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ליווי פיננסי וערבות
רונית
29/07/17
שלום,
רציתי לשאול לגבי ליווי פיננסי וערבות אוטונומית בתמא 38/1.
1. מה הקשר בינייהם במצב שהקבלן הפסיק את העבודות? כלומר מי יכסה את העלויות שנשארו כדי להמשיך לבד את הפרוייקט? הבנק או הערבות? לא כל כך ברור הקשר בינייהם. סכום הערבות בודאי לא יספיק לכסות את העלויות מאחר וכפי שהבנתי הוא רק 20% מהעלות. לא ברור לי הנושא הזה. מה יקרה במצב של בעיה?.
2. נאמר לי שהקבלן לא יכול להתחיל בניה עד שהוא לא מוכר מס' דירות ומפקיד את הכסף בבנק שמלווה פיננסית. האם זה נכון? האם זה אמור להיות כתוב בחוזה או שזה "ברור" מבחינה משפטית ברגע שיש בנק שמלווה את הפרוייקט.
תודה!
רציתי לשאול לגבי ליווי פיננסי וערבות אוטונומית בתמא 38/1.
1. מה הקשר בינייהם במצב שהקבלן הפסיק את העבודות? כלומר מי יכסה את העלויות שנשארו כדי להמשיך לבד את הפרוייקט? הבנק או הערבות? לא כל כך ברור הקשר בינייהם. סכום הערבות בודאי לא יספיק לכסות את העלויות מאחר וכפי שהבנתי הוא רק 20% מהעלות. לא ברור לי הנושא הזה. מה יקרה במצב של בעיה?.
2. נאמר לי שהקבלן לא יכול להתחיל בניה עד שהוא לא מוכר מס' דירות ומפקיד את הכסף בבנק שמלווה פיננסית. האם זה נכון? האם זה אמור להיות כתוב בחוזה או שזה "ברור" מבחינה משפטית ברגע שיש בנק שמלווה את הפרוייקט.
תודה!
ליווי פיננסי וערבות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
29/07/17
שלום רונית
מבין כי מדובר על פרויקט תמא 38/1 ובמסגרת זאת הובטח לכם שהפרויקט ילווה בליווי פיננסי וכן תקבלו ערבות בנקאית.
ליווי פיננסי משמעו הסכם מול בנק או מוסד פיננסי אחר בו הם מתחייבים כלפי היזם להעמיד לו את המימון הנדרש לשם ביצוע הפרויקט. הבנק בדר"כ דורש הן הון עצמי מינימאלי מצד היזם וכן מכירות מוקדמות (לפני תחילת הביצוע). נניח שעלות הביצוע הא 10 מליון ש"ח. הבנק ידרוש לדוגמא 25% הון עצמי , קרי - 2.5 מליון ש"ח מצד היזם. היתרה באה כספי הבנק וכן מכספי מכירת דירות היזם.
מכירות מוקדמות הן חלק מתנאי הסכם הליווי ובדר"כ הבנק דורש זאת?
ברור שקיומו של בנק מלווה מקטין את החשש מבינתכם שהפרויקט יתקע. למרות שאין כל התחייבות מצד הבנק לסיים את הפרויקט, הרי שבפועל ה מה שהוא עושה תוך שימוש גם בהון העצמי של היזם.
תפקיד הערבות הוא לא להשלים את הפרויקט מתוך כספי מימוש הערבות. אם אין ליווי פיננסי - רצוי לקבוע קצב מכירות מותר של דירו היזם כך שתמיד תהא סחורה בשווי מספיק לגמר הפרויקט על ידי קבלן אחר. אם יש ליווי - כאמור הבנק בדר"כ משלים את הפרויקט. הערבות נועדה לפצות אותכן על התמשכות הפרויקט וכן לגשר על עלויות נוספות שעלולות להיות עקב הצורך למצוא קבלן אחר בתנאי לחץ.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מבין כי מדובר על פרויקט תמא 38/1 ובמסגרת זאת הובטח לכם שהפרויקט ילווה בליווי פיננסי וכן תקבלו ערבות בנקאית.
ליווי פיננסי משמעו הסכם מול בנק או מוסד פיננסי אחר בו הם מתחייבים כלפי היזם להעמיד לו את המימון הנדרש לשם ביצוע הפרויקט. הבנק בדר"כ דורש הן הון עצמי מינימאלי מצד היזם וכן מכירות מוקדמות (לפני תחילת הביצוע). נניח שעלות הביצוע הא 10 מליון ש"ח. הבנק ידרוש לדוגמא 25% הון עצמי , קרי - 2.5 מליון ש"ח מצד היזם. היתרה באה כספי הבנק וכן מכספי מכירת דירות היזם.
מכירות מוקדמות הן חלק מתנאי הסכם הליווי ובדר"כ הבנק דורש זאת?
ברור שקיומו של בנק מלווה מקטין את החשש מבינתכם שהפרויקט יתקע. למרות שאין כל התחייבות מצד הבנק לסיים את הפרויקט, הרי שבפועל ה מה שהוא עושה תוך שימוש גם בהון העצמי של היזם.
תפקיד הערבות הוא לא להשלים את הפרויקט מתוך כספי מימוש הערבות. אם אין ליווי פיננסי - רצוי לקבוע קצב מכירות מותר של דירו היזם כך שתמיד תהא סחורה בשווי מספיק לגמר הפרויקט על ידי קבלן אחר. אם יש ליווי - כאמור הבנק בדר"כ משלים את הפרויקט. הערבות נועדה לפצות אותכן על התמשכות הפרויקט וכן לגשר על עלויות נוספות שעלולות להיות עקב הצורך למצוא קבלן אחר בתנאי לחץ.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
א
27/07/17
שלום. רוצה לדעת האם אפשר לתבוע יזם וקבלן בניה . בית שלנו בתמא 38.. יש המון
ליקויים בעבודה. הרסו כל המזגנים. ולא עומדים בלוח זמני. האם יש מה לעשות? תודה
ליקויים בעבודה. הרסו כל המזגנים. ולא עומדים בלוח זמני. האם יש מה לעשות? תודה
לתבוע קבלן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
29/07/17
אם יש ליקויים בעבודה ואיחור בביצוע אז בודאי שיש מה לעשות. מציע שתפנו לעו"ד והוא ינחה אותכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 שכונת תל גיבורים חולון
אפרייםעוסי
25/07/17
בשכונת תל גיבורים חולון מתוכננת התחדשות עירונית עפי התוכנית עתידים לקום בנינים חדשים במקום הישנים. התוכנית נקראת תמא 38 מורחבת כאשר מקבלים ממד מעלית וכן מרפסת כך כתוב בתוכנית שהוכנה עבור העיריה . (התוכנית בהליכי אישור ויוזמיה עירית חולון) .במקום קיימת תוכנית ישנה הרחבה המבנים הקיימים חלק מהדיירים הרחיבו חלק לא . השאלה מה יקבלו הדיירים שבנו ואלו שאינם בנו? האם מכוח התוכנית הישנה זכויות הרחבה ניתן להרחיב בתמא 38 מורחבת ? ( האם אלו שבנו ואלו שלא בנו יקבלו הרחבה מתוקף הישנה?)
תמא 38 שכונת תל גיבורים חולון
אפי
26/07/17
המשך תמא38 מורחבת האם יכולים לבטל זכויות הרחבה קיימות כך שהדיירים יקבלו רק את מה שניבנה במקור פלוס סל זכויות: ממד מעלית ומרפסת כמו שכתוב התוכנית .כמובן שיש כאן פגיעה בזכויות הדיירים שבנו ואלו שלא בנו
תמא 38 תל גיבורים חולון
עו"ד אילן הלוי
מנהל
29/07/17
אפי שלום
בכל תוכנית חדשה יש סיף הקובע את היחס לגבי תוכניות קודמות. צריך לקרוא מה כתוב שם לגבי יחס לתוכנית קודמת. האם מבטלת או לא.
בכל מקרה- התוכנית החדשה עדין לא בתוקף ויתכן ולא מאוחר לפנות לעיריה ולהשפיע גם בענין זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 בבית בן 12 דירות שאינו רשום כבית משותף
אריאל שי
25/07/17
על חלקה 405 בגוש 10034 במרכז חדרה ישנם 2 בניני דירות ובכל אחד 6 דירות. הבעלים הרשום של החלקה הינו שלמה אהרונסון ז"ל. החוכרת הראשית הינה חברה בע"מ שאינה פעילה עשרות שנים. לדיירים יש זכות חכחרת משנה רק על הדירה גופא ל-250 שנה. אין להם זכויות ברכוש המשותף. אכן בגוף הוראות תמ"א 38 אין התייחסות לדרישה שהבנין יהיה רשום כבית משותף או שניתן להחיל עליו לפי הוראות פרק ו'1לחוק המקרקעין - כאילו יהיה ניתן לירשום אותו בעתיד כבית משותף. זה לא אפשרי. האם בנסיבות כאלה ניתן לקדם תוכנית של תמ"א 38 אשר: מתייחסות לגג משותף, חניה משותף, שטח משותף, כי אין הסכמת בעל השטח שנפטר והחוכר הראשי שהפסיק לפעול? ולדיירים יש רק זכות שימוש בשטח המשותף מכח המציאות שנוצרה ולא יותר מזה?
תמא בבנין שאינו רשום כבית משותף
עו"ד אילן הלוי
מנהל
29/07/17
שלום אריאל
קודם כל נכון מה שכתבת כי התמא חלה גם על בנין שלא נרשם כבית משותף. למעשה - גם מה שתארת יכול להרשם כבית משותף.
לגבי הרישום הספציפי- בעייתי.
אתחיל דוקא מהחברה- אם היתה רק חברה והיה מדובר בחברה שבעלי מניותיה הם בעלי הדירות= ניתן להתגבר על כך.
אבל אם מדובר בחברה שבעלי מניותיה הם אחרים וכן אם ניקח בחשבון שיש בעלים נוספים (יורשיו של אהרונסון ז"ל) השאלה היא למי בעצם שיכים זכויות הבניה לצורך הפרויקט. לכם או לבעל הרשום?
כדי לקדם פרויקט של תמא קודם כל צריך יזם שרואה כלכליות בפרויקט. את כל בעיות שתארתי ניתן כנראה לפתור אבל זה יחייב איור של יורשי אהרונסון ז"ל ושל בעלי המניות בחברה וכנראה גם פניות לבית המשפט לצורך כך.
כמובן רצוי שתפנו לעו"ד שידע מה לבדוק ולעשות במקרה כזה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי מהותי בתכניות
רונה
23/07/17
אנחנו חתומים על תמא 38/1 , התכנית הראשונית עליה חתמנו נפסלה וכעת היזם רוצה להגיש לועדה תכנית חלופית אשר אינה מקובלת עלינו . הוסבר לנו כי נוכל להתנגד לתכנית רק אם מדובר בשינוי מהותי בתכנית. מהו שינוי מהותי? האם לקיחה של שטח נכבד ממרפסת השמש אשר הובטחה לנו בתכנית הראשונית היא שינוי מהותי ? או בנית הממד בצד אחר לגמרי מהתכנית המקורית זהו שינוי מהותי?אם לא יהיה סימטריה בויזואליות של הבנין האם זה שינוי מהותי? (כי לחלק הממד יהיה בחלק האחורי של הבנין ולחלק הממד יהיה בצידו השמאלי של הבנין. תודה
שינוי מהותי בתוכניות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/07/17
שלום רונה
בדרך כלל רשום בהסכם עצמו מהו "שינוי מהותי" לצרכי ההסכם. אם לא רשום ואתם חושבים שהשינוי הוא מהותי- תבדקו אם מופיע בהסכם סעיף ברור מחלוקות על ידי בורר/פוסק. אם כן תפנו אליו ותעלו טענותיכם.
אם אין הגדרות זה ענין של שכל ישר - אם את אומרת שנגסו חלק נכבד מהמרפסת אז זה כנראה שינוי מהותי רק שאני לא יודע מה הובטח וכמה נגסו.
יש עוד לזכור כי יתכן וזה כל מה שאפשר לקבל. הרי יש אילוצים של תכנון ולא כל מה שמבקשים בהכרח העיריה מאשרת. כך שתשקלו מה תכלית הויכוח.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בדרך כלל רשום בהסכם עצמו מהו "שינוי מהותי" לצרכי ההסכם. אם לא רשום ואתם חושבים שהשינוי הוא מהותי- תבדקו אם מופיע בהסכם סעיף ברור מחלוקות על ידי בורר/פוסק. אם כן תפנו אליו ותעלו טענותיכם.
אם אין הגדרות זה ענין של שכל ישר - אם את אומרת שנגסו חלק נכבד מהמרפסת אז זה כנראה שינוי מהותי רק שאני לא יודע מה הובטח וכמה נגסו.
יש עוד לזכור כי יתכן וזה כל מה שאפשר לקבל. הרי יש אילוצים של תכנון ולא כל מה שמבקשים בהכרח העיריה מאשרת. כך שתשקלו מה תכלית הויכוח.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם בראשון לציון יש הקפאה פינוי בינוי במרכז העיר?
רוני
23/07/17
הפקאת תמא בראשון לציון
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/07/17
שלום רוני
יש עכשיו הקפאה בראשון. אני מניח שהפלונטר ישתחרר בעוד מספר חודשים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
יש עכשיו הקפאה בראשון. אני מניח שהפלונטר ישתחרר בעוד מספר חודשים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אתיקת לשכת עו"ד מתכערת עקב שכר טרחת תמ"א 38/2
LA LOI DU MISERABLE
23/07/17
הסכם תמ"א הריסה תומן בחובו קונפליקט של אתיקה מקצועית
של לשכת עוה"ד
הסכם שנערך ע "י עו"ד שמייצג את הדיירים תומן בחובו קונפליקט של אתיקה
מקצועית של לשכת עורכי הדין בצורה סמוייה, ההסכם מכפה על הסרבן לקבל את ההסכם החתום
ע"י הרוב (גם אם בין החותמים היו תמימים )
באופן סמוי וגורלי נמנע הסרבן לקבל ייעוץ משפטי לצורך תיקון
או הוספת סעיפים בהסכם החתום על אף שאילו לא יהוו כל ניגוד אינטרס של כלל הדיירים
ועלולים אף להטיב עימם .
טיפול משפטי והעברת
ההסכם לטיפול עו"ד אחר נמנעת ומעוגנת בהסכם עצמו ובכל ייפוי הכח המעוגנים
בהסכם.
ה"קולגיליות " בין עוה"ד תקשה במיוחד על (התמים ועל הקמצן) הסרבן למנות
עו"ד אחר שיתמקח על הסכם דיירים חתום , עם עו"ד הדיירים אשר קבל כבר את
רוב הכסף מהקבלן וש "ועתיד לקבל את
היתרה מאותו קבלן"
מוסכמה של חוזה "תמא נטו לדיירים" שהכל משולם ע"י הקבלן הינה מוסכמה שלא חוקקה , ולא רק שהינה פסולה אלא פוגעת באתיקה של חוקי יסוד חוזיים ובמיוחד
פוגעת באתיקה של לשכת עוה"ד ואפילו
בחוקי ייצוג הכלל .
שכר טרחה עו"ד זה ,מעוור את האתיקה גם של עו"ד הדיירים ופוגע בחופש
העיסוק של עו"ד שיתמנה ע"י הסרבן ובאוטונומייה של הרצון הפרטי של הלקוח.
של לשכת עוה"ד
הסכם שנערך ע "י עו"ד שמייצג את הדיירים תומן בחובו קונפליקט של אתיקה
מקצועית של לשכת עורכי הדין בצורה סמוייה, ההסכם מכפה על הסרבן לקבל את ההסכם החתום
ע"י הרוב (גם אם בין החותמים היו תמימים )
באופן סמוי וגורלי נמנע הסרבן לקבל ייעוץ משפטי לצורך תיקון
או הוספת סעיפים בהסכם החתום על אף שאילו לא יהוו כל ניגוד אינטרס של כלל הדיירים
ועלולים אף להטיב עימם .
טיפול משפטי והעברת
ההסכם לטיפול עו"ד אחר נמנעת ומעוגנת בהסכם עצמו ובכל ייפוי הכח המעוגנים
בהסכם.
ה"קולגיליות " בין עוה"ד תקשה במיוחד על (התמים ועל הקמצן) הסרבן למנות
עו"ד אחר שיתמקח על הסכם דיירים חתום , עם עו"ד הדיירים אשר קבל כבר את
רוב הכסף מהקבלן וש "ועתיד לקבל את
היתרה מאותו קבלן"
מוסכמה של חוזה "תמא נטו לדיירים" שהכל משולם ע"י הקבלן הינה מוסכמה שלא חוקקה , ולא רק שהינה פסולה אלא פוגעת באתיקה של חוקי יסוד חוזיים ובמיוחד
פוגעת באתיקה של לשכת עוה"ד ואפילו
בחוקי ייצוג הכלל .
שכר טרחה עו"ד זה ,מעוור את האתיקה גם של עו"ד הדיירים ופוגע בחופש
העיסוק של עו"ד שיתמנה ע"י הסרבן ובאוטונומייה של הרצון הפרטי של הלקוח.
אתיקה לשכת עו"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/07/17
שלום רב
לשכת עורכי הדין לא כופה על הסרבן לקבל את הוראות ההסכם. למעשה הסרבן הוא זה שמנסה לכפות את דעתו על האחרים למרות שכל יתר בעלי הדירות בדיעה שונה ממנו. אל תשכח שבתמא 38/2 יש צורך ברוב של 80% לפחות. כלומר כמעט כולם מעונינים בפרויקט ורק הסרבן לא. במקרה כזה- אין מנוס מלכפות עליו את ההסכם.
הכפיה לא נעשית סתם כך אלא לאחר בדיקה של המפקחת שלא מדובר בקיפוח של אותו סרבן.
לגבי שכר עורך הדין - עורכי הדין מייצגים נאמנה את בעלי הדירות. לא אני ולא אף עורך דין שאני מכיר לא מנע מבעלי הדירות לשלם ישירות את שכרנו. אני עצמי עברתי מספר פעמים על הסכם תמא עבור לקוחות למרות שלא ייצגתי את כלל הבעלים וגם מולי עשו זאת. יש לזכור כי קל להעיר הערות מהכורסא כאשר אתה לא בחזית המו"מ.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לשכת עורכי הדין לא כופה על הסרבן לקבל את הוראות ההסכם. למעשה הסרבן הוא זה שמנסה לכפות את דעתו על האחרים למרות שכל יתר בעלי הדירות בדיעה שונה ממנו. אל תשכח שבתמא 38/2 יש צורך ברוב של 80% לפחות. כלומר כמעט כולם מעונינים בפרויקט ורק הסרבן לא. במקרה כזה- אין מנוס מלכפות עליו את ההסכם.
הכפיה לא נעשית סתם כך אלא לאחר בדיקה של המפקחת שלא מדובר בקיפוח של אותו סרבן.
לגבי שכר עורך הדין - עורכי הדין מייצגים נאמנה את בעלי הדירות. לא אני ולא אף עורך דין שאני מכיר לא מנע מבעלי הדירות לשלם ישירות את שכרנו. אני עצמי עברתי מספר פעמים על הסכם תמא עבור לקוחות למרות שלא ייצגתי את כלל הבעלים וגם מולי עשו זאת. יש לזכור כי קל להעיר הערות מהכורסא כאשר אתה לא בחזית המו"מ.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה פרטית קיימת
מ.ס
21/07/17
שלום. האם היזם יכול להשתלט על חניה פרטית של דייר ויעביר לדייר חדש אשר קנה בית מהבתים שבנו בתמא בקומה העליונה? אני מאוד אשמח לקבל תשובה ותודה מראש
חניה פרטית קיימת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/07/17
שלום רב!
חניה פרטית היא רכוש פרטי בדיוק כמו הדירה הפרטית שלך. יזם לא יכול להשתלט עליה ללא הסכמתך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
חניה פרטית היא רכוש פרטי בדיוק כמו הדירה הפרטית שלך. יזם לא יכול להשתלט עליה ללא הסכמתך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כמות נדרשת של דיירים חתומים בתמא 38/2
גיל זכאי
20/07/17
בבית שלנו יש 11 דיירים וקומת מרתף עם משרד בהיתר. המשרד רשום על 4 תתי חלקות(חלקן בשטח 11 מר) אך עם היתר למשרד אחד וכניסה אחת. האם תריך להחשיב את בעלי המשרד כ 4/15 או לפי חלקו השטח המשותף שעל פי הטאבו הוא 16% של כל ארבעת החלקות או שהוא 1/15 או 1/12?
כל הדיירים רוצים ללכת לתמא 38/2 עפ"י תכנית הרבעים של תל אביב ובעל המשרד מתנגד.
אודה לתשובתכם.
כל הדיירים רוצים ללכת לתמא 38/2 עפ"י תכנית הרבעים של תל אביב ובעל המשרד מתנגד.
אודה לתשובתכם.
בעל משרד הרשום על 4 חלקות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/07/17
גיל שלום
שאלה מענינת ואין לי תשובה מוחלטת בשבילך. בדר"כ המפקח על המקרקעין סופר תתי חלקות ואם כך יעשה מצבכם לא טוב. אבל המקרה שלך הוא יחודי ובהחלט יתכן ובמקרה כזה הוא יספור את המשרד כיחידה אחת ולא ארבע שכן השימוש הוא אחד (לענין זה הייתי מנסה לברר בתיקי העיריה ובמסמכי הרישום מדוע בכלל נרשמו 4 תתי חלקות וכן אם כל תתי החלקות אכן נבנו בהיתר הבניה ולאיזה מטרה נבנו).
בעיה נוספת היא שאתם צריכים יזם שיסכים להשקיע מזמנו וכיסו וללכת איתכם קדימה עד לשלב שתוכלו לברר את הביעה בפני המפקחת על המקרקעין.
מציע כי תתיעצו עם עו"ד שיבדוק את כל הנתונים וימליץ לכם באיזה דרכים לנקוט כדי להביא להסכמת אותו בעל משרד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שאלה מענינת ואין לי תשובה מוחלטת בשבילך. בדר"כ המפקח על המקרקעין סופר תתי חלקות ואם כך יעשה מצבכם לא טוב. אבל המקרה שלך הוא יחודי ובהחלט יתכן ובמקרה כזה הוא יספור את המשרד כיחידה אחת ולא ארבע שכן השימוש הוא אחד (לענין זה הייתי מנסה לברר בתיקי העיריה ובמסמכי הרישום מדוע בכלל נרשמו 4 תתי חלקות וכן אם כל תתי החלקות אכן נבנו בהיתר הבניה ולאיזה מטרה נבנו).
בעיה נוספת היא שאתם צריכים יזם שיסכים להשקיע מזמנו וכיסו וללכת איתכם קדימה עד לשלב שתוכלו לברר את הביעה בפני המפקחת על המקרקעין.
מציע כי תתיעצו עם עו"ד שיבדוק את כל הנתונים וימליץ לכם באיזה דרכים לנקוט כדי להביא להסכמת אותו בעל משרד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי בגין איחור במסירה בתמא פינוי בינוי
קיתי
20/07/17
האם הפיצוי המוגדר בחוק המכר בגין איחור במסירת הדירות חל גם על דירות בעלי הנכס או רק על דירות היזם?
פיצוי בגין איחור במסירת דירות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/07/17
קיתי שלום
באופן רגיל הוא חל רק על רוכשי דירות היזם אבל בדרך כלל מחילים אותו גם ביחסים בין הבעלים ליזם.
אם לא החילו ואין שום התיחסות לפיצוי בגין איחור במסירה- עדין ניתן לתבוע בגין כל נזק שנגרם בשל האיחור. במקרה כזה ניתן לטעון כי הפיצויי הקבוע בחוק המכר הוא אינדיקציה לנזק שנגרם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
באופן רגיל הוא חל רק על רוכשי דירות היזם אבל בדרך כלל מחילים אותו גם ביחסים בין הבעלים ליזם.
אם לא החילו ואין שום התיחסות לפיצוי בגין איחור במסירה- עדין ניתן לתבוע בגין כל נזק שנגרם בשל האיחור. במקרה כזה ניתן לטעון כי הפיצויי הקבוע בחוק המכר הוא אינדיקציה לנזק שנגרם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה אחוז הבניין שמקובל לתת לקבלן עבור תמא 38ב'?
רוברטו יעקב
20/07/17
מה אחוז הבניין שמקובל לתת לקבלן עבור תמא 38ב'? מדובר על בנין של 8 דירות במיקום מרכזי ביותר בת"א.
תודה
תודה
אחוז שמקובל לתת לקבלן בתמא 38/2
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/07/17
רוברטו שלום
בעיקרון עיסקת תמא היא סוג של עיסקת קומבינציה. אתם נותנים קרקע וזכויות היזם נותן מימון ועבודה.
לכן כאשר קובעים אחוז קומבניציה יש לבדוק מה סך הזכויות במקום, כמה מתוכם הוא מחזיר לכם ואילו התחייבויות נוספות חלות על היזם.
בכל זאת (ותבטיח לי שלא תשכח שזה כפוף למה שכתבתי למעלה) מקובל בת" לדבר על 55% לבעלים והיתר ליזם. כך שאם יש לכם 8 דיות (בהנחה שהן שוות פחות או יותר) אז היזם צריך לקבל עוד 6-7 דירות בפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון עיסקת תמא היא סוג של עיסקת קומבינציה. אתם נותנים קרקע וזכויות היזם נותן מימון ועבודה.
לכן כאשר קובעים אחוז קומבניציה יש לבדוק מה סך הזכויות במקום, כמה מתוכם הוא מחזיר לכם ואילו התחייבויות נוספות חלות על היזם.
בכל זאת (ותבטיח לי שלא תשכח שזה כפוף למה שכתבתי למעלה) מקובל בת" לדבר על 55% לבעלים והיתר ליזם. כך שאם יש לכם 8 דיות (בהנחה שהן שוות פחות או יותר) אז היזם צריך לקבל עוד 6-7 דירות בפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת חניה
מוטי לוי
18/07/17
אנחנו בהליכים ראשונים לקראת תמ"א 38 בכפר סבא. היזם החליט שאין אפשרות להגדיל את הדירות, הוא רוצה לספק ממ"ק במקום ממ"ד בכל דירה ובנוסף הוא אינו רוצה לספק חניות לדיירים הקיימים אלא רק לחדשים בטענה של חוסר מקום. האם החוק אינו מחייב חניה לכל דירה ? אין חובה לממ"ד בכל דירה ?
תחובה לתוספת חניה/ ממ"ד בפרויקט של תמ"א 38/1
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/07/17
מוטי שלום
אני מבין שמדובר בפרויקט של חיזוק הבנין הקיים ותוספת דירות חדשות ליזם. במקרה כזה אין חובה בחוק לתת חניות לכל אחת מהדירות הקיימות וזאת באמת אחת הבעיות הגדולות בפרויקט של תמ"א 38/1.
היזם חייב לתת חניות לדירות החדשות (וגם להן הוא יכול לשלם כופר חניה אם יש בעיה לייצר חניות).
לגבי ממ"ד - גם אין חובה ואין בהכרח אפשרות להוסיף ממד לכל אחת מהדירות הקיימות. כן יש חובה לבנות ממד לדירות החדשות. מה שעושים הוא בנית ממד לדירות החדשות כאשר קירות הממד יורדים בצורה של חיזוק בטון (בדר"כ בחדר פינתי) בחדר בדירה קיימת. כך יש לכם חדר מחוזק אבל לא ממ"ד. זה מקבל אישור של הג"א. מה שכן - יש עיריות שבמדיניות שלהם לא לאשר פרויקט של תמא 38/1 אם אין תוספת של ממד לדירות הקיימות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שמדובר בפרויקט של חיזוק הבנין הקיים ותוספת דירות חדשות ליזם. במקרה כזה אין חובה בחוק לתת חניות לכל אחת מהדירות הקיימות וזאת באמת אחת הבעיות הגדולות בפרויקט של תמ"א 38/1.
היזם חייב לתת חניות לדירות החדשות (וגם להן הוא יכול לשלם כופר חניה אם יש בעיה לייצר חניות).
לגבי ממ"ד - גם אין חובה ואין בהכרח אפשרות להוסיף ממד לכל אחת מהדירות הקיימות. כן יש חובה לבנות ממד לדירות החדשות. מה שעושים הוא בנית ממד לדירות החדשות כאשר קירות הממד יורדים בצורה של חיזוק בטון (בדר"כ בחדר פינתי) בחדר בדירה קיימת. כך יש לכם חדר מחוזק אבל לא ממ"ד. זה מקבל אישור של הג"א. מה שכן - יש עיריות שבמדיניות שלהם לא לאשר פרויקט של תמא 38/1 אם אין תוספת של ממד לדירות הקיימות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חן חן - תודה רבה
מוטי לוי
25/07/17
היי
ויקטוריה לוי
18/07/17
היי רציתי לדעת אם מגיע לי פתור מתשלום ארנונה מכיוון שאני גרה בתמא 38 (בתל אביב)?
פטור מארנונה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/07/17
היי ויקטוריה
אני מבין שמדובר בתמא 38/1 , קרי - תוספת בניה מעל הקיים תוך כדין שאת ממשיכה לגור בדירה. אם זה המצב אז אין שום פטור מארנונה ואפילו לא הפחתה. אם טעיתי ומדובר בהריסה ובניה (תמ"א 38/2) אז כמובן שלא משלמים ארנונה על בנין שלא קיים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
אליס גרבי
18/07/17
התחילו אצלנו תמ"א בבניין ואנחנו גרים שם בשכירות לכל השכנים שגרים בשכירות הורידו את המחיר.. האם יש חוק שאומר שצריך להוריד את המחיר כאשר יש תמ"א בבניין בגלל אי הנוחות שם?? כי בכל זאת זה שנתיים של עבודה..
הפחתת דמי שכירות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/07/17
שלום אליס
מצטער אבל אין שום חוק שקובע הפחתה בדמי השכירות בתקופת העבודה. זה אמור להסגר מסחרית בינך ובין בעל הבית שלך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מצטער אבל אין שום חוק שקובע הפחתה בדמי השכירות בתקופת העבודה. זה אמור להסגר מסחרית בינך ובין בעל הבית שלך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי בגין הפרש בערך הדירה
נירה
15/07/17
בתמ"א 38/2 בעל דירה מחליף את הדירה המוגדלת לה הוא זכאי במסגרת התכנון ב"דירת יזם" קטנה יותר. את ההפרש בערך הדירות משלם היזם לבעל הדירה.לדברי היזם, בגין הפרש הערך חלים עליו מס רכישה ומע"מ שאותם הוא מבקש להשית על בעל הדירה.האם הוא אכן חייב במיסים אלו, ובאיזה שעור?
תודה
תודה
מיסוי בגין הפרש בערך הדירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/07/17
נירה שלום
אם אני מבין נכון-
את זכאית באופן רגיל ובמסגרת הסכם התמא לקבל דירה ששווה נניח (לצורך הדוגמא בלבד) 2 מליון ש"ח.
במקום זאת ובהסכמה את מקבלת דירה ששוה 1.5 מליון ש"ח ועוד 0.5 מליון ש"ח במזומן.
מבחינת החברה - אין כל שינוי במס רכישה. התמורה שהוא מקבל/משלם לא השתנתה. לגבי המעמ - מעמ על שירותי הבניה פטור על פי חוק. לגבי המזומן - הוא יוציא חשבונית עצמית ולא ישלם יותר. כך שאני לא רואה פגיעה כאן.
מבחינתך - על הסכום שאת מקבלת במזומן כנראה יהיה חיוב במס שבח. בשביל לחשב כמה מומלץ לגשת עם נתונים למומחה מיסוי שיעשה חשבון.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם אני מבין נכון-
את זכאית באופן רגיל ובמסגרת הסכם התמא לקבל דירה ששווה נניח (לצורך הדוגמא בלבד) 2 מליון ש"ח.
במקום זאת ובהסכמה את מקבלת דירה ששוה 1.5 מליון ש"ח ועוד 0.5 מליון ש"ח במזומן.
מבחינת החברה - אין כל שינוי במס רכישה. התמורה שהוא מקבל/משלם לא השתנתה. לגבי המעמ - מעמ על שירותי הבניה פטור על פי חוק. לגבי המזומן - הוא יוציא חשבונית עצמית ולא ישלם יותר. כך שאני לא רואה פגיעה כאן.
מבחינתך - על הסכום שאת מקבלת במזומן כנראה יהיה חיוב במס שבח. בשביל לחשב כמה מומלץ לגשת עם נתונים למומחה מיסוי שיעשה חשבון.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתי נחשב תחילת פרוייקט תמײא 38
מאור
13/07/17
שלום רב. אני גר בשכירות והיום התחילו את גידור הבניין לקראת תמײא 38.לפי החוזה שלי עם בעלת הדירה ברגע שמתחילים את התמײא השכירות יורדת לסכום שקבענו בחוזה. היום כשדיברתי איתה ואמרתי לה שהתחילו את הגידור ואני נמצא כבר בתוך אתר בניה שניפגש ונחליף את הצ'קים לסכום שקבענו. היא מבחינתה כל עוד לא התחילו את הבניה אז זה לא נחשב כל הגידור מסביב והרעש שיש פה. רציתי לדעת ממתי באמת נחשב התחלת הפרוייקט אם משלב זה או משלב שמתחילים לבנות?
תחילת פרויקט תמא לצורך שכירות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/07/17
מאור שלום
בעיקרון זה מאד תלוי במה שסיכמתם. אם רק סיכמתם שדמי השכירות ירדו מהתחלת הבניה אז יש לבדוק למה התכוונתם. אני מניח כי הכוונה שלכם היתה שבגלל אי הנוחות הנגרמת במהלך העבודות דמי השכירות ירדו. לכן לדעתי גידור בלבד אינו מהווה התחלת עבודה. אבל זה יקרה מאוד בקרוב.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון זה מאד תלוי במה שסיכמתם. אם רק סיכמתם שדמי השכירות ירדו מהתחלת הבניה אז יש לבדוק למה התכוונתם. אני מניח כי הכוונה שלכם היתה שבגלל אי הנוחות הנגרמת במהלך העבודות דמי השכירות ירדו. לכן לדעתי גידור בלבד אינו מהווה התחלת עבודה. אבל זה יקרה מאוד בקרוב.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 לקיחת שטח מדירה לטובת מעלית
גיל
11/07/17
האם ישנה התייחסות לנושא בחוק או בתקנות או בפסיקות שהיזם צריך להחזיר שטח לדייר שממנו נגרעה שטחה של הדירה ולא מכח התמא?
כלומר גם אם@ניתן ל25 מטר לדייר מכח התמא ניתן בעקבות כך להוסיף לו שטח נוסף מעבר ל25 מטר בגלל המעלית?
למשל להוסיף לו 27 מטר
כלומר גם אם@ניתן ל25 מטר לדייר מכח התמא ניתן בעקבות כך להוסיף לו שטח נוסף מעבר ל25 מטר בגלל המעלית?
למשל להוסיף לו 27 מטר
שטח נוסף עבור גירעת מעלית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/07/17
גיל שלום
יכול להיות. צריך לבדוק מהם הזכויות המוקנות מכוח תוכניות שחלות ללא התמ"א. בעצם אם לקחתם מהזכויות נניח מ"ר לדירה אז יש לכם 2 מ"ר נוספים שכנראהה ניתן לנצל מכוח תכוניות חלות. אבל- שימו לבאם לא למשל סגרתם חללים אחרים שלא היה מותר לסגרם. העיריה תחשיב לכם גם אותם ותקזז מה- 25 מ"ר. בנוסף - מעבר לזכויות הבניה יש גם מגבלת קווי בניה. צריך לבדוק שניתן במגרת קווי הבניה להכניס את תוספת המ"ר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
מלי קצובר
10/07/17
שלום רב
האם קיימת אפשרות לבצע תמ"א 38 בבניין 5 קומות 20 דיירים. (בפתח תקווה).
האם כבר בוצע כדבר הזה? האם יש סיכוי/כדאיות לקבלנים? אשמח לכל מידע
בברכה
האם קיימת אפשרות לבצע תמ"א 38 בבניין 5 קומות 20 דיירים. (בפתח תקווה).
האם כבר בוצע כדבר הזה? האם יש סיכוי/כדאיות לקבלנים? אשמח לכל מידע
בברכה
תמ"א 38 - בדיקת היתכנות
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
11/07/17
שלום מלי,
השאלה שלך היא ספציפית לגבי בניין ספציפי ברשות ספציפית ובהתאם הבדיקה צריכה להיות מול הרשות המקומית.
הייתי מציעה לכם לפנות אל הוועדה המקומית על מנת לבדוק את התאמת הבניין שלכם לפרויקט תמ"א בפ"ת.
שיהיה בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
השאלה שלך היא ספציפית לגבי בניין ספציפי ברשות ספציפית ובהתאם הבדיקה צריכה להיות מול הרשות המקומית.
הייתי מציעה לכם לפנות אל הוועדה המקומית על מנת לבדוק את התאמת הבניין שלכם לפרויקט תמ"א בפ"ת.
שיהיה בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 ניצלו החשמל
רחל
10/07/17
שלום,
איני יודעת אם השאלה שהציג בעינכם היא קשורה לנושאים שכאן אבל אשאל בכל מקרה.
הבניינים אצלו כבר כמה זמן מתבצע תמ"א 38
לפני זמן קצר גלנו כהעובדים והקבלן האחראי אליהם התחברו אלינו לחשמל בלי כל אישור או ידיעה מאיתנו .
כעת איננו יודעים מה לעשות ,העדיפות לבקש כסף על הזמן ששלמו או לפעול לתביעה נגדם .
אשמח לכל תשובה שאקבל ממך ,
תודה .
איני יודעת אם השאלה שהציג בעינכם היא קשורה לנושאים שכאן אבל אשאל בכל מקרה.
הבניינים אצלו כבר כמה זמן מתבצע תמ"א 38
לפני זמן קצר גלנו כהעובדים והקבלן האחראי אליהם התחברו אלינו לחשמל בלי כל אישור או ידיעה מאיתנו .
כעת איננו יודעים מה לעשות ,העדיפות לבקש כסף על הזמן ששלמו או לפעול לתביעה נגדם .
אשמח לכל תשובה שאקבל ממך ,
תודה .
תמא 38 ניצלו חשמל
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
11/07/17
שלום רחל,
הסיטואציה שאת מתארת אינה רלוונטית דווקא לפרויקט של תמ"א, אלא קשורה לכך שמישהו התחבר אל שעון החשמל הביתי שלך וצרך עבורו ו/או עבור העסק שלו חשמל על חשבונך.
משאלתך לא הבנתי האם הקבלן התחבר לחשמל הדירתי שלך או שמא לשעון החשמל של השטחים הציבוריים והרכוש המשותף...יחד עם זאת, בשני המקרים, על הקבלן לשפות אתכם על הסכומים שהוא צרך עבור עסקו ולשאת בכל התשלומים בגין צריכה שהוא יצר.
אם הוא לא ידאג לשלם לכם עבור החיוב שצרך, הרי שתוכלו להגיש תביעה משפטית נגדו.
בשלב הראשון הייתי מציעה להוציא לקבלן מכתב דרישה מפורט וככל שהוא יתחמק מתשלום - להגיש נגדו תביעה.
שיהיה בהצלחה.
טליה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
הסיטואציה שאת מתארת אינה רלוונטית דווקא לפרויקט של תמ"א, אלא קשורה לכך שמישהו התחבר אל שעון החשמל הביתי שלך וצרך עבורו ו/או עבור העסק שלו חשמל על חשבונך.
משאלתך לא הבנתי האם הקבלן התחבר לחשמל הדירתי שלך או שמא לשעון החשמל של השטחים הציבוריים והרכוש המשותף...יחד עם זאת, בשני המקרים, על הקבלן לשפות אתכם על הסכומים שהוא צרך עבור עסקו ולשאת בכל התשלומים בגין צריכה שהוא יצר.
אם הוא לא ידאג לשלם לכם עבור החיוב שצרך, הרי שתוכלו להגיש תביעה משפטית נגדו.
בשלב הראשון הייתי מציעה להוציא לקבלן מכתב דרישה מפורט וככל שהוא יתחמק מתשלום - להגיש נגדו תביעה.
שיהיה בהצלחה.
טליה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום איך אני יכול לבדוק אם הבניין שאני גר מתאים
רוני
10/07/17
לפינוי בינוי, הוא בין 3 קומות ומעל 50 שנה.
האם הבנין מתאים?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/07/17
רוני שלום
בעיקרון נשמע לי מתאים גם בגיל וגם ביופי. תנאי בסיסי הוא שהיתר בניה הוצא לא לאחר 1.1980. כך שלפי התאור תנאי זה מתקיים. בנוסף כדאי לברר בעיריה מה ניתן לבנות במקום. לא ציינת היכן הבנין. יתכן ונמצא במיקום בו העיריה מגבילה בניה נוספת.
בנוסף - תסתכלו מה קורה מסביבכם. האם יש בנינים דומים שמבצעים פרויקט כזה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון נשמע לי מתאים גם בגיל וגם ביופי. תנאי בסיסי הוא שהיתר בניה הוצא לא לאחר 1.1980. כך שלפי התאור תנאי זה מתקיים. בנוסף כדאי לברר בעיריה מה ניתן לבנות במקום. לא ציינת היכן הבנין. יתכן ונמצא במיקום בו העיריה מגבילה בניה נוספת.
בנוסף - תסתכלו מה קורה מסביבכם. האם יש בנינים דומים שמבצעים פרויקט כזה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
נהוראי לוי
09/07/17
האם יש סיכוי שדירה של עמידר שחתמה על הסכם תמ״א
תוציא את הדייר הקיים שלה?
תוציא את הדייר הקיים שלה?
הוצאת דייר עמידר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/07/17
שלום נהוראי
אם זו תמא 38/2 ממילא הבנין נהרס ויש לפנות את הדירה. במקרה כזה עמידר תעמיד לאותו דייר דירה חלופית ולא בטוח אם תזיר אותו לדירה החדש. תלוי בזכאות ובהסכם בין הצדדים. אם זו תמא 38/1 אין צורך לפנות את הדירה כלל.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם זו תמא 38/2 ממילא הבנין נהרס ויש לפנות את הדירה. במקרה כזה עמידר תעמיד לאותו דייר דירה חלופית ולא בטוח אם תזיר אותו לדירה החדש. תלוי בזכאות ובהסכם בין הצדדים. אם זו תמא 38/1 אין צורך לפנות את הדירה כלל.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
לימור
09/07/17
שלום רב, אני רוצה לרכוש דירה חדשה בפרוייקט תמ"א 38 ,דירה חדשה לחלוטין שהקבלן מוסיף ומחזק את הבניין . שאלתי היא האם יש חוק שמחייב את הקבלן לתת ערבות בנקאית לקוני הדירות ?
רכישת דירה חדשה בבתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/07/17
לימור שלום
בכל רכישה של דירה חדשה על היזם לעמוד בהוראות חוק המכר דירות (הבטחת השקעות רוכשי דירות). החוק קובע חובה על מוכר דירה חדשה שלא לקבל מעל 7% מהתמורה אלא אם נתן בטוחה לכסף. הבטוחה יכולה להיות ערבות בנקאית ויכולה להיות גם ברישום הערת אזהרה לטובת הקונה. במקרה של ערבות בנקאית אין מגבלה על קצב התשלומים. בקרה של הערת אזהרה משלמים לפי קצב התקדמות הבניה בשלבים הנקובים בחוק. יש עודסוגי בטוחות אבל אלו השכיחות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בכל רכישה של דירה חדשה על היזם לעמוד בהוראות חוק המכר דירות (הבטחת השקעות רוכשי דירות). החוק קובע חובה על מוכר דירה חדשה שלא לקבל מעל 7% מהתמורה אלא אם נתן בטוחה לכסף. הבטוחה יכולה להיות ערבות בנקאית ויכולה להיות גם ברישום הערת אזהרה לטובת הקונה. במקרה של ערבות בנקאית אין מגבלה על קצב התשלומים. בקרה של הערת אזהרה משלמים לפי קצב התקדמות הבניה בשלבים הנקובים בחוק. יש עודסוגי בטוחות אבל אלו השכיחות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלפת חלונות ותריסים של דירות הבנייןבחזית
תמר
07/07/17
שלום,אנו עושים עכשיו תמ"א 38 1,האם היזם לא מחוייב להחליף את כל החלונות והתריסים הישנים של החדרים שנמצאים בחזית הבניין למרות שלא מצויין בחוזה?תודה
החלפת חלונות ותריסים בחזית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/07/17
תמר שלום
בעיקרון הצדדים מחויבים בהסכם עליו חתמו. אם לא מצוין שם החלפת חלונות ותריסים אז זו נקודת המוצא. עדין קשה לי להבין איך יזם יכול להשאיר בחזית תריסים וחלונות משני סוגים- חדש וישן. אני ממש לא משוכנע שהעיריה תאפשר לו את זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון הצדדים מחויבים בהסכם עליו חתמו. אם לא מצוין שם החלפת חלונות ותריסים אז זו נקודת המוצא. עדין קשה לי להבין איך יזם יכול להשאיר בחזית תריסים וחלונות משני סוגים- חדש וישן. אני ממש לא משוכנע שהעיריה תאפשר לו את זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
